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MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V.

nr. 150/2013 | Januar 2013

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150. M u Ä l i B Ju Aus dem Verein – – – –

Liebe Vereinsmitglieder Einladung zur Jahreshauptvers.

Hausverwaltung in neuen Händen Kleine Plauderei

Aktuell & Immobilien – – – –

Freie Auswahl Schornsteinfeger Heizkosten sparen Dämmung Schutz vor Wasserschäden

Energie & Haustechnik – Holzpellets – Energiebedarf – Wärmepumpe – Wohneigentum

Wohnungspolitik & Urteile – Schriftliche Vereinbarungen – Betriebskostenvorauszahlungen – Urteile

Druckerei und Verlag Foto- und Videoproduktion Corporate-Design und Konzepte Web- und Präsentationsdesign

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AUS DEM VEREIN

Nr. 150 / Februar 2013

Liebe Vereinsmitglieder Sie halten das Mitteilungsblatt Nr. 150 Ihres Vereins in den in den Händen. Seit mehr als 30 Jahren ist diese Zeitung die Verbindung zwischen Ihnen und dem Vorstand des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Vereins Osterode und Umgebung e.V.. Lange Jahre hat Gerhard Feuerriegel sich um den redaktionellen Teil verdient gemacht und Monika Degenhardt Anzeigen und Vertrieb übernommen.

Zur Zeit wird Ihr Mitteilungsblatt von Herrn Hallmann und Herrn Kühne sowie von mir als Vorsitzendem redaktionell begleitet. Frau Seifarth kümmert sich um die Inserenten und die Fa. Kroesing Media, bei der die Zeitung seit der 1. Ausgabe gedruckt wird, übernimmt auch den Vertrieb.

Dem Vorstand ist bewußt, dass die Herausgabe des Mitteilungsblattes viel Geld kostet. Wir sehen dieses Geld aber gut angelegt, da wir nur so alle Mitglieder erreichen und mit aktuellen und hoffentlich auch interessanten Informationen rund um Haus- und Grundeigentum versorgen können.

In der heutigen Ausgabe finden Sie ein wenig Nostalgie, insbesondere der Artikel „Kleine Plauderei um die Söse“ von Karl Demmel, erschienen am 4. April 1940 im Osteroder Kreis-Anzeiger, ist dabei sehr lesenswert.

Bis zu einem Wiedersehen am Samstag, dem 2. März 2013 um 15.00 Uhr im Hotel „Harzer Hof“ zu unserer Jahreshauptversammlung.

Mit Harzer Glückauf Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

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AUS DEM VEREIN

Nr. 150 / Februar 2013

Einladung zur Jahreshauptversammlung 2013 Samstag, 3. März 2013 um 15.00 Uhr Hotel Harzer Hof in Osterode, Bahnhofstraße 26

TAGESORDNUNG 1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totenehrung 2. Anträge zur Tagesordnung 3. Genehmigung des Protokolls der Jahreshauptversammlung vom 03.03.2012 4. Geschäftsbericht 2012 5. Kassenbericht 2012 6. Bericht der Kassenprüfer 7. Entlastung des Gesamtvorstandes 8. Neuwahlen:

8.1 8.2 8.3 8.4

Schatzmeister Beisitzer Recht Stellvertr. Schriftführer/in Kassenprüfer

9. Vereinstermine 2013 10. Verschiedenes und Anfragen Im Anschluss an die Jahreshauptversammlung hält der Rechtsanwalt Jürgen Reddig einen Kurzvortrag zu dem Thema „Das aktuelle Mietrechtänderungsgesetz“ und Herr Fred-Rainer Dunemann berichtet über den aktuellen Stand der Innenstadtsanierung und die Höhe der Fördermittel.

Wie in den vergangenen Jahren stellt der Verein für jedes Mitglied und dessen Partner ein Kaffeegedeck kostenlos zur Verfügung.

Der Vorstand bittet um zahlreiches Erscheinen der Mitglieder.

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e. V. Fred-Rainer Dunemann

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Nr. 150 / Februar 2013

AUS DEM VEREIN

Hausverwaltung in neuen Händen Die Schriftführerin unseres Vereins hat zum 1. Januar 2013 die Hausverwaltung von der Firma Friedel Dunemann oHG übernommen.

Die Firma Dunemann oHG hat bekanntlich zum Jahresende 2012 den Geschäftsbetrieb insgesamt eingestellt. Frau Busch als langjährige Mitarbeiterin der Hausverwaltung führt nun den Dienstleistungsbereich unter ihrem Namen verantwortlich weiter.

Damit ist sichergestellt, dass die Verwaltung von Haus- und Grundeigentum auch in den kommenden Jahren in fachlich hervorragenden, kompetenten Händen liegt.

Unser Foto zeigt Frau Busch und Herrn Dunemann in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung Birgit Busch.

mit seiner über 40-jährigen Erfahrung in allen Immobilienangelegenheiten.

Frau Busch verfügt über die dafür erforderliche, langjährige Erfahrung. Die Verwaltung umfaßt derzeit Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, Eigentumsanlagen sowie gewerbliche Objekte. Frau Busch zur Seite steht unser Vorsitzender, Fred-Rainer Dunemann

Die Firma Busch Hausverwaltungen erreichen Sie Montags bis Donnerstags von 9.00-12.00 Uhr und von 15.00-17.00 Uhr und Freitags von 9.00-14.00 Uhr in den Geschäftsräumen „Am Röddenberg 10“ oder unter der Telefon-Nr. 05522 / 50 67 971.

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Vereinstermine 2013 l Sonntag, 2. Juni 2013 ab 11.00 Uhr – Familienfest und Informationsveranstaltung im Hof des Museums im Ritterhaus, Rollberg l Samstag, 23. November 2013, 15.00 Uhr, Geburtstagskaffee im Hotel „Harzer Hof“

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AUS DEM VEREIN

Nr. 150 / Februar 2013

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AKTUELL

Nr. 150 / Februar 2013

Rechte und Pflichten im neuen Schornsteinfegergesetz

Freie Auswahl und mehr Verantwortung

Neues Gesetz: Künftig sind Hausbesitzer nicht mehr auf den Bezirksschornsteinfeger festgelegt, sondern dürfen für bestimmte Tätigkeiten jeden zugelassenen Handwerker beauftragen. Der Wettbewerb ermöglicht günstigere Konditionen.

Der 1. Januar markiert nicht nur den Start ins neue Jahr, sondern in steter Regelmäßigkeit auch das Inkrafttreten neuer Gesetze. Oft sind es so viele, dass ein Teil von ihnen nicht bis zu den Verbrauchern vordringt.

Ein Kandidat dafür ist das geänderte Schornsteinfeger-Handwerksgesetz. Es betrifft nicht nur den Berufsstand, sondern unter anderem auch Ölheizungsbesitzer. Letztere können dank der neuen Regelung unter Umständen bares Geld sparen. Denn das Kehrmonopol wird teilweise aufgehoben – das ermöglicht Wettbewerb und günstigere Konditionen. Bislang besuchte nur der Bezirksschornsteinfegermeister die Haushalte, da keine Konkurrenz erlaubt war.

Unterschieden wird künftig zwischen hoheitlichen und nicht hoheitlichen Arbeiten. Zu letzteren zählen die Schornsteinkehrung, die Abgaswegeüberprüfung und die Immissionsschutzmessung. Mit die-

sen Tätigkeiten dürfen Eigentümer künftig jeden qualifizierten Handwerker beauftragen, der über eine entsprechende Berechtigung verfügt. Da es keine einheitlichen Tarife mehr gibt, sondern jeder Betrieb selbst die Preise festlegt, lohnt sich das Einholen mehrerer Angebote.

Eine vollständige Liste zugelassener Handwerker liefert das Schornsteinfegerregister des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Bei den hoheitlichen Tätigkeiten bleibt alles beim Alten – diese dürfen weiterhin nur vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden. Darunter fallen etwa die Abnahme neuer Feuerstätten und Schornsteine, die Feuerstättenschau sowie die Führung und Kontrolle des Kehrbuchs. Die Gebühren für diese Arbeiten sind in der bundesweit gültigen Kehr- und Überprüfungsordnung festgelegt.

Die neue Regelung lässt Hausbesitzern allerdings nicht nur mehr Auswahlmöglichkeiten, sondern nimmt sie auch stärker in die Verantwortung. Künftig müssen sich Eigentümer selbst darum kümmern, dass ihre Heizungsanlage regelmäßig kontrolliert wird. Dafür benötigen sie zunächst einen Feuerstättenbescheid, den der zuständige Bezirksschornsteinfeger ihnen bis Ende 2012 ausstellen muss. Darin ist aufgelistet, welche Feuerungsanlagen vorhanden sind und welche Aufgaben in welchem Zeitraum zu erledigen sind. Dieser Bescheid stellt die Arbeitsgrundlage für den gewünschten Handwerker dar. Handelt es sich nicht um den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger, dokumentiert er die fachgerechte Durchführung der erforderlichen Tätigkeiten. Die Unterlagen muss der Hausbesitzer dann dem Bezirksschornsteinfeger als Nachweis schicken.

