148 mitteilungsblatt web

MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ

Nr. 148/2012

August 2012

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Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O

– 150jähriges Bestehen Feuerwehr Osterode

Aktuell & Immobilien – – – –

Die Steuervorteile Zwangssanierung aus Brüssel?

Ein guter Durstlöscher Altersgerechtes Wohnen

Energie & Haustechnik – – – –

Checkliste für Modernisierer Große Einsparungen Besuch vom Schornsteinfeger Pellets auf dem Vormarsch

Wohnungspolitik & Urteile – Kosten der Instandhaltung – Urteile

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AUS DEM VEREIN

Nr. 148 / August 2012

Ab 1. April 2012 bessere Förderung energetischer Gebäudesanierungen Baudenkmäler und Heizungsoptimierung stehen im Fokus Ab dem 1. April 2012 baut die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) die Förderung energetischer Sanierungen von Baudenkmälern aus. Zudem können Hauseigentümer ab Anfang April auch Zuschüsse erhalten, wenn in Ergänzung zu weiteren Maßnahmen die Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungen optimiert wird.

Besonderheiten von Baudenkmälern und von Gebäuden mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz, die häufig nicht in dem Umfang wie andere Wohngebäude energetisch ertüchtigt werden können.

Im Rahmen von Einzelmaßnahmen wird künftig zudem die Optimierung der Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungsanlagen gefördert.

Förderfähige Maßnahmen sind beispielsweise der hydraulische Abgleich sowie der Ersatz bestehender Pumpen durch Hocheffizienzpumpen.

Voraussetzung für die Zuschussförderung ist, dass der Gesamtbetrag förderfähiger Investitionen mindestens 4.000 Euro beträgt.

Weitere Informationen unter www.kfw.de.

Wenn Eigentümer von Baudenkmälern ihre Gebäude so sanieren, dass diese nachher maximal 60 Prozent mehr Energie als ein vergleichbarer Neubau benötigen, gewährt die KfW künftig einen Investitionszuschuss von 10 Prozent.

Dies entspricht den Förderkonditionen für eine wesentlich weitergehende Sanierung von Wohngebäuden. Damit reagiert die KfW auf die

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AUS DEM VEREIN

Nr. 148 / August 2012

Sehr geehrter Ortsbrandmeister, liebe Feuerwehrkameraden und –kameradinnen, meine sehr verehrten Damen und Herren, die Ortsfeuerwehr Osterode am Harz begeht in diesem Jahr ihr 150jähriges Bestehen. Zu diesem besonderen Jubiläum gilt es Dank zu sagen. Dank von allen Haus- und Grundstückseigentümern der Stadt Osterode am Harz und ihren Ortsteilen. Dank für einen aufopferungsvollen, intensiven Einsatz für das Eigentum aller Einwohner unserer schönen Stadt.

Die freiwillige Feuerwehr ist die Lebensversicherung der alten, historischen Bausubstanz und aller anderen Gebäude samt deren Inhalt. Ich denke an eine Vielzahl – teilweise spektakulärer Brandeinsätze, zuletzt am 03. Mai 2012 im Langen-Krummen-Bruch in Osterode – die unsere Wehr zu bestehen hatte. Hochachtung hierbei für einen Einsatz – auch der eigenen Gesundheit.

Aber nicht nur diese Einsätze sind in Erinnerung geblieben. Wie oft musste Hauseigentümern und Mietern bei Überschwemmungen der Hauskeller geholfen werden. Erst kürzlich waren es 8 Einsätze, die bis 1.30 Uhr morgens andauerten. Die Feuerwehr ist auch hier stets ein verlässlicher Partner. Ich könnte an dieser Stelle an viele Einsätze unserer Wehr zum Schutz des Eigentums und der betroffenen Personen erinnern. Aber das würde den Rahmen der Feierstunde sprengen.

enge Verbundenheit, ja Freundschaft mit unserer Ortsfeuerwehr bekräftigen wir dabei stets auf’s neue. Seit Jahren unterstützen wir die Jugendarbeit unserer Wehr mit einem Geldbetrag.

Für den Haus- und Grundeigentümer muss es zu einer Verpflichtung werden, den Ortsfeuerwehren als förderndes Mitglied anzugehören.

Diese Selbstverständlichkeit ist leider noch nicht bei allen angekommen. Wir als Interessenvertretung des Haus- und Grundeigentums werden weiterhin daran arbeiten, dass noch viele Förderer für die Wehren gewonnen werden. Die

Unser Dank gilt abschließend der Stadt Osterode am Harz für die ständige Aktualisierung des Fahrzeug- und Ausrüstungsbestandes der Wehren. In Jahren knapper Kassen ist das nicht einfach. Ein Kopfschütteln haben wir für die Einwohner übrig die meinen, in den Feuerwehrhäusern würden sinnlos Millionenwerte vor sich hin altern, ohne wirklich gebraucht zu

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werden. Unsere ganze Kraft muss daran gesetzt werden, unsere freiwilligen Feuerwehren zu erhalten und zu stärken, denn nur sie sind die gute Lebensversicherung für geschaffene Sachwerte. Die gelungene Demonstration moderner Fahrzeug- und Ausrüstungstechnik bei der Schauübung am Samstag, 19.05.2012 am Rinne-Haus auf dem Kornmarkt, zeigte uns Haus- und Grundeigentümern, dass wir auf unsere Freiwillige Feuerwehr Osterode stolz sein können.

Gut Wehr und herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Fred-Rainer Dunemann

AKTUELL

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Die Steuervorteile für denkmalgeschützte Wohnungen

Für den Investor bieten Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, viele Vorteile: Fast immer verfügen diese Gebäude über eine hervorragende architektonische und bautechnische Qualität. Denn sonst hätten sie die vielen Jahre seit ihrer Errichtung kaum überstanden und wären abgerissen worden. Außerdem liegen sie in der Regel inmitten eines gewachsenen Umfelds, sind in die Infrastruktur der Stadt bereits eingebunden und verkehrsmäßig gut zu erreichen.

Auch steuerlich bieten sie dem Investor erhebliche Vorteile. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude modernisiert und saniert, kann einen Teil der Baukosten als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich geltend machen. Soweit die Kosten nachträgliche Herstellungskosten darstellen, könnten sie normalerweise nur mit dem für das Gebäude geltenden AfA-Satz von zwei Prozent oder

2,5 Prozent abgeschrieben werden.

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, kann der Investor jedoch dafür die erhöhten Absetzungen nach § 7 i Einkommensteuergesetz (EStG) in Anspruch nehmen. Diese betragen in den ersten acht Jahren neun Prozent der Baukosten und in den folgenden vier Jahren jeweils vier Prozent. Voraussetzung ist, dass der Investor die Immobilie vermietet.

Wenn er die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kann er statt der erhöhten Absetzungen gemäß § 10 f EStG die Baukosten in den ersten zehn Jahren in Höhe von neun Prozent jährlich als Sonderausgaben abziehen.

Nutzt der Investor die Wohnung zu eigenen beruflichen Zwecken, etwa als Praxis oder Büro, kann er die gesamten Kosten für diese Räume und damit auch die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG als Betriebsaus-

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gaben von seinen Betriebseinnahmen abziehen.

Die Steuervergünstigung kann jedoch nur in Anspruch genommen werden, wenn der Investor durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nachweist, dass die Aufwendungen zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Luxuseinbauten werden von der Behörde nicht als begünstigt bescheinigt.

Für diese kann der Investor nur die Normalabschreibung von zwei oder 2,5 Prozent geltend machen.

Der Erwerb Der Erwerb einer denkmalgeschützten Wohnung ist normalerweise nicht begünstigt. Wer also eine Wohnung erwirbt, die bereits fertig modernisiert ist, erhält keinerlei Steuervergünstigungen. Nur

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in dem besonderen Fall, in dem der Erwerber eine noch nicht modernisierte Wohnung kauft und mit dem Verkäufer vereinbart, dass dieser die Wohnung für ihn modernisiert, greift die Vergünstigung des § 7 i EStG auch für den Erwerber ein. In diesem Fall gelten jedoch zwei Besonderheiten: Begünstigt sind nur die Kosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des schuldrechtlichen Kaufvertrages durchgeführt werden. Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen sind in diesem Fall nicht die Baukosten, sondern derjenige Teil der Anschaffungskosten, der den begünstigten Modernisierungsmaßnahmen zuzuordnen ist.

Kauft der Investor also erst, wenn die Bauarbeiten bereits im Gange sind, so vermindert sich dadurch für ihn der Steuervorteil. Die Baukosten derjenigen Maßnahmen, die bereits vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt sind, werden steuerlich nicht mehr begünstigt.

Ermittlung der Bemessungsgrundlage Der Käufer, der vom Bauträger eine Eigentumswohnung erwirbt, vereinbart in dem Kaufvertrag genau, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

Dafür stellt ihm der Verkäufer in Aussicht, dass ein bestimmter Teil der Anschaffungskosten steuerlich begünstigt ist. Beispielsweise heißt es in dem Kaufvertrag, dass voraussichtlich 70 Prozent der Anschaffungskosten nach § 7 i EStG begünstigt sind. Diesen Prozentsatz kann der Bauträger zwar nicht

entsprechende Anteil der Anschaffungskosten bildet die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen.

garantieren, denn die genaue Höhe dieses Anteils hängt davon ab, welche Baukosten die Denkmalschutzbehörde als begünstigt bescheinigt und wie das Finanzamt den Boden und den Altbau bewertet. Dennoch ist diese Angabe rechtlich nicht völlig unerheblich, weil sie für den Käufer – erkennbar – eine wichtige Rolle für seine Kaufentscheidung gespielt hat. Der Verkäufer haftet deshalb dafür, dass diese Prozentzahl sachgerecht ermittelt wurde.

