MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ
Nr. 142/2011
© Thorben Wengert / pixelio.de
Februar 2011
RE JAH
111
und ngs- sterode u n h O -, Wo rein Haus tümer-Ve g e.V. n n deige Umgebu d Grun n u
Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O
– Nachruf – Einladung zur Jahreshauptversammlung
Aktuell & Immobilien – Heiz- und Warmwasserkosten – Gebäude- und Wohnungszählung beginnt – Harte Zeiten für Eigentümer
Energie & Haustechnik – Effizienz von Ölheizungen – KfW-Effizienzhaus 100 – Isolierung für den Rolladenkasten – Das Oberstübchen gut bedacht!
Wohnungspolitik & Urteile – Rauchmelder werden Pflicht – Urteile – Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag
www.sparkasse-osterode.de
Wie viel Sparpotenzial steckt in Ihrem Eigenheim? Jetzt modernisieren. Mit der Sparkassen-Baufinanzierung.
Eine gute Verbindung. Senken Sie Ihre Energiekosten – zum Beispiel mit einer günstig finanzierten Modernisierung. Zusammen mit unserem Partner LBS beraten wir Sie gern und stehen Ihnen auch bei allen anderen Fragen rund um riestergefördertes Wohneigentum und Bausparen kompetent zur Seite. Mehr Infos in Ihrer Geschäftsstelle oder unter www.sparkasse-osterode.de. Wenn’s um Geld geht – Sparkasse.
2
AUS DEM VEREIN
Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Verein Osterode und Umgebung e. V. trauert um seinen Ehrenpressewart
Gerhard Feuerriegel Der Verstorbene übernahm 1976 die Pressearbeit unseres Vereins und führte diese bis zu seinem Tode fort. Er war wesentlich beteiligt am Wiederaufbau des HWG. Ihm oblag die Gestaltung und Herausgabe des Mitteilungsblattes. Diese Zeitung wurde unter seiner Leitung zu einer viel beachteten und gern gelesenen Publikation. Unvergessen sind auch die Familienwanderungen des Vereins, die unter seiner fach- und sachkundigen Leitung, viel wissenswertes über die Geschichte und Landschaft unserer Gegend vermittelten. Der HWG Osterode wird Gerhard Feuerriegel stets ein ehrendes Andenken bewahren. Unsere aufrichtige Anteilnahme gilt seiner Familie. Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender
3
Jürgen Reddig Stellv. Vorsitzender
Immobilien Finanzierungen Versicherungen sowie Hausverwaltungen
GE
S D E U TSCH
ER
DM
GL
RDM
MAKLER (R
IED DES RIN
Vermittlung von
Alles aus einer Hand
)
MI T
.
.
.
.
.
Telefon: 05522 / 4001 Telefax: 05522 / 42 11 Mobil: 0170 / 288 4001 00 00 Am RÜddenberg 10 37520 Osterode am Harz Geschäftszeiten: 8. -18. Uhr e-mail: kontakt@dunemann.de Internet: www.dunemann.de
-D KUH PDOHU ILVFKHU PHLVWHUEHWULHE
$XV (UIDKUXQJ PHLVWHUKDIW
Wedemeyer Bau Wedemeyer Bau GmbH GmbH Bauunternehmen Bauunternehmen
Ăƒ 7DSH]LHU XQG /DFNLHUDUEHLWHQ Ăƒ )DVVDGHQVDQLHUXQJ Ăƒ %RGHQEHODJVDUEHLWHQ Ăƒ *HU VWEDX Ăƒ .UHDWLYH 0DOHUWHFKQLNHQ Ăƒ :lUPHGlPPXQJ
Wohnungsbau ¡ Industriebau Neubau ¡ Umbau ¡ Sanierung Wohnungsbau ¡ Industriebau Naturstein ¡ Kunststein ¡ Fliesen Neubau ¡ Umbau ¡ Sanierung Naturstein ¡ Kunststein ¡ Fliesen
$QGUp )LVFKHU 7K ULQJHU 6WUD‰H %DGHQKDXVHQ )D[
BahnhofstraĂ&#x;e 31 ¡ 37520 Osterode am Harz Tel. 0 55 22 / 31 22 29 ¡ Fax Osterode 0 55 22 / 7am 58Harz 75 BahnhofstraĂ&#x;e ¡ 37520
7HOHIRQ
Tel. 0 55 22 / 22 29 ¡ Fax 0 55 22 / 7 58 75
4
4
AUS DEM VEREIN
Einladung zur Jahreshauptversammlung 2011 Samstag, 5. März 2011 um 15.00 Uhr Hotel Harzer Hof in Osterode, Bahnhofstraße 26
TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Verlesen und Genehmigung des Protokolls der Jahreshaupt versammlung vom 06.03.2010 4. Geschäftsbericht 2010 5. Kassenbericht 2010 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen: 8.1 des 1. Vorsitzenden 8.2 des 2. Vorsitzenden 8.3 der Schriftführerin 8.4 des Pressewartes 8.5 eines Beisitzers 8.6 eines Besitzers für Baurecht 8.7 eines Beisitzers für Rechtsfragen 8.8 eines Kassenprüfers 9. Vereinstermine 2011 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Jahreshauptversammlung hält Malermeister Christian Sander einen Fachvortrag über das Thema „Der ungewollte Untermieter” – Schimmelbefall und dessen Beseitigung. Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung. Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V. Fred-Rainer Dunemann
5
AKTUELL & IMMOBILIEN
Heiz- und Warmwasserkosten um 18 Prozent gestiegen Die jährlichen Heiz- und Warmwasserkosten für eine 80 Quadratmeter große Wohnung und einer Versorgung mit Heizöl sind von bundesdurchschnittlich 910 Euro in der Saison 2007/2008 auf 1.074 Euro in der Periode 2008/2009 gestiegen. Das entspricht einer Erhöhung von rund 18 Prozent. Ein Grund ist der witterungsbedingte Verbrauchseinstieg: Bei Heizöl lag der Wert für 2008/ 2009 bei durchschnittlich 14,6 Liter pro Quadratmeter und damit 1,2 Liter höher als in der Heizperiode 2007/2008. Dies geht aus einer Studie des Energiedienstleisters Techem hervor. Die Analyse basiert auf Daten von 331.209
Wohnungen in 63.314 Mehrfamilienhäusern in Deutschland. Hinzu kommen die Energiepreise für Heizöl und Erdgas, die von der Saison 2007/2008 auf 2008/2009 um durchchnittlich elf Prozent angestiegen sind. Deutschlandweit variieren die Heiz- und Warmwasserkosten pro Quadratmeter bei der Versorgungsart Heizöl teilweise massiv: Die jährlichen Heiz- und Warmwasserkosten liegen in den Regionen Kiel (14,61 Euro/m2), Stuttgart (14,37 Euro/m2) und Düsseldorf (14,27 Euro/m2) am höchsten. Mieter in den Regionen Schwerin (11,80 Euro/m2), Leipzig
(12,28 Euro/m2) und Hannover (12,79 Euro/m2) mussten hingegen weniger tief in die Tasche greifen.
Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazin
Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis Das Angebot an Zinshäusern ist äußerst knapp. Viele Eigentümer scheuen sich derzeit zu verkaufen - aus Mangel an Anlagealternativen. „Zinsen auf Termingeldanlagen bringen wenig, der Erwerb von Rentenpapieren ist auch nicht ergiebig und beinhaltet die Risiken von Zins- und Wertschwankungen. Der Königsweg für sicherheits- und ertragsorientierte Anleger kann der Verkauf der Immobilien auf Leibrentenbasis sein“, erläutert Axel-H. Wittlinger von Stoeben Wittlinger in Hamburg. „Damit behält der Verkäufer die Sicherheit einer Immobilieninvestition verbunden mit der Bequemlichkeit eines Finanzpapiers ohne den Umweg über eine Bank.“ Der Verkäufer verkauft seine Immobilie zum Marktwert an einen Erwerber. Der Käufer zahlt einen Teil des Kaufpreises in bar und den an-
deren Teil in Form einer Leibrente. Die Leibrente wird abgestimmt auf die Lebenserwartung des Verkäufers, bei Ehepaaren auf das Leben des Längstlebenden. Hierzu gibt es versicherungsmathematische Modelle, die der Ratenzahlung zugrunde liegen. Man kann mit dem Verkäufer einen Zinssatz vereinbaren, der für eine Refinanzierung eines Bankkredites möglich ist und zusätzlich festlegen, dass die Zahlung der Leibrente dem Verbraucherpreisindex unterliegt; bei steigenden Lebenshaltungskosten steigen also auch die Leistungsraten. „Dieser Inflationsschutz in Verbindung mit einem Zinssatz ist auf dem Wertpapiermarkt nicht erhältlich“, ergänzt Wittlinger. Zur Absicherung der Leibrente erfolgt die Eintragung in das Grundbuch. Der Verkäufer ist damit finanziell abgesichert. In der Praxis haben sich weitere Gestaltungen mit Ren-
6
tengarantiezeit, Nießbrauch oder Wohnrecht bewährt. Der Erwerber zahlt die Leibrente bis zum Tod des Verkäufers. Um unberechtigte Vorteile bei einem kurzfristig nach Vertragsabschluss erfolgten Ableben zu vermeiden, lässt sich auch vereinbaren, dass die Auszahlung der Leibrente mindestens in Höhe eines Mindestbetrages zu erfolgen hat, gegebenenfalls auch an die Erben. Für den Erwerber liegt der Nutzen darin, dass er zu Beginn des Erwerbs weniger Kapital bindet und statt einer Bank einen privaten Geldgeber hat. Sein Risiko liegt begründet in der überdurchschnittlichen Lebensdauer des Verkäufers, so dass er über die Laufzeit einen höheren Kaufpreis bezahlt als den, der dem Geschäft ursprünglich zugrunde gelegt wurde. Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazin
AKTUELL & IMMOBILIEN
Gebäude- und Wohnungszählung beginnt Die „Volkszählung“ 2011 wirft ihre Schatten voraus. Die „Zensus 2011“ genannte Datenerhebung wird überwiegend als Abgleich mit vorhandenen Registern und Auskunfteien zum Stichtag im Mai 2011 erfolgen. Durch das Zensusgesetz (BGBL 20091S. 1781) hat der Deutsche Bundestag die Grundlagen für die Zusammenführung öffentlicher Register geschaffen. Zum Zwecke der Statistik werden Daten aus den Finanzämtern (zum Beispiel sämtliche Grundsteuerpflichtigen), von den Melderegistern, von Ver- und Entsorgungsunternehmen etc. in den Statistischen Ämtern zusammengeführt. Die dort plausibilisierten Daten sollen nur zu Zwecken der Statistik verwendet werden. Rückmeldungen an die datenliefernden Register sind nur in Form anonymer Datenreihen vorgesehen. Die Statistik ist als Einbahnstraße für die Registerdaten konzipiert. Verfassungsrechtliche Bedenken gegenüber dieser Form der Erhebung sollen damit vermieden werden. Neben der Registerabfrage wird auch eine Gebäude- und Wohnungserhebung durchgeführt, um die mangelnde Datenlage zum Immobilienbestand in Deutschland zu verbessern. Im Abgleich mit den Melderegistern etc. soll so eine einigermaßen verlässliche Datenbasis geschaffen werden. Die Gebäude und Wohnungserhebung soll postalisch mittels Fragebögen erfolgen. Neben den Hausund Wohnungseigentümern sind auch die Verwalter auskunftspflichtig! Bei Letzteren beschränkt sich die Auskunftspflicht auf die Angaben zum Gebäude und den Namen und die Anschrift der Eigentümer, soweit der Verwalter keine weitergehenden Angaben machen kann. Hiermit trägt der Gesetzgeber dem
Umstand Rechnung, dass der Verwalter des Gemeinschaftseigentums in der Regel keine Detailangaben zu den Wohnungen machen kann (§ 18 II S. 4 ZensG 2011).
antworten. Dies ist neben der Recherche nicht vorhandener Daten ein sich - je nach Verwaltungsbestand - immens multiplizierender Aufwand.
Jetzt den Zensus vorbereiten! In der Praxis werden viele Eigentümer jedoch die Fragen der Statistiker an den Verwalter weiterleiten oder in langen Telefonaten Nachfrage halten. Daher gilt es jetzt, den Zensus im Verwalterbüro umgehend vorzubereiten!
Diese Fragen dem Eigentümer am Telefon zu beantworten, führt letztlich zum Verwaltungsstillstand. Statt die Abrechnungen zu fertigen, werden Sie im Mai 2011 Ihr Verwaltungsbüro zur Zensusauskunftei umstellen, wenn Sie keine organisatorischen Vorkehrungen treffen.
Um die Datenfülle zu demonstrieren, sei folgendes Beispiel gebildet: 50 Wohnungen in acht Gebäuden veranlassen acht Gebäudefragebogen mit je sechs Fragen. Hinzu kommen jeweils neun Fragen zu jeder der 50 Wohnungen. Insgesamt muss man also bei 50 Wohnungen in acht Gebäuden 498 Fragen be-
Auch die Weiterleitung der Fragebögen an die Eigentümer wird dem Verwalter trotz gesetzlicher Regelung nicht viel helfen, da die Eigentümer mit den Rückfragen wieder im Verwaltungsbüro auflaufen. Sie müssen sich daher jetzt zu einem Vorgehen Ihrer Firma in Sachen Zensus 2011 entscheiden.
7
s
Fortsetzung auf Seite 9
Inh.: Eva Tolle e.K. Hoelemannpromenade 10 a 37520 Osterode am Harz Telefon: 0 55 22 / 9 09 90 · Telefax: 0 55 22 / 33 45 E-mail: hotel-boergener@t-online.de www.hotel-boergener.de
Räumlichkeiten für Familienfeiern bis 36 Personen
Wir beraten Sie gern! re unse e i S hen
g n u l l e t Auss c
Besu
Fenster · Türen Tischlerei · Zimmerei Schulstr. 5 · 37199 Wulften · Tel. 05556 99300
www.heise-wulften.de
8
IMMOBILIEN Möglichkeiten elektronischer Datenlieferung Einzige Alternative im Verwalterbüro ist die elektronische Datenlieferung. Hier bieten die Statistischen Landesämter verschiedene Möglichkeiten an. Neben der Großlösung „Core Reporter“, einer elektronischen Schnittstelle, sind die
Einen Vorgeschmack auf den Arbeitsaufwand, der nächstes Jahr zu erwarten ist, erhalten Sie in diesen Tagen. Anhand der Daten der Finanzämter und Müllentsorger werden die Haus- und Wohnungseigentümer auf den Zensus und die damit verbundene Auskunftspflicht hingewiesen. Auskunft gegen zusätzliches Verwalter-Entgelt Eine Möglichkeit, die ich empfehle, ist, den Eigentümern anzubieten, die Auskunftspflicht für diese - natürlich gegen zusätzliches Entgelt - zu erledigen. In der Mietverwaltung, in der Sie die meisten Daten in Ihrer EDV vorhalten, kann dies ein symbolischer Beitrag je Objekt sein. In der Wohnungseigentumsverwaltung ohne Verwaltung des Sondereigentums müssen Sie die Mieter-/Nutzerdaten und die Ausstattungsmerkmale erst nacherfassen. Dies muss je Wohnung gesondert abgerechnet werden. Sondereigentümer, die den Service nicht zahlen wollen, müssen den Wohnungsbogen dann selber ausfüllen! Da Sie als Verwalter neben dem Eigentümer in der Meldepflicht sind, müssen Sie sich auf Lieferung
der Daten vorbereiten. Sie können dabei den Versand der Erfassungsformulare an Ihre Verwaltung abwarten. Diese Formulare sind in leichtrosa mit definierten Feldern gestaltet, um elektronisch ausgelesen zu werden und damit den Statistikämtern die Erfassung zu erleichtern. Um automatisch besser gegriffen und transportiert zu werden, sind die Fragebögen mit umlaufenden Rändern versehen und entsprechen nicht dem DIN A 4 Format. Dadurch ist es nicht möglich, die Bögen maschinell im Verwalterbüro auszufüllen, da handelsübliche Drucker das Papierformat nicht kennen und somit Einzug und Vorschub nicht exakt durchführen werden. Sie müssen also den Zeitaufwand der Bearbeitung per Hand kalkulieren und für Mai 2011 Personal für die Aufgabe vorhalten. Denn für die Bearbeitungszeit gilt das gleiche wie für das Formular: Die im Mai 2011 zu erwartenden Fragebögen sind binnen 14 Tagen zu beantworten. Die ersten statistischen Auswertungen werden aber erst 18 Monate später erwartet! Dessen ungeachtet werden die automatischen Zwangsgeld- und Bußgeldverfahren sicher pünktlich 14 Tage nach Versand der Fragebögen starten.
9
Ämter auch bereit, Dateien im CSVFormat (ähnlich Excel) einzulesen. Eine solche Datei ist mit Microsoft Standardsoftware erzeugbar. Sprechen Sie hierzu den Support Ihres Verwaltungsprogrammes und Ihren EDV-Administrator an. Es sollte bei gängiger Windows-Software unproblematisch sein, die gewünschte Dateiform zu generieren. Allerdings werden Sie beim Probelauf sehr deutlich die Schwächen Ihrer Stammdatenerfassung erkennen. Hand aufs Herz, können Sie die folgenden Fragen für jede verwaltete Wohnung aus Ihrer EDV erkennen? Art der Wohnungsnutzung; Fläche; Zahl der Räume; WC; Badewanne oder Dusche; Zahl der Bewohner; Wohnungstyp; Eigentumsverhältnisse; Namen von bis zu zwei Nutzern. Lücken in Ihren Datensätzen können Sie bis Mai 2011 füllen, um dann eine Datei an Ihr zuständiges Statistisches Landesamt zu übermitteln. Bitte melden Sie sich vorher bei diesem Amt an, um den Versand von Massen an Fragebögen an Ihre Eigentümer zu verhindern. Fragen zum Zensus 2011 beantwortet die Homepage www. Zensus2011.de, jedes Statistische Landesamt mit Homepage und Telefonhotline. Beim IVD sind die Syndici der Regionen informiert, die Regionen führen Infoveranstaltungen durch und in kniffeligen Fällen hilft auch die Verwalterhotline@ivd.net. Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazin
IMMOBILIEN
Harte Zeiten für Eigentümer Pflichten im Winter
Bei heftigem Schneefall kommt es immer wieder zu Unfällen durch herabfallenden Schnee.
