155 mitteilungsblatt web

Nr. 155 | Mai 2014

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

Aus dem Verein

Aktuell & Immobilien

– Vorstandsmitglieder – Grundeigentümer Verein Osterode gut aufgestellt – Geschäftsbericht 2013

– Grenzwerte für Blei im Trinkwasser – Schutz vor Einbrechern – Vorschriften für Immobilienbesitzer – Nebenkosten für Hauskauf

Energie & Haustechnik – Der E-Ckeck – Energiesparverordnung – Haushaltsstromzähler

Wohnungspolitik & Recht – Einsichtsrecht Betriebskostenabrechnung – Vorkaufsrecht Eigentumswohnungen – Grundsteuererlass – Urteile

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AUS DEM VEREIN

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AUS DEM VEREIN

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HWG-Verein Osterode gut aufgestellt In den letzten Jahren konnte der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V. seinen Vorstand stark verjüngen. Vorsitzender FredRainer Dunemann ging auf der Jahreshauptversammlung des Vereins im Hotel „Harzer Hof aber auch auf die aktuellen Probleme in der Stadt ein. Der hohe Preisverfall der Immobilien, die erheblichen Leerstände selbst in 1A-Lagen, ständig sinkende Realmieten, die Zunahme von sozial schwachen Mietern sind nur einige Probleme, mit denen der Verein zu kämpfen hat. Die ständig steigenden Betriebskosten - jetzt wieder die kräftige Anhebung der Grundsteuer A + B zum 01.01.2014 - verhindern Investitionen in die Bausubstanz, die dringend erforderlich wären.

In über 200 Beratungen konnte der Verein im Geschäftsjahr 2013 unbürokratisch Hilfe leisten.

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AUS DEM VEREIN

Nr. 155 / Mai 2014

Jeder Hauseigentümer, auch wenn er keine Vermietung vornimmt, sollte Mitglied im Verein werden.

Die Jahresbeiträge von 40,- bis 80,- Euro sind dabei sehr moderat.

Die Kassenlage des Vereins ist gesund, waren die Kernaussagen des Schatzmeister Sven Reimer.

Die Vorstandswahlen ergaben ausschließlich Wiederwahlen: 1. Vorsitzender Fred-Rainer Dunemann, 2. Vorsitzender Jürgen Reddig, Schriftführerin Birgit Busch, Beisitzer Recht Ingo Eppenstein, Beisitzer Baurecht Dipl.-Ing. Wilfried Rettke, Beisitzer Hoch- und Tiefbau Dieter Wedemeyer. Neue Kassenprüferin wurde Frau Ingrid Kreckmann.

Im Anschluss an die JHV hielt die Dipl.-Kauffrau Steuerberaterin Claudia Will vom Büro Thorsten Cordes einen äußerst interessanten Vortrag zum Thema „Haushaltsnahe Dienstleistungen“. Ein Script dazu kann in der Geschäftsstelle des Vereins abgeholt werden.

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AUS DEM VEREIN

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Geschäftsbericht für die Zeit vom 3. März 2013 bis l. März 2014

I. Allgemeine Lage Der private Konsum ist auch weiterhin die wichtigste Stütze des Wachstums! Er setzt die robuste Entwicklung der letzten Jahre fort.

Nach einem realen Anstieg um knapp 1 % im Jahr 2013 könnte das Konsumwachstum im laufenden Jahr erneut diese Größenordnung erreichen. Die aktuelle Entwicklung steht dank der positiven Lohnentwicklung und des anhaltenden Beschäftigungsaufbaus auf einer breiten Basis und könnte im weiteren Jahresverlauf dank stärker steigender Unternehmens- und Vermögenseinkommen und der anstehenden Rentenerhöhung sogar an Dynamik gewinnen. Die nominalen verfügbaren Einkommen sollten im Jahr 2014 um etwa 2,75 % zunehmen, nach gut 2 % im Vorjahr. Dabei besteht ein gewisser Spielraum für eine leicht höhere Sparquote, nachdem sie im Vorjahr, auch begünstigt durch das Niedrigzinsumfeld, mit 10 % auf den tiefsten Stand seit dem Jahr 2002 gefallen war. Zudem hat die Risikoaversion der Haushalte bei der Vermögensanlage im Zuge der Finanz- und Staatsschuldenkrise zugenommen, mit entsprechend niedriger Rendite der Finanzvermögen, was den zur Milderung der demografischen Auswirkungen notwendigen Aufbau privater Vorsorge konterkariert.

Die Bauinvestitionen haben sich in der 2. Jahreshälfte 2013 zur Stütze der Binnenkonjunktur entwickelt.

Nachdem der lange und kalte Winter den Jahresauftakt verhagelt und im 1. Quartal für einen kräfti-

gen Rückgang gesorgt hatte, sind die Bauinvestitionen etwa ab der Jahresmitte wieder gewachsen.

Positiv entwickelten sich dabei der Wohnungsbau (+1,25 %), der für fast 60 % der Bauinvestitionen steht, sowie der öffentliche Bau (Anteil gut 10 %, +1 %). Dagegen bremsten die gewerblichen Bauinvestitionen (Anteil 30 %) mit einem Rückgang von rund 2 %, der unter anderem die geringe Kapazitätsauslastung der Industrie und die mit der Euro-Krise verbundene Investitionszurückhaltung widerspiegelt. Das Jahresergebnis im öffentlichen Bau war stark geprägt durch die massive wetterbedingte Schwäche im ersten Quartal, die von den Impulsen des Wiederaufbaus nach den Frühjahrsüberflutungen mehr als wettgemacht werden konnte. Das Umfeld für Wohnungsbauinvestitionen bleibt weiter günstig. Neben niedriger Finanzierungskosten sprechen auch die niedrigen Anlagezinsen, die die Portfolioumschichtungen in Sachwerte weiter antreiben dürften, der robuste Arbeitsmarkt, die günstigen Einkommensaussichten sowie eine hohe Nettozuwanderung für eine anhaltend kräftige Wohnungsnachfrage. Auch die weiter gestiegen Wohnungsbaugenehmigungen deuten daraufhin, dass die Wohnungsbauinvestitionen 2014 mit etwa 4 % kräftiger als im Jahr 2013 zunehmen. Im Zuge der sich beschleunigenden Konjunktur sollte der Gewerbebau Impulse erhalten und um etwa 2 % zulegen.

Im weiteren Jahresverlauf sollten auch die Investitionen des Staates

dynamischer wachsen. Diese Entwicklung ist auch gestützt auf die bessere fiskalische Situation der Kommunen, die etwa die Hälfte der öffentlichen Bauinvestitionen tätigen. Insgesamt dürften die öffentlichen Bauinvestitionen im Jahresdurchschnitt 2014 um deutlich über 5 % zunehmen.

Mit etwa 5 % stiegen die Wohnimmobilienpreise auch im Jahr 2013 weiter merklich an und setzten die 2010 begonnene Aufwärtsentwicklung mit leicht geringerem Tempo fort. Gerade die Immobilien in den attraktiven Ballungszentren erfuhren weiter hohes Interesse. Dort stiegen die Preise 2013 mit etwas unter 10 % deutlich überdurchschnittlich. In ihrem Monatsbericht vom Oktober 2013 warnte die Bundesbank sogar davor, dass Immobilien in attraktiven Großstadtlagen relativ zum fundamental gerechtfertigten Niveau um bis zu 20 % überbewertet sein könnten und die Gefahr bestehe, dass sich die höhere Preisdynamik von den Städten ins Umland ausweitet. Diese Warnung halten wir für verfrüht und sehen angesichts des zuvor 15 Jahre andauernden Rückgangs der realen Hauspreise die jüngsten Preisanstiege eher als Normalisierung. Zudem blieb die Entwicklung bislang deutlich hinter internationalen Preiszyklen zurück, und dank ordentlich zunehmender verfügbarer Einkommen blieben Immobilien im historischen und internationalen Vergleich sehr erschwinglich.

