MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ
Nr. 145/2011
Dezember 2011
Ein schönes Weihnachtsfest
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Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O
– Weihnachtsgruß – Bilder vom Bürgerball
Aktuell & Immobilien – Wie wird die Fuge dicht? – Wärmedämmverbundsysteme – Betreiber sind in der Pflicht – Hausgasleitungen
Energie & Haustechnik – Steuerbeschreibung – Erdölverorgung – Höhere Fördersätze
Wohnungspolitik & Urteile – Antike Wasserzähler – Betriebskostenvorauszahlungen – Wer zahlt Wasser, wer zahlt den Hausmeister? – Urteile
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Weihnachtsgruß
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AKTUELL Neue Fenster
Wie wird die Fuge dicht? Der Einbau moderner Fenster senkt die Heizkosten. Doch Vorsicht: Die Einbaufugen brauchen eine spezielle Behandlung – sonst bringt die Sanierung nichts! Der Teufel steckt bekanntlich oft im Detail. Das gilt leider auch dann, wenn neue Fenster eingebaut werden: Meist gilt die volle Aufmerksamkeit der Qualität des Rahmens und der Verglasung, während die Fenstereinbaufuge, also der Spalt zwischen dem Mauer- oder Holzständerwerk und dem Fensterrahmen, sträflich vernachlässigt wird. Damit ist die gesamte Sanierung praktisch vergebens. Denn wenn die Fuge schlecht oder gar nicht abgedichtet ist, entsteht eine sogenannte Wärmebrücke, über die kalte Luft von außen eindringen kann. Das führt dann auch bei neuen Fenstern zu erheblichen Energieverlusten. Und damit noch nicht genug: Macht sich in der Fuge dann außerdem Feuchtigkeit breit, bildet sich fast zwangsläufig Schimmel. „Dauerhaft luftundurchlässig“ – ist Vorschrift Energieeinsparverordnung und DINNorm 4108 schreiben zwar genau vor, wie man die thermische Schwachstelle austrickst. Dennoch hält sich selbst unter Fachleuten hartnäckig die Meinung, dass das Ausschäumen der Fuge als Schutz vor Wind und Schlagregen ausreicht. Das aber ist falsch. „Dauerhaft luftundurchlässig” muss eine Fensterfuge laut Bauvorschrift sein. Und dies ist nur durch eine Dreifach-Abdichtung (siehe Grafik) zu gewährleisten. Werden dafür Materialien verwendet, die das RAL-Gütezeichen tragen, bleiben Zugluft und Feuchtigkeit wirklich draußen. Und das Energiesparen kann beginnen.
Das Wärmebild beweist: Bei diesen Fenstern wurden die Fugen nur schlecht abgedichtet (rosa Bereiche). Foto: Weru
So haben Kaltluft und Feuchtigkeit keine Chance Innere Abdichtung: Sie verhindert, dass Feuchtigkeit aus dem Innenraum ins Mauerwerk gelangt. Material: zum Beispiel Montageschaum, Dichtbänder, Dichtungsfolien. Mittlere Abdichtung: Die Dämmung zwischen Fenster und Wand dient dem Wärme- und Schallschutz. Material: zum Beispiel Montageschaum, Multifunktionsbänder. Äußere Abdichtung: Für dauerhaften Wind- und Schlagregenschutz. Wichtig: Diese Abdichtung muss diffusionsoffen sein, so dass Feuchtigkeit von innen nach außen gelangen kann. Material: zum Beispiel Dichtprofile, Dichtungsfolien, Multifunktionsbänder.
Dreifach-Abdichtung. Illustration: Tremco illbruck
Quelle: Wohnen-Magazin 11/2011
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AKTUELL Fassadendämmung
Was genau ist ein Wärmedämmverbundsystem? Wer sein Geld nicht verheizen will, sollte das Haus gut dämmen. Das geht mit einem Wärmedämmverbundsystem auch gut nachträglich. Charmanter als in einem gepflegten Altbau kann man kaum wohnen. Einen Schwachpunkt haben diese Bauten häufig jedoch: Eine ungedämmte Fassade. Eine energetische Sanierung der Fassade kann den anachronistisch hohen Verbrauch von mindestens 20 Litern Heizöl bzw. 20 Kubikmetern Erdgas pro Quadratmeter deutlich senken. Mit einer Dämmung der Gebäudehülle können Sie bis zu 30 Prozent der Energiekosten sparen.
Altbau mit nachträglich gedämmter Fassade: Ein Indiz ist häufig eine etwas breitere Fensterlaibung. Foto: Fachverband Wärmedämmverbundsystem
Wärmedämmverbundsystem: Ganz einfach montiert Die mit Abstand wirtschaftlichste Art, eine Außenwand zu dämmen, ist das Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems (WDVS). Es besteht aus drei Hauptschichten: l Dämmung, z.B. aus Polystyrol, Mineraldämmstoffen, Steinwolle oder einer Mineralschaumplatte l Armierung (das Glasfasergewe be verhindert eine Rissbildung) l Schlussbeschichtung aus Putz, Holz, Keramik, Klinker oder Metall.
Das einlagige Dämmmaterial kann direkt auf die Ziegel oder den Putz einer schadhaften oder unansehnlichen Außenwand aufgebracht werden. Die ca. 30 Zentimeter dicke Dämmung wird verklebt, bei sandi-
gem Putz gedübelt oder mit einer Schienenhalterung mechanisch befestigt. Kosten: ca. 60 bis 80 Euro pro Quadratmeter. Die Dämmung amortisiert sich rasch Ein Rechnungsbeispiel: Ein älteres Zweifamilienhaus mit 300 Quadratmeter Wohnfläche verursacht vor der energetischen Sanierung Heizkosten von 3.500 Euro pro Jahr, danach nur noch 2.000 Euro. Das entspricht einer Einsparung von 125 Euro im Monat. Je nach Größenordnung der Maßnahme amortisiert sich die Investition in eine Dämmung bereits nach vier bis sieben Jahren.
