159 mitteilungsblatt web

Nr. 159 | Mai 2015

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Osterode und Umgebung e.V.

Aus dem Verein – Jahreshauptversammlung – Geschäftsbericht 2014 Gedruckt auf 100 % Altpapier – Offset –

Aktuell & Immobilien – Die Mietkaution – Energieberatung im Altbau – Schäden an der Fassade – Nasse Keller richtig trockenlegen – Holzfeuer für gemütliche Wärme

Energie & Haustechnik – Rauchmelder retten Leben – Elektro-Moderniesierung

Wohnungspolitik & Recht – Gesundes Wohnklima – Der passende Zeitpunkt – Alle müssen zustimmen – Heizkostenabrechnung – Vertragsabschluss durch Energieverbrauch

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AUS DEM VEREIN

Nr. 159 / Mai 2015

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AUS DEM VEREIN

Nr. 159 / Mai 2015

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AUS DEM VEREIN

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Geschäftsbericht für die Zeit vom 02. März 2014 bis 07. März 2015 I. Allgemeine Lage Nach einem überraschend gutem Start hat sich die deutsche Konjunktur im Verlauf des Jahres 2014 merklich abgekühlt. Dafür waren vor allem Abschwächungen in wichtigen Absatzmärkten sowie die im Zuge der geopolitischen Krisen gestiegenen Unsicherheiten verantwortlich. Dagegen hat sich die Binnenwirtschaft, gestützt auf einen robusten Arbeitsmarkt, weiter solide entwickelt und war im vergangenen Jahr erneut alleiniger Wachstumstreiber. Nach einem schwachen Winterhalbjahr 2014/15 dürfte sich die Konjunktur im weiteren Jahresverlauf dann zwar wieder festigen, das jahresdurchschnittliche Wachstum im Jahr 2015 aber aufgrund des schwachen Jahresauftakts wohl nur 1 % betragen nach 1,4 % im Jahr 2014.

Erfreulich dabei ist jedoch, dass der private Konsum weiter der Wachstumspfeiler bleibt, während der Außenhandel nicht zum Wachstum beitragen dürfte. Allerdings meh-

ren sich die Zeichen, dass die unserer Einschätzung zufolge falschen wirtschaftspolitischen Weichenstellungen, wie beispielsweise die Einführung des flächendeckenden Mindestlohns sowie die Rentenpakete, den Arbeitsmarkt und damit den Konsum schwächen. So dürfte die Erwerbstätigkeit deutlich schwächer als im Vorjahr steigen und in der zweiten Jahreshälfte die Arbeitslosigkeit zunehmen.

Während der Wohnungsbau sich weiter gut entwickelt, sind von den Ausrüstungsinvestitionen kaum Wachstumsimpulse zu erwarten.

Risiken bestehen hinsichtlich der „schwarzen Null“ bei den öffentlichen Finanzen. Aufgrund der schwächeren Konjunktur sowie der Kosten der wirtschaftspolitischen Maßnahmen erwarten wir im laufenden Jahr ein leichtes Budgetdefizit beim Gesamtstaat.

Wir halten die aktuelle Diskussion über die Gefahren einer Deflation

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in der Eurozone für überzogen.

Zwar gingen die Preise in den Ländern der Peripherie zurück und der Preisauftrieb in der Eurozone insgesamt hat sich merklich auf unter 0,5 % abgeschwächt. Allerdings ist dies vor allem auf niedrigere Energie- und Nahrungsmittelpreise zurückzuführen. Die Kerninflation, d. h. Die Inflation ohne Energieund Nahrungsmittelpreise, lag seit Anfang des Jahres in etwa stabil bei rund 0,7 %. Noch handelt es sich nicht um einen längerfristigen Rückgang der Preise auf breiter Front mit den Gefahren einer Deflationsspirale, sondern um eine Disinflation, d. h. einen sich abschwächenden Preisauftrieb. Zudem passte der schwache Preisanstieg bzw. der in einigen Peripherieländern zu beobachtende Preisrückgang zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und spiegelt die hohe Unterauslastung der Kapazitäten wider. Eine im Vergleich zu Deutschland spürbar niedrigere

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Inflation ist für die Rückgewinnung der Wettbewerbsfähigkeit der Peripherieländer auch dringend notwendig.

Der private Konsum war schon im vergangenen Jahr neben den Investitionen – insbesondere den Bauinvestitionen – ein wichtiger Wachstumspfeiler. Im laufenden Jahr dürfte er mit einem noch einmal über der Vorjahresrate liegenden Anstieg von gut 1,5 % sogar zum mit Abstand wichtigsten werden.

Die Wetterkapriolen zu Beginn des Jahres 2014 haben bei den Bauinvestitionen für ein volatiles Quartalsprofil gesorgt. Dank des milden Winters schlug im ersten Quartal das höchste Quartalsplus der letzten drei Jahre zu Buche. Nach einer deutlichen Gegenbewegung im zweiten Quartal verlief die Investitionstätigkeit in der zweiten Jahreshälfte in etwa stabil. Die Bauinvestitionen schlossen das Jahr insgesamt mit einem Plus von gut 3 %, nach Stagnation im Vorjahr ab.

Getragen wurde das Wachstum vor allem durch den Wohnungsbau, der deutlich von den Zuwanderungsströmen nach Deutschland, den robust steigenden verfügbaren Einkommen und den günstigen Finanzierungsbedingungen profitierte. Insgesamt legte der Wohnungsbau um deutlich über 3 % zu.

In Gewerbebauten wurde ebenfalls merklich mehr investiert. Aufgrund der nur moderaten gesamtwirtschaftlichen Kapazitätsauslastung und der von geopolitischen Risiken geprägten Zurückhaltung in der zweiten Jahreshälfte blieb das Plus mit gut 2 % aber hinter jenem des Wohnungsbaus zurück. Dank der besseren Finanzlage vieler Kommunen erzielte auch der öffentliche Bau einen Investitionsanstieg von über 2 %.

Im Jahr 2015 dürften die Bauinvestitionen neben dem privaten

Konsum erneut die wichtigste Wachstumsstütze sein. Das Expansionstempo dürfte trotz des weiterhin aufwärts gerichteten Auftragseingangs und des hohen Auftragsbestandes mit rund 2,5 % aber etwas hinter dem des Vorjahres zurückbleiben. Der Wohnungsbau bleibt dank seines hohen Anteils an den Gesamtinvestitionen auch 2015 der wichtigste Wachstumstreiber. Der Anstieg sollte ebenfalls bei etwa 2,5 % liegen. Die Zurückhaltung bei den gewerblichen Investitionen dürfte angesichts des schwachen Wirtschaftswachstums Anfang 2015 noch fortbestehen.

Im Gesamtjahr ist so nicht mehr als etwa 1,5 % Wachstum erreichbar.

Im öffentlichen Bau sollte das Investitionstempo spürbar auf 4 % zulegen. So bleibt die Finanzlage der öffentlichen Haushalte günstig und im Bundeshaushalt wurden die Mittel für Infrastrukturinvestitionen moderat erhöht.

Die Immobilienpreise stiegen auch im Jahr 2014 weiter kräftig an. Der Anstieg hat sich zwar etwas abgeflacht, das makroökonomische Umfeld spricht aber weiter für steigende Preise. Die Geldpolitik ist angepasst, der Arbeitsmarkt in guter Verfassung und die Zahl der Zuwanderer hoch. Auch ausländische und institutionelle Investoren tragen zur steigende Nachfrage bei.

Zugleich ist das Angebot kurzfristig starr, und politische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Investitionen bremsen. Insbesondere in den Ballungszentren steigt die Nachfrage kräftig, was sich auch in den dort relativ stärkeren Preissteigerungen spiegelt. Diese lagen 2013 über 7 % im Vergleich zu unter 5 % in weniger nachgefragten Gebieten. Trotz dieser hohen Preisanstiege bleiben deutsche Wohnimmobilien im internationalen und historischen Vergleich erschwinglich. Im historischen Vergleich der Mieten und der verfügbaren Einkommen waren die Immobilien

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noch um 15 % unterbewertet. Dazu trugen die schwache Preisentwicklung in den Vorkrisenjahren und die zuletzt robusten Einkommenszuwächse bei.

II: Die Immobiliensituation in Osterode am Harz In den vergangenen Jahren hat der Verein die stetige, negative Entwicklung der Immobiliensituation ausführlich aufgezeigt. Die Warnungen, die wir schon seit Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts hinsichtlich der möglichen Entwicklung, insbesondere der Osteroder Innenstadt ausgesprochen hatten, sind größtenteils eingetreten. Vom Landkreis Osterode ziemlich allein gelassen, versucht die Stadt Osterode aktuell zu retten, was noch zu retten ist.

