3T 2010 Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona

on¡point

3Âş trimestre 2010 3rd Quarter 2010

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report

Informe del Mercado de Oficinas Madrid, Barcelona y Valencia 3Âş Trimestre 2010

Office Market Report Madrid, Barcelona & Valencia 3rd Quarter 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Contexto Económico Después de unos años de profunda recesión, el crecimiento del PIB mundial se va acercando a las tasas pre-crisis. El FMI estima un 4,8% para 2010 y un 4,2% para 2011.

PIB Anual F

8 6 4 2

En concreto, España se situará en el 0.7% según citado organismo. Sin embargo, los indicadores no han ido mostrando creciente estabilidad, sino que han venido marcados por los vaivenes en la actividad, llegando incluso a amenazar con recaídas; el crecimiento de los datos estimados de consumo e inversión es moderado, con expectativas de debilidad para el año que viene, por lo que el Banco Central Europeo sigue manteniendo sus medidas excepcionales sobre el crédito y la liquidez.

0 -2

1974

1978

1982

1986

1990

-4

La Comisión Europea insistió en que la economía española sufriría un ligero retroceso durante el tercer trimestre de este año, a causa de la subida del impuesto sobre el valor añadido (IVA), el debilitamiento del consumo privado y la caída de las ventas de coches.

El incremento del IVA a partir del 1 de Julio contribuyó a un mayor dinamismo del consumo de las familias y de inversión en bienes de equipo, anticipando las compras de manera sustancial, subiendo el gasto en bienes de consumo duraderos en más del 13% respecto del segundo trimestre de 2009.

Por su parte, la deuda pública española en porcentaje del PIB se mantuvo en niveles relativamente bajos en 2009, con

IPC y tipos de interés

Ti pos de I nteres c/p

16

1998

2002

2006

2010

2014

2018

Fuente: Global Insight, Octubre 2010

alrededor del 80% de la media de la UEM. Durante los primeros ocho meses de 2010, la notable reducción del déficit público ha ayudado a que en los mercados de deuda pública internacionales haya una cada vez más clara diferenciación con los otros países Europeos que siguen sufriendo, como Irlanda y Portugal.

Por su parte, España se situó en ese momento en 176,19 puntos básicos, frente al récord de más de 220. Así, los riesgos financieros derivados de la deuda soberana, incrementó el riesgo de mercado absorbiendo la liquidez de la economía europea.

%

1994

-6

La crisis griega no ha hecho más que añadir más incertidumbres y falta de confianza a la economía. La prima de riesgo de Irlanda se disparó en septiembre hasta un diferencial entre el bono a 10 años (6,48%) y el alemán al mismo plazo de 401 puntos básicos, contagiando a Portugal, con un repunte de 392 puntos básicos.

p

Spain

10

Esta coyuntura favorece enormemente las exportaciones europeas, ayudando al alcanzar tasas positivas del PIB en casi todos los países europeos salvo Grecia y Portugal.

y

EU: European Union

%

F

IPC

14 12 10

Sin embargo, parece que no está teniendo un gran impacto sobre el empleo, con una evolución similar a la del trimestre anterior – en agosto el número total de afiliados a la Seguridad Social llegó hasta los 17,7 millones que, junto con unos datos de confianza de empresas y consumidores mejores de lo esperado, contribuyen a aumentar ligeramente la previsión de crecimiento para este tercer trimestre del año.

Uno de los grandes impactos positivos en España han sido los llamados tests de estrés de la banca, pruebas mucho más severas y transparentes que en el resto de Europa y que demuestran la solidez del sistema financiero del país.

Estos tests llevados a cabo en julio, muestran cómo todos los bancos españoles mantendrían un nivel mínimo de capital de primera calidad en el peor escenario económico. Respecto de las cajas, sólo cuatro grupos de cajas y CajaSur requerirían aportaciones de capital.

A principios del 2010 ya se estaba comentando que lo peor de la crisis ya había pasado. Centrándonos en los indicadores y las previsiones de organismos nacionales e internacionales, parece que, efectivamente, hemos llegado al fondo.

8

Sin embargo, la incertidumbre que está presente en todos los mercados sigue a la espera de medidas económicas que sustenten la expansión.

6 4 2 0 -2 1991 Q2

19 94 Q1

1996 Q 4

1 999 Q3

2002 Q 2

2 005 Q1

2007 Q 4

2010 Q 3

201 3 Q 2

F uent e: G lobal Insight, Octubre 2010

Las previsiones del PIB para el 2010 están entre el -0.9% y el -0.2% (algún organismo llega hasta el 1%), mientras que ya para el 2011 se ve ligera mejoría.

1

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Oficinas Madrid Madrid porMadrid Zonas por Zonas 3º trimestre

2º trimestre

CB D S ecundaria P eriferia S atéli te

28,09%

€ /m²/ mes

€ /m²/ mes

15,25 – 27,25

16,00 - 28,00 11,25 – 18,00

11,00 – 17,50

11,59%

8,50 – 17,00

8,25 – 16,75

5,75 - 12,00

5,50 - 12,00 8,40%

Stock Total 14.667.266 m²

Stock Total 14.593.880 m² 4,39% Rivas Va ciamadri d

Tasa de Disponibilidad 9,61%

Tasa de Disponibilidad 10,21% Fuent e: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

F uent e: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

Rentas

Oferta

Demanda

Las rentas en el mercado de oficinas de Madrid han seguido disminuyendo este tercer trimestre de 2010 en todas las zonas, de manera moderada, pero sostenida a pesar de que existen productos prime tanto en CBD como en Satélite que han concitado un gran interés por parte de los arrendatarios, que han estado dispuestos a alquilar con cierta facilidad a los precios máximos.

La oferta continúa aumentando en todas las zonas debido a la salida al mercado de producto mayoritariamente de segunda mano que dejan las empresas que se trasladan a otras zonas o que reducen espacio.

La demanda que ha aparecido en el mercado durante este trimestre ha sido bastante limitada, con un volumen bajo de grandes demandantes, en parte porque estos meses han coincidido con el periodo estival, y en parte por una tendencia experimentada desde la primavera de una cierta atonía en la gran demanda que viene sucediendo desde hace año y medio.

Pese a ello, es cierto que se ha seguido practicando una política de incentivos en carencia u otro tipo de ayudas muy fuerte a la hora de atraer su atención.

Pese al mencionado descenso generalizado de rentas, los productos prime de la zona Satélite no han variado en rentas y se mantienen en el precio máximo de 12 €, ya que están ubicados en un cluster muy especial, como es la zona de Las Rozas, con un volumen razonable de demanda.

Así pues, la variación trimestral de las rentas prime en todas las zonas ha sido moderada, no disminuyendo más allá del 3%.

Se ha finalizado algún proyecto de nueva construcción pero en mucha menor medida que en los trimestres anteriores.

Fruto de esta reducción de la oferta nueva, el aumento de la disponibilidad ha sido inferior al de los dos trimestres anteriores de este año y un 50% menor a lo que se incrementó la disponibilidad en el mismo trimestre del 2009.

Pese a este dato de mejoría, la oferta disponible ha superado ya ligeramente la barrera del 10% del stock total. La disponibilidad de producto High-Tech se mantiene prácticamente en equilibrio, con muy pocas transacciones y poca salida al mercado de producto nuevo. En su conjunto, la oferta ha aumentado en casi 100.000 m² este trimestre, un incremento algo mayor al 5% con respecto al trimestre anterior.

Contratación Anual

Sin embargo, sí se ha visto un mayor interés por parte de las grandes corporaciones en obtener información sobre opciones para posibles sedes a medio plazo. Entendemos que es fruto de una cierta percepción de que los precios que se podrían obtener en estos momentos empiezan a tener un signo de oportunidad.

No obstante, hemos de tomar este fenómeno con cierta precaución, ya que en el mejor escenario serían posibles contrataciones para dentro de varios trimestres y con un gran nivel de volatilidad.

Contratación Trimestral En '000 m²

En '000 m²

200

900

180

800

160

700

140

600

120

500 329

80

300

60

200

40

100

20 0

0 2002

2003 Alquiler

2004

2005 Pre-alquiler

2006

2007

2008

Ocupacion Propia

2009

1-3Q 2010

High-Tech

Fuente: Jones Lang LaSalle 3º Trim 2010

2

81

100

400

2Q 2 007

3Q 2007

4Q 2007

Alq uiler

1Q 2008

2Q 2008

3Q 2008

4Q 2008

Pre-alq uiler

1Q 200 9

2Q 200 9

3Q 2009

4Q 2009

O cu pacion Pro pia

1Q 2010

2Q 2010

3Q 2010

High- Tech

Fuente: Jones Lang LaS alle 3º Trim 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Oferta Futura

Renta Prime y Disponiblidad Disponibilidad en '000 m²

Renta prime en €/m²/mes 50

2.000

En '000 m²

High-Te ch

400

Prealquilado Ocupación propia

350

40

1.600

Especulativo

300 Edif Terminados High-Tech

250

30

1.200

27,25 € 800

20

400

10

Edif Terminados oficina s

200 150

1.498

100

0 1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2 008

50 0 2006

0

2007

2008

2009

2.010

2.011

2012

2013

Fuent e: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

3Q 2 010

Fuent e: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

Operaciones en Madrid del último trimestre

Transacciones

Tendencias

Durante este trimestre, se han contratado más metros que en cada uno de los tres primeros trimestres del año 2009.

