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MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ

Nr. 152/2013

August 2013

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Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O

– Mehr Mut zum Handwerk Rückblick Museum im Ritterhaus – Aktuelle Gesetzesänderung im Mietrecht

Aktuell & Immobilien – Richtig kühlen im Hochsommer – Dichtmachen, aber richtig – Sanierputz – Wärmedämmung

Energie & Haustechnik – Energiesparen mit Weitblick – Schrittweise Energieverbrauch senken – Effiziente Heizung

Wohnungspolitik & Urteile – Betriebskostenrecht 2012 – Verbraucherindex – Urteile

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AUS DEM VEREIN

Barrierefreies Wohnen im Alter - barrierefreie Bäder

Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Verein Osterode und

Umgebung e. V. trauert um Bei HSG beraten SGS-TÜV-geprüfte Profis

Klaus Buchterkirche

» Osterode. Osterode. Barrieremitbringen, um den altersgerechten Bedürfnissen gerecht zu werden. freies Wohnen heißt auch, im Alter oder mit Behinderung selbständig Im zu Jahr 1977 übernahm der Verstorbene die Schatzmeistertätigkeit im eigenen Zuhause leben können.

Orientierung des Vereins und führte diese bis zum 2. März 2013 aus. In diesen Bei einem so aufwendigen Umbau die Klaus Kunden mehr als 35 Jahren für leistete Buchterkirche eine hervorragenist es besonders wichtig, dass er von de Arbeit. Er baute ein EDV-gestütztes Verwaltungsprogramm auf einer Fachkraft mit den speziellen Für ältere Menschen oder für Menund vermehrte das Vereinsvermögen durch weitsichtige, geschickFachkenntnissen und entsprechenschen mit Behinderung sind sperte Anlagen. In seiner stets kritischen, kompetenten, liebevollen Art der Sensibilität für die Bedürfnisse rige Bäder, enge Duschen oder hohe war er dem Vorstand eine große Hilfe und ein gefragter Fachmann. im Alter durchgeführt wird. Mit Ulf Schranktüren, Hindernisse, die ein Der Verein verliert in ihm eine außergewöhnliche Persönlichkeit und Brücke und Monika Gröbner gewährselbstständiges, freies Leben in der einen Menschen, dem wir zu großem Dank verpflichtet sind. leisten bei der HSG-Vertriebsgeselleigenen Wohnung verhindern. Doch Unsere aufrichtige Anteilnahme gilt in diesen schweren Tagen des schaft zwei mit dem SGS-TÜV Prüf- Alltagsfallen kann man umgehen, Abschieds seiner Familie.

Wir werden Klaus Buchterkirche stets ein zeichen „Barrierefreie Installation indem man sein Heim von ausgebilehrendes Andenken bewahren. deten Fachkräften zu einem barriereund Montage“ ausgezeichnete ProFür die Planung eines barrierefreien fis eine rundum kompetente Berafreien bzw. behindertengerechten Osterode, den 15.

Juniund 2013sicheren Zuhause umrüstung für barrierefreies behindertenten lässt.

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Fred-Rainer Jürgen Reddig Die SGS-TÜV-Auszeichnung hilft barrierefreie bzw. behindertenVorsitzender stellvertr. Vorsitzender gerechte Bäder. Aktuell gibt es in (älteren) Menschen als Kunden, sich im Wettbewerb profilieren. Mit Bestezu orientieren und Betriebe mit hen der anspruchsvollen Prüfung diesem Bereich nur wenige Fachzeigen die Fachkräfte, dass sie die kräfte, die neben der handwerkli- gut ausgebildeten Handwerkern zu erkennen. Die Handwerksbetriebe richtigen Ansprechpartner für das chen Qualifikation auch die erforderlichen theoretischen Grundlagen wiederum können sich mit dem Siegel altersgerechte Wohnen vor Ort.

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AUS DEM VEREIN

Nr. 152 / August 2013

Mehr Mut zum Fachwerk

Haus- und Grundeigentümerverein Osterode hatte in das Museum eingeladen.

„Wir werden immer weniger, und die Wenigen werden immer älter.“ Thomas Christiansen, Stadtbaurat in Osterode Chancen in den Zeugnissen der Geschichte zu suchen, mehr Mut zum Fachwerk zu zeigen: Das war gestern die Botschaft von Stadtbaurat und Erstem Stadtrat Thomas Christiansen. Zu einem informativen und unterhaltsamen Tag hatte der Verein Haus- und Grund Osterode und Umgebung ins Museum im Ritterhaus eingeladen. Im Mittelpunkt stand ein Vortrag des Stadtbaurats, der für Hauseigentümer Gewicht hat. Das Thema? Stadtentwicklung.

Und die steht unter dem Eindruck der Demografie und umfasst In besonderer Weise den historischen Fachwerkbestand.

Erheblich Herausforderungen „Wir werden immer weniger, und die Wenigen werden immer älter“, umriss der Erste Stadtrat das Grundproblem. Mit dem demografischen Wandel komme auf den mit anderen Standorten konkurrierenden Wohn- und Gewerbe -Standort „historische Altstadt“ er-

hebliche Herausforderungen zu. Im Folgenden umriss der Referent ein komplexes Feld von Problemen, die mit dem Fachwerk verbunden sind, wies aber auch auf die Chancen hin und stellte Städte- und denkmalschutzplaneriche Maßnahmen heraus.

Die mangelnde Barrierefreiheit, die engen Grenzen städtebaulicher Gegebenheiten oder die fehlende freie Grundrissgestaltung kennzeichnen den Gebäudebestand; der anhaltende Strukturwandel im Einzelhandel durch den Mangel an Geschäftsnachfolgern, Ladenflächen, die eine profitable Geschäftsführung kaum mehr zulassen, Sanierungsstau und ein scheinbar unauflösbarer Widerspruch zwischen denkmalgerechter und zeitgemäßer Baugestaltung beschreiben ein Spannungsfeld, dem es sich zu stellen gilt. Und doch: „Städtebau und Architektur, also unsere gestaltete Umwelt, waren immer

und sind gerade heute Ausdruck unserer historisch gewachsenen Kultur und ein wesentlicher Faktor für die Vermarktung der Städte“, regte Christiansen an, die Altstadt anders in den Blick zu nehmen.

Zehn-Punkte-Plan Im Jahr 2010 wurde der „Fachwerktag Südniedersachsen“ in Nörten-Hardenberg veranstaltet, der mit einem Zehn-Punkte-Plan, der Nörten-Hardenberger Erklärung, endete und Ziele definierte, um fachwerkgeprägte Städte und Dörfer zukunftsfähig zu machen. „Südniedersachsen zählt zu den bauhistorisch vielfältigsten Fachwerklandschaften Europas“, stelle Christiansen heraus.

Duderstadt, Northeim, Osterode, Hann.-Münden und Einbeck verfügten wie viele Dörfer auch über einen enormen Bestand an Baudenkmalen.

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AUS DEM VEREIN

„Wichtige Exponate aus Osterode müssen auch in Osterode bleiben.“ Fred-Rainer Dunemann, Vorsitzender des Haus- und Grundeigentümervereins Schwungvolle Blasmusik mit dem Feuerwehrmusikzug Dorste und frisch gezapftes Dorster Bier empfing die Besucher am Sonntag im Osteroder Museum. Der große Verein Haus und Grund hatte für seine Mitglieder und die interessierte Öffentlichkeit ein buntes Programm Zusammengestellt, unter anderem mit einem Vortrag über Stadtentwicklung von Stadtbaurat Thomas Christiansen in Rittersaal.

Region in Wert setzen Christiansen bezeichnete den historischen Fachwerkbestand bei allen Problemen auch als eine Chance, die das Städtenetzwerk „Fachwerkfünfeck“ nutzen will, um eine ganze Region aufzuwerten.

Christiansen: „Das Ziel ist nicht weniger als das in Wert setzen unserer kulturellen und bauhistorischen bedeutsamen Städte und Dörfer und damit der ganzen Region Südniedersachsen.“ Die Stadt Osterode wurde 2012 in das Förderprogramm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ aufgenommen und hat mit der Einheitsgemeinde Bad Grund den Sprung in das Förder-

programm „Kleine Städte und Gemeinden, überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ geschafft.

Damit, so Christiansen, biete sich die Chance, Entwicklungen zu begegnen, denen die Städte und Gemeinden wegen ihrer engen finanziellen Spielräume ansonsten nicht entgegen treten könnten. „Wir werden den mit dem Wandel verbundenen Trend nicht umkehren können. Wir müssen aber den aus meiner Sicht unumkehrbaren Schrumpfungsprozess gestalten und nicht einfach hinnehmen.“ Vorsitzender Fred-Rainer Dunemann hatte am Vormittag die Vereinsmitglieder begrüßt. Die Einnahmen des Tages, so informierte er, werden dem Museum zufließen, um eine in Osterode gefertigte Jugendstilbüste aus Marmorguss der Marke Schumacher zu finanzieren. „Solche Exponate müssen wir erhalten. Und wir müssen dafür sorgen, dass sie in Osterode bleiben“, sagte er. Der Vorstand des Vereins stand den Mitgliedern für Gespräche zur Verfügung. Gut besucht waren die Sonderführungen in die

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Museumsmagazine, die im Rahmen des Haus- und Grund-Programms angeboten wurden und bei denen die Teilnehmer viel über einzelne Exponate erfuhren, die nicht in der Ausstellung sind, und Einblicke in die wissenschaftliche Hintergrundarbeit erhielten.

