Taloyhtiöt tekemään remontteja kimpassa?

70-luvun lähiöiden taloyhtiöt ovat korjausiässä. m itä tehdä, jos taloyhtiö ei saa lainaa korjauksiinsa tai korjauskustannukset karkaavat liian korkeiksi? Voisiko ratkaisu olla taloyhtiöiden yhteisesti toteuttama korjaushanke, ryhmäkorjaushanke?

usean taloyhtiön samanaikaisella saneerauksella saadaan tehokkuutta suunnitteluun ja urakan toteutukseen. Hankkeen kustannukset putoavat, kun esimerkiksi materiaalitilauksia voidaan tehdä kerralla suuria eriä. Kun rakennuskantaa päivitetään nykypäivän standardeja vastaavaksi, alueen arvo ja asuntojen hinnat nousevat ja rahoituksen saaminen helpottuu.

Suomessa ainutlaatuisesta

Turun Hepokullan lähiön seitsemän taloyhtiön ryhmäkorjaushankkeesta kuultiin Kuopiossa helmikuun puolivälissä. Tilaisuuden järjestivät Kiinteistöliitto

Itä-Suomi, Danske Bank, Korjauspartnerit ja Kuopion kaupunki.

Hankkeesta olivat kertomassa Korjauspartnerit Oy:n markkinointi- ja kehitysjohtaja Jussi

Eronen ja Danske Bankin asuntorahoituksesta vastaava johtaja

Ville Roihu

Pitkä suunnitteluvaihe

Toi Hyv N Lopputuloksen

Hepokullan taloyhtiöille oli vuosikymmenten mittaan kertynyt korjausvelkaa, mutta yhtiöt eivät yksinään olisi saaneet remonttilainaa, koska vakuusarvot eivät riittäneet.

Hankesuunnittelun käynnisti isännöinti- ja huoltoyhtiö Hepokullan Lämpö. Koska taloyhtiöillä olisi ollut edessä myös ikääntyneen lämmitysverkoston uusiminen, yhtiö näki, että samalla kannattaisi saneerata myös rakennukset; talojen putkistot ja varsinkin julkisivut olivat ongelma.

Hankkeen suunnittelu- ja valmisteluvaihe kesti 4,5 vuotta. Samalla tehtiin kaavamuutoshakemus, sillä taloyhtiöille haluttiin mahdollisuus täydennysrakentamiseen. Näin ne voivat myöhemmin rakentaa tontilleen vaikkapa - pistetalon, mikä huojentaisi yhtiöiden lainataakkaa.

Kun korjaustarpeet, niiden kustannukset ja vaikutukset oli yksilöity, taloyhtiöt hankkivat puolueettoman arvion korjausten vaikutuksesta hintatasoon. Koska asuntohinnat vaikuttivat tuplaantuvan, rahoittaja Danske Bank vakuuttui. - Ja sijaintikin vaikutti, onhan Hepokulta viihtyisää metsäistä aluetta, vain 3 kilometrin päässä keskustasta ja varustettu hyvin liikenneyhteyksin, Eronen kuvaa.

Kokonaissäästö noin 20 prosenttia

Työ alkoi keväällä 2021 ja saadaan päätökseen tänä vuonna. - Asukkaille tämä 2,5 vuoden kertarysäys on varmasti parempi kuin taloyhtiökohtaiset remontit, jolloin kunkin vuorollaan toteutuessa asukkaat joutuisivat elämään pitkään rakennustyömaalla tai sen naapurustossa.

Nyt hankkeen valmistuessa on Hepokullan yleisilme muuttunut moderniksi ja viihtyisäksi, ja saneeraus on nostanut asuntojen myyntihintoja 1200 eurosta 2200—3000 euroon. Lisäksi hoitovastike on laskenut keskitasoa alemmaksi, 3,30 euroon neliölle.