Dies bedeutet, dass er die zugrundeliegenden Werte sorgfältig erhoben und bei der Verhältnisrechnung die anerkannten Grundsätze des Steuerrechts beachtet haben muss.

Die erforderliche Verhältnisrechnung wird in der Weise vorgenommen, dass zunächst die Verkehrswerte des Bodens und des Altgebäudes sowie der begünstigten und der nicht begünstigten Baukosten ermittelt werden. Anschließend wird berechnet, wie hoch der Anteil der begünstigten Baukosten an der Summe dieser Werte ist. Der

Die Anschaffungskosten für den Altbau und die nicht begünstigte Modernisierung werden mit der so genannten Normal-AfA von zwei Prozent abgeschrieben. Als Verkehrswert für den Boden wird grundsätzlich der Bodenrichtwert angesetzt.

Der Verkehrswert für das Altgebäude wird normalerweise von einem Sachverständigen ermittelt. Dabei wendet man grundsätzlich das Sachwertverfahren an.

Als Verkehrswert für die begünstigte und die nicht begünstigte Modernisierung legt man die Baukosten zugrunde, die die Denkmalschutzbehörde bescheinigt hat.

Geltendmachung der Steuervorteile Der Käufer, der die Wohnung vermietet, kann die erhöhten Absetzungen erstmalig in dem Jahr geltend machen, in dem die Wohnung fertiggestellt und ihm übergeben wird. Steuerlich spricht man von dem Übergang von Nutzen und Lasten (Lastenwechsel). Dieser wird dadurch vollzogen, dass der Käufer von dem Zeitpunkt an die Kosten für die Wohnung, wie etwa die Grundsteuer und die Betriebskosten, tragen muss und ihm die Schlüssel ausgehändigt werden. Ist die Wohnung bereits vermietet, stehen ihm von nun an die Mieten zu.

Der Übergang des zivilrechtlichen Eigentums ist nicht erforderlich.

Auch wenn der Wechsel von Nutzen und Lasten erst im Laufe des Jahres stattfindet, stehen dem Investor die erhöhten Absetzungen mit dem gesamten Jahresbetrag zu. Eine zeitan-

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teilige Kürzung findet nicht statt. Die Normal-AfA kann dagegen nur zeitanteilig geltend gemacht werden.

Die übrigen Kosten für die Wohnung, wie etwa die Schuldzinsen, können in vollem Umfang geltend gemacht werden. Die Grundsteuer und die Betriebskosten können nur für den Zeitraum ab dem Lastenwechsel geltend gemacht werden.

Nutzt der Käufer die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken, kann er die Sonderausgaben nach § 10 f EStG ebenfalls mit dem vollen Jahresbetrag ansetzen.

Das Verfahren zur Erlangung der Steuervorteile Das Verfahren zur Erlangung der Steuervorteile ist ziemlich kompliziert. Denn daran sind mindestens drei, in einigen Bundesländern auch vier Behörden beteiligt. Allerdings hat der Käufer in der Praxis lediglich mit seinem Wohnsitzfinanzamt zu tun. Die übrigen Behördengänge nimmt ihm der Bauträger ab.

Denkmalschutzbehörde Zunächst ist an dem Verfahren die Denkmalschutzbehörde beteiligt.

Welche Behörde dies ist, richtet sich nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes, in dem das Grundstück liegt. Diese Denkmalschutzbehörde muss bei der Erteilung der Baugenehmigung für die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen beteiligt werden. Außerdem muss der Bauträger die beabsichtigten Baumaßnahmen aber noch im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen. Dabei wird vereinbart, welche Materialien verwendet werden sollen, welche Farbtöne die einzelnen Bauteile haben sollen etc. Außerdem erklärt die Denkmalschutzbehörde, welche Baumaßnahmen sie dem Grunde nach als begünstigt bescheinigen wird.

Parallel zu diesen Verhandlungen werden die Wohnungen verkauft.

Nach Abschluss der Verhandlungen und dem Verkauf der Wohnungen beginnt der Bauträger mit den Baumaßnahmen. Sind die Wohnungen fertiggestellt, beantragt der Bauträger bei der Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung über die Höhe der begünstigten Baukosten. Hierzu muss er die Rechnungen über die Baukosten im Original vorlegen. Da die Bescheinigung für jede einzelne Wohnung ausgestellt wird, müssen die Baukosten den einzelnen Wohnungen zugeordnet werden. Eigentlich müsste jeder einzelne Erwerber einen entsprechenden Antrag stellen.

Da dies aber praktisch kaum durchführbar ist, lässt sich der Bauträger bereits in dem Kaufvertrag von dem Erwerber eine Vollmacht erteilen, für ihn diesen Antrag zu stellen.

Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde stellt einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO dar, der für die Finanzverwaltung bindend ist. Die Bindungswirkung beschränkt sich allerdings auf die Tatbestände des Denkmalrechts, also auf die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sowie auf die Feststellung, dass die bescheinigten Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Über das Vorliegen der Tatbestandsmerkmale des Steuerrechts entscheiden die Finanzbehörden dagegen in eigener Zuständigkeit.

Betriebsfinanzamt Sobald die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt, reicht der Bauträger bei seinem Betriebsfinanzamt eine Erklärung ein,

in der er anhand der Bescheinigung berechnet, welcher Prozentsatz der Anschaffungskosten des einzelnen Käufers begünstigt ist. Das Betriebsfinanzamt prüft, ob ein Teil der Baumaßnahmen bereits vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt wurde, sowie die vom Bauträger angesetzten Werte für den Boden und den Altbau.

Auf der Grundlage dieser Berechnung erlässt das Betriebsfinanzamt dann einen Feststellungsbescheid, in dem es diesen Prozentsatz für jeden einzelnen Anleger verbindlich feststellt. Über den Inhalt dieses Feststellungsbescheides benachrichtigt der Bauträger die einzelnen Käufer.

Das Wohnsitzfinanzamt Das Wohnsitzfinanzamt prüft nur noch, ob es sich um einen Fall der Vermietung oder der Selbstnutzung handelt und in welchem Jahr der Lastenwechsel stattgefunden hat.

Außerdem prüft es, ob ein Steuerstundungsmodell im Sinne des § 15 b EStG vorliegt.

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ein Objekt. Miteigentumsanteile an einer Wohnung von Ehegatten, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden, gelten als ein Objekt.

Steuerstundungsmodell

Objektbeschränkung bei der Selbstnutzung

Eine Falle gibt es noch: Der Erwerber, der die Wohnung vermieten will, darf keine zusätzlichen Werbungskosten schaffen, indem er Nebenleistungen in Anspruch nimmt und für diese ein zusätzliches Entgelt zahlt. Dann würde es sich nämlich um ein so genanntes Steuerstundungsmodell im Sinne des § 15 b EStG handeln, so dass die Verluste aus der Vermietung der Wohnung nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden dürften.

Daher darf man zum Beispiel keine Gebühr für eine Mietgarantie, eine Bürgschaft oder eine Finanzierungs- vermittlung vereinbaren.

Am besten ist es, wenn man auf derartige Nebenleistungen überhaupt verzichtet. Unschädlich ist es aber auch, wenn man eine derartige Nebenleistung in Anspruch nimmt, dafür aber keine gesonderte Gebühr zu zahlen hat, weil die Leistung bereits mit dem Kaufpreis abgegolten ist. Denn in diesem Fall entstehen durch die Nebenleistungen keine sofort abziehbaren Werbungskosten, sondern es handelt sich um Anschaffungsnebenkosten.

Daher ist auch die Zahlung einer Maklergebühr für die Vermittlung der Wohnung nicht schädlich, weil diese steuerlich Anschaffungsnebenkosten darstellt und nicht als Werbungkosten abzugsfähig ist.

Für den Sonderausgabenabzug gilt eine Objektbeschränkung. Dies heißt, dass der Eigennutzer die Abzugsbeträge nach § 10 f EStG nur für ein Objekt in Anspruch nehmen kann; Ehegatten, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden, können die Abzugsbeträge für zwei Objekte in Anspruch nehmen.

Grundsätzlich gilt eine Wohnung als

Nebenleistungen des Verkäufers, die nicht die Investitionsphase, sondern die Phase der späteren Vermietung betreffen, sind ebenfalls unschädlich. Daher führt es nicht zur Anwendung des § 15 b EStG, wenn der Verkäufer mit der Verwaltung der Wohnung oder der WEG-Verwaltung beauftragt wird. Allerdings darf das Entgelt hierfür nicht für

Aufgrund der Mehrstufigkeit dieses Verfahrens können sich im Einzelfall Probleme in zeitlicher Hinsicht ergeben. Die Finanzämter sind angewiesen, die Steuervorteile erst dann zu gewähren, wenn die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt und der Bauträger bei seinem Betriebsfinanzamt einen Antrag auf Feststellung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen gestellt hat.

Hat der Verkäufer bei seinem Betriebsfinanzamt die Erklärung zur Feststellung der Bemessungsgrundlage eingereicht, berücksichtigen die Wohnsitzfinanzämter in der Regel die erhöhten Absetzungen bereits vor Ergehen des Feststellungsbescheides. Allerdings ergehen die Bescheide insofern zunächst vorläufig.

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mehr als zwölf Monate im Voraus gezahlt werden.

