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MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ

Nr. 151/2013

Mai 2013

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Wir laden Sie ein ins Museum im Ritterhaus Getränke-Bon zum rausschneiden auf Seite 5

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– Verabschiedung Buchterkirche – Museum im Ritterhaus – Geschäftsbericht

Aktuell & Immobilien – Worauf Sie 2013 achten müssen – Hausbaus, Ausbau, Renovierung – Schimmel frühzeitig bekämpfen – Wer zahlt bei Schimmelbefall

Energie & Haustechnik – Der E-CHECK – Rauchmelder verhindern keine Brände – Zuschüsse für Heizung

Wohnungspolitik & Urteile – Eine Staffelmietvereinbarung – Grundsteuererlass – Urteile

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AUS DEM VEREIN

Nr. 151 / Mai 2013

Schatzmeister Klaus Buchterkirche verabschiedet Seit dem Jahr 1977 gehörte Klaus Buchterkirche ununterbrochen dem Vorstand des Vereins an und hat in diesen mehr als 35 Jahren eine hervorragende Arbeit als Schatzmeister geleistet.

Aus einfachen Anfänger heraus hat er ein EDVgesteuertes Verwaltungsprogramm aufgebaut und gleichzeitig das Vereinsvermögen durch weitsichtige, geschickte Anlagen vermehrt.

Der Haus-, Wohnungs- und GrundeigentümerVerein Osterode und Umgebung e. V. ist ihm zu großem Dank verpflichtet. Der Vorsitzende des Vereins Fred-Rainer Dunemann würdigte die Verdienste Klaus Buchterkirches während der diesjährigen Jahreshauptversammlung und überreichte ihm eine Ehrenurkunde und ein Weinpräsent. Nachfolger von Herrn Buchterkirche ist seit der JHV Herr Sven Reimer, Prokurist bei der Volksbank im Harz eG.

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AUS DEM VEREIN

Nr. 151 / Mai 2013

Information und Unterhaltung im Museum im Ritterhaus

Liebe Vereinsmitglieder, statt unserer Familienwanderung, die in den letzten Jahren kaum noch Zuspruch fand, bieten wir in diesem Jahr eine größere Veranstaltung in und um das Museum im Ritterhaus an.

Im Unterhaltungsteil spielt der Musikzug der Feuerwehr Dorste konzertante Blasmusik. Das Konzert beginnt um 11.30 Uhr im Museumshof. Im Ausschank erwartet Sie neben alkoholfreien Getränken ein selbstgebrautes Dorster Landbier - einmalig für unsere Region. Für zünftiges Essen sorgt die Fleischerei Eggers als langjähriger Partner und Mitglied unseres Vereins. Wir laden Sie herzlich ein, an diesem informativen und unterhaltsamen Sonntag dabei zu sein. Der für das Museum zu entrichtende Eintritt in Höhe von € 2,50 pro Person wird in vollem Umfang durch den Verein gespendet. Für Sie als Vereinsmitglieder halten wir ein Freigetränk Ihrer Wahl bereit. Bitte bringen Sie dazu den Coupon aus dieser Mitgliederzeitschrift mit.

Wir laden Sie dazu am Sonntag, den 02.

Juni 2013 ab 11.00 Uhr ein. Ein umfangreiches Programm erwartet Sie. Der 1. Stadtrat und Leiter des Bauamtes der Stadt Osterode am Harz, Herr Christiansen hält erstmalig öffentlich seinen Vortrag zur aktuellen Entwicklung der Stadt Osterode am Harz, Beginn des Vortrages 13.00 Uhr. Die Leiterin des Museums, Frau Paetzold wird um 11.30 Uhr und um 14.30 Uhr Führungen durch Bereiche des Museums vornehmen, die sonst nicht zugänglich sind und interessante geschichtliche Einblicke geben. Alle Berater des Vereins stehen Ihnen für persönliche Gespräche zur Verfügung.

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Ihr Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

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Wir als Vorstand freuen uns darauf, mit Ihnen ein paar gesellige Stunden rund um unser Museum verbringen zu dürfen.

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AUS DEM VEREIN

Geschäftsbericht für die Zeit vom 06. März 2012 bis 02. März 2013 I. Allgemeine Lage Die deutsche Wirtschaft hat sich erfolgreich auf die Nachfrage insbesondere der dynamisch wachsenden Schwellenländer eingestellt. So hat sich der Anteil der Exporte in die asiatischen Schwellenländer seit 2000 auf 10 % verdoppelt, wobei sich der Anteil Chinas in diesem Zeitraum auf über 6 % verviereinhalbfachte und das Land zum fünftwichtigsten Absatzmarkt geworden ist. Fast die Hälfte der deutschen Exporte besteht aus Maschinen und Transportausrüstungen, also Investitionsgütern. An den deutschen Exporten nach China macht diese Gütergruppe sogar über 72 % aus. Dies bringt Vorteile und kräftige Wachstumsimpulse in globalen Aufschwungphasen, aber auch Nachteile, wenn in Abschwungphasen insbesondere die Investitionen stark eingeschränkt werden, wie die jüngste Entwicklung belegt. So sind die Ausrüstungsinvestitionen in den südlichen Peripherieländern im Jahr 2012 kräftig zurück gegangen, beispielsweise um fast 7 % in Spanien, gut 10 % in Italien und Portugal und 14 % in Griechenland.

Die Bauinvestitionen haben sich nach einem schwachen 1.

Halbjahr, das auch eine weitere Normalisierung der Investitionstätigkeit des Staates nach dem Auslaufen der Konjunkturprogramme widerspiegelte, in der zweiten Jahreshälfte

2012 erholt. Dennoch sind sie im Jahresdurchschnitt 2012 wohl um rund 0,5 % gesunken.

Bei den Bauinvestitionen zeigte sich 2012 zudem eine stark divergierende Entwicklung von Wohnungsbauinvestitionen sowie gewerblichen und öffentlichen Bauinvestitionen.

Während die Wohnungsbauinvestitionen um rund 2,5 % zugelegt haben dürften, sind die gewerblichen Bauinvestitionen wohl leicht gesunken (-1%) und die öffentlichen Bauinvestitionen eingebrochen (-11%). Diese Divergenz dürfte sich in abgemilderter Form auch im Jahr 2013 fortsetzen. Das Umfeld für die Wohnungsbauinvestitionen bleibt weiter günstig. Neben niedrigen Finanzierungskosten sprechen auch die extrem niedrigen Anlagezinsen, die die Portfolioumschichtungen und damit die „Flucht in Sachwerte“ weiter antreiben dürften, der relativ stabile Arbeitsmarkt, die günstigen Einkommensaussichten sowie eine hohe Nettozuwanderung für eine anhaltend kräftige Wohnungsnachfrage.

Auch die derzeit weiter steigenden Wohnungsbaugenehmigungen deuten darauf hin, dass die Wohnungsbauinvestitionen 2013 mit rund 3 % kräftiger als im Jahr 2012 zunehmen.

Die Immobilienpreise sind zwar im Zuge der kräftigen Nachfrage im Jahr 2011 in den Ballungszentren um gut 10 % und in Deutschland insgesamt über 5 % gestiegen. Von einer Immo-

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bilienblase ist Deutschland allerdings noch weit entfernt. So sind die Immobilienpreise im Jahr 2010 erstmals wieder seit 1995 nennenswert gestiegen.

Zudem ist, gemessen an der Erschwinglichkeit, d. h. die Immobilienpreise in Relation zum verfügbaren Einkommen, nach OECD-Berechnungen der deutsche Markt aktuell noch rund 20 % unterbewertet. Immobilienpreise und verfügbare Einkommen sind überdies zuletzt in etwa im Gleichgang gestiegen.

Keine oder kaum Impulse sind dagegen im Jahr 2013 von den gewerblichen bzw. öffentlichen Bauinvestitionen zu erwarten.

Die gewerblichen Bauinvestitionen werden insbesondere im Bereich der Büroimmobilien sowie im Einzelhandelsbereich durch die schwache Konjunktur und die bestehenden Unsicherheiten belastet. Die kräftige Ausweitung des Gewerbebaus im Jahr 2011 (+8%) und die zuletzt deutlich gesunkene Kapazitätsauslastung im verarbeitenden Gewerbe stimmen zudem wenig hoffnungsvoll. Entsprechend rechnen wir auch im Jahr 2013 mit einem leichten Rückgang der gewerblichen Bauinvestitionen. Zwar dürften die öffentlichen Bauinvestitionen im Bereich des Straßen- und Tiefbaus im Jahr 2013 wieder leicht zunehmen. Angesichts der starken regionalen Spreizung der Steuereinnahmen stellt die strukturelle Unterfinanzierung vieler Kommunen aber weiter

AUS DEM VEREIN

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ein erhebliches Hindernis dar.

Insgesamt dürften die Bauinvestitionen im Jahr 2013 um 2 % zunehmen, nach einem Rückgang um 0,5 % im Jahr 2012.

Seite 2 Der Traum von den eigenen 4 Wänden wird auch in diesem Jahr laut einer Studie deutlich teurer: Die Preise für Wohnraum in Deutschland steigen bis Jahresende voraussichtlich um 2,0 bis 3,5 Prozent, wie die Landesbausparkassen (LBS) mitteilten.

Die Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten stiegen 2011 teilweise sogar um über 8 Prozent.