El que se haya reducido ligeramente el tamaño de las demandas con respecto a los primeros meses del año, implicará probablemente una tendencia continuista en el volumen de contratación para el último trimestre del año, si bien la cifra final de 2010 va a resultar claramente más alta que la de 2009.

El volumen de contratación ha sido un 60% por ciento más alta que en el mismo periodo del año anterior. Viene dado por un mayor número de operaciones de gran tamaño.

Sin embargo, el volumen de espacio contratado ha sido inferior que durante el primer trimestre de 2010 y muy por debajo del segundo trimestre.

Esto no ha sido fruto tanto de un descenso en el número de operaciones (que ha sido muy similar a las del primer trimestre del 2010 aunque sí inferior a las de segundo trimestre), como más directamente achacable a la reducción en el tamaño de las operaciones de mayor volumen.

Cabe destacar que no han existido operaciones de más de 6.000 m² durante este periodo, a diferencia de las seis operaciones del trimestre pasado y de las dos en el primer trimestre.

A día de hoy, con sólo tres trimestres transcurridos, ésta ya es ligeramente mayor a todo el conjunto de 2009. Los precios seguirán ajustándose ligeramente en los próximos meses, pero es previsible que de una manera cada vez más moderada en las zonas más demandadas, al haberse reducido de forma drástica la salida de oferta de nueva construcción.

Este hecho de la reducción significativa de nuevos proyectos, si la demanda se mantiene estable o incluso se incrementa por la concreción del renovado interés que hemos mencionado de algunas corporaciones por estudiar alternativas futuras, contribuirá decisivamente a una muy probable estabilización en las rentas a lo largo de 2011.

LG Electronics Playa las Américas, 2 5.500 m²

Hertz Jacinto Benavente 2, Tripark Business Sense 1.932 m²

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Disponibilidad High -Tech 21%

Jones Day Paseo Recoletos, 37 1.910 m²

Contratación High-Tech 6%

CBD 21%

CBD 30%

Satelite 19% Secundaria 9% Sat elite 20%

Perif eria 29%

Secundaria 12%

Periferia 33%

Total: 1.900.030 m²

Total: 80.610 m²

Fuente: Jones Lang LaSalle 3º T ri m 2010

Fuent e: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

Sitel Ibérica Impresores, 20 1.452 m²

3

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Inversión Madrid Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

Bruselas

6

Barcelona Rotte rdam

5,75

Madrid Amste rdam Milan Hamburgo Frank furt Paris Londres 0

1

2

3

4

5

6

7

F uent e: Jones Lang LaS alle 3º Trim 2010

Demanda

Oferta

La principal demanda se mantiene muy centrada en el CBD y la zona Prime de Madrid. Los inversores privados siguen muy activos y previsiblemente cerrarán alguna operación más antes de final de año, si bien la percepción del mercado es que empieza a disminuir el número de inversores con capacidad de invertir.

La principal oferta de productos en inversión se centra en:

Los inversores institucionales están cada vez más activos y algunos están en disposición de aceptar oportunidades con rentabilidades más ajustadas debido, principalmente, a la alta disposición de liquidez y a la falta de producto. Este hecho, unido a una perspectiva de recuperación del mercado de alquileres a medio plazo, hace que ciertos fondos puedan realizar inversiones en edificios multiarrendatarios e incluso con cierta disponibilidad, algo que no era posible hace unos meses. Las zonas con más preferencias de inversión se mantienen desde el CBD y el centro hasta zonas más secundarias y periféricas pero consolidadas.

El último grupo de edificios tienen también sus interesados, si bien está siendo más difícil concretar las operaciones una vez que es necesario que se ajusten considerablemente los precios y que encuentren financiación.

• Sale & Leasebacks, que continuarán generando transacciones en los próximos meses • Edificios situados en el CBD

En cualquier caso, hemos detectado un cierto aumento de la oferta a finales de este tercer trimestre y previsiblemente veremos cómo varios edificios se acaban vendiendo antes de finales de año

• Edificios ubicados en la periferia con contratos de arrendamiento a largo plazo y arrendatarios solventes • Otros activos situados en la periferia, multiarrendatarios, en zonas no consolidadas y con contratos a corto plazo De estos 4 tipos de productos, los tres primeros son, lógicamente, los que más probabilidades tienen de encontrar un comprador a medio plazo, siempre y cuando las expectativas de precio del vendedor sean realistas.

Volumen de Inversión Total acumulada Millare s €

Ma drid

4.500

Barcelona

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500

1.0 11 1.000 500 0

2 002

20 03

2 004

20 05

20 06

20 07

20 08

20 09

1-3Q 2 010

F uent e: Jones Lang LaS alle 3º Tri m 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Volumen de inversión acumulada Rentabilidad Madrid Prime enpor ciudades origen europeas del Vendedor y del Comprador

Vendedor

Comprador 24%

76% 100%

Extranjero

Nacional

Global

Total 1-3 T. Madrid : 442,7 Millones € Fuente: Jones Lang LaS alle 3º Trim 2010

Rentabilidades

Transacciones

Tendencias

Las rentabilidad prime la situamos en este tercer trimestre en un 5,75%. El principal motivo es que el mercado sigue muy centrado en los edificios situados en las mejores zonas de Madrid, y muchos inversores, especialmente los privados pero también algunos institucionales, están en disposición de completar adquisiciones en estos niveles de rentabilidad.

En el segundo trimestre se concentraron un número importante de operaciones, por lo que en el 3er trimestre sólo podemos destacar la compra, por parte de Metroinvest, del edificio propiedad de Acciona situado en Julián Camarillo y arrendado en su totalidad al Ayuntamiento de Madrid.

Respecto a las tendencias de los próximos meses, mantenemos algunos de los puntos adelantados en trimestres anteriores e incluimos algunos nuevos:

En el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades también empiezan a experimentar una tendencia a la baja, si bien de manera más suave que en el CBD.

• La situación arrendaticia de los edificios sigue siendo el punto clave en el análisis de las inversiones.

• Los inversores privados seguirán muy activos y aceptando rentabilidades muy ajustadas.

El volúmen de la operación es de aproximadamente 45 millones de euros.

No obstante, ya podemos adelantar que en el 4º trimestre deberían cerrarse varias operaciones que están actualmente en el mercado.

• Sigue existiendo una alta liquidez en los mercados internacionales pendiente de invertir que podría empezar a concretarse en nuestro país a finales de 2010 y primeros de 2011.

• La financiación seguirá centrándose en operaciones muy seguras.

• Los inversores mantendrán su disposición para invertir en zonas secundarias y periféricas muy consolidadas.

• Las rentabilidades mantendrán su tendencia a la baja.

• Seguirán saliendo a mercado operaciones de sale&leaseback de empresas, pero también otros productos de oficinas más tradicionales tipo multiarrendatarios.

Q3 2010

Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo de Jones Lang LaSalle

Not e • Th is diag ra m illust rat es wh ere Jone s La ng LaSa le estim ate ea ch pr ime off ic e m arke t is with in its individ ual r en tal cycle as a t e nd o f Sep tem ber 201 0 • Ma rket s can mo ve a rou nd t he c ol ck a t diff ere nt spee ds a nd dire ctions • Th e d ai gra m is a co nven ient me thod of com par ing the re al tive p ositio n o f ma rke ts in t heir re ntal cycle • Th eir p ositio n is n ot n ece ssarily r ep rese nta tive o f inves tme nt o r de velop me nt m ar ket p ros pects .

• Th eir p ositio n r efer s to Prime Fa ce Re nta l Value s

Rental Growth Slowing

Rents Falli ng

Rental Growth Accelerati ng

Rents Bottoming Out

Madr id Bar celona, Luxe mbour g Hamburg, Athens

London C ity, London West End Moscow Dusseldorf Oslo, Pa ris, Stock holm Be rlin, Helsink i, Istanbul, Kie v, Lyon, Munich, War saw

Buda pes t, Edinburgh, Rom e Bucha rest, B rus sels, Frankfurt, Lisbon, Stuttgart Am sterdam, Copenhage n, D ublin, Prague Mila n Gene va, St. Peter sburg

Source: Jones Lang LaSalle IP , O ct ober 2010

5

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Oficinas Barcelona Barcelona porporZonas Barcelona Zonas 2º trimestre €/m²/ mes

15,50 - 20,00

- 17,50

7,00

- 11,00

€/m²/ mes

15,00 - 19,50

21,49 % S ant Just Desvern S ant Joan Despi

12,00 - 17,00 9,50

3º trimestre

Baricent ro P. T.Vallés

Sant Cugat

A vd a .