Späterer Verkauf der Wohnung Wenn der Investor die Wohnung später wieder verkauft, so ist der Gewinn nur dann steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren stattfindet (§ 23 EStG). Maßgeblich für die Berechnung dieser Frist sind die beiden schuldrechtlichen Kaufverträge zum An- und Verkauf der Wohnung.

Bei Berechnung des Gewinns ist zu beachten, dass nicht einfach die Anschaffungskosten und der Veräußerungserlös einander gegenüber gestellt werden, sondern die in Anspruch genommen Abschreibungen dem Gewinn hinzugerechnet und damit nachversteuert wer- den müssen. Dadurch kann sich der ursprüngliche Steuervorteil bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre in einen Nachteil verwandeln, weil die Abschreibungen kumuliert in einem Jahr nachversteuert werden.

Einen Verkauf innerhalb der zehn Jahre sollte man daher möglichst vermeiden.

Wird die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Gewinn auch bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren steuerfrei. Voraussetzung ist, dass die Wohnung in der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Quelle: AIZ - Das Immobilienmagazion 05/2012

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Zwangssanierung aus Brüssel?

Das EU-Parlament will Besitzer von Eigenheimen und Wohnungen zwingen, massiv in die energetische Sanierung ihrer Immobilien zu investieren. Nach einem Entwurf der neuen EU-Energieeffizienzrichtlinie sollen Eigentümer von Wohnimmobilien verpflichtet werden, den Energieverbrauch der bis Ende 2010 errichteten Objekte um 80 Prozent zu senken.

Das könnte zur Folge haben, dass auch relativ neue oder bereits modernisierte Häuser nochmals massiv gedämmt werden müssen.

Die Bundesregierung hatte zuletzt 2009 die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) um 30 Prozent angehoben. Seither darf der rechnerische Primärenergiebedarf eines Hauses nur noch sieben Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr betragen. Nach dem Entwurf der EU-Richtlinie müssten Immobilien, die bis Ende 2010 nach der EnEV 2009 errichtet wurden, nun so aufwendig saniert werden, dass der Verbrauch auf nur noch 1,4 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr sinkt. Sollte dieser Wert Standard werden, kämen auf Besitzer älterer Häuser noch weit höhere Kosten zu. Das zeigen Berechnungen der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft

(BSI). Danach sind Investitionen von mehr als 110.000 Euro nötig, um den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in einem in den 50er-Jahren errichteten Einfamilienhaus auf einen derart niedrigen Verbrauch zu bringen.

Mit der neuen Richtlinie will das EUParlament die Kohlendioxidemissionen in den Mitgliedsstaaten der europäischen Gemeinschaft drastisch reduzieren.

Das bei der Verfeuerung fossiler Brennstoffe entstehende Gas steht im Verdacht, zur Klimaerwärmung beizutragen. Die vom Energieausschuss des Parlaments erarbeitete Richtlinie sieht vor, dass sowohl Wohnungsgesellschaften als auch private Eigentümer innerhalb der Staatengemeinschaft den Energieverbrauch gegenüber 2010 bis zum Jahr 2050 um 80 Prozent reduzieren müssen. Nach dem Richtlinienentwurf soll bereits bis Ende 2020 - also innerhalb der nächsten acht Jahre der Energieverbrauch innerhalb der EU um 20 Prozent gesenkt werden.

Segnet das EU-Parlament den Richtlinienentwurf ab, müssen die Regierungen der Mitgliedsländer bis Ende 2013 das Papier in nationales Recht gießen.

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Allein im vergangenen Jahr waren nach Unterlagen der staatlichen Förderbank KfW die Sanierungszahlen um 77 Prozent eingebrochen. 2010 waren bei der KfW noch Fördermittel für die energetische Sanierung von insgesamt 868.577 Wohnungen und Eigenheimen abgerufen worden. 2011 sank die Zahl auf nur noch 200.762 Einheiten.

Zeitgleich hatte die Bundesregierung die Fördermittel massiv gekürzt. Hatte die KfW 2010 noch rund fünf Milliarden Euro für zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Unterstützung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden erhalten, bekam sie im vergangenen Jahr dafür nur noch 2,9 Milliarden Euro aus dem Bundeshaushalt. In diesem Jahr sind es nur noch 1,5 Milliarden Euro. Die hat der Haushaltsausschuss des Bundestages jetzt freigegeben.

Die Frage hinter allem lautet: „Wer soll das bezahlen.“ Besonders für ältere Eigentümer zahlen sich die Sanierungsmaßnahmen oft nicht aus und die Sanierung wird aufgeschoben. Diese freie Entscheidung soll daher nun durch Zwang ersetzt werden.

Quelle: WohnArt 05/2012

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Ein guter Durstlöscher Einfach mal Trinkwasser aus der Leitung anbieten Im Rahmen ihrer EU-Ratspräsidentschaft wollen die Dänen ihren Staatsgästen zukünftig Leitungswasser servieren.

Für den Verband kommunaler Unternehmen (VKU) ist das eine richtige Entscheidung: „Der beste Durstlöscher ist noch immer reines Trinkwasser - direkt aus der Leitung“, so Dr. Beckereit, VKU-Vizepräsident Wasser/Abwasser. „Es wird frei Haus geliefert, hat höchste Qualität und ist preiswert.“ Was den Dänen recht ist, kann den Deutschen nur billig sein: Erst kürlich hatten Bundesgesundheitsministerium und Umweltbundesamt den aktuellen Bericht zur Trinkwasserqualität in Deutschland vorgelegt. Ergebnis: Trinkwasser hat in Deutschland überall eine gute bis sehr gute Qualität (Quelle: http://www.umweltbundesamt.de/ uba-info-medien/4238.html). Und was den Preis betrifft: In Deutschland kostet ein Liter frisches Trinkwasser aus der Leitung deutlich weniger als einen Cent.

Das wichtigste Lebensmittel Die deutschen Verbraucher wissen um ihr wichtigstes Lebensmittel: Image und Qualität der kommunalen Trinkwasserversorgung ist in Deutschland auf einem konstant hohen Niveau und hat für die Verbraucher große Bedeutung. Das zeigen die Ergebnisse der Zeitreihenstudie des Instituts für empirische Sozial- und Kommunikationsforschung (I.E.S.K.) zu Qualität und Image von Trinkwasser in Deutschland (2010).

Neben der sehr hohen Wertschätzung spiegelt die Studie zudem den hohen Anspruch wider, den die deutschen Verbraucher an ihr Trinkwasser richten. Für die Mehrheit der Befragten ist Wasser ein tägliches Lebensmittel mit hoher Qualitätseinschätzung: Drei Viertel der Verbraucher bewerten Trinkwasser regelmäßig mit „gut“ oder „sehr gut“.

Wasser ist Deutschlands beliebtestes Lebensmittel Leitungswasser ist unser wichtigstes Lebensmittel. Der Grund: Es eignet sich gerade in der warmen Jahreszeit bestens als Durstlöscher. Gleichzeitig wird kein Lebensmittel so häufig kontrolliert wie das Trinkwasser aus der öffentlichen Wasserversorgung. Die deutschen Verbraucher quittieren diesen Einsatz und bewerten ihr Trinkwasser in einer Umfrage des Instituts für empirische Sozial- und Kommunikationsforschung zu 90 Prozent als sauber und rein. Rund 80 Prozent gaben sogar an, dass ihnen das kühle Nass aus der Leitung schmeckt. Wasser ist unser Lebenselixier. Trotzdem trinken viele Menschen vor allem im Sommer zu wenig. Dies gelte vor allem für Kinder und ältere Menschen, deren Durstgefühl häufig nicht mehr so ausgeprägt ist. Dabei sollten Erwachsene rund zwei Liter täglich trinken, um den Körper fit und leistungsfähig zu halten.

Quelle: WohnArt 05/2012

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

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Altersgerechtes Wohnen Dank innovativer Technik Das intelligente Haus wird mehr und mehr Alltag Die neuen Techniken haben die Welt und unser Leben schneller und komfortabler gemacht, als sie es je zuvor waren. Davon profitieren wir tagtäglich, mit dem Handy, über das Internet und immer häufiger auch in unserer nächsten Umgebung in unserem Zuhause. Denn die digitalen Techniken machen es möglich, eine gebäudetechnische Infrastruktur, die sich aus vielen einzelnen Komponenten zusammensetzt, zu einem intelligenten Miteinander zu vernetzen.

Häuser werden durch Technik intelligent Mit dieser fortschreitenden Automatisierung von Wohnungen, Häusern und Gebäuden geht auch ein gravierender Wandel einher, der an die installierenden Techniker neue Anforderungen stellt. Davon unmittelbar berührt sind selbstverständlich auch jene Berufe, die die neuen Techniken zum Nutzen der Kunden anwenden.

Dazu gehören die elektro- und informationstechnischen Handwerke die E-Handwerke - im besonderen Maße. Was früher der Elektriker war, ist heute der Elektroniker, der als Systemintegrator die vielen Gebäudefunktionen zusammenbringt und es ermöglicht, sie im Sinne des Bewohners zu steuern. Erst durch ihn wird aus dem technisch perfekt ausgestatteten Gebäude ein „Intelligentes Gebäude“. Und was früher der Radiound Fernsehtechniker war, ist heute der Informationselektroniker, zuständig für elektronische Geräte und Bürosystemtechnik.