Bereits im vergangenen Jahr hat sich die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland deutlich erhöht, womit auch die Preise gestiegen sind. Dieser Preisauftrieb setzt sich fort, am Stärksten im Süden und Südwesten.

Insbesondere neu gebaute Eigentumswohnungen verteuern sich deutlich. Wegen der Eurokrise legen immer mehr Anleger Geld in Immobilien an.

Die Nachfrage nach gebrauchten Eigentumswohnungen ist ebenfalls hoch, jedoch ist hier das Angebot am Markt noch groß, was die Preise drückt. Bei frei stehenden Einfamilienhäusern gibt es große regionale Unterschiede, auch im Vergleich der Immobilienmärkte verschiedener Großstädte. Bei neuen Reihenhäusern ist mit einem Preisanstieg zu rechnen, gebrauchte Reihenhäuser sind deutlich günstiger. Auch Bauland könnte teurer werden, da sich das Angebot vorerst wohl nicht vergrößert.

Besonders auffällig ist die räumliche Distanzierung des Immobilienmarktes in Deutschland.

Randgebiete sehen sich einem Bevölkerungsrückgang ausgesetzt. Dies kann letztendlich zu sinkende Immobilienpreisen führen. Vor allem in den letzten Jahren taucht immer häufiger der Begriff „Verstädterung“ im Allgemeinen Sprachgebrauch auf. Dies beschreibt eine zunehmende Steigerung der Bevölkerung in Großstädten. Vor allem München, Hamburg und Berlin sind von diesem Thema betroffen. Dies führt dazu, dass besonders in Ballungsgebieten eine erhöhte Nachfrage an Immobilien zu beobachten ist.

II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz Die im letzten Jahr getroffenen Aussagen zur Immobiliensituation in Osterode am Harz haben sich verfestigt und eine Besserung ist auf breiter Sicht nicht erkennbar. Jeder Bürger, der aufmerksam durch die Stadt geht, sieht Leerstände an Gewerbeflächen bereits in den 1ALagen. Eine Nachfrage gibt es zur Zeit nicht – da spielen auch erheblich reduzierte Mietpreise keine Rolle mehr. Wir sehen hier auch mittelfristig keine Besserung.

Der Wohnungsmarkt zeigt ein ähnliches Bild. Der Mieter verlangt hohen Standard zu kaum auskömmlichen Mieten. Die ständig steigenden Betriebskosten nehmen jeden Raum für überfällige Mietpreisanpassungen. Probleme zusätzlicher Art schafft die Mietklientel der „Transferleistungsempfänger“.

Pfleglicher Umgang mit frem-

dem Eigentum ist dort oftmals ein Fremdwort.

Die Immobilienpreise bleiben auf historischen Tiefständen.

Häuser sind nur mit Verlust zu verkaufen. Bei Eigentumswohnungen ist noch am ehesten ein Wertverlust größeren Umfangs zu vermeiden, da hier das Angebot recht knapp ist. Weitergehende Informationen gibt Ihnen der jährlich vom Gutachterausschuss des Katasteramtes Osterode herausgegebene „Wohnungs-marktbericht“, den Sie gegen Kostenbeitrag dort abfordern können.

Hoffnung für die Eigentümer einiger denkmalgeschützter Innenstadtimmobilien macht aktuell ein Zuschussprogramm „Innerstädtischer Denkmalschutz“.

Hier sollen jährlich € 600.000 für 10 Jahre zur Verfügung gestellt werden. Baumaßnahmen, die in dieses Programm passen, können mit einer Förderquote von 30 % rechnen.

III. Die Situation unseres Vereins Die finanzielle Grundlage unseres Vereins ist ausgezeichnet.

Wie Sie dem Bericht des Schatzmeisters Klaus Buchterkirche entnehmen können verfügen wir über ausreichende Finanzmittel um alle an uns gestellten Aufgaben und Forderungen zu realisieren. Die aktuellen Niedrigzinsen bringen uns aber seit Anfang des Jahres 2013 Einnahmeverluste, die wir zusätzlich zu verkraften haben.

Die Mitgliederbewegung ist leider in den letzten Jahren ne-

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AUS DEM VEREIN

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gativ. Am 01.01.2012 hatte der Verein 781 Mitglieder. 18 Mitglieder traten 2012 dem Verein bei und 39 verließen ihn. Zum 01.01.2013 haben wir daher nur noch 760 Mitglieder. Die Austritte basieren in der Hauptsache auf Verkauf der Immobilie oder Todesfall des Mitglieds. Wir bemühen uns intensiv um die Neuwerbung, vor allem auch jüngerer Mitglieder.

Im Berichtszeitraum fanden 7 Vorstandssitzungen, die alle 2 Jahre stattfindende Vorstandsfahrt und das Gänseessen des Vorstands statt.

Die Familienwanderung führte am 6. Mai die Teilnehmer an die Teiche von Dieter Büch. Bei gutem Essen und bester Stimmung hätte die Beteiligung aber besser sein müssen. Die zweite Vereinsveranstaltung, der Geburtstagskaffee war gut

besucht und durch interessante Vorträge besonders informativ.

Mitglieder des Vorstands nahmen teil: am Jubiläum 150 Jahre Osteroder Feuerwehr, am Schützenfest, am Unternehmertag der MEKOM, an der Eröffnung des Stadtfestes, am Niedersächsischen Fachwerktag, am Neujahrsempfang der Stadt Osterode und der CDU, sowie an der Demo der Feuerwehr am Samstag, dem 16. Februar 2013.

Der Internetauftritt des Vereins wurde aktualisiert. Besuchen Sie doch einmal unsere Seite: www. hwg-osterode.de . Die Telefonnummer des Vereins lautet ab dem 01.01.2013: 0175-6677227 und der Eingang zu dem Besprechungsraum ist, wie schon vor Jahren, durch die Hauseingangstür der Geschäftsstelle – gut gekennzeichnet und ausgeschildert.

Dieser Tage haben Sie die 150.

Ausgabe des Mitteilungsblattes erhalten. Seit über 30 Jahren das Sprachrohr des Vereins und der Kontakt zu jedem einzelnen Mitglied. Zusammen mit unserem umfangreichen Angebot an Mitgliederberatung der Schwerpunkt unserer Arbeit.

Mein Dank gilt an dieser Stelle dem Vereinsvorstand für die geleistete Arbeit im Berichtsjahr und Ihnen, unseren Vereinsmitgliedern, für Ihre Treue zum Verein.

Mit einem Harzer Glückauf danke ich Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit.

Fred-Rainer Dunemann Vorsitzender

Vermietung: Streitfall Nebenkosten Viele Konflikte zwischen Mietern und Vermietern entstehen wegen Heiz- und Betriebskosten. Was kann umgelegt werden?

Eine Befragung förderte kürzlich Überraschendes zutage: Nur jeder zweite Mieter überprüft seine Nebenkostenabrechnung. Dabei geht es um viel Geld. Diese Kosten machen im Schnitt ein gutes Drittel der Gesamtmiete aus. Auch vielen Vermietern fällt die Ordnung des Zahlenwustes schwer, wie falsche Abrechnungen belegen. Grund genug, sich genauer zu informieren.

träge früher durchaus üblich, vereinbart man heute eine monatliche Pauschale oder Vorauszahlung. Der Unterschied: Eine Pauschale deckt alle Betriebskosten ab. Bei der Vorauszahlung muss der Vermieter die Kosten genau beziffern und einmal im Jahr abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. „Der Vermieter trägt das Risiko, dass die Abrechnung den Empfänger rechtzeitig erreicht“, sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Der Vertrag Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, trägt der Vermieter alle Betriebskosten. Waren solche Ver-

Welche Kosten?

Betriebskosten sind sämtliche Kosten, die dem Eigentümer am Gebäude oder Grundstück lau-

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fend entstehen, beispielsweise für Heizung und Warmwasser, die der Heizkostenverordnung zufolge verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Dazu kommen alle weiteren Posten aus der Betriebskostenverordnung von 2004.

Regelungen in älteren Mietverträgen sind jedoch weiterhin gültig.

Quelle: Das Haus 4/2013

AKTUELL

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Worauf Sie 2013 achten müssen Änderungen für Vermieter

Schon seit Anfang des Jahres 2013 gelten für Vermieter einige neue Regelungen. Die Wichtigsten stellen wir hier kurz vor. Haben Sie Fragen oder wissen Sie nicht, ob die Neuerungen für Sie relevant sind, fragen Sie unsere Rechtsberater.

Mietrechtsänderung Das Mietrechtsänderungsgesetz ist im Dschungel der Gesetzesänderungen die wichtigste. Bereits im Februar 2013 ist das neue Mietrechtsänderungsgesetz vom Bundesrat bestätigt worden. Die Änderungen werden voraussichtlich zum 01. April oder 01. Mai 2013 in Kraft treten. Wir werden ausführlich darüber informieren.

Nachfolgend die wichtigsten Änderungen im Überblick: Geplante Modernisierungsmaßnahmen können zukünftig leichter durchgesetzt werden. In der Modernisierungsankündigung soll der Vermieter einen Hinweis geben, dass der Mieter gegen die geplanten Maßnahmen Härtegründe anbringen bringen kann, die zur Folge haben können, dass die Modernisierungsarbeiten vom Mieter nicht zu dulden sind. Die zu erwartende Mieterhöhung nach der energetischen Modernisierung stellt keinen Härtegrund mehr dar, der die Duldung der Modernisierungsmaßnahme verhindern könnte.