Tipps für Bauherren l Stimmen Sie sich mit der Bauauf sichtsbehörde ab (Eine Geneh migung kann erforderlich sein wenn etwa Auflagen einer Orts satzung zur Fassadengestaltung zu berücksichtigen sind oder wenn das zu sanierende Gebäu de durch die neue Dämmung in eine Abstandsfläche „hinein wächst“). l Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Fachmann beraten. l Vergleichen Sie unbedingt meh rere Angebote erfahrener Firmen, die Sie etwa an dem Gütezei chen „WDVS-Fachbetrieb“ erken nen. Wichtig: Die Angebote soll ten alle Nebenleistungen wie Gerüstkosten abdecken. Quelle: Wohnen-Magazin 11/2011
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AKTUELL Fenstersanierung
Welches Material ist besser geeignet: Holz oder Kunststoff? Die meisten Fensterrahmen sind aus Holz oder Kunststoff. Doch was ist besser? Kommt drauf an! Denn beide Materialien haben ihre Vor- und Nachteile … Wo mindestens 30 Jahre alte Fenster mit Einfachverglasung eingebaut sind, machen sich Wärmeverluste schmerzhaft auf dem Konto bemerkbar – eine Fenstersanierung macht sich schnell bezahlt: Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 30 Quadratmetern Fensterflächen kann alleine durch eine Dreifach-Isolierverglasung statt der Einfachverglasung etwa 1.840 Liter Heizöl im Jahr einsparen. Auch die Umweltbilanz kann sich mit einer Einsparung von mehr als 5,5 Tonnen Kohlendioxid im Jahr sehen lassen. Die Klimafrage Wer seine Fenster sanieren möchte, steht vor der wichtigen Frage: Sollen die Rahmen besser aus Kunststoff, Holz oder Aluminium sein? Vergleicht man die beiden gängigsten Materialien Holz und Kunststoff in Sachen Klimabilanz, liegt Holz klar vorn. Der Rohstoff wächst beständig nach. Zudem hat er im Unterschied zu industriell erzeugten Baumaterialien eine positive CO2-Bilanz, denn Bäume binden während ihres Wachstums große Mengen dieses Treibhausgases. Kunststoff dagegen verbraucht bei der Produktion das nur begrenzt vorhandene, CO2 freisetzende Erdöl. Pro & Contra Holz Holz steht für Behaglichkeit und erzeugt ein angenehmes Raumklima. Das Verhältnis von hoher Festigkeit und geringem Gewicht ist ausgesprochen günstig. Holzfenster gelten als atmungsaktiv und bieten eine gute bis sehr gute Wärmedäm-
Holzfensterrahmen (l.) sorgen für ein angenehmes Raumklima und haben eine exzellente Energiebilanz. Kunststofffensterrahmen (r.) sind pflegeleicht und besitzen gute Dämmeigenschaften. Foto: Kneer Südfenster
mung. Allerdings hat nicht jedes Holz das Zeug zum guten Rahmen. Es muss gleichmäßig gewachsen, von geringer Astigkeit und zusätzlich möglichst immun gegen Pilze, Insekten, Witterungseinflüsse und mechanische Einwirkungen sein. Arten wie Kiefer, Fichte, Douglasie oder Sipo Mahagoni erfüllen diese Ansprüche und werden daher bevorzugt eingesetzt. Der Nachteil von Holz: Der Preis liegt rund 20 Prozent über dem von Kunststoff, und der Pflegeaufwand ist höher: Holzfenster müssen je nach Beanspruchung alle zwei bis 15 Jahre gestrichen werden. Pro & Contra Kunststoff Kunststofffenster sind meist aus PVC oder Polyurethan. Sie sind preisgünstiger als Holzfenster bei einer ebenso langen Lebensdauer von durchschnittlich 40 Jahren. Ein weiterer Vorteil: Kunststoffrahmen müssen nie gestrichen werden. Die Wärme halten sie in Kombination mit modernem Isolierglas ausge-
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zeichnet. Kunststofffenster haben allerdings den Nachteil, dass sie sich unter größerer Wärmeeinstrahlung verziehen und ausbleichen können. Wichtig ist der Dämmwert Für welches Material Sie sich letztendlich entscheiden, ist wie so häufig eine Frage des Geschmacks und des Geldbeutels. Energie- und Heizkosten aber können Sie durch die Sanierung in jedem Fall einsparen! Egal ob sie einen Kunststoff-, Holz- oder Aluminiumrahmen haben – wichtig ist der Dämmwert. Alte Fenster haben oft einen sogenannten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) zwischen 2,6 und 5 Watt pro Quadratmeter und Kelvin. Moderne Fenster mit ZweischeibenWärmeschutzverglasung und hochwertigen Rahmen erreichen einen U-Wert von nur noch 1,1 bis 1,5 Watt pro Quadratmeter und Kelvin.
Quelle: Wohnen-Magazin 11/2011
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AKTUELL Neue Trinkwasserverordnung:
Betreiber sind in der Pflicht Der Genuss und Gebrauch von Leitungswasser soll stets uneingeschränkt möglich sein. Diese Forderung der Trinkwasserverordnung (TVO) ist nicht neu. Doch die Novellierung zum 1. November 2011 benennt für Betreiber von Trinkwasseranlagen besondere Pflichten: Wartung und Instandhaltung ist gefragt ein wichtiger Ansatzpunkt für den SHK-Betrieb, diese Dienstleistungen anzubieten. Um die gestiegenen Anforderungen an hygienisch einwandfreies Trinkwasser einzuhalten, sind alle Seiten gefordert: Wasserversorgungsunternehmen, Hauseigentümer, Fachplaner und Installationsunternehmen. Wenn die neue TVO in Kraft tritt, werden sich die Gesundheitsämter nicht nur um die Beschaffenheit des Trinkwassers in öffentlichen Gebäuden kümmern. Auch größere Wohngebäude rücken ins Interesse der Gesundheitsbehörden. Vorausgesetzt, sie sind mit einer zentralen Warmwasserbereitung ausgestattet und verfügen über Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern sowie Bäder mit Duschen. Trinkwasser-Check Betreiber solcher Gebäude (z.B. Wohnungsbaugesellschaften) sieht die TVO in der Pflicht, weil sie kaltes und warmes Trinkwasser an Dritte (Mieter) weitergeben. Damit auch an der letzten Zapfstelle Trinkwasserqualität ankommt, klärt der SHK-Betrieb den Betreiber am besten über die Zusammenhänge auf. Ziel ist es, dass die Anlage den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Durch einen Trinkwasser-Check ermittelt der Sanitärfachmann beispielsweise mit wenig Aufwand, ob Kaltwasser im Verteilnetz stets unter 25° C bleibt
und die Warmwassertemperaturen 60/55° C einhalten. Auch zeigt sich dann, ob Sicherungseinrichtungen vorhanden und funktionsfähig sind. Zudem kann eine jährliche Probenahme die unbedenkliche Qualität des Wassers dokumentieren. Insgesamt entlasten diese Dienst-
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leistungen den Betreiber in seinen Pflichten, für die Bereitstellung des hygienisch einwandfreien Leitungswassers Sorge zu tragen.