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AUS DEM VEREIN

Nr. 155 / Mai 2014

II. Die Immobiliensituation in Osterode am Harz Die negative Entwicklung des gesamten Immobilienbestandes der Stadt Osterode am Harz hält an und wurde in den Geschäftsberichten der vergangenen Jahre ausführlich dargestellt. Hier nochmals eine kurze Übersicht: 1.

Ein- und Zweifamilienhäuser: Hoher Preisverfall, Verkauf kann nur über erhebliche Preisabschläge realisiert werden.

2. Wohn- und Geschäftshäuser: geringe Nachfrage, weiterhin sinkende Kaufpreise.

3. Gewerbeobjekte: generelle Aus sage nicht möglich, da im mer Einzelobjektbetrachtung.

Die Nachfrage tendiert aber ge gen null.

4. Baugrundstücke: geringe Nach frage bei recht günstigen Kauf bedingungen.

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Eigentumswohnungen: sehr geringes Angebot, die Preise stabilisieren sich auf einem niedrigen Niveau.

6. Mietwohnungen: Reiner Mie termarkt, großes Angebot, ge ringe Nachfrage, solvente Mie ter werden immer weniger.

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Gewerberaum: selbst in 1 ALagen erhebliche Leerstände, keine Besserung in Sicht, aktuell so gut, wie keine Nachfrage.

Die Stadt Osterode am Harz wird bis 2030 noch 20 % ihrer Einwohner verlieren. Trotz des jetzt in Teilen der Altstadt aufgelegten Förderprogramms „Innerstädtischer Denkmalschutz“ wird es sehr schwer werden, die Innenstadt attraktiv und bewohnbar zu erhalten.

Ein völliger falscher Weg ist es von Seiten der Stadt Osterode am Harz am 01.01.2014 die Grundsteuer A und B erheblich zu erhöhen. Das Gut „Wohnen“ wird immer teurer - Gelder für Investitionen fehlen oder lohnen sich nicht. Osterode verliert immer rasanter den Status eines „Mittelzentrums“. Wer heute mit offenen Augen durch die Innenstadt geht, wird rasch erkennen: Es ist nicht 5 vor 12, es ist bereits 5 nach 12. HWG-Osterode hat diese Entwicklung bereits vor über 20 Jahren vorausgesagt. Hören wollte damals auf unsere Vorschläge aber keiner.

III. Die Situation unseres Vereins HWG-Osterode hat in den letzten Jahren den Vorstand nach und nach verjüngt und damit die Weichen für die kommenden Jahre gestellt.

Herr Sven Reimer als Nachfolger unseres jahrzehntelangen Schatzmeisters Klaus Buchterkirche ist inzwischen gut eingearbeitet.

Die räumlichen Veränderungen in der Geschäftsstelle mit neuer Telefonnummer sind eingespielt. Der vom Vorstand gegründete Arbeitskreis „Modernisierung des Vereins

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und Mitgliederwerbung“ hat seine Arbeit zielgerichtet aufgenommen. Das neue Erscheinungsbild haben Sie bereits auf dem letzten Mitteilungsblatt sehen können. Wir wollen versuchen gerade jüngere Hauseigentümer vom Nutzen einer Vereinsmitgliedschaft zu überzeugen.

Der Verein hatte am 01.01.2013 760 Mitglieder. Im Geschäftsjahr verzeichneten wir dazu 18 Eintritte bei 33 Austritten, sodass der Mitgliederbestand am 01.01.2014 nur noch 745 Mitglieder betrug. Wie Sie sehen ist die Neuwerbung von Vereinsmitgliedern wichtig und wird vom Vorstand sehr ernst genommen.

Im Berichtszeitraum fanden 7 Vorstandssitzungen und das Gänseessen des Vorstandes statt.

Unsere Veranstaltung am 2.6.2013 im Museum, mit sehr großem Aufwand ausgerichtet, war gut besucht. Der Geburtstagskaffee am 23.11.2013 hier im Harzer Hof mit dem Thema „Sicher Wohnen - Einbruchschutz“ wurde ebenfalls gut angenommen.

AKTUELL

Nr. 155 / Mai 2014

Neuer niedrigerer Grenzwert für Blei in Trinkwasser ab 1. Dezember 2013

Bereits in der Trinkwasserverordnung vom Mai 2011 war eine stufenweise Reduzierung der Bleibelastung im Trinkwasser vorgeschrieben.

Gemäß § 6 Abs. 2 in Verb, mit Anlage 2 Teil II der Trinkwasserverordnung ist ab dem 1. Dezember 2013 der Grenzwert für Blei in Trinkwasser auf 0,01 mg/l reduziert. Bis dahin galt ein Grenzwert von 0,025 mg/l. Das heißt, die zulässige Belastung des Trinkwassers mit Blei ist ab dem 1. Dezember 2013 halbiert worden. Für Häuser, in denen das Wasser durch Bleileitungen fliest, ist zu erwarten, dass ab dem genannten Stichtag der neue Grenzwert überschritten wird. Sofern es sich um Einfamilienhäuser handelt, die der Eigentümer selber nutzt, gilt für ihn die Trinkwasserverordnung nicht. Denn die Trinkwasserverordnung gilt gemäß § 4 nur für Unternehmer oder sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage, die Wasser an Dritte abgeben.

Daraus folgt jedoch, dass Vermieter der Trinkwasserverordnung unterliegen und somit zu gewährleisten haben, dass das von ihnen an die Mieter abgegebene Trinkwasser ab dem 1. Dezember 2013 den neuen

gültigen Grenzwert von 0,01 mg Blei pro Liter nicht überschreitet.

Da dieser Grenzwert jedoch in der Regel bei Bleileitungen überschritten wird, besteht ab dem genannten Stichtag praktisch eine Verpflichtung zum Austausch von Bleileitungen. Mieter können sich auf die Einhaltung des Grenzwertes berufen. Wird der Grenzwert nicht eingehalten, sind Mieter berechtigt, Mietminderungen durchzuführen.

Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes soll die Spanne hier zwischen 5 und 10 % liegen.

Unabhängig davon, kann das Gesundheitsamt den Vermieter bei Überschreitung des Blei-Grenzwertes verpflichten, die Ursache der Überschreitung zu beseitigen.

Gemäß § 21 Abs. 1 haben Unternehmer oder sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage, also auch Vermieter, ab dem 1. Dezember 2013 die betroffenen Verbraucher unverzüglich schriftlich oder durch Aushang zu informieren, wenn Leitungen aus Blei in der von ihnen betriebenen Anlage vorhanden sind und sie davon Kenntnis erlangt haben.