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Weiterhin gibt es für den Zeitraum der energetischen Modernisierung einen Mietminderungsausschluss.

Wegen Lärm, Schmutz und Baugerüst können Mieter künftig erst nach dem 3. Monat mit Mietminderung kommen. Dies gilt ausschließlich für die energetische Sanierung.

Die Senkung der Kappungsgrenze ist ein weiterer Eckpunkt des neuen Mietrechtsänderungsgesetzes.

Die Miete darf weiterhin auf das ortsübliche Niveau angehoben werden – um 20% innerhalb von drei Jahren. Ausnahmen bilden Gebiete, in denen Wohnungsnot herrscht. Hier liegt die Grenze bei 15% innerhalb von drei Jahren.

Welche Gebiete das sind, kann die

AKTUELL

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nen auch weiterhin nur von einem Schornsteinfegermeister erbracht werden, wie z. B. die Abnahme neuer Kamine, die Feuerstättenschau und das Führen von Kehrbüchern.

Andere Aufgaben kann jeder Vermieter z. B. an Heizung-Sanitär-Firmen seines Vertrauens abgeben.

Trinkwasserverordnung Wer einen Warmwasserspeicher mit mehr als 400 Litern hat oder wo in Wasserleitungen mehr als drei Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn vorhanden ist, muss seine Anlage regelmäßig auf Legionellen prüfen lassen. Auch hierüber werden wir an anderer Stelle in der WohnArt ausführlich berichten.

GEZ Gebühren

Landesregierung durch Rechtsverordnung festlegen.

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, gibt es nach den Neuerungen im Gesetz die Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass der Rückstand mit der Leistung der Mietsicherheit der Höhe von zwei Netto-Monatsmieten entspricht. Dann bedarf es vor einer Kündigung nicht einmal einer Abmahnung.

Die sogenannte Berliner Räumung wird jetzt auch gesetzlich verankert. Ausführlich berichten wir darüber auf unseren WohnungspolitikSeiten.

Außerdem erhält der Vermieter mit dem Mietrechtsänderungsgesetz die Möglichkeit eines einstweiligen Verfügungsverfahrens. Das bietet u. a. die Möglichkeit, bei unerwartet auftretenden Untermietern, die bisher nicht bekannt waren, im Eilverfahren einen ergänzenden Räumungstitel zu erhalten. Damit wird das Vorgehen gegen sog. Mietnomaden wesentlich vereinfacht.

Monopol ist gefallen Zu Beginn des Jahres 2013 ist das Monopol der Schornsteinfeger in Deutschland gefallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass man keinen mehr braucht. Einige Arbeiten kön-

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Die öffentlich-rechtlichen Rundfunkgebühren werden nicht mehr nach Anzahl der vorhandenen Geräte berechnet. Es gibt eine pauschale Haushaltsabgabe in Höhe von 17,98 Euro monatlich. Das entspricht dem bisherigen Höchstsatz. Wichtig in diesem Zusammenhang für Immobilieneigentümer und Verwalter ist, dass diese zur kostenlosen Auskunft verpflichtet sind. Bei Verweigerung einer Auskunft drohen Buß- und Zwangsgeld.

Wohn-Riester Bei Hauskauf und Hausbau konnte Wohn-Riester schon seit Bestehen in Anspruch genommen werden. Neu ist, dass Wohn-Riester rückwirkend ab 01.01.2013 auch zur EigenheimEntschuldung genutzt werden kann. Das sieht das beschlossene Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz vor. Wird die Immobilie in ein barrierefreies, altengerechtes Haus umgebaut, kann künftig Wohn-Riester auch dafür verwendet werden.

Quelle: WohnArt 03/2013

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Hausbau, Ausbau und Renovieren Dachformen: Die Qual der Wahl

Die Dachform bestimmt maßgeblich das Erscheinungsbild eines Hauses.

Die Dachform spielt eine große Rolle für das Erscheinungsbild eines Hauses. Neben optischen Aspekten sollten auch praktische Eigenschaften bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Normalerweise bestimmt der Bebauungsplan für das Baugebiet die Dachform. Ist dies nicht der Fall, haben Bauherren die Qual der Wahl.

Keine einfache Entscheidung, denn jede Dachform hat Vor- aber auch Nachteile.

Am weitesten verbreitet: das Satteldach Die verbreitetste Dachform bei Einfamilienhäusern in Deutschland ist nach wie vor das Satteldach. Es besteht aus zwei zueinander geneigten Dachflächen, die am First miteinander verbunden sind. Das Satteldach ist einfach aufzubauen und stabil. Zudem bieten sich unzählige Möglichkeiten bei der Eindeckung: klassische Ton-, moderne Metall- oder traditionelle Schiefer-

ziegel. Soll das Dachgeschoss eines Hauses jedoch ausgebaut werden, zeigen sich die Nachteile dieser Dachform: Die Schrägen mindern den Wohnraum erheblich. Stört das den Bauherren nicht, so sollte er zumindest darauf achten, dass die Dachneigung mehr als 35 Grad beträgt, darunter wäre die Stehhöhe zu gering.

Repräsentativ aber teuer: das Mansarddach Bei einem Mansarddach sind die Dachflächen zweigeteilt. Der untere Bereich verläuft sehr steil, während der obere abknickt und flach ansteigt. Das Dachgeschoss wird dadurch nicht so stark von Schrägen beeinträchtigt, wie beispielsweise beim Satteldach. Die Dachkonstruktion ist jedoch sehr aufwendig und somit teuer. Zudem lassen sich auf einem Mansarddach Photovoltaik- oder SolarthermeAnlagen nur sehr eingeschränkt nutzen.

Uneingeschränkte Raumnutzung: das Flachdach Wer seinen Wohnraum uneingeschränkt ausnutzen möchte, sollte sich indes für ein Flachdach entscheiden. Bei dieser Dachform entsteht sogar zusätzliche Fläche, die als Dachterrasse oder Dachgarten genutzt werden kann. Auch auf Gauben oder Dachflächenfenster können Bauherren verzichten, stattdessen sind sogar Oberlichter realisierbar. Zudem ist die Dachkonstruktion einfach und kostengünstig. Allerdings muss bei Flachdächern besonderes Augenmerk auf Abdichtung und Entwässerung gelegt werden. Ein weiterer finanzieller Mehraufwand ergibt sich durch regelmäßig notwendige Pflege und Wartung, die aufwendiger sind als bei anderen Dachformen.

Individueller Hingucker: das Pultdach Eine flexible Raumnutzung und ein hohes Maß an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bietet beispielsweise das Pultdach. Es hat nur eine gering geneigte Dachfläche, dadurch kann der darunter liegende Wohnraum ohne Einschränkungen genutzt werden. Bei der Eindeckung haben Bauherren die Wahl: Sowohl Ziegel, Schiefer, Bitumenschichten oder Blech können verwendet, das Dach kann sogar begrünt werden. Bei entsprechender Ausrichtung sind Pultdächer außerdem ideal für die Nutzung von Photovoltaikanlagen, weiß das Informationsportal bauen.de.

Quelle: www.bauen.de

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Schimmel frühzeitig bekämpfen Feuchtigkeit im und am Haus

Fachkundige und vor allem unparteiische Sachverständige dagegen kennen die typischen Schadensbilder und deren Ursachen ganz genau und empfehlen - basierend auf diesem Wissen - adäquate Maßnahmen mit dauerhaftem Erfolg.

Nur in einem trockenen Haus ist gesundes Wohnen möglich.

Feuchtigkeitsschäden dagegen führen oft zu Pilzbefall, der Haus und Bewohnern gefährlich werden kann. Daher besser rechtzeitig unabhängige Fachgutachter konsultieren!

Schimmel, Schwamm und Co. stellen nicht nur eine ernstzunehmende Gefahr für die Bausubstanz dar, sondern gefährden auch die Gesundheit der Hausbewohner.

Besonders fatal: Viele Pilzsporen entfalten ihre krankmachende Wirkung oft erst nach Jahren. Schlimme allergische oder gar toxische

Reaktionen lassen sich dann nicht mehr vermeiden. Zusätzlich droht ein Wertverlust der Immobilie.

Besonders geballt treten Feuchteschäden und Pilzbefall in den Herbst- und Wintermonaten auf.

Dann ist fachkundiger Rat gefragt.

Denn im Nachhinein sind die Folgen nur schwer zu kontrollieren.

Dabei ließe sich Schimmelbildung leicht vermeiden, indem eindringende Feuchtigkeit sofort richtig bekämpft wird. So wird Mikroorganismen schon im Vorfeld ein möglicher Nährboden entzogen. Ohne Feuchtigkeit kann es erst gar nicht zu Pilzbefall kommen.

