Andelsbolig Nyt november 2019

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rĂĽdgivning til landets andelsboligforeninger

November 2019

TEMA : DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

En hjemmeside blev samlingspunktet OgsĂĽ i denne udgave: Tre eksperter i digitalisering giver deres besyv med Persondata og GDPR Moderniseringsregler: Hvad betyder et indgreb for andelshaverne?

E NC NO AN

KLAR MED KVALITETSPENSLEN – NÅR JERES PROJEKT KALDER Hos Malermester Thomas Gøtze er vi specialister i malerarbejde i boligforeninger – både ude og inde!

Vi har været i malerfaget siden 1992, og vi ved derfor, hvad vi snakker om.

Vi påtager os rollen som fagmand fra starten og tilbyder rådgivning både før, under og efter malerarbejdet. Jeres malerprojekt er derfor i trygge hænder hos os.

VI KAN HJÆLPE JER MED:

Malermester Thomas Gøtze

www.malermesterthomasgotze.dk / Sadelmagerporten 2, 1. 131, 2650 Hvidovre thomasgotze@godmail.dk / +45 7111 7644 / CVR: 21471844

•

Maling af trappeopgange

•

Facademaling

•

Filt, puds og tapet

•

Maling af lejligheder

AN NO NC E

VI DÆKKER - OG D R O N , N V A H N E B HELE KØ MIDTSJÆLLAND!

Ring i dag på

71 11 76 44

Beskyt ejendommens facade mod vind og vejr Er malingen på ejendommens facade begyndt

at skalle af? Så bør I kontakte en professionel maler med ekspertise i facademaling. Udendørs malerarbejde handler nemlig om præcision og

de rette materialer, som giver et resultat, der holder mange år ud i fremtiden.

Indhold TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

7

Kort Andelsbolig Nyt

10

TEMA : DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

12

Danskerne er vilde med digitalisering, men er andelsboligforeningerne?

18 Persondata og GDPR: Dét skal bestyrelsen vide 25 En hjemmeside blev samlingspunktet 31

Tre eksperter i digitalisering giver deres besyv med

34

3 digitale værktøjer – du måske ikke kender

Også i denne udgave: 36 Moderniseringsregler: Hvad betyder et indgreb for andelshaverne?

38 To faktorer kan påvirke boligsalget i foreningen 40 FAQ: Hvordan hæfter bestyrelsen for dens beslutninger?

4

Andelsportal.dk

Andelsboligforeningen i en digital tidsalder

Andelsbolig Nyt

Digitalisering og andelsboligforening. To ord du sjældent læser i den samme sætning, da moderne teknologi ikke naturligt rimer på den historiske boform – andelsboligen.Virkelighedens billede er dog anderledes. I dag bruger de fleste andelsboligforeninger et eller flere digitale værktøjer, om det er e-mail, en hjemmeside eller et online bookingsystem til vasketider.

Digitaliseringen rummer gode muligheder for andelsboligforeningen, men det kræver grundig overvejelse at springe med på den digitale bølge.

Vi dykker ned i, hvordan andelsboligforeninger kan være digitale og hvad bestyrelsen skal være opmærksom på, når foreningen går online med vores tema: Den digitale andelsboligforening, på side 10.

Vi har besøgt en andelsboligforening, der har stor glæde af deres hjemmeside, online kalender og digitale opslagstavle. På side 25 deler de ud af deres erfaringer og gode råd til digitalisering.

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S Kristen Bernikows Gade 6 1105 København K Web: www.andelsportal.dk E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Ida Landt Ipsen

Maria Carlsen

Nynne Pihl Groth (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk og

Eik Franksdottir Mikkelsen

Oplag: 4.000

Få indblik i det digitale Danmark og bliv klogere på digitaliseringen – trin for trin – med hjælp fra en ekspert på side 12. På side 18 får du nyttig viden om GDPR-regler og hvilke krav, der i dag stilles til håndteringen af andelshavernes persondata.

Digitale værktøjer kommer i mange former. På side 31 får du indblik i, hvordan elektroniske låse, online forbrugsmåling og digital administration kan gøres til en del af andelsboligdriften.

I dette nummer sætter vi også de omdiskuterede moderniseringsregler under luppen, og kundedirektør i Danske Bank, Kristian Balleby, forklarer på side 38, hvordan Finanstilsynets Vækstvejledning kan påvirke boligsalget i andelsboligforeningen. Samtidig besvarer vi spørgsmålet om, hvordan bestyrelsen hæfter for sine beslutninger på side 40.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

God læselyst.

Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Nynne Pihl Groth, redaktør

Andelsportal.dk

5

E NC NO AN

Trænger ejendommen til en renovering?

– Kom godt i gang og kom helt i mål Måske går I med overvejelser om nye altaner, vinduer eller noget helt tredje?

Større renoveringsprojekter kan ofte virke uoverskuelige.

Vi står til rådighed med rådgivning omkring økonomi og finansiering, og giver jer overblikket til at kunne træffe en god beslutning.

Få mere at vide på 45 14 44 41 eller gå ind på danskebank.dk/andelsbolignyt

KORT Andelsbolig Nyt

Sydbank smækker låget til pengekassen i En af landets største banker, Sydbank, ønsker ikke længere at finansiere køb af andelsboliger. Ifølge banken er prisen på andelsbeviser steget til et niveau, der sammen med den lave rente kan betyde, at andelsboligkøbere risikerer at skylde flere penge væk som gæld, hvis renten stiger igen.

... bor i lejlighed.

15 % af dem bor i en andelslejlighed, 13 % i ejerlejligheder og 72 % i lejelejligheder.

Andre banker har været ude at understrege, at de fortsat gerne vil låne til andelsboliger.

Kilde: Danske Bank

Gratis entreprisegaranti til andelsboligforeninger

Fra brevkassen på Andelsportal.dk:

Indsender du eller din andelsboligforening en bygge- eller renoveringsopgave på Andelsportal.dk, så tilbyder vi en gratis entreprisegaranti på arbejdet.

Entreprisegaranti er den eneste garantiordning i Danmark, der dækker arbejde udført for andelsboligforeninger.

Må bestyrelsen beslutte tillægsopgaver på egen hånd? „I forbindelse med et renoveringsprojekt som er godkendt på vores generalforsamling, har vores bestyrelse på egen hånd vedtaget nogle tillæg til renoveringsopgaven.

Mit spørgsmål går på, om der er en øvre grænse for bestyrelsens økonomiske råderum?“

Garantien dækker for op til 100.000 kroner, når arbejdet udføres for andelsboligforeningen.

100.000

Svar: „Grænsen for, hvilke arbejder bestyrelsen kan iværksætte som tillæg til et generalforsamlingsbesluttet projekt er flydende og vanskelig at definere. Mindre tillægsarbejde, som det er teknisk/økonomisk hensigtsmæssigt at udføre i forbindelse med projektets gennemførelse, må bestyrelsen iværksætte uden først at indhente fornyet mandat fra foreningens generalforsamling.

Garantien dækker for op til 35.000 kroner, når arbejdet udføres for en privat andelshaver.

35.000

Læs meget mere om entreprisegarantien her:

www.andelsportal.dk/om-os/entreprisegaranti

Hvor grænsen går afhænger af en vurdering af, hvor nødvendige arbejdet er, hvilken besparelse der opnås ved at udføre det i forbindelse med den igangværende proces og foreningens økonomi, herunder om arbejdet kan

ENTREPRISEGARANTI

holdes inden for det ordinære vedligeholdelsesbudget vedtaget på generalforsamlingen.

Med venlig hilsen Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan“

Andelsportal.dk

7

KORT Andelsbolig Nyt

ste d i V ? du At det er en god idé at få renset andelsboligforeningens tagrender i efteråret, når bladene er faldet af træerne.

– er skimmelsvamp og råd i boligen.

For lejerne går bekymringen på huslejestigninger, mens det for ejerne er de stigende skatter, der bekymrer dem mest.

– så er de klar til vinterens sne, is og slud.

40%

Samtidig lufter af andelshaverne mere ud end andre boligejere for at løse indeklimaproblemer.

Kilde: Undersøgelse fra Videncentret Bolius, 2019.

Hvordan ser procentandelen af beboere i landets andelsboliger, ejerboliger og lejeboliger ud i dag sammenlignet med år 2011?

Det har Danmarks Statistik opgjort:

Vi du dste ?

Beboere fordelt i %

2010

2019

Ejerbolig

60,2 %

57,1 %

Andelsbolig

6,1 %

6,3 %

Lejebolig - almennyttig

16,9 %

17,0 %

Lejebolig - privat

12,8 %

16,4 %

Andet og uoplyst

3,9 %

3,2 %

9 ud af 10 boligforeninger – kan spare op til 10 % på varmeregningen uden at det går ud over varmeforbruget.

Et partnerskab mellem boligforeninger, Hofor og Københavns Kommune har sidste år udarbejdet en række gode råd og film til boligforeninger omkring varmeforbrug og ventilation. www.video.kk.dk/video/35490398/ fjernvarme-for-boligforeninger-det-kan-i-selv

De kolde måneder kan med fordel bruges til at se nærmere på de indendørs renoveringsprojekter i andelsboligforeningen. Her er en renovering af den slidte trappeopgang en god opgave at kaste sig over, hvad angår pris og tidshorisont.

De fleste foreninger vælger i første omgang at få malet opgangen, få opsat filt og måske få malet opgangsdørene.

Det kan være fordelagtigt at male med højglans, da det let kan rengøres. Samtidigt er det også en god idé at tænke i allergivenlig maling.

Gulvene i trappeopgangen er også værd at vedligeholde.

Om det er linoleumsgulvet, der skal udskiftes eller trægulvet, der trænger til en afslibning. Måske opgangen også skal have ny belysning med sensor eller et nyt gelænder?

Mulighederne for en mere moderne og indbydende opgang er mange. Hos Andelsportal.dk hjælper vi gerne med 3 uforpligtende tilbud på renovering af trappeopgangen.

I kan indsende opgaven her:

www.andelsportal.dk/indsendopgave

8

Andelsportal.dk

Når du selv renoverer andelsboligen Har du selv trukket i arbejdstøjet og renoveret andelsboligen, kan du skrive det antal timer på, som det vil tage en professionel håndværker at udføre arbejdet. Har du brugt 200 timer på tømrerarbejde, som en uddannet tømrer

Styr på stormforsikringen?

kan klare på 40 timer, får du altså 40 timer med som forbedring.

