2T 2010 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona

on¡point

2Âş trimestre 2010 2nd Quarter 2010

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Office Market Report

Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 2Âş Trimestre 2010

Office Market Report Madrid & Barcelona 2nd Quarter 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Contexto Económico PIB Anual EU: Union E uropea

E spaña

%

F

10 8 6 4 2 0 -2

1971

1975

1979

1983

1987

1991

1995

1999

2003

2007

2011

2015

2019

-4 Fuente: Global Insight, Jul io 2010

-6

La economía española ha estado marcada durante el pasado trimestre por la puesta en marcha por parte del Gobierno de la reforma laboral, medidas que han sido bien aceptadas por diferentes actores de la sociedad, así como por la comunidad internacional.

El mercado español de la vivienda sigue registrando un sobre stock de más de 1 millón de unidades que se ha visto incrementado durante 2009 y los primeros meses de 2010. Todavía son más las viviendas terminadas que las viviendas nuevas vendidas.

Los mercados financieros han mostrado además leves síntomas de sostenimiento e incluso atisbos de recuperación. Está por ver aun, cómo reaccionan los niveles de consumo y los indicadores, al incremento del IVA, en vigor desde el 1 de julio.

El proceso de ajuste del stock de la vivienda comenzará a notarse en lo que queda de año y principios de 2011. Previsiblemente las compra-venta de viviendas deberá incrementarse gracias principalmente a la mejora del acceso por parte de la demanda (reducción de precios y tipos de interés) y el conjunto de medidas fiscales puestas en marcha de cara a 2011.

Como sucedió en el período enero-marzo de este año, la demanda externa se ha visto potenciada por la mejoría de otros países en Europa que durante los últimos meses han notado los impulsos de sus respectivos gobiernos.

En parte esta situación se explica por el gran crecimiento de población activa.

Otro de los aspectos que inciden en el mercado de oficinas son las operaciones corporativas entre compañías y en el caso de España en concreto, las del sector financiero. Estas últimas protagonizadas por la ola de fusiones y reestructuraciones que están experimentando las Cajas de Ahorro españolas.

Se puede decir que lo peor de la crisis ya ha pasado, la situación ha tocado fondo, o está a punto de tocarlo, pero sigue existiendo incertidumbre en cuanto al momento o la duración de la recuperación.

Esto dependerá de cómo se corrijan los principales desequilibrios que afectan a la economía española, principalmente el sector inmobiliario, la restructuración del sistema financiero y el impacto en el medio plazo de las medidas adoptadas por el Gobierno durante el pasado semestre.

El mercado de oficinas se ve directamente impactado por los indicadores de empleo, así el crecimiento del paro es una de las consecuencias más alarmantes de la actual situación de crisis.

Seguimos creyendo que los síntomas de recuperación en Europa siguen siendo tímidos en cuanto estas medidas son de carácter transitorio, y no podrá contarse con este factor a largo plazo.

El número de parados ha pasado de 1,9 millones a 4,3 millones en sólo dos años.

IPC y tipos de interés Tipo s de I nteres c/p

Infla cion

16

F

14 12 10 8 6 4 2 0 -2 1 99 2 Q2

19 94 Q2

1 99 6 Q2

1 99 8 Q2

20 00 Q2

20 02 Q2

2 00 4 Q2

2 00 6 Q2

20 08 Q2

20 10 Q2

2 0 12 Q2

F uent e: Global I nsight , Junio 2010

1

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Oficinas Madrid Madrid por Zonas Madrid por Zonas CB D

1º trimestre

Secundaria Periferia Satél ite

28,41%

€ /m²/ mes

2º trimestre € /m²/ mes

16,00 - 28,00

17,00 - 28,75

11,25 – 18,00

11,75 – 18,75

10,44%

9,00 – 17,75

8,50 – 17,00

6,00 - 12,00

5,75 - 12,00 Stock Total 14.593.880 m²

7,91%

Stock Total 14.555.443 m²

4,18% Rivas Va ciamadri d

Tasa de Disponibilidad 9,07%

F uent e: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

F uent e: Jones Lang LaSal le 1º Trim 2010

Los precios Después de la estabilidad alcanzada por los precios máximos de la zona CBD en el último trimestre de 2009, estos han vuelto a marcar una tendencia negativa, siguiendo con la iniciada en el primer trimestre de 2010 y animando ligeramente la contratación.

En las restantes zonas del mercado de Madrid se han producido, asimismo, suaves descensos, con excepción de los precios máximos de la zona Satélite (Las Rozas), que son los únicos que se mantienen.

Hay que constatar que las diferencias de precios interanuales (con respecto al segundo trimestre de 2009) son muy significativas, especialmente en el precio mínimo para la zona CBD que ha descendido un 20% y en la zona Secundaria, con bajadas de alrededor del

Tasa de Disponibilidad 9,61%

tendencia de descenso acusado en los próximos tres años al menos. Para el presente año quedan por salir menos de 35.000 m² en varios proyectos, y el próximo año el volumen de oferta especulativa no alcanzará los 125.000 m² (menos de la mitad de este año) concentrándose probablemente casi el 50% en un sólo proyecto.

trimestre ha mantenido su nivel de actividad con respecto a los anteriores periodos, especialmente en la tipología de demanda pequeña y mediana.

La mayor parte de los grandes arrendamientos contemplan ajustes de espacio, bien por reducirse directamente los metros ocupados o por reagrupaciones de varias sedes.

En 2012, en caso de producirse la activación de ciertos proyectos que están a punto de arrancar, podría crecer ligeramente hasta los 150.000 m², si bien es muy probable que finalmente parte de esa superficie se desvíe al siguiente año.

En cualquier caso, la oferta futura de los próximos tres años podrá ser inferior a la gestada sólo en el año pasado.

En general, las motivaciones de la demanda continúan siendo fundamentalmente la optimización de costes y espacios, combinado en muchos casos con la búsqueda de espacios de mayor calidad. Hay que resaltar que a la hora de elegir producto, la demanda muestra claramente preferencia por edificios nuevos o de reciente construcción.

La demanda

La contratación

La oferta futura va a seguir su

La demanda en este segundo

Las grandes demandas están

18%. Esto pone de manifiesto la falta de aceptación por parte de la demanda de la tipología de producto más habitual en este segmento de mercado, que suele ser más antiguo y de peor calidad, en beneficio de edificios nuevos y más eficientes.

La oferta Durante el segundo trimestre, el stock total de oficinas apenas ha aumentado un 2,6 % respecto al trimestre anterior, mientras que la tasa de disponibilidad ha aumentado casi un 6% debido a que la absorción neta sigue siendo negativa.

Contratación Anual

La demanda de gran tamaño ha sufrido una ligera contracción con respecto a los dos trimestres anteriores, hecho que se reflejará en la contratación del tercer trimestre.

Contratación Trimestral En '000 m²

200

En '000 m²

900

180

800

160

700

140

600

120

500

100

400 249

300 200

80 60 40

100

20

0 2002

2003 Alquiler

2004

2005 Pre-alquiler

2006

2007

2008

Ocupacion Propia

2009

1-2Q 2010

High-Tech

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2010

2

154

0 2t 2007 3t 2007 4t 2007 1t 2008 2t 2008 3t 2 008 4t 2008 1t 2009 2t 20 09 3t 2009 4t 2009 1t 20 10 2t 2010

Alq uiler

Pre-alq uiler

O cu pacion Pro pia

High- Tech

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T rim 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

rta Futura

Renta Prime y Disponiblidad Disponibilidad en '000 m²

Oferta Futura

Renta prime en €/m²/mes

2.000

50

1.600

40

En '000 m²

High-Te ch

400

Prealquilado Ocupación propia

350

30 28,00 €

1.200

Edif Terminados High-Tech

250

Edif Terminados oficina s

200

20

800

Especulativo

300

150 100

10

400

50

1.402

0 1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2 008

0

0

2006

2Q 2 010

2007

materializando contratos de un cierto tamaño aprovechando la disponibilidad de productos nuevos de buenas características, con condiciones económicas y contractuales muy favorables. Por ello, incluso el tamaño medio de las grandes transacciones ha aumentado sustancialmente en la zona Periferia a más de 11.000 m², lo que supone más del doble que en el primer trimestre del año.