Quelle: WohnArt 10/2011
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AKTUELL Der Sicherheit zu liebe
Hausgasleitungen regelmäßig kontrollieren Wir berichten Ihnen in dieser Ausgabe, warum Sie den Gas-Check auch an Ihrer Gasinstallation durchführen lassen sollten. Da ist zunächst der technische Hintergrund Deutschland hat einen hohen technischen Standard in der Gasinstallation. Jedoch benötigt auch die sicherste Technik eine regelmäßige Kontrolle. Die einzelnen Bauteile Ihrer Gasanlage unterliegen Alterungsprozessen, die unterschiedlichster Natur sein können. Jede Gasanlage ist ein Unikat, welches durch Fachunternehmen individuell in das zu versorgende Gebäude installiert ist. Gebäudemäßige Gegebenheiten, Nutzungsart, Nutzerverhalten etc. können Einfluss auf den Zustand einer Gasanlage nehmen. Deshalb ist es wichtig, dass Ihre Gasanlage eben dieser regelmäßigen Kontrolle unterzogen wird. Technische Grundlage der Gasinstallation in Deutschland sind die „Technischen Regeln für Gasinstallationen“ TRGI. Technische Regeln für Gasinstallationen Die TRGI 86/96 ist ein Regelwerk des DVGW (Deutscher Verein des Gasund Wasserfaches e.V.). In diesem Regelwerk sind alle technischen Vorschriften zur häuslichen Gasinstallation enthalten. Sie besagt, dass in Betrieb befindliche Erdgasleitungen ab Übergabepunkt des Versorgers (Hauptabsperreinrichtung HAE) nach dem Grad ihrer Gebrauchsfähigkeit hin unterschieden werden. Die Gebrauchsfähigkeit Ihrer Hausgasleitung wird im Rahmen des GAS-Checks mittels modernster Messtechnik ermittelt und dokumentiert. Ihre Gasleitung wird stets
unter Betriebsbedingungen geprüft. Das heißt, es findet dort keine Druckerhöhung statt. Das Messgerät wird lediglich in die Gasleitung eingebunden und ermittelt dort, ob Gas entweicht und wenn ja, wie viel Gas entweicht. Der Fachmann nennt diese Messung „Gebrauchsfähigkeitsprüfung“ oder auch „Leckmengenmessung“. Sie ist in drei Kategorien unterteilt: 1. Unbeschränkte Gebrauchsfähigkeit ist gegeben, wenn die Gasleckmenge bei Betriebsdruck weniger als 1 Liter pro Stunde beträgt. Die Gasanlage kann weiter betrieben werden. 2. Verminderte Gebrauchsfähigkeit ist gegeben, wenn die Gasleckmenge bei Betriebsdruck zwischen 1 und 5 Liter pro Stunde beträgt. Die Dichtheit der Gasanlage muss innerhalb von 4 Wochen wiederhergestellt werden. 3. Keine Gebrauchsfähigkeit ist gegeben, wenn die Gasleckmenge bei Betriebsdruck mehr als 5 Liter pro Stunde beträgt. Die Gasanlage muss unverzüglich außer Betrieb genommen werden. Sie darf erst nach erfolgter Abdichtung wieder in Betrieb gehen.
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Merke: Ihr GAS-Check Fachmann wird Sie vor Ort über die Gebrauchsfähigkeitskriterien informieren. Er wird Ihnen die Empfehlung aussprechen, Ihre Gasleitung bei jeder Leckrate, auch bei 0,1 bis 0,9 Liter pro Stunde, Instand zu setzen. Sie haben weitere Fragen? Dann sprechen Sie mit Ihrem GasCheck Fachbetrieb vor Ort.
Quelle: WohnArt 10/2011
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ENERGIE & HAUSTECHNIK Nur jede fünfte Heizung arbeitet effizient
Steuerabschreibung für Einzelmaßnahmen kann Modernisierungsschub auslösen Fast 80 Prozent aller Heizungen verbrauchen mehr Energie als nötig, weil sie nicht effizient genug arbeiten. Würde eine Heizungserneuerung steuerlich absetzbar, könnte dies einen enormen Sanierungsschub auslösen. Mehr als drei Viertel aller in Deutschland installierten Heizanlagen sind unzureichend effizient. Sie sind nicht auf dem Stand der Technik und verbrauchen deshalb mehr Energie als nötig. Rund zehn Prozent des gesamten Energieverbrauchs in der Bundesrepublik könnten durch Würden Heizungsmodernisierungen steuerlich absetzbar, könnte sich die Zahl der jährlich erneuerten Heizungsaneine Erneuerung dieser lagen in Ein- und Zweifamilienhäusern innerhalb von zehn Jahren um 60 Prozent erhöhen. veralteten Heizanlagen eingespart werden. Um diese beachtProzent auf knapp 700 000 erhöhen. land effizient. Und nur rund die Hälfliche Einsparreserve zu erschließen, Nur mit einem solchen Modernisiete davon ist mit erneuerbaren Enerdrängen Experten aus Wirtschaft rungsschub lässt sich die angestrebgien wie Solarthermie kombiniert. und Politik auf verbesserte staatliche te Verringerung des Energiebedarfs Finanzielle Impulse seien daher ein Förderung. Neben optimierter Fördeim Wärmemarkt realisieren. wirksames Mittel, die Effizienzsteigerung über das Marktanreizprogramm rung als eine der größten verfügba(MAP) und die KfW-Förderbank empIn welcher Größenordnung mit eiren Energiequellen in Deutschland fehlen sie vor allem: Energetische ner Heizungssanierung Energie einzu nutzen. „Effizienz ist unsere wichEinzelmaßnahmen wie eine Heigespart werden kann, zeigt sich am tigste Ressource“, so Küchen weiter. zungsmodernisierung sollten steuerBeispiel der Öl-Brennwerttechnik: Sie lich absetzbar sein. verbraucht bis zu 30 Prozent weniger als ein veralteter Heizkessel. Im VerAuf die Wirksamkeit von Steueranbund mit einer Solarwärmeanlage reizen weist auch die „Verbändeinitierhöht sich das Sparpotenzial auf 40 ative für Effizienz und Klimaschutz“ Prozent. hin, ein Zusammenschluss führender Verbände aus Energiewirtschaft „Bund und Länder sollten sich und Gebäudetechnik. Ein wissenschnell auf die steuerliche Förderung schaftliches Gutachten im Auftrag aucheinzelner energetischer Sanieder Verbändeinitiative belegt: Würde rungsmaßnahmen verständigen die Heizungssanierung steuerlich und den Weg für ein entsprechenabsetzbar, könnte sich die Zahl der des Gesetz freimachen“, sagt Prof. jährlich erneuerten HeizungsanlaChristian Küchen als Sprecher der gen in Ein- und Zweifamilienhäusern Verbändeinitiative. Bislang arbeitet Quelle: IWO Pressedienst 11/2011 innerhalb von zehn Jahren um 60 erst jede fünfte Heizung in Deutsch-
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ENERGIE & HAUSTECHNIK Ölreserven und Reichweite
Erdölversorgung ist auf Jahrzehnte gesichert
Erdöl wird auch in den nächsten Jahrzehnten ausreichend zur Verfügung stehen. Dafür sprechen global bestätigte Erdölreserven auf Rekordniveau.
Erdöl wird auch in den nächsten Jahrzehnten ausreichend zur Verfügung stehen. Dafür sprechen global bestätigte Erdölreserven auf Rekordniveau. In ihrer jüngsten Bestandsaufahme weist die Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe (BGR) 228 Milliarden Tonnen als bestätigte Ölreserven aus. Hinzu kommen weitere 410 Milliarden Tonnen als Ressourcen. Die Daten der BGR beziehen sich auf den Stand zum Jahresanfang 2010. Seitdem haben sich die Reserven durch Neufunde und Neuerschließungen weiter erhöht. Reserven sind Ölvorkommen, die bereits durch Bohrungen bestätigt und mit heutiger Technik wirtschaftlich gefördert werden können. Zu den Ressourcen zählen geologisch bekannte, aber noch nicht durch Bohrung bestätigte
Vorkommen an konventionellen Ölen sowie die Lagerstätten unkonventioneller Öle wie Schwerstöl, Ölsande und Ölschiefer, die mit vorhandener Technik noch nicht wirtschaftlich zu fördern sind. Reserven und Reichweiten sind variable Größen Auf der Basis des aktuellen weltweiten Verbrauches reichen die derzeit sicheren Ölreserven für die nächsten 57 Jahre, ohne dass neue Quellen erschlossen werden müssten. Doch diese Ölreichweite darf nicht mit einer Tankreichweite verwechselt werden. Sie gibt nur eine Momentaufnahme wieder. Ölreichweite und Ölreserven sind variable Größen, die keine Prognose über einen Zeitpunkt zulassen, an dem das Erdöl zur Neige geht.
