4 minute read
Jyväskylän kaupunginarkkitehti Leila Strömberg haastattelussa
Kaupunginarkkitehti Leila Strömberg johtaa asemakaavoitusta Jyväskylässä. Hän sanoo, että Jyväskylän keskustassa on edelleen paljon potentiaalia lisä- ja täydennysrakentamisen mahdollistaviin asemakaavamuutoksiin, vaikka niitä onkin haettu aktiivisesti viime vuosina.
Lisä- ja täydennysrakentaminen tarjoaa taloyhtiölle mahdollisuuden hankkia tuloja esimerkiksi isojen korjausten rahoittamiseen. Jyväskylässä tähän kannustetaan erityisesti ydinkeskustassa, jonne halutaan lisää asukkaita.
n TEKSTI: ISMO MYLLYLÄ n KUVAT: ISMO MYLLYLÄ JA JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI
Jyväskylässä on viime vuosina käynnistetty ja viety läpi suuri määrä asemakaavamuutoksia, jotka mahdollistavat lisä- ja täydennysrakentamisen. Jyväskylän kaupunki on kannustanut kiinteistöyhtiöitä tähän erityisesti keskusta-alueella, jota halutaan kehittää ja pitää elävänä.
Taustalla on vuonna 2018 hyväksytty keskustavisio 2030, jonka yksi neljästä pääteemasta on asukasmäärän kaksinkertaistaminen 15 500 asukkaasta yli 30 000 asukkaaseen. – Vision julkistamisen jälkeen tehdyt kaavamuutokset mahdollistavat asukasmäärän lisäyksen noin 3 000 henkilöllä, ja vireillä on edelleen useita kaavamuutoksia. Toki matkaa tavoitteeseen on vielä reilusti, pohtii kaupunginarkkitehti Leila Strömberg, joka vetää asemakaavoitusta Jyväskylässä. – Osa näistä kaavamuutoksen mahdollistavista rakennushankkeista on jo käynnistynyt. Monessa tapauksessa on kuitenkin menossa mielenkiintoinen vaihe, jossa nähdään konkretisoituvatko asemakaavamuutosten mahdollistamat hankkeet varsinaiseksi rakentamiseksi, hän jatkaa.
Rakentamispotentiaalia on paljon jäljellä
Julkisuudessa päähuomio on kohdistunut suuriin hankkeisiin, kuten Kalevankadun varren ja Kauppakeskus Forumista, Nordeasta ja Valtiontalosta tunnetun kortteli 9:n mahdolliseen täydennysrakentamiseen. Samoin esillä on ollut esimerkiksi Kauppakulman muutosalue Kauppakadun, Väinönkadun ja Vapaudenkadun rajaamalla alueella, jonka toteutuminen tarjoaisi uusia asuntoja jopa 470–630 henkilölle.
Niiden ohella vireillä on useita yksittäisten taloyhtiöiden hankkeita eri puolilla keskustaa. Potentiaalia on kuitenkin edelleen paljon jäljellä. – Emme ole tutkineet mahdollisuuksia systemaattisesti, ja yleensä aloitteet näihin tulevat taloyhtiöiltä tai rakennusliikkeiltä. Mutta kyllä keskustan alueella on edelleen paljon tontteja, joissa lisä- tai täydennysrakentaminen olisi mahdollista.
TIESITKÖ
• Täydennysrakentaminen tarkoittaa rakentamista olemassa olevan yhdyskuntarakenteen osaksi tai sen välittömään läheisyyteen, esimerkiksi tyhjälle tontille. • Lisärakentaminen tarkoittaa tontilla sijaitsevan rakennuksen laajentamista tai uuden rakennuksen rakentamista samalle tontille.
– Taloyhtiöiden kannattaakin pohtia tämän mahdollisuuden hyödyntämistä. Kaupungin kaavoitukseen olisi hyvä olla yhteydessä mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jotta voimme arvioida asemakaavan ajanmukaisuuden ja laittaa työn kaavan muuttamiseksi vireille. Jos tontilla on jäljellä rakennusoikeutta, taloyhtiö voi periaatteessa hakea asemakaavan mukaiselle hankkeelle rakennusoikeutta ilman asemakaavan muutostakin, mutta käytännössä kaavamuutos on tarvittu aina, Strömberg vinkkaa. uu
Asemakaavoitus luo mahdollisuuksia
– Asemakaavoitus on maankäytön suunnittelua, jonka tehtävänä on mahdollistaa ja luoda edellytyksiä rakentamiselle ja kaupungin kehittymiselle. Sen avulla pyritään myös varmistamaan, että rakentamisen lopputuloksena syntyy laadukkaita taloja sekä viihtyisiä ja toimivia ympäristöjä, kaupunginarkkitehti Leila Strömberg kuvailee asemakaavoituksen tehtävää.
Välillä kaavoitukseen ja kaavamuutosten tekemiseen kuluvaa aikaa ihmetellään. Strömberg muistuttaa kuitenkin, että yksinkertaiseltakin vaikuttavan muutoksen tekeminen vaatii yleensä paljon työtä. – Esimerkiksi kaavamuutoksissa pitää ottaa huomioon eri tahot, joihin muutos voi vaikuttaa. Nykyään kaavan tekeminen vaatii myös paljon selvityksiä esimerkiksi melusta, tärinästä, luontoarvoista ja liikenteestä. Tämän kaiken tekeminen vaatii paljon työtä omalta väeltämme ja yhteistyötä ulkopuolisten asiantuntijoiden kanssa. Kyse on monimutkaisen kokonaisuuden hallinnasta, joka sitten tiivistyy asemakaavaksi.