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Während im süddeutschen Raum schon seit ca. 100 Jahren keine Bleileitungen zur Trinkwasserversorgung mehr verlegt werden, wurde die Verlegung von Bleileitungen im übrigen Deutschland teilweise erst 1973 endgültig eingestellt. Für Gebäude mit Baujahr nach 1973 im norddeutschen Raum kann also davon ausgegangen werden, dasssie keine Bleirohre mehr enthalten. Für Baujahre davor wäre dies im Einzelfall zu prüfen. Bleirohre sind auch für den Laien daran zu erkennen, dass sie ohne Anschluss oder Verbindungsstücke um Ecken gebogen sind und in einem Stück verlegt werden. Dies ist mit Kupferleitungen nicht möglich. Bleirohre geben beim Klopfen einen dumpfen Klang ab und lassen sich mit einem spitzen Gegenstand abschaben oder einritzen. Im Zweifel sollte der Fachmann befragt werden.

Ob die Kosten für den Austausch von Bleirohren als modernisierende Instandsetzung zumindest teilweise im Rahmen einer Modernisierungserhöhung auf den Mieter umgelegt werden können, ist gerichtlich noch nicht entschieden.

Blei gilt als Nerven- und Blutgift. Es beeinträchtigt die Entwicklung des Nervensystems gerade bei Kindern.

Es beeinträchtigt die Blutbildung und Intelligenzentwicklung des Kindes vor der Geburt, also während der Schwangerschaft, und während der ersten Lebensjahre.

Gefährlich ist nach Aussage von Fachleuten insbesondere die schleichende Belastung durch die regelmäßige Aufnahme auch kleiner Mengen. Wasserfilter bieten gegen Blei keinen ausreichenden Schutz wie die Stiftung Warentest mitteilt.

Quelle: WohnArt 02/2014

AKTUELL

Nr. 155 / Mai 2014

Höherer Schutz vor Einbrechern

Neuartiges Verriegelungssystem macht Fenster sicherer

Speziell bei Fenstern sollte auf Sicherheitsfeatures und auf die Widerstandsklasse geachtet werden.

Kleine Klappe, große Wirkung: Das neuartige Verriegelungssystem mit Klappen anstelle von Schließzapfen macht ein Aushebeln des Fensters unmöglich.

Die Klappen verriegeln das Fenster stets hundertprozentig präzise und mit unverminderter Kraft.

Türen und Fenster - für Einbrecher sind das meist jene willkommenen Schwachstellen eines Hauses, über die sie mit wenigen Handgriffen mühelos und schnell ins Gebäudeinnere eindringen können.

Verriegelung des Fensterflügels mit dem Rahmen. In entsprechenden Abständen an allen vier Seiten des Flügels angeordnet, drücken die Klappen beim Verriegeln direkt gegen das Rahmeninnere und machen damit ein Aushebeln des Fensters unmöglich. Im Gegensatz zu Systemen mit Verriegelungszapfen, die regelmäßig nachjustiert werden müssen, benötigt die l-tec Verriegelung kein Gegenstück im Rahmen. Die Klappen verriegeln stets hundertprozentig präzise und mit unverminderter Kraft. Und auch ein Aushebeln des Glases ist beim KF 500 so gut wie unmöglich, denn wie bei allen Systemen von Internorm sind die Glasscheiben rundum lückenlos mit dem Rahmen verklebt. Fenster mit l-tec Verriegelung entsprechen damit bereits in der Standardausführung der Widerstandsklasse RC2N - mit versperrbarem Griff und einbruchhemmendem Glas RC2. Nach dem Prinzip „sichtbare Technik nur dort, wo unbedingt notwendig“ sind die Verriegelungsklappen von außen unsichtbar in den Hohlkammern des Flügels miteinander verbun-

den. Der Rahmen selbst kommt völlig ohne sichtbare Schließteile aus.

Die neuartige Verriegelung macht das Fenster somit nicht nur sicherer, sondern auch leichter zu reinigen. Zudem spart das neue System Platz und ermöglicht um 30 Prozent geringere Ansichtsbreiten von Rahmen und Flügel,

Gerade im Winter versuchen Langfinger häufig auf diese Art und Weise an fremdes Eigentum zu gelangen. Daher ist es besonders wichtig, speziell bei der Wahl des Fensters auf Sicherheitsfeatures und Faktoren wie die Widerstandsklasse zu achten. Hier sollten Bewohner keinesfalls Kompromisse eingehen.

Ein neuartiges Verriegelungssystem mit integrierten Klappen verhindert ein Aushebeln des Fensters und bietet höchste Sicherheit bereits im Standard.

Das System heißt l-tec Verriegelung, stammt von der Fenstermarke Internorm und ist für das Kunststoff- beziehungsweise Kunststoff/ Alu-Fenstersystem KF 500 erhältlich. Anstelle konventioneller Verriegelungszapfen übernehmen Klappen die sichere und präzise

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Quelle: WohnArt 02/2014

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AKTUELL

Nr. 155 / Mai 2014

Energie-Gesetze

Was bedeuten die neuen Vorschriften für Immobilienbesitzer?

Immer neue Energievorschriften machen viele Immobilienbesitzer ratlos. Dabei verbergen sich in dem Gesetzes-Dschungel zahlreiche attraktive Fördergelder.

Alles anders – oder doch nicht? Das dürfte sich mancher Hausbesitzer fragen, wenn es um die neuesten Energievorschriften und -gesetze geht. Das fängt mit Kürzeln wie EnEV oder EEG für „Energieeinsparverordnung“ und „ErneuerbareEnergien-Gesetz“ an. Doch das hört sich alles schlimmer an, als es wirklich ist. Denn darin schlummern auch viele Chancen auf Förderung und Zuschüsse.

Die EnEV regelt vor allem den zulässigen Energieverbrauch von Immobilien, setzt Obergrenzen bei Neubauten fest und beschreibt Mindestanforderungen für Altbauten oder energetisches Modernisieren. Wichtigste Messgröße ist dabei der Primärenergieverbrauch, in dessen Berechnung Faktoren wie Dämmung, Heizung und die Bilanz der Energieerzeugung fallen.

Chancen nutzen Die EnEV bringt Vorteile für Immobilienbesitzer mit sich: Senkt eine Baumaßnahme den Energieverbrauch, macht sich das positiv im Portemonnaie bemerkbar und schlägt sich gegebenenfalls im höheren Wiederverkaufswert der Immobilie nieder. Dies alles wird im sogenannten Energieausweis festgehalten, der für alle Gebäude bei Verkauf oder Vermietung Pflicht ist.

Der Gesetzgeber fördert solche Maßnahmen auch. Dabei dürften Eigentümer von Altbauten die größten Fördermittel erhalten.

Das BAFA (= Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die staatliche KfW Bankengruppe halten Geld bereit, wenn es darum geht, neue Fenster einzusetzen, die Dachdämmung zu modernisieren oder die Außenfassade zu sanieren.

Günstige Finanzierung Energiesparmaßnahmen refinanzieren sich dank der bereitgestellten Mittel oft recht schnell wieder.

Wichtig: Lassen Sie sich von einer kompetenten Energieberatung informieren. Selbst dies wird vom BAFA mit 400 Euro bezuschusst.

Förderungswürdig sind allgemein Einzel-Sanierungsvorhaben wie auch eine energetische Komplettsanierung. Ein gesondertes Förderprogramm gibt es bei der KfW, wenn Sie aus Ihrem Haus ein sparsames KfW-Effizienzhaus machen wollen. An diesem Vorhaben beteiligt sich auch das BAFA. Beim BAFA werden in der Regel 1.000 bis 3.000 Euro ausgezahlt.