Michael Paetzold, HarzKurier 3.6.2013

AUS DEM VEREIN

Nr. 152 / August 2013

Aktuelle Gesetzesänderungen im Mietrecht Seit Mai 2013 gelten neue gesetzliche Bestimmungen im Mietrecht mit teilweise erheblichen Auswirkungen für Mieter und Vermieter.

Hier ein kurzer Überblick über die wesentlichen Änderungen: I. Energetische Modernisierung Saniert oder modernisiert der Vermieter eine Wohnung, so können die Mieter für die Dauer der Arbeiten regelmäßig die Miete mindern.

Für „energetische“ Modernisierungen sieht das neue Recht vor, dass in den ersten drei Monaten der Arbeiten eine Mietminderung ausgeschlossen ist. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zur Einsparung von Energie beitragen, etwa die Dämmung des Gebäudes oder der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Vom vierten Monat an kann – wie bisher – eine Mietminderung geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahmen bis dahin nicht abgeschlossen sind und die Nutzung der Wohnung deshalb weiter beeinträchtigt ist.

II. Mietnomaden Vermieter können künftig gegen so genannte „Mietnomaden“ effektiver vorgehen, um Wohnungen schneller wiedervermieten zu können.

Wohnungsräumungsklagen sind von den Gerichten vorrangig zu bearbeiten. Mieter können in Verfahren, in denen es um rückständige Mietforderungen geht, vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Gerichtsverfahrens fällige Miete eine Sicherheit (etwa durch Bürgschaft oder Hinterlegung von Geld) zu leisten. Dadurch soll verhindert werden, dass der Vermieter wegen der Dauer des Gerichtsverfahrens einen wirtschaftlichen Schaden erleidet.

Befolgt der Mieter die vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, so kann das Gericht die Räumung kurzfristig durch einstweilige Verfügung anordnen.

Auch die „Berliner Räumung“ erleichtert die Durchsetzung von Räumungsurteilen. Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, so kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen, ohne gleichzeitig die kostenaufwändige Entfernung und Einlagerung der Einrichtungsgegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann darauf beschränkt werden, den Schuldner „aus dem Besitz der Wohnung zu setzen“. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an.

III. Absenkung der „Kappungsgrenze“ Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen – allerdings nur bis zur Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Das neue Recht räumt den Landesregierungen ein, für Gebiete, in denen die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist“, eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent vorzusehen. Weder 20 noch 15 Prozent spielen eine Rolle, wenn eine Wohnung neu vermietet wird, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen ist. Hier darf der Vermieter auch höhere Miete verlangen.

IV. Ortsübliche Vergleichsmiete Vermieter dürfen die Miete erhöhen, wenn der Mietzins für die betreffenden Wohnungen unter denen liegt, die „ortsüblich“ sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus „den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder

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einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind“. Neu ist, dass nun auch der Aufwand für energetische Maßnahmen Einfluss nehmen wird auf die am Ort übliche Miete – unabhängig davon, ob für die zu beurteilende Wohnungen solche Maßnahmen bereits durchgeführt worden sind.

V. Mietkaution Nach wie vor haben neue Mieter dem Vermieter eine Kaution zu zahlen, und zwar in Höhe von drei Monatsmieten ohne Nebenkosten.

Das kann in einer Zahlung geschehen, aber auch in drei Monatsraten.

Das neue Recht gibt dem Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn der Mieter zwei Monatsbeträgen in Verzug ist.

Jürgen Reddig, Rechtsanwalt und Notar

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Wie bleibt das Zuhause auch im Hochsommer angenehm kühl?

Im Sommer kann das eigene zu Hause zur Hitzefalle werden. Oder es entstehen Schäden

durch falsches Lüften, ohne dass der Bewohner es merkt: in Kellerräumen treten Schimmelpilze gerade im Sommer besonders häufig auf. „Viele Menschen kämpfen bei hochsommerlichen Temperaturen teilweise mit echten Problemen in ihren Wohnungen.

Kühle Luft von draußen? Das gilt im Sommer nur nachts. An heißen Tagen sollten Hausbesitzer die Fenster lieber zulassen und erst die frische Nachtluft nutzen, um die Hitze aus den Häusern zu vertreiben. „Kühlen sich die Temperaturen am Abend ab, heißt es Fenster auf“.

Zum einen komme kühle Luft von außen in die aufgewärmten Zimmer und ermögliche einen ruhigen Schlaf. Zum anderen transportiere der frische „Zug“ durch die Wohnung Feuchtigkeit nach draußen.

Rollos schon morgens runterlassen Darauf sollten Hauseigentümer mit Keller besonders achten: Wenn sich bei schwülen Temperaturen die Feuchtigkeit staue, entstehe Schimmelgefahr – und die sollten Hausbesitzer dringend vermeiden.

Die Fenster könnten an besonders heißen Tagen deshalb auch die ganze Nacht über weit offen stehen. Wichtig sei nur, sie dann am Tag wieder zu schließen. „Rollos oder Jalousien sollten zum Schutz vor der Sonne schon morgens herunter gelassen werden und den ganzen Tag über unten bleiben. Da hat die Hitze erst gar keine Chance“, rät der Kampagnen-Experte. Die „natürliche Klimaanlage“ Nachtkühle könne so jeden Sommer kostenlos genutzt werden. Auch Wärmequellen wie

Lampen, Laptops und Fernseher sollten im Sommer nur eingeschaltet werden, wenn sie tatsächlich gebraucht würden.

Kostenloser Energie-Check Eine weitere Möglichkeit, das Haus sommerfit zu machen, sei eine energetische Sanierung. Denn Häuser mit einer guten Dämmung seien im Sommer kühler als schlecht oder gar nicht gedämmte Gebäude. Und eine gut eingebaute Lüftungsanlage schaffe auch im heißen Sommer ein angenehmes Wohlfühlklima. „Wer sich dafür interessiert, kann mit dem kostenlosen Energie-Check herausfinden, ob die Sanierungsmaßnahmen auch energetisch sinnvoll sind“.

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Den Check führen geschulte Handwerker, Architekten und Energieberater direkt vor Ort bei Ein- und Zweifamilienhausbesitzern durch.

Weitere Infos finden Hausbesitzer auf der Seite www.sanieren-profitieren.de

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Dicht machen, aber richtig

Ratgeber zur energetischen Dachsanierung zeigt, wie es geht

Nicht umsonst spricht man von einem Dach überm Kopf, wenn man das Zuhause meint. Denn das Dach zählt zu den wichtigsten Bauteilen des Hauses.

Es schützt vor allem, was von oben kommt. Über eine durchschnittliche Lebensdauer der Dacheindeckung von 30 bis 40 Jahren gerechnet kommt da einiges zusammen: Etwa 28.000 Liter Regenwasser pro Quadratmeter, Hitze mit bis zu 80 Grad auf der Dachfläche an rund 2.100 Tagen, klirrender Frost an fast 1.200 Tagen und im Bundesdurchschnitt rund 140 Stürme mit Windgeschwindigkeiten von mindestens 80 Stundenkilometern. Und als wäre all das noch nicht genug, zählt das Dach zu den Hauptverantwortlichen, wenn es um den Klimaschutz und eine bessere Dämmung des Hauses geht.

Wärmedämmung für die Dacherneuerung einplanen Denn die Wärmeverluste nach oben sind enorm, wenn sich der aufsteigenden Wärme keine gute Dämmung in den Weg stellt. Gerade in deutschen Altbauten besteht noch viel Nachholbedarf. Wo immer eine Dachsanierung oder eine neue Eindeckung geplant ist, sollte deshalb eine Verbesserung des Wärmeschutzes mit eingeplant werden.

Wenn das Dach ab- und neu eingedeckt wird, ist ein großer Teil der Vorarbeiten bis hin zum Stellen des Gerüsts bereits erledigt, und man kann mit überschaubarem Aufwand eine Aufsparrendämmung einbauen lassen.

Polyurethan-Aufsparrendämmung Eine Aufsparrendämmung hat sich als die beste Bauart erwiesen, um

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das Dach konsequent gegen Wärmeverluste zu sichern. Sie wird oberhalb der Sparren und unter der Eindeckung mit Dachsteinen, Ziegeln oder anderen Eindeckungen etwa aus Metall angebracht.

Das heißt, das Dach wird komplett eingepackt und zu 100 Prozent dicht gedämmt. Anders als bei einer Zwischensparrendämmung können keine Spalten etwa an den Anschlüssen zu den Sparren oder anderen Bauteilen entstehen. Dämmelemente aus Polyurethan (PU) stellen zudem durch Nut-und-Feder-Verbindungen sicher, dass auch die Stöße der einzelnen Elemente sicher verzahnt und damit lückenlos sind. Wärmebrücken durch die weniger gut dämmenden Dachsparren sind durch diese Art der Verlegung so gut wie ausgeschlossen.

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den Wohnraum einbeziehen. Wer das nicht wünscht, kann sie auch unterseitig beispielsweise mit Gipskarton verkleiden. Mehr Informationen zur Dachsanierung und einen kostenlosen „Ratgeber rund ums Dach für Bauherren und Renovierer“ mit 44 Seiten Umfang gibt es unter www.bauder. de im Internet.

