Andelsbolig Nyt maj 2020

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

Maj 2020

Coronakrise i andelsboligforeningen Også i denne udgave:

Til fællesspisning hos AB Kildegårdsparken Eksperternes syn på boligaftalen To formænd deler ud: Dét mener vi om boligaftalen

Altan.dk etablerer altaner og elevatorer i andelsboligforeninger i hele Danmark og det har vi gjort i mange år. For 25 år siden begyndte vi at nyetablere og udskifte altaner på eksisterende etagebyggerier i Danmark. Det har vi gjort lige siden og i dag sætter vi ca. 3.000 altaner op hvert år, og håndterer projekter med alt fra én til flere hundrede altaner.

For seks år siden begyndte vi også at installere elevatorer i andelsboligforeninger. På www.altan.dk/da/elevator, kan du læse meget mere om vores elevatorløsninger, som dækker over elevator i hovedtrappen, i et tårn på ydersiden af

bygninger eller i bagtrappeopgangen, i stedet for den eksisterende trappe.

Fælles for både vores altan- og elevatorprojekter er, at vi håndterer alle processer. Vi besigtiger jeres ejendom, sørger for al myndighedsbehandling og monterer altaner og elevatorerne med vores egne montører.

Hvis du vil vide mere så skriv på kontakt@altan.dk eller ring på 70 20 20 18. Du kan også læse mere på www.altan.dk

Indhold TEMA : BOLIGAFTALEN 7

28

38

Kort Andelsbolig Nyt

12

Coronakrise i andelsboligforeningen

18

#sammenpåafstand: En helt ny hverdag i andelsboligforeningerne

25

Til fællesspisning hos AB Kildegårdsparken

28

TEMA : BOLIGAFTALEN

31 Boligaftalen: Eksperternes anbefalinger til andelsboligforeningen?

36 FAQ: Hvem hæfter for vedligeholdelsen af andelsboligen 38

12

25 4

Andelsportal.dk

To formænd deler ud: Dét mener vi om boligaftalen

En ny virkelighed Coronakrisen har vendt op og ned på hverdagen hos de fleste.Vaner, adfærd, prioriteringer og handlemuligheder blev i midten af marts ændret radikalt.

Sådan var det også hos Andelsportal.dk, hvor vi på redaktionen var i fuld gang med en maj-udgave af Andelsbolig Nyt, som skulle sætte fokus på den kommende boligaftale.

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6

Men så skete corona. Og vi besluttede os for at sadle om. Lige pludselig pressede andre spørgsmål sig på ude i landets andelsboligforeninger. For hvad gør man egentlig med den årlige generalforsamling, når det er forbudt at forsamles mere end 10 personer? Hvad med erhvervslejernes husleje, og hvem står for driften, hvis generalforsamlingen er udskudt på ubestemt tid? Vi svarer på nogle af de spørgsmål i artiklen Coronakrise i andelsboligforeningen på side 12. Vi har også talt med en professor i sociologi om den nye hverdag, coronakrisen har resulteret i for mange andelshavere.

Få timer inden statsministeren lukkede landet ned, havde vi en journalist og en fotograf på besøg til fællespisning hos den fynske andelsboligforening AB Kildegårdsparken. Her spiste de kyllingeret ved langbord, skålede og snakkede med andelshaverne, de lige havde mødt, og gjorde alt det, som vi alle glæder os til igen bliver muligt. Du kan læse om besøget på side 25.

1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Ida Landt Ipsen

Nynne Pihl Groth

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk og

Eik Franksdottir Mikkelsen

Oplag: 4.000

Selvom corona har taget alle overskrifterne i en lang periode, er der ifølge seneste udmeldinger stadig en boligaftale på trapperne, som kan få stor betydning for landets andelshavere. Derfor bringer vi et tema om den kommende boligaftale, som begynder på side 28. Her kan du få flere eksperters syn på boligaftalen, dens betydning og indvirkning på andelsboligmarkedet.Vi har også talt med to formænd om aftalen og hørt om deres bekymringer og overvejelser i forhold til aftalen.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

God læselyst – og pas på hinanden!

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Maria Carlsen, redaktør

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

E NC NO AN

Malerfirmaet HR

- Hurtigere end de fleste

SPAR

10% Hos Malerfirmaet HR ApS er vi specialister i renovering af opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er vores bedste reklame.

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!

PÅ DIN N MALER ÆSTE OPGAV E!

Ring på tlf.: 2627 5195!

Med os på maleropgaven får du: Kvalitet til tiden En flot finish ned til mindste detalje Sublim service Konkurrencedygtige priser

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

KORT Andelsbolig Nyt

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: Kan sælger selv prissætte forbedringer uden en faktura?

Kære brevkasse, Hvis man køber en andelsbolig og sælger oplyser at have udført forbedringer i boligen – i dette tilfælde forbedring af nogle installationer – kan det så være korrekt, at sælger selv, uden at fremvise faktura, fastsætter værdien?

I det konkrete tilfælde 60.000 kr. Skal man så blot acceptere dette?

Vi d u ?d s t e

Bestyrelsen har godkendt prisfastsættelsen også uden at se faktura, skal jeg så bare acceptere dette eller kan jeg gøre noget?

Med venlig hilsen Thomas

- at som beboer i en andelsboligforening har du indflydelse på:

Svar:

› Fastsættelse af boligafgift

Hej Thomas, Andelsboligloven siger, at der alene må kræves en pris, der svarer til andelen i foreningens formue med tillæg af eventuelle forbedringer. Det betyder, at det afgørende er, om forbedringen er til stede og opgjort korrekt. Der stilles ikke krav om, at forbedringen dokumenteres ved fakturaer, hvorfor spørgsmålet i sidste ende afhænger af om en skønsmand vil bekræfte, at forbedringerne er til stede.

› Fastsættelse af rammerne for foreningens løbende drift og øvrige økonomi › Hjemtagning/ændring af lån til foreningen › Igangsættelse af vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder i ejendommen › Igangsættelse af energibesparende tiltag › Fastlæggelse af de sociale rammer i foreningen (fx fælles aktiviteter) › Ændring af vedtægter, husorden og lign.

ste Vid ? du

Mange foreninger anvender ABFs afskrivningsprincipper, hvorefter der er forskellige afskrivningsprofiler afhængig af hvilke bygningskomponenter, der er tale om. Grundlæggende kan det anføres, at der skal være tale om egentlige forbedringer, og at der kun kan beregnes tillæg, hvis forbedringerne er lovlige og udført håndværksmæssigt korrekt.

– at andelshavere og andelsboligforeninger ikke betaler ejendomsværdiskat. Det gør de ikke fordi, at andelshavere ikke ejer deres bolig, men kun har brugsret til den.

Til gengæld betaler andelsboligforeningen grundskyld.

I tilfælde af, at sælger selv har udført arbejdet kan sælger i opgørelsen af værdien medtage udgiften til materialer med tillæg af timeløn (som reguleres hvert år) for det antal timer en faguddannet svend ville bruge til at udføre arbejderne. Denne sum skal herefter afskrives over tid – normalt efter ABFs-tabel.

8746 Med venlig hilsen Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan

Andelsportal.dk

7

KORT Andelsbolig Nyt

Kan man tvinge andelshavere til den fælles arbejdsdag?

Det korte svar er: Nej. I Danmark har vi regler om personlig frihed, og fællesarbejdet skal derfor ske på frivillig basis. Men det er muligt at lave en lille regel i vedtægterne om, at dem som udebliver skal betale et engangsbeløb.

ste Vid ? du

– at andelsboligen opstod på grund af ønsket om

bedre og billigere boliger. Den første andelsbolig så dagens lys i 1912. Den ligger på Frederiksberg, og eksisterer stadig den dag i dag.

Rygeforbud i foreningen?

Vedtager I et rygeforbud i foreningen, vil reglerne kun gælde for fremtidige beboere. De nuværende beboere er nemlig flyttet ind i foreningen under nogle andre betingelser. Det samme gælder ved et forbud mod kæledyr.

Du kan altså ikke smides ud, fordi du har hund eller er ryger, hvis forbuddet er vedtaget efter du er flyttet ind. Forbuddet gælder derfor kun for fremtidige tilflyttere til foreningen.

8

Andelsportal.dk

Hvilke love og regler regulerer en andelsboligforening?

Alle andelsboliger i Danmark er underlagt andelsboligloven. Loven regulerer forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer. Derudover drives en andelsboligforening også efter vedtægterne og husordenen, som begge kan reguleres på den årlige generalforsamling.

Modtager du nyhedsbrevet fra Andelsportal.dk?

Tilmeld dig Andelsportal.dk’s nyhedsbrev og hold dig opdateret om udviklingen på andelsboligmarkedet, samtidig med at du får tips og rådgivning til dig og din andelsboligforening. Nyhedsbrevet udkommer 15 gange om året.

Tilmeld dig her: www.andelsportal.dk/nyhedsbrev

Vi du dste ?

- at mere end

1 million danskere

har sunget med, når DR bød op til fællessang under coronakrisen? Mon ikke også, der er blevet sunget i mange af landets andelsboligforeninger?

TV-OVERVÅGNING AF FÆLLESAREALERNE? Har I problemer med uro og hærværk? Så kan tv-overvågning give tryghed og muligvis mindske balladen. Det kræver en polititilladelse, som gælder i fem år frem, og I skal desuden huske at skilte med overvågningen.

Har du selv lavet dine forbedringer i andelsboligen?

Har du selv sat dit nye køkken op eller måske monteret toilettet?

Så kan du skrive prisen på materialerne på som en forbedring og medtage afskrivningen, når du sælger andelsboligen igen. Men du kan også lægge de arbejdstimer, du har brugt oveni som en forbedring. Du kan dog kun skrive det antal timer på, det ville tage en professionel håndværker at udføre arbejdet. Ville håndværkeren

OBS: Nye timesatser for eget arbejde ABF fastsætter timesatser for værdien af eget arbejde og regulerer dem på baggrund af Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger.

I 2020 udgør den vejledende timesats for eget arbejde:

f.eks. være 16 timer om at sætte dit køkken op, mens du selv har brugt 32 timer, får du altså kun 16 timer med som forbedring.

Timesatser bestemmes af ABF.

- 189 kr/time i København - 167 kr/time for resten af landet

Læs mere: www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen

Hvad sker der på

Andelsportal.dk?