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Die KfW hingegen vergibt günstige Kredite und Zuschüsse. Förderung gibt es nur auf Antrag, der bei der KfW vor Baubeginn eingereicht werden muss, bei der BAFA spätestens sechs Monate nach Inbetriebnahme der neuen Heizung mit erneuerbaren Energien. Lassen Sie sich zur Beantragung von Fördergeldern und Zuschüssen die Gesetzmäßigkeit der Sanierungen bescheinigen. Das EEG greift, wenn Sie durch die Einspeisung aus erneuerbaren Energien – egal ob per Solar-, Kleinwindkraftanlage oder Mini-Blockheizkraftwerk – selber zum Stromerzeuger werden. Denn der örtliche Versorger ist gemäß EEG verpflichtet, Ihren Strom zu festen Sätzen zu vergüten.

Quelle: Wohnen Das Magazin 04/2014

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AKTUELL

Nr. 155 / Mai 2014

Hauskauf in Sachsen und Bayern am billigsten Kaufnebenkosten bei Finanzierung mit einkalkulieren Während die Nebenkosten bei Mietern ein ständiges Ärgernis sind, werden sie beim Hauskauf gerne vergessen. Denn auch wer ein Haus kauft, muss Nebenkosten zahlen, die so genannten „Kaufnebenkosten“.

Sie machen einen nicht zu unterschätzenden Anteil bei der Finanzierung aus und sollten in die Kalkulation mit eingerechnet werden.

Bei den Kaufnebenkosten sind Sachsen und Bayern das billigste Pflaster, deutlich teuerer sind Schleswig-Holstein und Berlin. Grund ist die hohe Grunderwerbsteuer.

Kaufnebenkosten in den Bundesländern

Nebenkosten beim Hauskauf: Das fällt an In die Nebenkosten beim Hauskauf fallen neben der Grunderwerbsteuer auch die Notarkosten und die Maklergebüren. In der Summe belaufen sich die Kaufnebenkosten da schnell auf bis zu 15 Prozent der Kaufsumme. So viel müssen zum Beispiel Immobilienkäufer in Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein an Kaufnebenkosten berappen. Schuld ist die jüngste Erhöhung der Grunderwerbssteuer in diesen Bundesländern auf bis zu 6 Prozent. Zum Vergleich: Während Berliner seit Januar bei einer 300.000-Euro-Wohnung bis zu 45.000 Euro für die Kaufnebenkosten zahlen, fallen in München beim gleichen Kaufpreis nur 27.200 Euro an.

Je höher die Grunderwerbsteuer, desto höher die Kaufnebenkosten Die Grunderwerbsteuer ist maßgeblich für die Schwankungen der Nebenkosten beim Hauskauf. Da die Steuer von den Bundesländern festgesetzt wird, unterscheidet sie sich deutlich. Je nach Bundesland sind zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwebsteuer fällig. Für die Notarkosten fallen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kauf-

Die Nebenkosten sind auch beim Hauskauf nicht zu unterschätzen. Bis zu 15 Prozent des Kaufpreises fallen je nach Bundesland an Kaufnebenkosten an. Foto: Interhyp AG

preises an, sie wurden im August 2013 neu geregelt. Die Maklerprovisionen sind hingegen nicht verbindlich festgelegt. Allerdings haben sich ortsübliche Entgelte etabliert, die jedoch stark variieren: Sie liegen bei 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Quelle: Aktion Pro-Eigenheim

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AKTUELL

Nr. 155 / Mai 2014

Dachdeckerverband warnt vor kriminellen Haustürgeschäften

Trotz intensiver Aufklärungsarbeit der vergangenen Jahre fallen leider immer noch viele Hausbesitzer auf die unlauteren Machenschaften der Dach- und Fassadenhaie herein.

Das Geschäft läuft immer nach der gleichen Masche ab: Die Klingel geht, ein freundlicher Herr steht vor der Haustür und verwickelt den Hausbesitzer in ein Gespräch über die mal mehr, mal weniger renovierungsbedürftige Fassade oder das kaputte Dach. Er weist auf modernste Bautechniken hin, auf Werterhaltung und Wertsteigerung durch das Aufbringen moderner Dach- und Fassadenmaterialien und nicht zuletzt auf die Preisgünstigkeit seines Angebotes.

So mancher Hausbesitzer geht auf das Angebot ein und merkt erst später, dass er einem der sogenannten „Dach- und Fassadenhaie“ aufgesessen ist: Das Dach oder die Fassade ist nur oberflächlich saniert,

Gewährleistungsansprüche meist nur ungenügend durchzusetzen, der angeblich gute Preis beim näheren Hinsehen weit überteuert. Fazit: Reingefallen! Der Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks warnt deshalb davor, sich auf Geschäfte mit diesen unseriösen Betrieben einzulassen. Ulrike Heuberger, die Pressesprecherin des Verbandes erklärt: „Insbesondere ältere Hausbesitzer in Wohngebieten mit Ein- oder Zwei-Familienhäusern werden von den Dach- und Fassadenhaien gern über den Tisch gezogen. Seien Sie vorsichtig, wenn ein Mitarbeiter unangekündigt vor der Haustür steht, darauf hinweist, er habe gerade in der Nachbarschaft zu tun gehabt und einen kleineren Schaden auf Ihrem Dach entdeckt, den er gleich preiswert reparieren könne.“ Weitere Alarmzeichen seien auswärtige Firmen, fehlende Fahrzeugbeschriftungen, keine Festnetztelefonnummer.

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Billige Angebote bei der Dachund Fassadenrenovierung sind in Wirklichkeit meist überteuert. Viele der von den unseriösen Betrieben bearbeiteten Flächen müssen, um tatsächlich irreparable Schäden für die Zukunft zu vermeiden, wieder abgerissen und völlig neu aufgebaut werden. Das Argument „Kostenersparnis“ entpuppt sich als teure Kostenfalle.

Der Fachverband rät dem Verbraucher daher, bei anstehenden Dach-, Fassaden- und Abdichtungsarbeiten gleich einen kompetenten Dachdecker-Innungsbetrieb einzuschalten. Hier kann der Hausbesitzer sich sicher sein, dass er hochwertige Arbeit erhält und dass im Falle des Falles Nachbesserungen in bestem Einvernehmen schnell erledigt werden.

Quelle: WohnArt 03/2014

AKTUELL

Nr. 155 / Mai 2014

Nachträglicher Schallschutz von Geschoßdecken

Der Schallschutz von Geschoßdecken in Gebäuden spielt vor allem bei mehreren Nutzern eine große Rolle.

War es zum Erbauungszeitpunkt des Gebäudes noch völlig normal und akzeptiert, in der eigenen Wohnung zu hören, daß es Nachbarn gab, so wird der Idividualität, verbunden mit leider meist weniger Rücksicht zu Ruhezeiten, heute eine größere Rolle zugestanden. So kommt es immer wieder zu Beschwerden über zu laute Nachbarn zu unrechten Zeiten. Besonders wichtig wird die Frage des Schallschutzes, wenn die Einheit über oder unter einer Wohnung eine Umnutzung erfährt, die möglicherweise eine andere Geräuschkulisse als zuvor mit sich bringt. Hier ist möglichst vor der Umnutzung der zu erwartende Geräuschpegel und davon abhängig der zusätzliche Schallschutz zu

prüfen. Für die Geräuschübertragung spielen der Trittschallschutz und der Luftschallschutz eine Rolle.

Beim Trittschallschutz werden unmittelbare Geräuschimmissionen auf die Decke gebracht. Der Luftschallschutz spielt vor allem bei der Übertragung von Geräuschen im Raum eine Rolle. Als Schallschutz für den Luftschall gilt, daß je mehr Masse in der Konstruktion, desto besser der Schallschutz ist. Beim Trittschall sieht dies anders aus: hier ist vor allem die Entkopplung der Nutzfläche, auf die der Trittschall immitiert wird von der Tragkonstruktion wichtig.

