Andelsbolig Nyt november 2018

Andelsbolig Nyt - Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

November 2018

TEMA : RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Undgå disse fejl, når I renoverer foreningen Også i denne udgave: 5 tips til varme og ventilation i de kolde måneder Når vedtægterne skal ændres Hvilke regler gælder for godkendelse og eksklusion af en andelshaver?

Altan.dk altaner hædres med pris Frederiksberg Kommune har hædret vinderne af årets Facadepræmiering.

Her løb Altan.dk med prisen for årets ”Gode Detalje” for altanprojektet i Allégade på Frederiksberg.

Kan det lade sig gøre at sætte nye altaner på smukke klassiske ejendomme, uden at det ødelægger det arkitektoniske udtryk? I Frederiksberg Kommune kan det. I sidste uge hædrede Frederiksbergs Borgmester, Jørgen Glenthøj, vinderne af årets Facadepræmiering, og altaneksperterne fra Altan.dk fik prisen for ”Den gode detalje” for arbejdet med to gadealtaner på Allégade 24A. “Det er vigtigt, at nye tilføjelser som fx altaner udføres med respekt for bygningerne og sikrer den høje arkitektoniske

kvalitet. Her vi vil gerne fremhæve altanprojektet på Allégade 24A, hvor man på eksemplarisk vis har opsat to altaner på bygningens hjørne,” siger borgmesteren om altanerne.

Han fortsætter: ”Altanerne er nænsomt og naturligt tilpasset ejendommens facadearkitektur, så ingen bevaringsværdier er gået tabt. De beriger endda byen med et parisisk strejf og giver nyt liv til facaden, som er med til at tegne byrummet.”

AN NO NC E

Massiv altan-interesse på Frederiksberg De danske kommuner meddeler om et stigende antal ansøgninger om tilladelser til altaner i løbet af det seneste år. På Frederiksberg vokser interessen for etableringer af altaner eksplosivt, og alene de sidste fire år er antallet af altan-ansøgninger steget med 141 pct. ”Vi er meget glade for at blive præmieret med prisen for ”Den gode Detalje” af Frederiksberg Kommune, hvor vi oplever massiv interesse for altaner. Denne anerkendelse bekræfter, at det gode håndværk kan forene æstetik med praktiske altaner. De tilfører mere lys til lejligheden og ekstra kvadratmeter til boligen, men forøger også borgernes livskvalitet ved at give dem et åndehul, hvor de kan nyde en kop kaffe i solen,” siger adm. direktør i Altan.dk, Casper Knudsen.

Det er anden gang, at prisoverrækkelsen finder sted, og traditionen er kommet for at blive, understreger Jan E. Jørgensen (V), formand for Frederiksberg Kommunes By- og Miljøudvalg. ”Vinderne er projekter, der bidrager til byen og dens identitet. Og det er borgerne selv, der nominerer projekterne. Jeg håber, at denne præmiering med tiden udvikler sig til at blive en endnu større begivenhed med massiv folkelig opbakning,” siger han.

Drømmer I også om altaner?

ALTAN.dk etablerer årligt over 2500 altaner på eksisterende etageejendomme i hele landet og er med fra den spæde idé, til den færdige altan er klar til brug.

Siden 2012 har Altan.dks søstervirksomhed, ALEVATOR.dk, som de eneste i Danmark, udskiftet bagtrapper med elevatorer og bidrager dermed til det gode liv i byen.

www.altan.dk | Tlf. 70 70 20 18 | info@altan.dk

Facadeudvalget i Frederiksberg Kommune udpegede vinderne. Kategorien ”Den respektfulde renovering” havde to vindere: Steen Blichers Vej 2 og Vesterborg på Jacobys Allé 14-16. Den tidligere landejendom Store Godthåb, Godthåbsvej 79B, vandt kategorien ”Den hele bygning” for den omfattende restaurering, der er foretaget i forbindelse med, at hovedhuset blev konverteret til tre lejligheder. I kategorien ”Den gode detalje” udpegede de to vindere. Et solcelleanlæg som er blevet integreret i taget på en villa på Rathsacksvej 25 og to gadealtaner på Allégade 24A.

“Altanerne er nænsomt og naturligt tilpasset ejendommens facadearkitektur, så ingen bevaringsværdier er gået tabt. De beriger endda byen med et parisisk strejf og giver nyt liv til facaden, som er med til at tegne byrummet.”

Indhold 7

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Kort Andelsbolig Nyt

10

TEMA : RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

12

Undgå disse fejl, når I renoverer foreningen

18 Renoveringer i landets andelsboligforeninger

10

20 Derfor blev A/B Nørrebrohus’ grønne gårdrum nomineret til RENOVER prisen 2018 25

Tre andelsboligforeninger deler ud: Det har vi erfaret ved at renovere ejendommen

31

Få Entreprisegaranti på 100.000 kroner, når I skal bygge til eller renovere

Også i denne udgave

38

25

32 Hvad betyder den nye vurderingsnorm for valuarvurderingen?

36 5 tips til varme og ventilation i de kolde måneder 38 Når vedtægterne skal ændres 40 Hvilke regler gælder for godkendelse og eksklusion af en andelshaver?

32 4

Andelsportal.dk

Tid til renovering Der er mange gode grunde til at renovere andelsboligforeningens ejendom i disse tider. Det øger ikke kun livskvaliteten for andelshaverne, det kan også være med til at øge ejendommens værdi og medføre energibesparelser, og så er det fornuftigt at igangsætte renoveringer nu, når renten er lav.

Andelsbolig Nyt Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: AB Gruppen A / S

I dette nummer af Andelsbolig Nyt har vi derfor valgt at bringe et tema om renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen.

Kristen Bernikows Gade 6

Få ekspertråd og nyttig viden inden I selv renoverer foreningen på side 12 eller se hvilke tiltag andre andelsboligforeninger igangsætter i artiklen ‘Renovering i landets andelsboligforeninger’.

Web: www.andelsportal.dk

En renovering kan ofte være et omfattende projekt at være tovholder på – særligt når der er tale om renovering af en hel andelsboligforening. I en sådan situation kan det være rart at høre om andres erfaringer og dem kan du finde på side 25, hvor tre andelsboligforeninger deler ud af deres erfaringer, med at vedligeholde og renovere deres ejendom.

1105 København K

E-mail: info@andelsportal.dk Tlf:

7733 4000

Redaktion:

Nynne Pihl Groth og

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout:

Pernille Svalebæk og

Eik Franksdottir Mikkelsen

Oplag: 4.000

Det er ikke kun foreningens fysiske rammer, der skal renoveres. Også vedtægter trænger en gang i mellem til en overhaling. På side 38 kan du blive klogere på, hvordan andelsboligforeningen kommer bedst fra start, ‘Når vedtægterne skal ændres’.

Mange andelsboligforeninger skal inden længe have foretaget en valuarvurdering af deres ejendom.Valuarvurderingen bliver foreningens første, der udarbejdes efter den nye vurderingsnorm, der er gældende fra 1. oktober i år.

Bliv klogere på den nye vurderingsnorm og de kommende valuarvurderinger på side 32.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, ideer og input; dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

God vinter og god læselyst.

Maria Carlsen, redaktør Er du ikke den rette modtager af dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på www.andelsportal.dk/opdater/ og vi opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

E NC NO AN

Elevator Technology

Synergy Residential indbegrebet af tysk ingeniørkunst

thyssenkrupp Elevator A/S

KORT Andelsbolig Nyt

Danmarks andelsboliger i tal

I Danmark er der lidt flere end 200.000 andelsboliger, hvilket svarer til 7 procent af den samlede boligmasse.

I dag findes der andelsboliger i samtlige af landets kommuner bortset fra Christiansø og Læsø.

I København er der 97.000 andelsboliger, hvilket svarer til 32 procent af den samlede boligmasse. København er derfor ret atypisk i forhold til resten af landet, fordi andelsboligerne er den mest udbredte boligform.

2/3 af alle andelsboliger findes i Region Hovedstaden, mens der til sammenligning kun findes 5 procent i Region Nordjylland.

Kilde: Danmarks Statistik

Vidste du?

I

2016 anvendte 61% af landets

andelsboligforeninger den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode af deres ejendom.

Kilde: Danmarks Statistik

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: Midlertidig kasserer uden om generalforsamlingen?

Sne, is og saltning

„Hej, Vores kasserer er stoppet i bestyrelsen. Vi har ordinær generalforsamling i slutningen af maj næste år. Vi har et medlem, der ikke sidder i bestyrelsen, og som gerne vil påtage sig at være fungerende kasserer til næste ordinære generalforsamling, hvor medlemmet så vil vi stille op til kasserer. Kan dette medlem blive konstitueret af bestyrelsen til kasserer?“ – Alfred

Selvom det stadigvæk virker som om, at der er lang tid til at frost og sne kommer, er det en god idé allerede nu at få styr på, hvem der står for snerydning og saltning på jeres arealer, og hvordan det skal foregå.

Sker der uheld som følge af, at der ikke er ryddet for sne, gruset eller saltet uden for ejendommen, er det ejeren af ejendommen, der har erstatningsansvaret. Dette gælder også, hvis ansvaret er uddelegeret til et viceværtfirma eller en beboer, da foreningen stadig har et opsynsansvar. Ligeledes har foreningen pligt til at fjerne istapper og sne på taget, der kan risikere at falde ned på forbipasserende.

Svar: „Kære Alfred, Uden at kende til foreningens vedtægter, og om der måtte være særlige regler, kan jeg oplyse, at man ikke kan indtræde som kasserer uden at være valgt på en generalforsamling, ligesom det gælder andre bestyrelsesmedlemmer.

Med venlig hilsen Nicholas Wantzin, Wantzin Ejendomsadvokater“

Ønsker I en fast aftale på snerydning i jeres andelsboligforening, så indsend opgaven til Andelsportal.dk og få 3 gratis tilbud på opgaven: www.andelsportal.dk/indsendopgave

Andelsportal.dk

7

KORT Andelsbolig Nyt

Nye film viser vejen til grøn drift af varme - og ventilationsanlæg Få vejledning og gode råd til optimal drift af varmeog ventilationsanlæg i større ejendomme. Partnerskabet Energispring, der består af en række bygningsejere, HOFOR samt Københavns Kommune, præsenterer nu 20 nye film med simple vejledninger til at tilpasse fjernvarme- og ventilationsanlæg. Der er også gode råd til, hvad boligforeninger selv kan gøre for at spare på energien:

Finanstilsynet:

Lån til andelsboliger er for risikobetonede Anbefalingen i en ny rapport fra Finanstilsynet er klar: Banker skal passe på med lån til andelsboliger. Grunden er, at tilsynet finder lånene for risikobetonede.

“Købere af andelsboliger i København og Aarhus bliver ofte bevilget lån, der er risikobetonede for både dem selv og deres bank, hvis priserne falder,” fremgår det af rapporten. Rapporten er baseret på en undersøgelse af udvalgte udlån til finansiering af andelsboliger i både Danske Bank, Nykredit Bank, Arbejdernes Landsbank, Lån & Spar Bank, Sparekassen Kronjylland og Sparekassen Sjælland-Fyn.