10 ting at lave, når du skal holde dig indendørs i andelsboligforeningen Rådet fra regeringen er klart. For at mindske smittefaren og passe på hinanden, skal vi så vidt muligt blive indendørs i disse coronatider. Men hvordan får du det bedste ud af al den hjemmetid? Vi har samlet inspiration til 10 ting du kan lave, når du er låst inde i andelsboligforeningen.

Lad os være ærlige. Dagene kan føles lange, når man i en længere periode skal forholde sig indendørs i andelsboligen. Måske særligt, når foråret blomstrer i fuld flor lige ude foran vinduet. Om du er i karantæne eller selvvalgt isolation, handler det om at vende den indendørs hjemmetid til noget positivt, så vi alle på bedste vis kan komme igennem denne særlige coronatid.

Læs mere: www.andelsportal.dk/nyheder/10-tingdu-kan-lave-indendoers

Sådan forbedrer du dine chancer for et ja til andelsboliglånet Ønsker du at låne til en andelsbolig, men er du i tvivl om, hvilke lånekrav du møder og om andelsboliglånet overhovedet er en mulighed for dig? Så læs her. I denne guide får du nemlig konkrete råd til, hvordan du kan gøre dig selv mere attraktiv overfor banken og forbedre dine chancer for et ja til andelsboliglånet.

Skærpede krav til andelsboliglånere er en udmelding, som flere banker – set i lyset af blandt andet den kommende boligaftale – er kommet med. Sydbank har til med sagt nej til at finansiere andelsboliglån i fremtiden.

Læg dertil at der stilles et udbetalingskrav på minimum 5 procent i andelsboligloven, og at snakken om for høje andelsboligpriser flere gange har taget overskrifterne i dagspressen.

Læs mere: www.andelsportal.dk/guides/laan-tilandelsbolig-i-banken

Andelsportal.dk

9

KORT Andelsbolig Nyt

I Danmark er der fire store boligformer: Andelsbolig, almen bolig, ejerbolig og privat udlejning.

7%

33%

Andelsboliger i hele Danmark

Andelsboliger i Hovedstadsområdet

Andelsboligen udgør cirka 7 % af det samlede boligmarked, men i Hovedstadsområdet udgør den 33 % af boligerne.

Fremleje af din andelsbolig?

Vil du gerne leje din andelsbolig ud? Så skal du tjekke dine vedtægter. De bestemmer nemlig, på hvilke vilkår det skal ske. Typisk skal du f.eks. have boet i foreningen i et stykke tid eller der kan være regler for, at du kun må fremleje din andelsbolig ved studieophold i udlandet. Det er desuden bestyrelsen, som skal godkende din lejekontrakt, og de skal have en kopi, når begge parter har skrevet under.

Kender du til en fremtidsfuldmagt?

Du kan som andelshaver udpege en person til i fremtiden at varetage din økonomiske eller personlige forhold i foreningen.

Det kan være som følge af sygdom, alderdom eller hvis du selv mister evnen til at tage vare på disse forhold.

Du kan som andelshaver ikke optage et realkreditlån, da du ikke har ejendomsretten over andelsboligen – du har kun brugsret over din andelsbolig. Du kan derimod godt optage et banklån, og foreningen kan optage begge slags lån.

10

Andelsportal.dk

Er I i tvivl om hvorvidt et arrangement

kan afvikles i forhold til myndighedernes retningslinjer om corona, så henvend jer på myndighedshotlinen på 70 20 02 33 eller besøg sst.dk/corona.

AN NO NC E

Nye vinduer giver mere end bare en besparelse . pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outru og Velux p .

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.

ADRESSE Benedikte Alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.stenkilde-toemrer.dk www.facebook.com/StenkildeTE KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 Mail: ss@b-s-e.dk CVR: 39425378

COVID-19

Coronakrise i andelsboligforeningen Coronakrisen har forandret vores hverdag og verden på utallige punkter.

Et af dem er generalforsamlingen i andelsboligforeningen. Den var egentlig i højsæson nu, men blev med forsamlingsforbuddet gjort ulovlig. Og hvad gør man så? Hvordan kører andelsboligforeningen videre?

A

ldrig i nyere historie har så mange mennesker ændret adfærd i så stort et omfang på så kort tid, som det er sket under coronakrisen. Livet i landets andelsboligforeninger er selvsagt også blevet vendt op og ned. I en tid, hvor de fleste andelsboligforeninger Ring på nu på plejer at bekymre sig om fremmødet til forårets 2015 0642 ! generalforsamling og vedligeholdelsesposter i det kommende årsbudget, er der kommet helt andre boller på suppen.

I stedet har det handlet om, hvorvidt en generalforsamling kan afvikles og om det overhovedet er forsvarligt, at bestyrelsen mødes.Vi dykker ned i nogle af problemstillingerne og spørgsmålene, som er dukket op i andelsboligforeningerne.

De tomme gader i det ellers fortravlede kryds ved Åboulevarden i København.

12

Andelsportal.dk

Hvad med den årlige generalforsamling?

I størsteparten af landets andelsboligforeninger er foråret lig med generalforsamling. Det har coronakrisen af gode grunde sat en stopper for.

Der er nemlig kommet et forsamlingsforbud på maksimalt 10 personer. Af denne årsag har mange andelsboligforeninger ikke fået afviklet den ellers planlagte generalforsamling. Det har skabt en del forvirring om, hvorvidt det er tilladt at udskyde generalforsamlingen, som er vedtægtsbestemt og helt central for andelsboligforeningens drift og eksistens.

Uanset indholdet af foreningens vedtægter, kan der ske en udskydelse af den ordinære generalforsamling, hvis det vurderes at være uforsvarligt eller i strid med myndighedernes anbefalinger at gennemføre den. Samtidig findes der dompraksis på, at andelsboligforeningen i en ekstraordinær situation godt kan afvige for dens vedtægter og undlade afholdelse af generalforsamlingen.

Hvis generalforsamlingen udskydes, når der allerede er indkaldt til en generalforsamling, er den gamle annulleret. Dette gælder også de generalforsamlinger, som er fastlagt med dato via vedtægterne (eksempelvis ‘den første tirsdag i april’).

Herefter skal der indkaldes på ny efter vedtægternes regler til den nye dato, og det betyder, at alle frister skal følge den nye dato. Eksempelvis vil andelshaverne igen kunne indsende forslag.Viser det sig, at en tidligere udmeldt dato ikke lader sig gøre, må man gentage proceduren og aflyse endnu en gang.

Har foreningen udskudt generalforsamlingen er det naturligvis vigtigt, at man husker at melde en ny dato for generalforsamlingen ud, så snart det er muligt.

Alternative generalforsamlinger I nogle andelsboligforeninger har og kan det i midlertidigt være nødvendigt at gennemføre en generalforsamling inden for en overskuelig fremtid. I disse andelsboligforeninger kan der findes alternative løsninger for at afvikle en generalforsamling, hvor de nødvendige punkter drøftes og besluttes. Nogle andelsboligforeninger har løst dette med en digital generalforsamling, andre med afstemningsblanketter (fuldmagter) eller med en generalforsamling, hvor andelshaverne var placeret på udendørsarealer, hang ud af vinduerne eller stod på deres altaner.

Generalforsamlingen bør i et sådan tilfælde have en begrænset dagsorden og kun forholde sig til

Fortsættes »

AN NO NC E

45 år med tilfredse kunder Bygningssagkyndig med meget erfaring udfører overskuelige vedligeholdelsesplaner i alle andelsboligeller ejerforeninger - med udgangspunkt i en grundig gennemgang af bygningerne og tilstandsvurdering.

Rapporten indeholder tilstandsvurdering fra kælder til kvist, oplæg til hvilke opgaver, der skal prioriteres samt en økonomisk oversigt for de næste 10 år.

Vi kan hjælpe jer med:

• Energimærkning

Ring på 42 2015 06

• Tilstandsrapporter

• Vedligeholdelsesplaner

• El-eftersyn og energitjek

• Bygge- og ejendomseftersyn • Rådgivning om indeklima

VI ER ISO-CERTIFICEREDE OG MEDLEM AF BRANCEFORENINGEN DANSKE BYGNINGSKONSULENTER

Godt Byggeri ApS

Godt Byggeri ApS

Godt Byggeri ApS Rubingangen 60, 2300 København S godtbyggeri@yahoo.dk Tlf.: 2015 0642

COVID-19

de kritiske punkter, der er nødvendige at få stemt igennem. Resterende punkter bør vente til, at det igen er muligt at afvikle en almindelig generalforsamling.

Det anbefales, at foreningens drift kører videre som hidtil. Løbende udgifter skal naturligvis betales og den sædvanlige vedligeholdelse af ejendommen bør ligeledes finansieres og fortsættes.

Når det kommer til alternative generalforsamlinger er det vigtigt, at man i foreningen er sikker på, at alle andelshavere har mulighed for og lyst til at deltage i den alternative form for generalforsamling. Der kan være medlemmer, der ikke kan eller vil deltage i en generalforsamling under de aktuelle omstændigheder, og man bør derfor ikke bidrage til at skabe en udemokratisk situation. Når det kommer til en digital generalforsamling skal man ligeledes vide sig sikker på, at alle andelshavere ved hvordan værktøjer og programmer til denne skal benyttes. Ligesom, at det skal være godkendt på en generalforsamling, at generalforsamlingen kan afvikles digitalt.

Salg af andelsboliger Når det kommer til salg af andelsboliger i den periode, hvor generalforsamlingen er suspenderet, skal andelsboligerne sælges til den andelskroneværdi, som senest er godkendt på en generalforsamling.

Hvad med driften?

Når en generalforsamling udskydes anbefaler Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF, at foreningen kører videre med den nuværende bestyrelse. Ligger årsregnskab og budget for det kommende år klart, bør det sendes ud til medlemmerne også selvom generalforsamlingen bliver udskudt.

Mange foreninger har en reguleringsklausul, der muliggør at prisen for andelsboligen kan reguleres, hvis generalforsamlingen godkender en ny værdi kort tid efter overdragelsen. Er bestyrelsen i foreningen vidne om, at andelsværdien inden længe vil falde bør man desuden rådføre sig med foreningens administrator for at vide sig sikker på, hvad køber skal orienteres om i forhold til det forventede fald i andelskronen.

