Replan könyv

REPLAN – Innovatív megoldások a városi lakásproblémákra

REPLAN

REPLAN_táblaborító.indd 1

Innovatív megoldások a városi lakásproblémákra

22/04/15 13:43

REPLAN Innovatív megoldások a városi lakásproblémákra

Szerkesztette: Gerőházi Éva Hegedüs József Perényi Tamás Szemző Hanna

REPLAN Innovatív megoldások a városi lakásproblémákra

A könyvet megjelentette a Holcim Hungária Otthon Alapítvány Kiadás éve: 2015 Szerkesztette: Gerőházi Éva, Hegedüs József, Perényi Tamás, Szemző Hanna Terv és design: acnecom Nyomda: Pauker Kereskedelmi forgalomba nem kerül. A kiadványban megjelent írások és design szerzői jogvédelem alatt állnak.

A tartalom részbeni vagy teljes utánközlése, sokszorosítása csak a kiadó írásos engedélyével történhet.

Az esetleges nyomdai hibákért felelősséget nem vállalunk.

TARTALOM

Bevezető 6 Építészet és társadalom

11

Budapest társadalmi-térbeli szerkezete

17

Innovatív lakásberuházások ma

31

Közösségi csoportházak a kertvárosban

33

Alacsony intenzív beépítés a külső családi házas övezetben

49

Szociális rehabilitáció a rozsdaövezetben

65

Panelrehabilitáció-változatok 81 Beavatkozások az 50-es/60-as évek lakótelepén

97

Közösségi lakhatás a belvárosban

113

Összefoglalás: Innovatív lakásépítési megoldások Budapesten

129

Kedves olvasó

Elsőnek lenni valamiben mindig izgalmas, motivál és kihívást jelent. A Replan kapcsán mi is elsőnek valljuk magunkat, hiszen olyan egyedülálló kezdeményezést hívtunk életre a lakhatást érintő társszakmák összehívásával, mely egy széles körű és naprakész tudásbázis létrehozásával hosszú távú hatással lehet Budapest épített környezetére.

Mottónknak megfelelően innovatív megoldásokat keresünk a városi lakásproblémákra. Tesszük mindezt olyan valós problémákkal rendelkező fővárosi területeken, melyek feltérképezésénél a projektben résztvevő szakemberek mellett a Fővárosi Önkormányzat is segítségünkre volt.

A kutatás célja különböző kerületeket és ezáltal tipikus budapesti életformákat lefedve 6 mintaprojekt kidolgozása volt. A 4-5 fős csoportok innovatív építészeti megoldásokat kombináltak a társadalmi integráció elősegítésének bevett szociológiai és gazdasági módszereivel annak érdekében, hogy a feltárt problémákra komplex, több tudományágat is érintő megoldásokat dolgozzanak ki.

A vizsgált övezettípusok: 3 Zöldmezős városi agglomeráció (belső szuburbánus zóna) kompakt építészeti megoldásokkal és kooperáción alapuló közösségi lakhatási formákkal történő benépesítése.

3 Budapest családi házas külső övezetében a szintén extenzív beépítési formák intenzívebbé tétele, figyelembe véve a kertvárosi környezetre alapuló piaci igényeket.

3 Budapesti rozsdaövezetben a szegregált lakókörnyezet társadalmilag érzékeny átalakítása.

3 Épületfelújítás, átalakítás, beépítés a 70-es/80-as évek sűrűn beépített, magasházas lakótelepén.

3 Épületfelújítás, átalakítás, beépítés az 50-es/60-as évek alacsonyabb intenzitású lakótelepén.

3 Felújítás és átalakítás egy elhanyagolt belvárosi lakótömbben, figyelembe véve az elmúlt évek piaci átalakulásának lenyomatát a területen.

A projektek a társadalmi igényeket széles körben értelmezték, azaz a lakhatási szegénység problémáitól indulva az adott területen élő vagy potenciálisan odaköltöző lakók együttélésének, szociális igényeinek kielégítése egyaránt kiindulási alapot jelentett. Az elkészült tervek integrálják a korszerű városépítés elemeit: kompakt város

6

Innovatív mego ldások a városi l a k á sp ro b l é m á k r a

elvének alkalmazása, fenntartható és környezetbarát megoldások alkalmazása, közösségi létformák kialakítása, életkori problémák kezelése, lehetőség szerint vegyes társadalmi összetételű lakókörnyezet kialakítása, gazdaságilag fenntartható építészeti megoldás létrehozása, és a „sharing economy” és „collaborative consumption” elveinek a beépítése.

Az egyes tudományágak együttműködésére alapuló kutatást a Holcim Hungária Otthon Alapítvány kuratóriuma a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Lakóépülettervezési Tanszékével való partnerségben, Budapest Főváros Főpolgármesteri Hivatal Főépítészi irodájának és a Városkutatás Kft.-nek a szakmai támogatása mellett valósította meg. Az egyetemmel való együttműködés egyben azt is eredményezte, hogy a kutatás folyamata beépült az egyetemi oktatásba egyrészt a munkacsoportokat vezető egyetemi oktatók, másrészről 2 csoport esetében az egyetemi kurzusok közvetlen kutatásba integrálása révén. Öröm számomra, hogy ebben a páratlanul sokoldalú összefogásban részt vehetek, hiszen szakmailag szép feladatról van szó, és az Alapítvány elnökeként is tiszta szívből támogatom. A kuratóriumi társammal, Hegedüs Józseffel együtt kidolgozott ötlet egyik gazdájaként remélem, hogy a kapott eredmények nemcsak a résztvevők, de a Főváros számára is hasznos és a gyakorlatba átültethető tervekkel, javaslatokkal szolgálnak, melynek gyümölcsét a budapesti lakosság is élvezheti majd.

Fegyverneky Sándor Magyarország első országos főépítésze

A másokkal való együttműködés olyan, mintha előnyt adnál magadnak a versenyben.

John C. Maxwell

Egy közel 10 hónapos kutatás eredményét tartja most a kezében, egy olyan egyedülálló együttműködés produktumát, amely az építész és a szociológus szakma összefogásáról nemcsak hazánkban, de külföldön is követendő mintát alkot. Mintegy 50 szakember – építészek, építészhallgatók, szociológusok, szakértők – kemény munkájának gyümölcseként született meg ez a könyv, hogy Magyarország legáltalánosabb, legtöbb embert érintő lakhatási problémáira, életkörülményeinek javítására adjon megvalósítható alternatívákat.

A Holcim felelős vállalati működése során mindig különös figyelmet fordított a szűkebb és tágabb környezetében élő közösségek igényeinek kielégítésére, a társadalom és az épített környezet fenntartható formában történő összehangolására. Ezért hívtuk életre 2005-ben a Holcim Hungária Otthon Alapítványt, azzal a küldetéssel, hogy az önkormányzati bérlakás-építési programok támogatásával elősegítsük a hátrányos helyzetben lévő fiatal családok otthonteremtését. A fenntartható építészet jegyében előnyben részesítettük a már meglévő épületek átalakítását és a megújuló energiaforrások alkalmazását.

Az Alapítvány ciklusonként 100 millió forint vissza nem térítendő támogatást nyújtott a pályázó önkormányzatoknak, önkormányzati szervezeteknek. Működése során 2013-ig országszerte 33 településen 157 lakás, egy 25 fő befogadására alkalmas anyaotthon és egy rendőri közfeladatok ellátására szolgáló iroda került átadásra. Ezzel közel 500 ember életminőségének jelentős javulásához járulhattunk hozzá.

A Holcim Hungária Otthon Alapítvány tevékenységének lezárásaként egy olyan projekt támogatását tűztük ki célul, amely kiteljesíti az eddigi munkánkat, és nagyobb tömegeket érintve reagál a legaktuálisabb társadalmi, szociális és építészeti problémákra.

A társadalmi felelősségvállalás elkötelezett híveként nemcsak mint vállalatvezető és az Alapítvány kuratóriumának tagja, de mint magánember is örömmel és érdeklődéssel követtem és támogattam a Replan csapatainak kutatómunkáját. Hiszek benne, hogy e páratlan összefogás kihívást és hosszú távú elköteleződést jelent az érintett szakmai csoportoknak, illetve perspektívát kínál azoknak az embereknek, akik a vizsgált krízisterületeken élnek, nemcsak a fővárosban, de Budapest határain kívül is.

Reméljünk, könyvünket érdeklődéssel forgatják, és Önök előtt is megjelenik az a fenntartható és élhető városkép, amelyet közreműködőink, a jelen és a jövő szakemberei terveztek.

Richard Skene A Holcim Észak-Duna Régió vezérigazgatója

b evez ető

7

A Holcim Hungária Otthon Alapítvány

A Holcim Hungária Otthon Alapítványt a Holcim Hungária Zrt. hozta létre 2005-ben azzal a céllal, hogy a fiatal és hátrányos helyzetű családok otthonteremtését elősegítse az önkormányzati bérlakás-építési programok támogatása által.

Az alapítvány működése során 7 év alatt közel ötszázan találtak új otthonra a félmilliárd forint értékű támogatásnak köszönhetően. Országszerte 33 településen 157 lakás, egy 25 fő befogadására alkalmas anyaotthon és egy rendőri közfeladat ellátására szolgáló iroda is épült. www.holcimotthon.hu

Kuratóriumi tagok

Richard Skene

Fegyverneky Sándor

Agócs István

A Holcim Észak-Duna Régió vezérigazgatója

Magyarország első országos főépítésze

A Holcim a Cementgyári Mikrotérség Fejlesztéséért Alapítvány elnöke

A Holcim Hungária Zrt. elnök-igazgatójaként kerültem a kuratóriumba. Az alapítvány tevékenysége során mindig igyekeztem a felelősségteljes szakmaiságra helyezni a hangsúlyt, ezért külön öröm számomra, hogy működésünk lezárásaként egy olyan kutatást támogathatunk, melynek legfőbb értékét épp a szakmai összefogás adja. Úgy vélem, a Replan projekt ezzel a kiadvánnyal nem ér véget, hiszen a kapott eredmények kellő támo­gatással megvalósíthatóak, és inspirációt adhatnak az érintett területek képviselőinek a fejlesztések továbbgondolásához.

8

Amikor felkértek arra, hogy részt vegyek az alapítvány munkájában, lakásügyekért és építésügyekért felelős helyettes államtitkár voltam, és mint építészmérnök végzettségű és praxisú ember, úgy éreztem, van megfelelő információm és motivációm a feladathoz.

Karitatív munkában korábban is volt szerepem, egy segítő célú nemzetközi szervezet alapítója voltam, így az alapítvány szellemisége nem állt távol tőlem. A szervezet 7 éves működése alatt lehetőségem volt a hivatali beosztásomból fakadó felelősségnek és cselekvési lehetőségnek egy más pályán való megvalósítására. A támogatott szervezetektől érkezett pozitív visszajelzések pedig emberileg is sokat nyújtottak, csakúgy, mint a Replan, melynek során végigkövethettem a szakmák és generációk összefogásából kovácsolódó tervek, ötletek születését.

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

A Holcim Hungária Otthon Alapítvány kuratóriumának segítségével az ország minden régiójában megvalósult valami olyan fejlesztés, ami a Holcim nevét öregbíti. A kuratórium tagjaként és a Holcim a Cementgyári Mikrotérség Fejlesztéséért Alapítvány elnökeként arra vállalkoztam, hogy társaimmal együtt konkrét, kézzel fogható fejlesztések megvalósítását segítsük elő. Azt gondolom, a fővárosra koncentráló Replan kutatás a szakmai és társadalmi hatások tudományos igényű feldolgozásával feltette az i-re a pontot. Öröm ilyen munkában részt venni, mert aki fejleszt, az a jövőt építi.

Márta Irén

Nemess Móni

A Holcim Hungária Otthon Alapítvány

A Holcim Hungária Otthon Alapítvány titkára

ügyvezető igazgatója

A Replan nagyszabású kutatási program már létrejöttekor elérte első célját azzal, hogy építészek, közgazdászok és szociológusok közösen kezdték el keresni a fenntartható megoldást egy-egy tipikus, országosan családok több tízezreit érintő problémára.

A 8 hónapos együttműködés során kidolgozott sokszínű megoldások kötetbe foglalása jelenti a második, immár kézzel fogható eredményt, melyet reményeink szerint a tervek megvalósítása fog megkoronázni.

Az Alapítvány titkáraként 2005 óta számos otthon megvalósulását kísérhettem végig. Örömmel vettem részt és támogattam ezt a páratlan szakmai összefogást, mely egy adott budapesti terület lakhatási és szociális problémára kínál komplex, azonnal megvalósítható városfejlesztési megoldásokat.

A Replan projekt jövőbe mutató, kreatív ötleteivel szebbé varázsolhatná és színesíthetné Budapest elhanyagolt részeit, ezért jó lenne látni a program, és újabb otthonok megvalósulását a közeljövőben.

Hegedüs József

Vörös Ferenc

Cser Károlyné Jankovits Éva

A Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója

Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi

A Nagycsaládosok Országos Egyesületének

Egyetem Épületszerkezettani Tanszék,

szociálpolitikai tanácsadója, nyugdíjas

Professzor Emeritus

építészmérnök

Úgy gondolom, hogy az Alapítvány jól döntött, amikor a nagyon összezsugorodott forrásokat az Alapítvány céljait tudományos eszközökkel is segítő és alátámasztó kutatási célokra adta.

A kutatás a budapesti lakásállományt sokrétűen vizsgálja, a rekonstrukció a hosszú távú hasznosításra keres választ, és egy új lakáspolitika kialakításának is hasznos előtanulmánya lehet. A mintegy ötven szakember és a nagyszámú építészmérnök hallgató munkája megfelelően hasznosul majd. Külön öröm számomra, hogy a BME-n sikerült ezt a kutatást elkészíteni.

A Nagycsaládosok Országos Egyesülete (NOE) vezetőségében építészmérnökként elsősorban a családok lakhatásának problémájával foglalkozom immár 20 éve.

Ez a tevékenység megkövetelte a műszaki és a szociálpolitikai szemlélet egységét, melyet a Holcim Hungária Otthon Alapítvány kuratóriumi tagjaként is – a NOE képviseletében – kamatoztatni tudtam, és megvalósulni látok a Replan projektben. Magam is olyan kerületben élek, ahol a korábbi ipari, ma „rozsdaövezet” jövőjét a Replan megoldási javaslatokkal szolgálhatja.

Az 1980-as évektől kezdve érdekelt a lakáspolitika, és a 25 éve létrehozott, kutatással-tanácsadással foglalkozó Városkutatás Kft. számára - amelynek egyik alapítója és vezetője vagyok - a szociális lakásproblémák megoldása mindig is kiemelt kérdés volt.

Nagy örömmel kapcsolódtam be a Holcim Hungária Otthon Alapítvány munkájába, amely az elmúlt 10 évben a legfontosabb NGO (kormányzati szervektől független szereplő) volt a szociális bérlakások támogatásában, és ezzel a kutatással úttörő szerepet játszott a társadalmi problémák iránt elkötelezett építészeti-lakásszociológiai megoldások terjesztésében.

b evez ető

9

1

Építészet és társadalom Perényi Tamás Páricsy Zoltán K. Theisler Katalin

Építészet és társadalom A múlt század elején egy észak-olaszországi völgyben, Val Camonicaban többezer, sziklákra vésett petroglífát fedeztek fel. A rajzok keletkezése 8000 évvel ezelőttre datálható, de találtak petroglífákat a római korból is. A véseteket az itt élő camunni törzs készítette, mely az időszámítás kezdetéig élt a völgyben. A képek a törzs mindennapi életét ábrázolták, a vadászatokat, a földművelés aktusait, vallási rituálékat. Több kép a házépítésről szólt: bemutatták a lakóházaik különböző formáit, a földszintes és emeletes épületeket, vésetek szóltak az építés különböző fázisairól, gerendák beemeléséről, tető ácsolásáról, vagy éppen az eresz javításáról, födémelemek cseréjéről.

Petroglífa Val Camonica-ból

Rekonstruált rajzok Val Camonica-ból

Talán meglepő, hogy ezeket a profán tevékenységeket vésték fel a sziklákra, de a törzs számára a házépítés még szakrális cselekedet volt: a ház helyét a törzs szellemi-vallási vezetője jelölte ki, az nem állhatott máshol, mint a „világ közepén”, melyet egy tengellyel, az axis mundi-val jelöltek. A házak az egyes embereknek, családoknak készültek, építésük mégis társadalmi esemény volt.

A közösség létezésének alapja volt, hogy házaik építése a kozmogónia megismétlését, egy mikrokozmosz létrehozását jelentette. Eliade A szent és a profán című könyvében Le Corbusier profán lakógépére utal: A lakás nem tárgy, nem „lakógép”, hanem maga a világmindenség, amelyet az ember önmagának épít, mikor az istenek példaszerű alkotását, a kozmogóniát utánozza. Minden új lakóhely felszentelése, felépítése bizonyos fokig az újrakezdéssel, az új élettel azonosul… Még a modern, erőteljesen deszakralizált társadalmakban is ünnepélyes keretek között költözünk be új lakásunkba, s ebben az incipit vita nova egykori ünnepélyes túláradásából is megőrződik valami.

Az Eliade által említett profanizáció az emberi történet egyik fontos vonulata, s az építészetben is pontosan nyomon követhető. A XX. század modern építészete ennek a folyamatnak a végállomása, olyan pontja, ahol a ráció kizárólagossá vált. A lakóházak építése

12

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

esztétikai-racionális alapelvek mentén történt (funkció, szerkezet, forma, megvilágítottság, benapozottság, higiéniai felszereltség, ipari előregyárthatóság stb.), melyek a lakások színvonalának óriási emelkedését hozták, de egyben hiányérzetet is teremtettek.

Az ambiciózus tervek a városok átalakítását is célul tűzték ki: az új negyedekben a házak távol egymástól álltak zöldterületekkel körülvéve, elvesztve az utcák és terek hagyományos arányait.

A lakások benapozottsága mindenhol magas színvonalú volt, de senki nem szeretett sétálni az új épületek között. A zónásítás, a városi negyedek funkcionális szétosztása racionális gondolat volt, de megszüntette a város alapvető jellegzetességeit, az integráltságot, a változatosságot, a sokszínűséget, a lüktetést. Kézzelfoghatóvá váltak Hamvas gondolatai: A hagyomány a földi városok alapításának és építésének is különös jelentőséget tulajdonított. Nem lehetett bárhol, bármikor, bárhogyan várost építeni. A görög poliszokat éppen úgy szellemi törvények alapján építették, mint a mexikói városokat…

A város kezdetben az égben volt, ami azt jelenti, hogy anyagtalan szellemi őskép volt, és az első emberiséget a városépítésre az angyalok, vagyis a szellemi erők tanították meg. Mert nem mindegy, hogy a várost miképpen építik. A város a világ értékrendjének megnyilatkozása, ezért építésének át nem hágható törvénye van. Aki várost ezeknek a törvényeknek ismerete és megtartása nélkül építeni megkísérel, az köveket hord össze egy helyre, de a kövek nem jelentik azt, hogy amit felépített, az város. Az építés titkát az emberrel a szellemi erők közölték, és minden városnak éppúgy saját, egyetlen titka van, mint minden embernek.

A város az egyetemes emberi közösség megvalósulásának helye, de tulajdonképpen nem hely, hanem a sokszólamú lét harmonikus, éber és nyílt egysége. Ezért mondták a középkorban, hogy a város nem az Atya és nem a Fiú, hanem a Szentlélek jegyében áll: nem a Teremtő, nem a Megváltó és Fenntartó jegyében, hanem a lesüllyedt és szétszakadt világ újra felemelkedésének és egyesülésének, a lét végső megoldásának jegyében.

A város egy test: a reintegrált közösség, az egységbe visszatért sokaság teste, amely magát az anyagi világtól elhatárolta, és minden oldalon zárt, csak fölfelé maradt nyílt. (Scientia Sacra) És hasonlóképpen Ortega y Gasset (Tömegek lázadása) is a város építését tartja az emberi közösség kialakulásának alap­momen­ tu­­ma­ként: Az antik ember határozottan hátat fordít a vidéknek, a természetnek. Hogyan lehetséges ez? Hogyan hagyhatja el az ember a földet? Hová menjen, amikor a természet az egész világ, maga a határtalanság? Nagyon egyszerű: egy darab földet fallal vesz körül és szembeállítja az alaktalan, végtelen térrel körülzártat, a végeset… Ez a talpalatnyi, lázadó földdarab, amely levált a nagy anyáról, merőben új terület. Az ember rajta teremti meg tisztán emberi birodalmát, miután minden közösséget felszámolt a növényi és állati világgal.

A múlt század második felének szellemi irányzatai igyekeztek orvosolni a modernizmus keltette hiányérzetet, de megoldásai jórészt formaiak voltak. Az új városnegyedek nem tudtak szervesen kapcsolódni az évszázadok alatt nőtt városi szövettel, s a belső városmagok új elemei is jórészt idegenül álltak környezetükben.

A közlekedés, elsősorban a folyamatosan növő autóközlekedés nehezen viselhető zajt és környezetszennyezést hozott, így a városi létezés szinte teljesen elvesztette szellemi tartalmát, megindult az elvándorlás a városokat övező, még élhető zónákba.

Az elmúlt évtizedekben a városok mint a globális problémák gócpontjai sokrétű viták középpontjába kerültek: az 1987-es Brundtland-jelentés vagy az 1992-es riói csúcs a fenntarthatóság lehetőségeit keresik. Számos tanulmány készült a fejlett és a fejlődő világ városainak lehetséges jövőképéről, de a városok esetenként robbanásszerű változásai nem a vázolt elméleteket követték.

Az ebben a könyvben bemutatott kutatások nem globális straté­ gi­ákat követnek, nem kívánnak átfogó megoldásokat kínálni a város prob­lé­má­ira. Nincsenek benne nagyvárosi adatok, a város egészét átfogó grafikonok. A kutatók, építészek, szociológusok, közgazdászok Budapest 6 kiválasztott, a város krízisterületei közé sorolt részeire tesznek konkrét javaslatot. A város léptékéhez képest kis beavatkozásokat mutatnak fel, olyanokat, melyek az ott élők számára teremthetnek élhetőbb környezetet. Kiindulópontjuk nem az építészet, még csak nem is a város, hanem az ember volt. A szociális lakhatás kérdéseire keresték a választ (ld. a témáról összeállított keretes írást), vagy megoldásként a közösségi lakozás lehetőségét javasolták (ld. K. Theisler Katalin keretes írását a cohousingokról).

Bizonyítani szerették volna, hogy a sűrű, szövetes beépítés reális alternatívája az egyre nagyobb területeket elfoglaló családi házas beépítésnek, és reális beavatkozási lehetőségeket kutattak az iparosított technológiával épült lakónegyedek problémáira.

A látható építészeti válaszok hátterében a fenntarthatóság gondolata állt (ld. Páricsy Zoltán keretes írását).

Ép í tész et és tá r sada lo m

13

Cohousing (közösségi lakóhely) A cohousing olyan lakozási forma, melyben a lakók közös célok és érdekek mentén, a közösségi összefogás erejével fejlesztik lakozási feltételeiket és lakókörnyezetüket. A lakók önkéntesen és tudatosan vállalják a közösséget egymással, az általuk meghatározott mértékben közös tereket, feladatokat, tevékenységeket osztanak meg egymással.

A cohousing elterjedése Dániából indult az 1960-as években, ahol fiatalok a társadalmi, városi elszigeteltség ellenében új életmód kialakítására törekedtek. Fenntartható életforma mellett a városi élet előnyeit és az egykori falusias élet közösségi kapcsolatait szerették volna egyidejűleg kialakítani maguk körül - megtartva a demokratikus működés és a fejlődés adta lehetőségeket. Elhatározásuk eredménye lett a kertvárosi cohousing, amely később belvárosi formában is megjelent. (K. McCamant, Ch. Durrett, 2011) A nemzetközi szakirodalom a cohousingot hat ponttal definiálja: 1. a használók, lakók részt vesznek a folyamatokban 2. az épület létrejötte/átalakítása közösségi tervezés eredménye 3. privát és közösségi létesítmények egyaránt megtalálhatók benne 4. a lakóközösség önmenedzsmenttel működteti a ház belső ügyeit, közös életét 5. a döntési struktúra nem hierarchikus rendszerben működik 6. nincs vagyonközösség.

A kitűzött célok megvalósítását segíti a közös szellemi tőke is. A cohousing lakói jellemzően nagy hangsúlyt helyeznek a fenntarthatóságra. A megosztott terek, infrastruktúra, idő, a fenntarthatóság három pillérével összhangban a „sharing economy, sharing social goods, sharing environment” hármasának gyakorlati megvalósítására adnak mintaértékű példákat.

A társas együttélésnek különböző szintjei képzelhetők el. Az átlagos társasházakban is használnak közös tereket, ez az első szint.

Második szint az, amikor a feltétlenül szükségesnél több közös tér jelenik meg, például közös használatú szauna, hobbiszoba. Hármas szint, amikor a lakásba olyan közösségi téren kell keresztülmenni, ami tervezetten találkozásra késztet, huzamos tartózkodásra szolgál.

Negyedik szint az, amikor a lakók nem is feltétlenül rendelkeznek teljes értékű lakásokkal, például a konyhát többen közösen használják.

A mintatervek között az 1. csoport a második, a 6. csoport a negyedik szint szerinti együttélés modelljét mutatja be.

Magyarországon a cohousing egyelőre nem terjedt el, noha sok emberben felmerült már a közösségben lakás gondolata. A számtalan előkép közül – faluközösség, kollégiumok, közös albérletek, ikerházak, építőközösségek – kiemelkedik az építész szakma által nagyrabecsült, 1970-es években épült Miskolci Kollektív Ház.

Trudeslund cohousing

14

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Fenntarthatóság kérdése a Replan projektben A könyvben bemutatott valamennyi vizsgálat, terv, az ehhez szükséges csapatmunka szellemiségét alapvetően meghatározta az a szemlélet, mely értelmes építészeti, szociális, társadalmi választ adhat mai, válságokkal sújtott világunk kérdéseire.

A fenntarthatóság szemlélete és annak beépítése mindennapi gondolkodásunkba elkerülhetetlen. Annak érdekében, hogy ezt a fogalmat jól, illetve megfelelő eszközök, tudás birtokában használhassuk, fontos néhány alapvetést röviden tisztázni.

A jelenlegi gazdasági, társadalmi változás, legalábbis, amit az önmagát mértékadónak tartó nyugati világ diktál, teljes mértékben fenntarthatatlan, káros, mindenféle értelemben pusztuláshoz vezet. Ennek megfelelően a változtatást lehetőleg minden téren, egy időben, egyszerre, értelmes stratégiák mentén kell megvalósítani. Olyan szemléletváltozásról beszélhetünk, melyhez nem elég, ha a témának egy-egy szeletét (pl. energia) vizsgáljuk, fejlesztjük. Átfogó, az épített és természeti környezet, valamint a társadalom minden rétege átalakítására szükség van. Ehhez van mintánk, hiszen a XVII. századig nem volt egyeduralkodó a mennyiségi alapon gondolkodás, nem volt kizárólagos a matematikai szemléletre épített részekre szedés elve, miközben az „egész” fontossága egyre csökkent.

Fontos, hogy amíg az üzlet alapvetően nyereségelvű, a haszon az eredményesség legfontosabb mértéke, addig a fenntarthatóság éppen ennek ellenkezője. A fenntarthatóság alapvetően a mértékletességre, az ember valódi helyére való visszaállítására törekszik, azt teszi lehetővé. Csak így lehet hosszútávon egészséges (fizikai, biológiai, természeti, pszichológiai, lelki) életben, életterekben, építészetben és világban gondolkodni. Ez nem zárja ki, hogy adott helyzetben értelmes, gazdaságos megoldásokkal éljünk, csak az nem lehet önmagában üzleti cél.

Szociális építészet A szociális építészet vagy szolidáris építészet olyan építészeti iskola, amely az elmúlt évtizedekben kezdett teret nyerni, és nyugatról kiindulva növekvő számú építészt és tervezőirodát ér el – immár Magyarországon is. Ez a megközelítés a tervezők és a szakma társadalmi felelősségét hangsúlyozza: célja, hogy az alacsonyabb jövedelmű, rászoruló társadalmi rétegek számára is olyan építészeti megoldásokat dolgozzon ki, melyek számukra elérhetők és megfizethetők, de közben megfelelnek az építészet általános minőségi, esztétikai és fenntarthatósági kritériumainak is.

A legfejlettebb országok szolidáris építészei az otthoni projektek megvalósítása mellett gyakran építenek a fejlődő országokban is: míg az egyesült államokbeli Rural Studio az amerikai Dél szegény közösségei számára tervez biztonságos, jó minőségű és élhető otthonokat, az európai építészek által alapított Asa Studio Ruandában valósít meg fenntartható szociális építészeti projekteket. A Burkina Faso-ból származó Francis Kéré a szülőfalujába tervezett iskolát és könyvtárat, míg a német Anna Heringer Bangladesben épített iskolát. A szociális attitűd mellett hasonló fontossággal bírt a helyi közösségek bevonása és a fenntarthatóság is. A megújuló vagy újonnan épülő otthonoknak és közösségi tereknek figyelembe kell venniük a helyi közösség szükségleteit, anyagi lehetőségeit, és így kell megtalálniuk a legmegfelelőbb építészeti megoldást, akár helyi anyagok és erőforrások felhasználásával.

A közepes jövedelmű országok szolidáris építészeti műhelyei szerényebb forrásokkal rendelkeznek, így ők elsősorban szűkebb környezetükre vagy régiójukra koncentrálnak.

A Holcim Hungária Otthon Alapítvány tevékenysége is ehhez az iskolához illeszkedik: az Alapítvány az elmúlt években önkormányzatok számára biztosított pályázati forrást szociális bérlakásállományuk növelésére. Az így elnyert támogatás segítségével az önkormányzatok addig nem lakás céljára használt helyiségeket (pl. laktanyákat, munkásszállókat) alakíthattak át megfizethető bérlakásokká. A kötetben bemutatott mintaprojektek is a szolidáris építészet célkitűzéseit tartották szem előtt: a csoportok egy része arra törekedett, hogy veszélyeztetett vagy leromlott területeken a helyi lakók és közösségek számára a legmegfelelőbb, de építészeti szempontból igényes beavatkozásokat dolgozzon ki.

Ép í tész et és tá r sada lo m

15

2

Budapest társadalmi-térbeli szerkezete Ekler Dezső Csizmady Adrienne Hegedüs József

A város mai társadalmi-térbeli szerkezetét a különböző korszakok egymásra épülő gazdasági, politikai rezsimjei, a város- és építésigazgatás modelljei, népmozgalmai és a lakáspolitikai intézkedések határozták meg.

S bár nem könnyű egy metropolisz történetileg kialakult és állandóan változó struktúrájában tájékozódni, mégis vannak fogódzók, amelyek a meghatározó vonásokat leírják. Ilyen séma lehet a város területi-övezeti rendszere (Ekler, Hegedüs és Tosics 1980), melynek alkalmazása hasonlít ahhoz, ahogy hozzáértők az évgyűrűkből olvassák ki a fák élettörténetét, és konstatálják, melyik gyűrű és melyik időszak (esetünkben gazdasági-politikai rezsim) miként befolyásolta a növény alkatát, és mire tette alkalmassá. A lakóhelyek minőségét, a lakhatás feltételeit és struktúráit az adott területnek a város egészében elfoglalt pozíciója nagymértékben meghatározza.

Az utolsó fél évszázad az alapszerkezetet két új zónával módosította (2. ábra): • a lakótelepek zónájával, melynek az átmeneti övezetbe épített belső lakótelepi gyűrűje tipikusan az 1960–70-es években épült, míg a külső övezetbe épített külső gyűrű az 1970–80-as évek terméke; • az agglomeráció gyűrűjével, amely az 1990-es és a 2000-es években növekedett a legnagyobb mértékben a város körül.

Budapest területi-övezeti rendszere (2. ábra) belterület határa 1950-ig városhatár 1950-ig mai városhatár

Első megközelítésben Budapest társadalmi-térbeli szerkezete négy nagy övezetre tagolódik: a belső, az átmeneti és a külső övezetekre, valamint a belső szuburbanizáció sajátos formájaként megjelenő Budai-hegyvidékre (1. ábra). Ezt a négy alapövezetet nyilvánvaló történeti tények determinálták a nagyvárossá válás elmúlt két évszázadában: • a belső övezet a város belterületének korábbi határáig terjed, mely 1950-ig volt érvényes. Eddig épült hallatlan sűrű módon a 19. századi bérházas város; • a mai átmeneti övezet gyéren beépülő külterülete volt 1950-ig a városnak; • a külső övezet a város közigazgatási határán kívül keletkezett szegényes települések gyűrűje, melyeket 1950-ben csatoltak Budapesthez; • a Budai-hegyvidéki övezet kivételes táji-ökológiai helyzetét sikeresen védte, s a szellősebb beépítést mindmáig a magasabb státuszú lakóknak tartalékolta.