12,00 - 16,75 Di ag o n a l

7,28 %

Ronda de Dalt

9,50

- 17,25

7,00

- 10,50

9,27 %

Stock Total 5.745.870 m²

Stock Total 5.817.446 m²

Mas Blau

17,53 %

Tasa de Disponibilidad 12,96%

Zona Franca

Prime CBD S ecundaria Periferia

Tasa de Disponibilidad 13,55% F uent e: Jones Lang LaS al le 3º Trim 2010

F uent e: Jones Lang LaS al le 2º Trim 2010

Los Precios

La Oferta

La Demanda

Los precios de alquiler han descendido ligeramente en todas las zonas, tal y como viene siendo habitual desde hace dos años. Así, en la zona Prime, las rentas descienden la barrera de los 20 euros, situándose concretamente en 19,50 €/m²/mes, lo que supone una bajada respecto al trimestre anterior del 2,5% y un descenso acumulado en lo que va de año de más del 7%.

La tasa de disponibilidad media de oficinas en Barcelona ha ascendido más de medio punto, situándose en el 13,55%. Es especialmente relevante la tasa de disponibilidad en la zona Prime, que comprende el Eje Paseo de Gracia Diagonal, que ya se acerca al 10%, cifras que no se registraban desde 1992.

Esto es el resultado de que algunas compañías importantes están trasladando sus sedes desde el centro de la ciudad a zonas secundarias en un intento de ahorrar costes y disponer de edificios de última generación y mucha imagen corporativa.

Respecto a la demanda, el informe de Jones Lang LaSalle destaca que durante el último trimestre se han producido 100 operaciones . De éstas, el 52% han sido operaciones de menos de 300 m² y el 32% de más de 600.

En el resto de zonas, las rentas máximas se sitúan en CBD en 16,75 €/m²/mes, en Secundaria en 17,25 €/m²/mes y en la zona Periferia en 10,50 €/m²/mes.

Los propietarios continúan haciendo concesiones muy interesantes para atraer a la gran demanda. En la zona Prime, conscientes de la situación, ya están realizando un esfuerzo añadido tanto ofreciendo rentas atractivas como adecuando y modernizando sus edificios, en un intento de retener y captar inquilinos para sus inmuebles.

En lo que respecta a la oferta, en lo que queda de año faltan por entregar 18.000 m² especulativos, es decir, libres para alquilar, destacando Paseo de Gracia 101, que ha sido rehabilitado en su totalidad y el edificio T de Distrito 38, propiedad de Gesmadrid.

Contratación Anual Contratación por Años

En este sentido, se observa un hecho bastante atípico en el mercado de Barcelona, la ausencia de demandas para superficies intermedias de entre 300 y 600 m².

Por norma general la demanda pequeña ha preferido el centro de la ciudad (el 31% de la superficie contratada) y la demanda más grande nuevas áreas de negocio o periferia, donde se ha concentrado el 65% de la superficie contratada.

Las pequeñas empresas encuentran ahora en centro ciudad gran diversidad de espacios reducidos donde ubicarse a rentas realmente atractivas y la gran demanda prefiere trasladarse a edificios modernos de reciente construcción que suelen estar ubicadas en áreas más

Contratación trimestral Contratación por Trimestres

En ´000 m²

500 En ´000 m²

150

400 300

100 208

200

59

50

100 0

0 02

03

04

05

06

07

08

09

2010

Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Alq uiler

Alquiler

Pre-alquiler

Venta Fuente: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

6

Pre-alquiler

Vent a Fuente: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Oferta Futura

Renta Prime y Disponiblidad En ´000 m² En '000 m²

€ / m²/mes

900

27

800 22

300 250

700 600

17

200 150

500 12 400

100

300

7

50

200 2 100

0

0

2.006

-3

2.007

2.008

2.009

2.010

2.011

2.012

Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10Q2 10 Q3 10 Dispo nibilidad

Terminaciones

Renta Prime

Especulativo

Ocupacion Propia

Pre-alquil er

Fuent e: Jones Lang LaSal le 3º Trim 2010

F uent e: Jones Lang LaS alle 3º Trim 2010

Operaciones en Barcelona del último trimestre

descentralizadas y a rentas también muy competitivas

Mediacom (Grupo WPP) de 1.350 m² en Torre Realia BCN.

En este sentido las nuevas áreas emergentes han sido las preferidas por la gran demanda, principalmente Plaza Europa, 22@ y el frente marítimo.

Tendencias

La Contratación La contratación de oficinas este trimestre ha ascendido a 59.220 m², un 13% más que el trimestre anterior. El 80% de esta superficie contratada ha sido en alquiler y el 20% en compra.

En lo que llevamos de 2010 la contratación se sitúa en 208.000 m², alcanzando ya una cifra muy cercana al total registrado en 2009.

Pese a estos buenos datos de contratación, son pocas las compañías que amplían sus espacios. La mayoría dejan atrás superficies que tendrán que ser alquiladas o compradas en un futuro.

Algunas de las operaciones más destacadas este trimestre son la compra por parte de Desigual de 11.000 m² llaves en mano en Nueva Bocana, el alquiler de 3.450 m² por parte de Altran en el proyecto Illacuna en 22@, el alquiler de 2.005 m² en el edificio Afirma en Plaza Europa por parte de Vanity Fair o el alquiler por parte de

Creemos que cifra de contratación anual superará con creces las primeras previsiones y se sobrepasarán los 250.000 m², muy por encima de los 213.000 m² firmados en 2009.

En este sentido, esperamos que si la cifra de oferta futura sigue tan contenida y los niveles de contratación tan activos, la estabilización de las rentas y la tasa de disponibilidad llegarán en un futuro no demasiado lejano.

Los años 2011 y 2012 se caracterizarán por una escasez total de proyectos de oficinas, fruto de la paralización de muchos edificios actualmente en construcción. Concretamente en 2011 sólo verán la luz tres proyectos especulativos que suman 40.000 m² y en 2012 la cifra alcanza los 50.000 m², aunque parte de esta superficie puede trasladarse al año siguiente.

10.996 m² (Compra) Nueva Bocana

3.450 m² (alquiler) ILlacuna 22@

La mayoría de propietarios sólo promoverán sus inmuebles en caso de disponer previamente de un inquilino solvente.

2.005 m² (alquiler) Edificio Afirma (Plaza Europa)

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Disponibilidad

Contratación Prime 9%

CBD 20%

CBD 20%

Prime 15%

Perip hery 22%

Periph ery 35%

Second ary 43%

Secondary 36%

Total: 788.055 m² Fuente: Jones Lang LaSalle 3º T ri m 2010

Total: 59.219 m² Fuent e: Jones Lang LaSall e 3º Trim 2010

1.329 m² (alquiler) Torre Realia BCN

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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Inversión Barcelona Rentabilidad Prime Madrid

Barcelona

Bonos 10 años

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%

10

10 20

3Q 20

10 2Q

20

20

09 1Q

4Q

09 20

20 09

08

08

3Q 20 09

2Q

1Q

20

3Q

20

08

08

20 2Q

1Q 20

20

07

0%

Fuente: Jones Lang LaSalle 3º Trim 2010 B anco de España A gost o 2010

La demanda

La oferta

Aunque los inversores privados continúan siendo los protagonistas del mercado de Barcelona, la tendencia en sus preferencias está cambiando ligeramente. No están siendo tan selectivos con el producto y se denota una cierta flexibilidad debido a que no han podido encontrar el producto ideal que buscaban. Esta tipología de inversor se ha dado cuenta de que el inmueble perfecto no va a salir al mercado, por ello empiezan a plantearse adquisiciones con parámetros más abiertos.

La zona que prefieren mayoritariamente los inversores continúa siendo el centro ciudad, aunque están estudiando en detalle zonas del del 22@ y Plaza Europa.

En esta recta final de año se percibe la presión por invertir capital y veremos operaciones por parte de inversores privados y muy posiblemente también por parte de inversores internacionales debido a la alta liquidez de algunos fondos. Este hecho provocará alguna compra de activos no ideales para cubrir los volumenes de inversión anual establecidos por algunos compradores a principios de año.

Los inversores internacionales vuelven a tener en el punto de mira España. Creen que el ajuste puede estar cerca y 2011 puede ser el año del desembarco definitivo en nuestro mercado.

En este sentido, el fondo alemán Deka se ha convertido en la locomotora con la operación del año en Barcelona, adquiriendo el inmueble de Diagonal 640.

Los fondos ‘core’ siguen estando en el mercado y son realmente muy activos, pero continúan sin encontrar su producto ideal, dados los estrictos parámetros de compra que tienen.

