156 mitteilungsblatt web

Nr. 156 | August 2014

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Aus dem Verein – Entdecker-Tour – Mietnomaden Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

Aktuell & Immobilien – Kein Boom bei Immobilien – Dach-Check – Neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) bringt neue Pflichten – Fassadendämmung

Energie & Haustechnik – Trend Hybridheizung

Wohnungspolitik & Recht – Verlust Wohnungsschlüssel – Schornsteinfegerrecht – Untervermietung – Pflichtteilergänzungsanspruch – Mini-Jobber

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AUS DEM VEREIN

Nr. 156 / August 2014

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Entdecker-Tour am 13. 9. 2014 durch untertägigen Wasserlauf, anschließend Führung über Tage Barrierefreies Wohnen im Alter - barrierefreie Bäder Die sogenannte Oberharzer Wasserwirtschaft zählt jetzt zum Weltkulturerbe: Das Welterbekomitee der UN-KulturBei HSG beraten SGS-TÜV-geprüfte Profis organisation Unesco nahm das als Meisterwerk früher Bergbau- und Ingenieurskunst geltende Wassersystem in

Liste des Kulturund Naturerbes wie die deutsche am Sonntag in Bonn mitteilte. Das »die Osterode.

Osterode.

Barriere- auf, mitbringen, um denUnesco-Kommission altersgerechten Komitee würdigte die Wasserwirtschaft als eines der weltweit größten vorindustriellen Energieversorgungssysteme. freies Wohnen heißt auch, im Alter Bedürfnissen gerecht zu werden. oder mit Behinderung selbständig im eigenen Zuhause leben zu können.

Orientierung Bei einem so aufwendigen Umbau für die Kunden ist es besonders wichtig, dass er von einer Fachkraft mit den speziellen Für ältere Menschen oder für MenFachkenntnissen und entsprechenschen mit Behinderung sind sperder Sensibilität für die Bedürfnisse rige Bäder, enge Duschen oder hohe im Alter durchgeführt wird. Mit Ulf Schranktüren, Hindernisse, die ein selbstständiges, freies Leben in der Brücke und Monika Gröbner gewährleisten bei der HSG-Vertriebsgeselleigenen Wohnung verhindern. Doch schaft zwei mit dem SGS-TÜV Prüf- Alltagsfallen kann man umgehen, zeichen „Barrierefreie Installation indem man sein Heim von ausgebilund Montage“ ausgezeichnete Prodeten Fachkräften zu einem barriereFür die Planung eines barrierefis eine rundum kompetente Berafreien und sicheren Zuhause umrüsfreien bzw. behindertengerechten tung für barrierefreies behindertenten lässt.

Bades bedarf es speziell geschulter gerechtes Wohnen und speziell Fachkräfte. barrierefreie bzw. behindertenDie SGS-TÜV-Auszeichnung hilft gerechte Bäder. Aktuell gibt es in (älteren) Menschen als Kunden, sich im Wettbewerb profilieren. Mit Bestediesem Bereich nur wenige Fachzu orientieren und Betriebe mit hen der anspruchsvollen Prüfung kräfte, die neben der handwerkligut ausgebildeten Handwerkern zu zeigen die Fachkräfte, dass sie die chen Qualifikation auch die erforerkennen. Die Handwerksbetriebe richtigen Ansprechpartner für das derlichen theoretischen Grundlagen wiederum können sich mit dem Siegel altersgerechte Wohnen vor Ort. weiter auf Seite 5

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AUS DEM VEREIN

Nr. 156 / August 2014

Beschreibung: Die „bergmännische Befahrung“ (also zu Fuß) erfolgt in 20 bis 30 cm tiefem Wasser und dauert inklusive Rüstzeit ca. 1,5 bis 2 Std. Während der Befahrung erläutern wir den historischen Harzer Bergbau mit seinen Arbeits- und Ausbautechniken.

Themen: Die Gruben Dorothea und Caroline waren bereits im 18. Jahrhundert in ganz Europa berühmt und sind die ertragreichsten Gruben des Oberharzes. Für Heinrich Heine, war die Grube Caroline „…die schmutzigste und unerfreulichste Caroline, die ich je kennengelernt habe...“.

Ein Wasserlauf erfordert in manchen Passagen ein gebücktes Gehen (minimale Stollengröße 140 cm hoch und 80 cm breit), bietet aber immer wieder ausreichend hohe Bereiche zum Aufrichten des Körpers.

Ausfahrt: Die Ausfahrt erfolgt über vier jeweils ca. 6 m lange „Fahrten“ (also Leitern).

Empfehlung: Die Temperatur von Wasserlauf und Wasser beträgt ganzjährig 8 Grad Celsius. Unsere Empfehlung: Bitte ziehen Sie daher in die Gummistiefel dicke Socken an und wählen Sie warme Kleidung aus, die verschmutzen kann (Wechselkleidung).

Anschließend 7 km lange überTage-Führung durch einfaches Gelände zur Erläuterung der Energieversorgung der beiden Gruben.

Vielfältige Spuren des historischen Montanwesens im Gelände werden dabei erläutert.

Aufgrund der großen Nachfrage sind kurzfristige Terminwünsche nur in Einzelfällen realisierbar. Wir empfehlen daher eine frühzeitige Reservierung mit einer mehrwöchigen Vorlaufzeit!

Sicherheit: Es sind zwei Grubenführer erforderlich, die je am Anfang und Ende der Gruppe „fahren“. Sollte eine Person die Befahrung abbrechen wollen, wird diese von einem der Führer hinaus geleitet. Eine Befahrung von

alkoholisierten oder berauschten Personen ist untersagt.

Einkehrmöglichkeit: auf halber Strecke über Tage im Polsterberger Hubhaus.

Hinweis: Toiletten nach halber Strecke im Polsterberger Hubhaus vorhanden.

Nicht nur für Mitglieder!

Entdecker-Tour am 13. 9. 2014 Erwachsene: 20,– Euro / Kinder 5,– Euro statt 39,– Euro pro Person. Überweisung bis 30.8 2014 auf HWG-Konto gilt als Anmeldung „Entdecker-Tour“.

Buchung über unsere Webseite: www.hwg-osterode.de

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AUS DEM VEREIN

Nr. 156 / August 2014

Wie schütze ich mich vor Mietnomaden?

Von RA Ingo Eppenstein

eine Selbstauskunft verlangen. Ein entsprechendes Muster haben wir dieser Ausgabe beigefügt.

I.

Sogenannte Mietnomaden sind für viele Vermieter ein ernstes Problem. Mietnomaden sind Mieter, die zunächst einziehen, dann aber die Miete nicht zahlen und so für finanzielle Verluste durch teils erhebliche Mietrückstände sorgen.

Zudem werden Wohnungen bei einem Auszug oftmals in einem katastrophalen Zustand hinterlassen.

Auf den Kosten bleibt der Vermieter zumeist sitzen.

Eine verlässliche Statistik über Mietnomaden gibt es nicht. Die Dunkelziffer ist hoch, weil viele Vermieter den zähen Rechtsweg scheuen.

Haus & Grund spricht von 15.000 Mietnomaden, der Deutsche Mieterbund hingegen von „nur“ 1.000 Mietnomaden. Die Mietschulden können bis zu 25.000 Euro und mehr betragen.

Der Ablauf ist oft ähnlich: Der Vermieter fällt auf Mieter, die einen soliden Eindruck machen herein.

Dabei handeln diese Menschen in betrügerischer Absicht, Das unterscheidet sie von Mietern, die durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit in Not geraten sind und nun Zahlungsprobleme haben.

Eine weitere Vorsichtsmaßnahme gegen Mietnomaden, ist die Kaution, die als Mietsicherheit dient.

Der Mieter hat beim Einzug in eine neue Wohnung grundsätzlich das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zusammen mit den ersten drei Monatsmieten zu zahlen. Vermieter sollten jedoch hellhörig werden, wenn der potenzielle Mieter dieses Recht von sich aus einfordert und dabei etwa auf einen Engpass in der persönlichen Liquidität verweist.

Das größte Problem dabei ist, dass in diesen Fällen selbst eine fristlose Kündigung erst gerichtlich durchgesetzt werden muss. Die Kosten für den Anwalt bleiben in der Regel jedoch ebenfalls beim Wohnungsbesitzer – zusätzlich zum entstandenen Mietausfall.

II.

Um sich vor Mietnomaden zu schützen, gibt es einige einfache Hinweise. Zum einen sollte man sich nicht nur auf die eigene Menschenkenntnis verlassen, sondern eine Auskunft über die Bonität des Interessenten einholen. Dies kann in verschiedener Weise geschehen. So können sich Vermieter an z.B. die Schufa oder andere Organisationen wenden. Dies ist zwar stets mit Kosten für den Vermieter verbunden, die jedoch gut angelegt sein können, sollte man es mit einem Mietnomaden zu tun haben. Einige Vermieter verlangen zudem eine Bescheinigung vom vorherigen Vermieter, die nachweist, dass der zukünftige Mieter keine Mietrückstände beim letzten Mieter hinterlassen hat. Auf jeden Fall sollte man von dem Mieter

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte eine Mietausfallund Rechtsschutzversicherungen abschließen, die im Ernstfall einspringen. Leider ist eine solche Versicherung recht teuer.

III.

Wer trotz aller Vorsicht einen Mieter im Haus hat, der nicht zahlen will, sollte keinesfalls Zeit damit verlieren, die Kündigung auszusprechen. Wird an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht gezahlt, kann eine fristlose Kündigung erfolgen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Damit die notwendigen Formalien eingehalten werden, sollten sich Mitglieder von den Rechtsberatern in den Beratungsstunden unterstützen lassen.

Mit einer fristlosen Kündigung ist es aber in der Regel nicht getan, da der Mieter weiterhin in der Wohnung bleiben wird. Es muss dann beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage eingereicht, um den Auszug zu erzwingen. Seit dem Jahr 2013 sind die Gerichte angehalten, Räumungssachen vorrangig zu bearbeiten. Der Mie-

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AUS DEM VEREIN

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ter kann außerdem vom Gericht verpflichtet werden, eine Sicherheit für die Nutzungsentgelte zu stellen, die während langwieriger Räumungsprozesse auflaufen. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der

Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.