A diferencia de los casi 95.000 m2 contratados durante el primer trimestre de 2010, durante este segundo trimestre la contratación ha aumentado de manera muy significativa, alcanzando algo menos de 154.000 m2 lo que supone un incremento del 62 % respecto al primer trimestre del año y un aumento de más del 150% respecto al mismo trimestre del año anterior.

Esto ha sido motivado básicamente por el aumento de la contratación de los grandes ocupantes, ya que frente a las dos operaciones de más de 5.000 m² registradas el trimestre pasado, entre abril y junio se han registrado siete contratos de este tipo, que suman más de 74.000 m². No obstante, debemos recordar que el numero de transacciones de esta tipología sigue siendo claramente insuficiente en relación con la oferta disponible en estos momentos.

Las transacciones de tamaño medio y pequeño siguen estables, por lo que la cifra de operaciones registradas en el trimestre se mantiene en una línea muy similar a la de los trimestres previos.

Como hemos visto, la tendencia registrada en los dos trimestres previos de incremento en el tamaño de las operaciones medias se mantiene. Asimismo, continúa existiendo un coste de oportunidad óptimo para incentivar a demandas de gran volumen a salir al mercado, dada la enorme variedad de productos nuevos existentes y las magníficas condiciones que se ofertan en los mismos.

Sin embargo, esta contratación se está traduciendo en una absorción negativa, ya que la mayoría de las demandas liberan más espacio del que contratan, a lo que hay que añadir que aún sigue existiendo un cierto volumen de oferta nueva por la finalización de nuevos proyectos.

Es previsible que en los próximos meses se mantenga la tendencia actual en los precios, siendo aún prematuro esperar una estabilización en los mismos, pese a la recuperación percibida en la contratación, ya que el volumen de oferta disponible va seguir incrementándose ligeramente.

Satelite 2%

Total: 1.808.779 m²

F uent e: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

2012

ADIDAS José Echegaray, 12 1.840 m²

DIAGEO Avda de la Victoria, 32 4.423 m²

High-Tech 7% CBD 23%

Secundaria 6%

Secundaria 9%

Periferia 28%

2.011

ALCATEL María Tubau, 9 17.419 m² Operación en Exclusiva JLL

Contratación

Satelite 20%

2.010

Finalmente, lo previsible es que, como ya se ha anticipado, en el tercer trimestre se reduzca el volumen de metros contratados debido, tanto al periodo estival, como a un cierto descenso en la demanda de mayor volumen, que quizás llegue a compensarse para la parte final del año.

Disponibilidad CBD 21%

2009

Operaciones en Madrid del último trimestre

Tendencias

Disponibilidad y Contratación por Zonas

High- Tech 22%

2008

Fuente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Fuente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

Periferia 62%

Total: 153.790 m² Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T ri m 2010

AENA Avda. de Aragón, 402 14.630 m² Operación en Exclusiva JLL

3

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Inversión Madrid Demanda

Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

La principal demanda se sigue concentrando en las mejores zonas del centro de Madrid.

Bruselas

6 6

Madrid

Los inversores privados siguen muy activos y cerrando operaciones a rentabilidades más ajustadas, pero en ubicaciones excelentes. El mejor ejemplo ha sido la venta de Recoletos 3 que comentamos en el apartado de Transacciones.

Barcelona Rotte rdam Amste rdam Paris Frank furt Milan

Los inversores institucionales se mantienen muy exigentes en cuanto al tipo de producto en el que quieren invertir y se centran especialmente en operaciones de sale&leaseback o edificios con contratos a largo plazo que el mercado sigue ofreciendo. Las posibles zonas de inversión se amplían de forma que incluyen áreas más secundarias y periféricas que el centro de Madrid, siempre y cuando se trate de zonas consolidadas como Campo de las Naciones y zonas de influencia, A-1 hasta Arroyo de la Vega y el Parque Empresarial Las Rozas.

No obstante, también tenemos constancia de que algunos fondos extranjeros estarían dispuestos a comprar activos en el Paseo de la Castellana a rentabilidades por debajo del 6% e incluso del 5,5% y que no necesariamente tendrían que estar alquilados en su totalidad.

Estos fondos tienen una gran disponibilidad de liquidez y eso, unido a las expectativas de recuperación del mercado a medio plazo y la posibilidad de comprar edificios de gran calidad, son los principales motivos para plantearse estos niveles de retorno.

Si bien la situación económica y las condiciones de financiación están siendo determinantes en los procesos de decisión de muchos inversores, muchos de ellos ven que el mercado sigue ofreciendo buenas

Hamburgo Londres 0

1

2

3

4

5

6

7

Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

oportunidades que no estarán disponibles cuando empiece a dar muestras claras de recuperación.

Oferta Algunas inmobiliarias han iniciado procesos de desinversión puntuales de algunos de sus activos, dentro de los acuerdos de refinanciación que han acordado con las entidades financieras. En este segundo trimestre se ha vendido algún edificio y esperamos que en los próximos meses se cierre la venta de alguno más, una vez que ciertos inversores se han mostrado muy interesados por algunos de ellos.

También se ven algunas oportunidades de sale & leaseback de empresas españolas.

Estos activos suelen estar ubicados en zonas periféricas, si bien la larga duración de los contratos y las garantías aportadas son los principales atractivos de este tipo de activo, por lo que previsiblemente se acabará materializando la compraventa en los próximos meses.

Algunos propietarios de edificios céntricos están también en disposición de iniciar pro-

Volumen de Inversión Total acumulada

cesos de desinversión, si bien en la mayoría de los casos las expectativas de precio se ajustan difícilmente a la demanda de los inversores.

Rentabilidades En este segundo trimestre hemos fijado la rentabilidad en zona Prime en un 6%.

Alguna de las operaciones cerradas en las mejores zonas de Madrid se ha cerrado en esos niveles.

Esto, unido al hecho que sigue existiendo una fuerte demanda por productos prime, nos lleva a ajustar ligeramente las rentabilidades a la baja.

Esta tendencia puede continuar en los próximos meses, debido a que muchos inversores están incluso en disposición de asumir tasas más bajas si la oportunidad es especialmente atractiva, si bien es necesario que se cierren transacciones para confirmarlo. Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables con respecto al trimestre anterior con una ligera tendencia a la baja para aquellos productos de calidad y con contratos a largo plazo.

Transacciones

Millare s €

Tal y como adelantábamos en el último informe, durante el segundo trimestre se han cerrado algunas operaciones importantes y de cierto volumen, aunque el número de operaciones no ha sido muy elevado.

4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000

estacamos a continuación algunas de las transacciones más relevantes:

1.500

82 4

1.000 500 0

2 002

20 03

2 004

Madrid

20 05

20 06

20 07

20 08

Ba rcelo na

20 09

1-2Q 2 010

F uent e: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

4

- El Consorcio de Compensación de Seguros ha comprado a Mapfre el Edificio Masters II situado en la zona empresarial de AZCA, junto al Paseo de la Castellana. El edificio tiene una superficie de 18.000 m2 y el volumen de inversión supera los 100 millones de euros.

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Volumen de inversión acumulada Rentabilidad Madrid Prime enpor ciudades origen europeas del Vendedor y del Comprador

Vendedor

Selección de Operaciones

Comprador 26%

74% 100%

Extranjero

Nacional

Global Caja Madrid Las Rozas Madrid

Total 1- 2T 2010 Madrid : 422,7 Millones € Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2010

- El fondo alemán SEB Inmobilien ha aquirido el edificio propiedad de Caja Madrid en el Parque Empresarial Las Rozas, en una operación de sale&leaseback con un contrato de arrendamiento a 30 años. El precio ha sido de 108 millones que representa una rentabilidad inicial inferior al 7%.

también en los próximos meses:

- Acciona ha vendido el edificio ocupado por la empresa Telvent en el Polígono Industrial de Alcobendas al fondo inmobiliario del Banco Sabadell. Telvent tiene un contrato de larga duración, 15 años.