Respecto a los fondos oportunistas, están presentando muchas ofertas pero ninguna se acaba de materializar debido a que el precio ofertado no se ajusta a las expectativas del propietario.

8

En caso de materializarse una operación en estas áreas, sin duda serían operaciones a rentabilidades y repercusiones más elevadas y evitando en lo máximo posible riesgos de comercialización. Generalmente no se plantean nada en Periferia, salvo excepciones muy concretas.

Parece que empieza a haber algo más de activos en rentabilidad en el mercado de oficinas de Barcelona. Respecto a las operaciones sale&leaseback, hemos percibido una ausencia casi total de este tipo de producto a excepción de activos que no son oficinas, como pueden ser las sucursales bancarias de algunas entidades de primer orden.

Por otra parte, existen activos en venta arrendados en zonas secundarias pero con precios no acordes a las expectativas que están marcando los compradores.

Encontramos también un alto porcentaje de edificios con contratos de alquiler firmados en la época de bonanza, es decir, a rentas superiores a las actuales.

Estos activos están en venta en el mercado con pretensiones por parte de los propietarios de capitalizar las rentas firmadas a las rentabilidades actuales.

El inversor no está dispuesto a comprar estos edificios en base a las rentas firmadas y si quiere vender su activo deberá ajustar el precio para encontrar un punto intermedio.

También estamos viendo compras de edificios, cuyo comprador natural era un inversor y que finalmente han sido adquiridos por usuarios.

Las entidades financieras siguen quedándose activos, aunque son con riesgo para el inversor como puede ser suelo o edificios a medio terminar, poco atractivos para la mayoría de inversores.

On··Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

dedor Volumen de inversión acumulada Barcelona por Origen del Vendedor y del Comprador Vendedor

Comprador

6%

94%

74% Extranjero

Nacional

Global

Total 1-3 T. Barcelona: 568 Millones € Fuente: Jones Lang LaS alle 3º Trim 2010

Las transacciones

Las rentabilidades

Tendencias

El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona alcanzó este tercer trimestre del año los 167 millones de euros, casi la misma cifra alcanzada en el trimestre anterior. Estamos ya en una cifra de inversión un 4% superior a la alcanzada en todo el 2009, cuando el volumen de inversión alcanzó los 544 millones de euros.

Este tercer trimestre del año vemos una estabilización en las rentabilidades porque hay presión compradora, pero esta presión no implica que nadie esté dispuesto a pagar por encima del mercado.

Pocos inversores están dispuestos a comprar activos de gran volumen, únicamente los fondos institucionales. Es por ello que el mercado de Barcelona seguirá caracterizándose por operaciones de volumen medio protagonizadas en su mayoría por inversores privados.

La operación más significativa este trimestre sin duda ha sido la compra por parte de Deka a Realia de Diagonal 640 por 145 millones de euros.

Una diferencia respecto al trimestre anterior es que las tres operaciones firmadas este trimestre se han producido en centro ciudad y no en nuevas áreas de negocio como venía siendo habitual.

Quizás en un futuro próximo veremos ligeras correcciones a la baja. Esto se debe a que el mercado de alquileres empieza a dar tímidos signos de recuperación: la demanda está algo más activa y se ha traducido en una mayor contratación, el ajuste en rentas continúa, pero ya a un ritmo muy lento, y aunque la tasa de disponibilidad ha crecido bastante, la oferta futura en los próximos años es prácticamente inexistente.

Así, las rentabilidades mínimas para los mejores edificios ubicados en la zona Prime de Barcelona continúan en el 6%.

El CBD entre el 6,25%-6,75% y la zona Secundaria, se sitúa en una rentabilidad del 6,75%-7,5%. La zona de Periferia se mantiene en el 8,00-8,75%.

De todos modos, hay que constatar que estas rentabilidades se refieren a activos de gran volumen. Para aquellas operaciones en Prime que no alcancen un volumen muy elevado de inversión, hasta como máximo 25-30 millones de euros, los inversores están actualmente preparados para llegar a rentabilidades del orden del 5,5%.

La alta liquidez que existe en los mercados internacionales y que está pendiente de invertirse en inmuebles de oficinas ha provocado que el volumen de inversión alcanzado en Barcelona supere ya el de 2009. Esta tendencia se plasmará aún en mayor medida durante el próximo año.

Respecto a la financiación externa, seguirá siendo muy restrictiva. En el caso de los promotores el suelo sólo puede comprarse con recursos propios y la financiación es únicamente para cubrir los gastos de la construcción, por lo que comprar suelo a crédito se ha terminado.

La reticencia de los bancos a financiar operaciones especulativas está cambiando la cultura de promoción que se tenía con anterioridad a la crisis.

Operaciones en Barcelona del último trimestre

Diagonal, 640 Barcelona

9

On·Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Oficinas Valencia esta zona, marca una clara tendencia de las empresas a buscar espacio en zona CBD. El reajuste de rentas, ha permitido que las empresas puedan optar a establecer sus sedes en edificios emblemáticos con condiciones excelentes.

Valencia por Zonas

3º trimestre 24.00

CBD Secundaria P erif eria

€ /m²/ mes

39,86%

12,00 - 16,00 10,00 - 14,00

En la zona secundaria, la tasa de disponibilidad aumenta hasta el 19,43%, si bien hay inmuebles en esta zona donde la ocupación es absoluta o muy alta. Esto sucede sobretodo, en los inmuebles situados en los ejes de Cortes Valencianas, Paseo de la Alameda/ Avenida de Francia y Avenida de Aragón, áreas muy demandadas por las empresas después de la zona CBD.

6,00 - 10,00 Stock Total 635.036 m²

7, 67% 19,43%

Tasa de Disponibilidad 17,23%

La disponibilidad en zona Periferia, marca un valor mayor debido a que existen desarrollos con un gran número de metros cuadrados de oficina.

Fuente: Jones Lang LaSall e 3 er Trim 2010

Los precios

calidad del inmueble, siendo aquellos inmuebles exclusivos de última tecnología y que ofrecen mayores servicios a sus arrendatarios, donde la renta solicitada es mayor.

Las rentas de oficinas en Valencia, han sufrido un ajuste, intentando captar la escasa demanda existente en el mercado.

Es difícil hablar de rentas o precios medios, ya que en cada negociación se pueden establecer condiciones particulares para cada demanda. Las rentas, de media, han sufrido una ajuste “oficial” entre un 10 y un 15%, aunque esta cifra llega a ser mayor en algunos casos de operaciones cerradas, donde el demandante de espacio ha conseguido condiciones mejores que las que inicialmente se lanzaban al mercado, muchas veces traducidas tanto en ajuste de rentas, carencias, plazas de parking o incluso participación en los costes de adecuación de los espacios.

La renta máxima de la zona CBD está en los 16 €/m2/mes de salida, mientras que en la secundaria la renta máxima está en los 14 €/m2/mes de salida. La diferencia entre rentas máximas y mínimas, se debe normalmente a la

Durante los próximos meses, la tendencia en las rentas será la de mantener estos valores, dejando en manos de cada arrendador, las posibles compensaciones que quiera dar al nuevo usuario de espacio, pero siempre a nivel individual, manteniendo los parámetros en estos niveles. A mayor superficie, mayor periodo de obligado cumplimiento y mayor prestigio de la firma, mejores condiciones se pueden obtener.

La oferta Del stock total del mercado de oficinas en Valencia, cifrado actualmente en algo más de 630.000 m2, la tasa de disponibilidad total es de un 17,23%.

Este ratio disminuye significativamente en la zona CBD, donde la disponibilidad actual se fija en un 7,67%. Si tenemos en cuenta que el mayor número de metros cuadrados de oficinas está en

Stock

Respecto a la oferta futura, la zona que más metros aportará al mercado es la periferia, donde hay inmuebles finalizados a la espera de la licencia ambiental y de actividad que se computarán a partir de ese hito.

La demanda La demanda durante el 2010 ha experimentado una ligera mejora respecto al año pasado, pero se mantiene a niveles bajos. Se han realizado muchas operaciones de cambio de ubicación de un inmueble a otro por parte de las empresas, lo que significa que afecta a los niveles de ocupación dentro de los inmuebles, pero no se ha visto acompañada de la solicitud de espacio de nuevas empresas, lo que hubiera supuesto una mayor contratación.

