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MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ

Nr. 143/2011

Mai 2011

Einladung zur Familienwanderung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins zum „NaturFreundeHaus“ in Badenhausen am 29. Mai 2011, Start: 10.00 Uhr Volksbank

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und ngs- sterode u n h O -, Wo rein Haus tümer-Ve g e.V. n n deige Umgebu d Grun n u

Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O

– Jahreshauptversammlung – Geschäftsbericht – Abwassergebühren

Aktuell & Immobilien – Schimmelbefall und dessen Beseitigung

Energie & Haustechnik – Heizungsmodernisierung – Umfassende Sanierung – KfW-Zuschuss

Wohnungspolitik & Urteile – Betriebskostenabrechnung – Rechte und Pflichten – Gas-Check in Niedersachsen – Urteile

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AUS DEM VEREIN

Jahreshauptversammlung Auf der Jahreshauptversammlung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereins Osterode und Umgebung e.V. am 5. März 2011, konnte der 1. Vorsitzende Fred-Rainer Dunemann zahlreiche Mitglieder im Hotel Harzer-Hof begrüßen.

Im Mittelpunkt standen Neuwahlen und die Verabschiedung der seit 1977 tätigen Schriftführerin Frau Monika Degenhardt. Für Ihre ehrenamtliche Tätigkeit erhielt sie Dank und Anerkennung.

Mit einer Schweigeminute gedachten der Vorstand und die Mitglieder dem verstorbenen Pressewart Gerhard Feuerriegel.

Bei den anstehenden Vorstandswahlen gab es keine Änderungen. Herr Fred-Rainer Dunemann (1. Vorsitzender) und Rechtsanwalt Jürgen Reddig (2. Vorsitzender) wurden in ihrem Amt bestätigt.

Neu hinzugekommen sind die Schriftführerin Frau Birgit Busch und der Pressewart Herr Georges Stocker.

Weitere wichtige Punkte waren die Mietsituation und die Leerstände in Osterode und Umgebung.

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AUS DEM VEREIN Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein e. V. kritisiert

Abwassergebühren der Stadt Osterode steigen kräftig

Dieser Tage erhalten die Haus- und Grundeigentümer der Stadt Osterode am Harz – zusammen mit der Abrechnung der Energiekosten von Harz-Energie – die Beitragsbescheide über die Abwassergebühren. Die Gebühr betrug zuletzt im Jahr 2010 € 2,25 pro m³ Abwasser und steigt jetzt auf € 3,04 pro m³ im Jahr 2011 an. Dies ist eine Steigerung von über 35%. Und damit nicht genug. Es steht heute bereits fest, dass im kommenden Jahr 2012 die Gebühren nochmals kräftig steigen werden, da der wahrscheinliche Verlust – auch nach der massiven Erhöhung – noch bei über eine Million Euro liegt.

Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein e. V. ist mehr als verwundert über diese Gebührensprünge. Hier stimmt die hand-

werkliche Arbeit bei der Stadt Osterode am Harz ganz einfach nicht.

Schätzfehler und Fehlkalkulationen führen zu diesem Dilemma für die Gebührenzahler. Hinzu kommt, dass von Seiten der Stadtverwaltung keine Erklärungen zu den massiven Gebührenerhöhungen abgegeben werden. Der Endverbraucher kann erwarten, dass bereits im Vorfeld der Gebührenbescheide erklärt wird, warum diese Anpassung erfolgen muss und wo ggf. Fehler gemacht worden sind.

Jetzt entsteht der Eindruck, hier soll handwerklich schlechte Arbeit vertuscht werden.

Gebührenhaushalte müssen ausgeglichen werden, das ist jedermann bekannt. Aber eine solide, professionelle Arbeit mit dem Geld der Gebührenzahler muss man erwarten

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können. Dies umso mehr, als man den Gebührenhaushalt Abwasser in den letzten 5 Jahren von € 3,25 auf € 2,25 pro m³ Abwasser gesenkt hat und dem Gebührenzahler suggeriert hat: Hier ist alles in bester Ordnung, die Gebühren sinken und da fällt es doch leicht, einmal kräftig die Grundsteuern zu erhöhen. Was man ja dann auch schnell durchgesetzt hat. Jetzt haben wir beides: Die höheren Grundsteuern und die massiv steigenden Abwassergebühren. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten kein guter Beitrag zur Attraktivitätssteigerung unserer Stadt Osterode am Harz.

AUS DEM VEREIN

Meine Scheiße? Deine Scheiße? Hundescheiße!

Um es vorweg zu nehmen: über die Verwendung bestimmter Begrifflichkeiten in redaktionellen Beiträgen darf gestritten werden. Hier erlauben wir uns, aus gegebenem Anlass, es als das zu bezeichnen, was es ist: Scheiße.

Da lag er wieder. Ein großer, ekelhafter Haufen auf dem schmalen Streifen Grünfläche zwischen Gehweg und Straße. Und genau vor unserem Haus, wo häufig kleine Kinder spielen. Und wieder einmal holte ich die Schaufel aus der Garage und entsorgte den Haufen.

Stellen Sie sich einmal vor: da erwischen Sie Ihren Nachbarn, so morgens zwischen 05.30 Uhr und 06.30 Uhr, wie er mit herunter gelassenen Hosen vor Ihrem Haus hockt und seiner Verdauung freien Lauf lässt.

Wie fänden Sie das? Man bedenke: Scheiße bleibt Scheiße, egal, ob von Mensch oder Tier.

Wut stieg in mir auf, Wut auf den Egoismus, die Ignoranz und Arroganz der Verantwortlichen, die ihre Tierchen und Tiere rücksichtslos hinscheißen lassen, wo sie wollen, auch auf Gehwege und Kinderspielplätze, dort wo Erwachsene und ihre Kinder sich aufhalten und spielen sollen und wollen. Es ist frustrierend, wenn man mit seinen Kindern Grünflächen erst auf Hundescheiße absuchen muss, bevor man mit ihnen dort z. B. Fußball spielen kann. Und es ist ungerecht, weil diese Flächen mit Steuermitteln für Menschen angelegt wurden und nicht für Hundescheiße.

und Bahnhöfen, er zieht Schlitten durch die Arktis und ist unverzichtbar in vielerlei Hinsicht. Und er hat – weiß Gott – ein besseres Herrchen verdient, als jenen bequemen Ignoranten, der die Würde des Tieres so würdelos missbraucht und vernachlässigt.

Um eines klar zu stellen: das Tier ist unschuldig! Der Hund ist uns ans Herz gewachsen, er ist unser bester Freund, er rettet nach Erdbeben und Schneelawinen Menschenleben, er führt Blinde durchs Leben und therapiert Kinder, er macht unser Leben sicherer auf Flughäfen

Denn Hunde kann man erziehen.

Und man kann Plastikbeutelchen kaufen und Plastikhandschuhe, die extra dafür gemacht wurden. Ehre und Hochachtung all jenen, die das begriffen und beispielhaft umgesetzt haben. Es werden langsam mehr und das gibt uns Hoffnung.

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Und so ganz nebenbei: es ist eine Ordnungswidrigkeit. Ja, wirklich!

Das kann Geld kosten und darf angezeigt werden, wie falsches Parken. Ein Foto und Sie sind dran.

Also, nehmen wir doch Vernunft an und lassen es nicht so weit kommen. Im Interesse des Hundes, unseres besten Freundes.

Georges Stocker

AUS DEM VEREIN

Geschäftsbericht für die Zeit vom 07. März 2010 bis 05. März 2011 I. Allgemeine Lage 2010 war ein Rekordjahr. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt nahm 2010 um 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu. Diese schnelle Erholung ist gerade im Hinblick auf den starken wirtschaftlichen Einbruch 2009 beeindruckend. Und wie geht es im Jahr 2011 weiter? Insgesamt erweisen sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als robust.

Die Arbeitsmarktreformen und die Restrukturierungsmaßnahmen der Unternehmen in der letzten Dekade waren ein Auslöser dafür, dass der deutsche Arbeitsmarkt im internationalen Vergleich gut dasteht.

Experten gehen davon aus, dass die Beschäftigung 2011 um weitere 0,5 Prozent ansteigen wird. Zeitgleich soll die Zahl der Arbeitslosen unter drei Millionen sinken.

Die großen Bankhäuser erwarten auch 2011 ein starkes BIP -Wachstum. So geht die Deutsche Bank von rund zwei Prozent Wirtschaftswachstum aus, UniCredit sogar von 2,5 Prozent. Ebenso gut haben sich die Umfrageindikatoren in Deutschland entwickelt. So nahm der Ifo-Geschäftsklimaindex zu und liegt derzeit auf dem höchsten Stand seit der Wiedervereinigung.

Ein guter Wirtschaftsindikator ist ebenfalls der Einkaufsmanagerindex . Dieser nahm im Dezember um drei Punkte zu und lag an der Spitze im Euroraum.

Deutschland nimmt somit als Konjunktur-Lokomotive in Europa eine wichtige Funktion ein. Viele Arbeitnehmer, die im Verlauf der Finanzkrise ihren Arbeitsplatz verloren haben, stehen wieder in Lohn und Brot. Da bei der Entscheidung für oder gegen den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie die persönli-

che Situation im Mittelpunkt steht, kann man davon ausgehen, dass der stabile Arbeitsmarkt in Deutschland eine belebende Wirkung auf die Nachfrage nach Wohneigentum entfalten wird.