Eine Aufsparrendämmung sorgt für effiziente Dämmung nach oben und gibt Gestaltungsfreiheit in den Wohnräumen.

Hocheffiziente Dämmung spart wertvollen Wohnraum PU-Hartschaumelemente überzeugen auch durch ihre hocheffiziente Dämmung. Um die Vorgaben der aktuellen Energieeinsparverordnung zu erreichen oder zu übertreffen, genügt eine deutlich schlankere Dämmung. Denn PU hat eine Wärmeleitstufe (WLS), die deutlich besser ist als bei anderen marktüblichen Dämmmaterialien. Zum Vergleich: Um den gleichen Wärmeschutz zu erzielen, genügt eine

Dämmung mit einer Stärke von 14 Zentimetern. Aus Mineralwolle ist für die gleiche Wirkung ein Aufbau von 26, bei Zellulose oder Holzfaser sogar von 28 Zentimetern erforderlich. Das bedeutet wertvollen Raum, der mit der dicken Dämmung einfach verschenkt würde.

Aufsparrendämmungen bieten auch beim Innenausbau des Dachs mehr Gestaltungsfreiheit. Da eine zusätzliche Dämmung zwischen den Sparren entfallen kann, lassen sich die Dachsparren sichtbar in

Dämmlösungen mit System Sowohl für den Neubau als auch in der Sanierung empfehlen sich Systemlösungen, bei denen alle Bauteile für die Dachdämmung aufeinander abgestimmt aus einer Hand kommen. Sie bieten die Sicherheit, dass das Dach den eingangs erwähnten Belastungen auf Dauer standhält und dass weder Wasser eindringen noch Wind zu Schäden führen kann. Systemlösungen gibt es passend für unterschiedliche Dachaufbauten vom Altbau ohne und mit Dämmung bis hin zum Passivhaus-Neubau, so dass es für jedes Haus die passende Dachdämmung aus PU gibt.

Quelle: WohnArt 07/2013

Sanierputz Unter Sanierputzen versteht man Putze, die zur Sanierung von feuchten Wänden eingesetzt werden können. Sanierputz kann sowohl als Innen- als auch als Außenputz verwendet werden.

Das Besondere an Sanierputzen ist, daß sie sowohl wasserabweisend als auch diffusionsoffen sind. Das für Sanierputze gültige Regelwerk ist das WTA- Merkblatt 2-9-04/D. Hier werden die technischen An-

forderungen, die Qualitätssicherung und die Zertifizierung der Sanierputze beschrieben. WTA steht dabei für Wissenschaftlich- Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e. V. Durchfeuchtetes Mauerwerk nimmt auf Dauer Schaden und verliert nach und nach seine Tragfähigkeit bis hin zum Versagen. Ein wesentlicher Faktor der Mauerwerkszer-

störung sind dabei Bindemittelbestandteile, die unter Feuchteeinfluß aus den Bindemitteln gelöst und zu Salzen umgewandelt werden. Die enorme Volumenvergrößerung bei der Bildung von auskristallisierenden Salzen zerstört, neben dem Wirkverlust der Bindemittel, das Mauerwerksgefüge. Sind zunächst vor allem die Mörtelfugen betroffen, wandern die Salze auch in die Mauerwerkssteine und zerstören deren Gefüge bis zum Versagen.

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Sanierputze können aufgrund Ihres großen Aufnahmevermögens von Wasser die Austrocknung einer Wand wirksam unterstützen.

Eine Trockenlegung von durchfeuchtetem Mauerwerk selbst kann Sanierputz jedoch nicht erbringen.

Um Wände dauerhaft trocken zu bekommen, ist die bauwerkstechnische Trockenlegung des Mauerwerks unerläßlich.

Erster Schritt bei der Sanierung von feuchtigkeitsgeschädigtem Mauerwerk ist immer die Ursachenermittlung. Je nach dem, was Ursache für die Durchfeuchtung ist, muß dann zunächst die Ursache beseitigt werden. Klassisch ist das meist die Wiederherstellung oder Herstellung der horizontalen und vertikalen Abdichtung des Bauwerkes.

Dabei werden die Wände von außen freigelegt und zum Schutz gegen das Eindringen von Wasser aus dem anstehenden Erdreich (versickerndes Niederschlagswasser oder Erdfeuchte) mit einer Abdichtung (vertikal) versehen. Hierfür bieten sich bituminöse oder mineralische Abdichtungssysteme an.

Die horizontale Abdichtung verhindert das Aufsteigen von Feuchtigkeit innerhalb des Mauerwerkes.

Sie kann z. B. mit dem nachträglichen Einbau von Blechen, wofür die Wände abschnittsweise geschlitzt werden, oder mit einer Injektionsbohrlochkette, durch die abdichtende Flüssigkeiten ins Mauerwerk injeziert werden, hergestellt werden.

Ist die Innenseite der Wand etwas abgetrocknet, wird sie mit einem Sanierputz versehen. Der Sanierputz läßt die Feuchtigkeit ausdiffundieren und ermöglicht den Transport der gelösten Salze in seine Aufbauschicht oder auf seine Oberfläche. Die mauerwerkszerstörenden Salze, die beim Abtrocknen des Mauerwerks auskristallie-

Durchfeuchtetes Mauerwerk nimmt auf Dauer Schaden und verliert nach und nach seine Tragfähigkeit bis hin zum Versagen.

ren, werden so aus dem Mauerwerk heraus transportiert.

Das Geheimnis des Sanierputzes liegt in seinem hohen Luftporenanteil. Dieser kann bis zu 25% des Volumens betragen und dient der Aufnahme der Salzkristalle. Die Salze werden mit dem Wasser aus dem Mauerwerk in den Sanierputz transportiert. Hilfreich ist dabei das große kapillare Wasseraufnahmevermögen des Sanierputzes.

Gleichzeitig ermöglicht er das Austrocknen des Wassers, wobei die Salze in den Poren auskristallisieren und dort verbleiben.

Je nach Versalzungsgrad kann der Sanierputz auch Opferputz werden.

Das bedeutet, daß aus dem Mauerwerk so viele Salze in den Putz einwandern, daß dessen Salzaufnahmevermögen erschöpft wird. Wenn man dabei bedenkt, daß ein leistungsfähiger Sanierputz bis zu zehnmal so viele Salze schadfrei aufnehmen kann, wie ein herkömmlicher Putz, wird dessen Leistungsfähigkeit klar.

Ist der Sanierputz gesättigt, kann es dazu kommen, daß der Putz in Platten von der Wand abblättert.

Geschieht dies großflächig, sollte er abgeschlagen und je nach Restversalzung des Mauerwerkes erneut aufgetragen werden.

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Kommt Sanierputz ohne eine begleitende Abdichtung des feuchten Mauerwerkes zum Einsatz, fungiert er in jedem Fall als Opferputz, da er die Mauerwerkstrocknung ohne Ursachenbeseitigung nicht allein erbringen kann. Bei untergeordneten Kellerräumen, für deren Trocknung kein großes Budget zur Verfügung steht und bei denen optische Beeinträchtigungen hingenommen werden können, kann er aber auch allein zum Einsatz kommen. Wie lange er hier hält, ist von Durchfeuchtungsgrad der Wände abhängig.

Beim Auftragen von Sanierputz müssen einige Dinge beachtet werden. Wichtig ist vor allem die Untergrundvorbereitung. Damit der Sanierputz gut und richtig funktionieren kann, muß der Untergrund möglichst von allem, was nicht Mauerwerk selbst ist, befreit werden. Hier ist unbedingt mit Sorgfalt zu arbeiten. Als nächstes wird ein sog. Haftputz aufgetragen. Er dient dem eigentlichen Sanierputz als Untergrund. Der Sanierputz kann ein- oder mehrlagig aufgebracht werden. Wichtig ist, daß er eine Endstärke von mindestens 2 - 2,5 cm hat. Beim mehrlagigen Auftragen unbedingt die Trockenzeiten einhalten. Grundsätzlich sollte Sanierputz langsam austrocknen und abbinden können. Er muß also vor direkter Sonneneinstrahlung und Zugluft geschützt werden. Vor allem beim Einsatz im Außenbereich ist auf Frostfreiheit zu achten.

Nach Fertigstellung der Sanierputzschicht kann nach frühestens einem Tag ein diffusionsoffener, mineralischer Anstrich erfolgen.

Abdichtende Anstriche, wie Latexfarben sind ungeeignet, da sie die Funktion des Sanierputzes unterlaufen.

Es empfiehlt sich, alle Bestandteile des Sanierputzsystemes bis hin zum Anstrich auf einander abzustimmen.

Quelle: WohnArt 07/2013

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Mit dichter Gebäudehülle bares Geld sparen

Wärmedämmung

Mast fürs Sparschwein: Wärmedämmverbundsysteme reduzieren die Energiekosten und sorgen für ein angenehmes Raumklima.

Bei welcher Raumtemperatur es sich am besten wohnen lässt, darüber kann man trefflich streiten.

Die Deutsche Energieagentur empfiehlt für Wohn- und Esszimmer einen Wert von 20 Grad, im Bad sollen es vier Grad mehr sein, im Schlafzimmer etwas weniger. Die persönliche Wohlfühltemperatur gibt es jedoch nicht zum Nulltarif, wie viele Verbraucher beim Blick auf ihre Energieausgaben feststellen. Heizen im Winter und Runterkühlen im Sommer schlagen schnell auf den Geldbeutel. Wer mittelfristig weniger für Energie bezahlen will, sollte auf eine Sanierung der Gebäudehülle mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) setzen.