La demanda de espacios en alquiler es mayor que la de venta. La demanda media oscila entre los 100 y 200 m², Stock por Zonas

En ´000 m²

F

Secun daria 35%

600

400 CBD 48%

200

0 2.000

2 .001

2.002

2 .003

2 .004

2.005

2 .006

2.007

2.008

2 .009

2.010

Fuente: Jones Lang LaSalle

10

Periferia 17%

3 er

2 .011

Trim 2010

Total: 635.036 m² F uent e: Jones Lang LaSal le 3e r Trim 2010

On·Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

0

Terminaciones y Oferta Futura

Stock y Disponibilidad por Zonas En ´0 00 m² M illare s

stoc k en m²

Ta sa de Disponibilidad en %

8 00

5 0,00 %

F

70 60

39 ,8 6% 4 0,00 % 6 00

50 3 0,00 %

4 00

1 9,43 % 17 ,2 3%

2 00

2 0,00 %

40 30 20

7,67 %

1 0,00 %

10 0

0 ,0 0% CB D

Sec unda ria

Per ife ria

Total

0 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011

Fuent e: Jones Lang LaS alle 3 er T ri m 2010

procedentes en alto número de la reducción de espacio por parte de los usuarios. Dicho esto, hay que destacar que se han firmado operaciones de alquiler de oficinas de más de 1.000 m2 durante el 2ºQ 2010, correspondientes a cambios de ubicación. Existe una demanda de superficie inferior a los 100 m2, que se están viendo satisfecha, además de por inmuebles muy modulables, por los centros de negocio, que también proporcionan el máximo de flexibilidad a sus usuarios.

Fuente: Jones Lang LaS alle 3 er Trim 2010

se puede ampliar o disminuir superficie de una manera más ágil.

De manera extraordinaria, actualmente hay empresas que están analizando la compra de algún activo para uso propio, aprovechando la circunstancia de ajuste de precios.

Inversión

Respecto a la venta, las operaciones han sido muy escasas y con ajustes mayores en los precios de venta que los que se han producido en el caso de las rentas.

A pesar de ello, la compra de oficinas se ha visto relegada a un número mínimo de operaciones.

Existen pocas operaciones en rentabilidad debido a que mercados más estables, como Madrid y Barcelona, han sabido ajustar sus mercados de inversión inmobiliaria más rápidamente a la situación económica de lo que ha pasado en Valencia. Hay inversores, sobre todo locales, que buscan operaciones en rentabilidad, pero están encontrando activos para analizar más interesantes en estas dos ciudades.

La incertidumbre de las empresas respecto al futuro, supone posibles variaciones respecto a puntos como la plantilla contratada, lo que hace más cómodo la alternativa del alquiler, donde

La rentabilidad mínima exigida estaría sobre el 6% en inmuebles prime, con multi-inquilinos y contratos de un mínimo de dos/tres años de obligado cumplimiento por cumplir. El estado de

Disponiblidad por Zonas Trimestral

conservación de los inmuebles, así como la eficiencia energética de los mismos, son puntos cada vez más tenidos en cuenta por los inversores.

Tendencia La evolución de los primeros meses del año, parece indicar cierta tendencia a la recuperación de la demanda de mayor metraje del que existe actualmente, manteniendo las rentas en los niveles actuales, aunque la demanda seguirá estando en niveles bajos.

Moderación en la salida de nuevos proyectos o reconversiones de edificios, excepto alguna compra que se pueda ver en el mercado, generalmente para uso propio.

Existen pocos activos que cumplan los requisitos solicitados por los inversores, no obstante antes de la finalización de este año es posible que se produzca alguna operación de venta en rentabilidad de algún inmueble de oficinas.

Operaciones en Valencia del último trimestre

3t 2010

C BD 21% Pe riferia 39% S ecundaria 40 %

Alquiler Ciudad Ros Casares Fuente: Jones Lang LaS alle 3 er Trim 2010

11

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Economic context GDP Anual F EU: European Union

%

Spain

10 8 6 4 2 0 -2

1974

1978

1982

1986

1990

1994

1998

2002

2006

-4

2010

2014

2018

Source: Global I nsight , O ct 2010

-6

After a number of years of severe recession, growth in global GDP is now beginning to reach pre-crisis levels. The IMF forecasts 4.8% growth for 2010 and 4.2% for 2011. This situation is hugely favourable for European exports and has helped achieve positive GDP growth levels in all European countries except Greece and Portugal.

(6.48%) and the German equivalent. This had a knock-on effect on Portuguese bonds, with a spread of 392 basis points. At that time, Spain's spread stood at 176.19 basis points, compared to its record of over 220. Risk incurred through sovereign debt thereby increased market risk, absorbing liquidity from the European economy.

Spain's GDP growth will stand at 0.7%, according to the IMF. However, indicators have not shown increased stability, but have instead been marked by unstable activity, even threatening a double-dip scenario.

Spanish government debt as a percentage of GDP remained relatively low in 2009, at around 80% of the EMU average. During the first eight months of 2010, the significant reduction in public deficit led to increasing differentiation in international government debt markets from other European countries that are still suffering, like Ireland and Portugal.

The growth in estimated data for consumer spending and investment is moderate, with weak prospects for next year, which is why the European Central Bank is maintaining its exceptional credit and liquidity measures.

The Greek crisis has only added to uncertainty and lack of confidence in the economy. In September, Ireland's risk premium shot up to a 401 basis point spread between its 10-year bond

The European Commission reiterated that the Spanish economy would suffer a slight drop in Q3 2010 due to the IVA (VAT) hike, the fall-off in private consumer spending and the drop in car sales. The increase in Spanish VAT as of 1 July led to greater dynamism in household spending and investment in capital goods, bringing purchases forward

CPI and Interest Rates %

Interest Rate: Short Term

16

F

Consumer Price Index

14 12 10 8

However, it does not appear to be having much impact on unemployment, which is showing a similar pattern as in the previous quarter – in August, the number of people registered with the Social Security reached 17.7 million.

This, combined with better than expected business and consumer confidence figures, has contributed to the increase in growth forecasts for the third quarter of the year.

Stress tests performed in the Spanish banking industry, which were harsher and more transparent than those performed in the rest of Europe, had a very positive impact for Spain, demonstrating the solidity of the country's financial system.

These tests were carried out in July and show that all Spanish banks hold the minimum level of Tier 1 capital to withstand the worst case economic scenario. Only four groups of savings banks and Cajasur (also a savings bank) would need capital injections.

At the beginning of 2010 it was already being said that the worst of the crisis was over. Based on the indicators and the forecasts by national and international organisations, it seems that we have indeed hit rock bottom.

However, there is still uncertainty across all markets as they wait for financial measurements that underpin economic growth. GDP forecasts for 2010 are between -0.9% and -0.2% (certain organisations forecast up to 1%), whilst a slight improvement is expected in 2011.

6 4 2 0 -2 1991 Q2

substantially and leading to an increase in spending on durable consumer goods of more than 13% compared with Q2 2009.

19 94 Q1

1996 Q 4

1 999 Q3

2002 Q 2

2 005 Q1

2007 Q 4

2010 Q 3

201 3 Q 2

Source: Global I nsight, Oct 2010

13

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Madrid Offices Madrid byMadrid Submarkets Office Submarkets 2nd Q

CB D

28,09%

€ /sqm/ month

3rd Q

Secondary Periphery Satél ite

€ /m²/ month

16,00 - 28,00

15,25 – 27,25

11,25 – 18,00

11,00 – 17,50

11,59%

8,50 – 17,00

8,25 – 16,75

5,75 - 12,00

5,50 - 12,00 8,40%

Total Stock 14.593.880 m²

Total Stock 14.667.266 m² 4,39%

Vacancy Rate 9,61%

Rivas Va ciamadri d

Vacancy Rate 10,21%

S ource: Jones Lang LaS alle Q2 2010 S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Rental levels

Supply

Demand

Rental levels in the Madrid office market have continued to fall moderately but consistently in Q3 in all areas, despite the fact that there are prime products both in the CBD and the satellite area which have generated great interest from tenants, who are often prepared to lease properties at maximum prices.

Supply continues to rise in all areas due to the entry into the market of mostly second-hand product which companies are leaving as they re-locate to other areas or downsize. New construction projects have been finalised, but far fewer than in previous quarters.

The demand this quarter has been fairly limited, with few large-scale requests , partly because these months coincided with the summer period, and partly due to the lethargy we've been seeing since the Spring in the large-scale demand category that has been present for the last year and a half. However, there has been greater interest from large corporations in obtaining information on options for possible head offices in the medium term.

However, it is true that there has been a strong policy of incentives in the form of rent-free periods and other kinds of aid to attract tenants' attention.

Despite the general decrease in rental levels, prime products in the satellite area have not varied in terms of rental levels and remain at a maximum level of €12, as they are located in a very attractive area – such as Las Rozas with a reasonable level of demand.

The quarterly change in prime rental levels has therefore been moderate, with a decrease of no more than 3%.

As a result of this reduction in new supply, the increase in the vacancy rate was less pronounced than in the first two quarters of the year and was 50% less than the increase in availability seen in Q3 2009.

Despite this improvement, available space as a percentage of total office stock has now slightly surpassed 10%.

The availability of high-tech product has remained practically stable, with few transactions taking place and limited new product coming onto the market. Total supply has increased by almost 100,000 m² this quarter, up slightly more than 5% on last quarter.

Take up Years

We believe this is due to a certain perception that rental levels that could be obtained at present are starting to look like a good opportunity. However, we must remain cautious regarding this development, as in the best case these potential transactions would not take place for several quarters and would involve major volatility.