Der nächste Winter bzw. der nächste Wintereinbruch, kommt bestimmt. Und dann kommt auch wieder der Schnee, der sich müht, Häuseigentümern und Mietern das Leben schwer zu machen. Dann geht es nicht nur wieder um die Befreiung der Gehwege von Schnee und Eis. Dann ist schnell auch wieder die Frage akut, wie verhalten sich Eigentümer bzw. betroffene Mieter bei gefährlichen Eiszapfen, die von den Regenrinnen und Dächern hängen und Schneelawinen, die von den Dächern rutschen und gefährlich für Fußgänger werden, aber auch Autos beschädigen können. Nachdem es Anfang Januar einen tödlichen Unfall und zuvor schon verschiedene beschädigte Autos und die entsprechenden Klagen der betroffenen Autobesitzer gegen die Hauseigentümer gegeben hatte, kam eine typisch deutsche Diskussion in Gang. Unbedacht und aus der Hüfte heraus riefen Politiker nach einer Pflicht für Schneegitter in Hannover. Dass das Problem der lebensgefährlichen
Ein Warnhinweis alleine reicht nicht, denn weder Blinde noch kleine Kinder können lesen.
Eiszapfen damit keineswegs gelöst ist, hatten die eifrigen Rufer nach neuen Normen, Regelungen und Gesetzen wohl in der Eile vergessen. Der Vorsitzende von HAUS & GRUND-EIGENTUM, Rainer Beckmann, ist allerdings, wie auch schon bei anderen Regelungsbegehren, der Auffassung, dass bürokratische Reglementierungen nicht vernünftig sind und auch nicht wirklich weiterhelfen. Er rät, einen Dachdecker zu Rate zu ziehen und zu überlegen, ob ein Schneefang Sinn macht oder nicht. Ausufernde Regelungs- und Ordnungswut mag zwar den landläufigen Bürokraten erfreuen und zufrieden stellen, schließlich glaubt er wohl, damit auch seine Position und Unentbehrlichkeit zu stärken, den gedeihlichen, bürgerschaftlich orientierten, demokratischen und eigenverantwortlich handelnden Bürger, Eigentümer und Mieter schafft man mit Regelungen über jedes und alles bestimmt nicht. Man schafft ihn eher ab.
10
Bürokratie ist überflüssig Außerdem ist Bürokratie in jeder Form teuer, ineffektiv, häufig bürgerfern und schadet dem Willen zu verantwortungsbewusstem Mitwirken am Gemeinwesen. Will die Stadt Hannover etwa ihre Mitarbeiter herumschicken und tausende hannoversche Dächer überprüfen lassen, auf ihr Vorhandensein, ihre Festigkeit, ihre sinnvolle Anbringung? Ganz deutlich gesagt, es kann nicht Sinn einer kommunalen Körperschaft sein, alles zu bestimmen, alles zu kontrollieren und alles zu regeln. Es will ja auch niemand bestreiten, dass Schneefanggitter eine sinnvolle Sicherheitsvorkehrung für ein Dach gerade dann sind, wenn das Dach über einen öffentlichen Gehweg ragt. Man weiß, zehn Zentimeter Pulverschnee sind mit rund zehn Kilogramm Gewicht noch relativ leicht. Gleich hoher Nassschnee bei vorübergehendem Tauwetter fällt mit 40 Kilogramm schon erheblich mehr ins Gewicht. Er belastet nicht nur das Dach, sondern gefährdet
IMMOBILIEN möglicherweise auch Fußgänger oder des Deutschen liebstes Spielzeug, sein Auto. Schneefang oder Schneefanggitter sind in deutschen Kommunen in der Regel nicht Pflicht. So sollte es auch bleiben, auch trotz des tragischen Unfalls von Anfang Januar. Hauseigentümer und verantwortliche Mieter sind in der großen Mehrheit mündige Bürger genug, um Gefahren und Notwendigkeiten einzuschätzen und Verkehrssicherheitspflichten genüge zu tun. Sie erkennen im Zweifel das Gefährdungspotenzial und kennen genauso ihre Pflichten. Und genauso sollte es bleiben. Neue, weitere Reglementierungen bringen keine Besserung, bringen auch kein Mehr an Sicherheit.
Oft muss die Feuerwehr eingreifen wenn die Gefahr durch herabfallenden Schnee und Eiszapfen zu hoch wird.
Umstritten ist die geforderte Pflicht nach Schneefanggittern.
Im übrigen darf man gespannt darauf sein, wie der Rechtsstreit um eine auf ein Autodach gekrachte Dachlawine ausgeht. Der Rechststreit, in dessen ersten Runde der zuständige Richter des hannoverschen Amtsgerichts argumentiert hatte, in Hannover gebe es keine Pflicht für Gebäudeeigentümer Schneefanggitter anzubringen und jeder trage selbst Verantwortung dafür, wo er sein Auto parke, geht nun in die zweite Runde. Nun wird sich das Landgericht damit befassen. Wir wollen hoffen, dass dort ebenfalls ein kluger Richter für die Eigenverantwortung der Bürger entscheidet und nicht das Tor für neue Regelungen, Bürokratien und Kontrollen öffnet. Es heißt also abwarten.
Quelle: WohnArt , Volker Benke
11
Ing. grad. Wilhelm
SCHIMMING
Heizung · Sanitär · Kachelöfen · Kamine Planung · Ausführung · Wartung Telefon: (0 55 22) 20 57 · Telefax: (0 55 22) 21 88 Petersilienstraße 18 · 37520 Osterode am Harz
Jörg Opermann Tel.: 0 55 22 /91 97 22 Fax: 0 55 22 / 31 59 840
Handy 01 70 / 7 45 74 04 eMail: joerg.oppermann@email.de
Unratbeseitigung Objektbetreuung Gartenarbeiten / Pflege Hilfe bei Umzügen Transport von Sperrmüll Entrümpelungen Sonstige anfallende Arbeiten im und ums Haus Kleinreparaturen aller Art Winterdienst
12
ENERGIE & HAUSTECHNIK Selbstverpflichtung der Mineralölwirtschaft zum Klimaschutz
Bilanz zeigt: Effizienz von Ölheizungen deutlich gestiegen
Bis Ende 2012 soll der durchschnittliche Jahresnutzungsgrad aller Ölheizungen in Deutschland auf einen Wert zwischen 86 und 88 Prozent steigen. Dazu hat sich die Mineralölwirtschaft in ihrer Klimaschutzerklärung selbst verpflichtet. Bereits drei Jahre vor dem anvisierten Termin wurde mit dem Zwischenwert von 87,2 Prozent das Minimalziel deutlich übertroffen.
Mit 87,2 Prozent hat der durchschnittliche Jahresnutzungsgrad aller Ölheizungen in Deutschland einen neuen Höchststand erreicht. Dieser Wert geht aus der jüngsten Auswertung zur Klimaschutzerklärung der deutschen Mineralölwirtschaft für den Wärmemarkt hervor. Der Jahresnutzungsgrad ist die anerkannte Bewertungsgröße für die Effizienz eines Wärmeerzeugers. Zurückzuführen ist die Effizienzsteigerung im Wesentlichen auf die Erneuerung von älteren Ölheizungsanlagen und insbesondere auf die verstärkte Verbreitung der sparsamen Öl-Brennwerttechnik. Im vergangenen Jahr waren bereits mehr als 60 Prozent der neu installierten Ölheizungen Brennwertanlagen. Heizölverbrauch halbiert Das erfolgreiche Engagement der Mineralölwirtschaft für den Klima-
schutz lässt sich auch an der Verbrauchsentwicklung der vergangenen 20 Jahre ablesen. Seit 1990 hat sich der Heizölverbrauch in der Bundesrepublik fast halbiert, während die Anzahl der Ölheizungsanlagen in diesem Zeitraum laut offizieller Schornsteinfegerstatistik nahezu konstant geblieben ist. Dazu hat neben der effizienten Heiztechnik gerade in den letzten Jahren auch die Kombination von Öl-Brennwerttechnik mit Solarthermie beigetragen. 2009 wurde mehr als die Hälfte der neuen ÖlBrennwertgeräte gemeinsam mit einer Solarwärmeanlage installiert. In ihrer Klimaschutzerklärung für den Wärmemarkt hat sich die deutsche Mineralölwirtschaft verpflichtet, bis zum Jahresende 2012 den durchschnittlichen Jahresnutzungsgrad der Ölheizungen um 27 bis 30 Prozent im Vergleich zum Be-
13
zugsjahr 1990 zu erhöhen. Als Zielkorridor wurde ein Nutzungsgrad zwischen 86 und 88 Prozent veranschlagt. Zum Vergleich: 1990 lag der durchschnittliche Jahresnutzungsgrad noch bei 68,3 Prozent. Der Ende 2009 erreichte Wert von 87,2 Prozent übertrifft das angestrebte Minimalziel bereits drei Jahre vor dem geplanten Termin deutlich. Damit leistet die deutsche Mineralölwirtschaft einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz und zur Ressourcenschonung. Auch die Bundesregierung hat in der Effizienzsteigerung im Gebäudebestand ein erhebliches Potenzial zum Erreichen ihrer ambitionierten Klimaschutzziele erkannt. „Erst wenn das ausgeschöpft wird, kann der Einsatz erneuerbarer Energien für die Wärmeversorgung seine volle Wirkung entfalten“, stellt sie in ihrem Energiekonzept fest.