Ein momentan viel zu restriktiver Denkmalschutz macht aber viele gute Ansätze zunichte. Unzumutbare oder unbezahlbare Forderungen führen zu Verunsicherung der Immobilienbesitzer Investitionen vorzunehmen. Hinzu kommt, dass der Markt auskömmliche Mieten im Altbaubestand nicht zulässt.

Kaltmieten von € 5,- pro qm Wohnfläche sind da bereits die Schmerzgrenze. Die Büromieten liegen oft noch darunter. Bislang hat auch das Förderprogramm „Innerstädtischer Denkmalschutz“ nicht den gewünschten Erfolg gebracht. Die demografische Entwicklung, hier besonders der Wegzug von jungen, gutverdienenden Menschen, trifft unsere Gegend besonders hart.

Hinzu kommt die Auflösung des Landkreises Osterode, ein Vorgang, der viele Vorhaben lähmt oder verzögert. Oftmals hat man das Gefühl: „Keiner will jetzt noch was entscheiden!“ Die sich abzeichnende Altersarmut und ein starkes, soziales Gefälle sind deutlich spürbar.

Ein Großteil der Mieter erhält Transferleistungen und kann sich nur einfachen Wohnraum leisten. Osterode liegt hier bereits heute am

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AUS DEM VEREIN

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Ende der Spirale in Niedersachsen.

Auch der Umgang mit fremden Eigentum – hier dem Wohneigentum - lässt immer mehr zu wünschen übrig. Viele Vermieter müssen bei Mieterwechsel ein Großteil der Mieteinnahmen in Reparatur und Sanierung der Wohnung stecken um diese vermietbar zu halten.

Sie sehen, liebe Vereinsmitglieder, die Situation hier vor Ort ist nicht besser geworden. Im Hinblick auf die heute schon feststehende Einwohnerentwicklung unserer Stadt wird es auch in Zukunft eher schlechter werden.

Wer sich für aktuelle Mietpreise und die Entwicklung der Kaufpreise für Immobilien aller Art interessiert, kann dies gern direkt beim Verein erfragen oder auf die Zahlen des Katasteramtes Osterode in dessen „Grundstücksmarktbericht“ zugreifen.

III: Die Situation unseres Vereins Der Verein hatte am 01.01.2014 743 Mitglieder. Im Geschäftsjahr kamen 16 Mitglieder hinzu und 49 Mitglieder verließen den Verein durch Wegzug, Verkauf der Immobilie, Kündigung oder Tod. Der Mitgliederbestand am 01.01.2015 betrug damit 710 Mitglieder, ein Verlust von 33 Mitgliedern. Wie alle Vereine hat auch unser Verein unter der demografischen Entwicklung zu leiden und kann trotz massiven Einsatzes die Mitgliederzahlen nicht halten. Dieses Problem hat auch Einfluss auf unsere Finanzen, dazu aber an anderer Stelle weitere Ausführungen.

Im Berichtszeitraum fanden 8 Vorstandssitzungen, 1 Vorstandsfahrt nach Potsdam und ein Gänseessen statt. Wir informierten Sie auf der JHV 2014 über aktuelle Steuerfragen und auf dem Geburtstagskaffee über moderne Heizungstechnik.

Die von Herrn Cordes organisierte Vereinsfahrt am 13.09.2014 „Oberharzer Wasserregal“ war ausverkauft. Haus und Grund Osterode war präsent bei der Aktion „Vereine stellen sich vor“ am 23.08.2014 auf dem Martin-Luther-Platz. Die Jugendfeuerwehr Osterode am Harz erhielt den jährlichen Zuschuss – die Neuorganisation des Osteroder Weihnachtsmarktes wurde finanziell unterstützt.

Vorstandsmitglieder nahmen teil: am Unternehmertag der Mekom, dem Schützenfrühstück in Osterode, dem Grünkohlessen der CDU, dem Bürgerball, an der Eröffnung des Stadtfestes sowie des Weihnachtsmarktes, der Jahreshauptversammlung der Feuerwehr sowie dem Neujahrsempfang der Stadt Osterode am Harz und der CDU.

persönliche Gespräche können wir uns den vielfältigen Aufgaben der Zukunft stellen. Der Vorstand Ihres Vereins ist dazu bereit. Nutzen Sie die Dienstleistungen und werben Sie für den Verein. Nur gemeinsam können wir zukünftig eine starke Gemeinschaft sein. Mein Dank gilt allen Unterstützern unserer gemeinsamen Sache, den Vorstandsmitgliedern für viele Stunden ehrenamtlicher Arbeit und Ihnen, unseren Mitgliedern.

Mit einem Harzer „Glück Auf“ Fred-Rainer Dunemann, Vorsitzender

An 68 Beratungstagen führte der Verein über 300 Beratungen durch.

Hinzu kommen noch Steuer- und Baurechtsberatungen außerhalb der üblichen Sprechzeiten. Diesen großen Arbeitsaufwand leisten vor allem unsere 3 Rechtsanwälte, die auch zusätzlich den dabei anfallenden Schriftverkehr bewältigen.

Aber auch alle anderen Vorstandsmitglieder erfüllen ihre Aufgaben mit großem Einsatz und Zuverlässigkeit.

Unser Mitteilungsblatt hat optisch und inhaltlich gewonnen. Der Vorstand hofft, damit stets aktuell interessante Fragen rund um den Haus- und Grundbesitz anzusprechen und Sie damit über viele Rechtsfragen auf dem laufenden zu halten.

Liebe Vereinsmitglieder, die Arbeit beim Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Verein Osterode und Umgebung e. V. wird nicht weniger. Nur durch ständiges Verbessern des Angebotes und durch die Weitergabe wichtiger Informationen zeitnah schriftlich und durch

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Quelle: Wohnen Das Magazin 04/2014

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Die Mietkaution finanzielle Absicherung für Vermieter

Ersatzansprüche spätestens sechs Monate nach Auszug geltend machen Wer Wohnungen vermietet, macht nicht immer nur gute Erfahrungen. Oft bleibt der Mieter die Miete oder die Nebenkosten schuldig oder der Eigentümer bleibt auf Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen sitzen. Um sich vor drohenden finanziellen Verlusten zu schützen, sollte der Vermieter deshalb grundsätzlich eine Kaution verlangen. Sie dient dazu, alle seine Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis abzusichern. Dennoch kommt es beim Thema Mietsicherheit immer wieder zu Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht enden.

Muss jeder Mieter eine Kaution zahlen?

Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietsicherheit gibt es nicht, dennoch ist sie beim Abschluss von Mietverhältnissen gängige Praxis - die Kaution muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein. Während die Höhe bei der Anmietung von Gewerberäumen frei verhandelt werden kann, ist sie bei Wohnungsvermietungen gesetzlich festgelegt: Zulässig sind maximal drei Monatskaltmieten, die der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen kann. Die erste Teilzahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, Betriebskosten werden nicht mitgerechnet.

Gerät der Mieter mit der Kautionszahlung in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Rückstand, ist der Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. In diesem Fall ist zuvor weder

eine Abmahnung noch eine Zahlungsfristsetzung erforderlich. Der Vermieter muss die gesamte Kautionssumme getrennt von seinem privaten Vermögen anlegen und verzinsen mit dem Zinssatz, der für Spareinlagen üblich ist. Die Erträge aus dieser Anlage stehen dem Mieter zu.

Welche Arten von Kautionen gibt es?

Sicherste Variante ist die Barkaution: Der Betrag wird dem Vermieter in bar übergegeben, der ihn insolvenzsicher, zum Beispiel auf einem als solches gekennzeichne-

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ten Mietkautionskonto anlegt. Das Sparbuch als Mietsicherheit ist dagegen mit einigen Risiken für den Vermieter verbunden. Banken verweigern manchmal die Auszahlung, wenn das Sparbuch auf den Namen des Mieters läuft und dieser im Streitfall der Auszahlung widerspricht. Oder sie machen ihr vorrangiges Pfandrecht geltend, wenn der Mieter als Bankkunde im Soll steht - auch dann droht der Vermieter leer auszugehen. Um den Zugriff auf das Sparbuch sicherzustellen, sollte deshalb zusätzlich eine Mietkautionsvereinbarung abgeschlossen werden, in der die Bank ihr Pfand-

AKTUELL

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recht aufgibt. Bankbürgschaften werden überwiegend im gewerblichen Bereich verwendet, weil der Mieter die Gebühren als Betriebsausgaben absetzen kann. Bei der Bankbürgschaft verpflichtet sich die Bank, für Verbindlichkeiten des Mieters bis zu einem festgelegten Höchstbetrag einzustehen. Wichtig ist dabei, dass sich die Bank selbstschuldnerisch und auf erstes Anfordern verbürgt - ohne Rücksicht auf eventuelle Einreden des Mieters.

Um der gesetzlichen Verjährungsfrist zu entgehen, sollte die Bürgschaft außerdem mindestens sechs Monate länger dauern als das Mietverhältnis.

Wofür darf die Kaution verwendet werden?

