Informe del Mercado Retail 1S 2009

on point

Retail en Espa単a Perspectivas y Tendencias Marzo 2009

Retail in Spain Outlook and Trends March 2009

Contactos Retail Jones Lang LaSalle en España / Retail contacts in Spain Luis Iñiguez Director División Retail

Steven Weaving Director de Inversión

Antonio Mora Director de Gestión

Helena de Arcos Directora Comercial

Angeles Pérez Directora Locales Calle

Borja Reig Analista Research Retail

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steven.weaving@eu.jll.com

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Barcelona Passeig de Gràcia, 11, 4ª 08007 Barcelona T+34 93 318 53 53

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2009

Retail en España, Marzo 2009

(construcción), la inmigración y la incorporación de la mujer al empleo.

Futuro revisado a la baja Crecimiento PIB español, % medio Previsiones 7

Previsiones Marzo 09 Previsiones Junio 08

6

Confianza de los consumidores España

Euro Zona

5 2008

2007

2006

2005

-25 -30 -35 -40 Fuente: Eurostat Marzo 2009

A finales de 2008 los niveles de confianza de los consumidores han caído hasta mínimos históricos, -47% (según Eurostat). El consumo se ha visto consecuentemente afectado por la pérdida de empleo y confianza, terminando el año con un crecimiento de 0,4%. Las previsiones para 2009 son las más negativas, -2,9%, comenzando a ser positivas y en ascenso en 2011.

De igual modo, las ventas minoristas se han reducido en un 5,6% interanual durante 2008 en términos constantes, debido principalmente al paro, la caída de la confianza y la tendencia al ahorro que se contagia entre los españoles. Además, las entidades financieras mostraron un claro endurecimiento de las condiciones de préstamo. Según el Banco de España, el crédito al consumo cayó un 37% en el último trimestre de 2008 y un 20,7% durante todo el año.

Crecimiento Anual del Consumo en España % Previsiones

10 8

1

6 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0 -2

4 2 0 -2

-3 -4

2004

-20

Recuperación en 2011-2012

-1

2003

-15

4 2

2002

-10

5 3

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0 -5

1987

Si 2008 pasará a la historia como el año del derrumbe del sector financiero mundial y el de la construcción en España, 2009 será el año de la caída del consumo y la demanda de operadores para el sector de Retail.

Todas las partes que participan en el sector de Retail se preguntan cuándo se tocará fondo y se hacen esfuerzos para encontrar alguna variable que haga ver un indicio de recuperación. Jones Lang LaSalle no prevé que el mercado se recupere durante este año.

La economía española se encuentra en una peligrosa espiral de inestabilidad y decrecimiento de expectativas de la cual todavía no existe un consenso en cuanto a su duración ni a las vías por las que se saldrá de ella. Esta situación dependerá principalmente de cuando se solucione la crisis financiera internacional y se encuentre un nuevo patrón de crecimiento en España, que sustituya a la construcción, todo ello para salir de los actuales problemas de paro y bajo consumo.

El boom Inmobiliario, alimentado por la especulación y el crédito fácil, se ha desplomado. Las viviendas no se venden y existe un consiguiente parón en la construcción de viviendas nuevas, empresas en quiebra, descenso en la contratación, despidos y un descenso de valor generalizado.

1986

Contexto económico

Fuente: Global Insight, Marzo 09; Experian, Junio 08.

-4 -6 -8 -10 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

La tasa de paro correspondiente al último trimestre de 2008 alcanzó casi el 14% del total registrado en todo el año, aumentando un 66,4% según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Estas cifras van empeorando mes a mes, al igual que las previsiones de futuro, las cuales hablan de tasas de paro superiores al 17% durante 2009, pudiendo llegar a tasas máximas en 2010 e ir suavizándose a partir de 2011.

Comparado con los principales países de Europa, España cuenta con las peores cifras de desempleo tanto actuales como previstas a corto y medio plazo. Reino Unido e Irlanda son los únicos países que acompañarán a España en previsiones de paro por encima del 10% a partir de 2010.

Así, previsiblemente España llegará a tasas de paro de hace 10 años. No obstante hay que tener en cuenta que nuestro país es el país desarrollado que más ha crecido en población activa en los últimos 10 años, por ejemplo, si comparamos durante este periodo el crecimiento de la población activa (5,8 millones) y la población censada (6,3 millones) se observa como un 92% de la nueva población pasaba a ser activa. Esto se ha debido principalmente al acelerado crecimiento de empleo

Fuente: Global Insight, Marzo 2009

Como consecuencia de todo ello, España se encuentra en recesión después de dos trimestres consecutivos en contracción, lo cual no ocurría desde 1993. El año terminó con un crecimiento de sólo 1,2%, contrastando con el 3,8% registrado en 2007. El ejecutivo atribuye la brusca desaceleración de la economía española al endurecimiento del mercado del crédito, que repercutió en el consumo privado y la inversión.

Así, las previsiones para el año 2009 van empeorando cada mes, rondando el pronóstico actual en una contracción de más de un 2% (mayor que en 1993). Las últimas previsiones estiman crecimientos por encima del 2% a partir de 2011-2012. El IPC (Índice de Precios al Consumo) de finales del año fue del 1,4%, 5 décimas por debajo del mes anterior y un punto de la tasa interanual, marcando su nivel más bajo de la última década.

Este descenso se produce básicamente por la caída de los precios de los carburantes y la contención del gasto de las COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved

Retail en España, Marzo 2009

familias, reflejando así la caída de la actividad económica y del consumo que continuará en descenso durante los próximos meses. Aunque un IPC alto sería negativo, en este momento se va acercando peligrosamente a la deflación, lo cual podría considerarse incluso peor. No obstante esta posibilidad todavía no está siendo considerada como probable.

La bajada del Euribor es otra buena noticia, el principal índice para medir los intereses de los créditos hipotecarios cerró 2008 en el 3,45% después de alcanzar su máximo histórico a comienzos de octubre cuando se situó al 5,525% a un año, con un ascenso paralelo a la desconfianza reinante entre las entidades financieras. Actualmente el Euribor se encuentra en mínimos históricos por debajo del 2% y, todo apunta que esta relajación del Euribor continúe durante este año.

En definitiva, el mercado de Retail se enfrenta a un periodo bastante complicado cuya solución no depende directamente de él mismo. La opinión generalizada es, que no se ha tocado fondo todavía y que el mercado permanecerá volátil durante 2009 y posiblemente 2010. Las mejores previsiones apuntan al comienzo de la recuperación en 2010-2011.

Algunas de las señales que se deberán vigilar para intuir el principio de la recuperación son principalmente la estabilización de los precios, del paro y de la confianza del consumidor. Así, con este contexto, y a la espera de mejores condiciones, el sector de Retail apuesta por la profesionalidad y la innovación, todo ello, con un gran esfuerzo ante la obligación de reducir costes y por tanto recursos.

Situación de los Centros Comerciales 2008 ha sido un año de grandes aperturas y cifras récord, al ser el ejercicio en que más Superficie Bruta Alquilable (SBA) se ha inaugurado en la historia de Centros Comerciales en España.

Los 33 centros que se han abierto al público junto con las 6 ampliaciones o segundas fases de centros ya existentes, han incorporado 1.195.020 m² nuevos al sector. Por tanto 2009 ha comenzado con un total de 14.281.000 m² de SBA y 613 centros comerciales.

Las inauguraciones más destacadas han sido Islazul en Madrid, Parque Maritimo Jinámar en Telde (Las Palmas) y la segunda Aperturas Anuales en Centros Comerciales 1.400.000

m²

Ampliaciones/ 2ª Fases 1.200.000

SBA Anual

1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Fuente: Jones Lang LaSalle Febrero 2009

fase de Plaza Imperial en Zaragoza, por sus dimensiones de cerca de 90.000 m2 de SBA. La gran mayoría de los promotores han sido de origen español, como viene siendo habitual, de los cuales un 57% de los centros y un 29% de la SBA fueron desarrollados por promotores no

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especializados en Centros Comerciales.

Las comunidades donde más superficie se ha abierto han sido Andalucía, Madrid, Aragón y Galicia, en ese orden, y especialmente las provincias de Madrid, Zaragoza, Las Palmas y Murcia donde en cada una la SBA se ha incrementado en más de 100.000 m2.

La SBA media de los Centros abiertos en 2008 ha sido igualmente la más alta registrada nunca en España, alcanzando entre 28.000 y 30.000 m2 según se incluya la superficie de Aperturas 2008 por Comunidades 0

50

100

150

200

250 Millares de m2 de SBA

Andalucia Madrid Aragon Galicia Comunidades sin aperturas : -Navarra -La Rioja -Ceuta & Melilla -Castilla y Le ón -Cantabria -Baleares

Canarias Com. Valenciana Murcia Cataluña Pais Vasco Asturias

Incremento sobre total 2007 Aperturas 2008

Castilla La Mancha Extremadura

%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Fuente: Jones Lang LaSalle Enero 2009

ampliaciones o no. Por tanto, el tamaño medio acumulado de los centros sigue aumentando, llegando a los 23.200 m2.

Es más que destacable ver como la media de la superficie abierta anual durante los últimos 5 años supera el millón de m2, mientras que hace 10 años, de 1994 a 1998, no superaba el medio millón.

La densidad alcanza ya una cifra de 309 m² por cada 1.000 habitantes en nuestro país, aunque si consideramos sólo centros comerciales según la definición europea, se reduce a los 230 m²/ 1.000 habitantes. Este dato nos permite compararnos con el resto de Europa, con un resultado que sitúa España en noveno lugar, por detrás de países como Reino Unido, Francia, Holanda o Portugal.

