Informe del Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia (2T 2011) by Jones Lang LaSalle Spain

Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report

Informe del Mercado de Oficinas Madrid, Barcelona y Valencia 2ยบ Trimestre 2011 Office Market Report Madrid, Barcelona & Valencia 2nd Quarter 2011

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

On•Point

Contexto Económico Durante este segundo trimestre la economía mundial siguió con su recuperación, aunque aún aquejada de decepciones y preocupaciones por la moderación del crecimiento de las economías emergentes, y en particular el riesgo generado por la crisis griega. Las previsiones de crecimiento para Estados Unidos se han recortado por parte del FMI (hasta el 2.5% a mediados de Junio), a causa del elevado endeudamiento de las familias y del sector público, y una lenta creación de empleo. Por su parte, Japón sigue sufriendo los problemas generados por el terremoto de Marzo, aunque esperanzados por recuperarse a lo largo del segundo semestre del año. China e India siguen lidiando con problemas en los precios al consumo sufriendo el primero la mayor subida desde julio del 2008. En Europa, las previsiones de crecimiento han mejorado ligeramente gracias a Francia y Alemania, aunque manteniendo las grandes disparidades geográficas en la zona, concentrándose en Grecia y los países periféricos e incrementando la incertidumbre. España se ha situado por encima de los 275 puntos básicos en la prima de riesgo soberano, aunque siempre con una cierta estabilidad que la sitúa en una mejor óptica que el resto de países del sur de Europa.

PIB Anual Spain

% 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 1971

1975

1979

1983

1987

1991

Tipos de Interés

16,00

1995

1999

2003

2007

2011

2015

2019

-4,00 -6,00

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Así, las previsiones de los indicadores de este segundo trimestre apuntan al mantenimiento del ligero crecimiento ya vislumbrado en el los meses anteriores, con una disminución de 3 décimas de la variación interanual del IPC del mes de Junio, situándose en el 3.2%, mientras que la mensual de Junio es del -0.1%. Por su parte, el consumo privado durante el segundo trimestre del año parece que mantendrá un crecimiento algo superior al del primero, mejorando igualmente la confianza del consumidor, aunque aún por debajo del promedio a largo plazo. El mercado de trabajo ha mejorado durante estos meses anteriores al verano, aunque ha

IPC y tipos de interés %

EU: European Union

IPC

sido debido a la estacionalidad de la época, y ha afectado de manera muy diferente dependiendo de los sectores económicos, impactando negativamente en el sector de la construcción y algo más positivamente en la industria y los servicios. Además, en los primeros cinco meses del año, la variación media de la cifra de negocios del sector servicios es del 0.2%, disminuyendo en mayo el personal ocupado en un 0.1% respecto del mismo mes del año anterior, y alcanzando tasas interanuales positivas en 11 comunidades autónomas durante ese mismo mes. Las dificultades en los mercados bancarios seguirán manteniendo niveles muy bajos en los créditos, aunque la entrada en vigor en Junio del Decreto Ley que regula los tipos de interés de los depósitos y cuentas a la vista de las entidades de crédito se espera que suavice la escalada de tipos.

14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 1991 Q1 1993 Q1 1995 Q1 1997 Q1 1999 Q1 2001 Q1 2003 Q1 2005 Q1 2007 Q1 2009 Q1 2011 Q1 2013 Q1 Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Oficinas Madrid Madrid por Zonas 1T 2011

2T 2011

€ /m²/ mes

15,00 11,00 8,00 5,00

€ /m²/ mes

27,43%

26,75 17,00 16,75 12,00

CBD Secundaria Periferia Satélite

15,00 10,75 8,00 5,00

12,05%

26,50 16,75 16,50 12,00

Stock Total 14.718.279 m²

Stock Total 14.701.887 m² 8%

Tasa de Disponibilidad 10,23 %

4,95% Rivas Vaciamadrid

Fuente: 1T 2011 Jones Lang LaSalle

Fuente: 2T 2011 Jones Lang LaSalle

Rentas Las rentas Prime siguen disminuyendo ligeramente contenidas por los altos precios alcanzados en las Torres (CTBA) y el volumen de contratación en la zona CBD (Distrito Central de Negocios), que si bien escaso, acumula más del 50% del total de operaciones de oficinas en este trimestre. Así, en la Zona Prime las rentas se situaron en 26,5 €/ m2/mes mientras que el promedio en CBD fue de 20,75 €/m2/mes, por lo que la variación interanual de precios, comparándolo con el mismo período del año anterior, sigue desacelerando su caída hasta el 5,36%. Por sexto trimestre consecutivo, en la zona Satélite las rentas se siguen manteniendo estables –debido principalmente a que algunas de las operaciones más destacadas del trimestre se firmaron a precios máximos cerrando el trimestre a 12 €/m²/mes. Como es habitual, es la zona de Las Rozas la que consigue estos precios máximos mientras que las zonas de San Fernando o San Sebastián de los Reyes alcanzan un promedio de 10 €/m²/mes.

El promedio de bajada en todas las zonas se sitúa en el 1%. Oferta La disponibilidad en oficinas exclusivas aumenta ligeramente en su conjunto, alcanzado una tasa del 10,36%. Sin embargo, por zonas se ve afectada por la escasez generalizada de alquileres y a las grandes operaciones firmadas en las zonas CBD y Satélite (Geoban alquila en Tripark un total de 12.348 m² por ejemplo) Así, se ha mantenido o incluso disminuido ligeramente la tasa que se sitúa en el 8% para la zona centro, mientras que en Periferia, los productos exclusivos ya han superado el 12%, niveles que no se alcanzaban desde el 2003. La disponibilidad total de oficinas y edificios high-tech ha disminuido ligeramente de manera coyuntural a causa de la retirada del mercado de productos secundarios necesitados de rehabilitaciones íntegra y la escasez de movimientos. Sin embargo, el volumen de superficie que saldrá al mercado entre el 2011 y el 2012 como consecuencia de la finalización de edificios de oferta futura

Alquiler

Pre-alquiler

Ocupacion Propia

Alquiler

High-Tech

800 700 600 500 400 300

163

200 100 2003

2004

2005

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Los edificios especulativos que saldrán al mercado para los próximos 3 años (2011 – 2013) se mantienen en algo menos de 200.000 m², mientras que los que ya disponen inquilino se acercan a los 250.000 m², liderados por dos grandes bancos (el Popular y el BBVA) y el proyecto de Repsol en la zona de Méndez Álvaro. Demanda El nivel de demanda de este trimestre se mantiene en los mismos de años anteriores, siempre rondando el 20% por debajo de trimestres similares de épocas de bonanza. Las demandas grandes siguen en niveles bajos, aunque mejorando respecto al período anterior. Suponen el 20% del total del semestre, mientras que las de entre 180 m² y 500 m² alcanzan el 59%. El promedio de las demandas en el rango 180 m² - 5.000 m² en este trimestre ha sido de 688

Pre-alquiler

Ocupacion Propia

High-Tech

'000 m²

'000 m² 900

2002

en CBD (unos 80.000 m²), junto a la liberación de espacio a causa de las mudanzas que se realizarán este año, mantendrán la tendencia existente en precios Prime y contribuirá al aumento de la oferta disponible en el centro de la ciudad.

Contratación Trimestral

Contratación Anual

Tasa de Disponibilidad 10,36 %

2006

2007

2008

2009

2010

1-2Q 2011

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

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Renta Prime y Disponibilidad

On•Point

Oferta Futura

Disponibilidad en '000 m²

Renta prime en €/m²/mes

2.000

1.600

1.200

High-Tech

‘000 m²

Prealquilado

400

Ocupación propia

350

Especulativo

300

Edif Terminados oficinas

Edif Terminados High-Tech

250

800

200

150

400

100 50

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009 2Q 2011

m², concordando al 100% con la contratación de este período, ya que el promedio de operaciones firmadas ha sido de 661 m² para las de tamaño pequeño/mediano. Analizando la totalidad del mercado, el promedio de m² firmado subiría hasta los 874 m². A pesar de estar ya inmersos en las nuevas tecnologías, la fuente preferida de la demanda son los carteles de los edificios, seguido de cerca por el contacto personal de antiguos clientes, por lo que los métodos tradicionales siguen ayudando a satisfacer las necesidades de espacio. Casi el 40% de las demandas activas con una búsqueda clara de zona se centran en CBD y otro tanto en Periferia, mientras que el 16% se centra en Satélite y tan solo el 4% en Secundaria. Los clientes siguen dilatando la toma de decisiones para conseguir muy buenas condiciones contractuales o renegociaciones en su actual ubicación. Transacciones La contratación ha alcanzado entre abril y junio un total de 87.500 m² en Madrid, lo que añadido a la registrada durante el primer trimestre arroja una contratación total para el primer semestre de 2011 de 163.000 m2. De las dos grandes operaciones destacadas del trimestre de más de 10.000 m², una se ha firmado en la calle Edison, la venta de 11.500 m² de la CNMV, mientras que la otra ha sido el alquiler

2007

2008

2009

2.010

2.011

2012

2013

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

en Las Rozas, en el parque empresarial Tripark por parte de Geoban. Representan el 26% de la contratación del trimestre y el 2% del número de operaciones. Sin embargo, el resto de las operaciones firmadas durante el período se mantienen en superficies por debajo de los 4.000 m². Un gran porcentaje de los metros cuadrados contratados, el 43%, se han realizado en operaciones medianas, de entre los 1.000 y los 5.000 m², que sin embargo representan el 20% en número. Como es habitual, el grueso de las firmas mantienen un rango inferior a los 500 m² agrupadas en el CBD gracias a la disponibilidad de producto en la zona a precios y condiciones contractuales muy competitivas.