Take up by Quarters In '000 m²

In '000 m²

200

900

180

800

160

700

140

600

120

500

100

400

329

300

60

200

40

100

20

0

0 2002

2003 Leasing

2004

2005 Pre-letting

2006

2007

2008

Owne Occupation

2009

1-3Q 2010

High-Tech

Source: Jones Lang LaSal le Q3 2010

14

81

80

2Q 2 007

3Q 2007

4Q 2007

Leasing

1Q 2008

2Q 2008

3Q 2008

4Q 200 8

Pre-letting

1Q 200 9

2Q 2009

3Q 2 009

4Q 2009

Owne Occu pation

1Q 2010

2Q 2010

3Q 2010

High -Tech

Source: Jones Lang LaSall e Q 3 2010

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010 Future Supply

Prime Rent and Vacancy Va cancy in '000 m²

Prime rent in €/m²/m onth

2.000

50

In '000 m²

High-Tech

400

1.600

40

Pre-letting Owner Occupation

350

Spec ulative

300

High-tech Completions

1.200

30 27,25 €

800

20

400

10

250

Office Completions

200 150

1.498

100

0 1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2 008

50 0 2006

0

2007

2008

2009

2.010

2.011

2012

2013

S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

3Q 2 010

Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010

Madrid Main Occupier Transactions

Transactions

Trends

During this quarter, more space has been taken up than in each of the first three quarters of 2009. The take-up volume increased 60% year on year, thanks to a higher number of large-scale transactions.

The fact that the size of demand has dropped slightly compared with the first part of the year will probably result in a continuing downward trend in take-up volume in the final quarter of the year, though the overall figure for 2010 will be significantly higher than the 2009 figure.

However, the volume of space taken up was lower than in Q1 2010 and far lower than in Q2 2010. This is not so much due to a drop in the number of transactions - which was very similar in Q1, though it was lower than the number seen in Q2 -, as to a drop in the size of large-scale transactions.

It should be noted that no transactions of over 6,000 m² have taken place during this period, compared with six transactions of this size in Q2 and two in Q1.

At the present time, just three quarters into the year, the figure for 2010 is already slightly higher than the total for 2009.

Rental levels will continue to fall slightly in the coming months but this downward trend is likely to be increasingly moderate in the most areas of highest demand, as the entry of newly built supply to the market has dropped drastically.

If demand remained stable, or even increased due to the realisation of the aforementioned interest from large corporations studying future head offices, this significant drop in new projects coming onto the market will contribute considerably to a likely stabilisation of rental levels in the course of 2011.

Availability and Take up by Submarkets

Availability High -Tech 21%

LG Electronics Playa las Américas, 2 5.500 m²

Hertz Jacinto Benavente 2, Tripark Business Sense 1.932 m²

Jones Day Paseo Recoletos, 37 1.910 m²

Take up High-Tech 6%

CBD 21%

CBD 30%

Satellite 19% Seco ndary 9% Sat ellit e 20%

Periph ery 29%

Total: 1.900.030 m² S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Secondary 12%

Periphery 33%

Total: 80.610 m² S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Sitel Ibérica Impresores, 20 1.452 m²

15

On·Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Madrid Investment Prime Yields in Major European Cities

Bruselas

6

Barcelona Rotte rdam

5,75

Madrid Amste rdam Milan Hamburgo Frank furt Paris Londres 0

1

2

3

4

5

6

7

S ource: Jones Lang LaSalle Q3 2010

Demand

Supply

Demand continues to be very focused on Madrid's CBD and prime area. Private investors are still very active and may close further transactions before the end of the year, although the general perception is that the number of investors with investment capacity is beginning to fall.

The majority of available supply is focused around:

Institutional investors are increasingly active and some are prepared to accept opportunities with tighter yield levels, mainly due to the high level of liquidity and the lack of available product.

Combined with the forecasts of a recovery in the rental market in the medium term, this is leading certain funds to invest in buildings with multiple tenants and even with a certain level of vacancy, which was impossible a few months ago.

There are buyers interested in the fourth kind of property as well, though transactions are less likely to be finalised as prices would have to be lowered significantly and there can be difficulties to secure financing. In any case, we have noticed a certain increase in supply at the end of this quarter and we expect to see a number of buildings sold by the end of the year.

• Sale & leasebacks, which will continue to generate transactions in the coming months • Buildings located in the CBD • Buildings located in the periphery with credit-worthy tenants on long-term leases • Other assets in non-established periphery areas with multiple tenants on short-term leases.

Of these four kinds of property, the first three obviously have the best chance of finding a buyer in the medium term, provided that the seller's price expectations are realistic.

The most popular areas for investment continue to be the CBD and the centre as well as well-established secondary and periphery areas.

Total Investment Volume '00 0 € 4.500

Ma drid

Barcelona

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500

1.0 11 1.000 500 0

2 002

20 03

2 004

20 05

20 06

20 07

20 08

20 09

1-3Q 2 010

Source: Jones Lang LaS alle Q3 2010

16

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Madrid accumulated Rentabilidad investment Prime volume en ciudades

by Vendor europeas and Purchaser origin

Purchaser

Vendor

24%

76% 100%

Cross b Cross-border

Domestic

Global

Total 1-3Q Madrid : 442,7 M € S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Yield levels

Transactions

Trends

In the third quarter, prime yield levels stood at 5.75%. The main reason for this is that the market is still very focused on buildings in the best parts of Madrid and many investors - private investors in particular but also certain institutional investors - are prepared to carry out acquisitions at these yield levels.

A significant number of transactions took place in Q2, so for Q3 we can only highlight the acquisition by Metroinvest of Acciona's building in Julián Camarillo, which is leased in its entirety to the Madrid City Council. This transaction is worth around €45 million.

Regarding trends in the coming months, we reiterate some of the points we mentioned in previous quarters and include certain new forecasts:

However, we can report that in Q4 a number of transactions currently in the market should be finalised.

• Private investors will continue to be very active and to accept very tight yield levels.

In the rest of Madrid, yield levels are also starting to see a downward trend, although not as steep as in the CBD.

• The quality of tenants and leases will continue to be the main factor in investors' analyses.

• There is still high liquidity in foreign markets available for investment, which could begin to be felt in the Spanish market at the end of 2010 and the beginning of 2011.

• Financing will continue to be focused on very safe transactions.

• Investors will continue to be willing to invest in very well-established secondary and peripheral areas.

• Yield levels will continue to fall.

• Company sale & leaseback transactions will continue to come onto the market, as will other more traditional office products, such as multiple tenant buildings.

Jones Lang LaSalle European Property Clock Not e • Th is diag ra m illust rat es wh ere Jone s La ng LaSa le estim ate ea ch pr ime off ci e m arke t is with in its individ ual r en tal cycle as a t e nd o f Sep tem ber 201 0 • Ma rket s can mo ve a rou nd t he c ol ck a t diff ere nt spee ds a nd dire ctions • Th e d ai gra m is a co nven ient me thod of com par ing the re al tive p ositio n o f ma rke ts in t heir re ntal cycle • Th eir p ositio n is n ot n ece ssarily r ep rese nta tive o f inves tme nt o r de velop me nt m ar ket p ros pects .

• Th eir p ositio n r efer s to Prime Fa ce Re nta l Value s

Rental Growth Slowing

Rents Falli ng

Rental Growth Accelerati ng

Rents Bottoming Out

Madr id Bar celona, Luxe mbour g Hamburg, Athens Buda pes t, Edinburgh, Rom e Bucha rest, B rus sels, Frankfurt, Lisbon, Stuttgart Am sterdam, Copenhage n, D ublin, Prague

London C ity, London West End Moscow Dusseldorf Oslo, Pa ris, Stock holm Be rlin, Helsink i, Istanbul, Kie v, Lyon, Munich, War saw

Mila n Gene va, St. Peter sburg S ource: Jones Lang LaSal le I P, October 2010

17

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Barcelona Offices Barcelona

by Submarkets Barcelona Office Submarkets 2st Q €/m²/ month

3nd Q

Baricent ro P. T.Vallés

Sant Cugat

€/m²/ month

15,50 - 20,00

15,00 - 19,50

21,49 % S ant Just Desvern S ant Joan Despi

12,00 - 17,00 9,50 - 17,50 7,00

A vd a .

12,00 - 16,75 Di ag o n a l

- 11,00 7,28 %

Ronda de Dalt

Total Stock 5.745.870 m²

9,50

- 17,25

7,00

- 10,50

9,27 %

Total Stock 5.817.446 m²

Mas Blau

17,53 %

Vacancy Rate 12,96%

Zona Franca

Vacancy Rate 13,55%

Prime CBD S econdary Periphery

S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Source: Jones Lang LaSall e Q2 2010

Rental levels

Supply

Demand

Rental levels fell slightly in all areas in Q3 2010, as has been the norm for the past two years. In the prime area rental levels dropped beneath the €20 euro mark, reaching €19.50/m²/month, down 2.5% since Q2 and representing a 7% drop for the year to date.

