Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

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Noviembre 2010 2010 November

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010 / Retail Market Report. November 2010

Centros Comerciales en Espa帽a Situaci贸n actual y Expectativas 2012

Shopping Centres in Spain Actual situation & Perspectives 2012

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Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

Contexto Económico La economía comienza a recuperarse a finales de 2010

Crecimiento del PIB a finales de 2010 (Datos trimestrales) 5% PIB, tasa intertrimestral

2,0%

PIB, tasa interanual

4%

parece haberse iniciado. El Consumo de las familias en los dos primeros trimestres del año ha contado con un crecimiento con respecto al mismo periodo de 2009 de un 3,8% debido en parte al anticipo de compras, en especial de bienes de consumo duraderos, que dinamizó la subida del IVA del 1 de Julio.

1,5%

3%

Previsiones

1,0%

2% 0,5%

1% 0%

0,0%

2007

-1%

2008

2009

2010

2011 - 0,5%

-2%

Crecimiento medio anual: 2008: 0,9 % 2009: - 3,7 % 2010: - 0.4 % 2011: 0,4 %

-3% -4%

- 1,0%

- 1,5%

-5%

- 2,0%

Fuente: I NE hasta 2010-II T, Previ siones F UNCAS S eptiembre 2010

Después de unos años de profunda recesión, el crecimiento del PIB mundial se va acercando a las tasas pre-crisis. El FMI estima un 4,8% para 2010 y un 4,2% para 2011.

Así, la mayor parte de países europeos está tratando de aprovechar esta situación tratando de aumentar sus exportaciones y la inversión privada al tiempo que intentan recortar el gasto público. No obstante, es poco probable que todos alcancen este reequilibrio con éxito, lo que supondrá contar con crecimientos más reducidos.

En España, después de dos trimestres en crecimiento del PIB, todas las previsiones apuntan a un ligero retroceso durante el tercer trimestre de este año, principalmente a causa de la subida del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), del debilitamiento del consumo privado y de la caída de las ventas de coches.

Las previsiones para el 2010 están entre el -0.9% y el -0.2% (algún organismo llega hasta el -1%), mientras que ya para 2011 se ve una ligera mejoría con previsiones entre 0,4% y 0,7%. Algunos datos de confianza de empresas y consumidores, mejores de lo esperado, han contribuido a aumentar ligeramente la previsión de crecimiento.

Todavía España está lejos de conseguir la estabilidad en el mercado de la vivienda, la cual es una de las claves para mejorar la economía. Sigue habiendo un sobre stock de más de 1 millón de viviendas nuevas que se sigue incrementando.

Todavía son más las viviendas terminadas en los últimos 12 meses desde Julio (294.883) que las viviendas nuevas vendidas (225.456).

Al mismo tiempo, las viviendas iniciadas (97.897) son muy reducidas, lo cual ayudarán a reducir el stock pero no mejorarán los datos económicos. Una de las consecuencias más alarmantes de la actual situación de crisis es la situación del empleo, con una tasa del 19,8% en la EPA del INE del tercer trimestre de 2010. En parte esta situación se explica por el gran crecimiento de población activa.

Por ejemplo desde 2003 a 2010 la población de España ha crecido en 4,2 millones de personas y la población activa se incremento en 3,9 millones, lo que supone un 93% de proporción. Existen previsiones que apuntan a un descenso de la población activa no obstante todavía no

En consecuencia, la media del ahorro de las familias durante estos dos trimestres ha sido del 13.6%, mucho más reducido que el 17,4% del mismo periodo de 2009. No obstante, aunque es previsible que el consumo descienda en la segunda mitad del año y el año termine en un crecimiento nulo, se prevé que en 2011 se inicie un tímido crecimiento que, dependiendo de cómo evolucione la economía, podrá sentirse más vigoroso en 2012 o 2013.

La crisis griega no ha hecho más que añadir más incertidumbre y desconfianza a la economía. Así, los riesgos financieros derivados de la deuda soberana incrementaron el riesgo de mercado absorbiendo la liquidez de la economía europea.

Esta situación fue suavizada por la rápida respuesta de la UE y el FMI, que aprobó un nuevo paquete de ayudas por 750.000 millones de euros para ayudar a las economías europeas en dificultades, atajar la especulación contra deuda soberana y frenar la caída del Euro.

Esta situación junto a la notable reducción del déficit público de España durante los primeros ocho meses de 2010, ha ayudado a que en los mercados de deuda pública internacionales exista una, cada vez más clara, diferenciación con los otros países europeos que siguen sufriendo, como Irlanda, Grecia y Portugal, por lo que la percepción del riesgo varía.

En cualquier caso, los bancos europeos siguen tratando de determinar su exposición a los países más débiles y tendrán que luchar para facilitar el crecimiento a medida que continúan arreglando sus balances.

Por tanto, aunque parece que la amenaza inmediata de los incumplimientos soberanos ha retrocedido, los riesgos políticos relacionados con la aplicación de la austeridad y los riesgos económicos que plantea la reducción del gasto perdurarán.

Otro de los grandes impactos positivos en España han sido los llamados tests de estrés de la banca, pruebas mucho más severas y transparentes que en el resto de Europa y que demuestran la solidez del sistema financiero del país.

Estos tests llevados a cabo en Julio, muestran cómo todos los bancos españoles mantendrían un nivel mínimo de capital de primera calidad en el peor escenario económico. Respecto de las Cajas, sólo cuatro grupos de cajas y CajaSur requerirían aportaciones de capital.

A principios del 2010 ya se estaba comentando que lo peor de la crisis ya había pasado y todo hace apuntar que efectivamente hemos tocado fondo. No obstante, la reducción del gasto público y en general de la inversión de las empresas y el consumo de las familias está actuando como lastre para el crecimiento económico en el corto plazo.

Todo apunta a que habrá que continuar con fuertes cambios estructurales y medidas económicas para incrementar la productividad, reducir el paro y crear los cimientos de un nuevo periodo de crecimiento sostenido.

Adelanto del gasto en el 2º trimestre de 2010

El desempleo crece, la población activa se mantiene

Evolución de la contabilidad de los hogares e ISFLSH ( Media móvil 4 trimestres)

Datos de empleo trimestrales Miles de personas 24.000

(Instituciones sin fines de lucro al servicio de los hogares).

TOTAL

25%

20%

Activos

20.1%

22.000

Renta disponibl e bruta

Ocupados

19,8%

Tasa de Paro (%)

20.000

2.1

Gasto consumo Final de los Hogares 20%

15%

18.4 18.000

15%

4.6

Tasa de Ahorro

10%

5% 10% 10,2%

16.000

0%

3.5

2006

5%

14.000

2007(P)

2008(A)

2009(A)

2010(A)

-5% 12.000

0% 98

99

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

-10% Fuent e: I NE, Datos hasta S egundo Trimestre 2010

Fuent e: I NE, Datos hasta Tercer Trimestre 2010

(P) E stim ación provisional (A) E stim ación en avance

1

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Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

Desocupación, Rentas y Ventas en C. C. en 2009 Rentas en 2009 y evolución desde 2008

Tasa de Desocupación en el 2009

LLa media de todas las rentas en la base de datos alcanzaron en 2009 los 18€/m²/mes. Lo cual supuso un descenso en las rentas con respecto a 2008 de un 1,4%, sin aplicar en este caso el IPC.

Por tamaño de locales 14%

13%

13%

SBA

Locales

12%

12% 10%

10%

9%

8% 5%

6%

5%

4% 2% 2% 0%

0-50

51-200

201-500

501-1500

>1500

TOTAL

Fuent e: Jones Lang LaSalle Oct ubre 2010

Desde el departamento de Research de Jones Lang LaSalle se unifica y estandariza toda la información de la empresa con respecto a las rentas, ventas y tasas de esfuerzo de los centros comerciales que desde diferentes departamentos se tiene relación. Por primera vez se ha querido compartir estos datos al contar con una muestra lo suficientemente extensa como para representar al mercado de centros comerciales español.

A continuación se muestran unas conclusiones básicas de los datos sobre desocupación, rentas y ventas, no obstante en futuros informes se podrán mostrar análisis más detallados mostrando los datos por tipología, actividad, calidad, etc. y más exhaustivos haciendo hincapié en las tasas de esfuerzo.

Tasa de Desocupación 2009 La desocupación varía según la calidad del centro, por tanto estas cifras según el número de locales vacíos se movieron desde el 50% y el 18% en los centros con mayores problemas, entre el 16% y el 8% en una gran mayoría y entre el 6% y el 0% entre los mejores centros.

Se puede apreciar como los mayores problemas para comercializar un local se encontraron en los locales más pequeños y a medida que los locales son más grandes, menos locales vacíos hubo.

Las rentas, lógicamente, son más elevadas cuanto más pequeño es el local, así un local menor de 50 m² tuvo la media de 59€/ m²/mes, mientras que los mayores de 1.500 m² se encontraban en 10 €/ m²/mes.

En cambio, el crecimiento sufrido con respecto a 2008 fue muy diferente según el rango de local. Así, los locales más pequeños crecieron en un 2,1% mientras que los mayores descendieron un 3%. Aquí se nota quién tuvo más poder de negociación.

Nota: para las medias de las rentas se ha tenido en cuenta los datos de 180 centros comerciales. La renta está actualizada a 2010 según el IPC de Diciembre 2009.

Con respecto a la comparativa de rentas 2008-2009 se han analizado 52 centros comerciales y únicamente se han comparado los locales sin cambios en superficie y excluyendo locales vacíos. Excluye cesiones, cajeros, almacenes y oficinas

Ventas en 2009 y evolución desde 2008 Las ventas medias en los centros comerciales en 2009 lograron una media anual de 2.525 €/ m². Esto supuso un 5,11% de descenso con respecto a las cifras de 2008. Igualmente los locales menores de 50 m² fueron los que contaron con ventas m² más elevadas, 6.216 €/m², mientras que las mayores de 1.500 m² alcanzaron 1.947 €/ m².

El crecimiento de ventas con respecto a 2008 fue negativo en todos los rangos de tamaño de local, no obstante en los menores contó con un crecimiento del -7.2% mientras que en los de mayor tamaño fue del -4,9%.