WDVS sind stets eine Kombination verschiedener Einzelprodukte. Welche Wahl hier getroffen wird, hat Einfluss auf den Wirkungsgrad der Dämmung sowie auf die Langlebigkeit der Fassade. Entscheidend sind drei Aspekte: Welche Dämmplatten werden gewählt? Wie befestigt sie der Handwerker an der Außen-

wand? Und welcher Oberputz wird aufgebracht? Ein Beispiel für eine durchdachte Komplettlösung ist die sogenannte Superdämmfassade von Baumit. Sie besteht aus einer atmungsaktiven Dämmschicht, der Verdübelung mit Klebeankern und einem Nanopor-Oberputz.

WDVS umschließen die Fassade mit einer dichten Außenhaut und halten unter anderem die Wärme im Haus. Wenn nicht genug gelüftet wird, kann jedoch die Gefahr von Schimmelbildung steigen. Eine Lösung, die diese Problematik entschärft, sind Dämmplatten, die mit einer Vielzahl an winzigen, zwei bis drei Millimeter großen Löchern versehen sind, durch die Feuchtigkeit nach außen entweichen kann. Die Dämmung ist also atmungsaktiv und isoliert zudem durch Millionen kleiner eingeschlossener Luftbläschen gegen Wärme und Kälte.

Bei einem Neubau klebt der Fachmann WDVS in der Regel einfach nur auf. Sind die Untergründe bereits verputzt, wie bei Altbauten, müssen sie zusätzlich zur Verklebung gedübelt werden. Der große

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Nachteil dieser Methode: Verdübelungen verursachen immer wieder Wärmebrücken. Die bessere Alternative ist ein Klebeanker, der direkt im tragenden Mauerwerk befestigt wird. Auf ein kleines, am Anker angebrachtes Kunststoffplättchen klebt der Handwerker anschließend die Dämmung. Die Fassade ist Schmuck und Schutz zugleich - und Umweltbelastungen permanent ausgesetzt. Durch den Einsatz eines Nanopor-Putzes kann man diese Problematik entschärfen. Die Oberfläche besitzt eine geringe elektrostatische Ladung und ist mikroskopisch glatt, so dass sich Schmutz nur schwer festsetzt. Die Fassade macht sich Sonne, Regen und Wind sowie Temperaturschwankungen zunutze, um anhaftende Partikel wieder loszuwerden.

Diese Selbstreinigung sorgt dafür, dass Wände optisch schön bleiben und garantiert, dass die darunterliegende Dämmung nicht beschädigt wird.

Quelle: WohnArt 6/2013

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Dachdeckermeister

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AKTUELL

Nr. 152 / August 2013

Energiesparen mit Weitblick Wärmedämmende Fenster

Fenster und Türen sind weit mehr als das sprichwörtliche Loch, das der Maurer in der Wand gelassen hat. Fenster bringen Licht und Luft ins Gebäude und bilden die Schwelle von Innen zu Außen: Kontaktstelle, Grenze und Zwischenelement, das den Blick auf die jeweils andere Seite ermöglicht. Ins fensterlose Verlies dringt kein Hoffnungsschimmer; das „Fenster zur Welt“ hingegen bedeutet die große Freiheit.

Schutz vor unliebsamen Blicken und Witterungseinflüssen boten in früheren Jahrhunderten geöltes Pergament, Leinentücher oder auch Papier, das in die Wandöffnungen gespannt wurde. Erst später schmückten Fenster aus kleinen Glasscheiben die Häuser betuchter Bürger. Isolierverglasung, so wie wir sie heute in großen durchgehenden Scheiben kennen, gibt es in Deutschland seit etwa 60 Jahren.

Machen Sie dicht!

Energetisch gesehen ist das „Loch in der Wand“ bis heute in vielen Häusern eine Schwachstelle. Die

Konstruktionsweise hat entscheidenden Einfluss auf den Wärmeverlust und damit auf den Energieverbrauch. Aber warum Geld zum Fenster rausheizen? Erste Abhilfe schaffen bereits kleine, kostengünstige Schritte. Durch undichte Fensterfugen oder Eingangstüren entweicht Wärme, kalte Luft dringt von außen ein. Mit Gummiabdichtungen, die es rollenweise im Baumarkt gibt, können Sie ältere oder schlecht schließende Fenster und Eingangstüren dichtmachen.

Das geht einfach und schnell. Mit Dichtungsschienen schließen Sie ohne handwerklichen Aufwand den Spalt zwischen Tür und Bodenbelag. Die praktischen Schienen gibt es passend zur Türart und zum Bodenbelag. Sie sparen damit vor allem dort, wo unterschiedlich geheizte Räume wie Treppenhaus, Eingangsbereich, Flur und Wohnung aneinandergrenzen. Neben der Heizkostenersparnis belohnt mehr Behaglichkeit den Lückenschluss. Vorbei also die Zeit, als kalte Zugluft pfeifend und jaulend in die Wohnung dringen konnte.

Sehr erhellend - Energiespar fenster Gegenüber der traditionellen Einfachverglasung brachte bereits die Isolierverglasung mit zunächst zwei Glasscheiben einen deutlichen Gewinn an Wohnqualität und Wärmedämmung. Doch steigende Heizkostenpreise und das Wissen um die Klimaerwärmung und ihre Folgen waren Antrieb, noch bessere Lösungen zu entwickeln. Deshalb: Wer richtig viel Heizkosten sparen will, sollte in neue Energiesparfenster investieren.

Im Vergleich zum zweifachverglasten Fenster ohne besondere Wärmedämmung reduziert sich mit handelsüblichen Energiesparfenstern der jährliche Wärmeverlust auf ein Drittel. Ohne Dämmung entweichen nach Angabe der Deutschen Energie-Agentur (dena) durch die Fenster eines durchschnittlichen Einfamilienhauses etwa 6.000 kWh/a. Mit wärmegedämmten Fenstern verringert sich dieser Betrag auf etwa 2.000 kWh/a. Übrigens: Eine Kilowattstunde (kWh) reicht aus, um sieben

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ENERGIE & HAUSTECHNIK Stunden am Stück fernzusehen oder einen ganzen Tag lang Radio zu hören.

Ansichtssache: Aufarbeiten oder Superfenster?

Grundsätzlich empfiehlt es sich, beim Thema Fenster, Fachleute wie Energieberater hinzuzuziehen - ganz gleich, ob Sie vorhandene Fenster aufarbeiten oder neue einbauen lassen wollen. Rund um Sanierung und Einbau neuer Fenster sind etliche Detailfragen zu klären, da behält der Fachmann den

Nr. 152 / August 2013

Durchblick. Damit Sie schneller einen passenden Energieexperten finden, hat die Landeskampagne „HeimSpiel für Modernisierer. Mit Energieberatung haushoch gewinnen.“ eine umfassende Datenbank eingerichtet. Dort sind über 1.700 qualifizierte Energieberater aus ganz Niedersachsen gelistet, sodass sich schnell ein Fachmann oder eine Fachfrau in der Nähe finden lässt. Online ist die Suche unter www.heimspiel-niedersachsen.de leicht möglich.

Die Experten wissen auch, ob es

sich lohnt, gut erhaltene Holzfenster aufzuarbeiten und moderne Wärmeschutzgläser einsetzen zu lassen. Zwischen 100 und 150 Euro pro Quadratmeter müssen Sie für den Einbau rechnen. Demgegenüber steht eine deutlich bessere Wärmedämmung. Für die dickeren Doppelgläser müssen die Rahmen entsprechend stark sein und ausgefräst werden. Ist dies nicht möglich, sparen Sie schon einiges an Energie, wenn Sie die Dichtungen zwischen Rahmen und Flügel nachrüsten.

Quelle: WohnArt 7/2013

Fragen und Antworten zur Solarwärme Lohnt es sich, in Deutschland Solarwärme zu nutzen?

Die durchschnittliche Sonneneinstrahlung in Deutschland reicht aus, um wirtschaftlich etwa 60 Prozent der Energie, die für die Warmwasserbereitung notwendig ist, mit Solarwärme bereit zu stellen. In Einfamilienhäusern kann Solarwärme zwischen 10 bis 30 Prozent und in Niedrigenergiehäusern sogar bis zu 40 Prozent des benötigten Energiebedarfs für die Raumtemperierung decken.

Entscheidungen des Bundes und der Landesregierungen abhängt, ist immer aktuell zu prüfen, welche Unterstützung zur Verfügung steht.

Auf der Homepage www.moderneheizung. de der Initiative Erdgas pro Umwelt lassen sich die Fördermittel für ganz Deutschland einfach abfragen. Auch viele Energieversorger unterstützen die Anschaffung umweltverträglicher Heiztechnik, beispielweise die Umstellung von veralteten Ölheizungen auf GasBrennwerttechnik mit Solarnutzung.

Lassen sich Kollektoren überall installieren?

Um eine optimale Energieausbeute zu erzielen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. So sollten die Solarkollektoren nach Süden bis zu einer maximalen Abweichung von 10 Grad von der Südrichtung ausgerichtet und mit einem Neigungswinkel von 40 bis 45 Grad installiert werden. Dabei ist es möglich, die Kollektoren entweder auf oder in das Dach zu montieren. Eine Alternative sind aufgeständerte Kollektoren, die sich beispielsweise bei Flachdächern bewährt haben.