IV.

Grundsätzlich kann man sich nur schwer gegen einen Mietnomaden schützen. Soweit die oben genannten Punkte beachtet werden, kann

man das Risiko, auf einen Mietnomaden zu stoßen, hingegen reduzieren.

In der hiesigen Region stellen Mietnomaden zum Glück kein allzu häufiges Problem dar, jedoch lässt sich nie ausschließen, dass der eigener Mieter sich als ein solcher entpuppt.

Quelle: Haus und Grund Osterode 7/2014

Kein Boom bei Immobilienerbschaften 14 Prozent der neuen Wohneigentümer leben in der geerbten Immobilie - Erben mit 45 Jahren im Schnitt fünf Jahre älter als Erstkäufer - Bedeutung von Geld-Erbschaften für den Eigenheimkauf rückläufig.

Wachsende Privatvermögen und deren Vererbung erlauben immer mehr Menschen das Leben in eigenen vier Wänden - so eine weit verbreitete Einschätzung. Rund die Hälfte der jungen Leute unter 30 Jahren geht nach Befragungen bereits davon aus, später Wohneigentum zu erben. Noch sprechen die Daten nach Auskunft von LBS Research allerdings eine andere Sprache. Nach den regelmäßigen Wohneigentumsstudien von TNS Infratest* schwankt der Anteil der Neu-Wohneigentümer, die in eine geerbte Immobilie eingezogen sind, schon seit über zehn Jahren um die Marke von 15 Prozent.

Gleichzeitig nahm die Zahl der Erwerber, die auf geerbtes Geld zurückgreifen konnten, sogar kontinuierlich ab (vgl. Grafik).

Zudem bestätigt die jüngste Auswertung der Zahlen für die Jahre 2008 bis 2011 erneut, dass die Immobilien-Erbschaft in der Regel relativ spät kommt: nämlich für Erwerber im Alter von 45 Jahren - verglichen mit 40 Jahren bei einem durchschnittlichen Ersterwerber. Für die LBS-Experten zeigt dies, dass ein Abwarten auf die Erbschaft für die allermeisten jungen Familien keine Lösung darstellt. Wer für seine Kinder geeignetes Wohnen in den eigenen vier Wänden anstrebt, der kommt um den klassischen Weg weiterhin nicht herum: nämlich rechtzeitig Geld beiseite zu legen, um mit ausreichendem Eigenkapital eine sichere und günstige Finanzierung hinzubekommen.

Quelle: WohnArt 07/2014

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AKTUELL

Nr. 156 / August 2014

Dachrenovierung

Worauf sollte man bei einem Dach-Check achten?

Das Dach ist stets Wind und Wetter ausgesetzt. Es lohnt sich daher, Schwächen aufzuspüren und zu beseitigen. Das spart nicht nur Geld, sondern auch Ärger.

Kein anderer Teil des Hauses ist den Launen der Witterung so direkt ausgesetzt wie das Dach. Die Spuren dieser Dauerbelastung zeigen sich nicht immer so deutlich wie beispielsweise durch Moos auf den Dachpfannen. Gerade nach schweren Gewittern oder Stürmen empfiehlt es sich daher, die Eindeckung vom Boden aus auf mögliche Schäden hin zu untersuchen. Haben sich etwa Dachpfannen gelockert, könnten diese beim nächsten Sturm herunterfallen. Doch auch bei überwiegend heiterem Wetter sollten Hausbesitzer mindestens zweimal im Jahr – am besten im Frühjahr und vor dem Winter – ihr Dach auf mögliche Abnutzungen prüfen. Hier haben wir die wichtigsten Punkte zusammengetragen, die Sie bei Ihrem Dach-Check ins Auge fassen sollten. Im Zweifel lassen Sie einen Fachmann ran.

Dämmschicht Ein unsanierter Altbau verliert 15 bis 20 Prozent seiner Wärme übers Dach. Ist eine Neueindeckung des Dachs geplant, kann man gleich von außen zwischen den Sparren eine Dämmung einarbeiten lassen.

Alternativ kann man sie von innen anbringen.

Dampfsperre Die Dampfsperre verhindert das Eindringen von Feuchtigkeit in die Dämmschicht und damit auch Schimmel. Professionelle Sorgfalt zur Vermeidung von Kondenswas-

serbildung und Wärmebrücken ist besonders bei Anschlüssen an Dachfenstern gefordert.

Dachfenster Schon zum Energiesparen sollte man alte Dachfenster austauschen.

Wer mehr Licht hereinlassen möchte, sollte für die Rohbauöffnung des Fensters mindestens 12,5 Prozent der Raumgrundfläche veranschlagen.

Dachstuhl Die tragende Dachkonstruktion kann von zwei Seiten angegriffen werden: Von außen kann Feuchtigkeit durch eine undichte Dachabdeckung eindringen, von innen wird’s feucht, wenn die Dampfsperre falsch angebracht wurde.

Sie sollten die Balken regelmäßig auf Risse kontrollieren und dabei auch auf Holzwurmbefall achten.

Im Schadensfall reicht es oft, nur

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die maroden Holzteile austauschen zu lassen.

Schornstein Die Anschlussstellen des Schornsteins sind besonders anfällig.

Vor allem die Blecheindeckung des Dachanschlusses kann eine Schwachstelle sein, durch die Feuchtigkeit in den Dachstuhl eindringt. Solche Schäden lassen sich nur vom Fachmann beseitigen.

Wird die Heizung ausgetauscht, sollten zudem neue Abgasleitungen in den Schornstein eingezogen werden.

Quelle: Wohnen Das Magazin 06/2014 04/2014

AKTUELL

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Neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) bringt neue Pflichten für Immobilieneigentümer Am 16. Oktober 2013 wurde von der Bundesregierung die Novelle zur Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) beschlossen. Sie tritt am 01.05.2014 in Kraft.

1. Pflicht zur Vorlage des Energieausweises für Verkäufer und Vermieter von Immobilien bereits bei Besichtigung Gemäß § 16 Abs. 2 EnEV 2014 hat der Verkäufer und der Vermieter dem potentiellen Käufer bzw. Mieter spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 der EnEV 2014 vorzulegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt.

Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer/Vermieter den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 (EnEV 2014) dem potentiellen Käufer/ Mieter unverzüglich vorzulegen.

Der Verkäufer/Vermieter muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potentielle Käufer/Mieter ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages/Mietvertrages hat der Verkäufer/Vermieter dem Käufer/Mieter den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Diese Regeln gelten ebenso für Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit. Die EnEV gilt, wie bisher, für alle beheizten und gekühlten Gebäude bzw. Gebäudeteile.

2. Pflichtangaben bei kommerziellen Immobilienanzeigen Gemäß § 16 a EnEV 2014 sind im Rahmen einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien bestimmte Pflichtangaben zu machen, wenn es um den Verkauf (§ 16 a Abs. 1 EnEV) oder die Vermietung (§ 16 a Abs. 2 EnEV) eines bebauten Grundstücks, eines Erbbaurechts, an einem bebauten Grundstück oder von Wohnungs- oder Teileigentum geht und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt.

Unter diesen Voraussetzungen hat die Verkaufs-/Vermietungsanzeige folgende Pflichtangaben zu enthalten: • Die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 1, • den im Energieausweis genannten Wert des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs für das Gebäude, • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, • bei Wohngebäuden das im Energieausweis benannte Bau jahr, • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Ener gieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Nr. 2 der Energiebedarf oder Energieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

3. Verschärfung von Anforderungen Bei Neubauten sind ab 2016 höhere Anforderungen an die Gesam-

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tenergieeffizienz gestellt. Ebenso sind höhere Anforderungen für Neubauten bezüglich Außenbauteilen ab 2016 gestellt. Auch an die zulässigen Transmissionswärmeverluste über die Gebäudehülle werden höhere Anforderungen gestellt.

4. Austauschpflicht für Heizkessel Gemäß § 10 Abs. 1 EnEV 2014 dürfen Eigentümer von Gebäuden Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1.

Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, ab 2015 nicht mehr betreiben. Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betreiben. Diese Regeln sind jedoch nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW beträgt und auf Heizkessel nach § 13 Abs. 3 Nr. 2 bis 4 EnEV 2014. Die Austauschpflicht gilt auch nicht für Ein- und Zweifamilienhausbesitzer, die am 1. Februar 2002 in ihrem Haus mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben. Im Falle eines Eigentümerwechsels ist die Pflicht von dem neuen Eigentümer dann innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen.

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5. Pflicht zum Aushang des Energieausweises

6. Dämmung oberster Geschossdecken

Inspektion von Klimaanlagen eingeführt.

Gemäß § 16 Abs. 3 EnEV 2014 hat der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 m2 oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 m2 Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden, der auf behördlicher Nutzung beruht, dafür Sorge zu tragen, dass für das Gebäude ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 EnEV 2014 ausgestellt wird. Er hat diesen Ausweis an einer gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Wird die zuvor genannte Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer. Der Eigentümer hat ihm zu diesem Zweck den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Zur Erfüllung der Aushangpflicht ist ausreichend von einem Energiebedarfsausweis nur die Seiten 1 und 2 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 EnEV 2014 und von einem Energieverbrauchsausweis nur die Seiten 1 und 3 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 EnEV 2014 auszuhängen. Anstelle des Aushangs eines Energieausweises nach dem Muster der Anlage 7 kann der Aushang auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 EnEV 2014 vorgenommen werden.

Gemäß § 10 Abs. 3 EnEV 2014 müssen Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, dafür sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, nach dem 31.12.2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffezient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m2 x k) nicht überschreitet. Diese Pflicht gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 genügt. Der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 ist nach der Definition des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBT) bei Holzbalkendecken aller Baualtersklassen und massiven Geschossdecken ab 1969 grundsätzlich eingehalten.