Las Comunidades Autónomas con mayor densidad comercial continúan siendo Madrid, Murcia, Asturias y Canarias, mientras que en los puestos más bajos se encuentran Extremadura, Cataluña y Baleares. La Comunidad que ha experimentado el mayor cambio con respecto al año anterior ha sido Aragón, en concreto en Zaragoza, donde destacan las segundas fases de los grandes proyectos de Plaza Imperial y Puerto Venecia.

También sobresalen los altos crecimientos de las Comunidades de Galicia, Murcia y Canarias.

Los formatos más importantes durante 2008 fueron: pequeños (28%), de parques de medianas (24%) y grandes (18%) por número de centros, siendo de 11%, 16% y 32% respectivamente desde el punto de vista de SBA. No obstante, los formatos que más han crecido en 2008 fueron: el de Outlet, con las inauguraciones de La Noria en Murcia y Outletuy en Pontevedra; Parques de Medianas, con 8 parques y más de 150.000 m2 y Centros Grandes, con 6 inauguraciones en las que destacan Las Dunas en Sanlucar de Barrameda con 75.000 m2, Dolce Vita Coruña con 62.000 m2 y Ballonti en Portugalete con 52.000 m2. ¿Por qué aparentemente no se refleja la crisis en la inauguración de Centros? Hay que tener en cuenta que el desarrollo de un Centro Comercial tiene unos plazos relativamente largos.

Retail en España, Marzo 2009

Evolución futura prevista de la SBA en Espa ña

Densidad de Centros Comerciales en Espa ña SBA (m2) por cada 1.000 habitantes

m²

Media s ólo CC 230

600 500 400

Media

309

300 200 100

Cataluña

Ceuta & Melilla

Baleares

Extremadura

Castilla y León

Galicia

Castilla La Mancha

Cantabria

La Rioja

Andalucía

Aragon

Com. Valenciana

Navarra

Fuente: Jones Lang LaSalle Enero 2009

Pais Vasco

Asturias

Canarias

Murcia

Madrid

0

Por tanto, los Centros que se han inaugurado durante 2008 han sido gestados con más de 3-5 años de antelación, por tanto ya estaban muy avanzados para que la actual situación afectase en su desarrollo. Además, parte de la superficie prevista en 2007 se fue retrasando produciendo un ligero incremento en 2008.

No obstante, la situación económica actual ha afectado mucho a estos centros. En general, han conseguido un nivel de rentas y de ocupación más bajos de lo esperado. Esto unido al descenso de las rentabilidades, ha hecho que en muchos casos el coste de desarrollo de los proyectos sea mayor que su valoración actual, lo que ha dificultado el intento de venta de estos activos.

La caída de ventas, pero no tanto de las afluencias apuntan a un descenso en la compra media. Así, comienzan un periodo en que el desafío de una buena gestión de los centros será crucial para conseguir mantener el nivel de afluencias y ventas de los centros.

Previsiones de crecimiento y situación de los promotores Se puede decir que el sector de centros comerciales en España ya ha entrado en su madurez, ayudado por una gran bonanza económica y expansión comercial durante los últimos 8 años: gran disponibilidad de crédito y buenas expectativas económicas.

Aunque la situación económica actual y sus expectativas están cambiando radicalmente el modelo de negocio de la promoción de un centro comercial, la verdad es que es significativo el gran número de proyectos que ya han comenzado su desarrollo desde hace algunos años y prevén seguir adelante. Hasta finales de 2011 se han detectado unos 0,9 millones de m2 de proyectos seguros y casi 1,9 millones de m2 de proyectos probables que en su conjunto equivaldrían a un incremento en la SBA del 20% llegando a 17 millones de m2.

Si además se añaden los proyectos considerados como posibles, se estaría alcanzando casi los 19 millones de m², que supondría un 33% de incremento de SBA en España. No obstante, en la mayor parte de las estimaciones de este documento no se tienen en cuenta estas últimas superficies al ser muy poco probables en el contexto actual.

Así, teniendo en cuenta únicamente los proyectos seguros y probables, las Comunidades que protagonizarán los mayores incrementos hasta 2011 son, Extremadura con un 70%, Galicia, Andalucía y Cantabria.

No obstante por volumen de superficie las provincias que más

Posibles

20.000.000 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0

Probables

18.988.644 33% 1.893.044

Seguros

17.095.600

29%

14.281.280

6%

20% 1.895.221

15.200.379

11.097.525

SBA 2005

SBA 2008

SBA 2011 Nota: incluye ampliaciones

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

superficie tienen en proyecto son Madrid, Cádiz, Sevilla, Barcelona, Valencia, A Coruña y Alicante. Entre los principales proyectos pendientes para los próximos 3 años se encuentran el Parque Jerez en Jerez de la Frontera, con más 150.000 m2, Faro Bahía de Altarea, en Puerto Real(Cádiz) con 50.000 m2, Faro Guadiana de Unibail-Rodamco, en Badajoz con 56.000 m2, Parque Marítimo Jinamar de Erosmer Iberica, en El Telde (Las Palmas) con más de 100.000 m2, Torrecardenas de Bogaris en Almería, con 68.500 m2, o Las Playas de Auchan con 85.000 m2 en Orihuela (Alicante).

En cuanto a los formatos previstos hasta 2011, se detecta que 1 de cada 4 proyectos será un parque de medianas. A esta tipología le sigue los centros medianos y los pequeños.

Proyectos Previstos por Comunidades 2009 -2011 Incluye proyectos seguros y probables

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

SBA en miles de m2

Andalucia Madrid Com.Valenciana Galicia Cataluña Canarias Extremadura Murcia Castilla y Leon Cantabria Aragon Castilla La Mancha Pais Vasco Baleares

% Incremento SBA

Comunidades sin proyectos: -Navarra -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias

SBA 2008-2011 %

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

Asimismo, destaca el menor número de proyectos “muy grandes”. En general, los proyectos previstos hasta 2011 no ofrecen grandes novedades conceptuales. No obstante destaca el Centro Comercial previsto por ING en Torrejón de Ardoz destinando 33.000 m2 íntegramente al hogar y la decoración.

También el centro comercial y de ocio Splau en Cornella de Llobregat, que se atreve con una gran oferta de ocio en la cual destaca el operador La Ciudad de los Niños, similar al concepto Micrópolix, recientemente inaugurado en Alegra, en San Sebastián de los Reyes.

Continuarán las ampliaciones como medio para reposicionarse y las segundas fases como estrategia de desarrollo, no obstante comparado con los últimos años, se verán menos proyectos de este tipo, aunque se prevé que cobrarán una mayor importancia a largo plazo.

Cada vez aparecen menos proyectos nuevos, lo cual se interpreta como los primeros signos de moderación. La disponibilidad de huecos comerciales es menor y la insistencia

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Retail en España, Marzo 2009

de los promotores de desarrollar proyectos más fuertes que el de la competencia, comienza a debilitarse, principalmente por la caída de la demanda por parte de algunas locomotoras y operadores que empiezan a analizar los efectos de canibalización de sus propias tiendas.

No obstante, hay dos factores que están afectando fuertemente estas previsiones. En primer lugar, la demanda de los operadores está cayendo al mismo ritmo que las ventas minoristas o la confianza del consumidor. Lógicamente esto está complicando, como nunca antes, la comercialización de los proyectos. Los promotores no logran llegar a sus expectativas de rentas ni tampoco a sus previsiones de plazos.

En segundo lugar, las limitaciones crediticias también están afectando a todos aquellos proyectos que no tuvieran la financiación cerrada con anterioridad. También limita aún más, las posibilidades de expansión de los operadores. Todo esto, se mezcla con el elevado precio por el que en general la mayor parte de promotores han comprado sus suelos, precio que no está acorde a las decrecientes expectativas de negocio.

Por tanto, los promotores que compraron a un precio demasiado elevado tienen un grave problema que previsiblemente desencadenará en alguna de las siguientes situaciones: 1 Los proyectos en construcción, lo más probable es que abran con retrasos y con un porcentaje de locales vacíos más alto que lo previsto en años anteriores. El nivel de rentas también sería más bajo. En muchos casos, el valor del centro en la apertura sería menor que el coste de su desarrollo.

2 No se ha iniciado la construcción, si no tiene la financiación, necesitará contar con un alto porcentaje de locales comercializados para conseguirla. Si no lo consigue por intentar mantener las rentas en niveles altos, es posible que prefiera desarrollar el proyecto más adelante, cuando el mercado se normalice.

3 El promotor cuenta con una opción de compra con alguna cláusula de salida. En este caso se intentaría renegociar el elevado precio del suelo y si no se llega a un acuerdo, se saldría sin dudar.

Aunque ya se ha tenido en cuenta en las cifras analizadas, es probable que el resultado de estos factores de lugar a mayores retrasos en las previsiones de apertura de la mayor parte de proyectos.

Así, llegando un poco más lejos, se prevé que no aparecerán nuevos proyectos hasta que se olviden los precios del suelo de los últimos años y se entienda que el valor del mismo se estima en función de las expectativas de ingresos que pueda generar, teniendo en cuenta el riesgo que conlleva poder conseguirlo.

Limitadas las posibilidades de crecer por parte de muchos promotores, la gestión de los centros va creciendo en importancia. En muchos casos, esto da pie a posibles renovaciones de Centros o ampliaciones de su superficie. Con esta situación la directiva Bolkestein parece estar pasando a un segundo plano de importancia, sin embargo a finales de 2009, todas las comunidades autónomas deberán haber terminado su adaptación de sus respectivas leyes de comercio. Aunque todavía no está claro cómo cada Comunidad adaptará sus leyes, deberán abrirse muchas puertas actualmente casi cerradas.