STOLLE ZUFALL
ELEKTROTECHNIK - MEISTERSERVICE GbR
Handwerk - Handel - Technik
l Beleuchtungstechnik l Installationsmaterial l Schlüsselfertigung
l Sicherheitstechnik l Photovoltaikanlagen l Solaranlagen l l l l l l l l
Elektroanlagen aller Art Alt- u. Neubauinstallation Hebebühnenvermietung Garagentore & Antriebe Steuerungstechnik Eigenstromerzeugung Lüftungsanlagen Solaranlagen
Echte und Eisdorf Schulenburg 8 37589 Echte Tel. 0 55 53 / 9 12 80 Fax 0 55 53 / 9 12 81
Harzschützenstr. 19 37534 Eisdorf Tel.: 0 55 22 / 50 65 50 www.stolleundzufall.de
Fachbetrieb der Innung
Mitglied im Fachverband
l l l l l l l l
Ihr zuverlässiger Partner
C.L.Schröder jun. OHG Willi und Frank Wedemeyer
Scheffelstr. 3-5 37520 Osterode am Harz Tel. 05522/6857- Fax 3383 www.wedemeyer-schroeder.de
Fenster Haustüren Glas Möbel Innenausbau Küchenstudio Schlüsseldienst Parkett
An der Leege 24 · 37520 Osterode Tel. 0 55 22 / 92 09 74 · Fax 0 55 22 / 50 65 76 www.koch-osterode.de
14
ENERGIE & HAUSTECHNIK Verbraucherumfrage zur Wärmeversorgung
Wirtschaftlich heizen im Verbund mit erneuerbaren Energien
Wirtschaftlich, umweltschonend und gut mit erneuerbaren Energien zu kombinieren: Diese laut Verbraucherumfrage wichtigsten Anforderungen an ein Heizsystem erfüllt die Öl-Brennwerttechnik.
Die Wirtschaftlichkeit einer Heizanlage steht für Hausbesitzer bei der Entscheidung für ein Heizsystem an erster Stelle. Sie legen vor allem Wert auf niedrige Heiz- und Wartungskosten sowie auf eine lange Lebensdauer der Anlage. Dichtauf rangieren hohe Anforderungen an Umweltverträglichkeit und die Möglichkeit regenerative Energien einzubinden. Dies geht aus einer Verbraucherbefragung im Auftrag des Instituts für wirtschaftliche Oelheizung (IWO) hervor. Die Öl-Brennwerttechnik erfüllt diese Kriterien. Sie ist technisch ausgereift, langlebig und sehr effizient. Öl-Brennwertgeräte nutzen den Energiegehalt des Brennstoffs zu annähernd 100 Prozent aus. Zudem erweist sich Heizöl seit Jahrzehnten im Vergleich zu anderen Energieträgern, beispielsweise zu
Erdgas, als preisgünstiger Brennstoff. Für die Umweltverträglichkeit spricht, dass Öl-Brennwerttechnik sehr gut mit erneuerbaren Energieträgern kombiniert werden kann, insbesondere mit Solarwärme. Das belegt auch der Markt: Mehr als die Hälfte aller neu installierten ÖlBrennwertheizungen wird mittlerweile mit einer Solarthermieanlage zur Warmwasserbereitung und vielfach auch zur Heizungsunterstützung kombiniert. Einen so hohen Solaranteil erreicht kaum ein anderes Heizsystem. Mit einem wasserführenden Holzkaminofen lässt sich ein zusätzlicher erneuerbarer Energieträger einbinden. Die Kombination aus Öl-Brennwerttechnik, Solaranlage und Holzkamin – eine sogenannte
15
Hybridheizung – kann im Vergleich zu alten Standardheizkesseln bis zu 50 Prozent Heizöl einsparen. Als weitere regenerative Komponente kann inzwischen auch Bioheizöl eingesetzt werden. Es ist bereits in vielen Regionen beim Mineralölhandel erhältlich. Bioheizöl ist schwefelarmes Heizöl, dem Komponenten aus nachwachsenden Rohstoffen beigemischt sind. Mehr zur Wirtschaftlichkeit von Öl-Brennwerttechnik und zu den Kombinationsmöglichkeiten mit erneuerbaren Energien unter www.oelheizung.info In der Rubrik „Expertensuche“ sind auch regionale Lieferanten von Bioheizöl zu finden.
Bedachungen Bauklempnerei Abdichtungen Fassaden
Holger Beckert jun. Dachdeckermeister
E-Mail: info@dachdeckerei-beckert.de Internet: www.dachdeckerei-beckert.de
Petersh眉tter Allee 3a 路 37520 Osterode Tel. (0 55 22) 24 77 路 Fax (0 55 22) 34 24
16
ENERGIE & HAUSTECHNIK Nach umfassender Sanierung mit Öl-Brennwert-Solarheizung
Fast 60 Jahre altes Haus wird „KfW-Effizienzhaus 100“ besserung der gesamten Gebäudehülle zur Energieeinsparung bei. Die Außenwände wurden mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, das Dach erhielt eine Zwischensparrendämmung und wurde neu eingedeckt. Außerdem wurden die Kellerdecken wärmeisoliert und neue Fenster mit Dreifach-Wärmeschutzverglasung sowie eine wärmegedämmte Haustür eingesetzt. Die Kosten für diesen Teil der Sanierungsmaßnahme beliefen sich auf knapp 62.000 Euro.
Eine Heizungsmodernisierung und verbesserter Wärmeschutz reduzierten in diesem fast 60 Jahre alten Haus den jährlichen Heizölbedarf um 4800 Liter.
Mit effizienter Öl-Brennwerttechnik können auch Altbauten das energetische Niveau eines Neubaus erreichen. Zum Beispiel ein fast 60 Jahre altes Einfamilienhaus im schleswigholsteinischen Krummesse: Trotz Vergrößerung der Wohnfläche im Zuge einer umfangreichen Gebäudesanierung sank der jährliche Heizölbedarf von 5900 Liter auf knapp 1100 Liter. Der Primärenergiebedarf, das maßgebliche Kriterium für die Effizienzbewertung von Gebäuden, reduzierte sich von ehemals 515 auf 83 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Damit erreicht das Haus die Effizienzklasse eines „KfW-Effizienzhauses 100“, für das die KfW-Förderbank zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse gibt. Die Zahl zeigt an, wie viel Primärenergie ein saniertes Haus im Verhältnis zu einem vergleichbaren Neubau nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) verbrauchen darf. Das „KfW-Effizienzhaus 100“ zum Beispiel benötigt höchstens
100 Prozent des Energiebedarfs, den ein nach der geltenden EnEV errichteter Neubau hat. Bei dem Sanierungsobjekt in Krummesse hat sich bestätigt: Von allen Einzelmaßnahmen, die einen Altbau zum Effizienzhaus machen, bietet die Erneuerung der Heizung auf Brennwerttechnik in der Regel das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis. Die Heizungsmodernisierung beanspruchte mit knapp 13.500 Euro weniger als 18 Prozent der gesamten Sanierungskosten. Im Gegenzug erwirtschaftet die neue Öl-Brennwert-Solarheizung aber eine Energieeinsparung von bis zu 40 Prozent. Das neue Öl-Brennwertgerät hat einen 46 Jahre alten Standardkessel ersetzt. Neu ist auch die Kombination mit einer fünf Quadratmeter großen Solaranlage zur Warmwasserbereitung. Neben der Heizungsmodernisierung trägt die energetische Ver-
17
Mit der beachtlichen Energiereduzierung ist das sanierte Haus in Krummesse kein Einzelfall, wie der Modernisierungswettbewerb „Aktion Energie-Gewinner“ des Instituts für wirtschaftliche Oelheizung (IWO) belegt. Bei zahlreichen Sanierungen ölbeheizter Häuser sind Primärenergieeinsparungen von bis zu 80 Prozent erziehlt worden. Das entspricht schon heute dem Ziel des Energiekonzepts der Bundesregierung für 2050. Auch das Einfamilienhaus in Krummesse wurde im Rahmen der „Aktion Energie-Gewinner“ ausgewählt und gefördert. Zusätzlich zu Mitteln der KfW-Förderbank und aus dem Marktanreiz-programm (MAP) gab es einen IWO-Förderzuschuss von 8750 Euro. Für den IWO-Modernisierungswettbewerb können sich Hausbesitzer mit Sanierungsplänen noch bis Dezember 2011 als „EnergieGewinner“ bewerben. Details unter www.oelheizung.info/energiegewinner
ENERGIE & HAUSTECHNIK Unscheinbarer Energiesünder
Eine Isolierung für den Rollladenkasten verhindert unnötige Wärmeverluste Altbauhäuser und -Wohnungen, in denen es zieht und wo die Räume nur warm werden wollen, wenn man die Heizung richtig hochdreht, beherbergen oft einen kaum bekannten „Energiesünder“: Einen alten, ungedämmten Rollladenkasten. Der ist eine typische Wärmebrücke, die winterlicher Kälte wenig entgegenzusetzen hat. Wärmeverluste am Rollladenkasten Durch die Öffnung für den Rollladen kann die Kaltluft ungehindert in den Kasten eindringen, und die Revisionsöffnung an der Kastenunterseite ist oft nicht mehr als eine einfach verschraubte Sperrholz- oder Holzfaserplatte. Schaut man sich einen durchschnittlichen Altbau an, dann verbraucht man dort pro Quadratmeter über 22 Liter Heizöl. Bei einer Wohnfläche von 100 Quadratmetern werden somit 2200 Liter Heizöl à 1100 Euro verheizt - und gut die Hälfte davon geht sinnlos nach draußen verloren. Einen komplett neuen Rollladenkasten einzubauen ist teuer und zum Beispiel in einer Mietwohnung oft auch gar nicht möglich. Abhilfe lässt sich dennoch schaffen - und zwar mit einfachen Mitteln. Mit einem Rollladenkasten-Altbau-Sanierungssystem lässt sich das Leck einfach und wirkungsvoll schließen. Dazu wird eine vorgeformte Dämmung aus einem NeoporFormteil und variablen Abstandshaltern über dem Fenster eingebaut. Der Energie-Verbrauch sinkt dadurch drastisch auf unter 1.000 Liter. Das bedeutet eine Ersparnis bei den Heizkosten im Jahr von 600 Euro!