Ich möchte mit Solarwärme heizen.

Was muss ich dabei beachten?

Wer mit Solarwärme heizen möchte, sollte nach Möglichkeit über eine Flächenheizung wie eine Fußbodenheizung verfügen und ein Gebäude besitzen, das vergleichsweise gut gedämmt ist. In dieser Kombination lassen sich sinnvolle Einsparpotenziale realisieren. Bei einem Haus mit hohem Wärmebedarf und installierten Heizkörpern ist der Einsatz von Solar zur Unterstützung der Raumheizung oft unverhältnismäßig, da eine vergleichsweise große Kollektorfläche notwendig ist. Die solare Warmwasserbereitung dagegen ist unabhängig vom Wärmebedarf des Hauses. Ganz gleich, ob Solarwärme zum Heizen oder zur Warmwasserbereitung eingesetzt wird, ist für

Gibt es Fördermittel für Solarkollektoren?

Da das Angebot von Fördermitteln maßgeblich von haushaltspolitischen

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einen wirtschaftlichen Betrieb ein weiterer Energieträger und damit ein ergänzendes Heizgerät notwendig. Hier bietet sich beispielweise die Kombination von Solar- mit ErdgasBrennwerttechnik an.

Wie viele Kollektoren brauche ich?

Die Größe der installierten Kollektorfläche hängt vom Kollektortyp und der Anwendung ab. Für einen durchschnittlichen Vier-Personenhaushalt sind etwa sechs Quadratmeter Flachkollektor- oder vier Quadratmeter Röhrenkollektorfläche notwendig sowie ein Warmwasserspeicher von circa 200 Litern. Bei der solaren Raumheizung orientiert sich der Bedarf an Kollektoren am Wärmebedarf des Gebäudes. Hier bietet es sich an, mit dem Fachunternehmen eine Abschätzung der notwendigen Kollektorfläche vorzunehmen.

Müssen Solaranlagen gewartet werden?

Die Heizungs- und Solaranlage sollten grundsätzlich regelmäßig gewartet werden, damit der sichere, energiesparende und umweltschonende Betrieb gewährleistet ist.

Quelle: WohnArt 5/2013

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 152 / August 2013

Modernisierung: Trend geht zur Hybridheizung

Schrittweise den Energieverbrauch senken

Wird eine Solaranlage zur Trinkwasserbereitung mit der Ölheizung kombiniert, spart das bis zu zehn Prozent Energie. Wenn die Sonnenwärme auch zur Heizungsunterstützung genutzt wird, liegt die Einsparung bei rund 17 Prozent.

Ein vorhandener neuerer Niedertemperaturkessel kann zunächst erhalten bleiben und mit der Nachrüstung eines wassergeführten Kaminofens und/oder einer Solaranlage zur Hybridheizung ausgebaut werden.

Lohnt sich die Investition in eine neue Heizung wirklich? Und auf welche Heizenergie soll ich setzen?

Diese Fragen bewegen Hausbesitzer, die sich mit dem Thema Energiesparen auseinander setzen. Das zeigt auch eine aktuelle Verbraucher-Befragung des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO).

Eine Option, die immer beliebter wird, sind Hybridsysteme. Dabei werden mindestens zwei Energieträger miteinander kombiniert, häufig kommt herkömmliche Heiztechnik mit regenerativen Energien zum Einsatz. Diese Lösung bietet neben der Energieeinsparung auch den Vorteil, dass die Umrüstung etappenweise vorgenommen werden kann. So lassen sich die Investitionskosten den eigenen finanziellen Möglichkeiten anpassen.

Eine inzwischen weit verbreitete Hybridlösung ist die Kombination aus Ölheizung und Solarthermie. In den Sommer- und Übergangsmonaten übernimmt die Solaranlage den Löwenanteil der Wärmeversor-

gung, so dass sich die Ölheizung erst dazu schaltet, wenn der Bedarf durch die Sonnenenergie allein nicht mehr gedeckt werden kann.

Zur Unterstützung der Solaranlage wird inzwischen auch vermehrt ein wasserführender Holzkaminofen integriert, der seine Wärme ebenfalls in das Heizsystem einspeist.

Dadurch muss die Ölheizung noch seltener aktiv werden. „Hybrid“ für ölbeheizte Ein- und Zweifamilienhäuser In der Regel besteht der erste Schritt zu einem sparsamen Hybrid-Heizsystem im Austausch eines veralteten Heizkessels gegen ein Brennwertgerät. Denn diese Maßnahme bietet mit einer Energieeinsparung von bis zu 30 Prozent bei einer Investition von im Schnitt rund 9.000 Euro ein sehr gutes Kosten-NutzenVerhältnis. Doch auch preisgünstigere Varianten lohnen sich. Wenn ein vergleichsweise neuer Niedertemperaturkessel vorhanden ist, kann dieser durchaus weiter betrieben und zunächst beispielsweise durch einen wassergeführten Kaminofen erweitert werden. Die Kosten dafür belaufen sich auf rund 6.500 Euro. Der Kesselaustausch oder die Einbindung von Solarthermie erfolgt dann je nach den finanziellen

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Möglichkeiten zu einem späteren Zeitpunkt. Der IWO-Befragung zufolge macht dieses Baukastenprinzip die Hybridsysteme für Verbraucher besonders attraktiv.

Gute Voraussetzungen für Hybridlösungen bieten die rund 4,9 Millionen ölbeheizten Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland. Der vorhandene Heizöltank sichert bei Bedarf die Grundversorgung. Denn Heizöl kann auch in kleinen Mengen kostengünstig transportiert und langfristig vor Ort gelagert werden. Zudem verfügen diese Gebäude in der Regel über genügend Platz für Wärmespeicher, Heizgerät und Kaminofen sowie die nötige Dachfläche für Solarkollektoren.

Eine wichtige technische Voraussetzung für ein Hybridsystem ist ein Heizwasserspeicher, der über mehrere Anschlüsse verfügt. Nur so lassen sich weitere Wärmequellen einbinden. Dazu könnte bald auch überschüssiger Ökostrom zählen, der dann über einen elektrischen Heizstab im Wärmespeicher genutzt wird.

Quelle: IWO Pressedienst , 07/2013

Was nützt das beste Rezept, wenn man es nicht verwirklichen kann?

Eine gute Küche lebt von guten Ideen.

Und davon haben wir eine ganze Menge.

Kommen Sie vorbei, wir freuen uns schon jetzt auf Ihren Besuch.

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 152 / August 2013

Wirtschaftlichkeit von Energiesparmaßnahmen

Effiziente Heizung macht sich schnell bezahlt

Aufgrund vergleichsweise hoher Kosten und langer Amortisationszeiten ist die Wärmedämmung von Gebäuden in die Kritik geraten.

Energetische Sanierungen sind für viele Besitzer von älteren Gebäuden ein probates Mittel, um den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten zu senken.

Dennoch wurde zuletzt Kritik laut.

Eine kürzlich veröffentlichte Studie des Prognos-Instituts im Auftrag der staatlichen Förderbank KfW kommt zu dem Schluss, dass Haussanierungen mehr kosten als sie letztendlich einsparen. Besonders umstritten ist die Wärmedämmung, da sie im Vergleich zur erzielten Energieeinsparung vergleichsweise teuer sei und sich deshalb nur langsam amortisiere.

Eine Heizungserneuerung macht sich hingegen deutlich schneller bezahlt. Das belegt unter anderem eine Auswertung des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO) von zehn energetischen Gebäudesanierungen, die im Rahmen des Modernisierungswettbewerbs „Aktion Energie-Gewinner“ realisiert wurden. Danach sank der Primärenergiebedarf durch den Einbau einer neuen Hybridheizung mit ÖlBrennwerttechnik und Solarther-

mie im Mittel um 38 Prozent. Der Investitionsaufwand lag bei durchschnittlich 22.500 Euro. Bei einem angenommenen Heizölpreis von 67 bis 111 Cent pro Liter rechnet sich dieser Sanierungsschritt innerhalb von zehn bis 16 Jahren. Wird lediglich ein veralteter Standardkessel gegen ein Öl-Brennwertgerät ausgetauscht, fallen im Schnitt sogar nur rund 9.000 Euro an – bei einer Energieeinsparung von bis zu 30 Prozent. Dementsprechend schneller amortisiert sich diese Einzelmaßnahme. Die Fassadendämmung hingegen reduzierte bei einem Kostenaufwand von durchschnittlich 21.000 Euro den Primärenergiebedarf im Schnitt nur um 18 Prozent. Deshalb dauert es 19 bis 32 Jahre, bis sich diese Maßnahme bezahlt macht.

Angesichts der immer höheren gesetzlichen Anforderungen an den Dämmstandard und der beträchtlichen staatlichen Fördermittel für Gebäudesanierungen sind die Prognos-Aussagen politisch brisant.

Die KfW hat die Studienergebnisse unmittelbar nach ihrer Veröffent-

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lichung präzisiert: Es müsse zwischen Instandhaltungskosten, die sowieso anfallen würden, und Investitionen in Energiesparmaßnahmen unterschieden werden.

Aus Sicht von IWO-Geschäftsführer Prof. Christian Küchen ist diese Differenzierung aber nicht immer sinnvoll: „Für den Hausbesitzer macht es keinen Unterschied, ob die Kosten nun der Instandhaltung oder der Effizienzsteigerung zuzuordnen sind.