›› Luk sommerventilen og pumpen i maj og åben igen i september. ›› Indstil vandet i varmtvandsbeholderen til 55 grader. ›› Spar på det varme vand. 20-30 % af det samlede varmeforbrug går til varmt vand i hanerne. ›› Mindst hvert andet år skal en specialist tilse varmeveksleren og afsyre varmtvandsbeholderen for kalk. ›› Én gang om måneden: Åbn kort for slamventilen på varmtvandsbeholderen og lad vandet løbe ud.

Se mere i filmen til boligforeninger på: www.energispring.kk.dk

Risikoen, mener Finanstilsynet, hænger sammen med, at konkurrencen mellem bankerne har medført en mere risikobetonet låneadfærd.

Undersøgelsen af bankernes lån til andelsboliger viste også, at ikke alle institutter kræver en egenfinansiering på 5 procent, som ellers er anbefalet.

Historisk lavt antal andelsboliger sættes offentligt til salg Fra 1. april til 1. oktober 2018 var der

2.716

andelsboliger offentligt til salg.

I samme periode i 2017 blev

3.161

andelsboliger sat offentligt til salg.

Kilde: Boliga.dk

8

Andelsportal.dk

Abonnerer du på nyhedsbrevet fra Andelsportal.dk?

Med nyhedsbrevet fra Andelsportal.dk kan du holde dig opdateret på andelsboligmarkedet og få tips og råd til din andelsboligforening. Nyhedsbrevet udkommer 15 gange om året, og du kan tilmelde dig her: www.andelsportal.dk/nyhedsbrev

Undgå ubehagelige overraskelser med en vedligeholdelsesplan

Pynter I andelsboligforeningen op med lyskæder?

Undgå ubehagelige overraskelser og få en plan over vedligeholdelsen af andelsboligforeningen mange år frem. Når I som bestyrelse eller administration har overblik over opgaverne, kan I disponere ressourcerne lang tid frem. I får en rød tråd for vedligeholdelsesarbejdet på ejendommen og kan både planlægge og prioritere istandsættelse og økonomi.

Så husk at: ›› Købe lyskæder med LED-lys. De bruger 75 procent mindre strøm end glødepærer og holder desuden længere. ›› Undgå ekstra ledninger ved at benytte lyskæder, der er tilsluttet et batteri. Skal lyskæder tilsluttes en stikdåse, så husk at denne skal være monteret udendørs af en autoriseret el-installatør.

Andelsportal.dk sætter jer i forbindelse med tre forskellige professionelle rådgivere, der udfører vedligeholdelsesplaner, og I modtager 3 uforpligtende tilbud på den konkrete opgave.

›› Benyt kun udendørskæder og husk, at de skal være CE-mærkede.

Hvad sker der på

www.andelsportal.dk/lp/vedligeholdelsesplan

Andelsportal.dk?

WINTER IS COMING

Offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger:

HVORNÅR OG HVORDAN?

Vi har samlet en række gode råd og viden til, hvordan I forbereder jer på vinteren i andelsboligforeningen.

Få styr på udluftning, varmeforbrug, storm og tagrender inden vinteren rusker for meget i andelsboligforeningen.

På Andelsportal.dk modtager vi ofte spørgsmål om de offentlige ejendomsvurderinger – og med god grund. De offentlige ejendomsvurderinger blev nemlig suspenderet i 2013, fordi mange vurderinger var fejlbehæftede, og det blev besluttet, at et nyt system til offentlig ejendomsvurdering skulle udarbejdes.

www.andelsportal.dk/nyheder/winter-is-coming

Offentlige ejendomsvurderinger udskydes igen

Det nye system har stor betydning for både private boligejere og boligforeninger, blandt andet fordi forskellige skatter betales med udgangspunkt i de offentlige ejendomsvurderinger. Derfor har det nye system været længe ventet, og selvom ejendomsvurderinger blev suspenderet i 2013, kom der først i 2016 et politisk forlig om ejendomsvurderingerne.

Skatteminister Karsten Lauritzen (V) udskød den 31. oktober 2018 de kommende ejendomsvurderinger igen. Den nye udskydelse vil betyde, at både vurderingerne til de private boligejere og vurderingerne af erhvervsejendomme kommer senere end antaget. Det betyder også, at andelsboligforeningerne må vente til 2021 på deres ejendomsvurderinger. www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderingerudskydes-2021

www.andelsportal.dk/nyheder/offentligeejendomsvurderinger-2020

Andelsportal.dk

9

TEMA

Renovering og vedligeholdelse B

ygge- og renoveringsprojekter i andelsboligforeningen er ofte værdifulde og nødvendige. Men de medfører også en lang række gøremål til bestyrelsen eller de tovholdere, der er ansvarlige for renoveringen. De skal tage stilling til alt fra økonomi, tidshorisont, forsikring, tilladelser, beslutningstagen og projektplanlægning. Det er et stort ansvar, der ofte kan være tidskrævende.

Måske er det derfor, at nogle renoveringer får lov til at vente ekstra længe, før de bliver igangsat? Også selvom både behovet og opbakningen til projektet er til stede i andelsboligforeningen.

Med dette tema har vi sat fokus på renovering og vedligeholdelse i andelsboligforeningen. Her kan du få gode råd fra flere fagmænd lige fra totalentreprenøren til advokaten og fra administratoren til energivejlederen.

Du kan også læse, hvordan en andelsboligforening har fået renoveret dens gårdareal i en proces, hvor både andelshavere og børn var involveret, og i dag står med et resultat, der er så godt, at gårdrenoveringen er nomineret til RENOVER prisen 2018.

10

Andelsportal.dk

Eller læse om, hvordan en andelsboligforening i Vanløse igangsætter og prioriterer deres vedligeholdelsesprojekter.

Ligesom du kan blive klogere på, hvorfor en andelsboligforening på Østerbro ikke altid tager det billigste tilbud, når den skal vælge en entreprenør.

Der er mange gode grunde til at renovere andelsboligforeningen og igangsætte projekter i foreningen.Vi håber, at vi med dette tema kan give jer noget inspiration til, hvordan I kan gøre jeres renoveringsprojekter mulige.

AN NO NC E

Vi er et moderne advokatkontor med ejendomsadministration og advokat i ét.

Vi er specialiseret i andelsboligret og daglig administration af andelsboligforeninger.

For os er det vigtigt, at møde vores kunder netop der, hvor de står.

Med os som administrator og rådgiver, kan I altid føle jer trygge og være sikre på, at I modtager højkvalificeret rådgivning og ejendomsadministration.

Vi har fokus på at lette arbejdet så meget som muligt for jer.

”

Vi kan blandt andet hjælpe jer med følgende:

Advokat og indehaver, Nicholas Wantzin

• • • • • • • •

Ejendomsadministration Afvikling af generalforsamlinger Vedtægtsændringer Byggesagsadministration Juridisk rådgivning, andelsboligforeningsret Overblik over foreningens økonomi Stiftelse af andelsboligforeninger Rådgivning i forbindelse med køb af andel

Wantzin Ejendomsadvokater Wantzin Ejendomsadvokater består af erfarne boligadvokater samt et dygtigt team af sagsbehandlere, bogholdere og sekretærer.

Som kunde hos os, vil du altid opleve at have et fasttilknyttet team, hvoraf advokaten er din faste kontaktperson.

Vi anvender det førende IT-system på markedet for at lette arbejdet for foreningen.

Wantzin Ejendomsadvokater har en konkret ydelse til bestyrelser, hvor I kan få løbende juridisk rådgivning ved at blive tilknyttet os. Megen tid og penge kan spares ved at træffe de korrekte beslutninger fra start.

Vi rådgiver også selvadministrerende foreninger, bestyrelser og andelshavere.

Vi underviser desuden på kurser bl.a. hos Andelsboligforeningens Fælles Repræsentation (ABF).

Wantzin Ejendomsadvokater | Adelgade 15, 5. sal, 1304 København K | 33 13 11 35 | mail@wzn.dk | www.wzn.dk

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Eksperternes råd:

Undgå disse fejl, når I renoverer foreningen Renoveringsprojekter i andelsboligforeninger sker ikke blot med et fingerknips.

Der skal både forberedes og planlægges, lægges et budget, indgås en god entrepriseaftale, tegnes garanti og indhentes diverse tilladelser. Det handler derfor for bestyrelsen om at holde tungen lige i munden. Vi spørger seks forskellige eksperter – entreprenøren, energivejlederen, advokaten, valuaren, forsikringsmanden og administrationshuset om deres gode råd til foreningernes renoveringsopgaver, og hvilke fælder, foreningerne skal undgå at falde i.

ADMINISTRATIONEN:

Renovér mens renten er lav og foreningen sund Cobblestone A/S yder ejendomsadministration og rådgivning til andelsboligforeninger, og ud fra den indsigt videregiver administrerende direktør Rasmus JuulNyholm særligt to råd til foreninger: 1. Få en fast rådgiver, som årligt planlægger vedligehold af ejendommen Rasmus Juul-Nyholm oplever, at andelsboligforeningerne generelt er gode til vedligehold af ejendommene, men understreger, at kvalitetssikringen af vedligeholdelsesplanerne godt kan blive bedre.

12

Andelsportal.dk

Mange foreninger vil gerne bruge millioner af kroner på deres vedligehold og renoveringer, og det skal de også, men de bør også bruge lidt flere penge på god og uvildig rådgivning.

- Rasmus Juul-Nyholm, Cobblestone

„En vedligeholdelsesplan er ikke bare en vedligeholdelsesplan. Den indebærer analyse, registrering og rådgivningsarbejde, og den kan laves mere eller mindre grundigt. Nogle rådgivere tilbyder at lave dem næsten gratis, men her skal foreningen huske på, at udbyderne kan have forskellige dagsordener for vedligeholdet, og det skal man være kritiske overfor.

Prioritér derfor hellere at få udarbejdet en grundig og uvildig rapport frem for den billigste,“ fortæller Rasmus Juul-Nyholm og uddyber:

„Lige nu er forholdene ret gunstige til at lave vedligehold.

Renten er lav, og vi oplever generelt, at foreningernes økonomi er sund. Det er vigtigt at bruge disse gode økonomiske forhold til at lave relevante renoveringer. De er nemlig ikke sjove at lave, når man står midt i en krise, hvor beboerne ikke på samme måde ønsker at binde sig til større vedligeholdelsesprojekter,“ siger Rasmus Juul-Nyholm.

„Der er min opfordring, at foreningen finder sig en strategisk rådgiver og holder fast i vedkommende.

Så får foreningen en fast partner, som de løbende kan være i dialog med, og som kender ejendommen.