El volumen de la transacción ascendió a 51 millones de euros, que supone una rentabilidad en el entorno del 9%.

- Sigue existiendo una alta liquidez en los mercados internacionales pendiente de invertir, por lo que el volumen de inversión debería superar ampliamente el total realizado en 2009.

- La familia Reyzabal ha comprado el edificio situado en el Paseo de Recoletos nº3. El edificio tiene unos 5.400 m2 sobre rasante y está ocupado por el Grupo Uralita, si bien un 50% del mismo está actualmente disponible para alquiler. El precio ascendió a 48 millones de euros.

Tendencias Mantenemos algunos de los aspectos adelantados en el informe del primer trimestre de 2010 y que pensamos se mantendrán

- La calidad de los arrendatarios y de sus contratos de arrendamiento continuarán siendo los principales puntos de análisis de las inversiones.

- Los inversores privados seguirán muy activos.

- El volumen medio por operación aumentará poco a poco, una vez que los inversores institucionales busquen, cada vez más, activos de mayor tamaño.

Paseo de Recoletos, 3 Madrid

- La financiación seguirá centrándose en operaciones muy seguras.

- Los inversores mantendrán su disposición para invertir en zonas secundarias y periféricas consolidadas.

- Las rentabilidades tenderán poco a poco a la baja - Seguirán saliendo a mercado sale&leaseback de empresas.

Valgrande, 6 P.I. de Alcobendas Madrid

Q2 2010 Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo de Jones Lang LaSalle Note • Th is dia gra m illus trat es wh ere Jon es La ng LaSalle estim ate ea ch pr im e o ffice ma rket is with in its individ ual ren tal cycle as at e nd o f Jun e 20 10 • Ma rket s can mo ve a rou nd t he clock at d iffer en t spe eds and dire ction s • Th e d ai gra m si a co nven ient me thod of com par ing the rela tive pos ti ion o f m ark ets in the ir r enta l cycle

Lento crecimiento de rentas

Caída Acelerada

• Th eir positio n is n ot n ece ssarily rep re senta tive o f inv estm ent or dev elopm en t m arke t pr ospe cts.

• Th eir positio n r efer s to Prime Face Ren tal Valu es

Luxembourg

Crecimiento acel erado

Caída moderada de rentas

Barcelona Madrid R ome Athens, Edinburgh, H amburg Brussels, Buda pes t, Buc har est, Frankfur t, Lisbon, Milan, Stuttga rt Amster dam Copenhagen, Dublin, Prague , Stockholm Helsinki, Lyon, St. Peters burg Ista nbul Geneva

London C ity, London West End Dusse ldor f Oslo, Pa ris Be rlin, Kiev, Moscow, Munich, War saw F uent e: Jones Lang LaSall e, Julio 2010

Masters II C/ General Perón, 38 Madrid

5

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Oficinas Barcelona Barcelona porporZonas Barcelona Zonas 1º trimestre

15,50 - 20,50

€/m²/ mes

15,50 - 20,00

22,69 % S ant Just Desvern S ant Joan Despi

12,00 - 17,25 10,00 - 18,00 7,50

2º trimestre

Baricent ro P. T.Vallés

Sant Cugat

€/m²/ mes

12,00 - 17,00

A vd a .

Di ag o n a l

- 11,50

6,67 %

Ronda de Dalt

8,69 %

Stock Total 5.678.169 m²

- 17,50

7,00

- 11,00

Stock Total 5.745.870 m²

Mas Blau

15,55 %

Tasa de Disponibilidad 11,9%

9,50

Zona Franca

Prime CBD S ecundaria Periferia

Tasa de Disponibilidad 12,96% F uent e: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2010

Los precios

La oferta

Durante este segundo trimestre de 2010 las rentas de oficinas de Barcelona han continuado con el descenso en todas sus zonas, aunque como ya apuntábamos en el informe del primer trimestre, este año el descenso será más moderado, puesto que los grandes ajustes ya han sido realizados en la mayoría de edificios.

La tasa media de disponibilidad continúa su tendencia alcista alcanzando el 12,96% de oficinas disponibles en Barcelona. En la zona Secundaria, concretamente en Plaza EuropaGV Sur, es donde más ha aumentado la disponibilidad hasta el 15,5% debido principalmente a la entrega de la Torre Inbisa, y a varios proyectos de oficinas de la semicircunferencia de aproximadamente 5.000 m² cada uno.

En lo que se refiere a las rentas en la zona Prime, para este segundo trimestre de 2010, la máxima se ha situado en 20 €/m²/mes, lo que representa un descenso del 2% respecto al primer trimestre de 2010. Respecto a la zona CBD, la renta máxima se ha situado en 17 €/m²/mes, registrando un descenso de apenas un 1% y en la zona Secundaria en 17,5 €/m²/mes con un descenso del 3% respecto al trimestre anterior.

Los propietarios conscientes de la situación y con el objetivo de captar demanda que ocupe sus edificios, siguen ofreciendo ofertas muy atractivas, con carencias, escalados y contribuciones importantes.

Cabe destacar los diferentes comportamientos a nivel de renta entre 22@ y Plaza Europa-GV Sur en la zona de Secundaria, siendo esta última más flexible en adaptarse a las necesidades de la demanda actual.

m² de oficinas, de los que únicamente 29.651 m² serán oferta libre, destacando el edifico T del proyecto D38, proyecto emblemático y primer Parque Empresarial Urbano, situado en el Paseo de la Zona Franca de Barcelona y propiedad de Gesmadrid.

La demanda Durante este segundo trimestre de año, la demanda de oficinas en Barcelona se ha readecuado a la situación actual de mercado. Se han firmado 112 operaciones (por las 171 operaciones del trimestre anterior), con una superficie media de 462 m², volviendo a la media tradicional de Barcelona. Esto es debido principalmente a que se han cerrado numerosas operaciones en la zona CBD, lo que demuestra que la pequeña y mediana empresa prefiere quedarse en centro ciudad donde encuentra propietarios muy flexibles.

En la zona Prime y CBD la tasa de disponibilidad se mantiene estable en torno al 8 y al 6% respectivamente. Sin embargo, hay que destacar que en la zona Prime se producirá un aumento importante de la disponibilidad durante el 2º semestre de 2010 porque se harán efectivas las liberaciones de superficie de los inquilinos que ya han decidido trasladarse de la zona Prime como AXA y KPMG. En lo que se refiere a la zona Periferia, la disponibilidad ha alcanzado ya el 22,69% de oficinas disponibles.

En cuanto al tipo de operaciones, el 92% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 8% en venta. La zona de Secundaria ha sido donde mayor contratación se ha producido con un 44% de la superficie contratada y con la mayor operación del trimestre en Torre Realia.

Una vez más, cabe destacar los diferentes comportamientos de Plaza Europa y 22@, siendo esta última donde menores niveles de contratación se han registrado. Tendremos que ver qué sucede en los próximos trimestres para

Los proyectos de oficinas entregados este segundo trimestre de año han sido el edificio L de D38 y propiedad de Gesmadrid, la Torre Inbisa en Plaza Europa-GV Sur e Illacuna de Colonial en el 22@, sumando en su totalidad 74.601 m².