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Für zuverlässige Voraussagen müssen dynamische Faktoren, insbesondere der technische Fortschritt, die Erschließung neuer Felder und die wirtschaftliche Entwicklung berücksichtigt werden. In den vergangenen Jahrzehnten haben sich die gesicherten Erdölreserven regelmäßig erhöht, obwohl auch der weltweite Ölverbrauch kontinuierlich anstieg. 1940 beispielsweise lagen die Reserven bei sechs Mrd. Tonnen, 1980 betrugen sie 88 Mrd. Tonnen, und zur Jahrtausendwende registrierte die internationale Mineralölwirtschaft 140 Mrd. Tonnen Reserven. Neue Explorations- und Produktionstechnologien haben maßgeblichen Anteil am Anstieg der gesicherten Reserven. Sie machen die Gewinnung von Erdöl auch in schwerer zugänglichen Lager-
ENERGIE & HAUSTECHNIK stätten zu wirtschaftlichen Bedingungen möglich. Zudem wird die Suche nach neuen Vorkommen durch weiterentwickelte Verfahren verbessert. Heute bringt jede zweite Probebohrung einen Fund. Vor etwa 30 Jahren lag dieses Verhältnis noch bei zehn zu eins. Die Auswirkung solcher Technologiesprünge zeigt sich auch am Beispiel der Fördermengen, die aus einer erschlossenen Lagerstätte gewonnen werden können. Mithilfe neuer Verfahren kann die Ausschöpfung eines Ölfeldes mittlerweile auf mehr als 60 Prozent erhöht werden. Künftige Verfahren versprechen weitere Verbesserungen. In der Vergangenheit lag dieser so genannte Entölungsgrad bei durchschnittlich 35 Prozent. Ressourcen werden zu Reserven Neue Technologien ermöglichen zunehmend auch die wirtschaftliche Förderung unkonventioneller Öle, die bis dato unter Ressourcen geführt wurden. Das zeigt, wie fließend der Übergang von Ressourcen zu Reserven ist. Und welche Potenziale die heutigen Ressourcen für eine langfristige Versorgung mit Öl ausmachen. Für das Jahr 2035 schätzt die BGR, dass rund zehn Prozent der Gesamtölproduktion aus unkonventionellen Ölen stammen wird. Ein Mangel an Erdöl oder eine Verknappung, wie sie beispielsweise die Verfechter der Peak Oil-These seit Jahrzehnten immer wieder voraussagen, ist auf absehbare Zeit also nicht zu erwarten. In der Vergangenheit haben sich derartige Prognosen immer wieder als falsch erwiesen. Nicht zuletzt deshalb, weil die tatsächlich vorhandenen Erdölmengen gar nicht bekannt sind. Denn nicht nur technische Verbesserungen sorgen für den An-
Seit Beginn der industriellen Ölförderung wurden bis zum Jahresende 2010 rund 163 Mrd. Tonnen Erdöl gefördert, davon 132 Mrd. Tonnen im Zeitraum zwischen 1970 und 2010. Auf der Basis des aktuellen Verbrauchs würden die derzeit gesicherten Reserven den Bedarf für die nächsten 57 Jahre decken.
stieg der Erdölreserven. Es werden auch immer wieder neue, zum Teil sehr große Vorkommen entdeckt. Jüngste Beispiele sind große Felder im Süd-Atlantik vor der Küste Brasiliens. Und selbst aus der Nordsee, die aus geologischer Sicht als weitgehend erforscht gilt, wurde in diesem Jahr der größten Neufund seit Mitte der achtziger Jahre gemeldet. Reserven sind Ölvorkommen, die durch Bohrungen bestätigt und mit heutiger Technik wirtschaftlich förderbar sind. Ressourcen sind geologisch bekannte, aber noch nicht durch
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Bohrung bestätigte Reserven konventioneller Öle sowie unkonventionelle Vorkommen in Ölsanden, Schwerstöl und Ölschiefer, die mit vorhandener Technik noch nicht wirtschaftlich gewonnen werden können. Peak Oil bezeichnet den Punkt, an dem das Fördermaximum eines Ölfeldes erreicht ist. Eine Ableitung auf das globale Produktionsmaximum ist wissenschaftlich umstritten.
Quelle: IWO Pressedienst 11/2011
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ENERGIE & HAUSTECHNIK Nur noch bis zum Jahresende 2011
Höhere Fördersätze für Brennwertheizung mit Solar
Wer bis zum Jahresende 2011 eine alte Heizung durch ein Brennwertgerät mit Solarunterstützung ersetzt, kann noch von erhöhten Fördersätzen profitieren.
Wer über eine Heizungserneuerung mit Einbindung von Solarwärme nachdenkt, sollte dies bis zum Jahresende 2011 in die Tat umsetzen. Denn so lange noch gelten erhöhte Fördersätze im Marktanreizprogramm (MAP) zur Nutzung erneuerbarer Energien. An erstmalig installierten Solaranlagen zur Heizungsunterstützung beteiligt sich der Staat mit 120 Euro je Quadratmeter Kollektorfläche. Ab Januar 2012 sinkt dieser Fördersatz auf 90 Euro. Wird gleichzeitig mit der Neuinstallation der Solaranlage ein alter Heizkessel durch ein Brennwertgerät ersetzt, gibt es zusätzlich einen Kesseltauschbonus von 600 Euro. Im nächsten Jahr wird dieser Bonus auf 500 Euro gesenkt. Nach den derzeit gültigen Fördersätzen kommt beispielsweise bei der Anschaffung eines sparsamen
Öl-Brennwertgerätes und einer zwölf Quadratmeter großen Solarthermieanlage eine Fördersumme von insgesamt 2090 Euro zusammen. Enthalten ist darin auch ein 50-Euro-Zuschuss für eine hocheffiziente Solarpumpe. Ab nächstes Jahr gibt es für dieselbe Heizanlage 460 Euro weniger staatliche Förderung.
noch bis zum Jahresende laufenden Aktion „Deutschland macht Plus“ profitieren. Hier wird der Einbau einer Öl-Brennwert-Solarheizung mit einer Heizöl-Prämie von 500 Litern unterstützt.
Die Förderung kann erst nach Inbetriebnahme der Anlage beantragt werden. Der höhere Zuschuss wird gezahlt, wenn der Förderantrag bis zum 30. Dezember beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) eingegangen ist. Er kann auch online gestellt werden. Antragsformular und weitere Details unter www.bafa.de. Darüber hinaus können Heizungsmodernisierer von der ebenfalls
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Quelle: IWO Pressedienst 11/2011
Wer muss Mäusefallen aufstellen?