9. Ordnungswidrigkeiten

Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 m2 Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr befinden, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt.

Im Übrigen gelten auch für dieses Gebäude die gleichen Regelungen, wie für das zuvor beschriebene Gebäude, bei dem der Publikumsverkehr auf behördlicher Nutzung beruht.

7. Neue Energieeffizienzklassen im Energieausweis Neu eingeführt werden die Energieeffizienzklassen A+ bis H für Wohngebäude. Ferner erfolgt eine Neuskalierung des Bandtachos bis 250 kW/(m2a).

8. Einführung von Stichprobenkontrollen Gemäß § 26 d EnEV 2014 werden unabhängige Stichprobenkontrollen durch die Länder für Energieausweise und Berichte über die

Gemäß § 27 EnEV 2014 werden als Ordnungswidrigkeiten geahndet, Verstöße gegen • die Pflicht zum Austausch des Heizkessels, • die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecken, • die Pflicht zur Übergabe einer Kopie des Energieausweises an den Käufer/Mieter, • die Pflicht zur Vorlage von Kopien des Energieausweises, • die Pflicht zur Angabe von Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen, usw.

Die Harz-Energie gewärt allen Vereinsmitgliedern des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer- Vereins Osterode und Umgebung e.V. bei Erstellung eines Energieausweises auf Bedarfsbasis einen Rabatt von € 20,-. Für Wohngebäude mit 1-2 Wohneinheiten kostet dieser dann statt € 299,- nur € 279,- und bei 3-4 Wohneinheiten statt € 399,- nur € 379,-.

Für alle anderen Gebäude bitte den Preis bei Harz-Energie erfragen. Voraussetzung bei den vorgenannten Preisen ist zudem ein ungekündigter Erdgas- und/oder Stromliefervertrag mit der Harz-Energie GmbH & Co.KG.

Quelle: WohnArt 06/2014

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Energetische Fassadendämmung kann riskant sein Experten bemängeln Wirtschaftlichkeit und Brandsicherheit

Dämmung

Hausfassaden müssen bei einer energetischen Sanierung vollständig gedämmt werden, so schreibt es die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Mit dieser Regelung will die Bundesregierung den Verbrauch an Heizenergie bis 2050 um 80 Prozent senken, den Klimaschutz verbessern und die Heizkosten für Eigentümer und Mieter drastisch reduzieren. Eine Rechnung, die offenbar nicht aufgeht. Expertisen zeigen: Fassadendämmungen verschlingen nicht nur mehr Geld als sie einsparen. Viele der verwendeten Dämmstoffe sind auch noch gesundheitsschädlich und brandgefährlich.

Grundlage der strikten Vorgaben sind die Kohlendioxid-Immissi-

onen. Sie entstehen bei der Verteuerung fossiler Brennstoffe und stehen im Verdacht, das globale Klima zu erwärmen. Die RundumVerkleidung mit Dämmstoffen soll diesem Prozess entgegenwirken.

Seit 1993 wurden schon 769 Millionen Quadratmeter Dämmplatten an deutsche Wohnhäuser geklebt.

Eine Fläche, die größer ist als der gesamte Stadtstaat Hamburg.

Aber ist die die staatliche Zwangsvorschrift wirklich der richtige Weg? Für ein Wirtschaftlichkeitsgutachten machte der hessische Architekt Karim AI Ansari die Probe aufs Exempel: Er ließ zwei Mehrfamilienhäuser energetisch sanieren, verzichtete dabei auf die vollstän-

dige Dämmplattenverkleidung.

Das eine Haus, ein Altbau von 1872 mit 60 Zentimeter dicken Ziegelmauern, bekam eine neue Heizungsanlage. Nur die oberste Geschossdecke und der Anbau mit 24 cm Wandstärke wurden mit einer zusätzlichen sechs cm dicken Dämmschicht versehen. Folge: Der Energieverbrauch sank um 70 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Bei einer kompletten Fassadendämmung wären die Heizeinsparungen nur um weitere 25 KW-Stunden gestiegen, die Modernisierungskosten aber auf rund 100 000 Euro angewachsen.

Ein ähnliches Ergebnis auch beim zweiten Gebäude: Mehreinsparungen von 35 Kilowattstunden standen zusätzlichen Investitionen von 30 000 Euro gegenüber. Kosten, die

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sich durch den reduzierten Energieverbrauch erst nach 42 Jahren amortisiert hätten. Weit länger als die Haltbarkeit der verwendeten Dämmstoffe. An vielen Häusern, die vor 20 Jahren saniert wurden, zeigt die Dämmung schon heute deutliche Schäden. Dringt auch noch Regenwasser in die gedämmten Fassaden, bilden sich Kältebrücken, die Wärme aus den Zimmern nach draußen leiten. Die Folge ist, statt der gewünschten Energieeinsparung, ein deutlich höherer Bedarf an Gas und Öl.

Erhärtet werden die Ergebnisse des Architekten durch eine Studie des Forschungsinstituts Prognos, die im Auftrag der staatlichen Förderbank KfW erstellt wurde. Danach müssten bis 2050 deutschlandweit 838 Milliarden Euro investiert werden, um die politisch gesteckten Energie-Einsparungsziele zu erreichen.

Die dadurch eingesparten Kosten beliefen sich hingegen nur auf 370 Milliarden - ein Gesamtverlust für die Eigentümer von 468 Milliarden Euro. Trotz dieser Unwirtschaftlichkeit wird versucht, die energetische Sanierung bestehender Häuser und den Neubau energieeffizienter Wohngebäude mit Milliarden von KfW-Fördergeldern voranzutreiben. Unterm Strich nur eine Verschleuderung von Steuergeldern.

Nicht nur die mangelnde Rentabilität hält viele Hausbesitzer von der Fassadendämmung ab, auch die Qualität des Dämmmaterials steht zunehmend in der Kritik. Styroporplatten, die zur Wärmedämmung unter dem Putz der Fassade befestigt werden, wirken als Brandbeschleuniger, stellten Brandexperten fest. „Wenn es erstmal brennt“, so ein Brandschützer, „zündet das Zeug wie Benzin, bildet regelrechte Feuerseen“. Ebenso wie Polystyrol, das als Billigprodukt bei Hausbesitzern besonders beliebt ist und massenhaft in Wohngebäuden und Geschäftshäusern verbaut wird.

Von den Zulassungsbehörden wird der aufgeschäumte Kunststoff dagegen als „schwer entflammbar“ eingestuft. Andere Materialien sind durch Ausdünstungen beim Verarbeiten gesundheitsgefährdend.

Oder sie taugen durch schnelles Altern nicht zur dauerhaften Wärmedämmung. Auch vermeintliche Innovationen, die von der Dämmstoff-Industrie als „absolut unbedenklich“ angepriesen werden, entpuppen sich im Nachhinein oft als verkaufsfördernde Mogelpackungen. Zum Beispiel Phenolharzplatten, ein neuartiger Dämmstoff aus England. Eine Untersuchung des Freiburger Instituts für Umweltchemie ergab: Beim Kontakt mit den Augen oder verschwitzten Händen bildet sich ätzende Ameisensäure. Saurer als gewöhnlicher Essig, vergleichbar mit verdünnter Salzsäure.

Alarmierende Meldungen, die Millionen von Hauseigentümern verunsichern und die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung konterkarieren. Dennoch hält die Politik unbeirrt daran fest. Die Energieeinsparverordnung wird weiter verschärft. Die Anforderungen an die energetische Sanierung werden in den nächsten zwei Jahren nochmal um je 12,5 Prozent angehoben, die Baukosten steigen dadurch um weitere 10 Prozent an. Die hohen Investitionskosten führen zu einer immer größeren Belastung der Wohnungsunternehmen und ihrer Mieter. Wegen der Zwangsvorgabe zur kompletten Fassadendämmung und der mangelnden Wirtschaftlichkeit verzichten die Hauseigentümer lieber ganz darauf, ihre Immobilien umfassend zu modernisieren. Zahlen belegen diese Entwicklung: Zwischen 2005 und 2012 wurden von allen Wohngebäuden, die vor 1995 gebaut wurden, gerade mal 0,8 Prozent saniert. Dafür steigen die Folgekosten dramatisch an. Bei vielen sanierten oder neugebauten Wohnhäusern

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muss die Dämmung bis 2050 voraussichtlich erneuert, der Abfall fachgerecht beseitigt werden. Weil die Materialien kaum recycelt werden können, drohen riesige Sondermüllhalden. Die Gesamtkosten für die fachgerechte Entsorgung dürften die Energieeinsparungen bei Weitem übertreffen. „Mit Dichten und Dämmen allein, werden wir die Ziele der Bundesregierung bei der Kohlendioxid-Reduktion nicht erreichen“, kritisiert Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. „Wenn Wohnen bezahlbar bleiben soll, müssen wir die klimapolitischen Vorgaben auch anders erreichen.“ Das Gutachten des hessischen Architekten führte bereits zu ersten Konsequenzen - der zuständige Lahn-Dill-Kreis setzte die strengen Sanierungsvorgaben außer Kraft.

Die Kommune beruft sich dabei auf das „Wirtschaftlichkeitsgebot“ in § 25 der Energiesparverordnung: Weist der Hauseigentümer nach, dass sich seine Mehrkosten für die Dämmung während der voraussichtlichen Haltbarkeitsdauer des Dämmmaterials nicht rentieren, muss die Baugenehmigungsbehörde dem Verzicht auf vollständige Fassadendämmung zustimmen.

Voraussetzung ist ein „Befreiungsantrag“, der beim zuständigen Bauamt eingereicht werden muss.

Bislang wurden solche Ausnahmegenehmigung nur selten und meist für Einfamilienhäuser erteilt. Die Dillenburger Entscheidung dürfte deshalb eine bundesweite Signalwirkung haben.