Budai hegyvidék Belső városrészek Átmeneti övezet Belső lakótelepgyűrű Külső lakótelepgyűrű Forrás: Ekler, Hegedüs és Tosics 1980.

Budapest övezeteinek alapstruktúrája (1. ábra)

külső zóna hegyvidéki zóna belső zóna

átmeneti zóna Duna-menti zóna

18

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Külső övezet

Budapest területi-övezeti rendszerét (más városokkal összevetve) két tényező, egy geográfiai és egy történeti teszi sajátossá, ezek nélkül a város természetrajzát nem igazán érthetjük meg.

• A gyűrűk körkörös jellegzetességei a Duna közelében módosulnak, az övezetek Duna-parti részei mindig értékesebbek, mint a Dunától távolabbiak (Duna-menti zóna).

• A város szerkezetén/jellegén a 19. századvég és az első világháború drámai változásai hagyták a legerősebb nyomot. Miután az addigi növekedés megtört, a város a közigazgatási határain kívül kezdett növekedni és falusiasan szétterülni, és mintegy vákuumos zónaként beépítetlenül hagyta az átmeneti övezetet. Ez a folyamat megismétlődik 1990 után, amikor a költözések átlépik a külső övezet területeit, és a külső övezetek viselkednek hasonlóan, mint az átmeneti övezet a korábbi periódusokban.

Budapest itt vázolt területi-övezeti rendszere (2. ábra) nemcsak fizikai és térbeli összefüggéseket mutat, hanem a társadalmi csoportok különböző térbeli elhelyezkedését is megjeleníti, ahogy ezt a későbbiekben látni fogjuk.

Történelmi rétegek Budapest fejlődését a 19. század második felében kibontakozó gazdasági növekedés és az azzal együtt járó demográfiai nyomás alapozta meg. A különböző korszakokban a gazdasági-politikai rezsimektől függően más és más ökológiai-városszerkezeti elemek kerültek az egyéni, gazdasági és politikai törekvések centrumába. (1. táblázat) A következőkben röviden áttekintjük az egyes időszakok főbb elemeit.

A belváros fejlődése a 19. század fordulójának környékén, az akkori Chicagóhoz mérve dinamizmust mutatott. A szabadversenyes, liberális kapitalizmus logikájának megfelelő spekulatív lakásépítés jellemezte, amely a városba özönlő, többnyire gyengén fizetőképes („olcsó”) munkaerő lakhatásáról gondoskodott, nagyon elmaradva még a kor elvárásaitól is. Ebben az időszakban jól megfigyelhető az építési folyamat gyűrűszerű kifelé terjedése, amelynek lendülete csak a 20. század első éveiben törik meg, miközben az ipar is egyre inkább kiszorul a peremtelepülésekre. A városban alkalmas lakhatást nem találó tömegek miatt a város akkori külső, ipari zónái (Óbuda, Kőbánya) és az akkori városhatárra épülő települései (Újpest, Csepel, Budafok) kerülnek fejlesztési nyomás alá. Ez megjelenik a peremközségek mezőgazdasági és üdülőterületein (Békásmegyer, Rákosszentmihály, Rákoskeresztúr, Pestszentlőrinc stb.) is, ahol a kevésbé tehetős városi munkások olcsó telkek iránti kereslete elindítja az infrastruktúrával alig ellátott területek szegényes, családi házas, falusias beépítését (3. ábra). Ebben az időszakban megindul az ipari (és közlekedési) területek melletti munkáskolóniák építése is, hiszen a kor közlekedési lehetőségei a munka és lakóhely eltávolodását még nem engedik meg.

A spekulatív bérlakásépítés lendülete tehát már az első világháború előtt megtörik, a fejlesztési tőke és a fizetőképes kereslet hiánya az olcsó, ám a várostól és a munkahelyektől egyaránt távolabb eső környéken lévő területek beépítéséhez vezet. Az I. világháború előtti magánbérlakás-építés liberális korszaka az 1914 és 1916 között bevezetett kötött lakásgazdálkodással végleg lezárul, és a magántőke és vele a magán bérlakásépítés azóta nem játszik jelentős szerepet a budapesti lakásépítés piacán.

A két világháború közötti időszakban továbbra is a lakáshiány az egyik legfontosabb várospolitikai kérdés, amelynek fontos tényezője a demográfiai nyomás, ezen belül is a trianoni területekről átköltözött középosztály egzisztenciális gondjainak kezelése, lakhatásuk megoldása.

Eltekintve az időszak két nagy projektjétől (Újlipótváros, Lágymányos fejlesztése) a város szerkezete a korábbi trendeket követte. A háborús konjunktúra 1938-tól kikényszeríti az állami beavatkozásokat, ami kislakásos, sokszor átmenetinek szánt telepek kialakulásához vezet, elsősorban az átmeneti övezetben, legtöbbször gyári (hadi) területekhez közel, állami tulajdonú, beépíthető MÁV-területek kihasználásával.

Az 1. táblázatban időrendben tekintjük át a gazdasági-politikai rezsimek főbb elemeit (a gazdaság fejlődését, a városi intézményrendszert és lakáspolitikát), és az adott időszak urbanizációjára jellemző demográfiai folyamatokat. A város társadalmi-térbeli szerkezetét azonban a táblázatban tárgyalt tényezőkön kívül a város topográfiai szerkezete és az egyes korszakok gazdasági-politikai rezsimekkel összefüggő beavatkozásai (építési övezeti szabályozás, lakbérkontroll stb.) is befolyásolják.

3. ábra: A városnövekedés és a külső övezet kialakulása a 19. század fordulóján

Lakó Ipar A 19. század végi amerikai típusú terjeszkedési folyamat

A külső övezet kialakulása 1900 és 1920 között

Forrás: Ekler, Hegedüs és Tosics 1980.

B u dapest tá r sa da l m i -té r b el i sz er k ez et e

19

A nagyvárossá fejlődés főbb szakaszai, 1867–2014 (1. táblázat)

Gazdasági-politikai rezsim fő tényezői Időszakok Gazdasági fejlődés

Közigazgatás, várostervezés, közlekedés

Lakáspolitikai rendszerek, beavatkozások

Népességszám és népességösszetétel

1867-1899

Gyors iparosítás, szabadversenyes kapitalizmus, olcsó munkabér, osztrák–magyar bankok nagyrészt külföldi tőkéből fedezik az iparosítást és a lakás­építést.

A monarchia társfőváros­ának kiemelt jelentőségű város- és infrastruktúra­-fejlesztése, magántőkéből épülő 200 ezer lakás.

Szabad piac, magánbér­házak csúcsra járatott bérlakás­ piaca, nem szegregált gangos házak és városrészek.

A népesség dinamikus növekedése, 30 év alatt háromszorozódó lakossággal, erősödő közép­osztály cselédséggel, az ország munkásságának harmadával, a munkás­telepeken nyomorral.

1900-1919

Megtörik a gazdasági fejlődés ereje, és a bérlakásépítés lendülete, az I. világ­háborútól a magántőke kivonul a lakásépítésből.

Politikai válságok, szociális mozgalmak erősödése, a háborúval a lakásépítés politikai problémává, állami feladattá válik.

Lakbér-konfliktusok, kilakoltatások, tömeges albérleti és ágybérleti rendszer, a kötött lakásgazdálkodás bevezetése (1914–16), ami megszünteti a magánbérház-építést.

Töretlenül növekvő számú népesség, a migránsok és menekültek kispolgári és munkás tömegei nagyrészt a városon kívül (a mai külső övezetben) telepednek le.

1920-1945

Trianon után lelassul a gazdasági növekedés, világgazdasági válság, de a háborús konjunktúra újabb lökést ad az államkapi­ta­ lista tendenciáknak, a ’30-as évek közepétől újraindul a (magántőkés) bér- és társasházépítés.

A főváros és a környező települések közötti kooperáció hiánya, a villamos-, HÉV- és buszhálózat fejlesz­tése, megindul a budai részek beépítése.

Nyugati mércével mérve kevés szociális telep épül, kényszerűen a magán­erős építkezés terjed, az adókedvezményekkel támogatott bérlakásépítés mellett megjelennek a társasházak.

200 ezer trianoni menekült, bár a természetes szaporodás mérséklődik, Budapest belső területei a középosztály, peremterületei pedig az alsó közép­osztály és a munkásság tipikus lakóhelyei lesznek.

1946-1989

A központi tervgazdálkodás váltja fel a tőkés modellt, az erőltetett iparosítást a ’60-as évektől liberálisabb modellek váltják, a termelő beruházások prioritást élveznek. A politikai nomenklatúrától eltekintve a társadalmi csoportok közötti jövedelemkülönbségek mérsékeltek.

Nagy-Budapest létrejöttével a város centralizált irányítás alá kerül. A közlekedés, a lakótelep­építés és az alap infrastruktúra elsődleges marad, a területekkel való gazdálkodást intézményi érdekek korlátozzák.

Kiépül a szocialista lakásrendszer, az állam átveszi a lakáspiac feletti kontrollt, koncentrált lakás­építési területeket jelöl ki (lakótelepek), a lakásokat állami pénzekből és hitelekből finanszíroz­zák, mégis jelentős részben magántulajdonba kerülnek.

Az iparosítás felgyorsítja a városba áramlást, első generációs munkások és értelmiségiek költöznek Budapestre, s bár 1956-ban több mint 100 ezer lakost veszít a város, a népességnyomás és a lakáshiány az 1980-as évekig jellemző.

1990-2014

Külföldi tőkére épített gazdasági rendszerváltás, liberális gazdaságpolitika és kereskedelem, iroda­ház­ építési boom. A gazdasági növekedés a ’90-es évek első felé­ben visszaesik, majd 2000-re stabilizálódik, ezután ismét nő, s ennek a 2008-as válság vet véget. A társadalmi egyenlőtlenségek növekednek.

Budapest és az agglomeráció települései közötti kooperáció hiánya, erős kerületi önállóság. A gépkocsi elterjedése, autóutak és M0 gyűrű kiépítése, a város közlekedési hálózata mégsem bírja a növekvő forgalmat.

Szabadpiac állami beavatkozásokkal (hitelkezelés, privatizáció, jogszabályi keretek, 2000 után aktív lakáspolitika), a 2008-as válság súlyosan érinti a középrétegeket, a szabadpiaci lakások gyakran az egyedüli alternatívát jelentik.

Az országos népességfogyás 1 millió fő, 350 ezer bevándorló­val a magyar területekről, az 1990-es években gyors szuburbanizáció, amely a főváros övezeteit különböző mértékben érinti, 2000 után lassul a szuburbanizáció és a város lakosság­ számának csökkenése is.

20

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

A városfejlődés gyűrűs szerkezetét egy belülről kifele irányuló mozgás határozza meg, amely jól követhető a népességváltozás és a lakásépítések területi-időbeni alakulásából (4. ábra).

Budai Belső Buda Átmeneti hegyvidék és Pest övezet

Külső övezet

Lakó­telepek

7

3

Agglo­ meráció

1870–1900

A város területi-övezeti rendszere 1990-re nagyobb aggregátumokban elemezve is komoly társadalmi-térbeli egyenlőtlenségeket jelez (Kovács 2005). A Budai-hegyvidék társasházas területeinek státusza vitathatatlanul magas. Az alacsony státuszú területek a pesti oldal belvárosi övezetére, és elszórtan az átmeneti és külső övezetre korlátozódnak (5. ábra). A népesség demográfiai és iskolai végzettségének összetételét nézve a városközpont rosszabb, a lakótelepi övezet jobb helyzetűnek tűnt.

1901–1920

1921–1945

1946–1960

1961–1989

1990–2010

Formálhatóság

2

2

7

Budapest társadalmi-térbeli szerkezete a rendszerváltáskor – A lakásépítés domináns területei és népességnövekedés, 1870–2011 (4. ábra)

a legmagasabb és legalacsonyabb státuszú számlálókörzeti decilisek

Forrás: KSH, és saját szerkesztés

elhelyezkedése Budapesten, 1990 (5. ábra) Forrás: Csanádi et al. 2010: M1.1. térkép.

A II. világháború után a budapesti lakásépítés alapvetően két lakótelepi övezetben koncentrálódott (Preisich 1998). Az első időszakban (1951–69) az átmeneti övezetben, majd az alkalmas területek fogyá­ sá­val zömmel a külső kerületekben létesítették a lakótelepeket. Végül politikai nyomásra a lakótelepek az agglomeráció kisvárosaiban is megjelentek (pl. Budaörs, Szentendre). A korai időszakot a belvárosi társbérletesítések, lakásmegosztások jellemezték, miközben a politikai elit a budai villanegyedbeli és a belvárosi felső középosztályi lakáso­ kat foglalta el. A belvárosi bérházak elhanyagolása gyorsította az épület­állomány romlását, bár az 1980-as évek öntevékeny, bérlők által kezdeményezett lakáskorszerűsítése (fűtés, fürdőszoba-fejlesztés) a bérlakásszektoron belül is növelte a lakások komfortját. Jóllehet városrehabilitációs programok már a ’80-as évek második felében indulnak, ám a rendszerváltással ezek leállnak (Lichtenberger, Cséfalvay és Paal 1995, Locsmándi 2000). A főváros külső családi házas területeinek infrastrukturális fejlesztése elmarad, korábbi városközpontjaik áthelye­ ződ­­nek az oda épülő lakótelepekre. A feltörekvő középrétegek elsősorban a budai társasházas övezet új típusú társasházai felé fordulnak, néha a lakótelepeket érintve az ott megszerzett szubvenciók újrabefektetésével. Az ilyen típusú kettős mobilitás (Hegedüs és Tosics 1982, Hegedüs 2001) jelensége az alacsonyabb jövedelmű lakótelepi családoknál is feltűnik, ők az olcsóbb agglomerációs települések felé orientálódnak.

Az 1980-as évek második felében meginduló és a rendszerváltás után felgyorsuló privatizáció az önkormányzati bérlakások számát 800 ezerről 50 ezerre csökkentette. A városközpontban az állami és a magántulajdon aránya a visszájára fordul: 1990-ben még a lakások 80,4 százaléka állami vagy önkormányzati, 2001-ben viszont 82 százaléka már magántulajdonban van. A lakótelepi övezetben a rendszerváltás környékén a lakások fele-fele arányban voltak magán-, illetve állami tulajdonban, 2001-ben már csak 6,2 százalékuk önkormányzati bérlakás (6. ábra).

Állami tulajdon

Magántulajdon Városközpont

Bár az egyes övezetek belső részeinek fejlődése a közös történet ellenére számos sajátosságot mutat, s a parcellázások története mint mögöttes motiváció, a területek fejlődése és mindennek következtében a beköltöző népesség társadalmi-gazdasági helyzetének különbségei egyáltalán nem elhanyagolhatóak, mégis a vázolt nagy övezetek máig is markánsan különböző karaktereket és pozíciókat mutatnak (Csanádi és Ladányi 1992).

1990

Kolónia, ipari övezet

Lakótelepi övezet

Társasházas és üdülőövezet

Családi házas, kertvárosi övezet

Fővárosi átlag

2001

A lakások tulajdonviszony szerinti megoszlása Budapest övezeteiben, 1990–2001 (%) (6. ábra) Forrás: KSH Népszámlálás 1990 és 2001; Mikrocenzus 1996.

B u dapest tá r sa da l m i -té r b el i sz er k ez et e

21

Az övezetek sajátosságai és konfliktusai Belső övezet Budapest belső övezete zömmel a 19. század második felében épült, és a két világháború között vált teljessé. Történeti kialakulása máig meghatározza a terület elrendezését, utcaképét, az épületek és lakások minőségét, s bizonyos értelemben a lakók társadalmi-demográfiai összetételét. Az övezettel kapcsolatos politikák nagy változásokon mentek át a különböző rezsimek alatt, és ez meghatározta a városrészeket érintő beavatkozások jellegét.

Ami megismételhetetlenné teszi az 1867 és 1899 közti alapító időszakot a mennyiségi teljesítményen felül (évtizedenként 40–60 ezer lakás épült az akkor 500–800 ezer fős városban), az a kollektív szabadpiaci játszma, amely a máig vonzó és Budapestet identifikáló belváros létrejöttét egyáltalán lehetővé tette. A monarchia kiemelt fontosságú középítkezésekkel fémjelzett társfővárosának 200 ezres lakásállományát a társadalom voltaképpen magánerőből építette fel.

A magántelkeken épülő magánbérházakat magánbérlőktől remélt haszonra építették. A század végéig töretlen és csak 1900-tól lassuló ütemű spekulatív építkezés a telkek maximális pénzügyi kihasználására törekedett, amelynek az évtizedeken át változatlan erejű lakáskereslet nem akart korlátokat szabni.

22

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Máig tartó a jelentősége a kötött lakásgazdálkodás bevezetésének (1914 és 1916 között), amely a felmondási tilalommal és a lakbérek befagyasztásával lényegében megszüntette a bérházbefektetések profitabilitását, és ezzel végképp megtörte a bérházépítő kedvet és a város belterjes fejlődését is.

A két világháború között az átmeneti övezetben a gyárterületekhez közel épült munkás bérkaszárnyákban mérhetetlen volt a nyomor, ezt csak a belső övezet korszerű bérházépítkezései enyhítették, elsősorban a kötött gazdálkodás alól ideiglenesen felmentést kapó és egyéb adókedvezményeket élvező újlipótvárosi és lágymányosi fejlesztésekkel.

A II. világháború utáni új világ radikális változásokat hozott a belső városrészekben az államosítás, a központi lakásgazdálkodás és a szociális elvű lakáskezelés bevezetésével. A kitelepítések nyomán gyors lakosságcsere zajlott, a társbérletesítések, majd a lakásmegosztások is jelentősen átalakították a belső övezet lakásállományát. Az épületek szervezett korszerűsítésére nem került sor, holott már a háború előtti elemzések rámutattak a városrehabilitáció szükségességére.

Ugyanakkor a lakások nagy része a ’70-es évektől radikális belső átalakításon esett át (fürdőszoba, gázfűtés).

A rendszerváltás után megszűntek a gazdasági és politikai korlátok, és a szereplők számára nyilvánvalóvá vált a belső övezetet jellemző sajátos ellentmondás: a városon belüli hallatlanul jó pozíciót potenciálisan magas telekértékkel elavult és a korszak igényeinek nem megfelelő épület- és lakásállomány tölti be. Az érintett szereplők között (kormány, önkormányzat, tulajdonosok, bérlők, befektetők, építők) megindult a harc a potenciális előny (az ún. lakbérrés) realizálásáért és felosztásáért (Hegedüs 2006). Bonyolította a folyamatot a lakásprivatizáció, amely figyelmen kívül hagyta azt a tényt, hogy a bérlők nagyon korlátozottan rendelkeztek forrásokkal a lakások fenntartására, üzemeltetésére.

A piaci viszonyok és a befektetői stratégiák hamar átstrukturálták a belső övezetet, és jól kivehető folyamatokat indítottak el. Ezek alapján három zónát különböztethetünk meg a pesti és a budai oldalon.

Elsőként a city funkciókat betöltő V. kerületet kell kiemelnünk, amelynek népessége 1990 óta radikálisan csökkent, és az ingatlanok felértékelődtek. A cityből a szűk üzlethelyiség- és irodakínálat, valamint a magas árak miatt a szolgáltatók egyre nagyobb számban telepednek a két körút közötti zónába. Ráadásul ez utóbbi vált az egyik célterületévé az agglomerációba költözött családok felnőtt gyerekeinek, illetve az itt tanuló vidékieknek (egyetemek környéki „studentifikáció”).

Átmeneti övezet Az átmeneti övezet története szorosan kapcsolódik a városnövekedéshez. Elsősorban az ipari és közlekedésszervezési funkciók kiszorulása a belső városrészekből adott egy dinamikát a fejlődésnek. Az ipari fejlődés a múlt század első felében a közlekedés magas költségei és fejletlensége miatt kikényszerítette az ipari területekhez közeli vegyes társadalmi összetételű lakótelepek létesítését (ami a városkörnyéki ipari településekben is jellemző volt). Ugyanakkor az ipari terjeszkedés által szabadon hagyott területek pedig nyitva álltak a lakófunkció számára, amit jól mutat a közlekedési hálózattal támogatott lágymányosi terjeszkedés és Zugló beépítése. Mindkét terület a belső városrészekhez képest jó minőségű lakókörnyezetet biztosított, és itt jelent meg először tömegesen az időszak korszerű lakásformája, a társasház (1924). A két világháború közötti államilag támogatott lakásépítések is sokszor az átmeneti övezetek állami tulajdonú (pl. MÁV) területeire koncentrálódtak. A lakófunkció tekintetében az ipari terület közelébe vagy a vasúti csomópontokhoz kapcsolódó lakóterületek a rendszerváltás után leértékelődtek, és a legrosszabb anyagi helyzetű családok szálláshelyévé váltak. Ez a folyamat egyébként a külső területeken található ipari létesítményekhez közeli lakóterületekre is igaz (7. ábra).

Másik – ám igen heterogén – egység a városközpont (a VI., VII., VIII. és IX. kerület Kiskörút és Nagykörút közötti része). Ez a terület elméletileg a dzsentrifikáció tipikus területe, ahol a tőkeerős vagy magas fizetési lehetőségeket vállalni képes csoportok kereslete átépítési folyamatot indít meg, amelynek következményeként az alacsony jövedelmű csoportok kiszorulnak a külsőbb övezetekbe; de úgy tűnik, hogy Budapesten ez a folyamat más jellegű, illetve lassabb. Egyrészt hiányzik az a széles középosztály, amely beköltözne a jelentős területen átalakuló belvárosi részbe, másrészt – az előbbitől nem függetlenül – a kommerciális dzsentrifikáció veszi át a vezető szerepet. Ennek köszönhetően az utóbbi időben egyre erőteljesebbé válik a területen a szolgáltatófunkció, ami – spontán vagy várostervezéssel támogatott folyamat eredményeként – „tematikus negyedek” kialakuláshoz vezetett, például a Belső-Erzsébetvárosban a romkocsmák, a Középső­Terézvárosban a Pesti Broadway, a Palotanegyedben a környező egyetemek hallgatóira épített szolgáltatások (Csanádi et al. 2010).

A harmadik egység az övezet külső területeiből áll, ám itt is meg kell különböztetnünk két területet: az egyik a XIII., VI., VII. kerületek Nagykörút és az Izabella–Rottenbiller utcák közötti része, illetve a IX. kerületben a Nagykörúton kívüli néhány utca. A másik az ezen kívül eső területek, egészen a Hungária körútig, illetve a VIII. kerület Nagykörúton kívüli részei. Az egyes részek közötti különbségek statisztikai adatokban és a városhasználók mentális térképein is megjelennek. A szolgáltatófunkciók által a Belvárosból egyre kijjebb szoruló lakófunkció itt találja meg a helyét, ezzel még kijjebb szorítva az alacsonyabb státuszú népességet. A területnek a környezethez képest vannak magasabb és alacsonyabb státuszú „zárványai” is (Ladányi 2008), mint például a felújított terek környéke (Hunyadi tér, az egyre javuló Almássy tér, illetve a még mindig alacsony státuszú Mátyás tér).

ipari típus

rezidenciális típus

Túlnyomórészt lakás és iparral vegyes területek (7. ábra)

A területnek vannak olyan speciális helyei, melyek a környezetnél jobb módú népességet vonzanak. Ilyen például a Wekerle-telep, amely az utóbbi évtizedben divatba jött, és a fiatalabb értelmiségiek kedvelt lakóterületévé vált. Emellett néhány speciális helyzetű kisebb, szigetszerű, illetve újabban beépülő környék esetében látunk pozitív változást.

B u dapest tá r sa da l m i -té r b el i sz er k ez et e

23

Budai-hegyvidék

u. bó BimAl vinci út

Bimbó

1962

Alv

inc

u.

iú

Ka p

or

u.

t

u. bó BimAlvin

ci út

1971

2015

A budai hegyvidék lakott területének sűrűsödése

Budapest kivételes adottsága a Budai-hegyvidék, s ott a táj adottságait kihasználó villás-társasházas lakóterület, amely bár a település szerves részét képezi, mégis sajátosan különbözik annak többi részétől ; érthető módon nemcsak építészeti jellegében, hanem lakóinak társadalmi összetételében is. Az eredetileg mezőgazdaságból, szőlőtermelésből élő hegyvidék ingatlanállománya a nagyvárossá fejlődés kezdeteitől a legutóbbi időkig az építkezés kimeríthetetlen tartaléka volt. A hegyvidék a kivételes táji-ökológiai helyzetét máig sikeresen védi, s a szellős beépítés privilégiumát magasabb státuszú lakóinak tartalékolta. A terület lakóminőségének megtartásához mindmáig kézenfekvő eszköz a viszonylagosan nagyobb engedélyezhető telekméret-minimum előírása volt. Csak 1921-ben vezették be az övezetben az 1000 helyetti 300 négyszög­ öles parcellaminimumot, amely a város többi részén már régen használatban volt.

Az első világháborúig szinte csak nyaralók épültek itt, s bár a két világháború között már növekvő számban létesültek állandó lakások, a terület lakásállománya 1941-ben még csak 25 százalékát teszi ki az 1970. évinek. A tömeges beköltözés a ’60-as évek végétől kibontakozó, állami hitellel támogatott társasház-építési hullámmal vette kezdetét, s ennek a ’80-as évek elején bevezetett, nagy területeket érintő átminősítések és beépítési könnyítések adtak újabb lendületet.

A magasabb státuszú és iskolázottabb lakók számára épülő társasházak jellemzően magántranzakciók révén, kezdetben társult szervezetekkel, később üzleti vállalkozások közreműködésével épültek, és sok helyütt már-már városias sűrűséggel építik be a lejtőket, a rendszerváltásig meghódítva a beépíthető területeket. A budai oldal legmagasabb státuszú övezetei a politikai váltás után is megőrizték helyzetüket, sőt térben még ki is terjedtek, és felkúsztak a korábbi zöldövezetbe, a természetvédelmi területekig (8.ábra).

A budai társasházas övezetben változatlanul a lakófunkció dominál.

Jóllehet az utóbbi időben tovább sűrűsödött, még így is ennek az övezetnek a népsűrűsége a legalacsonyabb a fővárosban. Magyarázatul szolgálhat erre, hogy kézenfekvően jól kapcsolódik a budai belső övezethez, mely a kiszolgáló hátterét adja.

24

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Lakótelepi zónák Az átmeneti és külső övezet jellegzetes beépítésű területei a lakótelepek. A városszerkezeti hely, a lakásösszetétel és a lakótelep építésének speciális lakáspolitikai körülményei (pl. szanálás) befolyásolták az először odaköltöztetett népesség társadalmi összetételét, és ezzel máig a telep társadalmi státuszát. A szocialista lakáspolitika döntései nyomán két lakótelepi gyűrű alakult ki. Az 1950–60-as években főleg a belső területeken és az átmeneti övezetben épültek lakótelepek, a ’70-es évek nagy paneles lakótelepei a külső övezetbe „szorultak”.

Az 1980-as évek közepéig a paneles-távfűtéses lakás komfortszintjével nehezen vetekedett egy magánkonstrukcióban épült lakás (kivéve a belső szuburbanizáció nyomán felépült budai társasházakat). A lakótelepi lakások újdonsága, mássága a lakások belső elrendezésében és a komfortban megnyilvánuló előnye megépítésük után hamarosan csökkenni kezdett. A KSH adatai szerint 1980-ban a lakótelepi lakások 97 százaléka, a nem lakótelepieknek 67 százaléka volt legalább komfortos; 1990-re a társasházi és az üdülőövezet lakásainak nőtt meg a komfortfokozata, majd 2001-re a régi lakások jelentős hányadát újították fel, komfortosították. Ezzel tovább csökkent a lakótelepi lakások „előnye”, 2011-re a „kényelmes lakótelepi lakás” ’70-es évekbeli mítosza nyom nélkül tűnt el.

Az 1970–80-as évek lakótelepeinek népessége a fővárosi átlagnál jóval fiatalabb volt. Jóllehet sokan ezt a lakásformát csak átmeneti megoldásnak gondolták, a lakáspiaci árak miatt gyakran mégis évtizedekig tartó megoldás maradt. Az 1950–60-as évek elején épült lakótelepek népessége együtt „öregedett” a házakkal; mára az utcákon babakocsit tologató párok helyett nyugdíjasokat látni. A népességcsere a következő tíz évben felgyorsulhat; ezek a telepek a magas kislakás-arányuk miatt egyetemisták, kezdő háztartások első (átmeneti) lakásaiként lehetnek népszerűek (9. ábra).

A rendszerváltás után az egyes lakótelepek közötti fizikai-társadalmi különbségek az ingatlanpiaci árakban is megjelentek, a lakótelepi zónákban három státuszcsoportra oszlott. A legrosszabb helyzetbe a rossz városszerkezeti pozícióban lévő paneles lakótelepek kerültek, ahol a slumosodás első jelei is megfigyelhetők. A 2002 után megjelenő lakóparkok egy szegmense 21. századi köntösbe csomagolta a panel lakótelepeket, és jelentős versenytársukká is vált. 2005-ben a lakóparki lakások új lakói között 40 százalék volt a lakótelepről átköltözők aránya. A panellakásokban élők többségének (75%) fejében a társadalmi felemelkedés egyik szükséges velejárójaként jelent meg a lakóparki lakás; a lakótelepihez hasonló, de „stigma” nélküli életmódot kínálva, a család vélt vagy valós státuszát szimbolizálva (Csizmady 2008). A 2008-as gazdasági válság után a lakótelepek jelentős részének relatíve romlott az ingatlanpiaci helyzete. Jóllehet az utóbbi évtizedben a paneles lakótelepek fizikai környezete változóban van (megújuló faszádok, fűtésszabályozás), a megindult ingatlanpiaci pozícióvesztést már nem sikerült ellensúlyozni. Az utóbbi években háromszoros különbség alakult ki a legrosszabb helyzetű és a legjobb helyzetű lakótelepek között.

Ugyanakkor a forgalom ezeken a helyeken az átlagosnál kisebb mértékben esett vissza. A helyzet mostanra stabilizálódni látszik, a 2000 óta megfigyelhető trend az, hogy a nem túl jómódú életkezdő fiatalok vagy családok első lakásként az olcsóbb, kis lakásokat keresik. Ezek akár bérelve, akár megvásárolva megfelelő alternatívát jelenthetnek.

A legdrágább és legolcsóbb budapesti lakótelepek átlagárai, (2. táblázat)

Legdrágább Bp. XI., Lágymányosi lakótelep Bp. XI., Mezőkövesd úti lakótelep Bp. XIV., Kerepesi úti lakótelep Bp. III., Pók utcai lakótelep Bp. XIV., Egressy úti lakótelep Budaörsi lakótelep

1000 Ft/m2

Legolcsóbb Bp. XXI., Csepel-városközponti lakótelep Bp. X., Pongrác út–Csilla utcai lakótelep Bp. XX., Pesterzsébet-városközponti lakótelep Bp. X., Újhegyi lakótelep Bp. XVIII., Havanna lakótelep

1000 Ft/m2

265 241 234 226 215 201

A hagyományos és a paneles technológiával készült lakótelepek demográfiai jellemzői (%) (9.ábra)

1990

20

2001

16,2

2011

23,7

11,4

145 132 130 126 125

26,3

11,4

Forrás: OTP Jelzálogbank, NAV, Portfolio Megjegyzés: Nem csak paneles építésű lakótelepek; azok a lakótelepek, ahol értékelhető számú tranzakció volt 2013–14 folyamán; a teljes egészében lakótelepi utcák alapján.

1990

21,5

2001

13,3

12,9

2011

18,7

11,8

22,9

Forrás: KSH Népszámlálás 1990, 2001

Közli: Csanádi et al. 2010.

B u dapest tá r sa da l m i -té r b el i sz er k ez et e

25

A külső övezet

kertvárosi beépítés, Pestújhely

külvárosi beépítés, Palota

ipari kisváros, Újpest

’70-es évek lakótelepével átépítve, Újpest

ipari típus külvárosias szektor kertvárosias szektor falusias szektor

Külső övezet beépítése a 20. század második felében (10. ábra)

Budapest a 20. században nem úgy fejlődött, ahogy az európai nagyvárosok többsége. A sűrű, városias építkezést feladó, határain kívül terjeszkedő hatalmas falunak nevezhetnénk (2013a, 2013b). A szuburbanizáció ezért talán Budapest mai történetének legfontosabb kérdése. A külső kerületek léte és alkata a város genetikai hibájára utal, arra, hogy a város belül túl sűrűn, kívül viszont túl ritkán lakott.