Er andelsboligforeningen klar til at ride efterårsstormen af? Fra efteråret og frem til foråret er der øget risiko for at ejendommen bliver udsat for kraftige vindstød af storm- eller orkanstyrke. Sørg derfor for, at jeres ejendomsforsikring også dækker stormskader, da det kan blive en dyr fornøjelse, hvis uheldet er ude.

I 2019 er ABF’s vejledende timesatser for eget arbejde: • •

188 kr./timen i København 166 kr./timen for resten af landet

Vi har lavet denne guide til forsikringer i andelsboligforeningen:

Husk at gemme faktura på indkøb af materialer til opgørelse af forbedringer, hvis du en dag skal sælge din andelsbolig.

Hvad sker der på

www.andelsportal.dk/guides/styr-paa-forsikringer

Andelsportal.dk?

Ejendomsvurderinger er udskudt igen

Guide:

Elevator i andelsboligforeningen Elevator i andelsboligforeningen er det nye sort, og de to elevatorfirmaer KONE og Altan.dk beretter om en stigende efterspørgsel. Men hvad skal I være opmærksomme på, når I som andelsboligforening ønsker at få en elevator?

Der er knas med samkøringen af data, som udsætter de nye boligskatter til 2024. Og andelsboligforeningerne kan tidligst se frem til nye vurderinger i 2022. De skulle ellers have været ude i 2021, men skatteminister Morten Bødskov meddelte på et pressemøde i går, at der ikke er tilstrækkeligt nok med tid til at få IT-systemerne på plads.

Og hvad gør det ved ejendomsværdien? Vi har interviewet to elevatoreksperter og en valuar – om alt fra A til Z i et elevatorprojekt.

Det betyder, at andelsboligforeningerne tidligst kan se frem til en vurdering i 2022, mens andre boligejere skal vente yderligere tre år – til 2024.

Læs guiden her:

www.andelsportal.dk/guides/elevator-iandelsboligforeningen

Læs mere her: www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger-udskudt

Andelsportal.dk

9

TEMA NOVEMBER 2019

Den digitale andelsboligforening

D

et er vist ingen overdrivelse at sige, at vi i dag lever i et digitaliseret samfund. Skal du melde flytning, ændre i din forskudsopgørelse eller anmelde et rotteangreb til kommunen, sker det alt sammen online. Du kan samtidig gribe ned i lommen og betale dit cafebesøg via en mobilapp eller streame ‘Vild Med Dans’ om mandagen, hvis du havde for travlt til at se det lørdag.

Danskerne er på mange måder et digitalt folkefærd, der i høj grad har taget de teknologiske værktøjer til sig, men gælder det også, når det kommer til drift og kommunikation i andelsboligforeningen?

Med dette tema sætter vi fokus på den digitale andelsboligforening.Vi stiller spørgsmål til, hvordan en andelsboligforening kan blive digitaliseret og giver samtidig svar på, hvilke fordele og udfordringer digitaliseringen medbringer.

Med hjælp fra en ekspert bliver du klogere på historien bag det digitale Danmark og får gode råd til, hvad andelsboligforeningen bør have for øje, når den går online på side 12.

Du får også en større viden om GDPR – databeskyttelsesforordningen, og hvilke krav, den stiller til bestyrelsens behandling af persondata på side 18.

I dag er det de færreste andelsboligforeninger, der kan sige sig fri fra at bruge et mailsystem eller et digitalt regnskabsprogram, men nogle foreninger går skidtet videre.Vi har besøgt Seniorbofællesskabet AB Florahøj til en snak om, hvordan foreningens hjemmeside blev startskuddet til at implementere en fælles, online kalender og en digital opslagstavle.

10

Andelsportal.dk

Samtidig fortæller formand Søren, bestyrelsesmedlemmet Ellen og andelshaveren Ulla, hvad det har betydet for foreningen at gå online, og hvordan de sikrer en sund balance mellem digital og personlig kontakt. Alt det kan du læse mere om på side 25.

Elektroniske låse, online forbrugsmåling og digital administration er digitale muligheder, vi sammen med tre forskellige specialister dykker ned i på side 31. Med dette tema præsenterer vi dig også for tre digitale værktøjer, du måske slet ikke har hørt om endnu.

AN NO NC E

Nye vinduer giver mere . end bare et plus pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54 Vi be anerken nytter dte le som KPK verandører , Ra Outline, tionel, Outrup og Velux .

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og støjdæmpende. Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres renovering.

ADRESSE Benedikte alle 18, 2690 Karlslunde WEB www.b-s-e.dk www.facebook.com/Stenkildebyg KONTAKT OS Steffen: 81 81 81 54 Mail: ss@b-s-e.dk CVR: 39425378

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Danskerne er vilde med digitalisering, men er andelsboligforeningerne?

Danmark er et digitalt foregangsland – og det har vi faktisk længe været, hvis vi tager et kig tilbage i historiebøgerne. Betyder det også, at andelsboligforeningerne bør sætte sejl og suse med på den digitale bølge? Ikke for enhver pris, lyder anbefalingen fra en ekspert, der her sætter digitaliseringen under lup.

V

il du melde flytning, rette i din årsopgørelse, søge om institutionsplads til børnene eller indhente en byggetilladelse – så sker det alt sammen via nettet. De mange, nye digitale muligheder er på kort tid blevet en fast forankret del af hverdagen, og det er svært at sige sig fri fra at være en del af den teknologiske udvikling.

Men hvad betyder digitaliseringen egentlig for os danskere? Og skaber den muligheder eller udfordringer for landets andelsboligforeninger?

Med hjælp fra Christian Østergaard Madsen, Adjunkt, IT Universitetet i København, bliver vi klogere på det digitale Danmark og får gode råd til, hvad andelsboligforeningen bør have for øje, når den går online.

12

Andelsportal.dk

Da danskerne blev digitale Danmark bliver ofte fremstillet som et foregangsland inden for digitalisering – og det har vi længe været. Faktisk har det offentlige anvendt hulkortmaskiner – en maskine, der er bygget til at producere eller behandle hulkort – siden slutningen af 1950’erne, men dengang spillede digitaliseringen en anden rolle end den gør i dag. „I starten blev digitaliseringen brugt til at effektivisere den interne forvaltning i offentlige myndigheder. I Skat har man fra 1960’erne og frem automatiseret en masse arbejde omkring selvangivelser. Sådan kørte det i årtier indtil World Wide Web (www) blev udrullet i 1990’erne,“ forklarer Christian Østergaard Madsen. Og med populariseringen af internettet kom den

digitale kommunikation, der gav et helt nyt samspil borgere, virksomheder og myndigheder imellem. „Fra midten af 90’erne og frem sker det store skifte i digitaliseringen. Man forestiller sig en digitalisering af medborgerskabet og demokratiet, men der går ikke længe før, at digitaliseringen igen ryger tilbage til at handle mere om økonomisk effektivisering og besparelser,“ siger Christian Østergaard Madsen.

i 2011 blev gjort obligatorisk for borgere og virksomheder at kommunikere digitalt. Hertil at bruge digitale selvbetjeningsløsninger, som eksempelvis Borger.dk. „Historien om digitaliseringen er en skelsættende fortælling at have in mente, når vi kigger på dagens digitale Danmark. Mig bekendt, er vi det eneste land i verden, hvor det er obligatorisk for borgere at kommunikere digitalt med myndighederne,“ forklarer Christian Østergaard Madsen.

I den forbindelse begynder den danske stat at se på, hvordan borgeren via digitale systemer selv kan påtage sig nogle af de opgaver, som myndigheder udfører. Det resulterer i, at det

Fortsættes »

AN NO NC E

Kvalitetsgulve

til trappeopgangen og andelsboligen Hos Medalje Gulve er vi eksperter i vinyl- og linoleumsgulve til både trappeopgangen og det private hjem.

Gulvene er lyddæmpende, slidstærke og vandtætte, hvilket gør dem ideelle til opgangen, badeværelset eller køkkenet.

Vidste du?

At vi er faglærte gulvlæggere og fik overrakt en medalje af Hendes Majestæt Dronningen – deraf firmanavnet. Vi kan vores håndværk, og jeres gulvopgave er derfor i trygge hænder hos os!

www.medaljegulve.dk info@medaljegulve.dk +45 3152 6776 CVR: 37278068

31 52

Ring p

for et g

å

67 76

odt til

Vi dækker hele København samt Midt- og Nordsjælland

bud i d

ag!

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Konflikterne kan lure online Historien viser, at danskerne er et digitalt folkefærd, som har taget de teknologiske værktøjer til sig. Og ser man også på kommunikationsmulighederne, deler vi gerne informationer og holdninger med andre, der også er online.Via hjemmesider, Facebook-grupper eller intranet kan denne online kommunikation også oversættes til andelsboligforeninger. Det er dog ikke helt risikofrit at gøre dialogen digital. „Det litteraturen siger om skriftlig kommunikation på nettet er, at det kan eskalere konflikter, da man ikke kan aflæse hinanden. Dialogen foregår tidsforskudt og misforståelser kan derfor nemmere opstå. Foregår dialogen derimod ansigt til ansigt, er det ofte deeskalerende for konflikter, da vi kan se, hvad hinanden mener, aflæse kropsprog, ansigtstræk og høre intentioner,“ siger Christian Østergaard Madsen.

Rådet fra eksperten er derfor også klart: Andelsboligforeningen bør ikke digitaliseres på alle områder. Han uddyber:

„Der findes flere områder, som jeg vil mene er en dårlig idé at digitalisere i andelsboligforeningen. I nogle situationer kan det være enormt effektivt at kommunikere over telefonen eller ansigt til ansigt. Hvis det er svære problematikker eller noget der er vanskeligt at løse, giver det ikke mening at gøre kommunikationen herom digital. Hertil kommer hele GDPR-aspektet.“ Enkle sager kan klares online Udover muligheden for konflikter, er online kommunikation i andelsboligforeningen ikke nødvendigvis den hurtigste løsning – på trods af, at ‘hurtighed’ ellers er et af nøgleordene, når vi snakker om den digitale udvikling. „Digitaliseringen sætter os i stand til at kommunikere om enkle sager. Selve kommunikationsforløbet vil i nogle tilfælde tage længere tid, hvis man skal kommunikere om konflikter eller større emner online. E-mailen har eksempelvis fordelen, at foreningens medlemmer hurtigt kan skrive frem og tilbage med hinanden, men skal man løse en stor, svær eller potentielt konfliktfyldt opgave går det meget hurtigere, at sidde fysisk i samme rum og tale sammen,“ lyder erfaringen fra Christian Østergaard Madsen.

