MitteilungsBlatt DES HAUS-, WOHNUNGS- UND GRUNDEIGENTÜMER-VEREINS OSTERODE UND UMGEBUNG E.V. AM RÖDDENBERG 10 · 37520 OSTERODE AM HARZ
Nr. 153/2013
November 2013
Wir laden Sie ein zum Geburtstagskaffee
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Aus dem Verein uf ckt a Gedru ltpapier A 100 % ffset – –O
– Einladung Geburtstagskaffee – Wahljahr 2013 – Rauchwarnmelder – Reparaturen von Hagelschäden – Pressemitteilung
Aktuell & Immobilien – Fördermittel – Versicherung bei Unwetterschäden – Gitter schützen – Eneuerbare-Energien-Gesetz
Energie & Haustechnik – Stromsparen leicht gemacht – „Deutschland macht Plus“
Wohnungspolitik & Urteile – Trittschall nicht Mietmangel – Höchstrichterliche Rechtssprechung – Mietrechtsreform – Einbau von Wärmezählern
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AUS DEM VEREIN
Barrierefreies Wohnen im Alter - barrierefreie Bäder
Hinweis: Profis Bei HSG beraten SGS-TÜV-geprüfte mitbringen, um den altersgerechten Geburtstagskaffee des Vereins am Samstag, Bedürfnissen gerecht zu werden. 23. November 2013, um 15:00 Uhr, im Harzer Hof Osterode.
» Osterode. Osterode. Barrierefreies Wohnen heißt auch, im Alter oder mit Behinderung selbständig im eigenen Zuhause leben zu können. Bei einem so aufwendigen Umbau ist es besonders wichtig, dass er von einer Fachkraft mit den speziellen Fachkenntnissen und entsprechender Sensibilität für die Bedürfnisse im Alter durchgeführt wird. Mit Ulf Brücke und Monika Gröbner gewährleisten bei der HSG-Vertriebsgesellschaft zwei mit dem SGS-TÜV Prüfzeichen „Barrierefreie Installation und Montage“ ausgezeichnete Profis eine rundum kompetente Beratung für barrierefreies behindertengerechtes Wohnen und speziell barrierefreie bzw. behindertengerechte Bäder. Aktuell gibt es in diesem Bereich nur wenige Fachkräfte, die neben der handwerklichen Qualifikation auch die erforderlichen theoretischen Grundlagen
» Orientierung
für die Kunden
Für ältere Menschen oder für Menschen mit Behinderung sind sperrige Bäder, enge Duschen oder hohe Schranktüren, Hindernisse, die ein selbstständiges, freies Leben in der eigenen Wohnung verhindern. Doch Alltagsfallen kann man umgehen, indem man sein Heim von ausgebildeten Fachkräften zu einem barrierefreien und sicheren Zuhause umrüsten lässt.
Herr Neitzel von der Polizei hält einen Vortrag zur Sicherung von Wohnungen und Gebäuden.
„Wie schütze ich mich richtig und effektiv!“ Die SGS-TÜV-Auszeichnung hilft (älteren) Menschen als Kunden, sich zu orientieren und Betriebe mit gut ausgebildeten Handwerkern zu erkennen. Die Handwerksbetriebe wiederum können sich mit dem Siegel
Für die Planung eines barrierefreien bzw. behindertengerechten Bades bedarf es speziell geschulter Fachkräfte.
im Wettbewerb profilieren. Mit Bestehen der anspruchsvollen Prüfung zeigen die Fachkräfte, dass sie die richtigen Ansprechpartner für das altersgerechte Wohnen vor Ort.
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AUS DEM VEREIN
Nr. 153 / November 2013
Liebe Vereinsmitglieder, das Wahljahr 2013 neigt sich dem Ende zu. Deutschland steuert wieder auf eine „Große Koalition“ aus CDU und SPD zu und geht gestärkt an die Abarbeitung vieler, für unser Land wichtiger Entscheidungen. Der Kreis Osterode hat sich auch entschieden, Göttingen und Osterode werden fusionieren. Ob dies zum Wohl der Menschen in unserer Region geschieht, bleibt abzuwarten. Es scheint aber so, dass unser Wirtschaftsraum zukünftig eher an Stärke verlieren wird. Dies trifft alle Haus- und Grundstückseigentümer in erheblichem Umfang. Vermietungen werden schwieriger, da die Nachfrage nach Wohnraum sinkt - Immobilienpreise fallen, da die Region wenig nachgefragt ist. Die bereits begonnene Überalterung der Bevölkerung wird weiter voranschreiten. Aber vielleicht ist dies auch eine Chance. Durch Schaffung eines lebens- und liebenswerten Umfeldes mit seniorengerechtem Angebot könnte die Region durchaus punkten. Die Probleme der Ballungszentren Deutschlands sind allseits bekannt. Hier gibt es dagegen bezahlbaren Wohnraum in einem landschaftlich reizvollem Umfeld. Kurze Wege zu Einkaufsmetropolen, Autobahn und Flughäfen tun ein Übriges. Mit dem im Jahr 2013 geschaffenen Programm „Innerstädtischer Denkmalschutz“ unterstützt die Stadt Osterode die Bemühungen um den Erhalt der alten Bausubstanz in der Innenstadt. Ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Wir als Osteroder Haus- und Grundeigentümer-Verein sind Ihre Anlaufstelle für alle Fragen rund um das eigene Haus oder Grundstück. Wir arbeiten stets daran, noch besser zu werden und nehmen gern Ihre Bedenken oder Anregungen entgegen. Nutzen sie unsere Kompetenz, Erfahrung und oftmals auch den Wissensvorsprung für sich. Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie ein gesegnetes Weihnachtsfest und ein glückliches, gesundes Jahr 2014. Ihr Fred-Rainer Dunemann, Vorsitzender
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AUS DEM VEREIN
Rauchwarnmelder Aus gegebenem Anlass machen wir an dieser Stelle nochmals aufmerksam auf die nunmehr in § 44 Abs. 5 NBauO vorgesehene Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern. Demnach müssen in Wohnungen die Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. In Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt worden sind, hat der Eigentümer die Räume und Flure bis spä-
testens 31. Dezember 2015 entsprechend auszustatten. Der aktuellen Tagespresse war zu entnehmen, dass es bei der Landesregierung Niedersachsens Pläne gibt, diese Frist auf den 31. Dezember 2014 vorzuziehen. Mit Blick auf diese Möglichkeit raten wir den betroffenen Eigentümern mit entsprechenden Maßnahmen nicht zu lange abzuwarten, damit es bei einer Verkürzung der Frist nicht zu Engpässen bei den entsprechenden Fachfirmen kommt, die Preiserhöhungen zur Folge haben können.
Nicht zu vergessen ist die Regelung in § 44 Abs. 5 NBauO, wonach für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder in den genannten Räumen die Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte, die die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausüben, verantwortlich sind, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung ausdrücklich selbst. Bei Fragen zur konkreten Ausgestaltung dieser Pflichtenverteilung wenden Sie sich bitte an die Rechtsabteilung unseres Vereins.
Reparaturen von Hagelschäden Nicht nur ersetzen, sondern verbessern Hagelschäden am Haus bieten Eigentümern auch Chancen. Vor allem bei zerstörten Rollläden lassen sich durch moderne Technologien lohnenswerte Verbesserungen erzielen. Dachziegel, Fenster, Rollläden - Hagelgewitter haben kürzlich in Süddeutschland Schäden von mindesten 600 Millionen Euro verursacht. Für die Betroffenen handelt es sich trotz Versicherungsschutz zunächst nur um ein großes Ärgernis, da die Schadensregulierung meist einen entsprechenden Aufwand erfordert. Gleichzeitig eröffnet eine solche Situation aber auch die Möglichkeit, sich über Optimierungspotenziale Gedanken zu machen. Bestes Beispiel sind die Rollläden, bei denen gezielte Investitionen die Wohnqualität merklich erhöhen können.
Aluminium ist widerstandsfähiger Um seine Fenster vor den Golfball großen Hagelkörnern zu schützen, entscheidet sich mancher Bewohner, die Rollläden zu schließen wohlwissend, dass diese dem Eisbeschuss von oben kaum standhalten. Das Resultat sieht häufig aus, wie eine benutzte Zielscheibe - die Behänge sind völlig durchlöchert oder gar komplett zerrissen. Beim Austausch der Rollläden sollte man sich zunächst Gedanken über das Material machen. Die typischen Löcher nach Hagelbeschuss weisen darauf hin, dass es sich um Behänge aus Kunststoff handelt. Die sind zwar preiswert, aber nicht besonders robust. Mehr Widerstand gegen Hagel leisten Verdunkelungen aus Aluminium. Hier ist mit einem Mehrpreis von circa 50 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Gehen faustgroße Körner nieder, sind allerdings auch bei diesem Material Schäden möglich.
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Mehr Sicherheit, Energieeinsparung und Komfort Ebenso hat sich eine motorisierte Ausführung als sinnvoll erwiesen. Mit Antrieben ausgestattete Rollläden erhöhe nicht nur den Komfort, sondern auch die Einbruchsicherheit. Dafür sorgen Zeitschaltuhren, die die Anwesenheit der Bewohner simulieren. Dazu gibt es Motoren, die ohne großen Aufpreis mit einer Hochschiebhemmung ausgerüstet werden können. Eine Kombination mit Wettersensoren ermöglicht sogar spürbare Energieeinsparungen. Denn der automatisch geschlossene Rollladen verringert im Winter die Wärmeverluste durchs Fenster. Im Sommer verhindern die heruntergelassenen Rollläden, dass sich die Innenräume aufheizen. Das verbessert die Wohnqualität und erspart zudem teure Kühlgeräte. So hat man am Ende sogar vom Hagelschaden profitiert.