Få dertil lavet en aftale om en årlig opdatering af rapporten i stedet for, at der går fem eller ti år imellem planlægningen.“

Andelsboligforeninger er bedre end ejerforeninger til vedligeholdelsesplaner: Vores teknikere siger, at 3 ud af 4 vedligeholdelsesplaner udføres for andelsboligforeninger. For hver gang, der bliver lavet 1 vedligeholdelsesplan for en ejerforening, bliver der lavet 3 for andelsboligforeninger. Så andelsboligforeningerne er rigtig gode til det.

2. Renovér mens renten er lav Cobbelstones administrerende direktør har også en anden opfordring til landets andelsboligforeninger:

- Rasmus Juul-Nyholm Cobblestone

Fortsættes »

AN NO NC

For et bedre indeklima...

E

Proline Ventilation kanaltætning Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra et sted til et andet. Er kanalsystemet utæt betyder det, at emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme luft.

Desuden kan den manglende sugeevne medføre sygdom.

Ved at reline kanalerne indvendigt, vil risikoen for huller blive reduceret væsenligt. Proline Ventilation har mere end 15 års erfaring med relining, og arbejder udelukkende med at inspicere og reline ventilationskanaler.

Kanaltætning Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i eksisterende kanaler. Hele kanalsystemer kan også relines for at forbygge fremtidige skader. Med den patenterede teknologi påsprøjtes tætningsmaterialet indvendigt i kanalerne.

Alle typer af kanalsystemer kan behandles: rektangulære, firkantede og runde af asbest, beton eller stål. Det ikke-brændbare og vandbærende materiale er registreret i det svenske BASTA og Sund Hus. Komplet med Proline Ventilation Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller delvist.

Selve processen er hurtig i forhold til traditionel udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af nedrivninger med mere. Generne for beboerne er ligeledes minimale. Proline inspicerer kanalerne og klarlægger kanalsystemet med et kamera, og resultatet tegnes ind efter inspektionen.

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder – eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med polyesterplast efter en patenteret metode. Proline-koncernen ejes af Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

TotalentreprenOren: / Alliér jer med en byggerådgiver

Eksempelvis har nogle medregnet materialer af god kvalitet, efterisolering og finish, mens andre ikke har,“ forklarer Morten Hansen.

Hos MLH Entreprise er renoveringer i andelsboligforeninger en fast del af ordrebogen. Derfor er det med stor erfaring, at indehaver og totalentreprenør Morten Hansen deler ud af sin viden, og han er ikke i tvivl om sit første råd:

Tjek entreprenørens historik En aftale mellem en entreprenør og en andelsboligforening er bygget på tillid. Der er tit mange millioner i omløb, hvis foreningen skal renovere stort, og derfor er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på det firma, der skal varetage opgaven, lyder det fra indehaveren hos MLH Entreprise:

„De fleste bestyrelsesmedlemmer har forståeligt nok ikke forstand på byggeri, og derfor har de ikke det rette grundlag til at udvælge den rette entreprenør til opgaven. Foreningen bør derfor få en byggerådgiver til de større projekter, som den kan sparre med omkring udbudsmaterialet og sikre, at det er den rigtige løsning, der afgives tilbud på,“ anbefaler Morten Hansen og uddyber:

„Det handler både om mavefornemmelse men også om firmaets historik. Spørg efter referencer på andre foreningsopgaver og undersøg, om firmaet har en professionel hjemmeside eller gode anmeldelser på nettet. Alt sammen relevante indikatorer at få tjekket op på,“ siger Morten Hansen.

„Jeg oplever tit, at foreningerne kun forholder sig til prisen på projektet, men den kan ikke stå alene. Der kan være stor forskel på, hvad entreprenørerne giver pris på, og man får faktisk tit tilbud på tre forskellige opgaver, hvis ikke opgaven er præciseret nok.

ADvokaten:

En grundig og skriftlig entrepriseaftale er afgørende En detaljeret og gennemarbejdet entrepriseaftale med entreprenøren er alfa og omega for en succesfuld renovering. Sådan lyder rådet fra advokat og partner hos ADVODAN Erik Matthiesen, som er juridisk rådgiver for flere af landets andelsboligforeninger. En grundig entrepriseaftale kan nemlig placere ansvaret, hvis noget mod forventning skulle gå galt. „Lav en grundig entrepriseaftale og få styr på håndteringen af byggemøderne. Brug standarddokumenter så som AB92-regelsættet, der sikrer en god grundaftale. Aftal hvad der konkret er inkluderet i prisen, hvilke materialer, der skal benyttes, og hvem, der har ansvaret, hvis projektet overskrider tidsfristen eller noget går galt. Det er afgørende, at beskrivelsen af byggeriet, herunder tegnings-

14

Andelsportal.dk

Foreningens ansvar at indhente tilladelser: Husk at tilladelser fra det offentlige altid er noget, som foreningen har ansvaret for at indhente.

- Morten Hansen, MLH Entreprise

materialet, er fyldestgørende, grundigt gennemarbejdet og korrekt,“ siger Erik Matthiesen og påpeger de mange juridiske detaljer, der skal tages stilling til ved større renoveringsprojekter. Derfor er anbefalingen også klar, hvis foreningen står over for en omfattende renovering: „Få en byggerådgiver, der taler og forstår sproget i skurvognen, og som kan hjælpe med beslutninger forud for og i byggeperioden. Tilknyt også en advokat, da bestyrelsen ikke bør stå alene med de mange juridiske regler og hensyn, der skal tages i forbindelse med større renoveringer i andelsboligforeningen,“ lyder det fra den erfarne advokat.

HUSK: Alle aftaler skal være skriftlige.

Det gør det lettere at bevise indholdet og ansvarspådragelsen i byggeaftalen.

- Erik Matthiesen, Advodan

.

Energiradgiveren:

Udover varmebesparelser forbedres anlægget, så det bliver mere stabilt,“ fortæller energirådgiveren.

Få dokumenteret om energirenoveringerne virker Hos Abalon ApS oplever indehaver og energirådgiver Mark Engelgaar, at andelsboligforeningerne i højere grad indtænker energioptimering, når de alligevel skal renovere ejendommen. En god tendens, som foreningerne endelig skal fortsætte, opfordrer Mark Engelgaar: „Foreningerne har fået et bedre kendskab til, at deres renoveringer kan ske på en mere energirigtig måde.

Foreningerne skal huske at undersøge, om deres renovering kan slås sammen med andre renoveringer.

Ved at slå flere renoveringer sammen, er der penge at spare, og ofte kan samme entreprenør løfte begge dele,“ siger han.

Modernisering af varmeanlæg giver store besparelser Mark Engelgaar oplever, at flere og flere foreninger fokuserer på at opgradere ejendommens varmeanlæg.

En energirenovering, som betaler sig. „Der er meget fokus på automatisering af varmeanlæg.Ved automatisering forbedres funktionen på det nuværende anlæg, og det betyder, at der kun produceres den varme til bygningen, der er brug for.

Det betyder, at andelshaverne kun betaler for det, som de rent faktisk bruger, og det kan medføre varmebesparelser på mellem 20 og 30 procent.

Valuaren:

Vedligeholdelse styrker både ejendomsværdien og økonomien i foreningen For den garvede valuar Peter Ryaa er der stor forskel på, om andelsboligforeninger prioriterer vedligeholdelse, eller om de ikke gør. En forskel der har konsekvenser for ejendomsværdien og foreningens økonomi: „En velholdt ejendom giver alt andet lige en højere pris end en ejendom, som ikke er vedligeholdt.Vi har oplevet ejendomme, der er så undervedligeholdte, at

Digital dokumentation er vigtig Hvis Mark Engelgaar skal give et godt råd videre til bestyrelserne, handler det om at få dokumenteret de energirenoveringer, som foreningen får lavet: „Der er ikke så mange foreninger, der måler på, om løsningerne virker. Helt konkret bør de få entreprenøren til at dokumentere og kontrollere, at energirenoveringen virker, som den skal. Det kan ske ved at sætte energimålere på eksempelvis varme- og ventilationsanlæg,“ forklarer Mark Engelgaar og fortsætter: „Jeg anbefaler, at den dokumentation, som boligforeningen får, også bliver afleveret digitalt. Det glemmer flere foreninger. Så får de bare papirerne i hånden, og så lægger de dem i varmerummet, hvor de forsvinder. Med digitale rapporter har boligforeningen altid adgang til dataen, og samtidig gør det rapporterne nemmere at sammenligne.“

Undersøg: om jeres renoveringsprojekt kan få energitilskud og/eller en byfornyelsesbevilling.

Husk at tjekke dette inden I laver en aftale med entreprenøren og påbegynder renoveringen.

- Mark Engelgaar, Abalon ApS

nødvendige renoveringer vil dræne andelsboligforeningens økonomi.Vi anbefaler derfor, at foreningerne løbende afsætter et beløb til vedligeholdelse og gerne forhøjer budgettet til den post,“ forklarer diplomvaluar og indehaver hos VALUAREN Peter Ryaa.

2018

Det er dyrt, når renoveringer bliver brandslukning Hos VALUAREN er oplevelsen, at andelsboligforeningerne generelt er blevet meget bedre til løbende at renovere deres ejendom og få udarbejdet vedligeholdelsesplaner. Desværre er det dog langt fra alle, og derfor ender nogle foreninger i en brandslukningssituation, når renoveringsbehovet rammer.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

15

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

„De andelsboligforeninger, som ikke får udarbejdet en vedligeholdelsesplan og udsætter renoveringerne, ender ofte i en dyr situation, når renoveringen bliver akut. Samtidig betyder en udsættelse af renoveringerne, at de andelshavere, der løbende fraflytter, ikke er med til at betale til vedligeholdelsen, hvilket de måske rettelig burde gøre,“ slutter Peter Ryaa.

FORSIKRINGSSELSKABET:

Tegn en forsikring inden det går galt Desværre opdager mange andelsboligforeninger først når skaden er sket, at de ikke er ordentligt forsikret – og så er det for sent. Det er derfor uden tøven, at Torben Dalgaard, kundechef hos Erhverv i forsikringsselskabet Tryg, deler dette råd: „Den største udfordring er, at andelsboligforeningerne glemmer at forsikre sig, inden renoveringen påbegynder. De indgår en aftale med en entreprenør om at renovere, stort som småt, men glemmer at kigge på, hvordan forsikringerne dækker. Og det kan ende med at blive en dyr omgang.“ Derfor skal foreningen udvide forsikringerne til at dække både storm og brand og også tilføje en entrepriseforsikring, fortæller den erfarne forsikringsmand. Her medforsikres entreprenøren, og det er blandt andet godt, hvis materialerne eksempelvis skulle blive stjålet eller rammes af vandskade. „Hvis ikke foreningerne udvider deres forsikringer, kan det betyde, at hele renoveringsprojektet kan gå i stå, hvis noget går galt. Bliver vinduerne til 2 millioner kroner beskadiget eller stjålet, uden foreningen er forsikret, kan det ende i en firmakonkurs, da entreprenøren ikke har råd til at indkøbe nye. Er foreningen forsikret, er det hverken håndværkeren eller foreningen, der skal købe nye materialer, da det dækkes af forsikringsselskabet,“ forklarer Torben Dalgaard.