Kokonaissäästöksi Eronen arvioi noin 20 prosenttia verrattuna siihen, että kukin taloyhtiö olisi tehnyt oman remonttinsa.

Hänestä onnistumiseen vaikutti eniten rahoituskokonaisuuden kuntoon saaminen. Pankin myötämielisyys perustui luotettavaan toteutusorganisaatioon ja realistisiin suunnitelmiin.

Rahoituskin tarvitsee pitkän tähtäimen suunnittelua

Asuntorahoituksen riskit ovat Danske Bankin Ville Roihun mukaan näkyneet jo viimeiset 10 vuotta. - 70-luvun taloyhtiöt ovat tulossa käyttöikänsä päähän. Rakennusten korjausvelka on jo lähes 80 miljardia (ROTI-raportti 2023) ja kasvaa koko ajan. Onneksi inflaatiovauhti on hidastunut, joskin nähtäväksi jää tulevien palkankorotusten vaikutus; esimerkiksi korjausrakentamisen kustannuksista puolet koostuu palkoista.

Roihu ennustaa, että uudisrakentaminen tulee vähenemään ja sieltä vapautuu mahdollisesti työvoimaa korjausrakentamiseen. - Älkää siis lykätkö remontteja, sillä nyt työvoimaa saa. Hintojen halpenemista ei kannata jäädä odottamaan, hän kannusti.

Asuntojen hintakuplaa ei tilastojen mukaan Suomessa tällä hetkellä ole. Iso osa asuntokaupoista rahoitetaan pankkilainalla, jota pankki myöntää lainanhakijan henkilökohtaisen maksukyvyn mukaan.

jos vakuudet eivät riitä, taloyhtiö ei saa lainaa

Vielä 10 vuotta sitten taloyhtiölainoitus toimi automaation tavoin. Yleensä taloyhtiöt saivat hakemansa verran lainaa, sillä ne olivat varmoja takaisinmaksajia. Nykyisin pankki harkitsee tarkkaan. Se miettii kiinteistön arvon ja pyydetyn lainamäärän suhdetta ja arvioi, pystyykö taloyhtiö maksamaan lainan, varsinkin jos entistäkin lainaa on.

Eräässä webinaarissa Roihu teki kyselyn, josta ilmeni, että yli puolet taloyhtiöistä ei suunnittele rahoitustaan etukäteen. Myös rahoituksesta pitäisi tehdä pitkän tähtäimen suunnitelma, hän sanoo. - Remontti on ajoitettu huonosti, jos paikat hajoavat ja korjata pitäisi, mutta vakuudet eivät riitä lainansaantiin. Siksi –suunnitelkaa ja osallistukaa yhtiökokouksiin!

Iso asia oli, että Vihreän lainan ehdot, energiatehokkuuden ja ympäristöystävällisyyden huomiointi, toteutuivat. Taloyhtiöiden vuosittainen energiankulutus onkin pudonnut puoleen aiemmasta, eli 4500 MWh:iin, tehokkaamman eristyksen, lämmöntalteenoton ja maalämmön ansiosta, lisäksi hiilidioksidipäästöt ovat pienentyneet.

Pankkilainan lisäksi hankkeeseen saatiin energia-avustuksia.

Hepokullan ryhmähanke

• alkoi keväällä 2021, valmistuu syksyllä 2023

• 7 taloyhtiötä

• 26 rakennusta

• Yli 1000 asukasta

• Urakoiden kokonaissumma yli 60 milj. euroa

• Julkisivusaneeraus

• Linjasaneeraus

• Maalämpö, LTO ja varaus viilennykselle

• Varaukset aurinkopaneeleille ja sähköautojen lataukselle

Roihu kertoo tapauksesta, jossa pankille tarjottiin vakuudeksi 42 huoneiston kerrostaloa, kun koko alueella oli viimeisen kahden vuoden aikana myyty vain kaksi huoneistoa 1200 euron neliöhintaan. Tällaista kohdetta on todella vaikea ottaa vakuudeksi, sillä pankki voi realisoida vain koko yhtiön kerrallaan yksittäisten huoneistojen sijaan.