Hele 95 procent af alle danskere har oplevet, at corona har haft konsekvenser for deres liv og hverdag, viser en undersøgelse fra mediebureauet GroupM. Det gælder bekymringer om samfundets fremtid, eget og familiens helbred, økonomi og fremtidige rejse- og fritidsplaner.

Valuarer kan besigtige ejendomme uden at træde inden døre I forbindelse med coronakrisen er der blevet stillet spørgsmålstegn ved valuarernes mulighed for at foretage valuarvurderinger.Valuarvurderingerne har været i særligt høj kurs, fordi de skal være klar til de mange generalforsamlinger, der bliver afviklet om foråret, men også fordi det nye boligudspil giver andelsboligforeninger mulighed for at ‘fastfryse’ valuarvurderinger foretaget inden 1. juli 2020.

14

Andelsportal.dk

Dansk ejendomsmæglerforening (DE) har i forbindelse med coronakrisen og de retningslinjer, som myndighederne har udstukket, derfor sagt at de overfor deres medlemmer – valuarerne – vil melde ud, at en indvendig besigtigelse kan foretages online, mens en udvendig besigtigelse stadig kan foretages, som den tidligere er blevet lavet. Ministeriet har valgt at lade det være op til DE at vurdere, hvordan valuarvurderinger skal foretages, da det er DE, som har udarbejdet valuarernes vurderingsnorm.

En spektakulær generalforsamling I en andelsboligforening var bestyrelsen og administrator kreative og udførte en ganske alternativ generalforsamling, da andelsboligforeningen havde beslutninger på tapetet, der skulle træffes afgørelse om hurtigst muligt. med en gård beliggende mellem de to bygningsstokke. Og netop gårdens placering kunne vi benytte til at holde den her generalforsamling, mens vi lader andelshaverne hænge ud af vinduerne eller stå på altanerne,“ forklarer Peter Westerdahl.

En mindre andelsboligforening beliggende i København måtte ty til kreativitet og nytænkning, da de efter statsministerens udmelding om forsamlingsforbud og nye forholdsregler blev klar over, at de ikke ville komme til at kunne gennemføre generalforsamlingen som planlagt. Generalforsamlingen var ventet af foreningens 20 andelshavere, da større økonomiske beslutninger var på dagsordenen. Peter Westerdahl, som er ansat i administrationsselskabet Cobblestone, og administrator for den pågældende andelsboligforening, fortæller:

Selv stod Peter Westerdahl, som fungerede som dirigent til generalforsamlingen, i gården med behørig afstand til to repræsentanter fra bestyrelsen. Generalforsamlingen blev afviklet med et fremmøde på 17 ud af 20 andelshavere og vigtige punkter, som regnskab, ny andelskrone og et godkendt budget blev stemt igennem. Resten har foreningen besluttet, at de tager, når de igen kan mødes under mere normale forhold.

„Kombinationen af de økonomiske forhold og coronasituationen, som sætter alt i stå, gjorde at vi begyndte at overveje, hvordan vi kunne agere.

Efter regeringens første udmelding besluttede vi os derfor for at afvikle generalforsamlingen i gården i stedet for at benytte kælderlokalet, som vi plejer.“

Med øje for den demokratiske proces Peter Westerdahl, der er administrator for flere andelsboligforeninger og ejerforeninger, har kun været med til denne ene generalforsamling efter, at coronakrisen satte sit præg på Danmark. Resten er blevet suspenderet indtil videre.

Flere forhindringer Men dagen inden den planlagte generalforsamling i gården gik statsministeren endnu en gang på skærmen og fremlagde nye restriktioner, som blandt andet talte forsamlingsforbuddet på maksimalt 10 personer. Bestyrelsen og administrator måtte derfor igen lægge en ny plan for generalforsamlingens afvikling:

„Der er jo også hele denne her demokratiske proces vi også skal tænke på i forbindelse med afholdelse. Det er vigtigt, at der ikke sidder nogle andelshavere og føler, at de ikke bliver hørt, fordi de ikke tør at møde op eller deltage. Det skal vi hele tiden have for øje,“ forklarer han.

„Havde vi gjort som først og bare holdt den i gården, så havde vi rent faktisk overtrådt loven, fordi vi ikke må samles mere end 10 mennesker.

Men så kom vi til at tænke på, at vi måske stadigvæk kunne bruge gården. Ejendommen består af to mindre bygninger med 12 lejligheder i hver og

„Det var fordi vi vurderede, at det var en generalforsamling, som havde nogle vigtige beslutninger at få stemt igennem, at vi afviklede den ene.

Og med et fornuftigt medspil fra andelshavere og bestyrelse kunne det lade sig gøre,“ afslutter Peter Westerdahl.

Andelsportal.dk

15

COVID-19

Trængte erhvervslejere i andelsboligforeningerne Coronakrisen har også ramt de erhvervsdrivende, der lejer sig ind hos andelsboligforeninger rundt omkring i landet. Nogle andelsboligforeninger har derfor vurderet, at de i en periode ikke vil bede om husleje fra de erhvervsdrivende.

Flere af landets andelsboligforeninger udlejer lokaler ud til erhvervsdrivende. Alt fra kaffebarer til blomsterhandlere eller frisører lejer erhvervslokaler hos foreningerne. Men mange af de erhvervsdrivende er hårdt pressede på økonomien, fordi de som følge af coronakrisen er nødsaget til at holde lukket.

I nogle andelsboligforeninger har man derfor forsøgt at imødekomme de hårdt ramte erhvervsdrivende ved at give dem et huslejestop.

Jakob Brandt, som er vicedirektør i SMVDanmark udtaler til Ejendomswatch, at det er en god idé, da andelsboligforeninger med erhvervslejemål er bedst tjent med at give henstand på huslejen lige nu, da der ellers let går tre til seks måneder, før de kan få en ny lejer.

Men det er en stor udgift for en forening, at ‘pause’ indtægten fra huslejen. En andelsboligforening på Vesterbro med 22 andelshavere har meget sympatisk valgt at bremse huslejen for foreningens to erhvervslejere. Dette medfører, at foreningen kan vinke farvel til mere end 11.000 kroner om måneden. Derfor bør man i foreningen nøje overveje hvilken løsning, der er den bedste.

Huslejestop bliver en vurderingssag I en situation som denne tilrådes det, at en repræsentant fra foreningen indledningsvis går i dialog med de erhvervsdrivende. Hvor hårdt ramt er forretningen? Og er der søgt om regeringens hjælpepakker til erhvervsdrivende, som blandt andet kan være med til at dække faste udgifter som erhvervsleje?

Det er nemlig vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er alle erhvervsdrivende, der er lige hårdt ramt af coronakrisen. Derfor bør man i foreningen nøje

16

Andelsportal.dk

afveje om foreningen er meget afhængig af indkomsten fra de erhvervsdrivende, og om det kan få fatale konsekvenser hvis de erhvervsdrivende må dreje nøglen om. Det tilrådes derfor, at man inddrager sit pengeinstitut, administrator eller lignende for at få hjælp til at regne på, hvor alvorlige konsekvenser de forskellige scenarier kan have for foreningen.

Samtidig er det vigtigt, at man er opmærksom på, om der er den rette bemyndigelse til en henstand af erhvervslejernes husleje. Det kræver normalt et flertal på generalforsamlingen at sætte erhvervslejernes husleje i bero, da det er en beslutning, der påvirker hele andelsboligforeningens økonomi.

I en situation som denne kan bestyrelsen dog være nødt til at handle på egen hånd, hvis det er i foreningens interesse. „Det kan for eksempel være det tilfælde, hvor erhvervene er afgørende for foreningens normale drift, og hvor en aftale om henstand kan hindre, at erhvervene må dreje nøglen om,“ skriver Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation ABF.

Nogle andelsboligforeninger er meget afhængige af, at erhvervslejere betaler deres husleje ellers kommer de i alvorligt store økonomiske problemer. Desværre har coronakrisen medført, at små butikker allerede er lukket og ikke har haft mulighed for at betale deres husleje til andelsboligforeningerne. Hos nogle ejendomsadministrationsselskaber, eksempelvis Newsec, er man derfor gået i gang med at hjælpe de andelsboligforeninger, som er blevet ramt af, at erhvervslejere må dreje nøglen om.

AN NO NC E

Et tømrerfirma I kan regne med!

Drømmer I om nye vinduer og døre i foreningen?

Skal taget renoveres? Eller går i med tanker om at etablere taglejligheder?

Så er Hother CPH ApS eksperten, I skal have fat i. Vi tilbyder nemlig tømrerarbejde i den bedste kvalitet til landets andelsboligforeninger. Vores grundsten er holdbarhed og gode materialer, så I kan roligt overlade renoveringsprojekterne i vores professionelle hænder.

Kontakt os for et uforpligtende tilbud og faglig rådgivning i dag på 60 70 08 21.

Vi værner om den gode kundeoplevelse, da glade kunder kommer igen, men vi vil lade vores kundeanmeldelser tale for sig selv.

Hother CPH ApS er nemlig ratet med 5 ud af 5 stjerner på 3byggetilbud.dk.

www.hother-cph.dk Telefon: 60 70 08 21 E-mail: simon@hother-cph.dk Robert Jacobsens Vej 58 C, 4. tv., 2300 København S

Find os på Facebook

COVID-19

#sammenpåafstand:

En helt ny hverdag i andelsboligforeningerne En jazzmusiker spiller godnatsange for gårdens børn fra sin altan hver aften kl. 19.00, i en opgang på Amager mødes beboere over romtoddyer til en snak på tværs af etagen, og naboer laver indkøb for bebyggelsens ældre eller svagelige. Coronakrisen har vendt op og ned på de fleste danskeres hverdag – men har også skabt noget nyt. Bente Hallkier er professor på Sociologisk Institut ved Københavns Universitet, og hun har sat lidt ord på, hvilke opfindelser og justeringer, der er blevet en del af danskernes hverdag den senere tid.

I

en hverdag med hjemmearbejde, hjemmeskoling, fysisk isolation fra omverdenen, stigende smittetal for virus-ramte danskere og lovgivning for hvor mange mennesker, der må mødes, udfordres noget helt basalt ved mennesket: „Mennesket er grundlæggende set et meget socialt dyr. Det sociale er noget af det, folk siger, at de savner mest i de her dage. Selvom der ikke er nogen af os, der har nået at forske i det endnu, så kan jeg sige med baggrund i, hvad jeg ellers ved om hverdagslivet, at en af de store udfordringer er savnet af det sociale og den måde, folk plejer at være sociale på,“ siger Bente Hallkier.