Operaciones en Madrid del trimestre 9

GEOBAN Jacinto Benavente, 2. 12.348 m² Comercializado en exclusiva por JLL

Tendencias Mientras que los precios máximos siguen su ligero ajuste y las carencias se mantienen en términos generales, a la hora de descender a la operación concreta estas dependerán de la situación particular de cada empresa y del inmueble estudiado, pudiendo alcanzar hasta 20 meses de carencia y hasta otros 12 en otro tipo de incentivos. Tanto la oferta futura como los edificios que se vaciarán en un futuro cercano en el centro de la ciudad afectarán a corto plazo a la disponibilidad de esta zona, aunque la falta de proyectos para los próximos 5 años contribuirá a la estabilización en tasas de disponibilidad e incluso disminución en su conjunto.

GAMESA Ramírez de Arellano 35 2.205 m²

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Disponibilidad High-Tech 21%

BBVA Pº de la Castellana 79 3.540 m²

Contratación High-Tech 9%

CBD 20% Satelite 20% Secundaria 10%

CBD 45%

Satelite 19% Periferia 30%

Total: 1.932.486 m²

Periferia 21%

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Secundaria 5%

Total: 87.478 m²

CNMV. Edison 4 11.494 m² Operación en Venta 7

On•Point

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Rentabilidad Prime en Ciudades Europeas

Inversión Madrid

Bruselas Barcelona

5,75%

Rotterdam Madrid

5,50%

Amsterdam Frankfurt/M Hamburgo Milan Paris Londres 0%

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Demanda

Oferta

Rentabilidades

La demanda de edificios de oficinas en Madrid se sigue centrando en la tipología de activos que ya hemos detallado en informes anteriores:

En los últimos meses, el número de oportunidades de inversión inmobiliaria ha aumentado considerablemente. El CBD y Prime han sido especialmente protagonistas en este segundo trimestre.

La rentabilidad Prime permanece estable en un 5,5% por tercer trimestre consecutivo. La ausencia de operaciones registradas en CBD y Prime en este año no creemos que sea un inconveniente para que ciertos inversores aceptaran dicha tasa de rentabilidad.

• Ubicaciones Prime y CBD, • Zonas secundarias y periféricas muy consolidadas, como el entorno de la M-30, Campo de las Naciones y Arroyo de la Vega. • Zonas Satélite también muy consolidadas como el Parque Empresarial Las Rozas pero que cuenten con contratos a largo plazo y arrendatarios solventes. • Sale & leaseback, siempre y cuando el activo sea de cierta calidad y el contrato a muy largo plazo

La puesta en venta de la sede de Caja Madrid en el Paseo de la Castellana ha generado mucho interés en el mercado. Adicionalmente se ha especulado con la posible venta de otros edificios, entre los que destacan la Torre Picasso y la Torre Titania, por los que los inversores internacionales han mostrado su interés. Esto evidencia que existe una demanda latente para edificios emblemáticos en el CBD de Madrid. En otras zonas, como Arroyo de la Vega y el Parque Empresarial Las Rozas, han surgido varias oportunidades de inversión y han despertado el interés de los inversores por tratarse de zonas muy consolidadas y que presentan tasas de disponibilidad bajas y con poca oferta futura.

Para el resto de zonas de Madrid, las rentabilidades se mantienen más o menos estables una vez que la sensibilidad de los inversores se focaliza más en la calidad de los edificios y en sus condiciones arrendaticias.

Por otra parte, ciertas entidades financieras y organismos públicos están considerando la venta de sus activos inmobiliarios y empiezan a organizar procesos de venta. Los precios que estén dispuestos a aceptar para muchos activos serán clave para la formalización de operaciones antes de final de año. Volumen de Inversión Total acumulada ‘000

4.800 4.400 4.000 3.600 3.200 2.800 2.400 2.000 1.600 1.200 800 400 0

Madrid

Barcelona

244 2.002

2.003

2.004

2.005

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010 1-2Q 2011

132 112

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

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Operaciones en Madrid del trimestre

Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor

Por origen comprador

On•Point

Por origen vendedor

25%

75%

Total Madrid : 112 Millones €

Total Madrid : 112 Millones € Extranjero

Nacional

Global

Extranjero

Nacional

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Transacciones Tal y como comentábamos, el número de oportunidades de inversión en edificios de oficinas ha aumentado considerablemente en los últimos meses, esto no se ha visto reflejado en un aumento proporcional de compraventas cerradas. De esta manera la operación más significativa ha sido: • Cerquia, promotora española que cuenta también con activos en patrimonio, ha adquirido el edificio situado en la avenida de Burgos 18 y actualmente ocupado por Repsol. El vendedor ha sido Aliseda, la inmobiliaria del Banco Popular. Tendencias • El número de transacciones debería aumentar considerablemente en el tercer y cuarto trimestre. A día de hoy tenemos conocimiento de varios edificios que están en comercialización o en negociaciones y que deberían cerrarse en las próximas semanas. • La oferta de productos previsiblemente continuará aumentando en los próximos meses, especialmente en zonas secundarias y periféricas.

• Los inversores internacionales continúan considerando que España es un mercado objetivo de inversión por lo que continúan muy activos a la hora de analizar oportunidades. Otra cosa será que consigan cerrar en las rentabilidades que requieren, especialmente marcadas por las dificultades y la carestía de la financiación.

Vendedor: Infoinvest Paseo de la Castellana 18, Madrid

• Los inversores siguen muy centrados en la calidad y ubicación de los edificios, así como en la situación arrendaticia de los mismos, pero algunos inversores, especialmente internacionales aunque también algunos nacionales, empiezan a considerar las certificaciones medioambientales tipo LEED® como un factor importante a tener en cuenta. • Los inversores privados siguen activos y volverán a protagonizar alguna operación, incluso en periferia y Satélite. • La financiación continuará muy focalizada a operaciones de inversión muy seguras, en lo referente a ubicación y seguridad de ingresos.

Vendedor: Aliseda Av Burgos 18, Madrid

Ciclo de Rentas Europeas a Corto plazo

Note • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of June 2011

London City, Oslo

Rental Growth Slowing

Rents Falling

London West End

• The diagram is a convenient method of comparing the relative position of markets in their rental cycle • Their position is not necessarily representative of investment or development market prospects.

Moscow, Zurich

Düsseldorf, Geneva, Lyon, Stuttgart

• Markets can move around the clock at different speeds and directions

Rental Growth Accelerating

Munich, Stockholm Berlin, Hamburg, Helsinki, Paris, Warsaw Copenhagen Istanbul, St. Petersburg Source: Jones Lang LaSalle IP, July 2011

Rents Bottoming Out

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Athens, Lisbon Barcelona, Madrid Brussels, Dublin, Edinburgh, Luxembourg Amsterdam, Bucharest, Budapest Rome Frankfurt, Kiev, Milan, Prague

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Oficinas Barcelona Barcelona por Zonas 1T 2011