A külső övezet a 19. századi klasszikus belső Budapestnek az 1890es évektől az 1940-es évekig megépült, lélekszámban hasonló nagyságrendű, szegényes párja a városon kívül. A városhoz vonzott migráns tömegek ugyanis ezekben az időkben nem találtak alkalmas lakóhelyet magukban a városban, így annak határán kívül kényszerültek letelepedni, és ott élni budapestinek számító életüket. Az I. világháborút megelőző évtizedektől a város egyre kevésbé urbanizálódott, sokkal inkább jellemző volt az agglomerálódás (a főváros felé irányuló költözések nem lépték át a városhatárt, a környező településeken megálltak). A háború és a gazdasági válság mindezt tömegessé és véglegessé tette. A mai külső kerületek ennek a 20. század első felében zajlott kitelepülésnek a teremtményei. A végeláthatatlan falugyűrű pedig sajátos társadalmi veszteséget konzervál: a nagyváros szolgáltatásaitól és kényelmétől megfosztott szegényes élethelyzetet. A külső övezet családi házaiban közel an�nyi ember lakik ma, mint a belvárosban. Az itt élők korábban a társadalom szerényebb státuszába voltak sorolhatók, soha nem lakott itt nagypolgárság, s az értelmiség sem volt mostanáig számottevő, az utóbbi húsz év hozta őket ide.

26

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

A kényszerű agglomerálódás problémáit érzékelték az 1940–43 között kidolgozott városfejlesztési program tervezői is, akik a külső, becsatolandó településeket „városias kialakításra szánt” területként tervezték fejleszteni, vagyis a mai külső kerületekről úgy döntöttek, hogy azokat városiasítani kell (Sipos 2011). S bár 1950-ben a fővároshoz csatolták a szomszédos helységeket, a sűrítés, leszámítva a lakótelepeket, nem történt meg azóta sem, a feladat ma is ugyanaz, mint akkor volt.

A lakótelep-építés külső övezetbe irányuló hulláma „lerabolta” a becsatolt Duna közeli kisvárosok infrastruktúráját Újpesten, Kispesten, Erzsébeten, Csepelen, Budafokon, miután a monstrumtelepekkel a városkák eredeti központjait voltaképpen elpusztították, ugyanúgy, ahogy Óbudát is. Részben a lakótelep-fejlesztéseknek tudható be ugyanis, hogy az 1970–80-as évek produkáltak némi városiasodást a családiház-rengetegben, általános iskolákkal, kereskedelemmel, kultúrházakkal, ám gimnáziumra már ritkán volt esélyük, a városiasság magasabb fokú intézményeire pedig még kevésbé.

A szocialista érában ezek a kispolgári és munkás negyedek mindvégig fejlesztések nélkül maradtak. A kerületekben gyakran az utcák burkolatára, csatornázására sem futotta, ezért egészen a rendszerváltásig megmaradtak szegényes „kertvárosoknak”, közepükön az egyfunkciós telepeikkel. Az új éra aztán így együtt nem kezdett e külterjes kerületekkel szinte semmit. S miután kaptak hatalmas plázákat a szomszédos rozsdaövezetekben vagy kint a zöld mezőkön, hogy járhassanak autóval, busszal vásárolni, a maradék, vagy éppen éledő boltjaik, vendéglőik is rendre elsorvadtak. A régi községközpontok és vásárlóutcák elvesztésével eredeti komplexitásuk maradékai is eltűntek, így a külső övezet családi házas részei egyre inkább az agglomeráció autózós alvó telepeihez kezdenek hasonlítani.

A rendszerváltás utáni elmúlt két és fél évtizedben hasonló következményekkel járó szuburbanizáció zajlott, mint az előző század elején.

A kétmilliós városból kiköltözött 300 ezer ember. Megkockáztatható, hogy a tömeges költözés többek közt azért történhetett, mert a főváros oly mértékben maradt – belső részein túl – külső kerületeiben alulurbanizált, hogy nem volt hova költöznie a városon belül a családot alapító, kertes házakba törekvő fiataloknak. Nem volt megfizethető kínálat kertes házakból, társasházi lakásokból, és valójában ma sincsen. Látni kell viszont, hogy ezúttal a külső övezetet „lépte át” a kiköltözési hullám úgy, ahogy évszázaddal korábban a beépítetlenül maradt átmeneti zónát. Ezáltal vákuumos, az új népességet lekötni nem tudó területté vált a külső övezet is: a város egészével együtt lélekszámban fogyatkozott, mialatt az agglomeráció tempósan gyarapodott. Az övezet nem volt fogadóképes. Átépülése, városiasítása nem volt előkészítve, ezért az újabb kimenekülés, és ilyen értelemben a város kudarca előre kódolva volt.

A mai szabályozás tulajdonképpen még mindig leértékeli az övezetet, és tartósítja az évszázada kódolt társadalmi veszteséget. Az 1943-as szabályozás szerint emeletes és zártsorú társasházak épülhetnének itt már hetven éve, három-négyszeresére növelve a lakásszámot, miáltal a közlekedés, a közművek, az életvitel és az ökoklíma ésszerűbbé válhatnának. Az öntevékeny átépülés, ami a társasházas bizniszt jellemezte az elmúlt ötven évben Budán és Zuglóban, voltaképpen régóta itt is meg akarna indulni, melynek révén a telkek a többszörösüket érhetnék. Hatalmas telekállományról és kiépült infrastruktúráról van szó, amely intenzívebb beépítéssel a lakosság többszörösét befogadhatná. A zóna évtizedek óta halasztódó sűrítését a 2008 utáni évek drasztikus változásai kikerülhetetlenné teszik. A válság hatása átalakítani látszik a szuburbanizáció folyamatait, a város külső kerületei kezdenek felértékelődni. Az övezet városiasítása lehetne a kiköltözést megállító megoldások egyike, hiszen ahogy a sűrítő átépülésre irányuló nyomás egyre kézzelfoghatóbbá válik, akár egyetlen tollvonással, az övezetre vonatkozó építési szabályok módosításával megvalósítható lesz.

Agglomeráció Népességét tekintve az agglomeráció sem homogén: a legmagasabb státuszú terület a Budát övező északnyugati szektor, a legalacsonyabb a Pestet övező délkeleti szektor. A ma látható agglomerációs településszerkezet gyökerei a múlt század elejére nyúlnak vissza. Az 1920–30-as években meginduló parcellázások nyomán a mai külső övezeten kívül nőni kezdett a népességszám. A mai agglomeráció északnyugati szektorában a tehetősebb, főleg budai lakosok építettek nyaralót, majd – főleg az értelmiségiek – teljesen ki is költöztek.

Előbb-utóbb kialakult az ingázás intézménye. Főleg az iparban foglalkoztatottak jártak be a munkahelyükre (az 1950-es évek előtti Budapest területére), de mellettük megnőtt az értelmiségi ingázók száma is. Az ekkor parcellázott területek később teljesen beolvadtak a település szerkezetébe, és lakosságuk mára őslakossággá vált.

Az 1950-es évek erőltetett iparosítása nyomán átalakuló munkaerőpiacra érkező vidékiek a nagymértékű lakáshiány és az adminisztratív korlátozás (5 év) miatt nem tudtak a fővárosban letelepedni. Egy részük a főváros környéki településeken talált lakhatást (de még így is gyakran utazott haza családjához a hétvégéken). Emellett megindult a szocialista időszakra jellemző, a második világháború előttitől eltérő, de ahhoz tartalmában mégis igen közel álló ún. „hétvégi telkes” telepek kialakítása, ahol a belvárosban vagy lakótelepeken élők a lakóhelyükhöz viszonylagos közelségben lévő, olcsó rekreációt szolgáló területeket keresték. A folyamat során ugyan a település állandó népessége nem nőtt meg túlságosan, viszont a hétvégéken és nyáron oda utazók, „leköltözők” száma szezonálisan érzékelhető, szembeszökő népességnövekedést hozott.

A szuburbanizáció már az 1980-as években megindult, de a rendszerváltás után gyorsult fel. Eleinte főleg a korábban nyaralóként használt ingatlanokat kezdték téliesíteni, majd a komfortosítás címszó mögé bújtatott átépítések, bővítések következtek. A települések „történeti” magjában lévő parasztházak új gazdára találtak. A privatizáció „nyertesei” fővárosi lakásukat a belső agglomerációs gyűrű településeire cserélték.

B u dapest tá r sa da l m i -té r b el i sz er k ez et e

27

Munkahelyük és fogyasztásuk továbbra is a fővároshoz kötötte őket, az ingázás (közlekedés) még nem jelentett gondot. A kevésbé jó helyzetűek közül sokan elhagyták a várost. Egy részük az ún. szegénységi szuburbanizáció keretei között a magas budapesti lakhatási és létfenntartási költségek elől menekült az olcsóbbnak tartott vidéki lét felé. Az agglomeráció távolabbi – keleti, dél-keleti – települései felé törekedtek, vagy egyből az agglomeráción túli, főleg keletre fekvő kis falvakba költöztek (gyakran oda, ahonnan az erőltetett iparosítás során a család egyik ága Budapestre költözött) (Csanádi és Csizmady, 2002).

Az utóbbi évtizedben a belső szuburbanizációs gyűrű betelepülőinek száma tovább csökkent, a középső gyűrű mellett célponttá vált a külső agglomerációs gyűrű (a budapesti agglomeráció határa lassan eléri a környező nagyvárosok, pl. Székesfehérvár agglomerálódó térségét).

A folyamat felerősödése mögött a települések változó önkormányzati politikája (is) áll. Az első időkben a települések új parcellázásokkal a középosztály betelepedését igyekeztek gyorsítani és irányítani; a mezőgazdasági területek zsugorodtak. Később már nem a népességnövelésre, hanem a népesség megtartására, a lakóhely „komfortosabbá” tételére fektették a hangsúlyt (infrastruktúra-bővítés, közlekedési problémák kezelése, helyi rendezvények). A főváros főleg külső kerületeiben egyre több olyan lakás épült, mely az ingázást nem szívesen vállalókat akarta a fővárosban tartani. A korábban a fővárosból „elmenekülők” felnőtté váló (egyetemre kerülő) gyerekei pedig elkezdtek visszaköltözni Budapestre. A spontán folyamatokra a településtervezés válasza egyrészt az agglomerációval versenyképes fővárosi területek besűrítése, másrészt a belváros élhetőbbé tétele lehet. Ez a zöldövezet megtartása (a belvárosban bővítése) mellett az adott lakókörnyezetben a könnyű elérhetőséget, az autó nélküli életformát jelentheti.

Összegzés Budapest a rendszerváltás után a piacgazdaságra épülő ország legnagyobb és legdinamikusabb városává vált, amely azonban, ahogy a korábbi évtizedekben sem, ekkor sem volt képes városiasan fejlődni, ezért a határán kívül kényszerült tovább épülni. Ebből a gyakran elfeledett tényből ered a város számos baja. Budapest belső városrészeinek leromlása, szétterültsége, falusias mivolta és lakótelepeinek korszerűtlensége, ami immár egy évszázada bizonyos értelemben társadalmi veszteséget generál.

A rendszerváltás gazdasági és társadalmi változásainak következ­ mé­nyeként a lakóhely-választási minták lassan átalakultak. A magas státuszúak Budán mindig is jelen lévő szegregációja hangsúlyosabbá vált. A fiatal, közepes jövedelmű gyerekes családok tömegesen költöztek az agglomerációba. Ezzel szép lassan megfosztották magukat a város kínálta előnyöktől, hiszen a nagy távolságok, az egyre lehetetlenebbé váló közúti közlekedés miatt ellehetetlenül a városi szolgáltatások használata. Ez az életforma ökológiai értelemben pazarló, és nem­ csak privát, hanem közösségi vonatkozásban is drága és nehezen fenntartható. A szegényedők jelentős része a ’90-es évek második felétől a piaci és várospolitikai változásoknak következtében a belső területek leromló városrészeibe vagy a város átmeneti öve­ze­tének ipari területekhez közeli városrészeibe szorult, gyakran a fő­város elhagyására kényszerült. A városon belül erősödött az alacsony státuszúak szegregációja, bár homogén szegénynegyedek nem jöttek létre.

A várospolitika kevéssé volt képes befolyásolni a folyamatokat, melynek negatív hatása különösen három övezetben érzékelhető leginkább. A belső városrészek átépülésében a piaci erők az utóbbi évtizedben gyakran az önkormányzattal összefogva vettek részt.

A terület a különböző társadalmi csoportok és intézmények a fejlesztések potenciális nyereségéért („lakbérrés”) folytatott harc színtere volt. Az átalakulás piaci mechanizmusait számos intézményi érdek és szabályozási konfliktus terhelte, melynek vesztesei gyakran

28

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

a területen lakók voltak. A területen nemcsak több városi funkció (kereskedelmi, lakófunkció, szórakoztatónegyed stb.) versenyez egymással, de a „térért” való küzdelemben a legszegényebbektől kezdve a leggazdagabbakig szinte minden társadalmi csoport.

A lakótelepi zóna képviseli a városfejlesztés másik tipikus konfliktus­ forrását, mivel a közlekedési lehetőségekkel, szolgáltatásokkal, intézményekkel jól ellátott terület lakásállománya egyre kevésbé képes a mai igényeket kielégíteni. Lesz-e gazdasági erő, technikai lehetőség ennek az övezetnek a korszerűsítésére, megelőzhető-e a lakótelepek fejlett országokban tapasztalt tömeges leromlása?

A külső övezet és a városhoz csatlakozó agglomerációs gyűrű hasonlóan fontos kihívás a város számára. Az agglomeráció jelentősen mértékben szívta el a fővárostól az aktív népességet. A céltelepülések várospolitikája támogatta a beköltözést. Mostanra viszont az agglomeráció határait feszegeti, betelni látszik. Budapest lépéskényszerben van. Ennek egyik jele, hogy a külső övezet ma a „belső” szuburbanizáció célterületévé kezd válni, s a következő évtizedekben várhatóan spontán módon átépíti a családi házas ingatlanok nagy részét. Ehhez azonban a várospolitikának ki kellene használnia a keresletként jelentkező nyomást, és a piac kihívásait követve át kellene minősítenie a területeket, és ezzel lehetőséget teremtenie a megfelelő méretű, kertes társasházi, intenzív beépítésű sorházi, láncházi lakások kínálatának kialakulásához.

Mindez megélénkíthetné az ingatlanpiacot, és leköthetné a városból kivándorló családosokat. Nyilvánvalóan példát adó kísérleti tervekre és építkezésekre van tehát szükség.

Mindezek a városépítészeti kihívások alapot adnak arra, hogy ne csak elméletben, de gyakorlatban is áttekintsük a megoldások lehetséges módozatait. Kötetünk tanulmányai és a mögöttük lévő kutatásitervezési program ebből kiindulva a városfejlődés néhány kritikus elemére és annak fejlesztési lehetőségeire fókuszált.

B u dapest tĂĄ r sa da l m i -tĂŠ r b el i sz er k ez et e

29

3

Innovatív lakásberuházások ma Mit jelent a társadalmilag felelős lakásépítés ma Budapesten?

A 6 terv bemutatása

1. CSOPORT Közösségi csoportházak a kertvárosban XVII. kerület, Rákosmente

Csoportvezető

önkéntes lakóközösség

K. Theisler Katalin, építész

Csúsz István Fekete Dániel

Munkatársak

Kádár Piroska

Babos Annamária, építészhallgató

Kiszel Nóra

Paskuj Benedek, szociológus

Komlós Marcell

Somogyi Flóra, szociológus hallgató

Kósa Balázs Kóti Zsófia

Munkatársak A Participatív Folyamatban

Miklós Rita

Közösségben Élni tagok

Némethné Apáti Anna

Glatz Zsófia, építész

Sáfián Fanni

Horogh Petra, építészhallgató

Schlenker Ádám

Komlósi Bence, építész

Simor Máté

Koncz Péter, építész

Szász Jolán

Lukács Zsófia, építészhallgató

Tóth Andrea Zafir Ibolya Indra

A TERÜLET Rákosmente Budapest belső szuburbanizációs zónájának része, hat városrésze közül a kutatás helyszíne Rákoskeresztúr észak-keleti határvonalánál, kertvárosi területek mellett helyezkedik el. A telek a jelenleg beépítetlen Nyilas-tábla része, pozitív adottsága a zöldterület közelsége. Északi oldalán halad el a Rákos-patak, délkelet felől fákkal sűrűn borított sáv határolja, keleti oldala a Szabadság sugár­ útról közelíthető meg. Környezetére a szabadon álló, illetve zártsorú beépítési mód jellemző.

Bár a helyszín Budapest központjától viszonylag távol esik, a busz és vasúti megállóhelyek közelsége és a kiépített buszfolyosó okán a belváros egy óra alatt elérhető. A telek közvetlen szomszédságában, a Rákos-patak mentén kerékpárút halad végig.

A Nyilas-tábla városszövetbe való integrálására már több kísérletet tett Rákosmente Önkormányzata, de a megfelelő fejlesztési irányt még nem jelölték ki. Egy 2009-es építészeti ötletpályázat célja ökoszemléletű városrész kialakítása volt.

A telek és környezete légifotón

A telek és környezetének beépítése

RákoscsabaÚjtelep

Rákosliget

Nyilas-tábla

Rákoskeresztúr

Rákoscsaba

A telek helyzete a XVII. kerületben, a környék közlekedési infrastruktúrája

34

autóút

vasút

rákos-patak

kerékpárút

kerékpártároló a vasútállomásnál

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

telekehez közeli buszmegállók

telekhez közeli vasútállomások

Nyilas-tábla a telek felől

Családi házas beépítés a környező utcákban

Rákos-patak mentén futó gyalogos ösvény és bicikliút a Szabadság sugárút felől

A közeli, nagyobb forgalmú Pesti út

HELYZETELEMZÉS A város határain belül a szuburbanizáció által leginkább érintett kerület Rákosmente, amely 55 négyzetkilométeres területével Budapest legnagyobbja. A kerület Nagy-Budapest 1950-es létrejöttekor, az addig önálló községek – Rákoscsaba, Rákoshegy, Rákoskeresztúr és Rákosliget – egyesítésével született.

Budapest születésétől Nagy-Budapest létrejöttéig a mai Rákosmente falusias, a várost mezőgazdasági terményekkel ellátó területként illeszkedett be a fővárost körülvevő agglomerációs gyűrűbe. A falusias gyökerek alapvetően meghatározzák a kerület telekstruktúráját, lakásállományát, arculatát és identitását. Bár a fővárosi belső szuburbanizáció okán új építésű ingatlanok, lakóparkok és átalakuló kertes házak is vannak a kerületben, a konkrét terület közelében inkább az említett falusias, kertvárosi beépítés dominál.

A vasút fejlődésével alakult ki a kerületben élők máig jellemző ingázása, az alvóvárosi jelleg napi szinten okoz problémát a lakosoknak. Ehhez képest a terület elhelyezkedése szerencsésnek mondható, a már említett jó közlekedési infrastruktúra miatt a kerület központja, Rákoskeresztúr és Budapest belvárosa is viszonylag egyszerűen elérhető.

A rendszerváltás után a kerület a főváros külső délkeleti területeivel együtt vált a városhatáron belüli szuburbanizáció elsőszámú célpontjává.

Az ide költözők többsége a kevésbé tehetős középrétegek kisgyermekes családjaiból kerül ki. Ebből is adódik, hogy a kerület lakossága a budapesti átlagnál fiatalabb.

A kerületben a népességnövekedés miatt szükséges közösségi funkció és szolgáltatásbővülés nem történt meg teljes körűen. Ugyanakkor a célterületen Rákoskeresztúr, vagyis a centrum közelségéből adódóan a funkcióhiány kevésbé érzékelhető. Bár a terület környékének alapszintű ellátottsága biztosított, mégsem kielégítő: a központban igénybe vehető orvosi ellátás, a terület közelében elérhetőek bizonyos szolgáltatások, azonban a művelődési, oktatási és munkalehetőségek korlátozottak.

1. C SOPORT

35

A szuburbanizációs területek fejlődésében a fenntarthatóság gazdasági, társadalmi és környezeti vonatkozásában is számos probléma adódik. A XVII. kerületre e problémák eltérő mértékben vonatkoznak. A kerületen belül a válaszott területre kedvező elhelyezkedése és infrastrukturális kapcsolatai miatt egyes problémák kevésbé jellemzőek.

1. Közlekedés a belvárosba A kerület falusias településszerkezettel bíró részeinek infrastruktu-

A szuburbanizációs területek problémái

rális fejlettsége elmarad a belvárostól és a kerület rákoskeresztúri, központi városrészétől. A tömegközlekedés hiányosságai erősítik az autós közlekedés dominanciáját. A telekre esetlegesen kiköltözők

A szuburbanizációs területek egyik alapvető problémája, hogy a kitelepülők többsége továbbra is a belvárosban jut munkalehetőséghez.

A lakosok többsége ingázó, ezért alvóváros jellegű területek alakulnak ki. A tömegközlekedés fejlődése sem követi kellő ütemben a növekedést, annak hiányosságai tovább erősítik az autós közlekedés dominanciáját. A napi szintű gépkocsihasználat nagy gazdasági és környezeti terhelést okoz.

A szuburbánus területek eredeti falusias településszerkezete mellett a kiköltözök és ingatlanfejlesztők igényei nyomán jellemzően nagy kiterjedésű családi házas övezetek jönnek létre. A szétterülő beépítés a természeti tájtól nagyobb területet vesz el, minden típusú infrastruktúrából (út, közművek) fajlagosan az átlagosnál hosszabb kiépítése szükséges.

számára nem vonzó adottság, hogy a helyszínről a belvárosba bus�szal 60, kerékpárral 75 perc alatt lehet bejutni.

30' 60' 75'

60'

A heyi önkormányzatok a költséghatékonyság jegyében közösségi funkciókat és szolgáltatásokat keveset létesítenek, azok csak nagy távolságban érhetőek el. A funkcióhiány tovább fokozza a lakóhelyen kívülre ingázást, gátolja a lokális kapcsolatok kialakulását. Lokális kapcsolatok hiányában a megosztott és közösen fenntartott funkciók szemlélete, a közösségi terek, parkok fenntartása nem alakul ki, ezért jellemző, hogy szomszédos telkek sorozatán mindenki megvalósítja a saját “közösségi” funkcióit (medence, játszótéri elemek, sportpályák stb.). Az új beköltözők gyökértelensége, a régi lakók rugalmatlansága gyakran feszültségeket okoz, különösképpen nagy léptékű, telepszerű fejlesztések esetében.

A javaslat (csoportházas cohousing) első lépésként a szuburbánus területek általános problémáira reflektál. Később a a konkrét helyszínre készült variációk és a mintaterv igazodnak a kerület és a szomszédság adottságaihoz, az általános problémák vonatkozásait helyszín­ specifikusan veszik figyelembe.

A terv egyik fő kihívása, hogy a telepszerű fejlesztés ellenére a beépítés ne legyen elzárt közösség (gated community). A másik kihívás, hogy a vegyes életállapotú lakók különböző igényeit egyidejűleg ki tudja elégíteni.

36

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

2. Munkalehetőségek hiánya és ingázás A kerületben található funkciók kellő számú munkahelyet nem biztosítanak. A bölcsődék, óvodák fővárosi viszonylatban is telítettek.Nem csupán a munkavállalók, hanem gyermekeik is ingázásra kényszerülnek. A kerület nappali és éjszakai népessége között kirívó a különbség. A probléma a tervezési terület későbbi lehetséges lakóit is érinti.

Javaslat: csoportházas cohousing A szuburbánus területek általános problémáira: szétterülő, családi házas övezeteire, monoton, identitás nélküli jellegére, a köztes funkciók - közterületek, parkok, zöldhálózatok - hiányára a kutatás innovatív megoldásként csoportházas beépítést javasol. Ez köztes sűrűségével a várost és falut összekapcsoló zónában átmeneti sűrűséget tud teremteni és a szomszédsági tervezés (neighbourhood design) elveit alkalmazva a házakkal együtt a környezetet is kezeli.

3. Szétterülő városi struktúra A Rákosmentére jellemző szabadon álló családi házas beépítési mód és a városi életszínvonal biztosítása - annál jelentősen kisebb sűrűségben - nagy ökológiai lábnyomot eredményez. A pazarló területhasználat a kerületre és a szomszédságra is jellemző.

A gyors ütemben létrejött szuburbánus területeket – a kertvárosias jelleg ellenére – a társas elszigeteltség, a közösségi kapcsolatok hiánya jellemzi. A jelenségre a cohousing kínál megoldást, mint olyan lakozási forma, amelyben a lakók a közösségi összefogás erejével fejlesztik környezetüket, valamint közös tereket, feladatokat, tevékenységeket osztanak meg egymással. A cohousing a területen a hiányzó közösségi funkciók, köztes terek erősödését, a helyi kapcsolatok kialakulását, ezáltal a helyi identitás fejlődését segíti elő.

A kutatás a fenti két jelenségre alapozva olyan - Magyarországon még kísérletinek számító - modellt kínál, ahol a lakók szomszédsági együttműködése a cohousing elvei alapján és a köztes, átmeneti jelleg a csoportházas beépítési formával együttesen valósul meg.

4. Identitáshiány A kerületben a helyhez való kötődés, az identitás a falusi múltnak köszönhetően máig él. Bár van néhány új építésű telep, ahol a gyökértelenség jellemző probléma, de a célterület környékére és a kerület többségére ez nem vonatkozik. A javasolt beépítés kihívása éppen az, hogy a telepszerű fejlesztés ellenére az új közösség hogyan tud

A problémákra javasolt megoldások

integrálódni és helyi identitást kialakítani.

1. autómegosztás (car sharing), kerékpár, kerékpáros vonatbérlet

2. otthoni munkavégzés (home-working) és a beépítésben telepített szolgáltatások

3. csoportházak, sűrűség, vegyes lakóösszetétel és lakástípusok

5. Közös funkciók hiánya A kerület erősen funkcióhiányos, e tekintetben jellemzően Budapest belső területének ellátási hálózatához kapcsolódik. A szolgáltatások

4. részvétel, személyesség, környezeti kapcsolat, közösség, kötődés

és közösségi funkciók területi eloszlása egyenetlen. Ezek többnyire Rákoskeresztúron tömörülnek, de annak közelsége miatt a telek környezetében ez a probléma kevésbé okoz gondot.

5. közösségi funkciók a lakóknak és kifelé is nyitott szolgáltatások

1. C SOPORT

37

Mintatervi variációk A kutatás részeként a helyszínre három innovatív és fenntartható mintatervi variáció készült. Mindhárom olyan tipikus cohousing esetet vázol fel, ami a kiválasztott XVII. kerületi telken megvalósítható. A variációk olyan öt változó mentén formálódtak, mint lakóösszetétel, lakástípusok, tulajdonviszony, sűrűség, közös részek arányai, majd ezekhez rendelve a funkciók elrendezési sémáit, alakult ki a beépítések formája. A változók és elrendezési sémák meghatározása működő cohousingok és csoportházas beépítések vizsgálatán alapul. A három mintatervi variáció kiindulási alapja a lakóösszetétel - 50 év felettiek, családosok, vegyes lakóösszetétel - a többi változó ennek függvényében egy-egy hozzárendelt lehetséges, elképzelt forgatókönyv. A valóságban a cohousing lakóközösségének igényei alakítják a tervet, a közös döntéseket a résztvevők participatív tervezési folyamatban hozzák meg. A mintaterv tervezése ezt modellezve önkéntes fiktív lakók részvételévelével történt. A jelentkezőkből álló - korát és életállapotát tekintve - vegyes összetételű csoport döntéseit mutatja be a harmadik variáció.

fiatal egyedülállók és párok

Lakóösszetétel

idős egyedülállók és párok

családosok

Lakástípusok I. típus 30-35 m2, 1 szobás

II. típus 40-45 m2, 2 szobás

III. típus 60-80 m2, 3-4 szobás

Tulajdonviszony

szövetkezeti tulajdonviszony

társasházi tulajdonviszony

Sűrűség

lakások darabszáma

Közös részek arányai

kerti közös funkciók

ha

IV. típus 100-120 m2, 4-5 szobás

bérelt lakások

lakások sűrűsége belső közös funkciók

fenntarthatósági elemek

Elrendezési sémák A cohousingok alapvetően privát, közösségi és sok esetben szolgáltatási funkciókat is tartalmaznak. Ezek egy adott helyszínen sokféle formában rendezhetőek el. Az alábbi sémák megvalósult beépítések alapján készültek, hogy támpontot adjanak a lakóknak a privát lakóegységek, a közösségi és szolgáltatási funkciók elrendezéseinek kiválasztásához. A típusok figyelembe veszik a konkrét helyszín adottságait: a nyugati olda­lon elterülő nagy zöldfelületet, az északon húzódó gyalogos- és biciklis ösvényt és a Rákos-patakot, a keleti oldalt határoló közepes forgalmú utat és a déli oldalon húzódó erdős sávot.

Privát funkciók elrendezése

keretes

erdő vonalára sorolt

orsószerű

kisebb csoportos

raszterbe rendezett

Közösségi funkciók elrendezése

elszórt

patakmenti

központi szórt

központi tömbös

útmenti tömbös

mezőmenti tömbös

patakmenti szórt

mezőmenti sávos

útmenti sávos

útmenti tömbös

Szolgáltatói funkciók elrendezése

38

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Cohousing 50+-osoknak Lakóösszetétel

0% 0% 50%

0%

0% 50%

Lakástípusok

50% 50% 0%

0%

Tulajdonviszony

0% 0% 100%

Sűrűség ha

50 db

42

Közös részek arányai

40%

50%

10%

Az aktív élet jegyében –néhány nyugat-európai országban – a gyerekek kirepülése után divat cohousingba költözni. Gyakoriak a kifejezetten 50+-os házak, ahol egymás társaságát élvezve töltik a lakók napjaikat. Az első variáció egy ilyen lehetőséget kínál, lakói egyedül vagy párban élő 50 év felettiek.

Cohousing családosoknak Lakóösszetétel

0% 60%

0%

0% 40%

0%

Lakástípusok

0% 0% 50% 50%

Tulajdonviszony

100% 0% 0%

Sűrűség ha

30 db

25

Közös részek arányai

30% 40% 30%

A család bővülésével megjelenő lakásigény kielégítésére gyakori jelenség a kifejezetten családosok által létrehozott cohousing.

Ilyen esetben általában egy baráti társaság a létrehozás elindítója, akik szeretnének egy környezetben, egymással közösségben lakni, a gyerekneveléssel kapcsolatos funkciókat megosztani. A második variáció egy ilyen lehetőség forgatókönyvét vázolja fel, lakói kisebb és nagyobb családok.

1. C SOPORT

39

Cohousing vegyes lakóösszetétellel Szociálisan érzékeny csoportok gyakran kifejezetten korra és társadalmi összetételre nézve vegyes cohousingot céloznak meg, hogy ne a társadalom egy elszigetelt zárványát, hanem teljes társadalmi merítést valósítsanak meg. A harmadik variáció egy ilyen lehetőséget mutat be.

A lakók összetétele vegyes, fiatal egyedülállók és párok, kisebb és nagyobb családok, valamint idősek egyaránt szerepelnek közöttük.

A széles használói palettához igazodva a változóknál korábban meghatározott négy lakástípus közül mindegyik szerepel a terven. A tulajdonosi viszonyok a többféle életállapothoz és társadalmi státuszhoz rendelve vegyesek, mind résztulajdonban lévő lakások, mind bérelt lakások jelen vannak. A lakások átlagos mérete 65 m2, ehhez illeszkedik a csoportházak közepes sűrűsége. Az 1,2 hektáros területen 40 lakás épül, azaz a sűrűség 33 lakás/hektár.

Mintatervi variáció változói Lakóösszetétel

Lakástípusok

Tulajdonviszony

Sűrűség

20% 15% 15%

10 db 10 db 12 db 8 db

0% 60% 40%

40db

Közös részek arányai ha

15% 20%

33

22% 28% 50%

15%

A helyszínrajz a későbbiekben tárgyalt participatív tervezési folyamat lakótalálkozóin megszavazott elrendezést, kerti elemeket, közösségi és szolgáltatófunkciókat ábrázolja. Az önkéntes csoporttal közös tervezési folyamatban a vázlat sokat alakult, a végleges döntéseket a későbbiekben a kidolgozott mintaterv mutatja be.

40

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

PARTICIPATÍV TERVEZÉS A harmadik változat kidolgozott tervéhez a döntések, részletek a cohousingokra jellemző közösségi tervezési folyamat modellezése során születtek meg. A cohousing létrehozási folyamatot a nemzetközi szakirodalom öt alapvető lépésre osztja. Jelen kutatás az öt lépést leegyszerűsítve, a létrehozási folyamat első három lépését alkalmazta. Fiktív tervről lévén szó a 4. és 5. lépésektől eltekintett. A három lépésből álló folyamat hónapos ütemekben szervezett lakótalálkozók alkalmával valósult meg.

1.

csoport megalakulása, értékek és célok definiálása

2.