Wann muss die Kaution zurückbezahlt werden?

Hat der Mieter die Kaution gezahlt, sichert sie alle seine geldwerten Forderungen ab, allerdings grundsätzlich erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Während der Vertragslaufzeit kann der Vermieter nur unstreitige Forderungen vom Kautionskonto begleichen. Allerdings ist dieses Verfahren nicht empfehlenswert, weil dadurch die Kaution reduziert oder vollständig verbraucht sein kann, wenn man sie bei Vertragsende noch braucht.

Der Mieter ist zwar verpflichtet, die Kaution während des Mietverhältnisses wieder aufzufüllen, wenn der Vermieter zu Recht etwas abgehoben hat. Ist der Mieter dazu aber freiwillig nicht bereit, muss der Vermieter die Auffüllung der Kaution gerichtlich einklagen. Es erscheint deshalb zweckmäßiger, Zahlungsforderungen im laufenden Mietvertrag direkt einzuklagen und die Mietkaution bis zum Vertragsende unberührt zu lassen. Wenn die Forderungen des Vermieters gegen den Mieter nach der Beendigung des Mietvertrages die Höhe der Kaution übersteigen, ist besonders auf die Verjährungsfrist zu achten: Ansprüche des Vermieters wegen Mängeln an der Wohnung oder wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Wohnung dem Vermieter wieder übergibt. Sind innerhalb dieser Frist solche Ansprüche entstanden, kann der Vermieter sie auch noch danach mit der Kaution verrechnen. Die Kaution übersteigende Forderungen wären nach Ablauf der Verjährung nicht mehr durchsetzbar, wenn der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt, womit in der Regel gerechnet werden muss.

Eine Frist für die Rückzahlung ist gesetzlich nicht geregelt, die Gerichte halten aber drei bis maximal sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses für angemessen. Innerhalb dieser Zeit sollte der Vermieter alle Kosten abrechnen und die Kaution auszahlen. Der Vermieter kann im Rahmen der Frist auch zunächst einen Teil der Kaution ausbezahlen und zur Sicherheit einen Teilbetrag einbehalten, der den Nachzahlungbeträgen der Vorjahre im Mittel entspricht. Wenn der Vermieter die Auszahlung der Kaution aber mehr als sechs Monate verzögert, kann der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen. Wurde die Wohnung in der Zwischenzeit verkauft, kann der Mieter bei seinem Auszug die Kaution vom neuen Eigentümer herausverlangen. Ist der nicht zahlungsfähig, haftet dafür wieder der alte Eigentümer.

Quelle: Wohnen Das Magazin 04/2014

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Darf die Kaution auch „abgewohnt“ werden?

Nein, weil die Kaution ausschließlich die Ansprüche des Vermieters absichern soll. Trotzdem kommt es immer wieder vor, dass Mieter in den letzten Monaten vor ihrem Auszug keine Miete mehr zahlen mit dem Hinweis, dass der Vermieter durch die Kaution „ja noch Geld“ habe. Darauf muss sich der Vermieter nicht einlassen. Die Verrechnung der Kaution mit Mieten durch den Mieter ist vor Ablauf der Frist zur Kautionsrückzahlung nicht wirksam. Der Mieter riskiert, dass er wegen Mietrückstandes verklagt wird. Im Falle einer Verurteilung müsste er die einbehaltenen Mieten nachzahlen, zuzüglich der Anwalts- und Gerichtskosten.

Quelle: WohnArt 03/2015

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AKTUELL

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Energieberatung im Altbau müssen ersetzt werden, Geländer am Balkon, Treppenhandläufe am Eingang, Briefkästen, Sprechanlagen, Schalter und Leuchten müssen abmontiert und auf der neuen Hülle wieder sicher befestigt werden.

In den meisten Fällen ist es außerdem mit der Fassadendämmung alleine nicht getan. Zusätzliche Maßnahmen, wie Dachdämmung, eventuell sogar mit Eingriffen in die Konstruktion, Fensteraustausch und dergleichen kosten vor allem Zeit und Geld. Die Kosten einer so umfassenden energetischen Sanierung bewegen sich dann zwischen 70.000 und 150.000 Euro.“ Bauherren und Hausbesitzer wollen Energie sparen! Das ist vernünftig - und sogar gesetzlich vorgeschrieben. Wer heute neu baut oder ein altes Haus saniert, der muss hohe Energiesparpotenziale einplanen und erneuerbare Energien nutzen.

Daran erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). „Die energetischen Konzepte für die Sanierung des Altbaus sind vielfältig. Sie sollten individuell geplant und auf das jeweilige Objekt abgestimmt werden. Eine einzige, für alle Immobilien passende Ideallösung gibt es nicht“, erläutert Harald Grüner, Bausachverständiger und Leiter des VPB-Büros Ansbach. „Beratung ist das A und O.“ Neubau und Altbau unterscheiden sich erheblich. Während der Bauherr weitgehend freie Wahl hat wie er die Vorgaben der Energieeinsparverordnung erfüllt, muss der sanierungswillige Altbaubesitzer die zum bauphysikalischen Gefüge seines Hauses passende Lösung suchen. Denn wenn er falsch saniert, holt er sich unter Umstände erhebliche Schäden ins Haus. Erster sinnvoller Schritt ist deshalb immer ein fundiertes Energie- und Sanie-

rungsgutachten. Der Bausachverständige berechnet Energieeinsparpotenziale und klärt, welche Baustoffe in Frage kommen, in welcher Reihenfolge die Arbeiten erledigt werden müssen und was diese im Einzelnen kosten. Ausgestattet mit diesen detaillierten Vorgaben kann der Hausbesitzer die Sanierung dann systematisch angehen, einzelne Positionen beim örtlichen Handwerk ausschreiben und die Sanierung gegebenenfalls im Laufe mehrerer Jahre in finanziell überschaubaren Etappen absolvieren. „Das ist der richtige Weg“, erklärt Bausachverständiger Grüner. „Allerdings gehen die meisten Hausbesitzer heute noch anders vor. Sie wenden sich zunächst an den Fassadenbauer und bitten ihn um ein Angebot zur Fassadendämmung.

Das bleibt dann aber selten unter 20.000 Euro, denn zum eigentlichen Dämmstoff kommen weitere Kosten, wie Gerüst, Putz, Farbe und Arbeitszeit für Unvorhergesehenes, wie auch die Kosten für die Gebäudesockelanbindung zum Erdreich, Fenster- oder und Türanschlüsse und vieles mehr. Wenn ein Haus eine neue Hülle bekommt, dann müssen auch viele Baudetails verändert werden: Die Fensterbänke

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Solche Investitionen lohnen sich in der Regel nur für junge Menschen, die noch lange in ihrer Immobilie wohnen. Ältere Hausbesitzer investieren zurückhaltender, sie wollen ihr Erspartes nicht in ein altes Haus stecken, das sie vielleicht in wenigen Jahren gegen eine Seniorenresidenz tauschen. „Außerdem ist die Fassadendämmung nicht immer das Optimum für das in Frage kommende Haus“, gibt Bausachverständiger Grüner zu bedenken. Es muss auch nicht immer die große, teure Lösung sein, wenn es ans Energiesparen geht. „Beim Altbau lassen sich viele Bauteile optimieren. Das reicht vom hydraulischen Abgleich über den Einbau einer neuen Pumpe, den Austausch des Brenners oder auch die Modernisierung der Fußbodenheizung, die nicht länger mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, sondern beispielsweise mit Geothermie aus dem Flächenkollektor unter der Rasenfläche im Garten. Jedes Haus hat sein Potenzial und seine Besonderheiten .Nur wer sich vorab beraten lässt, der erfährt etwas darüber.“

Quelle: WohnArt 03/2015

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AKTUELL

Nr. 159 / Mai 2015

Schäden an der Fassade Fassaden und Schäden an diesen sind für alle Hausbesitzer immer wieder ein wichtiges Thema. Die Ursachen für Schäden sind vielfältig.

Klinkerfassaden

Eine im norddeutschen Raum häufig anzufindende Fassadenart ist die Klinkerfassade. Schlicht gehalten oder mit reichhaltigen Ziersteinen unterschiedlicher Glasur versehen, ermöglicht diese Fassadenoberfläche viele Gestaltungsmöglichkeiten. Je nach den verwendeten Ziegeln kann es zu unterschiedlichen Schadensbildern kommen.

An Gebäuden mit Zierklinkern sind häufig Gebrauchsspuren von Umbaumaßnahmen vergangener Jahrzehnte Grund für Schäden.

Hervorspringende Klinkerbänder unterliegen einer besonders starken Witterungsbeeinflussung und erleiden häufiger Frostschäden.