2T 2011

€/ m²/ mes

€/m²/ mes

15,00 - 19,00

14,75 - 18,75

19,54 %

10,00 - 16,50

10,00 - 16,25

9,50 - 16,75 7,00 - 10,25 Stock Total 5.934.706 m²

8,96 %

9,50

- 16,50

7,00

- 10,25

8,27 %

Stock Total 5.947.995 m²

17,03 %

Tasa de Disponibilidad 13,20%

Tasa de Disponibilidad 13,55%

Fuente: Jones Lang LaSalle 1º Trim 2011

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2011

Precios Como viene siendo habitual desde hace tres años, las rentas de alquiler de oficinas en Barcelona este segundo trimestre del año se han corregido ligeramente a la baja, descendiendo una media del 1,4%. En lo que llevamos de año el descenso medio acumulado es del 2,74%. A lo largo del 2011 se continuarán produciendo descensos muy leves hasta llegar a la estabilización de rentas a final de año. En estos momentos la renta máxima Prime se sitúa en 18,75€/m²/mes para los mejores edificios. Para la zona CBD la renta máxima es 16,25 €/ m²/mes, en Nuevas Áreas de Negocio 16,50 €/m²/ mes y en Periferia 10,25 €/m²/mes. Las negociaciones entre inquilinos y propietarios siguen siendo lentas y protagonizadas por concesiones que ayuden a minimizar el impacto de la renta. Aunque los propietarios son muy flexibles en todas las zonas, se está percibiendo que los que tienen en propiedad un inmueble en

la zona centro están especialmente receptivos a realizar ofertas atractivas e interesantes concesiones a los futuros inquilinos. Quizás esta política de rentas ha ayudado este trimestre a conseguir una contratación récord en el eje Prime, ya que desde el año 2005 no se contrataban en Prime 13.000 m² de oficinas. La Oferta En este segundo trimestre del año, la tasa de disponibilidad media se sitúa en el 13,55%. Desde hace un año este porcentaje no varía demasiado y se prevé que comience un descenso más acusado a partir del segundo semestre del año 2011 cuando la oferta futura especulativa es nula.

ha ido descendiendo levemente. El ritmo entre superficies que van quedando disponibles y la contratación es muy similar, por ello la reactivación de la contratación este trimestre en zona Prime no acaba de reflejarse en las tasas de disponibilidad. Los proyectos más destacados entregados este segundo trimestre han sido las sedes de Bassat Ogilvy en 22@ (operación llave en mano asesorada por Jones Lang LaSalle en 2010) y de Iguzzini en Sant Cugat. La Demanda

Como ya hemos explicado otros trimestres, a partir del año 2010 el centro de la ciudad de Barcelona, y sobre todo el eje Prime, empezó a sufrir unas tasas de desocupación cercanas al 8% (cuando desde hace 5 años se había mantenido en el 2%).

Este trimestre ha sido especialmente activo en Barcelona en cuanto al número de operaciones ya que se han producido 162. Esto es debido a que ha habido un aumento de las operaciones de pequeño metraje y un descenso en las consideradas de gran superficie. En este sentido, el 67% de las operaciones realizadas han sido de rango menor a 300 m2 y el 7% de más de 1.000 m2.

En el eje Prime esta tasa de disponibilidad del 8%

Respecto a la tipología de contrato, el 87% de la

Contratación Anual

Contratación Trimestral

En ´000 m²

500 En ´000 m²

150

400 300

100 65

200

139

100 0

03 Alquiler

Pre-alquiler

11 acumulado

Venta

Q1 07

Q2 07

Q3 07

Q4 07

Q1 08 Alquiler

Q2 08

Q3 08

Q4 08

Q1 09

Q2 09

Pre-alquiler

Q3 09

Q4 09

Q1 10

Q2 10

Q3 10

Q4 10

Q1 11

Q2 11

Venta Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2011

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2011

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Renta Prime y Disponibilidad

Oferta Futura En ´000 m²

€ / m²/mes

En '000 m² 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 07 07 07 07 08 08 08 08 09

Disponibilidad

On•Point

Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 09 09 09 10 10 10 11 11 11

300

250

200

150

100

-3

Renta Prime

62 31 2.006

2.007

Terminaciones

Como ya va siendo habitual, la zona de mayor contratación ha sido el área Secundaria o nuevas áreas de negocio donde se ha firmado el 44% de la superficie. En este sentido, de los 32.300 m2 firmados en esta zona, el 32% corresponde al 22@ y el 58% a Plaza Europa. Por zonas, Plaza Europa y alrededores (Pl. Cerdà, etc) continúan consolidándose como los emplazamientos con mayor demanda. La Contratación En este segundo trimestre del año 2011 la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado un volumen de 74.500 m2, un 14% superior a la del trimestre anterior y un 42% superior al mismo trimestre del año anterior. Cabe destacar que en la zona Prime y la zona Periferia la contratación ha sido el doble de lo que viene siendo habitual en los últimos trimestres. En este sentido, la mitad de las operaciones de más de 1.000 m2 en el centro de la ciudad. Quizás este fenómeno de Prime y Periferia producido desde abril a junio sea fruto de las concesiones de los propietarios de inmuebles en estas zonas que ante la desocupación progresiva de sus inmuebles han decidido llevar a cabo rehabilitaciones en sus edificios y políticas de

2.008

2.009

Especulativo

2.010

2.011

2.012

Ocupacion Propia

2.013 Pre-alquiler

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2011

superficie contratada ha sido en alquiler y el 13% en venta.

rentas más atractivas.

Operaciones en Barcelona trimestre

Entre las operaciones más representativas durante este trimestre destacar el pre- alquiler de 15.000 m2 de laboratorios Puig en Plaza Europa, un llave en mano acordado con Catalunya Caixa, los 2.200 m² alquilados por Kraft en Illa Diagonal, operación asesorada por Jones Lang LaSalle o los 1.332 m² alquilados por DAS en Torre Realia BCN. Tendencias En lo que queda de año, ningún proyecto de oficinas tiene prevista su entrega. Por lo que respecta a los dos próximos años, los proyectos de oficinas especulativos que verán la luz se reducen a 7 inmuebles que suman un total de 62.500 m2 y seguramente alguna de estas superficies verán la luz finalmente en 2014. Estos datos contribuirán sin duda a reducir paulatinamente la tasa de disponibilidad y ayudarán a la estabilización de las rentas. Respecto a la demanda y teniendo en cuenta que la contratación acumulada este primer semestre del año alcanza casi los 140.000 m2 creemos que nuestras previsiones iniciales de 250.000 m2 contratados en 2011 siguen siendo una cifra alcanzable para el mercado de Barcelona, lo que permitirá que la actividad de oficinas permanezca en unos niveles más que aceptables.

15.000 m² (Pre-Alquiler) Sede Puig

2.200 m² (Alquiler) L’Ila Diagonal Avda. Diagonal 575

Disponibilidad y Contratación por Zonas

Disponibilidad

Prime 8%

CBD 33%

CBD 13%

Contratación

1.332 m² (Alquiler) Torre Realia

Prime 18%

Periphery 24%

Periphery 25%

Secondary 35%

Secondary 44%

Total: 805.852 m²

Total: 74.567 m²

Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2011

1.721 m² (Alquiler) Torres Diagonal Litoral 11

On•Point

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Inversión Barcelona Rentabilidad Prime 10% 8%

Madrid Madrid Minimo: 1er y 2º trim 2007: 3.9%

Barcelona

Bonos 10 años Barcelona Productos pequeños: 5 – 5.25%

6% 4% 2% 0%

2007

2008 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 20112Q 2011

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle y Banco de España Nota: Bonos a 10 años 1Q 2011 de Mayo 2011

Demanda Pese a que el inicio de año comenzó con un ligero aumento del interés por parte de los inversores en el mercado de oficinas, éstos se han mantenido muy cautos a lo largo del segundo trimestre de este año 2011. Continúan estudiando las oportunidades de inversión pero se muestran expectantes ante el futuro a corto y medio plazo. La evolución de la situación económica de nuestro país y como es percibida por parte de los mercados financieros marcará inevitablemente las decisiones de inversión tanto por parte de los inversores nacionales como por parte de los internacionales. La demanda continúa buscando contratos con obligados cumplimientos a largo plazo y con rentas lo menos alejadas posibles a las rentas de mercado actuales. Estos dos puntos junto a la solvencia de los inquilinos y la calidad de los activos, siguen siendo puntos básicos en las tomas de decisión de los inversores. Respecto a la s diferentes tipología s de inversor podemos decir que : • Los inversores privados y family offices siguen concentrados en oportunidades en el eje Prime: Paseo de Gracia / Diagonal , ubicaciones que conocen bien y cuyo riesgo a largo plazo es muy limitado si se adquiere en las actuales condiciones de mercado. Este tipo de inversor ha sido y sigue siendo muy activo en la compra de locales comerciales en estas dos calles y estimamos que lo seguirán siendo a falta de inmuebles de oficinas (propiedad vertical) en venta en esta zona. Respecto al resto de zonas de la ciudad son cautos en sus decisiones y tendrán que ser activos muy seguros para que tomen la decisión de compra, como ha pasado ya este mismo trimestre con alguna operación cerrada en periferia. • Respecto a los inversores internacionales los que están dando mayores muestras de interés y se están mostrando más activos 12

en Barcelona son los inversores alemanes. De todos modos, la cautela está siendo la tónica general entre estos inversores, que ya no están tan dispuestos a asumir riesgos si el activo no cumple la gran mayoría de parámetros preestablecidos por sus comités de dirección. • Los inversores oportunistas siguen estando presentes en el mercado de Barcelona pero las altas rentabilidades que solicita este tipo de inversor están dificultando la compa de activos. Son de los pocos inversores que aún siguen estudiando oportunidades en zonas periféricas. Oferta El producto ideal requerido por los inversores no ha salido al mercado durante este primer semestre del año ni se espera que salga en lo que queda de año. Sí que muy puntualmente va a haber alguna buena oportunidad de inversión en rentabilidad en zonas no prime y el inversor deberá estar expectante porque incluso estas oportunidades no serán muchas . En este sentido, durante el segundo trimestre del año han salido al mercado activos de calidad a través de procesos oficiales de venta en nuevas áreas de negocio. Habrá que esperar a después del verano para ver cómo acaban cerrándose estos procesos ya que la toma de decisiones por parte de los inversores es mucho más lenta de lo habitual. Por otra parte, como ya hemos visto durante el primer semestre, continuaremos viendo ventas off-market en el mercado de Barcelona. Esta práctica se ha convertido para algún propietario en una alternativa para proceder a desinversiones planificadas a medio plazo de activos no estratégicos sin dañar el precio del activo al ser el comprador el que ha solicitado la compra del inmueble en cuestión.