Jyväskylässä asemakaavoituksessa työskentelee 16 henkilöä, joista 10 on suunnittelijoita.
Lisä- ja täydennysrakentamisen suunnitteillla olevia kohteita Jyväskylän keskustassa
Puutarhakatu 16
Yliopistonkatu 26 Hannikaisenkatu 27–29
Ilmarisenkatu 16
uu
Kaupunki tarjoaa porkkanaa
Jyväskylän kaupunki on pyrkinyt kannustamaan taloyhtiöitä lisä- ja täydennysrakentamiseen sen käytettävissä olevilla keinoilla. Rajatulla alueella kaupungin keskustassa käytössä on kevennetty maankäyttösopimusmenettely vuoden 2021 loppuun mennessä käynnistettävissä asemakaavamuutoksissa.
Opas taloyhtiön lisä- ja täydennysrakentamiseen
Jos taloyhtiössä mietitään lisä- tai täydennysrakentamisen mahdollisuuksia, hyvää pohjatietoa ja ohjeita tarjoaa Jyväskylän kaupungin ja Kiinteistöliitto Keski-Suomen yhdessä julkaisema Ensiaskeleet taloyhtiön lisä- ja täydennysrakentamisessa -opas. Sieltä löytyy monipuolisesti tietoa hankkeen käynnistämisestä ja läpiviennistä sekä tärkeistä huomioon otettavista asioista.
Opas löytyy jäsensivuilta kohdasta Työkaluja taloyhtiöille sekä Jyväskylän kaupungin verkkosivuilta.
Niissä maankäyttösopimusmaksu on vain 25–35 prosenttia arvonnoususta, jos välitön kaupungille syntyvä yhdyskuntarakentamisen tarve on vähäinen. Normaalitilanteessa arvonnousuun perustuvan maankäyttösopimusmaksun suuruus on yleensä noin puolet arvonnoususta. Myöskään olemassa olevien seinien sisällä tapahtuvasta lisärakentamisesta ei ole peritty maankäyttömaksua. – Näitä käytäntöjä ollaan myös jatkamassa, joten edusta pääsee hyötymään myöhemminkin, Strömberg sanoo.
Pysyvä asuntorakentamista helpottava toimenpide on pysäköintinormien uudistaminen, joka on vähentänyt asuntoja kohti vaadittavien pysäköintipaikkojen määrää kiinteistön yhteydessä. – Tourujoen, rautatien, Kalevankadun, Sepänkadun ja Rajakadun rajaamalle alueelle meiltä on valmistumassa lisäksi Alakaupungin kehittämisperiaatteet -suunnitelma, joka tarjoaa pohjaa ja ohjaa myös lisä- ja täydennysrakentamisen suunnittelua alueella, Strömberg vielä lisää.
Ullakkorakentaminen ei ole käynnistynyt
Keskusta-alueella on pyritty edistämään myös ullakkorakentamista sillä, että rakennusten ullakkotiloja on mahdollista ottaa asuinkäyttöön poikkeusmenettelyllä ilman asemakaavamuutosta vuoden 2021 loppuun asti. Strömbergin mukaan tämä ei ole kuitenkaan tuottanut tulosta. – Todennäköisesti kyse on siitä, että taloyhtiöissä ei ole laskettu näiden hankkeiden kannattavan. Tekemämme kartoitus osoittaa, että sinänsä suuressa osassa keskustan asuinkiinteistöjä ullakkorakentaminen olisi mahdollista nykyisiä ullakkotiloja hyödyntämällä, nykyistä kattoa korottamalla tai muokkaamalla tai rakentamalla lisäkerros, Strömberg sanoo.
Muutoksissa pitää ottaa naapurit huomioon
Strömberg sanoo olevansa iloinen siitä, kuinka aktiivisesti kaavamuutoksia on haettu. Samoin hän on tyytyväinen siihen, että hankkeissa on suunnitteilla laadukasta ja kaupunkikuvaan sopivaa rakentamista. Keskustan asemakaavamuutoshankkeita on myös priorisoitu kaavoitustyössä, jotta ne etenisivät vauhdilla. – Olemme saaneetkin niitä eteenpäin hyvin. Siihen kuitenkin kannattaa varautua, että kaavamuutos ottaa oman aikansa, jos haluaa esimerkiksi ajoittaa lisä- tai täydennysrakentamisen suuren korjausurakan yhteyteen, kuten usein on järkevää. Yleensä aikaa on kulunut aloittamisesta hyväksyntään noin kaksi vuotta.
Varsinaisen rakennushankkeen käynnistämistä kaavamuutoksen jälkeen nopeuttaa se, että yleensä etenkin pienemmissä muutoshankkeissa rakennussuunnittelua tehdään samanaikaisesti kaavoituksen kanssa ja yhteistyössä kaavoittajan ja suunnittelijoiden kesken. Siten hanke on lähtövalmiina heti, kun kaava on hyväksytty.
Mikään läpihuutojuttu asemakaavamuutoksen tekeminen ei kuitenkaan ole. Yksi tärkeä asia Strömbergin mielestä on