16

Andelsportal.dk

Hvilke renoveringer giver en højere værdiansættelse?

Såkaldte lejeretlige forbedringer som isolering af etageadskillelse og gavle, nye energiruder, nyt tag og altaner (ikke individuelle) giver som udgangspunkt en højere værdiansættelse.

- Peter Ryaa, VALUAREN

Cirka 1000 brande opstår årligt ved varmt arbejde Der opstår brande for cirka 200 millioner kroner årligt forårsaget af varmt arbejde, når der bruges varmeudviklende værktøj, fortæller Torben Dalgaard.

Og varmt arbejde udføres også i andelsboligforeningerne, når der eksempelvis skal svejses, bruges en skærebrænder, lægges tagpap, eller viceværten skal afbrænde ukrudt. Men flere glemmer at forsikre sig mod varmt arbejde, og derfor er det en faldgrube, som foreningerne skal være opmærksomme på.

Torben Dalgaard uddyber: „Til mange renoveringer bruges værktøjer, der har flammer eller gnister involveret. Tænk bare på ukrudtsbrænderen, som bruges i næsten alle andelsboligforeninger. Som bygherre er det vigtigt, at andelsboligforeningen tager stilling til varmt arbejde og underskriver vejledende dokumenter og aftaler, inden det udføres. Det er vigtigt, at foreningen har papir på, hvem der gør hvad. Konsekvensen kan i værste fald være manglende forsikringsdækning eller en øget selvrisiko på 2-300.000 kroner, hvis dele af ejendommen brænder ned,“ uddyber Torben Dalgaard og henviser til gratis retningslinjer, der kan hentes på Trygs hjemmeside.

HUSK: Brug uddannede og autoriserede håndværkere, når autorisation kræves. Forsikringen dækker nemlig ikke, hvis arbejdet udføres uautoriseret.

– Torben Dalgaard, Tryg

AN NO NC E

Stop effektivt varmespild og skimmel Dårlige isoleringsløsninger skaber hurtigt grobund for fugt og skadelig skimmelvækst. Med Multipor Isoleringssystem tager du effektivt hånd om roden til problemet helt fra starten.

Det diffusionsåbne isoleringssystem er din enkle og effektive løsning mod skimmel og energitab i lejligheden.

•

Nem og enkel vedligeholdelse

•

Indeklima i verdensklasse

•

Markedets tyndeste konstruktion med bedste U-værdi

Dit 100 pct. effektive våben mod varmespild og fugt

www.ytong.dk

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Renoveringer i landets andelsboligforeninger Via Andelsportal.dk får vi årligt tusindvis af henvendelser fra andelsboligforeninger, der ønsker at få 3 tilbud på en opgave, de har i foreningen.

Vi har samlet de ti mest populære forespørgsler her.

VVS 6 Valuarvurderinger 9,9

%

Mange andelsboligforeninger får fortsat foretaget en valuarvurdering. Det skyldes blandt andet, at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset siden 2013, og en ny vurdering først er klar i 2020. Andelsboligforeningerne vælger derfor at få en valuars vurdering af deres ejendom for at få et retvisende billede af, hvad foreningens ejendom er værd.

Mureropgaver 11,6

%

En VVS’er kan hjælpe med alt fra vand, varme, toiletter, radiatorer og foreningens mange rør.

Der er derfor stor efterspørgsel på VVS-firmaer, der kan hjælpe med både små og store opgaver i andelsboligforeningerne.

%

Mange andelsboligforeninger har en del forfaldende arbejde, som en murer kan hjælpe dem med. Renovering af foreningens kælder, skader på trappeopgange eller renovering af foreningens facade er opgaver, som andelsboligforeninger efterspørger, at murerne kan hjælpe med.

Kloak og faldstammer 10

%

Vedligeholdelse af foreningens rør, faldstammer og kloaknet er vigtige opgaver, som ikke må negligeres. Renoveringen starter typisk med en tv-inspektion, hvor eventuelle fejl identificeres, og efterfølgende vælger mange at få deres faldstammer strømpeforet.

Renovering af trappeopgangen 8,4

%

Flere andelsboligforeninger kan nikke genkendende til, at trappeopgangen efterhånden trænger til en kærlig hånd. Gulvet skal skiftes, og der er behov for maling af både vægge og gelændre.

Derfor får vi en lang række henvendelser fra andelsboligforeninger, der skal have trappeopgangen renoveret.

18

Andelsportal.dk

Facadeisolering og facaderenovering 9,2 %

Facaderenoveringer er populære, fordi de både giver ejendommen et nyt udtryk og samtidig er med til at holde murværket sundt og pænt. Når der facadeisoleres i samme ombæring, kan det også medvirke til et bedre indeklima og en lavere varmeregning.

AN

Døre og vinduer 13,4 %

I mange andelsboligforeninger er det tid til at skifte foreningens vinduer og døre. Udskiftningen betyder ofte både bedre indeklima, et reduceret energiforbrug, reducering af støjgener og en lavere varmeregning.

Og så er resultatet også ofte flot at se på.

Altaner 8,4 %

Ring for et uforpligtende tilbud på tlf.:

Der er stadig mange, der drømmer om at få en altan opsat, og flere andelsboligforeninger er allerede godt i gang. Opsætning af altaner i andelsboligforeningen er et stort projekt, der både omfatter tegning, montage og projektering, og derfor er det en god idé at indhente flere tilbud på projektet.

Anlægsarbejde og brolægning 13,3 %

I den senere tid er rigtig mange andelsboligforeninger begyndt at renovere deres udendørsarealer, og på Andelsportal.dk har vi derfor oplevet en stigende efterspørgsel på anlægsgartnere og brolæggere. Alt fra indkørsler til nyanlæg af gårdmiljøer er populært.

Dørtelefonanlæg

9,8 %

Dørtelefonanlæg har de senere år udviklet sig utrolig meget. I dag kan man få dørtelefoner med både video og chip-systemer eller vælge at lukke gæster ind via mobiltelefonen. Mulighederne er blevet flere, hvilket har motiveret mange andelsboligforeninger til at få udskiftet eller opdateret deres dørtelefonanlæg.

93 40 50 00 Hos Madsbøll Haver udfører vi udendørs vedligeholdelse for boligforeninger i Nordsjælland.

Med faglig viden, grønne fingre og den rette maskinpark løfter vi alt fra saltning og snerydning til hækkeklipning og græsslåning. Vi tilbyder en solid service og et professionelt resultat – hver gang!

Beskæring | Haveservice | Snerydning | Nyanlæg Stubfræsning | Brolægning | Hegn | Tømrerarbejde

www.madsbøllhaver.dk - madsbollhaver@gmail.com - 93 40 50 00

E

R E M R E SOM T N I V &

NC

På Andelsportal.dk kan andelsboligforeninger og andelshavere indsende en forespørgsel på tre tilbud på en renoverings- eller byggeopgave. Vi har set på henvendelser fra andelsboligforeninger fra det seneste år og samlet de ti mest populære.

NO

Hvor kommer tallene fra?

Vi vedligeholder fællesarealerne både

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Landskabsarkitekten:

1

2

3

4

Derfor blev A/B Nørrebrohus’ grønne gårdrum nomineret til RENOVER prisen 2018 P

P

En grøn oase er nok den bedste beskrivelse af det gårdrum, som findes hos A/B Nørrebrohus. En renovering, som spirrede fra en ambition om et uformelt udeliv, genanvendelse samt samarbejde. Landskabsarkitekt Anne Galmar giver sit syn på renoveringen, og hvad andre andelsboligforeninger kan lære af processen.

U

d over den flotte nominering til RENOVER prisen 2018 har gårdrenoveringen hos A/B Nørrebrohus skabt et uformelt fællesskab med plads til både børn, krydderurter og frodige cykelskure. Anne Galmar fra VEGA landskab var arkitekt på projektet, og særligt dialogprocessen mener hun skabte et unikt ejerskab:

Foto: VEGA landskab

4 gode råd

fra landskabsarkitekten

1. Inddrag beboerne og kortlæg de forskellige ønsker og behov med plads til ærlig snak.

2. Lav ikke en låst tjekliste, da det begrænser kreativiteten. Spørg jer selv, hvad gården skal kunne (inddrage, dyrke, give børnene frirum) frem for, hvad den skal indeholde (en bænk, et bed, en sandkasse).

3. Brug en rådgiver eller landskabsarkitekt til faglig sparring, design og processtyring.

4. Hav fokus på genanvendelse og eksisterende kvaliteter. Hvilke elementer fra den nuværende gård skal beholdes? Har træet i gården en speciel status, og kan asfalten genbruges andre steder?

20

Andelsportal.dk

„Det var en meget modig bestyrelse, som valgte at tage inddragelse alvorligt. Der blev holdt flere beboermøder for både voksne og børn og nedsat et engageret gårdudvalg. Andelshaverne var tydelige omkring det faktum, at de var forskellige mennesker med forskellige behov, og det gjorde det ligeså legitimt for børnefamilierne at sige, at de ønskede udeliv til børnene, som for pensionisterne at sige, at de ikke ønskede børn over alt,“ siger Anne Galmar og påpeger, at plads til ærlighed er vigtigt, hvis andelshaverne skal involveres i renoveringsprojekter med succes.

Gården inviterer til et uformelt fællesskab Før var gårdrummet hos A/B Nørrebrohus kendetegnet ved små, isolerede områder, men nu er gården åbnet op og inviterer til fællesskab ved uformelle siddepladser, legeområder og beplantning. Og netop gården er et vigtigt samlingssted, mener den erfarne landskabsarkitekt: „Så snart man er oppe i opgangen, isolerer man sig og lukker døren. Men i gården har man har et fællesliv, som bringer det grønne tættere på hverdagen, og som bidrager til livskvalitet. Derfor oplever jeg, at der i dag er mere fokus på gårdrenoveringer, som skal rumme meget mere end blot det praktiske,“ forklarer Anne Galmar.

AN NO NC ER

VVS-firmaet Aug. Andersen udfører alle former for VVS-arbejde

- Professionelt malerarbejde i mere end 35 år!

Vejen til bedr e kvalitet

Hos Schønemann & Co har vi stolte traditioner og stor erfaring med malerentrepriser for både foreninger og private.

Ring for tilbud på tlf.: 53 73 30 61

Aug. Andersen er autoriseret VVS-installatør, der løser alle former for opgaver inden for varme, vand og sanitet. Vi kan hjælpe både private andelshavere og foreningener med: • Vandinstallationer • Badeværelsesrenoveringer • Sanitetsarbejde

Vi er derfor klar med kvalitetspenslen og et godt tilbud, hvad end I skal renovere trappeopgangen eller male altanerne.

• Ventilation • Varmeinstallationer • Faldstammer

Ønsker I, at Aug. Andersen skal stå for jeres VVS-arbejde, så kontakt os allerede i dag på 8612 3069.