Nachdem sich die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2010 um durchschnittlich 2,1 Prozent erhöht haben, erwartet man auch für das Jahr 2011 weitere Preissteigerungen. Diese werden jedoch in Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern deutlicher ausfallen als in den kleineren Kommunen. Die gute Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den Städten bei gleichzeitig zu geringer Bauaktivität wirkt sich auch in diesem Marktsegment preissteigernd aus. Bei Einfamilienhäusern geht man hingegen von weiter stabilen Preisen aus. Auch 2011 wird ein Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert für durchschnittlich 254.000 Euro zu erwerben sein.

Schwieriger wird die Lage jedoch in ländlichen Gebieten mit starker Abwanderung. In einigen Regionen Deutschlands werden sich die Auswirkungen des anhaltenden Bevölkerungsrückganges bemerkbar machen. Sinkende Nachfrage nach Immobilien in einer Region bei gleichbleibendem Angebot spricht für tendenziell nachgebende Preise. Die Empfehlung an Käufer von selbstgenutztem Eigentum lautet deshalb, das niedrige Zinsniveau des Jahres 2011 zu nutzen und zugleich die Tilgungsquote der Immobilienkredite zu erhöhen.

Allgemein werden auch 2011 steigende Preise bei Neuvermietungen erwartet. Demzufolge werden die Nettokaltmieten deutschlandweit zwischen einem und 2,5 Prozent anziehen. Besonders in den guten Innenstadtlagen der Großstädte

können die Mietpreissteigerungen sogar noch weitaus deutlicher ausfallen. Zurückzuführen ist diese Entwicklung auf die immer größer werdende Kluft zwischen Wohnungsangebot und -bedarf. Nach Schätzungen des IVD müssen 2011 etwa 200.000 neue Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf des kommenden Jahres zu decken. In vielen Städten gibt es jedoch eine über Jahre gewachsene Versorgungslücke, die nicht innerhalb eines Jahres geschlossen werden kann. Deshalb ist für 2011 von einem Neubaudefizit von 40.000 Einheiten auszugehen.

Die ersten Signale für einen Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen in den Jahren 2009 und 2010 können noch nicht als Entwarnung gewertet werden. Selbst die aktuell vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baugenehmigungszahlen für die ersten neun Monate 2010, die einen 7-prozentigen Anstieg der Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ausweisen, werden sich in diesem Jahr noch nicht in einer Entspannung der Mietmärkte widerspiegeln: Steigen die Baugenehmigungen an, kann sich dieser Trend nur zeitversetzt auf die Baufertigstellungen und damit auf den Ausgleich von Angebot und Nachfrage niederschlagen. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt der Städte wird sich somit in diesem Jahr durch die steigenden Neubauzahlen nur leicht entspannen. Denn der Wohnungsbedarf nimmt in Großstädten durch den hohen Zuzug von Arbeitskräften und die zunehmende Zahl an Ein- und ZweipersonenHaushalten überproportional zu.

Die Neuvertragsmieten des Jahres 2011 werden daher weiter steigen.

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AUS DEM VEREIN 2010 wurde die Immobilie von Anlegern als sicherer Hafen geschätzt.

Die Überzeugung, dass die Immobilie die einzige Anlageform ist, um vorhandenes Vermögen sicher anzulegen, wird auch 2011 herrschen. Die deutliche Belebung des Marktes für vermietete Eigentumswohnungen und für Mehrfamilienhäuser, so genannte Zinshäuser, wird also weiter anhalten. Die Frage, die sich viele Anleger und Immobilienmakler als deren Berater stellen, ist, ob genügend Immobilien auf den Markt kommen, um die Nachfrage zu befriedigen. Vor diesem Hintergrund sollen Eigentümer darüber nachdenken, ob sie nicht die Wertzuwächse der vergangenen Jahre und Jahrzehnte als Gewinn realisieren. Der IVD rät Kapitalanlegern, sich sowohl bei der Verkaufsentscheidung als auch bei einer möglichen Reinvestition beraten zu lassen. Der Verband sieht zudem große Potenziale bei der Bewirtschaftung des vorhandenen Immobilienbestandes. Hier stecken große Chancen für Eigentümer, die in Lagen investieren, in denen die Mieten gerade beginnen zu steigen und die sich gut entwickeln werden. Ein wichtiger Indikator hierfür sind die Immobilienumsätze.

Der Immobilienumsatz 2010 hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesteigert. In den ersten neun Monaten des Jahres 2010 wurden private und gewerbliche Immobilien im Gesamtwert von etwa 110 Milliarden Euro umgesetzt. Deutschlandweit stieg das Transaktionsvolumen im Betrachtungszeitraum um 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In absoluten Zahlen bedeutet dies einen Zuwachs von mehr als 10 Milliarden Euro. Angesichts der konjunkturellen Situation spricht nichts dagegen, dass der Trend der ersten drei Quartale 2010 sich weit in das Jahr 2011 fortsetzen wird.

Sachsen-Anhalt erhöhte den Grunderwerbssteuersatz im Jahr

2010 von 3,5 Prozent auf 4,5 Prozent und folgte damit dem „Vorbild“ der Bundesländer Berlin und Hamburg.

Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz für die Grunderwerbssteuer selber festlegen und so haben bereits weitere Bundesländer eine Erhöhung angekündigt (Schleswig-Holstein in 2013 auf fünf Prozent) beziehungsweise zum Jahreswechsel vorgenommen: das Saarland auf vier Prozent, Bremen und Niedersachsen auf 4,5 Prozent und Brandenburg auf fünf Prozent. In diesen Bundesländern kann die bevorstehende Erhöhung der Grunderwerbssteuersätze eine zusätzliche Motivation zum Immobilienkauf gewesen sein.

Die Bedingungen zum Erwerb von Wohneigentum werden zumindest im ersten Halbjahr 2011 weiterhin günstig sein. Aufgrund des immer noch niedrigen Zinsniveaus und der vergleichsweise konstanten Einkommenssituation ist Wohneigentum derzeit besonders leicht erschwinglich. Mit dem voraussichtlichen Anstieg des Zinsniveaus ab Mitte 2011 könnte sich dies jedoch ändern. Entscheidend für die Erschwinglichkeit werden die unterschiedlichen lokalen Ei-gentumspreise sein. An Standorten, an denen mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist, wird sicherlich auch die Erschwinglichkeit leicht abnehmen. Durch die guten wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen ist jedoch weiterhin mit einer positiven Einkommensentwicklung zu rechnen. Dennoch ist fraglich, inwiefern sich die beiden Effekte kompensieren.

Nie war selbstgenutztes Wohneigentum relativ erschwinglicher als dies aktuell der Fall ist. Geht es nach Finanzminister Schäuble, werden die für dieses Jahr angekündigten Steuererleichterungen für Verbraucher sich auf das kommende Jahr verschieben. Insofern ist eine signifikante Veränderung beim

verfügbaren Einkommen nicht zu erwarten. Erst zum Ende des Jahres 2011 laufen Tarifverträge in einigen Branchen aus. Die neuen Tarifabschlüsse, die dann ab 2012 gelten, werden die relative Erschwinglichkeit von Wohneigentum wieder tangieren.

II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat unsere Region noch ganz erheblich unter der Wirtschaftskrise gelitten.

Bei den gewerblichen Vermietungen gab es keinerlei Nachfrage. Erst in den letzten Wochen sind wieder in geringem Umfang Investoren und Mietinteressenten am Markt.

Das vorhandene Angebot übersteigt aber bei weitem die Nachfrage. Sorgen machen dabei vor allem die Leerstände in der Osteroder Innenstadt.

Zunehmend wird auch ein Druck auf den Wohnungsmarkt spürbar.

Ein relativ großer Bestand an Wohnungen ist unbesetzt und sehr schwer vermietbar. Immer öfter kommen bei Neuvermietungen die Mieter von den Sozialämtern. Damit einhergehende Probleme sollten so frühzeitig wie möglich in den Beratungsstunden unseres Vereins geklärt werden. Grundsätzlich sind Mitpreissteigerungen kaum noch durchsetzbar, da die Finanzkraft fast aller Mieter bereits durch die ständig steigenden Betriebskosten, hierbei vor allem durch die Energiekosten, aufgezehrt wird. Hier fordern wir mehr politische Einsicht und ein Umdenken, gerade in der Energiepolitik.

Durch den Wegzug von Bevölkerung aus dem Raum Osterode am Harz wird sich die Situation am Wohnungsmarkt noch weiter verschärfen. Auswirkungen hat diese Entwicklung auch auf den Eigentumsmarkt. Inzwischen nimmt die Anzahl der Zwangsversteigerun-

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AUS DEM VEREIN gen von Immobilien zu. Im freien Verkauf werden freistehende Objekte im unteren bis mittlerem Preissegment noch vom Markt aufgenommen. Hier gab es im Berichtszeitraum sogar eine spürbare Belebung. Gewerbliche Immobilien hingegen sind kaum verkäuflich.