En este sentido, se prevé que los mayores cambios se vean en Cataluña, Baleares y Castilla y León, ya que son las actualmente más restrictivas y que además cuentan con las densidades de COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved

superficie comercial más bajas en España. No obstante estos cambios se verán en nuevos proyectos con previsiones de apertura de entre 2 a 5 años a partir de 2010.

El Mercado de locales en calle También 2008 ha sido un periodo de ajuste para el mercado de locales en calle. Las restricciones en la financiación y la caída de las ventas son las que principalmente están haciendo caer la demanda, no obstante existen grandes diferencias según ciudades y tipología de calles, al igual que tipología de operadores.

Así los operadores están potenciando más la gestión de sus actuales locales, intentando reducir costes y por tanto negociando alguna bonificación durante el año. Igualmente, se encuentran en un proceso de reajuste a la baja de sus planes de expansión o al menos esperando a confirmar los resultados de sus tiendas antes de tomar más decisiones.

Los operadores siguen interesados en las zonas prime, aunque intentan aprovechar la situación de mercado y presionan por una mejora en las condiciones de los contratos. Esto está alargando mucho las negociaciones y obligando a los propietarios a pensar también en condiciones más imaginativas.

Por ejemplo, ya se comienza a utilizar la renta variable en los contratos, lo cual era muy poco habitual. Suele ser una buena solución para las dos partes, donde se acuerda una renta algo más baja pero si las ventas del operador son buenas también lo serían los ingresos para la propiedad. No obstante esta solución solo se da en situaciones donde ambas partes son muy profesionales y acostumbrados a este tipo de relación, principalmente en centros comerciales.

El tamaño más demandado de tienda es el que está entre los 100 y 200 m². Los operadores siguen prefiriendo estar en una buena ubicación a pesar de contar rentas más elevadas. Allí pueden aprovecharse de la sinergia que producen otros operadores y la concentración de actividades, además suelen ser ubicaciones conocidas para el consumidor y con buenos accesos.

Los operadores que han firmado en los últimos 2-3 años son los que más están sufriendo, debido a que la renta era demasiado elevada para las expectativas de ventas actuales. Las zonas prime de capitales de provincia secundarias son las que más están sufriendo en este sentido, lo cual confirma las diferencias existentes entre el potencial real entre ciudades y zonas.

Hay una tendencia a la desaparición de los traspasos debido a las restricciones de la financiación que lo hacen más complicado y a que realmente las rentas cada vez se encuentran más actualizadas a los niveles de mercado.

Se detecta un mayor descenso de la demanda internacional, especialmente de aquellos operadores todavía no implantados en España, los cuales solo reciben noticias alarmantes y no conocen el recorrido y potencial real del comercio en calle.

Los grandes grupos están enfocando su interés, casi exclusivamente, a Madrid y Barcelona descendiendo la demanda en otras ciudades importantes como Valencia, Bilbao, Zaragoza, Málaga y Sevilla.

Sigue sin haber disponibilidad en ejes prime como Preciados (Madrid) o Portal del Ángel (Barcelona), y ya se han visto casos puntuales de disponibilidad de algún local en otros como Paseo

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de Gracia, Portaferrisa o Pelayo, en Barcelona y Serrano y Ortega y Gasset, en Madrid.

Los problemas de la caída de la demanda son mucho mayores en zonas de segunda y tercera línea comercial donde cada vez hay más locales disponibles para ser alquilados o traspasados.

Se estima que la desocupación oscila entre un 8% y un 14% en zonas secundarias, llegando a porcentajes más elevados en zonas de tercera línea, en el que todavía predominaba el comercio tradicional y menos rentable. La renovación de locales está fomentando por un lado la profesionalización de los operadores, con cada vez más cadenas, y por otro la especialización por actividades de algunas zonas (decoración, infantil, deportes, restaurantes, etc.).

Se ha detectado un descenso en la apertura de franquicias y se prevé que continúe esa tendencia. La razón de ello es la restricción actual de la financiación que produce un descenso en la demanda de los franquiciados.

A nivel nacional, más del 50% de la demanda por actividades se centra en el segmento de Moda, seguido principalmente en un alto porcentaje por Restauración, al que están colaborando con su expansión las principales cadenas y franquicias.

El mercado del lujo ha dejado de crecer al ritmo de los últimos años aunque este tipo de operador sigue buscando oportunidades, con menos prisa que antes en Madrid, Barcelona y Puerto Banús. Tienden a abrir menos tiendas pero de mayor calidad y tamaño, estableciendo tiendas “insignia” en determinadas ciudades.

Ventas y Demanda

Demanda Actual - 2009 Prime

Durante 2008, las ventas han caído en general en todas las actividades comerciales, según muestra el INE. El sector del equipamiento del hogar, con -10,6%, ha sido el que más ha caído.

Este dato se corrobora con el que ofrece Nielsen con respecto al sector de los electrodomésticos, donde la caída de ventas con respecto a 2007 llega al 15%. Estos descensos se han visto incrementados por el descenso en la compraventa de las viviendas y la reducción del gasto en bienes más duraderos que, suele producirse en tiempos de ahorro.

El sector menos afectado, según las cifras del INE, es el de Alimentación con un ascenso de ventas de un 3,0% en 2008. En este sector se han visto incrementadas las ventas de las marcas blancas, con un 11% por encima de 2007 y alcanzando una cuota de mercado de un 29%, según los datos de Nielsen. En

Nivel de Ventas de hace 2 -4 años Indice de Ventas minoristas (general y por grupos) General

Alimentación

Equipo personal

Equipamiento del hogar

120 115 110 105 100 95 90 85 80

2002

2003

cualquier caso parte de las ventas podrían haber bajado más si no se hubiera reaccionado bajando los precios. Tal es el caso de Mercadona que obtuvo un crecimiento de ventas de un 10% durante el ejercicio, pero obtuvo un descenso en el beneficio de un 5%.

También el equipamiento personal ha sufrido un descenso durante 2008, alcanzando -3,6%, debido principalmente al segundo semestre del año en el que se redujeron las ventas agresivamente.

Si se comparan los índices de venta a largo plazo se puede comprobar cómo la media de actividades al igual que el equipamiento de la persona, está en niveles de 2006, siendo el descenso mucho más agresivo para el equipamiento del hogar que llega a niveles de 2004. Así, teniendo en cuenta el gran crecimiento de superficie comercial, los problemas se prevén inevitables.

El temor a la crisis económica, hizo que la mayoría de los comercios anticiparan los descuentos en Navidad con una de las temporadas de rebajas más agresivas que se conocen. Esto, ha ayudado a que las ventas no sufrieran un mayor descenso, sin embargo los beneficios han sido proporcionales a esos descuentos y los operadores están resentidos.

Por otro lado, el endurecimiento en las condiciones del crédito está complicando el funcionamiento y la expansión de los operadores por sus crecientes problemas de liquidez. Esto, mezclado con las pocas ganas de emprender nuevos negocios, se ve reflejado en la gran disminución de la demanda de crédito ocurrida en 2008.

2004

2005

2006

2007

2008

Secundario

Centros Comerciales Medianas Superficies Locales en Calle Más Fuerte

Más Débil

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

Por tanto, el bajo consumo, el endurecimiento de la financiación y en general las frágiles expectativas de futuro, están frenando vertiginosamente la expansión de los operadores tanto en los Centros Comerciales como en los locales en calle. Esta situación también ocurre en el resto de países de Europa, en Reino Unido es donde más se ha reducido la demanda, seguida de España, Irlanda y Portugal.

Como resultado de esta situación, los operadores comienzan a gestionar mejor sus tiendas actuales, reduciendo al máximo sus costes y en algunos casos cerrando los peores locales de sus portfolios. Igualmente su expansión está siendo mucho más selectiva fijándose en centros consolidados o en los proyectos con mayor potencial.

Así, los proyectos secundarios son los que más están notando esta caída. Esta situación está siendo aprovechada también por algunos operadores, los cuales no tienen presión para expandirse y sólo lo harían en condiciones realmente ventajosas para ellos, lo cual está ejerciendo una gran presión a los promotores.

Fuente: INE, Febrero 2009

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Retail en España, Marzo 2009

En el caso de los parques de medianas, la demanda de lo prime se ha moderado y por lo general los operadores buscan las oportunidades en los parques secundarios huyendo de los precios elevados de los primeros.

Por otro lado los operadores de medianas de mayor tamaño siguen estando activos e intentando aprovechar esta coyuntura para incrementar su cuota de mercado.

En cuanto a los operadores más activos se encuentra H&M, Sport Zone, Mango Men, Orange o Primark. Otros empiezan ahora su expansión en el mercado español como Blanco Men, Marwa, Worten o G-Star.

También están surgiendo nuevas marcas, principalmente especializadas en Moda o Belleza, como Uterqüe, del grupo Inditex, y Mango Touch especializados en accesorios, Avanti (segunda marca de C&A) o Fashionkids y el nuevo concepto de Imaginarium 08, dedicados al sector infantil.

Los operadores orientados a los precios ajustados, supermercados de descuento y las tiendas outlet han mejorado en general sus resultados en el último año, ante un consumidor orientado al ahorro. En este sentido se han creado nuevos operadores orientados a ropa de descuento como Koodza, (segunda enseña de Decathlon) o Coctel Children.