Der Mieter sagt, in seiner Wohnung befinden sich Mäuse, der Vermieter habe diesen Mangel zu beseitigen. Ja, sagt Amtsgericht Brandenburg an der Havel am 6. August 2001 (32 C 520/00 in WM 2001, 605) der Vermieter sei für Schädlingsbekämpfung verantwortlich, dies ergebe sich aus seiner Verpflichtung, die Mietsache auch während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, § 535 BGB. Bei erheblichem Mäusebefall sei die Miete um 100 Prozent gemindert und fristlose Kündigung durch den Mieter rechtmäßig.
GRÜNEBERGGRÜNEBERG- HOLZBAU
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Hausratversicherung: Schaden nicht behoben Mit Hausratversicherung ist vereinbart, dass der Versicherungsnehmer den Schaden selbst behebt und pauschale Entschädigung erhält. Die Versicherung stellt fest: „Der Schaden ist nicht behoben.“ Der Versicherungsnehmer meint, der Schaden sei mit der Entschädigung unabhängig davon abgedeckt, ob er den Schaden behebt oder nicht. Nein, sagt Amtsgericht Plettenberg (1 C 118/010), die Hausratversicherung sei eine reine Kostenversicherung, behebt der Versicherungsnehmer den Schaden nicht, erhält der Versicherer das Geld zurück.
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WOHNUNGSPOLITIK
„Antiker“ Wasserzähler
Messgeräte müssen in bestimmten Fristen kontrolliert werden Wenn der Eigentümer einer Wohnung gegenüber seinem Mieter die Verbrauchskosten abrechnet, dann muss er dabei auch korrekt vorgehen. Wer alte Messgeräte verwendet, die längst hätten neu geeicht werden müssen, der kann später erhebliche Schwierigkeiten bekommen. In solchen Fällen stellt sich die Rechtsprechung nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nämlich regelmäßig auf die Seite der Mieter. (Amtsgericht Neubrandenburg, Aktenzeichen 5 C 130/09) DER FALL: Mieter und Vermieter einer Immobilie stritten über die Nebenkostenabrechnung. Der Mieter wandte sich insbesondere gegen die Messung des Warmund Kaltwasserverbrauchs. Die letzte Eichung des entsprechenden Zählers habe vor beinahe 15 Jahren stattgefunden, obwohl
der vorgesehenen Zeit. Die Abrechung der Wasserkosten war deswegen von großer Bedeutung, weil diese um 100 Prozent gestiegen waren.
doch eigentlich im Abstand von fünf Jahren eine neue Eichung hätte erfolgen sollen. Die Frist sei mithin etwa ein Jahrzehnt überschritten und damit etwa um das Doppelte
Verbraucherpreisindex
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DAS URTEIL: Der zuständige Richter sah auf Grund der besonderen Situation eine erhebliche „Gefahr von Abweichungen des Zählerergebnisses vom tatsächlichen Verbrauch“. Die vorliegenden Zahlen könnten nicht einmal als Grundlage für eine Schätzung verwendet werden, hieß es in dem schriftlichen Urteil. Die einzige Chance für den Eigentümer wäre es gewesen, zu beweisen, dass sein „antiker“ Wasserzähler trotzdem einwandfrei funktioniert habe. Dieser Beweis konnte im konkreten Fall nicht erbracht werden.
Quelle: Haus& Grund Niedersachsen 2011
RECHT & STEUER
Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen Die im Mietvertrag festgelegte Höhe der vorn Mieter monatlich zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen ist für den Vermieter von besonderer Bedeutung. Ist die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zu gering bemessen und deckt deshalb die tatsächlich entstehenden Betriebskosten nicht ab, so geht der Vermieter durch die Begleichung der Betriebskosten zunächst in Vorlage und muss am Ende des Abrechnungszeitraums dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, die von ihm über das Jahr verauslagten Beträge vom Mieter wieder einfordern. Setzt er hingegen die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen zu hoch an, gibt der Mieter dem Vermieter über das Jahr gesehen unfreiwillig einen Kredit, den der Vermieter jedoch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung anschließend dem Mieter wieder erstatten muss. Je kostendeckender der Vorauszahlungsbetrag ist, desto geringer ist das Risiko eines Nachforderungsverlustes, z.B. bei Eingreifen der Ausschlussfrist oder Insolvenz des Mieters. Sofern der Mieter nur geringe Beträge im Rahmen der jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnungen nachzahlen muss, verringert dies auch die Gefahr von Rechtsstreitigkeiten über Nachzahlungsbeträge. Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll, die Betriebskostenvorauszahlungen so kostendeckend ckend wie möglich zu kakulieren. Die Festlegung der Betriebskostenvorauszahlungen in einem Mietverhältnis erfolgt einmal zu Beginn des Mietverhältnisses im Rahmen der Vertragsverhandlungen und später im laufenden Mietverhältnis nach einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 560 Abs. 4 BGB.
1. Festlegung der Betriebskostenvorauszahlungen bei Mietvertragsbeginn Die Höhe der Vorauszahlungen wird bei Vertragsabschluss vereinbart. Sie muss angemessen sein, d.h., sie muss sich an den tatsächlichen Betriebskosten orientieren. Dabei kann ein Sicherheitszuschlag von 5% bis 20% zur Deckung der Kosten erforderlich sein, denn die künftig anfallenden verbrauchsabhängigen Kosten können nie ganz genau vorab geschätzt werden. Zu diesem Zeitpunkt besteht jedoch im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich die Möglichkeit, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen frei zu vereinbaren. Mit Urteil vom 11.02.2004 (VIII ZR 195/03) und mit Urteil vom 28.04.2004 (XII ZR 21/02) hat der BGH klargestellt, dass der Vermieter nicht grundsätzlich verpflichtet ist, Vorauszahlungen kostendeckend zu kalkulieren. Auch wenn der Mieter mit einer erheblichen Nachzahlung aus der Abrechnung überrascht wird, muss er grundsätzlich nachzahlen. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen besteht allerdings dann, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche Umstände werden angenommen, wenn der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert hat, obwohl die Vorauszahlungen nicht kostendeckend sind oder
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diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen. In diesen Fällen besteht dann keine Nachzahlungspflicht für den Mieter. Andererseits besteht grundsätzlich keine Aufklärungspflicht des Vermieters, ob die geforderte Betriebskostenvorauszahlung tatsächlich kostendeckend ist, es sei denn, der Vermieter wird ausdrücklich danach gefragt. 2. Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, sofern Betriebskostenvorauszahlungen mietvertraglich vereinbart sind. In einer etwas schwer nachvollziehbaren Entscheidung hat der BGH entschieden, dass die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB sogar unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam sein soll (BGH vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07). Das heißt, eine formell ordentliche Betriebskostenabrechnung ist ausreichend. Die Erhöhung kann also auf einer rechnerisch unrichtigen Zahlenba-
