Store penger å spare på arealeffektivitet

– Arealeffektivitet er viktig både for miljøet, kommuneøkonomien og eldrebølgen. I tillegg har vi hatt en bruk-og-kast-mentalitet i kommunene. Ved å bruke arealene våre mer effektivt, og bygge mindre, så blir det i effekt mer penger til vedlikehold, forteller Fredrik Horjen, som denne våren har sammenstilt arealdata i flere av NKFs eiendomsnettverk.

I Osloregionen er det 4,8 millioner kvadratmeter offentlige bygg, som utgjør omtrent 1/5 av bygningsmassen i landet. På landsbasis er det 26 millioner kvadratmeter offentlige bygg og 94% av disse er eid. Det er et stort sprik i antall kvadratmeter per innbygger. På toppen av lista over antall kvadratmeter kommunale formålsbygg finner vi kraftkommuner.

Nittedal er kommunen som har den mest nøkterne eiendomsmassen i Osloregionen, og ble med det premiert med NKF-prisen Norgesmester i eiendomsforvaltning to år på rad. – Noe av grunnen til at Nittedal har havnet nederst er også at det er en kommune som har hatt en svært trang økonomi over tid, forteller Horjen og viser til Nittedals tur innom ROBEK-lista.

Horjen har nå utarbeidet rapporten som sammenligner arealer på tvers av kommunegrenser. – Gjennom å bruke KOSTRA-tallene kan man se på hvor store merkostnader kommunene har ved å ikke ligge på Nittedal-nivå når det kommer til antall kvadratmeter.

– Det kan være ganske sterk kost å se at man, sammenlignet med andre kommuner, har en merinvesteringskostnad på nærmere to milliarder, forteller Horpen.

KOSTRA-tallene kan ikke forklare alt alene, men tallene, sammen med samtaler med politisk ledelse, kan gi et helhetlig bilde av hvordan kommunens eiendomsforvaltning har utviklet seg over tid.

Horjen forteller at det har skjedd en oppvåkning i kommunene i Osloregionen.

– Det grønne skiftet har fått fotfeste i norske kommuner, forteller Horjen og fortsetter: – Opplevelsen er at tanken om at vi må bruke arealene våre effektivt og bygge om fremfor å bygge nytt står sterkt i kommunene i Osloregio- nen. I tillegg er det en grunnleggende forståelse av at godt vedlikehold er økonomisk og miljømessig forsvarlig.

I tillegg mener Horjen at det er hensiktsmessig at eiendom sitter i kommunedirektørens ledergruppe.

Hvorfor har Nittedal så lite arealer og År så mye?

Nittedal havnet på ROBEK-lista på begynnelsen av 2000-tallet som førte til investeringstopp. – I tillegg hadde ikke kommunen eiendomsskatt en periode, som heller ikke hjalp på økonomien, forteller Horjen.

Nittedal har også systematisk satset på vedlikehold og konsekvent brukt 250 kroner per kvadratmeter til vedlikehold. Gjennom byggestopp har de også blitt tvunget til å bruke eksisterende bygg enda bedre.

Ås derimot har bygget med tanke på vekst og det har vært høy investeringsvilje og mulighet. – De har bygget nye store skoler, samtidig som de har hatt utfordringer med å legge ned mindre lokale skoler. I tillegg har de hatt høy dekning på sykehjemsplasser (25%).

Men Ås har tatt tak i situasjonen og jobber nå med arealeffektivisering i kommunen. De har nå et handlingsprogram som strekker seg frem til 2025 der kommunen blant annet jobber med å flytte de som sitter i leide lokaler inn i eide lokaler.

– På kort sikt skal kommunene redusere leide lokaler og har en potensiell innsparing på 16 millioner kroner, sier Horjen.

Lignende tall i andre nettverk Horjen har nå tatt med seg metodikken inn i flere eiendomsnettverk. – Det er ikke alltid slik at tallene alene er interessante, men når kommunene samles er det et veldig godt samtalegrunnlag, forteller han.

– Det handler ikke først og fremst om å sammenligne seg med andre, men det er en veldig effektiv bevisstgjøring hos alle parter i kommunen om at det koster å bygge de ekstra arealene, at vi fortsatt har en vei å gå og at det er mye læring knyttet til samtalen om kommunens areal, avslutter han.

Arealeffektivisering er også å ta vare på klima Administrerende direktør i Norsk Kommunalteknisk Forening, Kirsti Kierulf, tar arealeffektiviseringen inn i klimautfordringen.

– Når vi vet hva vi har av areal og hva vi bruker de til, kan vi også begynne å prate om hva mer vi kan bruke de til. I klimautvalgets punkter til innspill er bruken av arealene et viktig verktøy. Bruker vi mindre areal, ved å bruke det vi har til mer,

Fulle kurs i reguleringsplanlegging

Denne våren har NKF to fulle kurs i reguleringsplanlegging. Tidligere byplansjef i Bergen, Petter Wiberg, holder kursene som skal gi deltakerne en innføring i reguleringsplan over to dager.

– Responsen på kurset har vært overveldende, forteller rådgiver i NKF, Sven-Ola Brænd.

Brænd trekker frem av gode reguleringsplaner er viktige i samfunnsutviklingen fordi de gir en strukturert og koordinert tilnærming til hvordan ulike områder og eiendommer skal brukes og utvikles. så tar vi mindre fra naturen og er miljøagenter, forteller NKF-direktøren.

– Planene gir klare føringer og retningslinjer for hvordan arealer skal disponeres og hva som kan bygges i et område. Dette bidrar til å skape forutsigbarhet for utbyggere, eiendomsutviklere og andre interessenter, samtidig som det sikrer at utviklingen av området skjer på en måte som tar hensyn til økonomi, sosiale og miljøet.

– Eiendomsfolka i kommunen er noen av de fremste miljøagentene når de deltar i analysearbeidet, sammenligner seg med andre kommuner og bidrar til NKFs nasjonale base. Da har vi tall de kan bruke i dialogen med politikere, ikke minst inn mot nye kommunestyrer. Jeg oppfordrer alle kommuner til å delta i analysearbeidet for å ha et godt datagrunnlag når planer for 2024 skal legges sammen med nye kommunestyrer til høsten, avslutter Kierulf.

Osloregionen-rapporten finner du på kommunalteknikk.no.

Kurset gir en grunnleggende innføring i reguleringsplanlegging med vekt på innsendte reguleringsplaner. – Vi ønsker at kursdeltakerne skal få innsikt i planleggerens ansvar og rolle, samtidig som vi legger til rette for diskusjoner om hvilket handlingsrom som finnes i plan- og bygningsloven, avslutter Brænd.

Kurskalenderen til NKF oppdateres kontinuerlig og finnes på www.kommunalteknikk.no.

Sindre Haarr Redaktør Tidsskriftet Kommunalteknikk sindre.haarr@kommunalteknikk.no