Sorgen bereiten auch die unter Denk-malschutz stehenden Gebäude in der Innenstadt. Bei einigen Objekten beginnt bereits der Verfall der Bausubstanz und nur über ganz erhebliche Preisabschläge finden diese einen Käufer. Die im Jahr 2010 weiter vorangetriebene Untersuchung der Osteroder Innenstadt im Zusammenhang mit der Entwicklung und Modernisierung dieses Bereiches, ist im wesentlichen abgeschlossen und noch für 2011 wird erwartet, dass Osterode am Harz in die Fördermaßnahmen des Bundes aufgenommen wird. Investitionen in den Denkmalschutz rechnen sich dann wieder etwas leichter. Unser Verein begleitet diese Entwicklung sehr intensiv. Zusammenfassend ergibt sich für den Osteroder Immobilienmarkt eine sehr angespannte Situation, gezeichnet von Preisverfall und stagnierenden Mieten. Hoffnung auf eine baldige Veränderung sehen wir aktuell nicht.

III. Die Situation unseres Vereins Im Berichtszeitraum fanden 8 Vorstandssitzungen und das Jahresabschlussessen des Vorstandes statt.

Der Verein hatte am 01. Januar 2010 831 Mitglieder. Neuaufnahmen von 22 Mitgliedern standen Austritten/ Abgängen von 35 Mitgliedern gegenüber. Am 01.01.2011 hatte der Verein damit 818 Mitglieder, somit 13 Mitglieder weniger. Im Vorjahr hatten wir dagegen noch einen Mitgliederzuwachs von 7 Personen. Auch im laufenden Kalenderjahr rechnet der Vorstand mit Mitgliederabgängen, teilweise bedingt durch den Wegfall der Beitragsklasse mit € 20,00 Jahresbeitrag. Unsere

Finanzen sind stabil und der Verein verfügt über gute Rücklagen. Näheres wird Ihnen unser Schatzmeister Klaus Buchterkirche in seinem Bericht vortragen.

Ein arbeitsreiches Jahr liegt hinter uns. Nach der gut besuchten Jahreshauptversammlung haben wir den Osteroder Putztag am 20.03.2010 aktiv unterstützt. Ziel der Familienwanderung am 06.06.2010 war das Freilichtmuseum in Lerbach.

Obwohl Ort, Wetter und Wanderführung optimal waren, konnten wir nur sehr wenige Wanderfreunde begrüßen. Das Osteroder Schützenfest haben wir aktiv mitbegleitet und beim Mannschaftsschießen hervorragend mit dem 2. Platz abgeschlossen. Am Samstag, 07.08.2010 hat sich der Verein auf dem Martin-Luther-Platz vorgestellt. Die beiden Vorsitzenden konnten spontan mehrere neue Mitglieder aufnehmen. Den Osteroder Bürgerball am 23.10.2010 wurde von mehreren Vorstandsmitgliedern besucht. Das Thema zu unserem Geburtstagskaffee am 06.11.2010 war: Stadtentwicklung und Leerstandsmanagement.

Weitere Termine, die der Vorstand wahrgenommen hat: Unternehmertag der Mekom, Eröffnung des Stadtfestes „3 freundliche Tage“, Übergabe der neuen Drehleiter der Osteroder Feuerwehr, Eröffnung des Osteroder Weihnachtsmarktes, Neujahrsempfang der Stadt Osterode und der CDU; JHV der Feuerwehr Osterode, JHV der Wego Osterode.

Wie berichtet, soll die Osteroder Innenstadt in ein Förderprogramm des Bundes aufgenommen werden, das insbesonders den Denkmalschutz zum Inhalt hat. Die vorbereiteten Arbeiten dazu sind abgeschlossen. Die Eigentümer der infragekommenden Immobilien haben entsprechende Fragebögen erhalten. HWG-Osterode hat an al-

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len Terminen teilgenommen und wird das Programm auch weiterhin sehr eng begleiten. Wir hoffen auf einen positiven Förderungsbescheid noch im Jahr 2011. Wir sind dann natürlich gern bereit, interessierten Mitgliedern mit Rat und Tat zur Seite zu stehen.

Auch die Zusammenarbeit mit der Arbeitsgemeinschaft Niedersächsischer HWG-Vereine in Hannover wurde gepflegt. Leider hat aber der Zentral- und Landesverband, dem wir – wie sie wissen – nicht angehören, eine Unterlassungsklage gegen uns angestrengt. Herr Rechtsanwalt Reddig wird an anderer Stelle dazu noch berichten. Probleme hatte der Vorstand mit dem neugewählten Pressewart Reineking. Er nahm an keiner Sitzung des Vorstandes teil und sah sich nicht in der Lage, das Mitteilungsblatt unseres Vereins zu erstellen. Der Vorstand enthob daraufhin Herrn Reineking von seinem Amt. Erfreulicherweise hat dann unser Ehrenpressewart Gerhard Feuerriegel bis zu seinem Tod, die anfallenden Arbeiten zu unserer vollen Zufriedenheit erledigt.

Im Mittelpunkt unserer Arbeit steht die Rechtsberatung der Mitglieder.

Mit monatlich 6 Beratungsstunden sind wir gut aufgestellt. Nutzen Sie diese Möglichkeiten, sich sach- und fachkundig zu machen. Ein guter Mietvertrag sollte Standard sein und mündliche Absprachen immer schriftlich fixiert werden. Vor fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen hilft nur eine gute Beratung.

Unsere Rechtsberater stehen Ihnen gern bei allen Fragen rund um Haus und Grund zur Seite.

Ein herzliches Dankeschön an den Vorstand für die geleistete Arbeit – aber auch an Sie für die Treue zum Verein.

Fred-Rainer Dunemann

AKTUELL Der ungewollte Untermieter:

Schimmelbefall und dessen Beseitigung Teil 1 Für wen ist dieser Beitrag besonders interessant ?

Für alle Hauseigentümer, Wohungseigentümer, Vermieter und auch Versicherer.

Für Eigentümer deshalb, weil man Betroffener und/oder Verursacher selber ist. Aber auch wegen des demographischen Wandels, wo viele Häuser statt wie früher mit 6 oder 8 Personen nur noch von 2 oder einer Person bewohnt werden, und viele Räume ungenutzt sind.

Für Vermieter wegen der Frage der Ursachenklärung, da Streitfälle wegen Schimmelpilzbefall auch immer mit Kosten zu tun haben.

Für Versicherer, weil diese bis heute noch nicht richtig verstanden haben, in welches rechtliche Niemandland sie sich bewegen, wenn sie versuchen, einen Schimmelbefall möglichst auf Kosten- Sparflamme beim Versicherten renovieren zu lassen.

Wobei ich hier bewusst die Wortwahl „Sanieren“ nicht anwende, weil dieses wirklich zu über 90 % nicht gemacht wird.

Vertuschen wäre zwar etwas hart formuliert, trifft aber den Kern des Problems wesentlich besser.

Und eines gilt es auch noch gleich zum Beginn deutlich zu klären: Schimmelpilzbefall hat in den meisten Fällen absolut nichts mit schmuddelig, schmutzig, dreckig oder mangelnder Hygiene zu tun.

Gerade weil das eine Vielzahl der Leute glauben, gibt es so eine hohe Dunkelziffer beim Schimmelpilzbefall.

Meist wird erst nach dem Fachmann gerufen, wenn vieles zu spät ist, und hohe Sanierungskosten anfallen.

Schimmelpilzspore in der extremen Vergrößerung mit Fruchtkörper

Wenn alle Wundermittel aus Hausapotheke, Baumarkt und Bio-Shop nicht mehr helfen, und der persönliche Schmerzgrenze erreicht ist.

Wie bei allen Themen rund um das Thema Gesundheit gibt es zu dem Thema Schimmelpilze die verschiedensten Meinungen von „macht nix“ bis zu „tödlich gefährlich“ und panischer Angst vor Erkrankungen.

Weder Panikmache noch Bagatellisierung helfen wirklich weiter.

Je nach persönlicher Einstellung wird das Auftreten von Schimmelpilzen in Wohnräumen als harmlos (die hatten wir früher auch schon) bis ganz gefährlich (der schwarze Schimmel ist extrem giftig) eingestuft.

Verwechslungsgefahr: Schwarzstaub oder Schimmel?

Fogging - plötzliche Schwarzstaubablagerungen in Wohnungen Wenn Wände schwarz werden, denkt jeder zuerst an Schimmelpilzbefall. Eine weniger bekannte, aber in den letzten Jahren immer häufiger festgestellte, Ursache ist das sogenannte „Fogging-Phänomen“, Dabei treten schwarze Ablagerungen auf, und zwar vorwiegend an den Außenwänden, an Dachschrägen sowie in der Nähe von Heizkörpern und Heizungsrohren. Das hat aber andere Gründe die durch Weichmacherwanderungen in der Raumluft verursacht werden, aber hier nicht weiter erwähnt werden können.

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AKTUELL Damit ein Schimmelpilzbefall überhaupt entstehen kann, sind einige Faktoren wichtig: Immer muß eine übermäßige Feuchtigkeit von Raumluft und Untergrund vorhanden sein, das ist die Leitursache jeglicher Schimmelpilzbildung.