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Therapieempfehlung bei Feuchtigkeit Daher gilt: Sobald ein Feuchtigkeitsschaden auftritt, sollte einer der objektiven und vor allem kompetenten Fachgutachter konsultiert werden. Diese ausgebildeten „Gebäudedoktoren“ verfügen über jahrelange praktische Erfahrung im Umgang mit der heiklen Feuchte- und Pilzproblematik. Bevor die unabhängigen Gutachter eine Therapieempfehlung abgeben, unterziehen sie die Symptome des betroffenen Hauses einer eingehenden Diagnose. Da bei Feuchtigkeitsschäden und Pilzbefall in Innenräumen immer drei zentrale Aspekte berührt werden, sehen und beurteilen die erfahrenen Experten diese stets im Zusammenhang: Neben den bautechnischen bzw. bauphysikalischen Gesichtspunkten wird auch der mikrobiologische Blickwinkel nicht vernachlässigt. Ebenso thematisieren die „Gebäudedoktoren“ auch in jedem Fall die drohenden gesundheitlichen Auswirkungen.

Da die Ursachen für Feuchte- und Schimmelschäden vielfältig sind, muss jeder Fall individuell analysiert und behandelt werden.

Bei Schimmel sofort Handeln Mit der Einstellung „Geiz ist geil!“ lässt sich dem Schimmel nicht Herr werden. Das mussten schon viele Hauseigentümer feststellen, die sich an inkompetente „Billigfirmen“ wandten - mit zweifelhaftem Erfolg. Die unsachgemäße Beratung zeigte sich oft erst nach Jahren, dann nämlich, wenn erneut Feuchtigkeitsschäden und Pilzbefall auftraten.

Quelle: WohnArt 03/2013

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AKTUELL

Nr. 151 / Mai 2013

Wer zahlt bei Schimmelbefall?

Selbstverständlich muss der Vermieter für die Schadstofffreiheit einer Wohnung einstehen; das gilt auch, wenn sich in der Wohnung Schimmel ausbreitet. Kann der Vermieter allerdings nachweisen, dass der Mieter nicht in ausreichendem Maße geheizt und gelüftet hat, und darin ein Grund für den Schimmelbefall liegt, bleibt unter Umständen der Mieter auf den notwendigen Renovierungskosten sitzen. Kommt es aber erst nach dem Einbau neuer Fenster zur Schimmelbildung, liegt der Fall anders. Experten nennen einen konkreten Fall: Der Mieter hatte mit den alten Holzfenstern keinerlei Schimmelprobleme; diese stellten sich erst ein, nachdem der Vermieter per Modernisierung neue Isolierverglaste Fenster eingesetzt hatte. Da der Vermieter es versäumt hatte, seine Mieter sachgerecht und umfassend auf die neuen Anforderungen hinsichtlich des Heiz- und Lüftungsverhaltens hinzuweisen, konnte er sich später auch nicht auf das fehlerhafte Verhalten im veränderten Raumklima berufen.

Nach Auffassung der Richter ist ein Mieter nicht dazu verpflichtet, selbstständig neue Überlegungen zu einem veränderten Lüftungsverhalten anzustellen.

Quelle: WohnArt 3/2013

Eine Schimmelbekämpfung durch Experten gibt ihnen Sicherheit für eine einwandfreie Durchführung

Feuchte Wände schaden der Gesundheit!

Vor 100 Jahren ließ man neu erstellte Wohnungen durch arme Familien „trockenwohnen“. Doch die eingesparte Miete forderte einen hohen Preis: die Gesundheit der Bewohner. Seither weiß man, dass mit Feuchtigkeit nicht zu spaßen ist, ganz abgesehen davon, dass man mittlerweile erkannt hat, welche katastrophalen Folgen es für die Bausubstanz hat, wenn nachträglich Feuchtigkeit auftritt.

Es gibt zahllose Methoden, die der Trockenlegung von Gebäuden dienen. Einige davon sind – trotz umfangreicher Werbung dafür – schlicht Bauernfängerei. Andere wiederum wirken nur unter bestimmten Bedingungen. Um die richtige Methode wählen zu können, bedarf es ausgiebiger Überlegung und Beratung. Von mehreren

Herstellern jeweils eine Komponente zum Einsatz zu bringen, ist auch keine gute Lösung, denn Erfolg verspricht nur ein auf die jeweilige Feuchtesituation abgestimmtes gesamtes Sanierungssystem. Wirklich qualifizierte Hersteller bieten so etwas an. Und wirklich kompetente Handwerker können es auch verarbeiten. Der Erfolg sollte vorher genau festgelegt werden, denn trocken ist technisch gesehen nicht wirklich trocken. Und bis eine durchfeuchtete Wand nur noch ihre Eigenfeuchte aufnimmt, können auch nach der Sanierung unter Umständen noch Jahre vergehen.

Deshalb: erfolgreiche Feuchtesanierungen sollten nur von Fachleuten durchgeführt werden! Sie wissen - auch theoretisch - was sie tun und verfügen Erfahrung in der Anwendung. Jemand, der vorgibt,

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alles zu beherrschen, macht den echten Fachmann eher misstrauisch. Langfristige Garantien nutzen auch nur dann etwas, wenn es das Unternehmen noch lange am Markt gibt. Noch besser ist es, wenn man auf ein System zurückgreift, für das auch der Hersteller Garantiezusagen gibt.

Quelle: WohnArt 42013

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 151 / Mai 2013

Der E-CHECK

Anerkannte Sicherheit für Häuser, Wohnungen und Büros Der Glaube, elektrische Anlagen und Geräte im Haus seien „auf Ewigkeit angelegt“, ist ein Trugschluss.

Keine Sicherheitskompromisse: Alte Elektroleitungen raus!

Der E-CHECK ist seit einiger Zeit das anerkannte Gütesiegel für die geprüfte Elektroinstallation und Elektrogeräte. Dabei führen die Innungsmitgliedsbetriebe der Elektrohandwerke diese Untersuchung, die auch von den Berufsgenossenschaften anerkannt wird, recht preiswert durch. Gerade bei Renovierungen sind die Fragen der Sicherheitsvorsorge, Energiesparberatung, Komfort- und Kostensenkung besonders wichtig. Nicht zuletzt geben mittlerweile etliche Versicherungen erhebliche Prämienvorteile, wenn die elektrischen Anlagen fachlich geprüft und mit einer E-CHECK-Plakette versehen sind. Wohnen in alter Bausubstanz hat mit junger Familie manchmal besondere Lebensqualität, Wohnqualität, die jedoch immer stärker von der Edelenergie Strom bestimmt wird. Vom Surfen im Internet bis zur Einbruchmeldeanlage, von der Solarheizung bis zur Wärmerückgewinnung. Optionen, die nur im Gespräch mit dem geschulten Elektrofachmann geklärt und in Angriff genommen werden können.

5 gute Gründe warum Sie regelmäßig Ihre Elektroinstallation prüfen lassen sollten Grund 1: Schutz Der E-CHECK gibt Ihnen die Gewissheit, dass die geprüfte Elektroinstallation und die geprüften Elektrogeräte allen Sicherheitsaspekten genügen. Damit schützen Sie Ihre Familie und Ihren Betrieb.

Das Elektrohandwerk ist immer der richtige Ansprechpartner, wenn es um die Sicherhei bei elektrischen Leitungen und Anlagen geht.

Grund 2: Schadensersatzanspruch Der E-CHECK schützt im Regelfall vor eventuellen Schadensersatzansprüchen. Sie haben alle Prüf- und Messergebnisse schwarz auf weiß vorliegen und ersparen sich somit unangenehme Überraschungen.

Grund 3: Energiesparen Der E-CHECK bietet echte Mehrleistung mit der vom Elektromeister angebotenen Energiesparberatung. So sparen Sie Kosten, Geld und schonen die Umwelt.

Grund 4: Schadensvorbeugung Der E-CHECK beugt vor, bevor ein Schaden entsteht. Als Unternehmer liegt Ihnen ein reibungsloser Betriebsablauf am Herzen. Mit dem E-CHECK sind Sie vor unnötigenAusfallzeiten und teurem Datenverlust geschützt.

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Grund 5: Verpflichtungen Der E-CHECK weist gegenüber Gewerbeaufsichtsämtem, Berufsgenossenschaften und Versicherungen den einwandfreien Zustand Ihrer Elektroanlage nach. So kommen Sie allen gesetzlichen Verpflichtungen nach. Und nicht nur das: Viele Versicherungen erkennen den E-CHECK an und ermäßigen Ihre Prämien.

Am besten Sie fragen Ihren E-CHECK Fachmann. Er wird Sie über die für Ihre Anforderungen geltenden Prüffristen informieren.

Quelle: WohnArt 2/2013

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 151 / Mai 2013

Rauchmelder verhindern keine Brände, sondern retten Leben!

Rauchmelder warnen auch im Schlaf rechtzeitig vor der Brandgefahr und sorgen für den nötigen Vorsprung, um sich in Sicherheit zu bringen und die Feuerwehr alarmieren zu können. Da bereits das Einatmen einer Lungenfüllung mit Brandrauch tödlich sein kann, ist ein Rauchmelder der beste Lebensretter in der Wohnung.

Dass nach Aussagen der Berliner Wohnungswirtschaft Rauchmelder die Menschen in falscher Sicherheit wiegen können, widerlegen täglich die Fälle, wo Rauchmelder rechtzeitig die Bewohner alarmieren und größere Verletzungen und Schlimmeres verhindern. Zum Vergleich: Auch Sicherheitsgurte und Airbags im Auto verhindern keine Unfälle, schützen aber vor Verletzungen und erhöhen erheblich die Überlebenschancen im Falle eines Verkehrsunfalls.