Quelle: WohnArt 07/2014

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AKTUELL

Nr. 156 / August 2014

Schimmel und Gerüche vermeiden Gesünder wohnen mit mineralischem Wandputz

Gerade im feuchten Badezimmer kann vermehrt Schimmel auftreten. Mineralischer Putz verhindert durch seinen günstigen PH-Wert, dass die Sporen sich an der Wand festsetzen. Wer auf baugesunde Materialien setzt, wird mit einem angenehmen Raumklima belohnt.

Es ist nun einmal eine Tatsache: Ein gerade gebautes oder frisch renoviertes Haus riecht. Seien es die Ausdünstungen von neuen Möbeln oder die Ölung des abgeschliffenen Parkettbodens - Gerüche und Dämpfe verteilen sich schnell im ganzen Haus.

In manchen Fällen werden dabei sogar Schadstoffe freigesetzt, die der Gesundheit schaden können.

Sehr lange zu lüften, würde zwar Abhilfe schaffen, im Alltag ist das bei bewohnten Objekten jedoch keine Option. Hier ist es praktisch, wenn die Wände mit einem atmungsaktiven Putz verarbeitet sind. „Rotkalk“ beispielsweise kann selbst schädliche Stoffe wie Formaldehyde aus der Raumluft binden. Das sorgt für ein gesünderes Raumklima und hochwertigeres Wohnen.

Keine Chance dem Schimmel

Gerade bei sehr gut gedämmten Häusern sollten Bauherren ihr Augenmerk auf den richtigen Wandputz legen. Denn durch dichte Dämmungen und gut schließende Fenster wird verhindert, dass frische Luft einströmt. In der verbrauchten Atmosphäre der Wohnräume finden aber unter anderem Schimmelpilze gute Bedingungen - und die sind ebenfalls gesundheitsschädlich. Mineralische Kalkputze an der Wand wirken dem Schimmel entgegen, indem sie auf ganz natürliche Weise die Feuchtigkeit der Raumluft regulieren und den Pilzen durch eine hohe Alkalität keine Lebensgrundlage bieten.

Unter www.rotkalk.de gibt es mehr Informationen.

Verschiedene Körnungen

Neben den wohngesunden Eigenschaften punkten raumluftaktive Putzsysteme auch mit der Möglichkeit zur stilvollen Wohnraumgestaltung. So bietet etwa Knauf seinen Mineralputz in verschiedenen Kornstärken an. Für feine Strukturen auf der Wand ist beispielsweise Rotkalk Filz 0,5 die passende Wahl.

Die Zahlenangabe hinter dem jeweiligen Produktnamen auf der Packung gibt dabei Auskunft, welche Korngröße das Material besitzt - je kleiner die Zahl, desto feiner ist es.

Gröbere Kornstärken bewirken optisch mehr Bewegung an der Wand.

Alle Varianten können problemlos farblich gestaltet werden,

Quelle: WohnArt 05/2014

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ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 156 / August 2014

Modernisierung:

Trend geht zur Hybridheizung Varianten der Hybridheizung mit Öl-Niedertemperaturtechnik

Varianten der Hybridheizung mit Öl-Brennwerttechnik

Wer einen alten Standardkessel betreibt sollte diesen zunächst erneuern, da hier das größte Einsparpotenzial liegt. Das neue Öl-Brennwertgerät kann dann entweder sofort oder schrittweise um weitere Komponenten wie Solar oder einen Holzkamin ergänzt werden.

Lohnt sich die Investition in eine neue Heizung wirklich? Und auf welche Heizenergie soll ich setzen? Diese Fragen bewegen Hausbesitzer, die sich mit dem Thema Energiesparen auseinander setzen. Das zeigt auch eine aktuelle Verbraucher-Befragung des Instituts für Wärme und Oeltechnik (IWO).

Eine Option, die immer beliebter wird, sind Hybridsysteme. Dabei werden mindestens zwei Energieträger miteinander kombiniert, häufig kommt herkömmliche Heiztechnik mit regenerativen Energien

zum Einsatz. Diese Lösung bietet neben der Energieeinsparung auch den Vorteil, dass die Umrüstung etappenweise vorgenommen werden kann. So lassen sich die Investitionskosten den eigenen finanziellen Möglichkeiten anpassen.

Eine inzwischen weit verbreitete Hybridlösung ist die Kombination aus Ölheizung und Solarthermie. In den Sommer- und Übergangsmonaten übernimmt die Solaranlage den Löwenanteil der Wärmeversorgung, so dass sich die Ölheizung erst dazu schaltet, wenn der Bedarf durch die Sonnenenergie allein

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nicht mehr gedeckt werden kann.

Zur Unterstützung der Solaranlage wird inzwischen auch vermehrt ein wasserführender Holzkaminofen integriert, der seine Wärme ebenfalls in das Heizsystem einspeist.

Dadurch muss die Ölheizung noch seltener aktiv werden. „Hybrid“ für ölbeheizte Ein- und Zweifamilienhäuser In der Regel besteht der erste Schritt zu einem sparsamen Hybrid-Heizsystem im Austausch eines veralteten Heizkessels gegen ein Brennwertgerät. Denn diese

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 156 / August 2014

Wird eine Solaranlage zur Trinkwasserbereitung mit der Ölheizung kombiniert, spart das bis zu zehn Prozent Energie.

Wenn die Sonnenwärme auch zur Heizungsunterstützung genutzt wird, liegt die Einsparung bei rund 17 Prozent.

Maßnahme bietet mit einer Energieeinsparung von bis zu 30 Prozent bei einer Investition von im Schnitt rund 9.000 Euro ein sehr gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Doch auch preisgünstigere Varianten lohnen sich. Wenn ein vergleichsweise neuer Niedertemperaturkessel vorhanden ist, kann dieser durchaus weiter betrieben und zunächst beispielsweise durch einen wassergeführten Kaminofen erweitert werden.

Die Kosten dafür belaufen sich auf rund 6.500 Euro. Der Kesselaustausch oder die Einbindung von Solarthermie erfolgt dann je nach den finanziellen Möglichkeiten zu einem späteren Zeitpunkt. Der IWO-Befragung zufolge macht die-

ses Baukastenprinzip die Hybridsysteme für Verbraucher besonders attraktiv.

Gute Voraussetzungen für Hybridlösungen bieten die rund 4,9 Millionen ölbeheizten Ein-und Zweifamilienhäuser in Deutschland. Der vorhandene Heizöltank sichert bei Bedarf die Grundversorgung. Denn Heizöl kann auch in kleinen Mengen kostengünstig transportiert und langfristig vor Ort gelagert werden. Zudem verfügen diese Gebäude in der Regel über genügend Platz für Wärmespeicher, Heizgerät und Kaminofen sowie die nötige Dachfläche für Solarkollektoren.

Eine wichtige technische Voraussetzung für ein Hybridsystem ist

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ein Heizwasserspeicher, der über mehrere Anschlüsse verfügt. Nur so lassen sich weitere Wärmequellen einbinden. Dazu könnte bald auch überschüssiger Ökostrom zählen, der dann über einen elektrischen Heizstab im Wärmespeicher genutzt wird.

Quelle: WohnArt 5/2014

Töpperwien Küchen GmbH Oderstraße 45 (Richtung Sportplatz) 37197 Hattorf am Harz Telefon 0 55 84 - 25 26 Fax 0 55 84 - 25 27 www.kuechen-toepperwien.de Ihr Ansprechpartner vor Ort in Osterode am Harz und Umgebung: Thomas Minde E-Mail minde@kuechen-toepperwien.de

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RECHT & STEUER

Nr. 156 / August 2014

Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Zentralschließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels – erst bei Austausch der Schließanlage Wenn dem Mieter ein Schlüssel abhandenkommt, hat er den Vermieter unverzüglich zu informieren.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Verlust durch Diebstahl oder aus anderen Gründen eingetreten ist.

Schadensersatz zu leisten für den verlorengegangenen Schlüssel ist dabei in der Regel kein Problem Problematisch für den Mieter wird es in der Regel dann, wenn der Schlüssel zu einer zentralen Schließanlage gehört. Denn dann kann dessen Verlust den Austausch einer Vielzahl von Schlössern und Schlüsseln erforderlich machen mit ganz erheblichen Kostenfolgen. Das Landgericht Mannheim (4 S 30/76, WuM 1977, S. 121) stellt darauf ab, ob eine missbräuchliche Verwendung der verlorenen Schlüssel zu befürchten ist oder nicht. In dem vom Gericht entschiedenen Fall waren die Schlüssel bei einer Bootsfahrt in einen Fluss gefallen. Damit bestand bei objektiver Betrachtung keine Missbrauchsgefahr, sodass der Vermieter keinen Anspruch auf ein neues Schloss hatte. Das Landgericht Göttingen (5 S 106/88 - ZMR 1990, S. 145) stellte dazu fest, dass der Vermieter beim Verlust eines Schlüssels grundsätzlich die Kosten für den Einbau eines neuen Schlosses verlangen kann. Ergeben die Umstände des Einzelfalls jedoch, dass ein Missbrauch ausgeschlossen ist oder nur als ganz entfernte, eher theoretische Möglichkeit in Betracht kommt, kann der Vermieter nur die Kosten für die Anfertigung eines Ersatzschlüssels verlangen. Der Mieter trägt dafür, dass eine Missbrauchsgefahr grundsätzlich nicht besteht, die Darlegungs- und Beweislast. Hierfür soll jedoch genügen, dass der Mieter erklärt, der Schlüssel sei nicht mit einem Hinweis auf die Wohnung oder den Wohnungsinhaber versehen und auch nicht in unmittelbarer Nähe der betreffenden Türe verlorengegangen.

Bei einer zentralen Schließanlage besteht grundsätzlich das Problem, dass bei einem Mehrfamilienhaus der Besitzer des verlorengegangenen Schlüssels mit Hilfe dieses Schlüssels in jedem Fall in den Hausflur des Mehrfamilienhauses gelangen kann, wenn auch nicht in die Wohnungen der übrigen Bewohner. Strengere Anforderungen werden in der juristischen Literatur dementsprechend dann gestellt, wenn der betreffende Schlüssel auch den Zutritt zu den Räumlichkeiten anderer Mieter ermöglicht, da dann auch deren Sicherheitsinteresse grundlegend betroffen ist.