Nuestras cifras para lo que resta de año confirman que quedan por entregar casi 114.000

Contratación por Años

Contratación por Trimestres

En ´0 00 m² En ´0 00 m ²

500

150

400 300

100

200

1 49

52 50

100 0 02

03 Alqu iler

04

05

06 Pre-alquiler

07

08

09

1-2T 2010

Ven ta Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

6

0 t3 06 t 4 06 t1 07 t 2 07 t3 07 t4 07 t1 08 t 2 08 t3 08 t4 08 t1 09 t2 09 t 3 09 t4 09 t1 10 t2 10 Alquiler

Pre-alquiler

Venta F uent e: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Oferta Futura

Renta Prime y Disponiblidad En ´000 m ² En '000 m²

€ / m²/mes

800

27

700

22

600 17

500 400

12

300

7

200 2

100 0

-3

300 250 200 150 100 50 0 2.006

t4 06 t1 07 t2 07 t3 07 t 4 07 t 1 08 t2 08 t3 08 t4 08 t1 09 t2 09 t3 09 t 4 09 t1 10 t 2 10 Disponibilidad

Renta Prime

2.007

Terminacio nes

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T ri m 2010

2.008 Es pecula tivo

2.009

2.010

2.011

Ocu pacio n Pro pia

Pre- alqu iler

F uent e: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2010

ver si es un hecho puntual o realmente la demanda prefiere trasladarse a proyectos donde encuentran la flexibilidad que necesitan.

Como viene siendo habitual en trimestres anteriores, el ahorro de costes continúa siendo el motor de decisión para las empresas que se plantean un cambio de ubicación, pero no a cualquier precio. Hemos visto que la calidad del proyecto es fundamental en la toma de decisiones.

La Contratación El volumen de contratación durante este segundo trimestre de año ha sido de 52.254 m², adaptándose a la situación de mercado actual. Sin embargo, seguimos manteniendo nuestras previsiones de contratación anual de 220.000 m², ligeramente superior a la de 2009, que fue de 212.788 m².

La zona de Secundaria ha acogido el mayor porcentaje de la superficie contratada con un 47%, seguida de la zona CBD con un 32% de la ocupación, que demuestra que la pequeña y mediana empresa se resiste a dejar el centro ciudad si encuentra edificios competitivos en renta que se adapte a sus necesidades. En la zona Prime, este segundo trimestre se ha contratado únicamente el 6% de la superficie, mientras que la zona Periferia sólo el 15%.

Operaciones en Barcelona del último trimestre

Tendencias En lo que respecta a los próximos trimestres, no prevemos grandes cambios durante lo que queda de año.

En la zona Prime estamos viendo como algunas compañías se plantean realmente su necesidad de estar en ella, por ello recomendamos a los propietarios que hagan el esfuerzo de modernizar sus edificios y adecuarse a las necesidades de las empresas.

En cuanto a la zona CBD, vemos como la gran mayoría de pequeñas y medianas empresas prefieren quedarse en el centro en edificios con propietarios flexibles pero con oficinas e instalaciones renovadas.

KPMG. Torre Realia BCN 6.000 m² (Alquiler)

En lo que respecta a Periferia, sorprende que en la situación actual no se hayan cerrado más operaciones en zonas como Sant Cugat o Mas Blau.

En cuanto a los nuevos proyectos de Secundaria y Periferia es fundamental que se combinen calidad y flexibilidad, porque vemos que la gran demanda se traslada a proyectos en los que coinciden tres factores: calidad del proyecto, flexibilidad de los propietarios y honorarios de mercado muy competitivos. Este es el caso del proyecto de Vallsolana Garden Business Park propiedad de UBS.

Kuehne Nagel. Zal Barcelona C/ Antártico 110-112 4.200 m² (alquiler)

Entre las operaciones más destacadas de este trimestre se encuentran el traslado de la sede de KPMG a Torre Realia en Plaza Europa ocupando una superficie de 6.000 m² y el alquiler de Kuehne Nagel de unas oficinas de 4.200 m² en la ZAL de Barcelona.

Disponibilidad y Contratación por Zonas Zimmer. c/ Acer 27-33 (Barcelona) 1.506 m² (alquiler)

Contratación

Disponibilidad

Prime 6%

Prime 9% CBD 19%

Perip hery 15%

CBD 32%

Periphery 39% Secondary 33%

Secondary 47%

Total: 744.595 m² Fuent e: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

Total: 52.254 m²

Booking. Pz. Catalunya 1-4 1.157,70m² (alquiler)

Fuent e: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

7

On··Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Inversión Barcelona Rentabilidad Prime Madrid

Barcelona

Bonos 10 años

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 7

1Q2 008 2 Q200 8 3Q20 08

20 08

1Q20 09 2Q2 009 3 Q200 9 4Q20 09 1Q20 10 2 Q2 010 Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010 Banco de E spaña Mayo 2010

La demanda Los inversores privados continúan siendo los grandes protagonistas en este segundo trimestre del año, como ya lo fueron a lo largo de todo el 2009.

El inversor privado cuenta con la suficiente liquidez y tiene como prioridad la compra de edificios de oficinas. Sus parámetros iniciales de compra están basados en la seguridad que ofrecen los edificios de oficinas tradicionales ubicados en centro ciudad, de volúmenes medios y con buenos contratos de arrendamiento.

De todos modos, la escasa oferta de calidad que cumple con estos parámetros ha hecho que empiecen a ampliar su curva de riesgo.

El inversor privado empieza a estudiar alternativas de inversión en nuevas zonas de negocios como 22@ o Plaza Europa y con un componente de riesgo limitado en el alquiler. Destaca especialmente este último punto ya que en 2009 no se realizaron operaciones con riesgos de alquiler.

Prevemos que los inversores privados continúen siendo muy activos el resto del año ya que una gran mayoría siguen sin haber comprado aún.

Como prueba de la importante actividad que está teniendo esta tipología de inversor tenemos las importantes compras de activos de referencia en Barcelona que han realizado durante este segundo trimestre del año.

Algunos inversores han empezado a interesarse en edificios en los que sea necesario un asset management activo que permita incrementar el valor del activo.

Así mismo ya no se descartan activos que hoy están rentando y que en el medio plazo necesitarán de una rehabilitación o reforma para poder maximizar las rentas 8

en el momento de alquilarlos a nuevos inquilinos.

Respecto a los fondos institucionales, prevemos que realicen su primera compra destacable en el segundo semestre del año: Diagonal 640.

De todos modos, pese a la mayor presencia de esta tipología de comprador respecto a los dos últimos años, siguen sin poder materializar operaciones ya que sus parámetros de compra son más restrictivos a los de los compradores privados y por tanto más adversos al riesgo.

Así mismo aquellos fondos con un perfil más oportunista tampoco han podido comprar este 2010 debido al retorno que solicitan a sus inversiones, alejado aún de las altas perspectivas de la gran mayoría de propietarios.

La oferta Durante este segundo trimestre del año continua la falta de activos de calidad en venta que cumplan con los parámetros de compra de los inversores que cuentan hoy con liquidez. Esta situación contrasta con el elevado número de edificios en venta que se encuentran mal ubicados, desocupados o con malos contratos de arrendamiento.

Por otro lado, sigue habiendo un número considerable de edificios de oficinas en venta que no encuentran comprador debido a su elevado precio, pese a cumplir con la mayoría de parámetros que solicita el comprador actual.

Respecto a las operaciones que están actualmente en las diferentes fases de comercialización o período de exclusividad, cabe destacar la venta de Diagonal 640, propiedad de Realia, que posiblemente se convertirá en la mayor operación de inversión tradicional del año.

El volumen aproximado de la operación oscilará alrededor de los €150m. El volumen de la operación indica que el comprador será un fondo, muy posiblemente internacional.

Esperamos también la transacción de un edificio representativo de Barcelona en el tercer trimestre del año, cuyo comprador se perfila como privado dadas las características del inmueble.

La venta de portfolios de sucursales bancarias en formato de sale&leaseback continuará durante todo el año, como ya ocurrió en 2009, aunque las entidades que realizarán estas operaciones son de mayor tamaño que en pasado.

Por otro lado, sigue siendo importante el papel de las entidades financieras en los procesos de desinversión de las empresas con unos importantes niveles de deuda.