En esta línea, también está en crecimiento la comida rápida, así lo refleja el aumento de un 7% en el beneficio que obtuvo McDonalds durante 2008.

Un detalle bastante significativo es el cambio en la demanda de los hipermercados, los cuales son mucho más selectivos y empiezan a no estar interesados en prácticamente cualquier ubicación y, están reduciendo el tamaño de sus superficies.

Esto viene producido por las caídas generalizadas en las ventas de los productos no vinculados a la alimentación, que son además los que cuentan con un mayor margen de beneficio.

Se prevé que se produzcan más operaciones de compra de cadenas, como la que se produjo durante 2008, de Boulanger por parte de la portuguesa Sonae para expandir su marca Worten. En este sentido las cadenas de informática, bricolaje y muebles están en el punto de mira.

También muchos de los operadores están intentando incrementar su expansión en otros países donde el crecimiento de Centros comerciales es más importante, como es el caso de Rusia, Turquía o Polonia o incluso en otros países de Africa, como Marruecos, o de Asia, como en China, como medida de diversificación la cual se suele realizar mediante franquicias o master franquicias.

No obstante la situación tampoco es muy estable en estos países y las decisiones se están ralentizando.

El aspecto positivo de todos estos ajustes es la gran profesionalización que se producirá en el sector. Los operadores conseguirán un nivel de funcionamiento muy productivo, con un nivel excelente de gestión y control de costes que supondrá un beneficio a medio y largo plazo y ayudará a comenzar con un mayor impulso la recuperación del mercado.

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Rentas y condiciones de los contratos Durante 2008 se empezó a notar algún cambio en el nivel de rentas en centros y parques secundarios, al igual que en la mayoría de proyectos en desarrollo, lo cual se fue acentuando con el paso de los meses.

Los mejores centros y parques han mantenido estables sus niveles. Tras experimentar sus niveles máximos durante 2007 y la mitad de 2008, las rentas prime se han reducido aproximadamente un 8% en un año.

Así, teniendo en cuenta el descenso de las ventas y el gran número de proyectos todavía por desarrollar, se prevé que este descenso de rentas continúe durante este año, que se hará notar especialmente en los parques de medianas, cuyos nuevos proyectos, además, son los más numerosos.

Desde finales de 2008, la situación es complicada en aquellos

Rentas Prime Retail Indice (2001 =100) Locales Madrid

Locales Barcelona

Medianas Superficies

C.C Madrid

C.C Barcelona

250

Centros Comerciales (€/m² /mes) 200

150

% 2008

Madrid

77-103

-8,8%

Barcelona

77-103

-1,9%

Medianas Superficies (€/m² /mes) España Locales en Calle

100

50

16,5-21

-6,7%

(€/m² /mes)

Madrid

220

-1,4%

Barcelona

212

-0,5%

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 T1

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

centros comerciales donde las ventas han bajado más.

Aumentan las renegociaciones de las rentas para evitar elevar demasiado las tasas de desocupación, que en general están subiendo.

Estos descuentos son difíciles de medir, aunque lo más habitual es que se analice caso por caso y se negocie una bonificación de la renta durante un año. En este sentido los propietarios también están intentando ayudar a los operadores mediante una mejor gestión de los costes (limpieza, seguridad, marketing, etc.) para reducir lo más posible las cargas comunes que los operadores también tienen que pagar mensualmente.

Esta situación está ocurriendo igualmente en el resto de Europa, alcanzando los niveles más altos en algunos de los países emergentes del centro y del este. Sin embargo, las situaciones más difíciles se están produciendo en los nuevos proyectos donde parece que todo el sufrimiento que están padeciendo los operadores obligados a grandes descuentos para conseguir vender, lo están trasladando a los promotores.

Así las negociaciones de los arrendamientos se están endureciendo cada vez más, produciendo reducciones de rentas, incrementos de aportaciones del promotor a las obras del operador, mayores posibilidades de salida de los contratos, ampliación de los periodos de carencia de renta o de bonificaciones e incluso, en algún caso, se plantea una renta variable sin una renta mínima garantizada.

Retail en España, Marzo 2009

Inversión La crisis financiera, el descenso de los valores de los inmuebles, aumento de la oferta y el deterioro del mercado de los operadores son los temas de discusión dominantes en los mercados de inversión europeos y por supuesto españoles. Sin embargo, sí que hay un consenso en que no hay ningún mercado o sector que haya conseguido eludir una corrección significativa en la actividad de inversión.

El endurecimiento de las condiciones para el crédito es uno de los factores que más está afectando la inversión. Desde que esta realidad se inicio en el verano de 2007, el capital disponible ha disminuido a nivel global y la valoración del riesgo en los productos inmobiliarios se ha incrementado.

Así se han reducido el ratio préstamo a valor y entidades financieras demandan márgenes de 150 a 250 puntos básicos por encima del Euribor a 12 meses. Aunque actualmente el Euribor está relajando la tensión crediticia, durante la mayor parte de 2008, este índice toco máximos históricos lo cual complicó aún más las operaciones.

Aunque estos factores son comunes en toda Europa, las características propias de España han creado más incertidumbre en los inversores. La crisis del ladrillo y el paulatino descenso de las expectativas de crecimiento fue lo que más hizo incrementar la incertidumbre y la desconfianza en la economía española. A finales de año se empezó ha confirmar la tendencia bajista del consumo y el empleo lo cual solo ha hecho que aumentar la percepción del riesgo en los productos inmobiliarios.

Volumen de Inversión Retail en España Millones €

3500 Resto Retail

3000

2.898

Centros Comerciales

2500 1.971

2000

1.824 1.641

1500 2.550

1.122

1000 733

773 563

500 505

753

1.504 1.233

849

1026

412

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

El incremento de los concursos de acreedores en las inmobiliarias aunque no deberían tener efecto directo en el sector retail, si que sirven para bajar aún más la confianza de inversores. La inversión en Retail ha caído durante 2008, aunque no tanto como cabría esperar. Por un lado el descenso en el número de operaciones se ha reducido a más de la mitad, pasando de 42 a 20 operaciones en el año. Por otro aunque si que se ha producido un descenso en los valores el volumen de inversión en Retail solo ha caído un 10% con respecto al año anterior, alcanzando los 1.641 M€, lo cual contrasta con la reducción de un 54% registrada a nivel europeo.

Este relativo alto nivel de inversión, teniendo en cuenta el difícil 2008, se ha producido por dos grandes operaciones ocurridas durante el año, las cuales prácticamente supusieron la mitad de la cifra de inversión. Por un lado Metrovacesa vendió dos centros comerciales a Unibail-Rodamco, La Maquinista en Barcelona y Habaneras en Torrevieja (Alicante) por un total de

424 M€. Por otro lado Eroski en una operación de sale-andleaseback vendió un portfolio de 12 hipermercados a Topland por 361 M€.

Esta última operación de sale-and-leaseback confirma la tendencia del mercado en este sentido como forma para los operadores de conseguir una mayor liquidez, la cual a supuesto un 30% del volumen total.

Otras operaciones cerradas por encima de los 100 millones de euros incluyen la compra por Metrovacesa del proyecto del centro comercial Vilamarina a Sacresa (apertura 2009) dentro de una operación interna de las compañías y la venta del 41,5% de la participación de British Land en Nueva Condomina a Henderson (cuya operación se gestó durante 2007).

Los centros comerciales siguen acaparando la mayor parte del volumen de las compraventas, un 56% del total, aunque esta cifra ha sido menor que otros años al desvirtuarse por la elevada proporción del 22% de la operación de hipermercados de Eroski.

La variedad de producto en el mercado se incrementó paulatinamente durante 2008. Mucho producto de calidad ha salido al mercado lo cual hace unos años hubiera sido difícil de poder optar. Igualmente, la mayor parte del producto secundario se ha ofrecido al mercado pasando de manos muy rápidamente pero sin mucho resultado, la sensación general es que se ha “quemado” mucho producto. El incremento de la oferta se ha producido por la falta de liquidez reinante en el mercado, vivida con mayor intensidad entre aquellos propietarios muy expuestos al sector de la vivienda.

Otra razón para este incremento ha sido el descenso del valor de los inmuebles y en general de las empresas con un alto nivel de apalancamiento, lo cual ha hecho que la presión de los bancos fuerce a situaciones extremas. Tal podría ser el caso de Riofisa, cuyo portfolio fue ofrecido al mercado sin éxito todavía.

Durante 2008 el descenso de los valores del producto en retail ha sido generalizado, básicamente por un agresivo ajuste de las rentabilidades que ha continuado durante el primer trimestre de 2009. Desde el techo tocado a principios de 2007 en cuanto a las rentabilidades iniciales netas en retail llegando a 4,5%-4,75% o menos para centros comerciales y medianas individuales, se ha pasado a que los inversores valoren los productos prime en una rentabilidad a partir del 6,25%-6,5%..

El escaso número de transacciones impide llegar a un consenso en cuanto al precio de los inmuebles, lo que lleva a pensar que el suelo del mercado todavía está por delante y los valores todavía caerán más. Los límites de precio que están situando más a los inversores y los agentes en general, son las ofertas rechazadas.

Rentabilidades % 7,5

Locales

Medianas

Centros Comerciales

7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

1T 2009

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

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Retail en España, Marzo 2009

Un movimiento de rentabilidades de 200-225 puntos básicos, como ha sucedido en el mercado, es equivalente a un cambio en el valor de los activos de entre 20% y 30% según si se trata de un producto prime o secundario.