Quelle: iwo Pressedienst 12/2012

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AKTUELL

Nr. 150 / Februar 2013

So sparen Sie auf die Schnelle noch Heizkosten Kleine Sanierungsmaßnahmen für Selbermacher In der kalten Jahreszeit mehren sich die Sorgenfalten von Hausbesitzern. Denn in den Medien wird aufgrund von Wetter- und Heizkostenprognosen schon „der teuerste Winter aller Zeiten“ ausgerufen.

Dabei lassen sich jetzt noch auf die Schnelle auch von wenig geübten Heimwerkern Dämm-Maßnahmen durchführen, die sich in kurzer Zeit schon bezahlt machen. Die Energieberater vom Ratgeberportal www.Energie-Fachberater.de geben Tipps, wie Hausbesitzer Heizkosten sparen können. Große Sanierungsmaßnahmen liegen Ihnen nicht und das Budget hält sich in engen Grenzen? Diese Tipps sind auch was für Einsteiger und kosten nicht viel.

Tipp 1: Wärme in die richtigen Bahnen lenken Abmessen, zuschneiden, hinter dem Heizkörper anbringen - so einfach kann Heizkosten sparen sein.

So genannte Heizkörperisolierfolie oder Heizkörperreflexionsfolie lenkt die Wärme des Heizkörpers ins Innere des Raumes und verhindert einen Abzug nach draußen.

Wohlfühltemperaturen gibt es für wenig Geld inklusive.

Tipp 2: Zugluft keine Chance geben Ungemütliche Ecken gibt es in vielen Altbauten. Kleine Maßnahmen gegen Zugluft bringen da oft schon deutliche Verbesserungen und sorgen dafür, dass die teure Heizwärme nicht nach draußen oder in ungeheizte Räume verschwindet. Klaffen zum Beispiel unter den Zimmertüren Spalten und Ritzen, lassen sich diese mit speziellen Dichtungen schließen. Auch für Fensterfugen sind solche Dichtungen und Dämmstreifen erhältlich.

Tipp 3:

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Energie-Fachberater.de haben auch Tipps für Fortgeschrittene Heizkostensparer.

Keine Chance für Zugluft: Spezielle Dichtungen für die Türen sparen Energie und verbessern den Wohnkomfort

Rollladenkasten Dämmen Alte Rollladenkästen haben zum Innenraum hin oft nur eine dünne Abdeckung aus Metall oder Holz.

Dadurch gelangt die Kälte von draußen fast ungehindert in die Wohnräume. Und die Wärme von drinnen genauso schnell wieder nach draußen. Für die Dämmung des Rollladenkastens muss man kein Experte sein. Inzwischen gibt es vorgefertigte Sets, die sich leicht einbauen lassen und das große Wärmeschlupfloch schließen.

Tipp 4: Mantel für Warmwasserleitungen im kalten Keller Drei bis sechs Euro pro Meter müssen Hausbesitzer hier nur investieren, dann gelangt die Wärme dahin, wo sie hingehört, und heizt nicht den Keller. Vorgefertigte Dämmschalen lassen sich leicht einbauen und verhindern Wärmeverluste effektiv.Allein mit diesen Maßnahmen lassen sich die Heizkosten schon merklich reduzieren.

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Tipp 5: Dachboden dämmen Viele alte Speicherböden sind nicht ausgebaut und werden nur als Abstellraum genutzt. Das Problem: Ist das Dach darüber nicht gedämmt, wird‘s im oberen Geschoss schnell kalt. Denn die Wärme geht über die oberste Geschossdecke verloren.

Mit einer Dachbodendämmung können Hausbesitzer gegensteuern. Am einfachsten ist es, wenn der Dachboden gar nicht genutzt wird.

Denn dann können Dämmplatten oder Dämmfilze einfach auf der Decke ausgelegt werden. Soll der Dachboden als Abstellraum weiter genutzt werden, sollten es druckfeste Dämmplatten sein.

Tipp 6: Fußkälte verbannen Die Zugluftspalten unter den Türen sind abgedichtet und Sie haben immer noch kalte Füße im Erdgeschoss? Dann hilft eine Dämmung der Kellerdecke. Entsprechende Dämmplatten können von unten an die Kellerdecke geklebt werden.

Damit verbessert sich das Wohnklima im Erdgeschoss deutlich.

Quelle: WohnArt 01/2013

AKTUELL

Nr. 150 / Februar 2013

Dämmung von gestern reicht nicht aus Effiziente Nachrüstung alter Fassadensysteme Miese Wärmedämmung - sinkender Marktwert. Wer ein Haus oder eine Wohnung mit schlechten energetischen Eckdaten verkaufen will, hat es schwer.

Das geht aus einer Studie von Immowelt und der Hochschule Nürtingen-Geislingen hervor. In Zeiten steigender Energiepreise sind leistungsfähige Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) ein Qualitätskriterium. Dies stellt besonders die Besitzer alter Häuser vor eine Herausforderung. In der Mitte des letzten Jahrhunderts errichtete Gebäude verfügen vielfach schon über gedämmte Fassaden - an Effizienz sind diese jedoch meilenweit von aktuellen Standards entfernt.

Eine intelligente Lösung kann die Aufdoppelung des bestehenden Systems sein.

Alte Dämmungen taugen nichts Haus- und Wohnungsbesitzer, die einst zu den Pionieren der Wärmedämmung gehörten, stehen heute oftmals sprichwörtlich im Regen.

Ihre Energiekosten sind häufig nicht viel besser als bei einem ungedämmten Haus. Das erste WDVS wurde 1957 in Berlin aufgebracht.

Damals waren die Platten fünf Zentimeter dick. Im folgenden Jahrzehnt stieg das Interesse von Bauherren an Fassadendämmungen deutlich. Da man damals jedoch nicht über den Wissensstand und die technischen Möglichkeiten von heute verfügte, sind die Systeme nun veraltet. Für viele Eigenheimbesitzer stellt sich deshalb die Frage: Was tun?

Aufdopplung bei alter Dämmung Sinnvoll ist, das alte System durch eine sogenannte Aufdoppelung zu modernisieren. Ein Beispiel für eine solche Lösung ist die On-Top-Fassa-

Aus alt mach neu: Die bisherige Wärmedämmung des Hauses bleibt erhalten und wird mit einer zusätzlichen, dicken Schicht überzogen. Möglich sind Dämmplatten aus Styropor oder Mineralwolle. Mit einer neuen Endbeschichtung erstrahlt die Fassade auch optisch in neuem Glanz. Dies senkt nicht nur die Heizkosten, sondern erhöht auch die Wohnqualität.

de. Bei diesem Bauansatz bleibt die Altdämmung erhalten und erfüllt als Teil eines neuen Systems weiterhin ihre Aufgaben. Der Fachhandwerker befestigt mit Klebespachtel und Dübel die neuen Dämmplatten aus Styropor oder Mineralwolle direkt auf der bisherigen Außenwand. Nur im Sockelbereich wird die unzeitgemäße Dämmung entfernt. Hier kommt eine Schiene zum Einsatz, die zur Stabilität von Alt- und Neusystem beiträgt. Abschließend werden Grundierung und Endbeschichtung aufgebracht und die gesamte Fassade ist optisch und energetisch auf dem neuesten Stand.

Die wesentlichen Vorteile: Für die Entsorgung der Altdämmung entstehen kaum Kosten. Dies schont die Umwelt und den Geldbeutel.

Mit der Aufdoppelung werden zeitgemäße Dämmwerte bis hin zu Passivhausstandards erreicht. Die

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Bewohner sehen schnell eine deutliche Energieeinsprung bei relativ geringen Ausgaben für die Investition. Je nach Ausführung, Dämmdicke und Finanzierung rechnet sich die Sanierung bereits nach sieben Jahren. Die Reduktion der CO2Emissionen ist außerdem ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz.

Schöner und gedämmter Bauherren schlagen mit der Maßnahme drei Fliegen mit einer Klappe: Die Fassade wird sowohl bautechnisch als auch optisch und energetisch erneuert. Wer sein Haus anschließend verkaufen will, hat nun viel bessere Karten als mit dem alten ,Energiefresser‘.

Quelle: WohnArt 12/2012

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AKTUELL

Nr. 150 / Februar 2013

Schutz vor Wasserschäden und Haftungsansprüchen Wintervorsorge mit Begleitheizbändern

Gefährlicher Winter: Eiszapfen an Fenstern können Passanten verletzen oder Autos beschädigen. Schutz vor daraus resultierenden Haftungsansprüchen bieten Begleitheizbänder.