An glasierten Ziegeln sind witterungsbedingte Alterungssschäden besonders stark sichtbar. Hier kann häufig nur noch der Austausch der Steine helfen oder man nimmt die mangelhafte Optik in Kauf. Problematischer wird es, wenn ganze Steine fehlen. Dann entstehen Löcher in der Außenhülle des Gebäudes, die Ursache für Feuchteschäden im Inneren sein können. Diese Löcher sind unbedingt kurzfristig zu schließen, um auch die Zerstörung der tragenden Außenwand zu unterbinden.

Schlichte Klinkerfassaden haben häufig weniger Probleme im Ziegelbereich, es sei denn, es wurden minderwertige Ziegel verbaut, deren Materialgefüge zu offenporig ist.

Meist sind jedoch die Fugen zwischen den Ziegeln das Problem, wenn es darum geht, dass eine

Klinkerwand nicht mehr schlagregendicht ist. Hier muß gründlich geprüft werden, ob lediglich die Wasserdurchlässigkeit sehr hoch ist oder die Fugen selbst keine Flankenhaftung zum Ziegel mehr haben, hohl liegen oder sogar schon fehlen. Ein häufiges Schadensbild bei Fugen ist eine harte, abgeplatzte Oberfläche der Fuge und darunter eine fast nur noch aus Sand bestehende Unterfuge. Dann ist zu prüfen, wie weit die Tragfähigkeit der Wand durch die nicht mehr funktionierende Fuge gefährdet ist und die Fugen selbst tiefer erneuert werden müssen. Dann gilt es, mühsam sauber die alten Fugen auszukratzen und neu zu verfugen.

Ist die Fuge nur oberflächig defekt, in der Wand jedoch noch voll tragfähig, kann, will man den hohen Aufwand der Neuverfugung vermeiden, das Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystemes durchaus eine sinnvolle Lösung sein. Das Dämmsystem über nimmt den Witterungsschutz und hilft außerdem Energie zu sparen. Nicht zuletzt wird es im Haus behaglicher.

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Soll aus optischen Gründen die Klinkerfassade erhalten bleiben, empfiehlt es sich, nach der Neuverfugung die gesamte Fläche zu hydrophobieren. Damit wird die Schlagregendichtigkeit verbessert und die Wand wird nicht so stark durchfeuchtet. Gleichzeitig bleibt die Diffusionsfähigkeit erhalten.

Eine Hydrophobierung wirkt jedoch nur dann lang anhaltend, wenn sie ordnungsgemäß ausgeführt wird. Da das Problem meist die fehlende Standzeit des Hydrophobierungsmittels auf der Wandoberfläche ist, wird immer häufiger eine sogenannte Fassadencreme eingesetzt, die es ermöglicht, dass das Hydrophobierungsmittel lange genug auf der Wandoberfläche einwirken kann.

Mit welchem Problem auch immer Sie beim Thema Schäden an Fassaden konfrontiert werden, nutzen Sie das Know How von Fachleuten, um diese optimal beseitigen zu lassen.

Quelle: WohnArt 04/2015

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AKTUELL

Nr. 159 / Mai 2015

Schäden an der Fassade Teil 2 fläche gedämmt werden muss.

Sind also die Schäden am Putz schon so weit fortgeschritten, dass großflächige Putzstellen hohl liegen und ohne großen Aufwand abgeschlagen werden müssen oder entsprechend große Putzflächen nicht mehr schlagregendicht, so muss komplett gedämmt werden.

Dabei sind dann die Forderungen der EnEV 2009 im Hinblick auf den Wärmedurchgangswiderstand der Wand einzuhalten.

Soll, aus welchen Gründen auch immer, diese Forderung nicht erfüllt werden, so kann ein Befreiungsantrag von der EnEV bei der zuständigen Behörde gestellt werden. Für Hannover ist dies beispielsweise das Bauordnungsamt. Der Antrag sollte jedoch gut begründet werden, denn immerhin möchte man damit erreichen, dass ein gültiges Gesetz außer Kraft gesetzt wird.

Fassaden und Schäden an diesen sind für alle Hausbesitzer immer wieder ein wichtiges Thema. Die Ursachen für Schäden sind vielfältig.

Putzfassaden

Bei diesem Fassaden dient die Putzschicht auf der Außenseite der Wand dem Witterungsschutz. Sie damit auch die am stärksten beanspruchte Schicht der Wand. Über die Standzeit des Gebäude unterliegt die Putzschicht Alterungsprozessen. Die mit den Bindemitteln gebundenen Sandbestandteile werden nach und nach ausgewaschen. Die Putzschicht wird dünner

und offenporiger. Teilweise entstehen Risse, in die die Witterung eindringt und die darunter liegenden Bauteile (Wände) durchfeuchtet.

Die Feuchtigkeit trocknet aus oder friert und es kommt nach und nach zu weiteren Schäden im Putz. Deshalb sollten Schäden im Putz nicht zulange unbearbeitet bleiben.

Wird die Fläche von 10% nicht erreicht, so kann der Putz in Teilflächen repariert/erneuert werden.

Als anschließender Witterungsschutz ist dann ein Fassadenanstrich ein probates Mittel, um die Haltbarkeit der Putzfassade zu verlängern, mal ganz abgesehen davon, dass damit die Reparaturstellen natürlich auch kaschiert werden können.

Muss komplett gedämmt werden?

In der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 hat der Gesetzgeber u. a. geregelt, dass bei Erneuerung von Putzflächen von mehr als 10% der gesamten Außenputzfläche eines Hauses die ganze Außenwand-

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Quelle: WohnArt 04/2015

AKTUELL

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Nasse Keller richtig trockenlegen „Wer einen nassen Keller hat, der muss etwas unternehmen, sonst breiten sich Feuchte und in der Folge Schimmel aus. Ursachen für nasse Kellerwände sind meist schadhafte Isolierungen, steigendes Grundwasser und Rohrbrüche.

Sind die Kellerwände feucht, muss einmal geklärt werden, woran es liegt und ob die Feuchtigkeit von außen oder von innen kommt“, erläutert Bausachverständiger Penningh. „Dringt sie von außen ein, gibt es wiederum zwei Möglichkeiten: entweder hat die horizontale Abdichtung versagt, oder die vertikale. Die horizontale Abdichtung verhindert das Aufsteigen der Feuchtigkeit in den Mauern, die vertikale das Durchschlagen von Feuchte durch die Kellerwände.“

Defekte Schutzanstriche

Ursachen für die vertikale Durchfeuchtung, die vor allem an großflächigen Feuchteschäden erkennbar ist, sind in der Regel defekte Schutzanstriche. „Alte Bitumenanstriche zersetzen sich nach 30 bis 40 Jahren. Versagt der schwarze Anstrich, muss er erneuert werden“, erläutert der Bausachverständige. Dazu wird das Haus ringsum aufgegraben und neu abgedichtet. Das ist aufwändig und kostet im Schnitt 15.000 Euro und mehr, denn die Kellermauern werden bis auf die Sohle der Außenmauern aufgegraben. Dabei bewegen die Handwerker enorme Erdmassen.

Die müssen zwischengelagert und später wieder beigefüllt werden.

Auch Terrassen, Wege und Treppen außen werden entfernt und später wieder gelegt.

Statt mit den alten Teermischungen beschichten Handwerker die die Kellermauern heute mit einer kunststoffmodifizierten Bitumen-

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AKTUELL

Nr. 159 / Mai 2015

dickbeschichtung, kurz KMB. Je nachdem, ob die Keller unter Nässe von außen oder sogar drückendem Grundwasser leiden, sind die Schichten drei oder vier Millimeter dick, dazu kommen Unterputz und nach außen hin eine Schutzschicht gegen mechanische Beschädigungen. Eine solch große Baumaßnahme können pro Quadratmeter. Hinzu kommen Nebenarbeiten, wie das Abschlagen des alten Putzes und der Neuverputz mit einem sogenannten Sanierputz. „Eine Hausbesitzer gleich mit dem Einbau einer Perimeterdämmung verbinden, einer Wärmedämmung für die Kellerwände. „Damit sich das lohnt, muss sie aber sorgfältig und vor allem richtig eingebaut werden.

Ohne Planung und Baukontrolle geht da schnell etwas schief.“ Nässe im Keller können auch Bäume verursachen, deren Wurzeln ins Mauerwerk wuchern oder ins Haus führende Kanalrohre sprengen und damit die Kellerabdichtung zerstören. „Ist die Kellerwand großflächig nass, prüft der Bausachverständige immer erst, woher das Wasser kommt, ob beispielsweise Regenwasser sicher abgeleitet wird oder ob Wasser- und Heizungsrohre in der Wand selbst schadhaft sind. Je nachdem, welche Ursache er feststellt, muss von innen oder außen saniert werden.“

Defekte Horizontalabdichtung

Nicht immer ist die Außenab-dichtung schuld an nassen Kellerwänden. Manchmal ist die Horizontalabdichtung defekt. Dann steigt Feuchte über Kapillare im Mauerwerk auf. Gerade bei älteren Bauten fehlt diese horizontale Abdichtung oft ganz. Der Bausachverständige prüft deshalb zunächst immer mit einer Feuchtigkeitsmessung, ob überhaupt eine horizontale Abdichtung vorhanden ist. Existiert sie nicht, kann sie nachträglich eingezogen werden, von innen wie von außen. Eine Methode ist

Die horizontale Absperrung besteht hier aus Dachpappe.

es, das Mauerwerk Stück für Stück aufzuschlitzen und anschließend Bleche einzuschieben, die die aufsteigende Feuchtigkeit nach oben stoppen. Werden die Arbeiten von innen ausgeführt, liegen die Kosten bei 200 bis 250 Euro pro laufenden Meter. Von außen wird es meist teurer.

