*OIBMU
8*F 8PMMFO 4
*F 8PIOFO
Der start in die eigenen vier Wände ................................. 16
eine gute Lage ist ein wertvolles Kapital ................. 28
Wohnkomfort ohne grenzen .......................................... 40
bauen, wohnen, sich wohlfĂźhlen ....................... 21
Der grundriss: basis fĂźr ein gutes Leben ............. 30
Was kĂśnnen sie sich leisten? ............................... 42
Was soll’s sein: Neubau oder altbau?
gesundes bauen und Wohnen .............................. 34
billiger bauen mit der Muskelhypothek .......... 46
.......
4DIS *UU GĂ S 4DIS
27
*UU *O 4 F*HFOUVN
%JF H SVOEMBHFO EFS FJHFOFO WJFS 8ĂŠOEF ........ Planung
..........................................
finanzierung
..............................
auftragsvergabe
....................
FJOFO "MUCBV NPEFSOJTJFSFO
51
PrĂźfung der substanz
......
67
52
Kostenermittlung
..................
68
54
Wahl des baupartners
.....
70
Kostenbewusst bauen ............................................... 55
typische schwierigkeiten ...................... 72
57
Die abwicklung des bauvorhabens ......................... 73
energieeffizienz
......................
Qualitätssicherung abnahme
..............
......................................
Der energieausweis
...........
59 60 63
Der sonderfall: die eigentumswohnung
...........
%FS 8FH [VN O FVCBV ........
77
...........
78
ein Platz fĂźr ihr haus Der bebauungsplan
Wahl des baupartners
.....
79
Die bemusterung .................. 82 Die abwicklung des bauvorhabens ......................... 84 Der sonderfall: die eigentumswohnung
...........
86
74
H VUF 4 FSI "M UFO VO % WFSCF 44FSO % *F "M UC "VNP %FSO *4*FSVOH %FS "MUCBV D IFDL I BVT BVG EFN 1SĂ GTUBOE ........... Der Keller
......................................
...................................
101
Dachfenster ............................. 102 installation
................................
107
Die garage
...............................
sonderfall Denkmalschutz
....................
111 112
......................
92
......................................
93
Wasserleitungen und abflĂźsse .......................... 108
*OWFTUJUJPOFO JO M FCFOTRVBMJUĂŠU
Die tĂźr
.............................................
94
Die heizung ............................. 108
Platz schaffen
fenster
............................................
98
Wärmedämmung
100
Die ausstattung
Das Mauerwerk Die statik
schädlingsbefall
91
Das Dach
.................
.......................
114
...................................
119
...............
110
grundriss
..................
110
badmodernisierung
........
123
*OIBMU
.............................
!
127
*OWFTUJUJPOFO JO &OFSHJFFGG [JFO[ ...... Â
Dachdämmung
134
143
.........................................
145
.....
131
Fenster
132
Neue Fenster im Denkmalschutz
Thermografie und Drucktest .................................. Â 134
........
....................
...........
Energiesparpotenzial Der Energieberater
Der Energieausweis
AuĂ&#x;endämmung und Wärmedämmung ............... 138
Heizung
............
148
.......................................
149
Regenerative Energien ...................................... 151 "MUCBV QFSGFLU %JF CFTUFO 1SBYJTCFJTQJFMF .................. r
!
Alter Raum, neue KĂźche
fß ergiekonzept Das beste En n vier Wände Ihre eigene
"--&4 "6' 45"35 %&3 #"6 &*/&4 /&6&/ )"64&4 %FS /FVCBV $IFDL $MFWFS QMBOFO ...................... Seriosität des Anbieters
........................
176
Der Grundriss
........................
178
Die Ausstattung
..................
182
Die Baubeschreibung .... 182 Baunebenkosten
................
184
!
&OFSHJFTQBSLPO[FQUF CFJ /FVCBVUFO ...........
KfW-Effizienzhäuser
.......
186
Passivhaus ............................... 189 Plus-Energiehaus
..............
192
185
/FVCBV QFSGFLU %JF CFTUFO 1SBYJTCFJTQJFMF ..................
%JF 'ĂšSEFSVOH 6OUFS TUĂ U[VOH WPN 4UBBU ......
