Revista Año 1
Edición 1
Publicación sin Val
Propiedad Horizontal
or Comercial
Una Nueva Temporada de Asambleas
Normas Vigentes de Propiedad Horizontal Pag. 8
¿Qué es eso de la Propiedad Horizontal? Pag. 8
Tips de un Buen Informe Contable Pag. 9
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Indice
Una Nueva Temporada de Asambleas pag. 4
Las Competencias Laborales del Administrador de Propiedad Horizontal pag. 6
Normas Vigentes de Propiedad Horizontal pag. 7
ÂżQuĂŠ es eso de la Propiedad Horizontal - PH? pag. 8
Tips de un Buen Informe Contable Pag. 9
Columnistas
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Especialistas a d a r o p m e T Una Nueva de
s a e l b Asam Cada año dentro de los tres primeros meses, los administradores se preparan para la asamblea general Este acontecimiento es de suma importancia para los administradores y las copropiedades puesto que dentro de ellas se definen dos aspectos fundamentales, el primero la evaluación del anterior periodo administrativo, el administrador presentará su informe de gestión el cual debe redactarse de conformidad con lo establecido en la ley 603 de 2000, artículo 1º, en el cual de acuerdo con la norma debe contener una exposición fiel sobre la evolución de la copropiedad y la situación económica, administrativa y jurídica de la misma. Entre otros requisitos; además la presentación de los estados financieros, de acuerdo con la ley 222 de 1995 en su artículo 34 que dice que al fin de cada ejercicio social y por lo menos una vez al año, el 31 de diciembre, las copropiedades deberán cortar sus cuentas y preparar y difundir estados financieros de propósito general, debidamente certificados (es decir con firma de contador y administrador).
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“No es nada extraño ver administradores que justo semanas antes de la asamblea hacen las reparaciones”
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El administrador debe asegurarse, no solo de tener un buen plan, sino además de ser convincente, y difundirlo y ser acertivo antes de la asamblea, para facilitar su discusión y aprobación en el desarrollo de la misma.
Tales estados se difundirán junto con la opinión profesional correspondiente, si ésta existiera (dictamen del revisor fiscal). Con estos informes la copropiedad medirá la gestión del administrador, su efectividad y capacidad administrativa. No es nada extraño ver administradores que justo semanas antes de la asamblea hacen las reparaciones, pintan, arreglan los jardines, embellecen la copropiedad, con el fin de lograr una imagen favorable de la comunidad, como si estas actividades correspondieran al periodo administrativo a informar, es mas, el
Así, considerado el informe del Revisor fiscal, a más de los contenidos establecidos en relación con la fidedignidad de los Estados Financieros, lo adecuado del Control Interno, la adecuada protección de los bienes sociales la subordinación de los actos de la administración a la normatividad legal y estatutaria, la eficiencia y eficacia de la administración, deberá verificar sobre la concordancia del informe de gestión con los estados financieros, según lo establecido por el artículo 14 del decreto 2649 de 1993 y los artículos 151 y 451 del Código de Comercio. Una gestión administrativa se define por los resultados, las personas siempre toma como factor de medición, la recuperación de cartera, las cuentas por pagar, y los excedentes del ejercicio.
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dinero usado corresponde a un periodo presupuestal diferente.
Lo cierto es que si no se hicieron las cosas en el momento justo, ya no hay nada que hacer, tampoco se recomienda generar informes de gestión que no se ajusten a la realidad para impresionar a la comunidad con cosas irreales, pues no hay que olvidar que corresponde al revisor fiscal informar sobre la Rendición de Cuentas y en especial sobre el Informe de Gestión, considerados éstos dentro de la Norma Básica de Revelación Plena prescrita por el artículo 15 del decreto 2649 de 1993.