Stoßlüften statt Fenster kippen, Heizkörper nicht mit Möbeln zustellen und veraltete Thermostate austauschen - die Liste mit Tipps und Tricks für ein kostenschonendes Heizverhalten ist lang.

Steigende Preise veranlassen Mieter und Eigentümer dazu, sich bewusst mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Umso verblüffter sind sie, wenn sie auf Produkte stoßen, mit denen Dachrinnen und Rohrleitungen beheizt werden können. Denn was hat die kostbare Wärme dort verloren?

Diese Frage stellt sich nicht mehr, wenn sich der Winter mit Schnee und klirrender Kälte von seiner härtesten Seite zeigt. Denn dann bilden sich an den Dachrinnen Eiszapfen, die zwar schön anzusehen sind, beim Herunterfallen aber Autos beschädigen und Passanten verletzen, können. Tritt dieser Fall ein, haftet der Hauseigentümer, da er nach aktueller Rechtslage solche

Starker Frost kann bei Heizungs- und Wasserleitungen Schäden verursachen. Frieren sie ein, bilden sich oft Risse, aus denen beim nächsten Tauwetter das Wasser herausströmt. Das lässt sich mit Begleitheizbändern verhindern.

Gefahrenzonen entschärfen muss.

Dieser Vorgabe lässt sich mit speziellen Heizbändern nachkommen, die an Regenrinne und Fallrohr angebracht werden und dafür sorgen, dass das Schmelzwasser immer abfließt.

Starker Frost kann auch bei Heizungs- und Wasserleitungen zu gravierenden Auswirkungen führen.

Frieren sie ein, bilden sich oft Risse, aus denen beim nächsten Tauwetter das Wasser herausströmt. Gut verputzt hinter der Wand richtet es dann großen Schaden in Mauerwerk und Böden an, bevor es schließlich auch die Einrichtung in Mitleidenschaft zieht. Am meisten betroffen sind wenig genutzte Räume wie Gästezimmer und Dachräume, aber auch Ferienwohnungen.

Ein wirksamer Schutz sind Rohrbegleitheizbänder, die für den notwendigen Temperaturausgleich

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sorgen. Sie werden an der Oberfläche oder auch innerhalb gedämmter Leitungen verlegt und an der Steckdose angeschlossen. Die Regelung erfolgt mit energieeffizienten Thermostaten.

Zuverlässige Heizbänder für Dachrinnen und Rohrleitungen gibt es beispielsweise von Danfoss oder Devi. Diese sind sogar selbstlimitierend. Das heißt, sie liefern bei Bedarf die volle Wärmeleistung und reduzieren diese wieder, wenn die Außentemperaturen ansteigen.

So müssen sich Wohneigentümer weder mit Wasserschäden, noch mit explodierenden Stromkosten herumärgern. Mehr Informationen gibt es unter www.devi.de.

Quelle: WohnArt 12/2012

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 150 / Februar 2013

Alternative Energiequellen

Sind Holzpellets wirklich besonders umweltfreundlich?

Wer mit Holzpellets als Energieträger heizt, schont die Umwelt. Foto: proPellets

Holz als „nachwachsender“ Energieträger entwickelt sich immer mehr zu einer umweltschonenden Alternative zu endlichen Energiequellen wie Kohle, Erdöl und Erdgas.

Immer mehr Menschen heizen Ihre vier Wände mit Holzpellets: Ende 2008 waren bereits mehr als 100.000 Pellet Heizungen bundesweit installiert, und 2009 noch mal deutlich mehr werden. So rechnet der Deutsche Energie-Pellet-Verband im laufenden Jahr mit dem Einbau von 35.000 neuen PelletHeizanlagen. Damit wären zum Jahresende rund 140.000 Anlagen in Betrieb.

Perfekte Resteverwertung Nutzholz ist ein nachhaltiges Agrarprodukt. In den Holz produzierenden Ländern Europas werden grundsätzlich mehr Bäume ange-

pflanzt als geerntet, daher wird kein Raubbau an der Natur betrieben.

Bei der Weiterverarbeitung zu Möbeln, Parkettböden oder ganzen Häusern fallen große Mengen Sägemehl, Hobelspäne und andere unverwertbare Resten an. Diese werden dann unter hohem Druck ohne Zugabe von chemischen Bindemitteln zu Holzpellets mit einem Durchmesser von ca. 6 - 8 mm und einer Länge von 5 - 45 mm gepresst. Zwei Kilogramm Pellets können rund 1 Liter Heizöl bzw. 1 Kubikmeter Erdgas ersetzen.

Holzpellets sind CO2-neutral, das heißt, bei der Verbrennung wird genau die Menge an Kohlenstoffdioxid (CO2) freigesetzt, die ein Baum zuvor beim Wachsen aufgenommen hat. Bei der Verbrennung von fossilen Energieträgern wird hingegen Kohlenstoffdioxid freigesetzt, das seit Millionen von Jahren gespeichert ist. Durch das Umstellen

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von einer Heizöl- auf eine Holzpelletsheizung kann der CO2- Ausstoß um rund 5 Tonnen pro Jahr reduziert werden.

Quelle: Wohnen Das Magazin 01/2013

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 150 / Februar 2013

Neue Heizung und Dämmung für Zweifamilienhaus

Energiebedarf sinkt fast um die Hälfte Ölheizung nur selten einspringen muss. Darüber hinaus ist es mit dem Speicher problemlos möglich, weitere erneuerbare Energien wie etwa einen Holzkaminofen einzubinden.

Energieverluste aufgrund ungedämmter Leitungen werden oft unterschätzt. Eine nachträgliche Isolation, wie im Keller der Harms, ist schnell angebracht und senkt den Energieverbrauch. Foto: IWO

In deutschen Eigenheimen kommt es immer mehr auf die inneren Werte an, sprich Heizung und Dämmung. Wird hier modernisiert, lässt sich der Energieverbrauch erheblich senken. Selbst bei Häusern, die nach dem Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung nach 1977 errichtet wurden, können mit wenig Geld hohe Einsparungen erreicht werden.

Das zeigt das Beispiel des 31 Jahre alten Zweifamilienhauses der Familie Harm im baden-württembergischen Kuppenheim. In die energetische Sanierung ihres 220 Quadratmeter großen Zweifamilienhauses investierte das Ehepaar rund 30.000 Euro, von denen ein Teil aus der Aktion „Energie-Gewinner“ des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO) stammte. Bei diesem Wettbewerb können sich Hauseigentümer mit ihrem Modernisierungsvorhaben bewerben und werden mit etwas Glück von der Fachjury ausgewählt. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach der erzielten Primärenergieeinsparung.

Die Harms brachten es in ihrem Haus auf ganze 49 Prozent Einsparung. Daraus ergab sich ein IWO-Zuschuss von 7.500 Euro. Das beachtliche Ergebnis ist in erster Linie der Erneuerung der Heizungsanlage zu verdanken. Ein effizientes Öl-Brennwertgerät ersetzt den technisch überholten Niedertemperaturkessel und die elektrische Warmwasserbereitung. Um auch die kostenlose Sonnenwärme für die Wärmeversorgung nutzen zu können, wurde auf dem Dach eine Fläche von fast neun Quadratmetern mit Solarkollektoren ausgerüstet. Damit erfüllt die Familie auch das Baden-Württemberg-spezifische Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG), das die Einbindung erneuerbarer Energien im Gebäudebestand vorschreibt, sobald die zentrale Heizungsanlage ausgetauscht wird.

Brennwertkessel und Solaranlage speisen ihre Wärme in den neuen Kombispeicher ein. Dort kann die Sonnenenergie über einen gewissen Zeitraum bevorratet werden, so dass vor allem im Sommer die

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Die drei bereits vorhandenen Kunststoff-Batterietanks mit einem Fassungsvermögen von zusammen 4.500 Litern entsprechen nach wie vor den aktuellen Sicherheitsstandards und mussten nicht ersetzt werden. Durch den gesunkenen Heizölbedarf von fast 3.800 Litern auf nur noch rund 2.600 Liter pro Jahr müssen die Harms aber nur noch alle 20 Monate neues Heizöl bestellen. Zum gesunkenen Energiebedarf hat auch die Dämmung der obersten Geschossdecke mit zehn Zentimeter dicken Hartschaumplatten beigetragen.