Bezahlen muss er am Ende die gesamte Rechnung.“ Viel wichtiger sei es daher, die richtigen Maßnahmen umzusetzen und auch zu fördern – nämlich die, die unter Berücksichtigung der verfügbaren Mittel am meisten Energie einsparen. Unter diesem Gesichtspunkt führe laut Küchen in vielen Fällen kein Weg an der Heizungserneuerung als erstem Sanierungsschritt vorbei.

Zahlreiche Experten aus Politik und Wirtschaft machen sich daher auch für eine stärkere Förderung solcher Einzelmaßnahmen stark.

Quelle: IWO Pressedienst 7/2013 , 04/2013

Betriebskostenabrechnung Messeinrichtungen müssen nicht zugänglich sein Zur Prüfung der Richtigkeit einer vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung ist der Mieter berechtigt, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, z.B. in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen und Belege zu nehmen. Dabei genügt der Vermieter seiner Pflicht zur Gewährung der Einsichtnahme, wenn er dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen vorlegt, in dem sich der Mieter ggf. mit fachkundiger Hilfe zurechtfinden kann (so bereits LG Berlin, Urteil v.

28.9.2006, 67 S 2257/06, WuM 2006, 617).

Dieses Einsichtsrecht des Mieters umfasst jedoch nicht den Zugang zu den Messeinrichtungen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter zu ermöglichen, selbst die für die Abrechnungen notwendigen Messwerte abzulesen und ihm den Zugang zu den Messeinrichtungen, z.B. zum Wasserzähler zu ermöglichen. Der Mieter kann daher Mietzahlungen nicht (nach § 273 BGB) zurückhalten, wenn ihm der Zugang zu den Messeinrichtungen vom Vermieter verweigert wird. Der Mieter ist hinreichend dadurch geschützt, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Messwerte trägt. Verweigert der Vermieter den Zugang zu den Messinstrumenten ohne vernünftigen Grund, wird dies allerdings bei Beweiswürdigung zu berücksichtigen sein (AGKehl, Urteilv. 23.09.2011, 3C20/10, NZM2012, 833)*

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RECHT & STEUER

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Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Betriebskostenrecht 2012

Formelle/materielle Fehler Im Betriebskostenrecht wird zwischen formellen Fehlern und sogenannten materiellen (inhaltlichen) Fehlern unterschieden. Formelle Fehler, d.h. Fehler im Aufbau und der Struktur der Betriebskostenabrechnung führen dazu, dass das errechnete Ergebnis vom Leser nicht nachvollzogen werden kann, weil bestimmte Angaben, die für die Nachvollziehbarkeit erforderlich sind, nicht in der Abrechnung genannt sind. Ein formeller Fehler führt zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung mit der Folge, dass diese als Betriebskostenabrechnung rechtlich gar nicht existiert. Bezieht sich der Fehler nur auf die Berechnung der Betriebskostenposition tritt die Rechtsfolge nur bezüglich dieser Betriebskostenposition ein.

Ein materieller (inhaltlicher) Fehler liegt hingegen dann vor, wenn der Rechengang zwar nachvollziehbar ist, aber lediglich das Ergebnis nicht stimmt. Dies ist häufig der Fall bei Zahlendrehern oder Rechenfehlern bzw. Fehler bei der Übertragung von Kosten aus der Versorgerrechnung in die Betriebskostenabrechnung.

Diese Fehler können innerhalb der 12-monatigen 12-Ausschlussfrist, in der die Betriebskostenabrechnung beim Mieter angekommen sein muss, durch Neuberechnung

korrigiert werden. Nach Ablauf der Ausschlussfrist darf der Mieter darauf vertrauen, dass eine höhere Nachzahlung als die in der bis dahin ihm zugegangenen Betriebskostenabrechnung nicht mehr auf ihn zukommt. Sollte eine Neuberechnung der Betriebskosten nach Ablauf der Ausschlussfrist somit einen höheren Nachzahlungsbetrag für den Mieter ausweisen, hätte der Vermieter keinen Anspruch auf Bezahlung dieses erhöhten Betrages. Sollte eine Neuberechnung hingegen unter dem Nachzahlungsbetrag aus der Erstberechnung zurückbleiben, müsste der Mieter auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung, die nach Ablauf der Ausschlussfrist zugeht, den neu berechneten Nachzahlungsbetrag zahlen.

In diesem Zusammenhang hat der BGH (Beschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 228/11) entschieden, dass die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit betrifft. Eine Betriebskostenabrechnung, die fälschlicherweise mehrere Gebäude umfasst, ist somit nicht von vornherein unwirksam, sondern kann korrigiert werden. Der Vermieter kann innerhalb der Ausschlussfrist eine Neuberechnung vorneh-

men. Ist dem Mieter aus dem ihm im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vorliegenden Zahlenmaterial erkennbar, in welcher Höhe die abgerechneten Betriebskosten das allein von ihm bewohnte Gebäude betreffen, kann er auch selbst eine Korrekturrechnung vornehmen.

Gemeinsame Abrechnung mehrerer Gebäude Ob es im Einzelfall zulässig ist, mehrere Gebäude in einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, ist eine Frage des Einzelfalls. Hierzu entschied der BGH mit oben benannter Entscheidung, dass allein in der Angabe der Adresse der Wohnung im Mietvertrag keine stillschweigende Vereinbarung dahingehend gesehen werden kann, dass die Abrechnung gebäudebezogen zu erfolgen hat. Vielmehr kann eine gemeinsame Abrechnung mehrerer Gebäude billigem Ermessen entsprechen und damit zulässig seien, wenn die Gebäude gemeinsam bewirtschaftet werden, unmittelbar benachbart sind und sich aus dem Mietvertrag keine Anhaltspunkte ergeben, die einer gemeinsamen Abrechnung entgegenstehen. Insbesondere entspricht die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Abrechnungseinheit dann billigem Ermessen, wenn keine Anhaltspunkte dafür erkennbar sind, dass sich durch die vom Vermieter

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RECHT & STEUER gewählte Abrechnungseinheit für die Mieter im Ergebnis eine ins Gewicht fallende erhöhte Belastung mit Nebenkosten ergibt.

Des Weiteren stellt es auch keinen formellen Fehler dar, wenn der Vermieter in zulässiger Weise mehrere Gebäude zu sogenannten Wirtschaftseinheiten zusammengefasst hat, gemeinsam abgerechnet hat und bei der Bezeichnung der Wirtschaftseinheit die Hausnummern einiger Gebäude vergessen hat (BGH vom 13.03.2012 - VIII ZR 329/10).

Erläuterung von Verteilerschlüsseln Grundsätzlich gilt im Betriebskostenrecht, dass der in der Abrechnung benutzte Verteilerschlüssel zumindest dann erläutert werden muss, wenn er nicht allgemein verständlich ist. Hierzu entschied der BGH mit Beschluss vom 13. Dezember 2011 (VIII ZR 286/10), dass eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachvollziehbar ist, wenn bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Nebenkostenpositionen der Verteilerschlüssel in Bruchteilen angegeben wird. Gleiches soll gelten, wenn in einer derartigen Situation der Verteilerschlüssel nach Prozentzahlen angegeben wird. Da somit durch die Angabe der vorgenannten Verteilerschlüssel die Abrechnung nachvollziehbar ist, ist sie nicht formell fehlerhaft, sondern lediglich materiell (inhaltlich) fehlerhaft, da nicht der mietvertraglich vereinbarte Verteilerschlüssel hier zur Anwendung kam.

Vorauszahlungen Ebenso verhält es sich bei der Abrechnung mit zu hoch oder zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen.

Auch diese stellen lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Schließlich stellte der BGH in seiner Entscheidung (13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10) fest, dass Betriebskosten (die anteilig)

auf Stellplätzen anfallen, nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden können, die keinen Stellplatz gemietet haben und eine dem zuwiderlaufende Betriebskostenumlage ermessensfehlerhaft ist.

Mit Urteil vom 17.06.2010 (VIII ZR 258/09) hatte der BGH entschieden, dass es für die Anpassung von Vorauszahlungen nicht darauf ankommt, ob eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich richtig ist.

Lediglich die formelle Ordnungsmäßigkeit wurde für eine wirksame Erhöhung der Vorauszahlungen vom BGH gefordert. Diese Entscheidung war in der Literatur vielfach angegriffen worden mit der Begründung, dass sich auf diese Weise der Vermieter einen Anspruch auf erhöhte Vorauszahlungen zu Recht rechnen kann. Sofern der Mieter die erhöhten Voraus-zahlungen in der Folge dann nicht leistet, kann dies sogar zu einer Kündigung führen, wenn auf diese Weise ein vermeintlicher Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete entsteht. Mit Urteil vom 15.05.2012 (VIII ZR 246/11) hat der BGH nunmehr seine bis dahin gültige Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass die Anpassung von Vorauszahlungen eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraussetzt.

Abrechnung, obwohl im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart ist Sofern der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung vornimmt, obwohl im Mietvertrag eine Pauschale zur Abgeltung der anfallenden Betriebskosten vereinbart worden ist (also gerade keine jährliche Abrechnung geschuldet wird) und der Vermieter dennoch eine Betriebskostenabrechnung vornimmt, ist diese nicht aus formellen Gründen unwirksam. Das heißt der Vermieter muss sich gegen eine solche Abrechnung innerhalb der ihm zustehenden 12-monatigen Einwendungsfrist, wehren. Anderenfalls wird die Betriebskostenab-

rechnung bestandskräftig (vgl.