Ein Pilz kann auf fast alles zum Wachstum verzichten, aber nicht auf Feuchtigkeit.

Dann spielen aber auch die Raumtemperatur/Oberflächentemperatur, die relative Luftfeuchtigkeit in den Räumen und der Gehalt an organischen Stoffen als Nahrung (Holz, Zellulose, Baumwolle etc.) eine weitere wesentliche Rolle.

Typischer Befall mit Schimmelpilzen in einer Altbauwohnung

Zusätzliche Faktoren können sein: Unzureichende Luftwechsel und Luftzirkulation, zu geringe Oberflächentemperaturen von Bauteiloberflächen durch falsch verstandene Energieeinsparung oder mangelnd gedämmte Bausubstanz (Wärmebrücken), sowie ungeeignete Positionierung von Einrichtungsgegenständen (große Schränke an Außenwänden).

Auch eine Nutzungsänderung eines Raumes (vorher z.B. Büro, dann Schlafzimmer) wie schon erwähnt, können ursächlich sein.

Man erkennt schon bei dieser groben Auflistung, welche Vielzahl von zusammenhängenden Einzelfaktoren die einen Schimmelbefall auslösen können.

Wo treten Schimmelpilze auf?

Erste Hinweise für Schimmelpilzbefall sind nicht nur die sichtbaren zumeist dunklen Flecken (meist schwarz, dunkelbraun oder grün) oder Feuchtigkeitsflecken an Untergründen, sondern auch ein muffigmodriger Geruch oder pelzartige Beläge auf Bauteiloberflächen.

Sogar unerklärliche Fälle von chronischen Krankheitssymptomen können von Schimmelpilzen verursacht werden.

Schimmelpilze können auch völlig unsichtbar in Unterböden (selbst auf der Polystyroldämmung unter Estrichen), Deckenhohlräumen, hinter Tapeten, Fußleisten und Einbauten ihr Unwesen treiben und sich unkontrolliert vermehren.

Schimmelpilze sind also fast überall anzutreffen.

Sporen von Schimmelpilzen findet man in jeder Klimazone in der Außenluft und, durch Eintrag von außen oder ausgehend von verschiedenen Innenraumquellen, wie Lebensmitteln, Abfall, Blumenerde, auch in jeder Raumluft.

Wachsen können sie überall dort, wo es feucht ist und Nährstoffe vorhanden sind: eben in Blumen- oder Gartenerde, im Komposthaufen oder in Biotonnen; leider manchmal auf Lebensmitteln und bei ausreichend hoher Feuchtigkeit, auch in und auf Baumaterialien oder Einrichtungsgegenständen.

Grundsätzlich reagiert der Mensch nicht zwangsläufig mit Krankheitssymptomen bei einer Schimmelpilzexposition, da es über 100000 verschiedene Schimmelpilzarten gibt. Es kommt auf die Art des Schimmelpilzes an, der nur durch

Laboranalysen festgestellt werden kann, auf keinem Fall durch eine optische Bewertung.

Fachlich kompetente Betriebe nehmen diese Proben selbst vor Ort (Probekörper, Messgeräte und Teststreifen etc. zeigen, evtl. Photos) Die Laboranalysen von Proben des örtlichen Befalls werden in Zusammenarbeit mit speziell ausgebildeten und zertifizierten Instituten für Umweltmykologie durchgeführt.

Gleichfalls sollte zeitgleich auch eine Untersuchung gegen Bakterien- und Milbenbefall durchgeführt werden, da diese ähnliche Symptome wie eine Pilzbefall aufweisen können, und auch nicht nur durch eine optische Kontrolle seriös unterschieden werden können.

Gerade auch Bakterienbefall und Milben/Milbenkot sind in Verbindung mit Schimmelpilzbefall ursächlich für diverse Krankheitsbilder.

Auch kann in ganz vereinzelten Fällen, wenn alle anderen Unter-

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AKTUELL

Probeentnahme auf Nährstoffschalen

suchungsmöglichkeiten keinen Befund erbracht haben, auch noch ein Schimmelspürhund eingesetzt werden.

Aber dieser hat sehr enge Grenzen, was den sinnvollen Einsatz betrifft.

Z.B. kann er einen verdeckten Befall orten, aber nicht sagen, ob dieser alt oder neu ist, ob die Sporen ungefährlich oder gefährlich sind, ob falsches Nutzungsverhalten oder baulicher Mangel, bzw. Kombination aus beiden zum Befall geführt hat.

Der Hund kann nur orten, nicht analysieren oder bewerten.

Auch kann er nur bis ca. 1,50 Meter Höhe im Luftraum seriös aufspüren, also bei einem verdeckten Befall in einer Decke kommen wir schon an biologische Grenzen des Einsatzes.

Das Vorhandensein von Schimmelpilzen kann sich auf verschiedenste Art bei den Menschen bemerkbar machen. Die häufigsten sind Allergien und Atemwegserkrankungen, oder die subjektiv stark beeinträchtigende Geruchsbelästigung.

Obwohl Schimmelpilze fast überall dort wachsen, wo es feucht ist, sind nicht alle Schimmelpilzschäden problematisch, klammert man hochgradig allergische Personen

aus, die sogar bei Kontakt mit Außenluftpilzen evtl. Symptome entwickeln. Es kommt eher darauf an, welche Arten von Pilzen oder Bakterien wachsen und nach derzeitigem Kenntnisstand auch, unter welchen Umweltbedingungen und auf welchen Materialien diese wachsen.

Die normale Besiedlung von Pilzen, z. B. in Blumenerde, bereitet gesunden Menschen keine Probleme, aber ein Schimmelpilzbefall auf oder in einer Wand oder einem Fußboden ist ein wesentliches Gesundheitsrisiko für die Bewohner.

Die praktische Erfahrung aus tausenden von Fällen und wissenschaftliche Studien haben gezeigt, dass Schäden mit sehr geringer Ausdehnung gewöhnlich keine gravierenden gesundheitlichen Beschwerden verursachen.

Die Schadensgröße, die man darunter versteht ist bei ca. 20 x 20 cm Ausbreitung zu begrenzen, also etwas kleiner als ein DIN A 4 Blatt.

Hingegen führen ausgedehnte größere Schäden häufig zu stärkeren Symptomen.

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Was man bisher über die Wirkung von Schimmelpilzschäden in Innenräumen weiß, ist, dass diese Atemwegsprobleme verursachen können, wie eine verstopfte Nase, Nebenhöhlenentzündungen oder „lang anhaltende Erkältungssymptome“. Manches Mal wird berichtet, dass etwas häufiger als früher Erkältungserkrankungen und andere gängige Infektionen auftreten. Deutlich seltener kommt es zu Hautreaktionen, evtl. auch Gelenkschmerzen.

Des Weiteren ist bekannt, dass verschiedene Schimmelpilze Giftstoffe produzieren können. Eine Pilzart, die ab und zu in feuchten Baumaterialien wächst, kann einen sehr giftigen Stoff produzieren, nämlich der Pilz Stachybotrys chartarum und deshalb wird dieser immer wieder als besonders kritisch dargestellt, neben dem Schimmelpilz Aspergillus versicolor.

Darum sind die schon erwähnten örtlichen Probeentnahmen und die analytische Laboruntersuchung so wichtig.

Christian Sander Fortsetzung folgt im nächsten Heft!

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Holger Beckert jun.

Dachdeckermeister

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ENERGIE & HAUSTECHNIK Sparsam heizen mit Brennwerttechnik

Heizungsmodernisierung senkt Energiekosten Die Bereitschaft zur Modernisierung veralteter Heiztechnik hat im vergangenen Jahr nachgelassen: Um vier Prozent ging die Installation neuer Heizungsanlagen insgesamt zurück. Bei Öl- und Gasheizkesseln fiel das Minus mit zwei Prozent etwas geringer aus. Diese Daten gehen aus der vorläufigen Absatzstatistik der deutschen Heizgerätehersteller für 2010 hervor.

Solarthermieanlagen verzeichneten gegenüber2009 sogar ein Nachfrage-Minus von 26 Prozent.

Als eine Ursache für den Rückgang des Heizgeräteabsatzes sieht der Bundesindustrieverband Deutschland Haus-, Energie- und Umwelttechnik (BDH) die relativ günstigen Energiepreise in den vergangenen zwei Jahren. Dadurch haben sich wohl manche Hausbesitzer dazu verleiten lassen, die Erneuerung eines veralteten Heizkessels weiter aufzuschieben. Bei wieder deutlich angezogenen Energiepreisnotierungen geht diese Rechnung jedoch zu ihren Ungunsten aus.

Eine effizientere Heizung hätte die steigenden Kosten zumindest ausgeglichen.

Denn effiziente Heiztechnik schont nicht nur Umwelt und Klima. Sie dämpft auch dauerhaft die Auswirkungen von Energiepreisschwankungen. Ein Öl-Brennwertgerät beispielsweise verbraucht bis zu 30 Prozent weniger Heizöl als ein veralteter Standardkessel. Wird zusätzlich einer Solarwärmeanlage eingebunden, erhöht sich das Energieeinsparpotenzial auf 40 Prozent.