Die L-förmige Dämmung im Rolladenkasten schützt vor Kälte und Lärm. So kann man mit mehr Wohnkomfort leben und Energiekosten sparen.
Schall- und Wärmedämmung in einem Die Luftdichtheit wird um bis zu 94 Prozent verbessert. Wärmebrücken im Rollladenbereich werden verhindert, die Schalldämmung um ein Vielfaches verbessert. Das alles trägt zu einem erhöhten Wohnkomfort bei. Zudem gilt: Bei zehn
18
Fenstern in einer durchschnittlichen Wohnung und Kosten von 30 Euro, hat sich die Investition auch finanziell bereits nach zwölf Monaten gelohnt! Isoliersysteme für den Rollladen gibt es für Teil- und Vollsanierung. Bei der ersten Variante können
ENERGIE & HAUSTECHNIK
In der Thermografie eines Hauses sieht man, wie stark Fenster und besonders alte Rollladenkästen für Wärmeverluste verantwortlich sind.
Fenster und vorhandener Revisionsdeckel erhalten bleiben. Der Monteur öffnet den Rollladenkasten. Der aufgewickelte Laden ist sichtbar. Zunächst wird der L-förmige Dämmkeil eingebaut. Dieser schirmt den Rollraum nach oben sowie raumseitig zu den beheizten Zimmern hin ab. Durch zwei Abstandshalter in verschiedenen Längen lässt sich dieser Keil so nah wie möglich an den aufgerollten Laden heranrücken. Die entstehenden Zwischenräume werden mit sehr gut dämmendem PU-Schaum ausgefüllt. Ehe der Monteur den Deckel wieder anbringt und versie-
gelt, passt er einen weiteren dicken Dämmkeil an, der den Kasten nach unten hin verschließt. Rollläden ohne Wärmebrücken Die zweite Ausbaustufe ist möglich, wenn zugleich neue Fenster eingebaut werden. Dann kann der Rollladen ganz herausgenommen werden und der Rollraum mit einer raumseitig geschlossenen Dämmung ausgestattet werden. Damit entfällt der Deckel im Innenbereich. Montage und Reparatur des Rollladens erfolgen von außen. Das raumseitig geschlossene System ermöglicht eine Konstruktion ohne
19
Wärmebrücken. Hinzu kommt ein Plus in Sachen Optik. Der Rollladenkasten kann bis zum Fensterstock hin verputzt und gefliest werden. Die Abrundung eines energiesparenden Rollladenkastens im Altbau bildet eine hochwarmegedämmte Gurtführung. Damit wird das vorhandene Loch für das Gurtband ebenfalls geschlossen. Das macht Sinn, denn im Winter kann ein ganzer Raum hierdurch innerhalb kurzer Zeit auskühlen. Das Energiesparmodell, reduziert die Wärmeverluste zuverlässig gegen Null. Quelle: WohnArt , 2010
Thomas
Urbansky Bauunternehmen Neubau · Reparatur · Sanierung Umbauten · Trockenausbau Fliesen- und Pflasterarbeiten Bauwerksabdichtung Wärmedämmverbund-Systeme
37520 Osterode am Harz
Augustental 4 e-Mail: urbanskybau@t-online.de (0 55 22) 45 73 (0 55 22) 7 27 23 (01 63) 6 33 48 00
20
ENERGIE & HAUSTECHNIK Gravierende Schadstellen vermeiden
Das Oberstübchen gut bedacht!
Verstopfte Dachrinnen oder schiefe Dachziegel können im Winter zum Problem für Hausbesitzer werden. Unnötig geht Wärme und Energie über das Dach verloren, wenn es nicht in Schuss ist.
Wackelige oder schiefe Dachziegel korrigieren - „Haus sanieren profitieren“ gibt Tipps „Hausbesitzer sollten den Herbst nutzen, um ihrem Heim quasi aufs Dach zu steigen“, empfiehlt Markus Große Ophoff von der Klimaschutzkampagne „Haus sanieren - profitieren“. In Dachrinnen könne sich so mancher „Biostau“ gesammelt haben: Blätter, Moos, Zweige oder Fallobst könnten den Wasser- und Schneeabfluss massiv behindern. Hier sei großes Reinemachen angesagt. „Gerade vor dem Winter braucht das Dach viel Aufmerksamkeit, damit es auch fit für die kalte Jahreszeit gemacht werden kann.“ Das Beratungs- und Klimaschutzprogramm der Deutschen Bundesstiftung Umwelt (DBU) hilft seit 2007 Besitzern von Ein- und Zweifamilienhäusern dabei, ihre Immobilie energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. In einer vierteiligen Serie gibt „Haus sanieren profitieren“ Tipps, das Eigenheim für die kommenden Monate vorzubereiten.
Nach den heftigen Frühjahrs- und Sommerunwettern sei mitunter noch nicht jeder dazu gekommen, fehlende Dachziegel zu ersetzen oder schiefe gerade zu rücken. Ganz anders seien die Probleme bei Besitzern von Flachdachhäusern: Pfützen, Blasen oder Risse in der Dachpappe - das seien gravierende Schadstellen, wenn das Wasser im Winter gefriere. Bei Ausbesserungen sollte jedoch der Fachmann ran, weiß Gebäudeenergieberater Frank Moser von der DBU-Initiative. Wer sich bei Arbeiten in luftiger Höhe nicht auskenne, solle einen Fachbetrieb zu Hilfe holen. „Rund 1.300 Dachdecker sind Partner bei ‚Haus sanieren - profitieren‘ und sorgen dafür, dass das Haus-Oberstübchen lückenlos geschützt ist“, sagt Moser. Sollten dem Bewohner Schimmel oder feuchte Stellen im Gebälk oder an Gauben auffallen, sei auch hier der Fachmann gefragt. „Feuchtigkeit gefährdet viele Dächer. Ein Grund kann die mangelhafte oder fehlende Dämmung sein“, so der DBU-Experte.
21
Dämm-Problem sofort erkennen In einem ungedämmten Haus gingen Wärme und Energie schnell durch Keller, Außenwände, Fenster und Dach verloren. Extra geschulte Dachdecker der Stiftungsinitiative würden ein Dämm-Problem sofort erkennen und könnten dem Hausbesitzer einen ersten Überblick über mögliche Änderungsstellen am Haus aufzeigen. Kern der DBUKlimakampagne ist ein kostenfreier Energie-Check, den extra geschulte Handwerker in Ein- und Zweifamilienhäusern durchführen. Nach der Beratung bekommt der Hausbesitzer eine Mappe mit Informationen, die er für die nächster Sanierungsschritte benötigt. Rund 11.00 (Handwerker aller Gewerke beteiligen siel an der bundesweiten Aktion. Unter www. sanieren-profitieren.de können sich Interessierte über die Initiative informieren un einen Handwerker in ihrer Nähe finden, um den kostenlosen Service zu nutzen. Quelle: WohnArt , 2010
ELEKTROTECHNIK RIEKE Inh. Alexander Kohlrausch e.K.