El segundo aspecto que se debe tener en cuenta en la asamblea es la aprobación del presupuesto de ingresos y gastos así como los presupuestos de inversión. Este punto es decisivo para la gestión del nuevo periodo, pues si un administrador no logra que le aprueben los recursos para poder desarrollar sus proyectos no podrá demostrar gestión en el siguiente periodo, por lo que no podrá informar una gestión aceptable y no logrará una reelección a su cargo. Es por esto que el administrador debe asegurarse, no solo de tener un buen plan, sino además de ser convincente, y difundirlo y ser acertivo antes de la asamblea, para facilitar su discusión y aprobación en el desarrollo de la misma.
Andrés Bermúdez
Presidente de Servilonjas
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Articulo Las Competencias Laborales Del Administrador de Propiedad Horizontal archivar y redactar documentos. Mas de la mitad de los inscritos se ha cansado por la intensidad horaria y el poco progreso en el conocimiento, además del riesgo que corren asistiendo a clases en uno de los sectores mas peligrosos de la ciudad. Recuerdo las extensas reuniones discutiendo el pensum académico para desarrollar las competencias laborales del administrador de propiedad horizontal con el SENA, quedando muchos sin sabores pues los funcionarios decidieron incluir una serie de temas requisito de otros programas como la redacción de documentos, manejo de archivo, contabilidad, etc, etc, dejando un solo capitulo para el conocimiento de la propiedad horizontal. Lo cierto es que el primer grupo que se inscribió para calificar en estas competencias, lleva mas de dos años estudiando, desarrollando módulos, pero hasta la fecha no se ha tocado nada sobre propiedad horizontal, eso si, son muy buenos para
Todo para qué? Para lograr un certificado de competencias laborales en propiedad horizontal que nadie está exigiendo, el mercado de la contratación es decir las copropiedades no lo están requiriendo a los candidatos a administradores. Por otra parte uno pensaría que al obtener este tipo de certificación, estaría en condiciones de exigir un mejor sueldo por causa de sus estudios y conocimientos, pero la realidad será otra pues a la copropiedad lo que les interesa es cuanto cobra por sus servicio, experiencia y conocimiento en propiedad horizontal, además como ha ocurrido en otras competencias laborales del SENA, las personas valoran mas un título profesional que un certificado de esta institución.
Descanse
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Sería bueno un replanteamiento por parte del SENA sobre esta competencia, todo por el bien del sector. Por lo pronto suena más atractivo acudir a los diferentes seminarios y cursos informales ofrecidos por entidades especializadas en propiedad horizontal, pues se centran en el conocimiento de la administración de la propiedad horizontal, en las normas que necesita conocer el administrador. Existen propuestas de proyectos de ley en cuanto a la profesionalización del administrador de propiedad horizontal, pero esto no será un asunto que se regulará de un día para otro. Finalmente, las acreditaciones y cursos de conocimientos, no podrá garantizar que un administrador maneje de manera adecuada los recursos de la copropiedad. Andrés Bermúdez
Presidente de Servilonjas
Deje sus asuntos legales de Propiedad Horizontal en manos de profesionales
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Normas Vigentes de Propiedad Horizontal para con la copropiedad. Igualmente consagró normas para lograr que las personas entiendan que junto con su unidad privada adquieren derechos y obligaciones sobre los bienes comunes y por tal motivo deben contribuir a las expensas comunes.