AUS DEM VEREIN
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Trotz steigender Abgaben keine Verteuerung bei Strom und Gas
Harz Energie hält Preise für private Haushalte stabil Entgegen dem bundesweiten Trend wird die Harz Energie GmbH & Co. KG die Strom- und Gaspreise für Haushaltskunden zum Jahreswechsel stabil halten. Das Unternehmen gibt Kostenvorteile im Stromeinkauf an seine Privatkunden weiter und gleicht damit die Erhöhung staatlicher Abgaben und der Netzentgelte aus. Da die Gaspreise ebenfalls stabil bleiben, können die von Harz Energie versorgten privaten Haushalte in diesem Winter aufatmen – vorausgesetzt sie heizen mit Erdgas. Um fast einen Cent wird im kommenden Jahr die EEG-Umlage auf dann 6,24 Cent pro Kilowattstunde (netto) steigen. Auch andere Umlagen ändern sich. Dass die Haushaltskunden der Harz Energie davon nicht getroffen werden, liegt daran, dass das Unternehmen den Strom für das kommende Jahr zu günstigeren Konditionen einkaufen konnte. „Wir geben diese Kostenvorteile an unsere Privatkunden weiter und können die höheren Abgaben und Entgelte damit nahezu ausgleichen“, erläutert Harz Energie-Geschäftsführer Dr. Hjalmar Schmidt die Hintergründe. So sei es möglich, die staatlichen Mehrbelastungen zu kompensieren und die Verbraucher vor Preissteigerungen zu schützen. Ziel ist, die Strom- und Gaspreise bis weit ins Jahr 2014 konstant zu halten. Schmidt betont, dass Harz Energie keinen Einfluss auf die Höhe der Umlagen habe. “Ohne die staatlichen Mehrbelastungen hätten wir die Strompreise senken können“.
Hintergrund:
Anmerkung des Vereinsvorstandes
Ein zentrales Instrument für die verstärkte Nutzung Erneuerbarer Energien ist das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Besitzer von Solaranlagen, Windparks oder anderer Anlagen, die Strom auf Basis erneuerbarer Energien produzieren, erhalten für einen Zeitraum von 20 Jahren die Garantie, dass der von Ihnen produzierte Strom zu einem festen Preis vergütet wird. Diese Vergütung liegt über dem Marktpreis. Die Mehrkosten dieser Stromproduktion werden als sogenannte EEG-Umlage über die Stromrechnung auf alle Stromkunden umgelegt. Ab 01.01.2014 beträgt die EEG-Umlage 6,240 Cent pro Kilowattstunde. Entwicklung der EEG-Umlage 2010: 2,047 Cent/kWh 2011: 3,530 Cent/kWh 2012: 3,592 Cent/kWh 2013: 5,277 Cent/kWh 2014: 6,240 Cent/kWh (jeweils zzgl. Mehrwertsteuer). Der Anteil staatlicher Steuern und Abgaben am Strompreis für Privatkunden wird im kommenden Jahr auf mehr als 50 Prozent steigen. Die eigentlichen Leistungen, also Strombeschaffung, Verkauf und Service bestimmen den Strompreis für private Haushalte dann nur noch zu weniger als einem Viertel (23 Prozent). Dazu kommen die von den Behörden regulierten Netzentgelte für den Transport (ca. 24 Prozent).
Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Verein Osterode und Umgebung e. V. hat in der Vergangenheit die Preispolitik der Harz-Energie oftmals scharf kritisiert und damit gedroht, über einen eigenen Gruppenvertrag bei anderen Versorgern für die Vereinsmitglieder günstigere Strom- und Gaspreise auszuhandeln. Umso erfreuter ist der Vorstand des Vereins über die aktuelle Preisgestaltung unseres heimischen Versorgers, die Preise für Gas und Strom stabil zu halten und auf Preiserhöhungen zu verzichten. Wir danken der Harz-Energie und hier dem Vorstand und dem Aufsichtsrat für diese richtungsweisende Entscheidung. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten und knappen Kassen in vielen Privathaushalten ist die Stabilität in der Preispolitik ein wichtiges und richtiges Signal. Vereinsmitgliedern, die aktuell keine Kunden der Harz-Energie sind, raten wir zu prüfen, ob nicht jetzt ein zurück zum heimischen Versorger sinnvoll ist.
PRESSEINFORMATION Osterode am Harz, 23.10.2013
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Staatliche Fördermittel
Wie kann ich bei der Baufinanzierung sparen? Wer auf staatliche Förderung setzt, kann beim Bauen, Modernisieren und Heizen einiges Geld sparen. Hier finden Sie die wichtigsten Förderquellen im Überblick. Der Erwerb einer Immobilie oder deren umfangreiche Modernisierung bedeutet für den Eigentümer in aller Regel einen erheblichen finanziellen Aufwand. Bei vorausschauender Planung lässt sich allerdings mit einer Vielzahl zumeist staatlicher Fördermöglichkeiten oft ein Teil der Kosten dämpfen. Wohnungsbauprämie Jeder Bausparer erhält vom Staat 8,8 Prozent Zulagen auf jährliche Einzahlungen bis max. 512 Euro (Einzelpersonen) bzw. 1.024 Euro (Paare). Die jährliche Höchstprämie liegt so bei 45 bzw. 90 Euro. Die Einkommensgrenze beträgt für Alleinstehende 25.600 Euro, für Paare 51.200 Euro. Beantragt wird die Wohnungsbauprämie beim Abschluss des Bausparvertrags. Wohn-Riester Diese Variante des staatlich geförderten Riester-Sparens kann ebenfalls bei einem Bausparvertrag zum Tragen kommen. Wer einen Riesterzertifizierten Vertrag abschließt, erhält vom Staat jährlich 154 Euro Grundzulage. Hinzu kommen gegebenenfalls 185 Euro für jedes vor 2008 und 300 Euro für jedes ab 2008 geborene Kind sowie Steuervergünstigungen. Voraussetzung für den Erhalt der vollen Zulagen ist, dass der Sparer jährlich vier Prozent seines Vorjahresbruttos einzahlt (max. 2.100 Euro). Zudem darf der Vertrag ausschließlich zum Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie eingesetzt werden. Nach Berechnungen von Stiftung Warentest lassen sich mit einer RiesterFinanzierung beim Kauf oder Bau
eines Hauses leicht mehrere zehntausend Euro sparen. KfW Bankengruppe Die staatliche Bankengruppe (ehemals Kreditanstalt für Wiederaufbau) unterstützt private Bauherren mit einer Vielzahl von Programmen beim Bauen und Modernisieren von Wohnraum mit Schwerpunkt Energiesparen. Gefördert wird sowohl mittels langfristiger zinsvergünstigter Darlehen und Tilgungszuschüssen als auch über direkte Zuschüsse. Die Darlehensvarianten werden vom Bauherrn über seine Hausbank beantragt, für Investitionszuschüsse wendet man sich direkt an die KfW Bank. Mehr Informationen unter www.kfw.de BAFA-Förderung Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert im Auftrag des Bundesumweltministeriums Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien in Bestandsimmobilien. Direkte Zuschüsse gibt das Amt zum Beispiel für die Errichtung von Solarwärmeanlagen, Wärmepumpen und Pelletheizungen. Informationen und Förderanträge dafür gibt es unter www.bafa.de Die Anträge werden vom Bauherrn direkt beim BAFA eingereicht. Es bezuschusst außerdem die VorOrt-Energieberatung mit bis zu 400 Euro. Den Antrag dafür stellt der Energieberater. Die BAFA-Förderungen sind teilweise mit denen der KfW Bank kombinierbar. Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) Die Bundesregierung fördert mit dem EEG die Nutzung erneuerbarer Energien zur Stromerzeugung. Wer mit einer Photovoltaik- oder Windenergieanlage selbst Strom erzeugt, erhält dafür eine Einspeisevergütung vom örtlichen Energieversorger. Bei Letzterem muss
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auch der Antrag für die Förderung gestellt werden. Die Höhe der Vergütung richtet sich nach der Leistung der Anlage und danach, ob man den Strom ins Netz einspeist oder selbst verbraucht. Mehr Infos beim Energieversorger. Energieversorger Früher waren die Energieversorgungsunternehmen verpflichtet, den Nutzern von Wärmepumpen einen gesonderten, günstigeren Stromtarif anzubieten. Das ist zwar seit 2007 nicht mehr der Fall, einige Energieversorger haben aber weiterhin vergünstigte Tarife für Wärmepumpennutzer. Auskunft gibt es beim örtlichen Energieversorger oder unter www.verivox.de/ waermepumpenstrom, einem unabhängigen Verbraucherportal für Energie und Telekommunikation. Finanzamt Finanzielle Erleichterungen beim Bauen und Modernisieren gibt es schließlich auch vom Fiskus. Seit 2009 können bis zu 20 Prozent vom Arbeitslohn auf einer Handwerkerrechnung, max. 1.200 Euro, von der Steuerschuld abgezogen werden. Weitere Informationen gibt’s beim Steuerberater oder beim Lohnsteuerhilfeverein. Länder und Gemeinden Neben den anderen Förderquellen gewähren auch Länder und Gemeinden Zuschüsse zum Bauen und Sanieren. Auskunft über die regionalen Fördermöglichkeiten geben auf Nachfrage in der Regel Banken und Bausparkassen. Manchmal hilft auch die direkte Anfrage bei der Gemeindeverwaltung. Einen Überblick über lokale und überregionale Fördertöpfe gibt es außerdem unter www.foerderdata.de Quelle: Wohnen - Das Magazin 10/2013
AKTUELL
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Welche Versicherung zahlt bei Unwetterschäden? Verbraucherzentrale sammelt Erfahrungsberichte
Die Unwetter und Überschwemmungen der vergangenen Wochen haben in vielen Bundesländern zu erheblichen Schäden geführt. Betroffene müssen sich nun mit der Versicherung über die Entschädigung der entstandenen Kosten einigen. Diejenigen ohne Versicherungsschutz können ausschließlich auf Hilfsprogramme von Bund und Ländern und auf Spenden hoffen. Zu jeder Jahreszeit können Sturm, Hagel, Blitzschlag, Starkregen, Hochwasser, Überschwemmung, Erdrutsch, Erdbeben oder sonstige Naturgewalten Schäden verursachen. „Jeder sollte dann wissen, ob und wie das eigene Hab und Gut versichert ist“, sagt Andreas Gernt, Versicherungsexperte der Verbraucherzentrale Niedersachsen. Sturm-, Hagel- und Blitzschlagschäden: Für Sturmschäden (ab Windstärke 8) haften in der Regel (Wohn-) Gebäude-, Hausrat- und
Kaskoversicherungen. Wird z. B. das Dach durch Sturm ganz oder teilweise abgedeckt oder beschädigt, wird der Schaden meist problemlos ersetzt. Die Wohngebäudeversicherung leistet bei allen Schäden, die durch Feuer, Blitz, Sturm, Hagel oder auch auslaufendes Leitungswasser am Haus eintreten können. Die gleichen Risiken sind standardmäßig auch über die Hausratversicherung gedeckt. Selbst Kurzschlussoder Überspannungsschäden lassen sich meistens gegen einen kleinen Aufpreis im Rahmen der normalen Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung absichern. Für unmittelbar durch Sturm, Hagel oder Blitzschlag am Auto entstandene Schäden kommt dagegen die Kfz-Teilkaskoversicherung auf. Hat ein Sturm Dachziegel auf das vor dem Haus parkende Auto geschleudert, ersetzt die Teilkasko den Schaden abzüglich einer meist vereinbarten Selbstbeteiligung. Direkte Schäden durch umgestürzte
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Bäume werden ebenfalls durch die Teilkasko reguliert, soweit nicht möglicherweise der Baumbesitzer oder seine Haftpflichtversicherung für den Schaden aufkommen muss. Fährt man mit dem Auto jedoch gegen einen auf der Straße liegenden Baum, wäre der Schaden nur über eine Kfz-Vollkaskoversicherung zu regulieren. Elementarschäden – versicherte Naturgewalten: Viele Autofahrer genießen einen besseren Versicherungsschutz gegen Naturgewalten als Gebäude- oder Haus-rateigentümer. Denn schon im Rahmen der normalen Kfz-Teilkaskoversicherung sind meist auch Schäden durch unmittelbare Einwirkung auf das Fahrzeug durch Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Lawinen oder Vulkanausbruch mitversichert. Wurden durch die Naturgewalten Gegenstände gegen das Fahrzeug geworfen, sind diese Schäden ebenfalls abgedeckt. Wer dagegen sein Fahrzeug in ei-
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nem akut durch Hochwasser gefährdeten Gebiet abstellt oder auch nur dort hinfährt, der gefährdet seinen Versicherungsschutz. Die Versicherungsbedingungen sollten deshalb genau gelesen wenden, denn es gibt auch leistungsschwache Tarife, bei denen beispielsweise Schäden durch Lawinen ausgeschlossen sind. Schäden an Gebäuden oder Hausrat durch Hochwasser, Überschwemmung, Starkregen, Rückstau, Erbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbrüchen sind nur dann versichert, wenn eine sogenannte Elementarschadensversicherung als optionaler Baustein zur Hausratund Wohngebäudeversicherung abgeschlossen worden ist.