Nota: para las medias de las ventas se ha tenido en cuenta los datos de 76 centros comerciales. Solo incluye los locales en régimen de arrendamiento. Se han excluido operadores de agencias de viajes, lotería, gasolineras, correos y alquiler de coches ya que podrían desvirtuar las medias. La comparativa de ventas 2008-2009 incluye el análisis de 42 centros comerciales y únicamente se han comparado los locales sin cambios en superficie ni operador.

Nota: En estas cifras se basan en la superficie total de 94 centros comerciales con datos en 2009, por tanto se han incluido igualmente los locales en propiedad, en su mayoría hipermercados, los cuales contaban con un 37% de la SBA total y solamente un 2% del total de locales. Excluye cesiones, cajeros, almacenes y oficinas

Ventas en Centros Comerciales y Variación 2008 - 2009

Rentas en Centros Comerciales y Variación 2008 - 2009

Por tamaño de locales

Por tamaño de locales

Rentas

Ventas Rango

Ventas €/m2 (2009)

0-50m2

6.216

51-200m2

3.474

201-500m2

2.791

501-1.500m2

2.015

> 1.500m2

1.947

Total

2,525

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010

2

% de incremento

Rango

Renta €/m2//mes (2010)

0-50m2

59

0-50

51-200m2

36

51-200

201-500m2

21

201-500

501-1.500m2

14

501-1500

-4,9

> 1.500m2

10

>1500

- 5,1

Total

18

TOTAL

-7,2

-5, 5

-4,5

-5,3

-8

-6

-4

-2

0

Fuente: Jones Lang LaS alle Oct ubre 2010

% de incremento

2,1

-0,2

-2,4

-1,0

-3,0

-1,4

-4

-2

0

2

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Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

El Comercio minorista en 2010 Según los datos del INE, las ventas del comercio minorista sin incluir las estaciones de servicio (gasolineras) han sufrido, durante los 9 primeros meses de 2010, un leve descenso del 0,5%. Si se compara este dato con los de 2008 (-5,8%) y 2009 (-5,7%), la tendencia es positiva.

Crecimiento de las ventas minoristas % p.a.

4

Previsiones

3 2

En concreto, la Alimentación tuvo un descenso del 0,2%, no obstante el Equipamiento de la Persona y el del Hogar tuvieron ascensos del 0,3%. Durante este periodo las grandes cadenas son las únicas que registraron una variación positiva (2,2%) en la media de ventas; el resto (empresas unilocalizadas, pequeñas cadenas o grandes superficies) contaron con descensos.

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2003

2002

2001

2000

0 -1

2004

1

-2 -3 -4

La mayoría de los comerciantes ya realizaron los principales esfuerzos de negociación de rentas y ajuste de costes durante 2009; en 2010 se mantiene esa tendencia, aunque con la mayor parte de los deberes hechos, por lo que se han retomado los planes de expansión de una manera más activa y centrada.

No obstante la expansión continúa siendo muy selectiva, buscando siempre los mejores centros y parques de medianas, particularmente en grandes ciudades. Así, las rentas prime siguen siendo elevadas para muchos operadores y los procesos para cerrar una negociación se prolongan más que antes.

-5 -6 -7

Francia

Alemania

Ital ia

Portugal

España

UK

Fuente: IHS Global Insight, Octubre 2010

Rentas estables - mayor caída en los parques de medianas Indice de Rentas Prime Retail (Datos 4T menos 2010 3T) Indice (2001 =100) 22 0

La falta financiación sigue afectando a la expansión de los operadores. Este hecho se deja notar especialmente en la pequeña tienda y en concreto en las franquicias. No obstante, toda esta situación está creando oportunidades para el comercio minorista, ya que pueden conseguir posicionarse con unas condiciones mucho más beneficiosas. Por ejemplo Toys R Us probará estas Navidades con la apertura de tiendas temporales.

Locales Ma drid 20 0

18 0

Centros Comerciales (€/m² /mes)

C .C Madrid

Madr id

73-98

C .C Bar celona

Barcelona

75-100

16 0

Igualmente continúan en expansión operadores como Primark, Sport Zone o Zippy, así como en especial las cadenas de zapaterías como Maripaz. Continúa el auge de los operadores orientados al precio, en concreto destacan los operadores de origen chino, los cuales desafían la crisis incrementando sustancialmente su actividad en el mercado a través de grandes bazares, restaurantes o moda.

España 14 0

Con respecto al comercio en Internet todavía presenta un considerable retraso en nuestro país en comparación con otros países europeos. No obstante, este es un canal de ventas que no ha parado de crecer en los últimos años.

Por ejemplo, las ventas de moda en este canal llevan duplicando su facturación anual desde 2006. DBK estima unas ventas en este sector de 370 millones de Euros en 2010 y con expectativas de crecer un 70% en 2011. Posiblemente, estemos hablando que en 2010 suponga un 2% de la facturación total cuando su potencial a largo plazo apunte al 10%.

-2.3% -5%

15-19

Locales en Calle

(€/m² /mes)

Madr id

220

Barcelona

212

0.5% 0.5%

10 0 2001

2 002

200 3

20 04

2005

200 6

2 007

200 8

20 09

2010

Fuente: Jones Lang LaS alle , Datos hasta 3T 2010

Rentas hacia la estabilidad

Previsiones Rentas Prime Comercio en Calle y Centros Comerciales Previsiones 220

190

Mad Preciados Mad Serrano Bcn Puerta del Angel Bcn Paseo de Gracia Centros Comerciales

160

La expansión en los parques de medianas está siendo más lenta. Por un lado sí que hay operadores en expansión buscando su posicionamiento y aprovechando las buenas condiciones de mercado, tal es el caso de Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama o Prenatal. Por otro lado, existe una gran escasez de variedad de operadores en comparación al gran número de proyectos en el mercado, que está haciendo realmente complicado comercializar este tipo de activos.

-2,9%

Parques de Medianas (€/m² /mes)

12 0

Por otro lado, también se incrementa la expansión de rótulos internacionales como Hollister, Apple Store, Forever 21 o Butlers, los cuales ya han abierto sus primeras tiendas en centros comerciales en España y comienzan a desarrollar sus planes de desarrollo. Destaca también El Corte Inglés con la apertura de tiendas multimarca en algún centro comercial.

Incremento Int eranual T3 10

Locales Barc elona Pa rques de Media nas

130

100

70 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente : Jones Lang LaS alle, Previsiones Oct ubre 2010

2010 confirma la tendencia

Aperturas Anuales en Centros Comerciales m2 50

1.400. 000 Ampliaci ones/ 2ª Fases SBA Anual Nº Centros Comerci ales

1.200. 000

45 40

1.000. 000

35

33 30

800. 000 25

600. 000

20

18

15

400. 000 11 200. 000

10 5

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1993

1992

1991

1994

0

0 1990

Las cadenas comienzan a ser conscientes de la importancia de crecer en la red, tal es el caso de Zara, H&M y GAP (incluyendo el resto de marcas del grupo como Banana Republic u Old Navy) que lanzaron en Septiembre y Octubre sus nuevas tiendas online. Zara además tiene previsto saltar también a EE.UU. como ya lo hizo en 2009 TopShop, siendo esta la única cadena europea con venta online en este país.

Fuente: Jones Lang LaSalle Oct ubre 2010. (Esti mación 2010 f inal izado)

3

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Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

La Promoción de Centros durante 2010 Prevemos que España finalice 2010 con 643 centros comerciales y una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de 14.861.226 m². Esto supondría que durante este año se han abierto 370.630 m² de SBA, de los que 48.400 m² (un 13%) corresponderían a ampliaciones.

Centro

Ubicación

SBA

Tipología

Luz Shopping PC (1ª Fase)

Jerez de la Frontera

113.000

Parque de Medianas

Las cifras de este año constatan el cambio de tendencia sufrido con respecto a los años entre 2000 y 2008 en los que se inauguraron más de 1 millón de m² de SBA de media anual.

Splau

Cornella de Llobregat

54.500

Grande

El Mirador p. Marit imo Jin amar (Nov.) (1ª Fase)

Las Palmas

32.400

Media no

Arena Multiespacio

Valencia

32.000

Media no

Marin eda Plaza (1ª Fase Solo Ikea)

A Coruña

30.000

Parque de Medianas

Corfú

Alicante

15.000

Parque de Medianas

Vialia Estación de Albacete (Nov.)

Albacete

13.271

Pequeño

15.500

Cambia a Muy Grande (89.900 m2)

Con respecto a 2009 la superficie ha supuesto un 9% menos y se ha pasado de las 18 nuevas aperturas de 2009 a 11 de 2010. Estas suponen las cifras más bajas desde 1990. La mayoría de los centros inaugurados en 2010 vienen de retrasos de años anteriores e igualmente en muy pocos casos se ha logrado llegar al 70% de la SBA abierta en la apertura. A pesar de las escasas aperturas, se siguen desarrollando centros destacados en sus correspondientes zonas.

Tal es el caso de la primera fase de Luz Shopping en Jerez de la Frontera (Cádiz) con 113.000 m² de InterIkea; Splau en Cornellà de Llobregat (Barcelona) con 54.500 m² de Acciona Inmobiliaria; la primera fase de El Mirador en Las Palmas de Gran Canaria con 32.400 m² de Parque Jinamar (apertura prevista para finales de año); y Arena Multiespacio en Valencia con 32.000 m² de Valencia Natura Park. Únicamente estos 4 centros han supuesto un 63% de la superficie abierta en el año.

Como viene sucediendo en años anteriores, la tipología de centro que más se ha desarrollado durante 2010 fue el parque de medianas, los 4 parques abiertos supusieron el 51% del total de SBA abierta. Además de la gran apertura de Luz Shopping, también se incluyó como proyecto los 30.000 m² de Ikea de Marineda Plaza en A Coruña, ya que a pesar de ser un sólo local, es la primera fase de un proyecto mayor. Los otros dos parques fueron Corfú en Alicante e Illescas 42 en Toledo.