Länderprogramme fßr die Sanierung ................ 223
%JF 'JOBO[JFSVOH CFTTFS HVU HFSFDIOFU
FÜrderprogramme der Länder ................................ 217
Energetisch sanieren mit der KfW ............................. 228
Den finanziellen Rahmen abstecken
Das KfW-Wohneigentumsprogramm
Energieeffizient bauen mit der KfW ............................. 228
Hypothekendarlehen ...... 236
Modernisieren mit KfW-Mitteln ............................. 221
DenkmalschutzAbschreibungen
Versicherungsdarlehen .. 239
BAFA-ZuschĂźsse fĂźr regenerative Energien
222
Steuerbonus fĂźr Handwerksleistungen
222
Länderprogramme fßr den barrierefreien Umbau ..... 230
Die Haustechnik ................ 180
EEWärmeG
..............................
'½3%&36/( 6/% '*/"/;*&36/(
Kommunale FĂśrderprogramme
.....
.............
220
.................
...
.........
234
Bauspardarlehen ................ 238
229
Auf den Mix kommt es an
229
Forwarddarlehen
..........................
Vorfälligkeitsentschädigung
240
................
241
.....................
241
Weiter auf Seite 12
*OIBMU
7FS USBH VOE
S FDIU
*IS HVUFT S FDIU CFJN #BVFO ........................... Bauen für Individualisten: mit dem Architekten ....... 244 Handwerkerverträge ....... 245 Generalunternehmer
......
245
Der Hausanbieter
..............
246
Architektenhonorare
.......
249
......................
251
...................................
252
Der Bauträger ........................ 247
Zahlungspläne
#BVFO BVG TJDIFSFN H SVOE ...............
Abnahme
....................
248
...........................
278
....................................
279
Versicherungen
Gewährleistung
...................
253
#BV 8*TTFO LPNQ BLU S PICBV 'BTTBEF VOE E BDI .................................. Fundament und Gründung .................................. 256 Keller
..............................................
Fassade
......................................
Außenwände Dach
256 257
..........................
258
...............................................
260
Dämmstoffe
............................
263
Innenwände
............................
264
Geschossdecken ............... 264 Geschosstreppen .............. 265 Balkon
..........................................
266
'FOTUFS B V FOUàSFO 8JOUFSHÊSUFO ........................ Fenster und Fenstertüren Haustüren
...........................
267
.................................
270
Marktübersicht Haustüren ................................. 272
Wintergarten Rollläden
Sonnenschutz
.......................
316 318
Das Heizsystem
8BTTFS VOE B CXBTTFS .................................
..................
284
Regenerative Energien 290 Solarthermie
...........................
Heizen mit Holz Kaminöfen
290
...................
293
................................
294
Marktübersicht Kaminöfen ................................ 298 Fotovoltaik
Wasserversorgung
........
...........
Wasseraufbereitung
........
319 322
Warmwasserbereitung 324 Abwasserentsorgung ..... 326 FMFLUSPJOTUBMMBUJPO .......... 328
....................
299
Versorgungsnetz
...............................
302
Marktübersicht Schalterserien ....................... 332
Wärmepumpen
Heizungsregelung
................
.............
304
................................
306
Intelligente Haustechnik ............................ 335
Flächenheizung und Flächenkühlung ................... 307
Türkommunikation ............ 339
Heizkörper
Warmluftheizung
................
310
......................
312
.............................
312
Heizungsrohre Schornstein
Brennstofflagerung
...............
Raumklimatisierung
Briefkasten
276
Lüftungssysteme
I FJ[VOH VOE -àGUVOH
Einbruchschutz .................... 275 ...............................
280
Betrieb, Reinigung, Wartung ...................................... 315
..........
314
Alarmanlagen
........................
340
Schutz vor Blitz und Überspannung ..................... 341 Antennen, Kabelanschluss, Telekommunikation ......... 343
*OIBMU
Aufzug und Treppenlift 344
Sanitärobjekte ....................... 357
344
Marktübersicht Armaturen ................................. 360
Richtig beleuchten
Badtechnik ............................... 362
"V FOBOMBHFO HFTUBMUFO ..................................
Staubsauganlagen
...........
*OOFOBVTCBV EFT )BVTFT ............................ Grundlagen .............................. 346
Boden und Wände
Nicht tragende Innenwände ............................ 347
Wellness im Bad
Schallschutz
...........................