dor la Generalitat de Cataluña. El primer portfolio, que muy probablemente salga a la venta después del verano engloba varios tipos de activos (oficinas, naves industriales y locales comerciales) en rentabilidad que tendrán como arrendatario a la propia administración pública. El primero de los lotes se cerrará antes de finalizar el año aunque auguramos que el grueso importante de las operaciones de desinversión serán a lo largo del próximo año 2012. Sin duda, la clave de la mayoría de operaciones de la administración catalana será la duración de los contratos y las posibles opciones de recompra de los activos . Transacciones El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona ha alcanzado entre abril y junio los 132 millones de euros, una cifra muy inferior a la registrada en el mismo período del año 2010 (401 millones de euros). En cuanto a la tipología de las operaciones, durante este primer semestre de 2011, el 42% han sido operaciones de inversión tradicionales, el 32% refinanciaciones de deuda y el 26% reconversiones de oficinas a otro tipo uso. Una de las operaciones más destacadas este segundo trimestre del año ha sido la compra por parte de Olivia Hotels de la antigua sede de CIBA en la confluencia de las calles Balmes con Provenza y que se reconvertirá a hotel de la cadena . Se prevé que el volumen de inversión en inmuebles de oficinas en el mercado de Barcelona no supere los 250 millones de euros para todo el 2011. Esto supondría un volumen un 60% inferior al alcanzado en el año 2010.

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

On•Point

Volumen de inversión acumulada origen Comprador y Vendedor

Por origen Comprador

Por origen Vendedor 11%

35%

65% Total Barcelona: 132,3 Millones € Extranjero

Nacional

89%

Nacional

Global

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Rentabilidades Las rentabilidades se mantienen estables un trimestre más. Las pocas transacciones realizadas hasta la fecha en 2011 dificultan la visualización clara de la tendencia que tomarán las rentabilidades en los próximos semestres.

hasta cifras que pueden llegar hasta el 5% si la inversión cumpliese todos y cada uno de los requisitos de los compradores .

Operaciones Inversión en Barcelona

Tendencias

En cuanto a las rentabilidades mínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona, estas se sitúan a día de hoy en el 5,75%. En el CBD actualmente las rentabilidades se encuentran entre el 6% y el 6,50% y en la zona Secundaria se entre el 6,50% y el 7,25%.

La financiación sigue siendo la clave en el mercado de inversión de oficinas. Las altas primas de riesgo no han hecho más que aumentar las restricciones para acceder al crédito por parte de los inversores. Es por ello, que la existencia de deuda asociada a un activo y la posibilidad de subrogación pueden ser claves en la venta de algunos inmuebles.

La Periferia, donde los inversores exigen las mayores rentabilidades que reflejen el mayor riesgo, se sitúan en este segundo trimestre del año entre el 7,75% y el 8,50%.

Después del verano esperamos poder tener algo más claro la situación económica española lo que ayudará a visualizar la futura evolución de las rentabilidades a corto y medio plazo.

Como siempre solemos comentar, la rentabilidad del 5,75% para activos en zona Prime es un parámetro que se refiere a activos de gran volumen .

Auguramos también la salida al mercado de más portfolios de sucursales bancarias antes de que acabemos el año.

Balmes/ Provença Barcelona 16.600.000 € Reconversión a Hotel

Para activos con volúmenes de hasta € 20-25m las rentabilidades se contraen considerablemente

Millones

Tipología inversión en Barcelona RECONVERSION DE USO

1.400

REFINANCIACION DE DEUDA

1.200

SALE & LEASEBACK PORTFOLIO

1.000

INVERSION

800 600 400

Triopark Sant Cugat Sant Cugat del Vallès 42.000.000 € Refinanciación de deuda

200 0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

1-2Q 2011

Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Oficinas Valencia Valencia por Zonas Prime Secundaria Periferia

€ /m²/ mes Renta Mínima

50,79%

Renta Máxima

Renta Media

8,00 - 16,00

12,00

8,00 - 14,00

10,00

4,00 - 8,00

7,00

Stock Total 672.106 m²

14,74% 27,51%

Tasa de Disponibilidad 26,45% Fuente: Jones Lang LaSalle 2T 2011

Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 2011

Precios Durante el primer semestre del 2011, las rentas y precios de venta de las oficinas en Valencia han seguido sufriendo una bajada a nivel general, si bien en porcentajes más suaves y principalmente en aquellos edificios más anticuados, manteniéndose el nivel de rentas en los más modernos. Sigue habiendo una negociación individual para cada demanda, donde es práctica habitual firmar rentas progresivas, comenzando por debajo de las rentas medias de mercado, marcando subidas anuales durante el plazo de obligado cumplimiento pactado entre las partes. Adjuntamos tabla con las rentas máximas y mínimas de cada zona, así como una media de renta por zona. En el caso de CBD, marcamos como

renta máxima los 16€/m2/mes, si bien hay un inmueble donde la renta solicitada llega a los 18€/ m2/mes. En el caso de la zona Secundaria, marcamos como renta máxima los 14€/m2/mes, aunque de nuevo hay un edificio donde la renta solicitada es de 17€/m2/mes, debido a la singularidad del inmueble. Las rentas medias, exponen la renta media por zona, marcando el alquiler medio de un edificio exclusivo de oficinas en esa zona Son muy escasas las operaciones de venta que se han producido en este primer semestre y las condiciones de compra han sido excelentes para los compradores. La falta de compradores ha llevado a aquellos propietarios con deseo de vender, a tener que aceptar precios por debajo de sus expectativas.

Terminaciones

Un claro resumen de la situación actual del mercado de oficinas en Valencia tanto en venta como en alquiler es: Flexibilidad en las negociaciones. Oferta El stock ha aumentado durante este primer semestre de 2011 debido a la consecución de licencias en algunos proyectos ya terminados en el 2010. La disponibilidad aumenta en todas las zonas por dos motivos claros: liberación de espacio por parte de las empresas y desaparición de empresas que no se sustituyen de igual manera con empresas de nueva creación. La tasa de disponibilidad media de oficinas en Valencia pasa del 17,23% del último semestre del 2010 a un 26,45%, aumentando en todas las

Stock

En ´000 m²

70 En ´000 m²

600

50 40

400

30 20

200

10 0 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 1-2Q 2011 Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 2011

1.980 1.984 1.988 1.990 1.992 1.997 1.999 2.001 2.003 2.005 2.007 2.009 Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 2011

2Q 2011

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

On•Point

Stock y disponibilidad por zonas

Millares

stock en m²

Tasa de Disponibilidad en %

800

60%

50,79% 50% 600 40%

27,51%

400

200

26,45%

30% 20%

14,74%

10% 0

Prime

Secundaria

Periferia

Total

Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 2011

zonas. La tasa de disponibilidad más alta sigue estando en la Periferia y la menor en la zona CBD. Además de las de zonas, la calidad de los inmuebles está siendo un factor determinante a la hora de realizar los análisis de ocupación, siendo aquellos edificios con menor calidad técnica los que muestran un porcentaje de desocupación más altos. Respecto a proyectos futuros, el proyecto “Complejo 9 de Octubre” de la Generalidad Valenciana, en la antigua Cárcel Modelo, complejo administrativo que acogerá Consellerías, servicios centrales y territoriales, en un espacio de 11.000 m2, dejarán disponible superficie en varios edificios donde actualmente la administración está de inquilino. Demanda La demanda de oficinas ha disminuido tanto en número de operaciones como en metraje. La demanda media actual en términos absolutos se sitúa sobre los 200 m2, si bien la mayoría de las operaciones cerradas en el mercado han sido de alquileres de superficies inferiores a los 100 m2.