Die horizontale Absperrung besteht aus Folie, Dachpappe oder Edelstahlblech. Sie wird als Sperrschicht in der Regel zwischen der ersten und zweiten Steinreihe eingelegt und verhindert den Aufstieg von Wasser aus dem Erdreich. Gut zu sehen ist das bei älteren, bis in die 1980er Jahre gebauten Häusern. Dort ist die unterste Steinreihe über dem Boden oft feucht.

Darüber liegt die Sperrschicht. Es lohnt sich nicht, diese Steinreihe zu verputzen oder gar zu verkleiden. Wenn der Keller lediglich als Lagerraum genutzt wird, kann die unterste Steinreihe offen bleiben und so immer gut abtrocknen.

nen aus Epoxydharz oder Zement, die ins Mauerwerk gespritzt werden und die Kapillaren versiegelt.

Dazu muss das Mauerwerk aber in der Regel zunächst getrocknet werden, denn wassergefüllte Kapillaren können keine Injektionsflüssigkeit aufnehmen, lassen sich also auch nicht versiegeln. Die Injektionsmethode kostet rund 200 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen Nebenarbeiten, wie das Abschlagen des alten Putzes und der Neuverputz mit einem sogenannten Sanierputz. „Eine Verbesserung von 70 bis 80 Prozent ist möglich“, weiß Thomas Penningh. Hundertprozentig trocken wird eine Wand in der Regel nicht.

Injektionen aus Epoxydharz oder Zement

Eine andere Möglichkeit, das Aufsteigen von Feuchtigkeit im Mauerwerk zu unterbinden, sind Injektio-

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Quelle: WohnArt 04/2015

Töpperwien Küchen GmbH Oderstraße 45 (Richtung Sportplatz) 37197 Hattorf am Harz Telefon 0 55 84 - 25 26 Fax 0 55 84 - 25 27 www.kuechen-toepperwien.de Ihr Ansprechpartner vor Ort in Osterode am Harz und Umgebung: Thomas Minde E-Mail minde@kuechen-toepperwien.de

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Öffnungszeiten Mo - Fr 9.30 - 18.00 Uhr Sa 9.30 - 13.00 Uhr

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Was moderne Dachfenster alles leisten

Die Entwicklung von Dachfenstern schreitet kontinuierlich voran und sorgt füreinen deutlichen Mehrwert: Wärmedämmung, natürlicher Reinigungseffekt, Anti-Tau-Effekt und Sicherheit sind Eigenschaften, die moderne Dachfenstern heute leisten können.

und so gut wie überall realisieren.

Dies erhöht neben dem Tageslichteinfall auch den persönlichen Wohnkomfort. Zusätzlich wirken die Räumlichkeiten optisch freundlicher und weitläufiger.

Damit in Dachwohnräumen ganzjährig ein angenehmes Klima herrschen kann, sollte man bei der Wahl der Dachfenster auf die neuesten Systeme achten. Die Experten von dach, de, dem führenden Onlineportal rund ums Thema Dach wissen: Moderne Dachfenster werden dank Wärme- und Schalldämmung, Sicherheit, Selbstreinigungseffekt und Anti-Tau-Effekt zu wahren Alleskönnern.

Besonders beeindrucken bei modernen Fenstermodellen HightechFunktionen, wie ein natürlicher Reinigungseffekt. Eine hauchdünne, nicht sichtbare Beschichtung, die auf der Außenscheibe aufgebracht ist, ermöglicht die Zersetzung organischer Verschmutzung mittels UV-Strahlung. Die gelösten Partikel spült der nächste Regen ohne Tropfenbildung einfach ab.

Alternativ ist eine Anti-Tau-Effekt Beschichtung möglich. Diese sorgt für eine erhöhte Oberflächentemperatur der Außenscheibe - ohne dass Energie verloren geht. Dadurch tritt weniger Taubildung auf der Außenscheibe auf und der ungestörte Ausblick bleibt weitestgehend erhalten.

Großzügige Fensterflächen in der Dachschräge stellen heutzutage keine baulichen Herausforderungen mehr dar und lassen sich leicht

Moderne Dachfenster bieten auch energetisch einen Mehrwert. Im Vergleich zu früheren Fenstern haben sich die Möglichkeiten hin zu

Moderne Dachfenster bieten höchsten Komfort - von Schall- und Wärmeschutz über Anti-Regengeräusch-Effekt bis hin zur Selbstreinigung.

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Dreischeibenglas mit hochwärmedämmenden Rahmen ent-wickelt.

Dieser Gesamtaufbau ermöglicht eine Reduzierung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert), infolgedessen im Winter mehr Wärme und damit teure Energie im Dachbereich gehalten wird.

Im Umkehrschluss reduzieren sie im Sommer die Überhitzung der Dachräume.

Ein weiterer Vorteil der Dreischeiben-Verglasung: der Sicherheitsaspekt. Sowohl von außen wie von innen reduziert Dreischeibenglas mittels einer reißfesten und zähelastischen Folie zwischen den beiden inneren Gläsern die Gefahr eines unkontrollierten Glasbruches.

Zudem wird der Einbruchschutz erhöht, da sich das Glas nicht einfach zerschlagen lässt.

Quelle: WohnArt 03/2015

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 159 / Mai 2015

Rauchmelder retten ihr Leben Freitag, der 13. März, war bundesweiter Rauchmeldertag. Die Kampagne „Rauchmelder retten Leben“ und die Feuerwehren weisen die Bürger an diesem Tag überall im Land daraufhin, dass neben der Installation auch die regelmäßige Wartung von Rauchmeldern unbedingt erforderlich ist.

Laut Erhebungen des Statistischen Bundesamtes stirbt in Deutschland durchschnittlich immer noch jeden Tag ein Mensch an den Folgen eines Brandes. 95 Prozent der Betroffenen ersticken an giftigen Rauchgasen.

Funktionsfähige Rauchmelder hätten ihr Leben retten können. „Der beste Rauchmelder kann im Ernstfall nicht funktionieren, wenn beispielsweise die Batterie leer oder der Rauchmelder stark verschmutzt ist. Daher ist eine regelmäßige Wartung zwingend notwendig“, erklärt Christian Rudolph, Vorstand beim Forum Brandprävention e.V. „Wer als Vermieter seiner Sorgfaltspflicht nachkommen möchte und bei Installation und Wartung auf Nummer sicher gehen will, sollte einen Dienstleister beauftragen, der beispielsweise den bundesweiten Standard Q-Geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder erfüllt und damit über die geeigneten Qualifikationen verfügt“, empfiehlt Rudolph.

So werden Rauchmelder gewartet Die Wartung erfolgt in mehreren Schritten: Um zu überprüfen, ob die Batterie und der Alarmgeber noch funktionieren, muss zunächst die Prüftaste gemäß der Herstellerangaben gedrückt werden. Ein Batteriewechsel ist erforderlich, wenn der Rauchmelder regelmäßig einen Warnton aussendet. Außerdem sollte kontrolliert werden, ob die Öffnungen am Rauchmelder frei von Staub und Flusen sind oder sich die Raumnutzung geändert hat. Ist beispielsweise aus dem Arbeitszimmer ein Kinderzimmer geworden, muss auch hier ein Rauchmelder installiert werden.

Die Haftungsfrage bei vermietetem Wohnraum In Bundesländern mit Rauch-melderpflicht ist in der Regel der Vermieter für die Installation der Rauchwarnmelder verantwortlich. Ob der Mieter oder der Eigentümer für die Wartung zuständig ist, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Eine Ausnahme bildet Mecklenburg-Vorpommern. Hier ist der Mieter für Kauf, Installation und Wartung der Rauchmelder zuständig.

Dafür darf er die selbst angeschafften Rauchmelder bei Umzug auch ausbauen und mitnehmen.

Bundesländer mit Rauchmelderpflicht In Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein müssen Rauchmelder in allen Neu- und Altbauten

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installiert sein. Seit Jahresanfang gilt dies auch für Baden-Württemberg und Hessen. In Bayern, Bremen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Thüringen gilt die Einbaupflicht zunächst nur für Neubauten. Altbauten sind in den kommenden Jahren nachzurüsten. Berlin, Brandenburg und Sachsen haben die Einführung einer Rauchmelderpflicht angekündigt.