El resto de aperturas consideradas han sido un centro basado en hipermercado E. Leclerc en Alcantarilla (Murcia) y tres centros pequeños: Vialia Albacete (apertura prevista a final de año), Altrium Montseny en Sant Celoni (Barcelona) y Las Palmeras en La Oliva (Las Palmas de Gran Canaria). Por otro lado, el cierre definitivo del Centro Comercial y de Ocio Avenida M-40, de 48.300 m², no ha sido una buena noticia para el sector.

Más que el descenso del consumo en general, el problema del centro fue la escasez de población en su área más inmediata y la fuerte competencia que terminó por limitar la atracción de población más alejada.

Principales inauguraciones en 2010

La Maquinista (amplia ción)

Barcelona

Fuente: Jones Lang LaS alle Oct ubre 2010

Situación a finales de 2010 por Comunidades

SBA y densidad de Centros Comerciales 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Madrid Murcia Asturias Canarias Navarra Aragon Pais Vasco Com. Valenciana Andalucia La Rioja Galicia Cantabria Castilla La Castilla y Leon Cataluña Baleares Extremadura Ceuta & Melilla

3.000

3.500

SB A en m iles m²

479

2.591 Densidad (Eje inferior) V olumen Total (Eje superior)

Densidad España 323 S BA (m2) por cada 1. 000 habi tantes

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Fuente: Jones Lang LaS alle Octubre 2010. (Estim ación 2010 finali zado)

En el contexto europeo, con datos del primer semestre de 2010, España se sitúa como el quinto país con más SBA (reconociendo sólo centros comerciales estrictos) después de Reino Unido, Francia, Italia y Alemania, aunque con este último país comparte prácticamente el mismo volumen de SBA. Respecto a la densidad, España se sitúa en octavo lugar, por detrás de países como Holanda, Irlanda o Reino Unido, pero por delante de Francia, Italia y Alemania.

Por otro lado, la densidad comercial de España, en la que ya se incluyen todas las tipologías de centros, ha alcanzado en 2010 los 323 m² por cada 1.000 habitantes, incrementando un 1,2% la cifra anterior, que contrasta con la media anual de los últimos 10 años del 7%.

Teniendo en cuenta las Comunidades Autónomas, Madrid, Murcia, Asturias y Canarias siguen siendo las que tienen la mayor densidad, mientras que Extremadura, Baleares, Cataluña y Castilla y León presentan las cifras más bajas. La Comunidad cuya densidad ha sufrido un mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Cataluña, a la cual le sigue Galicia, con unos incrementos del 5,5% y 4,0% respectivamente. Esto se debe principalmente a las aperturas de los centros comerciales Splau y el Ikea de Marineda Plaza.

Las Comunidades donde, en el 2010, se ha inaugurado más SBA fueron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Canarias. En cuanto a las provincias, destaca A Coruña, Barcelona, Las Palmas de Gran Canaria y Valencia.

4

Situación a mediados de 2010 - paises europeos

SBA y densidad de Centros Comerciales 0

2.000

4.000

6.000

8.000

S BA en m iles de m 2

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000 472

Holanda Irlanda Reino Unido España

16.976 11.876

251

Francia Portugal Italia Polonia Alemania Turquía Rusia Rumanía

Densidad (Eje inferior) Actuales (Eje superior)

Densidad Europa 165

Ucrania Bulgaria 0

50

Fuente: Jones Lang LaS alle Julio 2010

100

150

200

250

300

SB A (m 2) por cada 1.000 habit ant es

350

400

450

500

Nota: Incluye solo los centros >5,000m² GLA ; excluye Parques de medianas y Factory Outlet .

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Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

La Promoción de Centros - previsiones hasta 2012 En general, sólo se comienza con la construcción de un proyecto cuando se consigue financiación y ésta suele ser accesible cuando se tiene un mínimo comercializado.

Por tanto, el grado de incertidumbre de los proyectos es elevado, especialmente cuando la construcción no se ha iniciado y se sitúan con previsiones de apertura a más de 2 años. Igualmente, se hace complicado averiguar la superficie que tendrá un centro o cuándo se considera abierto, especialmente con respecto a los parques de medianas, ya que cada vez es más normal abrir un proyecto en fases, incluso se llega a iniciar la construcción de las naves a medida que se van comercializando. En consecuencia, las previsiones de desarrollo han ido cambiado mucho durante los últimos dos años.

La mayoría de los promotores ya han cambiado sus expectativas, conocen muy bien tanto las restricciones de la financiación como el descenso de la demanda de los operadores.

No obstante, estos ajustes no se hicieron desde el inicio de cada uno de los proyectos que están en la línea de producción hasta 2012, lo cual produce continuos retrasos en los proyectos. Así, después de un exhaustivo análisis, se han detectado 25 nuevos proyectos y 15 ampliaciones o segundas fases que consideramos que probablemente se logren abrir en los próximos 2 años.

Continúan los retrasos

Aperturas Anuales en Centros Comerciales m2 1.200. 000

Posible

1.000. 000

Probabl e Seguro SBA Anual

800. 000 600. 000 400. 000

200. 000 0 2000 2001 2002 2003

Estos centros sumarían más de un millón de m² de nueva SBA hasta finales de 2012, lo que supondría un incremento del 7,10%.

Estimamos así que tanto en 2011 y 2012 se inaugure una superficie anual de aproximadamente 500.000 m².

Aunque las previsiones ahora son más realistas, sería lógico pensar que no se alcanzará este volumen al continuar los retrasos. No obstante, también hay que tener en cuenta que en estas cifras no se tienen en cuenta aproximadamente un millón de m² de SBA entre más de 40 proyectos que consideramos como “posibles” y donde incluso incluyen proyectos con la construcción finalizada o muy avanzada.

Estas cifras parecen más alcanzables si se tiene en cuenta que solo cinco de los principales proyectos alcanzan un total de 400.000 m² de SBA. Estos proyectos son el centro comercial Marineda Plaza de Inves Co en A Coruña con 165.000 m²; Ikea Valladolid de InterIkea con 90.000 m²; Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz con 56.000 m²; Gran Plaza 2 de LSGIE en Majadahonda (Madrid) de 55.000 m²; y Arenas Plaza de Metrovacesa en Barcelona con 32.400 m²

2004

2005

Fuente: Jones Lang LaS alle, Oct ubre 2010. (E st imación 2010 f inalizado)

2006 2007

2008

2009 2010 2011

2012

Nota :En el cálculo de l as variaciones cada t res años no incluye la superf icie “posibl e”

Proyectos previstos por comunidades hasta 2012 Incluye proyectos seguros y probables 0

50

SB A en mil es de m2

100

150

200

250 73%

Extremadura Galicia Castilla y Leon Andalucia

242

Murcia Comunidades sin proyectos: La Rioja, Asturias, Navarra, Comunidad Valenciana, Aragón, Ceuta y Melilla.

Cataluña Canarias Castilla La Mancha Pais V asco

Incremento SBA España 7,1 %

Baleares Cantabria

% Incremento SBA (Eje inferior) Proyectos 2011-2012 (Eje superior) %

84

Madrid 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Fuente: Jones Lang LaS alle, Oct ubre 2010. (E st imación 2010 f inalizado)

Teniendo en cuenta estos datos, las provincias con más SBA prevista para los próximos 2 años serán A Coruña, Badajoz, Sevilla y Valladolid, todas ellas con más de 100.000 m² de SBA en proyecto.

Los incrementos más elevados se localizarían en Badajoz (con un 105%), Valladolid (79%), Palencia (60%), Lugo y A Coruña. Aunque en alguno de estos casos la Superficie actual es relativamente baja y el volumen no es tan elevado.

También es importante mencionar que cada vez hay más provincias cuya densidad comercial se verá disminuida debido a que incrementará más su población que su SBA, tal es el caso entre otros, de Guadalajara, Ceuta, Almería, Navarra o Castellón.

Igualmente se sigue sin detectar proyectos con apertura probable en 2 años en Teruel o Melilla.

Proyectos de Centros Comerciales en Europa 2010-2011 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500 78%

Bulgaria Turquía

S BA en miles de m2

Rumanía Rusia

2.860

Ucrania Italia Polonia Portugal Alemania

% Incremento SBA (Eje inferior)

Holanda

Proyectos 2010- 2011 (Eje superior)

Reino Unido Francia

Debido a las limitaciones de crecimiento existentes, muchos promotores están centrando sus esfuerzos en las posibilidades de ampliar alguno de sus activos, en este sentido destacan los operadores de hipermercado que actúan como promotores.

Incremento SBA Europa 13,93 %

España Irlanda

%

0

5

Fuente: Jones Lang LaS alle Julio 2010

10

15

20

25

30

35

40

45

Not a: Incluye sólo planes >5,000m² SB A ; Alem ani a incluye sólo planes >10,000m² ; Las proyecciones deberán tratarse con precauci ón. La experiencia de Jones Lang LaS alle m uest ra que una proporción significati va de las proyecciones de 2010 y 2011 es i mprobable que se com plete sin la publicaci ón de estos plazos de ti em po.

5

On·Point

Igualmente, las renovaciones de los centros se verán incrementadas como solución para poder funcionar mejor frente a la competencia.

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

El mapa futuro de la densidad por provincias Incluye proyectos seguros y probables hasta 2012

Tal es el caso de Holea (Carrefour Huelva) o Bilbondo en Basauri. Las tipologías que más crecerán en este periodo serán los parques de medianas y los centros “muy grandes”, de más de 80.000 m², con 18,5% y 16,9% de crecimiento de SBA respectivamente.

Media nacional 2012 344 m2 /1.000 habitantes

La mitad de los futuros proyectos corresponden a parques de medianas, destacando también los centros medianos, entre 20.000 y 40.000 m², correspondiendo un 16% de los nuevos proyectos. Los menores crecimientos continúan encontrándose en los centros basados en hipermercado y en los centros de menos de 20.000 m².

(m2/1.000 habitantes)

Más de 500 De 400 a 499 De 300 a 399 De 200 a 299 De 100 a 199 Menos de 100

Fuente: Jones Lang LaSalle, Octubre 2010

Densidad Muy elevada Elevada En la media Baja Muy baja Oportunidad

Las provincias con menor densidad prevista en 2012 y donde en principio podría haber más oportunidades para nuevos proyectos son Lleida, Jaén, Ourense y Girona.