De esta manera los inversores todavía se encuentran con la visión de “en 6 meses valdrá menos” lo que está produciendo que se analice mucho producto pero con pocas expectativas de cerrar la operación. Otra situación que está sucediendo en retail, al igual que en otros mercados inmobiliarios, es el incremento de

Indice Europeo de Valor Capital 1980 = 100 800

% Cambio

T4 08 – 2010 anual

700

Oficinas

-26

600

Retail

-13

Industrial

-11

Retail

Oficinas

500 400 300

Industrial

100

1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

200

Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

inmuebles en propiedad de los bancos tras ejecutar las deudas a los promotores.

Así, aunque estas entidades van creando sociedades de gestión inmobiliaria orientados especialmente a la vivienda, la verdad es que en el caso de los centros comerciales suele ser más fácil externalizar su gestión y venta ya que se trata de un mercado muy especializado.

Básicamente el capital disponible para invertir se distribuye en 4 tipos de inversores: • Institucionales: sobre todo fondos alemanes,…..que se han visto fuera del mercado en los últimos años y ahora se ven cada vez mas activos aunque todavía sin cruzar operaciones.

Estos buscan producto prime, con unas características de bajo nivel de riesgo y un precio ajustado a la realidad actual.

• Fondos Oportunistas: donde también se encuentran fondos soberanos, que buscan producto con recorrido de gestión y están orientados a encontrar vendedores con grandes necesidades de liquidez.

• Empresas Especializadas: Empresas como UnibailRodamco que han conseguido llegar a esta situación con una gran liquidez y que aprovecharán para comprar producto de calidad a precios más bajos.

• Privados: este es uno de los inversores que se prevé que crezca más su actividad en retail. Se trata de grandes fortunas o family offices españoles que no encuentran una alternativa para invertir una vez descartados la vivienda, la bolsa o nuevas empresas con elevado riesgo y que están analizando oportunidades en este sector.

En general, la atención de los inversores se está centrando en inmuebles prime en las ciudades más importantes. Básicamente se sienten alarmados por la caída de ventas y desconfían de la sostenibilidad de algunos proyectos. Por tanto, se intenta evitar el riesgo lo más posible por lo que se centran en inmuebles con ingresos seguros y de larga duración.

Las operaciones de gran volumen se pagan con un mayor COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved

descuento que antes ya que es más complicado conseguir grandes sumas de capital. El precio relativo será una tendencia clave a medida que el mercado continúa con el ajuste de precios. Los inversores pasan a ser más oportunistas, buscando inmuebles donde su precio ha cambiado más.

En este sentido muchos inversores internacionales están dirigiendo sus esfuerzos a Reino Unido que es donde parece que el precio ha bajado más según su potencial. Esto está haciendo caer los precios en el resto de Europa y previsiblemente España junto con Irlanda serán los siguientes países en poder atraer la inversión una vez ya que son los que están cayendo con mayor fuerza. La financiación seguirá restringida durante 2009, lo que seguirá complicando las operaciones de gran volumen.

Esta restricción se acentuará aún más en la promoción de proyectos y en la compra de suelo, las cuales deberán contar con un nivel de comercialización elevado para poder conseguirla.

El ajuste en el precio del suelo ya se empieza a notar, no obstante todavía queda un largo recorrido hasta que se olviden los precios de hace unos años basados en la especulación de un mercado en crecimiento. Los propietarios comienzan a entender que la valoración correcta de sus suelos, depende del riesgo asociado del flujo de caja del proyecto que se pretenda desarrollar, el cual en este momento, es elevado. A pesar de los ajustes ya realizados hay todavía una gran diferencia en las expectativas del precio entre el vendedor y el comprador. Se prevé que el valor de los activos continúe en descenso durante 2009, aunque en este caso, debido a un ajuste en las rentas más que en las rentabilidades que ya han sufrido fuertes correcciones durante los últimos 12 meses.

Las medianas superficies y las operaciones de sale and leaseback serán analizadas con especial interés ya que no suelen suponer un volumen alto y además cuentan con contratos de arrendamiento de mayor duración, que aseguran la recurrencia de las rentas en un período de tiempo complicado. ¿Que tendrá que ocurrir en el mercado para que se estabilice?

1) El sector financiero debe salir de los problemas de liquidez y la desconfianza actual. Para lo cual, las entidades financieras tendrán que asumir perdidas y fijar un valor correcto a sus activos. El incremento de morosidad no ayudará en este proceso.

2) Los actuales propietarios deben asumir las perdidas de valor y fijar un precio acorde al mercado. En este proceso muchos propietarios no podrán aguantar los problemas de liquidez y la presión financiera por lo que se prevé un alto número de concurso de acreedores.

3) El consumo debe volver a cauces de crecimiento, lo cual no ocurrirá hasta que se toque suelo y la economía se reactive.

A pesar de la duda sobre el valor, las características de los activos de retail en España siguen representando una inversión sólida y suponiendo una mejor opción de inversión que otros mercados y sectores, ya que se beneficia de revisiones de renta anual y de contratos largos y bien estructurados.

Las oportunidades de inversión de retail en España serán aprovechadas por quien sepa diferenciar las características entre un proyecto y otro y además tenga una visión a medio y largo plazo ya que las perspectivas a partir de 2011 es todavía fuerte.

Retail in Spain, March 2009

Economic context

Consumer Confidence

How the outlook has changed ‌

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

-10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 Source: Eurostat March 2009

At the end of 2008, consumer confidence levels had fallen to an all-time low of -47%, according to Eurostat. Consumption has been affected by job losses and the fall in consumer confidence, closing the year with growth of only 0.4%. The outlook for 2009 is the most negative: -2.9%, returning to positive numbers and a rise in 2011.

Equally, retail sales fell 5.6% year-on-year in 2008 in constant terms, mainly due to unemployment, a drop in consumer confidence and the saving trend that grew popular among Spanish people. Financial institutions' lending conditions also grew noticeably tighter. According to the Bank of Spain, consumer credit fell 37% in the last quarter of 2008 and 20.7% in the year as a whole.

Recovery in 2011 -2012 Forecasts

Spanish Consumer Spending Growth, % p.a.

June 08 Forecasts

6

10

5

8

4

6 4

3

Forecasts

2

2

0

1

-2 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0 -1

1986

-5

Spanish GDP Growth, % p.a.

March 09 Forecasts

Euro Zone

0

If 2008 went down in history as the year of the collapse of the financial industry on a global level and the construction sector in Spain, 2009 will be the year of falling consumption and operator demand in the retail sector.

All parties in retail are asking themselves when the sector will touch bottom and are trying to find some variable that will give them an indication of when recovery will begin. Jones Lang LaSalle does not foresee the market recovering this year.

The Spanish economy finds itself in a dangerous spiral of instability and falling expectations about which there is still no consensus regarding duration or solution. Recovery is largely dependent on when the international financial crisis is resolved and when a new growth pattern, one to substitute construction, is found in Spain. This will facilitate an escape from the current issues of unemployment and low consumption.

The property boom, fuelled by speculation and easy credit, has collapsed. Houses are not selling and the construction of new properties is slowing as a result, companies are in bankruptcy proceedings, take-up is dropping, redundancies are widespread and a generalised drop in value is manifest.

7

Spain

5

-4 -6 -8

-3

-10

-4 Source: Global Insight, March 09; Experian, June 08.

1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

-2

Source: Global Insight, March 2009

The unemployment rate by the end of 2008 reached almost 14% and in turn was up by 66.4% year-on-year, according the INE, Spain’s National Statistics Institute. These figures worsen every month, as do future predictions which are currently wagering unemployment levels of above 17% in 2009, the possibility of maximum levels during 2010, and an improvement from 2011 onwards.

In comparison to the main European countries, Spain has the highest unemployment rate, both currently and forecast for the short and medium term. Ireland and the UK are the only countries that are also forecasting unemployment levels above 10% from 2010 onwards.

As a result, Spain is likely to see unemployment rates as high as those registered 10 years ago. Nevertheless, it should be borne in mind that Spain has registered the highest growth in labour force in any developed country over the last 10 years. For example, if we compare the growth of the labour force (5.8 million) and the census population (6.3 million) during this period, we can see that 92% of the new population is part of the labour force. This is largely due to accelerated growth in employment (construction), immigration and women joining the labour market.

As a consequence of all this, Spain is in recession after two consecutive quarters of negative growth, something not seen since 1993. The year closed with growth of only 1.2%, contrasting sharply with the 3.8% registered in 2007. The Spanish Government attributes the slowdown of the Spanish economy to the tightening of the credit market and its knock-on effect on consumer spending and investment. 2009's outlook gets worse every month, but the current prognosis is averaging out at a contraction of more than 2% (higher than in 1993). The latest forecasts estimate growth at above 2% from 2011 - 2012 onwards.

The Spanish CPI (Consumer Price Index) at the end of 2008 lay at 1.4%, 0.5 points lower than the previous month and down 1 point year-on-year, its lowest level in the last decade. This fall is largely due to a fall in fuel prices and moderation of family spending, these aspects in themselves being a reflection of the decrease in economic activity and spending which will continue to drop over the coming months. Although a high CPI would be negative, there is currently a high risk of deflation, something that could be considered even worse. Even so, this possibility is still not considered likely.

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Retail in Spain, March 2009

The fall of the Euribor, the main index for measuring interest on mortgages, is good news. It closed 2008 at 3.45% after reaching its all-time high at the beginning of October (5.525% at one year), bringing with it a parallel increase in lack of confidence among financial institutions. The Euribor is currently at an all-time low, below 2%, and all indications point to the index continuing to fall throughout the rest of this year.