348
Innentüren ................................. 348 Marktübersicht Türdrücker ................................ 350 Bodenbeläge
.........................
Wandoberflächen
..............
Deckenbekleidungen
.....
351 353 354
#BE ,àDIF )BVTBSCFJUTSBVN ............ Badplanung ............................. 355
.........
364 364
...................
366
Teiche und Wasserspiele .......................... 387
...................................
368
Bewässerung ......................... 389
Gartenplanung
.....................
Geräte und Ausstattung 369
Wege und Plätze
Marktübersicht Dunstabzugshauben Kindersicherheit
..............................................
Prospektservice
..................
386
................
390
........................
391
......
372
Zäune und Einfriedungen
..................
374
Müllentsorgung .................... 391
Boden- und Wandbeläge ............................ 376
Außenbeleuchtung
...........
Schwimmbadtechnik
.....
392 393
377
Garage und Carport ........ 394
'BSCHFTUBMUVOH VOE -JDIUQMBOVOH ........................
Marktübersicht Garagentore ............................ 403
Hausarbeitsraum
...............
406
Checklisten .............................. 408 Index
381
...........
5*QQT Hilfreiche Adressen
...........
.................
Küchenplanung Stauraum
Farben und ihre Wirkung ....................................... 378
416 420
Wie Wollen Sie Wohnen?
8JF XPMMFO 4JF XPIOFO
Der STArT in Die eiGenen Vier WänDe Was für ein tolles Gefühl, was für inspirierende Gedanken – nicht mehr Mieter sein, sondern eigentümer! endlich planen und gestalten nach den eigenen Vorstellungen! Davor aber steht die Frage: Was brauchen wir eigentlich? Das image könnte besser nicht sein, jede Umfrage bestätigt es aufs neue: Die Deut schen finden Wohneigentum toll. Gebor genheit, Sicherheit und Unabhängigkeit verbinden 85 Prozent von uns mit den ei genen vier Wänden, vier von fünf Mietern wünschen sich einen Umzug ins eigentum. Dabei sind die Gründe fast immer diesel ben: die Unabhängigkeit vom Vermieter, der Wunsch, die Miete in die eigene Tasche zu zahlen (auch wenn es von dort zur Bank ab fließt), einen bleibenden Wert zu schaffen, Wohneigentum als Altersvorsorge und nicht zuletzt natürlich die höhere lebensqualität. „Wohneigentum kann man aktiv erleben und gestalten“, schreibt Stefan Jokl, Direktor des instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen, fast hymnisch, „es för linke Seite: Ein Haus für die kleine Familie mit viel Komfort und Wohnqualität, entworfen von Wolff Mitto (Porenbeton).
dert eigeninitiative und Selbstverantwortung und bietet optimale entwicklungsmöglich keiten für den einzelnen.“ Ja, es ist nicht nur ein Klischee, das Bau sparkassen uns immer wieder vor die nase halten, sondern gelebte Wirklichkeit: die Kin der, die im eigenen Garten spielen können, der Spaß, den es macht, haus oder Woh nung noch schöner, noch praktischer, noch passender umzugestalten. ist die entscheidung für Wohneigentum gefallen, wird es freilich erst einmal richtig kompliziert – die Welt des Wohnens ist ja von unüberschaubarer Vielfalt der lagen, Größen, Wohnformen und Stile. Das ist ver lockend, weil so vieles möglich ist. es macht die entscheidung aber auch umso schwie riger, den Prozess umso spannender. Und genau darum geht es in diesem Buch: um die herrliche Vielfalt, aus der sich jeder von uns die am besten zu ihm passende Variante aussuchen kann.
links: Ideal für den Anfang: das Starterhaus (Modell „Albertino Speciale“, Albert-Haus). rechts: Eine stattliche Villa, die Platz genug bietet für die große Familie oder auch das Büro im Haus. Sie lässt sich in zwei Wohneinheiten teilen (WeberHaus).