El mercado, en la mayoría de ocasiones, se encuentra aún lejos de las expectativas de precio exigidas por las entidades, lo que implica que no se realicen transacciones.

Las transacciones El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este segundo trimestre del año los 168 millones de euros.

Las operaciones más significativas en cuanto a volumen de este segundo trimestre han sido la venta de la Torre Zenit, propiedad de Banif y ubicada en Plaza Europa, al Grupo Werfen por €65m. La mitad del inmueble se destinará a sede corporativa y el resto se comercializará en régimen de alquiler.

También destacan la venta de Diagonal 123, propiedad de Hines, a la familia Bernat y la compra por parte de Mango

On··Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 2º T 2010

Volumen de inversión acumulada Barcelona por Origen del Vendedor y del Comprador

Comprador

Vendedor 9%

100%

91%

Extranjero

Nacional

Global

Total 1-2T 2010 Barcelona: 401 Millones € Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2010

de la antigua sede Banc Sabadell en el Paseo de Gracia 36.

Cabe destacar que a excepción de una operación cerrada en la zona Prime, Paseo de Gracia 36, el resto de operaciones se han materializado en zonas del área de Secundaria como el 22@ y Plaza Europa-Gran Vía Sur.

Las rentabilidades El apetito de compra por parte de los inversores privados ha provocado que empecemos a percibir una ligera tendencia a la baja en las rentabilidades para las mejores zonas de la ciudad.

En este sentido, tal como apuntamos en el trimestre anterior, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios ubicados en el Prime de Barcelona se sitúan en el 6%.

Esta presión a la baja también empieza a sentirse en otras zonas de la ciudad.

El CBD presenta hoy una rentabilidad entre 6,25%-6,75% y la zona secundaria, donde hemos visto importantes transacciones, se sitúa en una rentabilidad del 6,75%-7,5% , pese a que la venta de Diagonal 123 se ha producido por debajo de estos niveles, debido las necesidades puntuales del vendedor.

La zona de periferia, ubicación en la que los inversores están penalizando las rentabilidades, se mantiene en el 8,008,75%, aunque puntualmente esta cifra podría ser algo inferior.

Tendencias

Operaciones en Barcelona del último trimestre

El conjunto de procesos de venta que están actualmente en marcha nos hacen prever unas cifras de inversión para 2010 superiores a los 600M, por encima de nuestras previsiones iniciales a principios de año.

Los inversores institucionales seguirán atentos al mercado, esperando el momento adecuado para entrar, continuaremos con la tendencia de los últimos trimestres en la que el protagonismo en las transacciones seguirá siendo para los inversores privados lo que resta del año.

Las rentabilidades empiezan un leve descenso para las mejores ubicaciones y activos y creemos que esta tendencia, en caso de que continúe, será muy moderada.

Diagonal, 123 Barcelona

La gran preocupación de los inversores volverá a ser los descensos de renta. Ésta sigue siendo el factor clave en la toma de decisiones. Podemos ya anticipar que las rentas terminen su recorrido a la baja durante este 2010 y este hecho hará que un importante número de inversores lo contemple como una oportunidad al avanzarse al final del ciclo.

Por último, destacar que las compras en las zonas secundarias de la ciudad aumentarán de forma importante.

La principal causa será la relajación de los parámetros de compra de los inversores en cuanto a ubicación debido a la falta de oportunidades de calidad en el centro de la ciudad.

Torre Zenit Barcelona

9

On路路Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Economic context GDP anual

GDP Anual

EU: Europe an Union

Spain

%

F

10 8 6 4 2 0 -2

1971

1975

1979

1983

1987

1991

1995

1999

2003

2007

2011

2015

2019

-4 Source: Gl obal Insight, July 2010

-6

Over the past quarter the Spanish economy has been affected by the Government's implementation of labour reforms, which have been well-received by the various national stakeholder groups and by the international community.

The financial markets have also shown some signs of stabilisation and even of recovery. It remains to be seen how consumer spending and general indicators will react to the increase in VAT, which became effective on 1 July.

As was the case in Q1, foreign demand has been boosted by the improvement in other European countries, which in recent months have started to see the results of measures taken by their Governments.

We still believe that the signs of recovery in Europe are fragile, as these measures are transitory and cannot be relied upon as a long-term factor.

The Spanish housing market still has an oversupply of more than 1 million properties, which increased throughout 2009 and the early months of 2010. There are still more finished properties than there are new sold properties. A downward adjustment of this oversupply will become apparent throughout the rest of this year and the beginning of 2011.

The office market is also affected by corporate transactions between companies and in Spain particularly, by those in the financial sector.

Corporate transactions in the financial sector are characterised mainly by the wave of mergers and restructurings being carried out by Spanish savings banks.

It is safe to say that the worst of the crisis is behind us and the situation has hit, or is about to hit, rock bottom, but there is still uncertainty about when recovery will start and how long it will take.

Property sales are expected to increase, mainly thanks to easier access for demand (reduction of prices and interest rates) and the effects of tax measures put in place with a view to 2011.

This will depend on how the major imbalances affecting the Spanish economy are corrected, particularly regarding the property sector and the restructuring of the financial system, and on the impact in the medium term of the measures implemented by the Government over the last six months.

The office market is directly impacted by employment figures, so the increase in unemployment is one of the most worrying consequences of the current crisis.

The number of unemployed has risen from 1.9 million to 4.3 million in just two years.

This situation is partly explained by the significant growth in the active population.

CPI and Interest Rates I nterest R ate: Sho rt Term

Co ns umer P rice Inde x

16

F

14 12 10 8 6 4 2 0 -2 1 99 2 Q2

19 94 Q2

1 99 6 Q2

1 99 8 Q2

20 00 Q2

20 02 Q2

2 00 4 Q2

2 00 6 Q2

20 08 Q2

20 10 Q2

2 0 12 Q2

S ource: Global I nsight , July 2010

11

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Madrid Offices y Madrid Office Submarkets st

1 Q

2nd Q

CB D

28,41%

S econdary P eriphery S atell ite

€ /m²/ mont h

€ /m²/ month

17,00 - 28,75

16,00 - 28,00

11,75 – 18,75

11,25 – 18,00

10,44%

9,00 – 17,75

8,50 – 17,00

6,00 - 12,00

5,75 - 12,00 7,91%

Total Stock 14.555.443 m²

Total Stock 14.593.880 m² 4,18% Rivas Va ciamadri d

Vacancy Rate 9,07%

Vacancy Rate 9,61%

S ource: Jones Lang LaSalle Q1 2010

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Rental levels

Supply

Following the stability observed in maximum CBD rental levels in the last quarter of 2009, these are now decreasing again – following the trend started in Q1 2010 – which has resulted in a slight improvement in take-up levels. In the other areas of the Madrid market there have also been slight declines, except in the maximum rental levels in the satellite area (Las Rozas), the only ones which have remained stable.

In the second quarter total office space stock increased just 2.6% compared with Q1, while vacancy rates increased almost 6%. This is because net absorption levels are still negative, as most large rentals involved downsizings, either through a direct reduction in metres occupied or through the consolidation of various offices.

It should be noted that year-on-year differences (that is, differences from Q2 2009) are very significant, especially in the minimum rental levels in the CBD, which have fallen 20%, and in the secondary area, where rental levels have dropped 18%.

This shows that the demand does not tend to accept the most common type of product in this market segment - as it is often older and of poorer quality - and shows a preference for newer, more efficient buildings.

m², although it is likely that part of this space will not come onto the market until 2013. In any case, it is clear that the space coming onto the market in the next three years may well be less than the space that became available last year alone.

Demand In the last quarter demand - particularly small and medium-scale demand - has remained stable compared with previous periods. Demand for large space has suffered a slight decrease compared with the last two quarters, which will be reflected in Q3 take-up levels.

Properties coming onto the market will continue to show a steep downward trend for at least the next three years. There is less than 35,000 m² across various projects still to come onto the market this year.