In short, the retail market is facing a complicated period where the solution depends on other, separate factors. General opinion is that the market has still not reached rock bottom and will remain volatile throughout 2009 and possibly into 2010. The most optimistic forecasts point to 2010-2011 as the start of recovery.

Some visible signs of the beginning of this recovery would be the stabilisation of prices, unemployment and consumer confidence.

As a result, within this context and in the hope of better conditions, the retail sector is opting for professionalism and innovation, making a huge effort to reduce costs and resources.

Current situation in the shopping centre market 2008 was a year of large openings and record figures, thanks to the fact that it was the year in which the most Gross Lettable Area (GLA) opened in the history of shopping centres in Spain.

The 33 shopping centre openings and 6 enlargements and second phases of shopping centres already in existence have contributed 1,195,020 m² to the sector. As a result, 2009 has begun with a total GLA of 14,281,000 m² and 613 shopping centres.

Some notable openings included Islazul in Madrid, Parque Maritimo Jinámar in Telde (Las Palmas) and the second phase of the Plaza Imperial in Zaragoza, with a GLA of close to 90,000 m².

The vast majority of developers are Spanish, as is now becoming the norm, while which 57% of the shopping centres and 29% of

Annual Shopping Centres Openings 1.400.000

m²

Extensions/ 2nd Phases 1.200.000

Annual GLA

1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Source: Jones Lang LaSalle February 2009

the GLA was managed by developers that do not specialise in shopping centres.

Most floor space opened in Andalusia, Madrid, Aragón and Galicia, in that order, with particular intensity in the provinces of Madrid, Zaragoza, Las Palmas and Murcia, where GLA in each increased by more than 100,000 m².

Similarly, the average GLA of the centres that opened in 2008 was the highest ever registered in Spain, reaching somewhere between 28,000 and 30,000 m² depending on whether or not the size of enlargements is also included. The average size of

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centres continues to grow and now reaches 23,200 m².

It is noteworthy to see that the average annual open floor space over the last 5 years exceeds a million m², whereas 10 years ago, from 1994 to 1998, it didn't exceed even half a million.

Openings by Region 2008 0

50

100

150

200

250 Millares de m2 de SBA

Andalucia Madrid Aragon Galicia Communities without openings : -Navarra -La Rioja -Ceuta & Melilla -Castilla y Le ón -Cantabria -Baleares

Canarias Com. Valenciana Murcia Cataluña Pais Vasco Asturias

Increase Openings 2008

Castilla La Mancha Extremadura

%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Source: Jones Lang LaSalle January 2009

Density is now 309 m² per every 1,000 inhabitants in Spain, although if we only take shopping centres under the European definition into account, the number drops to 230m²/1,000 inhabitants. This data allows us to compare with the rest of Europe, giving us a result that places Spain in ninth place, behind countries such as the UK, France, Holland and Portugal.

The Autonomous Communities with the highest retail density continue to be Madrid, Murcia, Asturias, and the Canary Islands, while among the lowest are Extremadura, Catalonia and the Balearic Islands. The region that has seen the biggest change on 2007 was Aragón, in particular Zaragoza, where the second phases of the large Plaza Imperial and Puerto Venecia projects are particularly noteworthy. High growth in the regions of Galicia, Murcia and the Canary Islands is also worth attention.

The most important formats in 2008 were: small (28%), retail warehouse parks (24%) and large (18%), in terms of number of centres, and 11%, 16% and 32%, in terms of GLA. Nevertheless, the fastest-growing formats in 2008 were: the outlet sector, with the opening of La Noria in Murcia and Outletuy in Pontevedra; retail warehouse parks with 8 parks and more than 150,000 m²; and large centres with 6 openings, among which are Las Dunas in Sanlucar de Barrameda with 75,000 m2, Dolce Vita Coruña with 62,000 m2 and Ballonti in Portugalete with 52,000 m2.

Why does the crisis not appear to be reflected in the opening of centres? It should be borne in mind that the development of a shopping centre takes place over a relatively long time. As a result, the centres that opened in 2008 were under development for the previous 3 to 5 years and were therefore too welldeveloped for the current crisis to have any major impact on their progress. In addition, part of the floor space forecast for 2007 was delayed, which produced a slight increase in 2008.

Nevertheless, the current economic situation has still had a significant effect on these centres. In general, rental and occupancy levels have been lower than expected. This, paired with the drop in yield levels, means that in many cases, the current value of these projects is lower than the investment that was required to develop them, making their sale somewhat problematic.

The drop in sales - but not as significantly in influx - points to a decrease in average sales volume. Thus begins a period during

Retail in Spain, March 2009

which good centre management will be crucial to maintain centres' influx and sales levels.

Growth forecasts and developers’ outlook It could be said that the shopping centre sector in Spain has already entered maturity, helped on by economic boom and commercial expansion over the last 8 years, easily available credit and a good economic outlook.

Although the current economic situation and expectations are radically changing the business model for developing a shopping centre, it is significant that a large number of projects began development some years ago and expect progress to continue.

Between now and the end of 2011, some 0.9 million m² in confirmed projects and almost 1.9 million m² in likely projects have been detected. Together they would result in a 20% increase in GLA, bringing the total figure to 17 million m².

If we also add "possible" projects, this figure would reach 19 million m², a 33% increase in GLA in Spain. Nonetheless, the last figure is by and large not taken into account in this document's estimations, as these projects are very unlikely in the current context.

Taking into account only confirmed and likely projects, the regions that will see the greatest increases between now and 2011 are Extremadura (with 70%), Galicia, Andalusia and Cantabria.

That said, if we look at the situation in terms of volume, Madrid,

Shopping Centres Density by Regions GLA (m2) Per each 1.000 habitants

planned by ING in Torrejón de Ardoz will earmark 33,000 m2 exclusively for home and interior decoration. The mixed leisure and retail centre in Cornella de Llobregat will aim for a extensive leisure offer, among which La Ciudad de los Niños (The Children's City), similar to the Micrópolix concept opened in Alegra, San Sebastián de los Reyes, is notable.

Expected GLA Evolution in Spain m²

20.000.000 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0

Possible

18.988.644 33% 1.893.044 Probable

17.095.600

Certain

29%

14.281.280

6%

20% 1.895.221

15.200.379

11.097.525

GLA 2005 Source: Jones Lang LaSalle 2009

GLA 2008

GLA 2011 Note: Extensions are included

Enlargements and second phases will continue as a method of repositioning and a development strategy respectively, but nevertheless we will see fewer of these projects when compared with previous years, although it is thought that they will gain importance in the long term.

There are increasingly few new projects appearing, something interpreted as an early sign of slowdown. There are fewer commercial opportunities and developers' insistence on developing projects that are more impressive than those of the competition is beginning to weaken, largely due to the fall in demand from some anchors and operators that are beginning to analyse the effects of cannibalisation from their own shops.

600 500 400 Average

309

300 200 100

Cataluña

Ceuta & Melilla

Baleares

Extremadura

Castilla y León

Galicia

Castilla La Mancha

Cantabria

La Rioja

Andalucía

Aragon

Com. Valenciana

Navarra

Pais Vasco

Asturias

Source: Jones Lang LaSalle January 2009

Canarias

Murcia

Madrid

0

Cádiz, Seville, Valencia, A Coruña and Alicante have the largest amount of retail space under development.

Among the main projects pending for the next three years are Parque Jerez in Jerez de la Frontera, with more than 150,000 m2, Altarea’s Faro Bahía in Puerto Real (Cádiz) with 50,000 m2, Unibail-Rodamco’s Faro Guadiana in Badajoz with 56,000 m2, Erosmer Iberica’s Parque Marítimo Jinamar in El Telde (Las Palmas) with more than 100,000 m2, Bogaris’ Torrecardenas in Almería, with 68,500 m2, and Auchan’s Las Playas with 85,000 m2 in Orihuela (Alicante).

With regard to the formats forecast between now and 2011, it is thought that 1 out of every 4 projects involves a retail park, followed by medium and small-sized centres. Similarly, the low number of "very large" projects should be highlighted.

As a general rule, projects forecast until 2011 feature few conceptual innovations. Nevertheless, the shopping centre

Nevertheless, there are two factors that are notably affecting these forecasts. Firstly, operator demand is falling at the same pace as retail sales and consumer confidence. Logically, this is complicating the marketing of projects more than ever before.

Developers are not reaching their rental level expectations or handover dates.

Secondly, credit limitations are also affecting projects that did not have their financing closed before the collapse of the credit market. This limits operators' expansion capacity even more.

All this combines with the higher prices at which most developers purchased their floor space, prices which are not in line with falling business expectations. As a result, developers who bought at too high a price have ended up with a serious problem which will foreseeably trigger one of the following situations: 1. It is most likely that the opening of projects under construction will be delayed and, once open, they will have a higher percentage of empty shops than was expected in previous years. Rental levels will also be lower. In many cases, the value of the centre when open will be lower than the cost of its development.

2. Construction has not begun: if financing is not secured, it will need a high percentage of occupied units in order to secure it. If this is not achieved by maintaining high rental levels, it may be preferable to develop the project later, when the market has normalised.

3. The developer has a purchase option with get-out clause. In this case, he/she would attempt to re-negotiate the price of

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Retail in Spain, March 2009

the property and if agreement cannot be reached, pull out without hesitation.

Although it has already been taken into account in the figures analysed, it is likely that the result of these factors will give rise to greater delays to the planned opening of most projects.