Erfahrungsberichte Wer sich vor den finanziellen Folgen dieser extremen Wetterereignisse schützen will, braucht als Hausbesitzer und als Mieter eine Elementarschadensdeckung. „Da sich nach den Äußerungen der Versicherungswirtschaft angeblich 99 Prozent aller Gebäude unproblematisch gegen Elementarschäden versichern lassen, sollte sich jeder konkret bei seinem Versicherer über die Möglichkeiten der Absicherung informieren und beraten lassen“, empfiehlt Andreas Gernt. Nicht jeder werde aber diesen wichtigen Versicherungsschutz bekommen bzw. ihn sich finanziell auch leisten können, vermutet der Experte. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen ruft deshalb alle Verbrau-
cher auf, ihre Erfahrungen bei der Angebotseinholung oder der Schadensregulierung der jüngsten Unwetter- und Hochwasserschäden möglichst detailliert in schriftlicher Form zu schildern und per Brief oder auch per E-Mail (info@vzniedersachsen.de) an die Verbraucherzentrale zu senden. Bei Fragen zur Schadensregulierung und den Hilfsprogrammen können Geschädigte weiterhin die kostenfreie Hochwasser-Hotline* der Verbraucherzentralen nutzen. Unter 0800 100 3711 beantworten Experten der Verbraucherzentralen montags bis freitags zwischen 9 und 16 Uhr die Fragen der Hochwasseropfer. Quelle: WohnArt 08/2013
Innendämmung
Oft eine sinnvollere und wirtschaftlichere Lösung
Viele ältere Gebäude weisen einen schlechten Wärmeschutz auf. Das führt im Winter zu erhöhtem Energieverbrauch, oftmals auch zu Schimmelbildung. Eine unzureichende Wärmedämmung der Außenbauteile kann ebenso zu erheblichen Bauschäden führen. Bei einer Vielzahl von Gebäuden kann oder darf von außen keine Dämmung aufgebracht werden, weil z. B. die Fassade unter Denkmalschutz steht bzw. erhalten bleiben soll. Hier ist eine Innendämmung häufig die einzige und
richtige Lösung. Allerdings hat die Innendämmung ihre Tücken, denn bei einem bestimmten Temperaturübergang fällt Tauwasser an. Dieser Punkt liegt im Winter immer in der Innendämmung. Besteht sie z. B. aus Mineralfaserdämmplatten in Gipskarton-Wänden, so durchfeuchten diese und verlieren ihre Dämmeigenschaft. Auch der Einbau von Folien als Dampfsperre ist nicht unproblematisch, da die praktische Umsetzung und Nutzung i. d. R. Mängel geradezu provoziert. Calziumsilikatplatten erfordern beispielsweise hochge-
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naue, fachlich überwachte Einbautechniken, wenn Schimmel wirklich ausgeschlossen werden soll. Eine Innendämmung gehört daher nie in x-beliebige Hände, sondern erfordert zunächst den Fachmann, der für jeden Einzelfall die richtige Methode und die optimale Dämmstärke bestimmt; dann den Fachhandwerker, der das verwendete Innendämmsystem vorschriftsmäßigeinbaut, damit es auch nach Jahren noch funktioniert. Quelle: WohnArt 08/2013
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Gitter schützen Weil die Sicherheit im Eigenheim wichtig ist Etwa alle vier Minuten ereignet sich irgendwo in Deutschland ein Einbruch. Einbrecher wählen immer den Weg des geringsten Widerstandes, denn Zeit ist bei einem Einbruch kostbar. Jeder zweite Einbrecher findet durch Fenster oder Terrassen- oder Balkontür Zugang. Einfache mechanische Sicherungen wie schmiedeeiserne Fenstergitter rauben Einbrechern Zeit und Nerven und damit auch das Interesse an einem Einbruch.
bilden eine unüberwindbare Barriere. Um Fenstergitter zu überwinden, bedarf es schon einiger Zeit und Anstrengung, die die Einbrecher einfach nicht investieren können oder wollen. Abschreckende Wirkung Kurz gesagt: Fenstergitter wirken von vornherein abschreckend. Die Diebe werden es nicht versuchen und weiterziehen. Aber Gitter vor den Fenstern sind nicht wirklich schön, oder? Doch, sie können schön, ja sogar der Hingucker des Hauses sein. Spezialisten, die Zäune, Tore und Fenstergitter herstellen, sind wahre Meister ihres Handwerks und den Gestaltungsmöglichkeiten sind keine Grenzen gesetzt. Individuelle Einzelanfertigungen oder verschnörkelte Rosetten sind keine Seltenheit, und ganz nebenbei wird so eine Sicherheitsvorkehrung getroffen. Häuser mit Fenstergittern müssen nicht wie Gefängnisse aussehen! Allerdings sind derartige handgefertigte schmiedeeiserne Fenstergitter nicht ganz billig, aber sie halten ein Leben lang und noch länger. Aber auch hier gibt es industriell gefertigte Varianten, die den gleichen Schutz bieten und auch für jedermann erschwinglich sind.
Jedes Haus, jedes Bürogebäude, jedes andere Firmengebäude, jede Schule und jeder Supermarkt hat Fenster. Und jedes dieser Gebäude und jedes dieser Fenster lockt Einbrecher an und gehört somit extra gesichert. Sei es durch einbruchsicheres Glas, durch spezielle Verriegelungen, durch intern angebrachte zusätzliche Sicherungshaken oder durch Fenstergitter. Die zuletzt erwähnten Fenstergitter sind im Grunde eine sehr einfache Angelegenheit und doch sehr effektiv. Einbruchsichere, schmiedeeiserne Gitter vor den Fenstern, ganz besonders im Erdgeschoss sind fest mit Fenster oder besser noch mit dem Mauerwerk verbunden und
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KEIMBURG produziert Garagen-Sektionaltore. Passgenau – auch für Ihre Bedürfnisse! Ein neues Garagentor verbessert Optik und Wärmedämmung, ist zudem bequem und platzsparend. Die attraktiven Designs und hochwertigen Oberflächen sorgen für ein schöneres Zuhause. Weitere Möglichkeit: Eine „EasyPass“-Tür für gefahrlosen Zugang – auch ohne das komplette Tor öffnen zu müssen. Sprechen Sie uns an. Zusammen finden wir auch die passende Lösung für Sie.
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Die optimale Lösung vom Fachmann Besonders geeignet sind Fenstergitter für Fabrikgebäude und andere gewerblich genutzte Häuser, aber auch für das schmucke Eigenheim können sie die optimale Lösung sein, um Sicherheit, finanzielle Möglichkeiten und gutes Aussehen unter einen Hut zu bringen.
Gerade Kellerfenster und ebenerdige Fenster laden Einbrecher förmlich ein. Hier bieten Fenstergitter ein hohes Maß an Sicherheit und vom Fachmann ausgeführt auch einen optischen Blickfang.