Die Heizungserneuerung amortisiert sich also über die Einsparung bei den Brennstoffkosten in einem überschaubaren Zeitraum, bei steigenden Energiepreisen umso schneller.

Die Erneuerung einer alten Heizung zahlt sich aus: Ein Öl-Brennwertgerät verbraucht bis zu 30 Prozent weniger Energie als ein veralteter Standardkessel.

„Die Investition in effiziente ÖlBrennwerttechnik zahlt sich für die eigene Haushaltskasse in vielen Fällen schneller aus als andere Maßnahmen zur Energieeinsparung“, bestätigt auch Prof. Christian Küchen, Geschäftsführer des Instituts für wirtschaftliche Oelheizung (IWO).

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Mehr zur Öl-Brennwerttechnik unter www.oelheizung.info

ENERGIE & HAUSTECHNIK 77 Jahre altes Wohnhaus erreicht Neubau-Niveau

Mit umfassender Sanierung drei Viertel Energie gespart Im Gebäudebestand liegen beträchtliche Potenziale zur Energieeinsparung. Das zeigt sich am Beispiel eines 77 Jahre alten Einfamilienhauses in Oldenburg. Nach einer umfassenden energetischen Modernisierung ist dort der jährliche Heizölbedarf von 6000 auf knapp 1000 Liter gesunken. Entsprechend hat sich der Primärenergiebedarf um drei Viertel auf 76 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr reduziert. Damit unterschreitet das 188 Quadratmeter große Haus die Anforderungen an das „KfW-Effizienzhaus 100“ und entspricht dem Effizienz-Niveau eines vergleichbaren Neubaus. Der Primärenergiebedarf ist das Kriterium für die energetische Beurteilung von Gebäuden.

Verbesserter Wärmeschutz der Gebäudehülle brachte weitere Energieeinsparung. Insgesamt sank der jährliche Heizölbedarf von 6000 auf knapp 1000 Liter.

Nach der umfassenden Sanierung erreicht das 77 Jahre alte Wohnhaus Neubau-Niveau.

Beim Primärenergiebedarf unterschreitet es die Anforderungen an das „KfW-Effizienzhaus 100“.

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Eine zentrale Maßnahme war die Heizungsmodernisierung. Ein alter Standardheizkessel wurde durch ein Öl-Brennwertgerät ersetzt und mit einer fünf Quadratmeter großen Solarthermieanlage zur Warmwassererzeugung kombiniert. Dieses Heizsystem erwirtschaftet eine Energieeinsparung von bis zu 40 Prozent, ist jedoch nur mit 18 Prozent an den Gesamtkosten für die Sanierung beteiligt.

Parallel zur Heizungserneuerung wurde der Wärmeschutz des Gebäudes verbessert. Der Luftraum im zweischaligen Außenmauerwerk wurde mit einem Granulat ausgefüllt. Zusätzlich erhielten die Außenwände ein 18 Zentimeter dickes Wärmedämmverbundsystem. Die Wärmeisolierung des Daches wurde nahezu verdoppelt, die Fenster zum Teil mit Drei-ScheibenWärmeschutzglas erneuert. Die Decken des unbeheizten Kellers haben die Hauseigentümer in Ei-

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Eine zentrale Sanierungsmaßnahme war die Heizungsmodernisierung. Die neue Öl-Brennwert-SolarHeizung erwirtschaftet eine Energieeinsparung von bis zu 40 Prozent.

genleistung mit Wärmedämmplatten ausgekleidet.

Nach Umsetzung aller Maßnahmen ist der Heizölbedarf auf nur fünf Liter pro Jahr und Quadratmeter gesunken. Der 7000-Liter-Erdtank erlaubt künftig eine Heizölbevorratung für sieben Jahre. Die damit verbundene Unabhängigkeit von Energiepreisschwankungen werten die Bewohner als großen Pluspunkt ihrer Heizenergie.

Insgesamt investierten die Hauseigentümer rund 91.000 Euro in die energetische Sanierung. Neben staatlichen Fördermitteln konnten sie auch einen Zuschuss aus der „Aktion Energie-Gewinner“ einkalkulieren. Das Institut für wirtschaftliche Oelheizung (IWO) unterstützt mit diesem Modernisierungswettbewerb vorbildliche energetische Gebäudesanierungen. Die Fördersumme orientiert sich dabei ausschließlich an der erzielten Einspa-

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rung von Primärenergie. Bei dem Objekt in Oldenburg errechnete sich daraus ein IWO-Zuschuss von 9750 Euro.

Weitere Informationen unter www.oelheizung.info/energiegewinner

Thomas

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ENERGIE & HAUSTECHNIK Heizungsmodernisierung

KfW-Zuschuss für Brennwerttechnik Die Heizungsmodernisierung auf Brennwerttechnik und andere Einzelmaßnahmen zum Energiesparen werden ab 1. März wieder staatlich gefördert. Im Rahmen des KfW-Programms „Energieeffizient Sanieren“ gibt es fünf Prozent Investitionszuschuss – maximal 2.500 Euro. Bei Kosten von beispielsweise 8000 Euro für ein Öl-Brennwertgerät einschließlich Installation können Modernisierer also 400 Euro von der KfW-Förderbank einkalkulieren. Alternativ kann die neue Brennwertheizung über einen zinsgünstigen KfW-Kredit finanziert werden.

Voraussetzung für den KfW-Investitionszuschuss: Der Fachhandwerker muss die Einhaltung der technischen Anforderungen bestätigen.

Beispielsweise dürfen nur Hocheffizienzpumpen eingebaut werden.

Außerdem muss geprüft werden, ob die vorhandenen Heizkörper für den dauerhaften Betrieb von Brennwerttechnik geeignet sind.

Die Förderung muss vor Beginn der Maßnahme bei der KfW beantragt werden. Förderfähig sind auch begleitende Arbeiten. Dazu zählen unter anderem die Schorn stein anpas sung, die vorgeschriebene Durchfüh rung eines hydraulischen Abgleichs sowie die Installation einer Solarwärmeanlage oder eines Pufferspeichers.

Förderungen kombinieren für Brennwert-Solar-Heizung Wird ein neues Brennwertgerät mit einer Solarthermieanlage zur Heizungsunterstützung kombiniert, können zusätzlich Fördermittel aus dem Marktanreizprogramm (MAP) zur Nutzung erneuerbarer Energien in Anspruch genommen werden. Für eine Solaranlage zur Heizungsunterstützung gibt es aus

Einzelmaßnahmen zur Energieeinsparung werden von der KfW-Förderbank wieder bezuschusst.

Dazu zählt auch die Heizungserneuerung auf Brennwerttechnik. Der KfW-Investitionszuschuss beträgt fünf Prozent.

dem MAP 90 Euro je Quadratmeter Kollektorfläche. Der entsprechende Antrag muss beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden. Die förderfähige Inves titionssume für die KfW ergibt sich aus den Gesamtkosten für die neue Öl-SolarHeizung abzüglich der Kosten für die Solaranlage.

Wie hoch die kombinierte Förderung ausfallen kann, verdeutlicht ein Rechenbeispiel. Die Gesamtkosten für ein Öl-Brennwertgerät mit einer zwölf Quadratmeter großen Solarwärmeanlage zur Heizungsunterstützung liegen beispielsweise bei 15.000 Euro. Die Solaranlage schlägt mit etwa 6000 Euro zu Buche. Dann bleibt für die KfW eine

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förderfähige Summe von 9000 Euro, das ergibt einen KfW-Zuschuss von 450 Euro. Hinzu kommen in diesem Fall 1080 Euro aus dem MAP-Fördertopf für Solaranlagen.

Wer eine Solaranlage nur zur Warmwasserbereitung gleichzeitig mit einem neuen Öl-Brennwertgerät einbauen lässt, kann die gesamte Maßnahme über die KFW fördern lassen. Bei einer Gesamtinvestition von beispielsweise 12.000 Euro liegt der Förderbetrag bei 600 Euro.

Eine individuelle Übersicht aller in Frage kommenden Förderprogramme finden Modernisierungsinteressenten unter www.oelheizung.info/foerderung

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WOHNUNGSPOLITIK

Rechtmäßige Korrektur einer Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Vermieter eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung trotz Ausgleich des errechneten Saldos korrigieren darf (Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09 -). Bei einem Wohnraummietverhältnis muss allerdings die korrigierte Abrechnung dem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats seit Ende des Abrechnungszeitraumes zugeleitet werden. Andernfalls ist der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen.

Im Juli 2007 erteilte der Vermieter dem Mieter die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2006. Für den Mieter ergab sich ein Guthaben von 185,36 Euro, das dem Mieter gutgeschrieben wurde. Nachträglich stellte der Vermieter fest, dass er einen Heizölbezug im Wert von 4.613,32 Euro vergessen hatte. Anfang Dezember 2007 leitete er dem Mieter eine Nachberechnung zu. Die auf den Mieter entfallenden Nachzahlung in Höhe

von 138,08 Euro buchte er aufgrund erteilter Einzugsermächtigung im Januar 08 vom Girokonto des Mieters ab. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung blieb in allen Instanzen erfolglos. Er behauptete, mit der 1. Gutschrift habe der Vermieter anerkannt, dass der in der fehlerhaften Abrechnung genannte Endbetrag verbindlich sei. Früher wurde nämlich die Auffassung vertreten, dass mit Nachzahlung bzw. Annahme des Guthabens ein beiderseitiger Schuldbestätigungsvertrag zustand komme, der den Mieter mit nachträglichen Einwendungen und den Vermieter mit einer Nachforderung ausschließe. Dazu erklärt der BGH klipp und klar, dass sich die Rechtslage seit der Mietrechtsreform von 2001 grundlegend verändert habe.