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Geschoßdecken: die Holzbaikendecken und die Massivdecken Holzbalkendecken waren bis in die frühen Jahrzehnte des letzten Jahrhunderts in allen Mehrfamili-

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enhäusern eingebaut. Etwa ab den 1930ern kamen dann auch verstärkt Massivdecken zum Einsatz und stellen bis heute die übliche Deckenform dar.

Die Größe des Schallschutzes der Deckenkonstruktion ist wesentlich von ihrem Aufbau abhängig. Dabei haben die Holzbalkendecken folgenden Aufbau: Die Tragkonstruktion sind die auf den Umfassungswänden der Räume aufgelagerten Vollholzbalken. Sie haben eine obere Beplankung aus Dielen mit eventuellen weiteren Aufbauten wie Parkett, Trockenestrich und Oberbelag. Zwischen den Balken liegt der Deckeneinschub, der mit Lehmschlag oder Schlacke gefüllt ist. Die Unterseite der Decken ist meist eine Holzschalung mit Putzträger aus Stroh und Verputz. Bei der schallschutztechnischen Ertüchtigung dieser Deckenform ist

AKTUELL

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Massivdecken sind Decken aus Stahlbeton, Stahlsteindecken, Decken mit Stahlträgern und massiven Füllfeldern oder Gewölbedecken.

Der Schallschutz von Massivdecken wird durch die Massen der Rohdecke und dem Fußbodenaufbau bestimmt. Bei Massivdecken spielt vor allem die Übertragung von Trittschall eine große Rolle. Der Schallschutz ist hier vor allem durch die Entkopplung Nutzungsschicht von der Massivdecke zu realisieren. Das läßt sich am einfachsten durch den Ersatz alten Bodenbelages durch einen schwimmenden Estrich realisieren. Alternativ dazu kommen auch oft Fertigteilestrichsysteme zum Einsatz, die die Trittschalldämmung um bis zu 30 dB verbessern können.

Etwa ab den 1930ern kamen auch verstärkt Massivdecken zum Einsatz.

zuerst die Tragfähigkeit zu prüfen, denn jede Schallschutzmaßnahme bringt zusätzliche Lasten in die Konstruktion ein. Verfügt die Decke nur über eine geringe Lastreserve, so kann eine teilweise Demontage der Verkleidungen oder gar der Füllung nötig werden. Im Zusammenhang mit der Nutzung der Räumlichkeiten ist auch zu prüfen, ob die Schallschutzmaßnahmen auf der Ober- oder Unterseite oder auf beiden Seiten der Decke durchgeführt werden können. Unterseitig kann durch eine abgehängte oder sogar frei tragende Decke mit aufgelegter Mineralwolle der Schallschutz erheblich verbessert werden. Als eine Maßnahme „von oben“ kann

die Einschubfüllung mit schallabsorbierenden Materialien gefüllt werden. Allerdings ist hierfür zuvor die aufwendige Entfernung der alten Einschubfüllung nötig. Für die Verbesserung des Trittschallschutzes kann oben ein schwimmend verlegter Belag mit sauber ausgeführten Randstreifen für Verbesserung sorgen. Da der Schallschutz von Holzbalkendecken wegen der festen Verbindung der Balken mit den geschoßübergreifenden Wänden meist nicht besonders gut ist, kann die Durchführung mehrerer Maßnahmen sinnvoll sein, um wirklich spürbare Verbesserungen zu erreichen.

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Im Ergebnis läßt sich zusammenfassen: Bei Massivdecken kann der Schallschutz am effektivsten durch einen neuen schwimmenden Estrich verbessert werden. Holzbalkendecken werden effektiv durch Unterdeckenkonstruktionen schalltechnisch verbessert. Durch die Kombination verschiedener Maßnahmen sowohl auf der Ober- als auch auf der Unterseite der Decke kann auch bei einer Holzbalkendecke ein gutes, befriedigendes Ergebnis erreicht werden.

Um die für die Verbesserung des Schallschutzes notwendigen Maßnahmen richtig planen zu können, ist es unumgänglich zuerst den Bestand genau aufzunehmen. Unter Umständen kann es notwendig und sinnvoll sein, mit Probeöffnungen genau zu prüfen. Eine gut überwachte und verantwortungsvoll durchgeführte Sanierung sind dann der Garant für den Erfolg der Schallschutzverbesserung von Geschoßdecken.

Quelle: WohnArt 03/2014

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 155 / Mai 2014

Der E-CHECK:

Eine sichere Entscheidung - Keine Qual der Wahl Aus- und Umbauten sind immer mit Veränderungen beziehungsweise Ereiterungen der Elektroinstallation verbunden. Die richtige Installationsart muss gewählt, geprüftes Installationsmaterial eingesetzt werden. Die sinnvolle Aufteilung der Stromkreise ist gleichfalls zu beachten. Kurz: Gerade bei Aus- und Umbauten darf die Einhaltung der VDE-Bestimmungen nicht vernachlässigt werden.

Modernisierer und Bauherren Als Vermieter und/oder Hausverwalter werden Sie oftmals mit fälligen Renovierungen, modernisierenden Aus- und Umbauten konfrontiert. Neue, die Sicherheit betreffendejuristische Regelungen verkomplizieren die häufig sowieso schon langwierige Angelegenheit zusätzlich.

Hier schafft der E-CHECK Abhilfe, weil Sie durch ihn alle Prüf- und Messergebnisse schwarz auf weiß vorliegen haben und sich somit unangenehme Überraschungen ersparen. Der E-CHECK verschafft Ihnen Sicherheit und Klarheit in allen Punkten, da er garantiert, dass die Elektroinstallation wie auch die Elektrogeräte dem jeweils er-forderlichen Stand der Sicherheitstechnik entsprechen, gefährliche Mängel erkannt und beseitigt wurden und ein Messprotokoll den einwandfreien Zustand dokumentiert.

Typische Problemstellen bei Modernisierungen Elektroleitungen, die nachträglich installiert wurden, zu wenig Stromkreise aufgrund zu kleiner Verteiler.

Größte Sorgfalt ist vor allem bei der

Verlustfrei durch den Winter: Beim Heizen und Lüften bestimmte Grundregeln zu beachten,

Das Elektrohandwerk ist immer der richtige Ansprechpartner, wenn es um die Sicherheit bei elektrischen Leitungen und Anlagen geht.

Renovierung von Badezimmern geboten. Die geltenden VDE-Bestimmungen sehen speziell für Bäder zusätzliche Schutzmaßnahmen vor, um die Sicherheit des Benutzers zu erhöhen.

• Welche Möglichkeiten gibt es, Haustechniksysteme zu inte grieren und mit Strom Energie zu sparen?

• Welche Energiespartechniken wie z. B. intelligente Beleuch tungssysteme können gezielt genutzt werden?

• Welche regenerativen Energie quellen können eingesetzt wer den?

Die Rechtslage Unwissenheit schützt vor Haftung nicht. Ein Vermieter haftet auch

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dann für entstandene Schäden, wenn er sich auf Unkenntnis der technischen Vorschriften oder den Zustand der elektrischen Anlage beruft. So will es das Gesetz. Prüfung, Haftung und Beweislast des Vermieters bei Stromschäden wurden schon in verschiedenen Gerichtsurteilen bestätigt.