Looking a little further ahead, it is not thought that new projects will appear until the prices of the last few years are forgotten and it is understood that prices are evaluated according to the revenues the space can be expected to generate, bearing in mind how risky it is to acquire it.

As many developers’ growth possibilities are limited, shopping centre management is growing in importance. In many cases, this is giving rise to the refurbishment and expansion of centres.

Within this context, it would seem that the Bolkestein directive is losing importance; nevertheless, all autonomous communities must have finished adapting their various laws to the directive by the end of 2009. Although it is still not clear how each region will adapt its laws, many areas will need to liberalise.

Pipeline by Regions 2009 -2011 Includes certain and probable projects

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

SBA en miles de m2

Andalucia Madrid Com.Valenciana Galicia Cataluña Canarias Extremadura Murcia Castilla y Leon Cantabria Aragon Castilla La Mancha Pais Vasco Baleares

Regions without Projects : -Navarra -La Rioja -Ceuta & Melilla -Asturias

% Increase GLA GLA 2008-2011

%

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Source: Jones Lang LaSalle 2009

In this sense, the greatest changes are expected Catalonia and Castilla y Léon, as they are currently the most restrictive and also have the lowest retail density in Spain. Any changes will be seen in the new projects that are expected to open within 2 to 5 years of 2010.

High-street retail market 2008 was also a period of adjustment for high-street retail units.

Financing restrictions and the drop in sales are the major causes of the fall in demand, but nevertheless there are large differences between cities and type of street, as well as type of operator.

As a result, operators are focusing on strengthening the management of their existing premises, reducing costs and negotiating a discount or two during the year. Similarly, their expansion plans are currently undergoing a downwards readjustment process or they are at least waiting for results from their shops before taking further decisions.

Operators are still interested in prime locations, although they are trying to take advantage of the current market situation by pressuring for better contract conditions. This is considerably prolonging negotiations and forcing owners to think of more imaginative conditions.

For example, variable rental levels are now being used in contracts, something that was previously very unusual. It is COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved

usually a good solution for both parties: the rent agreed is somewhat lower, but if the operators' sales are good, so is income for the owner. Nevertheless, this solution is only reached in situations where both parties are very professional and familiar with this type of agreement, especially in relation to shopping centres.

The most popular unit size is between 100 and 200 m².

Operators still prefer a good location even though this implies higher rental levels. In such locations they can capitalise on the concentration of activity and synergies with other operators, as well as the fact that they tend to be locations well-known by consumers with good access.

Operators that have signed in the last 2 - 3 years are suffering the most, as rental levels are too high for current sales forecasts.

Prime areas in secondary provincial capitals are faring worst in this sense, confirming the differences that exist between the real potential of cities and areas.

Transfers are disappearing as a result of credit restrictions, which make them more complicated, as well as the fact that rental levels are increasingly in line with the market.

A greater drop in international demand has been noted, especially with operators that are still not established in Spain.

These operators hear only alarming news about the country and are not familiar with the evolution and real potential of the high street shop.

Large groups are focusing their interest almost exclusively on Madrid and Barcelona, with demand in other important cities such as Valencia, Bilbao, Zaragoza, Malaga and Seville dropping.

There is still no availability in prime locations such as Preciados (Madrid) or Portal del Ángel (Barcelona) while opportunities for available units in other locations such as Paseo de Gracia, Portaferrisa and Pelayo, in Barcelona and Serrano and Ortega y Gasset, in Madrid appear only occasionally.

Problems related to falling demand are even greater in secondary and tertiary zones, where the number of units available for rent or sale is increasing. Vacant space in secondary areas is estimated at between 8% and 14%, hitting higher figures in tertiary zones where traditional, less profitable retail business dominate.

The ongoing owner turnover is leading, on the one hand, to the professionalization of operators, with an increasing number of chains, and on the other, to specialisation by type of activity in some areas (decoration, children, sports, restaurants, etc).

A decline in franchise openings has been recorded and the trend is expected to continue. This is due to the current credit squeeze, which reduces demand from franchisees.

At a national level, over 50% of demand by activity type focuses on the fashion segment, followed by food and beverage, the expansion of which is being fostered by the main chains and franchises.

The luxury market is no longer growing at rates seen in recent years, although luxury operators continue to look for opportunities in Madrid, Barcelona and Puerto Banus, although with a more relaxed approach. They tend to open fewer but higher quality and larger stores, creating "flagship" outlets in certain cities.

Retail in Spain, March 2009

Sales and demand 2008 saw a widespread fall in sales in all economic activities, according to Spain’s National Statistics Institute, INE. With a drop of 10.6%, the household goods sector leads the falls. This development is confirmed by data provided by Nielsen for the household appliances sector, where the decline in sales on 2007 is 15%. These declines have been compounded by the drop in home purchases and the reduction of spending on durable goods, which is typical of periods of intense saving.

The least-affected sector, again according to INE data, is food, where sales are up 3% in 2008. In this sector, a growth in private label sales has been noticed. Private label sales have grown by 11% on 2007's levels and now account for 29% of the market, according to Nielsen data. Regardless, some sales areas could have seen even larger declines if a reaction in the form of price reductions had not taken place. This is the case of Mercadona, where sales grew by 10% in 2008 but earnings declined by 5%.

Personal goods also recorded a downturn in 2008 - 3.6% less mainly due to a sharp decline in sales in the second half of the year.

If long-term sales indicators are compared, it is obvious that average retail activities and sales of personal goods are at 2006 levels, while the drop in household goods has been much more aggressive, with it now lying at 2004 levels. As a result, bearing in mind the notable growth of retail space, we think that problems will be inevitable.

Fears of economic crisis meant that most retailers brought forward Christmas sales discounts in one of the most aggressive sales seasons ever seen. This helped avoid a larger drop in sales; however, profits have been proportional to these discounts and operators are having a hard time.

Elsewhere, the tightening of financing conditions is making operating and expansion more complicated for operators due to growing liquidity problems. This, mixed with disinterest in undertaking new ventures, was reflected in the notable reduction in demand for financing in 2008.

As a result, the tightening of credit conditions and general fragility of future expectations are sharply reining in operators' expansion, in both shopping centres and high-street retail units.

This situation can also be seen in other European countries; the United Kingdom has registered the largest drop in demand, followed by Spain, Ireland and Portugal.

As a result of this situation, operators are beginning to better

Sales reached levels of 2 -4 years ago Retail Sales Index (general and by groups) Index

General

Food

Personal Equipment

Home Equipment

120 115 110 105 100 95 90 85 80

2002

2003

Source: INE (CNAE -93), February 2009

2004

2005

2006

2007

2008

manage their current shops, reducing costs to the maximum and, in some cases, closing the worst-performing stores on their portfolios. Similarly, they are being much more selective in their expansion, concentrating on established centres and projects with high potential. As a result, secondary projects are seeing the worst of the drop.

Some operators, those who are under no pressure to expand and who would only do so under truly profitable conditions, are also taking advantage of this situation, something that is placing huge pressure on developers.

In the instance of retail warehouse parks, prime demand has moderated and, in general, operators are looking for opportunities in secondary parks, fleeing from the high prices of prime ones. On the other hand, larger retail warehouse operators are still active and trying to take advantage of the situation to increase their market share.

Among the most active operators are H&M, Sport Zone, Mango Men, Orange and Primark. Others, such as Blanco Men, Marwa, Worten and G-Star, are now beginning their expansion into the Spanish market.

Other new brands are also emerging, most of them specialised in fashion and beauty, such as UterqĂźe, from the Inditex group, Mango Touch, which specialises in accessories, and Avanti (C&A's second brand), as well as Fashionkids and the new concept Imaginarium 08, dedicated to the children's sector.

Operators oriented towards lower prices, discount supermarkets and outlet stores have seen improved results over the last year, buoyed by consumers more focused on saving. Within this

Current Demand - 2009 Prime

Secondary

Shopping Centre Retail Warehousing High Street

Strong

Weak

Source: Jones Lang LaSalle 2009

context, new entrants focused on discount clothing, such as Koodza (Decathlon's second brand) and Coctel Children, have appeared. Along the same lines, fast food is also growing, reflected in the 7% increase in profits registered by McDonalds during 2008.

One very significant detail is the change in demand for hypermarkets, which are becoming far more selective, carefully choosing their location and reducing the size of their premises.

This is due to across-the-board falls in the sale of products not linked to food, which also happen to be those with larger profit margins.

More hypermarket chain acquisitions are expected, along the same lines as Portuguese company Sonae's 2008 purchase of Boulanger to expand their Worten brand. In this context, IT, DIY and furniture chains are in the spotlight.

Many operators are also trying to step up their expansion into other countries where the growth of shopping centres is more important, such as Russia, Turkey and Poland, and even other

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Retail in Spain, March 2009

African - such as Morocco - or Asian countries - such as China as a way of diversifying. This is usually carried out via franchises or master franchises. Nevertheless, the situation in these countries could hardly be described as considerably more stable and such decisions are slowing down.

The positive aspect of all of these adjustments is the considerable professionalism it will produce in the sector.

Operators will function at a very productive level, with an excellent degree of cost control and management that will result in profit in the medium and longer term and which will help to drive the recovery of the market.

Rental levels and contract conditions

Prime Rents Shopping Centres Index (2001 =100) Barcelona High Street

Retail Warehousing

Madrid S.C

Barcelona S.C

250

Shopping Centres (€/m² /month) 200

150

% 2008

Madrid

77-103

-8,8%

Barcelona

77-103

-1,9%

Retail Warehousing (€/m² /month) Spain High Street

100

50

16,5-21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

-6,7%

(€/m² /month)

Madrid

220

-1,4%

Barcelona

212

-0,5%

0 2001

Investment The financial crisis, decline of property values, rising supply and deterioration of the operators' market are the dominant notes in European and, obviously, Spanish investment markets. The consensus opinion is that no market or sector has been able to escape a significant correction in investment activity.