El 3 de agosto próximo, se cumplen 10 años de la expedición de la Ley 675 de 2001 mediante la cual se reguló el régimen de propiedad horizontal en Colombia. Hoy la norma continúa vigente y el sometimiento a la misma es la única forma legal para que sea posible la transferencia del derecho de propiedad individual sobre unidades privadas como apartamentos, oficinas, consultorios, locales comerciales, bodegas, y al mismo tiempo de los bienes comunes. De tener uno de los regímenes más antiguos –Ley 182 de 1948nuestra legislación en esta materia se convirtió en una de las más novedosas y completas entre los países que aplican este sistema. Uno de los principales propósitos de la expedición de la Ley 675 de 2001 fue actualizar el régimen de propiedad horizontal con la Constitución Política y leyes posteriores, además de conceder la personería jurídica a los edificios y conjuntos, dar a la figura del administrador la importancia que merece, concediéndole mayores herramientas para ejercer sus funciones, con lo que se garantiza el funcionamiento del sistema y una mejor convivencia de los tenedores. La Ley también le fijó al Administrador deberes claros
La Ley no ha sido reglamentada, pero considero que la doctrina y la jurisprudencia - especialmente la emitida por la Corte Constitucional- han dado luces sobre su aplicación e interpretación. Ahora son los reglamentos de propiedad horizontal e internos los que deben desarrollar e implementar la Ley. Pero no basta copiarla sino que es necesario acudir a la consulta de otras disposiciones no menos importantes y que son complementarias. En esta forma quienes tenemos entre nuestras actividades, redactar los reglamentos, informaremos y/o recordaremos a quienes se relacionan de alguna forma con el sistema de propiedad horizontal, que la mejor convivencia depende del respeto que todos tengamos por los derechos de nuestros vecinos .También que el éxito de vivir o realizar nuestra actividades dentro de este régimen nos obliga al cumplimiento de unos deberes adicionales que no tendríamos si se tratara de otra clase de inmuebles.
tran contenidas en la Constitución Política, los Códigos Nacional y distritales y municipales de policía. En las normas urbanísticas y las que regulan y protegen el medio ambiente, la vida y la salud. Temas específicos como los que se refieren a los derechos de las personas con algún tipo de discapacidad, o los que se relacionan por ejemplo con el uso de las piscinas, el consumo de tabaco y sus derivados, o los ruidos. La Ley 675 de 2001 es de amplio contenido; la jurisprudencia y la doctrina y otras normas, la complementan. De tal manera que los problemas que surgen a diario en las copropiedades no consisten en que adolecemos de legislación. Lo que falta en la mayoría de los casos es educación y entender que el ejercicio de nuestros derechos es limitado y que es necesario respetar los derechos de las demás personas y cumplir con nuestras obligaciones. Abogada Nora Pabón Gómez
Especialista en Propiedad Horizontal
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De igual forma consagrando y respetando normas que sin estar expresamente incluidas en la Ley 675 de 2001, conseguiremos además el control de su cumplimiento, la solución de conflictos y la imposición de sanciones en cada edificio o conjunto si fuere pertinente. Algunas de las previsiones que se deben tener en cuenta se encuen-
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¿Qué es eso de la Propiedad Horizontal - PH? edificaciones tanto para vivienda como para el desarrollo de actividades fundamentales de comercio, la industria, el ejercicio de profesionales, en general.
A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia a partir del 3 de agosto del año 2001 nació la Ley 675 de 2001 que dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, nace por la necesidad de la existencia de
La Propiedad Horizontal se encuentra justificada jurídicamente conforme al concepto de dominio ilimitado, pues su regulación fue creada para que no se permita la división superficial por área reducida; políticamente por cuanto que el estado cumple uno de los fines esenciales “interés general” como mecanismo de escases de vivienda; socialmente por cuanto permite que las personas vivan dignamente por la regulación de la construcción de edificios grandes y conjuntos residenciales, propicia tener casa propia, elimina problemas entre arrendadores e inquilinos, y económicamente ya que el costo de la construcción se distribuye entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costaría una construcción a una sola persona de una casa de una o más plantas. La propiedad horizontal como una institución jurídica, agremia un