Quelle: WohnArt 08/2013
Denkmalschutz ist keine Hürde
Die Investition in ein denkmalgeschütztes Eigenheim ist oft lohnenswert In Deutschland gibt es über eine Million Baudenkmäler. Aber nicht alle sind berühmt wie das Brandenburger Tor in Berlin, der Dresdner Zwinger und der Kölner Dom. Bei den meisten denkmalgeschützten Gebäuden handelt es sich im Gegenteil um alte Wohnhäuser, die heutige Anforderungen an Energie- und Komfortstandards bei Weitem nicht mehr erfüllen, und immer baufälliger werden, weil sich kein Bauherr findet, der bereit ist, sie grundlegend zu sanieren und mit moderner Haustechnik auszustatten. Dabei lohnt sich die Investition in ein Baudenkmal oft doppelt und dreifach. Hohe Decken, Stuck und schöne Fassaden - ein Altbau hat seinen ganz besonderen Charme. Wird er energetisch auf den aktuellsten Stand gebracht, profitieren die Bewohner von einem angenehmen Raumklima, gutem Lärmschutz, individuell nutzbarem Wohnraum und moderner Gebäudetechnik. Viele schrecken jedoch vor dem Kauf eines Baudenkmals zurück
- meist aus Kostengründen. Dabei ergeben sich nicht zu unterschätzende finanzielle Vorteile: Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert, kann die Aufwendungen für eine notwendige Sanierung nämlich steuerlich absetzen, weil der Staat den Erhalt alter, historischer Gebäude fördert, um das kulturelle Erbe zu sichern. „Die Kosten für alle Modernisierungen, die vonnöten sind, um ein altes Wohnhaus erhalten und in vollem Umfang nutzen zu können, können beim Finanzamt geltend gemacht werden“, verrät Michael Lorenz, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Hypostar.de. „Baudenkmäler stellen somit eine der letzten Möglichkeiten dar, im Rahmen einer Immobilienfinanzierung Steuern zu sparen.“ Der Anteil des Kaufpreises, der für die Herstellung, Renovierung oder
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Modernisierung anfällt, lässt sich steuerlich anrechnen. Die Kosten umfassen in der Regel 60 oder 70 Prozent des Gesamtkaufpreises, in Einzelfällen sogar mehr. So sind die Steuervorteile bei der Investition in ein Baudenkmal enorm. Um in deren Genuss zu kommen, müssen Bauherren lediglich alle geplanten Sanierungen von der Denkmalschutzbehörde genehmigen lassen - schon vor Beginn der Baumaßnahmen.
Quelle: WohnArt 8/2013
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Holger Beckert jun. Dachdeckermeister
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AKTUELL
Nr. 153 / November 2013
Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG): Strom erzeugen und gleichzeitig die Umwelt schonen
Wie Hauseigentümer hiervon profitieren können
Zentrales Förderinstrument des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ist die Einspeisung des durch Erneuerbare-Energien-Anlagen gewonnenen Stroms in das öffentliche Netz und dessen Vergütung. Foto: KfW-Bildarchiv
Mit dem Gesetz für den „Vorrang Erneuerbarer Energien“ (kurz Erneuerbare-Energien-Gesetz, EEG) soll die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern - wie Erdöl, Erdgas oder Kohle sowie von Kernkraft - in Deutschland verringert werden. Dies bedeutet für Hausbesitzer, die beispielsweise eine Photovoltaik-Anlage auf dem eigenen Dach haben und in das öffentliche Stromnetz einspeisen, neben dem umweltschonenden Aspekt auch bares Geld dank Einspeisevergütung. Die Regelungen des EEG betreffen ausschließlich die Stromerzeugung und dienen dem Klimaschutz. Unter anderem soll eine nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung ermöglicht und fossile Energieressourcen geschont werden. Auch die Weiterentwicklung von Technologien zur Erzeugung von Strom aus Erneuerbaren Energien wird gefördert. In seiner ersten
Fassung trat das ErneuerbareEnergien-Gesetz am 1. April 2000 in Kraft, dabei löste es das vorgängige Stromeinspeisungsgesetz von 1991 ab. Seitdem wurde es verschiedentlich novelliert. Zentrales Förderinstrument des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ist die Einspeisung des durch Erneuerbare-Energien-Anlagen gewonnenen Stroms in das öffentliche Netz und dessen Vergütung nach im Gesetz festgelegten Sätzen (§§ 16-22, allgemeine Vergütungsvorschriften): Mit dem EEG erhalten Anlagebetreiber 15 bis 20 Jahre lang eine festgelegte Vergütung für ihren erzeugten Strom. Die Vergütungssätze sind nach Technologien und Standorten differenziert. Gefördert wird die Erzeugung von Strom aus: Wasserkraft, Deponiegas, Klärgas und Grubengas, Biomasse, Geothermie, Windenergie und solarer Strahlungsenergie (zum Beispiel Photovoltaik).
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Mit der Sonne Geld verdienen Produziert ein Hauseigentümer beispielsweise mit seiner Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach selbst Strom, so muss der Netzbetreiber (meist der eigene Energieversorger) den Solarstrom abnehmen und in sein Netz einspeisen. Hierbei wird ein guter finanzieller Ertrag durch die Einspeisevergütung, die nach dem EEG für 20 Jahre festgelegt ist, gewährleistet. Der Strom aus der eigenen Anlage wird sinnvoller Weise überwiegend komplett ins öffentliche Stromnetz eingespeist und an den Energieversorger verkauft.
Quelle: aktion-pro-eigenheim 10/2013
ENERGIE & HAUSTECHNIK
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Stromsparen leicht gemacht 11 Tipps zum Stromsparen „Wieso ist meine Stromrechnung so hoch, wir sparen doch schon?“ Diese Frage bekommen die proKlima-Strom-lotsen bei ihren Stromspar-Beratungen in den Haushalten ganz häufig gestellt. Diese Stromlotsen beraten Haushalte im Rahmen des proKlima-Förderprogramms Stromsparen, um die Ursachen für den hohen Stromverbrauch zu finden und um Spartipps zu geben. Die erfahrenen Energieberater haben schon vielen Haushalten helfen können. Nach deren Erfahrungen kann der Stromverbrauch in vielen Fällen um mindestens 20% gesenkt werden. Wir stellen Ihnen 11 Tipps vor, wie Sie Ihren Stromverbrauch ohne größere Kosten reduzieren können. Mit diesen Tipps können Sie sofort mit dem Sparen beginnen. Nehmen sie sich etwas Zeit und prüfen die Vorschläge für Ihren Haushalt. Haushaltsgeräte clever nutzen Haushaltsgeräte sind noch immer für etwa die Hälfte der Stromkosten verantwortlich und bedeuten für einen 2-Personen-Haus-halt Kosten von ca. 900 Euro im Jahr. 1. Tipp: Kühlen mit Köpfchen Häufig verschleudern zu kalt eingestellte Kühl- und Gefriergeräte viel Energie. In Kühlschränken genügen aber bereits 7 Grad Celsius um Lebensmittel ausreichend zu kühlen. Bei Gefriergeräten sind es minus 18 Grad. Deshalb empfehlen die Stromlotsen die Kühltemperatur mit einem Kühlschrank-Thermometer zu überprüfen. Sie kosten wenige Euro und sind in jedem Baumarkt erhältlich.
nutzen. Hier wird weniger Abwärme freigesetzt und das benötigte Wasser kann genauer dosiert werden. Wasserkocher gibt es bereits für unter 20 Euro.
In vielen Kellern arbeiten noch alte Kühl- oder Gefriergeräte. Diese haben einen sehr hohen Stromverbrauch und verursachen oft Stromkosten von 200 Euro - jährlich. Deshalb sollte man überlegen das Gerät zu entsorgen oder zumindest nur bei Bedarf einzuschalten. 2. Tipp: Warm und lang statt heiß und schnell Wasch- und Geschirrspülmaschinen benötigen am wenigsten Strom und Wasser bei niedrigen Temperaturen (im Spar- oder Eco-programm). Beim Waschen sind im Normalfall 30 oder 40 Grad ausreichend. Dies schont auch die Wäsche. Waschen bei 60 Grad erhöht dagegen die Kosten um das Doppelte. Dafür benötigen die Sparprogramme aber mehr Zeit (etwa 3 statt 2 Stunden), da längere Einwirkzeiten erforderlich sind. Dasselbe gilt für Spülmaschinen. Auch hier lohnt es sich dem Geschirrspüler Zeit zu geben und nicht die Kurzoder Automatikprogramme zu wählen. Ganz allgemein gilt: schalten Sie die Geräte immer nur voll beladen ein. 3. Tipp: Strom sparen beim Wasser kochen Statt das warme Wasser mit dem Elektroherd zu erhitzen, ist es effizienter einen Wasserkocher zu be-
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4. Tipp: Mit der Wäscheleine den Stromzähler langsamer drehen lassen Wäschetrockner sind elektrische Großverbraucher im Haushalt. Jeder Trockenvorgang kostet bei älteren Geräten etwa 1 Euro. Dagegen trocknen Wind und Sonne die Wäsche kostenlos. Wer also die Möglichkeit hat im Freien oder gut belüfteten Raum seine Wäsche zu trocknen, kann so leicht seine Stromkosten senken. Warmwasser und Heizung ins Visier nehmen Um Heizung und Warmwasser zu nutzen, benötigt man in der Regel Strom (für die Pumpen), damit das Wasser beim Verbraucher ankommt. In vielen Haushalten wird darüber hinaus warmes Wasser direkt mit Strom hergestellt. Hier ist die Stromrechnung in der Regel um ein Drittel höher. Dabei gibt es einige leicht umzusetzende Maßnahmen, die sich schnell rentieren. 5. Tipp: Strahlregler einbauen Strahlregler reduzieren die aus dem Zapfhahn fließende Wassermenge und somit den Energie- und Wasserbedarf. Dabei wird Luft in den Strahl hineingemischt. Der Strahl fühlt sich danach immer noch voll an, obwohl mit dem neuen Aufsatz der Durchfluss (von 8 und mehr) auf 4,5-7,5 Liter pro Minute reduziert wird. Bei drucklosen Heißwasserspeichern darf ein Strahlregler allerdings nicht verwendet werden. Die Kosten für einen Strahlregler liegen bei unter 10 Euro. Für Duschen gibt es Wassersparduschköpfe.