8JF XPMMFO 4JF XPIOFO
Aber die Mentalität eines typischen deut schen Bauherren steht uns dabei mitunter kräftig im Weg: Wenn wir denn schon ein haus bauen, dann auch eins, in dem spä ter auch noch unsere enkel und Urenkel ihr Glück finden sollen. Und frei nach dem Motto „Darf’s ein bisschen mehr sein?“ darf’s dann auch ein wenig teurer sein. Mit dem ergebnis, dass der Durchschnittsdeutsche nicht nur erst mit ende dreißig in sein eigenheim zieht, sondern auch deutlich mehr Jahresgehälter dafür ausgibt als etwa der Durchschnittsfran zose oder gar der DurchschnittsUSBürger. Das führt zu dem Widersinn, dass eine Fa milie den eigenen Garten erst nutzen kann, wenn die Kinder schon bald wieder aus dem haus gehen – wie schade!
%BSG T [VN 4UBSU FJO CJTTDIFO XFOJHFS TFJO Wie kann es anders gehen? Zunächst einmal sollten Sie ihre Ansprüche gründlich prüfen. Soll es tatsächlich gleich das haus fürs le ben sein, oder können Sie es sich vorstellen, zunächst einmal in einem kleineren haus zu
leben und das größere, schönere, besser gelegene objekt erst dann zu bauen oder zu kaufen, wenn es die finanziellen Mög lichkeiten dank eines beruflichen Aufstiegs erlauben? Wenn Sie sich für die kleinere lösung ent scheiden, findet sich im Bestand an Altbau ten ein riesiges Angebot. Bis in die 70erJah re waren Siedlungs und reihenhäuser mit knapp über 100 Quadratmeter Wohnfläche der Standard, häuser also, die man heute vergleichsweise günstig kaufen und – mit vertretbarem Aufwand – modernen Ansprü chen an Wohnkomfort und energieeffizienz anpassen kann. hier kann man zumeist raumreserven wie die unterm Dach nutzen oder mit Anbauten mehr Platz schaffen. Die (meist etwas teurere) Variante: Man baut neu – ein sogenanntes Starterhaus. Zwei Varianten sind sinnvoll: Die eine be trachtet das Starterhaus als eine Art eigen tumswohnung mit Garten drumherum, die man in jungen Jahren baut oder kauft, um sie nach einigen Karrierestationen wieder zu verkaufen. Die andere: Man plant ein neues haus, das sich erweitern und den sich ver
links: Vom frei stehenden Einfamilienhaus mit Garten träumen die allermeisten Deutschen. rechts: Aber auch Reihen- und Stadthäuser sind nach wie vor beliebt. Hier schätzt man die Nachbarschaft (LBS).
8JF XPMMFO 4JF XPIOFO
links: Umbau statt Neubau – unterm Dach lassen sich Raumreserven nutzen (Velux). rechts: Auch ein großzügiger Glasanbau schafft Bewegungsfreiheit und Lebensqualität, er verleiht dem Haus zudem mehr Stil und Charakter (Solarlux).
ändernden Wohnwünschen anpassen lässt. Und zwar nicht nach dem Zufallsprinzip, sondern gleich in der Planung des Kern hauses angelegt. Da ist der Dachstuhl hoch genug, damit unterm Dach auch tatsächlich vollwertige räume entstehen können; da ist die Terrassentür genau dort, wo der Über gang in einen anzubauenden Wintergarten sein sollte; da guckt das Untergeschoss so weit aus dem erdreich heraus, dass dort ein gut nutzbares Büro entstehen kann. Kurz: Anbauten und Ausbauten sind wie bei einem Baukastensystem schon vorgeplant, sie pas sen stilistisch zum haus und sind innerhalb der Bebauungsgrenzen, die das Grundstück vorgibt, möglich.