Mit Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13 - hatte der BGH zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Mieter hatte eine Eigentumswohnung des Vermieters gemietet. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll war vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben worden waren. Er gab jedoch nur einen Schlüssel zurück.

Nachdem der Vermieter die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Mieter den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte die Hausverwaltung vom Vermieter die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468,00 € für den aus Sicherheitsgründen für

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notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Der Vermieter zahlte den Betrag an die Hausverwaltung nicht. Die Schließanlage wurde in der Folgezeit auch nicht ausgetauscht.

Der Vermieter verlangte vom Mieter unter Bezug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 24.06.2013 - 5 S 250/12) hatte hierzu entschieden, dass es nicht darauf ankomme, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden sei oder dies nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Der BGH beurteilte den Fall jedoch anders. Er entschied, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austauschs der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. In Abweichung zum Urteil des Landgerichts entschied er jedoch, dass ein Vermögensschaden, der Voraussetzung für einen Schadensersatz anspruch auch nach § 249 Abs. 2 BGB ist, erst dann vorliegt, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Genau daran fehlte es jedoch im hier zu entscheidenden Fall.

Quelle: WohnArt 7/2014

RECHT & STEUER

Nr. 156 / August 2014

Das neue Schornsteinfegerrecht Bis zum 31.12.2012 galt das sogenannte Kehrmonopol. Darin war festgelegt, dass Hauseigentümer die gesetzlich vorgeschriebenen Tätigkeiten, wie Kehrungen, Überprüfungen, Messungen der Heizungsanlagen und Begutachtungen nur durch den jeweiligen Bezirksschornsteinfegermeister durchführen lassen durften. Nur der Bezirksschornsteinfeger war berechtigt, in dem jeweiligen Bezirk die Emissionsmessung vorzunehmen, Schornsteine und Kamine zu kehren und die Brandsicherheit der Feuerstätten zu überprüfen. Der Hauseigentümer hatte diese Arbeiten lediglich zu dulden.

Schornsteinfeger sind ersichtlich in den beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle geführten Schornsteinfegerregister, das im Internet einsehbar ist (www.bafar.de).

Für diesen nicht mehr hoheitlichen Teil der Schornsteinfegerarbeiten sind keine Gebühren mehr festgelegt. Die Preise können daher zwischen Hauseigentümer und Schornsteinfegerbetrieb frei ausgehandelt werden.

§

Ab dem 01.01.2013 gilt nun das neue Schornsteinfegerecht, niedergelegt im Wesentlichen im Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) sowie der Novelierung der Kehrund Überprüfungsordnung (KÜO) des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie.

Danach trifft nunmehr den Hauseigentümer die Handlungspflicht.

Er muss sich darum kümmern, dass die kehr- und überprüfungspflichtigen Anlagen fristgerecht gekehrt und überprüft werden sowie die nach der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vorgeschriebenen Messungen und Überprüfungen (1. Bundesemissionsschutzverordnung -1. BlmschV; KÜO) durchführen zu lassen. Der Hauseigentümer ist somit nicht mehr an den für seinen Bezirk zuständigen Bezirksschornsteinfeger gebunden. Er hat vielmehr die freie Wahl des Schornsteinfegers.

Es muss sich allerdings um einen zugelassenen Schornsteinfeger handeln, der mit der Ausübung der Schornsteinfegerarbeiten beauftragt wird. Die zugelassenen

Daneben existiert aber weiterhin ein Bereich von hoheitlichen Schornsteinfegerarbeiten.

Diese dürfen nur von dem sogenannten „bevollmächtigen Bezirksschornsteinfeger“ (früher Bezirksschornsteinfegermeister) ausgeführt werden. Dabei handelt es sich um die sogenannte Feuerstättenschau und Bauabnahmen. Denn bei diesen Arbeiten soll auch künftig ein hoher Sicherheitsstandard gewährleistet sein. Daher verbleiben sie hoheitliche Aufgaben. Zu diesen hoheitlichen Aufgaben gehört: 1. Die Führung des Kehrbuchs mit der Kontrolle, ob die vorgeschriebenen Schornsteinfegerarbeiten fristgerecht durchgeführt wurden,

2. die Durchführung der sogenannten Feuerstättenschau ca. alle 3,5 Jahre einschließlich der Prüfung der Betriebs- und Brandsicherheit der Anlagen, 3. die Ausstellung von Feuerstätttenbescheiden,

4. die Ausstellung von Bescheinigungen zu Bauabnahmen nach der jeweiligen Landesbauordnung, 5. die Durchführung von anlassbezogenen Überprüfungen, 6. die Durchführung von Ersatzvornahmen, wenn Hauseigentümer

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ihrer Pflicht zur Veranlassung von Reinigungs-, Überprüfungs- oder Messpflichten nicht nachkommen.

Aus Sicherheitsgründen dürfen Feuerstätten und Heizungsanlagen nach Einbau, Änderung oder Austausch erst in Betrieb genommen werden, wenn der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit bescheinigt hat. Nach der Feuerstättenschau, in der der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger sämtliche Feuerungsanlagen eines Gebäudes besichtigt und die Betriebs- und Brandsicherheit überprüft, stellt er einen sogenannten „Feuerstättenbescheid“ aus. Dieser gibt Auskunft darüber, welche Schornsteinfegerarbeiten nach der KÜO und der 1. BlmschV in welchem Zeitraum durchzuführen sind. Dem Hauseigentümer wird also im Rahmen des Bescheids die Verpflichtung auferlegt, die notwendigen Arbeiten zu veranlassen.

Der Nachweis von durchgeführten Tätigkeiten erfolgt gegenüber dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch ein Formblatt.

Der Nachweis muss spätestens 14 Tage nach Ablauf der im Bescheid festgesetzten Frist erfolgen. Ansonsten ergeht ein kostenpflichtiger Zweitbescheid durch die Behörde, der bei Nichtbeachtung zu einer Ersatzvornahme der Arbeiten durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger führt (§§ 25, 26 Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG).

Feuerungsanlagen sind Feuerstätten, wie z. B. Gas- und Ölheizungsanlagen, Wasserheizer, Kamin und Kachelöfen, offene Kamine, Heizungsanlagen für feste Brennstoffe, wie z. B. Pellets. Neben der eigentlichen Feuerstätte zählt zur Feuerungsanlage auch die Abgasanlage (Verbindungsstück, Abgasleitung,

RECHT & STEUER

Nr. 156 / August 2014

Schornstein, Zuluftleitung).

Die nach dem neuen Gesetz sogenannten „bevollmächtigten“ Bezirksschornsteinfeger, die weiterhin die verbliebenen hoheitlichen Schornsteinfegeraufgaben ausführen, haben jedoch - im Gegensatz zu früher - ihren Kehrbezirk nicht mehr ein Leben lang. Die Kehrbezirke werden nunmehr lediglich für die Dauer von 7 Jahren an einen bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger vergeben. Danach müssen sich die Bezirksschornsteinfeger erneut auf einen Kehrbezirk bewerben.

Der Bezirksschornsteinfeger hat nach dem neuen Schornsteinfegerrecht somit im Wesentlichen nur noch kontrollierende Aufgaben.

Er führt die Dokumentation und Auswertung aller Messwerte, Prüfungsergebnisse und sonstiger Informationen der Feuerungsanlagen und damit diesen Aufgabenbereich des bisherigen Bezirksschornsteinfegermeisters fort. Beauftragt der Hauseigentümer mit den anderen Aufgaben (Messen, Kehren oder Reinigen) einen anderen (zugelassenen) Schornsteinfeger, muss dieser mit Hilfe eines Formblatts Meldung über die erfolgten Kehr- und Prüfarbeiten gegenüber dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger machen.

Untervermietung Ein Mieter erbat von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle.

Der Vermieter erteilte eine Erlaubnis zur Untervermietung „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter. In der Erlaubnis hieß es weiter: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (...) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (...) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“ In der Folgezeit bot der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Der Vermieter sah eine derartige Nutzung als vertragswidrig an und mahnte den Mieter unter Androhung einer Kündigung

ab. Der Mieter vertrat die Auffassung, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst, denn er wolle lediglich eine Deckung der Kosten durch Leerstand erreichen, betrachtete die Abmahnung damit als gegenstandslos und inserierte weiterhin im Internet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 08.01.2014 (Az. VIII ZR 210/13), dass der Mieter nicht zur Untermietung an Touristen berechtigt war, denn die Überlassung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich, auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung und ist deshalb nicht ohne Weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst. Hinzu kam in dem hier zu entscheidenden Fall, dass der Vermieter zudem verlangt hatte, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht erteilen solle. Allein daraus ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes schon erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, denn eine derartige Funktion konnten diese offensichtlich nicht wahrnehmen.

Quelle: WohnArt 05/2014

Verbraucherindex

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Schadensersatz wegen Lärmbeeinträchtigung Einem Wohnungseigentümer steht gegenüber einem Miteigentümer und dessen Mieter Schadensersatz zu, wenn diese ihn rechtswidrig und schuldhaft durch ruhestörenden Lärm in seinen Eigentumsrechten verletzt haben.

Ein vermietender Wohnungseigentümer verletzt rechtswidrig und schuldhaft das Eigentum anderer Miteigentümer, wenn er nicht für die Einhaltung eines ordnungsmäßigen Gebrauchs des Gemeinschafts- und des Sondereigentums durch seine Mieter durch Unterlassen ruhestörenden Lärms sorgt.

Als Nutzer der selbst bewohnten Wohnung hat jeder Wohnungseigentümer ein besonderes Interesse daran, nicht durch Lärmbelästigungen aus anderen Wohnungen gestört zu werden. Er ist darauf angewiesen, sich in seiner Wohnung zurück zu ziehen, was aber nicht uneingeschränkt möglich ist, wenn er dabei durch Lärmbelästigungen anderer Wohnungseigentümer gestört wird.