Zeitalter der Energieverschwendung könnte beendet sein Gebäude, die sich mit digitaler Technik bedienen lassen, bieten ihrem Bewohner enormen Komfort und ein höchstes Maß an Sicherheit. Immer wichtiger wird darüber hinaus die sinnvolle Nutzung von Energie, im Fachjargon: Energieeffizienz. Über die digitale Steuerung lässt sich der Energieverbrauch aller Anwendungen fein aufeinander abstimmen. Zu-

Der Elektrofachmann berät individuell wie das Leben in den eigenen vier Wänden komfortabler wird.

gleich macht sie es möglich, dass jeder Hausbewohner die Daten seines aktuellen Verbrauchs zu jeder Tagesund Nachtzeit ablesen und beurteilen kann. Der Energieverbrauch kann strategisch günstig angepasst und auf den tatsächlichen Bedarf reduziert werden. Denn heute ist in Haus und Gebäude Realität, was wir bisher nur aus dem Auto kannten: Auf einem Tachometer lesen wir in Echtzeit ab, wie viel Strom, Gas oder Wasser das Haus verbraucht. Das Zeitalter der Energieverschwendung ist damit ausgeläutet.

Zukunft bleibt elektrisch Für die elektro- und informationstechnischen Handwerke heißt das konkret: Die Zukunft bleibt elektrisch. Aber alles wird anders. Denn elektrischer Strom ist das alles verbindende Element der digitalisierten Gebäudetechnik. Die Digitalisierung bedeutet also gerade für diese Handwerksgruppe neue Tätigkeitsfelder.

Tätigkeiten, die auf den ersten Blick zunächst nicht mit dem Aufgabengebiet eines klassischen Elektrikers in Verbindung gebracht werden. Im Zentrum des Zukunftsszenarios steht der Systemintegrator.

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Bewegungsmeldetechnik hilft im Alter Im gewerblichen Bau kommt vor allem Mess-, Steuer- und Regeltechnik, internetbasierte Gebäudesteuerung, Zutrittskontrolle, digitale Videoüberwachung und Datenkommunikation zum Einsatz. Im privaten Wohnungsbau fällt darunter auch das altersgerechte Wohnen mit hoher Komfortund Sicherheitsausstattung wie etwa Bewegungsmeldertechnik, gute Bedienbarkeit zum Beispiel über Fernbedienungen und Programmierungen für Heizung etc. Der Allrounder „Elektrotechniker“, ebenso wie der Spezialist „Gebäudetechniker“, entwickeln sich über die neuen Techniken zum Systemintegrator. Das ist kein einfacher Weg für den klassischen Handwerker. Der Kunde sucht Beratung für das Produkt - die Hardware - und seine Anwendung - die Software. Die handwerklichen Betriebe sind im Gegensatz zu Großunternehmen in der Lage, Speziallösungen für jede Gebäudegröße umzusetzen und individuelle, maßgeschneiderte gebäudetechnische Komplettlösungen anzubieten.

Quelle: WohnArt 05/2012

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 148 / August 2012

Checkliste für Modernisierer Der Schlüssel zur sparsamen Heizung

Hauses bei mindestens 20.000 Kilowattstunden pro Jahr liegen.

Auskunft darüber gibt der Jahresverbrauch, der in der Rechnung für die Heizenergiekosten zu finden ist.

Zudem ist es sinnvoll, dass die Warmwasserbereitung zentral über einen Speicher erfolgt.

Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Wärme, die eine Strom erzeugende Heizung kontinuierlich produziert, auch im Sommer, wenn weniger Wärme für die Raumheizung erforderlich ist, genutzt werden kann.

Wer über einen Erdgasanschluss verfügt, für den bieten sich gleich mehrere Möglichkeiten, effiziente Heizsysteme, die auch regenerative Energien nutzen oder Strom erzeugen, einzusetzen. Die „Verbraucherinformation ERDGAS“ zeigt, welche neuen Heizgeräte Hauseigentümern am Markt angeboten werden.

Für die vielen Hauseigentümer, die an das Erdgasnetz angeschlossen sind, bieten sich heute so viele Möglichkeiten wie noch nie, eine effiziente Erdgasheizung einzusetzen. Die Heizgeräteindustrie hat in den letzten Jahren gemeinsam mit der Gaswirtschaft die Entwicklungsarbeit vorangetrieben. Bauherren und Heizungsmodernisierer haben daher vielfältige Möglichkeiten und eine breite Technologieauswahl.

Die Bandbreite reicht von Brennwerttechnik über solarthermische Anlagen, Gaswärmepumpen bis zu Strom erzeugenden Heizungen.

Welche Anlage ist für welchen Bedarfsfall empfehlenswert?

Für die meisten Modernisierer mit Erdgasanschluss, die auf bewährte, preiswerte Technik setzen möchten, ist die Brennwerttechnik die erste Wahl. Wer mit älteren Geräten heizt, muss beim Kesseltausch in der Regel nur die Abgasabführung modernisieren. Hierzu gibt es günstige Kunststoffrohre, die in den bestehenden Kamin eingelassen werden. Für Modernisierer, die von der Kraft der Sonne profitieren möchten, bietet sich der Einsatz einer Solarwärmeanlage zur Warmwasserbereitung an. Sollte darüber hinaus noch die Raumheizung mit Sonnenwärme unterstützt werden, ist es ratsam, dass das Gebäude über eine Flächenheizung wie beispielsweise eine Fußbodenheizung verfügt.

Hauseigentümer, die neben Wärme zuhause gleichzeitig Strom erzeugen möchten, können eine Mikro-KWK-Anlage installieren. Für den sinnvollen Betrieb der sogenannten Strom erzeugenden Heizung sollte der Wärmebedarf des

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Eine weitere Option stellen Gaswärmepumpen dar. Diese Geräte machen in Neubauten oder Häusern Sinn, die besser gedämmt sind und auch ihre Wärme über Flächenheizungen abgeben. Dies ist zum Beispiel bei kernsanierten Objekten häufig der Fall. Ganz gleich für welches Heizsystem im Neubau oder der Modernisierung die Entscheidung fällt, besteht mit Bio-Erdgas grundsätzlich immer die Möglichkeit, regenerative Energien zu nutzen, denn in allen Erdgasheizungen lässt sich dieser Energieträger bedenkenlos einsetzen.

Quelle: WohnArt , 07/2012

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 148 / August 2012

Kombination aus Ölheizung und Solaranlage liegt im Trend

Mit wenig Geld zu großen Einsparungen

Viele Hausbesitzer in Deutschland setzen auf die Kombination aus Ölheizung und Solaranlage. Eine überschaubare Investition, die langfristig viel Energie und Geld spart.

Wer heutzutage sparsam heizen will, hat je nach Ausgangslage verschiedene Optionen. Bestehende Heizungsanlagen lassen sich mit einer Solaranlage oder einem Kaminofen aufrüsten. Veraltete Heizkessel können gegen effiziente Brennwerttechnik ausgetauscht werden.

Bei der Entscheidung sollte nicht nur die Energieeinsparung berücksichtigt werden, die sich mit den verschiedenen Varianten der Heizungsoptimierung erzielen lässt.

Entscheidend ist ebenfalls die Summe, die zunächst investiert werden muss. Denn nur so lässt sich erkennen, wie schnell sich die Sanierung amortisiert.

Besonders beliebt sind Hybridheizungen, die fossile und erneuerbare Energien kombinieren. Bei der Einbindung von Solarthermie verzeichnet die Ölheizung einen vergleichsweise hohen Anteil. Das

geht aus einer groß angelegten Umfrage des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO) im HeizungsFachhandwerk hervor. Danach wurde 2011 fast die Hälfte aller Solaranlagen, die eine bestehende Heizung ergänzen, einer Ölheizung zugebaut. Und jeder Zweite, der sich im vergangenen Jahr im Rahmen von Neubau oder Modernisierung ein neues Öl-Brennwertgerät anschaffte, installierte zusätzlich eine Solarthermieanlage.

Das ist kein Zufall, sondern die Auswirkung der Vorteile, die sich aus einer Kombination aus Öl- und Solartechnik ergeben. Wer beispielsweise seine alte Ölheizung durch ein modernes Brennwertgerät ersetzt und zusätzlich eine Solaranlage zur Trinkwassererwärmung installieren lässt, kann seinen Energieverbrauch um bis zu 40 Prozent senken. Da die Investitionskosten im Vergleich

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zu anderen Modernisierungsmaßnahmen mit durchschnittlich rund 12.750 Euro verhältnismäßig moderat ausfallen, rechnet sich die Modernisierung je nach Höhe des Energiepreises nach zehn bis 16 Jahren. Soll die Solarenergie auch zur Heizungsunterstützung genutzt werden, erhöht sich die Investition um durchschnittlich 7.000 Euro.

Dadurch lässt sich der Verbrauch jedoch noch weiter senken.

Die Installation ist schnell erledigt: Nach spätestens zwei Tagen ist alles eingerichtet und Warmwasser steht in der Regel schon am ersten Tag wieder zur Verfügung. Ohne Stress und zu überschaubaren Kosten kommen Hausbesitzer somit in den Genuss eines flexiblen, sparsamen und umweltschonenden Heizungssystems.

Quelle: IWO Pressedienst 06/2012

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 148 / August 2012

Unterschiedliche Fristen bei Ölheizungen

Besuch vom Schornsteinfeger

Der Schornsteinfeger muss regelmäßig verschiedene Messungen und Überprüfungen durchführen. In welchen Abständen er sich ankündigt, hängt von der installierten Technik und vom Alter der Heizungsanlage ab.