Først når hverdagen ikke længere kan tilbyde fællesskaber i form af kolleger på en arbejdsplads, fritidsaktiviteter, deltagelse i en generalforsamling eller møder med venner over en kop kaffe, mærker vi hvor meget den betyder for os. „Folk er jo vant til at være sociale. De er vant til at være sammen med andre folk hele tiden. På deres job eller i alle mulige andre sammenhænge. Så der er en længsel, og der er en higen for at få det op at stå på nogle andre måder, som gør, at folk kaster sig ud i at bruge diverse midler, de nu kan til at agere sociale – om det så er altanen, om det er FaceTime eller hvad det er.“

18

Den menneskelige opfindsomhed Hun mener, at det afsavn, som den ekstraordinære og alvorlige situation skaber, får mennesker til at være ekstra opfindsomme for at skabe og efterligne de relationer og vaner, som hverdagen byder på: „Det er blevet en meget anderledes hverdag for rigtig mange. Og det er faktisk svært, for hverdagen består i høj grad af vaner. Vi tager det for givet uden at tænke over det, men hverdagen består i høj grad i at lave nogle ting sammen med andre mennesker. Når der bliver lavet om på det, så bliver den menneskelige opfindsomhed stor.“ Eksemplerne på den menneskelige opfindsomhed under coronakrisen møder vi eksempelvis på de sociale medier, hvor opslag viser, at beboere koordinerer et tidspunkt, hvor de sammen går ud på altaner eller hænger i vindueskarmene og synger fællessang.

Fortsættes »

AN

√ Erfarne og anerkendte valuarer √ Sparring om foreningens fremtid √ En valuar der gerne deltager på generalforsamling og vi er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening INFO@GOTTLIEBPARTNERS.DK TELEFON 8877 4045

E

√ Vurdering som bankerne stoler på

Gottlieb+Partners er lige dele erhvervsmægling og strategisk rådgivning. Vi bistår med køb, salg, udlejning, genforhandling, sale og lease back og rådgivning inden for alle typer erhvervsejendomme. Vi har derfor et indgående kendskab til boligudlejningsmarkedet.

NC

Ved et samarbejde med os får foreningen:

NO

Valuarvurdering

COVID-19

Der er også historien om jazz-musikeren, der spiller godnatsange for gårdens børn hver aften kl. 19.00, eller de andelshavere, der hjælper til med indkøb for foreningens svagelige. Initiativerne og idéerne, som findes i hobetal i landets andelsboligforeninger, demonstrerer fællesskab på trods af isolation. I andelsboligforeninger afspejler de gode eksempler fællesskabets styrker og den gamle andelstanke.

Tilpasninger og justeringer Et andet punkt, hvor corona også har ændret omstændighederne i mange danskeres hverdag, er den del, der handler om hjemmearbejde og studier i privatboligen. Ifølge Bente Hallkier har det også været en faktor, som har udfordret hverdagen: „En af udfordringerne har været mangel på struktur, og at man selv skal opfinde den. Hvis man ikke i forvejen har været vant til at have et arbejdsliv, der er skruet sammen på den måde, så kan det være udfordrende at få adskilt arbejde og familieliv. For mange bliver det viklet fuldstændig ind i hinanden, og folk sidder og skal passe deres afrapportering af skattesager for kommunen samtidig med, at de skal hjemmeskole en på 10 og passe en på 5 år. De historier kender vi jo alle sammen til.“ Heldigvis er mennesker gode til at justere og finde løsninger, der passer til situationen.

Bente Hallkier, som har forsket en del i mad, forklarer: „Folk er faktisk rigtig gode til at tilpasse sig og jonglere med ting og sager. Har man ikke lige de ingredienser, der skal bruges i en madret, så finder man på at gøre noget andet – og det tror jeg også slår igennem her under de her coronaomstændigheder. Man prøver at gøre nogle af de ting man plejer at gøre, men på en anden måde tilpasset de nye omstændigheder.“

Nye opdagelser og styrket netværk Nogle af de tilpasninger og justeringer, som vi gør os under coronakrisen, kommer vi måske også til at tage med os, når vi på et tidspunkt kommer ud på den anden side. Rigtig mange har nemlig på meget kort tid ændret på deres vaner. En øvelse, der er meget svær, fordi vaner er indgroede; de sidder i kroppen.

20

Andelsportal.dk

„Det ville undre mig meget, hvis vi ikke tog noget af det her med os ind i, hvordan livet bagefter skal foregå.

Folk opdager også nogle ting – og hvorfor skulle ting, som de opdager, og som de synes er positive, ikke tages med? Det har jeg svært ved at forestille mig ikke kommer til at ske.“ Hun tror, at vi bliver bedre til at FaceTime med den gamle tante, og at kulturlivet også får øjnene op for nogle af de scener, som de har været nødsaget til at anvende og opfinde under coronakrisen. Ligesom at medier og institutioner får muligheden for at genopfinde sig selv. „Det kan jo netop også være andelsboligforeningen eller en lidt mere lokal institution som den lokale kirke eller skolen. De gør sig nogle opdagelser eller bliver opmærksomme på nogle nye forbindelsesled ud til brugerne af stedet.“ De allerede eksisterende forbindelser, der kan være mellem beboerne eksempelvis i en andelsboligforening, har fået nogle flere lag. Eksempelvis, når vi forsøger at gøre det hyggeligt at være sammen på afstand. Eller når vi finder nye måder at afvikle en generalforsamling på.

De nye forbindelser og de ekstra lag, de eksisterende forbindelser har fået, vil med stor sandsynlighed også blive husket i den fremtidige hverdag i andelsboligforeningen. Og så håber Bente Hallkier også, at nogle af de ældre mennesker, handicappede eller andre udsatte vil nyde godt af at netværkene er blevet styrket, for den sociale ulighed slår altid hårdere i sådanne nogle krisesituationer: „Hvis netværkene bliver styrket, og vi også tager os lidt af de allersvageste, så er det jo fantastisk. Og man kan jo håbe, det fortsætter, når vi kan mødes igen.“

AN NO NC ER

DRØMMER I OM NYE FÆLLESAREALER? Eller trænger de nuværende til en kærlig hånd?

CUBUS ADMINISTRATION Et erfaren administrationsselskab der rådgiver, vejleder og hjælper.

Så kontakt TC Anlæg for en uforpligtende 6674 Vi er nemlig jeres dialog på tlf.: 2071 6674.

Vi er til for jeres forening og giver altid grundig, fleksibel

ekspert i udendørsarbejde til boligforeningen!

og professionel hjælp.

Vi er fuldt opdateret på andelsboligmarkedet og med 20 års erfaring samt fire ansatte advokater – er der ikke den sag, vi ikke kan hjælpe jer med.

Giv os et kald nu på

7026 9910

GRÆS - BESKÆRING - BROLÆGNING - AFHENTNING AF STORSKRALD NYETABLERING AF FÆLLESAREALER - VEDLIGEHOLDELSE AF UDEAREALER

- Vi kører på hele sjælland

+45 2071 6674 thomsen.godtnok@gmail.com Ravnstrupvej 36, 4160 Herlufmagle CVR: 27062369

www.cubusadministration.dk Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 70 26 99 10 - ss@lawfirm.dk

cubus-administration-kvart-maj20-abnyt.indd 3

ENERGIRÅDGIVNING MED ET UVILDIGT BLIK

Vi hjælper jer med:

› › › › ›

Tapethøns / væggelus Møl Affugtning Skimmel Lugt

Low Key Energy er din energikonsulent til udarbejdelse af energimærker. Vi er førende inden for energimærkning af erhvervsejendomme og etageboliger.

Med en ny ung tankegang skærper vi procestiden og tilbyder fordelagtige priser. Levering af energimærker er nemlig kun 1-2 dage, alt efter omfang og størrelse.

O3 O3

Affugtning og Ozonbehandling - Renere bliver det ikke

O3

36 17 11 22 www.syrent.dk

16/04/2020 13

Vi samarbejder med større firmaer for at kvalitetssikre arbejdet, og ligger faktisk i top 10 i Danmark for bedste kvalitet.

Kontakt os

i dag på

60716017

Low Key Energy v. Fie Frederikke Hansen www.lowkeyenergy.dk lowkeyenergy@outlook.com Tlf.: 6071 6017 CVR: 38037803

BYGGERI ER EN KOMPLEKS VERDEN MED MANGE SPILLEREGLER

BYGGEFORLØB KRÆVER GRUNDIG FORBEREDELSE OG PLANLÆGNING Projekter er typisk komplekse, og det stiller krav til, at projektet gennemarbejdes i projekteringsfasen.

Er projektet ikke ordentligt gennemarbejdet, vil det afføde uafklarede spørgsmål fra entreprenører i tilbudsfasen eller medføre mangler, der vil kræve ændringer af projektmaterialet under udførelsen.

Dette kan belaste både projektets tid og økonomi.

AN NO NC E

SEL Arkitekter har gennem mange år, som hovedrådgiver, udarbejdet solide og gennemarbejdede renoveringsprojekter for hhv. ejer- og andelsboligforeninger, hvor tid, økonomi og slutresultat er i fokus.

Det er altid i bygherrens interesse, at projektet er grundigt gennemarbejdet. Det er vigtigt, at alle væsentlige beslutninger er taget inden udbud, da et mangelfuldt udbudsmateriale kan belaste både projektets tid og økonomi.

Projekteringen skal ikke kun have fokus på produktet, men også på byggeprocessen. Det er især nødvendigt i renoveringsprojekter, hvor man ofte er nødt til at tilpasse løsninger til eksisterende forhold, og hvor logistik og tilgængelighed ofte er kritisk for udførelsen.

Dette kræver, at vi som projekterende og rådgivere i høj grad forholder os til de arbejdsprocesser, som entreprenørerne skal udføre, og at disse vurderes i forhold til arbejdsmiljørisici og bygbarhed.

Staldgade 68, 1. sal, 1699 København V sel-arkiteker.dk · +45 22571619 sl@sel-arkitekter.dk · IG: @selarkitekter

E NC NO AN

Trænger jeres

TRAPPE OPGANG til en kærlig hånd?