Telefon +45 53 73 30 61 CVR: 37949523 info@schonemannco.dk

Tlf.: 86 12 30 69 aug@andersen.mail.dk www.augandersen.dk

Vi er medlem af

Klamsagervej 22, 8230 Åbyhøj CVR: 33046723

Vi er medlem af:

aug-andersen-sept18-abnyt.indd 1 31/10/2018 11.14

schoenemann-og-co-nov-abnyt18.indd 1

31/10/2018 1

Adamsens Algebehandling – V I FJ E R NE R S K I DT E T F O R J E R !

Algebehandling frisker ikke kun facader og udendørs arealer op – den forlænger også ejendommens levetid.

ADMINISTRATION TILPASSET JERES FORENING Cubus Administration er en professionel administrator for andelsboligforeninger.

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har stor erfaring med andelsboligforeninger. Samlet set har vi mere end 20 års erfaring med at administrere både større og mindre andelsboligforeninger. Ingen forening er for stor eller for lille for Cubus Administration, og vi arbejder ud fra grundprincipperne om grundighed og professionalisme.

Cubus Administration

Dronningens Tværgade 30 | Postboks 9060 | 1022 København K www.cubusadministration.dk | Telefon.: 33 23 10 10

Adamsens Algebehandling er eksperter i: Algebehandling af facader, tag og fliser Facaderens Tagmaling Professionel rådgivning

Ring på

5036 1515!

Stadilvej 48, 6950 Tim adamsensalgebehandling@outlook.dk tlf.: 5036 1515 – Vi dækker hele landet

–Et bæredygtigt valg af tagdækker

“

Vi løser alle former for tagpapopgaver og er en virksomhed i sund udvikling. Vi bygger på tagdækkerbranchens erfaringer såvel som vores egne og løser opgaver store som små. Det er vigtigt for os, at vi altid finder løsninger, der stiller alle parter tilfredse.

Rune Kronby Kehlet, indehaver

AN NO NC E

GARANT

I:

15 års ud førelsesg aranti 20 års pro duktgara nti Vi tilbyde r også se rviceafta efter afta ler le og beh ov.

S3 ApS handler om mere end dit nye tagprojekt I en verden med store klimaudfordringer har vi hos S3 ApS valgt at miljø og klima skal spille en betydelig rolle i vores daglige drift. Denne grønne tankegang afspejler sig i alle tænkelige aspekter af vores virksomhed, alt fra valg af materialer til korrekt affaldshåndtering, Co2-reducerende biler og endda også i form af vores madvaner.

I S3 ApS synes vi bestemt, at denne verden er værd at passe på. Det kommer naturligvis også til udtryk, når vi sammen skal se på løsninger til dit næste tagprojekt – både hvad angår isoleringsløsninger og tagpap til jeres nye tag. Vi ved hvilke tagpapprodukter, der er på markedet og hvilke, der er energirigtige.

Vi går op i at passe på vores planet og derfor også i at passe på vores medarbejdere. Arbejdsmiljøet prioriteres højt i S3 ApS, fordi vi ved at sunde relationer og tilfredse medarbejdere medfører veludført arbejde og ikke mindst tilfredse kunder.

Kontakt os, hvis du eller din boligforening har brug for et bæredygtigt tagdækkerfirma.

Ring på: 3042

9097 allerede i dag.

S3 ApS www.S3Tag.dk kontakt@s3tag.dk Tlf.: 30429097 cvr: 38 79 89 87

Snogegårdsvej 8F 2820 Gentofte

E NC NO AN

Ring på tlf.:

53 53 11 31 for et godt ti

lbud!

Vidste du at..

udvendig facadeisolering er 30% mere effektiv

end indvendig isolering?

En god renovering og isolering af foreningens facade gør ikke blot ejendommen indbydende og nydelig. Den giver også store besparelser på varmeregningen, som gavner både andelshaver, forening og miljøet.

Hos Vig Construction ApS er vi eksperter i facader og vi leverer energirigtige renoveringer, der betaler sig!

Vi løfter murer- og entreprenøropgaver, store som små, for både private og boligforeninger, og altid med fokus på god kvalitet. Med godt og solidt håndværk kommer man nemlig længst, og får de gladeste kunder.

Vi kan hjælpe jer med: • • • • •

Facadeisolering Facade- og sokkelrenovering Omfugning Badeværelser Og meget mere...

VIG CONSTRUCTION APS

ADRESSE

KONTAKT

www.vig-construction.com CVR: 38777297

Kildegårdsvej 6 5580 Nørre Aaby

Telefon: 53 53 11 31 E-mail: vig@vig-construction.com

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Tre andelsboligforeninger deler ud:

Det har vi erfaret ved at renovere ejendomme n

H

vilken renovering skal prioriteres først? Hvordan finder vi den bedste håndværker til opgaven?

Hvordan inddrager vi andelshaverne i projektet? Spørgsmålene hober sig op, når andelsboligforeningen ønsker at renovere ejendommen eller fællesarealerne. Tre andelsboligforeninger giver gode råd her:

AB Holsteinborgvej 7-11:

INVITÉR FAGMANDEN PÅ BESØG ‘Reparation af asfalt foran tre opgange.’

Sådan lyder opgavebeskrivelsen på en nylig renoveringsopgave, som andelsboligforeningen Holsteinborgvej 7-11 har søsat.

Hen over sommeren har foreningen også igangsat rottesikring af ejendommen, og de grønne fællesarealer har fået en overhaling.

En renovering, der har gjort den ellers ubenyttede baghave til et attraktivt samlingspunkt for foreningens beboere. Store som små projekter igangsættes i andelsboligforeningen i Vanløse i København, og det er ikke tilfældigt, hvordan projekterne prioriteres: „Naturligvis har vi først og fremmest fokus på at fikse det, som skader ejendommen eller skaber hindringer for beboerne i deres hverdag. Det kan være fugt eller ustabil asfaltbelægning. Det skal bare være

Stillingstagen til renoveringsprojekter er en gængs del af bestyrelsesarbejdet, og mange spørgsmål og forhold skal besvares og undersøges nærmere.

Vi spørger tre andelsboligforeninger, hvordan de tilgår deres renoveringsprojekter, og får deres råd til en god proces.

i orden. Men vi prioriterer også renoveringer, som er med til at samle vores beboere. Eksempelvis har vi lige fået renoveret vores grønne arealer, fjernet buske og træer, så vi nu kan samles udendørs. Samtidig er det en renovering, som gør boligerne mere attraktive, og det er også væsentligt,“ siger Amanda Skourup, der er bestyrelsesmedlem i AB Holsteinborgvej 7-11.

Tilbudsportal giver os et nemt sammenligningsgrundlag Spørger man Amanda Skourup, fortæller hun at bestyrelsen førhen brugte for lang tid på unødvendig forberedelse. For hvordan skal man præcis formulere opgaven og finde den rette branche, når man ikke selv er fagmand? En udfordring, som ikke længere er en tidsrøver, da foreningen begyndte at benytte den opgaveservice, som 3byggetilbud.dk og Andelsportal.dk står bag.

„Det er nemt og ligetil at bruge 3byggetilbud.dk. Det tager ikke mange minutter at skrive ind, og så får man noget rigtig godt igen uden at skulle søsætte en masse selv. Du får kontakt til tre forskellige håndværkere, der kommer og giver deres besyv og pris på opgaven.

På den måde får man hurtigt et overblik, flere løsningsmodeller og et sammenligningsgrundlag,“ fortæller bestyrelsesmedlemmet, som understreger, at det er alfa og omega, at man inviterer fagmanden ud på opgaven, så han kan give en konkret vurdering inden tilbudsgivningen; „Mit råd er, at foreningerne hurtigt skal invitere fagmanden på besøg. Opgaven kan være meget anderledes i virkeligheden, end man først har beskrevet.

På den måde bliver det en mere retvisende løsning og pris, når man uddyber opgaven sammen med håndværkeren,“ anbefaler Amanda Skourup.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

25

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Beboerne hos A/B Nørrebrohus nyder godt af den nye gård, som inviterer til fællesskab

Foto: VEGA landskab

A/B Nørrebrohus:

SLIP KONTROLLEN OG INDDRAG ANDELSHAVERNE Med over hundrede andele og flere årlige sociale arrangementer ligger den københavnske andelsboligforening A/B Nørrebrohus ikke på den lade side.

Særligt den nyeste renovering af foreningens gård afspejler, hvordan foreningen tilgår renoveringsprojekterne. For ud over en nominering til RENOVER prisen 2018 indebar processen også en bestyrelse, som gav slip på kontrollen og overlod ansvaret til et engageret gårdudvalg, hvor både andelshavere og børn blev inddraget.

Andelshaver og tidligere bestyrelsesmedlem Cecilie Brøndum Boesen deler ud af sin erfaring: „Når det gælder de større renoveringer, inddrages andelshaverne selvfølgelig på generalforsamlingen, og her har de mulighed for at komme med deres forslag

26

Andelsportal.dk

til projekterne. Det var eksempelvis her, at en andelshaver fremlagde forslaget om at renovere gården, nu hvor vi alligevel snakkede om legepladsen – og så begyndte projektet derfra,“ forklarer Cecilie Brøndum Boesen, som blev intern projektleder på gårdrenoveringen.

Beboermøder for både voksne og børn For A/B Nørrebrohus er det vigtigt med en demokratisk proces, når større renoveringer skal søsættes. Men det betyder også, at der er mange meninger og holdninger at tage i betragtning. „Alle skulle føle, at de havde mulighed for at bidrage til projektet. Derfor gjorde vi meget ud af at holde flere beboermøder, hvor vi nedsatte et gårdudvalg, som skulle stå for kontakten med landskabsarkitekten.

Vi afholdt også et børnemøde, hvor børnene kunne komme med deres ønsker til legepladsen,“ siger Cecilie Brøndum Boesen og påpeger, at den store

involveringsgrad også er et resultat af, at bestyrelsen turde give slip på kontrollen: „Det er vigtigt med en demokratisk proces med et gårdudvalg og inddragelse, så hele beslutningsgrundlaget ikke kun ligger hos bestyrelsen. Det kræver, at bestyrelsen uddelegerer meget af kontrollen til de andelshavere, som ønsker at være med. Selvom det kan være svært, bliver resultatet ofte bedre, når flere er inde over,“ siger Cecilie Brøndum Boesen.

Forståelse for renoveringen er nemmere, når vi kender hinanden Et godt råd, som Cecilie Brøndum Boesen vil videregive andre andelsboligforeninger, er at benytte sig af andelshavernes forskellige kompetencer. „Træk på beboernes forskellige fagligheder, da bestyrelsen ikke altid er klædt på til renoveringen alene. Spørg simpelthen blandt foreningens egne beboere, om nogen har viden på området eller tidligere

o

Råd Opretter I et udvalg, er det vigtigt at afstemme forventninger og krav til medlemmerne inden opstart. Vær tydelig omkring, hvad det indebærer at være med, hvor ofte I skal mødes og generelle retningslinjer. På den måde ved andelshaverne, hvad de siger ja til, når de melder sig.