Elektroinstallationen aller Art Geb채udeautomatisierung EIB / LCN Lichtgestaltung und Objektbeleuchtung Leuchtenreparaturen Hausger채tereparaturen und -verkauf Kommunikations- und Alarmanlagen Datennetze -Check-Messungen
Brauhausstrasse 10 D-37520 Osterode am Harz Tel. 05522 6800 Fax 05522 6802 E-Mail info@elektro-rr.de
www.elektro-rr.de
22
WOHNUNGSPOLITIK
Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag
Mit Urteil vom 10. November 2010 (Az: VIII ZR 306/09) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine weitere Entscheidung zum Minderungsrecht des Mieters bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche der Wohnung von der im Vertrag angegebenen Fläche getroffen. Ausgangspunkt für die Entscheidung ist die bekannte Rechtsprechung, wonach bei einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10% gegenüber der Flächenangabe im Mietvertrag ein Mangel der Mietsache vorliege, der eine Mietminderung, auch rückwirkend, rechtfertigt. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn die im Vertrag angegebene Wohnfläche mit einer ca.-Angabe verbunden ist. Der BGH hat nun zu einer Klausel mit folgendem Wortlaut entschieden: „Vermietet werden folgende Räume: ........., deren Größe ca. 54,78 m2 beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegen-
standes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Rechtsstreit wich die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten Wohnung um mehr als 10 % von der im Vertrag angegebenen Fläche ab. Der Mieter minderte entsprechend die Miete und forderte zugleich beim Vermieter den in der Vergangenheit zu viel gezahlten Mietzins zurück. Dem hat der BGH widersprochen. Nach Ansicht des BGH ist aufgrund der vereinbarten oben genannten Klausel eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Mietfläche in dem Vertrag nicht getroffen worden, so dass in diesem Falle die bisher bekannten Grundsätze zum Minderungsrecht bei einer Flächenabweichung nicht anwendbar seien. Aufgrund dieser Entscheidung des BGH ist die betreffende Klausel unter § 1 Nr. 1 auch in den Wohn-
23
raummietvertrag des HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover e. V. aufgenommen worden. Damit sollten für die Zukunft Rechtsstreitigkeiten wegen geltend gemachter Minderungsansprüche der Mieter bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen Fläche ausgeschlossen sein. Zu der Frage, welche Fläche bei Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen zu berücksichtigen ist, wenn die genannte Klausel vereinbart woren ist, enthält das BGH-Urteil keine Maßgabe. Es ist deshalb zunächst davon auszugehen, dass es insoweit dabei bleibt, dass bei Flächenabweichungen unter 10% die im Vertrag angegebene Fläche zu berücksichtigen ist, bei Abweichungen von mehr als 10% die tatsächliche Wohnfläche.
WOHNUNGSPOLITIK
Rauchmelder werden Pflicht
Lange ist diskutiert worden, jahrelang darum gerungen worden. Mitte Dezember hat die Niedersächsische Landesregierung eine Novellierung der Niedersächsischen Bauordnung beschlossen, deren Kern neben einer weitgehenden Deregulierung die Vorschrift ist, dass Neubauten künftig mit Rauchmeldern ausgestattet werden müssen. Für alle bestehenden Immobilien soll eine Vier-Jahres-Frist gelten. Das Kabinett hat es eilig und hat die Novellierung per sofortiger Ausschussüberweisung in den Landtag eingebracht. Über den Sinn und Zweck dieser Eile kann man geteilter Meinung sein. Man mag die Argumente für und gegen Rauchmelder drehen und wenden wie man will. Am besten und vernünftigsten wäre es wohl immer noch gewesen, keine neue Verordnung zu machen, die letztlich auch wieder nur bürokratisch wirkt. Es ist schade, dass wir in Deutschland nicht in der Lage sind, die Verantwortung dem Einzelnen zu überlassen. Rainer Beckmann,
Vorsitzender von HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover betont, „Wir waren schon immer der Meinung, dass Eigentümer mündige Menschen sind und auch so behandelt werden sollen“. Beckmann hält die gesetzliche Rauchmelderpflicht für überflüssig. Haus- und Grundeigentümer seien sich ihrer Verantwortung durchaus bewusst und sie handelten auch danach, sagt er. Es wäre deshalb allemal besser gewesen, nur Empfehlungen zu geben und die Installation von Rauchmeldern den Vermietern oder Mietern zu überlassen. Diese könnten gut abwägen zwischen Nutzen und Nutzlosigkeit, zwischen Zwang und Freiwilligkeit, ist Beckmann überzeugt. Der Bürger weiß, welche Sicherheit er braucht und welche er will. Vertrauen in die Mündigkeit der Bürger, Mieter und Vermieter hätte noch nie geschadet, ist sich Beckmann sicher. Dennoch: wenn Rauchmelder jetzt auch in Niedersachsen Pflicht werden, bekommen die Mitglieder von HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover Unterstützung. Der Verband wird dann vorbereitet sein, seinen
24
Mitgliedern die Umsetzung so einfach wie möglich zu machen. In neun deutschen Bundesländern ist der Einbau von Rauchwarnmeldern durch die jeweiligen Landesbauordnungen für Neubauten bereits Pflicht, in den meisten davon besteht auch schon eine Nachrüstungspflicht für Bestandsgebäude. Niedersachsen ist das zehnte Bundesland. Die sechs noch fehlenden Bundesländer werden früher oder später folgen und entsprechende Vorschriften in ihre Bauordnungen aufnehmen. Der traurige Hintergrund: Jährlich kommen in Deutschland 600 bis 700 Menschen durch Wohnungsbrände ums Leben. Sie sterben dabei eher selten durch das Feuer. Fast 95 Prozent aller Opfer kommen nach Angaben der Feuerwehr durch eine Rauchvergiftung um. Das liegt vor allem daran, dass die bei Bränden entstehenden giftigen Gase vom Menschen im Schlaf nicht bemerkt werden, jedoch bereits nach kürzester Zeit durch Einatmen zunächst zur Bewusstlosigkeit und schließlich zum Tod führen. Wie die
WOHNUNGSPOLITIK Praxis zeigt, kann die Zahl dieser Opfer durch den Einbau zuverlässiger Rauchwarnmelder deutlich verringert werden. Sie können sich hervorragend als vorbeugender Brandschutz bewähren, weil der laute Alarm die Menschen auch im Schlaf rechtzeitig vor dem Brand und damit vor dem giftigen Rauch warnt. Nach einer aktuellen Forsa-Studie ist bisHer nur jeder dritte deutsche Haushalt mit Rauchmeldersystemen ausgestattet. In Großbritannien sind es etwa 90 Prozent, in Schweden rund 70 Prozent. Was ist künftig zu beachten? Üblicherweise macht der deutsche Gesetzgeber es dem Bürger nicht leicht. An der geringen Verbreitung von Rauchmeldern ist sicherlich auch schuld, das der Gesetzgeber Mieter und Vermieter durch vielfältige Regelungen vor große Herausforderungen stellt, ohne pragmatische Lösungsalternativen aufzuzeigen. Per Gesetz obliegen Anbringung und Wartung dem Eigentümer. Er muss den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen und eine Reihe von Maßnahmen durchführen, die mit hohem Zeitaufwand und Kosten verbunden sind. Im Einzelnen bedeutet das für den Eigentümer: l Einbau der Rauchmelder: Dazu gehört die Auswahl der Geräte, die Information der Mieter, nöti ge Terminabstimmungen, der Einbau nach DIN-Norm in den vorgeschriebenen Räumen, die Einweisung der Mieter und die Übergabe entsprechender Be dienungsvorschriften l Funktionsprüfung: Durchfüh rung der gesetzlich vorgeschrie benen jährlichen Sichtprüfung sowie der Alarmprüfung, Erfas sung baulicher Veränderungen und/oder Nutzungsänderun-
gen - und das wiederum ver bunden mit den dazu erforderli chen Terminabsprachen. l Zuverlässige Dokumentation der Prüfergebnisse, da im Scha densfall die Einhaltung der ge setzlichen Vorschriften nachge wiesen werden muss. l Regelmäßiger Austausch der Batterien durch den Eigentümer oder einen von ihm beauftrag ten Techniker. l Schnelle Beseitigung von etwai gen Störungen: Komfortable Fernüberwachung per Funk Da in den meisten Fällen nicht der Mieter, sondern der Vermieter in der gesetzlichen Pflicht ist die Funktionsfähigkeit der Rauchmelder sicherzustellen, liegen auch zeitlicher Aufwand und die damit verbundenen Kosten auf seiner Seite. Techem und HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover bieten deshalb mit innovativen neuen Funkrauchmeldern ein RundumSorglos-Paket für den Eigentümer an. Neben der fachgerechten Montage nach DIN-Vorschriften und der lückenlosen Dokumentation der Testergebnisse gehört dazu auch die Sicherstellung der Funktionsfä-
higkeit der Rauchmelder durch eine Überwachung per Funk. Der Vorteil für den Eigentümer ist, dass die rechtlich vorgeschriebene Überprüfung ohne Anwesenheit der Mieter durchgeführt werden kann. Für seine von der unabhängigen und akkreditierten Prüf- und Zertifizierungsstelle für Brandschutz und Einbruchdiebstahlschutz (VdS) geprüften Funkrauchmelder und die langlebigen Batterien der Systeme übernimmt Techem bei Abschluss eines Wartungsvertrages eine zehnjährige Gewährleistung. Der bei anderen Rauchwarnmeldern in der Regel jährlich erforderliche Austausch von Batterien entfällt, da die von Techem eingesetzten Lithiumbatterien bis zu zwölf Jahre halten. Eine rund um die Uhr erreichbare spezielle Rauchwarnmelder-Service-Hotline für Eigentümer und Mieter rundet das Rundum-Sorglos-Paket ab. Bereits bestehende gesetzliche Rauchwammelderpflicht In neun Bundesländern gibt es bereits eine Einbaupflicht für Neuund Umbauten, wobei für den Einbau in Bestandsbauten unterschiedliche Übergangsfristen gelten:
Bundesland
Einbaupflicht für Neu- und Umbauten
Übergangsfrist der Einbau -pflicht in Bestandsbauten
Saarland Rheinland-Pfalz Hessen Schleswig-Holstein Hamburg Mecklenburg-Vorpom. Thüringen Sachsen-Anhalt Bremen Niedersachsen
Seit Februar 2004 Seit Dezember 2003 Seit Juni 2005 Seit April 2005 Seit April 2006 Seit September 2006 Seit Februar 2008 Seit 17. Dezember 2009 Seit 1. Mai 2010 In Planung
– Bis 12. Juli 2012 Bis 31. Dezember 2014 Bis 31. Dezember 2010 Bis 31. Dezember 2010 Bis 31. Dezember 2009 Bis 31. Dezember 2015 Bis 31. Dezember 2015 In Planung
Quelle: WohnArt , 2010
25
§
IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ... ... zur Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft
Kann ein in der Teilungserklärung vereinbarter Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten durch Beschluss geändert werden?