Alt i tømre gulve, r, m og m urer aler Hos HR Gulvservice ApS er vi specialister i renovering af for- og bagtrapper.

Med mere end 30 års erfaring i branchen garanterer vi langtidsholdbare løsninger med fokus på detaljen. Vi udfører alt inden for gulvarbejde og maler også vægge samt gelændre.

Ring på

2123 7227

– vi giver 10 % rabat på alle tilbud i hele maj måned!

Medlem af

WEB:

www.bit.ly/hrgulve

TELEFON: MAIL: CVR:

2123 7227 ole@hrgulve.dk 32057322

ADRESSE:

Åkandehaven 44, 2765 Smørum

Til fællesspisning hos AB Kildegårdsparken Hos AB Kildegårdsparken er den fælles aktivitetskalender fyldt med muligheder for socialt samvær med dine naboer. Og med stor succes. Her fortæller formanden, veletablerede beboere og spritnye andelshavere om dagligdagen i den sociale andelsboligforening, når vi sidder med om bordet til fællesspisning, en forårsdag i marts, engang hvor alt var ved det ‘gamle’.

› AB Kildegårdsparken blev grundlagt i 1988. › Foreningen råder over 34 boliger i størrelsen 64-118 m2. › Foreningen er beliggende i et naturskønt område ved Odense Å. › I 1989 blev der bygget nye huse i området og AB Kildegårdsparken II kom til. › De to foreninger drives separat med to bestyrelser, men er socialt én samlet forening. › Aktiviteter i foreningen: Yoga, whisky-smagning, petanque, quizaftner, håndarbejdsdage, mandeklub, fællesspisning, snapselaug og mange flere.

TV: Det summer af gode snakke til fællesspisning hos AB Kildegårdsparken. TH: Fælleshuset er et fast samlingssted i foreningen.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

25

O

nsdag d. 11.3.20. Et par timer inden statsminister Mette Frederiksen indtog talerstolen på pressemødet og lukkede Danmark ned, sad vi med om bordet til fællesspisning hos AB Kildegårdsparken. En andelsboligforening i Odense, hvor fællesskab er lige så stor en naturlighed som forskellighed.

Og alt imens andelshaverne hyggede sig med den hjemmelavede kyllingeret, skålede i vin og fælleshuset summede af gode samtaler – fik vi et godt indblik i, hvordan et sundt fællesskab i andelsboligforeningen bevares.

Alt fra yoga til whisky-smagning Når beboerbladet lander i postkassen, er det særligt oversigten over de aktiviteter, der tilbydes i foreningen, som er yderst populær. Her kan andelshaverne nemlig danne sig et overblik over, hvilke sociale tilbud de kan tilmelde sig i månedens løb. „Der er aktiviteter for enhver smag i foreningen. Der er de fysiske aktiviteter som yoga, petanqueturnering eller gåture, og så

er der dem, hvor man sidder og nørkler med håndarbejde eller mødes over god mad,“ siger andelshaveren Ellen, der har boet i foreningen siden 1994. Ellen er selv tovholder på beboerbladet, der nu skal gøres til et digitalt nyhedsbrev, og hun går meget op i, at det sociale er et frivilligt tilvalg:

når hunden luftes. Det er den store sidegevinst ved at være sociale sammen,“ fortæller Jan og nævner, at madkundskaberne fra mandeklubben er nogle alle beboere i AB Kildegårdsparken nyder godt af. Det er nemlig mændene, der står for de lækre anretninger til både sommerfesten og julefrokosten.

„Det er ikke antallet af deltagere, der skal bestemme om en aktivitet er en succes eller ej. Du skal simpelthen bare sige ok, hvis blot fem møder op, og så nyde nærværet med dem. Det vigtigste er, at det er hyggeligt, og at man deltager af lyst.“

Hurra for fælleshuset Foreningens formand Marianne lytter opmærksomt med, når andelshaverne deler ud af deres oplevelser med det sociale liv i AB Kildegårdsparken.

Og det er tydeligt, at det er en glad og stolt formand, der sidder med ved langbordet.

Mad for mænd Ellens mand Jan er enig. Han er selv et engageret medlem af ‘mad for mænd’ og whisky-klubben. Fællesskaber han værdsætter højt. „Det er dejligt at bo et sted, hvor man kender sine naboer. Det gør det nemmere at snakke over hækken og hilse på,

„Det er sådan et positivt fællesskab vi har her. Stemningen er altid god, og så er vi så heldige at have vores fælleshus.

Det gør en stor forskel, når vi gerne vil samles,“ siger Marianne, der selv har boet i foreningen i 13 år. „Fællesspisning er faktisk en genoplivet disciplin her i foreningen, da vi har holdt en pause med det. Socialt samvær kræver nemlig også, at nogle har lyst til at løbe aktiviteterne i gang, og at folk skiftes til at bidrage. På den måde er der ingen, der kører død i det,“ lyder det fra formanden, som kaster teten op til næste fællesspisning, da hun byder alle velkommen til den hyggelige aften i fælleshuset. Hun vil gerne handle ind, men madlavningen skal andelshaverne skiftes om.

Blomsterbuket og velkomstpjece Beboerne i foreningen kender hinanden godt og humøret er højt.Ved bordet finder vi også to nytilkomne andelshavere, der oplever fællesspisningen for første gang. Og de er enige: Hos AB Kildegårdsparken bliver man taget godt imod.

Formanden Marianne rejser sig og byder folk velkommen.

26

Andelsportal.dk

Alle deltagere trak et tilfældigt nummer for at finde ud af, hvor de skulle sidde.

På den måde kan nye bekendtskaber opstå.

„Alle nye andelshavere bliver budt velkommen med blomster og en pjece med en hilsen fra bestyrelsen og information om, hvad det vil sige at bo i andelsboligforeningen. Det handler om at få inddraget folk fra starten og fortælle dem, at vi er glade for, at der kommer nyt blod og nye inspirationer til foreningen,“ supplerer formanden Marianne, som får mange henvendelser fra folk, der gerne vil flytte ind i den fynske andelsboligforening.

Man behøver ikke at være ens Og netop nye inspirationer tages imod med åbne arme hos AB Kildegårdsparken. For selvom fællesskabet er stort er beboerne langt fra ens.

positive snakke og tiltag med sig,“ lyder det igen fra den etablerede andelshaver Ellen.

Og folk ved spisebordet nikker med - for trods forskellighederne er sammenholdet stort hos AB Kildegårdsparken. „Fællesskabet mærker man med det samme, når man fra den fortravlede boulevard drejer ned af den idylliske sidevej, hvor andelsboligforeningen ligger. Her hilser alle på hinanden med et smil, og vi ved hvem hinanden er. Det er da positivt,“ slutter formanden Marianne, der løfter glasset og skåler langs langbordet.

Update fra AB Kildegårdsparken under coronakrisen: „Vi repræsenterer samfundet ret godt i foreningen.Vi er en gruppe af mennesker med forskellige meninger, hvilket også kommer frem på generalforsamlingerne. Men det er kun en god ting, da der skal være plads til alle, og forskellighed bringer en masse

Hos AB Kildegårdsparken følger de myndighedernes anbefalinger i forhold til corona og flager hver lørdag fra kl. 10. Hver morgen synger de morgensang – sammen, men hver for sig – med Philip Faber på TV, DR1. Om lørdagen skriver formanden også en lille positiv hilsen til alle beboere på mail med fokus på håb og optimisme.

Andelsportal.dk

27

TEMA MAJ 2020

Boligaftalen T

idligere på året blev en ændring af boligloven aftalt. Boligminister Kaare Dybvad Bek (S) ville nemlig sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme, og derfor indgik regeringen en aftale med SF, Enhedslisten, Alternativet og DF. Formålet med boligaftalen er at dæmme op for boligspekulanters investeringer i private udlejningsejendomme og derfor kaldes boligaftalen også for Blackstone-forliget. Desværre betyder indgrebet også, at der kan komme et prisfald på andelsboligmarkedet.

Boligaftalen indeholder blandt andet en karensperiode, som betyder, at der efter overtagelse og gennemgribende modernisering af en ejendom skal gå fem år, før lejefastsættelse må ske efter BRL § 5, stk. 2. Derudover indeholder den også et grønt incitament, der får karensperioden til at bortfalde, hvis ejendommens energiklasse hæves. Da detaljerne i boligaftalen blev fremlagt meldte nogle banker sig på banen og påpegede, at lovforslaget ville få mange negative konsekvenser for andelsboligmarkedet. Blandt andet et værditab og dyrere andelsboliglån. Nogle banker har meldt værditab på op til 20 procent ud, mens regeringens egne beregninger afslører værditab på 3-5 procent på andelsboligforeningers ejendomme. Årsagen til de modstridende udmeldinger skal blandt andet findes i det punkt, der omhandler karensperioden. Den politiske aftale ligger nemlig op til en karensperiode på fem år før en ny ejer af en udlejningsejendom kan ændre på huslejen. Desværre påpeger mange, at denne karensperiode vil skræmme investorer væk og andelsboligers ejendomme, som prisfastsættes efter tilsvarende udlejningsejendomme, derfor vil falde i værdi.

28

Andelsportal.dk

I aftalen har man blandt andet forsøgt at skærme andelsboligmarkedet mod værditab ved at give mulighed for at fastfryse en valuarvurdering på ubestemt tid, ligesom andelsboligforeninger er undtaget for en særlig karensperiode på fem år. Der er også en bestemmelse, som er en skærpelse af reglerne for opløsning af andelsboligforeninger.

Hvornår træder boligaftalen i kraft?

Ifølge planen skulle boligaftalen træde i kraft den 1. juli 2020. Den havde høringsfrist 20. marts.

En stribe partier anmodede om en forlængelse på fire uger, men den afviste boligminister Kaare Dybvad Bek (S).

Han har udtalt, at ambitionen fortsat er at gennemføre lovforslaget som planlagt, men at tidsplanen kan blive påvirket af coronakrisen. Blandt andet som følge af,

AN NO NC E

at Folketinget i øjeblikket er lukket ned.

Derfor er der ikke nogle, der på nuværende tidspunkt ved, om forslaget når gennem første-, anden- og tredjebehandling tids nok til, at det kan træde i kraft 1. juli.

Hvordan rammer boligaftalen de forskellige andelshavere?