In general, demand continues to be driven by cost and space optimisation, combined in many cases with a search for betterquality spaces. It should be noted that when it comes to choosing office space, the demand shows a clear preference for brand new or recently-built properties.

Next year, speculative supply volume will be less than 125,000 m² (less than half the volume this year), with 50% of that likely to be concentrated in one single project.

In 2012, should certain projects which are pending eventually go ahead, the supply volume could grow slightly to 150,000

Take up Years

Take up by Quarters

'00 0 m²

'000 m²

900

200

800

180

700

160

600

140

500

120

154

100

400 249

300

80 60

200

40

100

20

0 2002

2003 Lease

2004

2005 Pre-letting

2006

2007

2008

Owner Occupation

2009

1-2Q 2010

0 2Q 2007

3Q 2007

4Q 20 07

1Q 2008

2Q 2008

3Q 2008

4Q 2 008

1Q 200 9

2Q 2009

3Q 2009

4Q 2009

1Q 20 10

2Q 2010

High-Tech

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Lease

Pre-let ting

O wner O ccupatio n

Hig h-T ech

Source: Jones Lang LaSal le Q2 2010

12

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010 Future Supply

Prime Rent and Vacancy Availability in '000 m²

Prime rent in €/m ²/month 50

2.000

En '000 m²

High-Tech

400

Pre-letting Owne r Occupation

350

40

1.600

Specula tive

300

High-tech Completions

30 28,00 €

1.200

250

Office Completions

200

800

20

400

10

150

1.402

100

0 1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2 008

50 0

0

2006

2007

2Q 2 010

2008

2009

2.010

2.011

2012

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Main Transactions in Madrid

Take-up

Trends

Large-scale demand is resulting in contracts of a certain size, taking advantage of new product with good specifications and very favourable economic and contractual conditions. For this reason, the average size of large transactions has increased substantially in the periphery to more than 11,000 m², which is more than double that seen in Q1.

As previously mentioned, the upward trend in average transaction size noted over the last two quarters has continued.

Likewise, there is still optimum opportunity cost to incentivise large volume demand to come onto the market, given the enormous variety of new product and the excellent conditions offered for these spaces.

Compared with the almost 95,000 m² taken up in Q1 2010, this quarter’s take up has increased substantially, reaching just under 154,000 m² - up 62% quarter on quarter and more than 150% year on year.

However, this take-up is resulting in negative absorption, as most demand frees up more space than it takes up. It should also be considered that there is still a certain volume of new supply due to the completion of new projects.

This increase was basically driven by the increase in take-up by large tenants, since, compared with the two transactions of more than 5,000 m² registered last quarter, in Q2 there were seven contracts of this kind, totalling more than 74,000 m². However, it should be remembered that the number of transactions of this kind is still clearly insufficient in relation to actual vacant space available.

It is likely that in the coming months the current trend in rental levels will remain stable, because, despite the recovery seen in take-up levels, it is still too soon to expect these to stabilise, as the volume of vacant space will continue to increase slightly.

Mid-sized and small transactions remain stable; the number of transactions registered this quarter is very similar to the number for the last two quarters.

Availability

ALCATEL María Tubau, 9 17.419 m²

Take up Satellite 2%

CBD 21%

High-Tech 7% CBD 23%

Secondary 6%

Seco ndary 9% Satellit e 20%

Total: 1.808.779 m²

Periphery 28%

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

DIAGEO Avda de la Victoria, 32 4.423 m²

Finally, it is likely that - as expected - the volume of space taken up in Q3 will drop, due to both the holiday period and to a certain drop in demand for large spaces, which may be compensated for in the final part of the year.

Availability and Take up by Submarkets

High- Tech 22%

ADIDAS José Echegaray 12 1.840 m²

Periphery 62%

Total: 153.790 m²

AENA Avda. de Aragón, 402 14.630 m²

Source: Jones Lang LaS al le Q2 2010

13

On·Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009

Madrid Investment Demand

Prime Yields in Major European Cities

The majority of demand is still focused on the best areas in central Madrid.

Bruselas

International investors continue to be very demanding in terms of the type of product they want to invest in and are focusing on sale & leaseback transactions and buildings with long-term leases, which the market continues to offer. Possible areas of investment have broadened, in that they now include more secondary and periphery areas as well as the centre of Madrid, provided that these are well-established areas like Campo de las Naciones or influential areas, such as the A-1 motorway as far as Arroyo de la Vega or the Las Rozas Business Park.

However, we have also noticed that some foreign funds would be prepared to buy assets in Paseo de la Castellana at yield levels below 6% and even below 5.5%, which would not necessarily have to be fully leased. These funds have high levels of available liquidity and that, combined with the recovery expectations for the market in the medium term and the chance to buy high-quality buildings, is the main reason for their return to the market.

Whilst the economic situation and financing conditions are having an impact on the decisions made by many investors, these investors also realise that the market still offers good opportunities that won't be available when it begins to show clear signs of recovery.

6 6

Madrid

Private investors are still very active and are closing transactions at lower yield levels in excellent locations. The best example of this is the sale of Recoletos 3, which we will discuss in the Transactions section.

Barcelona Rotte rdam Amste rdam Paris Frank furt Milan Hamburgo Londres 0

1

3

4

5

6

7

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Supply

Yield levels

Some property companies have begun one-off divestment processes of some of their assets, as part of refinancing agreements reached with financial institutions.

Some buildings were sold in Q2 and we expect further buildings to sell in the coming months, once certain investors have shown a strong interest.

In the second quarter we estimated prime area yield levels at 6%. Some of the transactions closed in the best parts of Madrid took place at these levels. For this reason, as well as due to the strong demand that still exists for prime products, we are lowering yield level estimates slightly.

There are also opportunities for sale & leaseback transactions with Spanish companies. These assets tend to be located in the periphery, but the long-term contracts and the guarantees provided make these buildings attractive, which means further transactions are likely to take place in the coming months.

The owners of some centrally located buildings are also prepared to start divestment processes, although in most cases the price expectations are not in line with the demands of investors.

Total Investment Volume

This trend could continue in the coming months, as many investors are prepared to accept even lower levels if the opportunity is particularly attractive, although we need to see transactions for this to be confirmed.

Yield levels in other parts of Madrid have remained more or less stable since Q1, showing a slight downward trend for highquality buildings with long-term leases.

Transactions During the second quarter some important, sizeable transactions, which we mentioned in our previous report, were closed, although the number of transactions was not particularly high. The following were the most relevant transactions: - Madrid's Insurance Compensation Consortium bought the Masters II building in the AZCA business area, next to Paseo de la Castellana, from Mapfre.

The building has floor space of 18,000 m2 and the investment totalled more than €100 million.

'0 00 € 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500

82 4

1.000 500 0

20 02

200 3

20 04

Madrid

200 5

20 06

20 07

20 08

Barcelona

20 09

1-2Q 2 010

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

14

2

- The German fund SEB Inmobilien acquired an office in the Las Rozas Business Park from Caja Madrid through a sale & leaseback transaction with a 30-year rental lease. The price was €108 million, which represents initial yield levels of less than 7%.

- Acciona sold the building occupied by

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Madrid accumulated Rentabilidad investment Prime volume en ciudades

by Vendor europeas and Purchaser origin

Main transactions

Purchaser

Vendor

26%

74% 100%

Cross-border

Domestic

Global Caja Madrid Las Rozas Madrid

Total 1-2Q 2010 Madrid : 422,7 Millones € Source: Jones Lang LaSal le Q2 2010

Telvent in the Alcobendas industrial estate to Banco Sabadell's property fund. Telvent has a long-term (15 year) lease. The value of the transaction was €51 million, representing a yield level of around 9%.

- The Reyzabal family bought the building at Paseo de Recoletos nº3. The building has total surface area above ground level of 5,400 m2 and is occupied by Grupo Uralita, although 50% of the building is currently available to let. The price was €48 million.