- Cecilie Brøndum Boesen

Efter Der er en væsentlig forskel at se på før- og efterbilleder af gårdrenoveringen hos A/B Nørrebrohus

FØR

Foto: VEGA landskab

erfaringer at dele.Vi havde eksempelvis både en ingeniør og nogle beboere med grønne fingre, som kunne bidrage med relevante råd til gårdrenoveringen,“ fortæller hun.

Om A/B Nørrebrohus blot har en masse ildsjæle boende vides ikke, men spørger man gårdrenoveringens projektleder, bliver beslutningsprocessen en del nemmere, når beboerne har kendskab til hinanden, inden renoveringen påbegyndes.

Foto: VEGA landskab

„Vi er gode til at holde sociale arrangementer sammen i foreningen. Fastelavn, loppemarked, julefest, sommerfest og mange flere.Vi har diverse frivillige udvalg, og så bruger vi vores Facebook-gruppe flittigt til at stille spørgsmål og låne ting af hinanden.

Måske er det alt sammen med til at forstærke, at folk har lyst til at tage ejerskab og gerne vil bidrage til renoveringsprojekter – og også være med til at passe på vores gård fremover,“ slutter Cecilie Brøndum Boesen.

Billede fra før gårdrenoveringen hos A/B Nørrebrohus

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

TEMA RENOVERING OG VEDLIGEHOLDELSE

Tjek altid entreprenørens referencer og aftal en fast pris Ved valget af entreprenør er det ikke kun prisen, som bestyrelsen hos A/B Hjorten kigger efter. Faktisk handler det lige så meget om en god mavefornemmelse og entreprenørens referencer. „Vi vælger ikke altid det billigste tilbud. Vi stiller os ofte i midten, da en god mavefornemmelse og den erfaring, som firmaet har med foreningsopgaver, også er vigtige parametre.Vi tjekker derfor op på firmaets referencer og undersøger, hvad tidligere kunder har at sige om firmaet. På den måde er der hånd i hanke med, hvad firmaet kan,“ siger Michael Tousgaard.

Renoveringsprojekter kan af mange årsager trække ud. Det har de også erfaret hos A/B Hjorten, der derfor altid aftaler en fast pris med entreprenøren.

A/B Hjorten:

VÆLG EN FAST TOVHOLDER FRA BESTYRELSEN På Østerbro i København ligger A/B Hjorten – og her er erfaringen med renoveringsprojekter stor. På trods af, at andelsboligforeningen ikke er den største med sine 13 andele, er bestyrelsens medlemmer garvede til at istandsætte, vedligeholde og forny ejendommen. Faktisk har A/B Hjorten allerede været forbi de tunge og typiske renoveringer så som nyt tag, murisolering, etablering af omfangsdræn og opgradering af varmeanlæg, og der er nu plads til de mere ‘sjove’ renoveringer.

Næste år skal foreningen derfor have altaner.

En renoveringsproces, som allerede er planlagt og koordineret ned til mindste detalje.

„Vi diskuterer nøje, hvilke projekter vi skal prioritere, og så deler vi dem ud over de forskellige regnskabsår, så vi finder en god balance i vores økonomi.Vi sørger for at gå i gang i god tid. Andelshaverne har jo forskellige prioriteringer, og derfor skal de også have god tænketid, eksempelvis med de nye altaner, hvor det jo nødvendigvis ikke er alle, som går rundt med altandrømme,“ fortæller Michael Tousgaard, der er bestyrelsesmedlem i A/B Hjorten.

28

Andelsportal.dk

„Vi får altid et tilbud, hvor prisen er fast.

Vi sætter i fællesskab med firmaet en fast tidsfrist og pris på projektet, og så har vi en tovholder fra bestyrelsen, som løbende følger op på denne.“ En fast tovholder giver tryghed blandt andelshaverne Hos A/B Hjorten er der altid én eller flere tovholdere fra bestyrelsen på renoveringsprojektet. Det sikrer både en god kontakt med entreprenøren og giver også en vigtig tryghed blandt de andre andelshavere. „Vi sørger altid for at have en fast tovholder på projektet.Vi er fem vidt forskellige medlemmer med hver vores uddannelse, vidensområder og interesser, så vi deler ansvaret ud herefter. Tovholderen har ansvaret for at skrive en statusmail til andelshaverne og står samtidig for at besvare de tvivlsspørgsmål, som kan opstå undervejs. På den måde ved andelshaverne, hvem de skal henvende sig til,“ forklarer Michael Tousgaard og påpeger, at det er vigtigt for bestyrelsen, at alle andelshaverne føler sig inddraget, hørt og respekteret i renoveringsprocessen.

Derfor indkalder bestyrelsen også til en ekstraordinær generalforsamling, når den endelige entreprenør skal vælges.

„Selvom vi har mandat til at bestemme, så inddrager vi andelshaverne, når vi skal vælge den endelige entreprenør til opgaven. Her indkalder vi til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vi har indsnævret feltet til to entreprenører og fortæller, hvorfor vi mener, at det skal være den ene frem for den anden. Men vi lader andelshaverne stemme om det og dermed vælge den endelige entreprenør. Løbende melder vi også ud, hvis renoveringen bliver dyrere end ventet, også selvom vi kun bruger 800 kroner mere,“ slutter han.

Den sidste efterårssol rammer A/B Hjortens yndige facade

AN NO NC E

Azets Ejendomsadministration Du slipper for at udarbejde lejekontrakter varsle om stigninger i lejen koordinere med håndværkere kommunikere med lejere og vicevært udarbejde regnskaber ....og meget andet. Vi har 15+ erfaring og administrerer ca. 200 ejendomme fordelt på erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. azets.dk/ejendomsadministration

ER NC NO AN

Thorvald Mathiesen R å d g i v e n d e I n g e n i ø r fi r m a A p S

– Professionel istandsættelse af flyttelejligheder

Vi tilbyder statiske beregninger og vedligeholdelsesplaner til landets andelsboligforeninger.

Med mere end 20 års erfaring er du garanteret professionelle resultater og kompetent service – hver gang!

Vi kan hjælpe med alt i maler-, spartelog tapetarbejde og er eksperter i flyttelejligheder.

Malerfirma Flemming Schäfer har stor erfaring med både at løse maleropgaver for den private andelshaver og for hele andelsboligforeningen.

R AB AT:

10 % p( d in male næste ropg ave

Er jeres forening beliggende i København eller på Frederiksberg, så ring på 2029 4077 og få et godt tilbud på jeres næste maleropgave.

flemmingschaefer@hotmail.com Tel.nr.: 2029 4077 www.flemmingschaefer.dk

tlf.: Ring på

44

2213 06

Nyelandsvej 12, 4. th. 2000 Frederiksberg CVR-nummer: 19348083

E-mail: tm@thorvaldmathiesen.dk CVR-nummer: 29622736 Willemoesgade 2, 5610 Assens

flemming-schafer-nov18-abnyt.indd 1 31/10/2018 11.39

ald-mathiesen-rådgivende-ingeniør.indd 1

31/10/2018 11.37

maler med ekspertise i foreningsopgaver Med fokus på kvalitet og miljørigtige produkter maler vi både vinduer, døre og opgange

Vi er medlem af:

Vi har m

ere end

40 års erfarin

g!

+45 23 74 87 21 / maler@lenekaersner.dk www.lenekaersner.dk CVR: 33177704 Søndermarken 1, 8960 Randers SØ

Hos HH-Norden tilbyder vi professionelle anlægs- og entreprenørløsninger til boligforeninger og private... … Alt sammen til konkurrencedygtige priser uden at gå på kompromis med kvaliteten!

VEDLIGEHOLDELSESAFTALER | BELÆGNING OG ASFALT BEPLANTNING OG GRÆSPLANER | TRAPPER OG HEGN | KLOAKARBEJDE www. hh-norden.dk - +45 3024 9142 / +45 6066 4639 Info@HH-Norden.dk - Frederiksværksgade 26, 3400 Hillerød

ENTREPRISEGARANTI

Andelsportal.dk tilbyder andelsboligforeninger:

Få Entreprisegaranti på 100.000 kroner, når I skal bygge til eller renovere Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde udført for andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige fejl og mangler for op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og kan søges, når I indsender en forespørgsel på 3 tilbud via Andelsportal.dk til en opgave i jeres andelsboligforening.

Hverken med håndværkerfradraget eller hos diverse garantiordninger på byggeri har boligforeninger stået forrest i køen. Det blev ændret, da Andelsportal.dk og søsterportalen 3byggetilbud.dk tilbage i september lancerede Entreprisegaranti, som dækker håndværksmæssige fejl og mangler for op til 100.000 kroner for boligforeninger. Flere andelsboligforeninger har allerede benyttet sig af den gratis garantiordning, som også er Danmarks første af slagsen.

En udvidelse af Andelsportal.dks gratis tilbudsservice Siden 2001 har Andelsportal.dk formidlet nyttig viden til landets andelshavere og bestyrelser, men også hjulpet selvsamme godt videre med deres bygge- og renoveringsopgaver. Andelsportal.dk har nemlig en gratis opgaveservice, hvor andelsboligforeningens medlemmer kan indsende bygge- og renoveringsopgaver og modtage tre uforpligtende tilbud fra et netværk af håndværkere og leverandører, som spænder lige fra valuarer og administratorer til kloakmestre og totalentreprenører. Servicen er ganske gratis og målsætningen er klar:

Andelsportal.dk vil gøre det trygt og enkelt at få udført håndværkerarbejde i andelsboligforeningen, og dét løftes endnu mere med lanceringen af Entreprisegaranti.

Indsen forening d jeres sopgav e

på:

Andelsp ort indsend al.dk/ opgave

Sådan fungerer Entreprisegaranti Entreprisegaranti henvender sig både til private andelshavere og den samlede andelsboligforening.

Garantiordningen dækker håndværksmæssige fejl og mangler for op til 35.000 kroner for private andelshavere og helt op til 100.000 kroner for andelsboligforeninger.

Samtidig dækker Entreprisegaranti, hvis det firma, der udfører arbejdet, går konkurs.

Entreprisegaranti er gratis og gives på bygge- og renoveringsopgaver indsendt via Andelsportal.dk. Det kræver blot, at foreningen uploader tilbuddet fra den leverandør, den har valgt til opgaven, inden arbejdet igangsættes.

Så gennemser portalens serviceafdeling sagen og udsteder Entreprisegarantien inden for 12 timer.

Andelsportal.dk

31

Hvad betyder den nye vurderingsnorm for valuarvurderingen?

Med den nye andelsboliglov kom også en ny og skærpet vurderingsnorm, som trådte i kraft den 1. juli 2018. Vi undersøger, hvad de nye regler betyder for jeres andelsboligforening, og giver jer det samlede overblik over bekendtgørelsens krav og eksperternes kommentarer på ændringerne.