Eine weitere energetische Schwachstelle bildeten in der Vergangenheit die Heizungs- und Wasserleitungen. Ohne jegliche Isolation gaben sie viel Wärme an die unbeheizten Kellerräume ab, was den Verbrauch unnötig erhöhte. Eine Dämmung der Leitungen, wie sie in der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben ist, hat dieses Problem gelöst. „Trotz der überschaubaren Investitionssumme fällt die Energieeinsparung beachtlich aus“, berichtet das Ehepaar Harms. Besonders freue sie der Förderzuschuss aus der Aktion „Energie-Gewinner“, wodurch die finanzielle Belastung geringer ausfiel. Der Modernisierungswettbewerb läuft noch bis Ende 2014. Details gibt es im Internet auf www.oelheizung.info/ energiegewinner.

Quelle: iwo Pressedienst 12/2012

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 150 / Februar 2013

Umweltschonend Heizen mit Wärmepumpe Wärmepumpe nutzt Umgebungswärme aus Wasser, Erde und Luft Die Wärmepumpe gehört zu den umweltschonendsten Methoden der Heizung und Warmwasserbereitung: Sie arbeitet emissionsfrei, nutzt die Umgebungswärme und kann in Kombination mit Öko-Strom zu 100 Prozent aus regenerativen Energien betrieben werden. Bei einer Lebensdauer von circa 20 Jahren benötigt sie kaum Wartung und setzt bei richtiger Planung und optimalem Betrieb das Drei- bis Vierfache der eingesetzten elektrischen Antriebsleistung in Wärmeenergie um.

Eine effiziente Wärmepumpe kann aus bis zu 75 Prozent kostenloser Umweltenenergie 100 Prozent Heizleistung erzeugen. Das Prinzip dabei ist einfach: Wärmepumpen gewinnen Energie aus ihrer unmittelbaren Umgebung. Sie arbeiten wie ein Kühlschrank – nur mit umgekehrtem Vorzeichen. Während der Kältemittelkreislauf des Kühlschranks seinem Inneren Wärme entzieht und diese an die Umgebung abgibt, entzieht der Kältemittelkreislauf einer Wärmpumpe über Wärmeaustauschersysteme der Umgebung Wärme. Diese wird innerhalb des Gerätes auf ein höheres Temperaturniveau gebracht und kann dann zum Heizen genutzt werden.

Nutzung der Umgebungswärme Basis für die Funktionsfähigkeit der Wärmepumpe ist so genannte „Umgebungswärme“, also die in der Luft, im Boden oder im Grundwasser gespeicherte Sonnenenergie. Um diese Umgebungswärme von einem relativ niedrigen auf das für Heizung und Warmwasser erforderliche Temperaturniveau zu erhöhen, nutzt die Pumpe ein Kältemittel. Dieses verdampft aufgrund seines niedrigen Siedepunk-

Intelligente Technik: Eine Wärmepumpe macht Wärme aus Wasser, Erde und Luft nutzbar und gehört damit zu den umweltschonendsten Methoden der Heizung und Warmwasserbereitung.

tes durch die Umgebungswärme.

Gleichzeitig wird dem Kältemittelkreislauf Antriebsenergie (in Form von Strom oder Gas) zugeführt, die das dampfförmige Kältemittel verdichtet. In einem Kondensator wird das Kältemittel anschließend wieder verflüssigt, wobei es sowohl die zugeführte Antriebsenergie als auch die gespeicherte Umweltwärme auf einem höheren Temperaturniveau an das Heizmedium abgibt.

Wärmepumpe ist hocheffiziente Heizquelle Wie effizient eine Wärmepumpe als Heizquelle arbeitet, zeigt das Verhältnis der eingesetzten zur erzeugten Energie. Um verschiedene Bauarten und Modelle vergleichen zu können, wird unter Normbedingungen der so genannte COP-Wert ermittelt. Dieser Wert gibt an, wie hoch der Energiegewinn im Vergleich zum Energieeinsatz ist. Nach

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Angaben des Bundesverbandes Wärmepumpe (BWP) e.V. erreichen moderne Wärmepumpen dabei unter den genormten Prüfbedingungen COP-Werte von 4 bis 5.

Einfacher ausgedrückt: Das 4- bis 5-Fache der eingesetzten Energie wird als wieder als Wärme erzeugt.

Wärmepumpen können auch kühlen Wärmepumpen können übrigens auch zur Kühlung eingesetzt werden. Da die Temperatur im Erdreich geringer ist als die Temperatur im Raum, können beispielsweise Sole/ Wasserwärmepumpen, die Kühle des Erdreiches direkt nutzen. Diese Art der Kühlung geschieht sehr energieeffizient, da nur ein sehr geringer Energieaufwand dafür benötigt wird.

Quelle: Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e. V.

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 150 / Februar 2013

Riesterrente zur Förderung für Bau oder Kauf einer Immobilie

Vorsorge durch Wohneigentum Das neue Eigenheimrentengesetz, besser bekannt als Riesterrente, trat zum 1. Januar 2008 in Kraft.

Es verbindet zwei Möglichkeiten der privaten Altersvorsorge: Zum einen durch selbst genutztes Wohneigentum, zum anderen durch staatlich geförderte Rentenvorsorge durch die Riesterrente.

Das in einem Riester-Renten-Vertrag angesparte Geld kann komplett entnommen und in den Hausbau oder Hauskauf investiert werden. Alternativ können die Riester-Zulagen in die Tilgung des laufenden Immobilienkredits fließen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie in Deutschland als Hauptwohnsitz gemeldet ist.

Was wird durch Riesterrente gefördert? l Kauf oder Bau eines selbstgenutzten Eigenheims l Genossenschaftsanteile: Falls Sie in einer Genossenschaft wohnen, ist der Kauf von Anteilen förderfähig Riester-Rente-Darlehen Da das Riester-Rente-Darlehen ein Altersvorsorgevertrag im Sinne des Altersversorgeverträge-Zertifizierungsgesetzes ist, sind die Tilgungsleistungen förderungsfähig.

Das bedeutet, die Zulagen aus der Riester-Rente-Förderung fließen als Sondertilgung in die Immobilienfinanzierung mit ein. Das WohnRiester-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, wobei der Zinssatz für die Laufzeit fest vereinbart wird. So bleibt die monatliche Rate konstant. Eine Kombination des RiesterRente-Darlehens mit öffentlichen Förderungen ist möglich.

Riester-Bausparvertrag Für zukünftige Bau- oder Kaufvorhaben ist das Riester-Bausparen gedacht. Die Zeit vor der Realisierung des Vorhabens wird für das Ansparen des Riester-Bausparvertrages genutzt. Das zurückgelegte Bausparkapital kann dann komplett für den Hauskauf, Hausbau oder für die Entschuldung einer selbst bewohnten Immobilie verwendet werden.

Eine Teilentnahme bis zu 75 Prozent

Durch das Eigenheimrentengesetz wird selbst genutztes Wohneigentum in die staatlich geförderte private Altersvorsorge aufgenommen. Foto: KfW Bildarchiv

des Bausparvermögens ist ebenfalls zulässig. Daher werden mit den Zulagen aus der Riester-Rente-Förderung auch Immobiliendarlehen getilgt.

Wer profitiert von der Riesterrente?

Durch die steuerfinanzierte Förderung ist die Riesterrente und damit Wohn-Riester vor allem für Geringverdiener und kinderreiche Familien interessant. Dies gilt vor allem für Familien mit Kindern, die nach dem 31.12.2007 geboren sind. Hier beträgt die Kinderzulage 300 Euro.

Wie hoch ist die Förderung für die Riesterrente?

Die Höhe der Förderung entspricht der normalen Förderung der Riesterrente. Für die volle RiesterRente-Förderung müssen jährlich mindestens vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Brutto-

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Vorjahreseinkommens angespart werden. Der Staat beteiligt sich an dem Mindestbeitrag mit einer Grundzulage von 154 Euro für Ledige beziehungsweise 308 Euro für Verheiratete pro Jahr. Für jedes Kind gibt es eine zusätzliche jährliche Förderung in Form einer Kinderzulage von 185 Euro. Für Kinder, die nach dem 31.12.2007 geboren sind, beträgt die Zulage 300 Euro pro Jahr.

Quelle: KfW

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IMMOBILIENRECHT

Nr. 150 / Februar 2013

Schriftliche Vereinbarungen währen am längsten Nebenabreden und Zusatzvereinbarungen in Gewerbemietverträgen müssen bestimmte Formalien erfüllen. Ansonsten können Vermieter oder Mieter den Vertrag vorzeitig kündigen.

Für gewerbliche Mietverträge, an welche die Vertragsparteien länger als ein Jahr gebunden sind, gilt die Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Ist diese nicht erfüllt, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit geschlossen und kann von jeder Vertragspartei gemäß den gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Dies stellt insbesondere bei langfristigen Verträgen über fünf oder zehn Jahre ein großes Risiko für Vermieter und Mieter dar. Die Beachtung der Schriftform ist daher unabdingbare Voraussetzung für eine wirksame Vereinbarung über die langfristige Mietdauer einer Gewerbeimmobilie.