Egy cohousing létrehozása sok esetben kisebb baráti társaságból indul, akik maguk köré gyűjtik a többi lakót, nagyobb közösséget, akár újsághírdetésen keresztül is. A kísérlet önkéntesek bevonásával történt, meghirdetésére nyilvános fórumokon került sor, mint a facebook, építészfórum, hg.hu stb. A csoportba 29 fő jelentkezett, 19-54 éves kor közöttiek. Foglalkozás szerint építészek, tájépítészek, szociológusok, tanulók, tanárok, hivatali és irodai munkát végzők, illetve cukrász, pék és agykutató jelentkeztek.

3.

szakértők bevonása, igények felmérése

4.

közösségi tervezés

hagyomány felélesztése

önismeret fejlődése felnőttség szükséges hozzá

fejlődés

önuralom egészség

hagyomány

boldogság

belső motiváció

egymást felfelé húzni

önismeret+közösségismeret

olcsóbb-e

ökofalvak mintája

faluközösségként működik

intelligens közösség

adok-kapok

5.

építés, kivitelezés

használat, üzemeltetés

fenntarthatóság

természet-ember kapcsolat

elérhető közösen az, ami egyedül nem közös cél

gyermeknevelésben segítő közösség

megosztás

nagyobb kert

közösség értékek és érzelmek megosztása zeneszoba kulturális misszió?

egymástól tanulni közösségben lehet élni szociális háló ingergazdagabb környezet közös programok kortársakkal közösségi lét nyitott-zárt terek kapcsolata

kommunikáció

csapat

közös problémamegoldás

sokszínűség

különböző korcsoportok

elérhető, jó terek

interakció

hol van

kint-bent is elérhető a tér

privát tér tisztelete

Egy cohousing lakóközösségének megalapításánál fontos az alapvető értékek és célok definiálása. A későbbi folyamatban ezek men­tén hozzák meg a konkrét döntéseket. Vitás helyzetek, konfliktusok esetén az értékek hivatkozási alapot képeznek. Ezt figyelembe véve az első tallkozó a csoport megalakulásáról, a közös célok és értékek meghatározásáról szólt.

Módszerét tekintve cetlikre írt ötletfelhőben, megadott kérdésekre válaszolva gondolta végig a csoport a cohousing, majd a helyszín előnyeit és hátrányait. Váratlan volt, hogy míg a cohousing előnyeire és a résztvevők vágyaira szervezett kérdés irányult, addig a félelmeket a csoport vetette fel. Hasznos tapasztalat volt, hogy a vágyak és félelmek ugyanazokhoz a fogalmakhoz voltak köthetőek. A közös értékek sorrendbe állításának módszere a dotmocracy, azaz a súlyozott szavazás volt, melynek lényege, hogy felvázolt x lehetőség közül úgy választanak a résztvevők, hogy kb 2-3 x számú szavazási ponttal rendelkeznek. A lehetőségek mindegyikéhez annak megfelelő számú pontot tesznek, amennyire hangsúlyosnak tartják az adott dolgot. Így nemcsak a lehetőségek közül választanak, hanem azok fontosságát is tudják jelölni.

1. LAKÓTALÁLKOZÓ

csoport megalakulása, értékek és célok definiálása

1. C SOPORT

41

A második alkalmon először a fiktív cohousing beépítéséről, vagyis a különböző funkciók elrendezési lehetőségeiről, majd a lakástípusokról döntöttek a lakók. A falusi jelleget mutató orsószerű elrendezés egyértelműen első helyen végzett, a közösségi funkciók központi elhelyezése és a szolgáltatófunkció út menti telepítése lett a győztes.

Elrendezések

Lakástípusok

központi tömbös közösségi funkciók

orsószerű lakóegységek

út menti sávos szolgáltatások

∑8

∑ 10

∑ 14

∑8

I. típus

II. típus

III. típus

IV. típus

A lehetséges közös funkciókról az első alkalmon használt cetlis módszerrel gyűjtött ötleteket a csoport, majd ezeket kategóriákba rendezve (mint szolgáltatás, haszonkert, stb) súlyozott szavazással állt össze a közös funkciókat fontossági sorrendben szerepeltető lista. Váratlan volt a haszonkert nagyarányú igénye és a külső szolgáltatások kis aránya.

∑ 22 Sportterem

szavazat

jógaszoba

csendszoba

zeneszoba

pékség

bolt

idősklub

kávézó

napközi

barkács

gyereksarok

mozi

képzőműhely

rendezvény

konyhakert

kemence

tűzrakóhely

állattartás

gyümölcsfák

∑ 20 Szolgáltatás

szavazat

∑ 22 Hobbi

szavazat

∑ 40 Haszonkert

szavazat

2. LAKÓTALÁLKOZÓ 42

szakértők bevonása, igények felmérése

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

A harmadik találkozó fő célkitűzése a beépítés közös megtervezése volt. Annak érdekében, hogy a tervezési döntések a költségek tekintetében is minél reálisabban szülessenek meg, a tervezési szakaszt pénzügyi számítások előzték meg. A tervezés azzal a feltételezéssel számolt, hogy a beépítésben egy lakás egyenértékű egy környékbeli, általános kivitelezési színvonalú, új építésű családi házzal. A teljes beépítés finanszírozására szolgáló és korlátokat szabó költségkeretet a családi ház egységárának negyvenszerese határozta meg. Ebből levonva a lakások megépítésének költségét, a telek árát és az egyéb fix, járulékos költségeket kapta meg a csoport a közös részekre maradt összeget. A költségkeret és a korábban közös szavazással meghatározott funkciók sorrendje adta ki a tervezési programot. Az álmoknak és a létesíthető funkcióknak a keret kimerülése szabott határt.

$/

=$ /

x 40 = $

26,9 M Ft / lakóegység

1076 M Ft összesen

$ közös funkciókra marad 225 M Ft

+ A közös részekre maradt keretet a csoport három kategória között osztotta fel, mint belső és kerti közös funkciók, illetve fenntarthatósági elemek. A célok között is elsőként szereplő fenntarthatóságnak a költség ötven százalékát szavazták meg a lakók, azonban ez az összeg high-tech energetikai megoldások betervezését nem tette lehetővé. A közösség low- és slow-tech megoldások mellett döntött.

kerti közös funkciók 22% - 49,9 M Ft

belső közös funkciók 28% - 63,6 M Ft

fenntarthatósági elemek 50% - 111,5 M Ft

A beépítési modell összeállítása során a csoport a korábban megszavazott elrendezési sémákat vette figyelembe. Előkészített makettre közösen rendezte el a lakásokat, közös funkciókat, kert-részeket, játszóteret, fákat, parkolókat, ösvényeket és a szolgáltatás épületeit. Az itt meghatározott döntések adták a mintaterv alapjait.

A csoport fontosnak tartotta, hogy a cohousingban lakók és az új beköltözők is könnyen, igényeiknek megfelelően alakíthassák lakásaikat, ezért a lakóegységek a négyféle lakástípus alsó és felső szintjeit használva tovább variálhatóak, az egységek hosszirányban bővíthetőek.

Ahogy az ábra is mutatja, például az A típusban az emeleti I-es lakás bővítésével kapot II-es típus eredményeként az A’’ változat áll elő.

3. LAKÓTALÁLKOZÓ

közösségi tervezés

1. C SOPORT

43

Mintaterv

sportpálya 15–24 m2

közösségi épület

III. típusú lakások konyhakert – 100 m2 esővízgyűjtő – 100 m2

játszótér

A mintaterv a harmadik, vegyes lakóösszetételű variáció alapján a participatív tervezési folyamatban hozott döntéseken alapul. Elrendezése a lakótalálkozókon megszavazott orsószerű telepítést, központi közösségi épületet és út menti szolgáltatóblokkot mutat.

A közösségi tér egy, az út mentén ívesen húzódó pavilonszerű épületben konyha-étkezőt, sport­termet, két hobbiszobát, vizesblokkot, mosókonyhát és raktárakat foglal magába. A keleti Szabadság sugárút felől kisebb napközi és pékség határolják kapuszerűen a bekötö utat. A belső út két végén egy-egy blokkban elhelyezett parkolókat kerékpártárolók egészítik ki.

A kerti elemek sorát gazdagítja a két egységben telepített konyhakert és az alatta elrejtett esővízgyűjtő, 80 db gyümölcsfa, a felső közösségi zónában telepített sportpálya, a közösségi épület mellett játszótér, illetve rekreációs kert.

A beépítésben a lakóegységek négy-öt elemenként fűrészfogasan kapcsolódnak össze és sorolódnak az orsószerűen futó belső út mentén. Az eltolások privát és félprivát kerteket teremtenek, a kertek és lakások között akadályozzák az átlátásokat.

Fűrészfogas sorolás, privát és félprivát kertek

meglévő értékes faállomány

Egyedileg alakítható alaprajzok

A lakások egységes megjelenése, ugyanakkor egyedi alakíthatósága egyaránt fontos alapja a koncepciónak. A lakók különböző igényei, illetve cserélődése miatt fontos, hogy az alaprajzok belül egyedileg alakíthatók. A lakóegységek hasonló tömegformája adja az egységes megjelenést. A kidolgozott négyféle alaprajz egy lehetséges modellt mutat be, illetve javaslat lehet azok számára, akik nem szeretnének a saját lakásuk belső tervezésébe beleszólni.

44

gyümölcsfasor 40 db

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

IV. típusú lakások

parkoló – 20 db kerékpártároló

konyhakert – 100 m2 esővízgyűjtő – 100 m2

gyümölcsfák elszórva 40 db parkoló – 20 db kerékpártároló

0

5

10

0

5

10

0

5

10

I. lakástípus – emelet, II. lakástípus – földszint

III. lakástípus – földszint és emelet

belső murvás út I + II típusú lakások rekreációs kert

szolgáltatóépületek napközi – 40 m pékség – 40 m

2

2

IV. lakástípus – földszint és emelet

1. C SOPORT

45

MEGVALÓSÍTHATÓSÁG Pénzügyek A participatív folyamatnál tárgyalt pénzügyi keret (új építésű, átlagos kivitelezési színvonalú családi ház szorozva a lakások darabszámával) volt a tervezési program alapja. A teljes összeg a telek, a lakások, a járulékos költségek, valamint a közös belső és kerti funkciók, illetve a fenntarthatósági elemek között oszlott szét.

A számítás a biztonság javára magas telekárral és négyzetméterárakkal számolt.

A megvalósítás során megtakarítást jelenthet, ha a telket az önkormányzat, illetve az állam alacsonyabb áron értékesíti, vagy hosszú távú bérletbe adja, ha az építésben a lakók saját munkával részt vesznek, továbbá ha a kert kialakítását a lakók maguk valósítják meg. A költségeket hosszú távon csökkentheti a szolgáltatás-helyiségek állandó, illetve bizonyos közösségi helyiségek időszakos bérbeadása. A hosszú távú gazdálkodás koncepciójának része lehet ESCO konstrukcióban finanszírozott energetikai elemek telepítése.

telekár 240 M Ft

lakások 527 M Ft

járulékos költségek 86 M Ft

22% 8% 100% 1076 M Ft

49%

10,5% 10,5%

belső és kerti közös funkciók 111,5 M Ft

fenntarthatósági elemek 111,5 M Ft

Fenntarthatóság A szuburbanizáció általános problémáira vonatkozó fenntarthatósági szempontok mellett, amelyek elsősorban a választott életformában nyilvánulnak meg, a fenntarthatóság tervezési és energetikai szempontjai is figyelmet kaptak.

Az életformát tekintve a közösség ökotudatos szemléletet célzott meg. Az együttműködés, a megosztott gazdálkodás (sharing economy) a tervezett életvitelben és az építés szervezésében is alapvetésként jelen van. A lakók többsége közlekedésre kerékpárt, illetve megosztott autóhasználatot (car sharinget) választ. A közös termesztés, közösségi vásárlás, esővízgyűjtésből megoldott locsolás, megosztott mosókonyha, a belső hulladékkezelés, komposztálás részei az ökológiai koncepciónak.

A high-tech fenntarthatósági elemek (napelemek, kollektorok, hőszivattyúk) magas ára miatt hamar kiderült, hogy a meghatározott költségkeret kevés elem megvalósítását engedi meg. A csoport úgy döntött, hogy a fűtés megoldását mindenképpen központi, alternatív környezetbarát módszerrel biztosítja, majd a használat során fenntarthatósági alapot gyűjtenek újabb energetikai eszközök beépítésére. Emellett a víz,- és energiagazdálkodás, az aktív és passzív energianyereség terén a soft-tech, low-tech megoldások kerültek előtérbe. A benapozás és árnyékolás, kedvező helyi mikroklíma kialakítása (szélvédettség, kisebb vízfelületek, naptér), új növényzet telepítése és a régi megtartása különös hangsúlyt kapott.

D

átszellőztetett lakás

terasz

téliesíthető naptér

délre tájolt tetőfelület napelem, napkollektor

Hosszú távú működés A beépítésben a vegyes társadalmi jelenlétet segítendő bérelt és magántulajdonban lévő lakások vegyesen szerepelnek. A közösségi együttműködés sikerét, ahogyan az ekkora cohousingok tapasztalatai mutatják, a kezdetekkor kialakított szabályzat és a folyamatos menedzsment biztosjtja. A lakók között felépített szervezeti struktúrában az egyes feladatokra (mint a kert gondozása, vacsorák szervezése, car sharing menedzselése) munkacsoportok alakulnak. A közösség védelme érdekében a beköltözés bevált modellje egy hosszabb folyamat. Az érdeklődők várólistárára jelentkeznek, majd többszöri alkalommal részt vesznek a beépítés közösségi programjain. Egy lakás megüresedése esetén a feladatért felelős bizottság javasolja az új lakót, de a végső döntéskor minden lakó vétójoggal élhet.

Megvalósíthatóság akadályai A cohousing mint új lakhatási forma elterjedését alapvetően két faktor gátolhatja vagy segítheti hazánkban: az egyik a cohousing előképek nemlétezése, a másik a közösségi lakhatáshoz kapcsolódó attitűdök. A hazai lakhatási normák következtében a cohousingnak nincsenek még megvalósult mintái, s ez a hiány jelentős tényező: az individualizált lakáspiacon leginkább a rászoruló fiataloknak vannak tapasztalatai kollégiumi, közösségi albérleti lakhatással (sok esetben külföldről). Emellett az is akadályozza a cohousing elterjedését Magyarországon, hogy nincsenek bevett jogi, finanszírozási modellek, amelyek példával szolgálhatnának.

Az attitűdök esetében viszont kiderült, hogy - függetlenül a népesség egészétől - a modellnek mára már megvan a nem csupán nyitott, de elkötelezett célközönsége is – így ez segítő tényező lehet a cohousing meghonosítását illetően. Ez megerősíti azt az intuíciót, amit a más típusú közösségi lakhatással kapcsolatos tapasztalatokkal rendelkezők ismerete ébreszt: hazánkban olyan pionír fiatalok lehetnek az első cohousing létrehozói, akik ismerik egymást és beható tapasztalatokkal rendelkeznek a közösségi lakhatásról.

46

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

ÖSSZEFOGLALÁS Környezet és infrastruktúra

fajlagosan hosszabb infrastruktúrák munkalehetőségek hiánya

fajlagosan rövidebb infrastruktúrák

alapellátások és funciók közelebbi elérése

nagy távolságok, szétterülés

B

napi szintű ingázás

otthoni munkavégzés és szolgáltatófunkciók

B

autós közlekedés dominanciája

alvóvárosi jelleg enyhítése kisebb környezeti és gazdasági terhelés

autómegosztás (car sharing), kerékpárhasználat, kerékpáros vonatbérlet

tömegközlekedés hiányosságai

kevesebb napi szintű ingázás

Ingatlanállomány és lakástípusok

monotonitás szétterülő városi struktúra

vegyes funkciók jelenléte

közösségi és szolgáltatási funkciók is

többségében lakóházak, kevés középület

B

többféle lakástípus csoportházas, sűrűbb beépítés

B

lakóegységek összekapcsolása néhány elemenként

alacsony sűrűség szabadon álló családi házak

változatosság, karakteresség kevesebb terület felhasználása a természeti tájból

Közösség kevés szolgáltatás és közösségi funkció

nyitott közösségi funckiók

lokális kapcsolatok hiánya

kifelé szolgáltatófunkciók

új beköltözők gyökértelensége

vegyes lakóösszetétel, különböző érdekek egyeztetése

a megosztott és közösen fenntartott funkciók szemléletének hiánya

B

új beépítések elszigeteltsége

participatív tervezés és közösségi együttélés, fenntartás

hiányzó közösségi és szolgáltatófunkciók pótlása lokális kapcsolatok erősödése

B

közösségi összefogás, együttműködés terjedése környezeti integráció és helyi identitás kialakítása

szomszédsági tervezés

RENDSZERSZINTŰ JAVASLATOK a COHOUSING ELTERJESZTÉSÉRE lakhatáshoz kapcsolódó attitűdök hazai előképek hiánya bevett jogi forma hiánya finanszírozási modell hiánya

B

cohousingok megismerése döntéshozókkal való együttműködés

B

cohousingok magyarországi elterjedése

ingatlanfejlesztők bevonása, saját finanszírozás

1. C SOPORT

47

2. CSOPORT Alacsony intenzív beépítés a külső családi házas övezetben XVI. kerület, Ó-Mátyásföld

CSOPORTVEZETŐ

ÉPÍTÉSZHALLGATÓK

Makrai Sándor DLA, egyetemi docens, építész

Eisenberger Viktória (1. terv) Gyovai Benjámin (3. terv)

MUNKATÁRSAK

Háda Ádám (4. terv)

Vesztergom Ádám építész

Hegyi Anett (2. terv)

Dankó Zsófia DLA építész

Kis Márta (7. terv)

Fehér Katalin szociológus

Kosik Péter (8. terv)

Neumann Péter szociológus hallgató

Kovács Kornélia (6. terv) Kristóf Imola (5. terv) Máthé Virág (9. terv) Somogyi Adrien (10. terv) Tóth Krisztián (11. terv) Zsebők Dávid (12. terv)

A hely A kutatást Budapest a XVI. kerületének kertvárosi részén folytattuk.

Lakásállományának közel 70%-a önálló családi ház. Célterületünk a viszonylag magas státuszú Ó-Mátyásföld peremén, a Petőfikert mellett található. Jó megközelíthetőségét az Újszász utcai buszjárat és kerékpárút, illetve a a közeli HÉV vonala biztosítja. Mátyásföld az előkelő arisztokrata réteg villás nyaralótelepeként jött létre. Utolsóként kiépült része a Petőfikert, melyet az 1930-as években parcelláztak kisebb családi házak számára. Fontos ipari egységek települtek Petőfikert környezetébe, itt működött az első közforgalmú repülőtér, illetve az Ikarus járműgyár is. Terveinket a városszéli hathektáros, önkormányzati tulajdonú, jelenleg üresen álló, ligetes, nagy kiterjedésű telekre készítettük, melyet egy széles, csapadékvíz-elvezető árok szel ketté.

A tervezési terület elhelyezkedése

A beépítés struktúrája

50

Légifotó a tervezési területről

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

HELYZETELEMZÉS A XVI. kerületet több nagyközség egyesítésével jött létre, a hajdani települések máig fontos identitásképző elemei az egyes kerületrészeknek.

A kerület mátyásföldi része mindig is a pesti oldal magas presztízsű területei közé tartozott, ingatlanpiaci szempontból jelenleg is a külső kerületek között a legértékesebb. Emiatt az itt lakó, alacsonyabb státuszú lakosságnak érdekében áll olcsóbb területekre költözni, így az említett területek egyre inkább homogénné válnak. A XVI. kerületben lokális identitás jellemző. A kötődés, mely egyrészt az öt településrészhez, másrészt a kerület egészéhez kapcsolható, hozzájárul ahhoz, hogy helyben tartsa a lakosokat, így a költözők is elsősorban a kerületen belül maradnak. A főváros történetéből látszik, hogy a kertvárosokban történő családi házas építkezés mindig is népszerű volt, függetlenül attól, hogy az építkezők kispolgárok voltak a századelőn, munkásrétegek a szocializmusban vagy a középosztály tagjai a rendszerváltást követően.

Az általunk vizsgált szomszédság elsősorban a Petőfikert homogén, 400 lakóházat tömörítő monoton kertvárosi területét jelenti, ahol régi sátortetős kockaházak és modern családi házak váltják egymást. Emellett a szomszédság része az Újszász utca északi oldala és az itt található Erzsébetliget is, amely közelsége révén szolgáltatásokkal és intézményekkel látja el az általunk vizsgált meglévő és a beépítendő területrész lakosságát. Gyalogos távolságon belül elérhető óvoda, egészségügyi létesítmények, színház, uszoda és sportpályák, illetve több nagyáruház is.

100 lakosra jutó 18 év alattiak száma (2011)

Lakosságszám

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

Száz lakosra jutó 60 év felettiek száma (2011)

17

19

21

25,5

26

27

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

Forrás: KSH 2011. évi népszámlálás, kerületi adatszolgáltatás (2014)

Munkanélküliek száma 1000 aktívkorúra vetítve (2011) 83

79

76

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

100 lakásra jutó zsúfolt lakások száma (2011)

Legfeljebb általános iskolát végzettek száma 1000 felnőttre vetítve (2011) 79

Budapest

58

44

XVI. kerület

Petőfikert

Substandard lakások aránya 1000 lakásra vetítve (2011)

1000 lakásra jutó önkormányzati bérlakások száma (2011)

16

12

8

28

18

8

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

67

22

6

Budapest

XVI. kerület

Petőfikert

2 . csopo rt

51

A CSALÁDI HÁZAS ÖVEZET PROBLÉMAKÖRE 1. Társadalmi homogenitás: Az eltérő társadalmi csoportok lakóhelyi szegregációja hosszú távon a társadalmi csoportok eltávolodásához vezet.

2. Személytelenség, társadalmi kapcsolatok hiánya: A lakók pusztán saját családi házuk határain belül mozognak, a környezettel, helyi közösséggel alig alakítanak ki kapcsolatot, ritkán veszik igénybe a helyi szabadidős vagy szórakozási lehetőségeket.

3. A hely identitásának hiánya: A fragmentált térhasználat miatt a terület identitásképző elemei hiányoznak, vagy háttérbe szorulnak.

4. Homogén lakófunkció: A kertvárosban gyenge a szolgáltatószektor, illetve alacsony az intézményi ellátottság.

5. Ingázás: A kertvárosok homogén lakófunkciójából következően az ittlakók naponta ingáznak a város belső kerületeibe.

6. Magas zöldterület-fogyasztás: Az alacsony intenzitású családi házas beépítés zöldterület-fogyasztása magas, városi szinten a kertvárosban csökken leginkább a zöldfelületi borítottság.

7. Fajlagosan pazarló infrastruktúra: Jó kiépítettsége és kapacitása alapján jelentősen nagyobb lakosságot is el tudna látni.

8. A szórt beépítés következményei: Az szűk oldalkertek használhatatlansága, a kényszeres kerítésépítés, az intimitás hiánya, nagy lehülő felületek és az önálló rendszerek miatt gazdaságtalan üzemeltetés .

9. A lakástípusok azonossága: Adott területen a családi házak mérete a maximális beépítés kihasználásának következtében közel azonossá válik, alaprajzi kialakításuk sztenderdeket követ. A szabályozás következtében alaktanilag csak kis mértékben eltérő és rendszerében is hasonló típusok homogén mezője jön létre.

A kis parcellákon épülő szabadon álló családi ház modelljével tehát baj van. Ennek a lakástípusnak erős túltengése és növekedése okozza a városszétfolyásnak nevezett jelenséget. Budapest összlakossága nem növekszik, ám a középrétegek belvárosból való kiköltözésének káros következményeként a szórt építkezés, a kis népsűrűség, és az egyfunkciós beépítés miatt a parcellázások felemésztik a főváros peremén lévő, a városlakók számára elérhető potenciális zöldterületeket. A gyalogjárás felszámolásával redukálják az emberek közötti kapcsolatokat, és megnyújtják a közlekedési útvonalakat. Gazdaságos, de a természet közelségét, sőt intimitását is biztosító, kis, közepes és nagy alapterületű, olcsón fenntartható lakásokra lenne szükség, mely sűrű, intenzív beépítésével szükségtelenné teszi a beépítésre szánt területek növelését.

A területet kettészelő, tiszta csapadékvízet elvezető meder

52

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

A ligetes helyszín, közepén végigfutó patak nádassal

MEGOLDÁSi JAVASLAT Az ó-mátyásföldi Petőfikert mellett elterülő, jelenleg beépítetlen területre javasolt építészeti terveink célja, hogy megtörjék az övezet homogén társadalmi struktúráját, és emellett a sokféle családtípus számára biztosítsanak kertvárosi életminőséget úgy, hogy az övezetre jellemző pazarló beépítés és magas zöldterület-fogyasztás helyett a közösségi zöldfelületek fejlesztésére tegye a hangsúlyt. A cél egy gazdaságos, a természet közelségét és a magánélet intimitását is biztosító, kis, közepes és nagy alapterületű, olcsón fenntartható lakások tervezése, mely sűrű, intenzív beépítésével szükségtelenné teszi a beépítésre szánt területek folyamatos növelését, és elősegíti a különböző státuszcsoportok keverését.

Alapvető szempont volt, hogy az épületegyüttes a környező családi házas övezethez, valamint a sporcélú közparkhoz és parkerdőhöz valamilyen módon kapcsolódjon. A javaslatokat építészhallgatók dolgozták ki, egy oktatásba integrált kutatási projekt keretében. A tervek vezető oktatók konzultációja és írányítása mellett születtek, alapos helyzetértékelést és elemzést követően, azok tanulságait levonó részletes építészeti program alapján.

A társadalmilag vegyes lakosságot vonzó olyan építészeti megoldásokat kerestünk, amelyek a heterogén népességcsoportok számára élhető, megfizethető és vonzó lakhelyet nyújtanak, és fizikai tereik alkalmasak e csoportok kooperálására, együttélésére, és néha ellentmondó igényeinek kielégítésére is.

Szociológiai célok és feladatok: 1. A társadalmilag homogén kertvárosban egy vegyes lakosságot vonzó épületegyüttes létrehozása.

2. A heterogén csoportok együttélésére megfelelő helyek biztosítása, úgy, hogy valóságosan is megteremtődjenek a kooperáció fizikai terei.

3. A különböző csoportok vegyes és néha ellentmondó igényeinek harmonizálása és szeparációja.

Városépítészeti célok és feladatok: 1. A közösségi zöldfelületek kialakítása mellett intim magánkertek létrehozása (minimum 40%).

2. Környező területekhez való értéknövelő módon való kapcsolódás. (úthálózat, zöldfelületek, patakmeder).

3. A régi és az új lakók közötti integráció elősegítése.

4. Intenzív sűrű szövetes beépítés létrehozása (maximum 30%).

5. Takarékos, fásított autó-, kerékpáros, gyalogos utak és parkolók kialakítása (maximum 30%).

6. A maximális szintterületi mutató elérése (0,6). Építészeti célok és feladatok: 1. Gazdaságos megvalósíthatóság, olcsó és tartós építőanyagok használatával.

2. Innovatív gondolkodás a külső és belső terek kialakításában.

3. Többféle lakástípus tervezése takarékos alaprajzzal és okos térfeleslegképzésekkel.

4. Egyetemes tervezés, akadálymentesség és egyenlő hozzáférés biztosítása idősek és fogyatékkal élők számára.

5. Topográfiai és léptékbeli illeszkedés a környező beépítéshez, 6. Különböző parkolási rendszerek kidolgozása.

7. Környezettudatos gondolkodás integrálása a tervbe.

8. Energiatudatos, alacsony energiafelhasználású épületek tervezése az olcsó üzemeltetés érdekében.

9. Változatos, barátságos, emberi léptékű, „a spontán építészetnek” is helyet adó beépítés létrehozása.

Tervezési program: 1. Hat hektár területen kb. 200-250 db, jellemzően 2 szintes, átlagosan 100 m2 bruttó földszinti alapterületű lakás (nettó 80 m2) tervezése vegyes finanszírozással (85% piaci értékesítésű öröklakás, 15% önkormányzati bérlakás).

2. Egyhamadnyi 1-2 fős (35-50m2) 1-1,5 szobás garzonlakás tervezése (ebből akadálymentes 20%) a környékről ideköltöző idősebbeknek, akiknek fenntarthatatlanná vált a családi házuk, akik kisebb lakást akarnak, de kertes, korábbi élőhelyükhöz kötődő környezetet szeretnének, esetleg fiataloknak, vagy fogyatékkal élőknek.

3. Egyhamadnyi 3-4 fős (50-80m2) nappali + 2 szobás lakás tervezése (ebből akadálymentes 10%) egy-két gyerekkel élőknek, akiknek kertes házra nincs pénzük, de több forrásuk van annál, mint hogy társasházi lakással beérnék.

4. Egyhamadnyi 5-6 fős (80m2 fölötti) nappali + 3-4 szobás lakás tervezése (ebből akadálymentes 10%) sokgyerekes nagycsaládoknak, akik ennyi pénzért csak kis kertes házhoz jutnának, ami nem lenne elegendő az igényeiknek.

5. Tervezendő egy-két diszponibilis tér, például co-working iroda, családi napközi, szolgáltató tér (kb. 50-60 m2/db). Ezek lehetőleg átalakíthatóak legyenek, hogy a későbbi pontos igényeknek megfeleljenek.

6. Minden lakáshoz egy parkoló és minden ötödik után egy vendégparkoló kialakítása szükséges.

7. A területen áthaladó csapadékvíz-elvezető patak esetleges vízfelületté visszaduzzasztása túlfolyóval lehetséges.

8. Valamennyi lakáshoz a lakóterülettel arányos privát, intim kert vagy terasz biztosítása szükséges.

9. A stigmatizálás elkerülése érdekében szükséges a bérlakások és a piaci értékesítésű ingatlanok keverése, ugyanakkor fontos feladat, hogy a népesség minden csoportja számára megfelelő hely létesüljön úgy, hogy együttélésükkel ne zavarják egymást, de találkozásukra módot találjanak (pl. fiatalok, sokgyerekes családok, idősek, fogyatékkal élők).

2 . csopo rt

53

1. terv

231 lakás A házsorok között minden második beépítési sávban gyalogos sikátorok vannak, melyek tengelyében kis hidak vezetnek át a patakon.

A terület teljes autómentessége biztonságot nyújt és a vízparti fásított közterületek erőteljesebb használatára ösztönöz. (Eisenberger Viktória terve)

földszint

emelet

2. terv

238 lakás Az épületek magassága a patak irányába random módon nő, így a hidas átkötésekkel szövetszerűvé tett lakónegyed jól illeszkedik a szomszédos kertvárosi környezethez. A felduzzasztott patak menti közös zöldterület jó lehetőséget biztosít a közösségi találkozásokra. (Hegyi Anett terve)

54

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

földszint

emelet

3. terv 250 lakás Az erős hosszanti struktúra térszűkületeivel és közösségi funkciókat befogadó térbővületeivel zöldfolyosókat képez a telep két oldalán elhelyezkedő közpark és a parkerdő között, arra ösztönözve a lakókat, hogy aktívan használják a két rekreációs zöldfelületet. (Gyovai Benjámin terve)

emelet

földszint f ej ezet

55

4. terv

284 lakás Az eltérő nagyságú és forgású lakások utcánként való csoportosítása lehetőséget teremt a hasonló életmód-igénnyel rendelkező családtípusok közötti szorosabb szomszédi kapcsolatok kialakítására. A zölddel befuttatott falak és lapostetők humanizálják a lakókörnyezetet. (Háda Ádám terve)

földszint

emelet

5. terv 204 lakás Az inverz hidas átkötésekkel szeparált és szövetszerűvé tett beépítés egyszerre biztosít komfortos gépkocsimegközelítést és nyújt intenzív kapcsolatot a hosszanti allé-szerű közparkokkal. A helyenként tavacskákká duzzasztott patakon átvezetett sétányok a lakókat a ligetes vízpart használatára ösztönzik (Kristóf Imola terve)

56

Innovatív mego ldások a városi l a k á sp ro b l é m á k r a

emelet

földszint

6. terv

233 lakás A lakások kompakt, eltolásokkal operáló, intim kerthasználatot biztosító elhelyezésével szélesedő-szűkülő, fásított közös zöldterületek jönnek létre. Ezek a kiszélesedő vízfelületű patak partjához vezetnek, ahol a ligetes zöldsávban intenzív közösségi élet alakulhat ki. (Kovács Kornélia terve)

földszint

emelet 2 . csopo rt

57

7. terv

233 lakás Minden utcaszerűen nyújtott tér belsejében többfunkciós közös zöldterület van. A kígyózó épületsorok földszintjének fedett átjárókkal való intenzív perforálása lehetővé teszi – a keresztirányú gyalogos közlekedés biztosítása mellett – kisebb közösségi funkciók elhelyezését is. (Kis Márta terve)

földszint

emelet

8. terv

207 lakás A vegyes használatú utcácskák kis teresedésein közösségi funkciók kapnak helyet. A terv minden lakás számára kapcsolatot biztosít az utcával ellentétes irányban lévő közparkláncolathoz is, mely a patakkal is szerves kapcsolatban áll. (Kosik Péter terve)

58

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

földszint

emelet

9. terv 208 lakás Számtalan átjáró keresztezi a lineárisan szerkesztett, kisvárosi léptékű, vegyes használatú tereket, melyek sétautakkal kapcsolják össze a pihenésre szolgáló, változó szélességű, szűkülő-öblösödő közkerteket és a közösségi parkok láncolatát. (Máthé Virág terve)

földszint

emelet 2 . csopo rt

59

10. terv

268 lakás A beépítés specialitását a patakmenti vizes-mocsaras terület természetes adottságát kihasználó, lábakra emelt lakások jelentik.