Andelsboligen er den mest udbredte boligform i København, hvor 32 procent af boligmassen består af andelsboliger.

En nedsat arbejdsgruppe bestående af ABF, FinansDanmark og Erhvervsministeriet kommer med 13 anbefalinger til ansvarlig drift af andelsboligforeninger. To af anbefalingerne omhandler klarere regler for valuarvurderinger i andelsboligloven og retvisende uddannelseskrav til valuarerne.

Åben høring, hvor en række eksperter på området diskuterer de nye forslag til valuarvurderinger og de andre forslag i andelsboligpakken.

På baggrund af anbefalingerne får Erhvervsministeriet opbakning fra Folketinget til en ny andelsboligpakke.

Juni

Efteråret

8. november

2017 32

Andelsportal.dk

S

iden 2012 har den offentlige ejendomsvurdering været fastfrosset.Valuarvurderinger har derfor været efterspurgt som aldrig før, men det har ikke kun været succeshistorier, der har fyldt mediebilledet. Historier om tårnhøje og vidt forskellige valuarvurderinger kom i søgelyset med det resultat, at vurderingsnormen også kom under luppen, da den nye andelsboliglov skulle udformes. Resultatet blev skærpede regler for valuarvurderinger, som trådte i kraft den 1. juli 2018 og skal efterleves fra den 1. oktober 2018.

Valuarer møder krav om uddannelse og praktisk erfaring Før den nye bekendtgørelse var bestemmelser ikke reguleret på tværs af valuarene. Men den tid er ovre nu. Bekendtgørelsen stiller nemlig klare krav til både vurderingsprincippet, indhentning af dokumentation og besigtigelse af ejendommen. Men også valuarerne selv møder nye retningslinjer.Valuarvurderingen skal nemlig udarbejdes efter Dansk Ejendomsmæglerforenings branchenorm, der er optaget som bilag til bekendtgørelsen. Det vil sige at valuarer skal leve op til følgende krav: ›› Har uddannelsen Diplom i Vurdering. ›› Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme. ›› Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme. ›› Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum på 5 mio. kroner per krav.

Fortsættes »

Daværende erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) fremsætter 16 tiltag som lovforslag til en ny andelsboligpakke, herunder punkt 14: ”Ny norm og vejledning for valuarvurderinger og en justering af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende.”

Bekendtgørelse om vurdering af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar præsenteres.

Lovforslagene vedtages.

28. februar

22. maj

Den nye andelsboliglov træder i kraft. De nye regler skal anvendes for valuarvurderinger, der udføres fra og med 1. oktober 2018.

30. juni

1. juli

2018

Andelsportal.dk

33

» Ny norm og vejledning for valuarvurderinger og en justering af andelsboligloven, så uddannelseskrav til valuarer er retvisende. « Punkt 14 i andelsboligpakken med 16 tiltag på andelsboligmarkedet.

I bekendtgørelsen er dog indsat en overgangsbestemmelse for de valuarer, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravet for at kunne foretage en valuarvurdering af en andelsboligforenings ejendom.

Nyt vurderingsprincip skal sikre dokumentation

En del af ændringerne omfatter også et nyt vurderingsprincip for værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendom. Regnemetoden hedder Discounted Cash Flow, i daglig tale DCF, og skiller sig ud ved i højere grad at kunne dokumentere prisen på ejendommen. Med DCF bliver vurderingen nemlig dokumenteret ved enten lovbestemte satser eller tal. Derved sikres det lettere, at andelsboligforeninger får et retvisende belæg for prissætningen af deres ejendom.

Tidligere var den gængse metode den såkaldte afkastmetode, som blev brugt til at udregne valuarvurderinger på. En metode, der blev kritiseret af flere valuarer for ikke at give valuarvurderinger, der var præcise nok.

I bekendtgørelsen står: „Værdiansættelsen skal baseres på en DCFberegning. Skønnes ejendommens aktuelle drift at være stabil, kan værdiansættelsen dog baseres på den afkastbaserede model. Det anvendte forrentningskrav skal underbygges af referencer.“

Større sikkerhed til andelsboligforeningerne

Intentionen med de nye regler er, at valuarvurderingerne bliver mere gennemsigtige.

Information om, hvordan valuaren er nået frem til resultatet bliver lettere tilgængelig, og på den måde bliver det tydeligere for foreningen, administrator og ikke mindst andelskøbere at se, hvilke kriterier, der ligger bag ved vurderingen af ejendommen. Det giver en større sikkerhed, da andelsboligforeningen kan sammenholde vurderingen med bekendtgørelsens krav og sikre, at resultatet er korrekt.

En mere stabil andelskrone

Flere håber, at andelskronen bliver mere stabil med den nye vurderingsnorm. Da vurderingen nu skal ske på baggrund af lovbestemte satser eller dokumenterede tal, vil andelskronen nemlig ikke svinge dramatisk ved skift af valuar. Har jeres forening tidligere benyttet en valuar, som ikke har været underlagt de samme bestemmelser for vurderingen, kan vurderingsresultatet dog godt ændre sig i takt med de nye retningslinjer.

Dyrere valuarvurderinger?

Nogle eksperter gisner om, at prisen på selve valuarvurderingen måske vil blive dyrere, mens andre mener, at de nye regler ingen påvirkning vil have. Dem, som mener det første, forudser en stigning, fordi det bliver mere tidskrævende for valuarerne at udføre vurderingen end før. Den egentlige effekt på prisen er dog svær at spå om, og hvordan de fremtidige valuarvurderinger kommer til at se ud, bliver interessant at følge.

Forskellen på afkastmetoden og DCF: Afkastprincippet: Afkastprincippet beregnes ud fra valuarens skøn af indtægter og udgifter og deraf det årlige overskud. På den måde bliver valuarens skønnede afkastprocent afgørende for, hvor meget værdien fastsættes til.

34

Andelsportal.dk

Discounted Cash Flow (DCF): DCF tager højde for ejendommens driftsoverskud over tid og tilbagediskonterer disse med en given diskonteringsrente svarende til den, som valuaren kan dokumentere, at en investor vil forlange på vurderingstidspunktet.

AN NO NC E

Få markant mere dagslys

• Har jeres forening allerede ovenlysvinduer, så udskift dem til større eller til flere…

Tjek velux.dk/cases • Har jeres forening en uudnyttet tagetage, så få den forvandlet til indtægtsgivende beboelse…

Tjek velux.dk/tagbolig

Psst..!

Husk at bestille et uforpligtende tjek af jeres ovenlysvinduer på velux.dk/servicetjek Hilsen Rasmus, servicetekniker i VELUX Danmark

5tips til

varme og ventilation i de kolde måneder

Mange andelsboligforeninger har til huse i ældre etageejendomme, og det kan blive skidt for både pengepung og energiforbrug, hvis der varmes op forkert.

Samtidig kan der opstå problemer med fugt og skimmel, hvis der ikke luftes ud ordentligt i vinterhalvåret.

Vi giver her gode råd til ventilation og opvarmning i andelsboligforeningen.

1. God skik om udluftning i vinterhalvåret Sørg for at lufte ud med gennemtræk i kort tid. Husk, at du ikke behøver at lufte ud i mere end 5 minutter et par gange om dagen. Undgå at have et vindue, der står på klem i en længere periode, da det giver kolde områder i boligen. De kolde områder er både dyre for varmeregningen og kan i værste tilfælde resultere i skimmelsvamp.

opmærksom på, at det er vigtigt at holde øje med, at varmen i radiatorerne udnyttes ordentligt, inden den bliver returneret til varmeværket. Derfor bør termometrene på den ene side af jeres fælles varmeveksler, hvor fjernvarmevandet kommer ind i ejendommen, efterses. Temperaturen på vandet, der sendes tilbage til fjernvarmeselskabet skal nemlig helst være under 45 grader, for at I udnytter varmen, I modtager optimalt.

Ligeledes bør I tjekke, hvordan vandet klarer sig før og efter det kommer forbi fjernvarmeveksleren.

2. Bad og mad skaber ekstra fugt 4. Glem ikke det varme vand Luk døren ud til badeværelset efter brusebade, så du undgår, at fugten spreder sig til resten af boligen, og sørg i stedet for at benytte de udluftningsmuligheder, der er på badeværelset som ventilation og vindue.

Vær også opmærksom i forbindelse med madlavning, hvor der ofte kommer meget damp. Tænd for emhætten hver gang du laver mad – også når du bare skal koge et æg – og luft ud i køkkenet, hvis der er kommet meget damp under madlavningen.

3. Hold øje med varmeveksleren 9 ud af 10 boligforeninger kan spare op til 10 procent på varmeregningen, uden at det går ud over varmeforbruget. Eksempelvis ved at holde øje med varmeveksleren: Benytter I fjernvarme i jeres andelsboligforening, så vær

36

Andelsportal.dk

Det er også vigtigt at være opmærksomme på mængden af varmt vand, der bruges i boligerne. Det varme vand har nemlig også stor indvirkning på varmeregningen – faktisk går hele 20-30 procent af varmeregningen til opvarmning af brugsvand.

5. Samme temperatur på alle radiatorer Ideelt set bør I have samme temperatur i hele hjemmet, så der ikke opstår træk eller situationer, hvor nogle radiatorer skal varme mere end andre for at holde temperaturen på et bestemt niveau. Vær ligeledes opmærksom på, at der ikke står møbler lige op af radiatoren eller termostaten, så radiatoren ikke kan komme ordentligt af med varmen.

AN NO NC E

Er din andelsboligforening rigtig forsikret?

G AV E K

Bestil et uforpligtigende forsikringstjek og få et gavekort Du får et gavekort på 250 kr., hvis du bestiller et for­ sikringstjek til din andelsboligforening inden 10. januar ´19. Gavekortet er til dig selv, og du bestem­ mer, hvordan gavekortet skal bruges.

Det får I med Alka Erhverv • Professionel rådgivning til at finde den løsning, der passer til netop jeres andelsboligforening • Komplette løsninger så I kun behøver at sikre jer ét sted • Kvalitetsforsikringer til en fair pris

Undgå at betale for meget Hos Alka Erhverv anbefaler vi, at I som andelsboligforening får foretaget et forsikringstjek ca. hvert 2. år. Så er I altid sikre på at være rigtig dækket og ikke betale for meget.

ORT

250,Husk at bestille et tjek inden 10. januar 2019 for at få gavekortet Gavekortet kan du blandt andet bruge til Q8, wupti, Matas eller Magasin.

Kontakt os på: 43 58 55 73 alkaerhverv@alka.dk

w Besøg os på alka.dk/erhverv

Når vedtægterne skal ændres Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke modarbejder foreningslivet anno 2018? Advokat Erik Matthiesen guider os igennem vedtægtsændringer.

Vedtægtsændringer kræver grundig overvejelse Ønsker foreningen at ændre i vedtægterne, kræver det grundig forberedelse. Alle bestemmelserne skal læses igennem, så de ikke modsiger hinanden.