1990’ERNE Forskningsministeriet overtager delvist ansvaret for IT-politikken.

Internettet - World Wide Web

1950’ERNE

(www) – udrulles. Hermed opstår nye

Hulkortmaskiner bruges til

muligheder for kommunikationen

administrativ databehandling.

mellem myndigheder, borgere og virksomheder.

1

www.

0 0 1

1980’ERNE Interessen for den nye teknologi opstår for alvor her. Ny edb-teknologi omtales i Moderniseringsprogrammet fra 1983 som et middel til at øge effektiviteten i den interne forvaltning.

14

Andelsportal.dk

Hvad med Facebook?

I dag er det de færreste, som er uden en Facebook-profil. Det gør platformen til et sted, hvor flere boligforeninger samler sine beboere i private grupper. Selvom en Facebook-gruppe kan virke ligetil, er der nogle udfordringer, foreningen bør være opmærksom på inden platformen tages i brug.

Når du tilmelder dig en tjeneste som Facebook, giver du tjenesten rettighederne til at bruge eller videregive dine billeder uden at kreditere eller informere dig.

Derfor er det væsentligt at overveje, hvad man deler i en privat Facebook-gruppe, og om informationerne er personfølsomme i forhold til GDPR-reglerne.

„Facebook er ikke et altruistisk medie – det er en virksomhed, der stiller en infrastruktur til rådighed mod, at du stiller dine data til rådighed for dem. Andelsboligforeningen skal derfor passe på med at bruge Facebook som afgørende kommunikationskanal, da man tvinger beboere til at komme på et privatdrevet medie,“ siger Christian Østergaard Madsen.

Fortsættes »

2011 Danmark får en

2001

’obligatorisk digitaliser-

Ansvaret for digitalisering rykker

ingsstrategi’. For borgere

tilbage til Finansministeriet, og der

og virksomheder er det

oprettes en Digital Taskforce for

dermed nu obligatorisk at

at fremme digital forvaltning som

kommunikere digitalt og

led i det såkaldte ‘Projekt Digital

bruge digitale selvbetje-

Forvaltning’.

ningssystemer.

1994

2011

Lone Dybkjær og Søren Christensen offentliggør en

IT- og Telestyrelsen lukker, og

væsentlig rapport om potentialet ved internettet under

Digitaliseringsstyrelsen oprettes som

titlen ‘Info-samfundet år 2000’. Rapporten præsenterer

en styrelse under Finansministeriet.

en vision for fremtidens IT-samfund, med tidlige udgaver af teknologier vi i dag anvender, så som Borger.dk og NemID.

Andelsportal.dk

15

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Eksperten tror på hybridløsninger Det bliver et nej til digitalisering for digitaliseringens skyld, hvis man spørger Christian Østergaard Madsen. Andelsboligforeningen skal digitalisere, hvis der er fordele i det. Og her er hybridløsninger en god idé. „Jeg tror meget på hybridløsninger, hvor man kombinerer digitaliseringen med det menneskelige aspekt. På den måde får foreningen det bedste af begge sider. Det som computeren er god til – deling af enkle informationer, effektivisering og besparelse – men også det vi mennesker kan med det personlige aspekt, vejledning og muligheden for at stille spørgsmål,“ oplyser eksperten.

Andelsboligforeningen kan altså med fordel se nærmere på online værktøjer, som en hjemmeside, hvor foreningen præsenterer sig selv, deler simple og relevante informationer og gør opmærksom på, at en renovering vil betyde stillads i en kommende periode. „Alt det gør digitale værktøjer til en knaldgod idé for foreningen,“ siger Christian Østergaard Madsen og supplerer: „Når man fysisk bor tæt på hinanden i en andelsboligforening, er der samtidig mange fordele ved, at man mødes og træffer beslutninger og diskuterer forslag, fremfor at gøre det digitalt. Så kan man supplere med digitale løsninger.“ Vejen mod digitalisering – trin for trin Skal Christian Østergaard Madsen videregive sine bedste råd til de andelsboligforeninger, der overvejer at gå digitalt, skal de tage afsæt i fire konkrete trin.

Trin 1: Gør jer centrale overvejelser Den første overvejelse I skal gøre jer er, hvorfor I skal digitalisere. Og hvorvidt foreningen er interesseret i, at dens informationer er offentligt tilgængelige. Er I interesserede i, at udefrakommende kan gå ind og læse jeres regnskaber og vedtægter? Tag dialogen på generalforsamlingen, så I ved, i hvilken grad foreningen skal eksistere online.

16

Andelsportal.dk

›› Er der ofte mange spørgsmål omkring vedtægter og regnskab, kan I overveje at gøre disse dokumenter online og let tilgængelige for andelshaverne. ›› Har I problemer med at få solgt boligerne? Så bør foreningen måske have en hjemmeside med en online venteliste og oversigt over, hvilke boliger der er til salg. ›› Glemmer beboerne ofte at deltage på generalforsamlingen eller den fælles arbejdsdag? Så bør bestyrelsen overveje at sende en e-mail ud med en påmindelse.

Trin 2: Følg den skandinaviske tradition Den skandinaviske tradition går ud på, at man involverer de mennesker, der kommer til at bruge det digitale værktøj. Andelshaverne skal altså involveres som det første, lyder råd nummer to. Start med at undersøge, hvilke problemer og behov, andelshaverne eller foreningen kunne have, som ville kunne løses med et digitalt værktøj.

Anbefalingen er, at I først starter med at finde de problemer, der kan løses ved hjælp af teknologi – og ikke starte med teknologien først.

Trin 3: Undersøg jeres nuværende praksis Hvor det tidligere trin handlede om behovsafdækning, handler det næste trin om at afdække, hvilken praksis der foregår for kommunikation i andelsboligforeningen i dag.

Hvad foregår analogt, som beboerne er glade og tilfredse med? Og hvilke steder i foreningen kan man supplere digitalt og gøre det nemmere for andelshaverne?

Trin 4: Hvis det fungerer, skal det ikke laves om Så enkelt kan det sidste trin siges. Lav ikke om på noget, der allerede fungerer.

AN NO NC E

Forvandling!

- fra dunkelt tørreloft til lys, attraktiv lejlighed

Hvem vil ikke gerne bo med udsigt over byens tage?

Gør de gamle tørrelofter til attraktive lejligheder med ovenlysvinduer, der giver mulighed for • Formidable dagslysforhold • Udsigt over byens skyline • Automatisk styring af ventilation, gardiner og solafskærmning Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den forvandlet til indtægtsgivende beboelse.

Tjek velux.dk/tagbolig

Psst..!

Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Persondata og GDPR:

Dét skal bestyrelsen vide Bestyrelsen har ansvaret for, at foreningen overholder GDPR. Og det er bare med at holde tungen lige i munden. Der stilles nemlig skarpe krav til behandling af personoplysninger, slettefrister og meget andet.

Men bare rolig – vi har allieret os med en ekspert på området.

Hvad er persondata og GDPR? Databeskyttelsesforordningen er udformet af EU og trådte i kraft i maj 2018. Den stiller en række krav til, hvordan personoplysninger behandles. Med behandles menes enhver form for aktivitet med personlige oplysninger, såsom indsamling, registrering, systematisering og opbevaring.

Persondata er alt, hvad nogen er i stand til at henføre til en person, og det gælder alt fra personlige overbevisninger til faktiske oplysninger som kontaktoplysninger og navn. GDPR er forkortelsen for databeskyttelsesforordningen, og står for General Data Protection Regulation.

A

ndelsboligforeningen kan ikke sige sig fri fra databeskyttelsesforordningen – GDPR. Som udgangspunkt skal bestyrelsen stort set opfylde de samme krav til behandling af persondata, som en større virksomhed skal det. Og misholder bestyrelsen reglerne, kan foreningen blive pålagt en bøde. „Det er her, at nogle bestyrelser kan mene, at GDPR har skudt over mål, men virkeligheden er, at bestyrelsen har ansvar for at beskytte de registrerede, altså andelshavernes, persondata,“ siger Karina Lind Bertelsen, der er advokat i Advodan og specialist i GDPR.

18 18

Andelsportal.dk

» Det er her, at nogle bestyrelser kan mene, at GDPR

har skudt over mål, men virkeligheden er, at bestyrelsen har ansvar for at beskytte de registrerede, altså andelshavernes, persondata.

«

Karina Lind Bertelsen, Advokat i Advodan

AN NO NC E

Gælder GDPR-reglerne kun online data?

Svaret er nej. Faktisk er det en udpræget misforståelse, at GDPR kun gælder, når oplysninger kommer online. Persondatareglerne gælder både den digitale behandling af data, men også den manuelle, fysiske behandling af oplysninger, der er systematiseret. GDPR skelner nemlig mellem, om der sker en systematiseret eller usystematiseret behandling af data, når det gælder fysiske dokumenter med personoplysninger.

Glem ikke privatlivspolitikken Dykker vi ned i GDPR-reglerne, så er en typisk forglemmelse privatlivspolitikken. „Først og fremmest skal bestyrelsen opfylde sin oplysningspligt, hvilket kan ske ved at udarbejde en privatlivspolitik. Altså information til andelshaverne om, hvad foreningen bruger deres oplysninger til, om oplysningerne deles med andre parter, hvor længe de gemmes med mere.

Her stilles en række krav til udformningen, som bestyrelsen skal overholde. Datatilsynet har en god skabelon til dette,“ siger Karina Lind Bertelsen.

Azets Ejendomsadministration Vi udarbejder regnskaber Vi arrangerer generalforsamling Vi udarbejder lejekontrakter Vi varsler om stigninger i lejen Vi koordinerer med håndværkere Vi kommunikerer med lejere og vicevært ....og meget andet. Vi administrerer andelsboligforeninger i hele Danmark og er blandt branchens førende inden for moderne og digitale redskaber til boligadministration.