RECHT & STEUER sis beruhen. Diese Entscheidung wird allerdings zu Recht in der juristischen Literatur stark kritisiert. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist auch wirksam, selbst wenn sie auf einer Abrechnung basiert, die nach Ablauf der Ausschlussfrist erstellt wurde und daher keine Nachzahlungspflicht des Mieters für den abgerechneten Zeitraum mehr begründen kann. Trotzdem ist die darin geforderte Erhöhung der zukünftigen Betriebskostenvorauszahlungen wirksam, weil das Gesetz über den Nachforderungsausschluss hinaus keine Sanktionen hinsichtlich der verspäteten Abrechnung vorsieht (BGH vom 16.06.2010 - VIII ZR 258/09). Eine Anpassung der Vorauszahlungen ist nach einer Betriebskostenabrechnung auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist allerdings nur für die Zukunft möglich (BGH-Urteil vom 18.05.2011 -VIII ZR 271/10). Die Höhe der neu festzusetzenden
Betriebskostenvorauszahlungen wird ermittelt, indem der in der Betriebskostenabrechnung ermittelte Nachzahlungsbetrag durch 12 Monate geteilt wird. Ergibt sich hingegen aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben für den Mieter, kann umgedreht der Mieter eine Ermäßigung verlangen, die ebenfalls 1/12 des Guthabenbetrages bezogen auf die monatlichen Vorauszahlungen ausmacht. Mit diesen Anpassungen wird den Erhöhungen bzw. Ermäßigungen der Betriebskosten im abgerechneten Zeitraum Rechnung getragen. Der BGH hatte nunmehr einen Fall zu entscheiden, in welchem der Vermieter sich von der Vermutung hat leiten lassen, dass in dem laufenden Abrechnungszeitraum weitere Betriebskostenerhöhungen eintreten könnten und hat deshalb die Betriebskostenvorauszahlungen noch um einen Sicherheitszuschlag von 10% auf die bisher ermittelten Kosten erhöht. Dieses Vorgehen sah der BGH nicht mehr als vereinbar mit § 560 Abs. 4 BGB an, weil darin festgeschrieben ist, dass die Anpassung auf eine „angemessene“ Höhe vorgenommen
werden kann. Den Sicherheitszuschlag von 10% für eventuelle Kostensteigerungen sah der BGH jedoch nicht mehr als vereinbar mit dem Begriff „angemessen“ an. Er stellte in seiner Entscheidung klar, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10%. Das heißt, ein Sicherheitszuschlag ist nur dann gerechtfertigt, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich einzelne Betriebskosten im laufenden Abrechnungszeitraum erhöhen werden.
Vermietung: Wer zahlt Wasser, wer zahlt den Hausmeister? Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zahlt der Vermieter. Alles andere ist Verhandlungssache. Was zahlt der Mieter? Enthält der Mietvertrag einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, können alle darin aufgeführten Positionen auf den Mieter umgelegt werden. Dazu zählen unter anderem Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Hausmeister, Schornsteinfeger oder Sach- und Haftpflichtversicherungen.
Was zahlt der Vermieter? Andere Kosten wie diejenigen für Verwaltung, Instandhaltung oder Erbbauzinsen zahlt der Vermieter allein. Einmalig entstehende Kosten kann er ebenfalls nicht dem Mieter in Rechnung stellen. „Auch erst nach Vertragsschluss entstehende Kosten wie eine neue Versicherung können nur dann umgelegt werden, wenn der Mietvertrag dies erlaubt“, erklärt Wall.
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Verteilerschlüssel Außer den Kosten für Heizung und Warmwasser können Mieter und Vermieter den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren. Fehlt eine solche Regelung, werden die Betriebskosten nach Quadratmetern umgelegt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen empfiehlt sich freilich eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen. Das muss allerdings im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt sein. Auch die Anzahl der Personen je Wohnung kann als Verteilerschlüssel mit dem Mieter ausgemacht werden.
IMMOBILIENRECHT
Ich habe da mal eine Frage ...
§
... zum Provisionsverlangen
Muss der Makler ein erneutes Provisionsverlangen stellen, wenn der Eigentümer des von ihm angebotenen Grundstücks zwischenzeitlich gewechselt hat?
Der Provisionshinweis oder das Provisionsverlangen vor Preisgabe der Information an den Kunden gehört mit zu den wichtigsten Dingen, die der Makler tun muss, um später seinen Lohn durchsetzen zu können. Die Frage ist aber, wie lange ein solcher Provisionshinweis wirkt. Was passiert zum Beispiel, wenn nach erfolgtem Provisionshinweis das Grundstück an jemand anderen verkauft wird, nach einiger Zeit aber wieder zum Verkauf steht? Was sagen die Gerichte?
Das OLG Frankfurt (19 U 217/10 vom 25.03.2011) hatte über einen solchen Fall zu entscheiden. Im Jahre 2006 war einem Maklerkunden unter Hinweis auf die Provisionspflicht ein Mehrfamilienhaus nebst dazugehörigem Baugrundstück angeboten worden. Zum Zug kam jedoch ein anderer Interessent. Drei Jahre
später stand das Haus erneut zum Verkauf, allerdings ohne Baugrundstück. Der Makler informierte seinen Kunden hierüber, forderte aber nicht erneut Provision. Die Zahlungsklage des Maklers blieb beim OLG Frankfurt erfolglos. Zum einen fehle ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweisund Vermittlungstätigkeit. Zum anderen führe aber auch die Tatsache, dass der Grundstückseigentümer zwischenzeitlich gewechselt habe, zum Wegfall der erforderlichen wirtschaftlichen Identität. Der Makler hätte deshalb das Haus erneut mit einem Provisionshinweis anbieten müssen. Praxishinweis
Das Urteil ist nicht völlig überraschend. Es zeigt aber noch einmal deutlich, dass Makler gut beraten sind, auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Tätigkeit lieber einmal mehr hinzuweisen.
... zur Inanspruchnahme des WEG-Verwalters durch die Ordnungsbehörde
Kann die Ordnungsbehörde den WEG-Verwalter bei Vorliegen einer Störung der öffentlichen Sicherheit in Anspruch nehmen? Bestehen bei einer Wohnungseigentumsanlage Probleme im Hinblick auf die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, stellt sich die Frage, gegen wen die Behörde vorgehen kann. Aus ihrer Sicht ist es ist es am praktischsten, wenn sie einen Ansprechpartner hat und sich nicht an alle Wohnungseigentümer wenden muss. Der Verwalter seinerseits muss aber befürchten, für Dinge in Anspruch genommen zu werden, für die er überhaupt nicht verantwortlich ist beziehungsweise zu Maßnahmen veranlasst zu werden, für die ihm eine Ermächtigungsgrundlage durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft fehlt. Was sagen die Gerichte? Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung geht davon aus, dass eine Inanspruchnahme des Verwalters möglich ist. Dies gilt jedenfalls, wenn die Störung vom Gemeinschaftseigentum ausgeht (OVG Münster, ZWE 2011,166). Im entschiedenen Fall hatte die Behörde den Verwalter wegen brandschutz-
Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Wohnen neben einem Hotel: Mietminderung 1. Wer in einer Wohnlage lebt, in der es auch ein Hotel gibt, muss mit Renovierungsarbeiten und Erweiterungen des Hotels rechnen. 2. Neue Geruchs- und Geräuschbelästigungen können allerdings einen Mangel darstellen. 3. Kinderlärm berechtigt nicht zur Minderung. AG München, Urteil vom 2x06.2010-412 C 25702 09 Wohnungseigentumsrecht / Heizkörper als Sondereigentum? 1. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nach trägliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich aus drücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.