BGH, Be-schluss vom 31.01.2012 - VIII ZR 335/10). Gleiches gilt, wenn mietvertraglich bezüglich der Betriebskosten kein Umlageschlüssel vereinbart worden ist und der Vermieter dennoch eine Betriebskostenabrechnung vornimmt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. Das heißt, dass eine Betriebskostenabrechnung, auch wenn sie mietvertraglich nicht vereinbart wurde, bestandskräftig wird und damit Zahlungspflichten begründet, wenn sie formell ordnungsgemäß ist und vom Mieter nicht innerhalb der Einwendungsfrist beanstandet wurde.

Einsichtsrecht Mit Beschluss vom 22.11.2011 (VIII ZR 38/11) bekräftige der BGH die höchstrichterliche Rechtsprechung dahingehend, dass der Vermieter dem Mieter auf Verlangen im Rahmen der Belegeinsicht auch Verträge mit Dritten vorzulegen hat, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und der Vorbereitung etwaige Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies sei insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den ver-einbarten Formeln in Einklang stehen.

Dem Mieter steht zur Durchsetzung dieses Anspruchs ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB bezüglich der laufenden Neben-

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RECHT & STEUER

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kostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zur. Darüber hinaus steht dem Mieter auch ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich des in der dem Mieter bereits vorliegenden Betriebskostenabrechnung geltend gemachten Nachzahlungsbetrages zu, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zugrunde liegenden Wärmelieferungsvertrag gewährt.

Aufspaltung in mehrere Abrechnungskreise Häufig kommt es vor, dass einzelne Versorger andere Abrechnungszeiträume wählen als das zwischen dem Vermieter und dem Mieter eventuell festgelegte Kalenderjahr.

Insbesondere die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung oder für Heizkosten werden von den jeweiligen Versorgern häufig abweichend vom Kalenderjahr berechnet. In der Vergangenheit hatte der BGH hierzu bereits entschieden, dass derartige Kosten nicht auf das Kalenderjahr umgerechnet werden müssen, um gegenüber dem Mieter abgerechnet werden zu können. Nach dem sogenannten „Abflussprinzip“ können derartige Kosten in dem Kalenderjahr abgerechnet werden, in welchem die Bezahlung erfolgt bzw. die Rechnung gegenüber dem Vermieter erstellt worden ist.

Mit seiner Entscheidung vom 13.03.2009 (VIII ZR 291/11) hat der BGH hierzu nunmehr entschieden, dass solche Kosten auch aus dem vertraglich vereinbarten Abrechnungskreis für kalte Betriebskosten ausgegliedert werden können, ohne dass dies die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung beeinträchtigt.

Das heißt, in der Betriebskostenabrechnung würde ein Vermerk genügen, dass die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung separat abgerechnet werden. Gleiches gilt z. B. für Heizungskosten. Nach Ansicht des BGH in der vorbenannten Entscheidung soll es sogar möglich

sein, einzelne Betriebskosten auch dann separat abzurechnen, wenn deren Rechnungen nicht einen Abrechnungszeitraum umfassen, der von dem vom Vermieter gewählten abweicht. In jedem Fall ist jedoch anzuraten, in die dem Mieter zuerst zugehende Betriebskostenteilabrechnung einen Hinweis aufzunehmen, dass über bestimmte Betriebskostenpositionen eine Abrechnung noch nachfolgt. Anderenfalls könnte der Mieter darauf vertrauen, dass mit der ihm zugegangenen Abrechnung alle Betriebskosten abgegolten sind.

4. Der Abzug vom Mieter geleiste ten Vorauszahlungen.

Vorwegabzug Werden Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet, so ist auch bei einer gewerblichen Nutzung einzelner Einheiten kein Vorwegabzug erforderlich (BGH, 14.02.2012 - VIII ZR 207/11).

§

Ablesung versäumt Verbrauchsabhängige Betriebskosten, wie z. B. Wasser- und Entwässerungskosten, sind gemäß § 556 a Abs. 1 BGB nach Verbrauch abzurechnen, wenn im ganzen Haus Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden sind. Eventuell ist auch mietvertraglich vereinbart, dass bestimmte Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Ist jedoch die Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte (Zähler) unterblieben, so stellt es keinen formellen Fehler dar, wenn der Vermieter die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche abrechnet (BGH vom 13.03.2013 -VIII ZR 218/11).

Mindestangaben Mit seiner Entscheidung vom 14.02.2012 (VIII ZR 207/11) bestätigte der BGH, dass für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung über ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig die folgenden Mindestangaben in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein müssen: 1. Die Angabe der Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten position.

2. Die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler schlüssel.

3. Die Berechnung des Anteils des Mieters.

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Quelle: WohnArt 7/2013

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RECHT & STEUER

Der Begriff „Betriebskostenvorschuss“

allein reicht nicht für eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung zur Abrechnung von Betriebskosten Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhrenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dazu gehören auch die Betriebskosten.

Das Gesetz geht mithin davon aus, dass der Vermieter die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten in die Miete einkalkuliert und diese mit dem vereinbarten Mietentgelt abgegolten werden.

Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung. Demgemäß sieht § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass die Vertragsparteien regeln können, der Mieter solle die Betriebskosten tragen.

Eine Vereinbarung dieses Inhalts muss dem Mietvertrag allerdings klar und eindeutig zu entnehmen sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01-). Das heißt, der Umfang der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten muss eindeutig aus der mietvertraglichen Regelung heraus lesbar sein. Ausreichend konkret sind die einzelnen Betriebskosten benannt, wenn der Vertrag zur Umlegung der Betriebskosten eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Be-

rechnungsver-Ordnung bzw. heute auf § 2 Betriebskostenverordnung enthält (vgl. BGH-Urteil vom 8. April 2009 - VIII ZR 128/08 - und vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06 - und vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03-).

Enthält der Mietvertrag hingegen einen derartigen Verweis nicht und sind darüber hinaus im Vertrag keine Betriebskosten im Einzelnen benannt, fehlt es an der notwendigen Konkretisierung. Selbst wenn in einem solchen Fall ausdrücklich ein „Betriebskostenvorschuss“ vereinbart worden ist, deutet die Vereinbarung dieser Vorauszahlung lediglich darauf hin, dass einzelne Betriebskosten umgelegt werden sollen. Da jedoch unklar ist, welche Betriebskosten umlagefähig und welche nicht umlagefähig sein sollen, fehlt es an der vom BGH geforderten klaren und eindeutigen Vereinbarung einer Kostenumlage

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(BGH vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10 -). In diesem Urteil hatte der BGH ausgeführt, dass bei Vereinbarung eines „Betriebskostenvorschusses“ zwar die Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen ein Indiz für den Umfang der Betriebskostenumlegung sein kann. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall beliefen sich die Vorauszahlungen auf rund 40 % der Miete, obwohl Heizkosten, die in der Regel einen beträchtlichen Anteil der Betriebskosten ausmachen, gerade nicht in dem Betrag enthalten waren. Angesichts dieser Höhe der Vorauszahlungen stellt der BGH fest, dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass mit „Betriebskosten“ bzw. „Nebenkosten“ auch Positionen gemeint sein sollten, die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung bzw. neu § 2 Betriebskostenverordnung nicht enthalten sind. In Folge der insofern bestehenden Unklarheit sei eine inhaltlich bestimmte Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten somit nicht zustande gekommen. Das heißt, allein aus der Vereinbarung, dass „Betriebskosten“ umgelegt werden, ohne dass diese näher definiert sind, lässt sich eine wirksame Vereinbarung einer jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht herleiten.

Quelle: WohnArt 6/2013

RECHT & STEUER

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Zeitpunkt klären -

nicht immer sind Mieterhöhungen wegen Moderniserungsmaßnahmen gerechtfertigt Fürdie Beurteilung, ob eine Modernisierung als Grundlage für eine Modernisierungserhöhung vorliegt, ist nicht auf den Zustand bei Mietvertragsbeginn, sondern auf den Zustand zum Zeitpunkt der Durchführung der vom Vermieter veranlassten Modernisierungsmaßnahmen abzustellen.

Die Entscheidung des BGH vom 10.

Oktober 2012 (VIIIZR 25/12) beruht auf einem Fall, in dem im Jahr 1989 eine Wohnung vermietet wurde, die lediglich mit einem Einzelofen und einem Gamatheizgerät ausgerüstet war. Im Jahr 1991 baute der Mieter mit Einverständnis des damaligen Vermieters auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein.

In den Folgejahren erwarb der spä-

tere Kläger die Wohnung und trat dementsprechend kraft Gesetzes in den Mietvertrag als Vermieter ein.

Er verlangte vom Mieter vergeblich die Duldung des Anschlusses der in Rede stehenden Wohnung an die im Gebäude inzwischen vorhandene Zentralheizung. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass der Mieter den Anschluss zu dulden habe, weil die Mietwohnung durch den Anschluss an die Zentralheizung lediglich in einen Zustand versetzt werde, wie er allgemein üblich sei.

Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB hat der Mieter eine Mieterhöhung auch bei Vorliegen einer besonderen Härte dann zu dulden, wenn durch die Modernisierung die Mietsache lediglich in einen guten Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.