Der findes flere fejlagtige skabeloner til privatpolitikken, men Datatilsynet har en god skabelon til, hvordan man som dataansvarlig forening kan opfylde oplysningspligten.

Find den på www.datatilsynet.dk.

Vi forenkler og letter jeres arbejde „Foreningen skal både opfylde oplysningspligten overfor nuværende andelshavere, og eksterne der står på en venteliste. Det kan derfor give mening at have to forskellige privatlivspolitikker, hvor den interne kan fremgå på et intranet og den eksterne på hjemmesiden, hvor man skriver sig op til ventelisten. Foreningen kan godt nøjes med én politik, hvis den indeholder information målrettet de forskellige kategorier,“ siger Karina Lind Bertelsen.

Vi står til rådighed for jer Vi sørger for, at I altid har adgang til den hjælp og de informationer, I har brug for Så bliver der lidt mere tid til det sjove og udviklende arbejde i jeres andelsboligforening.

Fortsættes »

a z e t s .d k /e j e n d o m s a d m i n i s t ra t i o n

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Slettefrister for persondata Når det kommer til persondata er grundreglen, at man ikke må gemme oplysninger længere end de er relevante. Hvornår er det så? Det skal bestyrelsen vurdere ud fra, hvilken type oplysning det er. „Er det en klagesag, kan det være relevant at gemme den i en længere periode for at føre historik. Er sagen løst, er situationen en anden.

Det samme kan gælde information om tidligere beboere, som heller ikke bør gemmes tidsubegrænset,“ siger Karina Lind Bertelsen.

Rådet er derfor klart: Tænk alle de forskellige oplysninger igennem og fastsæt nogle konkrete slettefrister ud fra dem. „Vurderingen kan være svær. Jeg anbefaler derfor, at tage en ekspert med på råd. Samtidig bør bestyrelsen én gang om året gå alle informationer igennem og slette oplysninger, der ikke længere er relevante. Det er dog også vigtigt, at man ikke sletter ukritisk, men følger de sletteregler, der er vedtaget,“ råder hun.

Når andelsboligforeningen bliver digital De fleste bestyrelser benytter i dag et eller flere digitale medier, et online system til referater eller et mailprogram. Her er GDPR også vigtig. „Har andelsboligforeningen oplysninger online vil man kræve, at man har en god sikkerhed omkring systemet, som krav om passwords og grundlæggende IT-sikkerhed, som virusbeskyttelse,“ forklarer Karina Lind Bertelsen, der også påpeger, at det er vigtigt, at bestyrelsen har kontrol over mailkorrespondancerne: „Det er en god idé at oprette foreningsmails til alle bestyrelsesmedlemmer. Så sikrer foreningen, at relevant historik bliver tilgængelig for nye medlemmer – og samtidig, at de gamle ikke er i besiddelse af nogle personoplysninger, de ikke skal have adgang til, når de er trådt ud af bestyrelsen.“

20

Andelsportal.dk

Vær ekstra varsom med CPR-numre og følsomme oplysninger, som handicap og straffeattester. Det er information, der skal håndteres med særlig omhu. Bestyrelsen må ikke blot bruge et fællesdrev som Dropbox til at opbevare disse.

Billeder og login-oplysninger Har foreningen en hjemmeside med billeder af bestyrelsen er det vigtigt med en samtykkeerklæring. Det gælder generelt, at man skal være varsom med billeder. Bestyrelsen kan ikke bare smide billeder på hjemmesiden eller Facebook fra arbejdsdagen eller julefrokosten uden tilladelse fra de fotograferede.

Der er også krav til intranettet. Her skal foreningen sikre, at beboere der fraflytter får lukket deres log-in, så ingen tidligere beboere kan tilgå den interne information.

Lav en databehandleraftale Mange foreninger bruger det, man kalder ‘databehandlere’. Det kan være en administrator, et elektronisk opkrævningssystem, hjemmesideudbydere eller et lønsystem til at betale viceværten. Ifølge GDPR skal der laves en databehandleraftale med alle disse leverandører. „På Datatilsynets hjemmeside findes også en skabelon til databehandleraftalen. Man forventer lidt, at leverandøren har styr på det, men det er ikke nødvendigvis tilfældet,“ siger Karina Lind Bertelsen.

GDPR skal skabe tryghed Der er nok nogle, der synes, at GDPR er noget, fanden har skabt. Men prøv at tænke på dine egne data og alle de steder, du har boet i dit liv.

Dem skal databeskyttelsesforordningen være med til at beskytte, og det er særligt vigtigt efter, at alt er blevet digitalt. GDPR er derfor sat i verden for at beskytte dig og mig – online og offline.

AN NO NC ER

Effektiv renovering af foreningens facade inden vinter?

NYT TAGPROJEKT ELLER NYE VINDUER I FORENINGEN? Så kan I trygt ringe til REM TØMRER- & SNEDKERMESTER. Vi har god erfaring med store projekter i andelsboligforeninger.

Vi er klar med gode råd, vejledning og et godt tilbud på jeres næste facadeopgave!

• Sandblæsning • Vandskuring

• Facade- og netpuds • Facadeisolering

+45 2186 6321

syddansk.sb@gmail.com www.syddansk-sb.dk CVR: 33552289 REM TØMRER- & SNEDKERMESTER +45 4244 3529 // info@rem-toemrer.dk www.rem-toemrer.dk Trøjeløkkevej 5 - 4400 Kalundborg

rem-kvart-september19-abnyt.indd 1

10/10/2019 11.09 syddansk-sandblaesning-kvart-nov19-abnyt.indd 3

SPECIALISTER I AT OPSNUSE OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP Vi tilbyder professionel skadeservice til jeres andelsboligforening. Med 17 ansatte og en dygtig skimmelsvampehund rykker vi hurtigt ud på opgaven og afslutter den først, når skimlen er 100 procent væk.

Ring for et godt tilbud i dag!

Tlf.: 6015 8515 Glade kunder er vores levebrød, så jeres opgave er i gode hænder hos os!

Professionel administration af andelsboligforeninger 20 års erfaring med administration af andelsboligforeninger Vi tager hånd om den enkelte forening Vi er fleksible, grundige og professionelle Vi har 4 advokater tilknyttet, der står klar til at rådgive om lovgivningen og ved tvivlsspørgsmål Kontakt Cubus Administration i dag. Ring på 7026 9910.

Vi hjælper med Vandskader · Brandskader Opsporing og udbedring af skimmel Afvaskning af sod info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K 70 26 99 10 - ss@lawfirm.dk www.cubusadministration.dk

22/10/2019 10

Vid

d ste

u?

ing nsn e r d san s én – at befale t. an rlig gå n a g

SANDRENSNING

– der skåner både pengepung og miljø

I tidens løb kan der komme en hel del snavs i sandet, som ikke hører hjemme der. Glasskår, cigaretskodder og dyreekskrementer er kun nogle få eksempler.

Vi kan gøre sandet på jeres fællesarealer, så godt som nyt - uden det koster jer en masse. Vi tilbyder nemlig en metode, der renser sandarealer uden, at I skal udskifte sandet. Metoden er pålidelig, vedvarende og miljørigtig - og så sparer den jer for mindst 50 % i udgifter.

Samtidig er metoden god for ressourcerne, da sand er en mangelvare og dyr at transportere.

Og vi mener, at vi skal passe godt på vores ressourcer!

S P A R or

klimaet

2 O C 97%

Vil I høre mere om os og vores tilbud til jeres forening?

Kontakt os på +45 4034 5875

f

AN NO NC E

Vi fornyer også

GUMMIBELÆGNINGER Har I gummibelægning på legepladsen? Så hjælper vi også gerne med dem.

Vi vasker og suger snavset op fra gummibelægningen, så fleksibiliteten i gummien holder og værnet mod vandgennemtrængningen bevares.

Forlæng levetiden på jeres belægning med en rensning fra Sandmaster.

Vidst

e du?

– at d et an befal at gu es, mmib elægn rengø inger res ci rka é n gang årligt .

www.sandrensning.dk +45 4034 5875 vo@sandmaster.dk CVR: 16924083

Følg også med på vores Facebook @sandmaster.dk

E NC NO AN

Malerfirmaet HR

- Hurtigere end de fleste

SPAR

10% Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er vores bedste reklame.

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!

PÅ DIN N MALER ÆSTE OPGAV E!

Ring på tlf.: 2627 5195!

Med os på maleropgaven får du: Kvalitet til tiden En flot finish ned til mindste detalje Sublim service Konkurrencedygtige priser

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Formand Søren Christiansen er netop ved at læse om nogen har sendt ham en besked på hjemmesiden.

En hjemmeside blev samlingspunktet Det behøver ikke være højtragende teknologi, der gør en andelsboligforening digital. Vi har besøgt Søren, Ellen og Ulla fra AB Seniorbofællesskabet Florahøj i den nordsjællandske by Fredensborg.

For dem blev en hjemmeside foreningens trinbræt til at blive mere digital. Hjemmesiden er hverken grafisk avanceret eller moderne i sit udtryk, men den kan, hvad den skal: Samle, informere og kommunikere.

V

i møder 68-årige Søren Christiansen i sit hus i Fredensborg. Han er formand i bestyrelsen i andelsboligforeningen, som tæller 20 svensk-inspirerede træhuse. Og så er han også tovholder og webredaktør på foreningens hjemmeside www.florahoj.dk. Andelsbolig Nyt har sat ham, Ellen og Ulla i stævne for at snakke om værdierne i at blive digital, men også om vigtigheden i stadig at snakke sammen ansigt til ansigt.

Behovet for en digital kalender AB Seniorbofællesskabet Florahøjs første hjemmeside så dagens lys i 2008. Og den var meget simpelt sat op. Den var båret af et ønske om at få kalenderen i fælleshuset gjort online, måske have lidt billeder fra sociale arrangementer og give foreningen et ansigt udadtil. En lille gruppe beboere gik derfor Fortsættes »

Andelsportal.dk

25

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

De svensk-inspirerede træhuse i AB Seniorbofællesskabet Florahøj.

»

Som jeg husker det, så tænkte folk, at det var en god idé med en digital kalender, så kunne de sidde derhjemme, og se om fælleshuset var optaget. Men de regnede ikke med at bruge hjemmesiden til meget mere end det. Jeg tror mange tænkte, at - vi snakker jo bare sammen, og lægger små breve i postkassen.