Trends We reiterate some of our forecasts from the Q1 report and believe that these will continue in the coming months.

- The quality of tenants and their leases will continue to be one of the main factors in investors' analyses.

- Private investors will continue to be very active.

- There is still high liquidity in foreign markets available for investment, so the investment volume should easily surpass the total reached in 2009.

- The average volume per transaction will increase gradually, once institutional investors begin to look for increasingly larger assets.

- Financing will continue to be focused on very safe transactions.

Paseo de Recoletos, 3 Madrid

- Investors will continue to be willing to invest in established secondary and peripheral areas.

- Yield levels will show a gradual downward trend.

- Company sale & leaseback transactions will continue to come onto the market.

Valgrande, 6 P.I. de Alcobendas Madrid

Q2 2010

Jones Lang LaSalle European Property Clock

Note • Th is dia gra m illus trat es wh ere Jon es La ng LaSalle estim ate ea ch pr m i e o ffice ma rket is with ni its individ ual ren tal cycle as at e nd o f Jun e 20 10 • Ma rket s can mo ve a rou nd t he clock at d iffer en t spe eds and dire ction s • Th e d ai gra m si a co nven ient me thod of com par ing the rela tive pos ti ion o f m ark ets in the ir r enta l cycle

Rental Growth Slowing

Rents Falli ng

• Th eir positio n is n ot n ece ssarily rep re senta tive o f inv estm ent or dev elopm en t m arke t pr ospe cts.

• Th eir positio n r efer s to Prime Face Ren tal Valu es

Luxembourg

Rental Growth Accelerati ng

Rents Bottoming Out

Barcelona Madrid R ome Athens, Edinburgh, H amburg Brussels, Buda pes t, Buc har est, Frankfur t, Lisbon, Milan, Stuttga rt Amster dam Copenhagen, Dublin, Prague , Stockholm Helsinki, Lyon, St. Peters burg Ista nbul Geneva

London C ity, London West End Dusse ldor f Oslo, Pa ris Be rlin, Kiev, Moscow, Munich, War saw Source: Jones Lang LaSalle Q2 2010

Masters II C/ General Perón, 38 Madrid

15

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Barcelona Offices Barcelona by Submarkets Barcelona Office Submarkets

1st Q €/m²/ month

15,50 - 20,50

€/m²/ month

15,50 - 20,00

22,69 % S ant Just Desvern S ant Joan Despi

12,00 - 17,25 10,00 - 18,00 7,50

2nd Q

Baricent ro P. T.Vallés

Sant Cugat

12,00 - 17,00

A vd a .

Di ag o n a l

- 11,50

6,67 %

Ronda de Dalt

8,69 %

Total Stock 5.678.169 m²

- 17,50

7,00

- 11,00

Total Stock 5.745.870 m²

Mas Blau

15,55 %

Vacancy Rate 11,9%

9,50

Zona Franca

Prime CBD S econdary Periphery

Vacancy Rate 12,96% S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Source: Jones Lang LaSall e Q1 2010

Rental levels

Supply

During the second quarter of 2010 rental levels in Barcelona continued to fall in all areas, although as we noted in the Q1 report, the decrease will be less steep this year, given that the major adjustments have already taken place for most buildings.

The average vacancy rate is still showing an upward trend, reaching 12.96% vacant office space in Barcelona. The secondary area, specifically Plaza Europa-GV Sur, has seen the highest increase in vacancy rates, reaching 15.5 mainly due to the handover of the Torre Inbisa and to various office projects in the semi-circumference of around 5,000 m² each. In the prime area and the CBD vacancy rates remained stable, at around 8% and 6% respectively.

However, it should be noted that there will be a significant increase in vacancy rates in the prime area in the second half of 2010, because space will be freed up by tenants which have already decided to move out of this area, such as AXA and KPMG. In the periphery, the vacancy rate has reached 22.69%.

Maximum prime area rental levels in Q2 2010 stood at €20/m²/month, down 2% on Q1 2010.

Maximum rental levels hit €17/m²/month in the CBD - a drop of barely 1% - and €17.5/m²/month in the secondary area - 3% down on the previous quarter.

Owners who are aware of the situation and who want to attract demand in their buildings are still offering very attractive deals, with rent-free periods, volume-based rent discounts and significant incentives.

It is worth highlighting the differences in rental level behaviour between 22@ and Plaza Europa-GV Sur in the secondary area - the latter is far more flexible in adapting to the needs of the current demand.

located in Barcelona's Paseo de la Zona Franca - is a noteworthy example.

The office projects handed over in Q2 were the L building of D38, owned by Gesmadrid, the Torre Inbisa in Plaza Europa-GV Sur and Colonial's Illacuna in 22@, with a total floor space of 74,601 m².

Our figures for the rest of the year confirm that there is still almost 114,000 m² to be handed over, of which only 29,651 m² will be free supply. Building T of the D38 project - a landmark project and the first Urban Business Park,

Take up by Years

Demand During the second quarter, office space demand in Barcelona has re-adapted to the current market situation. A total of 112 transactions were closed (compared with 171 in the previous quarter), with an average floor space of 462 m², which represents a return to the traditional average in Barcelona. This is mainly because numerous transactions were closed in the CBD, which shows that small and mediumsized companies prefer to remain in the city centre where owners are very flexible.

With regard to transaction type, 92% of the space taken up was leased and 8% was sold.

The secondary area has seen the greatest drop, with 44% of floor space taken up and with the largest transaction of the quarter having been carried out in Torre Realia. Once again, it is worth highlighting the difference in behaviour seen with Plaza Europa and 22@, with the latter seeing lower take-up levels. We must wait and see what happens in the coming quarters to decide whether this is a one-off or whether the demand really prefers to move to projects which provide the flexibility they need.

Take up by Quarters

´00 0 m ²

500 ´0 00 m²

150

400 300

100

200

14 9

52 50

100 0 02

03 L ease

04

05 Pre-let ting

06

07

08

09

1- 2Q 2010

Own er Occup ation

0 Q3 06 Q4 06 Q 1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Lease

Pre-letting

Owner Occupation Source: Jones Lang LaS alle Q2 2010

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

16

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Prime Rent and Vacancy

Future Supply ´ 000 m²

Availab ilit y in '000 m²

Prime rent in €/m²/mo nth

8 00

27

300

7 00

250

22 6 00

200 17

5 00

150

4 00

12

3 00

100 50

7

2 00

0

2

2.006

1 00 0

-3 Q4 06

Q2 0 7

Q4 0 7

Q2 08

Q4 08

Q2 0 9

Q4 0 9

2.007

Comp letio ns

2.008

2.009

Specu lative

2.010

2.011

O wner Occu pat ion S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Q2 10

Source: Jones Lang LaS al le Q2 2010

Main transactions in Barcelona As has become the norm over previous quarters, cost cuts are still driving decisions by companies considering a change of location, though not at any cost. We have noted that project quality is fundamental when it comes to decision-making.

Take-up Take-up volume in the second quarter adapted to the current market situation and stood at 52,254 m². However, we maintain our annual take-up forecast of 220,000 m², which is slightly higher than the volume seen in 2009, which was 212.788 m².

The secondary area accounted for the majority of floor space taken up with 47%, followed by the CBD with 32%, which shows that small and medium-sized companies are reluctant to leave the city centre if they can find buildings with competitive rental levels that are appropriate for their needs. Only 6% of floor space was taken up in the prime area this quarter, and just 15% was taken up in the periphery.

Among the most noteworthy transactions this quarter were the transfer of the head office of KPMG to Torre Realia in Plaza Europa, occupying 6,000 m², and Kuehne Nagel's rental of 4,200 m² in Barcelona's logistical activity zone (ZAL).

Trends With regard to the coming quarters, we do not expect to see major changes throughout the rest of this year.