Der BGH sah im zu entscheidenden Fall die Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB dennoch als nicht gegeben an. Denn Grundlage für die Beurteilung sei nicht der im Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Zustand (mit einem Einzelofen und einem Gamat-Heizgerät), sondern der gegenwärtige Zustand einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Veränderungen. Die Regelung des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB soll im Interesse der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse verhindern, dass eine Modernisierung, mit der lediglich allgemein üblicher Standard erreicht wird, im Hinblick auf persönliche Härtefälle unterbleibt. Diese Zielsetzung gebietet es, einen vom Mieter rechtmäßig geschaffenen Zustand zu berücksichtigen, der dem Standard bereits entspricht.

Erbe kann Erbenstellung

gegenüber einer Bank auch ohne Erbschein nachweisen Häufig ist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Bank geregelt, dass der Nachweis der Erbschaft nur durch die Vorlage eines Erbscheins geführt werden kann. Das OLG Hamm entschied mit Urteil vom 01.10.2012 (1-31 U 55/12), dass eine solche Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Bankkunden (Erben) unangemessen benachteiligt und damit unwirksam ist.

Das OLG entschied in der vorbenannten Entscheidung, dass der Erbe nicht verpflichtet sei, sein Erbrecht durch einen Erbschein

nachzuweisen, sondern dass er die Möglichkeit habe, diesen Nachweis auch in anderer Form zu erbringen (vgl. auch BGH, NJW 2005, 2779).

Das OLG begründet seine Rechtsauffassung unter anderem damit, dass die Bank AGB mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regeln nicht vereinbar sei, weil sie der Verwenderin der AGB auch dann das Recht auf Vorlage des Erbscheins gibt, wenn die gesetzlichen Regelungen den Nachweis des Erbrechts auch anders als durch den Erbschein erlauben.

Sofern im Rahmen der zugelassenen Revision das Urteil des OLG Hamm nicht vom BGH aufgehoben

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wird, bleibt es dabei, dass die Bank AGB, wonach der Erbnachweis nur durch Vorlage des Erbscheins zu erbringen ist, den Kunden unangemessen benachteiligt gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit unwirksam ist.

Quelle: WohnArt 6/2013

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Nr. 152 / August 2013

IMMOBILIENRECHT

Miet- und Immobilienrecht Wartungskosten für die Gastherme Bisher bestand eine gewisse Unsicherheit, ob bzw. wie die Kosten für die Wartung der Gastherme auf den Mieter im Rahmen eines Mietvertrages umlegbar sind.

Mit Urteil vom 15. Mai 1991 (-VII ZR 38/90-) hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass Formularklauseln über die Abwälzung der Wartungskosten unwirksam sind, wenn sie keine Kostenobergrenze enthalten. Die damals zu beurteilende Klausel lautete: „Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten.“ Das Erfordernis der Angabe einer Kostenobergrenze begründete der BGH damit, dass Wartungskosten für eine Therme sowohl regional wie aufgrund der allgemeinen Lohnentwicklung in unterschied-

licher Höhe anfallen könnten und aus diesem Grund dem Mieter die zusätzlich zur Miete von ihm zu zahlenden Wartungskosten nicht überschauen könne, weil ihm der Wartungsvertrag nicht vorgelegt werde. Von dieser Auffassung ist der BGH nunmehr in seiner Entscheidung vom 07 .November 2012 (VIII ZR 119/12) abgerückt. Die Angabe einer Kostenobergrenze für eine wirksame Überbürdung der Wartungskosten für die Therme auf den Mieter hält der BGH nicht mehr für erforderlich.

Er begründet dies wie folgt: Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrKV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 Heikostenverordnung vom Vermieter auf den Mieter umge-

legt werden, sofern es sich bei der Gastherme um eine zentrale Heizungs- und/oder Warmwasserversorgungsanlage gemäß § 1 Nr. 1 HeizKV handelt und keine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verordnung gemäß §§2, 11 HeizKV eingreift.

Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür, ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten.

Damit bestätigt der BGH die seit langem in den Verträgen von HAUS & GRUNDEIGENTUM Hannover enthalte Klausel zur Umlegung von Wartungskosten für die Gastherme.

Besichtigung der Mieträume - Kündigung bei Verweigerung des Zutritts Der Vermieter ist zum Betreten und Besichtigen der Mieträume u.a. dann berechtigt, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung eines vertragsgemäßen Gebrauchs nachkommen kann (z. B. Prüfung, Reparatur, Wartung der Mietsache); ferner wenn das Betreten der Wohnung für die Wahrung seiner Rechte erforderlich ist (z. B. Aufmaß zum Zwecke einer Mieterhöhung, Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten nach Kündigung, Ablesen von Messeinrichtungen, Prüfung, ob vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt wurden): aber auch zur Überprüfung des vertragsgerechten Mietgebrauchs (z. B. wenn der begründete Verdacht einer unzulässigen Tierhaltung in der Mietwohnung besteht).

Dabei steht dem Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht an Werktagen zwischen 10.00 Uhr und 13.00 Uhr oder zwischen 15.00 Uhr und 18.00 Uhr nach vorheriger 7-tägiger schriftlicher Ankündigung zu, wenn er sich ein Bild vom Zustand der Wohnung wegen geplanter Modernisierungsmaßnahmen verschaffen will (so z.B. AG Berlin, Urteil v. 29.03.2010, 16 C 59/09, GE 2010, 1425).

Zur Durchführung einer Wohnungsbesichtigung bedarf es grundsätzlich der Terminabsprache mit dem Mieter, wobei auf wichtige Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen ist. Dementsprechend sollte die Mitteilung des Besichtigungstermins an der Mieter mit der Aufforderung verbunden werden, von sich aus einen anderen Termin

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zu benennen, wenn der vorgeschlagene Termin vom Mieter aus wichtigen Gründen nicht wahrgenommen werden kann. Diese dem Mieter eingeräumte Möglichkeit, ihm genehme Besichtigungstermine zu benennen, verpflichtet den Mieter nach einem neuen Urteil des LG Oldenburg zu einer Reaktion. Verweigert der Mieter jedwede Besichtigung und erteilt dem Vermieter auch noch Hausverbot, rechtfertigt dies die ordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter. Dabei kann der Vermieter nicht darauf verwiesen werden, Klage auf Zutritt zu erheben, um einen Duldungstitel zu erstreiten (LG Oldenburg, Urteil v. 3.8.2012, 6 S 75/12 ZMR 2012, 956). *

Nr. 151 / Mai 2013

IMMOBILIENRECHT

Miet- und Immobilienrecht Mietminderung Mieter muss Berechtigung genau prüfen Bei einem Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Der Zahlungsverzug setzt grundsätzlich ein Verschulden des Mieters voraus, das vom Gesetz allerdings vermutet wird (§ 286 Abs. 4 BGB).

Somit obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass er unverschuldet in Verzug gekommen ist.

An einem Verschulden kann es z. B. fehlen, wenn sich der Mieter in einem entschuldbaren Irrtum über seine Berechtigung zur (teilweisen) Zahlungsverweigerung befunden, z. B. sich entschuldbar über die richtige Bemessung der Minderungsquote wegen Vorliegen eines Mangels in der Wohnung, geirrt hat. Dabei kann ein entschuldbarer Irrtum aber nur dann angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat (so bereits BGH, Urteil v. 28.09.1992, II ZR 224/91, NJW 1992, 3286).

Dies gilt insbesondere im Falle einer Mietminderung. Muss der Mieter davon ausgehen, dass die tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzungen für eine Minderung nicht gegeben sind (z. B. weil die Gründe nicht erheblich oder nicht nachweisbar sind), kann er sich nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Insofern muss sich der Mieter auch eine unzutreffende Rechtsberatung durch den von ihm eingeschalteten Mieterverein zurechnen lassen (§ 278 BGB; so bereits LG Berlin, Urteil v.

06.09.2005, 63 S 11 1/05, GE 2005, 1353).

Auch das LG München I stellt in einem neuen Urteil strenge Anforderungen an das Vorliegen eines

unverschuldeten Rechts- Verbraucherpreisindex irrtums. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt und daher eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit seines Verhaltens in Betracht ziehen muss (so bereits BGH, NJW 1998, 2194).

Der Schuldner (hier: der Mieter) darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben.

Wer seine Interessen trotz zweifelhafter Rechtslage auf Kosten fremder Rechte wahrnimmt, trägt grundsätzlich das Risiko einer unzutreffenden rechtlichen Beurteilung und handelt, wenn seine Beurteilung nicht zutrifft, im Zweifel schuldhaft (so bereits BGH, NJW 1982, 635).

Hat der Mieter z. B. mit dem Vermieter eine Vereinbarung über den Ausschluss bzw. die Begrenzung einer Mietminderung wegen Bauarbeiten geschlossen und ist der Mieter der Auffassung, an diese Vereinbarung aufgrund von veränderten Umständen nicht mehr ge-bunden zu sein, muss er bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte rechnen. Zur Vermeidung des Risikos einer Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung obliegt es dem Mieter, die Mieten z. B. (teilweise) nur unter Vorbehalt oder auf ein Anderkonto zu zahlen. Kürzt der Mieter die Miete trotz unklarer Rechtslage, kommt er schuldhaft in Zahlungsverzug (LG München I, Urteil, v. 09.12.2011, 14 S 9823/11, ZMR 2012, 192).*

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