Muchas de estas demandas provienen de profesionales liberales que deciden poner en marcha pequeñas empresas ante la imposibilidad de encontrar trabajo por cuenta ajena. La demanda en compra es muy escasa, a pesar de que los precios están a niveles atractivos; la falta de financiación, la inseguridad en el futuro y el necesitar invertir los fondos

Tendencia Tendencia a la estabilización en las rentas, especialmente en los edificios exclusivos de calidad, pero con concesiones al inquilino, negociadas de manera particular. Habrá que ver cómo influye en el mercado la finalización del proyecto de la Generalidad Valenciana, previsto para la primavera del 2012.

Inversion Durante los primeros meses del año existía interés por parte de inversores para buscar inmuebles de oficinas en rentabilidad. Las rentabilidades exigidas han ido en aumento con el transcurso de los meses, debido a la poca contratación que se estaba produciendo en el sector y a que las rentas de cierre real, bajaban las rentabilidades con las que inicialmente se hacían los números de compra. La falta de producto que cumpliera las necesidades del inversor ha producido que este interés se haya dirigido bien a otros sectores, especialmente el de locales, o a otras ciudades.

Operación estrella Valencia

Disponibilidad por Zonas trimestral

Prime 26% Periferia 39%

Secundaria 35%

Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 2011

Venta Edificio de Oficinas en Puerto de Sagunto

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

On•Point

Economic Context The global economy continued its recovery in Q2, but suffered due to disappointment and concern over sluggish growth in emerging economies and particularly to the risk generated by the Greek crisis.

GDP Annual Spain

EU: European Union

10,00 8,00 6,00

The IMF has cut growth forecasts for the US (to 2.5% at mid-June) due to high household and public sector debt and slow job creation. Japan is still suffering the effects of the earthquake in March, though recovery is expected throughout the second half of the year. China and India continue to face problems with consumer prices, with the former suffering the greatest increase since July 2008. European growth forecasts have improved slightly thanks to France and Germany, but there continue to be major disparities in the region, particularly with Greece and the other periphery countries, which is driving economic uncertainty. Spain’s risk premium is over 275 basis points, but it remains reasonably stable which puts Spain in a stronger position than the other southern European countries. Q2 indicators therefore

4,00 2,00 0,00 -2,00 1971

1975

1979

1983

1987

1991

1995

1999

2003

2007

2011

2015

2019

-4,00 Source: Global Insight, July 2011

-6,00

suggest that the slight growth glimpsed in recent months will continue; June’s CPI stood at 3.2%, down 0.3% yearon-year and 0.1% month on month. Consumer spending looks likely to grow slightly more in Q2 than it did in Q1 and consumer confidence will also improve, though it will remain below the-long term average. The job market has improved during the pre-summer months but this is due to a seasonal effect that has not been the same in all sectors; it has impacted the construction negatively and been slightly more positive for the industry and services

sectors. The average change in business turnover for the services sector in the first five months of the year was 0.2%. The number of personnel employed dropped 0.1% in May compared with 2010 whilst 11 Autonomous Regions registered positive year-on-year changes for the same month. Difficulties in the banking sector mean credit will remain scarce, although climbing interest rates are expected to be curtailed by the Royal Decree law that came into force in June to regulate the interest rates applied by lending institutions on deposits and accounts.

CPI & Interest Rates %

16,00

Tipos de Interés

IPC

14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 -2,00 1991 Q1 1993 Q1 1995 Q1 1997 Q1 1999 Q1 2001 Q1 2003 Q1 2005 Q1 2007 Q1 2009 Q1 2011 Q1 2013 Q1 Source: Global Insight, May 2011

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Madrid Offices Madrid Office Submarkets

1 Q 2011 € /m²/ month

15,00 11,00 8,00 5,00

2 Q 2011 € /m²/ month

27,43%

26,75 17,00 16,75 12,00

CBD Secondary Periphery Satellite

15,00 10,75 8,00 5,00

12,05%

Total Stock 14.701.887 m²

4,95% Rivas Vaciamadrid

Source: Q1 2011 Jones Lang LaSalle

Rental levels

The average decrease in all areas stands at 1%.

Prime rental levels continue to decline slightly, Prime rental levels continue to decline slightly, reined in by the high prices reached in the Castellana towers (CTBA) and the take-up volume in the CBD (Central Business District), which, whilst scarce, accounts for over 50% of the total office transactions this quarter. Rental levels in the prime area stood at €26.5/sqm/month whilst the average in the CBD was €20.75/sqm/month, meaning that the year-on-year change has continued to slow its descent in the second quarter to 5.36%.

Supply

For the sixth consecutive quarter, rental levels have remained stable in the satellite area, mainly because some of the most important transactions of the quarter were signed at maximum rental levels, which closed the quarter at €12/sqm/month. As usual, Las Rozas is the location that is attracting these maximum rents, whilst locations like San Fernando and San Sebastián de los Reyes are looking at an average of €10/sqm/month.

Vacancy rates for exclusive offices are up slightly overall, at 10.36%. However, by area, vacancy rates have been affected by the widespread lack of rentals and by the large transactions closed in the CBD and satellite (for example, Geoban has leased a total of 12,348 sqm in Tripark). The vacancy rate has therefore remained steady or even dropped slightly, standing at 8% in the central area; in the periphery, exclusive products have now surpassed 12%, a level which has not been seen since 2003. Total vacancy for offices and high-tech buildings has dropped slightly due to the temporary withdrawal from the market of secondary products in need of complete overhauls and the lack of handovers. However, the space that will come onto the market in 2011 and 2012 as a result of the completion of office projects in the CBD (some 80,000 sqm) as well as the space freed up through reloca-

Pre-letting

Owner Occupation

High-Tech

Leasing

800 700 600 500 400 300

163

200 100 2002

2003

2004

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

tions undertaken this year will maintain the current trend in prime rental levels and contribute to an increase in available supply in the city centre. Speculative buildings coming onto the market over the next three years (2011-2013) total slightly less than 200,000 sqm, whilst those that already have a tenant total almost 250,000 sqm, led by two major banks (Popular and BBVA) and Repsol’s project in the Méndez Álvaro area. Demand Demand this quarter has remained at the same level as in recent years, hovering at 20% lower than the demand seen during times of economic boom. Large-scale demand is scarce, but is improving compared with last quarter. This accounts for 20% of the total for H1, whilst demand for spaces between 180 and 500 sqm stands at 59%. The average demand for spaces in the 180 sqm - 5,000 sqm range this year was 688 sqm, which is 100% in line with the take up for this period, as

Pre-letting

Owne Occupation

High-Tech

'000 m²

'000 m² 900

Vacancy Rate 10,36 %

Take up by Quarters

Annual Take up Leasing

26,50 16,75 16,50 12,00

Total Stock 14.718.279 m²

Vacancy Rate 10,23%

2005

2006

2007

2008

2009

2010

1-2Q 2011

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Prime Rent & Vacancy

On•Point

Offices + High-tech Future Supply

Vacancy in '000 m²

Prime rent in €/m²/month

2.000

1.600

1.200

800

400

High-Tech

‘000 m²

Pre-letting

400

Owner Occupation

350

Speculative

300

Office Completions

High-Tech Completions

250 200 150 100 50

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009 2Q 2011

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

2007

2008

2009

2.010

2.011

2012

2013

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

Despite the widespread adoption of new technologies, most demand comes from signs on buildings themselves, followed closely by personal contact by existing clients, which shows that traditional methods are continuing to meet the needs of the demand. Almost 40% of the existing demand with clear location criteria is focused on the CBD and the same amount on the periphery, whilst 16% is looking at the satellite area and just 4% in the secondary area. Clients are still putting off decisions to obtain very advantageous rental conditions or renegotiations in their current locations. Transactions Take-up reached a total of 87,500 sqm between April and June in Madrid, which, added to Q1 takeup, gives a total take-up for H1 2011 of 163,000 sqm.

transactions, between 1,000 and 5,000 sqm, which nonetheless represent just 20% of the total number, since - as usual - the main part of the take-up was for offices smaller than 500 sqm in the CBD, thanks to the availability of space in the area at very competitive rental levels and lease conditions.

Madrid Main Occupier Transactions KETED EXC AR

SIVELY BY LU

the average lease signed in the small to mid-sized segment was for 661 sqm. Looking at the market as a whole, the average space taken up stands at 874 sqm.

Trends Whilst maximum rental levels continue to trend slightly downwards and rent-free periods are ongoing in general, the actual transaction depends on the individual situation of each company and of the building in question; rent-free periods can reach up to 20 months, with a further 12 in other kinds of incentives.

GEOBAN Jacinto Benavente, 2 12.348 m²

KET AR

OPERTY M PR

1993

OPERTY M PR

Both future supply and the buildings due to be vacated in the near future in the city centre will affect vacancy rates in the area in the short term, although the lack of projects for the next five years will contribute to the stabilisation of availability rates and even a decrease overall.

The biggest transactions of the quarter - involving over 10,000 sqm - were the sale of 11,500 sqm in Calle Edison by the CNMV and the rental in the Tripark business park in Las Rozas by Geoban.