Der durch eine solche Gebrauchsminderung entstandene Vermögensschaden an einer Eigentumswohnung ist in Anlehnung an die im Mietrecht entwickelte Rechtsprechung zur Mietminderung bei Lärmbelästigung mit 20 Prozent der entsprechenden ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten, im vorliegenden Fall mit einem Betrag von insgesamt 5.1 26,55 Euro (AG Düsseldorf, 04.07.2011, 290 a C 1651/10).

Vorangegangen war ein jahrelanger Rechtsstreit, in dem der vermietende Wohnungseigentümer wiederholt verpflichtet worden war, dafür Sorge zu tragen, dass die Lärmstörungen unterbleiben (vgl. dazu zuletzt OLG Düsseldorf, 21.10.2008, 1-3 Wx 240/07, DWE 2009, 23).

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RECHT & STEUER

Nr. 156 / August 2014

Der „Pflichtteilergänzungsanspruch“ und wie man ihn nicht aushebeln kann Vielfach wird versucht, einen unliebsamen Erben in der Form von der Erbschaft auszuschließen, dass die werthaltigen Gegenstände des Nachlasses zu Lebzeiten an eine dritte Person verschenkt werden.

Zum Todeszeitpunkt würden sich diese Gegenstände dann nicht mehr im Vermögen des Erblassers befinden und somit auch nicht in den Nachlass fallen. Der unliebsame Erbe könnte dann am Wert dieser Gegenstände nicht partizipieren.

teilsberechtigten schützen und gestattet dem Erblasser daher nur dann die Entziehung des Pflichtteils, wenn der Pflichtteilsberechtigte

§

Dies wäre praktisch eine Enterbung durch die Hintertür. Ein derartiges Leerlaufenlassen des Erbschaftsanspruchs hat der Gesetzgeber jedoch nicht gewollt. Denn er hat den sogenannten „Pflichtteilsberechtigten“ das Recht zugestanden, auch dann einen sogenannten „Pflichtteil“ von der Erbschaft verlangen zu dürfen, wenn sie durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen, d. h. im Testament nicht erwähnt worden sind. Bei den Pflichtteilsberechtigten handelt es sich um die Abkömmlinge des Erblassers sowie die Eltern und den Ehegatten des Erblassers. Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB).

Ist der unliebsame Erbe ein Pflichtteilsberechtigter und soll er auch den Pflichtteil nicht bekommen, so muss der Erblasser ihm den Pflichtteil entziehen. Die Entziehung des Pflichtteils erfolgt durch eine entsprechende Erklärung im Testament. Eine Entziehung des Pflichtteils kann jedoch nur erfolgen, wenn die Voraussetzungen des § 2333 BGB erfüllt sind. Der Gesetzgeber wollte damit den Pflicht-

1. dem Erblasser, dem Ehegatten des Erblasser, einem anderen Abkömmling oder einer dem Erblasser ähnlich nahestehenden Person nach dem Leben trachtet, 2. sich eines Verbrechens oder eines schweren vorsätzlichen Vergehens gegen eine in Nr. 1 bezeichneten Person schuldig macht, 3. die ihm dem Erblasser gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht böswillig verletzt oder 4. wegen einer vorsätzlichen Straftat zu einer Freiheitsstraße von mind. einem Jahr rechtskräftig verurteilt wird und die Teilhabe des Pflichtteilsberechtigten am Nachlass deshalb für den Erblasser unzumutbar ist. Gleiches gilt, wenn die Unterbringung des Pflichtteilsberechtigten im psychiatrischen Krankenhaus oder in einer Entziehungsanstalt wegen einer ähnlich schwerwiegenden vorsätzlichen Tat rechtskräftig angeordnet wird.

Der Grund der Entziehung muss zur Zeit der Errichtung des Testaments bestehen und in diesem angegeben werden.

Wie eingangs geschildert, könnte der Erblasser die Ansprüche des unliebsamen Erben dadurch ins Leere laufen lassen, dass er zu Lebzeiten die werthaltigen Gegenstände seines Vermögens an einen Dritten verschenkt. Da er dann dadurch selbst auch nicht mehr darüber verfügen könnte, würde er eine solche Schenkung erst kurz vor seinem Tod, d. h. ggf. auf dem Sterbebett vorneh-

men und auf diese Weise bis kurz vor seinem Tod über sein gesamtes Vermögen verfügen zu können. Ein solches Vorgehen wollte der Gesetzgeber nicht und erlies deshalb den § 2325 Abs. 1 BGB (siehe oben). Um den Erblasser nicht zu sehr in seinem Verfügungsrecht über sein Vermögen zu beeinträchtigen, wurde in das Gesetz eine Frist aufgenommen, nach deren Ablauf eine Schenkung bestandskräftig wird und sich der Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht mehr auf die verschenkten Gegenstände erstreckt. Diese Vorschrift wurde in § 2325 Abs. 3 BGB so formuliert, dass die Schenkung innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang berücksichtigt wird, innerhalb jeden weiteren Jahres um jeweils 1/10 weniger.

Sind 10 Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes verstrichen, bleibt die Schenkung unberücksichtigt bei der Berechnung des Pflichtteils.

Aber auch unter Berücksichtigung dieser Norm bestünde für den Erblasser die Möglichkeit, die Regelungen zur Entziehung des Pflichtteils zu umgehen, indem er rechtzeitig (nämlich mind. 10 Jahre vor seinem Ableben) die werthaltigen Gegenstände aus seinem Vermögen durch Schenkung entfernt. Dies wird er jedoch in der Regel nicht tun, da er dann selbst über die Gegenstände nicht mehr verfügen kann. Da es sich bei werthaltigen Gegenständen häufig um Grundstücke handelt, wurde häufig in der Vergangenheit versucht, den unliebsamen Erben dadurch auszuschließen, dass das Grundstück an eine dritte Person verschenkt wurde unter Vorbehalt des Nießbrauchs bzw. mit dem Recht zur Rückforderung für den Fall, dass der Beschenkte das Grundstück veräußert oder über sein Ver-

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s

Fortsetzung auf Seite 26

RECHT & STEUER mögen das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Insbesondere durch den Vorbehalt des Nießbrauchrechts auf Lebenszeit konnte der Erblasser in diesen Fällen bis zu seinem Tod im Wesentlichen über das Grundstück weiterhin so verfügen, als wenn es noch in seinem Eigentum stünde.

Da der Gesetzgeber aufgrund der erlassenen benannten Vorschriften auch ein solches aushebeln der Voraussetzungen für die Entziehung des Pflichtteilsrechts nicht wollte, hat die Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Intention des Gesetzgebers in mehreren Urteilen dargelegt, dass die 10-Jahres-Frist des § 2325 Abs. 3 BGB erst dann zu laufen beginnt, wenn die Schenkung vollzogen ist. Die Schenkung ist jedoch erst dann vollzogen und damit im Sinne von § 2325 Abs. 3 BGB geleistet, wenn der Erblasser den „Genuss“ des Gegenstandes nach der Schenkung tatsächlich entbehren muss. Dies ist jedoch gerade nicht der Fall, wenn sich der Erblasser bei der Schenkung eines Grundstückes den Nießbrauch vorbehält (BGH Urteil vom 27.04.1994 - IV ZR 132/93). Gleiches gilt für den Vorbehalt eines Wohnrechts (OLG München Urteil vom 25.06.2008 - 20 U 2205/08). Auch wenn sich ein Veräußerer im Schenkungsvertrag vorbehält, die „unentgeltliche, kosten- und steuerfreie Rückübertragung des Grundbesitzes zu verlangen, wenn der Erwerber gegen die übernommene Verpflichtung verstößt, den übertragenen Grundbesitz zu Lebzeiten den Veräußerers nicht ohne dessen Zustimmung zu veräußern oder zu belasten“, liegt ebenfalls nicht eine Leistung im Sinne des § 2325 Abs. 3 BGB vor (OLG Düsseldorf Urteil vom 11.04.2008 - 7 U 70/07).

Da in all den vorgenannten Fällen die Frist für den Untergang des Pflichtteilsergänzungsanspruchs nicht zu laufen beginnt, hat der unliebsame Erbe, sofern er Pflichtteilsberechtig-

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ter ist, beim Tod des Erblassers auch dann noch einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, der sich ggf. auf das oder die verschenkten Grundstücke bezieht, selbst wenn die Schenkung schon mehr als 10 Jahre zurückliegt, da sie mangels Leistung (nämlich endgültiger Entfernung der Vermögensgegenstände aus dem Vermögen des Erblasser) nicht vollzogen wurde.

tigung zum Zeitpunkt des Erbfalls erfüllt sind. Denn der BGH hat mit Urteil vom 23.05.2012 (IV ZR 250/10) entschieden, dass der Pflichtteilsergänzungsanspruch von Abkömmlingen nicht voraussetzt, dass diese schon im Zeitpunkt der Schenkung pflichtteilsberechtigt waren. Es genügt, wenn ihre Pflichtteilsberechtigung im Zeitpunkt des Erbfalls besteht.

Will der Erblasser also den unliebsamen Pflichtteilsberechtigten von der Erbschaft ausschließen, obwohl die zur Entziehung des Pflichtteilrechts notwendigen Voraussetzungen nicht vorliegen, bleibt ihm nur die Möglichkeit, mind. 10 Jahre vor seinem Ableben die werthaltigen Gegenstände seines Vermögens, also insbesondere die Grundstücke, zu verschenken, ohne sich Rechte an diesen Gegenständen vorzubehalten. Ein solches Vorgehen kann sich allerdings nur jemand leisten, der wirtschaftlich auf die zu übertragenden Gegenstände bzw. Grundstücke nicht angewiesen ist. Denn für alle anderen sollte der erbrechtliche Grundsatz gelten: „Man zieht sich nicht aus, bevor man ins Bett geht.“ Abschließend ist unbedingt noch darauf hinzuweisen, dass die 10-Jahres-Frist des § 2325GB nicht gegenüber Pflichtteilsberechtigten gilt, die Ehegatte des Erblassers sind. Gegenüber dem Ehegatten des Erblassers beginnt die 10-Jahres-Frist erst mit der Auflösung der Ehe zu laufen (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB).