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IMMOBILIENRECHT rechtlicher Bedenken am Gemeinschaftseigentum verpflichtet, tätig zu werden. Zugleich sollte er dafür sorgen, dass bestimmte eingelagerte Gegenstände, die den einzelnen Eigentümern gehörten und in ihrem Sondereigentum gelagert waren, entfernt wurden. Das OVG Münster sah den WEGVerwalter bezüglich des Gemeinschaftseigentums als „Störer“ im verwaltungsrechtlichen Sinne an. Bezüglich der im Sondereigentum gelagerten Gegenstände war es jedoch anderer Meinung. Bei Störungen im Sondereigentum komme eine Inanspruchnahme des Verwalters höchstens dann in Betracht, wenn es eine dringende Gefährdungslage gäbe. Praxishinweis Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung wird von WEG-Kommentatoren mit guten Argumenten heftig kritisiert. Praxisnah arbeitende Verwalter sollten sich aber auf die Rechtsprechung einstellen. Danach gilt: Bei Störungen im Gemeinschaftseigentum kann der Verwalter in Anspruch genommen werden, bei Störungen im Sondereigentum nur dann, wenn eine dringende Gefährdungslage besteht.
2.
... zur Betriebskostenabrechnung bei Doppelhaushälften Muss die BK-Abrechnung die Gesamtkosten für beide Doppelhaushälften auch dann enthalten, wenn diese Kosten von den Versorgungsbetrieben für jede Hälfte gesondert in Rechnung gestellt wurden? Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung nur dann formell wirksam, wenn sie die Gesamtkosten für das Objekt enthält. Ein Vorwegabzug bei bestimmten Kostenarten (zum Beispiel wegen gewerblicher Nutzung einiger Einheiten) muss deshalb in der Betriebskostenabrechnung dargestellt und erläutert werden. Dies gilt im Prinzip auch für Doppelhaushälften. Die Frage ist aber, wie sich dies darstellt, wenn die entsprechenden Bescheide oder Rechnungen (Grundsteuer, Wasser etc.) bereits gesondert für jede Doppelhaushälfte von dem Finanzamt beziehungsweise den Versorgungsbetrieben ausgestellt wurden. Was sagen die Gerichte? Das BGH (VIII R243/10 vom 15.03.2011) musste sich mit einem solchen Fall auseinandersetzen. Der Vermieter hatte die gesondert
für beide Doppelhaushälften ausgestellten Gebührenbescheide für die Grundsteuer sowie die Rechnungen für Be- und Entwässerung und Schornsteinreinigung an die jeweiligen Mieter „weitergeleitet“. Die Mieter konnten also nicht erkennen, welche Gesamtkosten auf das haus entfielen. Anders verfuhr der Vermieter nur bei den Kosten für die Sachversicherung. Diese waren auf das gesamte Haus ausgestellt, und der Vermieter teilte diese Rechnung zu gleichen Teilen auf beide Mieter auf. Der BGH billigte diese Abrechnungsweise. Es handele sich um „leere Förmelei“, wenn der Vermieter zunächst die separat erhobenen Kosten zusammenrechnet, um sie anschließend dann wieder auseinanderdividieren zu müssen. In diesem Fall genüge es, wenn er die für die jeweilige Doppelhaushälfte ausgestellte Rechnung „weiterleitet“. Praxishinweis Der BGH entscheidet praxisnah. Da eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist aber nicht mehr nachgebessert werden kann, sollten betroffene Vermieter und Verwalter in Zweifelsfällen lieber den vorsichtigen Weg wählen.
Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind. (BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10)
Maklerrecht / Kündigung eines Makleralleineinauftrags 1. Wird die Maklerleistung erst nach dem Wirksamwerden der Kündigung eines Makleralleinauftrags erbracht, wäre ein eindeutiges Provisionsverlangen dem Maklerkunden gegenüber erforderlich gewesen, das Grundlage für den konklu denten Abschluss eines neuen Maklervertrags sein könnte. Fehlt ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers, folgt aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers nach Kündigung gefallen lässt, nicht notwendi gerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. 2. Nach der Kündigung des Makleralleinauftrags besteht kein einfacher Maklervertrag fort, wenn die Kündigung nur als Wunsch zur uneingeschränkten Beendigung des Vertragsverhältnisses insgesamt verstanden werden kann. OLG Köln, Urteil vom 21.12.2010 - Az.: 24 U 99/10
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IMMOBILIENRECHT
Mietminderungsmöglichkeiten für Umfeldmängel vertraglich ausschließen
§
Vermieter müssen Mietminderungen ihrer Mieter grundsätzlich nicht hinnehmen, wenn sie im Mietvertrag das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen haben oder es sich um Mängel handelt, die der Mieter bei Vertragsabschluss kannte. Hierbei ist allerdings zwischen Gewerbe- und Wohnraummietverhältnissen zu unterscheiden. Folgendes sollten Makler, Verwalter und Vermieter bei diesen Mietvertragsklauseln wissen und befolgen. In einem aktuellen Fall befassten sich die Richter mit der Problematik von Lärm- und Geruchsbelästigungen durch Schiffe im Kölner Rheinauhafen. Auf dem ehemaligen Hafengelände entstanden in den zurückliegenden Jahren hochwertige Büros und Wohnungen in direkter Wasserlage. Der Rhein wird dort weiterhin für die Schifffahrt genutzt. Gemäß der „Mannheimer Akte“ von 1868 dürfen Rheinschiffer an allen dafür vorgesehenen Stellen der Kaimauern entlang des Flusses ihr Schiff festmachen und auf ihren Schiffen übernachten. Einige Schiffer lassen über Nacht ihren Dieselmotor laufen; das nächtliche Tuckern stört die Anwohner, die für ihre Premiumwohnungen hohe Mieten zahlen.