GAMESA Ramírez de Arellano 35 2.205 m²

These account for 26% of Q2 take-up and 2% of the number of transactions. However, the other transactions signed during the period were for offices smaller than 4,000 sqm: a major part of the space taken up - 43% - was through mid-sized

Availability & Take up by Submarkets

Availability High-Tech 21%

High-Tech 9%

CBD 20%

Take up

Satelite 20%

BBVA Pº de la Castellana 79 3.540 m²

CBD 45%

Secundaria 10% Satelite 19% Periferia 30%

Total: 1.932.486 m² Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

Periferia 21%

Secundaria 5%

Total: 87.478 m² Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

CNMV. Edison 4 11.494 m² Owner occupation 19

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Madrid Investment

Prime Prime Yields in Major European CitiesYield Bruselas Barcelona

5,75%

Rotterdam Madrid

5,50%

Amsterdam Hamburgo Frankfurt/M Milan Paris Londres 0%

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

Demand

Supply

Yield levels

The demand for office buildings in Madrid continues to be centred around the type of assets we have mentioned in previous reports:

In recent months, the number of property investment opportunities has increased considerably.

Prime yield levels remain stable at 5.5% for the third consecutive quarter. We do not believe that the absence of transactions registered in the CBD and prime areas this year will make investors unwilling to accept these yield levels.

• Prime and CBD locations and • well-established secondary and peripheral locations, such as the area surrounding the M-30, Campo de las Naciones and Arroyo de la Vega. • Highly established satellite areas such as the Parque Empresarial Las Rozas with longterm leases and credit-worthy tenants. • Sale & leaseback, when the asset is of a certain quality and on a very long-term lease.

The CBD and the prime areas have been the stars of this second quarter. The headquarters of Caja Madrid in Paseo de la Castellana is up for sale and has generated a great deal of interest in the market. Also, there has been speculation regarding the possible sale of other buildings, including the Torre Picasso and the Torre Titania, in which international investors have shown an interest. This shows that there is demand for emblematic buildings in Madrid’s CBD. In other areas, such as Arroyo de la Vega and Parque Empresarial Las Rozas, a number of investment opportunities have arisen and have generated interest from investors, as they are in very well-established areas and offer low vacancy rates and limited future supply. Elsewhere, certain financial institutions and public bodies are considering selling property assets and are beginning to organise sales processes. The prices they are prepared to accept for many assets will determine whether or not transactions take place before the end of the year.

In other areas of Madrid, yield levels remain relatively stable, as investors focus more on building quality and lease conditions. Transactions As we have mentioned, the number of office building investment opportunities has increased considerably in recent months, though this has not been reflected in a corresponding increase in transactions closed. As a result, the most significant transaction was: • Cerquia, a Spanish developer which also holds rental assets, acquired the building at Avenida de Burgos, 18, currently occupied by Repsol. The seller was Aliseda, Banco Popular’s property arm.

Total Investment Volume ‘000

4.800 4.400 4.000 3.600 3.200 2.800 2.400 2.000 1.600 1.200 800 400 0

Madrid

Barcelona

244 2.002

2.003

2.004

2.005

2.006

2.007

2.008

2.009

2.010 1-2Q 2011

132 112

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Madrid accumulated investment volume by Purchaser & Vendor origin

By vendor origin

On•Point

Main Transactions in Madrid

By purchaser origin 25%

25%

75%

Total Madrid : 112 Millones € Extranjero

Nacional

Global

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

Vendor: Infoinvest Paseo de la Castellana 18, Madrid

Trends The number of transactions should rise materially in the third and fourth quarters. Currently, we are aware of a number of buildings that are currently being marketed or are under negotiation and which should close in the next few weeks. • Supply is likely to continue to increase in the coming months, especially in the secondary and peripheral areas. • International investors are still looking at Spain as a target investment market and are therefore actively analysing opportunities. However, they may not obtain the yields they are seeking, which are being heavily influenced by difficulties obtaining financing.

• Investors are still very focused on the quality and location of assets, as well as their rental situation, though some investors - particularly international investors but domestic ones as well - are beginning to give more weight to environmental certifications like LEED® when it comes to investments. • Private investors remain active and will take part in some transactions, even in the periphery and satellite area. • Financing remains focused on very safe investments in terms of location and income security.

Vendor: Aliseda Av Burgos 18, Madrid

Jones Lang LaSalle European Property Clock

Note • This diagram illustrates where Jones Lang LaSalle estimate each prime office market is within its individual rental cycle as at end of June 2011

London City, Oslo

Rental Growth Slowing

Rents Falling

London West End

Moscow, Zurich

Düsseldorf, Geneva, Lyon, Stuttgart

• Markets can move around the clock at different speeds and directions

Rental Growth Accelerating

Munich, Stockholm Berlin, Hamburg, Helsinki, Paris, Warsaw Copenhagen Istanbul, St. Petersburg Source: Jones Lang LaSalle IP, July 2011

Rents Bottoming Out

• Their position refers to Prime Face Rental Values

Athens, Lisbon Barcelona, Madrid Brussels, Dublin, Edinburgh, Luxembourg Amsterdam, Bucharest, Budapest Rome Frankfurt, Kiev, Milan, Prague

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Barcelona Offices Barcelona Office Submarkets 2011 €/m²/1Q mes

2Q€/2011 m²/ mes

€/m²/ month

15,00 - 19,00 14,75- 19,00

14,75 - 18,75 14,75 - 18,75

19,54 %19,54 %

10,00 10,00- -16,50 16,50

10,00- 16,25 - 16,25 10,00

- 16,75 9,50 - 16,75 9,50

9,50 9,50 - 16,50 - 16,50

7,00 10,25 7,00 - 10,25

7,00 7,00 10,25 10,25

8,96 %8,96 %

Stock Total Total Stock 5.934.706 5.934.706 m² m²

8,27 %8,27 %

Total Stock Stock Total 5.947.995 m² m² 5.947.995

17,03 %17,03 %

Vacancy Tasa de Rate 13,20% Disponibilidad 13,20% Source:

Vacancy TasaRate de 13,55%

Disponibilidad 13,55% Source:

LaSalle 1Q 2011 Fuente: JonesJones LangLang LaSalle 1º Trim 2011

Jones Lang 2Q 2011 2º Trim 2011 Fuente: JonesLaSalle Lang LaSalle

Rental levels

Supply

Demand

In Q1, rental levels for Barcelona office buildings decreased slightly, by an average of 1%. Throughout 2011 rental levels are expected to continue to decline very slightly before stabilising at the end of the year.

For the first time in four years, the average vacancy rate for office space in Barcelona has begun to decrease. Due to the lack of new projects being completed and the negligible forecast of new supply in Barcelona, this decline will be constant, but gradual, from now on. The current average vacancy rate stands at 13.2%.

A total of 114 transactions took place in Barcelona this quarter, which is in line with the total for previous quarters. Half of all the transactions that took place were for spaces smaller than 300 sqm and 11% were for spaces larger than 1,000 sqm. By types of contract, 85% of the space taken up was rental and 15% was sale, which corresponds to Desigual’s acquisition of its new headquarters in Nueva Bocana.

Maximum prime rental levels currently stand at €19/sqm/month for the best buildings. Maximum rental levels are €16.50/sqm/month in the CBD, €16.75/sqm/month in new business areas and €10.25/sqm/month in the periphery.

The decrease was most notable in the secondary area, where the vacancy rate fell 1.8 percentage points to 15.81%. This was mainly due to the fact that 55% of all take-up took place in this area and no new office space was completed.

Negotiations are still focused around the incentives offered by owners to attract demand. For the main part, the leasing of new offices by mid- and large-scale demand is subject to substantial rentfree periods, attractive volume-based discounts and incentives which help lower the rent payable in the early years of the lease.

The most noteworthy projects completed this quarter were Pujades 51 in the 22@ district, comprising almost 5,000 sqm and the second phase of the Catalana Occidente Business Park in Sant Cugat del Vallès, comprising 29,000 sqm.

Without a doubt, the areas with the greatest takeup volume were new business areas, which accounted for 42% of all transactions. Also, these areas accounted for 50% of all transactions of over 1,000 sqm, largely because there are buildings with large spaces and raised access floors available here, which is what tenants seeking large spaces are looking for.

During the rest of the year only another 32,000 sqm is expected to be completed, of which 9,000 sqm is speculative and the rest is for owner occupancy.