Rigtig mange andelsboligforeninger vil gerne vide, hvordan deres forening bliver ramt af den nye boligaftale. Og med god grund. Der er meldt værditab på alt fra 3 til 20 procent ud og det er meget individuelt, hvor hårdt landets andelshavere bliver ramt af indgrebet.

Andelsboligforeningens økonomi er helt central og særligt andelsboligforeningens gældspost er vigtig at tage højde for. Idet andelskronen er styret af både ejendommens værdi og af foreningens gæld. Jo større gæld, der er i andelsboligforeningen des større bliver værditabet. Bor man i en andelsboligforening, som er uden gæld og med en andelskrone, som benytter den fulde ejendomsværdi vil et fald på 10 procent i ejendomsværdien også betyde et fald på 10 procent på alle andelsboligernes værdi. Bor man derimod i en andelsboligforening med høj gæld og en høj ejendomsvurdering er beregningen lidt mere mudret og tabet vil være større.

Kan det gøres bedre?

Der er nok at holde styr på i en andelsboligforening med vedligeholdelse, projekter og en kompleks økonomi. Derfor kan det være godt at give jeres forening et finansielt eftersyn. For måske kan det gøres bedre.

Bor man i en andelsboligforening, som er nybygget eller i lavtliggende byggeri er problemstillingen ikke nær så alvorlig, da disse foreninger ikke prisvurderes ved at blive sammenlignet med de udlejningsejendomme, som boligaftalen oprindeligt er udarbejdet til.

Tal med vores specialister, der har stor erfaring med andelsboligforeninger. De kan blandt andet hjælpe jer med at vurdere, om foreningen har de rigtige lån og lægge en plan for, hvordan I kan optimere foreningens økonomi.

Ring til os på 45 14 01 00 for at aftale et uforpligtende møde.

Andelsportal.dk

29

ER NC NO AN

HAR I PROBLEMER MED STORE REGNMÆNGDER OG FUGT I KÆLDEREN? Så hjælper vi hos M. Le Byg meget gerne med omfangsdræn.

Vi har en autoriseret kloakmester tilknyttet, så vi er i stand til at udføre alle former for kloakarbejde, der er påkrævet i forbindelse med etablering af omfangsdræn.

Har i brug for en maler i andelsboligforeningen?

Vi yder gerne vejledning og rådgivning, ligesom at vi kommer ud og undersøger om I har de forhold, der skal til for at få lagt omfangsdræn.

Promaler garanterer håndværk af høj kvalitet hver gang. Promaler har mere end 20 års erfaring med malerfaget og jeres maleropgaver er derfor i trygge hænder hvad enten opgaven er lille eller stor. Promaler kan hjælpe med malerarbejde på hele Sjælland.

Ring på 2785 8119 og hør nærmere!

• Maling af de enkelte andelsboliger • Malerarbejde i opgang, fællesarealer og udendørsområder • Microcement • Gulvafslibning • Epoxygulve

www.mle-byg.dk Telefon: 53 27 85 41

E-mail: mlebyg@gmail.com

Telefon: 2785 8119 | E-mail: promaler.dk@gmail.com www.promaler.dk | Cvr: 3125 0064 Plantagevej 8, 3300 Frederiksværk

Græse Strandvej 6H. 3600 Frederikssund

CVR: 39398540

TEMA BOLIGAFTALEN

Boligaftalen:

Eksperternes anbefalinger til andelsboligforeningen Hvad har valuaren, bankens kundedirektør, ejendomsadministratoren samt energi- og bygningsrådgiveren at sige om boligudspillet? Og hvilke ekspertråd vil de videregive til landets andelsboligforeninger inden boligaftalen træder i kraft? Det spørger vi dem om her.

STAD Erhverv: Det kan blive for indviklet for andelshaverne

kan det påvirke andelspriserne,“ forklarer Emil OzolEllekilde. Samtidig vil ændringerne også kunne betyde mindre transparente valuarvurderinger.

Hos STAD Erhverv, der udfører valuarvurderinger for landets andelsboligforeninger, fornemmer de, at boligaftalen har skab en uro hos foreningerne.

„Der vil blive lagt nogle antagelser ind i valuarvurderingerne, som ikke gælder for faktiske handler, hvilket kun kan betyde at valuarvurderingerne bliver mere fiktive og ugennemsigtige, og det er et skridt tilbage. Det bliver mere indviklet for andelsboligforeningerne at gennemskue deres værdi, og det er ærgerligt, da netop gennemsigtighed var en af de helt store pointer med loven om valuarvurderinger,“ siger vurderingschefen.

„Lige nu befinder foreningerne sig i et vakuum, da de ikke ved, hvad der skal ske,“ siger vurderingschef og valuar Emil Ozol-Ellekilde, der også selv er spændt på, hvor boligaftalen ender.

Frygter for ugennemsigtige valuarvurderinger Hos STAD Erhverv forventer de ikke, at der bliver ændret voldsomt meget på måden, hvorpå valuarvurderingerne udarbejdes. Det er dog svært at forestille sig andet end at værdien på ejendommene i bedste fald vil være status quo, men mere sandsynligt, vil falde.

Fortsættes »

„Et muligt fald i ejendomsværdien skyldes, at boligaftalen pålægger investorerne nogle omkostninger, når de vil opkøbe ejendomme. Da vurderingen af en andelsboligforening sker ved at se på disse som referenceejendomme,

Emil Ozol-Ellekilde, vurderingschef

og valuar, STAD Erhverv

Andelsportal.dk

31

TEMA BOLIGAFTALEN

I 2018 kom en ny vurderingsnorm for at undgå usammenlignelige og høje vurderinger. Løsningen blev retvisende standarder og krav til valuarernes uddannelse samt erfaring på markedet.

En fastfrysning er ikke uden komplikationer Andelsboligforeningen kan, som det ser ud nu, vælge at fastfryse deres valuarvurdering inden lovens ikrafttrædelse.

Derfor anbefaler vurderingschefen også, at andelsboligforeninger kraftigt bør overveje at få lavet en nu. Men fastfrysningen har også sine ulemper. „Det er fint nok, at man kan fastfryse vurderingen, men man glemmer, at bankerne laver deres egen vurdering, hvilket kan give problemer med at handle andelsbeviserne. Det er generelt et problem, at den boligform andelsboligen, der kvadratmeterprismæssigt er den billigste at eje, er den, der gøres mest besværlig at låne til,“ siger Emil Ozol-Ellekilde og pointerer, at en fastfrysning faktisk ikke betyder, at foreningerne aldrig skal opdatere deres valuarvurdering igen: „Revisorerne har meldt ud, at selvom foreningen bruger en fastfrosset valuarvurdering som værdigrundlag, er andelsboligforeningen ikke fritaget for at lave en ny valuarvurdering, når regnskabet skal laves. Læseren af regnskabet skal nemlig vide, hvad den kontante værdi af ejendommen er, og det kræver en opdateret vurdering.

Så i praksis kan man spørge sig selv, hvad fastfrysningen vil være værd – og for hvem? Men der er i hvert fald ingen ulemper i at sikre, at man har muligheden.“

Tag debatten i Huslejenævnet Hos STAD Erhverv vil de gerne bakke boligministerens hensigt med boligaftalen op, men måden den fra politisk hold skal udføres kan dog diskuteres. „Man har efter vores opfattelse ramt sømmet på hovedet med lejebremsningen, hvis målsætningen har været at beskytte lejerne mod en rigtig uheldig udvikling i lejeniveauet her i København. Det er sagens kerne. Når man begrænser muligheden for at hæve huslejen langt over den normale opfattelse af det lejedes niveau, så begrænser man også investorernes afkastmuligheder. Det betyder, at hele tilgangen med energimærke, ombygning og karrensperioder er ret irrelevant, og det rammer de

32

Andelsportal.dk

forkerte personer. Lidt provokerende sagt kan man sige, at det havde måske været en meget bedre tilgang til lovindgrebet, hvis boligministeren havde spurgt sig selv hvordan man kan beskytte lejerne, og ikke hvordan man kan ’forfølge’ investorerne,“ slutter Emil Ozol-Ellekilde.

Danske Bank: Vi satser fortsat på andelssektoren I diskussionen om boligaftalen har flere banker meldt ud, at der er for store risici forbundet med andelsboligmarkedet, når boligaftalen bliver en realitet. Langt fra alle banker deler dog denne opfattelse, og hos Danske Bank tager de ikke afstand fra andelsboligsektoren. „Andelsboligkøb har alle dage været komplekse, da man køber sig ind i et formuefællesskab. Boligaftale eller ej er det derfor vores klare opfordring, at man søger rådgivning.

Derfor har vi også valgt at specialuddanne 50-60 rådgivere til netop dette,“ siger Kristian Balleby, der er kundedirektør i Danske Bank.

Kristian Balleby, kundedirektør i Danske Bank

Den politiske debat gør køberne nervøse Hvis der opstår usikkerhed om værdiansættelsen plejer den finansielle branche at blive en smule mere forsigtige.

Det gælder også usikkerheden omkring boligaftalen, som betyder, at nogle andelsboligforeninger har mærket, at det er blevet vanskeligere at få godkendt en andelsboligkøber til en handel. „Manglende afklaring i boligaftalen medfører, at alle lige skal suge luft ind. Det betyder måske også, at købere bliver mere usikre på andelsboligen som boform,“ siger Kristian Balleby.

Energimærkning bliver en vigtig spiller Et punkt i boligaftalen, som kundedirektøren gerne vil fremhæve, er reglerne for energimærkning, som han mener vil komme til at fylde væsentligt mere for andelsboligforeningerne i fremtiden.

Overvej at få en valuarvurdering

„Hvis andelsboligforeningen ikke er i energiklasse C, vil der ske en modregning i værdiansættelsen. Og det er interessant for alle omkring andelsboligforeningen også.

Energimærket bliver noget, som pengeinstitutterne, valuaren, dem der bor i foreningen og nye købere skal skabe sig klarhed om,“ siger Kristian Balleby og fortsætter: „Bliver boligaftalen stemt igennem med samme energimærkekrav, så bliver energimærkningen i fremtiden en fast bestanddel på bestyrelsesmødet og generalforsamlingen, da foreningen skal forholde sig til energimærket, opdatere det og se på, hvilke investeringer der skal til for, at foreningen kommer op i energimærke C.“ Danske Banks kundedirektør anbefaler derfor, at energimærket er noget, som foreningerne forholder sig til inden boligaftalen bliver stemt igennem. „Har foreningen ikke et opdateret energimærke, så skal banker og vurderingsmænd gætte sig til værdien, hvilket oftest betyder, at man laver en mere forsigtig værdiansættelse,“ slutter Kristian Balleby.