Eine betroffene Mieterin minderte deshalb ihre Miete um rund 30 Prozent. Sie argumentierte, beim Einzug zwar gewusst zu haben, dass vor ihrem Fenster Schiffe fahren, nicht jedoch, dass diese auch dort anlegen können. Der Vermieter bekam beim Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 223 C 26/11) Recht. Die Minderung sei nicht gerechtfertigt, da die Klägerin hätte wissen müssen, dass an der Kaimauer auch Schiffe anlegen und den Motor laufen lassen können. Ebenso wie man ahnen könne, dass an einem Taxistand die Fahrer beim Warten den Motor laufen lassen. Trotz dieses vermieterfreundlichen Urteils kann die Entscheidung nicht verallgemeinert werden. Unzweifelhaft können nämlich auch äuße-
re Einflüsse oder Umstände einen Mangel der Mietsache begründen, man spricht von so genannten Unifeldmängeln. Hierzu zählen insbesondere Einwirkungen von außen in Form von Immissionen wie Geruchsbelästigungen durch eine nahe gelegene Kläranlage (LG Augsburg, WuM 1986,137) oder Lärmbeeinträchtigungen durch benachbarte Baustellen. Mögliche Beeinträchtigungen präzise benennen Im Gewerberaummietrecht sind Vereinbarungen über Minderungsausschlüsse und -begrenzungen grundsätzlich zulässig. Anders im Wohnraummietrecht: Dort schreibt § 536 Abs. 4 BGB vor, dass das Recht der Mietminderung nicht vertraglich ausgeschlossen werden darf. Allerdings gilt auch dort § 536b BGB, wonach dem Mieter das Recht der Mietminderung nicht zusteht, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Sofern es dem Vermieter gelingt, dies nachzuweisen, kann er somit Mietminderungen seiner Mieter erfolgreich abwehren. Auf Nummer sicher geht der Vermieter, wenn er seinen Mieter im Mietvertrag schriftlich auf denkbare Beeinträchtigungen hinweist, sofern er diese bei Vertragsabschluss bereits kennt. Dies sollte er beispielsweise für eine Wohnung machen, in welcher der Mieter damit rechnen muss, dass ein benachbarter Supermarkt früh morgens beliefert wird. Auch über Fluglärm sollte er aufklären. Häufig kommt es auch zu Mängelanzeigen der Wohnungs-
mieter, wenn in der Gewerbefläche im Erdgeschoss ein Neumieter einzieht, der die Räume anders nutzt. Dies kann bei einem Ladenlokal der Fall sein, in dem zurzeit noch ein Einzelhandelsgeschäft ist, das aber grundsätzlich auch als Restaurant oder Internetcafe genutzt werden kann, die häufig bis 24 Uhr geöffnet sind. Der Vermieter sollte diesbezüglich die darüber wohnenden Mietern vertraglich darauf hinweisen, dass auch andere Branchen und Nutzungsarten denkbar sind. Hierbei ist es ratsam, die denkbaren Beeinträchtigungen möglichst umfassend und sorgfältig zu beschreiben, um dem Mieter die Argumentation abzuschneiden, dass er zwar die Beeinträchtigung gekannt habe, nicht aber deren Umfang und Ausmaß. Ein häufiger Streitpunkt sind Baumaßnahmen innerhalb eines Baugebiets, bei dem bekannt ist, dass in den kommenden Monaten weitere Gebäude in unmittelbarer Nähe des Mietobjektes errichtet werden. Hier sollte nicht lediglich darauf verwiesen werden, dass mit Baulärm zu rechnen ist. Vielmehr sollte niedergeschrieben werden, dass die Bauarbeiten gegebenenfalls auch an Wochenenden und nachts durchgeführt werden und entsprechende Lärm- und Staubbelästigung verursachen. Zwar ist eine solche Klausel noch kein Freibrief für eine mietminderungsfreie Bauphase, aber die Richter werden Klauseln dieser Art, in denen Mieter auf eine mögliche Beeinträchtigung schrift-
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s
Fortsetzung auf Seite 30
RECHT & STEUER lich hingewiesen werden, bei ihrer Urteilsfindung gewichten. Auf offensichtliche Beeinträchtigungen muss nicht hingewiesen werden Die Anforderungen an den Vermieter dürfen selbstverständlich nicht überspannt werden. Grundsätzlich muss er nicht auf Beeinträchtigungen hinweisen, die offensichtlich sind. So muss er nicht darlegen, dass auf dem Rhein Schiffsverkehr stattfindet (so die oben zitierte Entscheidung des AG Köln). Oder dass bei stark befahrenen Straßen mit
Verkehrslärm oder bei bereits vorhandenen Baustellen mit Baulärm zu rechnen ist. Nicht offensichtliche Einschränkungen sollte er hingegen benennen, um spätere rechtliche Streitigkeiten in Folge von Mietminderungen zu vermeiden beziehungsweise bei Gericht eine möglichst günstige Ausgangsposition zu haben. Dies ist bekanntermaßen für Vermieter und Makler eine Gradwanderung. Denn einerseits soll die Mietfläche ohne drohende juristische Auseinandersetzungen an eine möglichst breite Nutzerschaft
vermietet werden. Andererseits können zu viele Vertragsklauseln Wohnungs- und Gewerberaummieter abschrecken. Wie so häufig wird auch hier die aktuelle Situation am Immobilienmarkt entscheiden. Bei begehrten Objekten ist der Vermieter in einer Komfortsituation und kann eher Vertragsbedingungen vorgeben, wohingegen er in nachfrageschwachen Märkten kompromissbereiter sein muss.
Mieter müssen funkbasierte Ablesesysteme dulden
Bundesgerichtshof erlaubt Austausch von Heizkostenverteilern Vermieter dürfen die bisher eingesetzten Geräte zur Erfassung der Heizkosten oder Wasserkosten, wie zum Beispiel Heizkostenverteiler, gegen funkbasierte Ablesesysteme austauschen. „Der Bundesgerichtshof hat aber ausdrücklich nur entschieden, dass Mieter auch während der Mietzeit den Einbau funkbasierter Ablesesysteme dulden müssen. Die Kostenfrage hat er nicht angesprochen oder entschieden. Hier bleibt es nach unserer Einschätzung dabei, die Anschaffungskosten für neue Erfassungsgeräte sind weder über die Heizkostenabrechnung noch als Modernisierungskosten auf den Mieter abwälzbar. Der Vermieter muss diese Kosten selbst tragen“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige BGH-Urteil (BGH VIII ZR 326/10). Der Mieter hatte den Austausch der Heizkostenverteiler gegen funkbasierte Ablesesysteme wegen befürchteter Gefahren von Funkwellen verweigert. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof jetzt feststellte. Der Mieter müsse sowohl die Erstausstattung der Wohnung mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte als auch den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte gegen modernere Systeme dulden. Siebenkotten: „Wir bedauern, dass der Bundesgerichtshof die Gelegenheit nicht genutzt hat, offene Fragen rund um die funkbasierte Ablesung zu klären. Hierzu gehören nicht nur die vom betroffenen Mieter angesprochenen Ängste, sondern vor allem auch Fragen zum Thema Datensicherheit.“
Heizkostenverteiler Wohnungseigentümergemeinschaften müssen sich durch rechtzeitige Beschlussfassung darauf einstellen, dass ab 1. Januar 2014 geänderte Anforderungen an die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten gelten Das betrifft einerseits die Umrüstung der Erfassungsgeräte. So dürfen die so genannten Verdunster, die 1981 installiert wurden, ab 1. Januar 2014 nicht mehr verwendet werden. Darüber hinaus müssen Heizwärme und Warmwasser durch den Einbau von Wärmezählern für die Warmwasserbereitung getrennt erfasst werden. Eine weitere Änderung betrifft insbesondere die vermietenden Wohnungseigentümer. Durch eine so genannte Verbrauchsanalyse soll den Nutzern aufgezeigt werden, wie sich der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in den letzten drei Jahren entwickelt hat.
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„Mein eigenes Haus.“
Carmen Illhardt Kundenberaterin
Jeder Mensch hat etwas, das ihn antreibt. Wir machen den Weg frei.