Az emeleti teraszpadlók nyílásain fák nőnek keresztül. Az épületek a patak felé haladva egyre magasabbá és sűrűbb szövetűvé válnak. (Somogyi Adrien terve)

földszint

emelet

11. terv

238 lakás A négy lakást tartalmazó egységekben minden háznak van egy utcai, egy kerti és egy, a közös zölddel kommunikáló homlokzata.

Az épületek konzolosan nyúlnak az utca fölé, alattuk fedett lakásbejáratot és gépkocsi-parkolóhelyet kínálva. (Tóth Krisztián terve)

60

Innovatív mego ldások a városi l a k á sp ro b l é m á k r a

földszint

emelet

12. terv 271 lakás Az egymáshoz tükrözve tapadó L-alakú lakások arányos nagyításával és kicsinyítésével a lineálisan sorolt házak tetőidomai random módon interferálnak. A patakmenti nagy kiterjedésű zöldterületek a közösségi és szabadidős tevékenységeknek biztosítanak ideális helyet.

(Zsebők Dávid terve)

földszint

emelet

2 . csopo rt

61

MEGVALÓSÍTÁS Gazdasági megvalósítás Az önkormányzat a tervezett zöldmezős beruházás során a tulajdonban lévő előközművesített telket egy beruházónak értékesítheti, cserébe lakástulajdonokhoz juthat a beépített területen. Új ingatlanjait részben szociális, részben piaci alapú bérlakások formájában hasznosíthatja majd. A 200-250 lakásból álló, megközelítőleg 200 000 Ft/m2 áron megépíthető lakóegyüttes a szomszédos ingatlanokkal szemben a beépítés gazdaságossága és a lakások takarékos, de innovatív kialakítása révén versenyelőnyt élvezhet.

Társadalmi megvalósítás A tervek sokféle családtípus számára biztosítják a kertvárosi életminőséget úgy, hogy az övezetre jellemző pazarló beépítési struktúra és magas zöldterület-fogyasztás helyett a közösségi zöldfelületek fejlesztésére helyezik a hangsúlyt. Így a lakók között megjelenhetnek az önálló életüket most kezdő fiatalok, nagycsaládosok, akik megfizethető kertvárosi környezetre vágynak, a helyben élő idősek is, akik adott esetben értékes, ám fenntarthatatlan lakásaikat tudnák megszokott lakókörnyezetükben elcserélni. A távolabbi agglomerációba szándékozni költözők visszafordulhatnának Budapest határain belülre, illetve lakáshoz juthatnának a szociális alapon, az önkormányzat által kiválasztott és támogatott bérlők.

talajmechanikai adottságok okán talajhőt hasznosító folyadék-folyadék hőszivattyúval és lakóegységenként kettő-három talajszondával oldható meg. Az elektromos többletenergia termelése napelemekkel történhet. A használati melegvíztermelést az év jelentős részében napkollektor és bivalens melegvíztároló segítségével szintén a napenergia biztosíthatja. A fenntarthatóság érdekében tett erőfeszítések a beépített anyagokban, szerkezetekben és a felhasznált technikákban valamennyi tervben tettenérhetők: az intenzív, tetőre vagy falra futtatott kúszónövényzet telepítésében, a parkosítás okán a lombos fák használatában, a mozgatható és állítható árnyékolószerkezetek alkalmazásában, és az intenzív zöld – illetve kéthéjú – átszellőztett tetők betervezésében. A területen belüli szelekív központi hulladékkezelés alapvető megoldásként szerepelt minden javaslatban. A mikroklíma javítása érdekében sok esetben a patak visszaduzzasztásával értékes, biológiailag aktív vízfelület jött létre.

Építészeti megvalósítás

A közműellátást az önkormányzat tájékoztatása alapján a közeli jövőben a határoló utcák közművesítése és útépítése folytán megoldottnak tekinhetjük. Kiépül a szennyvízcsatorna, víz-, gáz- és elektromos hálózat is. A csapadékvíz-elvezetés jelenleg is biztosított, nyílt elvezetőárkos rendszerrel. Pályázati támogatás esetén alternatív energiaellátást biztosító rendszerek is beépíthetővé válnak. Az épületek kialakítása ezt messzemenően lehetővé teszi. A hőtermelés a kedvező

A fent bemutatott projektek a helyzetelemzés alapján kialakított építészeti és szociológiai célok mentén készültek. Az abban vázolt társadalmi, gazdasági, építészeti és várostervezési megfontolások alapján az általunk készített javaslatok olyan zöldmezős beépítést vizionálnak, mely integrálódik a családi házas övezet struktúrájába, és egy kertvárosinak megfeleltethető életmódot tesznek lehetővé.

A mintatervek a hagyományosan alacsony sűrűségű, szabadon álló, családi házas beépítés pazarló területfelhasználása helyett intenzív beépítésre törekednek, és a külső és belső terek kialakításában innovatív megoldásokat keresnek. Amellett, hogy energiahatékony működést biztosítanak, a kicsire zsugorított intim magánterületeken – bizonyos korlátok között – a „spontán” építészet számára is lehetőséget nyújtanak. A közösség által használt vonzó, jól felszerelt zöldterületeken igazi kapcsolatteremtési lehetőségek és élénk társági élet alakulhat ki.

A feduzzasztott patakon télen korcsolyázni…

…nyáron fürödni lehet

Műszaki megvalósítás és fenntarthatóság

62

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

ÖSSZEFOGLALÁS

Környezet és infrastruktúra

magas zöldterület-fogyasztás, közösségi helyek hiánya, fajlagosan drága infrastruktúra

B

környezettudatos megoldások, intenzív beépítés, költséghatékony magas- és mélyépítés

B

relatív magas zöldterület-arány, gazdaságos infrastruktúra, nagy közös zöldfelületek

Ingatlanállomány és lakástípusok

monoton, pazarló, szórt beépítés, drága családi ház, egyféle lakástípus

B

alacsony, de sűrű beépítés, eltérő alapterületű lakások, változatos épületkonstrukciók

B

energiahatékony üzemeltetés, változatos lakástípusok, intim térhasználati lehetőség

Közösség

homogén státuszú lakosság, társadalmi csoportok eltávolodása, közösségi kapcsolatok hiánya

B

elérhető árú kertvárosi lakhatás, vegyes (önkormányzati és magán)tulajdonú ingatlanok

B

társadalmilag vegyes lakosság, kommunikáció a közterületeken, magánélet és közösségi élet harmóniája

Budapesten az alacsony kényszerítő erővel rendelkező fővárosi vezetés és az erős kerületi önkormányzatok decentralizált működése az övezeti problémák helyi és nem városszintű kezelését ösztönzik. Ennek következtében az általunk javasolt fenntartható megoldásokat egy, a társadalmi felelősségvállalást elsődlegesen szem előtt tartó és mindezekhez kellő pénzeszközökkel rendelkező kerület vagy centralizált városvezetés tudja véghezvinni. A projekt társadalmi heterogenitását a piaci értékesítésű, valamint a szociális és piaci alapú önkormányzati bérlakások biztosítják. A különböző megoldások az eltérő státuszcsoportok társadalmi keveredését segítik elő azáltal, hogy a sűrű beépítésű, tehát gazdaságosan építhető kompakt, jól használható lakások relatíve alacsonyabb áraikkal egy szélesebb társadalmi réteg előtt is megnyitják a beköltözés lehetőségét. A jelenleg szabad terület beépítését az adekvát, új konstrukciók és a közösségi funkciókban gazdag zöldterületek kialakítása kompenzálja. A hatékony gépészeti és korszerű épületszerkezeti rendszerek alkalmazása, a saját kiskertek és a magánélet egyéb intim tereinek létrehozása, valamint a szabadidős, rekreációs közösségformáló tevékenységek közterületeken történő kielégítése versenyképes alternatívát kínálhat egy gazdaságosabban és környezettudatosabban üzemeltethető lakóhely megteremtésében.

2 . csopo rt

63

3. CSOPORT Szociális rehabilitáció a rozsdaövezetben IV. kerület, Újpest csoportvezető:

1. csapat:

Varga Tamás DLA egyetemi docens

építész konzulens: André Zoltán Albert Anna, B. Tóth Dániel, Bedrossian Ádám, Benkovics Márk,

szociálpolitikus:

Kovács Emese, Lukács Jonatán, Zsáry Noémi

Kovács Vera 2. csapat: építész konzulens: Brósz Csaba Botond Kosárkó Klaudia, Ladjánszky István, Sári Zoltán, Szabó Boglárka, Szekér Ádám, Tavasz Kristóf Barnabás, Zelenai Orsolya 3. csapat: építész konzulens: Nagy Márton DLA Kovács Lili, Kupi Benedek, Pető Márton, Rakusz Liza Natasa, Seidl Krisztián, Szél András, Sztavropulosz Nikolasz 4. csapat: építész konzulens: Roth János DLA, Varga Tamás DLA Bélafi Károly, Cziczer Klaudia, Dénes Filip, Kun Dávid, Lovas Lars, Müller Dóra, Tóth Zsuzsanna

LAKÓKÖRNYEZET MEGÚJÍTÁSA ÚJPESTEN A célterület a Bocskai utca – Temesvári utca – Berda József utca – Aradi utca által határolt tömb, Újpest városmagjával együtt két kerület, Újpest és Angyalföld határán fekszik.

Újpest önálló településként jött létre az első, 1850 előtti agglomerációs hullámban. A kezdetektől rohamtempójú iparosodás jellemezte az új települést. A gyors benépesülésben szerepet játszott a Duna közelsége is: a korai beruházások közt volt a kikötő melletti vasútvonal, amely a célterületünk déli határa, és az északi vasúti összekötő híd 1896-os megépítése, amely szintén a helyszín közelében található.

Az ipari emlékek ma is a környék meghatározó építményei, sokszor már másodlagos hasznosításban működnek. A tervezési területet északról ugyancsak egy ipari tömb határolja. A terület fontos adottsága még, hogy két metró- és egy vasútállomás is pár perces sétával elérhető.

66

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

HELYZETELEMZÉS Az átmeneti zóna mozaikos beépítettsége szegregátumokat eredményezhet. A tervezési helyszín is ilyen, a városrész fejlődése során sorsára hagyott lakófunkciójú terület, ahol a kedvező közlekedési és ipari kapcsolatok mellett problémát jelentő gondozatlan zöldfelületek és foghíjak jelennek meg. A tervezés során fontos szempont volt a lakosság megtartása, a fenntarthatóság és a helyi sajátosságok megőrzése.

A tágabb környezetben a szocialista várostervezés nyomai is dilemmákat okoznak. Miután 1950-ben Újpestet Budapesthez csatolták, a kerület a lakótelep-építkezések hatására átalakult. A célterület keletről egy lakóteleppel határos, ami éles léptékváltást jelent a földszintes építmények mellett. A tervezési helyszín építészetileg

Az elhanyagoltság leginkább az egyre romló épületállományban és a zajvédelem hiányában ölt testet, de gondot jelentenek a tervezett közlekedési fejlesztések körüli bizonytalanságok is. Az épületállomány energetikai szempontból sem megfelelő, s ezért az a nehéz anyagi helyzetű lakosság számára nehezen fenntartható lakhatást teremt.

A kerületi rendeletekben a terület leginkább az illegális hulladéklerakás kapcsán szokott megjelenni. A vasúti sínek melletti gondozatlan részen is észrevehető a gyarapodó szemétdomb.

kihasználatlan és elhanyagolt közterek

tervezett elkerülő út vasúti töltés közelsége

és funkcionálisan is zárvány, közlekedési és ipari célú tömbök közé ékelődő lakófunkciójú terület, amit a különböző városfejlesztések során többször is el akartak bontani. Ez az elhelyezkedés előrevetít egyes kockázatokat.

közterekről való leszakadás

ipari tömb kihasználatlansága

tömbön belüli zártság zöldfelületek minősége

parkolás problémája

3. csopo rt

67

PROBLÉMATÉRKÉP Nem valódi szegregátumról, inkább a szegregáció veszélyének kitett területről van szó.

A tágabban vett környéken a mozaikos beépítés miatt a lakosság összetétele heterogén, de a megcélzott tömbben leginkább a rosszabb helyzetűek élnek. A roma lakosság és a segélyezettek aránya kiugróan magas az alacsony iskolai végzettségű és a munkanélküli lakossággal együtt.

A területen a lakosság kb. 500 fő, összetétele több dimenzió mentén is problémás. Az oktatásba integrált tervezési folyamat során az volt a cél, hogy olyan építészeti javaslatok szülessenek a terület beépítettségének intenzitás növelése mellett, melyek az eredeti lakosság minél nagyobb részének a megőrzésével enyhítenének a terület feszültségein.

Az elhanyagoltság leginkább az egyre romló épületállományban és a zajvédelem hiányában ölt testet, de gondot jelentenek a tervezett közlekedési fejlesztések körüli bizonytalanságok is.

Az épületállomány energetikai szempontból sem megfelelő, s ezért az a nehéz anyagi helyzetű lakosság számára nehezen fenntartható lakhatást teremt. A jelenlegi alacsony beépítési intenzitás is ront a terület értékén.

Jellemző a lakások rossz minősége mellett a zsúfoltság, az üres lakások számának növekedése, hiszen az önkormányzat épp a helyzet rendezetlensége miatt nem ad ki új lakást a területen, megfogalmazásuk szerint „ezzel is elősegítve a kialakuló szegregátum felszámolását”, és a terület majdani rendezésének lehetőségét. „A megüresedő ingatlanok jelentős részét befalazzák, illetve a közvetlen szomszéd részére a Népjóléti és Lakásügyi Bizottság engedélyezheti annak csatolását saját bérleményéhez, a lakótér növelése érdekében.” Erre szükség és igény van is bőven, mert a lakások többsége egyszobás, sok van, ahol a bérlők fürdőszobát sem tudtak kialakítani a szűk hely miatt.

68

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

37% 63%

munkanélküli foglalkoztatott

44%

56%

12%

maximum általános iskolai végzettség általános iskolainál magasabb

18%

70%

14 év alatti 15-59 éves 60 év feletti

munkanélküliek

idősek 276

525

gyermekek

lakbérhátralék

végzettség nélküliek

alacsony komfortfokozat

romák

önkormányzati tulajdon

A rossz minőségű, rendkívül kicsi alapterületű, alacsony komfortfokozatú lakások amiatt is a szegregálódás veszélyét hordozzák, mert a tömbben egyre inkább csak a legrosszabb helyzetűek fogadnak el lakást.

A sorsközösség ellenére erős helyi közösségről nem beszélhetünk, annak ellenére sem, hogy a tömbben élők többségének vannak kapcsolatai a környéken, és a szomszédok is jellemzően ismerik egymást.

A szegregálódó területek sajátossága, a kívülről jött emberek iránti érdeklődés is érzékelhető a lakók körében, ezzel is egyértelművé téve, hogy a területen jellemzően csak az ott élők fordulnak meg.

Emellett még az egyes udvarokon belül is jelentős különbségek

jelennek meg a lakók és lakások összetételében, az udvarok állapotában is. Sokan annak ellenére is végeztek felújításokat, hogy a lakások nagyobb része önkormányzati tulajdonú.

Azt, hogy a területen a rossz gazdasági helyzet jellemző, az épületek és udvarok állapota mellett abból is látható, hogy a tömbben semmilyen kereskedelmi vagy szolgáltatóegység nem található, a lakosok közül napközben is sokan otthon vannak.

Mindezek ellenére a területen nem jelennek meg a célzott szociális szolgáltatások.

A hallgatók által összefoglalt problématérkép: zárványok, leromlott éptészeti környezet

LÉNYEGI PROBLÉMÁK, FELVETÉSEK

várostól való elszigeteltség

alacsony intenzitás

rossz közbiztonság, társadalmi felelősségvállalás hiánya, szegregált lakókörnyezet

gazdátlanság, forráshiány

szociális rehabilitáció

önkormányzat bekapcsolódása, moderáló központ létrehozása

új lakók ÁLTALÁNOS STRATÉGIAI IRÁNY

ÉPÍTÉSZETI KONCEPCIÓ

EREDMÉNYEK

zöldterületek és burkolatok javítása

passzázs kialakítása, átközlekedés

szomszédos területek bekapcsolása és javítása, városszövetbe való visszakapcsolás, ütemezett építés

átvágások, telekhatárok és lépték megőrzésével

mobilitás, privát és félprivát, önálló karakterrel rendelkező terek, tömbbelsők

lakhatási minőség javítása

intenzitásnövelés (fsz+2)

anyagválasztás, korszerű energetikai funkciók megoldások, fenntartható működés

közösségi terek, kertek, gondnok

műhelyek, képzések

3. csopo rt

családsegítő és más szociális dolgozói + fenntartás

69

1. csapat

Intenzitás, keretes beépítés, a múlt töredékei

A cél olyan kedvező beépítés létrehozása, ahol élhető terű lakások komplex megoldást nyújtanak az ott élők számára. Szociális bérlakások vegyülnek a piaci értékesítésű bérlakásokkal, s marad meg néhány meglévő épületelem a közös funkciók kiszolgálására.

A kerülethatáron álló többfunkciós épületegyüttes segít a két szomszédos kerület közötti kapcsolat létrejöttében.

A tervezett beépítés ütemezve valósítható meg. Kedvező kétirányú megnyitással világos lakások alakíthatók ki.

Az északról szomszédos, ipari funkciójú tömb szociáis és sportközponttá alakul, ahol új munkahelyek teremthetők.

A tervben a természetbarát technológiák és a megújuló energiák szerepe fenntarhatósági szempontból elsődleges. A gazdaságos szerkezeti tervezéssel és kompakt méretrenddel minimalizálható az épületek energiavesztesége. Fontos szempont a környezet alakításában a kedvező zöldfelületi arány biztosítása.

A beépítés fejlődése

70

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

2. csapat

Kibővített terület, intenzív szociális környezet

A területen lakó kb. 500 lakos megtartása mellett új célközönség megszólítását is fontosnak tartja a tervező csapat.

A kitűzött magas lakószámból adódóan a többszintes, többlakásos beépítési formát helyezték előtérbe. Olyan társasházas beépítés létesítését, mely érzékenyen kezeli a jelenlegi lakók szociális helyzetét, és lehetőséget ad a jelenleginél kedvezőbb közösségi élet, szomszédsági viszony kialakítására és fenntartására.

A területre könnyen elérhető szolgáltatásokat telepítettek, közösen használható tereket, valamint jó minőségű parkosított zöldfelületeket alakítottak ki.

Az épületek gazdaságos működtetését alternatív energiafelhasználással, a körvasút kiépülése utáni zajterhelést egy védődomb építésével oldanák meg.

3. csopo rt

71

3. csapat

Új városi szövet, fenntartható szociális környezet

Az Újpest-Városkapu metrómegállónál tervezett intermodális csomópont, és körvasúti körút arra sarkallta a tervek készítőit, hogy egy átfogó, a tömböt kontextusában vizsgáló, jövőbe tekintő tervjavaslattal adjanak választ a terület problémáira.

A beépítésben teresedéseket határoztak meg, melyek tölcsérszerűen tárják fel a területet. A szolgáltatásokkal szegélyezett közterek két kibillentett tengelyt határoznak meg, irányaikkal segítve az udvarok köré szerveződő lakások benapozását. A történeti kapocsként megmaradó földszintes, védett homlokzatú épületben infopont kap helyet irodákkal. A tömb délnyugati sarkán megmaradó két lakóházban az ütemezett építkezés során átmeneti lakások működhetnek, majd felújítás után kiadhatók.

A javaslat különböző méretű, vegyes összetételű, szociális, költségés piaci alapú bérlakások elhelyezése. A lakások előtt futó megnövelt közlekedők közösségi terekként működnek.

A tetőkön esővizet gyűjtő tartályok, napelemtelepek és légkollektorok, míg a földszinten hibrid üzemű biomasszakazán biztosítják az épületek fenntartható működését.

72

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

rézsü

gépészet és tárolók szolgáltatás

4. csapat

Eredeti telekhatárok megtartása, intenzív szociális és közösségi környezet

A tervezőcsapat közös szándéka volt a beépítés során az eredeti telekhatárok megtartása, melyekkel mind szociológiai, mind építészeti értelemben a hely hagyományait lehet továbbvinni és újszerűsége ellenére identitását megtartani. A terület kétirányú kapcsolata Újpest Városközponttal is az elszigetelődést akadályozza, a felzárkózást, integrációt segíti.

A program jól ütemezhető, a lakosság a moderáló központban folyamatos és megfelelő tájékoztatást, felkészítést kaphat a területen zajló eseményekről. A központ később szociális ellátó intézményként működve az itt lakók nehézségein tud segíteni.

A tervben az intenzitás növelését és a lakásösszetétel kialakítását a szociális alapú és a piaci értékesítésű bérlakások vegyítésével oldják meg. A tervezett lakások nagyságának és számának előre meghatározott aránya fontos szempont. A vegyes összetétel a beköltözők körében is előny, s a lakások helyben történő cserélődését teszi lehetővé. A terv fontos része, hogy foglalkozik a lakók megélhetéséhez elengedhetetlen munkalehetőségek biztosításával is, valamint a privát és félprivát területeken a közösség építésével, közösségi kertek kialakításával.

A feltárt problémákra adott városépítészeti és építészeti válaszok alapján a területen várható a társadalmi integrációs folyamatok megindulása, a szegregáció csökkenése, az életszínvonal emelkedése.

Mindez rendezett, megépíthető és fenntartható, kortárs építészeti értékeket tartalmazó környezetben.

3. csopo rt

73

LAKOSSÁG A legfőbb kérdés, hogy a tervezett rehabilitáció a helyben élő népességre vagy az ingatlanállományra fókuszál. A tervek többségében a hallgatók a lakók minél nagyobb arányú megtartását tűzték ki célul, így az ő problémáikra is reagálniuk kellett. Ezért is lett közös pont a munkákban a bérlakások tervezése.

Ütemezhetőség: Az első kérdés, hogyan maradhatnak egyáltalán a helyszínen az ittlakók, ha minden terv az épített környezet nagyszabású átalakítását célozza. Fontos volt tehát a beruházás ütemezhetőségét is mérlegelni.

A lakótömbök építésének megkezdése előtt egy információs és szociális funkciókat is ellátó intézményt kell megépíteni. A bérlakásrendszer további ütemekben jöhet létre úgy, hogy az átépülő terület lakóit ideiglenesen a Temesvári és a Berda József utcák sarkán fennmaradó kétemeletes épületekbe lehet beköltöztetni. A kivitelezési szakaszt követően az ezekben az épületekben található 61 lakásba fiatalok, fiatal családok költözhetnek, ezek a jövőben fecskeházként működhetnek tovább.

Közösségi funkciók: A lakáskiosztásból jól látszik, hogy a tervezett lakások többféle célcsoport számára készülnek. Mind a beköltözők, mind a jelenlegi lakosság esetén és különösen a zavartalan integráció elősegítésére fontosak a tervezett közösségi terek és funkciók.

Munkahely és szociális funkciók: Ha a mostani lakosság igényeit nézzük, akkor a munkanélküliek magas száma miatt éppúgy szükséges kihelyezett szociális intézményekben és helyi szociális funkciókban is gondolkodni, mint a munkahelyteremtésben.

A legfontosabb közös pont a tervekben a szociális intézmények elhelyezése a területen, valamint a munkahelyteremtés.

A beépítés nyugati végpontján a műemléki védettségű épület átépítésével kialakul a Moderáló Központ, melyben a beruházás infópontja, szociális ellátó- és tájékoztató központ helyezhető el. A keleti végponton a panelházak irányába egy közösségi kert nyitja ki a beépítést.

Az északnyugati tömb jellegzetes „kockaépülete” kulturális központtá alakul. A családi házas beépítés kertjeinek végéhez ütemezett bontások-építkezések során műhelyek épülnek az elbontott házak megmaradó tégláiból. A műhelysor helyiségei bárki számára kibérelhetők lesznek, legyen szó akár fizikai, akár szellemi munkáról.

Az északnyugati tömb Bocskai úti, átalakított raktárépületébe biomarket és ehhez kapcsolódó kávézó kap helyet. A kerítések elbontásával a tervezett tömb és ez a tömb egymásba folyik, s nagyobb léptékben az egész Városkapu környéke egy nagy egymásba kapcsolódó, átjárható közterületté alakul.

74

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

FENNTARTHATÓSÁG Ha a fenntarthatóságról gondolkodunk, ez pénzügyi, környezetvédelmi, és szociális szempontokat is jelent. A felhasznált anyagok és az alkalmazott műszaki megoldások felől megközelítve az energiahatékony működés éppúgy jelenti a hosszú távon megtérülő befektetési költségeket, mint környezetvédelmi szempontból is a fenntartható, alacsonyabb energiaszükségletű építményeket. Az új bérlakás- és szociális lakásépítésnél ez elengedhetetlen, hiszen az így alacsonyan tartható fenntartási költségek jelentik a kulcsot a bérlők számára a hosszú távú megoldást jelentő, olcsó bérű és rezsijű lakásokhoz.

Szociális bérlakások Bérlakások Fiatalok

Lakáskiosztás és fenntarthatóság a bérlők oldaláról: A bérlakások esetén a fenntarthatósági szempontok közé a méretgazdaságosság is beletartozik. A tervekben a szociális alapon bérelhető lakások több alaptípusát álmodták meg: apró, egyedülállók vagy nyugdíjasok számára is megoldást jelentő egyszobás otthonokat, és a gyerekes családokat vagy nagyobb háztartásokat célzó, többszobás lakásokat is. Fontos fenntarthatósági szempontból az is, hogy ne szociális bérlakástömbök jöjjenek létre: a szegregáció veszélyét elkerülendő mindegyik tervben többféle célcsoportnak szánt lakások kerültek egy tömbbe, hogy a lakóközösség igy hosszú távon működő, fenntartható maradjon.

Műszaki megoldások: A fűtés, a szigetelés, a zöldtetők, a zöldfelületek és a vízhasználat voltak a legtöbb választ generáló kérdések.

1. VÍZ: Közös pont a hallgatók munkáiban az esővízgyűjtés és a szürkevíz-felhasználás, amelyekkel a vízfogyasztás akár a felére is csökkenthető. A víz melegítésére ugyancsak megjelentek alternatívák, például a napenergiát alkalmazó megoldás.

2. FŰTÉS: A vastag szigetelés alkalmazása csakúgy, mint az épület tájolásának és benapozásának kihasználása fontos lehetőségeket jelentenek a fenntarthatóság terén. A déli oldalakon alkalmazott nagyobb üvegfelületek és a terület adottságainak kihasználása is fontos: ez nemcsak a tájolásra vonatkozik, hanem például a közelben beszerezhető fűtőanyagban (zöldhulladék, szelektív hulladék, pellet stb.) is.

A fűtés támogatására több ötlet született, a légkollektortól a napelemekig.

3. ÚJRAHASZNOSÍTÁS: A szelektív hulladékgyűjtés alapvető, erre több elképzelés is található. Emellett a zöldfelületek lehetővé teszik a komposztálást, és a szürkevízhasználat is felsorolható itt is. A több terven megjelenő műhelyek ugyancsak lehetőséget biztosíthatnak a helyben keletkező, hasznosítható hulladékanyagok feldolgozására.

Az energia-/hőközpont a szomszédos iparterületre kerül. A háztartások energiaellátását biztosító korszerű kiserőmű – HMV és napelemes rendszer – villamosenergiát termel. A munkahely lehetőségét biztosító kisebb karbantartó műhelyek is ide helyezhetők el.

A földbe süllyesztett csapadékvízgyűjtők a közösségi kertek locsolóvizét biztosítják.

3. csopo rt

75

KAPCSOLAT A KÖRNYEZETTEL A környék sajátosságai, a városközpont kerülethatárán való elhelyezkedése és a mozaikos beépítettségből fakadó problémák miatt kulcsfontosságú volt a célterület és a környezete kapcsolatát is alaposabban megvizsgálni. Ez a szomszédos közlekedési területek miatti zajvédelemtől a tágabban vett környezethez, a városközponthoz való kapcsolatok értelmezéséig terjedő feladat volt.

Kapcsolat a környékkel: a közlekedési kapcsolatok átgondolása, a gyalogos és kerékpáros közlekedési lehetőségek feltérképezése, és a létező tömegközlekedési csomópontok megközelítésének kérdései is foglalkoztatták a csapatokat, csakúgy, mint olyan funkciók telepítése a célterületre vagy a környékre, melyek a helyi centrumhoz való kapcsolatot erősíthetik meg.

A terület eredeti telekhatárainak megtartása a hely városépítészeti hagyományait viszi tovább. A beépítés újszerűsége és intenzitása ellenére a hely identitását is megtartja. A terület kétirányú kapcsolata Újpest Városközponttal és a Városkapuval az elszigetelődést akadályozza, az integrációt segíti. „Mementó” épületek a belső udvarban A kialakult épülettömbök közötti belső térben a régi beépítés épületeiből meghagyott mementó épületrészek, melyek a nagy belső udvart tagolják, és különböző rendeltetésű közösségi funkciókat – felületeket alakítanak ki (közösségi kert, pihenőkert, oktatási terek, díszkert, foglalkoztató).

Parkolás: Mivel a legtöbb terv szociális és piaci alapon kiadható bérlakások kombinációjával számol, ezért a legtöbb esetben a lakásszámhoz képest viszonylag alacsony számú parkolóhelyet biztosítanak tömbönként és épületenként a tervezők. földszint alaprajza

76

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

FENNTARTHATÓSÁG Zajvédelem: A célterületen a legnagyobb zajterhelést ma is a Berda József utcai vasút jelenti. Az önkormányzat egyfelől ennek a fejlesztését is tervezi, emellett azonban épp a célterület határán, az épületek és a körvasúti töltés közé terveznek egy elkerülőutat is, így a zajvédelem kérdése végképp megkerülhetetlenné válik.

A kiépülő körvasúti körútra tekintettel a Berda József utca felől zöldsáv kialakítása javasolt. A megemelt terepszint alatt parkolósáv helyezhető el, mely zajvédő falként is működik. A zöldterület a zaj mellett a szennyezett levegő lakóövezetbe jutását is korlátozza, és a lakók szabadidős tevékenységére is lehetőséget biztosít.

Zöldterületek: A helyszínünkön és a közelében is jellemzően leromlott állapotú zöldterületek találhatók, ugyanakkor kedvező adottság a Duna közelsége és a viszonylag sok zöldfelület.

A megvalósuló körvasút körút zajterhelését fedett alagútrendszer akadályozza, amely egyrészt a zöldfelületével értékes területet biztosít, másrészt a lakóegyüttest megvédi a közúti forgalom zajterhelésétől. A tömbbelsőben közösségi és félprivát kertek alakíthatók ki.

3. csopo rt

77

LAKÁSOK A lakások méretében és funkcionális kialakításában elsősorban a szociális szempontok a meghatározóak. Épületenként, tömbönként 40-60 körüli lakás helyezhető el. A nagyságuk alapján vegyes a lakásösszetétel, a mobilitás biztosítása, elszlömösödés elkerülése érdekében.

Lakásszám, lakásméret: – 30% - kis lakás/garzon (30-35 m2) – 60% - kétszobás (50-55 m2) – 10% - nagyobb családoknak (80-85 m2)

A meglévő rossz tájolású lakások helyett új, a különböző tájolási adottságoknak megfelelő lakástípusok alakíthatók ki. A lakások kompakt, takarékos alaprajzokkal szerkesztettek.

A megnövelt közlekedők, oldalfolyosók közösségi terekként funkcionálnak. Az egyes lakásokhoz tartozó szakaszokat az oldalfolyosók mozgatható, színes árnyékoló lamellái jelölik ki. A közlekedőre nyíló homlokzaton nagy egybenyitható nyílások vannak, amik közösségteremtő funkciójukon kívül a lakások megfelelő benapozottságát és átszellőzését is szolgálják.