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Insgesamt können so die Kosten für das Warmwasser auf die Hälfte reduziert werden. Strahlregler lohnen sich aber auch bei einer Wassererwärmung mit Gas oder Öl. 6. Tipp: Warmwasserspeicher abschalten Vor allem dort, wo noch Untertischgeräte zur Warmwasserspeicherung in Betrieb sind, ist es sinnvoll, den Bedarf an heißem Wasser zu prüfen: Wie oft und zu welchen Zeiten wird überhaupt Warmwasser benötigt? Man kann die Geräte probehalber auf eine niedrigere Stufe einstellen oder ganz abschalten. Benötigt man nur zu bestimmten Zeiten warmes Wasser, hilft eine Zeitschaltuhr oder eine Bedarfsschaltung (der ThermoStop). Hier wird per Tastendruck der Strom für eine begrenzte Zeit - in der Regel etwa 10 Minuten - freigeschaltet und das Wasser erwärmt. 7. Tipp: Heizungspumpe niedriger stellen Viele Heizungsumwälzpumpen sind von ihrer Leistung überdimensioniert und verbrauchen viel Strom. Häufig kann man deren Leistung mit dem Stufenschalter an der Pumpe verändern. Da oftmals die höchste Leistungsstufe eingestellt ist, lohnt es sich, die Pumpe in Augenschein zu nehmen und die niedrigste Leistungsstufe zu wählen. Diese reicht zumindest bei Etagenheizungen meist schon aus. Die Umwälzpumpe transportiert dann immer noch genügend heißes Wasser vom Heizkessel zu den Heizkörpern. Falls dort nicht mehr ausreichend Wärme ankommt, kann man die nächst höhere Leistungsstufe ausprobieren. Leerlaufverluste vermeiden Viele Elektrogeräte wie Computer, Fernseher, Deckenfluter oder Kaffee-
maschine verbrauchen Strom, ohne dass sie eingeschaltet oder konkret in Benutzung sind. Sie befinden sich im Bereitschaftsmodus (Stand-by) oder sind nur scheinbar abgeschaltet. Manche haben sogar keinen Netzschalter. So entstehen durch Leerlaufverluste in vielen Haushalten jährliche Stromkosten von mehr als 50 Euro. 8. Tipp: Nachmessen und per Hand abschalten Mit einem Strommessgerät können Sie diese versteckten Verbraucher sofort ausfindig machen. Eine gute Lösung (diese Verbraucher einfach vom Netz zu nehmen) stellen schaltbare Einzelsteckdosen (ca. 3 Euro), Steckdosenleisten und ferngesteuerte Funksteckdosen dar. Allerdings ist hier der Verbraucher gefordert, selbst den „Aus“-Schalter zu betätigen. 9. Tipp: Automatisch Leerlaufverluste abschalten Wer häufig das Ausschalten vergisst, kann auch zur automatischen Energiespar-Steckdose oder Steckdosenleiste (Master-Slave) greifen. Diese Geräte erkennen, wenn das oder die angeschlossenen Elektrogeräte im Strom verbrauchenden Standby-Zustand sind und trennen diese dann vom Netz. Ein Drücken auf den (angeschlossenen) Taster genügt, um die angeschlossenen Elektrogeräte wieder mit dem Stromnetz zu verbinden. Diese intelligenten Steckdosen sind schon ab 15 EUR zu haben. Stromsparen bei Fernseher und Computer Immer mehr Geräte aus der Kommunikations- und Informationstechnik sind in den Haushalten zu finden. Ihr Anteil an den Stromkosten liegt bereits bei mehr als 10% - mit steigender Tendenz. 10. Tipp: Helligkeit am Fernseher verringern Je größer der Fernseher, desto höher ist in der Regel sein Stromverbrauch. Gerade bei großen Geräten kann
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man mit etwas weniger Helligkeit und Kontrast Strom sparen, ohne auf ein gutes Bild zu verzichten. Denn bei den Geräten sind oft Helligkeit und Kontrast vom Hersteller unnötig hoch eingestellt, um auch in hell erleuchteten Verkaufsräumen aufzufallen. Viele Geräte bieten für die ausreichende Einstellung von Helligkeit und Kontrast einen Stromsparmodus an. 11. Tipp: Energiesparoptionen des Computers nutzen Jeder Computer ermöglicht es, über die Systemsteuerung die Energieoptionen zu ändern. So kann man einfach den vom Hersteller vorgegebenen Energiesparmodus auswählen. Dann verringert etwa der Bildschirm schneller seine Helligkeit oder schaltet ab, wenn der Computer mehrere Minuten nicht verwendet wird und der Rechnergeht eher in den Ruhezustand. Das spart bis zu 90 Prozent Strom und gestattet es bei Laptops, länger mit einer Akkuladung auszukommen. Der Energiesparmodus lässt sich mit einigen Klicks an die eigenen Bedürfnisse anpassen. Stromlotsen-Beratung von proKlima Wahrscheinlich stecken noch weitere Sparmöglichkeiten in vielen Haushalten. Wer die besten Möglichkeiten zum Stromsparen bei sich feststellen will, kann den proKlima-Stromlotsen buchen. In einer einstündigen VorOrt-Beratung analysiert und bewertet er den Stromverbrauch. Anschließend entwickelt der Stromlotse Maßnahmen, wie der Verbrauch sofort gesenkt werden kann. Dazu gibt es ein individuelles Starterpaket (im Wert von 20 Euro) mit dem man sofort mit dem Sparen beginnen kann. Dank Förderung von proKlima kostet der Stromlotse nur 20 EUR. Weitere Infos sowie Kaufhilfen für effiziente Elektrogeräte und zur Gerätenutzung gibt es unter: www.proklimahannover. de/stromsparen. Quelle: WohnArt 9/2013
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ENERGIE & HAUSTECHNIK
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Attraktive Prämie für Heizungsmodernisierung
„Deutschland macht Plus“ geht in die Schlussrunde Bevor die kalten Monate kommen, sollten Hausbesitzer ihre Heizung fit für den Winter machen. Eine Wartung vom Fachhandwerker sorgt für einen effizienten Energieverbrauch und einen fehlerfreien Betrieb. Mit dem Herbstbeginn steht auch die nächste Heizperiode vor der Tür. Damit der Energieverbrauch in den kalten Wintermonaten nicht höher als nötig ausfällt, sollten Hausbesitzer ihre Heizung in den nächsten Wochen warten lassen. Denn auch die effizienteste Technik braucht einen regelmäßigen Check, um ihre Möglichkeiten voll auszuschöpfen. Wer auf die Vorsorge verzichtet, der spart am falschen Ende: Ohne regelmäßige Überprüfung verbraucht die Heizung etwa fünf bis zehn Prozent mehr Brennstoff als nötig. Die Wartung einer Gas- oder Ölheizung gehört allerdings in die Hände eines Fachhandwerkers. Nicht nur, weil spezielles Know-how und Werkzeug erforderlich sind, sondern weil Eigenleistung an heutigen High-Tech-Brennern leicht zu Störungen führen kann. Bei der Wartung werden Heizkessel und Brenner gereinigt. Zudem tauscht der Fachmann Verschleißteile wie Brennerdüse und Ölfiltereinsatz aus. Auch die Vorlauf- und Kesseltemperatur werden auf den optimalen Wert eingestellt. Darüber hinaus erfolgt eine Prüfung aller Regelungs- und Sicherheitseinstellungen, damit ein fehlerfreier Betrieb der Heizungsanlage in der kalten Jahreszeit gewährleistet ist. Auch das Entlüften der gesamten Heizungsanlage und bei Bedarf das Auffüllen mit Wasser gehören zur fachgerechten Wartung. Denn Luft-
Eine rechtzeitige Heizungswartung vom Fachhandwerker trägt zum sparsameren Heizen im Winter bei. Darüber hinaus senkt sie das Risiko eines Heizungsausfalls. Foto: IWO
blasen in Heizkörpern oder in den Leitungen der Fußbodenheizung behindern die Wärmeverteilung. Dadurch steigt der Energieverbrauch. In der Summe sorgen die Wartungsschritte für eine gleichmäßige Verbrennung und damit für eine optimale Ausnutzung des Brennstoffs. So reduzieren sich die Verbrauchskosten und Emissionen. Die regelmäßige Wartung senkt zudem das Risiko, dass die Heizung einmal ausfällt. Wer im Besitz einer älteren Heizungsanlage ist, sollte die jährliche Wartung mit einem zusätzlichen Heizungscheck verbinden. Dabei suchen geschulte Fachleute gezielt nach energetischen Schwachstellen und machen Vorschläge, wie sich diese beseitigen lassen. Bei Bedarf ist beispielsweise die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs sinnvoll. Dabei werden die einzelnen Komponenten des Systems so eingestellt, dass eine
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optimale Wärmeverteilung im ganzen Haus entsteht. Mit dieser Maßnahme lässt sich der Energiebedarf zum Teil deutlich reduzieren. Weitere Infos zum Thema Heizungswartung sowie eine „Expertensuche“ für Handwerksbetriebe gibt es im Internet unter www.oelheizung.info.
Quelle: IWO Pressedienst 10/2013
Feuchtigkeitsschäden Vermieter haftet für Baumängel Für Feuchtigkeit, die infolge von Bauschäden von außen, z. B. durch schadhaftes Mauerwerk oder das Dach in die Mieträume eindringt, ist der Mieter nicht verantwortlich. In diesem Fall ist der Mieter bei erheblicher Beeinträchtigung des Wohnwertes zur Minderung der Miete berechtigt und kann vom Vermieter die Beseitigung der Mängel und Schäden verlangen. Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG München, wenn bauseits vorhandene Installationen zum Abführen von Feuchtigkeit nicht mehr funktionsfähig sind (hier: verstopfter Abluftschacht im Bad). In diesem Fall kann der Mieter nicht für evtl. Feuchtigkeitsschäden verantwortlich gemacht werden, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Instandsetzung des defekten Schachtes nicht nachkommt (AG München, Urteil v. 14.10.2011, 461 C 2775/10).