The average vacancy rate for offices in Barcelona has increased by more than half a percentage point, to 13.55%. The vacancy rate in the prime area, which includes the Paseo de Gracia-Diagonal area, stands out particularly, as it is close to 10%, a level which has not been seen since 1992. This is because some major companies are moving their headquarters from the city centre to secondary areas to try and cut costs and obtain next generation buildings with a better corporate image.

As for demand, 100 transactions took place last quarter. 52% of these transactions were for less than 300 m² and 32% were for more than 600 m².

This points to a rather unusual trend in the Barcelona market: a lack of demand for medium-sized spaces of between 300 and 600 m².

Maximum rental levels stood at €16.75/m²/month in the CBD, €17.25/m²/month in the secondary area and €10.50/m²/month in the periphery.

Owners are still offering very attractive incentives to attract large-scale demand.

In the prime area they are aware of the situation and are making extra effort, offering attractive rental levels as well as adapting and modernising their buildings, in an attempt to retain and attract tenants.

With regard to supply, for the rest of the year there is 18,000 m² of speculative space (i.e. available for rental) to be handed over, with notable examples being Paseo de Gracia 101, which has been completely refurbished, and the T building in Distrito 38, owned by Gesmadrid.

Take up by Years

As a rule, small demand tends to prefer the city centre (31% of the space taken up) and larger-scale demand prefers new business areas or the periphery, where 65% of the space taken up was located.

Small companies are currently finding a broad range of small spaces in the city centre with very attractive rental levels and large demand prefers to move to modern, recently built buildings which tend to be located in less central areas, also with very competitive rental levels. In this respect, large demand has favoured new emerging areas, especially Plaza Europa, 22@, and the waterfront.

Take up by Quarters

In ´000 m²

500

In ´000 m²

150

400 300

100 208 59

200 50

100 0

0 02

03 Letting

04

05 Pre-letting

06

07

08

09

2010

Owner Occupation Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010

18

Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Lett ing

Pre-Let ting

Ow ner Occupation Source: Jones Lang LaS alle Q3 2010

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Prime Rent and Vacancy

Future Supply

In '000 m²

€ / m²/month

900

In ´000 m²

27

300

800 22 700

250

600

17

200

500 12

150

400 300

7

100

2

50

-3

0

200 100 0 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10Q2 10 Q3 10 Availability

2.006 Completi ons

Prime Rent

2.007 2.008 2.009 2.010 Specul ative Owner Occupation

Source: Jones Lang LaS al le Q3 2010

2.011 2.012 Pre-Letting High-Tech

Source: Jones Lang LaSal le Q3 2010

Main transactions in Barcelona

Take-up

Trends

Office space take-up this quarter totalled 59,220 m², up 13% quarter on quarter.

Of this figure, 80% was taken up by rental occupiers and the remaining 20% by buyers. Take-up for the year to date has reached 208,000 m², a figure very close to the total take-up registered in 2009.

We believe the annual take-up volume will easily beat the early forecasts and will exceed 250,000 m², far higher than the 213,000 m² taken up in 2009. We therefore expect that if the future supply volume remains low and take-up levels remain active, we will see a stabilisation of rental levels and vacancy rates in the foreseeable future.

Despite these strong take-up figures, not many companies are expanding their office space. Most companies are leaving behind offices that will have to be sold or rented in the future.

Some of the most noteworthy transactions in Q3 were the purchase by Desigual of an 11,000 m² turnkey project in Nueva Bocana, the rental of 3,450 m² by Altran at the Illacuna project in 22@, the rental of 2,005 m² in the Afirma building in Plaza Europa by Vanity Fair and the rental by Mediacom (WPP Group) of 1,350 m² in Torre Realia BCN.

2011 and 2012 will be characterised by a complete lack of office projects as many buildings currently under constructions have been halted. In 2011 only three new speculative projects will become available, with a total of 40,000 m², and in 2012 this figure will rise to 50,000 m², although part of this total could carry over to 2013. Most owners will only develop their properties if they already have a credit-worthy tenant.

CBD 20%

3.450 m² (Leasing) ILlacuna 22@

2.005 m² (Leasing) Edificio Afirma (Plaza Europa)

Vacancy and Take up by Submarkets

Vacancy

10.996 m² (Sale) Nueva Bocana

Take up

Prime 9%

CBD 20%

Prime 15%

Periphery 22%

Periph ery 35% Secondary 43% Secondary 36%

Total: 788.055 m²

Total: 59.219 m² S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

1.329 m² (Leasing) Torre Realia BCN

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On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Barcelona Investment Prime Yields Madrid

B arce lona

10 year B ond yields

7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%

10

10 20

3Q 20

10 2Q

20

09 20

1Q

4Q

09 20

20 09

08

08

3Q 20 09

2Q

1Q

20

3Q

20

08

08

20 2Q

1Q 20

20

07

0%

Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010 B anco de España Aug 2010

Demand

Supply

Although private investors continue to be the main players in the Barcelona market, their preferences seem to have changed slightly. They are not being as selective and are showinga certain amount of flexibility as they have not been able to find the ideal product they were looking for. These investors have realised that the perfect property is not going to come onto the market and are starting to consider acquisitions within broader parameters.

Investors continue to prefer the city centre, although they are also analysing 22@ and Plaza Europa in detail. Should transactions materialise in these areas, they would definitely take place at higher yield levels and with the land comprising a greater proportion of the final price, avoiding marketing risks to as great a degree as possible. Generally speaking, no transactions are being studied in the periphery, apart from very specific exceptions.

As we head into the final straight of the year there is pressure to invest capital and we will see transactions by private investors and possibly by international investors too due to the high liquidity levels of some funds. This will lead to the acquisition of some less than ideal assets to cover the annual investment volume set by certain buyers at the beginning of the year.

There appear to be an increasing number of rental assets in the Barcelona office market. We've noticed an almost complete lack of sale & leaseback transactions except for non-office assets, such as the branches of certain top-level banks.

International investors are turning their attention back to Spain. They believe that adjustments are on the horizon and 2011 could be the definitive year of arrival in Spain.

In this respect, the German fund Deka was behind the largest transaction of the year in Barcelona, acquiring the building at Diagonal 640.

Core funds are still in the market and are very active, but they still can't find their ideal product, given their strict investment criteria.

Opportunity funds are presenting many offers but none of these are ending in transactions as the prices offered are not in line with owners' expectations.

20

On another note, there are leased assets for sale in secondary areas, but their prices are not in line with buyers' expectations.

There is also a high percentage of buildings with leases signed when the market was booming – that is, at rental levels higher than current levels. These assets are on the market for sale, with their owners hoping to capitalise on the rental levels agreed on existing leases against current yield levels. Investors are not prepared to buy these buildings based on the existing rental levels and if owners want to sell their buildings they'll have to adjust prices to reach a compromise.

We've also seen acquisitions of buildings whose natural buyer would have been an investor and which were eventually acquired by tenants. Financial institutions are still repossessing assets, although they carry risk for the investor such as half-finished spaces or buildings, which are not attractive to most investors.

On··Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Barcelona Accumulated Investment Volume by Vendor and Purchaser Origin

Purchaser

Vendor 9%

26%

91%

74% Cross-border

Domestic

Global

Total 1-3Q Barcelona: 568 M € S ource: Jones Lang LaSalle Q3 2010

Transactions

Yield levels

Trends

Investment volume in Barcelona office buildings stood at €167 million in Q3, almost the same as the figure seen in Q2. The current investment volume figure for this year is already 4% higher than the total figure registered for the whole of 2009, which was €544 million.

Yield levels stabilised in Q3 due to purchasing pressure, but this pressure does not mean that people are willing to pay over market prices.

Few investors are prepared to buy large assets, excepting institutional funds. For this reason, the Barcelona market will continue to be characterised by mediumsized transactions mainly carried out by private investors.

The most noteworthy transaction this quarter, without a doubt, was the purchase by Deka of Diagonal 640 from Realia for €145 million.

One difference compared with last quarter is that the three transactions signed took place in the city centre, not in new business areas as was becoming the norm.

A slight downwards correction may take place in the near future. This is because the rental market is beginning to show slight signs of recovery: demand is slightly more active and that has been reflected in higher take-up levels.

Rental levels are still falling but much more slowly, and although vacancy rates have grown considerably, there is practically no new supply expected in the coming years.

Therefore, minimal yield levels for the best buildings in Barcelona's prime area still stand at 6%.

In the CBD minimums are at 6.256.75% and the secondary area is seeing minimums of 6.75-7.5%. Periphery rental levels continue to stand at 88.75%.

In any case, it should be noted that these yield levels correspond to largevolume assets.

High liquidity in international markets aimed at office building investments has meant that the investment volume in Barcelona so far this year is already greater than the 2009 figure. This trend will be even further reflected over the next year.