Dies gilt nicht nur für den Vertragsschluss, sondern auch für nachträgliche Nebenabreden sowie spätere inhaltliche Änderungen oder Ergänzungen des Mietvertrages. Gerade in diesen Fällen wird das Schriftformgebot häufig nicht beherzigt. Sei es, dass die Zusatzvereinbarung nicht eigenhändig unterschrieben wird oder keinen bestimmbaren Bezug zum eigentlichen Mietvertrag nimmt. Sei es, dass die Vereinbarung beispielsweise über eine Verringerung der Mietfläche mündlich erfolgt oder vom Vermieter nur in einem Brief oder einer E-Mail bestätigt wird.

Auch in diesen Fällen können sowohl der Vermieter als auch der Mieter den Vertrag mit den gesetzlichen Fristen kündigen, da die nicht formgerechte Änderung zur Zerstörung der Schriftform aller vorangegangener Vereinbarungen führt.

Makler von Gewerbeflächen sollten sich daher in diesem Themengebiet auskennen, um ihre Kunden entsprechend zu beraten und im Zwei-

fel nicht in Regress genommen zu werden.

Die Rechtsprechung gibt Anhaltspunkte, welche Vertragsänderungen bei Gewerbemietverträgen der Schriftform bedürfen und welche nicht. Grundsätzlich ist dabei entscheidend, wie wichtig die Zusatzvereinbarungen für das Mietverhältnis als Ganzes sind. Dem Formzwang unterliegen alle Änderungen wesentlicher Vertragsbedingungen. Geht es hingegen um unwesentliche Vertragsbedingungen, ist eine formlose Vereinbarung ausreichend.

Wesentliche und nicht wesentliche Vertragsänderungen Einige Beispiele verdeudichen dies. Wird für ein Bürogebäude, das sich noch im Bau befindet, ein Mietvertrag geschlossen, dem eine Baubesprechung beigefügt wird, fallen kleinere Änderungen der Baubeschreibung, auf die sich die Parteien einigen, in aller Regel nicht ins Gewicht. Gleiches gilt auch für eine geringfügige Erweiterung beziehungsweise Reduzierung der Mietfläche, eine Änderung von unbedeutenderen Regularien des Mietvertrages oder Abreden, die einmalige Leistungen betreffen, wie beispielsweise Umbaukostenzuschüsse. Dies sind Einzelbeispiele, in denen sich Gerichte dagegen ausgesprochen haben, dass diese Änderungen der Schriftform bedürfen.

Da aber nicht immer zweifelsfrei bestimmbar ist, wann eine Änderung unwesentlich und wann sie wesentlich ist, und auch die Richter nicht immer einheitlich entschei-

den, sollten Vermieter und Mieter auf Nummer sicher gehen und einen Nachtrag vereinbaren, sofern ihr Mietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr hat.

Eindeutig als wesentliche Änderung, die eine Vertragsergänzung nach sich zieht, sehen die Gerichte unter anderem folgende Kriterien: Die nachträgliche Anpassung der Miethöhe oder Größe der angemieteten Gewerbefläche. Auch die Umwandlung einer Umsatz- in eine Festmiete, die Aufnahme einer Wertsicherungsklausel oder eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, die Veränderung des Nutzungszweckes oder vertragliche Rücktrittsrechte sind grundsätzlich wesentliche Abwandlungen des Miet-verhältnisses und unterliegen dem Schriftformgebot.

Zeitliche Zustellung des Vertrags und Unterschriften sind wichtig Das Schriftformgebot umfasst nicht nur inhaltliche Aspekte. Vermieter und Mieter müssen dabei auch formale Kriterien beachten. Dazu zählen die Form der Urkunde und die rechtzeitige Unterzeichnung des Gewerbemietvertrages oder seines Nachtrages.

Häufig liegt zwischen der Mietvertragsunterzeichnung beider Parteien mehr als ein Monat. Unterschreibt der Vermieter den Vertrag etwa am 26. August und schickt ihn in zweifacher Ausfertigung an den Mieter, der diesen aber erst am 2.Oktober signiert, dann handelt es sich wegen der langen Zeitspanne formal um ein neues Angebot, das nicht angenommen wurde. Der Vertrag ist nicht formgerecht, da er der

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Fortsetzung auf Seite 23

Vereister Abfluss auf dem Balkon Mieter haftet für Wasserschaden

Ausgerechnet in den paar Tagen, in denen die Mieterin in den Bergen ihren Winterurlaub verbrachte, schneite es an ihrem Heimatort ergiebig. Sie hatte nicht daran gedacht, für so einen Fall vorzusorgen und z.B. eine Nachbarin zu bitten, den Balkon von Eis und Schnee zu befreien. Dann taute es. Über den vereisten Abfluss des Balkons konnte das Schmelzwasser nicht abfließen. Es drang durch die Balkontür ins Wohnzimmer der Mieterin und in die darunter liegende Wohnung ein.

Die Vermieterin musste diese Wohnung wegen des Wasserschadens renovieren lassen und forderte von der Mieterin Entschädigung für die Kosten. Die Mieterin versuchte, der Hauseigentümerin wenigstens eine Teilschuld zuzuschieben, und verwies auf die undichte Balkontüre.

Für deren Zustand sei die Vermieterin verantwortlich.

Das verhalf der Mieterin im Prozess um Schadenersatz vor dem Gericht nicht zum Erfolg (Urteil des Amtsgerichts Neukölln 5.10.2011 13 C 197/11). Mieter müssten die Mietsache vor Schäden bewahren. Dazu gehöre es auch, dafür zu sorgen, das Wasser vom Balkon abfließen könne, erklärte der Amtsrichter. Die nachlässige Mieterin habe es versäumt, den Balkon zu räumen bzw. diese Aufgabe einem zuverlässigen Dritten zu übertragen.

Wenn unter diesen Umständen der Abfluss vereise, sei die Mieterin verantwortlich. Dass die Balkontür dem Schmelzwasser nicht standhielt, sei der Hauseigentümerin nicht als Mitverschulden anzulasten. Außentüren müssten den üblichen Witterungseinflüssen widerstehen, nicht aber einer Menge Schmelzwasser, das sich durch ein Versäumnis des Mieters auf dem Balkon aufstaue.

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RECHT & STEUER

Nr. 150 / Februar 2013

Gefaxte signierte Mietverträge oder solche mit gescannten Unterschriften der beiden Vertragspartner genügen nicht der Schriftform.

Schriftform nicht genügt. Dies wird von den Beteiligten oft übersehen.

Vermieter und Mieter müssen den Vertrag eigenhändig und grundsätzlich auf derselben Urkunde unterschreiben. Eine Ausnahme besteht nur, wenn zwei gleichlautende Mietverträge ausgetauscht werden. Dann genügt die Unterschrift auf der jeweils für den anderen Vertragspartner bestimmten Urkunde. Gefaxte signierte Mietverträge oder solche mit gescannten Unterschriften der beiden Vertragspartner genügen nicht der Schriftform. Die Gerichte verlangen ferner, dass die Unterschrift - also der Familienname - lesbar ist. Abkürzungen des Namens, unlesbare Schlangenlinien und Ähnliches sind nicht rechtskonform.

Zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt es auch häufig, wenn eine Aktiengesellschaft oder GmbH Mietvertragspartner ist, aber nicht klar ist, ob die Person, die den Mietvertrag unterschrieben hat, im eigenen Namen oder als Vertreter gehandelt hat. Zur Wahrung der Schriftform ist ein ausdrücklicher Vertretungszusatz („i.V.“) erforderlich. Für die Einhaltung der Schriftform kommt es allerdings nicht darauf an, ob der Unterzeichnende tatsächlich zur Unterzeichnung befugt war. Dies ist eine Frage der Vollmacht und Wirksamkeit des Vertrages. Daher sollten die Vertretungsverhältnisse und die Funk-tionen des Unterzeichners vor dem Signieren geprüft werden.

Wer ganz sicher sein will, fügt dem Schriftstück einen Handelsregisterauszug beziehungsweise eine entsprechende Vollmacht bei. Auch muss beim Mietvertrag die Einheitlichkeit der Urkunde gewahrt werden. Dies bedeutet, dass sich zweifelsfrei feststellen lassen muss, aus welchen Dokumenten und Seiten

sich der Gewerbemietvertrag zusammensetzt. Vor der Unterschrift sollte der Vertrag optimalerweise mit Ösen verbunden oder geheftet werden, so dass die Seiten dauerhaft verbunden sind.