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RECHT & STEUER
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Trittschall stellt nicht immer einen Mietmangel dar Bereits mit Urteil vom 17.06.2009 (VIII ZR 131/08) hatte der BGH entschieden, dass in schallschutzrechtlicher Hinsicht kein Mangel vorliegt, wenn der Trittschallschutz den zurzeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Das soll auch dann gelten, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung der Wohnung verschlechtert. Voraussetzung ist natürlich, dasstrotzder Verschlechterung als Minimum die Einhaltung des Trittschallschutzes gewährleistet bleibt, der zurzeit der Errichtung des Gebäudes aufgrund der damals gültigen DIN-Normen gefordert war. Anders ist der Fall allerdings zu beurteilen, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine Vereinbarung getroffen wurde, die einen Trittschallschutz vorschreibt, der von den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen abweicht (BGH-Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 85/09). Diese Rechtsprechung bestätigte der BGH auch in seinem Urteil vom 01.06.2012 (V ZR 195/11). Dort hatte er folgenden Fall zu entscheiden: Ein Eigentümer erwarb seine Eigentumswohnung im 1. OG eines 1966 errichteten Gebäudes. Die darüber liegende Wohnung war zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den vorbenannten Eigentümer im Wohnzimmer und im Flur mit Teppichboden ausgelegt. Nach dem Auszug der langjährigen Mieter aus der oberen Wohnung wurde der Teppichboden seitens der neuen Mieter im Wohnzimmer durch
Laminat und im Flur durch Fliesen ersetzt. Der neue Belag wurde jeweils auf einer Schallschutzmatte auf dem ursprünglich vorhandenen Parkettfußboden verlegt. In den übrigen Räumen befindet sich unverändert ein Fliesenbelag. Seit der Entfernung des Teppichbodens beschwerte sich der darunter lebende Eigentümer wegen unzumutbarer Lärmbelästigungen durch Tritt- und Luftschall und verlangte, dass die Wohnung über ihm mit einer unter anderem verbesserten Trittschalldämmung versehen wird. Hierzu stellte der BGH fest:
richtet sich somit grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten.
1. Der DIN 4109 kommt ein erhebliches Gewicht zu, soweit es um die Bestimmung dessen geht, was die Wohnungseigentümer an Beeinträchtigungen durch Luft- und Trittschall zu dulden haben. Die DIN 4109 in der Ausgabe von 1962 ist hier deshalb einschlägig, weil sie zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, nämlich im Jahr 1966 galt.
Mit Urteil vom 5. Juni 2013 (VIII ZR 287/12) hatte der BGH einen Fall zu entscheiden, in welchem eine Wohnung seit 1985 vermietet war. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, war während des 2. Weltkriegs beschädigt und im Jahre 1952 wieder aufgebaut worden. Im Jahr 2003 ließ der Hauseigentümer in der über der Wohnung des Mieters gelegenen Dachgeschosswohnung Bauarbeiten durchführen, wodurch aus der Dachgeschosswohnung nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m2 wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Verlegung eines neuen Bodenbelags zu ermöglichen. Nach Fertigstellung der Arbeiten beanstandete der Mieter die Schallisolierung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und minderte die Miete fortan in Höhe von 20 %. Er vertrat die Auffassung, dass die Schallisolierung weder der im Jahr 1952 - also im Jahr der Errichtung bzw. Wiedererrichtung - noch im Jahr 2003 - also zum Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten - geltendem Stand der Technik entspricht.
2. Der zu gewährende Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schutzwerten. 3. Der Umstand, dass ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt wird, rechtfertigt nicht die Heranziehung der zurzeit der Durchführung der Maßnahme geltenden Ausgabe der DIN 4109. Denn es ist nicht auf den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme abzustellen, sondern auf den Zeitpunkt der Errichtung des Hauses. 4. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch auf Beibehaltung eines vorhandenen, die Mindestanforderung überschreitenden Trittschallschutzes. Der zu gewährende Schallschutz
Selbst, wenn nicht wie im zuvor beschriebenen Fall lediglich der Fußbodenbelag, also bei einer Eigentumswohnung der im Sondereigentum stehende begehbare Fußbodenbelag ausgetauscht wird, sondern auch der Estrich entfernt und erneuert wird, und somit ins Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, gelten die vorbenannten Grundsätze.
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Fortsetzung auf Seite 24
Nr. 153 / November 2013
RECHT & STEUER Der Vermieter klagte auf Nachzahlung der geminderten Mietbeträge und bekam vom BGH Recht. Dieser entschied entsprechend seiner bisherigen Rechtsprechung, dass bei Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz, den zurzeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen. Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat,
rechtfertigt es nicht, auf die zurzeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zurzeit der Durchfüh-rung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt. Der Trittund der Luftschallschutz der Wohnung waren daher als ausreichend
und damit als vertragsgemäß zu bewerten. Ein Mangel der Wohnung lag daher nicht vor. Ein Mietminderungsrecht bestand somit ebenfalls nicht. Die Zahlungsklage des Vermieters hatte daher Erfolg.
Quelle: WohnArt 9/2013
Betriebskosten -Vermieter muss sich an Kosten eines Leerstandes beteiligen Werden die sog. „kalten“ Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf eine leerstehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er nach Auffassung des BGH das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Gemeinschaftsantenne, Versicherung, Hausmeister), sondern auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Müll), die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter (keine Zwischenzähler, keine einzelnen Müllgefäße) nach der Wohnfläche abgerechnet werden (so bereits BGH, Urteile v. 16.07.2003, VIII ZR 30/03, WuM 2003, 503 und v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WuM 2006, 440).
Nach einem weiteren aktuellen Urteil des BGH muss aber auch bei Abrechnung der Betriebskosten nach der Personenzahl ein Wohnungsleerstand berücksichtigt werden, um auf diese Weise eine angemessene Beteiligung des Vermieters an den Kosten des Leerstandes zu erreichen. Insofern ist es zulässig, für Kosten, deren Höhe nicht von der Anzahl der im Abrechnungsobjekt wohnenden Personen abhängt (verbrauchsunabhängige Kosten) auch für die Zeiten des Leerstands eine fiktive Person anzusetzen. Auch bei ver-brauchsabhängigen Kosten (z. B. Wasser gem. Wasserzähler) ist eine Aufteilung nach Grundkosten und Verbrauchskosten denkbar, sodass der Vermieter im Hinblick auf den Leerstand nur mit einem Teil der Grundkosten belastet wird, während die übrigen Grund-kosten - wie auch die verbrauchsabhängig erfassten Kosten - von den Mietern getragen werden. Bei geringfügigem Leerstand kann
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von einer Berücksichtigung auch ganz abgesehen werden. Letztlich ist die Frage, ob und wie weit die Betriebskostenabrechnung einen Leerstand einzelner Wohnungen im Mietshaus aus Gründen der Billigkeit berücksichtigen muss, nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden (BGH, Beschluss v. 08.01.2013, VIII ZR 180/12, NZM 2013, 264).
§
RECHT & STEUER
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Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Mietrecht 2012 1. Schönheitsreparaturen Mit Urteil vom 20. März 2012 (VIII ZR 192/11) entschied der BGH, dass die Verpflichtung im Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ durchzuführen, wirksam ist, da durch den Begriff „regelmäßig“ hinreichend deutlich wird, dass Abweichungen hiervon im Einzelfall möglich sind. Es handelt sich somit nicht um die Vereinbarung sogenannter „starrer“ Fristen.
Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH müssen nämlich vorformulierte Fristenpälne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Dies muss auch einem durchschnittlichen verständigen Mieter erkennbar sein. Wie der BGH bereits entschieden hatte entsprechen diesen Voraussetzungen auch die Formulierungen „im Regelfall“ oder „im Allgemeinen“. In all diesen Fällen handelt es sich um flexible Fristenpläne (VIII ZR 106/05; VIII ZR 163/05; VIII ZR 351/04; VIII ZR 52/06).
Des Weiteren entschied der BGH ebenfalls mit Urteil vom 20.03.2012 (VIII ZR 192/11), dass keine Bedenken gegen die Wirksamkeit einer Klausel bestehen, wonach die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich ist. Denn aus der maßgeblichen Sicht des durchschnittlichen verständigen Mieters sei erkennbar, dass es sich bei dieser Regelung um eine im Verhältnis zum Fristenplan spezielle Regelung hinsichtlich bestimmter
Gegenstände handelt. Grundsätzlich sind nur Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume vom Mieter geschuldet. Fraglich könnte daher sein, ob eine Formulierung, in der es lediglich heißt „Streichen der Türen“ und nicht ausdrücklich „Streichen der Türen von innen“ zur Überdehnung der Verpflichtung des Mieters und damit zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt. Diesbezüglich entschied der BGH ebenfalls in der oben zitierten Entscheidung, dass die Formulierung „Streichen der Türen“ jedenfalls dann nicht zu beanstanden ist, wenn sie eingebettet ist in eine Passage, die beginnt „Innenanstrich der Fenster“ und endet mit „sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume....”. Denn aus der Sicht eines verständigen Mieters sollen damit nach Auffassung des BGH von der Formulierung „Türen“ hier die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, nicht aber deren Außenseite umfasst sein. 2. Mietsicherheit Auch ein Anspruch auf Zahlung der Mietsicherheit kann erlöschen. Er erlöscht jedoch nicht schon mit der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern erst dann, wenn kein Sicherungsinteresse des Vermieters mehr besteht. Nach Auffassung des BGH besteht kein Rechtsgrund dafür, den Vermieter hinsichtlich der Kaution nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch, z. B. auf Schadensersatz, selbst zu verweisen. Das heißt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Zahlung der Mietsicherheit noch einfordern (BGH vom 22.11.2011 - VIII ZR 65/11). Die Verjährung des mietver-
traglichen Anspruchs auf Zahlung einer Mietsicherheit wird gehemmt, wenn statt der vereinbarten Barkaution eine Bürgschaft geleistet und vom Vermieter angenommen wird (BGH s. oben). 3. Untervermietung Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht. Hierzu hat der BGH entschieden, dass aus § 553 BGB jedoch kein Anspruch auf Erteilung einer generellen nichtpersonenbezogenen Untermieterlaubnis abgeleitet werden kann (BGH vom 21.02.2012 -VIII ZR 290/11). Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht aber selbst bei einem berechtigten Interesse ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teil des Wohnraums nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 4. Modernisierung Voraussetzung für eine Mieterhöhung wegen Modernsierung und im Vorfeld für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist das Vorliegen bzw. die Absicht eine Modernisierung durchzuführen. Der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zu der zuvor vorhandenen Ofenheizung stellt eine Wohnwertverbesserung und damit eine Modernisierung dar. Mit Urteil vom 20. Juni 2012 (VIII ZR 110/11) entschied der BGH, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der
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Fortsetzung auf Seite 26
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RECHT & STEUER
Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist. Unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Denn der Vermieter würde sich widersprüchlich verhalten, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte. Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen. Denn grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen.