Nach § 16 Abs. 2 WEG tragen die Wohnungseigentümer die Lasten des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Nach § 16 Abs. 3 WEG können sie durch Mehrheitsbeschluss eine andere Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten beschließen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Frage ist deshalb, ob sie eine andere Verteilung der Betriebsund Verwaltungskosten auch beschließen können, wenn sie in der Teilungserklärung -oder einer anderen Vereinbarung -bereits eine bestimmte Art der Verteilung beschlossen haben. Was sagen die Gerichte?
Das Amtsgericht Hamburg (102 d C 1062/07 vom 06.10.2008) hält eine Änderung des vereinbarten Kostenschlüssels durch Beschluss für unzulässig. Das LG München 1
(1 S 10155/08 vom 10.06. 2009) und das AG Dortmund (ZWE 2010, 284) sind anderer Meinung. Entschieden hat diese Frage jetzt der BGH (V ZR 202/09 vom 0907.2010). Danach kann der Verteilungsschlüssel auch durch Beschluss geändert werden, wenn er durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer (zum Beispiel in der Teilungserklärung) bereits anderweitig festgelegt wurde. Der Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG gäbe eine solche Kompetenz zwar nicht her; aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich jedoch, dass der Gesetzgeber diese Kompetenz der Eigentümer gewollt habe. Praxishinweis
In der gleichen Entscheidung spricht der BGH auch aus, dass die Änderung des Verteilungsschlüssels im Beschlusswege transparent erfolgen muss. Es reicht nicht aus, dass dem in der Eigentümerversammlung zu beschließenden Wirtschaftsplan bereits der neue Kostenverteilungsschlüssel zugrunde liegt. Außerdem muss in der Einberufung angekündigt werden, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels in der Versammlung beschlossen werden soll.
... zur „Kalträumung“ Welche Gefahren bestehen, wenn der Vermieter ohne Urteil und ohne Gerichtsvollzieher die Wohnung des gekündigten Mieters wieder in Besitz nimmt? Eine Situation, die jeder Vermieter kennt: Der Mieter zahlt keine Miete mehr. Der Vermieter kündigt fristlos. Der Mieter ist für ihn nicht mehr zu erreichen und es verdichten sich Hinweise darauf, dass er die Wohnung bereits verlassen hat. Der Vermieter öffnet deshalb eigenmächtig die Wohnung und nimmt sie wieder in seinen Besitz. Was sagen die Gerichte? Ein solches Vorgehen ist außerordentlich gefährlich. Der BGH (VIII ZR 45/09 vom 14.07.2010) hatte gerade einen Fall zu entscheiden, in dem ein Mieter als vermisst gemeldet und zwei Monate die Miete nicht mehr bezahlt hatte. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos und nahm die Wohnung wieder in Besitz. Nachdem er die verbliebenen Einrichtungsgegenstände fotografiert und protokolliert hatte, entsorgte er diese. Als der Mieter wieder auftauchte, verlangte er Schadensersatz in Höhe von 61.000
Interessante Urteile Maklerrecht / Unklarheiten über Vertragsabschluss: Kein Provisionsanspruch! 1. Ein Maklervertrag kommt nicht zustande, wenn der Mietinteressent zu erkennen gibt, dass er keine Provision zahlen wird. 2. Die Beweislast für den Abschluss eines Maklervertrages trägt der Makler. Etwaige Unklarheiten gehen vollumfänglich zu seinen Lasten. LG Düsseldorf, Urteil vom 22.07.2010 -10 O 44/06 Wohnungsmietrecht / Keine Klausel zur Zustimmung der Modernisierungsarbeiten! Die Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter nicht in vorformulierten Wohnungsmietverträgen verankern. LG Leipzig, Urteil vom 20.02.2009 - 08 O 3429/08
26
IMMOBILIENRECHT Euro. Der BGH gab ihm im Grundsatz Recht und verwies die Angelegenheit zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurück. Der Vermieter habe eine eigenmächtige Inbesitznahme vorgenommen und sei deshalb zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Insbesondere die eigenmächtige Entsorgung des Hausrates führe zu einem Schadensersatzanspruch bei dem Mieter. Nachdem der Vermieter bei der Räumung keine genaue Inventarliste erstellt habe, sei es nun an ihm zu beweisen, dass die Angaben des Mieters zur Höhe des Schadens (61.000 Euro) nicht zutreffen. Praxishinweis Die ohne Titel erfolgende „Kalträumung“ ist gefährlich. Wer sie gleichwohl durchführt, sollte aber mit Hilfe von Zeugen eine genaue Inventarliste des Mieters erstellen und den Zustand der Räume fotooder filmtechnisch dokumentieren. Das Mieterinventar sollte solange zwischengelagert werden, bis die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter es zurückfordert, auf den Nullpunkt gesunken ist.
... zur Haftung eines Betreuers Muss der Betreuer den Vermieter bei Anmietung einer Wohnung darüber
aufklären, dass der von ihm Betreute ein Messi ist? Für Personen, die auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung ihre Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr erledigen können, kann ein Betreuer bestellt werden. Dieser vertritt dann den Betreuten gerichtlich und außergerichtlich, zum Beispiel für den Aufgabenkreis „Wohnungsangelegenheiten“. Dies bedeutet, dass er auch den entsprechenden Mietvertrag mieterseits für den Betreuten abschließt. Dabei stellt sich die Frage, wieweit der Betreuer den Vermieter bei den Mietvertragsverhandlungen über die psychischen Einschränkungen des von ihm Betreuten aufklären muss. Was sagen die Gerichte? Das OLG Düsseldorf (15 U 26/09 vom 16.07.2010) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Ein Betreuer mietete eine Wohnung an. Dabei war ihm bekannt, dass der von ihm Betreute an einem Sammelwahn litt und zur Verwahrlosung neigte („Messi“). Den Vermieter klärte er hierüber nicht auf und machte auch keine entsprechenden Angaben in der Selbstauskunft.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses stellte der Vermieter in der Wohnung erhebliche Schäden fest, die auf die „Sammelleidenschaft“ des betreuten Mieters zurückzuführen waren. Er forderte deshalb von dem Betreuer Schadensersatz. Das OLG Düsseldorf wies die Klage ab. Eine Aufklärungspflicht des Betreuers habe nicht bestanden. Der Betreuer sei nur ein gesetzlicher Vertreter und kein „Sachwalter“ der Vermieterinteressen. Seine Tätigkeit solle nicht Dritte schützen, sondern müsse sich einzig und allein am Interesse und Wohl des Betreuten orientieren. Auch die unvollständige - Ausfüllung der Selbstauskunft führe zu keiner Haftung des Betreuers. Eine Haftung käme nur ausnahmsweise dann in Frage, wenn der Betreuer in den Verhandlungen mit dem Vermieter ein besonderes persönliches Vertrauen für sich in Anspruch genommen habe. Praxishinweis Vermieter, die Wohnungen an unter Betreuung stehende Personen vermieten, sind also gut beraten, den Betreuer bei der Anmietung konkrete Fragen nach dem Zustand des Betreuten zu stellen, um die Risiken einer Vermietung realistisch einschätzen zu können.