Der Vermieter ist seitdem mit Nachforderungen erst mit Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten seit Ende des Abrechnungszeitraumes ausgeschlossen. Diese Frist hatte der Vermieter bei Ablauf des Abrechnungszeitraumes am 31.12.06 und Zusendung der Korrektur Anfang Dezember 2007 noch eingehalten. Umgekehrt könne der Mieter bis zum Ablauf von zwölf Monaten seit Empfang der Abrechnung noch Einwendungen gegen die Abrechnung erheben. Durch diese Abrechnungs- und Einwendungsfristen sei gewährleistet, dass die Mietvertrags-parteien innerhalb

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überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus dem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangten. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung bzw.

Rückzahlung des Saldos noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses bzw. Schuldbestätigungsvertrages.

Bei der Geschäftsraummiete gelten die genannten Ausschlussfristen nicht. Sie sind auf die Geschäftsraummiete auch nicht analog anwendbar (BGH Urteile vom 17.01.10XII ZR 22/07 - und vom 17.11.10 - XII ZR 124/09 -). Zwar ist der Vermieter auch hier verpflichtet, über die Nebenkosten innerhalb angemessener Zeit abzurechnen und beträgt die Abrechnungsfrist regelmäßig ein Jahr seit Ende des Abrechnungszeitraumes. Es handelt sich aber um eine reine Fälligkeitsregelung, nicht um eine Ausschlussfrist. Bei der Geschäftsraummiete dürfte deshalb eine nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgende Korrektur noch zulässig sein. Allerdings beginnt mit dem 31.12. des Jahres, in dem die Abrechnung vorgelegt wurde, die Verjährungsfrist von drei Jahren.

Nach deren Ablauf kommt eine Berichtigung auf jeden Fall zu spät.

Quelle: A.Eberhard- WohnArt , 2011

WOHNUNGSPOLITIK

Rechte und Pflichten bei Modernisierungen Modernisierungen der Immobilie gehören nicht zu alltäglichen Belangen, mit denen Mieter und Vermieter sich beschäftigen müssen. Doch sie kommen vor.

Es handelt sich um ganz normale Vorgänge, sofern sich beide Seiten an die Spielregeln halten.

Dann kann alles zügig und problemlos über die Bühne gehen.

Stellt sich auch nur einer der beiden Vertragspartner quer, endet der Streit möglicherweise vor Gericht. Zur Vermeidung solcher Szenarien ist ein beiderseitiges Entgegenkommen und Kompromissbereitschaft, sofern man nicht sofort auf einen Nenner kommt, sicherlich der beste Weg. Schon das Wort Modernisierung lässt vielen Eigentümern die Nackenhaare zu Berge stehen. Dabei muss es nicht grundsätzlich etwas Schlechtes sein. Fenster, durch die es nicht mehr zieht, eine Heizung, die nicht gluckst, oder ein Heizkessel, der weniger Öl oder Gas verbraucht, machen sich auch für Mieter bezahlt. Leider lässt es sich nicht vermeiden, dass solche Arbeiten Dreck und Lärm verursachen. Und stimmt das Ergebnis, nehmen viele Mieter diese Unannehmlichkeiten gerne auf sich, solange der Vermieter die Arbeiten nicht von einem auf den anderen Tag ausführen lässt, ohne darüber zu informieren.

Alle Umbaumaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen sollen drei Monate vorher angekündigt werden. Alle relevanten Daten wie Termin, Dauer, Umfang und die ungefähr daraus resultierende Mieterhöhung müssen dem Schreiben zu entnehmen sein. Diese Ankündigungspflicht ergibt sich aus Paragraph 554 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Mieter kann, wenn er mit der Modernisierung und den Folgekosten nicht einverstanden ist, innerhalb eines Monats nach Erhalt der Mit-

Ob energetische Sanierung, Renovierung des Balkons oder Ausbau des Dachgeschosses, die Sanierung kostet Geld. Dass nicht alle Kosten an den Eigentümern hängen bleiben, hat der Gesetzgeber geregelt.

teilung vom außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen und zum nächsten Monat die Wohnung kündigen. Dafür müssen die Arbeiten allerdings erhebliche Auswirkungen haben, nicht nur auf die Miete.

Mieterhöhung Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen, ist der Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen.

In welchem Rahmen sich die Mieterhöhung bewegt und welche Kosten umgelegt werden dürfen, ist per Gesetz bestimmt. Elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dabei muss es sich aller-

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dings allein um die Kosten handeln, die für die Modernisierung aufgewandt wurden, abzüglich aller Posten, die als Instandsetzungsmaßnahme gewertet werden.

Ein Beispiel: Der Vermieter will die vorhandenen einfachen Fenster durch Isolierglasfenster ersetzen. Die Kosten für diese Maßnahme belaufen sich auf 6.000 Euro. Elf Prozent davon sind 660 Euro. Diesen Betrag darf der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen, so dass sich die monatliche Miete um 55 Euro erhöht.

Doch es gibt auch Ausnahmeregelungen. So müssen zum Beispiel Fördergelder aus dem Betrag herausgerechnet werden.

WOHNUNGSPOLITIK Die zu erwartenden Kosten hat der Vermieter bereits bei der Ankündigung der Modernisierung zu nennen, soweit er sie in circa-Angaben nennen kann.

Die genauen Kosten werden erst nach Ende der Maßnahme mitgeteilt und drei Monate später fällig.

Liegt die ursprüngliche Kalkulation mehr als zehn Prozent unter den tatsächlichen Kosten, ist die neue

Miete erst nach sechs Monaten zu zahlen. Die Mitteilung über die geänderte Miethöhe muss alle Details enthalten, angefangen von den konkreten Maßnahmen über die einzelnen Positionen bis hin zur Berechnung der Miete.

Fazit Es ist dringend zu empfehlen, dass die im Gesetz getroffenen Regelungen zur Modernisierung eingehal-

ten werden. Alternativ kann eine einvernehmliche Regelung mit den Mietern getroffen werden, was im Einzelfall für beide Parteien vorteilhaft sein kann. Die Praxis zeigt, dass die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme manchmal gar nicht so einfach ist. Dann ist es gut, wenn man erfahrene Rechtsberater an der Seite hat.

Ab 1. März wieder KfW-Mittel für Einzelmaßnahmen Ab 1. März 2011 erhalten Wohnungseigentümer, die Ihre Wohnimmobilie energetisch modernisieren wollen, wieder Fördermittel für Einzelmaßnahmen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Obwohl gerade private Eigentümer häufig nur zeitlich versetzte Einzelmaßnahmen finanzieren können, hatte die KfW die Förderung von solchen Maßnahmen zum 31. August 2010 eingestellt.

Doch mit der Entscheidung, diese wieder aufleben zu lassen, wird es Eigentümern etwas erleichtert eine vollständige Modernisierung nach und nach durchführen zu können.

So können Schritt für Schritt die Dämmung verbessert, die Heizungsanlage oder Fenster erneuert oder eine Lüftungsanlage eingebaut werden und staatliche Hilfen in Anspruch genommen werden.

Die KfW gewährt Investitionszuschüsse und Kredite. Als Neuerung

verlangt die KfW allerdings ab dem 1. März 2011, dass ein Sachverständiger in das Bauvorhaben einbezogen wird. Ebenfalls neu ist, dass sich die Mindestanforderungen an die Gebäudehülle nicht mehr nur auf die neu aufzubringende Dämmung beziehen. Auch eine bereits vorhandene Dämmung wird zukünftig berücksichtigt. Gegebenenfalls wird der zusätzliche Dämmaufwand damit geringer.

Der GAS-Check Niedersachsen Hausgasleitungen sind, wie das Haus insgesamt, vielfältigen schädlichen Einflüssen, z.B. Witterungs- oder Temperaturunterschieden, ausgesetzt. Deshalb sollten alle Gasleitungen in regelmäßigen Abständen auf ihren äußeren Zustand und Dichtigkeit überprüft werden.

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Mit jahrelanger Erfahrung in der Gasinstallation und hochmoder-

nen Messgeräten prüft der GasCheck-Fachmann die Gasleitungen einzeln auf etwaige Schäden und deren Umfang.

Anschließend erthält man das Prüfprotokoll und die Gas-Check-Prüfplakette wird zugeteilt.

Die zertifizierten Fachbetriebe der Innung für Sanitär- und Heizungstechnik Hannover empfehlen eine Überprüfung der Hausgasleitung in regelmäßigen Abständen etwa alle fünf bis sechs Jahre.

Wann wurde Ihre Hausgasleitung zuletzt geprüft?

Rechtlicher Hintergrund Vielfach nicht bekannt ist, dass jeder Eigentümer einer Gasinstallation aufgrund seines Gasliefervertrages mit dem Versorgungsunternehmen für die sichere Benutzbarkeit dieser Anlage selbst verantwortlich ist. Hat er die Anlage vermietet, so ist der Mieter neben dem Eigentümer verantwortlich.