Am besten, Sie fragen Ihren E-CHECK Fachmann. Er wird Sie über die für ihre Anforderungen geltenden Prüffristen informieren.

Quelle: WohnArt 04/2014

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 155 / Mai 2014

Heizkesseltausch nur in bestimmten Fällen nötig

Neue Energieeinsparverordnung tritt am 1. Mai in Kraft

Nach 30 Jahren ist es Zeit für einen neuen Heizkessel. Das spart bis zu 30 Prozent Energie.

Mit dem In-Kraft-Treten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) am 1. Mai 2014 ergeben sich für Besitzer von Gas- und Ölheizungen wichtige Änderungen. Künftig müssen veraltete Standardheizkessel in bestimmten Fällen ausgetauscht werden. Dies betrifft zunächst Anlagen, die vor 1985 installiert wurden. Sie müssen ab 2015 stillgelegt werden. Für nach dem 1. Januar 1985 eingebaute Kessel besteht künftig nach 30 Jahren Laufzeit eine Austauschpflicht. Allerdings sieht die neue EnEV auch zahlreiche Ausnahmen vor.

Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, die ihr Haus spätestens am 1. Februar 2002 bezogen haben, sind von der Regelung nicht betroffen. Erst

im Falle eines Eigentümerwechsels ist der neue Besitzer verpflichtet, die alte Heizung innerhalb von zwei Jahren zu ersetzen. Generell von der Verpflichtung ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertgeräte sowie Heizungen mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW. Dient der Kessel nur zur Warmwassererzeugung, handelt es sich um einen Küchenherd oder ein Einzelraumheizgerät, so ist ebenfalls kein Austausch vorgeschrieben.

Doch auch wer nicht von der Regelung betroffen ist, sollte darüber nachdenken, in effizientere Technik zu investieren. So spart eine moderne Ölheizung mit Brennwerttechnik gegenüber einem Kessel

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mit konstanter Temperatur bis zu 30 Prozent Energie. Mehr Informationen zur EnEV und zum Thema Heizungsmodernisierung unter www.oelheizung.info.

Quelle: IWO Pressedienst 04/2014

ENERGIE & HAUSTECHNIK

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Haushaltsstromzähler: Ein sinnvolles Gerät?

Steuern Sie Ihren Energieverbrauch selbst in die Auflistung von zum Beispiel hohen Verbrauchdaten verschiedener Haushaltsgroßgeräte kann den Anreiz schaffen, in die Jahre gekommene Geräte durch neue zu ersetzen. Verbrauchsspitzen zu bestimmten Zeiten können abgebaut werden, indem z.B. die Waschmaschine erst am Nachmittag läuft, wenn der Strom billiger angeboten wird. Die intelligenten Zähler ermöglichen zukünftig auch neue Tarife. Tageszeitspezifische Preise, die sich an der Netzlast orientieren, könnten dem Kunden dann erleichtern, energieintensive Geräte zu tarifgünstigen Zeiten zu betreiben.

Das Strommessgerät wird zwischen Steckdose und Gerätestecker gesteckt und vermittelt die tatsächlichen Stromkosten aller Geräte - auch im Stand-by-Modus

Den tatsächlichen Stromverbrauch zu wissen und zu steuern ist nicht nur Gold wert, vielmehr ergibt sich seit der EU-Richtlinie 2006/32/EG vom 5. April 2006 die gesetzliche Auskunftspflicht auf Seiten des Anbieters. Die Vorgabe „Energieeffizienz und Energiedienstleistungen“ schreibt vor, dass jeder Neubau und jede Modernisierung einen digitalen Stromzähler beherbergen muss.

senden die Daten regelmäßig über ein Kommunikationssystem an den Energielieferanten. Dies ist keine „Zukunftsmusik“, sondern schon bald Realität, denn vom 1. Januar 2010 an dürfen in Neubauten nur noch digitale Stromzähler eingesetzt werden. Wird ein Gebäude umfassend modernisiert, ist die noch aus dem 20. Jahrhundert stammende, analoge Messtechnik entsprechend zu ersetzten.

Damit soll ein bewussterer Umgang mit Strom erreicht und Stromsparen angeregt werden. Das verspricht man sich von „intelligenten“ Zählern. Für das so genannte „intelligente Messen“, wird eine neue Generation elektronischer Haushaltszähler benötigt. Diese

Abfrage täglich und stündlich möglich Im Internet kann der eigene Verbrauch täglich oder stündlich beim Anbieter abgerufen werden.

Auch der Stromverbrauch der Haushaltsgeräte wird einzeln erfasst und ausgewiesen. Der Blick

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Auch die Energieversorger könnten profitieren: Sie sparen Verwaltungsarbeit, können Netze besser planen, Ableseprozesse vereinfachen, Zähler sofort ab- oder frei schalten.

Verbrauchsspitzen können geglättet und damit die bestehenden Kraftwerke effizienter genutzt werden. Strom verbilligt sich durch die neuen Zähler zwar nicht, aber es wird leichter, sie einzusparen. Jeder Haushalt kann sich seine Verbrauchsstruktur anzeigen lassen: Was verbraucht mein Kühlschrank, was die Umwälzpumpe und wie viel gebe ich für den Computer pro Tag oder im Jahr an Stromkosten aus? Zurzeit laufen verschiedene Pilotprojekte, in denen die neue Technik getestet wird.

Quelle: Aktion Pro-Eigenheim

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RECHT & STEUER

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Umfang des Einsichtsrechts des Mieters zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung Der Vermieter ist verpflichtet, dem Verbraucherindex Mieter die Überprüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu ermöglichen. Ein Belegeinsichtsrecht des Mieters ist ausdrücklich in § 29 Abs. 1 NMV 1970 für preisgebundenen Wohnraum normiert worden.

§ Bei Mietverhältnissen über preisfreien Wohnraum wird diese Vorschrift analog angewendet. Daten anderer Mieter, die für die Abrechnung ohne Bedeutung sind, sind nicht zugänglich zu machen. Anders verhält es sich, wenn die Einsichtnahme in die Daten anderer Mieter erforderlich ist, um die eigene Abrechnung nachvollziehbar überprüfen zu können. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Mieter prüfen will, ob die Gesamteinheiten eines Haues korrekt auf die einzelnen Mieter verteilt wurden.

Der Mieter hat das Recht, die vorhandenen Originalunterlagen einzusehen. Er muss sich also nicht auf Abschriften oder Kopien verweisen lassen. Einen Anspruch auf Überprüfung in Abwesenheit des Vermieters, insbesondere auf Übersendung der Originalbelege, hat der Mieter allerdings nicht. Der Umfang des Einsichtsrechts beschränkt sich auf die Unterlagen, die sich auf das Geschäftsverhältnis des Vermieters mit seinem unmittelbaren Vertragspartner, also dem Versorger oder dem Hausmeister, beziehen. Der Mieter kann also Einsichtnahme in den Arbeitsvertrag des Hausmeisters insoweit verlangen, dass für ihn der Arbeitsumfang und der Zahlungsanspruch des Hausmeisters ersichtlich werden. Gleiches gilt für die Einsichtnahme in den Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor (BGH vom 22.11.2011 - VIIIZR 38/11). Ein darüber hinausgehendes Einsichtsrecht, insbesondere in Rechnungen, die der Vorlieferant dem Versorger ausgestellt hat, besteht hingegen nicht (BGH vom 03.07.2013 - VIII ZR 322/12). Das heißt, der Vermieter ist nicht zur Vorlage der dem Contractor und dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet. Denn die Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf zu erfahren, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl seinerseits von seinem Vorlieferanten bezieht.