Por otro lado, las provincias con proyectos con mayor densidad prevista al final del periodo son Las Palmas, Cádiz, A Coruña y Valladolid, e igualmente continuarán con una densidad elevada Álava y Zaragoza a pesar de no contar con aperturas durante este periodo.

Lógicamente, en todas estas zonas habrá menos potencial para desarrollar nuevos centros a partir de 2013. No obstante, los promotores vuelven a mostrarse activos para encontrar oportunidades a largo plazo, aunque siendo conscientes de la madurez del sector y del ajuste de expectativas.

Como resultado, requieren parcelas de mayor calidad, sin excesiva competencia y a un precio mucho más ajustado que antes.

Además ahora el suelo, lo más probable, es que lo tengan que comprar con recursos propios y la financiación para el desarrollo del proyecto sólo se consigue si tiene un nivel de comercialización muy avanzado.

Incremento de la SBA hasta 2012

Centros por tipología 25%

20%

19,9%

18,5%

15%

10%

Claramente estamos asistiendo a una gran transformación en la forma de promover un centro comercial y es necesario que todos nos adaptemos a las nuevas circunstancias.

5,3%

7,1%

6,2%

5,8%

5%

2,9% 0,6%

0,5%

0%

Posiblemente los mayores esfuerzos lo deban realizar los propietarios de suelo, ya que para poder hacer un proyecto rentable con las variables actuales, se debería ajustar el valor del suelo entre un 40% y un 70% del valor utilizado en 2007.

Muy Grande

Grande Mediano Pequeño Fund. en P. de Factory Centro de ESPAÑA Hip er. Media nas Outle t Ocio

Fuente: Jones Lang LaS alle Oct ubre 2010

Para llegar a esta conclusión, los promotores hacen sus ajustes principalmente en: 1) los ingresos (las rentas), 2) los costes (construcción, honorarios, financiación, aportaciones a operadores, etc.) y 3) valor del centro terminado (rentabilidad), por tanto lo único que les queda por ajustar para conseguir un beneficio en la promoción es el precio del suelo y lógicamente hasta que alguna de las variables no cambien se continuará con las escasas transacciones de suelo.

Pricipales inauguraciones hasta el 2012 Año

Centro

Ubicación

SBA

Tipología

Marineda Pla za

A Coruña

165.000

Muy Grande

Arenas Plaza

Barcelo na

32.400

Mediano

Faro del Guadiana

Badajoz

56.000

Grande

Gran Plaza 2

Majadahonda

55.000

Grande

Ikea Valladolid

Arroyo Encomienda

90.000

Muy Grande

2011

2012

Otros posibles Centros no incluidos en las estimaciones hasta 2012 Parque Nevada

Armilla (Granada)

84.865

Muy Grande

Aranjuez Plaza

Aranjuez

54.390

Grande

As Cancelas

A Coruña

50.815

Grande

Fuente: Jones Lang LaS alle Oct ubre 2010. (Esti maci ón 2010 fi nal izado)

6

On·Point

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

El Mercado de Inversión El sentimiento de los inversores respecto al mercado español ha sufrido varios altibajos durante 2010. Después de un 2009 con elevada incertidumbre, el comienzo de año fue bastante positivo. Sin embargo, la crisis financiera griega y las preocupaciones de la deuda soberana en general empeoraron la percepción e hizo elevar la incertidumbre. No obstante, después del verano el sentimiento ha mejorado plausiblemente, se han digerido las pruebas de esfuerzo de los bancos y eliminado en parte las nubes de riesgo de deuda soberana, y así se espera contar con un último trimestre de 2010 mucho más activo.

No obstante, el impacto de la crisis se ha sentido durante 2010 en España donde la incertidumbre de la economía, los problemas de financiación y la todavía gran distancia entre compradores y vendedores ha producido un bajo volumen de inversión de retail en los tres primeros trimestres de 2010. Durante este periodo se ha alcanzado los €879 millones, que corresponden a nueve operaciones de compraventa de activos. El volumen supone un 43% menos que el mismo periodo de 2009, aunque se han producido 3 transacciones más.

Volumen Inversión Retail T1-T3 2010 Volumen Inversión Retail T1-T3 2010

Incrementa el Volumen de Inversión en la mayoría de los países Finlandia ? 29%

Variación Interanual del Volumen de Transacciones

Noruega ? 70% Reino Unido ? 82%

Tamaño de círculos: Volumen T1-T3 2010 1000m illones 500m illion

Suecia ? 134%

Holanda ? 138%

Poloni a ? 2582%

Alemania ? 221%

Bélgica ? 3%

100m illion

Luxembourg ? 100%

Rep. Checa ? 182% Eslovaquia ? 100% Hungrí a ? 6%

Francia ? 116%

Decrecim iento I nteranual

Suiza ? 100%

Crecimient o Int eranual Portugal ? 100%

Rusia ? 34%

Dinamarca ? 100%

Rumanía ? 2077%

España ? 25% It ali a ? 45%

Turquí a ? 100% F uent e: Jones Lang LaSall e, Octubre 2010

Nota: Incluye Centros Comerciales, Parques de Medianas, Supermercados y Fact ory Outlets

Al igual que en 2009, la mayor actividad sin duda se produjo en las operaciones de sale & leaseback de sucursales bancarias, las cuales por un lado desvirtúan un poco los datos de inversión retail y por otro ayudan a mantener un cierto nivel inversor.

En este sentido, en 2009 se produjo la transacción del Banco BBVA a RREEF por un volumen de €1.154 millones, mientras que en 2010 se ha producido la venta del portfolio de Banco Sabadell a Moor Park por €403 millones. Igualmente, se han producido más transacciones de sale & leaseback de bancos como Barclays, Banesto o La Caixa , no obstante no se han incluido en nuestros cálculos al no considerarse operaciones a un único comprador con volúmenes mayores de 5 millones. La mayor parte de este mercado se mueve con inversores privados y family offices.

Se reduce el volumen transaccionado

Volumen Inversión Retail en España Millones €

2.500 1.970

2.000

El sector de los centros comerciales concentra de momento un volumen con tan solo €201,5 millones en tres operaciones: Corio adquirió la galería del centro de Torrelodones, un centro con un total de 33.700 m² de Multi Development, por un volumen entorno a €65 millones y englobada dentro de una operación a nivel europeo.

Alpha Real Capital compró H2Ocio, 50.000 m² en Rivas Vaciamadrid, a Avantis por €84 millones, esta operación fue atractiva al incluir también la negociación de un 80% de la financiación.

Pr evi sion T4 2010 Other Retai l High Street Sale & Leaseback Centros Comerci ales Nº Centros Comer ciales

2.898

3.000

1.833

25

20

15

1.744 1.577

1.500

4 96

1.000

880

4

563

1.395

5

3

1 217

1.233

500

10

1230

10

2.550

65 1

941

0

504

412

202

0 2004

2005

Fuente: Jones Lang LaS alle , Octubre 2010

2006

2007

2008

2009

-5

2010 Hasta Trim. II I

Nota: Incluye transacciones de vol umen m ayor a €5 MM “Cent ros Com erciales” incluye cent ros comerciales, parques de medianas y outlet s

Por último ING Real Estate adquirió Bilbondo, un centro comercial de un total de 37.600 m² de Eroski, por € 52,5 millones, la operación incluía también la posibilidad de ampliación de aproximadamente 10.500 m² de SBA. Al igual que en 2009 sigue sin haber transacciones de parques de medianas.

No obstante, se espera que durante el último trimestre se pueda incluso triplicar la cifra actual incrementando el volumen entre €300 y €400 millones ya que hay algunas operaciones de centros comerciales con procesos avanzados en el mercado.

También en este periodo se han producido cuatro transacciones de sale & leaseback de supermercados, hipermercados y algunas medianas, en total supusieron €247,5 millones y en todos los casos el vendedor fue Eroski. Entre ellas destaca la operación de 12 hipermercados que compró AEW Europa y Tristan Capital Partners por €150 millones.

Todas las operaciones de 2010 que incluimos en nuestro análisis fueron realizadas por compradores extranjeros. Los principales compradores fueron fondos e instituciones ingleses con alrededor de un 75% del volumen total. También destacó el capital holandés, alcanzando en lo que llevamos de año el 14%.

Respecto al mercado de Europa continental, y sin incluir los locales en calle, el volumen de inversión en los tres primeros trimestres de 2010 asciende a €9,7 billones, prácticamente el doble que el

Principales transacciones en 2010 C ENTRO

UBICACIÓN

SBA

VEND EDOR

COMPRADOR

M. Euros

H2Ocio

Madrid

50.000

Avantis

Alpha Real Capital

84,00€

Espacio Torrelo dones

Madrid

22.086

Multi Development

Corio

65,00 €

Bilbondo

Vizcaya

37.834

Eroski

ING R eal Estate

52,50€

Portfolio Sabadell

Varios

Banco Sabadell

Moor Park

402.00€

12 Hipermercados

Varios

Eroski

European Property

150,00€

Fuente: Jones Lang LaS alle, Oct ubre 2010

7

On·Point

Informe del Mercado de Retail. Noviembre 2010

Volumen de Inversión Retail en España (hasta 3T) Volumen de Inversión Retail en España (T1-T3 2010)

Se estabiliza el ajuste de las rentabilidades

Rentabilidades Prime 8,0%

Locales Calle 3%

Armoniz ación

Compresión

Descompresión

7,5%

Previsión

Centros Comerciales 23%

Sale & Leaseback 28%

7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5%

Sale& Leaseback Bancos 46%

4,0%

Locales 2001

Medianas 2003

Centros Comerciales

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Fuente: Jones Lang LaS alle, P revisiones Oct ubre 2010

Fuent e: Jones Lang LaSalle, Octubre 2010

mismo periodo en 2009, lo cual muestra el gran empuje inversor que ya se está viviendo en Europa.

que los activos secundarios en cualquiera de sus tipologías podrían contar con nuevas caídas en los precios.