«

Søren Christiansen, formand

sammen om at foreslå en hjemmeside på generalforsamlingen, og foreningens beboere var positive over for tiltaget.

De forventede dog ikke, at hjemmesiden ville få den store rolle som den har i dag i AB Seniorbofællesskabet Florahøj.

Andelshaverne tog hurtigt den nye hjemmeside til sig. Og snart var billeder fra de mange sociale arrangementer og den digitale kalender ikke det eneste, som hjemmesiden blev brugt til. Der blev nu også oprettet digitale tilmeldinger til bowling- og filmaftener, så alle kunne se, hvem der deltog og selv foreslå andre sociale begivenheder. En digital opslagstavle, kom også til. Beboerne kunne nu uformelt snakke om stort og småt og holde hinanden opdateret og informeret online.

26

Andelsportal.dk

Dog var mange arbejdsgange for formand Søren Christiansen og bestyrelsen stadig de samme. Han skulle stadig sende regningerne manuelt med posten, og når der var møder, skulle han rundt i postkasserne med udprintede dagsordener. Der var altså behov for en hjemmeside, som både kunne rumme det sociale aspekt, men også alt det administrative.

Hjemmeside version 2.0 En ny hjemmeside så derfor dagens lys, denne gang én som foreningen besluttede at købe gennem deres administrator. Og det har været en stor administrativ lettelse for Søren Christiansen. „Jeg er rigtig glad for den nye hjemmeside. Den fungerer. De øvrige andelshavere

mærker det ikke så meget. De kan stadig finde alt fra dagsordener og referater til vedtægterne. Men de ser ikke den administrative lettelse. Hvis der er en regning, som ikke er fast, så får jeg en mail fra systemet og skriver elektronisk under på den.

Det letter bestyrelsesarbejdet utroligt meget med den nye hjemmeside,“ siger formanden – der i dag sender alt ud elektronisk. „Når jeg sender en dagsorden ud, er kommentarfeltet slået til. Jeg kan med det samme se, hvad folk skriver, og jeg kan svare med det samme. Det er en stor lettelse, når man skal organisere. Og så er kommentarerne relevante at tage med på næste generalforsamling,“ siger han.

Alle ved det samme Den nye hjemmeside er i dag blevet omdrejningspunktet for al kommunikation i foreningen. Den informerer, samler og giver mulighed for en hurtig behandling af spørgsmål fra andelshaverne til bestyrelsen. Og alle ved det samme. „Førhen kunne der være forskellige opfattelser af, hvad der var blevet sagt og aftalt, det undgår vi helt i dag, nu hvor alt står sort på hvidt på hjemmesiden.

Samtidig er det god inddragelse, at beboerne kan kommentere og give deres besyv med,“ siger Søren Christiansen.

IT-kyndig eller ej Søren Christiansen er uddannet folkeskolelærer, og har derfor brugt edb i sit professionelle liv. Men det har altid kun været på brugerniveau. Hvis han skulle give et godt råd, ville det være at investere lidt ekstra tid i starten på den nye hjemmeside.

Ellen Espenhain er tovholder på den digitale kalender.

„Det er ikke ligesom et word-dokument eller regneark at arbejde med tekst på en hjemmeside, men du skal heller ikke kunne programmere. Det er til at finde ud af, men det kræver, at du investerer lidt af dig selv i starten,“ siger han.

”Det er den bedste informationskilde overhovedet” Ellen Espenhain er ikke i tvivl. Hun sidder sammen med Søren Christiansen i bestyrelsen og er tovholder på den online kalender. Det er hende, som de andre beboere i foreningen skriver til, når de vil booke fælleshuset eller ønsker at leje de to ekstra værelser, som også hører med til fællesarealerne.

De små breve i postkassen er fortid Selvom hjemmesiden er blevet den bærende platform for kommunikation i foreningen, er dét at mødes og snakke sammen stadig i højsædet – også hos Søren Christiansen:

„Hjemmesiden er et meget stærkt bindeled mellem alle der bor her og bestyrelsen. Alle får besked på én gang, og der opstår ikke misforståelser.

Det er positivt, at alle får besked samtidigt. Det er den bedste kilde til information omkring, hvad der sker i foreningen, og så skaber det en meget klar kommunikation,“ siger hun.

„Det er tit jeg vælger ikke at bruge den digitale vej, så går jeg over og ringer på hos folk.Vores hjemmeside har ikke ændret på, at vi snakker sammen i foreningen. Det har ikke ødelagt ansigt til ansigt kontakten. Det digitale er godt til noget, men må ikke overtage det sociale.“

Ellen Espenhain fremhæver også det positive i, at dagsordener og bilag kan godkendes elektronisk.

Men hun påpeger også vigtigheden i, at det hele ikke må blive for elektronisk.

» Jeg er absolut positiv over for hjemmesiden.

Men vi mødes også og snakker om, – har du set det og det på hjemmesidens opslagstavle. « Ellen Espenhain, bestyrelsesmedlem

„Det kan også blive mere upersonligt på en måde, når man kan klare det hele på skærmen. Man skal nok passe på, at det ikke bliver for digitalt.Vi er en lille forening, så det er jo også meget hyggeligt at sidde ansigt til ansigt i stedet for at godkende dit og dat på en skærm,“ siger hun.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

De indbydende forhaver er mange i andelsboligforeningen.

„Jeg er absolut positiv over for hjemmesiden.

Men vi mødes også og snakker om, - har du set det og det på opslagstavlen,“ siger Ellen Espenhain.

Det gode råd fra Ellen Espenhain til andre foreninger er at springe ud i det. Hun har ligesom formanden også arbejdet med edb på brugerniveau – inden hun gik på pension i 2007. Og for at kunne varetage kalenderfunktionen på hjemmesiden har hun fået sidemandsoplæring af Søren Christiansen. „Jeg tænkte, at det måtte kunne læres, og det har også været til at lære. Det er et spørgsmål om at sætte sig ned og ville det,“ siger hun.

»

De ting der kommer mig ved, dem får jeg via hjemmesiden. Det er det, jeg behøver at vide, og det er rart. Den dækker mit behov for at holde mig orienteret om, hvad der foregår, og hvad der bliver talt om.

«

Ulla Geisler, andelshaver

”Jeg kan ikke undvære hjemmesiden” For den pensionerede lærer og andelshaver Ulla Geisler, var hjemmesiden en naturlig ting at stemme ja til. Hun havde tidligere boet i en andelsboligforening, som kun havde den årlige generalforsamling. Og her følte hun sig helt koblet af med, hvad der foregik. „Jeg har boet i en andelsboligforening, hvor vi kun havde generalforsamlingen. Foreningen føltes fjern, for jeg vidste ikke, hvad der skete.

I dag kan jeg ikke forstå, hvordan nogen kan undvære en hjemmeside,“ siger hun.

For Ulla Geisler er det vigtigt, at hun kan tilgå alt via hjemmesiden. Foreningens vedtægter, referarter og dagsordener. Men det er lige så dejligt, at hun ikke behøver at stimle sammen i fælleshuset i tide og utide. „Det er dejligt, at vi ikke skal tromle sammen i fælleshuset - den ene gang på den anden.

Men at vi lynhurtigt kan få en besked ud via hjemmesiden. For mig er det en fordel, da benene ikke er, hvad de har været,“ påpeger Ulla Geisler.

Ulla Geisler tjekker hjemmesiden for ny information.

28

Andelsportal.dk

For hende er hjemmesiden også en vigtig informationskilde, og hun tjekker den mindst én gang om ugen - hvis ikke mere. Og som hun selv afsluttende siger: „De ting der kommer mig ved, dem får jeg via hjemmesiden. Det er det, jeg behøver at vide, og det er rart. Den dækker mit behov for at holde mig orienteret om, hvad der foregår, og hvad der bliver talt om“.

AB Seniorbofællesskabet Florahøj.

AN NO NC

… men vi fixer også gerne fugerne på badeværelset!

MH Fuger ApS kan tilbyde jer: Hårde fuger Vådrumsfugning

vores

Hurtige og fleksible løsninger Gode priser på kvalitetsarbejde

bedø

Landsdækkende service

MH Fuger ApS

Jegstrupvej Vest 116, 8800 Viborg

www.mhfuger.dk

+45 5380 8662

mmel ser

mh@mhfuger.dk

E

Specialist i omfugning af foreningens murværk

ER NC NO AN

B RU G FO R E N TØ M R E R ?

Så kan jeres boligforening trygt ringe til AKJ Byg.

ENERGIRÅDGIVNING MED ET UVILDIGT BLIK Vi værner om kvaliteten af vores håndværk, både når det gælder store og små opgaver i foreningen.

Og vi kan også hjælpe med totalentreprisen.

Low Key Energy er din energikonsulent til udarbejdelse af energimærker. Vi er førende inden for energimærkning af erhvervsejendomme og etageboliger.

Ring nu på 2274 5614 – så er foreningen godt klædt på til det næste projekt.

www.akjbyg.dk 2274 5614 kontakt@akjbyg.dk CVR: 38305360 Skovskellet 13, 2840 Holte

Med en ny ung tankegang skærper vi procestiden og tilbyder fordelagtige priser. Levering af energimærker er nemlig kun 1-2 dage, alt efter omfang og størrelse.

Vi samarbejder med større firmaer for at kvalitetssikre arbejdet, og ligger faktisk i top 10 i Danmark for bedste kvalitet.

Kontakt os

i dag på

60716017

Low Key Energy v. Fie Frederikke Hansen www.lowkeyenergy.dk lowkeyenergy@outlook.com Tlf.: 6071 6017 CVR: 38037803

g-kvart-september19-abnyt.indd 1

01/10/2019 13.31 low-key-energy-kvart-nov19-abnyt.indd 5

22/10/2019 10.54

Mejlshede Låse leverer jeres nye dørtelefonanlæg Hos Mejlshede har vi speciale i dørtelefonsystemer.

Kun din fantasi sætter grænser for, hvad der er muligt og for hvilken type dørtelefonsystem, vi kan tilbyde jeres andelsboligforening.

Skal vi ho lde et gratis indlæg o m dørtelefo ni og sikr in g på jeres næste bestyrels esmøde?