Quelle: WohnArt, 04/2014

Quelle: WohnArt 10/2013

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RECHT & STEUER

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Vorkaufsrecht des Mieters bei Eigentumswohnungen Gemäß § 557 Abs. 1 BGB ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, einem Dritten verkauft werden. Dies gilt lediglich dann nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen An-gehörigen seines Haushalts verkauft.

Studenten- oder Jugendwohnheim.

Bei Mischmietverhältnissen, d.h. bei einer gemischten Nutzung teilweise zu Wohnzwecken und teilweise zu gewerblichen Zwecken muss der Wohnanteil überwiegen, damit ein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne des § 577 Abs. 1 BGB besteht.

§

Zweck dieser Vorschrift ist der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung. Der Anwendungsbereich der Vorschrift er-streckt sich ausschließlich auf Wohnraum, der umgewandelt wurde. Die Vorschrift erfasst auch Wohnraum, der öffentlich gefördert ist, nicht hingegen Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist oder Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt oder Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedürfnis zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahmen von den genannten Vorschriften hingewiesen hat oder für eine Wohnung in einem

Voraussetzungen für das Eingreifen des Vorkaufsrechts zu Gunsten des Mieters ist, dass der Wohnraum zum Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum, also der sogenannten Umwandlung, oder der bestehenden nicht nur subjektiv gebliebenen, sondern konkretisierten Absicht der Umwandlung an den betroffenen Mieter wirksam vermietet ist. Ferner muss ein Kaufvertrag zwischen Vermieter und einem Dritten über die betroffene Wohnung bestehen.

Der BGH hatte vor diesem Hintergrund über einen Fall zu entscheiden, in dem die Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietet hatte. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Eigentümerin den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000,00 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden.

Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Mieterin gegenüber der Eigentümerin das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit Ihrer Klage will die Mieterin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Eigentümerin ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000,00 € zustande gekommen ist. Die ersten

Instanzen haben die Klage abgewiesen.

Der BGH entschied mit Urteil vom 22.11.2013 (V ZR 96/12), dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung eines Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Dagegen ist es regelmäßig nicht ausreichend, wenn - wie im zu entscheidenden Fall - die Erwerber die Teilung selbst durchführen.

Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Der Mieter soll auch keinen bloßen Miteigentumsanteil, sondern das in seiner Entstehungbereits angelegte Eigentum an der von ihm gemieteten Wohnung erwerben können. Weil das Vorkaufsrecht einen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Verkäufer nach den Bedingungen des mit den Erwerbern geschlossenen Kaufvertrages entstehen lässt, muss sich der Verkäufer gegenüber den Erwerbern verpflichtet haben, die Aufteilung vorzunehmen. Nur dann ist sichergestellt, dass der Mieter tatsächlich Wohnungseigentum erwerben kann. Bei einer Aufteilung durch die Erwerber ist dies nicht gewährleistet. Wollte man auch hier ein Vorkaufsrecht annehmen, könnte der Mieter zunächst allenfalls einen Miteigentumsanteil an dem ungeteilten Grundbesitz erwerben. In eine Teilungserklärung der Erwerber trä-

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s

Fortsetzung auf Seite 27

RECHT & STEUER

Nr. 155 / Mai 2014

te er aus Rechtsgründen nicht ein.

Folglich könnten die Erwerber ihre Aufteilungsabsicht aufgeben, ohne dass der Mieter dies verhindern könnte; dies wäre für ihn mit ganz erheblichen finanziellen und rechtlichen Risiken verbunden. Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters ist bei dem Erwererbermodell im Übrigen inzwischen vermindert worden, weil der Gesetzgeber die Sperre für die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch die am 01.05.2013 in Kraft getretenen Vorschrift des § 577 a Abs. 1 a BGB auf die Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt hat.

Im Einzelfall kann das Vorkaufsrecht nach Auffassung des BGH entstehen, wenn ein Rechtsmissbrauch festzustellen ist. Dies setzt voraus, dass die Parteien des Kaufvertrages nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Veräußerer verzichten und die Teilung den Erwerbern überlassen.

Gewerbe in Wohnung kann Mietkündigung rechtfertigen Selbständige Tätigkeiten des Mieters in der Wohnung, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung kann die Kündigung rechtfertigen.

Juni 2007 erklärte der Vermieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.

Der Sachverhalt Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung „zu Wohnzwecken“ erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung: 1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.

Der Mieter ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte der Vermieter den Mieter unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen. Mit Schreiben vom 4.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte das Berufungsgericht jedoch festgestellt, dass die Verkäuferin über die bloße Kenntnis von der Absicht der Erwerber hinaus

Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben.

Auf die Berufung der Mieter hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision des Vermieters hatte Erfolg.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 165/08) Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss.

Der Vermieter kann allerdings im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, insbesondere, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die

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kein eigenes Interesse an der Aufteilung hatte. Allein ihre Kenntnis von der Absicht der Erwerber zur Aufteilung des Objekts reicht als solche nach Auffassung des BGH jedoch nicht aus, um ein Rechtsmissbrauch anzunehmen.

Quelle: WohnArt 03/2014

Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, wie dies in dem heute entschiedenen Fall nach dem bestrittenen Vorbringen der Klägerin der Fall sein soll, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Der amtliche Leitsatz: Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.

Rechtsgrundlagen: BGB § 535 BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1 Gericht: Bundesgerichtshof, Urteil 14.07.2009 - VIII ZR 165/08

vom

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IMMOBILIENRECHT

Nr. 155 / Mai 2014

Grundsteuererlass auch bei Ertragsminderung durch Unwetter Liegt bei bebauten Grundstücken oder Betrieben der Land- und Fortwirtschaft, nicht jedoch bei unbebauten Grundstücken, eine wesentliche Ertragsminderung vor, kann gem. § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz (GrStG) ein Grundsteuererlass beantragt werden. Die Ertragsminderung darf allerdings nicht vom Steuerschuldner zu vertreten sein. Grund für eine solche Ertragsminderung können auch Naturereignisse, wie z. B. Stürme, Hochwasser, Hagel, Blitzeinschlag oder Erdrutsch, sein.

Tatsächlich erzielte Jahresrohmiete im Jahr 2014 - 10.000.00 € Ertragsminderung 15.000,00 €

§

Ausgeschlossen ist der Erlass von Grundsteuer allerdings dann, wenn die Ertragsminderung auf Umständen beruht, die für den Erlasszeitraum durch eine Fortschreibung des Einheitswerts hätte berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG).

Voraussetzung für den Erlass von Grundsteuer ist, dass der normale Rohertrag des Grundstückes mehr als 50 % gemindert ist. Bei dem normalen Rohertrag handelt es sich bei bebauten Grundstücken um die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Die Jahresrohmiete ist das Entgelt, das für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters sind einzubeziehen.

Nicht einzubeziehen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebes der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls.

Ob es sich im Einzelfall um eine wesentliche Ertragsminderung handelt, wird anhand folgender Berechnung ermittelt: Übliche Jahresrohmiete zum 01.01.2014 - 25.000,00 €

15.000,00 € : 25.000,00 € x 100,00 € = 60 % Somit liegt eine wesentliche Ertragsminderung vor.

Bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken ist für den Erlass der Grundsteuer die Minderung der Ausnutzung des Grundstücks maßgebend. Ebenso ist für Grundstücke, die der Eigentümer für eigene Wohnzwecke nutzt oder unentgeltlich einem anderen überlassen hat, von einer Ertragsminderung auszugehen, wenn die Wohnung wegen äußerer Einflüsse zeitweilig ganz oder teilweise unbenutzbar ist (vgl. Abschnitt 40 Abs. 4 Grundsteuerrichtlinie). Das Ausmaß der normalen Ausnutzung des Grundstücks wird in der Regel aus dem Durchschnitt der letzten drei Jahre abgeleitet, die dem Erlasszeitraum vorangehen. Die Ertragsminderung darf nicht vom Steuerschuldner zu vertreten sein. Er hat die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er diese weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen hat abwenden können. Unter dieser Maßgabe hat der Steuerschuldner Ertragsminderungen infolge von Naturereignissen, die außerhalb seiner Einflussmöglichkeit liegen, nicht zu vertreten. Handelt es sich um Betriebe der Land- und Forstwirtschaft oder um eigengewerblich genutzte, bebaute Grundstücke, muss neben einer wesentlichen Ertragsminderung auf die Einbeziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebes unbillig erscheinen, damit ein Erlass der Grundsteuer gewährt werden kann (§ 33 Abs. 1 Satz 3 GrStG). Ob die Erhebung der Grundsteuer im

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Einzelfall unbillig erscheint, hängt von den wirtschaftlichen Verhältnissen des Gesamtbetriebes während des Erlasszeitraumes ab. Liegen die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass vor, wird die Grundsteuer i.H.v. 25 % erlassen. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrag 100 %, ist die Grundsteuer i.H.v.

50 % zu erlassen. Der Grundsteuerlass wird nur auf Antrag, nicht jedoch von Amts wegen gewährt (§ 34 Abs. 2 Satz 1 GrStG). Der Grundsteuererlass wird rückwirkend, jeweils nach Ablauf eines Kalenderjahres, für die Grundsteuer ausgesprochen, die für das Kalenderjahr festgesetzt worden ist. Der jeweilige Antrag ist bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.03. eines Jahres zu stellen (§ 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG). Die Frist ist nicht verlängerbar. Es handelt sich daher um eine Ausschlussfrist. Sollte die Frist dennoch versäumt worden sein, ist unter den Voraussetzungen des § 110 A. O. Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu gewähren.

Sollte jedoch erst nach dem Ablauf der Antragsfrist ein die ursprüngliche Grundsteuerfestsetzung erhöhender Änderungsbescheid ergehen, kann der Erlass des übersteigenden Betrages innerhalb einer Frist von 3 Monaten beantragt werden (BVerwG-Urteil vom 21.09.1984 - 8 C 62.82, BStBl 1984 II Seite 870 und BFH-Urteil vom 23.08.1995 - II R 97/92). Beim Erlass der Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung im Sinne von § 33 GrStG handelt es sich nicht um einer Ermessensentscheidung.

Auf den Erlass besteht vielmehr ein Rechtsanspruch.

Quelle: WohnArt 03/2014

IMMOBILIENRECHT

Urteile Heizkostenabrechnung zu hoch - Heizkostenverteiler defekt Nach Beschluss des BGH (Az. VIII ZR 310/12), muss bei einem Heizkostenverteiler zur Ermittlung der verbrauchsabhängigen Heizkosten auf eine andere Berechnungsmethode zurückgegriffen werden, wenn das Gerät defekt ist. Hier kann z.B. eine Berechnung nach der Wohnfläche erfolgen.

Der Sachverhalt Im vorliegenden Fall des BGH (Az. VIII ZR 310/12), befand sich an einem Heizkörper einer Mietwohnung ein defektes Erfassungsgerät zur Heizkostenermittlung. Der Heizkosten-

Vermieter verlangt schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung Wenn der Vermieter eine Mieterhöhung verlangt und der Mieter die geforderte erhöhte Miete zahlt, hat der Mieter stillschweigend der Mieterhöhung zugestimmt, so das AG München (Az. 452 C 11426/13). Eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht notwendig.

Wie aus dem Urteil (Az. 452 C 11426/13) des AG München hervorgeht, kann schon die einmalige Zahlung der geforderten erhöhten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung dieser Miete, aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass damit dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.

Der Sachverhalt Im vorliegenden Fall des AG München, mietete ein Paar im Jahre 2006 eine Münchner Wohnung. 2013 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung von 950 Euro auf 1140 Euro ab dem Monat April. Die Mieter rührten sich darauf

Nr. 155 / Mai 2014

verteiler hatte einen Verbrauch aufgezeichnet, der in diesem Umfang rein physikalisch gar nicht möglich gewesen wäre.

Da die erfassten Daten falsch waren, fehlte nun eine zuverlässige Berechnungsgrundlage. Beide Parteien stritten darum, welcher Betrag denn nun zu bezahlen sei, so die Information der LBS. Der Fall ging durch mehrere Instanzen und landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof.

Die Entscheidung Da eine Messung nicht nachgeholt werden kann, ist - offensichtlich ein Anwendungsfall des § 9a Abs. 1 HeizkostenV gegeben. Somit kann die Klägerin nicht auf der Grundlage des abgelesenen, nicht dem tatsächlichen Verbrauch entsprechenden

nicht, überwiesen jedoch ab dem gewünschten Zeitpunkt die erhöhte Miete.

Vermieter verlangt schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung Die Vermieterin begnügte sich damit nicht, sondern verlangte die schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung. Sie wolle Sicherheit, schließlich könnten die Zahlungen eingestellt werden. Die Mieter gaben eine derartige Erklärung jedoch nicht ab. Durch die Änderung ihres monatlichen Dauerauftrages sei klar, dass sie stillschweigend zugestimmt hätten, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam gewesen sei.

Vermieterin klagt auf Zustimmung zur Mieterhöhung Durch diese Äußerung sah sich die Vermieterin in ihrer Befürchtung, die Zahlungen könnten eingestellt werden, bestätigt und erhob Klage vor dem Amtsgericht München auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Die Entscheidung Die Klage blieb ohne Erfolg. Die Kla-

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Werts abrechnen, sondern sie muss den Verbrauch anhand einer der in dieser Vorschrift genannten Methoden ermitteln, nämlich auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Soweit auf diese Weise eine Verbrauchsermittlung nicht möglich ist (z. B. mangels geeigneter Vergleichsdaten), bliebe nur eine verbrauchsunabhängige Abrechnung (etwa nach Wohnfläche), wobei eine Kürzung von 15 % gemäß § 12 HeizkostenV vorzunehmen wäre.

Gericht: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 05.03.2013 - VIII ZR 310/12

ge sei mangels Rechtsschutzbedürfnis bereits unzulässig, da die Mieter bereits dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hätten.

Die stillschweigende Zustimmung liege in der mehrfachen Überweisung der erhöhten Miete. Schon die einmalige Zahlung der geforderten Miete, jedenfalls jedoch die mehrmalige Überweisung könne aus der maßgeblichen objektiven Empfängersicht nur so verstanden werden, dass dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt wird.

Konkludentes Handeln der Mieter Auch einem unwirksamen Mieterhöhungsschreiben könne zugestimmt werden, so dass die Hinweise der Mieter, eigentlich sei das Verlangen unwirksam gewesen, kein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage darstellten. Die Mieter hätten ohne Vorbehalt bezahlt und somit diese Rechtsauffassung nicht weiterverfolgt.

Gericht: Amtsgericht München, Urteil vom 14.08.2013 - 452 C 11426/13

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