Worauf Verbraucher beim Kauf achten sollten

Ein Rauchmelder soll Leben retten, 24 Stunden am Tag, 7 Tage die Woche, mindestens 10 Jahre lang. Verbraucher sollten daher beim Kauf eines Rauchmelders auf die Qualität achten. Wichtige Qualitätsmerkmale sind z.B. Lithium-Batterien mit

einer Haltbarkeit von bis zu 10 Jahren oder länger, eine Garantie mit 100%iger RückVerfolgbarkeit der Produkte zum Hersteller sowie ein wirksamer Schutz gegen Eindringen von Schmutz und Insekten. Zur besseren Verbraucherorientierung gibt es seit letztem Herbst das neue „Q“ in Verbindung mit den Prüfzeichen von VdS Schadenverhütung oder dem Kriwan Testzentrum. Das „Q“ ist ein unabhängiges Qualitätszeichen für Rauchmelder, die für den Langzeiteinsatz besonders geeignet sind. Die Vorteile sind eine geprüfte Langlebigkeit und Reduktion von Falschalarmen, erhöhte Stabilität und eine fest eingebaute Batterie mit mindestens 10 Jahren Lebensdauer, um den regelmäßigen Batterieaustausch zu vermeiden.

Rauchmelder im Test

bare Rauchmelder. Sie sind ideal für größere Wohnungen und Häuser mit mehreren Etagen. Bemerkt einer Rauch, schlagen auch die anderen ebenfalls Alarm. Weniger als zwei Minuten hat es im Test mit brennender Flüssigkeit gedauert, bis die Warnsignale ertönten. „Unterm Strich gaben alle Melder zuverlässig Alarm“, so Dr. Peter Schick, Projektleiter des Tests. Größere Unterschiede zeigten sich bei Lautstärke, Handhabung und Robustheit.

Beim Minimax Funkrauchmelder MX 200 war der Alarm deutlich leiser als es die Sicherheitsnorm verlangt. Auch ärgerlich: Zwei Melder mit Lithium-Batterien werden wohl weit vor der versprochenen Lebensdauer ihren Geist aufgeben.

Ausdauernd sind dagegen die Testsieger: Ei Electronics Ei650 und FireAngel ST-620-DET

Beim aktuellen Test der Stiftung Warentest ist nur jeder zweite Rauchmelder „gut“. Komfortabel sind Melder mit einer LithiumLangzeitbatterie. Sie halten etwa zehn Jahre. Billiger beim Kauf sind Melder mit Alkaline-Batterie. Diese müssen aber im Schnitt alle zwei Jahre getauscht werden.

Außerdem in der Januar-Ausgabe der Zeitschrift fest: funkver-netz-

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Quelle: WohnArt , 04/2013

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 151 / Mai 2013

Fördermittel für die energetische Sanierung

Mit Zuschüssen die Heizung modernisieren

KfW-Programme, Marktanreizprogramm und zahlreiche andere Förderungen: Wer sein Haus energetisch sanieren will, kann verschiedene Zuschüsse beantragen.

Immer mehr deutsche Hausbesitzer spielen mit dem Gedanken, ihr trautes Heim energetisch zu sanieren. Zu Recht, denn je nach Zustand und Alter des Hauses können die Energiekosten zum Teil deutlich gesenkt werden. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Heizungstechnik.

Wer zum Beispiel auf ein modernes Öl-Brennwertgerät setzt und zusätzlich Solarthermie einbindet, kann bis zu 40 Prozent Energie sparen.

Um den Anreiz für solche Modernisierungen zu erhöhen, hat die Bundesregierung die KfWZuschüsse rückwirkend zum 20.

Dezember 2012 erhöht. Einzelne Sanierungsmaßnahmen wie die Heizungserneuerung werden im KfW-Programm 430 nun mit 10 Prozent (vorher 7,5 Prozent) der Investitionskosten bezuschusst. Die Obergrenze der Förderung liegt bei 5.000 Euro. Ein Beispiel: Ein neues Öl-Brennwertgerät kostet einschließlich Installation im Schnitt

etwa 9.000 Euro. Modernisierer können nun 900 Euro Fördermittel von der KfW einplanen statt wie bisher 675 Euro.

ten wird. Damit können bis zu 100 Prozent der förderfähigen Investitionskosten abzüglich des MAP-Zuschusses finanziert werden.

Dennoch lohnt sich auch ein Blick auf andere staatliche Förderungen wie das Marktanreizprogramm (MAP) des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Davon profitieren vor allem Eigentümer, die bei der Heizungsmodernisierung Solarthermie einbinden wollen. Hier beteiligt sich der Staat mit 90 Euro pro angefangenem Quadratmeter Kollektorfläche, mindestens jedoch mit 1.500 Euro. Wird gleichzeitig der alte Ölkessel durch ein Öl-Brennwertgerät ersetzt, winkt zusätzlich ein „Kesseltauschbonus“ von 500 Euro.

Welches Programm die beste Unterstützung bietet, hängt vom konkreten Sanierungsvorhaben ab.

Deshalb sollten vor Beginn der Modernisierung die Förderrichtlinien genau geprüft werden.

Diese Zuschussprogramme von KfW und MAP sind nicht kombinierbar. Eine Ausnahme ist das neue KfW-Programm 167 „Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit“, das seit dem 1. März 2013 angebo-

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Die bundesweite Aktion „Deutschland macht Plus“ des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO) ist mit allen staatlichen Förderprogrammen kombinierbar. Bei der Aktion gibt es für die Installation einer neuen Öl-Brennwertheizung mit Solaranlage eine Heizölprämie von 500 Litern. Legt man einen Heizölpreis von 90 Cent pro Liter zugrunde, entspricht das einem Gegenwert von 450 Euro.

Quelle: IWO Pressedienst 3/2013 , 04/2013

Besichtigungsrecht des Vermieters Kündigung bei hartnäckiger Verweigerung des Zutritts Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der

Besichtigung und dem Zutritt der Mietwohnung, z.

B . weil die Erforderlichkeit von Reparaturen abzuklären ist oder der Vermieter die Wohnung verkaufen will und verweigert der Mieter dennoch grundlos das Betreten der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung weder mit einem Nachschlüssel noch mit Gewalt öffnen, da er sich damit dem Vorwurf der verbotenen Eigenmacht (§ 858 BGB) und des Hausfriedensbruchs (§ 1 23 StGB) aussetzen könnte. Vielmehr ist der Vermieter darauf angewiesen, Klage auf Zutritt vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben, wobei in eilbedürftigen Fällen das Betretungsrecht auf dem Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann.

Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter grundsätzlich nicht zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses. Wurde der Mieter jedoch wegen der unberechtigten Verweigerung des Zutritts bereits abgemahnt und verweigert er daraufhin dennoch den Zutritt an einem weiteren ihm mitgeteilten und zumutbaren Termin, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein IIG BerYm, Urteil v. 1 8.04.201 1, 67 S 502/10).

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RECHT & STEUER

Nr. 151 / Mai 2013

Eine Staffelmietvereinbarung ist an bestimmte Formalien gebunden Zur Erhöhung der Miete in einem laufenden Wohnraummietverhältnis bestehen verschiedene Möglichkeiten. Da grundsätzlich Vertragsfreiheit herrscht, kann natürlich eine Miete einvernehmlich erhöht werden. Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung handeln die Vertragsparteien den neuen Mietpreis frei aus und stimmen dem gefundenen Ergebnis beidseitig zu. In der Praxis bildet diese Möglichkeit der Mieterhöhung jedoch eher die Ausnahme, da in der Regel der Mieter freiwillig einer Mieterhöhung nicht zustimmt.

Um dem Vermieter dennoch die Möglichkeit zu geben, in einem langjährig bestehenden Mietverhältnis auch einseitig die Miete zu erhöhen, d.h. der allgemeinen Teuerungsrate anzupassen, hat der Gesetzgeber mehrere Verfahren zur Mieterhöhung vorgesehen.

Vertragsklauseln in den Mietvertrag aufzunehmen, die spätere Mieterhöhungen ermöglichen. Hierfür hat der Gesetzgeber die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557 b BGB) oder der Staffelmiete (§ 557 a BGB) vorgesehen.

Bei der Indexmiete vereinbaren die Parteien schriftlich, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Der Vermieter kann die Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete verlangen, wenn er sich zur Begründung seines Anspruch entweder auf einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e BGB), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf die Benennung von mindestens drei entsprechenden Entgelten für einzelne vergleichbare Wohnungen stützt.

Bei der Staffelmiete (§ 557 a BGB) vereinbaren die Vertragsparteien, dass für bestimmte Zeiträume die Miete in unterschiedlicher Höhe zu zahlen ist. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen. Sofern die mietvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete diesen Vorgaben zu § 557 a BGB nicht entspricht, ist sie unwirksam. Mit Urteil vom 15.02.2012 (VIII ZR 197/11) hatte der BGH über die Wirksamkeit folgender Vertragsklausel zu entscheiden:

Sofern die Voraussetzungen für eine derartige Mieterhöhung vorliegen, kann diese im laufenden Mietverhältnis durchgeführt werden, auch wenn keine besonderen Vereinbarungen zur Mieterhöhung im Mietvertrag getroffen worden sind.