En proces, som ikke sker over natten, forklarer advokat og partner hos Advodan Erik Matthiesen, der kalder vedtægterne for foreningens ryggrad beskriver nemlig netop, hvordan den enkelte forening ejer og administrerer sin ejendom:

A

ndelsboligforeningens vedtægter udgør dens retningslinjer og driftsfundament, og det kræver derfor et grundigt forarbejde, inden et flertal på generalforsamlingen ændrer dem. Omvendt er det mindst lige så vigtigt, at foreningen løbende ser vedtægterne efter i krogene og sikrer, at bestemmelserne er opdateret til den virkelige drift. Forældede vedtægtsbestemmelser kan nemlig besværliggøre bestyrelsesarbejdet, hvis de ikke er ajourført med foreningslivet anno 2018.

38

Andelsportal.dk

„Når man skal ind at pille ved forenings ryggrad, skal man tænke sig grundigt om, da vedtægtsændringer kommer til at gælde i ganske lang tid.

Derfor anbefaler jeg altid, at foreningen allierer sig med en juridisk rådgivninger, som kender til vedtægter og har erfaring med drift af andelsboligforeninger,“ fortæller han.

Når vedtægterne ikke passer sammen Erik Matthiesen har i sit arbejde med andelsboligforeninger oplevet flere vedtægter, som hen ad vejen er ændret i sådan en grad, at der er bestemmelser i vedtægterne, som ikke længere hænger sammen – og det er problematisk.

En utopisk tro på et foreningsDanmark?

Tanken bag andelsboliger er oprindeligt bygget på sympati og fællesskab, hvor medlemmer driver foreningen solidarisk med hinanden. Andelstanken anno 2018 kan dog flere steder se helt anderledes ud. Et scenarie, som flere vedtægter ikke tager højde for.

„Vedtægtsbestemmelser, som ikke hænger sammen, er dødhamrende besværlige at have med at gøre.

Eksempelvis kan der stå, at generalforsamlingen skal indkaldes med 3 ugers varsel, hvori der skal være en dagsorden med forslagene. Men samtidig lyder fristen for forslag på 2 uger før generalforsamlingen. Det stemmer ikke, og dermed bider vedtægterne sig selv i halen i en grad, så processen går i stå,“ forklarer Erik Matthiesen.

„De vedtægter, der kan være særligt besværlige, er dem, som lægger op til, at et foreningsDanmark stadig lever. I nogle foreninger lever det i fuld flor, men ikke i alle. Her kan en bestemmelse lyde, at bestyrelsen skal bestå af minimum 5 medlemmer, og det kan næsten være en umulighed i praksis. I gamle dage var det ikke noget problem, men det bliver sværere og sværere, og det skal foreningerne huske at indtænke i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen og opfordrer ligeledes foreningerne til at tjekke op på, hvorvidt vedtægterne bør moderniseres i forhold til den teknologiske udvikling:

Krav om bopælspligt kan spænde ben for andelsboligsalg En vedtægtsændring, som Erik Matthiesen oplever, at andelsboligforeninger særligt har fokus på, omhandler bopælspligt og kortidsudlejning via eksempelvis Airbnb. „I mange vedtægter står det, at man kun må udleje sin andelsbolig, hvis man er midlertidig fraværende, under uddannelse, udstationeret eller andet. Det kommer i konflikt med de andelshavere, som gerne vil bo i sommerhus eller kolonihave i sommerperioden, da de ikke kan leje boligen ud imens. Samtidig betyder det, at der ikke må laves forældrekøb i foreningen,“ siger Erik Matthiesen som oplevede, at denne vedtægtsbestemmelse gav nogle foreninger problemer under finanskrisen, hvor flere andelsboliger ikke kunne sælges grundet disse begrænsninger.

„Rent lavpraktisk kan nogle vedtægter med fordel moderniseres i forhold til måden, foreningen kommunikerer på. I flere vedtægter står, at indkaldelser skal sendes med posten, nogle sågar med et anbefalet brev, hvilket er en dyr fornøjelse. Hvorfor ikke opdatere vedtægterne sådan, at kommunikationen sker mere elektronisk via mail,“ pointerer den erfarne advokat afslutningsvis.

„Disse restriktioner begynder nogle foreninger at bløde op for. Enten for at gøre boligerne nemmere at sælge eller for at give større fleksibilitet til de beboere, som gerne vil bo i en sommerbolig og leje ud i perioder,“ forklarer Erik Matthiesen.

Hvilket flertal kan ændre vedtægterne?

Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav – altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3.

Møder færre op, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.

Andelsportal.dk

39

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:

Fra den første velkomst til det endelige farvel:

Hvilke regler gælder for godkendelse og eksklusion af en andelshaver?

Det er bestyrelsens ansvar at godkende tilflyttende andelshavere og ligeledes deres ansvar at ekskludere et foreningsmedlem, hvis andelshaveren misligholder sine forpligtelser. Men hvornår må bestyrelsen nægte godkendelse af en andelskøber, og hvilke præmisser giver ret til eksklusion? Få indsigt i de juridiske retningslinjer her.

Hvornår må bestyrelsen nægte godkendelse af en andelskøber?

I andelsboligloven er der et krav om en saglig begrundelse, hvis en andelskøber nægtes adgang til foreningen. Her er særlig herkomst, køn, seksuel orientering eller lignende ikke et sagligt argument ifølge loven.

Berettigede grunde til afvisning:

Der stilles store krav til bevissikkerheden ved eksklusion, og tolkningen kan sågar være svær i domstolene. Ekskluderes en andelshaver, ophører medlemskabet af foreningen øjeblikkeligt.

Berettigede grunde til eksklusion:

›› Når andelshaveren ikke har betalt skyldigt indskud, boligafgift m.m. på trods af, at skriftligt krav herom er sendt til medlemmet.

›› Køber er kendt i foreningen som en dårlig betaler eller har overtrådt husordenen før.

›› Grov forsømmelse af vedligeholdelsespligt og manglende udbedring inden frist.

›› Køber har på forhånd afvist at følge vedtægterne, eksempelvis ved at meddele, at han ikke vil bo i boligen på trods af bopælspligt.

›› Når en andelshaver optræder til skade for andre medlemmer eller overtræder husordenen.

›› Ugennemsigtig bolighandel eller mistanke om penge under bordet. ›› Køber har allerede et erhvervslejemål og derved en dobbeltrolle i foreningen.

Nogle vedtægter giver mulighed for, at bestyrelsen kan vælge mere frit mellem de personer, som den ønsker at optage. Det må dog ikke medføre, at sælger ikke kan komme af med sin andel.

Hvornår må bestyrelsen ekskludere en andelshaver?

›› Når en andelshaver tager ulovlig overpris eller overtræder andre bestemmelser.

Andelshaverens klagerettigheder Det er som regel bestyrelsen, der har kompetencen til at ekskludere andelshavere. Ligger beslutningen hos bestyrelsen, kan en andelshaver udtrykkeligt anmode om at få prøvet sin sag på generalforsamlingen. Endelig vil det være muligt, at den ekskluderede kan prøve beslutningen hos domstolen.

Eksklusionsbestemmelser giver foreningen mulighed for at reagere overfor en andelshaver, som misligholder sine forpligtelser i foreningen.

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet

40

Andelsportal.dk

AN NO NC E

VALUARVURDERING AF ANDELSBOLIGFORENINGER

• Gratis vejledende værdiansættelse og gennemgang af andelsboligforeningen • Vi deltager gerne i jeres generalforsamlinger • Vi arbejder også med at sælge de ejendomme, der danner referencer i valuarvurderingerne • Vi vurderer ca. 200 andelsboligforeninger om året, overalt i KBH og omegn • Vi er selvfølgelig medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening

Skal vi også vurdere din andelsboligforening?

Emil Ozol-Ellekilde, Ejendomsmægler MDE, Valuar, HD(F)

danbolig Erhvervscenter – København Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE • Østerfælled Torv 10. 1. sal • 2100 København Ø Telefon 32 83 06 10 • erhverv.kbh@danbolig.dk • www.danboligerhverv.dk

E NC NO AN

JERES EJENDOM VORES KOMPETENCER

Vi rådgiver boligforeninger og hjælper bl.a. med: Renovering & modernisering Vedligeholdelse & tilstandsrapporter Helhedsplaner Arkitektrådgivning Nye altaner Etablering af elevatorer Etablering af tagboliger Andelsvurderinger Tag- og facaderenoveringer Byggeteknisk rådgivning Energirenovering Projekt- og økonomistyring Vi har over 30 års erfaring Kontakt os gerne for at drøfte jeres muligheder.

På l s s on Ark itek ter AS S va n e vej 26 , 2 4 0 0 KB H NV www. paalsson.dk i nf o@ p aalsson.dk t l f . : 381 9 77 0 3

AN NO NC E

Klarvinduer blev etableret med egen fabrik tilbage i 2014 og producerer udelukkende skandinaviske kvalitetsvinduer og døre. Vores vision er at overbevise vores kunder om, at de er i stand til at kombinere - og bestille vinduer og døre online, så de passer helt perfekt til den enkeltes behov.

Skulle der alligevel opstå problemer eller tvivl, gør vi alt for at hjælpe vores kunder på det rette tidspunkt med den rette vejledning.

Derfor skal du vælge Klarvinduer: • • • • •

Hurtig levering – og leveringsgaranti Nem og brugervenlig bestillingsproces Kvalitetssikrede og testede produkter 100 % gennemsigtighed Vi står altid til rådighed

Vi leverer dine nye vinduer på 5-6 uger

Vi brænder for at give dig den bedste service

10 års garanti på alle vores produkter

Vinterkampagne Bestil inden d. 28 februar 2019 - og få yderligere 5 % rabat på din ordre.

Brug koden: VINTER1819 Kontakt os for at høre nærmere!

www.klarvinduer.dk

|

kundesupport@klarvinduer.dk

|

+45 7876 8883

E NC NO AN

Kan du spare penge på dit andelsbolig-lån?

En AndelsboligKredit i Jyske Bank er til andelsboligejere, der ønsker et fleksibelt lån og samtidig har penge stående på kontoen – fx en opsparing eller penge på en budgetkonto.

Hold renteudgiften nede De penge, du har stående på kontoen, bliver trukket fra dit lån, inden vi beregner renten. Det giver en lavere renteudgift, fordi du ikke betaler rente af hele lånet.

Spar penge med AndelsboligKredit Opsparing 30.000 kr.

Du betaler rente af 100.000 kr.

Alm. konto og lån

Opsparing 30.000 kr.

Du betaler rente af 70.000 kr.

AndelsboligKredit

Skal vi regne på det?

Vores rådgivere vil gerne regne på, om du også kan spare penge i Jyske Bank. Samtidig kan du mærke, hvordan det er at have en fast rådgiver, som interesserer sig for hele din økonomi og hjælper dig med at bevare overblikket.

Læs mere og book et møde på jyskebank.dk/andelsbolig – eller ring på 89 89 07 17.

44

Andelsportal.dk