„For mange andelsboligforeninger fungerer det godt med den offentlige vurdering og hos Newsec anbefaler vi generelt hverken den ene eller den anden type vurdering.

Som lovudkastet er nu, er der dog kommet nogle flere argumenter, der taler for at indhente en valuarvurdering, da andelsboligforeningen kan fastholde en valuarvurdering, der er indhentet før loven træder i kraft, tidsubegrænset. Det bør andelsboligforeningerne tage med i overvejelserne,” siger Jacob Linvald.

Hvis foreningen indhenter en valuarvurdering inden lovens ikrafttræden kan foreninger, der benytter den offentlige vurdering i dag forsætte med det, men har så muligheden for på et senere tidspunkt at tage valuarvurderingen op af skuffen og lægge den til grund for beregning af andelsværdien. Da der stilles krav til oplysning herom i regnskabet, bør foreningen tale med sin revisor om håndteringen heraf. Jacob Linvald uddyber: „Hvis foreningen benytter en valurvurdering og efter lovens ikrafttræden overgår til den offentlige ejendomsvurdering, er det dog ikke afklaret i det seneste lovudkast, om foreningen på et senere tidspunkt vil kunne gå tilbage og benytte den gamle valurvurderingen igen. Altså om foreningen så at sige kan skifte frem og tilbage, som det passer foreningen. Det er dog klart, at foreningen ikke på bagkant kan få udarbejdet en vurdering dateret til før ikrafttrædelsen af loven og det er en vigtig overvejelse, foreningerne også skal have in-mente.”

Newsec: Forbered jer på boligaftalen allerede nu Hos ejendomsadministratorselskabet Newsec oplever de også, at den manglende klarhed om boligaftalen og dens overgangsregler skaber utryghed blandt andelshaverne. „Det er vigtigt at huske på, at der ind til videre er tale om et lovudkast og ikke en vedtaget lov,“ siger juridisk chef hos Newsec Jacob Linvald og fortsætter:

Fortsættes »

„Men derfor er det stadig vigtigt, at andelsboligforeningerne gør sig nogle konkrete overvejelser, så de ikke bliver fanget på bagkant, når og hvis lovændringen vedtages.“

Jacob Linvald, juridisk chef hos Newsec

OBS: Det kræver en generalforsamlingsbemyndigelse at bruge penge på en valuarvurdering.

Andelsportal.dk

33

TEMA BOLIGAFTALEN

Kristian Havreballe, forretningsudviklingschef hos EBAS

EBAS: Flere andelsboligforeninger ønsker energimærkning „Det er svært at spå om konsekvenserne ved boligaftalen.

Når foreningen kigger på at forbedre deres energimærke, har denne ikke kun mulighed for at rykke et mærke op på skalaen og spare penge, men får i praksis store åbenlyse gevinster som øget sundhed, bedre komfort og en mulighed for aktivt at påvirke den grønne omstilling af byggeriet, som er nødvendig for fremtiden,” indleder Kristian Havreballe, som er forretningsudviklingschef hos EBAS, der tilbyder energi- og bygningsrådgivning til landets andelsboligforeninger.

Andelsboligforeningerne tænker allerede grønnere Hos EBAS er tendensen klar: Andelsboligforeninger tænker allerede grønnere end førhen. Det skyldes bl.a. en stigende bevidsthed om, at man også bærer et stort ansvar inden for det byggede miljø til at medvirke til den nødvendige reduktion af den hjemlige CO2-udledning med 70 procent i 2030. Og der er bestemt mange knapper at skrue på. „Vi kan se, at der er en klar tendens til, at man i højere grad efterspørger indsigt i, hvordan vedligeholdelsestilstanden er i foreningen, men også hele energidimensionen. Hvordan andelsboligforeninger optimerer deres forbrug og medvirker til et reduceret CO2-aftryk er blevet vigtigere for dem,” siger Kristian Havreballe og fortsætter:

34

Andelsportal.dk

„Der er stadig mange foreninger, der kan sætte skub i processen mod en sundere og grønnere andelsboligforening, og det er nødvendigt. Gør alle som hidtil, når vi kun at reducere CO2-udledningen med 45 procent i 2030.

Således er vi langt fra de 70 procent. Derudover ligger der åbenlyse gevinster som reducerede omkostninger, øget komfort og generel bedre bokvalitet.“

Forbedringer skal kunne ses og mærkes Står andelsboligforeningen overfor en gennemgang af ejendommen er det vigtigt, at effekten kan dokumenteres. „Forbedringerne kan og skal kunne mærkes på den daglige drift og økonomien, men i lige så høj grad er der stort potentiale for energiforbedringer, der gør boligerne mærkbart grønnere og medvirker til en betragtelig reduktion af CO2-udledningen og et langt grønnere klimaaftryk,” slutter Kristian Havreballe.

Om EBAS: EBAS giver årligt mere end 60.000 konkrete forslag og anvisninger til energibesparelser i danske hjem.

AN NO NC E

ENTREPRISE STYRING w w w. e n t r e p r i s e s t y r i n g . d k

E j e r f o r e n i n g e r - A n d e l s b o l i g f o r e n i n g e r - E j e n d o m s i nve s t o r e r - Pe n s i o n s k a s s e r - B yg h e r r e r

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:

Hvem hæfter for vedligeholdelsen af andelsboligen?

Hvad enten du flytter eller bliver boende, så har du som grundregel ansvaret for den indvendige vedligeholdelse af din andelsbolig. Og andelsboligforeningen har som udgangspunkt ansvaret for den udvendige vedligeholdelse.

Det kan være fristende at klage sin nød til andelsboligforeningen, når stuegulvet i din andelsbolig er slidt eller hvis køkkenbordet trænger til en udskiftning. Men det er faktisk dit ansvar at vedligeholde eller udskifte det. Vi dykker ned i, hvad du selv skal vedligeholde, hvis du bliver boende i din andels-

Du flytter

bolig og hvad du skal være opmærksom på, hvis du flytter og overdrager din andelsbolig til en ny.

På jurasprog defineres en mangel som:

Du bliver boende Som andelshaver er du forpligtet til at vedligeholde alt indvendigt. Det betyder: Gulve, vægge, indvendige døre, køkkenelementer, køkkenbord, toilet, badeværelse (med undtagelse af terrazzogulv), indvendige sider af altanen, håndtaget på indersiden af hoved- og bagdør, vandrette vandrør.

Vær opmærksom på at du gerne må udskifte din hoveddør selv med godkendelse fra foreningen, men hvis foreningen sidenhen udskifter alle hovedog bagdøre i ejendommen, vil du stadig være med i fællesudgifterne, selvom du har købt og betalt for din egen dør. En undtagelse kan være revner i terrazzogulvet, da I-jernet er placeret i etageadskillelsen, og derfor er foreningens ansvar. Hvis skaden i badeværelsesgulvet skyldes, at andelshaveren ikke har vedligeholdt overfladerne kan du dog godt stilles til ansvar overfor andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningen har ansvar for: Udvendige sider af altanen (bærende dele), håndtaget på ydresiden af hoved- og bagdøren, hovedog bagdør, vinduer, etageadskillelse i etageejendomme, lodrette stigstrenge/rør, vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger, fællesarealer.

Selvom du har gjort dit og vedligeholdt din andelsbolig, kan der stadig være fejl og mangler en ny køber kan få øje på. Og nogle af dem kan endda være skjulte.

„En genstand (f.eks. køkken, badeværelse, dør), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet“.

Her gælder de samme regler, som hvis du blev boende. Er det en indvendig fejl i lejligheden dækker du udbedringen, men er fejlen udvendig, som et løst håndtag på ydresiden af hoveddøren, så er det foreningens ansvar. Og husk, at foreningen ved et salg tilbageholder dine penge i 14 dage, hvis netop køber skulle finde fejl og mangler. Det er derfor en god idé at få en vurderingsmand ind over salget. En vurderingsrapport klarlægger alle fejl og mangler, og vurderingsmandens ord i rapporten er gældende. Du er derfor ansvarlig for at udbedre de indvendige fejl og mangler som vurderingsrapporten foreskriver.

Ovenstående guide er kun vejledende, og du skal derfor huske, at det er foreningens vedtægter som afgør, hvad der er op og ned.

Er du interesseret i at læse mere om fejl og mangler, så er disse to artikler et godt sted at starte: www.andelsportal.dk/guides/mangler-andelsbolig www.andelsportal.dk/guides/ansvar-vedligeholdelse-udskift

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet

36

Andelsportal.dk

AN NO NC E

Bag Byens Vinduer står vi: Tommy og Rune Hos Byens Vinduer kan vi med mere end 15 års erfaring inden for vinduesbranchen bedst betragtes som to vinduesnørder - og vi er ikke bange for at stå ved det. Vi har nemlig gjort det til vores speciale at guide vores kunder trygt og sikkert gennem vinduesprojekter fra start til slut.

Vores mission er at være den foretrukne samarbejdspartner, der hjælper vores kunder med at realisere deres vinduesdrømme. Skal vi også hjælpe dig?

Rune & Tommy

Telefon, Tommy: 4017 6265 - Telefon, Rune: 4017 6685 - info@byensvinduer.dk - www.byensvinduer.dk Strandgårdsvej 18,2690 Karlslunde - Afdelinger i Næstved * Karlsunde * Måløv

TEMA BOLIGAFTALEN

To formænd deler ud:

Dét mener vi om boligaftalen Boligaftalen har været bredt diskuteret i dagspressen, og holdningerne fra eksperter i andelssektoren har været mange. Men hvad mener andelsboligforeningerne selv om udspillet? Vi spørger to formænd – en fra Alken nær Skanderborg og en fra Frederiksberg i København – hvordan de oplever boligudspillet, og hvilken stemning, den har skabt i deres foreningen.