5. Mieterhöhungen Für eine wirksame Staffelmietvereinbarung schreibt § 557 a BGB vor, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden kann. In der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (§ 557 a Abs. 1 BGB). Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben, während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB (Anpassung bis zur ortsüblichen Miete) bis § 559 b BGB (Modernisierungserhöhung) ausgeschlossen (§ 557 a Abs. 2 BGB). Ist eine Staffelmietvereinbarung so gestaltet, dass die jeweilige Miete oder jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausge-
wiesen ist, so ist die Klausel nicht insgesamt unwirksam, sondern nur für die ersten zehn Jahre (BGH vom 15.02.2012 - VIII ZR 197/11). Die BGH-Entscheidung ist nachvollziehbar, da für den Zeitraum, für den die Erhöhung lediglich mit einem Prozentsatz angegeben ist, die Voraussetzungen für eine wirksame Staffelmieterhöhung nach § 557 a BGB nicht vorliegen. Gemäß § 559 BGB kann der Vermietereine Mieterhöhung vornehmen, sofern er finanzielle Aufwendungen hatte, um die Wohnung im Sinne des Gesetzes zu modernisieren. Die Höhe der zulässigen Mieterhöhung wegen Modernisierung hängt von der Höhe der vom Vermieter getätigten finanziellen Investitionen ab. Auf die Bezahlung der dem Vermieter von den Handwerkern in Rechnung gestellten Leistungen kommt es hingegen für die Modernisierungserhöhung nicht an (BGH vom 20.03.2012 -VIII ZR 294711). Das heißt, der Vermieter kann auch dann eine Modernisierungserhöhung vornehmen, wenn ihm die Kosten von den Handwerkern zwar zwischenzeitlich in Rechnung gestellt wurden, er die Rechnungen jedoch noch nicht bezahlt hat. 6. Kündigung Mit seiner Entscheidung vom 09.05.2012 (VIII ZR 238/11) stellte der BGH fest, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz BGB gleichwertig mit dem in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen ist. Somit ist es dem Vermieter nicht verwehrt, eine Kündigung auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stützen und diese mit Umständen aus dem Interessenbereich dritter Personen zu begründen, falls sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erlaubt dem
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Vermieter den Ausspruch einer Kündigung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Somit kann gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) sogenanntes „artverwandtes“ Interesse vorhanden sein. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter, der Gesamtverband der evangelischen Kirchengemeinden eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Zweizimmerwohnung vermietet. Nach Auflösung des Gesamtverbandes trat an seine Stelle in das Mietverhältnis der evangelische Kirchenkreis. Dieser kündigte als neuer Vermieter das Mietverhältnis mit der Begründung, dass er die Räumlichkeiten für die Unterbringung der von der Diakonie e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen benötige. Beim Vermieter handelte es sich somit um eine öffentlichrechtliche Körperschaft, zu deren Aufgaben die Durchsetzung der mit der Kündigung verfolgten Ziele gehört. Aus diesem Grund spielt es auch keine Rolle, dass der Vermieter die geplante Beratungsstelle nicht selbst unterhalten werde, sondern das Gebäude der Diakonie e.V. zum Betrieb der Beratungsstelle überlassen wolle. Die Diakonie ist nämlich in die evangelische Kirche in R. eingegliedert, zu der auch der kündigende Vermieter gehörte. Interessant an dieser Entscheidung ist somit, dass durchaus „artverwandte“ Interessenlagen wie der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelte Eigenbedarf, eine Kündigung rechtfertigen können. 7. Heizkostenverordnung Grundsätzlich hatte der BGH entschieden, dass Betriebskosten auch nach dem sogenannten „Abflussprinzip“ in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden kön-
RECHT & STEUER
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nen. Das heißt, die Kosten in dem Abrechnungszeitraum abgerechnet werden können, in welchem ihre Bezahlung bzw. die Rechnungserstellung des Versorgers erfolgt. Für die Heizkosten macht der BGH hier jedoch eine Einschränkung. Nach seiner Entscheidung vom 01.02.2012 (VIII ZR 156/11) erlaubt der BGH nicht das „Abflussprinzip“ auf Abschlagszahlungen für die Heizkosten anzuwenden. Denn nach § 7 HeizKVO ist der verbrauchte Brennstoff abzurechnen. Demnach können Heizkosten nur unter Ansatz
des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Das heißt, das „Abflussprinzip“ gilt hier für die vom Heizungsversorger in Rechnung gestellten Brennstoffkosten. Eine Abrechnung auf Basis der geleisteten Abschlagszahlungen ist nicht zulässig. Eine nicht auf dem verbrauchten Brennstoff basierende Heizkostenabrechnung ist somit fehlerhaft und kann auch nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizKVO geheilt werden (BGH vom 01.02.2012
- VIII ZR 156/11). In den vorgenannten Fällen kann eine Heizkostenabrechnung auch dann nicht nach dem Abflussprinzip bezogen auf die geleisteten Abschlagszahlungen erstellt werden, selbst wenn die Parteien dies ausdrücklich oder konkludent vereinbart haben (BGH vom 14.02.2012 - VIII ZR 260/11).
Quelle: WohnArt 8/2013
Bonusversprechen bei Abschluss eines Stromlieferungsvertrages In gleich zwei Urteilen vom 17. April 2013 fällte der BGH (VIII ZR 225/12 und VIII ZR 246/12) verbraucherfreundliche Urteile im Rahmen von Stromlieferungsverträgen. In den Stromlieferungsverträgen war im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Folgendes vereinbart: „Wenn Sie als Neukunde einen Vertrag mit dem Stromlieferanten schließen, gewährt Ihnen dieser einen einmaligen Bonus. Dieser wird nach zwölf Monaten Belieferungszeit fällig und spätestens mit der ersten Jahresrechnung verrechnet. Neukunde ist, wer in den letzten sechs Monaten vor Vertragsschluss in seinem Haushalt nicht von dem Stromlieferanten beliefert wurde. Der Bonus entfällt bei Kündigung innerhalb des ersten Belieferungsjahres, es sei denn, die Kündigung wird erst nach Ablauf des ersten Belieferungsjahres wirksam.“
Die Neukunden kündigten die Verträge jeweils zum Ablauf des ersten Belieferungsvertrages. Der Stromlieferant berücksichtigte den Bonus in den Schlussrechnungen nicht. Der BGH hatte hier zu entscheiden, ob die Klausel so zu verstehen war, dass der Bonus erst zum Tragen kommt, wenn die erste Jahresabrechnung nicht gleichzeitig die Schlussabrechnung ist. Der BGH stützte sich bei seiner Entscheidung auf die Regelung des § 305 c Abs. 2 BGB. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Der BGH entschied dementsprechend, dass die Klausel in der hier maßgeblichen Fassung für einen juristisch nicht vorgebildeten Kunden ohne Weiteres dahin verstanden werden kann, dass ein Anspruch auf den Bonus bereits dann besteht, wenn der Vertrag - wie hier - mindestens ein Jahr bestanden hat. Da die Klausel so verstanden werden kann, ist sie im Sinne von § 305 c BGB mehrdeutig. Da sie Bestandteil der Allge-
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meinen Geschäftsbedingungen des Stromlieferanten war, ist dieser somit Verwender der Klausel im Sinne von § 305 c BGB mit der Folge, dass er die Auslegung der Kunden gegen sich gelten lassen muss. Die Stromlieferanten war daher verpflichtet, den Bonus auf die Jahresrechnungen, die gleichzeitig Schlussrechnungen waren, anzurechnen.
Quelle: WohnArt 9/2013
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IMMOBILIENRECHT
Mietrechtsreform - Räumung nach dem Berliner Modell Dieser Beitrag erläutert ein neues gesetzliches Räumungsmodell, das sich an das als „Berliner Modell“ bekannte Räumungsverfahren anlehnt. Die Räumung einer Wohnung kann sehr kostspielig werden. Nachdem vor Gericht ein Räumungstitel erstritten wurde, muss ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt werden. Damit dieser überhaupt tätig wird, muss ihm ein Kostenvorschuss gezahlt werden. Bei einer Wohnungsräumung weist der Gerichtsvollzieher normalerweise nicht nur den Mieter aus der Wohnung, sondern muss auch dessen Besitz aus der Wohnung räumen. Hierfür beauftragt er zumeist ein Umzugsunternehmen und mietet Lagerungsräume an. Auch hierfür muss der Vermieter einen Vorschuss bezahlen. l BGH bestätigt Rechtmäßig keit der Berliner Räumung In der Praxis sind verschiedene Modelle entwickelt worden, um die Kosten einer solchen Räumung möglichst gering zu halten. Das wohl bekannteste Räumungsmodell wurde nach seiner Ursprungsstadt „Berliner Modell“ genannt. Hierbei macht der Vermieter an allen sich in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht nach § 562 ff. BGB geltend. l Nur Herausgabe der Wohnung Den Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher beschränkt er dann auf die Herausgabe der Wohnung. So muss der Gerichtsvollzieher lediglich den Mieter aus der Wohnung weisen und den Vermieter in die neue Wohnung einweisen. Die Rechtmäßigkeit dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof bereits 2005 bestätigt (BGH, Beschluss vom 17.11.2005, Az. I ZB 45/05 und Beschluss vom 10.08.2006, Az.lZB 135/05).