Take up by Quarters

Annual Take up En ´000 m²

500 En ´000 m²

400

150

300 100

200

65 50

100 0 02

Lease Source: Jones Lang LaSalle Q2 2011

Pre-letting

Owner Occupation

11 acum

Q1 07

Q2 07

Q3 07

Q4 07

Q1 08

Q2 08

Lease

Q3 08

Q4 08

Q1 09

Pre-Letting

Q2 09

Q3 09

Q4 09

Q1 10

Q2 10

Q3 10

Q4 10

Q1 11

Q2 11

Owner Occupation

Source: Jones Lang LaSalle Q2 2011

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Prime Rent & Vacancy

Future Supply € / m²/mes

En '000 m² 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

On•Point

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 07 07 07 07 08 08 08 08 09

Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 09 09 09 10 10 10 11 11 11

En ´000 m²

300

250

200

150

100

-3

Source: Jones Lang LaSalle Q2 2011

79 31

2.006

2.007

2.008

Completions

Prime Rent

Vacancy

2.009

Speculative

2.010

2.011

2.012

2.013

Owner Occupation

Pre-Letting

Source: Jones Lang LaSalle Q2 2011

Main Transactions in Barcelona

Trends

Take-up levels of office space in Barcelona in the early part of the year are always somewhat irregular, following no fixed pattern. In Q1 2011 take-up reached a volume of 65,330 sqm, 15% higher than the levels registered in the last three quarters.

As forecast in previous quarters, the Barcelona office market is beginning to show signs of recovery; after four years, the vacancy rate is now starting to fall and future offer will be very limited. This will cause rental levels to begin to stabilise and facilitate the take-up of existing supply.

By area, 55% of the space taken up was in the secondary area, 27% was in the CBD, 11% was in the prime area and 7% was in the periphery. With regard to the high take-up volume seen in the secondary area, it should be noted that 37% of this take-up was in 22@ and 19% was in Plaza Europa, unlike in 2010 when 44% of take-up was in Plaza Europa and 15% was in 22@. Occupancy levels in Plaza Europa currently stand at 65%. Among the most representative transactions this quarter was the pre- agreement for the acquisition of 10,000 sqm in New Bocana by Desigual, which adds to the 10,000 sqm the company bought in 2010. The company’s new headquarters will be completed in 2013. Other noteworthy transactions include 5,200 sqm leased by Orizonia at Plaza Europa 17 and 3,200 sqm leased by RCD Abogados at Paseo Bonanova 59.

The great mystery, as ever, will be the demand, which is heavily dependent on global economic factors. However, the beginning of the year was fairly positive, with higher take-up volumes than those registered in previous quarters. However, bearing in mind that negotiations are still underway, we believe that take-up levels in 2011 will reach close to 250,000 sqm, reflecting natural demand in the Barcelona market.

15.000 m² (Pre-letting) Sede Puig

KE AR

OPERTY M PR

Take-up

2.200 m² (Lease)L’Ila Diagonal Avda. Diagonal 575

OPERTY M PR

Vacancy & Take up by Submarkets

Vacancy

Prime 8%

CBD 33%

CBD 13%

Take up

Prime 18%

1.332 m² (Lease) Torre Realia

Periphery 23%

Periphery 26% Secondary 43%

Secondary 36%

Total: 74.567 m²

Total: 805.852 m² Source: Jones Lang LaSalle Q2 2011

1.721 m² (Lease) Torres Diagonal Litoral 23

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Barcelona Investment Prime Yields

10%

Madrid

Barcelona

Madrid Minimo: 1er y 2º trim 2007: 3.9%

Bonos 10 años Barcelona Productos pequeños: 5 – 5.25%

6% 4% 2% 0%

2007

2008 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2009 1Q2010 2Q2010 3Q2010 4Q2010 1Q 20112Q 2011

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle y Banco de España Nota: Bonos a 10 años 1Q 2011 de Mayo 2011

Demand: Whilst investors were showing slightly more interest in the office market at the beginning of the year, they have remained very cautious throughout the second quarter of 2011. They are still analysing investment opportunities but are holding back on investments in the short and medium term. The way the Spanish economy performs and the perception of the country by the financial markets will inevitably impact investment decisions by both domestic and international players. Potential investors continue to seek obligatory long-term leases with rents as close as possible to current market levels. These two factors – as well as credit-worthy tenants and asset quality – are still fundamental when it comes to decisionmaking by investors. As for the different types of investors, we have noted that: • Private investors and family offices are still focusing on opportunities in the prime Paseo de Gracia/ Diagonal axis; they know these locations well and there is very limited long-term risk involved in acquisitions under current market conditions. These kinds of investors have been, and still are, very active in retail property acquisitions on these two streets and we believe this will continue given the lack of office buildings for sale in the area. They are cautious in decision-making about other parts of the city and sales are only being completed for very safe assets, as we have seen from some of the sales in the periphery this quarter. • The international investors that are showing the greatest interest and proving the most active in Barcelona are German investors. In any case, investors are being cautious as a rule, as they are not so willing to take on risk 24

unless the asset in question fulfils the vast majority of the pre-established criteria set by their management committees. • Opportunistic investors are still present in the Barcelona market but the high yield levels required by these investors are making asset acquisitions difficult. These are some of the few investors that are still analysing opportunities in peripheral areas. Supply The ideal product investors are looking for has not come onto the market in the first half of the year, nor is it expected to in the second half. There will be very occasional good investment opportunities for rental assets in non-prime areas and investors need to be on their toes, as even these opportunities will be scarce. In this respect, quality assets have come onto the market in Q2 through official sales processes in new business areas. We will have to wait until after the summer to see how these processes are eventually completed, as investors are taking much longer than usual to make decisions. On another note, off-market sales, which we have already seen in H1, will continue to take place in the Barcelona office market. Some owners see off-market sales as a way to carry out planned divestments of non-strategic assets over the medium term with no adverse effect on the price of the property in question, as it is the buyer who has initiated the acquisition process.

The first lot will be finalised before the end of the year, although we believe the bulk of divestments will take place throughout 2012. Without a doubt, the most important factor in the transactions by the Catalan Government will be the duration of contracts and possible asset buy-back options.

Transactions The investment volume for office buildings in Barcelona between April and June was €132 million, which reflects a significant year-on-year decrease, from €401 million. In H1, traditional investment transactions accounted for 42% of the total, debt refinancing accounted for 32% and conversions of offices for other uses accounted for 26%. Important transactions in the second quarter included the acquisition of the former CIBA HQ on the corner of Calle Balmes and Calle Provenza by Olivia Hotels. The property will be redeveloped into one of the chain’s hotels. The investment volume for the Barcelona office investment market is not expected to surpass €250 million in 2011. This would represent a 60% drop on the 2010 figure.

The Catalan Regional Government will be particularly active as a seller over the rest of this year and next year. The first asset portfolio, which is likely to come onto the market after the summer, comprises various types of rental assets (offices, industrial warehouses and retail units), which will be leased by the Regional Government itself.

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona & Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

On•Point

Barcelona accumulated Investment Volume by Vendor & Purchaser origin

By purchaser origin

By vendor origin 11%

35%

Nacional

65%

89%

Global

Extranjero

Nacional

Global

Total Barcelona: 132,3 Millones € Barcelona Investment Transactions

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

Yield levels

Trends

Yield levels have remained steady for another quarter. Very few transactions have taken place year to date, so it is difficult to give a clear outlook on the trend yield levels will show in the near future. At present, minimum yield levels for the best buildings in Barcelona’s prime area stand at 5.75%. They currently stand between 6% and 6.5% in the CBD and between 6.5% and 7.25% in the secondary area. In the periphery, where investors demand greater yields to reflect greater risk, yield levels in Q2 stand at between 7.75% and 8.5%.

Financing still plays a key role in the office investment market. High risk premiums have only made it more difficult for investors to gain access to credit. For this reason, any debt associated to an asset and the possibility of subrogation can play a vital part in sale transactions.

As we tend to point out, yield levels of 5.75% in the prime area correspond to large-volume assets. For assets of up to €20-€25m, yield levels drop significantly and can be as low as 5%, if the investment meets each and every one of the buyer’s requirements.

