Yhdenvertaisen kohtelun vaatimus voi hiertää taloyhtiöissä

Osakkaiden yhdenvertainen kohtelu on asunto-osakeyhtiölain kantava periaate. Yhdenvertaisuutta loukkaa päätös, joka voi tuottaa epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

Joensuulainen auktorisoitu isännöitsijä AIT, Tuomas Holopainen Karjalan Tilipalvelusta omaa kokemusta yhdenvertaisuuden pulmakohdista. Eniten keskustelua herää taloyhtiöissä kosteusvaurioremonteista, autopaikoista ja nykyisin sähköautoista.

Kosteusvauriot: Pääperiaate on, että jos esimerkiksi yhtiökokouksessa tehdään päätös, että tietyt asiat korjataan, ne pitää yhdenvertaisesti korjata kaikille samassa tilanteessa.

- Vesivahingot ovat usein yksilöllisiä, mutta kun aina toimitaan lain kunnossapitovastuun mukaisesti, päätökset on helppo perustella, Holopainen sanoo.

Osakkaiden esteettisissä kylpyhuoneremonteissa monet yhtiöt ovat tehneet periaatepäätöksen, että yhtiö valvoo ja kustantaa vesieristeen ja lattiakaivon uusimisen, sillä on yhtiönkin etu, että ne tulee tehtyä huolella. Jos nämä maksetaan yhdelle, ne yhdenvertaisesti maksetaan kaikille.

Holopainen kertoo eräästä taloyhtiöstä, joka päätti maksaa osakkaiden omissa kylpyhuoneremonteissa lattialämmityksen asennuksen asukasviihtyvyyden ja kosteudenhallinnan vuoksi, koska kaukolämmössä olevat lämpöpatterit olivat kesäisin kylminä. Tällaisesta on suositeltavaa tehdä päätös yhtiökokouksessa.

Jos osakas on tehnyt kylpyhuoneremontin ja samalla tehnyt yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia töitä, ja taloyhtiön putkiremontti tulee sen jälkeen, ei osakas saa hyvitystä, ellei tehdystä remontista ole taloyhtiölle hyötyä – se ei olisi yhdenvertaista muita kohtaan. Asunto-osakeyhtiölain mukainen hyvitys edellyttää, että osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia.

- Isännöitsijän ei tarvitse osata ja tietää

Autopaikat: Jos autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa, eikä omina osakkeina, ovat autopaikkojen jaossa kaikki asukkaat yhdenvertaisia, asuipa huoneistossa osakkeenomistaja tai vuokralainen. Yhtiö voi halutessaan vuokrata autopaikkoja myös taloyhtiön ulkopuolisille, jos paikkojen tarvitsijoita ei löydy taloyhtiöstä. Holopainen kertoo, että jos huoneistossa vaihtuu asukas, taloyhtiön hallinnassa oleva autopaikka ei seuraa automaattisesti mukana, vaan autopaikka on käyttäjäkohtainen, ja paikat jaetaan jonotuksen mukaisesti. - Toisinaan tulee tilanteita, jolloin autopaikka on saatettu luvata kuuluvan huoneistokauppaan tai siirtyvän uudelle vuokralaiselle. Tällöin olemme joutuneet puuttumaan asiaan.

- Jos autopaikkoja on vähemmän kuin tarvitsijoita, tasapuolisuus toteutuu esimeriksi arpomalla paikat vuosittain yhtiökokouksessa. Asiasta pitää tiedottaa osakkaiden lisäksi myös vuokralaisille, ja vuokralaisilla on oikeus olla läsnä yhtiökokouksessa asiaa käsiteltäessä, kiteyttää Holopainen. Jos paikkoja on vapaina, voi saada kaksikin autopaikkaa, mutta toisesta paikasta tehdään sopimus, jonka mukaan paikan haltija luopuu tarvittaessa paikasta autopaikattoman hyväksi.

Sähköautot: Uutena asiana on keskusteluun noussut sähköautojen latauspisteiden rakentaminen.

- Yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä toteuttaa latausinfran ja -asemat. Joku voi olla vastaan, koska katsoo, ettei ikinä sähköautoa hanki. Käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät välttämättä hyödy sillä hetkellä jokaisesta uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavasti.

Yhtiön ei ole pakko rakentaa latauspisteitä. Osakas voi omalla kustannuksellaan ensin selvittää, kestääkö taloyhtiön sähköverkon kapasiteetti latausaseman, ja sen jälkeen taloyhtiön luvalla asentaa lataustolpan. - Tässä tulee yhdenvertaisuusperiaate jälleen mietittäväksi: Entä jos myöhemmin toinen osakas haluaa asentaa lataustolpan, eikä sähköverkon kapasiteetti enää riittäisi. Sähköautojen latauspaikkojen rakentamista kannattaakin miettiä kokonaisuutena, muistuttaa Holopainen.