We have observed that some companies are considering whether they actually need to be in the prime area, so we recommend that owners make the effort to modernise their buildings and adapt them to companies' needs.

As for the CBD, we have seen that the large majority of small and medium-sized companies prefer to remain in the city centre, in buildings with flexible owners who have modernised offices and facilities.

KPMG. Torre Realia BCN 6.000 m² (Alquiler)

In terms of the periphery, it is surprising - given the current situation - that more transactions have not taken place in areas like Sant Cugat or Mas Blau.

As for new projects in the secondary area and the periphery, it is vital that these combine quality and flexibility, because we have seen that most of the demand is focused on projects with three elements: project quality, owner flexibility and very competitive market rental levels. The Vallsolana Garden Business Park project, owned by UBS, combines all three of these factors.

Kuehne Nagel. Zal Barcelona C/ Antártico 110-112 4.200 m² (alquiler)

Vacancy and Take up by Submarkets

Vacancy CBD 19%

Take up Prime 6%

Prime 9%

Perip hery 15%

Zimmer. c/ Acer 27-33 (Barcelona) 1.506 m² (alquiler)

CBD 32%

Perip hery 39% Secon dary 47%

Secondary 33%

Total: 744.595 m² S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010

Total: 52.254 m² Source: Jones Lang LaS al le Q2 2010

Booking. Pz. Catalunya 1-4 1.157,70m² (alquiler)

17

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Barcelona Investment Prime Yields Madrid

Barcelona

10 year Bond Yields

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 7

1Q2 008 2 Q200 8 3Q20 08

20 08

1Q20 09 2Q2 009 3 Q200 9 4Q20 09 1Q20 10 2 Q2 010 S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010 Banco de E spaña June 2010

Demand Private investors continued to be the main players in the second quarter of 2010, just as they were throughout 2009.

Private investors have sufficient liquidity and buying office buildings is a priority for them.

Their initial purchase requirements are based on the security offered by traditional office buildings in the city centre, of medium volume and with good-quality leases. However, the lack of quality supply that fulfils these requirements has led them to begin to take on greater risk.

Private investors are beginning to analyse investment alternatives in new business areas like 22@ and Plaza Europa, with a limited amount of risk in terms of lease.

This last point is particularly noteworthy, as in 2009 they were not carrying out transactions with lease risk.

We expect private investors to continue to be very active throughout the rest of the year, as the great majority have not yet acquired assets. The significant activity being seen from this kind of investor is evidenced by the major purchases of landmark assets in Barcelona that have taken place during this second quarter.

Some investors have begun to show an interest in buildings which require asset management, which allows for an increase in their value.

Likewise, investors are no longer ruling out assets which are currently generating rental income and which will need renovation or refurbishment in the medium term to maximise rental levels when leasing to new tenants.

We expect institutional funds to make their first significant purchase in the 18

second half of the year with Diagonal 640.

Despite the fact that these buyers are now more present than they have been in the past two years, they continue to be unable to close transactions, as their purchase requirements are more restrictive than those of their private counterparts and they are therefore more risk-averse.

Funds with a more opportunistic profile have been able to make purchases in 2010 due to return criteria, which is still far from the high expectations of the large majority of sellers.

Supply During the second quarter there continued to a lack of quality assets for sale which fulfil the acquisition requirements of investors that currently have liquidity. This situation is in contrast with the high number of buildings for sale that are poorly located, are unoccupied or have poor leases.

On the other hand, there are still a considerable number of offices for sale which cannot find buyers due to their high prices, despite the fact they fulfil the majority of current buyers' requirements.

With regard to transactions that are currently in various phases of marketing or are in the exclusivity period, it is worth highlighting the sale of Diagonal 640, owned by Realia, which may become the largest traditional investment transaction of the year.

The approximate value of the transaction will be around €150 million. The size of the transaction indicates that the buyer will be a fund, quite possibly an international one.

We also expect to see a transaction for one of Barcelona's landmark buildings in

Q3, likely to involve a private buyer, given the specifications of the building.

The sale of bank branch portfolios through sale & leaseback transactions will continue throughout the year, as was the case in 2009, although the institutions that carry out these transactions are larger than before.

Elsewhere, the role of financial institutions in the process of divestment in companies which have elevated debt will continue to be important.

The market, in general, is still a long way off the prices expected by financial institutions, which means no transactions will take place.

Transactions In Q2, investment volume for Barcelona office buildings reached €168 million.

One of the most significant transactions in terms of volume this quarter was the sale of Torre Zenit, to Werfen Group, owned by Banif and located in Plaza Europa, for €65 million.

Half of the building will be used as corporate headquarters and the rest will be marketed for leasing.

Other significant transactions include the sale of Diagonal 123, owned by Hines, to the Bernat family and the purchase by Mango of the former headquarters of Banco Sabadell at Paseo de Gracia, 36.

It is worth highlighting that, apart from one transaction closed in the prime area Paseo de Gracia 36 -, all remaining transactions took place in the secondary area, such as 22@ and Plaza Europa-Gran Vía Sur.

On··Point

Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2Q. 2010

Barcelona Accumulated Investment Volume by Vendor and Purchaser Origin

Purchaser

Vendor 9%

91%

Cross-border

100%

Domestic

Global

Barcelona 1-2Q 2010 Total : 401 M € S ource: Jones Lang LaSalle Q2 2010

Main transactions in Barcelona

Yield levels

Trends

Private investors' appetite for purchases has meant we have started to see a slight downward trend in yield levels in the best parts of the city. As we noted last quarter, minimum yield levels for the best buildings located in Barcelona's prime area stand at 6%.

The sale processes currently underway lead us to believe that the investment figures for 2010 will be over €600 million, higher than the initial forecast we gave at the beginning of the year. Institutional investors will continue to watch the market, waiting for the right moment to enter.

This downward pressure is also starting to be felt in other parts of the city. The CBD currently presents yield levels between 6.25% and 6.75%. In the secondary area, where we have seen major transactions, yield levels stand at between 6.75% and 7.5%, despite the fact that Diagonal 123 was sold below these levels due to the seller's particular needs.

The trend we have seen in recent quarters will therefore continue throughout the rest of this year: private investors will continue to be the main players.

Investors are being tough on yield levels in the periphery, where these remain at 8%8.75%, and this number may be slightly lower at times.

Yield levels are starting to decrease slightly in the best locations and assets and we believe that this trend - should it continue - will be very moderate.

The main concern for investors will once again be a drop in rental levels.

Diagonal, 123 Barcelona

This is still the key factor when it comes to decision-making. We anticipate that rental levels will stop falling over the course of this year, which a significant number of investors will consider to be an opportunity as the cycle evolves.

Finally, it is worth highlighting that purchases in secondary areas will increase significantly. This will be driven mainly by the relaxation of investors' requirements in terms of location, due to the lack of quality opportunities in the city centre.

Torre Zenit Barcelona

19

On·Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009

Edificios Emblemáticos en Comercialización

20

Madrid

Barcelona

Avenida de Burgos, 89 Ciudad Empresarial Adequa 32.940 m² de oficinas, distribuidos en 3 edificios Fachada A1, plantas diáfanas y modulables con disponibilidad inmediata.

Torre Realia BCN Edificio emblemático en Plaza Europa.

Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²

Tripark Business Sense José Echegaray 6, Parque Empresarial de las Rozas 32.427 m² de oficinas distribuidos en 3 edifcios Plantas diáfanas y modulables a partir de 2.460 m²

Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana 24.000 m² de oficinas en 18 plantas Plantas diáfanas y modulables de 1.350 m²

Serrano, 49 2.424 m² en un edificio Exclusivo de Oficinas Plantas diáfanas y muy luminosas.

Distrito 38 Parque empresarial urbano en Paseo de la Zona Franca Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m² Plantas diáfanas hasta 3.500 m²

M á s p r o d u c t o d i s p o n i b l e e n w w w. j o n e s l a n g l a s a l l e . e s

Oficinas

Inversión

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Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

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