%JF (FOFSBUJPOFO XPMMFO XJFEFS NJUFJOBOEFS XPIOFO es gibt freilich noch eine weitere Möglichkeit, zu bauen und zu leben; sie erlebt derzeit eine erstaunliche renaissance: das DreiGene rationenWohnen. nach einer Umfrage der Zeitschrift „Schöner Wohnen“ können sich 70 Prozent der befragten leser vorstellen,
mit Kindern und Großeltern zusammenzule ben. Mit so viel Zustimmung hatte auch der Architekt Jürgen lohmann nicht gerechnet, der auf der Grundlage dieser ergebnisse ein Generationenhaus planen sollte. ist es vor allem die oft als bedrohlich empfunde ne demografische entwicklung, die diesen Sinneswandel bewirkt hat? immerhin lautete das Motto der Befragung etwas provozie rend „Daheim oder ins heim?“. lohmann ist davon überzeugt, dass nicht allein die mögli chen Probleme im hohen lebensalter für das neu erwachte interesse am Mehrgeneratio nenwohnen verantwortlich sind: „Die Zustim mung war bei jüngeren und älteren Befragten gleichermaßen groß“, so der Architekt. „Auch die Jungen sehen die Vorteile einer solchen Wohnform, etwa wenn die Großeltern bei der Kinderbetreuung einspringen.“ Aber nicht nur im Alltag können die „Best Ager“, wie Menschen ab 60 heute gerne genannt werden, für ihre Kinder und enkel eine wichtige Stütze sein, auch finanziell mag erst mit dem einsteigen der Großeltern das Bauvorhaben ein tragfähiges Fundament be kommen. So profitieren alle.
Wenn die Großeltern mit einziehen, fällt die Finanzierung meist leichter
8JF XPMMFO 4JF XPIOFO
Eine Vorhangfassade aus Holz, hier aus Lärche, verbessert die Wärmedämmung und sieht attraktiv aus (CH-Quadrat).
Voraussetzung für das Modell: es gibt zwei eigenständige haushalte, am besten auch getrennte eingänge. es geht um das richtige Maß an nähe auf der einen und Di stanz auf der anderen Seite. Das bestätigt auch Uwe hoegen, Geschäftsführer des Ar chitekten und Stadtplanerbüros Baufrösche in Kassel. Auch er hat mit Kollegen ein für mehrere Generationen nutzbares haus ent worfen. „Das ergebnis war, dass die meis ten Menschen sich ein haus wünschen, das sich allen Wechselfällen im leben der Familie, nicht nur im Alter, anpassen lässt.“ Auf diesen Bedarf sind die meisten häuser, die in Deutschland gebaut werden, nicht ein gestellt. So entsteht nicht selten eine lange Baugeschichte mit immer neuen Kosten und vielen halbherzigen Kompromissen.
&OHBHJFSUF #BVIFSSFO CBVFO EJF CFTTFSFO )ÊVTFS Um diesem Schicksal zu entgehen, kommt es umso mehr auf eine gute Vorbereitung des Kaufs, Umbaus oder neubaus an. Wie viel
Platz brauchen wir heute, wie viel in zehn Jahren – das sind entscheidende Fragen. Je genauer die Wohnwünsche formuliert sind, je präziser das haus vorgeplant wurde, umso kompetenter können wir Gespräche mit Maklern, Architekten oder hausherstellern führen, umso leichter das passende haus aus der Vielzahl von Möglichkeiten wählen. Dabei geht es nicht nur um Größe und Preis. Vor allem der Grundriss spielt eine entscheidende rolle. Wer sich von Alltags stress und Familientrubel nicht so schnell aus der ruhe bringen lässt, für den ist die offene Wohnebene genau das richtige: Kü che, Wohn und essbereich gehen fließend ineinander über. Das vermittelt einen groß zügigen raumeindruck selbst bei geringer Grundfläche. Wer dagegen bei lärm und Un ruhe lieber die Tür hinter sich schließt, ent scheidet sich besser für eine immobilie mit klassischem Grundriss. hier sind die räume klar voneinander getrennt und lassen sich flexibel nutzen. Soll die Küche eher Arbeits raum oder große Wohnküche sein? Und wo wohnen die Großeltern, wenn sie denn mit einziehen sollen und wollen? Auch das sind wichtige Fragen, die zu klären sind. Aber wir sind ja erst am Anfang dieses Planungsprozesses, an dessen ende Sie – das jedenfalls wünschen wird ihnen! – in ihre eigenen vier Wände ziehen. es ist eine an spruchsvolle, mitunter belastende Zeit, aber der einsatz lohnt sich. Architekten wissen: engagierte Bauherren bauen die besseren häuser. Sie planen sorgfältiger, kümmern sich intensiver, klären gründlicher, was sie in ihrem zukünftigen Zuhause brauchen, und fühlen sich dort dann auch besonders wohl. ein schönes Ziel, oder? Hier finden Sie weitere Anregungen:
www.bauemotion.de
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BAUEn, WOHnEn, SIcH WOHlFĂźHlEn Die Wohnpsychologie lehrt uns: Jeder hat andere WohnbedĂźrfnisse. Aber welches Haus passt zu Ihnen? Ein Eigenheim besteht aus Tausenden Bestandteilen – aber wie finden Sie die, mit denen Sie sich rundherum wohlfĂźhlen? Was ist das Ziel, wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen? Ganz klar: eine Wohnumgebung, die Sie stĂźtzt und im Gleichgewicht hält. Jeder Mensch hat den Wunsch danach. Aber wie erfĂźllen Sie ihn sich? Damit Sie zufrieden wohnen kĂśnnen, muss Ihr Wohnumfeld fĂźnf elementare BedĂźrfnisse erfĂźllen. (FCPSHFOIFJU „Ich will mich sicher fĂźhlen!“ Geborgenheit und Schutz sind fĂźr nahezu jeden Menschen die wichtigsten aller WohnbedĂźrfnisse. ,PNNVOJLBUJPO „Wir brauchen Platz fĂźr uns!“ Wohnungen und Häuser sollen Orte der Gemeinsamkeit von Paaren, Familien, Freunden sein. *OUJNJUĂŠU „Ich brauche Platz fĂźr mich!“ Jeder Mensch muss, zumindest zeitweise, einen RĂźckzugsraum haben. ,PNGPSU „Ich mĂśchte es bequem haben!“ Bequemlichkeit und praktische Hilfe im Alltag werden immer wichtiger. 3FQSĂŠTFOUBUJPO „Seht her, das bin ich!“ Haus, Wohnung und Garten sind der Spiegel der PersĂśnlichkeit – und die soll sich mĂśglichst vorteilhaft präsentieren. Wie sich diese fĂźnf BedĂźrfnisse, die bei jedem von uns unterschiedlich ausgeprägt sind, in einem Haus erfĂźllen lassen, das wissen viele Menschen nicht; ja, das weiĂ&#x; nicht
einmal jeder Architekt (und manche scheinen daran auch wenig interessiert zu sein). Dabei ist es eine wichtige Aufgabe zu erkennen: „Das tut mir gut, so baue ich, und so richte ich mich ein.“
Aber es ist kein leichter Job, denn die Wohnung ist ein auĂ&#x;erordentlich komplexes Gebilde und das Wohnen eine hĂśchst individuelle Sache. Der eine genieĂ&#x;t abends den Blick durch die groĂ&#x;en Fenster in den Garten, der andere flieht in die KĂźche oder ins Schlafzimmer, weil ihm die Dunkelheit auf die Pelle rĂźckt und es ihn gruselt. Schade, wenn er das vorher nicht wusste und nun einmal ein Haus mit groĂ&#x;en Fenstern gebaut oder gekauft hat. Die richtige Frage, zum richtigen Zeitpunkt gestellt, entscheidet Ăźber GlĂźck oder UnglĂźck. Man sollte die Wirkung von Architektur nicht unterschätzen: Wenn sie unterstĂźtzt, wird das Zuhause zu einem Ort, der Identität stiftet und Erholung verschafft. Wenn sie bedrängt, verweigert der KĂśrper die Entspannung. Mit unerfreulichen Folgen, die sich einstellen kĂśnnen: SchlafstĂśrungen, Verspannungen, Depressionen, Herz-Kreislauf-Beschwerden. Das kommt Ihnen alles ein wenig Ăźbertrieben vor? Damit sind Sie nicht allein. Viele Menschen bemerken zwar, dass sie sich in einigen Häusern wohlfĂźhlen, in anderen dagegen nicht. Und natĂźrlich nehmen sie auch wahr, dass der Schnitt der Räume oder die Einrichtung nicht ihrem Geschmack entspricht. Aber wie sehr die Umgebung ihr Wohlbefinden bestimmt – das mĂśchten die meisten von uns nicht zugeben. Man kann sich doch mal am Riemen reiĂ&#x;en, oder? Dabei ist diese Tatsache längst wissenschaftlich bewiesen: 1955 veranstalteten
Ihr Wohnumfeld muss fĂźnf elementare BedĂźrfnisse erfĂźllen