Werden in den Folgezeit Ergänzungen oder Änderungen vorgenommen, sollte dies unter klarem Bezug auf den Mietvertrag geschehen - unter Nennung der Vertragspartner, des Abschlussdatums und der Mietfläche (Adresse). Nachträge müssen nicht zwangsweise mit dem Vertrag fest verbunden werden. Auch hier müssen Vermieter und Mieter formale Besonderheiten beachten, etwa die, dass sie beim fünften Nachtrag nicht nur den Mietvertrag, sondern auch die vier vorangegangenen Ergänzungen benennen.

Formfehler können nachträglich geheilt werden Viele Formmängel, die sich in Nebenabsprachen befinden, können nachträglich geheilt werden. Wird eine neue Zusatzvereinbarung geschlossen, können die Inhalte der vorangegangenen, mangelbehafteten Nebenabreden juristisch wasserdicht mit in diese Vereinbarung aufgenommen werden. Sobald beide Vertragsparteien diese signiert haben, erfüllt auch die bis dato ungültige Vereinbarung die Schriftform.

Beide Vertragspartner können zudem im Mietvertrag eine sogenannte Schriftformklausel aufnehmen. In dieser verpflichten sich Vermieter und Mieter, das Mietverhältnis nicht durch Berufung auf einen Schriftform-Verstoß zu kündigen. Ferner wird darin fixiert, dass sie etwaige Schriftformfehler nachträglich korrigieren werden.

Die Rechtmäßigkeit einer solchen

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Vereinbarung ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Aber einige Oberlandesgerichte, die sich mit diesen Hausein befassten, neigten dazu, diese als wirksam zu erachten.

Es kann also nicht schaden, eine solche vorsorglich in Gewerbemietverträge aufzunehmen. Auch bei einem Verkauf der Gewerbefläche muss sich der neue Eigentümer an diese Klausel halten.

Besonders hohe Schriftform-Anforderungen gelten, sobald der Mietmit einem Kaufvertrag verknüpft ist. Dies ist beispielsweise beim Immobilienleasing mit Ankaufsoption beziehungsweise bei einem Mietkauf der Fall. Gleiches gilt, wenn dem Grundstückskauf ein Mietvertrag vorgeschaltet ist. Dann müssen beide Schriftstücke beim Notar beurkundet werden.

Im Grundsatz gilt: Je länger der Mietvertrag läuft, umso mehr Zusatz- oder Nebenvereinbarungen werden während der Mietzeit getroffen. Im Zweifelsfall sollten Vermieter und Mieter eher zu viel Sorgfalt auf die Schriftform legen als zu wenig. Gegebenenfalls sollten sie hierzu juristischen Rat einholen.

Quelle: AIZ / Das Immobilienmagazin 11/2012

Nr. 150 / Februar 2013

RECHT & STEUER

BGH korrigiert seine Rechtsprechung zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen Die Abrechnung von Betriebskosten ist ein schwieriges Feld. Während die Schönheitsreparaturen normalerweise nur einmal im Laufe eines Mietverhältnisses, nämlich an dessen Ende Ärger bereiten, sorgen Betriebskostenabrechnungen häufig regelmäßig in kürzeren Zeitabständen für Probleme, da diese jährlich zu erstellen sind.

Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung können zwei Arten von Fehlern auftreten: 1. Formelle Fehler 2. Materielle, inhaltliche Fehler.

Bei den sogenannten materiellen, inhaltlichen Fehlern handelt es sich um Rechenfehler, z.B. sogenannte „Zahlendreher“ bzw. um falsche Zahlen, die aufgrund falscher Ablesungsergebnisse berücksichtigt wurden und dergleichen. Diese materiellen bzw. inhaltlichen Fehler lassen sich korrigieren, sofern die korrigierte Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB zugeht.

Diese beträgt 12 Monate beginnend mit dem Ablauf des Abrechnungszeitraums und hat zur Folge, dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist.

Eine Ausnahme hierfür besteht nur in den Fällen, dass der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Dies wird von der Rechtsprechung dann angenommen, wenn ihm z. B. Abrechnungen der Versorger erst so spät zugehen, dass der Vermieter die Abrechnung nicht mehr fristgemäß erstellen kann oder ein Grundsteuerbescheid mit einer Nachforderung wegen nachträglich erhöhter Grundsteuer dem Vermieter zugeht.

Problematischer sind die sogenannten formellen Fehler.

Die Abgrenzung zwischen formellen und inhaltlich (materiellen) Fehlern, richtet sich grundsätzlich danach, ob

der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuvollziehen. Das heißt, formelle Fehler, die zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt führen, liegen vor, wenn auf der Grundlage der Abrechnung das richtige Ergebnis nicht ermittelt werden kann, ohne dass die Struktur der Abrechnung geändert wird. Die Abrechnung muss äußerlich verständlich sein, d.h. eine übersichtliche Gliederung und klare Abfolge der einzelnen Rechenschritte aufweisen. Soweit einzelne Ansätze nicht aus sich heraus verständlich sind, ist ihre Herleitung zu erläutern.

Ebenso müssen Abkürzungen erläutert werden. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen dagegen keiner Erläuterung.

Zur Konkretisierung dieser Anforderungen hat der BGH entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung dann formell ordnungsgemäß ist, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (BGH-Urteil vom 17.11.2004 - VIIIZR 115/04; BGH-Urteil vom 19.01.2005 - VIII ZR 116/04). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in der Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: - Zusammenstellung der Gesamtkosten - Angaben der zugrunde gelegten Umlageschlüssel und ggf. deren Erläuterung - Berechnung des Anteils des Mieters - Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Von der Angabe der Vorauszahlungen des Mieters hat der BGH jedoch mit Entscheidung vom 15.02.2012 (VIII ZR 197/11) eine Ausnahme gemacht.

In seiner Entscheidung stellt der BGH fest, dass unter Berücksichtigung des Prüfungsmaßstabs der Praktikabilität

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an eine Betriebskostenabrechnung in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Etwaige Fehler, zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlung - Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen - stellen (nur) materielle Fehler der Abrechnung dar, die nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führen, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne Weiteres nachprüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat. Dies gelte ebenso, wenn der Vermieter - wie im zu entscheidenden Fall - überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne Weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht geschehen ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in Frage gestellt. In einem solchen Fall wäre es eine sinnlose Förmelei wenn der Vermieter in der Abrechnung Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit „Null“ zu beziffern hätte.

Sofern fälschlicherweise in einer Betriebskostenabrechnung die Position „Vorauszahlungen“ nicht erwähnt wird, obwohl tatsächlich Vorauszahlungen des Mieters geleistet worden sind, stellt dies nach Ansicht des BGH lediglich eine materielle (inhaltliche) Unrichtigkeit dar. Die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung insgesamt, wie dies bei einem formellen Fehler der Fall wäre, wird dadurch jedoch nicht berührt.

Quelle: WohnArt 11/2012

RECHT & STEUER

Nr. 150 / Februar 2013

Betriebskosten

Erweiterte Umlagemöglichkeiten bei den Kosten für das Breitbandnetz Zu den auf die Mieter des Anwesen umlagefähigen Betriebskosten gehören auch die Kosten des Betriebs einer privaten Verteilanlage, die mit einem Breitbandnetz zum Empfang von Fernsehen und Rundfunk verbunden ist, d. h. die Kosten für den Betriebsstrom (z. B. eines Verstärkers), für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft, evtl. Gebühren nach dem Urheberrechtsgesetz sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

Mit der am 10.05.2012 in Kraft getretenen Novelle des Telekommunikationsgesetzes wurden in der bisherigen Fassung des § 2 Nr. 15 BetrKV die Worte „Breitbandkabelnetz“ durch „Breitbandnetz“ und die Worte „Breitbandkabelanschlüsse“ durch „Breitbandanschlüsse“ ersetzt. Damit wurde klar gestellt, dass die Kosten aller leitungsgebundenen Breitbandinfrastrukturen für die Grundversorgung mit Fernsehen und Hörfunk unter diese Betriebskostenart fallen.

Nach der alten Fassung war nur die Umlage der durch ein Breitbandkabelnetz entstehenden Kosten sowie die Umlage der Kosten von Breitbandkabelanschlüssen möglich.

Bei einem Wechsel, z. B. auf eine TV-Versorgung mittels einer Breitband-Telefonleitung liefen Vermieter Gefahr, die anfallenden Betriebskosten nicht mehr auf die Mieter umlegen zu können. Mit der Neufassung wird die Umlagefähigkeit der Kosten für den Betrieb, die Wartung und die monatlichen Entgelte für die Grundversorgung mit Fernsehen und Hörfunk aller leitungsgebundenen Breitbandinfrastrukturen sichergestellt. Dies ermöglicht dem Vermieter die technologieunabhängige Umlage der Kosten und damit auch einen Anbieterwechsel

Verbraucherpreisindex

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Nr. 150 / Februar 2013

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

§

... zur Wohnflächenberechung

Muss die Wohnflächenberechnung immer nach der Wohnflächenverordnung (WoFtV) erfolgen?