Las operaciones de España siguen perdiendo peso en Europa, ya que actualmente se encuentra en un 4,6% del volumen total mientras que en 2009 fue un 7,4% y 2008 un 10,8%.

Los fondos alemanes vuelven a estar activos en Retail en España, lo cual quizá sea otro punto que esté presionando las rentabilidades a la baja. Igualmente activos son los fondos orientados a la gestión y también los que tienen un perfil promotor.

En cualquiera de sus tipologías, el principal objetivo de los inversores se centra en los activos prime. No obstante este tipo de producto es muy escaso.

Después de un periodo de algo más de un año con las rentabilidades estables, consideramos que las rentabilidades prime se han ajustado un cuarto de punto justo al terminar el tercer trimestre. Por tanto, estaríamos en una rentabilidad neta inicial entre 6,5% y 6,75% para centros comerciales prime.

Consideramos que este ajuste se ha producido por el incremento de la demanda originada por la falta de oportunidades, el incremento de capital y sobre todo, por las crecientes diferencias de rentabilidades entre España y otros países en Europa.

En cualquier caso son muy escasos los centros valorados en estos niveles, la mayor parte del mercado se encuentra por encima del 7%7.25%. Creemos que los precios están en un nivel donde los rendimientos se estabilizarán y se mantendrán relativamente estables un tiempo considerable.

Con respecto a los parques de medianas se ha mantenido la rentabilidad prime en el 7%-7,25%, ya que a pesar de que hay una gran demanda por este tipo de activos, la realidad es que las posibilidades de encontrarlos son muy reducidas e incluso los mejores parques cuentan con algún riesgo en sus contratos de arrendamiento o bien cuentan con rentas algo elevadas.

Por otro lado, la situación de los locales en calle ha continuado sin cambios con rentabilidades de este tipo de activos entorno al 5,60%5,85%. En cualquier caso, teniendo en cuenta los datos de crecimiento económico, consumo y empleo, hay poco margen de movimiento para poder elevar la curva de riesgo en la actualidad, por lo

Los oportunistas siguen activos, aunque cada vez les resulta más complicado llegar a los precios que se proponen.

No obstante, con el fin de no “quemar” el producto, los propietarios deberían salir al mercado a través de procesos estructurados, controlando en todo momento el flujo de información, y confirmando antes si una valoración realista está cercana a sus expectativas.

Por otro lado, la financiación sigue siendo un importante lastre que sigue contribuyendo a que el número final de transacciones sea tan bajo.

Para la mayoría de inversores y bancos la refinanciación sigue siendo una preocupación importante que previsiblemente continuará durante 2011. La capacidad actual es todavía insuficiente para refinanciar el sector. No depender de financiación es en muchos casos la ventaja competitiva de algunos inversores y en otros la llave para poder vender un activo.

Las oportunidades de inversión durante 2010 están siendo aprovechadas por los que tienen miras a largo plazo y cuentan con propuestas imaginativas. 2011 se prevé que siga en esta misma línea aprovechando además las presiones financieras de los propietarios. Esta nueva demanda que se está detectando en el mercado, confirma que a pesar de que España cuenta con algunos puntos más de incertidumbre frente a otros países en Europa, sigue siendo un mercado atractivo para el sector de centros comerciales.

La situación económica comienza a estar más asumida y así las oportunidades serán aprovechadas por los inversores con miras a largo plazo y propuestas imaginativas.

Rentabilidades Prime Centros Comerciales

Variación anual de Valor Prime

Compresión de la rentabilidad (T2 2007 - T3 2010) Fuente: Jones Lang LaS alle, hast a Tercer Trimestre 2010

Irlanda

T3 2010 Rentablidad Prime Centro Comer cial

Ucrania

España

Bulgaria

0,00 Rumania

2,00

0,00

Rusia

0,50 Hungria

4,00

Portugal

6,00

1,00

I talia

1,50

Rep Checa

8,00

Suecia

2,00

Polonia

10,00

Austria

12,00

2,50

Turquia

3,00

Holanda

14,00

Francia

3,50

Alemania

16,00

Belgica

4,00

Reino Unido

Compresión de la rentabilidad (T2 2007 - T3 2010)

Descompresión de la rentabilidad y actuales rentabilidades prime

8

2002

T3 2010 Yield Rentabilidad

Not a: Rentabil idad Prim e = Rent abi lidad Neta Inicial = Triple Ingreso Net o / Precio B rut o de Compra

Valores 4º trimestre (2010 3T) 35,00%

Locales calle

Parques de Medianas

Centros Comerciales

25,00% 15,00% 5,00% -5,00%

2003

2004

2005

-15,00% -25,00% -35,00%

F uent e : Jones Lang LaS alle, Oct ubre 2010

2006

2007

2008

2009

2010

On·Point

Retail Spain Market Report November 2010

Economic Context After several years of deep recession, global GDP growth is now nearing pre-crisis levels. The IMF forecasts 4.8% growth for 2010 and 4.2% for 2011. Most European countries are trying to benefit from this situation by increasing exports and private investment and reducing public spending. However, it is unlikely that all countries will successfully achieve this balance, which will result in lower growth rates.

In Spain, after two quarters of positive GDP growth, forecasts point to a slight downturn in the third quarter, mainly due to the VAT increase, the drop in consumer spending and the drop in car sales.

Forecasts for 2010 are between -0.9% and 0.2% (some organisations even suggest -1%), whilst a slight improvement is expected in 2011, with forecasts of between 0.4% and 0.7%. Some business and consumer confidence data has been better than expected and has helped increase growth forecasts slightly.

Spain is still a long way from achieving stability in the housing market, which is one of the keys to improving the economy. There is still an oversupply of more than 1 million new properties, which is still rising. In the 12 months leading up to July there were more new properties completed (294,883) than new homes sold (225,456). At the same time, very few new property projects have been started (97,897), which will help to reduce supply but will not improve economic data.

One of the most worrying consequences of the crisis is unemployment, which was 19.8% in Q3 according to the Spain’s National Statistics Institute's most recent Active Population Survey. This situation is partly explained by the significant growth in the active population. Between 2003 and 2010 Spain's population has grown by 4.2 million and its active population has grown by 3.9 million, accounting for 93% of the total. Some forecasts point to a decrease in active population but this does not yet appear to have begun.

Household spending in the first two quarters of the year grew 3.8% year on year, partly thanks to the increase in Spanish VAT as of 1 July, which brought purchases, especially of durable consumer goods, forward significantly. As a result, the average household saving ratio for these two quarters stood at 13.6%, far lower than the 17.4% registered for the same period in 2009. However, whilst it is likely that consumer spending will decrease in the second half of the year and 2010 will see no growth overall, tentative growth is expected to be seen in 2011 which, depending on how the economy performs, could be more vigorous in 2012 or 2013.

The Greek crisis only added to the uncertainty and the lack of confidence in the economy. Financial risk derived from government debt increased market risk, absorbing liquidity from the European economy.

This situation was tempered by the rapid response of the EU and the IMF, which approved a new €750 billion aid package to help strug-

The economy slowly begins to recover after end-2010

Growth of GDP at end-2010 (Quarterly data) 5%

2,0% GDP, annualized quarterly rate

GDP, year on year rate

4%

1,5%

Forecast

3%

1,0% 2% 0,5%

1%

0,0%

0% 2007

-1%

2008

2009

2010

2011 -0,5%

-2%

Anual average growth: 2008: 0,9 % 2009: - 3,7 % 2010: - 0.4 % 2011: 0.4%

-3% -4%

-1,0% -1,5% -2,0%

-5%

Source: I NE unt il 2010-II , Forecasts FUNCAS S eptember 2010

gling European economies, to quell speculation against government debt and to halt the decline of the Euro.

Along with the significant reduction of Spain's public deficit in the first eight months of 2010, this has helped create increasing differentiation in international government debt markets between Spain and other European countries that are still suffering, like Ireland and Portugal. In any case, European banks are still trying to determine their exposure to weaker countries and will have to fight to facilitate growth as they continue to strengthen their balance sheets.

Therefore, whilst it appears that the immediate threat of government defaults has subsided, the political risks associated with the implementation of austerity measures and the economic risks entailed by spending cuts will last longer.

Stress tests in the Spanish banking industry, which were harsher and more transparent than those performed in the rest of Europe, had a very positive impact for Spain, demonstrating the robustness of the country's financial system. These tests were carried out in July and showed that all Spanish banks hold the minimum level of Tier 1 capital to withstand the worst case economic scenario. Only four groups of savings banks and Cajasur (also a savings bank) would need capital injections.

At the beginning of 2010 it was already being said that the worst of the crisis was over and the evidence suggests we have indeed hit rock bottom. However, reductions in public spending, of investment by businesses in general and household spending are slowing economic growth in the short term. It looks likely that major structural changes and economic measures will continue to be necessary to increase productivity, cut unemployment and lay the foundations for a new period of sustained growth.

Quarterly employment data

Household’s Saving Ratio still high

Evolution of household accounting Thousands People 24.000

TOTAL 25%

20%

20%

15%

Active Population

20.1%

In Work

22.000

Gross disposable income Final consumption households

19.8%

Unemployment Rate

20.000

2.1

15%

18.4

Family Saving Ratio

4.6 10%

18.000 10%

10,2%

16.000

3.5

5%

0% 5%

14.000

2006

2007(P)

2008(A)

2009(A)

2010(A)

-5% 12.000

0% 97

98

99

S ource: INE , Dat a until Q3 2010

00

01

02

03

04

05

06

07

08

09

10

-10% S ource: INE , Dat a until 2Q 2010

(P ) Provisi onal Est imates (A ) Advanced Estim ates

9

On·Point

Retail Spain Market Report November 2010

Vacancy rates, Rental levels & Sales in SC in 2009 Rental levels in 2009 and progress since 2008.

Vacancy Rate 2009

The average of all the rental levels in the database in 2009 was €18/m²/month. This was a 1.4% drop from the levels registered in 2008 excluding the impact of RPI.