Egal ob Öl, Gas oder Holzpellets – wer heizt, bekommt automatisch regelmäßig Besuch vom Schornsteinfeger. Denn der Gesetzgeber schreibt vor, dass in bestimmten Abständen die Heizungsanlage und Abgaswege überprüft sowie letztere gegebenenfalls gereinigt werden müssen. Wie oft der „Handwerker in Schwarz“ vor der Tür steht, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Eine Sicherheitsprüfung, wie sie in der Kehr- und Überprüfungsordnung festgelegt ist, wird entweder jährlich oder alle zwei Jahre durchgeführt. Welcher Zeitraum zutrifft, hängt von Technik und verwendeter Heizölsorte ab – das Alter der Anlage spielt keine Rolle. Mit einem Brennwertgerät und einem Tank, dessen Inhalt mindestens zur

Hälfte aus schwefelarmem Heizöl besteht, genügt eine Prüfung alle zwei Jahre. Als Nachweis für den Tankinhalt dient die Heizölrechnung oder der Lieferschein.

Wer noch einen Standard- oder Niedertemperaturkessel betreibt, muss zwei Bedingungen erfüllen, damit der Schornsteinfeger nur alle zwei Jahre zur Sicherheitsprüfung kommt: Die Anlage muss raumluftunabhängig und mit schwefelarmem Heizöl betrieben werden.

Trifft nur eines von beiden nicht zu, ist ein jährlicher Check notwendig.

Bei den Abständen zwischen jeder Emissionsmessung, bei der Staubund Schadstoffausstoß ermittelt werden, ist nur das Alter der Heizungsanlage ausschlaggebend.

Ist der Kessel älter als zwölf Jahre, ist alle zwei Jahre eine Kontrolle

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erforderlich. Für neuere Anlagen verlängert sich der Turnus auf drei Jahre – unabhängig davon, ob es sich beim Ölkessel um Brennwert-, Standard- oder Niedertemperaturtechnik handelt. Rechtsgrundlage für diese Messung ist die BundesImmissionsschutzverordnung.

Eine absolut einheitliche Frist gibt es hingegen bei der sogenannten Feuerstättenschau, bei welcher der Schornsteinfeger die Heizungsanlage auf etwaige Mängel und Verschleißerscheinungen überprüft.

Sie ist alle fünf Jahre fällig und dient vor allem dem Brandschutz.

Quelle: IWO Pressedienst 06/2012

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 148 / August 2012

Keine Lösung des Investor-Nutzer-Dilemmas

Energetische Mietspiegel

Von verschiedenen Akteuren wird immer wieder vorgeschlagen, das mietrechtliche Investor-NutzerDilemma bei der energetischen Modernisierung des Gebäudebestandes mittels energetischer oder ökologischer Mietspiegel zu lösen. Hierbei stellen sich grundsätzlich zwei Fragen: Bringt diese Art Mietspiegel die energetische Modernsierung bundesweit voran? Wie können diese Mietspiegel praktisch und rechtlich umgesetzt werden?

Bereits im Oktober 2010 wurde eine im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) vom Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) erstellte Studie zu energetischen Mietspiegeln veröffentlicht. Die Studie ergab zunächst, dass bereits in 52 Prozent aller untersuchten Mietspiegel in irgendeiner Form mindestens ein positives energetisches Merkmal integriert war. Hierzu zählen etwa die Art der vorhandenen Wärmedämmung, der Brennstoff, das Alter der Heizung sowie die Qualität der Fenster. Der energetische Mietspiegel ist also gelebte Praxis. Ener-

giekennwerte werden allerdings nur in Ausnahmefällen für die Mietspiegel herangezogen. Der Grund hierfür ist, dass weder die Angaben im Bedarfs- noch die im Verbrauchsausweis ausreichend exakt sind, als dass sich eine Bestimmung der Miethöhe hieran orientieren könnte. Auch die Verfasser der IWU-Studie kommen zu dem Schluss, dass die Nutzung der Energieausweise für die energetische Gebäudebeurteilung in Mietspiegeln problematisch sei, da diese hierfür nicht entwickelt wurden. Die Verfasser schlagen vielmehr ein komplexes Punktesystem vor. Dieses verursacht jedoch zusätzliche Kosten bei der Erstellung der Mietspiegel.

In lediglich 525 größeren Gemeinden in Deutschland existieren Mietspiegel. Das sind nicht einmal fünf Prozent aller Gemeinden. Hinzu kommt, dass einige dieser Mietspiegel bereits seit geraumer Zeit nicht mehr fortgeschrieben werden. Die niedrige Anzahl der existierenden und aktuellen Mietspiegel beruht auch auf dem Aufwand und den hohen Kosten, die bei der Erstellung eines Mietspiegels anfallen. Da für die Erstellung eines

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energetischen Mietspiegels noch aufwendigere und kostenintensivere Erhebungen notwendig sind, ist zu erwarten, dass in kaum einer Gemeinde die hierfür erforderlichen Mittel aufgebracht werden können.

Auch wenn Mietspiegel prinzipiell für mehrere vergleichbare Gemeinden herangezogen werden können, zeigt sich anhand der Zahlen, dass eine erzwungene Berücksichtigung der energetischen Merkmale eines Gebäudes in Mietspiegeln keine bundesweiten Effekte erzielen wird.

Zudem ist es fraglich, ob einem Mietspiegel überhaupt die Berücksichtigung energetischer Kennwerte aufgezwungen werden kann. Mietspiegel sind gesetzlich geregelt. Sie sollen eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete bieten und können herangezogen werden, um eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hierbei aus den üblichen Mieten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

In einem Mietspiegel dürfen also nur Faktoren berücksichtigt werden, die tatsächlich Einfluss auf die Miethöhe des jeweiligen Wohnungsmarktes haben. Sollte sich also bei den Untersuchungen zur Erstellung von Mietspiegeln ergeben, dass Gebäude mit bestimmten energetischen Kennwerten am Markt höhere Mieten erzielen, dann kann und wird dies schon heute berücksichtigt. Sollte eine solche Unterscheidung hingegen nicht festgestellt werden können, dann darf hiernach auch nicht unterschieden werden. Denn eine künstliche Beeinflussung der Mieten über einen Mietspiegel widerspräche der Rechtsnatur des Mietspiegels und machte ihn als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung unbrauchbar.

RA Gerold Happ Quelle: WohnArt, 07/2012

Praxistipp zur Erhöhung der Nebenkosten Betriebskostenerhöhung bedarf nicht Mieterzustimmung Es ist kein Geheimnis: Die Energiekosten steigen in nahezu allen Bereichen und Sie als Vermieter erhalten die oftmals gravierend höheren Kostenund Beitragsbescheide, während die Mieter lediglich die geringen Vorauszahlungen, die vor Jahren oder gar bei Beginn des Mietverhältnisses errechnet waren, tragen. Das muss aber nicht so bleiben.

Als Vermieter sind Sie befugt, die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig zu erhöhen. Betriebskosten sind keine Miete und bedürfen daher im Falle der Erhöhung nicht der Zustimmung seitens der Mieter. Wie rechnet man den erhöhten Bedarf aus?

Beispiel: Der Posten Abwasser hat im Jahr 2011 eine Nachzahlung in Höhe von 120 Euro ergeben.

Teilen Sie den Nachzahlungsbetrag eines Jahres durch 12 (Monate). Sie erhalten dann den Betrag X, um den Sie die monatliche Vorauszahlung im entsprechenden Posten erhöhen. Im Beispiel würden Sie die Vorauszahlung um 10 Euro pro Monat für Abwasser in 2012 erhöhen. Die Nachzahlung für 2011 muss ebenfalls erfolgen.

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 147 / Mai 2012

Heizen ohne Öl – Pellets auf dem Vormarsch

Kleine Presslinge, große Wirkung: Mit Pellets aus Langelsheim heizt man günstig, umweltschonend und sauber

Ihre Heizungsanlage verschlingt viele tausend Liter Öl, frisst ein immer tieferes Loch in Ihren Geldbeutel und schadet der Umwelt?

Dann ist die Zeit reif für eine neue Heizung. Mit Holzpellets aus der Region bietet Harz Energie eine wirtschaftliche, klimaschonende und komfortable Alternative zu heizen.

Pellets werden meist aus Holzabfällen hergestellt, die in Schreinereien und Papierfabriken anfallen.

Sie werden zu kleinen Stäbchen gepresst, die in Pelletöfen und -kesseln verbrannt werden. Sie haben einen hohen Wirkungsgrad, sind aber CO2-neutral. Umweltschonend, kostengünstig und Platz sparend – diese Eigenschaften machen die kleinen Holzstückchen zur favorisierten Alternative, wenn kein Erdgas-Hausanschluss vorhanden oder möglich ist.

Die Pellets von Harz Energie haben eine weiteren Vorteil: Mit dem Bezug der Rohstoffe aus der heimischen Sägeindustrie, der Produktion in der Holzpelletanlage in Langelsheim und dem Vertrieb in einem Radius von maximal 100 Kilometern findet die Wertschöpfung direkt in der Region statt. Zudem wird die Umwelt durch kurze Transportwege nicht zusätzlich belastet.

Der Umstieg rechnet sich aber nicht nur aus ökologischer Sicht: laut Deutschem Pellet-Institut ist eine Pelletheizung fast ein Drittel günstiger als eine vergleichbare Ölheizung. Bei einem Umstieg von Öl auf Pellets spart ein Einfamilienhaus mit einem durchschnittlichen Energieverbrauch von 3000 Litern Öl demnach jährlich rund 900 Euro.