Auch im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht ist der Betreiber einer Gasinstallation für diese verantwortlich. Als Vermieter hat man darüber hinaus noch die Prüfungs- und Instandhaltungspflicht gegenüber den Mietern.

Quelle: WohnArt , 04/2011

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IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

§

... zum Nachbarrecht

Kann man bei Störungen, die vom Nachbargrundstück herrühren, auch Schmerzensgeld vom Nachbarn verlangen?

Unter bestimmten Voraussetzungen müssen Grundstückseigentümer Immissionen vom Nachbargrundstück dulden. Wird zum Beispiel auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude mit Baugenehmigung errichtet, so muss der Nachbar den dadurch entstehenden Baulärm hinnehmen. Das Gleiche gilt auch, wenn auf dem Nachbargrundstück mit entsprechenden Genehmigungen Rauch, Gase, Ruß etc. ausgestoßen wird. Allerdings kann der betroffene Nachbar in diesem Fall einen Entschädigungsanspruch haben, wenn die Beeinträchtigungen vom Nachbargrundstück „wesentlich“ sind. Die Frage ist aber, was ein solcher Entschädigungsanspruch alles umfasst. Bisher ungeklärt war insoweit die Frage, ob der beeinträchtigte Nachbar eventuell auch Schmerzensgeldansprüche geltend machen könnte.

Was sagen die Gerichte?

Mit einem solchen Fall hatte sich jetzt der BGH (WuM 2010, 580) zu

befassen. Eine Eigenheimbesitzerin im Saarland hatte geklagt, weil es auf Grund des in der Gegend betriebenen Steinkohlebergbaus zu Erderschütterungen gekommen war. Auf Grund dieser Erdrschütterungen leide sie an erheblichen psychischen Problemen, insbesondere an Schlaflosigkeit und ständigen Angstzuständen. Sie verlangte deshalb ein Schmerzensgeld von 4.000 Euro.

Der BGH – ebenso wie die Vorgerichte – wies ihren Anspruch ab.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB berücksichtige zwar grundsätzlich auch Gesundheitsstörungen; die Kompensation sei jedoch ein Entschädigungs- und kein Schadensersatzanspruch. Schmerzensgeld könne aber nur auf Grund eines Schadensersatzanspruches verlangt werden.

Praxishinweis

Eine für Investoren wichtige Entscheidung. Gerade bei Großbaustellen im Citybereich mit einhergehenden Lärm- und Staubentwicklungen werden von den betroffenen Nachbarn häufig Ansprüche – zum Beispiel auf Übernahme von Mietminderungen – angemeldet und erfolgreich durchgesetzt. Einer

Ausdehnung dieser Ansprüche auf Schmerzensgeld schiebt diese Entscheidung einen Riegel vor.

... zu Anwaltskosten des Mieters bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Kann der Mieter vom Vermieter die Erstattung seiner Anwaltskosten für die Zurückweisung eines Renovierungsverlangens auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel beanspruchen?

Es hat sich mittlerweile herumgesprochen: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel – zum Beispiel wegen starrer Fristen – führt dazu, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen nun selbst ausführen muss. Gleichwohl wird – wissentlich oder unwissentlich – immer mal wieder versucht, den Mieter zur Durchführung der Arbeiten anzuhalten oder gar ihn unmissverständlich aufzufordern.

Nimmt sich der Mieter in diesem Fall einen Anwalt, so ist die Frage, ob er die dadurch entstehenden Kosten von dem Vermieter erstattet verlangen kann.

Interessante Urteile Wohnungseigentumsrecht / Untergemeinschaft: Gegen wen richtet sich Anfechtungsklage?

1. Die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss einer Untergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung eigene Eigentümerversammlungen abhalten darf und die grundsätzlich mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet ist, ist nur gegen die übrigen Eigentümer der betreffenden Untergemeinschaft zu richten.

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass sowohl die Gemeinschaft als auch die Untergemeinschaften Jah resabrechnungen aufstellen sollen, besteht eine Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft zur Genehmigung der Jahresabrechnung nur, soweit durch diese Abrechnung gemeinschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf die Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden, die zuvor durch die Abrechnung der Gesamtgemeinschaft der Untergemeinschaft wirksam zugewiesen wurden.

LG München I. Urteil vom 20.12.2010 -1 S 8436/10

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IMMOBILIENRECHT Was sagen die Gerichte?

Für den Fall, dass eine professionelle Hausverwaltung den Mieter beim Mietende auf Grund einer erkennbar unwirksamen Schönheitsreparaturklausel zur Vornahme der Arbeiten auffordert, hat das Kammergericht bereits im Jahre 2009 (NZM 2009, 616) entschieden, dass dem Mieter die Rechtsanwaltskosten zu erstatten sind. Die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts durch den Mieter sei gerechtfertigt gewesen. Für ihn als nicht juristisch vorgebildete Person sei nicht von vornherein klar gewesen, ob er auf Grund der Klausel im Mietvertrag eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen hatte oder nicht. Dieser Rechtsprechung hat sich jetzt das Landgericht Berlin (WuM 2010, 561) angeschlossen. Im dort entschiedenen Fall war der Vermieter - trotz ausdrücklicher Hinweise auf die unwirksame Klausel - nicht von seinem Verlangen zur Ausführung der Arbeiten durch den Mieter abgerückt. Das Verlangen vertraglich nicht geschuldeter Leistungen durch den Vermieter stelle eine Pflichtverletzung dar, weshalb der Mieter zur Einschaltung eines Anwalts gezwungen gewesen war.

Praxishinweis

Es muss wohl davon ausgegangen werden, dass auch andere Gerichte in Deutschland in diesen Fällen entsprechend urteilen würden.

Entscheidendes Kriterium in diesen Fällen wird sein, ob der Mieter vor einer Situation stand, in der er auf die Hilfe eines Dritten - in diesem Fall eines Anwalts - angewiesen war.

... zum Zustimmungserfordernis bei Übertragung einer Eigentumswohnung Ist die Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Wohnungseigentümer zur Übertragung einer Wohnung auch dann erforderlich, wenn diese verschenkt werden soll?

Nach § 12 WEG kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer, oder eines Dritten (zum Beispiel des Verwalters) bedarf. Von dieser Möglichkeit wird gerade in kleineren WEG‘s, in denen das Persönliche eine große Rolle spielt, gerne Gebrauch gemacht. Was gilt aber, wenn die Übertragung nicht durch Verkauf, sondern zum Beispiel durch Schenkung stattfinden soll?

Auch wenn beide zitierten Entscheidungen aus Berlin stammen:

Was sagen die Gerichte?

Mit einem solchen Fall hatte sich das Kammergericht (1W 97/10) zu befassen. In einer kleineren WEGAnlage wollte ein Vater seinem Sohn Wohnungseigentum übertragen. In der Teilungserklärung hieß es: „Der Wöhnungseigentümer darf sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der Mehrheit derjenigen Eigentümer verkaufen, die mit ihm im gleichen Hausblock wohnen.“ Das Grundbuchamt wollte den Sohn nicht als Eigentümer eintragen, sondern verlangte eine Vorlage der Zustimmung der übrigen Eigentümer. Das sah das Kammergericht anders. Der Begriff .Veräußerung“, wie er auch in § 12 WEG Verwendung findet, sei eng auszulegen und gelte daher für die Übertragung durch Schenkung nicht.

Praxishinweis Die Entscheidung ist sicherlich nicht ganz überraschend. Schwieriger kann es bei an deren Formen der Übertragung werden. So soll zum Beispiel, die Übertragung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung auf Grund einer Teilungsanordnung oder auf Grund eines Vermächtnisses einen Fall der Veräußerung darstellen (BayObLGZ 1982,46), der Erbteilskauf 1 hingegen nicht (OLG Hamm, NJW1980,1397).

Wohnungseigentumsrecht / Anbau von Balkonen ist eine Modernisierung gem. § 559 BGB Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören solche, die den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig erhöhen, die allgemein die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einwirkung von Energie oder Wasser bewirken. Unter der hier in Betracht kommenden Gebrauchswerterhöhung sind solche bauliche Maßnahmen zu verstehen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen.

Hinsichtlich von Balkonen ist mittlerweile allgemein anerkannt, dass es sich um eine solche Gebrauchswerterhöhung handelt, da nicht zuletzt das Wohnen in einer Wohnung mit Balkon in der Regel als angenehmer empfunden wird als das Wohnen in einer Wohnung ohne Balkon.

AG Hannover, Urteil vom 26.10.2010 - 483 C 3145/10 Bauträger / Umfang einer Bürgschaft nach § 7 MaBV Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV, die als Sicherheit dafür vereinbart wird, dass der Bauträger nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen entgegennehmen darf, ohne dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 - 4 MaBV vorliegen, sichert keine Ansprüche des Erwerbers auf Ersatz von Aufwendungen für die Beseitigung von Baumängeln.

BGH, Urteil vom 09.12.2010 - VII ZR 206/09

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Haus-, Wohnungs- und GrundeigentümerVerein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)

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IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

§

... zur Haftung des Maklers für Angaben im Exposé

Inwieweit muss der Makler für die Richtigkeit der Angaben in seinem Expose einstehen?