Hän kertoo eräästä 40 asunnon yhtiöstä, jossa oli runsaat 30 autohallipaikkaa osakashallinnassa. Yhtiökokouksessa oli käsiteltävänä sähköautolatausinfran rakentaminen. Yhtiökokous päätti, että kustannukset jaetaan vain autohallipaikkojen osakkaiden kesken, mikä vaati kokouksessa läsnäolleiden sekä autohalliosakkaiden enemmistöpäätöksen, eli tuplaenem- mistöpäätöksen. - Kustannusten jakotapaa vastaan ei ollut kukaan, mutta latausinfran tarpeellisuus aiheutti keskustelua.

Parvekelasitukset: Yhtiön parvekeremontti, jossa asennetaan samalla parvekelasitukset, herättää kysymyksiä silloin, jos osakas on lasittanut parvekkeensa itse ennen yhtiön hanketta. Osakkaalla on oikeus hyvitykseen, jos taloyhtiön urakkahinta tämän vuoksi pienenee. Yhtiö käyttää ensin teknistä asiantuntijaa määrittelemään, ovatko lasit edelleen kunnossa ja onko arvoa laskettaessa tarvetta ikäpoistoihin.

Oma-aloitteisena muutostyönä asennetut lasitukset eivät kuulu taloyhtiön huoltovastuun piiriin, mutta jos lasitukset on asennettu yhtiön toimesta ja kuuluvat perustasoon, niiden kunnossapitovastuu on yhtiöllä.

Entä jos etelänpuolen ikkunanpokat on aurinko polttanut, mutta pohjoissivulla ovat hyvässä kunnossa. Eteläsivun korjauksesta kuitenkin maksavat kaikki, miten silloin toteutuu yhdenvertaisuus?

- Osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukkaa yhtiökokouksen päätös, jolle on olemassa esimerkiksi tekninen peruste. Huoltomaalaustarve on usein ensin eteläpuolella, pohjoispuolen ikkunat ovat paremmassa kunnossa.

Holopainen kertoo talosta, jossa vaihdettiin aluksi vain etelänpuoleiset ikkunat. Kun kolmen vuoden päästä olisi vaihdettu pohjoispuolen, olikin ikkunatoimittaja tehnyt konkurssin, eikä enää saatu aivan samanlaisia. Yleensä kaikki ikkunat vaihdetaankin kerralla, mikä on päätöksenteollisesti helpompaa.

Ulko-ovet ja piha-aidat: Ulkoovien vaihdossa yhdenvertaisuus toteutuu helposti, koska yleensä kaikilla on samanlainen ulko-ovi. Kustannukset jaetaan määräenemmistöpäätöksellä tasan riippumatta huoneiston koosta. Jos huoneistojen ulko-ovet ovat erilaisia tai niitä on kaksi, silloin kustannus jaetaan huoneistoneliöiden suhteessa, tai kaikkien suostumuksella kustannukset voi jakaa tasan. Sama periaate on kaikissa muissakin kaikilla samanlaisissa, kuten terassiovissa, hanoissa ja wc-istuimissa. Piha-aidat ovat yhtiön kunnossapitovastuulla. Jos aita on yhden osakkaan kohdalta huonossa kunnossa ilman omaa syytään, ei sen korjaaminen riko yhdenvertaisuutta, kunhan muutkin saavat tarvittaessa samanlaisen korjauksen. Joskus isännöitsijä joutuu puuttumaan talon päädyn vesipostin käyttöön. Päätyasukas ei voi käyttää taloyhtiön vettä pihansa kasteluun, ellei kaikilla ole sama oikeus.

Hissit: Hissin korjaus- ja jälkiasennuspäätökset tehdään enemmistöpäätöksellä, mutta jyvittäen kustannukset asuinkerroksen mukaan. Kaikki maksavat yhdenvertaisesti, riippumatta käyttävätkö he hissiä vai eivät.

- Erään yhtiön hissin jälkiasennuksesta väännettiin neljä vuotta ja vasta sitten asia meni yhtiökokouksessa läpi. Syy oli perinteinen: Koska itse en 1. kerroksen asukkaana tarvitse hissiä, en halua siitä maksaakaan – vaikka huoneistojen arvo nousisi, Holopainen kertoo.

Eräässä talossa hissin saneerauspäätöstä vaikeutti se, että hissi oli vain korkeassa A-portaassa, mutta ei kolmikerroksisissa B- ja C-portaissa. Hissi oli syytä korjata, sillä aina sen vikaantuessa kaikki vastasivat kustannuksista joka tapauksessa, koska hissi oli alkuperäinen. Jos B- ja C-portaat olisivat halunneet jälkiasentaa hissit, niiden kustannuksista olisivat kuitenkin vastanneet vain nämä portaat, koska hissit eivät olisi olleet alkuperäisiä.