78

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

ÖSSZEFOGLALÁS Környezet és infrastruktúra jó közlekedés és infrastruktúra körvasútsor közelsége

B

rossz állapotú környék túlzott zajterhelés

B

élhető lakókörnyezet zöldfelületek minőségének javítása parkosítással zajvédelmi rendszer kiépítése

Ingatlanállomány és lakástípusok nehéz lakhatási feltételek

leromlott állapotú ingatlanok lakások fele üres

B

rossz minőségű lakáskínálat

B

energiaszegénység

kedvezőtlen tájolás

önkormányzati kézben, feltételekkel lakások biztosítása új funkciók hozzáadása alternatív energia

Közösség munkanélküliség bűnözés lakóközösség hiánya

B

elszegényedés szegregáció

B

képzési központok létrehozása új lakosok bevonzása lakhatás minőségének javítása közösségi funkciók tervezése

3. csopo rt

79

4. CSOPORT Panelrehabilitáció-változatok X. kerület, Újhegyi lakótelep

CSOPORTVEZETŐ Fülöp Gyula építész MUNKATÁRSAK Gara Olívia építész Horváth Vera közgazdász Kovács Kata építész Tönkő Andrea közgazdász – szociológus

KŐBÁNYA, ÚJHEGYI LAKÓTELEP Az Újhegyi lakótelep Kőbánya déli részén található, határai a Maglódi út a Sibrik Miklós úttól a Kozma utcáig – a X. és a XVIII. kerület közigazgatási határa – a MÁV szolnoki vonala – a Sibrik Miklós út a Maglódi útig. A házak többsége 1971-78 között épült sávos elrendezésű, tízemeletes szalagház. A lakótelep kialakításakor a szükséges infrastruktúrákat befogadó épületek is megépültek (bölcsőde-iskola, orvosi rendelő, üzlethelyiségek stb.) . Célterületünk, a Tavas utca 2-46 alatti három szoliter tízemeletes panelépület utólag, korszerűbbnek számító „kísérleti tömbként” épült 1986-ban.

A környéket több buszjárat köti össze a nagy közlekedési csomópontokkal, így tömegközlekedéssel a belváros 35-40 perc alatt elérhető.

82

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

KÖRNYEZET A lakótelep több kifejezetten kedvező környezeti adottsággal rendelkezik. Laza beépítettség jellemzi sok fával és zöldterülettel. Teljesen közművesített, a kerületben itt a legkisebb az alacsony komfortfokozatú lakások aránya. Nincsenek nagy mennyiségben megüresedő és elhagyatott lakások, és a közbiztonság is javuló tendenciát mutat, mióta az önkormányzat bekamerázta a területet.

A lakótelep tengelye az Újhegyi sétány: a központi sétálóutca, melynek mentén kisebb üzletek, edzőterem, kávézó, könyvtár, posta, gyógyszertár és orvosi rendelő is található. A sétány jelenleg elhanyagolt, az üzlethelyiségek alulhasznosítottak, de a kerület 2014-ben komoly pályázati forrást nyert a környező közterek és zöldterületek megújítására.

A lakótelepekre jellemző szürkeséget megtörik a tömbök közti fák és a felújított épületek élénk színei. A régi bányató körüli hangulatos park népszerű pihenőhely. A közelben található az Újhegyi uszoda és Strandfürdő, valamint a Sportliget parkos-ligetes nyílt területe és játszótere.

3.

3.

11.

4.

4.

4.

4.

5.

5.

2.

2.

5.

5.

5.

5.

7.

4.

4.

6.

6.

10.

10.

8.

8.

12.

12.

9.

9.

5.

5.

1.

1.

5.

5. 5.

5.

1.

1.

7.

Orvosi rendelő Bölcsöde

8.

8.

2.

2.

Park

Gyógyszertár 9.

9.

Uszoda

3.

3.

10.

Posta

4.

4.

Oktatási intézmény

Nyugdíjasotthon

11.

Könyvtár

5.

5.

12.

12.

Bevásárlóközpont Kutyafuttató

13.

6.

6.

Óvoda

Sportliget

4. csopo rt

83

TÁRSADALOM Az Újhegyi lakótelep korösszetétele, a dolgozók, a nyugdíjasok és a munkanélküliek aránya nem különbözik lényegesen a budapesti átlagtól.

Komoly különbség van viszont az itt élők átlagos iskolai végzettségében és kereseti szintjében: hiába dolgoznak ugyanannyian, mint a magasabb státuszú lakóterületeken, keresetük jellemzően viszonylag alacsony, így kevesebbet tudnak költeni lakóhelyük karbantartására, felújítására.

Diplomások aránya (KSH 2011)

Átlagos négyzetméterárak (FHB, 2015)

Budapest

245 000

Budapest, átlag

410 000

Péterhegy, XI. kerület

244 000

Gazdagréti lakótelep, XI. kerület

163 000

Újhegy, X. kerület

153 000

Havanna lakótelep, XVIII. kerület

Újhegyi lakótelep

Kőbánya, Rózsaliget lakópark

A háztartások jövedelméről nincsenek könnyen elérhető és nyilvános statisztikák. Sokat elmond azonban, hogy ez a főváros egyik legolcsóbb lakótelepe. Az idősek mellett nagy számban vannak jelen a mobilabb csoportok – fiatalok, munkahelyváltók, vidékről beköltözők, egyszülős családok. Bár hivatalos adatok nincsenek, számos interjúban említésre került a magánbérlakások magas aránya, a lakók gyakori cserélődése.

A korábban megállapított mérsékelt jövedelmi szint az Újhegyi lakótelepen élők körében nem mond ellent annak a ténynek, hogy a lakótelepeken nem a legszegényebbek élnek. Ennek oka a lakások viszonylag magas rezsiköltsége. A könnyen elérhető szolgáltatások és intézmények viszont számos stabil jövedelmű család számára vonzóak. Mindez azt jelzi, hogy az épülettípus minőségének és társadalmi státuszának javítása reális cél lehet. Jelenleg azonban sokan csak „ugródeszkának” tekintik a lakótelepet, és amint anyagi helyzetük stabilizálódik és/vagy családjuk gyarapodik, elköltöznek.

A távfűtéses lakások fűtése általában nagyon költséges

A helyi társasházkezelőnél és lakásszövetkezetnél készített interjúk alapján az itteni lakóközösségek nem tudták igénybe venni a panelprogram támogatását ütemezési problémák miatt. Ennek ellenére a lakótömbök nagyjából felén önerőből, lakástakarékpénztári megtakarítás és hitel igénybevételével elvégezték a teljes vagy részleges homlokzati szigetelést. A felújítási hullám házról házra terjedt, egy elkészült tömb ösztönözte a többi tömb felújítási kedvét és hajlandóságát.

A lakótelep közvetlen szomszédságában található a 2001 után épült Rózsaliget lakópark, mely társadalmi összetételében lényegesen eltér az Újhegyi lakóteleptől (magasabb iskolai végzettség és jövedelmek). Ez azt bizonyítja, hogy maga a környék képes odavonzani egy magasabb státuszú társadalmi réteget – ehhez azonban vonzó lakásállományt kell teremteni.

84

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

MINTAHÁZ A vizsgálat és tervezés közelebbi célterülete a Tavas utca 6. alatti tízemeletes szoliter tömb. A lakótelep déli részén álló pontház a lakótelepi épületek többségénél egy évtizeddel később, 1986-ban épült. A kivitelezés minősége egyértelműen jobb, mint a hetvenes években épült szomszédos tömböké.

A viszonylag fiatal, 30 éves épület szerkezete statikai szempontból stabil. Bár a gépészet egyes elemeinek cseréje megtörtént, a homlokzati, lábazati és tetőszigetelés (és sok helyen a nyílászárók cseréje is) hamarosan szükségessé válik.

beavatkozások prioritásai lakótípusok szerint

A tízemeletes épület 64 lakásában kb. 120-130-an laknak. A ház társadalmi mutatói jobbak a lakótelepi átlagnál: kevés a munkanélküli és az alacsony végzettségű – arányuk nem csak a lakótelepi, hanem a fővárosi átlagnál is alacsonyabb. A lakók közel harmada rendelkezik diplomával, ami sokkal magasabb az újhegyi átlagnál, és közelíti a budapesti értéket. A lakókkal készített interjúk alapján kiderült, hogy az újhegyi tömbök között itt az egyik legalacsonyabb a közös költség és a megüresedő lakások gyorsan, szinte hirdetés nélkül elkelnek. A kisgyermekes családok aránya az elmúlt évtizedekben csökkent, miközben több lett az idős és nyugdíjas: az állandó lakók „együtt öregedtek a házzal”. A lakók nagyjából negyede nyugdíjas – ám ez nem haladja meg a budapesti átlagot. Összességében reális feltételezésnek tűnik, hogy a Tavas utca 6. lakói – esetleg hitelfelvétellel kiegészítve – képesek finanszírozni egy komplex, ám nem túl költséges felújítást. Olyan megoldásokat próbáltunk kidolgozni, melyek akár egymástól függetlenül, akár az egyes elemeket tetszőlegesen kombinálva, egymásra építve is megvalósíthatók, így alkalmazkodva a lakók elképzeléseihez és fizetőképességéhez.

A fenti ábra összefoglalja, hogy a javasolt beavatkozások hogyan illeszkednek az egyes háztartástípusok igényeihez.

4. csopo rt

85

Problémafelvetés A vizsgált terület jelenlegi legfontosabb problémái a következők:

elavult műszaki megoldások

magas fluktuáció

kis lakások

monoton, egyhangú megjelenés

lakóhelyhez kötődés hiánya

alacsony árak

alacsony fizetőképesség

Probléma: Erkölcsi és fizikai avulás

cél: negatív folyamatok megállítása

? Átgondolt, komplex felújítások nékül fennáll a veszélye annak, hogy a stabilabb anyagi helyzetű lakosság lassan kiáramlik, és a megmaradó közösség egyre kevésbé lesz képes az elkerülhetetlenné váló beavatkozások megfizetésére. Ezért a javasolt építészeti-műszaki beavatkozások célja az, hogy megakadályozza a lakóépület romlását, valamint növelje annak társadalmi státuszát és erősítse a lakóhelyhez kötődést.

B innovatív, megfizethető megoldások

B élhető terek értéknövekedés

B identitás helyi kötődés

lakók megtartása és vonzása

Kik fizetnék a beavatkozásokat? Elsősorban természetesen a lakástulajdonosok finanszíroznák. Egy hőszigetelés-színezési felújítást az Újhegyi tapasztalatok szerint a lakók önerőből is képesek finanszírozni. Egy jól kidolgozott állami és/vagy helyi támogatással már jóval komplexebb felújítást is meg lehetne valósítani.

86

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

KÖRNYEZET FEJLESZTÉSE A terület jobb megítélésének csupán egyik feltétele az épületek állapotának javítása, legalább ilyen fontos a környezet fejlesztése.

A magyar lakótelepeken a közterületek fejlesztése akadályokba ütközik, többek közt az úszótelkek szabályozása miatt. Az önkormányzati tulajdonban lévő területeket az itt lakók nem tekintik sajátjuknak, a gondozásukban, fenntartásukban nem mindig vállalnak szerepet.

Ilyen feltételek mellett a társasházi környezet nehezen tud megújulni vagy új funkciókat betölteni. A közösségi tér kialakítása, de akár a lakóház komolyabb építészeti átalakítása is bürokratikus akadályokba ütközhet. Javasolnánk a tulajdonos önkormányzatnak, hogy egy esetleges lakótelepi rendezési terv elkészítése során kezdeményezzen strukturális változtatásokat, a világosan elkülönített funkcionális zónák meghatározása ugyanis a közösségi terek lényegesen jobb kihasználását eredményezné. A helyi kötődést növelné továbbá a közterületek használati megosztása a helyben lakókkal.

1.

2.

2477 db

1. Beépített terület 2. Zöldfelület és szórt burkolat

3.

3. Szilárd burkolat

4. csopo rt

87

AKADÁLYMENTESÍTÉs A lakótelepi lakások egyik legegyszerűbb és legkevésbé költséges értéknövelő beruházása az akadálymentes környezet, ami nemcsak a mozgássérültek, hanem az idősek és a babakocsival járók, gyermekbiciklit magukkal vivők számára is kényelmesebb lenne. Az épület akadálymentesítésére alapvetően három lehetséges műszaki megoldás kínálkozik.

1. Az épületen kívül – közterületen – elhelyezett rámpa. A jelenlegi előírásoknak megfelelő 5%-os lejtésű rámpa 100 cm emelkedés esetén pihenővel 22 méter hosszú lesz. Ez a megoldás gazdaságos és nem igényel különösebb karbantartást. Szükséges azonban a bejárati ajtó átalakítása.

2. A közterület igénybevétele nélkül a bejárati ajtón belül egy lépcsőlift kialakítása.

3. A bejárati ajtón belül a meglévő belső rámpa helyén lehet emelőlapot kiépíteni.

A költségkalkulációk az épületen kívül elhelyezett rámpára vonatkoznak. A három megoldás kialakítása nagyságrendileg azonos költségű, de a lépcsőlift és az emelőlap karbantartása hosszú távon további költségeket von maga után.

BEAVATKOZÁS KÖLTSÉGEI LEVETÍTVE A KÖZÖSSÉGRE ÉS A LAKOSOKRA:

∑ 2 500 000 Ft

40 000 Ft

88

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

HŐSZIGETELÉS, SZÍNEZÉs A háztartások energiafelhasználásának átlagosan 82 százalékát a fűtési energia teszi ki, a hőszigetelésből eredő megtakarítás ennek durván harmada. Tapasztalatok szerint még az alacsony fizetőképességű lakók is hajlandók saját erőből hozzájárulni egy beruházáshoz, ha ez költségmegtakarítással jár. Az épületek külső megújulása kedvezőbb arculatot eredményez, amely megerősítheti a lakóközösség helyi identitását, és javítja a lakók komfortérzetét.

A szokásos technológiával készített utólagos hőszigetelésen felül érdemes egységesített, eltolható perforáltlemez-páncélzatú árnyékolókat beépíteni, illetve a zömében korszerűtlen ablakokat egységesen automata szellőztetővel kiegészült háromrétegű ablakokra cserélni.

A homlokzaton megjelenő klíma kültéri egységeinek eltakarására a homlokzaton végigfutó perforáltlemez-aknát terveztünk.

BEAVATKOZÁS KÖLTSÉGEI LEVETÍTVE A KÖZÖSSÉGRE ÉS A LAKOSOKRA:

∑ 45 000 000 Ft

703 125 Ft

4. csopo rt

89

HOMLOKZATI APPLIKÁCIÓ A lakótelepi lakások szűkösségét egy megfizethető és egyszerű megoldással enyhítik azok a homlokzati applikációk, amelyekkel a már meglévő erkélyek bővíthetők ki, illetve az oldalsó szárnyak beugróinak szűk konyhái válnak tágasabbá. Az így kialakuló teret a lakók egyéni ízlésük és igényeik szerint alakíthatják. A terven bemutatott applikációk fogadószerkezetét egy egyszerű, innovatív, nyomott és húzott elemekből összeépített zártszelvényből és kötélszerkezetből lehet kialakítani. A létrejött „keretszerkezetet” a lakók igényük és anyagi lehetőségeik szerint be tudják lakni. Az applikáció tető felett kialakított szerkezete a később kiépített tetőterasz installációját és a napkollektorok elhelyezhetőségét is biztosítja.

BEAVATKOZÁS KÖLTSÉGEI LEVETÍTVE A KÖZÖSSÉGRE ÉS A LAKOSOKRA:

tartóváz: ∑ 4 162 500 Ft

tartóváz: 65 039 Ft erkélyváz: 210 000 Ft

szerkezeti csomópont

90

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

HORIZONTÁLIS ÉS VERTIKÁLIS LAKÁSÖSSZENYITÁS A lakótelepi lakásokat ért leggyakoribb kritika a lakások kis mérete, illetve a változó igényeknek nem megfelelő beosztás (kis konyha és fürdőszoba). Belső átalakítással (vízszintes, illetve függőleges lakásösszenyitással) jelentős értéknövekedés érhető el. Ezzel a beavatkozással ugyanakkor elkerülhető lenne, hogy elköltözzenek azok a lakók, akik csak azért mennek el, mert „kinőtték” a lakást. A lakótelepek lakói közül ugyanis sokan nem csak megszokták, hanem szeretik is lakóhelyüket, és az újhegyiek jelentős része is kifejezetten kedveli ezt a környéket. A helyszínen készített interjúk alátámasztják, hogy a kiköltözők egy része maradt volna, ha lehetősége van a lakás méretét egybenyitással növelni.

A lakások horizontális, ill. vertikális összenyitásának lehetőségét a panel szerkezeti technológiája lehetővé teszi. A belső nem teherhordó válaszfalak kibontása nem jelent gondot. Az esetleges tartószerkezeti panelek átvágását kerülni kell, de statikai számításokkal igazolni lehet ajtóhelyek kivágását. Az összenyitásoknál a funkcióváltásoknál a gépészeti egységek, ill. vizesblokkok helyét alapvetően nem lehet megváltoztatni. Természetesen a lakáson belül minimális gépészeti-csövezési változtatások lehetségesek.

Horizontális lakásösszenyitás lehetséges alaprajzi változatai

Vertikális lakásösszennyitás térbeli modellje

4. csopo rt

91

TETŐKERT KIALAKÍTÁSA A lakótelepi épülettömbökben sokszor hiányzik a nyitott, társas vagy akár hivatalos összejövetelekre alkalmas közösségi tér. Egy tetőkert kialakításával kellemes, vonzó teret lehetne létrehozni különböző közösségi tevékenységek számára.

A meglévő tetőfelépítményben jelenleg is biztonságos lépcső vezet fel, amely alkalmas – annak átalakítása nélkül – a tetőkert megközelítésére. A meglévő szigetelés részleges felújítása után a járható felületeket hézagosan fektetett faburkolattal lehet ellátni. A tető vízelvezetését a beavatkozás nem érinti. A külső peremtől kb. 1,5 méterre kialakítható egy biztonságos, 110 cm magas transzparens korlát.

A korláton kívül gyakori gondozást nem igénylő, extenzív zöldtetőt lehet létrehozni, a tetőfelépítmény külső felületében pedig „teakonyha” és tárolószekrény is kialakítható. Az applikációk tartószerkezete fix vagy mobil árnyékolók elhelyezésére alkalmas.

BEAVATKOZÁS KÖLTSÉGEI LEVETÍTVE A KÖZÖSSÉGRE ÉS A LAKOSOKRA:

∑ 9 000 000 Ft

140 625 Ft

92

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

NAPENERGIA-HASZNOSÍTÁS Az épület tájolása optimális lehetőséget biztosít a napelemek elhelyezésére. A déli, gyakorlatilag nyílásmentes bütün legalább 120 darab függőlegesen rögzített napelem elhelyezésére van lehetőség. A függőleges pozíció az optimális 45 fokos elhelyezéshez képest minimális hatékonyságveszteséggel jár, de a tartószerkezet így egyszerűbben és olcsóbban építhető meg. Számítások szerint az épület villamosenergia-igényének kb. 30 százaléka biztosítható ezzel a megoldással. A napkollektorok a tetőapplikáció szerkezetére is rögzíthetők, keleti-nyugati és déli tájolással. A kb. napi 5 m3 melegvizet előállítani képes rendszer fedezné az épület melegvízszükségletét.

BEAVATKOZÁS KÖLTSÉGEI LEVETÍTVE A KÖZÖSSÉGRE ÉS A LAKOSOKRA:

napelem: ∑ 15 120 00 Ft napkollektor: ∑ 11 500 000 Ft

napelem: 236 250 Ft napkollektor: 190 000 Ft

4. csopo rt

93

BEAVATKOZÁSOK KÖLTSÉGE A költségbecslés építőipari normák és kivitelezői árajánlat alapján készült. A táblázat külön mutatja be a beavatkozások teljes és egyes lakásokra vonatkozó költségét. Az újhegyi panelfelújítások tapasztalatai alapján a soklakásos, magas paneltömbök lakóközösségei egy viszonylag egyszerű felújítást (szigetelés, színezés, gépészet részleges cseréje) önerőből, társasházi előtakarékossággal és lakástakarékpénztári hitel segítségével meg tudnak valósítani anélkül, hogy ez a közös költség drasztikus megemelkedésével járna. Mivel a kiválasztott mintaházban hitelfelvétel eddig nem történt, a közös költség pedig alacsonyabb a lakótelepi átlagnál, ezért számításaink szerint egy lakásonként egymillió forintos költséget a lakóközösség fel tudna válalni. Az ezen túlmutató kiadásokat a lakók külső finanszírozási segítséggel – pl. állami, települési vagy európai uniós támogatással – illetve a teljes felújítás hosszabb időszakra való ütemezésével valósíthatják meg.

94

1.

2.

6.

1.

5.

2.

4.

3.

2 500 000 Ft

40 000 Ft

zsalugáter (db) ablakcsere (db)

45 000 000 Ft 170 000 Ft 165 000 Ft

703 125 Ft 170 000 Ft 165 000 Ft

3.

vázszerkezet saját erkélyváz

4 162 500 Ft 210 000 Ft

65 039 Ft 210 000 Ft

4.

5.

9 000 000 Ft

140 625 Ft

6.

napelem napkollektor

15 120 000 Ft 11 500 000 Ft

236 250 Ft 190 000 Ft

∑ 87 492 500 Ft

∑ 1 585 039 Ft

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

változó változó

ÖSSZEFOGLALÁS jelenlegi állapot B eszközök B cél

Környezet és infrastruktúra

jó intézményi ellátottság teljes közműellátottság

élhető lakókörnyezet

önkormányzati rendezési elvek újragondolása

jó közlekedés és közúti elérhetőség

B

társadalmi részvétel erősítése

B

közterületek minőségének javítása

úszótelkek szabályozásának újragondolása

tulajdonosi szemlélet erősítése

egyhangúság

akadálymentesítés

markánsabb arculat

elöregedő műszaki megoldások

hőszigetelés, színezés

energiahatékonyság

sok zöldfelület tulajdonosi szemlélet hiánya

Ingatlanállomány és lakástípusok

magas rezsiköltségek

B

homlokzati applikációk

B

vízszintes és függőlges lakásösszenyitás

kis alapterület, rossz elosztás alacsony lakásárak

alapterület és lakásérték növelése költségek csökkentése

tetőkert

közösségi területek

elöregedés

megfizethető beavatkozások

kiköltöző családok

társadalmi részvétel lehetősége

övezetek leromlásának megakadályozása

Közösség

korlátozott fizetőképesség nagy fluktuáció közösségi élet hiánya

B

közösségi terek kialakítása

B

helyi identitástudat megerősítése közép-, alsó középosztálybeli társadalmi réteg megtartása és bevonzása

A kijelölt társadalmi és építészeti problémákra olyan innovatív és megfizethető műszaki megoldások kerültek kidolgozásra, amelyek a jelenlegi lakosság anyagi lehetőségeihez és igényeihez illeszkedve képesek javítani a lakásállomány minőségét. Ezáltal megerősödhet az itt lakók helyi identitása, az épülethez és a lakáshoz való kötődésük. A beavatkozások elősegítik a fluktuáció visszafogását - azaz a jelenlegi lakók megtartását - és egy olyan társadalmi réteg bevonzását, amely korábban nem választotta volna a “panelt”. Így lehetővé válik a vegyes társadalmi összetétel megőrzése és megerősítése.

4. csopo rt

95

5. CSOPORT Beavatkozások az 50-es/60-as évek lakótelepén XX. kerület, Gubacsi lakótelep

csoportvezető Dankó Zsófia DLA építész munkatársak Pásztor Bence – építész Bajomi Anna Zsófia – szociálpolitikus Erő Júlia – szociológus

helyzetelemzés A Gubacsi lakótelep Dél-Pesten helyezkedik el, a Csepel-szigetet Pesttel összekötő híd mellett, a Duna és a Helsinki út közé zárványszerűen ékelődik be. A lakótelep 1954 és 1967 között épült az egykori Drasche Téglagyár területén. Az emberi léptékű, a régebben épült részein romantikus szocreál stílusjegyeket hordozó telep városépítészetileg értékes terület. A lakótelep fekvése a Duna-part közelsége miatt kedvező, és a zöldfelületek magas aránya az épületek közti térben is fennmarad.

50-es/60-as években épült lakótelepek Budapesten

Gubacsi úti kísérleti lakótelep madártávlatból

Téglagyár tér, a telep főtere

98

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Megközelítés a Gubacsi híd felől

Emberi léptékű lakóházak

Üresen álló, kihasználatlan üzlethelyiség a főtéren

Környezetéhez szervesen illeszkedő lakótelepi óvoda

Szocreál építészeti stílusú, díszes bejárat

Duna-part közelsége

lakók a telepen A közel 1700 fős telep lakossága alapvetően alsó középosztálybeli státusú. Jelentős számú idős él a telepen: itt a legmagasabb a kerületben a nyugdíjasok aránya, és minden negyedik ember 60 év feletti.

A fiatalok száma ezzel párhuzamosan igen alacsony, 13%, amely alacsonyabb a kerületi és a budapesti átlagnál. A nyugdíjasok jelentős része évtizedek óta itt él, erős a kötődésük a lakóhelyükhöz. A telep emberi léptéke miatt sokan ismerik egymást, és gyakoriak a kisebb interakciók, de a lehetőségekhez képest nincs jelentős közösségi élet, hiányoznak a közösségi funkciók, intézmények. A relatív és abszolút közbiztonság jónak mondható. A lakások nagy részében a tulajdonos él, azonban a fiatalabb generáció tagjai közül sokan albérlők, így nem kötődnek erősen lakóhelyükhöz, helyi identitásuk gyenge. A lakótelep társadalmának alacsony státuszát jól méri, hogy a diplomások aránya csupán 17,6%, amely a fővárosi átlagnak csaknem a felét teszi ki.

Telep lakossága: 1680 fő

Lakásszám: 850

26% 60 évnél idősebb

87% magántulajdonban lévő lakás

10% munkanélküli

3% önkormányzati bérlakás

13% 19 évnél fiatalabb

26% zsúfolt lakás

18% diplomás (KSH)

5. csopo rt

99

Problématérkép Helsinki út - HÉV és buszjáratok a belváros felé - a lakótelep keleti határa Gubacsi híd - átvezetés Csepelre - a lakótelep északi határa

Óvoda A terület gyalogos „kapuja” Német Nemzetiségi Iskola

Pestszenterzsébeti Jódos-sós Gyógyfürdő - jelenleg nem üzemel, zárványként feszül a telep és a Duna közé Mintaterv épülete Duna-part közel van, de nehezen megközelíthető Téglagyár tér - kisvárosias jellegű központi tér, kiváló elhelyezkedés, közösségi funkciók hiánya, üres üzletek, gondozatlan zöldterületek

Hullám csónakház - jelenleg rossz állapotú, fejlesztése tervezett

Jégcsarnok

Területet feltáró buszjárat Zárványos elhelyezkedés miatt a gyors járatok nehezen megközelíthetők

Földrézsű - a Duna és a telep között húzódó akadály Új építésű lakópark

100

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

5. csopo rt

101

MEGOLDÁSI JAVASLATOK A fentiekben bemutatott építészeti és társadalmi, közösségi problémákra olyan megoldási javaslatokat vázolunk fel, melyek egymás mellett kibontakozva, egymást kiegészítve (szinergikus hatással) igyekeznek választ adni az egész lakótelepet érintő kihívásokra. A javaslatok érintik egy konkrét mintaépület átépítését, közvetlen környezetének átalakítását, a lakótelep és tágabb környezetének átstrukturálását, valamint a lakótelepen élő emberek egymás közti közösségi kapcsolatainak felélénkítését.

Intergenerációs közösségfejlesztés A fizikai beavatkozásokkal összehangolva intergenerációs közösség­ fejlesztést tervezünk, melynek célcsoportja a telep társadalma, illetve a kiválasztott ház lakói. A fizikai és közösségi beavatkozások kiegészítik és erősítik egymás hatásait. Az intergenerációs közösségfejlesztés módszere mindenki számára hasznos tevékenységeken keresztül „összehozza” a különböző korosztályok tagjait, és így a

generációk mélyebb megértése révén egy összetartóbb, szolidáris közösség alakul ki. A fiatalok és idősek bevonása az erőforrásaik (szabadidő, számítógépes ismeretek, főzés stb.) aktivizálásán keresztül történik. A program során végzett tevékenységek (kertészkedés, sportolás, közös ünnepek, foglalkozások) nem csak önmagukban hasznosak, hanem választ adnak két érzékeny csoport igényeire, problémáira, miközben terhet vesznek le a „középgeneráció” válláról.

A program során a korábban hiányzó szolgáltatások kialakítása (pl. közösségi helyiség, a fellendülő élet miatt megtelepülő kisvállalkozások), és az új szabadidős tevékenységek (pl. kertészkedés, sport­ események) révén pedig nő a helyiek társadalmi szerepvállalása, felelősségérzete. Ezen felül a fizikai beruházások révén a különböző korosztályok számára megfelelő városi terek kialakítása, és a közösségi programok során fejlődő szomszédsági viszonyok révén nő az életminőség.

Fontos, hogy a közösségfejlesztés egy hosszú távú, többlépcsős folyamat, mely kezdetektől fogva épít a helyben élőkre, de nem nélkülözheti a közösségfejlesztők szakértelmét, és bizonyos szakmai alapvetéseket be kell tartani a siker érdekében.

Kisléptékű beavatkozások a mintaépület tágabb környezetében A tágabb környezeti beavatkozások a fennálló problémákat (pl. zárványosság, elhanyagolt közterületek) igyekeznek orvosolni, és a létrejövő új terek alapul szolgálnak a közösségi élet fellendítéséhez.

A beavatkozások megvalósítása a helyiek aktív bevonásán alapszik, akik így jobban kötődhetnek a közös terekhez, és ezáltal aktívabb használóivá válhatnak. A lakótelepi központ, a főtér megújítása ebből a szempontból különösen fontos feladat.

Tervezett beavatkozások: A főtéren az üresen álló üzlethelyiségekben közösségi tér kialakítá­sa teret adhat a jelenleg hiányzó „idősek klubjának” 1. és más programoknak is. A téren pedig a piac 2. , utcabútorok és a játszótér 3. életet visznek az amúgy kihalt központba, ezáltal a többi üres üzlethelyiségbe piaci alapon működő kisvállalkozások megtelepedését is elősegítik.

A lakótelep kiterjedt zöldfelülettel rendelkezik, azonban ezek a területek igen kihasználatlan, elhanyagolt állapotban vannak. A közösségi

102

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

kert 4. programnak több udvarba való kiterjesztésével még több lakó érezheti magáénak a környezetét, a közös veteményes művelése során pedig lehetőség adódik a szomszédokkal való viszony kialakítására, ápolására, valamint közös főzéseken felhasználhatják a közösen megtermelt zöldségeket 5. .

A lakótelep gyalogos megközelítésére megoldásként egy kiszélesített, főtérre vezető, rendezett átjáró szolgálna, amely így a lakótelep gyalogos kapujaként fogadja az érkezőt.

További cél a Duna közelségének kihasználása, ami az egyik legértékesebb adottsága a lakótelepnek, ehhez a part aktívabb használatát különféle köztéri pihenőelemek segítenék elő 6. . A Duna-parton található Jódos Gyógyfürdő 7. revitalizációja fontos a lakók, főleg az idősebb lakosság egészsége szempontjából.

A part továbbá kiváló terepet nyújt egy futópálya kiépítésére, ezáltal ingyenes sportolási lehetőséget biztosítva a lakók számára 8. .

közösségi kert 4.

futópálya 8.

közösségi asztal 5.

óriás csúszda 9.

plusz parkolóhelyek kialakítása 10.

Duna-kilátó napozóterasz 6.

presszó-kávézóterasz 11.

piaci stand & pad 2.

táblajátékasztalok 12.

put & take könyvtár 13.

7.

4.

10.

6.

5.

8.

13.

12.

9.

1.

3.

2.

11.

Kis léptékű beavatkozások helyszínrajza a mintaépület tágabb környezetében 5. csopo rt

103

BEAVATKOZÁSOK AZ akcióterületen 1.

A mintaépület pontos elhelyezkedése: Közműhelytelep u. 2.

Az épület közvetlen környezetében kisebb léptékű beavatkozásként, a parkolóhelyek racionalizálásával 1. - a felüljáró alá, illetve a Vízisport út szélére helyezésével - több zöldfelület is felszabadul 2. .

A létrejött kert helyet adhat szabadtéri tűzrakóhelynek 3. , fedett terasznak 4. , amely kisebb közösségi események helyszínévé válhat, ahogy az idősek és fiatalok által közösen gondozott közösségi veteményeskert is 5. . Emellett a kertben lehetőség nyílna a zöldhulladék és szürkevíz újrahasznosítására, valamint idősek játszóterének kialakítására kültéri sporteszközökkel 6. .