Staatliche Förderungen erleichtern die Anschaffung der Anlage. Brennstoffmenge und Verbrennungsvor-

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gang werden bei den modernen Pelletheizungen computergesteuert aufeinander abgestimmt und kontrolliert.

Hintergrund Seit September 2011 produziert die Holzpelletieranlage Langelsheim aus Reststoffen der Sägeindustrie hochwertige, DINplus-zertifizierte Holzpellets für Gewerbe, Industrie und Privathaushalte. Eigentümer und Betreiber der Anlage im Harz ist die RIO Holzenergie GmbH & Co. Langelsheim KG, ein gemeinsames Unternehmen der Stadtwerke Mainz AG, der juwi-Gruppe und der Harz Energie GmbH & Co. KG.

Quelle: Harz Energie 08/2012

Nr. 147 / Mai 2012

RECHT & STEUER

Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung im Mietrecht Gemäß § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts.

Das heißt, er hat Schäden, die durch normale Abnutzung entstehen, zu beseitigen. Von dieser gesetzlich vorgegebenen Pflicht, kann eine abweichende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen werden. Da eine derartige mietvertragliche Regelung jedoch eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild darstellt, ist sie nur wirksam, wenn sie das gesetzliche Leitbild nicht vollständig aufhebt und darüber hinaus die Interessen der Vertragsparteien soweit zum Ausgleich bringt, dass keine Partei gemessen am gesetzlichen Leitbild unangemessen benachteiligt wird. Es entspricht daher heute einhelliger Meinung, dass dem Mieter nicht die komplette Erhaltungslast der Mietsache im Rahmen einer formularmäßigen Mietvertragsklausel überbürdet werden kann. Die Verpflichtung des Mieter zur Tragung der Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und ggf. Erneuerung kann vielmehr nur sehr restriktiv, d.h. in eher beschränktem Umfang formuliert werden.

Instandhaltung Der Begriff der Instandhaltung ist im BGB nicht definiert. Nach herrschender Meinung werden deshalb in Anlehnung an § 28 Abs. 1 II. BV, sofern keine abweichenden vertraglichen Vereinbarungen getroffen wurden, die Kosten verstanden, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (vgl. BGH vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01).

Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden fallen.

Instandsetzung Auch der Begriff der Instandsetzung ist gesetzlich nicht definiert. Sie wird von dem Begriff der Instandhaltung abgegrenzt. Bei den Instandsetzungskosten handelt es sich nach Auffassung des BGH (XII ZR 158/01 m.w.N.) in der Regel um Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung.

Erneuerung Nach der Definition des BGH fällt der Begriff der Erneuerung (Wiederbeschaffung) ebenfalls unter die Instandsetzung. In der Literatur wird allerdings auch die Auffassung vertreten, dass der Begriff der Instandsetzung nicht die Pflicht zur Ersatzbeschaffung von Gegenständen einschließt, die in Folge ihres Alters unbrauchbar geworden sind (Blanck, Börs-tinghaus, Miete 3. Auflage, § 535 RN 350; Harz, Kääb, Riecke, Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht (WEG) R, 3. Auflage, Kap. 8, RN 2).

Wohnraummiete Für den Wohnraummietvertrag hat der BGH (Urteil vom 07.06.1989 - VIII ZR 91/88 -; WM 89, 324) entschieden, dass eine Kleinreparaturklausel nur mit § 9 AGBG (heute § 307 BGB) vereinbar ist, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Das trifft nach Auffassung des BGH auf alle in § 28 Abs. 2 BV aufgezählten Gegenstände zu, worunter Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen,

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Neben der Begrenzung auf bestimmte Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, verlangt der BGH auch eine betragsmäßige Begrenzung für den Einzelfall. Es muss also in der Klausel eine Höchstgrenze benannt sein. In der Entscheidung vom 07.06.1989 (siehe oben) akzeptierte der BGH einen Betrag von 100,00 DM als zulässige Höchstgrenze für die Kleinreparaturklausel für den Einzelfall. Aufgrund der zwischenzeitlich eingesetzten Preisentwicklung sind auch 100,00 EURO zuzüglich Umsatzsteuer als zulässig anzusehen (AG Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, 116 C 196/05; ZMR2005, 717).

Als dritte Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel fordert der BGH auch die Festsetzung einer Höchstgrenze für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum, d.h. pro Jahr. Hier gibt der BGH keinen bestimmten Betrag vor. Im Schrifttum wird vertreten, dass Beträge zwischen 150,00 EURO bis zu 8 % der Jahresmiete zulässig seien (AG Würzburg, Urteil vom 17.05.2010 - 13 C 670/10; WM 2010, 561). Das Amtsgericht Hannover (Urteil vom 09.07.2008 - 564 C 16208/07) vertritt hingegen die Ansicht, dass eine Jahresobergrenze von mehr als 7 % der Jahresmiete in der Kleinreparaturklausel unbillig ist und zur Unwirksamkeit der Klausel führt.

Die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung obliegt grundsätzlich dem Vermieter. Dieser kann lediglich dann, wenn eine wirksame Kostentragungspflicht dem Mieter aufgebürdet wurde, die für die Instandhaltung und Instandsetzung aufgewendeten Kosten vom Mieter er-stattet verlangen. Eine Überbürdung der Vornahmepflicht zur Durchführung der Instandhaltungs- und In-

RECHT & STEUER

Nr. 147 / Mai 2012

standsetzungsmaßnahmen auf den Mieter ist nicht zulässig (BGH vom 06.05.1992-VIII ZR 129/91; DWW 1992, 207). Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der Mieter dann keine Minderung wegen eines Mangels mehr geltend machen kann, wenn er selbst vertraglich zu dessen Behebung verpflichtet ist.

Damit würde das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Unabhängig davon würde eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGBG (heute § 307 BGB) vorliegen, weil der Mieter dann Auftraggeber des Handwerkers ist und bei nicht ordnungsgemäß ausgeführter Reparatur Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Handwerker selbst geltend machen müsste und auch für Schäden zu haften hätte, die der Handwerker an den Sachen des Vermieters oder eines Dritten anrichtet.

Kleinreparaturklauseln, die den vorbenannten Anforderungen nicht genügen, sind unwirksam und lösen somit keinerlei Verpflichtungen des Mieters aus.

Aber auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters entfällt nach der sogenannten „Opfergrenze“ dann, wenn dem Vermieter die Mängelbeseitigung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht zugemutet werden kann. Dies nimmt das OLG Hamburg (NZM 2002, 343) an, wenn der erforderliche Aufwand nicht innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden kann.

Der BGH (NZM 2010, 705, RN 23) fordert hingegen eine „Würdigung aller Umstände“. Der BGH sieht in der Entscheidung eine bloße Gegenüberstellung zwischen Sanierungskosten und Verkehrswert als nicht ausreichend an, weil dies die Sichtweise verkürze, denn es müsse auch ein etwaiges Verschulden des Vermieters, z.B. durch Auflaufenlassen eines „Reparaturstaus“ mit einbezogen werden.

Geschäftsraummiete Die Gestaltungsmöglichkeiten im Geschäftsraummietrecht sind weitergehender als die im Wohnraummietrecht, da dieses einer stärkeren Reglementierung unterliegt. Nach Ansicht des BGH (Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01) kann die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die den Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit würden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden, in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch insoweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten auf ihn übertragen werden. Der BGH stellt in der oben benannten Entscheidung hierzu ausdrücklich fest, dass diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages den Mieter unangemessenen benachteiligen. Der BGH führt weiter aus, dass die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen allenfalls dann wirksam sei, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt. In der Literatur und Rechtsprechung wird

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hierzu beispielsweise eine Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete vorgeschlagen.

Bedauerlicherweise hat der BGH in seiner Entscheidung zum AZ: XII ZR 158/01 vom 6. April 2005 keine finanziellen Grenzen für eine Übertragung der Kosten auf den Mieter benannt. Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung über die zulässigen Obergrenzen sollte die Benennung der Höchstgrenze pro Jahr für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zurückhaltend erfolgen.

Denkbar wäre diesbezüglich an eine Höhenbegrenzung auf eine Monatsmiete.

Da der BGH in der Entscheidung XII ZR 158/01 jedoch die „Wiederbeschaffung“ im Begriff der Instandsetzung mit eingeschlossen ansieht, bringt die Entscheidung gegenüber der bisherigen Rechtsprechung erstmalig Klarheit darüber, dass auch die Kosten der Erneuerung von Anlagen auf den Mieter übergewälzt werden können.

Wie bereits oben ausgeführt, hat der BGH in der oben benannten Entscheidung ausdrücklich festgestellt, dass bei der Gewerberaummiete die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung formularmäßig auf den Mieter übertragen werden kann.

Nach dem Wortlaut der Entscheidung kann daher auch die Verpflichtung zur Durchführung der Instandhaltungsund Instandsetzungsmaßnahmen auf den Gewerberaummieter übergewälzt werden. Dies ist im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses dagegen nicht möglich, wie oben ausgeführt.

Im Gegensatz zum Wohnraummietverhältnis erscheint nach dem Wortlaut des BGH in der Entscheidung XII ZR 158/01 auch eine Verpflichtung des Gewerberaummieters zu einer generellen Kostenbeteiligung an Reparaturen möglich, sofern eine angemessene Höhenbegrenzung vereinbart ist.