Die Berechnung von Wohnflächen wird gewöhnlich auf der Grundlage der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung vorgenommen.

Zuvor galten insoweit die §§ 42 - 44 der II. Berechnungsverordnung. Die Wohnflächenverordnung enthält Einschränkungen und Abzüge im Hinblick auf bestimmte Flächen, wie zum Beispiel Baikonen, Loggien und Terrassen oder in Bezug auf die Höhe der Wohnung.

Die im Gewerbemietrecht verwendete DIN 277 ist dagegen sehr viel weitgehender und bezieht auch Flächen ein, die von der Wohnflächenverordnung nicht mit erfasst werden.

Ein Vermieter könnte also auf die Idee kommen, die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277 vorzunehmen und dies auch im Vertrag zu vereinbaren.

Was sagen die Gerichte?

Das Landgericht Berlin (GE 2012, 1318) hatte sich hiermit zu beschäfti-

gen. In einem Wohnungsmietvertrag war die Größe der Wohnung mit circa 176 m2 gemäß DIN 277 angegeben worden.

Im Zusammenhang mit einem Streit über die Größe der Wohnung rügte der Mieter auch, dass es nicht zulässig sei, die Wohnungsgröße nach der DIN 277 zu berechnen. Es handelte sich bei der Wohnung um eine Dachgeschosswohnung.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte die Klage des Mieters abgewiesen und die Berechnung nach DIN 277 nicht beanstandet. Die Wohnflächenverordnung gelte ausweislich des § 1 nur für preisgebundenen Wohnraum, sodass eine verbindliche Regelung für die Berechnung der Flächen für preisfreien Wohnraum fehle.

Unter Berufung auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung stellte das Gericht fest, dass die Wohnflächenverordnung bei preisfreiem Wohnraum deshalb nur als Auslegungshilfe angewendet werden könnte; dies etwa dann, wenn im Mietvertrag keine Berechnungsgrundlage für die Flächenberechnung vereinbart sei. Der Begriff der Wohnfläche sei also frei definierbar. Auch ein Verstoß gegen AGB-Recht liege hier nicht vor.

Praxishinweis Die Entscheidung ist nachvollziehbar begründet; ob sie allerdings von anderen Gerichten geteilt wird, bleibt offen. Vermieter, die eine der Wohnflächenverordnung abweichende Berechnung zugrunde legen wollen, sollten dies aber in jedem Fall in den Mietvertrag schreiben.

... zur Verwalterzustimmung Ist die Zustimmung des Verwalters bei der Schenkung einer Eigentumswohnung erforderlich, wenn die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums“ als zustimmungspflichtig ansieht?

Nach § 12 WEG kann vereinbart werden, dass die .Veräußerung“ eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Die Frage ist dann, welche Übertragungsvorgänge unter den Begriff.

Veräußerung“ fallen. Ein gesetzlicher Eigentumsübergang - zum Beispiel infolge Erbschaft oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung - fällt nicht hierunter.

Interessante Urteile Maklerrecht / Schadenersatz des Erwerbers bei Falschauskunft des Maklers!

Haben sich die Erwerber eines Grundstücks den Verkäufern gegenüber zur Zahlung der Maklerprovision an den Makler verpflichtet, liegt insoweit ein Vertrag zu Gunsten eines Dritten vor. Diese vertragsähnliche Sonderverbindung begründet für die Erwerber einen Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung von Sorgfaltspflichten, wenn der Makler fahrlässig in seinem Kurzexpose unzutreffende Angaben zur Objektbeschreibung und Bauzeit gemacht hat. Der Schaden liegt dann in dem Betrag, um den die Erwerber das Grundstück im Vertrauen auf die Angaben im Expose des Maklers überhöht gekauft haben. Hätten die Erwerber aus ihnen vor Vertragsschluss übergebenen Bauzeichnungen den Fehler erkennen können, begründet dies ein Mitverschulden.

OLG Naumbure. Urteil vom 15.06.2012 -10 U 810 Maklerrecht / Provision nur bei Namensnennung?

1. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten.

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Auch können die Eigentümer durch abweichende Formulierungen die Befugnis des Verwalters konkretisieren. So hat zum Beispiel das Kammergericht in einem Fall, in dem die Eigentümer in die Teilungserklärung den Verkauf“ des Sondereigentums unter die Zustimmung des Verwalters gestellt hatten, entschieden, dass eine Schenkung hiervon nicht erfasst sei.

Was sagen die Gerichte?

Für den - auch gesetzlich verwendeten - Begriff „Veräußerung“ wird dies anders gesehen. In einer aktuellen Entscheidung hat das Kammergericht (1 W 121/12 vom 24.05.2012) jetzt entschieden, dass der Begriff. „Veräußerung“ auch die Schenkung umfasst. Wiederholt die Teilungserklärung also den Gesetzeswortlaut, so müssen auch Schenkungen durch den Verwalter genehmigt werden.

Praxishinweis Von der Möglichkeit einer Regelung der Verwalterzustimmung bei der Übertragung von Wöhnungseigentum wird heutzutage nicht mehr so häufig Gebrauch gemacht wie früher. Nimmt ein teilender Eigentümer oder eine Gemeinschaft von teilenden Eigentümern eine solche Verwalterzustimmung aber in die Teilungserklärung auf, so lohnt es sich auf die Formulierung zu achten. „Veräußerung“ bedeutet nicht dasselbe wie „Verkauf“.

IMMOBILIENRECHT ... zur Insolvenz eines Mitmieters Was gilt, wenn ein Mitmieter insolvent wird und sein Insolvenzverwalter von dem Sonderkündigungsrecht nach § 109 InsO Gebrauch macht?

Wird über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, so steht dem Insolvenzverwalter nach § 109 InsO ein Sonderkündigungsrecht betreffend des geschlossenen Mietvertrages zu.

Auch langfristig geschlossene Gewerbemietverträge können auf diese Art und Weise also vorzeitig beendet werden.

Gibt es mehrere Mieter, so gilt eigentlich der Grundsatz, dass alle Mieter den Vertrag kündigen müssen. Ein Mieter alleine kann sein Mietverhältnis nicht beenden. Die Frage ist also, ob dies im Bereich des Insolvenzrechts möglicherweise anders ist.

Was sagen die Gerichte?

Das OLG Hamburg (ZIP 2012, 1143) hatte sich mit einer solchen Frage zu beschäftigen. Zwei Mitmieter hatten ein medizinisches Labor angemietet und über das Vermögen des einen war das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Der Insolvenzverwalter kündigte deshalb entsprechend § 109 InsO.

Das Gericht hielt die Kündigung für wirksam und kam zu dem Schluss, dass damit das gesamte Mietverhältnis beendet worden sei. Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses und der Unteilbarkeit des Mietgebrauchs folge nämlich, dass in solchen Fällen das Mietverhältnis nur einheitlich beendet werden könne. Ähnlich hatten zuvor auch schon das OLG Celle (NJW 1974, 2012) und das OLG Düsseldorf (NJW-RR 1987, 1369) entschieden. Lediglich in der Literatur war die Auffassung vertreten worden, dass nur der insolvente Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheide.

Praxishinweis Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Revision ist beim Bundesgerichtshof anhängig. Wird das Urteil bestätigt, so müssen sich Vermieter darauf einstellen, dass in diesen Fällen zukünftig die Kündigung eines Mitmieters das ganze Mietverhältnis beenden kann.

Derartige Verhandlungen können nur eingeleitet werden, wenn der Maklerkunde erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss. Grundsätzlich muss der Makler daher den Namen und die Anschrift des möglichen Vertragspartners nennen. 2. Ein ausreichender Nachweis kann auch vorliegen, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Interessenten ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt.

OLG München. Urteil vom 16.05.2012 - 20 U 245/12 Gewerberaummietrecht / Mietminderungsrecht durch AGB einschränkbar!

Im Bereich der Geschäftsraummiete kann das Mietminderungsrecht des gewerblichen Mieters - anders als im Wohnraummietrecht - grundsätzlich auch formularmäßig eingeschränkt werden.

OLG Köln. Beschluss vom 13.08.2012 -1 U 49/12 -

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Nr. 150 / Februar 2013

IMMOBILIENRECHT

Ich habe da mal eine Frage ...

§

... zum Aufrechnungsverbot in Gewerbemietverträgen

Ist ein Aufrechnungsverbot in Gewerbemietverträgen nach wie vor zulässig?

Die Mehrzahl der deutschen Gewerbemietverträge enthält eine Bestimmung, nach der der Mieter nicht berechtigt sein soll, gegenüber Forderungen des Vermieters aufzurechnen. Im Jahre 1993 hat der BGH (NJW-RR 1993, 519) eine solche Klausel für wirksam erklärt.