Grundsätzlich gilt, dass der Makler Angaben des Verkäufers ungeprüft an seinen Kunden weitergeben darf, ohne dafür zu haften. Nimmt der Makler dagegen eigenes Vertrauen in Anspruch, indem er zum Beispiel eigene Ermittlungen bezüglich einer möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks anstellt, kommt ein Regress bei Falschangaben durchaus in Betracht.

Dazwischen liegt die Fallgruppe, dass der Makler Angaben des Verkäufers übernimmt, obwohl sie ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Die spannende Frage ist natürlich, wann ein solcher Fall vorliegt.

Was sagen die Gerichte?

Das OLG Jena (2 U 411/10) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Ein Makler sollte einen Bau-

ernhof vermitteln. Im Exposé hieß es unter anderem: „Einbau einer Holzheizung mit 2.000 1 Pufferspeicher, die Beheizung mit Öl ist ebenfalls möglich.“ Später stellte sich heraus, dass eine angemessene Beheizung des Hauses nicht möglich war. Für eine Beheizung mit Öl hätte es außerdem weiterer baulicher Maßnahmen bedurft. Das OLG – wie schon die Vorinstanz (LG Erfurt) – stellte fest, dass dem Makler kein Vorwurf zu machen sei. Für ihn seien diese Probleme ohne Hinzuziehung eines Fachmanns nicht erkennbar gewesen.

Von einem Makler könne „nach dessen Sachkenntnissen“ auch nicht verlangt werden, eine Beurteilung der Heizungsanlage abzugeben.

Praxishinweis

Auch wenn von dem Makler kein besonderer technischer Sachverstand verlangt wird, muss er bei der Weitergabe von Verkäuferangaben gleichwohl präzise bleiben. Dies wurde einem Berufskollegen zum Verhängnis, der ein Objekt in seinem Exposé als „vollständig saniert“ bezeichnet hatte. Der Verkäufer hatte ihm insoweit lediglich bereits die bisher durchgeführten Einzelsa-

nierungsmaßnahmen mitgeteilt.

Weil zum Beispiel die Elektroleitungen immer noch veraltet waren, verurteilte das OLG Frankfurt (15 U 137/07) den Makler zum Schadensersatz gegenüber dem Käufer.

... zu den Notarkosten bei einem Grundstückskaufvertrag Ist bei der Gebührenberechnung auch die auf den Kaufpreis entfallende Umsatzsteuer mit einzubeziehen?

Die Notarkosten bei einem Immobilienkaufvertrag werden in der Regel anhand des Kaufpreises bemessen. Insofern macht es einen erheblichen Unterschied, ob bei Kaufverträgen mit Umsatzsteuer diese zusätzlichen 19 Prozent des Kaufpreises in die Bemessungsgrundlage mit einzubeziehen sind.

Was sagen die Gerichte?

Bis zum Inkrafttreten des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 war der Grundstücksverkäufer gegenüber dem Finanzamt zur Entrichtung der Umsatzsteuer verpflichtet. Der BGH (NJW 2001, 2464) sah deshalb die Umsatzsteuer als Teil des Kaufprei-

Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters 1. Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzu holen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

2. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.

3. Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.

4. Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgrund Bezug nehmen.

BGH. Urteil vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10

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s

Fortsetzung auf Seite 30

RECHT & STEUER ses an. Seit Inkrafttreten des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 schuldet aber nunmehr der Käufer gegenüber dem Finanzamt die Zahlung der Umsatzsteuer. In der Rechtsprechung war deshalb umstritten, ob die Umsatzsteuer auch weiterhin als Teil des Kaufpreises anzusehen sei (dafür: OLG Celle, NJW -RR 2006, 71; dagegen: OLG Düsseldorf, JurBüro 2008, 433 u.a.).

Entschieden hat den Streit nunmehr der BGH (V ZB 52/10): Wegen der steuerlichen Änderungen 2004 soll die Umsatzsteuer nicht zur Berechnung der Notarkosten mit herangezogen werden. Der Käufer schuldet die Umsatzsteuer nicht dem Verkäufer, sondern dem Finanzamt. Deshalb ist sie auch kein Teil des Kaufpreises. Der BGH zieht hier eine Parallele zur Grunderwerbsteuer. Diese wird im Innenverhältnis in der Regel auch vom Käufer übernommen, wirkt sich aber gebührenrechtlich nicht kaufpreiserhöhend aus.

Praxishinweis Da sich das BGH-Urteil aus Dezember 2010 vielleicht noch nicht überall herumgesprochen hat, sollten Immobilienkäufer und deren Berater in ihrer Checkliste für die Vor-

bereitung und Durchführung von Kaufverträgen vorsorglich einen weiteren Checkpunkt betreffend Gebührenberechnung und Umsatzsteuer hinzufügen.

... zur Korrektur einer BKAbrechnung Kann der Vermieter eine falsche Betriebskostenabrechnung noch korrigieren, wenn er den sich aus der falschen Abrechnung ergebenden Guthabenbetrag bereits an den Mieter ausgezahlt hat?

Irren ist menschlich und so kann es dem Vermieter/Verwalter unter anderem passieren, dass er vergisst, eine bestimmte Ausgabengabenrechnung mit in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen.

Ergibt sich dann ein Saldo zu Gunsten des Mieters und zahlt er den Betrag aus, so war er – jedenfalls bis zur Mietrechtsreform – hieran gebunden und konnte keine Korrektur der Abrechnung mehr vornehmen. Das Gleiche galt umgekehrt für den Mieter, wenn dieser auf eine falsche Abrechnung zahlte. Unklar war bisher, ob dies auch nach der Einführung der Abrechnungs- beziehungsweise Aus-schlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB gilt.

Was sagen die Gerichte?

Der BGH hat (VIIIZR 269/09) hat jetzt für Klarheit gesorgt. Ein Vermieter hatte vergessen, eine größere Menge Heizöl in die Nebenkostenabrechnung einzustellen.

Dies führte zu einem Guthaben des Mieters, welches der Vermieter auch auszahlte. Innerhalb der Jahresabrechnungsfrist korrigierte er jedoch seine Abrechnung und zog den Nachzahlungsbetrag per Einzugsermächtigung ein. Der BGH gab ihm Recht. Die vorbehaltlose Erstattung des Guthabens sei kein sogenanntes „deklaratorisches Schuldanerkenntnis“ gewesen. Für diese Rechtskonstruktion bestehe kein Bedürfnis mehr, weil die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB beiden Parteien in absehbarer Zeit Klarheit verschaffe. Auch außerhalb des Mietrechts werde eine bloße Zahlung auf eine Rechnung regelmäßig nicht als deklaratorisches Schuldanerkenntnis gewertet.

Praxishinweis Die Entscheidung sorgt für Klarheit.

Abzuwarten bleibt, ob diese Rechtsprechung auch auf das Gewerberaummietrecht übertragen wird, wo § 556 Abs. 3 BGB nicht gilt.

Wohnungseigentumsrecht / Verwalter als Störer im Sinne der BauO-NW 1. Die Ordnungsbehörde kann den Verwalter dazu verpflichten, dafür zu sorgen, dass in der Tiefgarage die einzelnen – illegalen – Garagentore offen bleiben. Sie kann ihn jedoch nicht dazu verpflichten, Gegenstände aus den Einstell- boxen zu entfernen und diese dauerhaft von unzulässig gelagerten Materialien freizuhalten.

2. Auch wenn die (statistische) Wahrscheinlichkeit eines Brandes in einer (Tief-)Garage gerade auch im Vergleich zu einem Wohnungsbrand relativ gering sein sollte, ergibt sich daraus nicht etwa, dass insofern keine Gefahr besteht, die ein sofortiges Handeln zum vorbeugenden Brandschutz erfordert.

3. Gerade für Großgaragen gilt, dass ein fehlendes Brandereignis im Grunde nicht aus sich heraus einen Dauerzustand darstellt.

4. Bei Tiefgaragen ist zu berücksichtigen, dass auf Grund der besonderen Gegebenheiten dort im Brandfall mit erheblichen Gefahren für Menschen und Sachen zu rechnen ist. Daher kommt der Einhaltung brandschutzrecht licher Anforderungen dort besondere Bedeutung zu.

OVG Nordrhein-Westfalen. Beschluss vom 28.01.2011 - 2 B 1495/10 Wohnungsmietrecht / Kein Anspruch des Mieters auf Wasserversorgung Kommt der Eigentümer eines Grundstücks seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Wasserversorger nicht nach, so hat der Mieter bei drohender Versorgungseinstellung keinen eigenen Anspruch gegen den Versorger, weder aus Art. 2 GG noch aus §§ 242 BGB. Der Wasserversorger seinerseits darf nur unter den besonderen Voraussetzungen (Unzumutbarkeit der weiteren Versorgung) des § 33 Abs. 1 und Abs. 2 AVBWasserV die Wasserversorgung einstellen.

OVG Berlin-Brandenburs. Beschluss vom 21.04.2010 - 9 S 121.09

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Carmen Illhardt Volksbank im Harz eG

Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt.

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