Rakennustyön tarkkailija

RAKENNUSTYÖN

TARKKAILIJA

Suojajärjestelmän synty

Asuntokauppa on usein yksittäisen ihmisen elämässä suuri, jos ei peräti suurin taloudellinen päätös. Kun myytävänä on uusi asunto, ostaja olettaa saavansa uuden ja moitteettomassa kunnossa olevan huoneiston, jossa voi asua vuosia ilman huolta suuremmista remonteista. Asuntokauppalakia 1990-luvulla säädettäessä haluttiin saada kirjatuksi lakiin markkinoilla ja tuomioistuimissa muotoutuneita käytäntöjä. Keskeinen pyrkimys oli turvata ostajan asemaa uuden asunnon kaupassa.

Asuntotuotanto on muuttanut luonnettaan aikojen saatossa. Kun 1900-luvun alkupuolella oli tyypillistä, että asunto-osakeyhtiön perustivat ja rakennuttivat siihen valmistumisen jälkeen muuttavat osakkaat, yleistyi myöhemmin niin sanottu grynderimalli, jossa yhtiön perusti ja rakennutti joko rakennusliike tai ammattimainen rakennuttajataho. Tässä mallissa rakennuttaja irtautuu taloyhtiöstä ja sen rakennuksesta osakkeiden myynnin myötä.

Uusia asunto-osakeyhtiöitä ja näiden rakennusten rakentamista rahoittavat pankit ryhtyivät ostajien aseman turvaamiseksi ja markkinoiden vakauttamiseksi kehittämään RS-järjestelmää, jonka käytännöt yhdessä oikeuskäytännössä muovautuneen grynderinvastuun kanssa loivat sittemmin pohjan myös asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevalle sääntelylle.

Rakennustyön tarkkailija

Asuntokauppalain mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Valinta voidaan tehdä osakkeenostajien kokouksessa, jonka yhtiön hallitus on lain mukaan velvollinen kutsumaan kokoon, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Ajatuksena on, että asunnonostajat voisivat näin saada ”oman miehensä” mukaan varmistamaan rakenteilla olevan rakennuksen sopimuksen mukaista rakentamista. Kyse on lainsäätäjän mukaan nimenomaan rakentajasta ja perustajaosakkaasta riippumattomasta tahosta, jolla on riittävä rakennusalan ammattipätevyys. Lain mukaan tarkkailijalla on oikeus saada yhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen. Toisin sanoen, perustajaosakas ei saa estää tarkkailijaa tekemästä työtään ja hänelle on annettava kaikki ne tiedot, suunnitelmat ja dokumentit, jotka käytännössä ovat tarpeen tarkkailijan työn toteuttamiseksi. Koska tarkkailija joutuu käytännössä aina ”hyppäämään liikkuvaan junaan”, eli aloittamaan työnsä, kun rakentaminen on jo jatkunut jonkin aikaa, on hänen saatava käyttöönsä työmaa-aineisto rakennustyön alkuvaiheista lähtien.

Vaikka tarkkailijan tehtävänkuvalla on yhtymäkohtia työmaan valvojan työhön, ei tarkkailijan ole tarkoitus korvata tai syrjäyttää vastuunalaista valvojaa. Tarkkailijan tulee toki tuoda ilmi havaitsemansa puutteet rakentajan ja perustajaosakkaan suuntaan, mutta varsinaisesti hän vastaa työstään toimeksiantajilleen, eli osakkeenostajille. Tarkkailija ei myöskään ole suoraan vastuussa rakennustyössä ilmenneistä virheistä tai puutteista, vaan näistä vastaa perustajaosakas ja urakoitsija. Tarkkailijan palkkio, tehtävät ja vastuu perustuvat asunto-osakeyhtiön ja tarkkailijan väliseen sopimukseen. •