Er I interesseret i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis gennemgang af jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39.

Hovedafdeling:

Filial Østerbro:

Mejlshede Låse A/S Nørrebrogade 84 2200 København N

Sesam låse- og Sikringscenter A/S Østerbrogade 120 2100 København Ø

CVR nr. 83059311

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

35 39 39 39 info@mejlshede.dk www.mejlshede.dk

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Tre eksperter i digitalisering giver deres besyv med Når digitaliseringen banker på døren, er det altid godt at vide lidt om fordele og ulemper. I denne artikel undersøger vi mulighederne, hvis I i andelsboligforeningen ønsker elektroniske låse, online forbrugsmåling eller digital administration.

Læs med og bliv klogere på de tre digitale muligheder.

Den elektroniske lås

Bip. Din hoveddør er nu åben.

Elektroniske låse er smarte, og flere og flere andelsboligforeninger kigger i den retning. Det er slut med at fumle med sine gamle nøgler, mens man balancerer indkøbsposerne på armen. Nu kan postmanden selv bippe sig ind i et kontrolleret tidsrum og indkøbshjælpen fra supermarkederne kan gøre det samme. Det hele er kontrolleret ned til mindste detalje.

Tid, dag og opgang. Og der er datalog på det hele.

Det kræver det Ifølge salgsdirektør Gert Mejlshede fra Mejlshede Låse, er der lige så mange løsninger inden for elektroniske låse, som der er andelsboligforeninger. Han anbefaler derfor, at I finder én i andelsforeningen, som ønsker at være tovholder på jeres nye elektroniske låse. Efter låsene er blevet installeret af en låsesmed, skal nøglebrikkerne nemlig aktiveres og sættes op. Her kommer tovholderen i foreningen ind i billedet. Det er ikke hjernekirurgi at sætte de elektroniske låse op, men det kræver adgang til en computer og internet.

„Når en forening bestiller elektroniske låse, vil låsesmeden vise den ansvarlige i foreningen, hvordan man koder de første 2-3 nøglebrikker. Derefter overtager den ansvarlige andelshaver resten. Det kræver ikke det store, men kan godt tage tid – alt efter om det er en forening på 20 eller 200. Ønsker I ikke selv at administrere systemet, kan I få jeres administration eller låsesmeden til det,“ siger Gert Mejlshede.

GDPR og retten til at blive glemt En anden vigtig ting at have sig for øje er GDPR. De oplysninger som bliver tastet ind er direkte personhenførbare data.

Gert Mejlshede anbefaler, at I får en politik på området, så alle andelshavere er indforstået med, at systemet gemmer oplysninger. Og at I vender betingelserne for systemet på en generalforsamling.

Overvej at gøre alle fællesdøre elektroniske Når først hoveddøren glider nemt op med et bip, så ønsker mange, at dørene til fællesarealerne, bagtrappen samt indgangen til gården også bliver elektrisk.

Og det kan godt betale sig at tage de

andre døre med i købet. Den første dør bærer nemlig mange startudgifter med sig, som kun skal dækkes én gang – hvis I altså vælger at tage flere døre samtidig.

Låse, nøglebrikker og vedligeholdelse Den rigtige løsning er forskellig fra forening til forening. Nogle foreninger har mange beboere og få døre, mens andre har mange døre og få beboere.

Derfor kan det have stor betydning, hvilket system I vælger. Det kan være et system med billige nøglebrikker og dyre låse, eller et system med dyrere nøglebrikker og billigere låse. Låsesmeden kan vejlede og hjælpe jer med beslutningen.

Det er også væsentligt at forholde sig til de løbende vedligeholdelsesomkostninger.

Nogle gange kan det være dyrt at købe for billigt, hvis enhederne for eksempel kræver hyppige batteriskift eller meget vedligehold. Ofte kan det svare sig at indgå en serviceaftale med låsesmeden, så vedligeholdelsesomkostningerne holdes på et rimeligt niveau over en længere periode.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

31

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

Online forbrugsmåling

Bip-bip. Du har netop modtaget en besked på din mobil. Der er et rør i foreningens kælder, som muligvis står og løber.

I Danmark har mange andelsboligforeninger allerede fjernaflæste målere, men de gør som regel ikke mere end at registrere forbruget.

Det kan I få dem til.Vi har undersøgt sagen sammen med marketingansvarlig Anette Reese fra Techem, der er specialister i forbrugsmåling til boligforeninger.

Det kræver ikke det store Online forbrugsmåling betyder registrering af vand- og varmeforbruget og samtidig mulighed for at følge forbruget online og opsætte forbrugsmål på sin mobil – så et uhensigtsmæssigt forbrug ændres. Ifølge Anette Reese kan I måske allerede bruge de målere, I har siddende. „Det kræver, at målerne kan fjernaflæses for at få fuld udbytte af online forbrugsmåling. Hvis de er det, behøver I kun at vælge at opgradere systemet til TSS (Techem Smart System) og den tilhørende beboer-app. Har I ikke målere, der kan fjernaflæses, kan I vælge at få nye installeret. Nye målere giver desuden mulighed for at udnytte OMS (Open Metering System).

De åbne aflæsningssystemer giver foreningen mulighed for nemt at skifte leverandør, fordi data fra målerne nemmere kan deles mellem leverandører. Det giver frihed til den enkelte boligforening,“ siger hun.

Forbrugsalarm og push-beskeder Jeres nye app giver både den enkelte andelshaver et komplet billede af vandog energiforbruget i lejligheden, men den sammenligner også med ejendommens gennemsnit og giver et indblik i, om man har et højere eller lavere forbrug end gennemsnittet. Den viser også, hvad ejendommen har af samlet forbrug. Alt bliver registreret, og det er nu muligt at se, om der er uhensigtsmæssig varmeforbrug eller steder, hvor vandet i foreningen måske løber. Hvis det er tilfældet, vil formanden eller bestyrelsen få en sms med en besked herom.

32

Andelsportal.dk

Den enkelte andelshaver har også mulighed for at oprette en forbrugsalarm. Det kan være et forbrugsmaksimum på det varme vand eller på radiatorernes varmeforbrug. Forbrugsalarmen vil nu give besked via en sms, når forbruget overskrider det opsatte forbrugsmål.

Formandens rolle Når ejendommens udgifter skal fordeles, er det formandens ansvar at sende ejendommens samlede forbrug ind til den virksomhed som udarbejder fordelingsregnskabet.Virksomheden vil nu fordele forbruget ud på hver andelshaver - fordelt efter, hvor meget de har brugt. Forbrugsopgørelsen bliver derefter tilgængelig i appen, når formanden har givet grønt lys.

Anette Reese fra Techem påpeger derfor, at I særligt skal være opmærksomme, når der sker et formandsskifte. „Vi har erfaret, at boligforeningen glemmer at skifte mailadressen ud med den nye formands og informere om, at det nu er hans ansvar at sende ejendommens forbrug ind. Ofte skal vi derfor bruge ekstra tid på at finde frem til den rette kontaktperson og mails fra Techem Administrator Portal går forgæves. Det er også vigtigt, at formanden giver tilladelse til, at de individuelle forbrugsopgørelser til beboerne må frigives i appen,“ afslutter hun.

Som en sidste krølle på halen kan det nævnes, at EU fra 1. januar 2027 har vedtaget, at alle forbrugsmålere skal være fjernaflæste.

» Det kræver, at målerne kan fjernaflæses for at få fuld udbytte af forbrugsmåling online. « Anette Reese, marketingsansvarlig hos Techem

» I skal køre ned med jeres arkivskab til jeres administrator, som vil

sørge for at scanne alle jeres dokumenter ind. Her vil man typisk gå to eller tre år tilbage i tiden med årsrapporter, regnskaber osv.

Dernæst vil jeg anbefale en vedtægtsændring, hvor I stemmer om, at alt kommunikation må ske digitalt.

«

Erik Matthiesen, boligadvokat hos Advodan

Digital administration

Skriv venligst dit brugernavn og kodeord.

Med et par simple klik har du nu som andelshaver adgang til alle dokumenter i jeres forening. Foreningens vedtægter, husordenen, referater fra generalforsamlinger, indkaldelser til ekstraordinær generalforsamling og jeres budget ligger nu for dine fødder. Og hvis du er medlem af bestyrelsen, kan du også tilgå referarter fra bestyrelsesmøderne samt se hvor mange penge, der er tilbage på vedligeholdelseskontoen – i realtid.

Vær opmærksom på to ting Digital administration via en hjemmeside vinder indpas i mange foreninger. Det gør hverdagen som andelshaver nemmere, og det letter bestyrelsesarbejdet. Ifølge boligadvokat Erik Matthiesen fra Advodan kræver det særligt to ting, hvis I ønsker digital administration: „I skal køre ned med jeres arkivskab til jeres administrator, som vil sørge for at scanne alle jeres dokumenter ind. Her vil man typisk gå to eller tre år tilbage i tiden

med årsrapporter, regnskaber og så videre.

Dernæst vil jeg anbefale en vedtægtsændring, hvor I stemmer om, at alt kommunikation må ske digitalt,“ siger Erik Matthiesen.

Fordelene er mange En indkaldelse til en generalforsamling kan ske på 15 sekunder. En accept fra bestyrelsen kan gives ved at trykke på et grønt flueben, og en underskrift fra formanden kan gives digitalt. Alt sammen gennem jeres nye hjemmeside, som bliver varetaget af jer og jeres administrator.

Bestyrelsen har ligeledes en særlig side, hvor referater fra bestyrelsesmøder kan tilgås og læses, og hvor den har mulighed for at diskutere ting, som måske ikke er relevante at nævne for hele foreningen. „Der er med andre ord blevet frigjort en masse tid og arbejdsgange, som kan bruges til helt andre ting i bestyrelsen. Der er blevet frigjort tid til at skabe værdi,“ afslutter Erik Matthiesen.

Andelsportal.dk

33

TEMA DEN DIGITALE ANDELSBOLIGFORENING

– du måske ikke kender

1. Det digitale flyttesyn Firmaet DomuSpect har udviklet en app, der giver andelshavere mulighed for at gøre deres flyttesyn papirløst. Med appen kan du gennemgå alle boligens rum og selv notere de mangler og fejl, der eventuelt måtte være.