Units by size 14%

13%

13%

GLA

Units

12%

12% 10%

10%

9%

8% 5%

6%

5%

4% 2% 2% 0%

0-50

51-200

201-500

501-1500

>1500

TOTAL

Source: Jones Lang LaS alle Oct ober 2010

The Jones Lang LaSalle research department unifies and standardises all business information regarding rental levels, sales and debt service cover ratio for the shopping centres with which we have a relationship through our various departments. We have decided to share this information for the first time as we now have a sample which is sufficiently extensive to be representative of the Spanish shopping centre market.

Basic conclusions drawn around vacancy rates, rental levels and sales follow, although future reports will contain more detailed, exhaustive analyses showing data by property type, activity and quality, for example, with particular emphasis on debt service cover ratios.

Vacancy rates 2009 Vacancy rates in 2009 accounted for 5% of total GLA and 12% of the total number of units. Vacancy rates vary according to the quality of the centre, ranging between 50% and 18% at centres with bigger problems, between 16% and 8% at the majority of centres and between 6% and 0% at the best centres. It is clear that smaller units are harder to market and that as the size of the assets increases, so vacancy rates decrease.

Rental levels, understandably, are higher the smaller the unit, so a unit of under 50 m² had an average rent of €59/m²/month, whilst units larger than 1,500 m² had rents of €10/m²/month. However, the level of growth compared with 2008 varied significantly according to the size of the unit. Rental levels for smaller units grew 2.1% whilst for larger units they fell 3%. This shows who had greater bargaining power.

Note: average rental levels are based on data from 180 shopping centres. Rents are updated for 2010 according to the RPI at December 2009. For the comparison of rental levels in 2008-2009, 52 shopping centres were analysed, including only units which had not undergone changes in floor space and excluding empty units.

Excluding commercialisations (mall income), cash points, warehouses and offices.

Sales in 2009 and progress since 2008 Average sales in shopping centres in 2009 reached an annual average of €2,525/m². This was down 5.11% on 2008 figures. Likewise, units measuring less than 50 m² saw higher prices - €6,216/m² while units of more than 1,500 m² reached €1,947/m². The growth in sale prices compared with 2008 was negative for all unit sizes, with smaller units seeing growth of -7.2% while larger units experienced growth of -4.9%.

Note: average sale prices are based on data from 76 shopping centres. Only includes units with lease agreements. Excluding travel agencies, lottery stalls, petrol stations, post offices and car hire companies, which could distort the averages.

The comparison of sales in 2008-2009 includes analyses of 42 shopping centres, including only units which have not undergone changes in floor space or operator.

Note: These figures are based on the total floor space of 94 shopping centres with 2009 data, including owned units - mostly hypermarkets - which accounted for 37% of total GLA and only 2% of units. Excluding commercialisations (mall income), cash points, warehouses and offices.

Shopping Centre Sales and Growth 2008-2009

Shopping Centre Rents and Growth 2008-2009

Units by size

Units by size

Rents

Sales Range

Sales €/sq m (2009)

0-50sq m

6.216

51-200sq m

3.474

201-500sq m

2.791

501-1.500sq m

2.015

> 1.500sq m

1.947

Total

2,525

Source: Jones Lang LaS alle Oct ober 2010

10

% increase -7,2

-5,5

-4,5

-5,3

-4,9

-5,1

-8

-6

-4

-2

0

Range

Rent €/sq m/month (2010)

0-50sq m

59

0-50

51-200sq m

36

51-200

201-500sq m

21

201-500

501-1.500sq m

14

501-1500

> 1.500sq m

10

>1500

Total

18

TOTAL

S ource: Jones Lang LaSall e October 2010

% increase 2,1

-0,2

-2,4

-1,0

-3,0

-1,4

-4

-2

0

2

On·Point

Retail Spain Market Report November 2010

Retail 2010 Retail Sales Growth

According to Spain's National Statistics Institute, retail sales (excluding petrol stations) suffered a slight descent of 0.5% in the first nine months of 2010.

% p.a.

4

Forecast

3

A comparison of this figure with the figures for 2008 (-5.8%) and 2009 (-5.7%), reflects a positive trend. Specifically, food sales fell 0.2% while personal goods and homeware sales increased 0.3%.

During the period only the large chains saw a positive change in sales average (2.2%), while the rest (single-site companies, small chains and department stores) saw sales decline.

2

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2002

2001

2000

0 -1

2003

1

-2 -3

Most retailers made major efforts to negotiate rents and cut costs in 2009. This trend has continued into 2010, although most of what needed to be done already has been, so expansion plans have been picked up in a more active, focused manner.

-4 -5 -6 -7

France

However, operators are being selective about expansions, always looking for the best retail centres and parks, particularly in major cities.

Prime rental levels are still too high for many operators and the negotiation process is taking longer than it used to.

Lack of financing is still affecting operators' expansion plans. This is especially noticeable among small shops and franchises in particular.

Germany

Italy

Portugal

Spain

UK

Source: I HS Global I nsight , Oct ober 2010

Rents established– biggest fall in Retail Warehousing

Prime Retail Rents (Index) (Data 4T except 2010 3T) Index (2001 =100) 22 0 Madrid High Stree t 20 0

Annual growth

Ba rcelona High Street Re ta il Wa rehousing

18 0

T3 10 S hoppi ng Cen tres

S.C Ma drid S.C Barce lona

16 0

20 01

200 2

2003

2 004

-5%

15-19 (€/ sq m / month)

Madrid

220

B arcelona

212

0.5% 0.5%

20 05

2006

2 007

2 008

20 09

201 0

Rents will be stabilizing

Prime Rents Forecast (High Street and Shopping Centres) Forecast 220

190 Mad Preciados Mad Serrano Bcn Puerta del Angel Bcn Paseo de Gracia Shopping Centres

160

130

100

70 2 002

2003

200 4

20 05

200 6

20 07

2 008

2009

201 0

2011

201 2

20 13

2 014

S ource: Jones Lang LaS alle, forecast Oct ober 2010

2010 confirms tendency

Annual Openings in Shopping Centres Sq m 50

1.400. 000 Extensions/Phases I I GLA Annual Nº Shoppi ng Centres

1.200. 000

45 40

1.000. 000

35

33 30

800. 000 25

600. 000

20

18

15

400. 000 11 200. 000

10 5

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2002

2001

2000

1999

1992

1991

1998

0

0 1990

Retails chains are becoming aware of the importance of increasing their online presence, with Zara, H&M and Gap (including other group brands such as Banana Republic and Old Navy) launching their new online stores in September and October. Zara also plans to launch in the US like Topshop - the only European chain offering online sales in the country - did in 2009.

-2.3%

S ource: Jones Lang LaS alle, Dat a unti l 3Q 2010

1997

DBK estimates that sales in this sector will stand at €370 million in 2010 and expects them to grow 70% in 2011. This channel may account for 2% of total revenues in 2010, whereas it has the potential to account for 10% in the long term.

75-100

10 0

1996

E-commerce is still a long way behind in Spain compared to in other European countries. However, this sales channel has shown continuous growth in recent years. For example, online fashion sales have been doubling annual revenues since 2006.

12 0

1995

On the other hand, there is a serious lack of variety in operators compared to the large number of projects available, which is making it very difficult to market these kinds of assets.

B arcelona

Hig h S treet

1994

Expansion in retail parks has been slower. On one hand, there are operators with expansion plans that are looking to position themselves and make the most of advantageous market conditions, such as Bricor, Worten, Media Markt, Kiabi, Conforama and Prenatal.

-2,9%

E spaña

1993

Also, operators like Primark, SportZone and Zippy - and particularly shoe shop chains like Maripaz - are continuing to expand. Price-driven operators continue to thrive, especially Chinese operators, which have defied the crisis by significantly increasing their activity in the market through large general goods shops, restaurants and clothes shops.

73-98

Retai l Warehousi ng (€/ sq m / m ont h)

14 0

They've opened their first stores in Spanish shopping centres and are beginning to develop expansion plans. El Corte Inglés stands out in particular, having opened multibrand stores in certain shopping centres.

(€/sq m /m onth)

Madrid

2003

However, this situation is leading to opportunities for retailers, which can position themselves under much more advantageous conditions.

Toys R Us, for example, will be opening trial temporary stores this Christmas. Major international brands like Hollister, Apple Store, Forever 21 and Butlers are also expanding.

Source: Jones Lang LaS alle O ct ober 2010. (Assum ing end 2010)

11

On·Point

Retail Spain Market Report November 2010

Shopping Centre development in 2010 We expect Spain to close 2010 with 643 shopping centres and GLA (Gross Lettable Area) of 14,861,226 m². This would mean that 370,630 m² had come onto the market this year, of which 48,400 m² (13%) corresponds to extensions. The figures for this year confirm the change in trend suffered in comparison with the years between 2000 and 2008, when an average of over 1 million m² of GLA was opened each year.

New space inaugurated is down 9% year on year, with 18 new openings in 2009 and 11 in 2010. These are the lowest figures seen since 1990.

Most of the centres opened in 2010 had been delayed from previous years and all the same, very few centres have been inaugurated with more than 70% of GLA open.

Despite the lack of openings, noteworthy centres are still being developed in various areas. Examples includes the first phase of the Luz Shopping Centre in Jerez de la Frontera (Cádiz), with 113,000 m² leased to InterIkea; Acciona Inmobiliaria's 54,500 m² Splau shopping centre in Cornellà de Llobregat (Barcelona); the first phase of Parque Jinamar's 32,400 m² El Mirador centre in Las Palmas, Gran Canaria (due to open at the end of the year); and Valencia Natura Park's 32,000 m² Arena Multiespacio in Valencia.

These four centres alone account for 63% of the space opened year to date.

As has been the norm in recent years, most developments in 2010 have been retail parks, with the four parks opened comprising 51% of the total GLA opened. As well as the grand opening of Luz Shopping, the 30,000 m² Ikea in Marineda Plaza in A Coruña was also included as a project, as despite being a single unit, it is the first phase of a larger project. The other two parks were Corfú in Alicante and Illescas 42 in Toledo.

The remaining openings were a centre focused on an E. Leclerc hypermarket in Alcantarilla, Murcia and three small centres: Vialia Albacete (due to open at the end of the year), Altrium Montseny in Sant Celoni (Barcelona) and Las Palmeras in La Oliva (Las Palmas de Gran Canaria).