Quelle: WohnArt, 08/2012

Nr. 147 / Mai 2012

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

§

... zur Veräußerungszustimmung des Verwalters bei Verkauf einer Eigentumswohnung Was gilt, wenn es zwischen dem Zeitpunkt der Zustimmung des Verwalters zum Kaufvertrag und der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch einen Verwalterwechsel gibt?

In einer Teilungserklärung kann bestimmt werden, dass es für die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des WEGVerwalters nach § 12 WEG bedarf.

Die Durchführung eines Kaufvertrages kann sich bekanntlich etwas länger hinziehen. Es kann also passieren, dass es zwischen erfolgtem Kaufvertragsabschluss und Zustimmung des Verwalters sowie der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch einen Verwalterwechsel gibt.

In diesen Fällen stellt sich die Frage, ob der neue Verwalter dann auch noch einmal seine Zustimmung geben muss.

Was sagen die Gerichte?

Die Mehrheit der bisher mit solchen Streitigkeiten befassten Obergerichte war der Meinung, dass der neue Verwalter noch einmal zu-

stimmen müsse (OLG Celle, NZM 2005, 260; OLG Hamburg, ZMR 2011, 815). Eine neuere Rechtsprechung ist allerdings der Meinung, dass die Zustimmung des alten Verwalters zu dem Kaufvertrag reicht und es keiner Zustimmung des neuen Verwalters zur Grundbuchumschreibung bedarf (OLG Düsseldorf I-III Wx 70/10; OLG München, MittBayNot 2011, 486). In einer relativ neuen Entscheidung hat sich das OLG Frankfurt/Main der „alten“ Rechtsauffassung angeschlossen, wonach es einer zusätzlichen Zustimmung des neuen Verwalters bedarf. Gegen dieses Urteil ist allerdings Beschwerde zum BGH eingelegt worden. Es kann also gehofft werden, dass die Frage nun ein für allemal entschieden wird.

Praxishinweis Bis zur hoffentlich bald kommenden Entscheidung des BGH ist es also in jedem Fall sinnvoll, sich über die Rechtsprechung in seinem jeweiligen Gerichtssprengel zu informieren.

... zur Mietminderung Kann die Höhe auch durch ein selbstständiges Beweisverfahren festgestellt werden?

Bei der Mietminderung geht es rechtlich um die Frage, ob die Gebrauchstauglichkeit des Mietgegenstandes, zum Beispiel der Wohnung, eingeschränkt ist. Außerdem muss geklärt werden, in welchem Maße dies der Fall ist, um so eine prozentuale Höhe des Minderungsbetrages zu ermitteln. Es handelt sich also vor allem auch um eine technische Frage, die hier zu beantworten ist. Insoweit liegt es nahe, im Wege eines selbstständigen Beweisverfahrens einen Sachverständigen mit der Ermitdung der Minderungshöhe zu beauftragen. Immerhin ist dieses Verfahren etwas unkomplizierter und gegebenenfalls auch etwas schneller als ein normales Klageverfahren.

Was sagen die Gerichte?

Das Kammergericht (NJW - RR 2000, 513) hält ein selbstständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der Höhe der Mietminderung für zulässig. Damit steht es allerdings relativ allein. Das LG Berlin (GE 1991,519) und das LG Saarbrücken (WuM 1992,144) sehen dies anders.

Zwar kann in einem selbstständigen Beweisverfahren ermittelt werden, ob ein Mangel vorliegt; die Beurteilung der Minderungshöhe ist aber eine Rechtsfrage und bleibt

Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Nicht vereinbarte Betriebskosten umgelegt: Abrechnung unwirksam?

1. Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.

2. Vielmehr muss der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind.

BGH. Beschluss vom 31.01.2012 - VIII ZR 335/10 Wohnungsmietrecht / Cannabisanbau ist wichtiger Grund zur Kündigung!

1. Der vertragswidrige Gebrauch einer Wohnung durch umfangreichen unerlaubten Anbau und Konsum von Cannabis stellt einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

2. Der Hauptmieter muss sich das Verschulden seines Untermieters gemäß § 540 Abs. 2 zurechnen lassen. Er haftet für das Verschulden des Untermieters wie für eigenes Verschulden.

AG Hamburs-Altona. Urteil vom 14.02.2012 - 316 C 275/11 -

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Nr. 147 / Mai 2012

allein den Gerichten vorbehalten.

Dieser Auffassung hat sich jetzt auch das LG Hamburg (333 T 43/11) angeschlossen. Dort hatte ein Mieter seine Miete um 30 Prozent gemindert und die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Höhe der Mietminderung beantragt. Mit der Begründung, dass es sich bei der Ermittlung der Minderungshöhe allein um eine rechtliche Frage handelt, wies das LG Hamburg den Antrag zurück.

Praxishinweis Nachdem es derzeit noch keine obergerichtliche Entscheidung durch den BGH gibt, ist im Zweifel von der Beantragung eines selbstständigen Bcwelsverfahrens in diesen Fällen abzuraten.

... zur Erstattungsfahigkeit von Reisekosten eines Rechtsanwalts Wann sind die Reisekosten eims nicht im Gerichtsbezirk ansüssigen Anwalts erstattungsfähig?

Seit der Reform der Zivilprozessordnung vor mehreren Jahren kann ein Rechtsanwalt an jedem Zivilgericht in Deutschland auftreten (Ausnahme; Der Bundesgerichtshof ). Für die Wahrnehmung solcher externen Gerichtstermi-

IMMOBILIENRECHT ne kann der Anwalt Fahrtkosten und Abwesenheitsgeld nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) von seinem Mandanten bean-spruchen. Gewinnt der Anwalt für seinen Mandanten den Fall, so stellt sich die Frage, ob die unterlegene Partei - neben den üblichen Kosten - auch die Fahrt- und Abwesenheitskosten erstatten muss.

Was sagen die Gerichte?

In jedem Fall sind die „Extrakosten“ erstattungsfähig, wenn die Partei - sei sie Klägerin oder Beklagte - ihren Wohn- oder Geschäftssitz außerhalb des Gerichtsbezirks hat und auf ihren eigenen Anwalt zurückgreifen möchte. Für Immobilienverwaltungen interessant ist eine Entscheidung des BGH vom 07.06.2011 (VIII ZB 102/08): Liegt das von der Verwaltung zu betreuende Mietobjekt in einem anderen Gerichtsbezirk, so kann die Hausverwaltung gleichwohl ihren „Hausanwalt“ mit der Wahrnehmung ihrer Interessen in diesem anderen Gerichtsbezirk beauftragen. Unterliegt der Mieter in dem Rechtsstreit, muss er auch die Reise- und Abwesenheitskosten des Rechtsanwalts der Hausverwaltung zahlen. Konkret: Eine Stuttgarter Hausverwaltung, die ein Mietobjekt in München verwaltet, kann ihren Stuttgarter Anwalt zu Mietprozessen nach München entsenden,

ohne hiervon finanzielle Nachteile befürchten zu müssen.

Das Gleiche hat jetzt auch das LG Aurich (NJW - RR 2011, 1029) für die WEG-Verwaltung entschieden.

Sitzt der WEG-Verwalter an einem anderen Ort als das von ihm verwaltete Objekt, kann er seinen „Hausanwalt“ für die Vertretung vor Gericht beauftragen. Im konkreten Fall lag das zu verwaltende Objekt in Wilhelmshaven, während der WEG-Verwalter in Hannover residierte. In Anknüpfung an die BGH-Rechtsprechung zum Mietobjekt stellte das LG Aurich fest, dass der WEG-Verwalter berechtigt war, einen Hannoveraner Anwalt mit der Vertretung zu beauftragen.

Praxishinweis Die Rechtsprechung stellt ohne Frage eine Erleichterung für überregional oder gar bundesweit tätige Verwaltungsgesellschaften dar.

Noch offen ist aber die Frage, wie es sich verhält, wenn Verwaltungsgesellschaft und Anwalt ihre Sitze in verschiedenen Gerichtsbezirken haben und sich das zu verwaltende Objekt an einem dritten Ort befindet.

Bauträger / Haftungsausschluss für Baumängel: Nur ausnahmsweise wirksam!

1. Ansprüche des Bewerbers wegen Sachmängeln an einem neu errichteten Bauwerk richten sich grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Das gilt auch dann, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist.

2. Durch eine Instandsvereinbarung kann die Haftung des Verkäufers für Bauwerksmängel jedenfalls dann wirksam ausgeschlossen werden, wenn der Erwerber etwaige Mängelansprüche gegenüber dem mit der Errichtung des Bauwerksbeauftragten Werkunternehmer geltend machen kann.

OLG Hamm, Urteil vom 22.12.2011 - 21 U 57/11 Wohnungsmietrecht / Vermeidung von Schimmelbildung durch Mieter ist zumutbar!

Für den Mieter ist die vermeidung von Schimmelbildung durch entsprechendes Heiz- und Lüftungsverhalten zumutbar. Auch kann jener nicht davon ausgehen, dass die Wärmedämmung eines Altbaus dem Standard eines modernisierten Hauses entspricht.

LG Freiburg, Urteil vom 05.01.2010 - 3 S 232/09 -

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Verein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP) Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (0 55 22) 40 01, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de

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Nr. 147 / Mai 2012

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

§

... zum Nachweismakler

Entfällt der Provisionsanspruch, wenn nach erfolgtem Nachweis ein weiterer Makler eine Vermittlungstätigkeit erbringt?