Third-party financing is still very restrictive. Developers can only buy land with their own funds and financing is used only to cover construction costs buying land on credit is now a thing of the past.

The banks' reticence to finance speculative transactions is causing a change in the development culture of before the financial crisis.

Main transactions in Barcelona

For transactions in the prime area relating to smaller investment volumes, up to a maximum of €25-30 million, investors are currently prepared to accept yield levels of around 5.5%.

Diagonal, 640 Barcelona

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On·Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Valencia Offices y Valencia by Submarkets CBD Secondary P eriphery

3rd Q 24.00

€/m²/ month

12,00 - 16,00

39,86%

10,00 - 14,00 6,00 - 10,00 Total Stock 635.036 m²

7, 67% 19,43%

Vacancy Rate 17,23% S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Rental levels

high-tech buildings which offer tenants better services.

Office rental levels in Valencia have declined in an attempt to attract the scarce demand in the market.

Over the coming months, this trend in rental levels will continue, leaving it up to each individual lessor to decide what possible advantages he wishes to offer potential tenants, but always on an individual basis and within these levels.

It is difficult to talk about average rental levels, as every individual negotiation may entail specific conditions for each space requirement.

The larger the space, the longer the obligatory term and the more prestigious the firm, the better the conditions that can be obtained.

Average rental levels have "officially" dropped by 10 to 15%, although this percentage has actually been higher in some deals closed, where the organisation seeking space has obtained better conditions than those initially offered in the market, often reflected in rent discounts, rent-free periods, parking spaces or even contributions to adaptation costs.

Supply Of the total Valencia office market stock, which currently stands at slightly over 630,000 m², there is an availability rate 17.23%. This ratio drops substantially in the CBD, where the current availability rate stands at 7.67%.

Maximum rental levels stand at €16/m²/month in the CBD and €14/m²/month in the secondary area.

The difference between minimum and maximum rental levels generally depends on the quality of the asset, with higher rental levels being asked for exclusive,

Bearing in mind that the largest amount of office space is concentrated in this area, it is clear that companies tend to look for space in the CBD.

Stock

The drop in rental levels has meant that companies can choose to establish their head offices in landmark buildings with excellent conditions.

In the secondary area the availability rate increases to 19.43%, although there are buildings in this area with very high or full occupation. This tends to be the case in buildings located in thoroughfares like Cortes Valencianas, Paseo de la Alameda/ Avenida de Francia and Avenida de Aragón, all of which are in great demand by companies after the CBD. The vacancy rate in the periphery is higher as there are developments with a great deal of office space.

With regard to future supply, most new space will be in the periphery, where there are completed new buildings awaiting environmental and activity licenses which will become available once these licenses are granted.

Stock by Submarkets Second ary 35%

F In ´000 m²

600

400

200

Total: 635.036 m²

0 2.0 00

2.001

2.0 02

2.003

2.004

2.0 05

2.006

2.0 07

2.0 08

2.009

2.0 10

2.011

Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010

22

Periphery 17%

CBD 48%

S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

On·Point

Madrid, Barcelona and Valencia Offices Market Report. 3Q. 2010

Completions & Future Supply

Stock & Vacancy by Submarkets In ´000 m² Mi llar es

stock in m²

Vacanc y Rate in %

800

50,00%

70

F

60

39,86% 40,00% 600

50 30,00%

400

200

19,43%

17,23%

20,00%

40 30 20

7,67%

10,00%

10 0

0,00% CBD

S econdary

P eriphe ry

Total

0 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 2.011 Source: Jones Lang LaSalle Q3 2010

S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Demand Demand during 2010 has experienced a slight improvement compared to last year, but it is still rather low. Many companies have carried out transactions to change premises, which affects occupancy levels within buildings, but this has not been accompanied by demand for space from new companies, which would have resulted in greater take-up levels.

Demand for spaces to rent is greater than demand for spaces for sale.

Average demand ranges between 100 and 200 m² and originates largely from tenant downsizings. That said, it should be noted that office rental transactions of more than 1,000 m² corresponding to company relocations were signed during Q2. There is demand for spaces smaller than 100 m², which is being satisfied, by buildings that are easily separated into modules and by business centres, which offer their tenants maximum flexibility.

With regard to sales, transactions have been very scarce and price reductions

have been more substantial than price cuts for rentals. Despite this, office space purchases have been relegated to a minimum number of transactions.

Companies are uncertain about the future, which leads to variations on issues like staff hiring and which makes renting office space a more attractive alternative, as space can be increased or decreased more easily.

In certain unusual situations, some companies are currently analysing purchases of assets for own use, taking advantage of the low prices.

Investment There are few income property transactions, as more stable markets like Madrid and Barcelona have been able to adapt their property investment markets to the economic situation more quickly than Valencia has.

There are investors, especially local investors, who are looking for income property transactions, but they are finding more attractive properties to study in these two cities.

Submarket Availability quarterly

The minimum yield level required would be around 6% for prime assets with multiple tenants and obligatory leases of at least two to three years’ horizon.

The condition and energy efficiency of the buildings are factors that are becoming ever more important to investors.

Trends The progress seen in the first months of the year suggests a certain trend towards a recovery of demand for larger spaces than currently exists, maintaining rental levels at current levels, although demand will continue to be low.

New projects or redevelopments of buildings coming onto the market will be moderate, aside from the occasional purchase which will generally be for own use. There are few assets that meet investors' requirements. However, before the end of this year we may see an income property transaction for an office building.

Main Occupier Transactions

3Q 2010 CBD 21 % Periphery 39% S econdary 40%

S ource: Jones Lang LaS alle Q3 2010

Leasing Ciudad Ros Casares

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On·Point

Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 3º T 2010

Edificios Emblemáticos en Comercialización

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Madrid

Barcelona

Avenida de Burgos, 89 Ciudad Empresarial Adequa 32.940 m² de oficinas, distribuidos en 3 edificios Fachada A1, plantas diáfanas y modulables con disponibilidad inmediata.

Torre Realia BCN Edificio emblemático en Plaza Europa.

Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²

Tripark Business Sense Jacinto Benavente, 2; Parque Empresarial de las Rozas.

20.281 m² de oficinas. Plantas diáfanas y modulables

Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana 24.000 m² de oficinas en 18 plantas Plantas diáfanas y modulables de 1.350 m²

Serrano, 49 2.304 m² en un edificio Exclusivo de Oficinas Plantas diáfanas y muy luminosas.

Distrito 38 Parque empresarial urbano en Paseo de la Zona Franca Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m² Plantas diáfanas hasta 3.500 m²

M á s p r o d u c t o d i s p o n i b l e e n w w w. j o n e s l a n g l a s a l l e . e s

On·Point

Oficinas

Inversión

El equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation presta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modalidades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinas en Madrid y Barcelona.

El equipo de Capital Markets ofrece asesoría e implantación estratégica en ventas, adquisiciones, ventas de activos empresariales, captación de fondos, deuda estructurada y principal, sociedades conjuntas, fusiones y adquisiciones y vehículos de inversión indirecta.

Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las diferentes tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivel comercial, nos permite asesorar de una forma más eficiente y garantizar los mejores resultados, alcanzando una media del 90 % de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva.

Agencia Oficinas Madrid ha comercializado 446.458 m² durante los últimos 3 años, asesorando más de 275 operaciones de venta y/o alquiler. Durante el 2008 ha comercializado en exclusiva más de 250.000 m².

Agencia Oficinas Barcelona ha comercializado 115.010 m² en los últimos 3 años, asesorando más de 160 operaciones de venta y/o alquiler. En 2008 ha comercializado en exclusiva más de 140.000 m².

Fruto de nuestro trabajo, en los últimos 10 años, hemos sido la primera consultora en m² comercializados en el mercado de Madrid y durante el 2009 seguimos participando regularmente en las operaciones más relevantes del mercado.

Nuestro equipo de Barcelona también se ha situado en los últimos años entre las consultoras con mayor cuota de mercado, afianzando esa posición en este 1er Semestre de 2009, donde ha sido líder con una cuota de mercado del 29%.

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Cuenta con más de 250 profesionales en 17 países y con cobertura de toda Europa. Nuestro enfoque pan-Europeo nos permite proporcionar altos estándares de servicio de una manera consistente apoyados por uno de los equipos de Research más respetados del sector, el equipo de Capital Markets trabaja para las mejores compañías internacionales.

Desde el año 2000 ha intermediado transacciones por valor de más de 80 billones de euros .

Entre los servicios del equipo de Mercados de Capitales Europeos, destacan:

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• Adquisiciones de activos: Representamos a los clientes en todas las fases del proceso de compra de activos individuales y carteras, desde la consultoría basada en estudios sobre sectores y ubicaciones hasta la selección de la superficie, el due dilligence y la adquisición.

Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

Con unos ingresos mundiales de 2.500 millones de dólares en 2009, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas.

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