We hope to have a clearer view of the situation of the Spanish economy after the summer, which will help to forecast future trends for yield levels in the short and medium term. We also expect to see more bank branch portfolios come onto the market before the year is out. Balmes / Provença Barcelona 16.600.000 € Use change to hotel

Millones

Barcelona investment typology

USE CHANGE

1.400

DEBT REFINANCING

1.200

SALE & LEASEBACK PORTFOLIO

1.000

INVESTMENT

800 600 400 200 0

2005

2006

2007

Source: Q2 2011 Jones Lang LaSalle

2008

2009

2010

1-2Q 2011

Triopark Sant Cugat Sant Cugat del Vallès 42.000.000 € Debt refinancing

On•Point

• Informe de Mercado de Oficinas de Madrid, Barcelona y Valencia 2º T 2011 / Madrid, Barcelona & Valencia Office Market Report 2nd Q 2011 •

Valencia Offices Valencia by Zones

€ /m²/ month

Prime Secundaria Periferia

Mín Rent

Max Rent

8,00 - 16,00

50,79%

Average Rent

12,00

8,00 - 14,00

10,00

4,00 - 8,00

7,00

Total Stock 672.106 m²

14,74% 27,51%

Vacancy Rate 26,45%

Source: Jones Lang LaSalle 2ºTrim 2011

Rental levels Rental levels and sales prices for offices in Valencia have seen widespread descents in H1 2011, although these have been gentler in percentage terms and centred mainly on the oldest buildings; rental levels for more modern buildings have remained stable. Individual negotiations are still taking place for potential transactions and it is commonplace to agree scaled rents that start below market averages and increase on an annual basis over the time-frame agreed by the two parties. We attach a table showing maximum, minimum and average rental levels for each area. In the CBD, maximum rental levels are €16/sqm/month,

although there is one building where the rent requested stands at €18/sqm/month. Maximum rental levels in the secondary area are €14/sqm/ month, although €17/sqm/month is requested for one building due to its unique characteristics. Average rental levels describe the average rental level by area and are based on the average rent of an exclusive building in a given area. Very few sales have taken place in H1 and market conditions have been very much in favour of buyers. The lack of buyers means that owners wishing to sell have had to lower their price expectations. The current situation in the Valencia office market, both in sales and rental, can be summed up as follows: flexibility in negotiations.

Completions En ´000 m²

70 60

Supply The vacancy rate has increased in H1 2011 as licenses have been granted for certain projects completed in 2010. Vacant space has increased in all areas for two clear reasons: existing companies are freeing up space, and companies that go out of business are not being replaced by new start-ups. The average vacancy rate for offices in Valencia has risen from 17.23% in H2 2010 to 26.45% in H1 2011, with increases in all areas. The highest vacancy rate is still in the periphery and the lowest in the CBD. As well as the area in question, building quality is integral to occupancy analyses: buildings

Stock

En ´000 m²

600

50 40

400

30 20

200

0 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009 2.010 1-2Q 2011 Source: Jones Lang LaSalle 2ºQ 2011

1.980 1.984 1.988 1.990 1.992 1.997 1.999 2.001 2.003 2.005 2.007 2.009 Source: Jones Lang LaSalle 2ºQ 2011

2Q 2011

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On•Point

Stock and vacancy by submarkets

Millares

stock in m²

Vacancy Rate in %

800

60%

50,79% 50% 600 40%

27,51%

400

200

26,45%

30% 20%

14,74%

10% 0

Prime

Secundaria

Periferia

Total

Source: Jones Lang LaSalle Q2 2011

offering the poorest technical quality reflect the highest vacancy percentages. As for future projects, the Valencian Regional Government’s “9 de Octubre complex” project, located in what used to be Valencia’s Model prison – which will house Government Departments and central and regional administrative services in a area spanning 11,000 sqm – will free up the various office buildings currently in use by the Valencian administration. Demand Demand for office space has seen declines both in transactions volumes and in space. In absolute terms, the current average demand stands at around 200 sqm, although most of the transactions closed have been rentals under 100 sqm.

Investment

Trends

During the first few months of 2011 investors showed an interest in seeking rental office assets. As the months have passed, so the yield levels demanded have increased, because of the lack of take-up in the sector and because the actual rents agreed meant yield levels were lower than the figures investors were initially working with.

Rental levels are stabilising, especially in exclusive, quality buildings, but incentives are being agreed with tenants on an individual basis. It remains to be seen how the completion of the Valencian Regional Government’s project – expected in spring 2012 – will affect the market.

The lack of products that fulfil investor criteria has caused this interest to be redirected to other sectors – especially retail units – and to other cities.

Much of this demand is coming from professionals who, unable to find employment, decide to set up small businesses themselves. Demand for acquisition is very scarce, despite the fact that prices are attractive; this is due to lack of financing, insecurity about the future and the need to invest funds elsewhere.

Main Occupier Transactions Q2 2011

Submarket Availability quarterly

OPERTY M PR

KE AR

Prime 26% Periferia 39%

Secundaria 35% Sale Office building in Sagunto Port Source: Jones Lang LaSalle 2ºQ 2011

On•Point

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Edificios Emblemáticos en Comercialización

Madrid

Barcelona

Martínez Villergas 49 24.215 en 2 edificios, fachada M-30 y A2 Disponibilidad 4q 2011

Torre Realia BCN Edificio emblemático en Plaza Europa. Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²

Mahonia 2 Edificio Pórtico, Campo de las Naciones 10.367 m², módulos desde 700 m² Disponibilidad inmediata.

Edificio Meridian Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana 24.000 m² de oficinas en 18 plantas Plantas diáfanas y modulables de 1.350 m²

Paseo de la Habana 101. 2.600 m² en un edificio Exclusivo de Oficinas Plantas diáfanas y muy luminosas.

Distrito 38 Parque Empresarial Urbano en Paseo de la Zona Franca Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m² Plantas diáfanas hasta 3.500 m²

Parque Empresarial Omega 23.189 m² de oficinas, en edificios abanderables. Plantas diáfanas y modulables.

Vallsolana Garden Business Park (Sant Cugat) Parque Empresarial en plena naturaleza Dos edificios de 9.767 m² y 9.820 m² Plantas modulables desde 200 m²

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On•Point

Oficinas

Inversión

El equipo de Agencia Oficinas & Tenant Representation presta servicios tanto a propietarios como a usuarios, en las modalidades de alquiler, venta y adquisición de inmuebles de oficinas en Madrid y Barcelona.

El equipo de Capital Markets ofrece asesoría e implantación estratégica en ventas, adquisiciones, ventas de activos empresariales, captación de fondos, deuda estructurada y principal, sociedades conjuntas, fusiones y adquisiciones y vehículos de inversión indirecta.

Nuestro conocimiento de la oferta disponible y futura, de las diferentes tipologías de edificios y las soluciones más exitosas a nivel comercial, nos permite asesorar de una forma más eficiente y garantizar los mejores resultados, alcanzando una media del 90 % de éxito en las comercializaciones que nos dan en exclusiva. Agencia Oficinas Madrid ha comercializado 675.755 m² durante los últimos 5 años, asesorando más de 394 operaciones de venta y/o alquiler. Agencia Oficinas Barcelona ha comercializado 200.000 m² en los últimos 5 años, asesorando más de 232 operaciones de venta y/o alquiler. Fruto de nuestro trabajo, en los últimos 11 años, hemos sido líderes absolutos en el mercado de Madrid incluído 2011, con una cuota de mercado en el 2011 del 23%. En 2009 y 2010 hemos sido líderes del mercado de oficinas de Barcelona, incluido el primer semestre del 2011 con una cuota de mercado del 28 %. Los servicios que presta el departamento de Oficinas son: • Intermediación en la comercialización de oficinas en Alquiler y Venta. • Análisis comercial del inmueble. • Marketing inmobiliario a propietarios.

Cuenta con más de 250 profesionales en 17 países y con cobertura de toda Europa. Nuestro enfoque pan-Europeo nos permite proporcionar altos estándares de servicio de una manera consistente apoyados por uno de los equipos de Research más respetados del sector, el equipo de Capital Markets trabaja para las mejores compañías internacionales. Desde el año 2000 ha intermediado transacciones por valor de más de 80 billones de euros . Entre los servicios del equipo de Mercados de Capitales Europeos, destacan: • Ventas de activos: Líderes en la venta de activos individuales y carteras, apoyamos a nuestros clientes en todas las fases del ciclo de venta, desde el due dilligence previo hasta el cierre de la operación, pasando por las campañas de comercialización, las negociaciones y el apoyo en la fase de due dilligence. • Adquisiciones de Activos: Representamos a los clientes en todas las fases del proceso de compra de activos individuales y carteras, desde la consultoría basada en estudios sobre sectores y ubicaciones hasta la selección de la superficie, el due dilligence y la adquisición.

• Identificación y selección de inquilinos. • Representación de Inquilinos, asesoramiento en procesos de búsqueda de nuevas sedes. • Reagrupación de sedes. • Renegociación de contratos y actualización de rentas de mercado. • Elaboración de estrategias inmobiliarias, para maximizar rentabilidades o ahorro de costes.

Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL), compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. Ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 2.500 millones de dólares en 2009, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 60 países a través de una red de 750 oficinas en todo el mundo, incluidas 180 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 160 millones de metros cuadrados en todo el mundo. Con presencia en España desde 1.987 y con alrededor de 260 empleados con perfiles multidisciplinares y de alta cualificación, la actividad de Jones Lang LaSalle se centra en los mercados de Oficinas, Industrial, Retail, Residencial y Hoteles, atendidos todos ellos por equipos con vocación de pleno entendimiento con el cliente y que desempeñan su trabajo conforme a las máximas garantías de ética empresarial. LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 40.000 millones de dólares en activos. Contactos Agencia Oficinas Madrid, Barcelona y Valencia

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