„Die Miete staffelt sich wie folgt: ab 2003 863,14 e, ab 2004 889,04 e, ab 2005 915,72 e, ab 2006 943,20 e, ab 2007 971,50 e, ab 2008 1.005,00 e, ab 2009 1.030,67 e, ab 2010 1.061,59 e, ab 2011 1.093,44 e, ab 2012 1.126,25 e.

Alternativ besteht die Möglichkeit, bei Abschluss des Mietvertrages

Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %.“

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Der BGH entschied, dass der erste Teil der Klausel, in welchem die jeweilige Miete in einem Geldbetrag angegeben worden war, Gültigkeit besitzt und die zweite Hälfte der Klausel, in der lediglich für Zeiträume nach dem 31.08.2013 eine Erhöhung der Miete um jährlich 3 % vereinbart war, nicht wirksam ist.

Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557 a Abs. 1 BGB. Diese Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt nach Ansicht des BGH im vorliegenden Fall jedoch nicht zu einer Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil hier offensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten 10 Jahre betrifft, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist daher gemäß § 139 BGB für die ersten 10 Jahre, in den sie den Anforderungen des § 557 a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam.

Auch aus dem Umstand, dass Parteien sich über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % einig waren, lässt sich nicht ableiten, dass sie für die ersten 10 Jahre, in denen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entsprach, andere Steigerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben, wenn sie von der Unwirksamkeit des zweiten Teils der Vereinbarung Kenntnis gehabt hätten.

Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Landgerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenden Auffassung, eine Staffelmietvereinbarung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden, erteilte der BGH eine Absage.

Quelle: AIZ / Das Immobilienmagazin Quelle: WohnArt9/2012 2/2013

Nr. 151 / Mai 2013

RECHT & STEUER

Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung nach § 33 Grundsteuergesetz

Nach § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG wird die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken in Höhe von 50 % erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um 100 % gemindert ist, und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

Ein Steuerschuldner hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 25.06.2008 – 9 C 8/07 -).

Der Begriff des Vertretenmüssens ist in diesem Zusammenhang weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Letztlich ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Das VG Gießen (Urteil vom 7. September 2011 – VIII K 2439/10) hatte einen Fall

zu entscheiden, in dem der Eigentümer ohne Eingriff in die äußere Bausubstanz ein Wohngebäude in vier Eigentumswohnungen umbaute und diese als Mietwohnungen anbot. Er fand jedoch keine Mieter und trug vor, dass die vier Wohnungen nicht vermietet gewesen und von ihm selbst weder genutzt noch anderen kostenlos überlassen worden waren. Er habe die Wohnungen ständig im Internet und durch Zeitungsanzeigen angeboten.

Mehrere Mietinteressenten habe er aus Bonitätsgründen abgelehnt.

Der Leerstand der Wohnungen sei somit strukturell bedingt. Dieser Argumentation folgte das Verwaltungsgericht Gießen nicht. Es kam zum Ergebnis, dass der Eigentümer die Ertragsminderung zu vertreten hatte. Denn er müsse sich vorhalten lassen, sich nicht ausreichend um Mieter bemüht zu haben. Die Vermietungsbemühungen haben sich in dem betreffenden Jahr auf das Schalten von Anzeigen in der regionalen Presse sowie auf das Einstellen eines entsprechenden Angebots in das Internet beschränkt. Das Schalten von Vermietungsinseraten mag zwar grundsätzlich ein geeignetes Instrument sein, um eine Vermietung eines Objekts zu erreichen.

Entsprechendes gilt für ein beworbenes Objekt im Bereich des Internets, zumal hiermit noch weitere Interessentenkreise erschlossen werden können. Im hier vorliegen-

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den Fall sei aber zu berücksichtigen, dass die vom Vermieter angebotenen Wohnungen von vornherein nur für einen kleinen Personenkreis in Betracht kommen konnten. Denn diese Wohnungen haben eine gehobene Ausstattung und sind aufgrund ihres Zuschnitts (Größe der Wohnung und Raumaufteilung) nur für bestimmte Personenkreise geeignet. Je schwieriger aber ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen des Eigentümers auszufallen. Gerade angesichts der vom Eigentümer unterstrichenen Exklusivität seiner Wohnungen war es diesem deshalb zuzumuten, mit der Vermietung auch einen Immobilienmakler zu beauftragen. Die Beauftragung eines Maklers stellt die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum dar. Ein Immobilienmakler kann am besten einschätzen, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, im Internet oder anderen Medien bzw. welche sonstige Form von Kontaktaufnahmen von potentiellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am Geeignetsten ist.

Er wird deshalb im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er ein Erfolgshonorar nur dann zu erwarten hat, wenn das Objekt vermietet wird. In dieser Einschätzung sieht sich das Verwaltungsgericht auch

RECHT & STEUER

Nr. 151 / Mai 2013

dadurch bestätigt, dass der Eigentümer im darauffolgenden Jahr nach Beauftragung einer Immobilienmaklerin schließlich einzelne Wohnungen vermieten konnte.

Er hat die Ertragsminderung seines Grundstücks für das vorangegangene Jahr somit zu vertreten, da er nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für die leer stehenden Objekte zu finden.

Ebenso wird ein Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 GrStG nicht gewährt, wenn leer stehende Miethäuser, die zur Sanierung erworben worden sind, während der Sanierungszeit nicht vermietet werden sollen.

So entschied das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Urteil vom 31.05.2012 –5 K 2548/11), dass ein Grundsteuererlass ausgeschlossen ist, wenn sich ein Eigentümer entscheidet, eine sanierungsbedürftige Immobilie abzureißen und nicht zu vermieten. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Steuerschuldner ein Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten im Jahr 2007 erworben.

Im Untergeschoss des Wohnhauses befand sich noch eine Gaststätte.

Nach eigenen Angaben des Eigentümers war das Gebäude in einem „maroden“ Zustand. Die letzten Mieter zogen im März 2008 aus.

Der Eigentümer klagte gegen den ihm zugegangenen Bescheid, der die Festsetzung von Grundsteuern beinhaltete und einen Grundsteuererlass versagte. Zur Begründung führte er aus, das Gebäude habe vollständig leer gestanden.

derung sei dann nicht zu Verbraucherpreisindex vertreten, wenn sie auf Umstände beruhe, die außerhalb des Einflussbereiches des Eigentümers liegen, also die Ertragsminderung weder durch zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch durch geeignete Maßnahmen hätte verhindert werden können. Der sukzessive Verfall der auf einem Anwesen befindlichen Gebäude stehe einem Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung jedenfalls dann entgegen, wenn dieser auf einer unternehmerischen Entscheidung des Eigentümers beruhe.

Ein Erlass der Grundsteuer werde auch nicht gewährt für leer stehende Mietshäuser, die zum Zwecke der Sanierung erworben werden und dann während der Sanierung nicht zur Vermietung zur Verfügung stehen. Auch wenn sanierungsbedürftige Gebäude nicht mehr zur Vermietung angeboten werden, um sie abzureißen, stehe dies einem Grundsteuererlass entgegen. Vorliegend habe der Eigentümer sich entschlossen, die Mieteinheiten nicht mehr am Markt anzubieten, sondern die Mietverhältnisse zu beenden und das Gebäude abzureißen. Damit habe er die Ertragsminderung zu vertreten. Auch wenn eine Sanierung möglicherweise unwirtschaftlich gewesen wäre, ändere dies nichts daran, dass die Nichtvermietung, die unterlassene Instandhaltung und die geplante Beseitigung des Gebäudes auf einer autonomen Entscheidung des Eigentümers beruhe.

Ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG sah das Verwaltungsgericht nicht. Zwar sei die Rohertragsminderung aufgrund des kompletten Leerstandes im Erlasszeitraum unstreitig um 100 % gemindert gewesen. Hinzu kommen müsse aber, dass die Ertragsminderung nicht vom Eigentümer zu vertreten sei. Eine Ertragsmin-

Quelle: WohnArt, 4/2013

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§

IMMOBILIENRECHT

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Miet- und Immobilienrecht Mietanpassung bei Wegfall der vereinbarten Bezugsgröße

Haben die Parteien vereinbart, die Entwicklung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex zu koppeln, ist bei dessen Wegfall an den „Verbraucherpreisindex“ anzuknüpfen. Dabei ist auf das Basisjahr 2000 zumindest dann abzustellen, wenn der für die Anpassung vorgesehene Zeitraum ab dem 1. 1. 2000 beginnt.

In einem vom BGH entschiedenen Verfahren vereinbaren die Parteien, die Anpassung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex zu koppeln. Davon macht die Vermieterin im Jahr 2000 Gebrauch.

Im Jahr 2003 stellt das statistische Bundesamt den Index ein. Die klagende Vermieterin verlangt 2006 eine weitere Anpassung der Miete.

Dabei nimmt sie, statt auf den Lebenshaltungskostenindex, auf den diesen ablösenden Verbraucherpreisindex (VPI) - Basisjahr 2000 Bezug, welches Vorgehen der BGH mit trägt.