The tightening of credit conditions is one of the causes of investment slowdown. Since the crisis began in the summer of 2007, available capital has decreased globally and the pricing of

Retail Investment Volume in Spain

During 2008, some changes in rental levels in shopping centres and secondary parks were noted, as well as in most projects under development, growing more accentuated as time went on.

Levels in the best shopping centres and retail parks have remained stable.

After seeing maximum levels in 2007 and for half of 2008, prime rental levels have dropped by approximately 8% in one year.

Bearing in mind the fall in sales and the large number of projects that are still waiting to be developed, it is forecast that the drop in rental levels will continue this year and will be especially notable in retail warehouse parks, where there also happens to be most new projects.

Since the end of 2008, the situation in the shopping centres where sales have dropped most is especially complicated.

Vacancy rates are generally rising, and rents are being renegotiated in an attempt to avoid exacerbating them.

Discounts are hard to measure, but the most common practice is to analyse them on a case-by-case basis and negotiate an incentive on the yearly rent.

In this sense, owners are also trying to help operators by better managing their costs (cleaning, security, marketing, etc.) in order to reduce monthly charges that operators also have to pay by as much as possible.

This is also happening in the rest of Europe, reaching its highest levels in some of the emerging countries in Central and Eastern Europe.

However, some of the most difficult situations are happening in new projects. There, it seems that all of the problems that operators are experiencing when they are forced to offer large discounts in order to sell are being transferred to the developers.

As a result, leasing negotiations are getting increasingly tight, producing reductions in rent, increased developer contributions

Madrid High Street

to operators' works, more opportunities to get out of contracts, extension of rent-free periods or incentives and even, in some cases, variable rents without a minimum guaranteed rental level.

2009 T1

Source: Jones Lang LaSalle 2009

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Millions €

3500 Other Retail

3000

2.898

Shopping Centres

2500 1.971

2000

1.824 1.641

1500 2.550

1.122

1000 733

773 563

500 505

753

1.504 1.233

849

1026

412

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Source: Jones Lang LaSalle 2009

property risk has increased. Therefore, loan-to-value ratios have declined and financial entities require spreads of 150-250 bp over 12-month Euribor.

Although the Euribor's recent performance is easing credit tensions, for the most part of 2008 the index was at all-time highs, which made deals more complex.

These factors are common to all of Europe, but Spain's specifics have created more uncertainty among investors. The property crisis and steady decline in growth prospects were the issues that most fuelled uncertainty and lack of confidence in the Spanish economy. Towards the end of the year, the downward trend in consumer spending and employment was confirmed, leading to an increased perception of risk in property assets.

Rising bankruptcies among property firms should not have a direct impact on the retail market, although it does further undermine investor confidence.

Retail investment is down in 2008, although less than expected.

The number of deals more than halved in 2008, from 42 to 20.

Although a fall in value has indeed been recorded, retail investment volumes are down by only 10% on the previous year, totalling €1.64 billion and marking a clear contrast with Europe's 54% decline.

The relatively high investment volume in light of 2008's challenging conditions is due to two large deals which accounted for almost half of the investment volume: Metrovacesa sold two shopping centres to Unibail-Rodamco - La Maquinista in Barcelona and Habaneras in Torrevieja, Alicante - for €424 million; and Eroski sold 12 hypermarkets to Topland for €361 million in a sale-and-leaseback transaction.

The latter confirms a market trend where sale-and-leasebacks, which accounted for 30% of the total volume, are increasingly being used by operators as a means to obtain liquidity.

Retail in Spain, March 2009

Other transactions valued at over €100 million were Metrovacesa's purchase of the Vilamarina shopping centre project (opening in 2009) from Sacresa as part of an intra-group transaction and the sale of British Land's 41.5% stake in Nueva Condomina to Henderson - a deal brokered in 2007.

Shopping centres remain the largest destination of acquisition capital with 56% of the total volume, although this figure has been lower than in previous years due to the distorting effect of Eroski's hypermarket deal. With 22%, it accounted for a large proportion of the total.

Products available on the market grew slightly more varied in 2008. Many quality products which in previous years would have been very difficult to find and bid for were brought to the market.

Similarly, most of secondary location products have been brought to the market soon after being transacted without significant past results, so the general feeling is that many products have been "worn out".

Rising supply levels are largely the result of the liquidity squeeze which reigns in the market. It has particularly affected owners with high exposure to the housing market.

Another reason behind rising supply levels is the decrease in property values and, overall, in the number of highly leveraged companies, with pressure from banks leading to extreme situations. This is the case of Riofisa, whose portfolio has been offered to the market, but still to no avail.

In 2008, the decline in retail property values was widespread, mainly due to the sharp adjustment of yields which continued well into the first quarter of 2009. From a peak in early 2007 for net initial retail yields at 4.5-4.75% or less for shopping centres and individual retail warehouses, investors are now valuing prime yields starting at 6.25-6.5%.

The limited number of transactions prevents a consensus as to the price of properties, which suggests that the market bottom is still to come and that values will slide further. The price indications that are most helpful in putting investors and brokers in overall context are rejected offers.

An outward movement in yields of 200-225 bp, as we have seen, equals a change in property value of between 20% and 30%, depending on whether it is a prime or secondary product.

This is how investors are still of the idea that "it will be worth less in six months". This is translating into lots of product research but low completion prospects.

Like other property segments, the retail market is seeing an increasing number of properties being seized by banks due to the foreclosure of loans to developers. Although credit institutions are beginning to create property management firms

focused on housing, in general the management and sale of shopping centres is easier to outsource because it is a highly specialised market.

Broadly speaking, investment capital is provided by four types of investors: • Institutional investors - mostly German. In recent years they have been on the sidelines and are now increasingly active, although they are still not completing deals. They look for prime products, with a low risk profile and a price in line with the current market environment.

• Opportunity funds - among these are sovereign funds which look for product within long-term management perspectives and source deals mainly from sellers with pressing liquidity needs.

• Specialist companies - such as Unibail-Rodamco, which have managed to maintain their huge liquidity reserves even until today and will take advantage of the situation to buy quality products at lower prices.

• Private investors - this investor profile is expected to see one of the greatest increases in activity within the retail investment market. These are Spanish high net worth individuals or family offices which are looking for investment options after ruling out housing, stock markets and high-risk corporate ventures, and are now examining opportunities in the retail sector.

Overall, investors are focusing on prime properties in the most important cities. Basically, they are concerned with the decline in retail sales and are dubious of the viability of certain projects.

Therefore, they are trying to avoid risk as much as possible and focus on properties with secure and long-term income.

Large deals are completed at higher discounts than in the past, because it is difficult to put together large sums of money.

The relative price will be a key trend as price adjustments continue in the market. Investors become more opportunistic and look for properties whose prices have seen the greatest changes. In connection with this, many international investors are setting their sights on the UK, where prices seem to be more attractive relative to the market upside. This is causing price declines in the rest of Europe, and Spain, together with Ireland, are likely to be the next to attract investors, as price declines are steeper in these markets.

Credit will continue to be tight in 2009 and this will continue to hinder large deals. Credit restrictions will be more acute in the development and land purchase phases of projects, as they

European Capital Value Index

Prime Yields in Spain % 7,5

1980 = 100 800

% Cambio

T4 08 – 2010 anual

700

Oficinas

-26

600

Retail

-13

Industrial

-11

High Street

Retail Warehouse

Shopping Centres

7

Retail

Oficinas

6,5 6

500

5,5 400

5 300

Industrial

4,5

100

1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

200

4 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

1T 2009

Source: Jones Lang LaSalle 2009 Fuente: Jones Lang LaSalle 2009

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Retail in Spain, March 2009

require a high proportion of space take-up in order to obtain financing.

Adjustments in land prices are becoming visible. However, there is still a long way to go before prices seen a few years ago driven by speculation in a growth market - to disappear from investors' minds. Owners begin to realise that the correct valuation of land depends on the risk associated with the cash flow of the project to be developed, which is currently high.

Despite adjustments already made, there is still a wide gap between the price expectations of sellers and buyers. Declines in asset value are expected to continue in 2009, although in this case this is due to adjusted rental levels rather than yield levels, which have already seen sharp corrections over the last twelve months.

Retail warehousing and sale and leaseback transactions will be analysed with special interest, given that they do not usually account for a high volume and normally have longer-term leases which assure constant rental levels during a complicated period.

What needs to happen for the market to stabilise?

1) The financial sector must leave its liquidity problems and the current lack of confidence behind it. In order to do this, financial institutions will have to absorb losses and correctly value their assets. The increase in delinquency will not help this process.

2) Current owners must absorb lost value and set a price that is in line with the market. Many owners will not be able to withstand the liquidity problems and financial pressure of this process and a high number are expected to go bankrupt.

3) Consumer spend must increase, something that will not happen until it reaches rock-bottom and the economy reactivates.

Despite doubts about value, retail assets in Spain are still a solid investment and are a better bet than those in other markets and sectors, as they benefit from annual rent revisions and long, wellstructured contracts.

Retail investment opportunities in Spain will be capitalised on by those who know how to differentiate between the characteristics of one project and another and who have a medium to long-term outlook, as expectations from 2011 onwards are still strong.

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