On another note, the definitive closure of the 48,300 m² Avenida M-40 Shopping and Leisure Centre was bad news for the sector.

More than the general drop in consumer spending, the main problem for this centre was the lack of population in its immediate environment and the fierce competition which eventually limited its attraction to people living further away.

Main Openings in 2010 Centre

Location

GLA

Typology

Luz Shopping PC (1 st Phase)

Jerez de la Frontera

113.000

Retail Warehousing

Splau

Cornella de Llobregat

54.500

Large

El Mirador p. Maritimo Jinamar (Nov.) (1 st Phase)

Las Palmas

32.400

Medium

Arena Mult iespacio

Valencia

32.000

Medium

Marineda Plaza (1st Phase, Ikea only)

A C oruña

30.000

Retail Warehousing

Corfú

Alicante

15.000

Retail Warehousing

Vialia Estación de Albacete (Nov.)

Alb acete

13.271

Small

La Maquin ista (extension)

Barcelona

15.500

Changes to very large (89.900 sq m)

Source: Jones Lang LaSalle Oct ober 2010

Existing Shopping Centre Stock and Density 2010

Shopping Centre GLA and Density 0

Density has seen the largest change year on year in Catalonia, with a 5.5% increase, followed by Galicia, where it has increased 4%. This is mainly due to the opening of the Splau shopping centre and the Ikea in Marineda Plaza.

The Regions where most GLA has been opened in 2010 are Andalucia, Catalonia, Valencia and the Canary Islands. The provinces that stand out are A Coruña, Barcelona, Las Palmas de Gran Canaria and Valencia.

12

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

GLA in ‘000s sq m

479

2.591 Density (Low axis) Total GLA (Top axis)

Density Spain 323 GLA in sq m / 1, 000 inhabitants

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

Source: Jones Lang LaS alle O ct ober 2010. (Assum ing end 2010)

At the European level, based on data from H1 2010, Spain has the fifth-highest GLA (only counting pure shopping centres), after the UK, France, Italy and Germany, although Germany has almost exactly the same volume as Spain. With regard to density, Spain holds eighth place, behind countries like the Netherlands and the UK but ahead of France, Italy and Germany.

Retail space density in Spain, taking into account all shopping centre formats, reached 323 m² per 1,000 inhabitants in 2010 a year-on-year increase of 1.2%, compared with an annual average of 7% over the last ten years. By Autonomous Region, Madrid, Murcia, Asturias and the Canary Islands still have the highest density, while Extremadura, the Balearic Islands, Cataluña and Castilla y León have the lowest.

500

Madrid Murcia Asturias Canarias Navarra Aragon Pais Vasco Com. Valenciana Andalucia La Rioja Galicia Cantabria Castilla La Castilla y Leon Cataluña Baleares Extremadura Ceuta & Melilla

European Countries’ situation- Half 2010

Shopping Centre GLA and Density 0

2.000

4.000

6.000

8.000

Netherlands Ireland UK Spain

10.000

GLA in ‘000s sq m

12.000

14.000

16.000

18.000 472 16.976

11.876

251

France Portugal Italy Poland Germany Turkey Russia Romania

Density (Low Axis) Actual (Top Axis)

Density Europe 165

Ukraine Bulgaria 0

50

100

S ource: Jones Lang LaSall e Jul y 2010

150

200

250

300

GLA in sq m / 1,000 inhabitant s

350

400

450

500

Note: Includes schemes >5, 000m ² GLA only; excludes Ret ail Warehousing and Factory Outlet Centre

On·Point

Retail Spain Market Report November 2010

Shopping Centre - forecast to 2012 Generally speaking, construction of a project is only started when financing has been secured, which tends to require a minimum volume to have been leased.

As a result there is a great deal of uncertainty surrounding projects, especially when construction has not started and opening is forecast for more than two years. Likewise, it is difficult to confirm how much space a centre will have once it is considered to be open, especially with retail parks, as it is increasingly common to open projects in phases, with construction sometimes being started as leases are obtained for the space.

Generals Delays

Annual Openings in Shopping Centres Sq m 1.200.000

Possible Probable

1.000.000

Secure GLA - Annual

800.000 600.000 400.000

As a result, the outlook for developments has changed a great deal in the last two years. Most developers have already adapted their expectations, as they are well aware of the restrictions on financing and the drop in demand from operators. However, these adjustments did not take place from the beginning of all projects in the pipeline for 2012, which is causing continuous delays.

200.000 0 2000

2001 2002 2003

2004 2005

Source: Jones Lang LaS alle, October 2010 (Assum ing end 2010)

2006

2007 2008

2009 2010 2011

2012

Not e : In t he calculat ion of changes every t hree years does not i nclude land "possible"

Following an exhaustive analysis, we have identified 25 new projects and 15 extensions or second phases which we believe will open in the next two years. These centres would total more than 1 million m² in new GLA up to the end of 2012, which would represent a 7.10% increase.

We therefore expect to see around 500,000 m² in new GLA inaugurated in both 2011 and 2012. Although outlooks are now more realistic, it is reasonable to assume that this volume will not be achieved if delays continue. However, it should also be taken into account that these figures do not include a total of around 1 million m² of GLA from over 40 projects which we consider to be "possible", among which are some projects where construction is complete or in the final stages.

These figures look more achievable if we bear in mind that the five largest projects planned for the next two years involve 400,000 m² of GLA. These projects are: InvesCo's Marineda Plaza shopping centre with 165,000 m²; InterIkea's Ikea Valladolid with 90,000 m²; UnibailRodamco's Faro Guadiana in Badajoz with 56,000 m²; LSGIE's Gran Plaza 2 in Majadahonda, Madrid with 55,000 m²; and Metrovacesa's Arenas Plaza in Barcelona with 32,400 m².

Projects Planned until 2012 by Regions

Includes secure and probable projects 0

50

100

150

200

250

GLA in ‘000s sq m

73%

Extremadura Galicia Castilla y Leon Andalucia

242

Murcia Regions without projects: La Rioja, Asturias, Navarra, Comunidad Valenciana, Aragón, Ceuta y Melilla.

Cataluña Canarias Castilla La Mancha Pais Vasco

% Increase GLA (Low axis)

Increase GLA Spain 7,1 %

Baleares Cantabria

Projects 2011-2012 (Top axis) %

84

Madrid 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Source: Jones Lang LaS alle, October 2010. (A ssuming end 2010)

Including these figures, the provinces with the most GLA expected in the next two years are A Coruña, Badajoz, Seville and Valladolid, which all have projects in the pipeline for more than 100,000 m².

The most significant increases would be in Badajoz (with 105%), Valladolid (79%), Palencia (60%), Lugo and A Coruña. However, in some of these cases the current GLA is fairly low and the volumes pending are not very high.

It is also important to mention that there are ever more provinces where retail density will drop, as population will increase more than GLA, including, among others, Guadalajara, Ceuta, Almería, Navarra and Castellón. Likewise, we have not identified any projects likely to open in the next two years in Teruel or Melilla.

Due to the current limitations on growth, many developers are currently focusing on extending some of their existing assets, with hypermarket operators particularly acting as developers. Equally, renovation of centres will increase as a way of keeping up with the competition. Examples of this include Holea (Carrefour Huelva) and Bilbondo in Basauri.

Shopping Centre Pipeline in Europe 2010-2011 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

GLA in ‘000s sq m

78%

Bulgaria Turkey Romania Russia Ukraine Italy Polond Portugal Germany Netherlands UK

% Increase GLA (Low Axis)

France Spain

Projects 2010- 2011 (Top axis)

Increase GLA Europe 13,93 %

Irelanda

%

0

5

Source: Jones Lang LaSalle July 2010

10

15

20

25

30

35

40

45

Note: Includes schemes >5, 000m ² GLA only; Germany includes schemes > 10.000m2 . P ipeline figures should be t reat ed with cauti on. Jones Lang LaS alle experience shows that a signif icant proport ion of the pi pel ine in 2010 & 2011 is unlikely to be complet ed within the advert ised tim e f ram e.

13

On·Point

The formats that will grow the most will be retail parks and "very large" shopping centres exceeding 80,000 m², which account for 18.5% and 16.9% of GLA growth respectively. Half of future projects correspond to retail parks, while medium-sized centres of between 20,000 m² and 40,000 m² account for 16% of new projects. Hypermarket and shopping centres smaller than 20,000 m² are still showing the lowest growth levels.

The provinces with the lowest expected density in 2012 and where in theory there are most opportunities for new projects are Lleida, Jaén, Ourense and Girona.

On the other hand, the provinces with the highest density expected for the end of the period are Las Palmas, Cádiz, A Coruña and Valladolid. Álava and Zaragoza will continue to have high density despite there being no new openings during the period. Logically, in these areas there will be less potential for new centre development as of 2013.

Retail Spain Market Report November 2010

Future density map by provinces

Includes secure and probable projects

Spanish Average 2012 344 sq m /1.000 inhabitants

(sq m/1.000 inhabitants) Density

Very high High Medium Low Very Low Opportunity

Over 500 400 to 499 300 to 399 200 to 299 100 to 199 Less than 100

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

Developers are once again looking for long-term opportunities, but they remain aware of the maturity of the sector and of the adjustment to expectations.

As a result they want high quality plots, without excessive competition, at much lower rental levels than before. Also, it is likely that land will now have to be bought with equity and financing for the development will only be obtained when the project has already fetched a significant number of leases.

We are clearly witnessing a major transformation in the way in which shopping centres are developed and we must all adapt to the new circumstances. Land owners may need to make the greatest effort of all, as in order to allow for a profitable project to be developed in the current climate, land will have to be valued at between 40% and 70% less than its 2007 value.

GLA Growth until 2012

Centres by typology 25%

20%

19,9%

18,5%

15%

To achieve this, developers are making adjustments mainly in terms of: 1) revenues (rental levels), 2) costs (construction, fees, financing, initiatives for operators, etc.)

10%

5,3%

7,1%

6,2%

5,8%

5%

2,9% 0,6%

0,5%

0%

Very Large

Large

Medium

Small

and 3) the value of the finished centre (profitability).