Sælger af boligen kan via appen både tage billeder og notere, hvis køkkenlågen hænger skævt eller der er et hul i væggen. Via en digital plantegning har sælger også mulighed for at vise nøjagtig, hvor manglen er. Når det digitale flyttesyn er færdigt, kan informationerne med det samme tilgås af køber på egen app. Appen kan også bruges, hvis foreningen bruger Airbnb eller en andelshaver ønsker at leje sin bolig ud.

Appen DomuSpect er gratis at downloade. Det koster 64 kroner (plus moms) per flyttesyn, når foreningen køber adgang til 100 flyttesyn. De første to flyttesyn er gratis.

2. Øg tyvens risiko for at blive opdaget

Appen Nabohjælp giver andelshaverne mulighed for at sabotere tyvens plan om indbrud. Her kan du nemlig fortælle dine naboer eller dit kvarter, hvis du har set noget mistænksomt. Og det er netop appens formål.

Nabohjælp fungerer ved, at du opretter dig som bruger, og registrerer din bopæl. Dernæst fortæller du appen, i

34

Andelsportal.dk

hvilken radius, du ønsker at blive informeret om mistænkelig adfærd. Det kan for eksempel være i en radius af 200 meter.

Du bliver nu informeret fra andre brugere af appen – såkaldte nabohjælpere – hvis der er mistænkelig adfærd i området eller der allerede har været indbrud. Du vil få en notifikation efterfulgt af gode råd til, hvordan I sammen i foreningen kan øge tyvens risiko for at blive opdaget. Ét indbrud kommer nemlig sjældent alene. Og den samme tyv kan godt slå til to gange i et kvarter.

Men hvis tyven fornemmer, at naboerne holder øje og nogen måske endda hilser på ham, så finder han nok et andet område at begå indbrud i. Appen er gratis at bruge.

3. Digital kommunikation i foreningen Med det digitale værktøj Borigo kan andelshaverne via mobil eller computer samle kommunikationen i foreningen ét sted. Det gælder alt fra bookning af fællesrummet til beskeder fra bestyrelsen eller information om manglende varmt vand.

Hver andelshaver bliver registreret med sin bopæl og navn og kan herefter frit skrive beskeder på den digitale opslagstavle. Det sikrer transparens og en åben dialog samt hurtig svartid på udfordringer - eller spørgsmål i foreningen.

Basis-appen er gratis at bruge, og pro-versionen koster 395 kroner om måneden for 50 boliger.

AN NO NC E

er ud V i r y k k m ar k an i h e le D

Trænger taget til en kærlig hånd eller skal foreningens facader efterisoleres?

Ring i dag på 29

44 8884 !

Så kan I roligt overlade opgaven til TagXperten!

I mere end 30 år har TagXperten taget godt hånd om tag- og facadeopgaver for boligforeninger og private boligejere. Vi har spidskompetencerne til at udskifte hele taget, men kan også forny jeres gamle tag med en omgang tagrensning og maling. Ønsker I at spare penge på varmeregningen, så tilbyder vi også effektiv og kvalitetssikret hulmursisolering.

Vi renoverer kviste

Hos os er et ord et ord. I kan derfor trygt regne med, at vi kommer til den aftalte tid og rådgiver om den bedste løsning, der passer til netop jeres behov.

Isolering / Tagrenovering / Tagrens og tagmaling / Facaderenovering / Folietag og tagpap / Meget andet

Vi laver også af tag understrygning

Stubbekøbingvej 338 | 4800 Nykøbing Falster T: +45 54 44 18 90 | M : +45 29 44 88 84 martin@tagxperten.dk | www.tagxperten.dk

Moderniseringsregler:

Hvad betyder et indgreb for andelshaverne?

Moderniseringsregler. Et omdiskuteret emne, særligt fordi, at et indgreb kan få økonomiske konsekvenser for andelshavere. Få indblik i hvorfor – og hvad de forskellige parter mener her.

L

ad os starte fra Adam og Eva, eller i hvert fald tilbage i februar 2019.

Her annoncerede Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Enhedslisten, at de i kampen mod udenlandsk opkøb af danske investeringsejendomme ville gøre indgreb i moderniseringsreglerne. Helt konkret i paragraf 5.2 i boligreguleringsloven.

Paragraf 5.2 gør det muligt at modernisere danske lejeboliger og herefter udleje dem efter ‘det lejedes værdi’ og ikke efter omkostningsbestemt leje. En mulighed som flere udenlandske investorer har benyttet sig af de seneste år.

36

Andelsportal.dk

Hvorfor rammes andelshaverne?

Andelsboliger værdiansættes efter regler for private udlejningsejendomme. En andelsbolig vil derfor falde i værdi, hvis moderniseringsreglerne forringes væsentligt.

Det sætter 160.000 andelsboliger, opført før 1992, i farezonen for at blive negativt ramt. Ifølge ABF og EjendomDanmark er det de cirka 40.000 andelshavere, der har købt bolig de seneste fem år, der vil blive hårdest ramt ved et indgreb. De skønner, at en ejer af en typisk andelsbolig på 80 kvadratmeter i København vil tabe cirka 280.000 kroner på sin andel.

Det siger bankerne Nogle af landets største banker og realkreditselskaber holder også et vågent øje med den potentielle ændring. Alt afhængigt af indgrebets omfang – ser de også stor betydning for andelsboligerne i særligt København, hvor andelshavere risikerer at blive teknisk insolvente.

LLO: Det er en ren skræmmekampagne Lejernes Landsorganisation (LLO) er også gået ind i debatten, og kalder snakken om store værditab for en skræmmekampagne, og anbefaler selv, at valuarvurderinger forlænges fra at være gyldige i 18 måneder til ti år.

Hvad nu?

Et ekspertudvalg er for nyligt kommet med fire løsningsmodeller til moderniseringsreglerne, men de har hver deres konsekvens. På baggrund af disse skal boligminister Kaare Dybvad udforme et lovforslag, der forventes fremsat i februar 2020. Både EjendomDanmark og LLO er repræsenteret i ekspertudvalget.

På Andelsportal.dk skriver vi løbende om opdateringerne i sagen.

AN NO NC E

Drømmer I om et nyt hegn?

Hos DK.Hegn kan vi både levere materialer og opsætte jeres nye hegn.

Vi er specialister i branchen og tilbyder en bred vifte af materialer samt løsninger til både boligforeninger og private boligejere.

DK.Hegn tager professionel hånd om hele processen, da vi gerne fjerner og bortkører jeres gamle hegn og hæk i samme omgang.

Vi laver også

er og Vi leverr i hele monternemark Da : Ring på 1

27 2441 6

pileflethegn

Fordelene ved et raftehegn Raftehegnet er et godt og smukt valg af hegn, da træsorten er stærk, holdbar og modstandsdygtig overfor svamp, råd og insektangreb.

Samtidig har veddet en lukket struktur, så fugt og vand ikke kan trænge ind.

Hos DK.Hegn kommer vi gerne forbi og tager en uforpligtende snak om raftehegn eller andre materialer.

- vi er selvfølgelig også klar med et godt tilbud på opgaven!

( +45 ) 2441 6271 info@dkhegn.dk www.dkhegn.dk Salbjergvej 39-41, 4622 Havdrup CVR-nr.: 27732313

To faktorer kan påvirke boligsalget i foreningen Et springende punkt for andelsboligforeningen er naturligvis om andelsboligerne kan sælges eller ej. Med andre ord, at foreningen har en sund omsættelighed af dens boliger. Her spiller Finanstilsynets Vækstvejledning en vigtig rolle. Den stiller nemlig krav til, hvornår pengeinstitutter må udlåne til en andelsbolig. Tænker du også Vækstvejledning a hva’ for noget? Så læs med her.

G L A S L I T .

H T .

2 V

i kan vel alle blive enige om, at en halvtom ejendom beboet af alt for få andelshavere – næppe er et sundhedstegn. Men vidste du, at andelsboligforeningens valg af lånetype, som følge af Finanstilsynets Vækstvejledning har betydning for om potentielle andelsboligkøbere kan blive kreditgodkendt?

Hvis svaret er nej, er du langt fra alene, understreger kundedirektør i Danske Bank Kristian Balleby, som til daglig leder bankens andelsboligenhed. Faktisk er det de færreste foreninger, der skænker Vækstvejledningen en tanke. Det er på trods af, at Vækstvejledningen indeholder særligt to faktorer, der kan have stor betydning for salgsprocessen.

38

Andelsportal.dk

Finanstilsynets Vækstvejledning anviser, hvordan penge- og realkreditinstitutter bør anvende tilpas forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af privatkunders ejerboliger og andelsboliger i områder med større prisstigninger (vækstområder).

Formålet er at beskytte mod risikoen for stigende renter og faldende boligpriser.

Faktor 1: Foreningens værdiansættelse Den ene faktor der kan påvirke omsætteligheden i foreningen, er værdiansættelsen. Er foreningens værdiansættelse meget forskellig fra bankens, vil det nemlig være svært for en interesseret andelskøber at få godkendt et lån.

finansieringen eksempelvis kan påvirke omsætteligheden inden lånene optages.

Et variabelt lån skaber heller ikke i samme grad en forudsigelighed på boligafgiften, og beskytter heller ikke foreningens friværdig, hvis renten stiger.“

„Hvis der er store værdiforskelle i den værdiansættelse foreningen selv har fået lavet og det, som banken vurderer, at ejendommen er værd, skal en potentiel køber selv kunne finde differencen i egen lomme for at kunne låne til boligen,“ forklarer Kristian Balleby og uddyber:

Er svære boligsalg altid en dårlig ting?

Selvom det kan virke lidt mystisk, så findes der nogle andelsboligforeninger, der har det godt med, at det kan være svært for køberen at få godkendt et lån til netop deres forening.

På den måde ved foreningen, at de andelshavere, der bliver en del af fællesskabet har en god økonomisk ballast, da de selv kan finansiere det beløb, banken ikke kan låne dem.

„Siger banken, at andelsboligforeningen eksempelvis er 100 kroner værd, mens en valuar siger, at den er 110 kroner værd, vil det betyde, at køberen selv skal ud og finansiere de sidste ti kroner, da belåningsværdien ikke er til stede. Og det kan være svært, når vi i virkeligheden har at gøre med langt større beløb.“ Faktor 2: Lån med variabel rente eller ej?