Im entschiedenen Fall hieß die Klausel: „Auf das Recht zur Aufrechnung, Minderung (...) und Zurückbehaltung verzichtet der Pächter, soweit dies gesetzlich zulässig ist und soweit nicht mit rechtskräftig festgestellten Forderungen die vorgenannten Rechte geltend gemacht werden.“ Im Jahre 2011 hat der BGH eine vergleichbare Klausel in einem Architektenvertrag dann aber für unwirksam erklärt (VII 2R 209/07). Im entschiedenen Fall hieß es: „Eine Aufrechnung gegen den Honoraranspruch ist nur mit einer unbe-

strittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.“ Im Gefolge dieser Entscheidung wurde diskutiert, ob damit nun auch eine Wendung bei Gewerbemietverträgen herbeigeführt würde.

Was sagen die Gerichte?

Das OLG Celle (ZflR 2012, 516) und das LG Berlin (29 0 297/11) halten ein Aufrechnungsverbot im Gewerbemietvertrag nach wie vor für zulässig. Dies in Kenntnis der Entscheidung des BGH zum Architektenvertrag.

Anders als im Architektenvertrag betreffe das Aufrechnungsverbot in einen Pachtvertrag nämlich kein Abrechnungsverhältnis, sondern ein Dauerschuldverhältnis. Ein unzumutbarer Eingriff in das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Gegenleistung läge - beim Gewerbemietvertrag - deshalb nicht vor.

Kurz: Eine Vergleichbarkeit mit der Entscheidung zum Architektenrecht sei nicht gegeben.

Praxishinweis

Erst mal eine gute Nachricht für Vermieter. Allerdings sind beide Entscheidungen noch nicht rechtskräf-

tig. Das Urteil des LG Berlin wurde dem Kammergericht zur Berufung vorgelegt. Bezüglich des Urteils des OLG Celle ist eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH anhängig.

Sollte dieser die Beschwerde annehmen, so bestünde Gelegenheit, die Frage noch einmal grundsätzlich zu klären.

... zur Eigentümerversammlung Bis wann kann die Stimmabgabe widerrufen werden?

Erfahrene Verwalter kennen das.Auf einer Eigentümerversammlung wird ein Tagesordnungspunkt zur Abstimmung gestellt. Nach der Abstimmung überlegt es sich ein Wohnungseigentümer anders und verlangt vor Beendigung der Eigentümerversammlung, dass die von ihm abgegebene Stimme in der entgegengesetzten Richtung (zum Beispiel ja statt nein) gewertet wird.

Dann stellt sich für den Versammlungsleiter die Frage, ob ein Widerruf überhaupt möglich ist und bis zu welchem Zeitpunkt dies zu geschehen hat.

Interessante Urteile Wohnungsmietrecht / Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten bei Untermieterräumung 1. Der Untermieter des gekündigten Mieters schuldet dem Vermieter die zur Durchsetzung des Räumungs anspruchs aufgewendeten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

2. Er trägt auch die Kosten der nach Herausgabe zurückgenommenen Räumungsklage.

AG Charlottenbura. Urteil vom 22.03.2012 - 210 O 370/11 Öffentliches Baurecht / Inwieweit ist Verschattung durch Baukörper zumutbar?

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist in einem Normenkontrollverfahren grundsätzlich nach § 61 Nr. 2 VwGO beteiligtenfähig.

2. Für die materiell-rechtliche Beurteilung der Zumutbarkeit einer Verschattung durch einen Baukörper gibt es keinen normativ verbindlichen Maßstab. Auch die verfahrensrechtliche Ermittlungsebene ist insoweit nicht verbindlich geregelt. Vielmehr beantwortet sich diese Frage nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls im Rahmen einer wertenden Gesamtbetrachtung.

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s

Fortsetzung auf Seite 30

Nr. 150 / Februar 2013

IMMOBILIENRECHT Was sagen die Gerichte?

Grundsätzlich gilt, dass die Stimmabgabe eine sogenannte empfangsbedürftige Willenserklärung ist, die mit Zugang wirksam wird.

Vereinzelt wird vertreten, dass eine solche Willenserklärung bis zur Abgabe der letzten Stimme in der Abstimmung widerrufen werden kann, da erst dann die Abstimmung beendet sei. Noch weitergehend wird vertreten, dass die Stimmabgabe bis zur Verkündung des Beschlussergebnisses widerrufen werden kann.

Die herrschende Meinung ist aber der Auffassung, dass die Stimmabgabe in dem Augenblick wirksam wird, in dem der Versammlungsleiter sie zur Kenntnis nimmt. Dies hat der Bundesgerichtshof (V ZR 454/11) jetzt auch noch einmal für die Stimmabgabe durch Stimmzettel entschieden. Im entschiedenen Fall war ein Tagesordnungspunkt auf Grund von Stimmzetteln abgestimmt worden. Nach der Einsammlung der Stimmzettel wollten zwei Wohnungseigentümer ihre Stimmabgabe noch einmal ändern.

Dies hielt der BGH nicht für zulässig.

Mit Übergabe des Stimmzettels an den Versammlungsleiter sei kein Widerrufen mehr möglich gewesen.

Praxisrrinweis Die Entscheidung hat auch für Stimmabgabe durch Handaufhe-

ben Bedeutung. In dem Augenblick, in dem der Versammlungsleiter mit der Durchzählung beginnt, kann die jeweils abgezählte Stimme nicht mehr widerrufen werden.

... zum Schimmel in der Mietwohnung Wie häufig muss ein berufstätiger Mieter lüften?

Das Thema „Schimmel“ hat seit jeher die Mietgerichte beschäftigt und verliert Dank der energetischen Sanierung des deutschen Gebäudebestandes auch nicht an Bedeutung. Steht unstreitig fest, dass die Wohnung schimmelbehaftet ist, so streiten sich Mieter und Vermieter in der Regel darum, wer dies zu verantworten hat. Dabei geht es dann auch um das Lüftungsverhalten des Mieters, welches gerade in energetisch sanierten Gebäuden von großer Bedeutung ist. Berufstätige Mieter werden hier häufig argumentieren, dass sie - jedenfalls tagsüber - an einem regelmäßigen Lüften gehindert sind.

Was sagen die Gerichte?

Das LG Aurich (WuM 2005, 573) und das LG Hamburg (NZM 1998, 571) meinen, dass ein drei- bis viermaliges Lüften pro Tag für einen berufstätigen Mieter nicht zumutbar ist. Dies sehen das AG Bremerhaven

(WuM 1985, 23), das LG Berlin (GE 1989, 39) und das OLG Frankfurt (NZM 2001, 39) anders. Danach ist es auch einem berufs-tätigen Mieter zuzumuten, drei- bis viermal am Tag Stoß zu lüften. Dieser Entscheidung hat sich jetzt auch das LG Frankfurt/M. (ZMR 2012, 552) angeschlossen.

Zwar könne der Mieter nicht während der Arbeitszeit lüften; ein ein- bis zweimaliges Lüften vor Verlassen der Wohnung und ein einbis zweimaliges Lüften nach der Rückkehr von der Arbeit sei einem berufstätigen Mieter aber durchaus zuzumuten.

Praxishinweis Eine obergerichtliche Entscheidung zu dieser Frage ist nicht ersichtlich, sodass es vor Beginn eines Streites nützlich ist, sich über die Rechtsprechung im jeweiligen Gerichtssprengel zu informieren. Das Problem für den Vermieter besteht ja auch darin, dem Mieter überhaupt erst einmal ein Verhalten nachzuweisen, das zur Schimmelbildung führt.

Dies ist - wie jeder Praktiker weiß nicht ganz einfach.

Erschwert wird ein durchzuführender Prozess dann zusätzlich dadurch, dass die Gerichte nur sehr geringe Anforderungen an die Mitwirkungspflicht des Mieters (zum Beispiel Lüften) stellen.

3. Mangels verbindlicher regulativer Vorgaben zur Beurteilung der Zumutbarkeit einer Verschattung richtet sich die von § 2 III BauGB geforderte Ermittlungstiefe in Bezug auf planbedingte Verschattungswirkung wie in vergleichbaren Zusammenhängen nach den Maßstäben praktischer Vernunft.

4. Wie andere Rechtsnormen auch, müssen örtliche Gestaltungsvorschriften nach § 86 BauO NRW die Rechtslage für die Betroffenen eindeutig erkennbar umschreiben. Die gebotene Bestimmtheit fehlt nicht schon dann, wenn eine Festsetzung der Auslegung bedarf. Es ist ausreichend, wenn der Inhalt durch Aus legung ermittelt werden kann. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.07.2012 - 2 D 27/11 Gewerbemiettecht / Verstoß gegen Konkurrenzschutzklausel = Mietmangel!

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann. BGH. Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10 -

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