Based Factory Retail Leisure Hypermarket Outlet Warehousing

SPAIN

S ource: Jones Lang LaSall e October 2010

All that is left for them to adjust to obtain a profit through the development is the land price and naturally, until one of these variables changes, there will continue to be very few land transactions.

Main Openings until 2012 Year

Centre

Location

GLA

Tipology

Marineda Pla za

A Coruña

165.000

Very Large

Arenas Plaza

Barcelo na

32.400

Medium

Faro del Guadiana

Badajoz

56.000

Large

Gran Plaza 2

Majadahonda

55.000

Large

Ikea Valladolid

Arroyo Encomienda

90.000

Very Large

2011

2012

Other possible centres not included in estimates until 2012 Parque Nevada

Armilla (Granada)

84.865

Very Large

Aranjuez Plaza

Aranjuez

54.390

Large

As Cancelas

A Coruña

50.815

Large

S ource: Jones Lang LaSal le October 2010. (A ssumi ng end 2010)

14

On·Point

Retail Spain Market Report November 2010

Investment Market Investors' feelings surrounding the Spanish market have been up and down in 2010. After high uncertainty in 2009, the beginning of 2010 was quite positive. However, the Greek crisis and concerns over sovereign debt in general caused doubts and raised uncertainty. However, perceptions improved considerably after the summer; the results of the banks' stress tests were absorbed and doubts over sovereign debt risk were partially cleared, so we expect to see a much more active final quarter of 2010.

Retail Investment Volumes Q1-Q3 2010 Investment volumes picking up across almost the entire region Fi nland ? 29%

Year on Year Percentage Change in Transaction Volumes

Norway ? 70% UK ? 82%

Size of circle is Q1-Q3 2010 volumes:

The total stood at €879 million, which corresponds to nine asset sale transactions. The investment volume is down 43% year on year, although three more transactions took place.

Netherlands ? 138%

Luxembourg ? 100%

Czech Republic ? 182% Slovaki a ? 100% Hungary ? 6%

Colour of circle is year on year change: France ? 116%

Decrease year on year

Switzerland ? 100%

Increase year on year

Poland ? 2582%

Germany ? 221%

Belgium ? 3%

100mil lion

Russia ? 34%

Denmark ? 100%

1billi on 500mil lion

The crisis has had an impact in 2010 in Spain, where uncertainty around the economy, financing problems and the continuing wide gap between buyers and sellers have led to a low retail investment volume for the first three quarters of the year.

Sweden ? 134%

Romania ? 2077%

Spai n ? 25%

Portugal ? 100%

I tal y ? 45% Turkey ? 100% Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

Note : Date inclu des shop ping cen tres , re tail wa reh ousin g, Sup er mar kets and Fa ctor y Ou tlets

Like in 2009, sale and leaseback transactions involving bank branches accounted, without a doubt, for the majority of the activity.

These transactions distort the retail investment figures slightly but also they help maintain a certain level of investment. In this respect, 2009 saw a €1.154 billion sale by BBVA to RREEF and 2010 has seen the sale of Banco Sabadell's portfolio to Moor Park for €403 million.

Further sale & leaseback transactions took place, involving banks like Barclays, Banesto and La Caixa, but these are not included in our calculations as they are not considered to be transactions to one single buyer with a volume of over 5 million. The main part of this market is moved by private investors and family offices.

The shopping centre sector currently comprises just three transactions with a volume of €201.5 million: Corio acquired Multi Development's 33,700 m² mall in the centre of Torrelodones for around €65 million as part of a European-level transaction.

Alpha Real Capital bought H2Ocio, 50,000 m² in Rivas Vaciamadrid, from Avantis for €84 million in an attractive transaction which included negotiation of 80% of the financing. Finally, ING Real Estate acquired Bilbondo, a 37,600 m² shopping centre, from Eroski for €52.5 million.

The transaction also included the possibility of an extension of around 10,500 m² of GLA. Just as in 2009, there have been no retail warehouse park transactions. However, we believe that in the final quarter the current figure could treble, increasing the volume by between €300 and €400 million, as there are some shopping centre transactions in advanced stages of negotiation.

During this period there were also four sale & leaseback transactions for supermarkets, hypermarkets and some retail warehouses, which totalled €247.5 million and all of which were sold by Eroski. A noteworthy example was the acquisition of 12 hypermarkets by AEW Europa and Tristan Capital Partners for €150 million.

All the transactions in 2010 included in our analysis were carried out by foreign buyers. The main buyers were English funds and institutions which accounted for around 75% of the total volume. There was also significant Dutch capital, which stands at 14% year to date.

As for the European market, excluding high street retail properties, the investment volume in the first three quarters of 2010 reached €9.7 trillion, almost double the figure for the same period of 2009, which shows the major boost in investments being seen in Europe.

Transactions in Spain are still decreasing in weight within Europe; they currently stand at 4.6%, whilst in 2008 and 2009 they accounted for 10.8% and 7.4% respectively.

Investment volume has been reduced

Retail Investment Spain Millons € 3.000

For ecast T4 2010 Other Retai l High Street Sale & Leaseback Shopping Centr es Nº Shopping Centres

2.898

2.500 1.970

2.000

1.833

25

20

15

1.744 1.577

1.500

10

10

2.550

1230

4 96

1.000 563

1.395

1.233

500

4

880

1 217

3 65 1

941

0

504

412

202

0 2004

5

2005

Source: Jones Lang LaSalle , Oct ober 2010

2006

2007

2008

2009

Not a: Includes turnover t ransact ions over €5 MM Shopping Centres, warehousings, supermarket s and FOC’s

-5

2010 Until Q3

Main Transactions in 2010 CENTRE

LOCATION

GLA

VENDOR

PURCHASER

M. Euros

H2Ocio

Madrid

50.000

Avantis

Alpha Real Capital

84,00€

Espacio Torrelo dones

Madrid

22.086

Multi Development

Corio

65,00 €

Bilbondo

Vizcaya

37.834

Eroski

ING R eal Estate

52,50€

Portfolio Sabadell

Several

Banco Sabadell

Moor Park

402.00€

12 Hypermarkets

Several

Eroski

European Property

150,00€

Source: Jones Lang LaSalle, October 2010

15

On路Point

Retail Spain Market Report November 2010

Retail Investment Volumes Q1-Q3 2010 by typology

Yields adjustment stabilizing

Prime Retail Yields Spain

High Street 3%

8,0%

Sale & Leaseback 28%

Harmonisation

Compression

Decompression

7,5%

Shopping Centres 23%

Forecast 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% High Streets

5,0%

Retail Warehousing 4,5%

Sale& Leaseback Banks 46%

Shopping Centres 4,0% 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

S ource: Jones Lang LaSal le, Forecast O ct ober 2010

S ource: Jones Lang LaS alle, Oct ober 2010

Investors are primarily focused on prime assets, regardless of format.

However, this kind of product is in very short supply.

After more than a year of stable yield levels, we believe that prime yield levels dropped quarter of a percentage point just before the end of Q3.

Therefore, we would be at initial net yield levels of between 6.5% and 6.75% for prime shopping centres. We believe this adjustment was a result of the higher demand due to the lack of opportunities, the increase in capital and, in particular, the growing difference in yield levels between Spain and other European countries. In any case there are very few centres valued at these levels since the majority of the market stands at more than 7%-7.25%.

We feel that rental levels have reached a point where yield levels will settle down and remain relatively stable for quite some time.

Prime yield levels for retail warehouse parks have remained stable at 7%-7.25%, because despite the fact that there is great demand for these kinds of assets, the reality is that they are very difficult to find and even the best parks involve some risk in terms of leases or have very high rental levels.

Yield levels for high street units, however, have remained stable at 5.6%-5.85%.

That said, owners should enter the market through structured processes, constantly controlling the flow of information and giving prior confirmation if a realistic valuation is close to their expectations, so as not to devalue their product.

Financing continues to be a major obstacle, dragging down the final number of transactions. Refinancing is still a serious concern for most investors and banks and will continue to be throughout 2011.

The current capacity is still not enough to refinance the sector. Lack of dependence on financing is often a competitive advantage for some investors and is sometimes the key to being able to sell an asset.

Investment opportunities in 2010 are being taken up by investors with long-term vision and imaginative proposals. 2011 is expected to continue in the same vein whilst also taking advantage of financial pressure on owners.

In any case, bearing in mind economic growth, unemployment and consumer spending data, there is currently little room for upwards movement on the risk curve, meaning secondary assets of all formats could see a further decrease in rental levels.

The new demand being detected in the market shows that although Spain is slightly less secure than other European countries, it is still an attractive market for the shopping centre sector. The economic situation is beginning to come together and opportunities will therefore be taken up by investors with long-term vision and creative approaches.

Prime Shopping Centre Yields

Annual variation of prime value

Yield Compression (Q2 2007 - Q3 2010) S ource: Jones Lang LaSal le, unt il Q3 2010

Ukraine

Spain

Ireland

Bulgaria

Romania

Russia

0,00 Hungary

0,00

Portugal

2,00 Italy

4,00

0,50 Czech Republic

1,00

Sweden

6,00

Turkey

8,00

1,50

Poland

10,00

2,00

Austria

2,50

Germany

12,00

Netherlands

14,00

3,00

UK

3,50

France

16,00 Q3 2010 Prime Shopping Centre Yield

Q4 for all data (2010 Q3)

4,00

Belgium

Yield Compression (Q2 2007 - Q3 2010)

Yield Decompression and Current Prime Yields

16

German funds are active in retail in Spain again, which may also be putting downward pressure on yield levels. Funds geared towards management and funds with a developer profile are also active.

Opportunity funds are still active, although they are struggling to reach asking prices.

40,00%

High Street

Shopping Centres

20,00% 10,00% 0,00% 2003

2004

2005

-10,00% -20,00% -30,00%

Q3 2010 Yield

Note: Prim e yield = Net Initi al Y ield = Triple Net Income/ Gross Purchase Price

Retail Warehousing

30,00%

-40,00%

Source : Jones Lang LaS alle, Oct ober 2010

2006

2007

2008

2009

2010

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