Jeder Makler kennt das: Ein Interessent lässt sich ein Kauf- oder Mietobjekt nachweisen, kann sich zum Abschluss eines Vertrages aber - noch nicht - entschließen. Der Makler hört dann auch nichts mehr von dem Interessenten. Erst später erfährt er, dass der Interessent einige Monate nach Übersendung des Exposes Kontakt mit einem weiteren Makler hatte. Auf Grund der Vermittlungstätigkeit des zweiten Maklers kam dann ein Kauf- oder Mietvertrag zustande.

Der „Erstmakler“ will natürlich seine Provision haben, der Interessent lehnt entsetzt ab, weil er nicht zwei Makler bezahlen will.

Was sagen die Gerichte?

Die erbrachte Maklerleistung muss gemäß § 652 BGB für den Abschluss des Hauptvertrages (mit-)ursächlich gewesen sein. Dies ist der Fall, wenn der Abschluss des Hauptvertrages dem Nachweis in angemessener Zeit nachfolgt. Nach BGH (III ZR 393/04 vom 22.9.2005) kann ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr noch angemessen sein.

Liegt der Nachweis mehr als ein Jahr zurück, so ist es an dem Makler zu beweisen, dass der Nachweis noch ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages war (BGH III ZR 379/04 vom 6.7.2006).

Aufbauend auf dieser Rechtsprechung hatte das OLG Bamberg im vergangenen Jahr in einem Fall zu entscheiden, in dem zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages ein Zeitraum von

rund acht Monaten lag (6 U 9/11 vom 19.8.2011). In diesem Zeitraum hatte ein zweiter Makler Vermittlungsleistungen erbracht, die letztlich zum Abschluss eines Kaufvertrages geführt hatten.

Unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH führte das Gericht aus, dass der von einem Makler gelieferte Nachweis keineswegs die alleinige oder hauptsächliche Ursache des späteren Vertragsschlusses gewesen sein müsse. Entscheidend sei, dass der „Erstmakler“ den Nachweis zum Abschluss eines Hauptvertrages geliefert habe. Nach der zitierten BGH-Rechtsprechung sei der rund achtmonatige Abstand zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrages auch als angemessen zu bezeichnen. Auch der Anspruch des „Zweitmaklers“ schließe den Provisionsanspruch des „Erstmaklers“ nicht aus.

Praxishinweis Zu Grunde liegt hier das aus der Sicht des Maklerkunden ärgerliche Problem der „Doppelprovision“. Solange dieses rechtspolitisch nicht gelöst wird, wird man mit Fällen dieser Art leben müssen. Für den „Zweitmakler“ wichtig: Nur wenn er Vermittlungsleistungen erbringt, kann er einen Anspruch auf Provision haben.

... zur Mietminderung Können Vermieter und Mieter sich schon im Vorhinein auf eine bestimmte Minderungsquote einigen?

Wird der Gebrauch der Mietwohnung - zum Beispiel durch Lärm - beeinträchtigt, so steht dem Mieter das Recht zur Mietminderung zu. Die Miete ist dann per Gesetz gemindert und in langwierigen Gerichtsprozessen muss häufig he-

rausgefunden werden, welche Minderungsquote angemessen ist.

Da liegt es nahe, dass Vermieter und Mieter sich im Vorhinein einer zu erwartenden Beeinträchtigung auf eine bestimmte Minderungsquote einigen. Will der Vermieter zum Beispiel in seinem Haus Baumaßnahmen durchführen, so wäre es sowohl Nerven schonend als auch wirtschaftlich sinnvoll, sich mit den betroffenen Mietern vorher auf eine bestimmte Minderungsquote zu einigen.

Das Problem: Das Minderungsrecht des Wohnraummieters kann gemäß § 536 Abs. 4 BGB weder durch Formularvertrag noch durch Individualvereinbarung ausgeschlossen, eingeschränkt oder erschwert werden. Was gilt also, wenn der Mieter eine entsprechende Vereinbarung unterschreibt, im Verlauf der Bauarbeiten dann aber eine sehr viel höhere Minderungsquote fordert?

Was sagen die Gerichte?

In der Rechtsliteratur ist die Frage umstritten. So wird zum Beispiel die Meinung vertreten, dass solche Vereinbarungen nur für die Vergangenheit - wenn also die Beeinträchtigung schon eingetreten ist - möglich sind. Dies würde in der Tat bedeuten, dass der Mieter eine Minderungsvereinbarung für die Zukunft unterschreiben kann, später aber nicht daran gebunden ist.

Im vergangenen Jahr musste sich nunmehr das Landgericht München I mit einem solchen Fall beschäftigen (GE 2012, 336). Der Vermieter eines Altbaus in München hatte mit Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten begonnen. Hierüber war er mit einem Mieter in Streit wegen der Höhe der Mietminderung geraten. Letztlich schloss er mit dem

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Fortsetzung auf Seite 30

Nr. 147 / Mai 2012

IMMOBILIENRECHT anwaltlich beratenen Mieter eine Vereinbarung, wonach die Nettokaltmiete für einen bestimmten Zeitraum um 30 Prozent gemindert sein sollte. Später nahm er einseitig von dieser Vereinbarung Abstand und bezahlte nur noch die Betriebskostenvorauszahlungen.

Damit drang er beim LG München I nicht durch. Das Gericht hielt es auch unter Betrachtung des § 536 Abs. 4 BGB - ausdrücklich für zulässig, sich auch im Vorhinein einer Maßnahme schon auf eine konkrete Minderungsquote zu verständigen. Eine solche Vereinbarung biete nämlich auch für den Mieter Rechts- und Planungssicherheit.

Im laufenden Mietverhältnis befinde sich der Mieter auch nicht in einer Drucksituation. Er könne die Auswirkungen der bevorstehenden Baumaßnahmen bereits abschätzen. Vor unvorhergesehenen Störungen (zum Beispiel Unbewohnbarkeit der Wohnung) sei er hinreichend nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geschützt.

Praxishinweis Die Entscheidung ist praxisnah und deshalb zu begrüßen. Es macht wenig Sinn, Vereinbarungen auszuhandeln, an die sich später eine der beiden Parteien nicht halten muss.

Der derzeitig diskutierte Referentenentwurf für ein Mietrechtänderungsgesetz sieht in § 555 f BGB-E vor, dass die Parteien im Rahmen von Erhaltungs- und Modemisierungsmaßnahmen Vereinbarungen auch zur künftigen Miethöhe tref-

fen können. Auch der Gesetzgeber will also diesen praxisnahen Weg gehen.

... zum Winterdienst in der WEG Können Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft zum Winterdienst verpflichtet werden?

In Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich immer wieder die Frage, ob die einzelnen Eigentümer durch Beschluss zur „tätigen Mithilfe“ verpflichtet werden können. Dabei geht es um Gartenarbeiten, Hausputz - die so genannte „Kehrwoch“ - oder die Räum- und Streupflicht im Winter. Eines der vielen praktischen Probleme, die sich dabei stellen, ist zum Beispiel: Wie sollen Kapitalanleger einer solchen höchstpersönlichen Pflicht nachkommen?

Was sagen die Gerichte?

Gerichte in Süddeutschland haben in der Vergangenheit verschiedentlich die Auffassung vertreten, ein solcher Beschluss sei zulässig. Das Bayerische Oberste Landesgericht (WuM 1994, 403) war zum Beispiel der Meinung, dass eine Pflicht zur Treppenhausreinigung durch Mehrheitsbeschluss begründet werden kann.

Das OLG Stuttgart (NJW-RR 1987, 976) hat das Gleiche für die Schneeräumung entschieden.

Nunmehr musste sich auch der Bundesgerichtshof (BGH) mit ei-

Interessante Urteile

nem solchen Fall auseinandersetzen (V ZR 161/11 vom 9.3.2012).

In einer WEG war der Winterdienst aufgrund eines Beschlusses im wöchentlichen Wechsel durch die Wohnungseigentümer wahrgenommen worden. Hiergegen wandte sich einer der Eigentümer.

Der BGH gelangte zu der Überzeugung, dass der Beschluss über die Durchführung der Räum- und Streupflicht durch die Eigentümer nichtig sei. Wohnungseigentümer könnten zur Übernahme des Winterdienstes jedenfalls nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Daran ändere auch nichts die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer verkehrssicherungspflichtig seien und ein entsprechender Beschluss insoweit im Grundsatz keine neuen Pflichten begründe. Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten habe jedenfalls im für die Beschlusskompetenz maßgeblichen Innenverhältnis der Wohnungseigentümer nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband sicherzustellen.

Dabei sei es ohne Bedeutung, ob im Außenverhältnis auch eine Haftung der einzelnen Eigentümer eintreten könne.

Praxishinweis Welche Auswirkungen das Urteil auf andere derartige Beschlüsse haben wird, ist noch nicht komplett abzusehen. Man kann aber davon ausgehen, dass damit jedenfalls das Ende der „Kehrwochen“ eingeläutet worden ist. Gegen seinen Willen kann ein Wohnungseigentümer nämlich nicht zur „tätigen Mithilfe“ verpflichtet werden.

Immobilienrecht / Wärmeversorgungsvertrag über 15 Jahre unwirksam!

Wohnungseigentumsrecht / Abmahnungen sind anzufechten: Keine Unterlassungsklage!

Wird ein WEG-Mitglied in einer Eigentümerversammlung förmlich abgemahnt, so muss er den hierauf gerichteten Beschluss anfechten. Für eine Klage auf Unterlassung von Äußerungen, die die Gründe für die Abmahnung beinhalten, fehlt dagegen das Rechtsschutzbedürfnis.

AG Wiesbaden. Urteil vom 22.07.2011 - 92 C 410 11 (81) -

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