Durch den Wegfall des Lebenshaltungskostenindex ist eine Regelungslücke im Vertrag entstanden, die über eine ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Es ist daher eine Regelung zu finden, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben von den Parteien gewählt worden wäre, wenn sie den Wegfall der vereinbarten Bemessungsgrundlage vorhergesehen hätten. Dies ist der seit 2003 herausgegebene Verbraucherpreisindex. Dabei kann nicht davon ausgegangen werden, dass der ehemals geltende Lebenshaltungskostenindex bis zum maximalen Gültigkeitszeitpunkt ge-

wählt wird. Denn methodisch wird der Verbrauchelpreisindex anders ermittelt. Daher kann nicht angenommen werden, dass die Parteien einen nicht länger zutreffenden Index für die Weiterentwicklung der geschuldeten Miete zu Grunde legen woll(t)en. Es ist damit das Basisjahr 2000 für die Anpassung der Miete zu Grunde zu legen.

Praxishinweis: Die Entscheidung schafft Klarheit; das gefundene Ergebnis entspricht übereinstimmender obergerichtlicher Praxis. Daher kann davon ausgegangen werden, dass auch zukünftig bei einem notwendigen Wechsel des Index als Bemessungsgrundlage das Basisjahr 2000 maßgeblich sein wird.

BGH, Urteil vom 7. 11. 2012 - XII ZR 41/11 = BeckRS 2012, 24897

Vermieters Sach- und Arbeitsleistungen als Betriebskosten

genden Dritten in Ansatz gebracht werden dürfen. Die Regelung soll eine Abrechnung durch Objektivierung der Maßstäbe vereinfachen, so dass die Ermittlung des eigenen Aufwands nicht notwendig ist.

Praxishinweis: Es verwundert, wenn ein solches Verfahren trotz des eindeutigen Wortlauts der Bestimmung dem BGH vorgelegt werden muss. Der Ansatz von Fremdkosten soll unter anderem auch vermeiden, dass der Vermieter seine Kalkulation offen legen muss. Zudem werden auch Streitigkeiten über die zutreffende Bewertung vermieden. Die Bezugnahme in § 1 I 2 BetrKV auf die gleichwertigen Leistungen eines Dritten sorgt diesbezüglich auch dafür, dass objektivierte Maßstäbe zu Grunde gelegt werden.

BGH, Urteil vom 14. 11. 2012 - VIIIZR 41/12 = BeckRS 2012, 25404

Gasthermenwartung als Betriebskosten

Erbringt der Vermieter im Rahmen der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten Sach- oder Arbeitsleistungen, darf er diese gegenüber dem Mieter veranschlagen.

Weil die Kosten der Wartung einer Gastherme zu den Betriebskosten rechnen, können diese auch ohne feste Obergrenze auf den Mieter umgelegt werden.

Die Vermieterin führt Gartenpflege- und Hausmeisterleistungen durch eigenes Personal aus. In der Betriebskostenabrechnung setzt sie jedoch nicht die ihr entstandenen Gemeinkosten, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens an. Als der Mieter diese Beträge nicht ausgleicht, erhebt die Vermieterin erfolgreich Klage zum BGH, der ausführt, dass die vom Vermieterpersonal erbrachten Leistungen gem. § 1 I 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten eines sonst zu beauftra-

In einem Fall, den der BGH jetzt zu entscheiden hatte, ist im Mietvertrag vereinbart, dass die beklagte Mieterin die Kosten der Wartung der Gastherme einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage nach Durchführungen der Arbeiten und Rechnungslegung durch den Vermieter zu erstatten hat. Dies erachtet der BGH für wirksam (zust. Langenberg, NZM 2013, 138). Denn die Wartungskosten einer Gastherme rechnen nach §§ 556 I 2 BGB, § 2

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I Nr. 4a, b BetrKV zu den umlegbaren Betriebskosten. Die BetrKV sieht eine Obergrenze für die durch den Mieter zu erstattenden Kosten nicht vor, so dass Kontrollparameter allein das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot ist.

Praxishinweis: Die Entscheidung zeigt, dass offensichtlich immer noch nicht deutlich ist, was an Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann. Anders wäre die Rechtslage jedoch voraussichtlich zu beurteilen, wenn es sich bei der Gastherme nicht um den Bestandteil einer zentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage handelt: Weil es sich beim Wartungsaufwand dann um nicht umlagefähige Betriebskosten handelt, müsste eine mit einer Obergrenze versehene Vereinbarung zu Grunde gelegt werden, um den Mieter mit den anfallenden Kosten zu belasten.

BGH, Urteil vom 7. 11. 2012 - VIII ZR 119/12 = BeckRS 2012, 25051

Kündigungs- und Klagevollmacht durch Beschluss der Eigentümer Die Wohnungseigentümer können, soweit nicht bereits offensichtlich erkennbar ist, dass das angestrebte Ziel nicht erreicht werden kann, durch Beschlussfassung ein Vorgehen gegen einen (störenden) Wohnungseigentümer festlegen.

In einem vom BGH entschiedenen Verfahren mietet ein Wohnungseigentümer einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Stellplatz an, um diesen seinem Mieter zu überlassen. Zunächst kündigt der Verwalter, später ein Rechtsanwalt den Mietvertrag, weil eine nicht genehmigte Untervermietung vorliege. Nachdem die Voll-

IMMOBILIENRECHT macht des Verwalters bestritten wird, genehmigen die Beklagten die Kündigung des Rechtsanwalts und ermächtigen die Verwaltung, den Räumungsanspruch gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen.

Dieser Beschluss ist als solcher nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden.

Er entspricht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers steht bei dem Beschluss nämlich nicht die Genehmigung der Kündigung, sondern die Beendigung des Mietverhältnisses und die Ermächtigung des Verwalters, einen dahingehenden Anspruch durchzusetzen, im Vordergrund. Auch ist nicht bereits anfänglich ersichtlich ist, dass ein solches Vorgehen, insbesondere bei einer unberechtigten Untervermietung, aussichtslos ist. Nur wenn das angestrebte Ziel mit den gewählten Mitteln keinesfalls erreicht werden kann, kommt eine Aufhebung des eine Prozessvollmacht erteilenden Beschlusses der Wohnungseigentümer in Betracht. Die Durchsetzbarkeit des Anspruchs ist im Hauptverfahren zu klären.

Praxishinweis: Zutreffend lässt es der BGH, wenn er auch der Revision aus anderen Gründen stattgibt, nicht zu, dass dem Verwalter kraft Beschlusses erteilte Vollmachten zur Einleitung gerichtlicher Verfahren bereits dahingehend zu überprüfen sind, ob auch ein eventuelles Hauptverfahren zur Durchsetzung des vermeintlichen Anspruchs erfolgreich sein wird. Diese Prüfung ist dem Hauptverfahren vorzubehalten.

Dies gilt auch dann, wenn, wie vorliegend, streitige Fragen, nämlich die Möglichkeit der Genehmigung einer vollmachtlos ausgesprochenen Kündigung nach § 180 S. 2 BGB, höchstrichterlich noch nicht geklärt ist. Darin liegt keine offensichtlich unzutreffende Mittelwahl;

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das Problem wird im Hauptverfahren zu lösen sein.

BGH, Urteil vom 30. 11. 2012 - V ZR 234/11 = BeckRS 2013, 00533

Kein Klagerecht des Nachbarmieters gegen Baugenehmigung Allein dem Eigentümer des Nachbargrundstücks, nicht aber dessen Mieter steht ein Klagerecht gegen eine erteilte Baugenehmigung zu.

Vor dem VG Frankfurt a. M. klagt ein Mieter gegen die dem Eigentümer des Nachbargrundstücks erteilte Baugenehmigung. Das VG lässt die Klage bereits an der Zulässigkeit scheitern, weil der Kläger nicht Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist. Ein Abwehrrecht gegen Baugenehmigungen steht nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nur obligatorisch berechtigten Nachbarn nicht zu.

Praxishinweis: Der Entscheidung ist zu folgen.

Denn die landesrechtlichen Bauordnungen stellen bei Grundstücksbeeinträchtigungen nur auf die Eigentumslage ab. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass trotz temporär begrenzter Berechtigung ein dauerhafter Zustand geschaffen wird oder der Eigentümer des vermieteten Grundstücks seine Interessen gegenüber einer für das Nachbargrundstück erteilten Baugenehmigung nicht wahrnehmen könnte.

VG Frankfurt a. M, Urteil vom 30. 8.2012 - 8K 456/12 = BeckRS 2012, 58783

Quelle: NJW Spezial 5/2013

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§

Nr. 151 / Mai 2013

IMMOBILIENRECHT

Miet- und Immobilienrecht Verkehrslärm infolge Straßenbaumaßnahme im Innenstadtbereich

Übermäßiger Lärm, der von bauarbeitenbedingt umgeleitetem Straßenverkehr ausgeht, kann einen Mietmangel darstellen. Dies soll jedoch nur dann gelten, wenn eine geringe Verkehrsbelastung als Anmietungsmotiv für die Mietvertragsparteien eindeutig erkennbar war.

Bis zum BGH streiten die Parteien um die Berechtigung einer Mietminderung, zu der sich der Mieter infolge Verkehrslärms für berechtigt hält, der aus einer bauarbeitenbedingten zeitweiligen Umleitung des Straßenverkehrs resultierte.

Der BGH lehnt einen solchen Minderungsanspruch ab.