Auch ist zu bedenken, dass früher der Pflichtteilsberechtigte, der im Zeitpunkt der Schenkung noch nicht Pflichtteilsberechtigter war (also z. B. noch nicht geboren war) keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen konnte (BGH Urteil vom 25.06.1997 - IV ZR 233/06). Jetzt kommt es hingegen nur noch darauf an, dass die Voraussetzungen der Pflichtteilsberech-

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Quelle: WohnArt 05/2014

RECHT & STEUER

Nr. 156 / August 2014

Der Hausmeister als geringfügig Beschäftigter (Mini-Jobber) Der Hausmeister kann seine Tätigkeit als Selbstständiger anbieten. In diesem Fall schreibt er dem Hauseigentümer regelmäßig Rechnungen, versteuert seine Einnahmen selbst und erhält auch keinen Urlaub.

Der Hausmeister kann aber auch seine Tätigkeit im Rahmen eines abhängigen Beschäftigungsverhältnisses und somit nicht als selbstständige Arbeit ausführen. Die Beschäftigung kann entweder wegen der geringen Höhe des Arbeitsentgelts (geringfügig entlohnte Beschäftigung) oder wegen ihrer kurzen Dauer (kurzfristige Beschäftigung) geringfügig sein. Von kurzfristigen Beschäftigungen spricht man, wenn die Beschäftigung nicht mehr als zwei Monate oder insgesamt 50 Werktage beträgt - ohne dass es auf die Höhe des Entgelts ankommt.

Beide Arten der geringfügigen Beschäftigung sind steuerpflichtig. Die So-zialversicherungsrechtliche Beurteilung der Beschäftigung sowie die Wahl der in Frage kommenden Besteuerungsform obliegt dem Arbeitgeber. Anders zu behandeln sind lediglich die 1-Euro-Jobs. Hierbei handelt es sich nicht um Beschäftigungen im Sinne der Sozialversicherung.

450,00 Euro nicht übersteigen. Dies entspricht einer Verdienstgrenze von maximal 5.400,00 Euro pro Jahr bei durchgehender mindestens 12 Monate dauernder Beschäftigung.

Bei Mini-Jobs, die auf weniger als 1 Monat befristet sind, ist bei der Prüfung der Verdienstgrenze ein anteiliger Monatswert nach folgender Formel zu errechnen: 450,00 Euro x Kalendertage = anteiliger Monatswert 30

§

Von einer „geringfügig entlohnten Beschäftigung“ spricht man, wenn das Arbeitsentgelt regelmäßig im Monat 450,00 Euro nicht überschreitet. Bei der Prüfung, ob die für geringfügig entlohnte Beschäftigungen geltende Verdienstgrenze von 450,00 Euro im Monat überschritten wird, ist vom regelmäßigen monatlichen Arbeitsentgelt auszugehen. Das.regelmäßige monatliche Arbeitsentgelt ermittelt sich abhängig von der Anzahl der Monate, für die eine Beschäftigung gegen Arbeitsentgelt besteht. Dabei sind maximal 12 Monate anzusetzen.

Das regelmäßige monatliche Arbeitsentgelt darf durchschnittlich im Jahr

Auch einmalige Einnahmen sind dem regelmäßigen monatlichen Arbeitsverdienst hinzuzurechnen. Hier ist insbesondere zu denken an das Weihnachtsgeld oder das Urlaubsgeld. Wer also 450,00 Euro monatlich verdient und zusätzlich noch Urlaubsund Weihnachtsgeld erhält, ist nicht mehr geringfügig beschäftigt. Bei schwankendem Arbeitsentgelt hat der Arbeitgeber das regelmäßige monatliche Monatsentgelt zu schätzen.

Schätzt er das Jahresarbeitsentgelt auf weniger als 5.400,00 Euro und stellt sich diese Einschätzung später als falsch heraus, ist der Beschäftigte nur für die Zukunft ab dem Zeitpunkt der Feststellung versicherungspflichtig bei seiner Krankenkasse. Für die Vergangenheit behält die ursprünglich getroffene versicherungsrechtliche Beurteilung Gültigkeit.

Überschreitet das regelmäßige monatliche Arbeitseinkommen den Betrag von 450,00 Euro, so liegt vom Tage des Überschreitens an, kein Mini-Job mehr vor. Das gilt auch, wenn die Entgeltgrenze durch Aufnahme eines weiteren Mini-Jobs überschritten wird.

Zum regelmäßigen Arbeitsentgelt gehören nicht steuerfreie Einnahmen. Dies können z. B. sein einmalige Einnahmen, laufende Zulagen, Zuschläge und Zuschüsse, die zusätzlich zum Arbeitsentgelt gezahlt werden.

Zu denken ist dabei insbesondere

an Einnahmen aus nebenberuflicher Tätigkeit, z.B. als Übungsleiter in Sportvereinen, als Ausbilder, Erzieher, Betreuer oder vergleichbaren Tätigkeiten sowie die Pflege alter, kranker oder behinderter Menschen stammt.

Nebenberuflich ist die Tätigkeit, wenn sie bezogen auf das Kalenderjahr nicht mehr als 1/3 der Arbeitszeit eines vergleichbaren Vollzeiterwerbs in Anspruch nimmt.

Mehrere 450,00 Euro-Jobs Bei einem Arbeitnehmer, der keine versicherungspflichtige Hauptbeschäftigung ausübt, dafür aber mehrere Mini-Jobs bei verschiedenen Arbeitgebern, sind die Arbeitsentgelte aus diesen Beschäftigungen zusammenzurechnen mit Ausnahme der Arbeitsentgelte aus kurzfristigen Beschäftigungen. Wird bei der Zusammenrechnung mehrerer Mini-Jobs die monatliche Grenze von 450,00 Euro überschritten, so handelt es sich nicht mehr um Mini-Jobs. Diese sind dann vielmehr versicherungspflichtig.

Arbeitnehmer, die bereits einer versicherungspflichtigen Hauptbeschäftigung nachgehen, können daneben nur einen Mini-Job ausüben. Der zweite und jeder weitere Mini-Job wird mit der Hauptbeschäftigung zusammengerechnet und ist in der Regel versicherungspflichtig in der Renten-, Kranken- und Pflegeversicherung. Lediglich Beiträge zur Arbeitslosenversicherung müssen für diese Beschäftigungen nicht gezahlt werden.

Rentenversicherung Mini-Jobber, die nach dem 31. Dezember 2012 ihre geringfügig entlohnte Beschäftigung aufgenommen haben oder deren Arbeitsentgelt sich nach dem 31.12.2012 auf mehr als 400,00 Euro bis maximal 450,00 Euro erhöht, sind rentenversicherungspflichtig beschäftigt. Hierdurch erwerben die Beschäftigten den vollen Schutz der gesetzlichen Rentenversicherung mit

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Verein Osterode und Umgebung e.V. (ViSdP)

Geschäftsstelle: Am Röddenberg 10, 37520 Osterode am Harz, Telefon (01 75) 66 77 227, Fax (0 55 22) 42 11 info@hwg-osterode.de · www.hwg-osterode.de

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RECHT & STEUER

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vergleichsweisen niedrigen eigenen Beiträgen. Der Arbeitgeber zahlt für eine geringfügig entlohnte Beschäftigung einen Pauschalbetrag zur Rentenversicherung. Der Mini-Jobber trägt die geringe Differenz zum allgemeinen Beitragssatz. Den Eigenanteil des Mini-Jobbers hält der der Arbeitgeber von dem Arbeitsentgelt ein und leitet ihn zusammen mit den übrigen Abgaben an die Mini-JobZentrale weiter. Die Mini-Jobber haben jedoch ein Wahlrecht, diejenigen, die nicht der Versicherungspflicht in der Rentenversicherung unterliegen möchten, können sich jederzeit - auch während des laufenden Beschäftigungsverhältnisses - von der Versicherungspflicht in der Rentenversicherung befreien lassen. Ein solcher Antrag ist vom Mini-Jobber schriftlich bei dem Arbeitgeber zu stellen. Nicht befreien lassen, können sich Mini-Jobber, die bereits vor dem 01.01.2013 Rentenversicherungsbeiträge aufgestockt haben.

Wurde der Mini-Jobber von der Rentenversicherungspflicht befreit, zahlt der Arbeitgeber weiterhin den Pauschalbeitrag zur Rentenversicherung.

Der Mini-Jobber zahlt aufgrund der Befreiung von der Rentenversicherungspflicht keinen eigenen Beitrag mehr. Unterliegt er nicht anderweitig der Versicherungspflicht in der Rentenversicherung fallen die Vorteile der Rentenversicherungspflicht weg.

Unter anderem werden dem MiniJobber nur anteilige Beitragsmonate für die Erfüllung der verschiedenen Wartezeiten angerechnet und das erzielte Arbeitsentgelt wird bei der Berechnung der Rente nur anteilig berücksichtigt. Es ist jedoch zu empfehlen, sich bei einer Auskunfts- und Beratungsstelle der Deutschen Rentenversicherung über die persönlichen Folgen, der Befreiung von der Versicherungspflicht zu informieren.

Eine ausführliche Darstellung über die Fragen zur Rentenversicherung findet sich auch unter www.minijobzentrale.de .

Altersvorsorge Entgeltumwandlung Arbeitsentgelt aus einem Beschäfti-

gungsverhältnis kann grundsätzlich zur Finanzierung einer betrieblichen Altersversorgung verwendet werden.