l Was passiert mit den Sachen des Mieters? Nicht eindeutig geklärt war bei diesem Verfahren jedoch bisher, wie unpfändbare Sachen hierbei zu handhaben sind. Auch war nicht klar, wie der Vermieter mit den Sachen des aus der Wohnung verwiesenen Mieters umzugehen hat. Zudem kam es mitunter zu Streitigkeiten über die in der Wohnung belassenen Sachen. So musste sich mancher Vermieter wundern, welche Wertgegenstände der Mieter angeblich in der Wohnung aufbewahrte und nun von diesem zurückforderte. Mit der Mietrechtsnovelle wird dieses Räumungsverfahren jetzt vereinfacht in das Gesetz übernommen. Zudem wird der erlaubte Umgang mit den in der Wohnung verbliebenen Sachen des Mieters rechtssicher geregelt. l Keine Vollstreckung über das Inventar Bei dem neuen beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885 a Zivilprozessordnung (ZPO) kann die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt werden. Dies ist nun auch möglich, ohne ein Vermieterpfandrecht an den sich in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters geltend zu machen. Bei der Wohnungsräumung müssen von dem Gerichtsvollzieher analoge oder digitale Bilder von den offensichtlichen Sachen des Mieters gemacht werden. Anhand der Bilder kann in einem eventuellen späteren Streit nachgewiesen werden, wo sich Sachen bei der Räumung der Wohnung befanden und in welchem Zustand sie sich befunden haben. Eine komplette Inventarliste ersetzen die Bilder jedoch nicht. Um einen möglichen späteren Streit über Wertgegenstände zu vermeiden, die sich angeblich in der Wohnung befunden haben sollen, sollte der Vermieter gemeinsam mit einem Zeugen eine solche Inventarliste erstellen.
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Nachdem der Gerichtsvollzieher die Bilder erstellt hat, wird er den Mieter - soweit dieser anwesend ist - aus der Wohnung weisen und dem Vermieter den Besitz einräumen. Zu diesem Zeitpunkt sollten die Schlösser der Wohnung ausgetauscht werden, um zu verhindern, dass der aus der Wohnung gewiesene Mieter diese zu einem späteren Zeitpunkt ohne Kenntnis des Vermieters betreten kann. Die Sachen des ehemaligen Mieters kann der Vermieter entweder in der Wohnung belassen oder beispielsweise in einem Keller Zwischenlagern. Offensichtlichen Abfall kann er beseitigen. Bei der Beurteilung welche Sachen als Abfall beseitigt werden können und bei der Handhabung der verbliebenen Sachen des Mieters muss der Vermieter nach der neuen Regelung nur die Sorgfalt eines Durchschnittsbürgers walten lassen. Falls also hierbei etwas fahrlässigerweise vernichtet wird, muss der Vermieter hierfür nicht haften. Der ehemalige Mieter hat jetzt einen Monat Zeit, die Sachen vom Vermieter zurückzufordern. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter die Sachen im Wege einer Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher verwerten lassen. Die Sachen, die bei der Versteigerung nicht verwertet werden können, kann der Gerichtsvollzieher vernichten. l Deutliche Kosteneinsparung durch beschränkte Vollstreckung Der neue beschränkte Vollstreckungsauftrag ermöglicht es dem Vermieter nunmehr, rechtssicher die Räumung der Wohnung ohne die hohen Kosten eines Umzugsunternehmens und einer Zwischenlagerung der Sachen des Mieters durchführen zu lassen. Es wird sich daher zukünftig in den meisten Räumungsverfahren empfehlen, die Vollstreckung entsprechend zu beschränken. Ob die Sachen - mit Ausnahme der verderblichen Güter - in der Wohnung belassen werden sollen, wird davon abhängen, ob der Vermieter die Wohnung zeitnah weitervermieten will.
Nr. 153 / November 2013
IMMOBILIENRECHT
Bis Ende 2013: Einbau von Wärmezählern wird Pflicht Die zum 01.01.2009 in Kraft getretene Heizkostennovelle verfolgt das Ziel, den Energieverbrauch zu senken und den Energieverbrauch genauer zu erfassen. Im Zuge energetischer Modernisierungsmaßnahmen wie Wärmedämmung ist der prozentuale Anteil des Heizenergieverbrauchs gesunken, während der prozentuale Energieanteil für die Warmwasserbereitung gestiegen ist. Nur mit Hilfe von Wärmezählern lässt sich dieser Energieverbrauch exakt messen. Nach dem Gesetzgeber soll der Einsatz von Wärmezählern zu mehr Transparenz und größerer Verteilungsgerechtigkeit führen. Ab dem 01.01.2014 sind Vermieter verpflichtet, bei Zentralheizun-gen die für die Warmwassererzeugung anfallenden Wärmemenge zu messen. Dies gilt für alle verbundenen Heizanlagen, d. h., wenn die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist, z. B. durch einen gemeinsamen Heizkessel. Liegt also eine verbundene Heizanlage vor, muss der Vermieter bis Ende 2013 Wärmezähler installieren lassen (§ 9 Abs. 2 HeizKV). Es muss ein Wärmezähler, d.h. der Temperaturfühler am Vor-und Rücklauf und das Messteil für den durchfließenden Wärmeträger, an der zentralen Warmwasserbereitungsanlage angebracht werden. Wärmezähler ermitteln keine Vergleichswerte des Einzelverbrauchs zum Gesamtverbrauch, sondern den Verbrauch der Wärme. Die ge-messene Wärmemenge (nicht die Warmwassermenge) ist zur Gesamtwärmemenge des Gebäudes ins Verhältnis zu setzen. Nach dem sich hieraus ergebenen Prozentanteil sind die einheitlich entstandenen Kosten auf Wärme- und Warmwasser-Nutzer aufzuteilen (Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 9 HeizKV Rn 15). Beispiel: Gesamt-wärmemenge 100.000, Wärmemenge Warmwasserbereitung 2.500, Verteilungsprozentsatz 25 %. Die bisherige Praxis, auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallende
Wärmemenge rechnerisch zu ermitteln, ist ab dem Stichtag 01.01.2014 nicht mehr zulässig. Die Messung muss spätestens für die ab 01.01.2014 beginnende Abrechnungsperiode mit Wärmezählern durchgeführt werden. Empfohlen wird meist, UltraschallWärmezähler zu verwenden, die eine geringe Trägheit als solche mit mechanischen Messwerken aufweisen. (Blümmel in Grundeigentum 2012 S. 308). Ausnahmefälle: Ausnahmen beim Einbau von Wärmezählern gibt es dann, wenn die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden kann, § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV. Wenn die Anbringung des Wärmezählers aus baulichen oder technischen Gründen unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, entfällt die Pflicht zur Messung der Wärmemenge mit dem Wärmezähler (BR-Drs.-570/08 S. 16). In diesem Fall kann die Wärmemenge ausnahmsweise nach § 9 Abs. 2 Satz 2 und 3 HeizKV und der dort enthaltenen Formel rechnerisch ermittelt werden. Wann liegt nun ein unzumutbarer Aufwand vor? In § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizKV wird der Begriff der „unverhältnismäßig hohen Kosten“ definiert. Danach liegen unverhältnismäßig hohe Kosten vor, wenn diese nicht durch Energieeinsparungen in einem 10 Jahres-Zeitraum erwirtschaftet werden können. Durch die genauere Erfassung der Wärmemenge mittels Wärmezähler werden aber keine zusätzlichen Einsparungen erzielt (Wall in WuM 2009 S.12). Für die Frage, wann ein unzumutbarer Aufwand gegeben ist, stellt Wall (a.a. O.) auf die Größe der Abrechnungseinheit ab. Das bedeutet, dass bei größeren Gebäudekomplexen mit vielen Nutzern die Einzelbelastung eher gering und daher tragbar ist, als bei kleineren Wohneinheiten mit wenigen Nutzern. Nach Ansicht von Wall dürfte die Ausnahmerege-lung deshalb für kleinere Liegenschaften eher eingreifen. Dagegen ist Lammel (in Schmidt-Futterer „Mietrecht“ § 9 HeizKV Rn 16) der Auffassung, dass es nicht auf die Tragbar-
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keit der Kosten ankommt. Diese Frage wird uns noch länger beschäftigen. Mieterverbände sehen beispielsweise die Wirtschaftlichkeit der Abrechnung in Gefahr, wenn die durch den Wärmezähler verursachten Kosten für Finanzierung und Abrechnung 25 % der Brennstoffkosten übersteigen. Im Streitfall muss der Gebäudeeigentümer beweisen, dass ein unzumutbarer Aufwand vorliegt. Der Mieter ist verpflichtet, den Einbau des Wärmezählers zu dulden. Der Vermieter ist berechtigt, die für den Kauf und Einbau der Wärmezähler aufgewendeten einmaligen Kosten mit 11 % jährlich auf die Mieter im Wege einer Mieterhöhung wegen Modernisierung umzulegen, weil es sich um eine Maßnahme handelt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, § 559 BGB (Kinne in Grundeigentum 2012 S. 303; Schmid in NZM 2009, 104). Werden die Wärmezähler gemietet, gehören die Mietkosten genauso zu den umlagefähigen Betriebskosten der Heizung wie die Kosten der Wartung des Wärmezählers. Wärmezähler unterliegen der Eichpflicht. Die alle fünf Jahre anfallenden Kosten der Nacheichung sind gleichfalls umlagefähig (Kinne, GE 2012, 303). Die Frage, ob der Mieter die Heizkostenabrechnung nach § 1 2 HeizKV um 15 % kürzen darf, weil der Vermieter seiner Pflicht zum Einbau von Wärmezählern nicht fristgerecht nachgekommen ist, ist bislang nicht geklärt. (Kinne lehnt ein Kürzungsrecht ab, GE 2012, 308). Das Kürzungsrecht besteht, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Der Warmwasserverbrauch des Mieters wird mit dem Warmwasserzähler ermittelt, selbst wenn der Wärmezähler für Warmwasser fehlt, wird aber immer noch nach Verbrauch abgerechnet. Nach allgemeiner Auffassung besteht kein Kürzungsrecht. Wie die Rechtssprechung im Streitfall entscheiden wird, lässt sich nicht voraussagen.
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