Deje l os asu n de su copro tos pi en ma nos pr edad ofesio nales
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sinnúmero de normas que regulan la división y organización de los bienes inmuebles en resultados de segregación de un edificio o terreno, en pocas palabras es un régimen que reglamenta y/o regula la forma en que se divide un bien inmueble y su relación entre sus propietarios de los bienes privados y bienes comunes que se encuentran en un edificio. La propiedad horizontal permite la organización de copropietarios y el mantenimiento de los bienes omunes, se trata de la división de la propiedad sobre vivienda, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, y demás sitios en que se divida un condominio y que atribuye al titular de estas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo y un derecho forzado referente a los bienes de dominio común. A la propiedad horizontal también en otros medios de la comunicación se le conoce como condominio y/o ley de residencia permanente. A través de esta revista estaré comentando aspectos de gran interés como la constitución de propiedad horizontal, reglamento de copropiedad, bienes comunes, el coeficiente de copropiedad, las expensas ordinarias y extraordinarias, bienes de dominio exclusivo, órganos de la propiedad horizontal, asamblea de copropietarios, administración de la copropiedad, el administrador, gravámenes, los seguros, la solución de conflictos, extinción de la propiedad horizontal, entre otros. Lennart Mauricio Castro López
Universidad Santo Tomás de Aquino, Bucaramanga, C. Magíster en Derecho de la USA de Bogotá. Contacto: maocast_17@hotmail.com www.abogadodetierras.blogspot.com móviles 300 611 9243 - 317 802 6736 310 322 5682
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Tips de un Buen Informe Contable
En las Asambleas Generales de Copropietarios acuden un gran número de ciudadanos y entidades con un objetivo principal, el de recibir y aprobar los estados financieros del ejercicio , permitiéndose en este proceso la evaluación de la gestión financiera y administrativa de los órganos de Dirección, como son el ( Consejo de Administración , administrador y contador ). En esta época del año se sigue generando un gran número de consultas y diferencias de opinión respecto de la información financiera, Con el objetivo de aclarar y profundizar algunos puntos facilitándole al usuario absolver las inquietudes que sobre el particular se le presente, y orientar a los interesados de la información financiera de la propiedad horizontal regida por la ley 675 de Agosto 3 de 2001, me permito indicarlos algunos de los procesos y procedimientos que deben seguirse en la administración y presentación de informes en los conjuntos residenciales y unidades cerradas sometidos a este régimen especial, todos ellos enmarcados en la regulación contable vigente ( Principios contables de general aceptación y la normatividad aplicable). La Importancia De La Presentación Contable Obligatoriedad de presentación: En el Art. 51 de la ley 675 de 2001
dentro de las funciones que establece al administrador menciona “ Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior….”, Y “ Preparar y someter a consideración del Consejo de administración las cuentas anuales,….el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal”. En relación con los libros y papeles de contabilidad que deben ser llevados y conservados por las entidades de propiedad horizontal es importante mencionar que en el momento en que adquieren la personería jurídica se convierten en un ente económico organizado definido e identificado, de forma tal que se diferencia de los copropietarios que las conforman como una entidad sin ánimo de lucro (Art. 33 Ley 675) obligada a llevar contabilidad según lo establece el Art. 45 de la ley 190 de 1995 y 364-624 del Estatuto tributario indicándose que la contabilidad deberá llevarse ceñida al Titulo IV del Código de Comercio ( Decreto 2500 de 1986), la ley 43 de 1990, Por tanto estas entidades deben cumplir las normas contables para comerciantes donde se especifica la utilización del plan único de cuentas establecido en el Decreto 2650 de 1993 y sus posteriores modificaciones así mismo se les establece la obligatoriedad de aplicar el Decreto 2649 de 1993 ( Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados),por la normatividad antes expuesta los libros y papeles de contabilidad de la copropiedad deben observar las normas sobre la forma de llevarlos, sus prohibiciones, correcciones de errores y conservación de la información financiera que se ha establecido en el Titulo III, en especial los Artículos 126,128,132,134 y 135 del Decreto 2649 de 1993. Los libros de contabilidad deben diligenciarse a mas