Den Rauchmeldertag gibt es seit 2006. Sein Motto lautet: „Freitag der 13. könnte Ihr Glückstag sein“. Der nächste Rauchmeldertag findet am 13. November 2015 statt.

Quelle: WohnArt 04/2015

ENERGIE & HAUSTECHNIK

Nr. 159 / Mai 2015

Elektro-Modernisierung

Was ist bei der Elektroinstallation zu beachten?

Toaster, Computer & Co. erleichtern den Alltag. Allerdings: Die Elektroinstallation geht bei zu viel Anschluss schon mal in die Knie. Zum Glück lässt sich da nachbessern.

Es gibt keine Steckdose mehr für die neue Espressomaschine, weil Wasserkocher, Mikrowelle und Toaster alle Anschlüsse belegen? Kein Problem, denken Sie – und die meisten anderen – da vermutlich: Wozu gibt es schließlich Mehrfachsteckdosen? Da passt dann bei Bedarf auch gleich noch das Radio rein. Und das Bügeleisen. Und … Doch der vermeintlich so praktische Einsatz der potenziell endlosen Steckdosenleisten hat riskante Nebenwirkungen.

Der höhere Stromfluss erzeugt eine größere Wärmebelastung, und die Isolierung der dünnen Anschlussleitungen wird schneller porös. Auf Dauer steigt dadurch die Brandgefahr. Im Übrigen zeigt das gewohnheitsmäßige Andocken von Mehrfachsteckdosen bei fehlenden Anschlüssen, dass die von Haus aus vorhandene Elektroinstallation den modernen Komfortansprüchen offenbar nicht mehr genügt – von künftigen ganz zu schweigen.

Errungenschaften der Elektrifizierung Zum Vergleich: In den 1960er-Jahren war der Standard-Haushalt mit drei Stromkreisen ausgestattet.

Einer war für den Elektroherd vorgesehen, einer für die Beleuchtung und einer für die Steckdosen. Heute müssen Elektroleitungen aber viel mehr leisten als damals. Zeitgemäße Arbeitserleichterer wie Geschirrspüler, Mikrowelle, Wäschetrockner und Computer sorgen für eine deutlich höhere Belastung der Installation. Mit der zunehmenden Elektrifizierung des Haushalts sind

Wie zukunftssicher ist meine Elektroinstallation? Diese Frage sollten, Sie in regelmäßigen Abständen von einem Elektrofachbetrieb beantworten lassen – am besten alle vier Jahre.

auch die Anforderungen an die Sicherheit von Steckdosen gestiegen: Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen unterbrechen heute innerhalb von tausendstel Sekunden den Stromkreislauf, wenn der Strom diesen nicht auf dem gewünschten Weg verlässt.

Das gilt es zu beachten Es lohnt sich auf jeden Fall, neu über die technische Ausrüstung der Wohnung oder des Hauses nachzudenken. Das gilt natürlich vor allem dann, wenn Sie ohnehin eine Modernisierung oder Grundsanierung planen. Auskunft über die Mindestausstattung der Elektroinstallation gibt die DIN 18015 „Elektrische Anlagen in Wohngebäuden“. Soll das Ganze höheren Ansprüchen genügen, geben die Werte der Gütegemeinschaft RAL mit ihren drei Ausstattungsstufen eine gute erste Übersicht. So fordert der Ausstattungswert 2 für eine Kochnische sieben und für Küchen zehn Steckdosen, und im Bereich von Arbeitsflächen sollten sämtliche Anschlussmöglichkeiten grundsätzlich als Zweifach-Steckdosen-

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kombination konstruiert sein. Die „Neufassung der RAL-RG 678“ finden Sie bei der Fachgemeinschaft für effiziente Energieanwendung e.V. unter www.hea.de Detaillierter können Sie sich über den Online-Service des Initiativkreises Elektro+ informieren. Unter www.elektro-plus.com lässt sich schnell ermitteln, welche Elektroausstattung Ihren individuellen Bedürfnissen entspricht.

Tipp für die Zukunft Denken Sie beim Planen an später. Bei der rasanten Entwicklung strombetriebener Hightech werden Ihre Anforderungen an die hauseigene Elektroinstallation im Laufe der nächsten Jahre garantiert steigen. Seien Sie nicht nur großzügig beim Verteilen von Steckdosen.

Achten Sie auch auf ausreichend Telefon-, TV- und Internetanschlüsse im gesamten Wohnbereich. Und genießen Sie nicht zuletzt anschließend das gute Gefühl, endlich diese sperrigen Steckdosenleisten entsorgen zu können.

Quelle: Wohnen „Das Magazin“ 04/2015

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WOHNUNGSPOLITIK

Nr. 159 / Mai 2015

Gesundes Wohnklima –

so vermeiden Sie Schimmel und Feuchtigkeit Rund ein Viertel aller Mietrechtsberatungen von HAUS & GRUNDEIGENTUM betreffen Schäden durch feuchtigkeitsbedingten Schimmelbefall. Ein Ärgernis mit dramatischen Folgen: Die mikrofeinen Sporen gefährden die Gesundheit der Mieter, machen teure Sanierungen erforderlich, führen nicht selten zum Rechtsstreit mit dem Eigentümer. Dabei kann man rechtzeitig vorbeugen: Richtiges Heizen und Lüften schafft nicht nur ein gesundes Raumklima, es verhindert die Bildung der gefährlichen Pilze und senkt gleichzeitig auch noch den Energieverbrauch.

Entscheidende Parameter sind die Zimmertemperatur und die Luftfeuchtigkeit, beides kann mit einem handelsüblichen Thermo-Hygrometer überprüft werden.

In der Regel werden Raumtemperaturen von 19 bis 22 Grad Celsius und eine relative Luftfeuchtigkeit zwischen 35 und 60 Prozent als angenehm empfunden. Steigt die Luftfeuchtigkeit dagegen auf 50 bis 60 Prozent an, wird es vor allem im Winter kritisch, wenn die Luft an kalten und schlecht gedämmten Wandoberflächen abkühlt. Die kalte Luft kann dann nämlich noch weniger Feuchtigkeit aufnehmen die relative Feuchte an der kalten Wand steigt dadurch auf über 70 Prozent an und die Schimmelgefahr nimmt zu. Beachten Sie deshalb nachstehende Hinweise, um drohende Schäden zu vermeiden: l Lüften Sie die Räume danach, wie sie genutzt werden! Allein durch den Aufenthalt von Personen wird je nach Art ihrer Aktivität mehr oder weniger Feuchtigkeit an die Raumluft abgegeben. Die meiste Feuchtigkeit entsteht beim Duschen und Kochen. Schlaf- und Wohnräume, Küche und Bad müssen deshalb unterschiedlich gelüftet werden. Feuchtigkeit und Gerüche sollten grundsätzlich immer sofort „weggelüftet“ werden. l Vermeiden Sie in der Heizperiode ständig gekippte Fenster! Sie erhöhen den Energieverbrauch erheblich. Außerdem können dadurch an der kühlen Wand oberhalb der Fensteröffnung Feuchtigkeit und Schimmel entstehen. Öffnen Sie stattdessen gegenüberliegende Fenster und Türen bei ausgeschalteter Heizung. Durch den Durchzug ist die verbrauchte feuchte Raumluft nach maximal zehn Minuten durch trockene Frischluft ersetzt - ohne dass die Wände zu stark abkühlen. Lüften

Sie auf diese Art möglichst zwei bis vier Mal am Tag. l Achten Sie beim Stoßlüften auf die Innentüren! Schlafräume sollten gleich nach dem Aufstehen gelüftet werden. Dabei können die Innentüren der Wohnung offen bleiben. Nur wenn in Bad oder Küche nach dem Duschen oder Kochen gelüftet wird, sollten die Türen geschlossen werden, damit sich die feuchte Luft nicht auf die angrenzenden Räume verteilt. l Lüften Sie häufiger, wenn Sie in der Wohnung Wäsche trocknen! Bei hohen Außentemperaturen kann es ausreichen, während der Trocknungszeit ein Fenster anzukippen und die Tür zu dem entsprechenden Raum geschlossen zu halten. Bei niedrigen Außentemperaturen ist jedoch eine verstärkte Stoßlüftung erforderlich.