Ein Anspruch auf Mietminderung ist nur gegeben, wenn die Parteien bei Vertragsabschluss zumindest stillschweigend davon ausgegangen sind, dass eine ruhige Lage der Wohnung maßgeblich für die Entscheidung des Mieters zur Anmietung gewesen sei. Für eine darüber hinausgehende Beschaffenheitsvereinbarung reicht es nicht aus, dass zu diesem (frühen) Zeitpunkt eine geringe Verkehrslärmbeeinträchtigung wahrgenommen wird.

Vielmehr muss der Vermieter das Begehren des Mieters auf eine verkehrslärmarme Wohnlage erkennen können und auf diese Erwartungshaltung in irgendeiner Form reagieren. Da im hiesigen Mietverhältnis keinerlei Anhaltspunkte für eine Beschaffenheitsvereinbarung zu finden sind, ist eine bloß vorübergehende Erhöhung der Lärmbelästigung durch eine Umleitung des Straßenverkehrs hinzunehmen.

Ausblick: Die Entscheidung kann, da sie sich

auf eine besondere, durch eine Umleitung hervorgerufene Mehrbelastung an Verkehrslärm bezieht, sicherlich nicht verallgemeinert werden. Es dürfte auch wesentlich darauf ankommen, ob eine Wohnung in einer Innenstadtlage, in einem Gebiet mit Zufahrtsstraße zur City oder in einem ausschließlich als Wohngebiet dienenden Bereich gelegen ist. Dennoch muss Mietern, die auf eine besondere Ruhe der Wohnlage Wert legen, angeraten werden, dies im Vertrag ausdrücklich festzuhalten, um spätere Unsicherheiten zu vermeiden. Soweit jedoch dauerhafte Mehrbelastungen des Straßenverkehrs - etwa weil eine neue Verkehrsleitplanung erfolgt - gegeben sind, wird man annehmen können, dass ein Minderungstatbestand gegeben sein wird. Denn der Senat geht nur für kurzzeitige Maßnahmen davon aus, dass diese redlicherweise hinzunehmen sind.

BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 - VIII ZR 152/12 = BeckRS 2013, 02244

Anzeigepflichten unter Nachbars „Hammerschlags- und Leiterrecht“ Will ein Grundstückseigentümer von dem ihm zustehenden so genannten Hammerschlags- und Leiterrecht Gebrauch machen, müssen sich aus der notwendigen Anzeige an den Nachbarn die voraussichtlichen Beeinträchtigungen und der Umfang der Arbeiten selbst ergeben.

In einem vom BGH entschiedenen Fall will eine Grundstückseigentümerin das Grundstück ihres Nachbarn zur Durchführung von Arbeiten am eigenen Haus in Anspruch nehmen. In einem Schreiben kündigt sie dies unter Darlegung der

näher bezeichneten Arbeiten an und benennt einen Anfangstermin sowie die voraussichtliche Dauer der beabsichtigten Grundstücksnutzung. Dies reicht nach Auffassung des BGH für den Anspruch gegenüber dem Grundstücksnachbarn nicht aus.

Das Hammerschlags- und Leiterrecht des § 24 I NachbG-NW ist auf die Durchführung von Bau- und Instandsetzungsarbeiten beschränkt.

Verschönerungsmaßnahmen oder die Umsetzung baulicher Änderungen sind nicht erfasst. Daher kann das Recht nur für notwendige Arbeiten ausgeübt werden, was der Nachbar überprüfen können muss.

Es muss damit in der Anzeige zum Ausdruck kommen, welche Arbeiten erforderlich sind und durchgeführt werden sollen. Ist die Anzeige, die i.S. des § 16 NachbG-NW vorgenommen werden muss, nicht vollständig, liegen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nicht vor.

Denn das Recht besteht nach dieser Norm nur, wenn die entsprechende Anzeige ordnungs-gemäß erfolgte.

Praxishinweis: Dem in Anspruch genommenen Nachbarn, von dem eine Zustimmung erwartet wird, muss eine Prüfung der Berechtigung des Anspruchs möglich sein, weil er nur für den Fall der Durchführung von Bau- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Duldung verpflichtet ist.

Die Anzeige muss ihm dies vermitteln und zugleich den Umfang der Arbeiten und ihre voraussichtliche Dauer benennen. Nur so kann er feststellen, ob er sich gegen seine Inanspruchnahme wehren darf.

Da das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen gemacht hat, musste die Sache zurückverwiesen werden. Stellt sich die Anzeige als ordnungsgemäß heraus, darf das Grundstück ohne weitere Ein-

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s

Fortsetzung auf Seite 30

Nr. 151 / Mai 2013

IMMOBILIENRECHT schränkung betreten werden. Will der Nachbar die Ausübung verhindern, muss er den Zutritt erkennbar verweigern. Er ist dann auf Duldung in Anspruch zu nehmen. Eine auf bloßes Schweigen eingereichte Klage wird unbegründet sein. Siehe zu der Entscheidung auch die Nachricht unter Baurecht in NJW-Spezial 2013, 174.

BGH, Urteil vom 14. 12. 2012 -VIR 49/12 = BeckRS 2013, 01513

Vermieters Beweislast bei Verletzung der Mangelanzeigepflicht Will sich der Vermieter auf eine fehlende Mangelanzeige des Mieters berufen, um eigene Schadensersatzansprüche geltend zu machen, obliegt ihm die Beweislast dafür, dass der Mieter seine Pflichten versäumt hat.

Im Rahmen einer mietrechtlichen Auseinandersetzung vor dem BGH streiten die Parteien im Zusammenhang mit dem Bestehen eines Schadensersatzanspruchs des klagenden Vermieters unter anderem noch darum, ob der Mieter eine Mangelanzeige ihm gegenüber bereits zu einem früheren Zeitpunkt als von diesem behauptet vorgenommen hat. Der BGH lehnt einen solchen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab, weil dieser dem beklagten Mieter nicht nachweisen kann, dass eine Mangelanzeige verspätet erfolgt ist.

Zwar ist umstritten, welche Partei die Beweislast bezüglich der Erfüllung oder Verletzung der dem Mieter in § 536c I BGB auferlegten Anzeigepflicht trifft. Zu berücksichtigen sind aber die allgemeinen Grundlagen zur Beweislast. Der seitens des Klägers i.S. des § 536c II BGB geltend gemachte Schadensersatzanspruch unterliegt diesen

Grundsätzen. Danach muss derjenige, der sich auf eine Pflichtverletzung seines Vertragspartners zur Durchsetzung eines Schadensersatzanspruchs beruft, nach den allgemein anerkannten Regeln darlegen und beweisen, dass die dafür erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Dazu rechnet auch die Tatsache, dass der Mieter eine rechtzeitige Mangelanzeige unterlassen hat.

Praxishinweis: Die Entscheidung führt zu dem merkwürdigen Ergebnis, dass der Vermieter als Gläubiger eine negative Tatsache beweisen muss. Dies widerspricht an sich den Grundsätzen des Beweisrechts. Demzufolge erhöht sich die sekundäre Darlegungs- und Beweislast des Mieters, der zumindest vortragen muss, wann die Mangelanzeige mit welchem Inhalt erfolgt ist und wie diese dem Vermieter zugeleitet wurde. Ergeben sich daraus allerdings Defizite, etwa eine unzutreffende Anschrift des Vermieters, dürfte der Mieter dafür die Verantwortung tragen müssen.

BGH, Urteil vom 5. 12. 2012 - VIIIZR 74/12 = BeckRS 2013, 01338

Optische Veränderung als Gebrauchswerterhöhung Optische Veränderungen des Gebäudes bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Handelt es sich dabei jedoch um eine Gebrauchswerterhöhung, kommt ein Beschluss mit qualifizierter Mehrheit in Betracht.

In einem vom BGH entschiednen wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren beschließen die Wohnungseigentümer, aus Holz gefertigte, aktuell sanierungsbedürftige Balkonbrüstungen durch eine Stahl-Glas-Konstruktion „im Wege einer moderni-

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sierenden Instandsetzung“, so der Beschluss wörtlich, auszutauschen.

Die Maßnahme beanstanden die Kläger als viel zu teuer. Der BGH stellt zunächst fest, dass jede optische Veränderung einen Nachteil darstellen kann und alsdann die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer gem. § 22 I WEG notwendig ist.

Dies trifft allerdings dann nicht zu, wenn es sich bei der beabsichtigten Maßnahme um eine Modernisierung i. S. des § 22 II WEG handelt.

Eine andere Wertung widerspricht dem in § 22 WEG begründeten System, weil die sich aus Absatz 2 ergebende Beschlusskompetenz aus-gehöhlt wird. Wird daher eine Maßnahme, mag sie auch eine Veränderung hervorrufen, den Anforderungen des § 22 II WEG gerecht, reicht ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss, der auch die Minderheit verpflichtet, aus. Zudem können solche das optische Erscheinungsbild verändernden Maßnahmen auch eine modernisierende Instandsetzung i.S. des § 22 III WEG sein, so dass sogar ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreicht.

Praxishinweis: Der Senat verweist zur für § 22 II, III WEG erforderlichen Tatsachenfeststellung zurück. Durch seine Entscheidung hat er aber nunmehr ein brauchbares „Prüfmuster“ für die Frage des Vorliegens einer baulichen Veränderung (gerade nach der WEG-Novelle 2007) aufgestellt.

BGH, Urteil vom 14. 12. 2012 - V ZR 224/11 = BeckRS 2013, 02109

Quelle: NJW Spezial 7/2013

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