Az épület építészeti problémái közé sorolható a tetőszerkezetek és a függőfolyosók elhanyagolt állapota, valamint az épület elavult gépészeti rendszere. A hőtechnikailag nem megfelelő szerkezetek (homlokzatok, nyílászárók) szigetelése, megújítása is aktuálissá vált. Ezen kívül az akadálymentesség kialakítása, a kis lakásméret javítása, a belső hangszigetelés és a közösségi terek megújítása is időszerű.

104

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

2.

6.

4.

5.

3.

5.

Kis léptékű beavatkozások helyszínrajza a mintaépület közvetlen környezetében

Meglévő állapot

„L” alaprajzú (pince-tároló + földszint + 2 emeletes + padlásteres) oldalfolyosós lakóház lakásszám: lakástípus: 44 db

1 szobás garzon

9 db

1,5 szobás (sarok és végelem)

meglévő állapot földszinti alaprajza 5. csopo rt

105

megoldásI JAVASLATOK A MINTAÉPÜLET ÁTALAKÍTÁSÁRA Variációk

1.

2.

3.

4.

5.

1. épületfelújítás + akadálymentesítés (lift, rámpa) + közösségi közlekedők, terek 2. meglévő lakástípusok átalakítása + alapterület növelése lakások összevonásával 3. függőleges összenyitási, bővülési lehetőség 4. új szint, korszerű tetőkertes, teraszos lakások 5. emeletráépítés + tetőtér-beépítés, meglévő struktúra revitalizációja, változó méretű duplex lakások

Választott koncepció – új emeletráépítés és tetőszint:

3 épület eredeti karakterének megőrzése (tetőhajlásszög megtartása); régi és az új harmóniája 3 alacsony fenntartási költségű építés 3 nagycsaládosoknak: újonnan kialakított, átmenő, nagy tetőteraszos, több típusú duplex lakóegység 3 gang átértelmezése, közösségi folyosó, bejáratok előtti térbővületek = közösségi átmeneti terek (szomszédolás) Előnyök: Társadalmi szempontok: 3 vegyes összetételű lakosság kialakítása a fiatalok, családosok bevonzása által 3 társadalmi és házon belüli mobilitás lehetősége 3 életciklust követő lakásigények helyben történő kielégítése 3 terület státuszának javítása Építészeti szempontok: 3 lakásszám növelése a teljes alapterületre tervezett bővítéssel, ráépítéssel 3 lakásválaszték bővülése; tetőtéri adottságok (erkély, panoráma) kihasználásával új, vonzó lakások 3 meglévő infrastruktúra; egyszerű kivitelezhetőség Kockázatok: 3 piaci igény és annak pénzügyi megvalósíthatósága még nem tesztelt 3 parkolóbővítés szükséges 3 kertvárosi jelleg elvesztésének veszélye 3 várható építkezési konfliktus

106

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Közösségfejlesztés – az akcióterületen 3 közösségi sarok a lépcsőfordulóban (d): üzenőfal „meeting point” 3 itt lehet megbeszélni a közösségi programokat és a további együttműködéseket, mint például: 3 idősek: vigyáznak a fiatal párok kisgyermekeire, korrepetálják az iskolásokat, főznek a családokra 3 középgeneráció: ügyintézés, bevásárlás az idősek számára 3 fiatalok: számítógépes oktatás, felolvasás, egyéb segítségnyújtás az idősek számára

Mintaterv c. e. c.

- megtartott oldalfolyosós rendszer (a.)

- új lift (b.)

- jellemző lakástípus: kéttraktusos, hangsúlyos

e.

a konyha-étkező-nappali-franciaerkély térsor (c.)

- közösségi tér (d.)

c.

A - A metszet az A2 jelű, galériás lakáson keresztül

- térbővület = köztes tér = közösségi terasz (e.) b.

a.

emeletráépítés alaprajza d.

B - B metszet az A1, A2 jelű lakás bejáratán keresztül

- homlokzati síktól visszahúzott tágas, panorámás, egy vagy két tetőteraszos átmenő lakások

tetőtér-beépítés alaprajza

C - C metszet az A1 jelű, két tetőteraszos lakáson keresztül

5. csopo rt

107

lakástípusok

meglevő típus

A1 jelű típus

tervezett átalakítások

lakásösszenyitás

alsó szint = 59,6 m2 felső szint = 43,4 m2

1+4 szoba, 2 tetőterasz

A1 = 103,0 m2

össz.: 3 lakás

A2 jelű típus

alsó szint = 59,6 m2 felső szint = 35,2 m2

galériás 1+3 szoba, tetőterasz

A2 = 94,8 m2

össz.: 3 lakás

B jelű típus

alsó szint = 37,4 m2 felső szint = 24,8 m2

1+1,5 szoba, franciaerkély össz.: 1 lakás

B = 62,2 m2

C jelű típus

alsó szint = 36,4 m2 felső szint = 24,9 m2

1+1,5 szoba, franciaerkély össz.: 1 lakás

C = 61,3 m2

D jelű típus

alsó szint = 31,9 m2 felső szint = 25,4 m2

1+1,5 szoba, franciaerkély össz.: 2 lakás

D = 57,5 m2

E + F jelű típus

alsó szint = 36,6 és 35,1 m2 felső szint = 41,2 és 39,1 m2

1+2 szoba, tetőterasz össz.: 1-1 lakás

108

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

E + F = 77,8 ill. 74,2 m2

látványterv Külső megjelenés, homlokzat: 3 eredeti hangulat megőrzése, meglévő épület továbbírása, régi és új összeszövése 3 nyugodt, harmonikus homlokzatra, nyíláskiosztás átörökítésére való törekvés 3 fontosak az átértelmezések, a részletképzések (az oromfali megnyitások, az ablakok helyett a franciaerkélyek, a külső folyosó új mellvédelemei) Meglévő épület a Téglagyár tér felől Udvar felőli látványterv

Téglagyár tér felőli látványterv

Közműtelep u. 2., bejárati északkeleti homlokzat

Udvar felőli, északnyugati homlokzat

Téglagyár tér felőli, délkeleti homlokzat

5. csopo rt

109

MEGVALÓSÍTHATÓSÁG Energetikai, épületszerkezeti beavatkozások A tetőtér-ráépítés és -beépítés mellett, a fenntarthatóság érdekében javasoljuk a ház komplex energetikai felújítását, mely javítja a ház vonzerejét, a lakók életminőségét és fenntarthatóvá teszi a ház üzemeltetését.

A meglévő gázüzemű (konvektoros) fűtési rendszer és a gázüzemű tűzhelyek elbontása, valamint a vízrendszer felújítása mellett egy új központi fűtésrendszert terveztünk kondenzációs kazánokkal, a lakásokba építendő lapradiátorokkal, és a lakóegységekben elektromos tűzhelyeket ajánlunk (energiamegtakarítás: ~1820%). Célszerű a nyílászárók részleges vagy teljes cseréje résszellőzős, 3 rétegű nyílászárókkal, amelyek biztosítják az épület állagvédelmi szellőzését (energiamegtakarítás: ~30%).

A homlokzati hőszigeteléssel és az udvari, függőfolyosós oldal felőli hőszigetelő vakolattal ~25% -os energiamegtakarítás érhető el.

Fenntarthatóság: a délre tájolt tetőn alternatív energiaforrások elhelyezését javasoljuk, a napkollektorokat melegvíz-, a napelemeket az elektromosenergia-termelésre. Ajánlott a szürkevíz hasznosítása külső tartállyal a környező kertek öntözésére.

Finanszírozás Az emeletráépítés és tetőtér-beépítés finanszírozásának számítása abból indul ki, hogy a befektető egy lift beépítésével, illetve a tetőszerkezet megújításával „vásárolná meg” a tetőfelület beépítési jogát. A beépítés megtérülése függ a befektető és a lakóközösség között létrejövő megegyezéstől, a kivitelezés során felmerülő költségektől, illetve az ingatlanpiaci áraktól, amelyek alapján megbecsülhető, hogy milyen áron lesznek értékesíthetők a lakások.

68%

szerkezet és szakipar

10%

központi fűtés

7% 5% 3% 6%

Amennyiben üzleti alapon nem vonzó a beruházás, a ház szövetkezeti vagy más nonprofit társaság formájában megbízhat egy kivitelezőt a lakások és a lift felépítésével, majd az eladásból származó nyereséget a további felújítások (energiahatékonyság, környezeti beavatkozások) finanszírozásába fordíthatja. Ez a megvalósítási forma azonban komoly menedzsmentet igényel, így külső szereplők (pl. önkormányzat, háztartáskezelő professzionális cég) bevonása nélkül a lakóközösség jelenlegi formájában nem felkészült egy ilyen léptékű beavatkozásra.

víz-csatornázás, szellőzés felvonótelepítés épületvillamosság haszon

A tetőtér-beépítés és a ház komplex felújítása a menedzsment mellett jelentős pénzügyi befeketetést is igényel. Fontos kiemelni, hogy a ház lakosságának alacsony jövedelmi helyzete és magas átlagéletkora miatt a lakóktól nem lehet számítani jelentős befektetésre, ezért mindenképpen többszereplős pénzügyi konstrukciót igényel a beruházás.

Az ESCO (energy saving company) típusú konstrukció lényege, hogy egy beruházó garanciát vállal a leendő energia-­ megtakarításra, bizonyos esetben finanszírozza és elvégzi a felújítást, majd üzemelteti is a gépészeti elemeket a szerződésben vállalt ideig. A felújítást követően a lakóközösség az energiaköltség-megtakarításainak egy részéből fedezi utólag a költségeket. Állami támogatás esetén csak a társasház közössége jogosult állami támogatásokra, ezért ezek igénybevételénél a ház közösségére hárul a finanszírozás, de a kivitelezés és az üzemeltetés az ESCO cég felelőssége marad. Az operatív programok jelenlegi tervezete szerint energiahatékony épületfelújításokra szóló közvetlen támogatás (pl. KEHOP) és az ezeket kiegészítő pénzügyi eszközök (pl. kedvező hitelkonstrukciók) mellett lesznek elérhetők társasházak számára. A szén-dioxid-kvóta kereskedelemből származó bevételeket felhasználó Zöldgazdaság Finanszírozási Rendszeren keresztül is közvetlen pénzügyi támogatásban részesülhetnek a társasházak ( pl. az Otthon Melege Pályázati Program révén, mely 50%-os támogatási intenzitással járul hozzá az energiahatékony felújítások költségéhez). Emellett negyedik forrásként minimálisan ugyan, de társasházi önrész is biztosítható, például a tetőtéri lakások értékesítéséből származó bevételből, vagy a közös terek világításának felújításából származó közösköltség-megtakarítással. Egy komplex energiahatékony felújítás megtérülési ideje magas támogatásintenzitás mellett átlagosan 8-10 év, ezzel érdemes kalkulálni a beruházás tervezése során.

110

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

ÖSSZEFOGLALÁS Környezet és infrastruktúra Zárványosság Gazdátlan zöldfelületek Közösségi funkciók hiánya

Duna-part és a központok nehezen megközelíthetők Alulhasznosított közterek

B

Kisléptékű bevatkozások Közösségi funkciók erősítése

B

Rossz életminőség Magas rezsiköltségek

B

Új, tágas lakások a tetőtérben Lakások összenyitása Komplex, energiahatékony épületfelújítás

B

Homogén, alacsony státusú lakosság Alacsony életminőség

B

Fiatal lakók bevonzása megújuló és új lakáskínálattal Közösségi élet fellendítése

B

Kerületi Önkormányzat: menedzsment feladatok (részleges) átvállalása (pl. tervezés) közterületek + közösség fejlesztésének anyagi és adminisztratív támogatása

B

Civil szféra szakemberei: közösségfejlesztés során jelenlét

B

Ingatlanállomány és lakástípusok Rossz beosztású, kis lakások Felújításra szoruló épületek Energetikai beavatkozások hiánya

Közösség Nyudíjasok magas aránya Közösség hiánya

Menedzsment

Főváros Önkormányzat: szakmai tanácsadás

Kutatásunk során a jó adottságokkal és építészeti értékkel bíró, de számos problémával rendelkező Gubacsi lakótelep problémáira kerestünk építészeti és közösségi beavatkozásokat, amelyek egymásra reagálva, egymást kiegészítve komplex megoldást nyújtanak. A tágabb környezet fizikai beavatkozásai növelik az ott élők életminőségét, továbbá az inter­generációs közösségfejlesztés módszerével megvalósuló közösségi beavatkozásokat is megalapozzák. A mintatervben szereplő épületre tervezett szintráépítés és tetőtér-beépítés megoldja a tető felújítását, és az eladásokból származó bevétel alapot képezhet a ház további felújítására. Az épület fizikai megújítását kísérő közösségfejlesztés oldja az itt élők elszigetelődését, megoldást nyújt több mindennapos nehézségre, és hozzájárul a beruházás sikeres kivitelezéséhez is. Az átadott új lakások, a régi lakások tervezett egybenyitása és a fellendülő közösségi élet nemcsak a már itt élők számára jelent pozitív változást, hanem vonzóvá teszi a telepet az újonnan érkező fiatal, jobb helyzetű lakók számára is.

5. csopo rt

111

6. CSOPORT Közösségi lakhatás a belvárosban VII. kerület, Erzsébetváros

CSOPORTVEZETŐ Jancsó Miklós DLA – építész MUNKATÁRSAK Máthé Dóra – építész Nagy Zsolt – szociológus Sárkány Csilla – városrehabilitációs szakértő

BELSŐ-ERZSÉBETVÁROS A Belső-Erzsébetváros egy hagyományos, sűrű, zártsorú beépítésű, nagy népsűrűségű zóna, ahol a városszerkezet, és zömében a beépítés is több mint száz éve alakult ki. A lakások 70%-a a 19. század második felében épült a helyi polgárok, középosztálybeliek és kispolgárok részére.

A tervezési terület a Kazinczy utca – Király utca – Kis Diófa utca – Dob utca által határolt tömb, amely 33 telket tartalmaz, ebből 11 jelenleg üres. A meglévő épületek zöme két- és háromemeletes, de találni néhány egyemeletes és egy hatemeletes házat is. A különböző méretű és alakú telkek beépítése legtöbbször U alakú vagy zártudvaros, a keskenyebb telkeken L alakú. A legkisebb mélységű telkeket csak az utcafronton építették be. A terület 2002 óta a világörökség részét képező Andrássy út és történelmi környezetének védelmi zónájához tartozik.

114

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

HELYZETELEMZÉS A tömbben a lakások 65,3%-a még 2011-ben is önkormányzati tulajdonban volt, és ez napjainkra sem változott meg lényegesen.

Az épületek hasznosítását illetően ez kivételes helyzetet teremt, elég csak összehasonlítani Belső-Erzsébetváros átlagával, ahol ez az arány mindössze 13%. A területen a lakosság társadalmi helyzetét tekintve vegyes összetételű: az átlagnál magasabb a legfeljebb általános iskolai végzettséggel rendelkezők és a munkanélküliek aránya, ugyanakkor a felsőfokú végzettségűek aránya nem tér el a budapesti átlagtól. Az önkormányzati bérlakásokban alacsonyabb társadalmi státuszú lakosság lakik. 1990–2001 között a természetes fogyás, valamint a felerősödött szuburbanizációs folyamat következtében 20%-kal csökkent a lakónépesség. A fogyás 2000 után mérséklődött. A negyed keresett lett a külföldi szálláskeresők és a 25–35 éves korosztály körében.

A gazdasági válság és a terület védetté nyilvánítása alapjaiban változtatta meg a terület fejlődési irányát. A lakóingatlanok ára 18%-kal, a forgalom 25%-kal csökkent 2008–2013 között. Egyre több üres ingatlant átmeneti időre romkocsmaként hasznosítanak, a lakásokból hosteleket alakítanak ki. A változás olyan mértékű, hogy a kiteljesedő szórakozónegyedben egyre nehezebb nyugodtan élni. Az átalakulás vesztesei a családok és az idősebb korosztály, az albérletekben lakó diákokat kevésbé zavarja az éjszakai nyüzsgés. Az ideiglenes lakhatás térhódításának eredménye az is, hogy az emberek már nem figyelnek egymásra úgy, mint régen; megszűnnek a segítséget, felügyeletet és biztonságot nyújtó szomszédsági viszonyok.

6 . C SOPORT

115

PROBLÉMATÉRKÉP

A szórakozó fiatalok hangosak éjszaka, ettől az utcai lakások túlzottan zajosak Intimitás hiánya: az udvari lakásokhoz a többi lakás ablakai előtt kell elmenni Átmeneti hasznosítás: a környék tele van romkocsmákkal és foghíjakra telepített kerthelyiségekkel Az udvari lakások csendesebbek az utcára nézőnél

Az utcákon kevés a fa, a növények telepítését a tömbön belül kell megoldani

A házaknak sokszor szűk, sötét a belső udvaruk, a sötét udvarokról sötét lakások nyílnak

A földszinti lakások sokszor nemcsak sötétek, de vizesek is

Parkolási probléma: szűk utcák, kevés parkolóhely

A foghíjtelkeket jobban megéri kerthelyiségnek vagy parkolónak bérbeadni, mint beépíteni

116

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

kis telkek, magas beépítés

sötét lakások rossz elrendezésű lakások romlik az épületek állapota belátással terhelt gang

intimitás hiánya

védett önkormányzati ingatlanok veszélyessé válnak és el kell azokat bontani

romlik a lakásminőség sok zsúfolt lakás felújítások elmaradása

alacsony társadalmi státusú helyzete bizonytalan

szétszakadt társadalom – az önkormányzati lakásokban az alacsony státuszúak, a saját lakásokban középosztálybeliek

alacsony lakbér, forráshiány alacsony státusú lakosság elköltözik közös terek állapotromlása

bontások, új fejlesztések átbillen a kereskedelmi funkció és a lakófunkció közötti arány, visszafordíthatatlanná válik a változás

magasabb státusú, főként fiatal középosztálybeliek és cserediákok beköltözése privatizáció a lakhatás minősége romlik nagy zajterhelés a bulinegyed miatt

megnövekedett kereslet a kereskedelmi célú ingatlanokra

kereskedelmi célú szállás­ helyek és szórakozóhelyek száma gyorsan nő

ingatlanok átmeneti hasznosítása

Önkormányzati bérlakások aránya

Általános iskolai végzettségűek aránya

65,3% a tömbben

13,8% a tömbben

13,3% az övezetben

8,0% az övezetben

Zsúfolt lakások aránya

Diplomások aránya

32,7% a tömbben

32,8% a tömbben

20,4% az övezetben

37,9% az övezetben

Substandard (komfort nélküli) lakások aránya

Munkanélküliek aránya

13,1% a tömbben

12,7% a tömbben

4,5% az övezetben

9,3% az övezetben

2011-es (KSH) statisztikai adatok az övezetről (Belső-Erzsébetváros) és tömbről (Kis Diófa u. – Király u. – Kazinczy u. – Dob u.)

6 . C SOPORT

117

MEGOLDÁS – KOLLEKTÍV HÁZ CÉL Az értékes házak bontásával és a lakók elvándorlásával járó kedvezőtlen folyamatok megállítása.

Erre van esély, ha sikerül a régi épületeket minden lakó számára magas színvonalúvá és megfizethetővé alakítani.

KONCEPCIÓ Közösségi lakások kialakítása, az épület közösségi működtetése.

A lakószintenként kialakított közösségi lakás „hálószobái” a nem túl világos, de csendes udvarra néznek, a „nappalija” a sokszor zajos, de világos utcára. Az egész épületet – beleértve a földszinti szórakozóhelyeket is – a lakók által létrehozott szervezet kezeli.

MINTÁK A gondolat nem új, a világ számos helyén laknak közösségi lakásokban.

Német, svájci és holland területeken sok jól működő cohousing ismert, Nagy-Britanniában a shared flat terjedt el, Japánban már húszezer „share-house” található, itthon leginkább a belvárosi lakáshostelek ismertek.

KIVÁLASZTÁS A koncepció működésének igazolására egy minden szempontból átlagos épület a legalkalmasabb. (Kis Diófa u. 10.)

Az átlagosnál alacsonyabb, kedvezőbb légtérarányú házak esetében nincs szükség koncepcionális átalakításokra, a környék magasabb épületei leginkább sarokházak, ahol az utcai homlokzati (egyben bevilágító) felületek aránya kedvezőbb.

ESZKÖZÖK A koncepció lényeges eleme, hogy a beavatkozás minél egyszerűbb és olcsóbb legyen.

Az építészeti értékek védelme szerencsésen társul a közösségi ház lakóinak érdekeivel: minél kisebb a beavatkozás, annál olcsóbb, és annál kevésbé változtatja meg az épületet.

A lakószintek eredeti és tervezett elrendezése: Eredeti állapot: az utcára néző világos, és az udvarra néző sötét, kellemetlen lakások különböző társadalmi státusú csoportok számára készültek.

Tervezett állapot: az összes privát, főként alvásra szolgáló lakóegység az udvarra néz, az utcára néző közösségi tereket a szint összes lakója használja.

118

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Az eltérő szintekre eltérő funkciók kerülnek

tetőtér:

a közösségi lakás bővítése és multifunkciós tér

2. emelet:

közösségi lakás

SZINTEK ELRENDEZÉSE Az emeleteken és a tetőtérben két közösségi lakás található, a földszintet bevételt hozó szórakozóhelyek és munkahelyek kialakítására célszerű felhasználni, a pinceszinten a tárolás és a gépészet mellett a szórakozóhelyeket érdemes bővíteni.

1. emelet:

közösségi lakás

közlekedők privát lakóegységek

földszint:

bérelhető szórakozóhelyek, munkahelyek és műhelyek

közösségi lakóterek munkahelyek/műhelyek nyilvános terek tárolók és gépészeti terek multifunkciós terek pinceszint:

a bérelhető területek bővítményei és tároló-/gépészeti helyiségek

6 . C SOPORT

119

A ház

Lakáshasználók

Az átalakított és felújított KOLLEKTÍV HÁZ, ha visszakapná a háborúk, forradalmak és tatarozások során elvesztett díszeit, akár az utca felől, akár az udvarról néznénk, tulajdonképpen semmiben sem különbözne régi önmagától. A bontások csak a válaszfalakat, belső burkolatokat, gépészeti és elektromos vezetékeket érintik; hozzáépítés sehol sem történik, a legnagyobb változásra, a tetőtér beépítésére csak a tetősíkablakok utalnak. Néhány gangra néző ajtó és ablak helyet cserélt, de ez már száz évvel ezelőtt is megszokott esemény volt.

A belső átrendezés célja az optimális helykihasználás és működés. Az így létrejött különböző funkcionális egységek szintenként helyezkednek el: az 1. és 2. emelet a közösségi lakásoké, a földszinten szórakozó- és munkahelyek találhatók. A felső szinti lakások a tetőtér felé bővülnek, az utcáról nyíló szórakozóhelyről a pincehelyiségbe lehet lemenni.

A lakóközösség tagjai, a lakáshasználók általában hasonló jövedelmi helyzettel és értékrenddel rendelkező fiatal felnőttek, az Y generáció tagjai. Fontosnak tartják a közösségi életformát, a demokratikus működést, a szabadságot és a szolidaritást. A lakótársak számára nemcsak a közösségi lét, hanem az egyéni alkotás és a privát élet nyugalma is ugyanolyan fontos. A kollektív házakban a laza lakótársi kapcsolatok mellett a tagok sokszor közös szakmai munkát is folytatnak; műhelyeket, szakkollégiumokat, workshopokat szerveznek. A cohousingok közössége jellemzően már az ingatlan megszerzése előtt összeáll, meghatározza céljait, közösségi értékeit.

Együtt dolgozzák ki a terveket, közösen finanszírozzák a projektet.

Jellemzően kik ők?

- 20 és 40 év közötti korosztály tagjai - diákok, főként egyetemisták, akik jelenleg albérletben laknak, de szeretnének kollégiumi, vagy ahhoz hasonló formában másokkal együtt lakni - baráti közösségek, amelyek jelenleg is együtt bérelnek lakást, és szeretnének tartósan együtt is maradni - fiatal diplomások, fiatal párok, akik szeretnének közösségben, a szülőktől elszakadva élni – sokszor még szülői segítséggel (közösségben már együtt élő és önálló cohousingot tervező közösség tagjaival készült interjú alapján)

120

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Földszint és pince Egy cohousing működési szabályait mindig a lakók hozzák létre, tartják be és tartatják be egymással, és ha azok nem elég jól működnek, ők maguk is változtatnak rajtuk. A tervezés során az építészek együtt gondolkodnak a leendő lakókkal, ezek alapján készítik a tervet, de mindig előfordulhat, hogy később módosulnak a szabályok, például a területhasználatra vonatkozó elképzelések.

A terv kiinduló elképzelése szerint a kollektív házat a közösségi és privát terek különféle fokozatai jellemzik. Aki az utcáról lép be a két kocsma vagy kávéház egyikébe, és onnan a pincehelyiségbe, az nem vesz részt a ház életében. Aki a kapualjon át bejut az udvarba, hogy az onnan nyíló műhelyek, műtermek vagy irodák egyikében dolgozzon, az már kicsit a közösség részesének érezheti magát. Aki a főlépcsőn keresztül jut le a klubszobába, az mindenképpen a ház vendége, mert a klubot a közösség üzemelteti.

Ezek közül bármi változhat, egy valószínűleg nem: az udvar nem szórakozásra való, legalábbis este már nem, mert minden hálóhelyiség ide nyílik. Az utca lehet hangos, az udvar nem.

Földszint: az utcafrontról szórakozóhelyek, az udvarról műhelyek, műtermek, irodák és néhány tároló nyílik

közlekedők privát lakóegységek közösségi lakóterek munkahelyek/műhelyek nyilvános terek tárolók és gépészeti terek multifunkciós terek Pinceszint: az utca felőli részen a földszinti szórakozóhelyek bővítése, klubhelyiség az udvar felőli részen tárolók és gépészeti terek

6 . C SOPORT

121

1. EMELET Közösségi lakás A kollektív ház alapeszméjét a teljes első emeletet elfoglaló közösségi lakás fejezi ki a legjobban. A 10 hálószobás, 10 fürdőszobás, 6 teakonyhás, nagy közösségi terekkel kialakított lakásban legfeljebb 21-en laknak, de nem feltétlenül élnek minden szobában párok vagy lakótársak.

A privát terek alapeleme a kétfős szoba saját fürdőszobával. Általában két, ritkábban egy ilyen szobához tartozik egy félprivát teakonyha, ahol 2-4 lakó tud kávét főzni, egyszerűbb ételeket elkészíteni.

A kétfős szobák 20 m2 felettiek, a fürdőszobák takarékos, de nem minimális alapterületűek, felettük a lakás nagy belmagassága következtében akár alvógaléria is kialakítható.

A hat lakóegység közül ötből csak a függőfolyosón át lehet a közösségi terekbe eljutni, a hatodik kivétel: innen fűtött tér vezet a közös étkezőkonyhába, így kisgyermekes családok számára is kényelmes.

A lakás közösségi tere tagolt, külön terek és térrészek szolgálnak a főzésre, étkezésre, munkára és szórakozásra, de közvetlenül elérhető innen a mosoda, a játszóhely és a vetítőszoba is. Az itt lakó 21 fő akár egyszerre, még vendégekkel is kényelmesen elfér a közösségi rész centrumában, az étkezőben, de ha arra vágynak, lehetőségük van kisebb, 4-6 fős csoportokban is elvonulni.

A lakók elvárásai 3 a privát lakótér (egyénileg vagy párosan) legyen alkalmas a nyugodt elvonulásra, pihenésre, munkára és tanulásra 3 a közösségi terekben lehessen főzni, étkezni, szórakozni és kikapcsolódni 3 a főzés és étkezés terei legyenek nyitottak és tágasak, használhassa őket egyszerre több csoport 3 a közösségi terek ne csak társalgásra és műhelymunkára legyenek alkalmasak, lehessen bennük dolgozni egyedül, vagy kiscsoportban is 3 legyen mosoda, játszószoba, sportszoba 3 a bent lakók megváltozott igényeit házon belüli lakáscserékkel lehessen követni (különböző méretű lakrészeket kell kialakítani) (közösségben már együtt élő és önálló cohousingot tervező közösség tagjaival készült interjú alapján)

1. emelet: az első szárnyban a közösségi tér külön étkezőkonyhával, társalgóval, moziteremmel, játszószobával és mosodával rendelkezik.

A gangról a saját fürdőszobás, közös teakonyhás privát lakóegységek nyílnak.

közlekedők privát lakóegységek közösségi lakóterek munkahelyek/műhelyek nyilvános terek tárolók és gépészeti terek multifunkciós terek

122

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

2. EMELET ÉS TETŐTÉR Közösségi lakás duplex privát egységekkel A 2. emeleti, tetőtér felé bővülő közösségi lakás az alatta lévő rendszerét folytatja, elég a különbségeket megemlíteni. 5 helyett 10 privát lakóegység nyílik a függőfolyosóról, további egy közvetlenül kapcsolódik a közösségi térhez. A tetőtérbeépítéses, viszonylag kis alapterületű egységek már a kétszintesség miatt is jobban tagoltak, lakásszerűbbek, többféleképpen lakhatók. Ugyanolyan lakóegységeket többféleképpen is bútoroztunk a terven: a fekhelymentes és a fekhelyes nappali azt jelöli, hogy elképzelhető egy pár, de akár 4 fő számára is, ahogy az anyagi és az életkörülményeik megengedik.

A közösségi terek az 1. emeletivel megegyeznek, de ez csak látszólagos egyezés: közel kétszer akkora privát területhez tartozik ugyanannyi konyha, étkező, szórakozó-, tároló- és mosóhely. A kisebb fajlagos igény jogos, mert az itteni lakóegységek két fő esetén komplett, nappalival rendelkező lakások, amelyek ráadásul a kevesebb árnyékoló épülettömeg és a jó hatásfokú tetőtéri bevilágítás folytán közel sem olyan sötétek, mint 1. emeleti társaik. A tetőtér utcai részén kialakított multifunkciós teret a csatlakozó tárolóhelyekkel használhatja a közösség is, de bérbe is adhatják: ez tipikusan a cohousing közös akaratától – és nem utolsósorban anyagi helyzetétől – függ.

Tetőtér: a 2. emeletről nyíló lakások felső része mellett egy nagy multifunkciós tér található

2. emelet: az 1. emelethez hasonlóan az utcai szárny a közösségi tér helye, a gangról a privát lakóegységek nyílnak

6 . C SOPORT

123

FENNTARTHATÓSÁG A cohousing lakáshasználói a teljes tervezési folyamatban részt vesznek, a terek kialakításától, az anyaghasználat meghatározásán át a gépészeti rendszerek kiválasztásáig, ez nyújt garanciát az épület gazdasági és társadalmi fenntarthatóságára.

A lakók számára alapvető érték a demokrácia, a társadalmi befogadás, egymás segítése. A ház terei alkalmasak olyan közösségi programok megvalósítására, ahová betérhetnek a szomszédok is, ezáltal a ház egyfajta társadalmi szerepet is be tud tölteni. Belső-Erzsébetvárosban, ahol a lepusztultság üzleti szempontból értékes kulisszaként jelenik meg a romkocsmák és hostelek számára, egy őszintén felújított lakóépület a stabilitást jeleníti meg a környékbeliek számára, kapcsolatot tud teremteni a különböző életkorú és életmódú rétegek között.

A felújítás alapelve, hogy csak olyan beavatkozások történjenek meg, amelyek feltétlenül szükségesek, ugyanakkor segítenek megőrizni, esetenként helyreállítani a ház eredeti állapotát. Az épület – sok más társához hasonlóan – a több évtizedes elhanyagoltság következtében leromlott állapotú. Fel kell újítani az utcai és udvari homlokzatot, a tetőszerkezetet; a tetőtér beépítéséhez szilárd padlásfödémre van szükség. Az új lakóegységek kialakításához a válaszfalak és belső ajtók egy részét át kell helyezni.

A századforduló előtt épült belvárosi házaknak épületenergetikai szempontból vannak előnyeik és hátrányaik: a vastag falak sok hőt tudnak tárolni, hőszigetelés terén viszont kevésbé hatékonyak. A hőveszteség új homlokzatvakolattal, belső oldali hőszigeteléssel és teljes nyílászárócserével csökkenthető. A beépített tetőtér hőleadását pontosan méretezett hőszigeteléssel és korszerű tetőablakokkal a minimumra lehet csökkenteni.

A rendkívül heterogén állapotú gépészeti rendszerek terén a szükséges legkisebb beavatkozás esetünkben a teljes bontás és átszervezés. A fűtési rendszert és a melegvízellátást célszerű és gazdaságos központosítani, a vizesblokkokat pár alaptípussal megoldani, amelyek a főfalakban vezetett hálózatokhoz tudnak csatlakozni. A földszinten és a pincében kialatított szórakozóhelyekhez gépi szellőztetést kell kiépíteni, a mellékhelyiségek szellőzését helyi elszívással meg lehet oldani. A kazán és a szellőzőgépek különböző szinteken, a melléklépcső mellett kaphatnak helyet, a gerincvezetékek a világítóudvarba és a pinceszintre kerülnek.