Das spart Heizkosten. l Überprüfen Sie Ihr Lüftungsverhalten, wenn das Haus oder die Wohnung saniert ist! Erneuerte Fensterdichtungen lassen zum Beispiel weniger Luft durch, Schönheitsreparaturen an der Fassade halten die Wandtemperatur im Winter weiterhin niedrig. Die relative Feuchte der Wohnung und die Gefahr von Schimmelbildung steigt dadurch an - es muss also mehr gelüftet werden. Auch nach einer umfangreichen Modernisierung mit komplett ausgetauschten Fenstern und voller Fassadendämmung muss das Lüftungsverhalten gegebenenfalls angepasst werden. Um die Baufeuchte nach einer Sanierung zu beseitigen, sollte grundsätzlich häufiger und länger gelüftet werden Bei ganztägiger Anwesenheit empfiehlt es sich außerdem, sechs bis acht Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten querzulüften. l Schalten Sie Heizkörper bei geöffneten Fenstern grundsätzlich ab und regulieren Sie die Heizung beim Lüften im Winter herunter. Drehen Sie das Thermostatventil dabei auf Frostschutzstellung. Das Ventil wird sonst durch die einströmende kalte Außenluft automatisch geöffnet und der Heizkörper aufgeheizt! l Drosseln Sie die Heizung nachts und bei Abwesenheit! Wer in den Nachtstunden die Raumtemperatur absenkt, spart Energie. Außerdem sorgen mäßig beheizte Räume für einen erholsamen Schlaf. Dabei solltenjedoch 16 Grad, auch tagsüber, nicht unterschritten werden.

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l Heizen Sie alle Räume ausreichend!

Schlafräume oder wenig genutzte Räume sollten mindestens 16 Grad haben, damit keine Feuchtigkeit kondensiert. Und lüften Sie Ihre Kellerräume richtig! Sie sollten von Zeit zu Zeit temperiert werden, um Schimmelbildung zu verhindern. Das Lüften unbeheizter, kühler Räume sollte hingegen nur bei trockener kalter Außenluft erfolgen. Besonders im Sommer darf nur in den kühlen Nacht-, Morgen- oder Abendstunden gelüftet werden. Beachten Sie dabei, dass die Außenlufttemperatur nicht höher als die Raumtemperatur ist. l Versuchen Sie nicht, kühle Räume mit der Luft aus warmen Räumen zu heizen! Dadurch gelangt kaum Wärme, aber umso mehr Luftfeuchtigkeit in den kühlen Raum. Dort steigt dann die relative Luftfeuchte an und erleichtert das Wachstum von Schimmelpilzen. Zwischen unterschiedlich beheizten Räumen sollten die Türen deshalb immer geschlossen bleiben. l Achten Sie darauf, dass die Heizkörper ihre Wärme frei und ungehindert abgeben können! Sie sollten nicht durch Verkleidungen, Möbel oder Vorhänge zugestellt und blockiert werden. Das gilt auch für die Thermostatventile. Sind sie abgedeckt, kann die Raumtemperatur nicht korrekt erfasst und die Funktion der Heizung beeinträchtigt werden. Größere Möbelstücke sollte man bei schlecht gedämmten Gebäuden besser an den Innenwänden oder mit einem Abstand von 10 Zentimetern von der Außenwand entfernt aufstellen. Dadurch wird verhindert, dass die Wand hinter dem Möbelstück abkühlt, die Feuchtigkeit kondensiert und die Bildung von Schimmelpilzen begünstigt. Wer alle Tipps zum richtigen Heizen und Lüften beachtet, spart Heizkosten und sorgt gleichzeitig für ein gesundes Raumklima.

Sollten dennoch Schimmel- und Feuchtigkeitsstellen sichtbar werden, liegt unter Umständen ein Baumangel vor - Ursache könnte zum Beispiel ein undichtes Dach oder eine ausgeprägten Wärmebrücke sein. Im Zweifel wenden Sie sich bitte an Ihren Haus & Grund-Verein, der Ihnen auch in diesem Fall gern zur Seite steht.

Quelle: WohnArt 03/2015

RECHT & STEUER

Nr. 159 / Mai 2015

Der passende Zeitpunkt...

Energieversorger muss bei Geräteaustausch einen Termin vorschlagen In Zeiten, in denen die Menschen beruflich wie privat viel unterwegs sind, stellen Handwerkertermine gelegentlich ein Problem dar. Mal passt es dem Immobilienbesitzer nicht, mal dem Dienstleister nicht.

Doch wer muss eigentlich den ersten Terminvorschlag machen? Mit dieser Frage befasste sich nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nun die Justiz.

(Amtsgericht Dieburg, Aktenzeichen 20 C 1185/13)

Der Fall:

Es ging um eine relativ harmlose Angelegenheit. Der Betreiber des örtlichen Gasnetzes wollte einen Zähler austauschen. Dazu benötigte er natürlich Zugang zu der Wohnung, in der sich der Gaszähler befand.

Er schrieb die Besitzer an und bat sie um die Nennung eines Termins.

Darauf reagierten die Betroffenen jedoch nicht, weswegen ein vom Unternehmen beauftragter Anwalt einen baldigen Austausch des Geräts schriftlich anmahnte. Schließlich kam es zum Einbau des neuen Zählers. Strittig blieben am Ende nur

die Anwaltskosten in Höhe von rund 170 Euro.

Das Urteil:

Die Anschlussnutzer mussten nichts bezahlen. Denn niemand, so stellte das Amtsgericht Dieburg klar, sei verpflichtet, einen Termin zu nennen. Es liege zunächst am Unternehmen selbst, Vorschläge zu unterbrei-

ten. Erst dann könnten sich beide Seiten austauschen, ob vielleicht ein anderer Zeitpunkt besser geeignet sei. Dass es möglicherweise vom Netzbetreiber durchaus nett gemeint gewesen war, um einen Terminvorschlag zu bitten, half ihm juristisch nichts.

Quelle: WohnArt 04/2015

Der passende Zeitpunkt...

Steuerzahler und Fiskus stritten um Vermietung einer Ferienwohnung Ein Steuerzahler, der in einer Großstadt eine einzelne Wohnung jeweils kurzfristig an Feriengäste vermietet, betätigt sich damit im Regelfalle noch nicht gewerblich.

Das hat das höchste zuständige Gericht nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS in einem Beschluss ausdrücklich betont. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen XB 42/10)

Der Fall:

Am grundlegenden Sachverhalt gab es keine Zweifel. Ein Woh-

nungseigentümer vermietete seine Immobilie gelegentlich auf Zeit an Urlauber. Doch wurde er damit schon gleich zum Gewerbetreibenden und musste die entsprechenden Steuern bezahlen? Diese Frage wurde über mehrere Instanzen der Finanzgerichtsbarkeit hinweg diskutiert.

Das Urteil:

Im Regelfall müsse man davon ausgehen, dass die Vermietung einer einzelnen Wohnung über den Rahmen der privaten Vermögens-

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verwaltung nicht hinaus gehe und damit nicht als gewerbliche Betätigung zu betrachten sei, hieß es in dem Beschluss des Bundesfinanzhofs. Anders sei die Situation dann zu bewerten, wenn die Wohnung in hotelmäßiger Weise auf dem Markt angeboten werde. Das könne unter anderem dann der Fall sein, wenn sie in einem klassischen Feriengebiet liege und im Verbund mit anderen Objekten vermarktet werde.

Quelle: WohnArt 04/2015

RECHT & STEUER

Nr. 159 / Mai 2015

Alle müssen zustimmen

Widerspruch eines Eigentümers gegen Mobilfunkantenne war erfolgreich Das Streitobjekt befand sich in luftigen Höhen, nämlich auf dem Dach eines 22-stöckigen Hochhauses. Die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft wollte den bestehenden Vertrag mit einem Mobilfunkunternehmen ausweiten bzw. verlängern.

So sollten auf einem Aufzughaus drei neue Antennenträger errichtet werden. Einer der Eigentümer wehrte sich dagegen. Ersah in den Umbauten seine wirtschaftlichen Interessen stark betroffen. Der künftige Miet- und Verkaufswert

und Steuern der LBS war der Eigentümer mit seiner Argumentation vor Gericht erfolgreich. Es handle sich nicht um eine unwesentliche Beeinträchtigung, stellten die Richter fest, und deswegen sei die Zustimmung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich gewesen. Als Konsequenz mussten sich die Mobilfunker einen anderen Standort suchen. (Bgh, Aktenz. V ZR48/13)

des Objekts könne wegen der Mobilfunkantennen sinken, denn sie würden von vielen Interessenten als wertmindernd betrachtet. Nach Information des Infodienstes Recht

Quelle: WohnArt 04/2015

Katzen gehen eigene Wege

Trotzdem müssen ihre Halter im Mietshaus auf sie aufpassen Das Urteil:

Wer schon einmal eine Katze besessen hat, der weiß: Diese Tiere sind höchst eigensinnig. Sie lassen sich nur ungern vorschreiben, wo sie sich aufhalten sollen. Doch so ganz können die Gerichte die Eigentümer von Katzen nicht aus ihrer Verantwortung entlassen. Sie haben nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dafür Sorge zu tragen, dass das Tier sich nicht ständig in andere Wohnungen schleicht. (Amtsgericht Potsdam, Aktenzeichen 26 C 492/13)

Das Amtsgericht Potsdam sprach den „Katzen-Geschädigten“ bis zur Beseitigung dieser Belästigungen eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent zu. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre es, „dass Fenster und Terrassentüren, sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen, vollständig geöffnet werden können“. Sei das nicht mehr möglich, müsse man von einer nicht unerheblichen Beeinträchtigung beim Gebrauch der Mietsache sprechen.