Bauträgerrecht / Mängel am Gemeinschaftseigentum: Zurückbehaltungsrecht Einzelner? 1. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss entschieden hat, die Gewähr leistungsansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen, kann der einzelne Erwerber hinsichtlich solcher Mängel ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Veräußerer geltend machen. 2. Eines formellen Antrags des Beklagten, nur zur Zahlung Zug-um-Zug verurteilt zu werden, bedarf es nicht. Es reicht aus, wenn der Beklagte einen uneingeschränkten Abweisungssantrag stellt, sofern der Wille, die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzubehalten, eindeutig erkennbar ist. OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2010 · W 8/10
27
Nutzen Sie unser DienstleistungsAngebot Beratungen jeden Samstag von 9.30-12.00 Uhr und jeden 1. und 3. Mittwoch im Monat von 15.30-18.00 Uhr – und Bauberatung nach tel. Vereinbarung 0 55 22 / 40 01
Herausgeber:
Haus-, Wohnungs- und GrundeigentümerVerein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)
Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (0 55 22) 40 01, Fax (0 55 22) 42 11 Anzeigen:
Renate Seifarth Tel. (0 55 22) 92 05 92, eMail: kontakt@maler-seifarth.de
Vertrieb:
Monika Degenhardt
Gargfik/Layout: Kroesing Media e.K. Tel. (0 55 22) 90 22-14, eMail: technik@kroesing.de Druck:
Kroesing Media e.K., Bahnhofstraße 10, 37520 Osterode am Harz Tel. (0 55 22) 90 22 - 0, Fax (0 55 22) 90 22 - 90 Einzelverkaufspreis: 1,00 Euro, für Mitglieder im Beitrag enthalten. Das Mitteilungsblatt erscheint vierteljährlich.
28
§
IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ... ... zum Verwaltungsbeirat
Ist eine Blockwahl des Beirats zulässig?
In Eigentümerversammlunge kommt es immer wieder vor, dass sich bei der Wahl des Beirats nicht einzelne Kandidaten bewerben, sondern ein komplettes Team sich für die zu verteilenden Beiratsposten zur Wahl stellt. Die Motive hierfür sind vielfältig. Für den einzelnen stimmberechtigten Wohnungseigentümer kann es aber bedeuten, dass er sich gezwungen sieht, einen ihm nicht genehmen Kandidaten mitzuwählen, den er normalerweise ablehnen würde. Insbesondere in Konstellationen, in denen überhaupt nur ein „Team“ und keine Einzelkandidaten zur Wahl stehen, kann dies den Wahlberechtigten vor erhebliche Entscheidungsprobleme stellen. Was sagen die Gerichte?
Das LG Düsseldorf (NZM 2004, 468) hält eine Blockwahl nicht für zulässig. Diese sei mit den auch in der WEG geltenden demokratischen Prinzipien nicht vereinbar, weil sie unter Umständen zu einer Verfälschung des Wählerwillens führen könnte.
Demgegenüber halten das LG Schweinfurt (WUM 1997, 641), das Kammergericht (ZMR 2004, 775) und das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg (ZMR 2005, 395) eine Blockwahl für zulässig. Die Vorschriften des WEG stünden einer solchen Wahl nicht im Wege. Anderes gelte selbstverständlich, wenn die Teilungserklärung eine Blockwahl ausschließe. Nach Meinung des Kammergerichts muss ergänzend hinzukommen, dass nicht einzelne Eigentümer eine Einzelabstimmung in der Versammlung verlangt haben. Praxishinweis
Auch wenn der BGH sich zu dieser Frage - soweit ersichtlich - noch nicht geäußert hat, wird man nach den oben genannten Entscheidungen wohl davon ausgehen können, dass eine Blockwahl grundsätzlich zulässig ist. Abweichende Bestimmungen in einer Teilungserklärung dürften selten sein. Vorsichtshalber sollte man aber von einer Blockwahl absehen, wenn ein einzelner Eigentümer eine Einzelabstimmung verlangt.
... zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters Muss der Mieter vermeintliche Mängel dem Vermieter anzeigen, bevor er von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht? Ist eine Mietsache mit Mängeln behaftet, so steht dem Mieter zum einen das Minderungsrecht zu. Darüber hinaus kann er aber auch bis zur Beseitigung des Mangels ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietzahlung geltend machen, bis der Mangel beseitigt ist. Dieses Zurückbehaltungsrecht wird in der Rechtsprechung unterschiedlich bewertet. Nach einer Meinung ist der dreifache Betrag der Beseitigungskosten anzusetzen (LG Saarbrücken, NZM 1999, 757). Nach anderer Meinung ist der drei- bis fünffache Betrag der angemessenen Mietminderung anzusetzen (Verfassungsgerichtshof Berlin, GE 2005, 1346). In jedem Fall kann der zurückbehaltene Betrag deutlich über dem Betrag liegen, den der Mieter eigentlich aufgrund des Minderungsrechtes geltend machen könnte. Eine wichtige Frage ist in diesem Zusammenhang, ob
Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Betriebskostenabrechnung: Bruchteil als Gesamtpersonenzahl zulässig? Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist. BGH, Urteil vom 15.09.2010 - VIIIZR 18109 Wohnungsmietrecht / Bereicherungsrechtlicher Anspruch (Schönheitsreparaturen): Verjährung? Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel erbracht hat. unterliegt der kurzen Verjährung gemäß § 548 Abs. 2 BGB. LG Freiburg. Urteil vom 15.OÄ2O1O - 3 S 102 10
29
s
Fortsetzung auf Seite 30
RECHT & STEUER der Mieter dem Vermieter die Mängel zunächst anzeigen muss, bevor er von diesem Recht Gebracht macht. Was sagen die Gerichte? Das LG Berlin (NZM 1998, 475) war der Meinung, dass das Zurückbehaltungsrecht nur besteht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat. Circa elf Jahre später, in einem Urteil vom 06. November 2009 (63 S 17/08), vertrat es dann allerdings die Auffassung, dass das Zurückbehaltungsrecht auch ohne Anzeige des Mieters besteht. Dieses Urteil wurde vom BGH (VIII ZR 330/09 vom 03. November 2010) nunmehr aufgehoben. Der BGH befand, dass das Zurückbehaltungsrecht dazu dient, Druck auf den Vermieter für die Mängelbeseitigung auszuüben. Solange dem Vermieter der Mangel aber nicht bekannt ist, gibt es diese Druckfunktion nicht. Praxishinweis Die Entscheidung beseitigt eine zwischenzeitlich eingetretene Verwirrung in dieser Frage. Vermieter können nun weiterhin davon ausgehen, dass Mieter ihre behaupteten Ansprüche zunächst anmelden müssen, bevor sie hieraus Rechte ableiten.
... zum VermieterWechsel Kann der Vermieter sich im Mietvertrag formularmäßig das Recht vorbehalten, seine Vermieterstellung jederzeit auf jemand anders zu übertragen? In Gewerbemietverträgen findet man häufig Klauseln, wonach der Vermieter sich das Recht vorbehält, seine Vermieterstellung auf einen Dritten zu übertragen. Nach dem BGB ist die Auswechslung einer Vertragspartei grundsätzlich nur mit Zustimmung der anderen Vertragspartei möglich. Ausnahme: Die Immobilie wird verkauft. Dann geht die Vermieterstellung kraft Gesetzes auf den Käufer über. Die Frage ist deshalb, ob der Vermieter sich bereits im Vertrag ein Vertragsübertragungsrecht einräumen lassen kann. Was sagen die Gerichte? Mit einer derartigen Fall hatte sich der BGH (XII ZR 171/08 vom 09.06.2010) zu befassen. Die Formularklausel im Mietvertrag lautete wie folgt: „Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“
Der BGH kam unter Auswertung der verschiedenen Rechtsmeinungen zu dem Ergebnis, dass eine derartige Klausel - wenn sie gegenüber einem Unternehmer verwandt wird - zulässig sein kann. Bei der Prüfung ist zu berücksichtigen, ob es ein besonderes Interesse des Mieters an der Beibehaltung seines bisherigen Vermieters gibt. Dies kann der Fall sein, wenn es dem Mieter typischerweise nicht gleichgültig sein kann, wer sein Vermieter ist. Dabei spielen Aspekte wie Solvenz und Zuverlässigkeit des neu eintretenden Vermieters eine Rolle. Auch ein persönliches Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, auf dessen Grundlage der Mieter den Vertrag zunächst abgeschlossen habe, könne hier von Bedeutung sein. Praxishinweis Die BGH-Entscheidung ist also kein Freibrief für die Verwendung derartiger Klauseln. Eine Überprüfung durch die Gerichte in jedem Einzelfall ist immermöglich. Gleichwohl spricht aus Vermietersicht nichts dagegen, eine derartige Klausel zunächst einmal in den Vertrag mit aufzunehmen.
Wohnungseigentumsrecht / Absage der Eigentümerversammlung durch WEC-Verwalter 1. 2.
Zur Absage der Eigentümerversammlung ist ein WEG-Verwalter befugt. Bei einer Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers muss dieser die gesamten Prozesskosten tragen, sofern er zuvor keine Einsicht in die Beschluss-Sammlung genommen hat. LG Karlsruhe, Beschluss vom 03.03.2009 -11 T 327/08 -
Wohnungseigentumsrecht / Ausnahmsweise keine Kostenbeteiligung an Balkonsanierung Wenn ein Wohnungseigentümer lediglich Eigentümer von Wohnräumen im Dachgeschoss ist, die er nicht als Wohnraum nutzen kann und auch über keinen Balkon verfügt, stellt seine Beteiligung in den Kosten der Balkonsanierungen eine unbillige Benachteiligung dar. AG Wenningsen, Urteil vom 30.12,2009 - 21 C 30/08
30
31
Carmen Illhardt Volksbank im Harz eG
Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei.
www.vbimharz.de