B

oligaftalens mulige konsekvenser kan være svære at gennemskue for landets andelshavere, der tilbage i foråret 2019 pludselig kom til at spille en stor rolle i den politiske kamp mod udenlandske kapitalfonde på det danske boligmarked. Her ét år efter forhandler regeringen fortsat om en ændring, og andelshaverne ved ikke helt, hvad de kan forvente. Men hvad mener foreningerne selv om udspillet? Det spørgsmål stiller vi først Jens Krag, der er formand i Andelsboligforeningen Søbjerg.

I bedste sendetid blev andelshaverne nervøse „Når DR i bedste sendetid kaster det op på skærmen, at boligudspillet kan få store økonomiske konsekvenser for andelshaverne, og TV2 gør det samme, så er det klart at andelshaverne bliver nervøse. Og når bankerne efterfølgende melder om et muligt værdifald på op til 20 procent, så rammer panikken,“ siger Jens Krag, der har været formand i den lille østjyske andelsboligforening Søbjerg i hele 16 år.

„Vi er alle sammen enige om formålet med boligudspillet og vi kan sagtens følge de negative konsekvenser loven i dag har for lejerne, men at ændringen har konsekvens for andelsboligforeningerne, det var nyt,“ udtaler formanden, som tog skeen i egen hånd og dykkede ned i udspillet.

Find læsebrillerne frem og KIS – Keep It Simple „Jeg er nok den der oplever, at boligudspillet fylder mest, da jeg som formand skal kende til konsekvenserne. Nogle klapper i hænderne og andre vender tomlen ned, men jeg har ro i maven, fordi jeg følger med,“ forklarer Jens Krag, som gør en dyd ud af at informere de andre andelshavere om udviklingen. „Jeg sender løbende information ud til andelshaverne, når noget har interesse. Det dulmer deres nervøsitet. Jeg laver et sammenkog af det essentielle, som alle kan læse og forstå, da det er meget juridisk,“ lyder det for formanden, som har et godt råd til andre:

Jens Krag, formand i Andelsboligforeningen Søbjerg

38

Andelsportal.dk

Andelsboligforeningen Søbjerg › Beliggende i landsbyen Alken mellem Skanderborg og Ry. › Grundlagt i 1989 og består af 8 adelshuse. › Foreningen har brugt den offentlige ejendomsvurdering, men overgik for to år siden til en valuarvurdering.

„KIS – Keep It Simple. Det betyder, at man ikke skal gøre det sværere end det er, men fokusere på de elementer, man faktisk bliver berørt af.“ Vi opdaterede vores valuarvurdering Ifølge aftaleteksten forventes boligaftalen at træde i kraft den 1. juli 2020. En dato som Jens Krag tog yderst seriøst. „Muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen er noget, jeg læste på et tidligt tidspunkt i udspillet, og derfor gik jeg hurtigt ud med et flertal i ryggen og fik foretaget en opdateret valuarvurdering, så vi er forberedt, hvis en fastfrysning ikke bliver en mulighed efter den 1. juli. Og vi er jo ikke tvunget til at bruge den,“ fortæller Jens Krag. Det er dog ikke gratis at få udarbejdet en valuarrapport. „For en lille forening som vores, koster det nok 150-200 kroner per andelshaver om måneden at få en ny valuarvurdering. En prisstigning som man kan undre sig over, men heldigvis acceptere, da vi jo skal have en opdateret valuarvurdering for at kunne følge med,“ påpeger formanden.

Man glemmer at skelne lokalt „Det er svært at spå om boligaftalens konsekvenser. Og det er klart svære at sidde i en forening med 200 andelsboliger, hvor der er flere meninger at tage højde for, men forskellen er også stor i forhold til, hvor foreningen har adresse,“ siger Jens Krag og fremhæver, at det ofte er et alment problem, at andelsboligdebatter ikke tager højde for lokale forskelle. „Man glemmer at skelne lokale andelsboligforeninger fra de foreninger, der har en høj værdisætning og en central placering i storbyen.

Her i Alken tror jeg eksempelvis ikke, at vi kan forvente de store ændringer i hverken pris eller omsættelighed,“ slutter formanden.

Fortsættes »

39

TEMA BOLIGAFTALEN

Jesper Rohr Hansen, formand i A/B Gammel Kongevej 167

Med de ord vil vi rykke direkte ind i den pulserende storby, og spørge hvordan boligudspillet er blevet taget imod hos A/B Gammel Kongevej 167, beliggende på det eftertragtede Frederiksberg.

Vi vil være risikoavers Bliver valuarvurderingen stemt igennem, er formålet ikke en stor værdistigning nu, men en sikkerhed i at vide, hvad ejendommen og ens bolig egentligt er værd i dag.

Udramatisk tilgang til udspillet „Bevæggrundene for boligaftalen forstår jeg godt. Jeg ønsker også en blandet by, hvor flere har råd til en bolig.“ Dét fortæller formanden i A/B Gammel Kongevej 167. Han hedder Jesper Rohr Hansen og indtager en rolig og udramatisk tilgang til aftalegrundlaget.

„Vi ønsker en risikoavers tilgang, hvor vi bevarer en buffer, hvis der skulle ske et markedsfald eller andet.Vi ved godt, at det er penge på en vurderingen, som vi principielt kan miste, hvis lovaftalen ændrer sig, men så har vi da indsigten i vores værdi,“ forklarer Jesper Rohr Hansen.

„Det er mest internt i bestyrelsen, at vi har snakket om boligudspillet. Heldigvis er vi en forening, hvor folk bor i lang tid og hvor værdien ikke er tårnhøj. Havde situationen været omvendt, ville vi nok være mere dramatiske, men vi er rolige,“ fortæller Jesper Rohr Hansen, der selv har boet i foreningen i fem år.

En del af det politiske spil Udover den vigtige samtale om vurderingsprincippet, så understregede boligudspillet også forholdet mellem andelssektoren og de politiske beslutninger.

Blev startskuddet til en vurderingsdebat Boligudspillet blev dog startskuddet til en vigtig samtale i andelsboligforeningen.

Nemlig om foreningen burde få opdateret sin ejendomsvurdering. „Vi har i årevis brugt den offentlige vurdering, som jo de facto er ude af drift – og vi ved derfor ikke, hvad vores foreningen egentligt er værd i dag. Boligudspillet giver os nu muligheden for en fastfrysning, og derfor har vi taget debatten om en valuarvurdering op,“ siger Jesper Rohr Hansen og fortsætter: „Lige nu er vi i proces om en ekstraordinær generalforsamling for at få pengene til at indhente valuarvurderingen. Her tager vi dialogen med udgangspunkt i boligaftalen og dens rammer for fastfrysning.“

40

Andelsportal.dk

„Man bliver meget bevidst, når man bor i andelsboligforening om, hvor tætkoblet man er på lovgivning og politik. Meget mere end hvis man ejer sin bolig selv. Det er ude af ens hænder, hvad konsekvenserne kan blive og det virker lidt voldsomt,“ slutter formanden.

A/B Gammel Kongevej 167 › Beliggende på Frederiksberg. › Grundlagt i 2004. › Består både af andelslejligheder og erhvervsandele.

AN NO NC E

SAVNER I OVERBLIK OG KOMPETENT RÅDGIVNING?

Vidste du, at vi også tilbyder LET administration?

Op til 20 enheder: 20.000 kr. inkl. moms

I Newsec står vi for administration af 1.300 andelsog ejerforeninger i hele Danmark, hvor vi sikrer, at den daglige drift er i orden og hjælper med at udvikle foreningen.

Administration der passer jer

Med mange års erfaring ved vi, hvad der er vigtigt for jer som forening.

Tryghed og tilgængelighed

Vi tager os af bilag, regnskaber, indberetninger, opkrævninger, rykkere og mere til – og som forening får du din egen administrator og controller.

Hos os er der plads til både store og små andelsboligforeninger, og med kontorer i Lyngby, Næstved og Aarhus dækker vi hele landet.

Vi skræddersyr en administrationsaftale i samarbejde med jer, som passer til jeres forening.

Jeres faste ejendomsadministrator og controller sidder klar til at hjælpe jer, når I har brug for det.

Digitale løsninger Vores digitale værktøjer gør bestyrelsens arbejde meget nemmere. Vi sender desuden dokumenter digitalt - direkte til medlemmernes e-Boks.

Vil du høre mere, så ring eller mail til os

Jacob Linvald

24 43 11 44 jal@newsec.dk

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Newsec Property Asset Management newsec.dk

E NC NO AN

NÅR I STÅR OVERFOR ET TØMRERPROJEKT, RYKKER VI UD

MED OS PÅ OPGAVEN

www.facebook.com/EnochToemrerogSnedker

Vi værner om de stolte håndværkertraditioner og tager hånd om hele processen, når renoveringsarbejdet kalder. Det giver jer ro i maven og tid til at fokusere på andre foreningsopgaver. Med løbende byggemøder og en fast kontaktperson holder vi jer altid informeret.

For gennemsigtighed og kommunikation er vigtigt, når andelsboligforeningen skal renovere.

Kontakt os for en uforpligtende dialog på tlf.: 2811 8045

ENOCH TØMRER & SNEDKER APS TLF: 2811 8045 MAIL: MIKKEL@ENOCH-TS.DK WEB: WWW.ENOCH-TS.DK ADRESSE: NØRREBROGADE 108, 1 TV, 6700 ESBJERG

AN NO NC E

DE BYGNINGSFORNYELSE APS Eksperter i betonrenovering og betonkonstruktioner med over 35 års erfaring.

Vi yder professionel rådgivning, gratis konsulentbistand, og gode materialer er naturligvis en selvfølge. Læg der til, at vi altid giver 5 års garanti på håndværksmæssigt korrekt udført arbejde efter de gældende regler.

Vi er medlem af Dansk Byggeri og Byg Garanti.

Skal vi også hjælpe jer i andelsboligforeningen?

Så ring på 2730 7030 eller skriv til os på danny@de-renovering.dk. Ingen opgave er for stor, ingen for lille.

VI HAR HJULPET BL.A. Rigshospitalet · DEAS Mørkhøjvej · Frederiksberg Kommune · DATEA Lyngbyvej 14 AB Torvegade · Holbæk Vandtårn · Lyngby Storcenter · E. Markvangen 30, Gentofte … og et hav af boligforeninger

www.de-renovering.dk · danny@de-renovering.dk · +45 2730 7030 Hornsherredvej 250A, Lyndby Strand, 4070 Kirke Hyllinge

AN NO NC

E