Dies gilt auch für Mini-Jobs. Mini-Jobber haben gegenüber dem Arbeitgeber nur dann einen Rechtsanspruch, auf Entgeltumwandlung zugunsten einer betrieblichen Altersversorgung, wenn sie volle Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung zahlen. Sofern also der Arbeitnehmer monatlich mehr als 450,00 Euro verdient und von seinem Verdienst den Teil oberhalb der Entgeltgrenze von 450,00 Euro umwandelt, so dass zugunsten der betrieblichen Altersversorgung die Arbeitsentgeltgrenze von 450,00 Euro nicht überschritten wird, handelt es sich auch in diesem Fall um einen Mini-Job. Beitragsrecht 450,00 Euro-Mini-Jobs sind sozialversicherungsfrei in der Krankenversicherung und Arbeitslosenversicherung. In der Pflegeversicherung sind sie nicht versicherungspflichtig, Rentenversicherungspflicht besteht für geringfügig entlohnte Beschäftigte ab 01.01.2013. Der Arbeitgeber zahlt in der Regel pauschale Beiträge zur Kranken- und Rentenversicherung und Umlagebeiträge zum Ausgleich von Arbeitgeberaufwendungen bei Krankheit, Mutterschaft sowie die Insolvenzgeldumlage. Der Arbeitnehmer zahlt bei versicherungspflichtiger Rentenversicherung einen Eigenanteil.

Bei kurzfristigen Mini-Jobs zahlen weder der Arbeitgeber noch der Arbeitnehmer Beiträge zur Kranken- und Rentenversicherung. Allerdings fallen hier in der Regel die Umlagebeiträge zum Ausgleich der Arbeitgeberaufwendungen bei Krankheit und Mutterschaft sowie Insolvenzgeldumlage an. Wegen Einzelheiten zur Berechnung der Pauschalbeiträge zur Krankenversicherung und Rentenversicherung wird verwiesen auf www. minijob-zentrale.de .

Beitrags- und Meldeverfahren Die sozialversicherungsrechtliche Beurteilung eines Beschäftigungsverhältnisses obliegt dem Arbeitge-

ber. Dieser muss dem Arbeitnehmer nach Feststellung des geringfügigen Beschäftigungsverhältnisses bei der Mini-Job-Zentrale anmelden. Dabei ist auch ein Beitragsnachweis zu übermit-teln. Im Beitragsnachweis sind die Abgaben monatlich für alle geringfügig Beschäftigten zusammengefasst einzutragen.

Leistungsansprüche aus Mini-Jobs Mini-Jobs sind in der Krankenversicherung und in der Arbeitslosenversicherung versicherungsfrei. Aufgrund der Versicherungsfreiheit in der Krankenversicherung besteht keine Versicherungspflicht in der Pflegeversicherung.

Zwar hat der Arbeitgeber pauschale Beiträge zur Krankenversicherung für Mini-Jobber zu entrichten. Dieser Pauschalbeitrag fällt jedoch nur an, wenn der Arbeitnehmer bereits gesetzlich krankenversichert ist.

Durch die Rentenversicherungspflicht in der Beschäftigung erwirbt der Mini-Jobber vollwertige Pflichtbeitragszeiten in der gesetzlichen Rentenversicherung. Das bedeutet, dass die Beschäftigungszeit in vollem Umfang für die Erfüllung der verschiedenen Wartezeiten berücksichtigt wird. Für Mini-Jobber, die nicht der Versicherungspflicht in der Rentenversicherung unterliegen, zahlt lediglich der Arbeitgeber den 15 %-igen Pauschalbeitrag zur Rentenversicherung. Der Eigenanteil des Mini-Jobbers fällt weg.

Jeder Mini-Jobber unterliegt der gesetzlichen Unfallversicherung.

Neben der Meldepflicht zur MiniJob-Zentrale als einheitliche Einzugsstelle besteht auch eine Meldeund Beitragspflicht zur gesetzlichen Unfallversicherung. Die gesetzliche Unfallversicherung leistet bei Arbeits- und Wegeunfällen sowie Berufskrankheiten. Bei einem Unfall trägt sie die Kosten für die Heilbehandlung und Rehabilitation. Bleibt die Erwerbsfähigkeit in Folge des Unfalls dauerhaft gemindert, zahlt die Unfallversicherung eine Rente.

Die unterlassene Anmeldung ei-

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Fortsetzung auf Seite 30

RECHT & STEUER nes Beschäftigten zur gesetzlichen Unfallversicherung kann bei einem Arbeits-/Wegeunfall dazu führen, dass der Arbeitgeber für die Behandlungskosten in Regress genommen wird.

Mini-Jobber, die infolge unverschuldeter Krankheit arbeitsunfähig sind oder an einer medizinischen Vorsorge- oder Rehabilitationsmaßnahme teilnehmen, haben wie alle Arbeitnehmer Anspruch auf Entgeltfortzahlung durch den Arbeitgeber. Dieser Anspruch, der längstens für 42 Tage wegen derselben Erkrankung besteht, entsteht nach 4-wöchiger ununterbrochener Dauer des Beschäftigungsverhältnisses. Die Arbeitgeber sind nach dem Mutterschutzgesetz darüber hinaus verpflichtet, der Mini-Jobberin während der Zeit von Beschäftigungsverboten sowie der Zeit der Mutterschutzfristen Entgelt fortzuzahlen. Für kleine bis mittlere Betriebe sieht der Gesetzgeber in solchen Fällen aber eine Erstattung der Arbeitgeberaufwendungen bei Krankheit sowie für alle Betriebe bei Schwangerschaft/Mutterschaft vor.

Dieses Verfahren wird als sogenanntes „Ausgleichsverfahren“ bezeichnet.

Steuerrecht Das Arbeitsentgelt von Mini-Jobbern ist steuerpflichtig. Die Lohnsteuer kann pauschal oder nach den Lohnsteuermerkmalen erhoben werden, die dem zuständigen Finanzamt vorliegen. Im Falle der pauschalen Besteuerung ist der Arbeitgeber Steuerschuldner. Der Arbeitgeber hat jedoch die Möglichkeit, die Steuer auf den Arbeitnehmer abzuwälzen.

Der pauschal versteuerte Lohn bleibt in jedem Fall bei der persönlichen Einkommensteuerveranlagung des Arbeitnehmers unberücksichtigt.

Wählt der Arbeitgeber für einen Mini-Job nicht die pauschale Lohnsteuererhebung, so ist die Lohnsteuer vom Arbeitsentgelt nach den individuellen Lohnsteuermerkmalen zu erheben. Die Höhe des Lohnsteuerabzugs hängt von der Lohnsteuerklasse ab. Bei den Lohnsteuerklassen 1, 2 oder 3 und 4 fällt für das Arbeits-

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entgelt bis 450,00 Euro keine Lohnsteuer an. Bei den Lohnsteuerklassen 5 oder 6 erfolgt hingegen schon bei geringen Arbeitsentgelten ein Steuerabzug.

Neben der Möglichkeit der Erhebung der individuellen Lohnsteuer besteht bei 450,00 Euro Mini-Jobs auch die Möglichkeit der pauschalen Lohnsteuererhebung. Das Steuerrecht unterscheidet hier zwischen einer 2 %-igen einheitlichen Pauschalsteuer und pauschalen Lohnsteuer von 20 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer).

Verzichtet der Arbeitgeber auf die individuelle Lohnsteuererhebung, ist die Lohnsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer für einen Mini-Job mit einem einheitlich Pauschsteuersatz von insgesamt 2 % des Arbeitsentgelts zu erheben.

Voraussetzung ist allerdings, dass er für die Beschäftigung Rentenversicherungsbeiträge (Pauschalbeitrag mit oder ohne Aufstockungsbetrag des Arbeitnehmers) zahlt. In dieser einheitlichen Pauschsteuer ist neben der Lohnsteuer auch der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer enthalten. Der einheitliche Pauschbetrag wird zusammen mit den sonstigen Angaben für Mini-Jobs ausschließlich an die Mini-Job-Zentrale gezahlt.

Hat der Arbeitgeber hingegen für das Arbeitsentgelt eines 450,00 Euro-Mini-Jobs den Beitrag zur gesetzlichen Rentenversicherung von 15 % nicht zu entrichten, kann er die pauschale Lohnsteuer mit einem Steuersatz von 20 % des Arbeitsentgelts erheben. Hinzu kommen der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer nach dem jeweiligen Landesrecht. Hierbei handelt es sich dem Grunde nach zwar auch um 450,00 Euro-Mini-Jobs, jedoch müssen diese z.B. wegen Zusammenrechnung mit einer Hauptbeschäftigung versicherungspflichtig bei der zuständigen Krankenkasse gemeldet werden. Die Pauschalsteuer ist anders als die einheitliche Pauschsteuer nicht an die

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Mini-Job-Zentrale, sondern stets an das Betriebsstättenfinanzamt abzuführen.

Arbeitsrecht Arbeitnehmer, die einen Mini-Job ausüben, gelten nach dem Teilzeitund Befristungsgesetz als Teilzeitbeschäftigte. Sie haben im Arbeitsrecht grundsätzlich die gleichen Rechte wie Vollzeitbeschäftigte. Arbeit-geber müssen daher insbesondere die folgenden arbeitsrechtlichen Grundsätze beachten: • Gleichbehandlung, • schriftlicher Arbeitsvertrag/Niederschrift der vereinbarten wesentlichen Arbeitsbedingungen, • Erholungsurlaub, • Entgeltfortzahlung in Krankheitsfall, bei Schwangerschaft und Mutterschaft sowie bei Arbeitsausfall an Feiertagen, • Sonderzahlungen/Gratifikationen, • Kündigungsschutz.

Zur Handhabung des Meldeverfahrens empfiehlt die Mini-Job-Zentrale die Verwendung einer speziellen Software. Einzelheiten zu Mini-Jobs im gewerblichen Bereich, d.h. in Abgrenzung zu den Beschäftigungsverhältnissen innerhalb privater Haushalte, erfahren Sie unter www. minijob-zentrale.de oder in den von der Minijob-Zentrale herausgegebenen Broschüren.

Quelle: WohnArt 05/2014

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