Den anden faktor, som Danske Banks kundedirektør vil fremhæve, omhandler beslutningen om, hvorvidt andelsboligforeningens lån skal være med variabel rente eller ej. I Vækstvejledningen er nemlig nedskrevet, at hvis du som andelsboligforening optager et variabelt forrentet lån, skal foreningens lån stresstestes.

Noget, der kræver en vis selvtillid, da man som forening skal være overbevist om, at omsættelighed ikke er en udfordring uanset hvad, fortæller Kristian Balleby.

Tre gode råd fra andelsboligeksperten: 1. Gør det til et fast punkt på budgetmødet i bestyrelsen og på generalforsamlingen at se lånene efter i sømmene – også selvom, foreningen ikke har planer om at ændre dem.

Det betyder helt konkret, at pengeinstituttet skal omregne foreningens lån til fast rente – men ikke på én procent, som man kan låne til i dag – men hele fire procent løbende over 30 år.

2. Aftal hvornår bestyrelsen får mandat til at ændre på foreningens finansiering uden om generalforsamlingen. Eksempelvis giver flere foreninger bestyrelsen mandat til at omlægge foreningens lån på egen hånd, så længe det er ned i rente. På den måde er det nemmere at slå til, mens renten er god.

„Med dette krav skal vi omregne foreningens gæld, hvilket kan skabe en boligafgift, der er højere end virkelighedsbilledet. Og det er denne udgift, man som andelsboligkøber skal kreditgodkendes ud fra,“ siger Kristian Balleby og fortsætter:

3. Brug en autoriseret finansiel rådgiver, hvis I står overfor en låneomlægning. En godkendt rådgiver har de rette kompetencer og en højere forsikring imod, hvis den ydede rådgivning skulle vise sig forkert.

Det giver større tryghed for foreningen.

„Det er ikke for at lægge variable lån i graven, men for at understrege, at det er vigtigt, at foreningen laver en vurdering af, hvordan

Andelsportal.dk

39

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:

Hvordan hæfter bestyrelsen for dens beslutninger?

Bestyrelsesarbejdet kræver både tid og energi, men det bør for alt i verden ikke koste på bestyrelsesmedlemmernes privatøkonomi. Bestyrelsen skal derfor være forsikret. Vi giver svar på, hvilke forsikringer I som bestyrelse bør tegne samt afliver myten om, at et erstatningskrav kun kan rettes mod foreningen.

Hvorfor tegne en bestyrelsesansvarsforsikring?

Det kan hurtigt blive svært at rekruttere nye medlemmer til bestyrelsen, hvis et bestyrelsesmedlem pludselig hæfter for beslutninger med sin egen privatøkonomi. For de sager findes, og er til stor byrde både økonomisk og personligt.

Det er derfor et must, at bestyrelsen tegner en ansvarsforsikring.

Bestyrelsen har ansvar for, at generalforsamlingens beslutninger stemmer overens med lovgivningen, og at tilladelser og påbud følger foreningens vedtægter. Det betyder, at bestyrelsesmedlemmer både har ét juridisk og økonomisk ansvar for beslutningerne, hvilket kan sætte et bestyrelsesmedlems privatøkonomi i skudlinjen, hvis der laves en fejl. De fleste sager af den slags opstår i forbindelse med køb og salg, men de kan også opstå, hvis en renovering af ejendommem er blevet dyrere end forventet.

Her kan andelshaverne nemlig lægge sag an grundet merudgiften af renoveringen.

Det skal I tjekke ved ansvarsforsikringen Nedenstående er en tjekliste som er værd at holde sig for øje, når bestyrelsen går på jagt efter en god ansvarsforsikring: ›› Forsikringssummen – står for det beløb som forsikringsselskabet maksimalt vil udbetale til jer per år. Det skal helst ikke være under 1 million kroner.

I skal også være opmærksom på, hvad forsikringsselskabet max udbetaler per skade.

Det beløb skal ikke være for lavt. ›› Omkostninger – bliver sagsomkostningerne dækket af forsikringssummen eller bliver de dækket ud over forsikringssummen? ›› Selvrisikoen – bør ligge så lavt så muligt.

Og helst helt ned til 2.500 eller 5.000 kroner per skade. ›› Dækningen – bør gælde alle bestyrelsesmedlemmer. Både nuværende, tidligere og suppleanter. Derfor bør forsikringen også dække fejl eller forsømmelser før den blev tegnet, hvis blot I skriver under på, at I ikke har kendskab til, at et krav er på vej til at blive rejst imod jer.

Bestyrelsen bør altid tjekke forsikringsbetingelserne igennem, så I kender jeres dækning.

Fagmænd i branchen anbefaler, at bestyrelsen løbende – og gerne årligt – tjekker op på forsikringerne og holder dem overfor, hvad andre tilbyder i pris og dækning.

Tegn en bedrageriforsikring Har et bestyrelsesmedlem eller suppleant haft fingrene i kagedåsen? Så er det også en rigtig god idé, at bestyrelsen tegner en besvigelsesforsikring. Den sikrer, at bedrageri mod andelsboligforeningen er dækket ind.

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet

40

Andelsportal.dk

AN

I mange år har vi arbejdet med facaderenovering af både etageejendomme og villaer i hovedstadsområdet. Vi kan også hjælpe med en facadeisolering, hvis I ønsker at energioptimere ejendommen i samme ombæring.

Alt murerarbejde udføres

2M Murerservice er et alsidigt murerfirma. Vi kan hjælpe med både store og små mureropgaver:

FACADERENOVERING RENOVERING AF BADEVÆRELSE

s for Kontakt o ris at få en p e st æ på jeres n e: av mureropg

FACADEISOLERING Ring

28 4

på

0 15

eller

94

22 3 1 82 91

Web: www.2mmurerservice.dk Email: 2mmurerservice@gmail.com Tlf.: +45 2840 1594

Adresse: Bymuren 13, 4 th, 2650 Hvidovre CVR-nummer: 39684632

OMFUGNING AF MURVÆRK

FLISER OG KLINKER

SOKKELRENOVERING

ALLE ANDRE FORMER FOR MURERARBEJDE

E

Tidens tand, vejr, fugt og temperatur sætter sine spor hen over årene, og før eller siden er det vigtigt at facaderenovere andelsboligforeningen for at det ikke skal give jer alvorlige problemer. Det kan vi hjælpe med hos 2M Murerservice ApS.

NC

FA󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑󰉑

NO

Giv facaden nyt liv med en

E NC NO AN

VALUARVURDERINGER S TA D E r hve r v – bye n s ‘ nye ’ va l u a r Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen Vi deltager gerne på jeres generalforsamling Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer for en valuarvurdering Vi vurderer ca. 400 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn Vi er selvfølgelig medlem af DE

Skal vi også vurdere din andelsboligforening?

Se mere på staderhverv.dk/valuar

Danbolig Erhverv København har skiftet navn til STAD Erhverv Uanset navneændringen er vi nøjagtig den samme virksomhed. Vi er de samme ansatte, befinder os på samme adresse osv.

Vi har blot vokset os til en størrelse, hvor det er mere hensigtsmæssigt at stå uden for kædesamarbejdet.

STAD Erhverv

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

AN NO NC E

RING PÅ

2617 1919 FOR EN VEDLIGEHOLDELSESPLAN FRA ART-TEK.DK

EN FREMTIDSSIKRING AF FORENINGENS ØKONOMI OG EJENDOM

VEDLIGEHOLDELSESPLANEN ET VÆRDIFULDT REDSKAB En vedligeholdelsesplan er et vigtigt redskab for bestyrelsen i en boligforening. Den sikrer mod større pludselige skader og giver et økonomisk overblik over ejendommens tilstand.

Med vedligeholdelsesplanen får bestyrelsen mulighed for at fordele større vedligeholdelsesopgaver over flere år, hvilket sikrer mod unødige udsving i omkostningerne som derved holdes jævn over tid.

VORES VEDLIGEHOLDELSESPLAN Med en vedligeholdelsesplan fra ART-TEK får I en professionel og uvildig vurdering af ejendommens tilstand udført af vores erfarne ingeniører.

Vi har specialiseret os indenfor dette område og med et godt kendskab til byens gamle bygningsmasse, kender vi til de udfordringer, en boligforening står overfor.

PROCES OG INDHOLD Sammen med jer fortager vi en teknisk gennemgang af jeres ejendom og udfører rapporten, så den indeholder: • Byggeteknisk gennemgang og tilstandsvurdering • Klar og konkret beskrivelse af bygningsdele og skader • Anbefalinger af vedligehold, renovering, udbedring og udskiftning af konkrete bygningsdele/skader • Prioritering af vedligeholdelsesarbejder

Rapporten og budgetplanen danner dermed grundlag for en fremadrettet vedligeholdelse af jeres ejendom og styring af driftøkonomien. Den bruges typisk også som dokumentation ved f.eks. indhentning af finansielle ydelser mv.

DRONE ART-TEK tilbyder også droneflyvning af utilgængelige steder som f.eks. tage, skorstene og facader.

Ønsker I at høre, hvad vi kan gøre for jeres forening, så kontakt os på telefon 2617 1919 eller skriv til mail@art-tek.dk, hvis I ønsker mere uddybende materiale.

• Langsigtet budgetplan

ART-TEK INGENIØR RÅDGIVNING FREDERIKSBERG ALLÉ 17, 2. SAL DK – 1820 FREDERIKSBERG C T : +45 2617 1919 M : MAIL@ART-TEK.DK

ART – TEK .DK

E NC NO AN

Til morgenkaffen til flyttekasserne til barnevognen til din syge moster til kørestolen

til det gode liv i byen

Drømmer I om altaner eller elevator i jeres ejendom?

Altan.dk indbygger elevatorer og monterer altaner på byens ældre etageejendomme, og vi klarer alt lige fra første besigtigelse, til elevatoren kører. Når I har fået et tilbud fra os, er prisen altid fast og inkluderer hele processen. Besøg www.altan.dk

Altan.dk vil, gennem lys, luft og nemmere tilgængelighed, optimere det gode liv i byen. Uanset om du ønsker at optimere din lejlighed med altaner eller elevatorer, kan vi hjælpe dig.

Altan.dk Næstvedvej 60 / 4180 Sorø 70 70 20 18 / info@altan.dk