124

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Lakásszövetkezet Elvárások a szervezeti formával szemben: 3 a ház közösségi és lakóterei a lakóközösség tulajdonában vannak 3 a szövetkezet tagjai közösen határozzák meg a ház és a közösségi lakhatás szabályait 3 a lakók bérleti díjat fizetnek a használatért 3 a lakások nem értékesíthetők szabadon, csak a közösség hozzájárulásával 3 a kiköltözőnek feladata, hogy részt vegyen az új lakó megtalálásában A lakóközösség által megfogalmazott igényeket olyan, nemzetközileg ismert szervezeti formában lehet megvalósítani, amelyre a magyarországi törvényi keretek is lehetőséget adnak. Ez a forma a lakásszövetkezet. Hasonlóan, mint a Németországban is működő cohousingoknál, a lakóegységek és a közösségi terek a lakásszövetkezet tulajdonában állnak, a szövetkezeti tagoknak használati joguk van a saját lakóegységükhöz. A használati jog átadható más személynek is a szövetkezet alapszabályában meghatározottak szerint. A szövetkezetnek elővásárlási joga van a használati jogra. A szövetkezet olyan demokratikus szervezet, ahol az egy lakás egy szavazat elv érvényesül. A lakók bérleti díjat fizetnek a lakóegység és közösségi terek használatáért. (közösségben már együtt élő és önálló cohousingot tervező közösség tagjaival készült interjú alapján)

PÉNZÜGYEK A cohousingot választók céljai között szerepel a piacinál olcsóbb lakhatás. A költségmegtakarítás az alaposan átgondolt, részvételi tervezéssel, innovatív, hosszútávon olcsó üzemelést eredményező gépészeti technológiákkal, és nem utolsósorban saját munkával érhető el.

Akkor tekinthetjük reálisan megvalósíthatónak a projektet, ha az egy főre jutó havi bérleti díj nem haladja meg a jelenlegi piaci bérleti díjat - 2000 Ft/m2/hó - és egy kényelmes lakóegység (1 szoba/ 1 fő) sem haladja meg az 50.000 forintot, amelyet a fiatal pályakezdők még meg tudnak fizetni.

Kedvezőbbé tehető a cohousing finanszírozása, ha az épületet az önkormányzat hosszú távra adja bérbe a szövetkezet részére, kötelezve a felújításra és a funkció megtartására. Állami garancia mellett a szövetkezet kedvezőbb kondiciójú hiteteleket tudna felvenni, ami szintén a beruházási költséget csökkenti. A példa a Belső-Erzsébetvárosra vonatkozik, ahol magasabbak az ingatlanárak, mint a Nagykörúton kivüli területeken. A Nagykörúton kivüli ingatlanoknál - éppen az alacsonyabb ingatlanár miatt - ugyanezen az áron már tágasabb lakóegységekkel is megvalósítható a projekt.

Az átalakítás becsült összege 287,1M Ft pince 20,2M Ft

Számítás: Az épület felújítási költségénél azzal számoltunk, hogy a közösség tagjai maguk is részt vesznek az egyszerűbb munkákban, ezért csak a fő szerkezeti elemek, gépészeti rendszerek, nyílászárók felújításának költségét vettük figyelembe. Így a lakóépület átalakításának, felújításának becsült összege: 287,1 millió Ft. A másik jelentős költség a lakóház vételi ára. Az ingatlanpiacon az elmúlt években nem történt önkormányzati ingatlaneladás, ezért a piaci helyzetet figyelembe véve ennek a felújítási kötelezettséggel terhelt üres ingatlannak az ára - becslésünk szerint - 320-400 millió Ft között lehet. A beruházás költsége összesen: 661,5 millió Ft.

2. emelet + tetőtér 136,8M Ft

1. emelet 77,9M Ft

A beruházási költségek összesen 661,5M Ft ingatlan vételi ára 360,0M Ft tervezés, lebonyolítás műszaki vezetés 14,4M Ft

A finanszírozás a lakók saját forrásából (önrész) és a lakásszövetkezet által felvett hitelből történik. A hitel visszafizetésének fedezete a lakásszövetkezet bérleti díjból származó bevétele.

A tervben azzal számoltunk, hogy a lakrész bérleti díja 1500 Ft/m2 a lakrész területére vetítve, amely tartalmazza a közösségi tér használatát is. A nem lakáscélú helyiségek átlagos bérleti díja: 3400 Ft/m2.

felújítási költségek 287,1M Ft

Források, összesen 661,5M Ft hitel 571,5M Ft kezdőtőke – lakók 45M Ft

A kollektív ház maximális kihasználtságával számolva (60 fő) egy lakó átlagosan 31.000 Ft bérleti díjat + üzemeltetési költséget fizet egy hónapra. Természetesen ha valaki egyedül használ egy szobát, akkor a ráeső bérleti díj magasabb lesz.

A fenti számítások alapján 50 millió Ft éves bevétellel lehet számolni, amely 571 millió Ft összegű hosszú lejáratú (20 éves), 6%-os kamatozású hitelhez nyújt fedezetet. A lakóknak és helyiséghasználóknak ezen kívül legalább 90 millió Ft induló összeget kell önrészként letenniük, amelyet baráti vagy családi kölcsönből, saját megtakarításukból teremtenek elő.

földszint 52,2M Ft

saját forrás - kereskedelmi célú 45M Ft

Hitel éves törlesztése 50M Ft bevétel - a lakók bérleti díjából 22,2M Ft bevétel - keresledelmi hasznosításból 27,8M Ft

6 . C SOPORT

125

A KÖZÖSSÉGI HÁZ LÉTREHOZÁSÁNAK ELŐNYEI Lakosságmegtartás A biztos anyagi háttérrel rendelkező, lakhatását hosszú távon tervező lakóközösség erősíti a negyed megtartó erejét, csökkentve az éjszakai szórakozató funkciók lakosságot kiszorító hatását. A lakók értékválasztásaikat tekintve nyitottak, befogadóak, és ezt közvetítik a tágabb környezetük felé is, aktívan részt vesznek a szomszédság közösségépítésében. Megjelenésük kedvezően hathat a romkocsmák szomszédságában élő, instabil, környezet iránt érdektelen, vagy éppen a környezetétől szenvedő, egyre jobban befelé forduló lakóközösségére.

Innováció A kollektív ház lakói saját maguknak tervezik és alakítják a házat.

Céljuk a piaci árnál olcsóbb lakhatás, ezért sokkal érzékenyebbek az építési és üzemeltetési technológiákra, anyagokra, mint a vállalkozói beruházók. Szívesen alkalmaznak ökológiai szempontoknak is megfelelő szerkezeti rendszereket, rugalmas térbeli elrendezést, saját munkát és menedzsmentet.

Megfizethetőség Belső-Erzsébetvárosban a magas telekárak és a magas építési, felújítási költségek, továbbá a lakástámogatási rendszer hiánya miatt megfizethető és hosszú távon bérelhető lakás – bár nagyon nagy igény lenne rá – nem létezik. A kollektív ház mint lakhatási forma alternatívát tud nyújtani erre a hiányzó lakásszegmensre. Értékmentés A belvárosi körfolyosós házak egy olyan kornak a termékei, amely nem látott kivetnivalót abban, hogy a sokszobás, tágas és világos, utcára néző lakások mellett kis alapterületű, sötét, komfort nélküli lakások létesüljenek. Ennek a lakásstruktúrának a 21. században nincs létjogosultsága, a mindenkit megillető minimális komfortfeltételeknek ezek a lakások nem felelnek meg. A közösségi lakások kialakítása azért jelent megoldást erre a komplex problémára, mert az építészetileg sokszor értékes régi házakat a lehető legkisebb mértékben változtatja meg, és ezek a változások is csak a lakásokat, a belső tereket érintik.

Az oldalon lévő két kép a hasonló működésű zürichi Genossenshaft Karthago közösségi tereiben készült

Változatok A terv alapgondolata, hogy a belvárosi gangos házakban közösségi lakások alakíthatók ki az udvarra néző privát lakrészekkel, és az utcára néző közösségi területekkel. Ezt egy cohousingon keresztül mutattuk be, de ha a koncepción belül minden felújítási változatot megpróbálunk elképzelni, a beavatkozás mértéke szerint három különböző nagyságrend rajzolódik ki, amelyekhez reálisan különböző funkciók társíthatók.

1. minimális beavatkozás: a belvárosi lakáshostelek legalacsonyabb szintje, gyakorlatilag a szintentartásról szól, minden távolabbi cél nélkül. Mivel a tervekhez célok (és a célokhoz hozzárendelt anyagi források) kellenek, ehhez a kategóriához tervet készíteni nem lehet.

2. közepes beavatkozás: a mintatervben szerepló közösségi ház szintje, ehhez hasonló tud lenni egy kollégium, hostel, a belvárostól távolabb fekvő munkásszálló. Mindegyikre jellemző, hogy alapvető változás nem történik az épület működésében és tömegében. Az építészeti kialakítás a kollektív házhoz hasonló, azzal a különbséggel, hogy az egyes szobák általában kisebbek és a terek kevésbé differenciáltak. Működésük alapvetően más: nem alulról szerveződő közösségek, hanem üzleti vállalkozások működtetik.

3. nagy beavatkozás: a mintatervhez képest alapvető különbség, hogy az eredetileg nyitott udvaros épület bezárul, az udvari szárnyak közé üvegtető kerül. A zárt ház lehűlő felülete kisebb lesz, az energiafelhasználást hatékony hőszigetelés csökkenti. Fűtéshez, melegvízkészítéshez és passzív hűtéshez a talajhő hasznosítható hőszivattyú segítségével. A mintatervnél nagyobb beruházással, viszont jóval alacsonyabb fenntartási költséggel egy stabil klímájú, akadálymentesített épület alakítható ki, amely alkalmas lehet idősek otthona számára azoknak, akik a Belső-Erzsébetvárosban töltötték az életüket, és nem szándékoznak elköltözni innen.

A változatok természetesen nem azt jelentik, hogy minden házat ezek mintájára kell átalakítani. A területnek sokrétű problémái vannak, a megoldás is csak sokrétű lehet. A kollektív lakhatási forma csak egy ezek közül, de ezek a házak alakítják a környezetüket is, ezért katalizátorszerepet játszhatnak.

126

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

ÖSSZEFOGLALÁS jelenlegi probléma B beavatkozási javaslat B tervezett hatás

Környezet és infrastruktúra hangos éjszakai élet vegyes, részben romos utcakép

B

kihasználatlan ingatlanok felújítása, állandó lakók súlyának növelése

B

konszolidáltabb utcai élet rendezettebb utcakép

Ingatlanállomány és lakástípusok rossz állapotú lakóépületek csendes, de sötét lakások

B

világos de zajos lakások

rossz állapotú épületek cohousingokká alakítása, közösségi lakások kialakítása az emeleti szinteken

felújított ingatlanok

B

csendes privát lakrészek hangos közösségi terek

Közösség középosztálybeli családok hiánya bérlakásban élők szegregációja átmeneti szórakozást kereső fiatalok túlsúlya

B

önfenntartó, fiatal családokat is befogadó, saját épületüket működtető lakóközösségek létrehozása, elterjesztése

B

helyhez kötődő lakosság súlyának erősödése programok szervezése a környék lakói számára közösségi gondolkodás terjedése

6 . C SOPORT

127

4

Összefoglalás: Innovatív lakásépítési megoldások Budapesten Gerőházi Éva Szemző Hanna

Budapest átalakulása a rendszerváltás után A rendszerváltás óta eltelt negyed évszázad átalakította, átformálta Budapestet: ráépülve az előző korszakok örökségére és alkalmazkodva a mostani kihívásokhoz kialakult egy számos problémával küzdő, ám dinamikusan fejlődő, színes, változatos város. A rendszerváltozás utáni Budapest sok szereplő együttműködésének, vagy éppen együtt nem működésének eredménye: formálták a befektetők, a döntéshozók, a városlakók és az idelátogató turisták is. A közszféra, néhány jelentősebb beruházás mellett, sokkal inkább szabályzókkal – vagy éppen azok hiányával – befolyásolta a folyamatokat, részben tudatosan, részben azonban csak követve az eseményeket.

A város egyszerre próbált alkalmazkodni a különböző kihívásokhoz, a folyamat során pedig átalakult a főváros társadalma. A különbségek látványosan nőni kezdtek az egyes társadalmi csoportok között, a szegénység növekedése és megjelenése a közterületeken nyomott hagyott a városon, hozzájárulva egyes területek leértékelődéséhez, zárványok kialakulásához.

A város életére óriási hatással volt a rendszerváltozást követő évtizedekben a szuburbanizációs folyamatok rendkívüli megerősödése, ami az ingázás és az autós közlekedés felértékelődését hozta magával, folyamatos környezeti és közlekedési problémákat generálva Budapesten belül, és sokszor azon kívül is. A város szétterült, a városhatárok számos szempontból relativizálódtak, amelyet nem követett sem a források újraelosztása, sem pedig az adminisztratív határok átrajzolása.

Szintén ilyen alapvető változást hozott a lakásprivatizáció és a piaci folyamatok hatására radikálisan átalakuló lakáspiac. Az új évezred

130

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

elején nagy tömegben megjelenő és egy évtizedig dinamikusan fejlődő vállalkozói lakásépítés jelentős kínálatot hozott a fővárosi lakáspiacra. Közben átalakultak a lakhatással kapcsolatos elvárások, ugyanakkor elveszett a lakhatás biztonsága egy nagyon széles réteg számára.

A változásoknak a város egész területén markánsan tetten érhető következménye van. A lakótelepek megítélésének átalakulása szinte a teljes város területén érezteti a hatását: bár nagyon sok épület megújult, a lakótelepek egy része elkezdett ingatlanpiaci szempontból elértéktelenedni. Párhuzamosan ezzel folyt a belváros arculatváltása: itt irodakomplexum, turisztikai központ és szórakoztató negyed alakult ki, és részben piaci, részben pedig közösségi finanszírozás segítségével rehabilitálódott a városmag egy része. Mindemellett a régi ipari zónák, az átmeneti területek egy jelentős része marginalizálódott, leromló, jövőtlen zárványokat létrehozva a város területén belül.

Végezetül a külvárosok sajátos növekedésnek indultak, kiszolgálva a családi ház és a zöldterület iránti egyre növekvő igényt.

A fenti átalakulások nyomán megjelenő problémákkal foglalkoztak a kötet tanulmányai, kapcsolódva Budapest (azon belül is a pesti oldal) hat markánsan különböző övezetéhez: a belvároshoz, az átmeneti övezethez, a nagy paneles illetve az 50-es/60-as évek lakótelepeihez, a külső kertvárosi részekhez, és a városszéli, már-már szuburbánus területekhez. A különböző tudományágakhoz kapcsolódó szakemberek munkacsoportjai minden övezet esetében keresték az újszerű és fenntartható értékeket teremtő lakásépítési megoldást az adott övezet komplex problémájára.

A fenntarthatóság megjelenése az innovatív lakásépítési megoldásokban Társadalmi fenntarthatóság A társadalmi fenntarthatóság elérése olyan körülmények megteremtését jelenti, amely a város különböző területein élő emberek számára közel hasonló lehetőségeket képes biztosítani a javakhoz való hozzáférés tekintetében, relatív jólétet és egyenlőséget teremtve mindenki számára, beleértve annak lehetőségét, hogy ez a következő generáció tagjainak is elérhető lesz. A társadalmi fenntarthatóság megvalósításához elengedhetetlen a társadalmilag homogén, szegregálódó területek megszüntetése, s helyette olyan heterogén lakosságú területek létrehozása, amely különböző társadalmi csoportoknak kínál az igényeiknek megfelelő lakhatást. Gyakorlatilag minden munkacsoport alapvetése volt ennek a társadalmi keveredésnek a megvalósítása, amit háromféle módon igyekeztek elérni: a lakásstruktúra megfelelő kialakításával, a szociális szolgáltatások biztosításával, illetve közösségfejlesztéssel.

A lakásstruktúra megfelelő kialakítása mind az új építéseknél, mind pedig a felújításoknál azt jelentette, hogy a csoportok különböző típusú bérlakásokat (szociális és költségalapú) terveztek, magán és közösségi tulajdonú lakásokat vegyítettek, a különböző korosztályok és családnagyságok által igényelt különböző lakásformákat alakítottak ki egy adott lakóterületen belül, végezetül pedig egy épületben/tömbben alakítottak ki egyszerűbb és a luxusigényeknek is megfelelő lakásokat. A felsorolt lehetőségek közül, alkalmazkodva a terület és a terv igényeihez, a csoportok egyszerre több, de minden esetben legalább egy módszert alkalmaztak.

A társadalmi felzárkóztatás fontos eszköze, az elérhető szociális szolgáltatások létrehozása, elsősorban olyan esetekben volt fontos, amikor nagyobb kiterjedésű leromlott területet kívánt a csoport megújítani.

Ilyenkor a helyben élő hátrányos helyzetű lakosságot támogató megfe-

lelő infrastruktúra és szolgáltatás kialakítása előfeltétele annak, hogy kevésbé hátrányos helyzetű rétegek is vonzónak tartsák a területet, illetve segíti az eredeti lakosságot az új közegbe és a tágabb társadalomba való beilleszkedésben. A szociális szolgáltatások lakószövetbe illesztése az átmeneti övezetre koncentráló csoport esetében volt a leghangsúlyosabb feladat.

A helyi közösségek erősítésével és a közösségek létrehozásával több csoport is foglalkozott. Kifejezetten erős közösségre épülő cohousing megteremtésére a mai Budapesten két terv is született (egy Budapest határában egy döntően szuburbánus területen és egy a belvárosban), amelyek egy szorosabb (erősen homogén) közösség egy épületben/egy lakónegyedben történő megtelepedésével és a privát mellett közösségi terek kialakításával, valamint az ott történő közös tevékenységek folytatásával hoznának létre erős belső kohéziót. Ilyen lakhatási forma egyelőre nem található Budapesten, de bevezetésével lehetőség nyílna olyan lakóközösségek megerősödésére, amelyek egyrészt önmaguk számára biztosítanak egy környezetileg és társadalmilag fenntartható lakásformát, másrészt – ellentétben egy lakópark típusú fejlesztéssel – kiemelt céljuk, hogy erősen kapcsolódjanak lakókörnyezetükhöz, közösségi értékeket vigyenek oda, katalizálják a helyi közösséget.

Kiemelt témája volt a tanulmányoknak, de különösen a lakótelepi problémakörrel foglalkozóknak a létező lakóközösségek megtartó erejének növelése, a különböző társadalmi csoportok interakciójának erősítése építészeti és társadalmi eszközökkel. Ez több formában került kidolgozásra a tanulmányokban: új közösségi területek kialakítása (pl. közösségi kertek, klubok), az épületekben közösségi találkozási pontok létrehozása (pl. tetőterasz), valamint a helyben lakók közösségi életének erősítése, rendezvények, összejövetelek, találkozások szervezése.

Össz efog l a l á s

131

Környezeti fenntarthatóság

Gazdasági fenntarthatóság

A környezeti fenntarthatóság a tanulmányokban egy olyan város megteremtését jelentette, ahol a lakosság törekszik a felhasznált energiamennyiség minimalizálására és a károsanyag-kibocsátás csökkentésére – nemcsak gazdasági okok miatt, hanem azzal a szándékkal, hogy a környezeti terhelést csökkentse. A két ok minden esetben keveredik, és változó hangsúllyal van jelen a tanulmányokban – míg a környezeti terhelés csökkentése fontosabb a cohousingos megoldásoknál, amelyek elsősorban nem a legszegényebb rétegekre koncentrálnak, addig a megtakarítás kerül előtérbe a lakótelepek vagy az átmeneti övezet rehabilitációja kapcsán.

A gazdasági fenntarthatóság a város esetében olyan hatékony működést jelent, ahol az erőforrások elosztása révén hosszú távon finanszírozha­ tó­vá válnak a megfelelő életszínvonal eléréséhez elengedhetetlen, ugyanakkor megfizethető szolgáltatások. Várostervezési szempontból a gazdasági fenntarthatóság az alapja a kompakt város koncepciójának is, amely elsősorban magas sűrűségű és vegyes hasznosítású területek tervezését helyezi előtérbe. Ugyanakkor a városlakó szintjén is megfogalmazódnak elvárások a lakhatás fenntartható pénzügyi feltételeivel és ingatlanbefektetéseinek megtérülésével kapcsolatban.

Minden csoportnál fontos szempont volt a költséghatékony energetikai megoldások alkalmazása, és a helyszíntől és feladattól függően tettek műszaki javaslatokat. Így születtek hagyományos megoldások, mint például a megfelelő falvastagság, tájolás és beépítési sűrűség kialakítása az új építéseknél, illetve szigetelés és ablakcsere a felújításoknál. De emellett nagy figyelmet kapott az olyan innovatív energetikai opciók alkalmazása is, mint a napenergia és a geotermikus energia hasznosítása.

A városi infrastruktúra hatékonyabb felhasználásával kapcsolatban a tanulmányok a beépítési sűrűség növelésével operáltak, azaz a kertvárosi és szuburbánus területekkel foglalkozó anyagok a hagyományos családi házas beépítés helyett alacsony intenzív beépítést valósítottak meg, amely fajlagosan alacsonyabb erőforrás-felhasználást igényel (pl. közút, közművezetékek), ugyanakkor a speciális építészeti kialakításnak köszönhetően mégis élhető, humánus lakókörnyezetet hoz létre.

Ugyanezen területek esetében cél volt a mindennapi autóhasználat csökkentése részben a magasabb lakósűrűségből fakadóan gazdaságossá váló tömegközlekedés által, részben pedig a gépkocsimegosztásra irányuló rendszerek működtetésével, amelyek elsősorban a szoros lakóközösségekben (pl. cohousing) valósíthatók meg.

132

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

A lakásépítés illetve -felújítás esetén a gazdasági fenntarthatóság olyan megoldások alkalmazását jelenti, amelyek alkalmazkodnak a kereslet korlátozott fizetőképességéhez. Cél a megfelelő ár/érték arány elérése az új beépítések révén, azaz olyan lakhatási alternatívák kidolgozása, amelyek építészeti megoldásaikban vonzóak, ugyanakkor mérsékelt bekerülési költségűek, tehát megfelelő áron értékesíthetők, piacképesek.

A csoportok olyan technikai megoldásokat részesítettek előnyben, amelyek viszonylag alacsony költségűek, és ezzel segítenek a beruházási kiadások csökkentésében, tehát az építészeti innovációt elérhetetlen álomképből megvalósítható alternatívává alakítják.

Ennek különböző eszközeivel éltek a csoportok: eleve a korlátozott fizetőképességhez alakították a felújítási opciókat, mint a belvárosi cohousing és az 50-es/60-as évek lakótelepei esetében; jövedelemtermelő egységeket alakítottak ki az új lakónegyedeken belül, például az átmeneti zóna esetében; vagy intenzívebb beépítést alkalmaztak a fajlagos telekköltség csökkentésé érdekében a kertvárosi/szuburbánus területeken. De hasonlóan a gazdaságosság irányába ható módszernek lehet tekinteni a nagy lakótelepek helyzetét javítani kívánó megoldási javaslatot, amely felújítási opciókat mutatott be a rendelkezésre álló pénzeszközökhöz rendelve.

Megvalósíthatóság, azaz ki teszi meg az első lépést A csoportok által kidolgozott, társadalmi problémákra reflektáló építészeti megoldások igyekeztek a valóság talaján megmaradni, ugyanakkor pont az innovatív tartalom mutatott rá a szabályozás és a szervezeti-intézményi rendszer hiányosságaira. A tervek automatikusan feszegetik a szervezeti korlátokat, feltételezésekkel élnek a fejlesztési programokban érintett többi szereplő magatartásával kapcsolatban.

A közszférán belül legyen olyan állami részvétel, amely

A megvalósíthatóság kulcsa éppen ezért nem csupán a rendelkezésre álló megfelelő pénzmennyiség, hanem szükséges a különböző szereplők nyitottsága, változásra való hajlandósága. A programok elemzése nyomán a megvalósítás feltétele, hogy

3 Pénzügyi garanciát biztosít a társadalmi szempontból hasznosnak bizonyuló beavatkozásoknál – pl. cohousingok építése.

3 Stabilan és hosszú távon elérhető támogatásokkal ösztönzi a fenntarthatóbb energetikai megoldások kialakítását.

3 Pénzügyileg támogatja a helyi önkormányzatok feladatvállalását a bérlakás-politika, lakásfenntartás területén.

Legyen olyan pénzügyi szektor, amely Legyen egy proaktív közszféra, amely 3 Szabályozási tervvel (vagy a helyi építési szabályzat módosításával) támogatja az alacsony intenzív beépítés kialakítását.

3 Alacsony önerő mellett biztosít jelentős finanszírozást induló közösségeknek.

3 Több évtizedes lejáratra nyújt hitelt hosszú megtérülésű beruházásoknak.

3 Közterület-fejlesztési programokkal járul hozzá a megújuló épületállomány nyújtotta élhető környezet kiteljesedéséhez, teret adva a közösségi tevékenységek megvalósításának.

Legyen olyan innovatív ingatlanbefektető, aki 3 Aktív katalizátora a helyi közösségek kiépülésének, támogatja az aluról jövő kezdeményezéseket.

3 Célul tűzi ki a bérlakásállomány (benne a szociális bérlakásállomány) növelését, vállalva annak pénzügyi kockázatát.

3 Piaci árnál mérsékeltebb áron biztosít telket újító kezdeményezéseknek, és/vagy telket biztosít bérlakásokért cserébe.

3 Piaci potenciált lát olyan területeken történő befektetésekben, ahol a piac még nem bizonyította a megtérülést (pl. tetőtér-ráépítés lakótelepi környezetben).

3 Konstruktív partnere a közszférának az innovációból eredő kockázatok megosztásában.

3 Partner olyan kezdeményezésekben, amelyek lakóházak kiürítésére, lakók ideiglenes elhelyezésére irányulnak.

Mindezen feltételezések azt eredményezik, hogy a javaslatok innovációt kívánnak meg nem csupán a végrehajtóktól, hanem a többi érdekelttől, döntési helyzetben lévő szereplőtől is.

Az innováció csak úgy teljesedhet ki, ha a helyi kezdeményezéseket a közszféra különböző szintjei felkarolják, és példát mutatnak, hogy Budapest fejlesztése az elmúlt 25 év piaci orientációja után elindulhasson egy kooperatívabb modell irányába.

Össz efog l a l á s

133

Felhasznált szakirodalom Csanádi Gábor és Csizmady Adrienne (2002): Szuburbanizáció és társadalom. Tér és Társadalom, (16), 3, 27–56.

Sipos András (2011): A jövő Budapestje, 1930–1960. Városfejlesztési programok és rendezési tervek. Budapest: Napvilág Kiadó.

Csanádi Gábor és Ladányi János (1992): Budapest térbeni-társadalmi szerkezetének változásai. Budapest: Akadémiai Kiadó.

(IVS) Integrált Városfejlesztési Stratégia, Rákosmente, 2008-2013 (2008).

Csanádi Gábor, Csizmady Adrienne, Kocsis János Balázs, Kőszeghy Lea és Tomay Kyra (2010): Város – Tervező – Társadalom.

Budapest: Sík Kiadó.

(KSH) Társadalmi, gazdasági jellemzők (2007). Készítette: Bakos Norbert, Brinszyné Hidas Zsuzsanna, Pásztor László. KSH Tájékoztatási osztály, Területi tájékoztatási osztály.

Csizmady Adrienne (2008). A lakóteleptől a lakóparkig. Budapest: Új Mandátum.

Nemzeti Fenntartható Fejlődési Tanács (2013): Nemzeti Fenntartható Fejlődési Keretstratégia.

Ekler Dezső (2013a): Budapestet a múltjából kell megérteni. Másképpen szemlélve a várost és a társadalmat. 1. rész. Rubóczki Erzsébet interjúja. Építész Közlöny-Műhely, 227 (április–május), 24–29.

Az ökológiai lábnyom fogalma, a tudatos épülethasználói magatartás szerepe, BME Építőmérnöki Kar – Magasépítési Tanszék, Budapest. (2011)

Ekler Dezső (2013b): Az elfelejtett övezet. 2. rész Rubóczki Erzsébet interjúja. Építész Közlöny-Műhely, 228 (június–július), 18-24.

Bőhm Antal, Szőgyi Lenke, Szpirulisz Ildikó (1992): Rákosmente lakóinak szociális helyzete, állampolgári közérzete. Tér és Társadalom 6. évf. 183-177.

Ekler Dezső, Hegedüs József és Tosics Iván (1980): A városfejlődés társadalmi-térbeli összefüggései Budapest példáján. Budapest: Buváti.

Budapest Városfejlesztési Koncepciója, Helyzetelemzés. (2011)

Hegedüs József (2001): Lakásmobilitás a magyar lakásrendszerben.

Statisztikai Szemle, (79), 12, 934–954.

Buskó Tibor László (2001): A centrum-periféria relációk Budapest és Rákosvidék között (1872-1990) avagy egy integrációs folyamat tanulságai. Tér és Társadsalom. 15. évf. 125-179.

Hegedüs József (2006): Hozzászólás… Tér és Társadalom, (20), 3, 155–158.

Csanádi Gábor, Csizmady Adrienne (2002): Szuburbanizáció és társadalom. Tér és társadalom. 16 évf. 27-55.

Hegedüs József és Tosics Iván (1982): Városi társadalom és tervezés.

Budapest: TIT Demográfiai-Szociológiai Választmánya. /Demográfiai és szociológiai füzetek./

Durrett, Charles, McCamant, Kathryn: Creating Cohousing, Building Sustainable Communities.

Ladányi János (2008): Lakóhelyi szegregáció Budapesten. Budapest: Új Mandátum.

Lichtenberger, Elizabeth, Cséfalvay Zoltán és Michaela Paal (1995): Várospusztulás és felújítás Budapesten.

Budapest: Magyar Trendkutató Központ.

Locsmándi Gábor (2000): Budapest az ezredfordulón. In Batár Attila (szerk.): Városaink az ezredfordulón. Budapest: Új Világ Kiadó62–119. /Európai füzetek 6./ Kovács Zoltán (2005): Budapest funkcionális átalakulásának főbb vonásai a rendszerváltozás után. Földrajzi Közlemények, (129), 1–2, 83–102.

Preisich Gábor (1998): Budapest városépítésének története 1945– 1990. Budapest: Műszaki Könyvkiadó.

134

Innovatív meg oldások a váro si l a k á sprob l ém á k r a

Kocsis János Balázs (2000): A szuburbanizáció jelenségének főbb elméleti megközelítései a városszociológiai és más rokon tudományterületek irodalmában. Tér és Társadsalom. 14. évf. 311-321.

Meggyesi Tamás(2006): Településfejlesztés, BME Egyetemi jegyzet.

Rákoskeresztúr története (2013). Szerk: Ádám Ferenc. Rákosmenti Múzeumbarát Egyesület Rákosmente Gazdasági program (2008) Schuchmann Júlia (2013): Lakóhelyi szuburbanizációs folyamatok a Budapesti agglomerációban. Doktori (PhD) értekezés.

Szabó Julianna (2003): Települési stratégiák a budapesti agglomerációban. Tér és társadalom 17. évf. 101-116.

Szabó Árpád (2011): Városiasság és fenntarthatóság, fenntarthatóság ésö kológia a városépítészetben, BME Urbanisztika Tanszék.

Váradi Zsuzsanna (2012): Budapest és agglomerációjának kapcsolata – kialakító tényezők és területi konfliktusok. Doktori (PhD.) értekezés tézisei.

Gerőházi Éva, Hegedüs József, Somogyi Eszter: Az alacsony státuszú területen található társasházak problémái, Városkutatás Kft., 2011.

A Guide to Intergenerational Practice 2011-es népszámlálási adatok Budapest XVI. kerület integrált városfejlesztési stratégiája (2008)

Képek és ábrák

Köszönetnyilvánítás

Az 1. csoport helyszínének képeit készítette: Babos Annamária

Trummer Tamás, Pesterzsébet főépítésze

Az 1. csoport lakótalálkozóinak képeit készítették: Babos Annamária, Koncz Péter és K. Theisler Katalin Az 1. csoport ábráit készítették: Babos Annamária és K. Theisler Katalin www.vtnews.vt.edu www.montclair.edu www.santropolroulant.org www.underoneroofinc.org www.continuumreno.com 5. csoport fotói: Pásztor Bence Fortepan Google Earth

Fo r r á so k

135

A könyv anyaga magyarul és angolul, kiegésztésekkel: www.holcimotthon.hu/replankutatas www.facebook.com/replankutatas www.replankutatas.blog.hu

REPLAN – Innovatív megoldások a városi lakásproblémákra

REPLAN

REPLAN_táblaborító.indd 1

Innovatív megoldások a városi lakásproblémákra

22/04/15 13:43