Myös liiketilojen osuus vaikuttaa pankin lainapäätökseen. Eräässä tapauksessa lainaa hakevalla yhtiöllä oli kolme liiketilaa, joista kaksi tyhjillään. Liiketilojen vastike oli asuntoihin nähden 4-kertainen, ja ne vastasivat lähes puolta koko vastikekertymästä. Millä taloyhtiö kuvitteli maksavansa lainan takaisin?

Lainaa Enint N Puolet Rakennuksen Arvosta

Pankki arvostaa sitä, että taloyhtiötä hoidetaan suunnitelmallisesti, pitkällä aikavälillä. Se ei tarkoita vain tavanomaista viittä vuotta, vaan esimerkiksi kymmentä. - Entä jos putket, joiden piti kestää, hajoavatkin liian aikaisin? Roihu kehottaa miettimään.

Taloutta ja remontteja suunnitellessa voi hyvänä nyrkkisääntönä pitää sitä, että lainaa voidaan myöntää enintään 50 prosenttia rakennuksen käyvästä arvosta. Lainan määrään lasketaan entiset lainat, haettu laina ja korjausvelka.

Haaste on, että Suomen 309 kunnasta noin kolmannes on niitä, joissa asuntojen arvo on noin 1600 euroa neliölle, mutta remonttien hinnat ovat silti samat kaikkialla. Esimerkiksi 70-luvun kiinteistön riittävä korjaaminen maksaa yleensä yli 1000 euroa neliölle, mikäli korjausvelkaa on päässyt kertymään.

Sijoittajaosakkaiden suuri määrä tai keskittynyt omistus ei lainansaantia sinällään vaikeuta. Jos sijoittajaosakkaat ovat tunnettuja ja luotettuja, ei pankki pidä heitä riskinä, ei vaikka yksi omistaisi taloyhtiön osakkeista isommankin osuuden.

Pankille myönteinen signaali on, jos taloyhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta, jolloin saneerauksia voidaan ehkä rahoittaa täydennysrakentamalla.

Lainan Ep Minen Ollut Yll Tys Taloyhti Ille

Ryhmäsaneeraukset eivät ratko kaikkia ongelmia, mutta ne voivat Roihun mukaan olla työkalu, jolla alueita saadaan kuntoon nopeammin kuin yksitellen toteutettuna. Jos ryhmähankkeen avulla saadaan kustannuksista leikattua 5—10 prosenttia, voi pankin suhtautuminen lainapyyntöön muuttua myönteiseksi.

Myös isännöitsijäntodistuksen standardisoimista Roihu toivoo. Erilaisten todistuspohjien vuoksi kirjaukset vaihtelevat, eivätkä ole vertailtavissa, ja taloyhtiön tilanne voidaan ymmärtää väärin.

Hän muistuttaa myös ympäristövastuusta, jota kuluttajat jo melkein vaativat. - Pankkien Vihreillä lainoilla on muun muassa asennettu aurinkopaneeleja ja ostettu yhteiskäyttöautoja.

Tilaisuudessa käyttivät puheenvuoron myös Danske Bankin rahoituspäällikkö Virpi Hyvärinen, joka puhui henkilökohtaisesta lainoituksesta ja käänteisistä lainoista, jotka voivat olla ratkaisu, jos taloyhtiö ei saa lainaa tai osakkaan maksukyky ei riitä lainaosuutensa maksamiseen.

Kuopion kaupungin asuntotoimenjohtaja Katri Hiltunen kertoi kaupungin roolista asuntorakentamisessa, peruskorjauksissa ja avustuksissa, sekä kannusti taloyhtiöitä korjauksiin. Hän myös muistutti Kuopion kaupungin poikkeuksellisen suuresta hissiavustuksesta jälkiasennetuille hisseille.