tardar en el mes siguiente a aquel en el cual las operaciones se hubieren realizado, no se debe esperar a la aprobación de los estados financieros para realizar los asientos en los libros oficiales ya que se está en contra de las disposiciones legales e impediría la realización de alguna de las actividades propias del Revisor Fiscal como es la emisión del Dictamen. Tanto los Comprobantes de contabilidad, los soportes y la correspondencia (enviada y recibida), relacionados con el objeto del ente económico deben ser objeto de conservación por un periodo de diez años. Llevar libros de contabilidad: Las entidades sin ánimo de lucro deben llevar libros de contabilidad Art. 364 Estatuto Tributario con el fin de asentar las operaciones en orden cronológico, establecer mensualmente el resumen de todas las operaciones , permitir el completo entendimiento en los libros auxiliares como son las transacciones individuales, establecer los activos y pasivos individuales y dejar constancia de las decisiones; para tal fin se deben llevar el Libro Mayor y Balances, Libro Diario, Libro Inventario y Balances, Libro auxiliar. Solo de esta manera se cumplirá el propósito de informar y rendir cuentas a los usuarios sobre la administración de los recursos para atender los gastos propios de mantenimiento, conservación y salvaguardia de la propiedad horizontal, para la toma de decisiones y aun más importante se garantiza que la contabilidad llevada con el lleno de los requisitos es oponible como prueba a favor de quien la prepara, en este caso la persona jurídica constituida como propiedad horizontal que se ha visto de manera permanente sometida a demandas por daños y perjuicios por ( cobro de cartera
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Columnistas indebida , daños en la propiedad privada y accidentes e incumplimiento de las obligaciones con terceros), trayendo de esta manera detrimento del patrimonio comunal y privado, ya que la información financiera no registrada y presentada según lo establece la ley se convierte en prueba en contra en un litigio jurídico. Conforme al Decreto 2649 de 1993, Los estados financieros de propósito general que deben ser preparadosy presentados y que han tenido un mayor manejo han sido: El Balance General que contiene los activos o bines y derechos entre los que se encuentran(El Disponible conformado por los dineros y títulos valores depositados en caja o en bancos, los Deudores por las cuentas por cobrar de las expensas comunes y demás cuentas generadas , Los Activos Fijos como son todos los bienes muebles e inmuebles y los Diferidos muy utilizada en propiedad Horizontal para registrar el derecho y la amortización o reconocimiento del uso del Seguro de las Aéreas comunes entre otros) y los pasivos (deberes y obligaciones) de la copropiedad. El Estado de Resultados Donde se registra y presenta los ingresos, costos y gastos de este
tipo de entes económicos los cuales deben hacerse por el sistema de causación y su realización no implica necesariamente flujos de efectivo sino la generación de derechos y obligaciones, en esta materia hay mucho para referirnos pero será en otras ediciones de esta Revista que tratare temas más específicos acerca de la contabilidad y la Revisoría Fiscal. Pero no quiero terminar sin antes mencionar uno de los estados financieros de propósito especifico obligatorio( Numeral 4 Art.51 capitulo XI de la Ley 675 de 2001)como es el estado de Resultado presupuestal que a cobrado mucha importancia y sobre el cual se compara el presupuesto con su ejecución y se determina el resultado financiero y la gestión de la administración; su proyección para el ejercicio siguiente se ha convertido en uno de los temas de mayor discusión en las Asambleas Generales ya que déél se genera el establecimiento de las expensas comunes las cuales son sobre estimadas cuando en el mismo se establecen gastos que no corresponden al giro ordinario( valor de obras de inversión)y a las necesidades básicas como son los servicios de vigilancia que en la mayoría de los conjuntos es sobre estimados al no contar con estudios de seguridad y procedimientos que disminuyan este alto costo
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que aproximadamente corresponde al 70% del total del presupuesto de los gastos. Como las Asambleas son de un tiempo corto los órganos de adminsitracion deben presentar a la asamblea de manera previa a la entrega de la información financiera con la convocatoria a la Asamblea el valor de cada gasto con todos los soportes técnicos que justifique su valor, de esta manera se evitan polémicas y controversias en el momento de la aprobación. Luz Ena Vanegas
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