Der Fall:

Eine Mieterin hielt in ihrer Wohnung eine Katze. Dagegen war auch nichts einzuwenden, denn grundsätzlich war das erlaubt.

Seit geraumer Zeit drang das Tier jedoch regelmäßig in eine Nachbarswohnung ein. Kaum war dort einmal ein Fenster oder eine Türe geöffnet, schon saß die Katze drin und verschwand erst wieder, wenn

sie vertrieben wurde. Das wurde den Nachbarn zu viel. Sie drangen darauf, dass der Tierhalter – mit welchen Mitteln auch immer – Einfluss auf seine Katze nimmt.

Schließlich handle es sich nicht um einen einmaligen Ausflug.

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Quelle: WohnArt 04/2015

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RECHT & STEUER

Nr. 159 / Mai 2015

Heizkostenabrechnungen sind an strenge Vorgaben gebunden

Bei Missachtung drohen dem Vermieter erhebliche finanzielle Einbußen Alle Haus- und Wohnungseigentümer sind bis auf wenige Ausnahmen verpflichtet, bei einer Zentralheizung die Wärmekosten zu einem hohen Anteil nach dem jeweiligen Verbrauch auf die Mieter umzulegen. So bestimmt es das BGB und die Heizkostenverordnung (HeizKV). Danach hat sich jeder entsprechend seinem Verbrauch an den Wärmekosten zu beteiligen. Nur so kann der Mieter zu umweltbewusstem Verbrauch animiert werden.

Um den Verbrauch zu ermitteln, müssen die Räume mit entsprechenden Geräten ausgestattet sein.

Das sind häufig Heizkostenverteiler, die wie Thermometer aussehen und nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, aber auch Wärmezähler oder elektronische Verteiler. Die jährliche Ablesung der Geräte wird in der Regel zehn bis 14 Tage vorher durch Aushang angekündigt, der auch Rufnummer und Anschrift des Messdienstes enthält. Der Mieter muss dem Ableser Zutritt gewähren. Bei Verteilern, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, stellt er den Pegel der Flüssigkeit in den Glasröhrchen fest und setzt neue Ampullen ein, die über die obere Nullmarke hinaus befüllt sein müssen. Bei elektronischen Einrichtungen werden ebenso wie bei den Wärmezählern nur die Anzeigen abgelesen. Damit sie reibungslos funktionieren müssen in längeren Abständen die Batterien ausgetauscht werden. Es ist ratsam, dass der Mieter die Geräte zur Sicherheit vorher immer selbst abliest - eventuelle Unstimmigkeiten lassen sich so an Ort und Stelle klären oder auf dem Ableseformular vermerken.

Einige Heizkostenverteiler können heutzutage auch per Funk fernabge-

lesen werden. Das Ablesen vor Ort durch den Messdienst ist dann nicht mehr erforderlich.

Verbrauch in den einzelnen Wohnungen anhand der Heizkostenverteiler nicht mehr ermitteln, kann die Abrechnung im Wege der Vergleichsberechnung erfolgen. Ist auch das nicht möglich, kann der Verbrauch mit der Gradtagszahlmethode ermittelt werden.

§ Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, wenn neben der verbrauchsabhängigen HeizkostenUmlage auch die Umlage weiterer Betriebskosten vereinbart wurde.

Umlagefähig sind die Kosten der Heizungsversorgung für Zentralheizungen, zentrale Brennstoffversorgungsanlagen, eigenständige gewerbliche Wärmelieferungen (Fernwärme) sowie Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören vor allem die Kosten für Lieferung und Verbrauch des Brennstoffs wie Heizöl, Gas, Kohle oder andere Brennstoffe. Abgerechnet werden können auch die Kosten des Betriebsstromes, der Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung der Heizungsanlage sowie die sogenannten Betriebsbereitschafts- und Betriebssicherheitsprüfungen und die Einstellung der Heizungsanlage durch eine Fachkraft. Zu den umlagefähigen Kosten gehören auch die Kosten der Verbrauchserfassung, deren Berechnung und Umlage und die Kosten einer Verbrauchsanalyse.

Vermieter sollten diese Abrechnung deshalb grundsätzlich von professionellen Firmen durchführen lassen.

Die Abrechnung erfordert höchste technische Präzision und muss gemäß der Heizkostenverordnung nach komplizierten mathematischen Formeln erfolgen. Eine komplexe Arbeit, die sich jeder Vermieter ersparen sollte, um Fehler in der Abrechnung zu vermeiden.

Leider kommt es ab und zu vor, dass bei der Ablesung der Heizkostenverteiler Fehler auftreten. Lässt sich der

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Hält der Vermieter die komplizierten Vorschriften nicht präzise ein, darf der Mieter unter Umständen seinen Kostenanteil bis zu 15 Prozent kürzen. Dabei drohen beachtliche finanzielle Einbußen. Das Kürzungsrecht beinhaltet also ein hohes Risiko.

Quelle: WohnArt 02/2015

RECHT & STEUER

Nr. 158 / Februar 2015

Vertragsabschluss durch Energieverbrauch

Einleitung Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande kommt, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden und dass mit Energie versorgte Grundstück vermietet oder verpachtet ist.

Der Fall: In dem zu entscheidenden Fall hatte ein Energieversorgungsunternehmen eine Mieterin in ihrer Eigenschaft als Mitmieterin eines Einfamilienhauses auf Zahlung in Anspruch genommen für das in dem Einfamilienhaus in der Zeit vom 1. Oktober 2005 bis 23. Juli 2008 verbrauchte Gas. Die Mieterin hatte den gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensgefährten abgeschlossenen Mietvertrag lediglich „aus Bonitätsgründen“ als zweite Mieterin unterschrieben, in dem Einfamilienhaus aber nicht gewohnt.

Die Entscheidung: Bereits in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich das in dem Leistungsangebot des nergieversorgungsunternehmens schlüssig enthaltene Angebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages (sogenannte „Realofferte“) typischerweise an denjenigen richtet, der nach außen erkennbar die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am

Übergabepunkt ausübt. In der im hier zu beurteilenden Fall getroffenen Entscheidung vom 22.07.2014 (VIIIZR 313/13) präzisierte der BGH seine Rechtsprechung dahingehend, dass es nicht maßgeblich auf die Eigentümerstellung ankomme, sondern auf die hierdurch vermittelte Zugriffsmöglichkeit auf den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt. Soweit das Grundstück vermietet oder verpachtet ist, steht die tatsächliche Verfügungsgewalt entsprechend der aus dem Mietvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter zu. Das gilt auch für mehrere gemeinschaftliche Mieter eines Einfamilienhauses. Dementsprechend richtet sich mangels anderer Anhaltspunkte das Vertragsangebot des Versorgungsunternehmens regelmäßig an sämtliche Mieter.

Dieses an alle Mieter gerichtete Angebot des Energieversorgungsunternehmens wird von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent angenommen, und zwar sowohl für sich selbst als auch im Wege der Stellvertretung für die übrigen Mieter. Die Vertretungsmacht beruht im Streitfall jedenfalls auf den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. Indem die Mitmieterin den Mietvertrag unterzeichnete und ihren Mitmieter (Lebensgefährten) im Anschluss daran allein in das Haus einziehen ließ, duldete sie es willentlich, dass er die zur Nutzung des Hauses zwingend erforderliche Heizung in Betrieb nahm, Gas verbrauchte und damit die Realofferte der Klägerin annahm.

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Somit ist nach der Entscheidung des BGH auch mit der Mitmieterin ein Lieferungsvertrag zustande gekommen, mit der Folge, dass diese die Forderung an das nergieversorgungsunternehmen zu zahlen hat.

Fazit: Die Mieterin hätte hier frühzeitig gegenüber dem Energieversorgungsunternehmen erklären müssen, dass sie einer konkludenten Annahme des Vertragsangebots des Energieversorgungsunternehmens durch Abnahme von Gas durch ihren Lebensgefährten für ihre eigene Person widerspricht.

Da grundsätzlich demnach die Realofferte des Energieversorgungsunternehmens sich an denjenigen richtet, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt und in einem vermieteten Objekt der Mieter bzw.

Pächter durch Verbrauch von Gas bzw. Strom diese Realofferte annimmt, haftet auch grundsätzlich nicht der Eigentümer/Vermieter für offene Gas- bzw. Stromrechnungen seiner Mieter. Dies entschied der BGH bereits mit Urteil vom 02.07.2014 (Az.: VIII ZR 316/13).

Quelle: WohnArt 04/2015

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