Dossier Beaucouzé

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS-BEAUCOUZÉ

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

« Jardins de Beaucouzé » est le nom que nous avons choisi de donner à ce projet afin de le proposer, forts de nos convictions, aux enseignes.

Il est amené à évoluer lors d’une réflexion à mener conjointement avec une agence d’identité et les élus de l’agglomération.

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PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

ICADE OREAS JACQUES FERRIER

ARCHITECTURES

AGENCE TER

PAYSAGE

TRIBU

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INTEGRAL RUEDI BAUR

GRAPHISTES

1

5

SOMMAIRE

sommaire

2

annalyse & validation des trafics ‌ 68-71

Proposdition d’intégration urbaine, Architecturale & paysagère d’ensemble ‌ 40-67

4

Stratégie et approche générale du projet ‌ 08-13

Présentation détaillée de l’opérateur ‌ 14-39

3

0

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

Planning prévisionnel détaillé des phasages juridique, administratif et technique du projet ‌ 84-85

7 conditions d’exploitation ‌ 78-79

Moyens humains ‌ 82-83

10

9

Contenu du programme présentation détaillée ‌ 72-77

6

Montage juridique ‌ 80-81 patrimonial & financier offre financière

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STRATÉGIE ET APPROCHE GÉNÉRALE DU PROJET

contexte général Angers, une ville en mouvement au sein d’une région dynamique Créée à partir de l’oppidum gaulois, capitale d’un comté, puis d’un duché, Angers est déjà citée parmi les « bonnes et principales villes du royaulme » en 1538. Aujourd’hui, elle prend, avec 152 700 habitants, la seizième place au classement démographique des villes de la République, fait partie d’une communauté d’agglomération (Angers Loire Métropole) regroupant trente et une communes qui a crû de plus de 14 000 habitants entre 1990 et 1999.

La population du Maine-et-Loire atteignait près de 733 000 habitants en 1999. Elle connaît une progression constante depuis 1936 (478 000 habitants), due essentiellement au développement de la couronne angevine, tandis que, les trois sous-préfectures de Segré, Cholet, Saumur, voient la population de leur unité urbaine stagner ou même diminuer. Issu de la province d’Anjou, le département de Maine-et-Loire est, entre Bassin parisien et Massif armoricain, l’une des composantes des Pays de la Loire.

Les voies de communication ferroviaires et routières irriguent le département aussi bien que fleuve et rivières. Angers bénéficie d’une gare TGV qui la met à 1 heure 30 de Paris et une demi-heure de Nantes. Le maillage autoroutier se développe ; Angers se situe sur les axes Paris-Nantes, Nantes-Tours, Nantes-Le Mans.

Depuis 2002, la ville est reliée à Cholet et au-delà à La Roche-sur-Yon. L’alliance de ces dessertes à des connexions attractives renforce la position d’Angers, autant qu’elles contribuent au développement de l’arrière-pays.

Construite au début des années 1980, l’autoroute A 11, Nantes-Paris, s’interrompait, de part et d’autre, aux portes d’Angers. La route nationale 23 assurait, au cœur de la ville, la continuité entre les deux portions. En août 2008, le prolongement de l’autoroute A 11 sera achevé. Angers se contournera alors par le nord. Quatre ans de travaux auront été nécessaires pour réaliser le nouveau tronçon. Longue de 18 km, la liaison comportera 1 700 m de tranchée couverte, cinq échangeurs, dont l’un irriguera le projet que nous présentons ici, et sera ponctuée à son extrémité est d’un viaduc de 530 m sur la Maine.

Toutefois, toute médaille a son envers, la position géographique d’Angers au sein des régions situées à l’ouest de la France et la fluidité des liaisons routières fragilisent ses structures commerciales. Entourée par des métropoles d’attraction régionale, le Maine-et-Loire subit l’influence des pôles concurrents tels que l’agglomération nantaise à l’Ouest, et dans une moindre mesure celles des agglomérations tourangelle à l’Est, mancelle au Nord, et rennaise au Nord-Ouest.

Une telle situation engendre la déperdition de richesses vives et ne peut rester sans répercussions sur la vie économique.

Au regard de cette situation, l’enjeu territorial majeur pour le département réside dans les moyens à mettre en œuvre pour mieux fixer les populations sur son territoire et contenir l’évasion commerciale.

Pour le Maine-et-Loire, les villes d’Angers, de Cholet et de Saumur jouent à ce jour un rôle commercial non négligeable, mais d’inégale importance. En effet, de par leur position géographique, économique et leur capacité d’attraction, ces pôles commerciaux ont des degrés d’intensité commerciale variable.

A cet égard, Angers, ville chef-lieu du département et ville centre du Maine-et-Loire, occupe une place particulière sur l’axe Le Mans/Angers/Nantes. Elle, a de ce fait, avec sa périphérie, à conforter son rôle de leader dans la hiérarchisation des pôles commerciaux et dans la satisfaction des besoins de consommation des habitants du département.

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Angers, une ville à la pointe du développement durable et de l’écologie urbaine

Reconnue pour son engagement et ses réalisations, Angers fait office de pionnier et de référence parmi les villes engagés dans ce type de démarche. La ville a reçu de nombreux prix :

La municipalité a notamment été l’une des premières en France à se doter d’un service « environnement ». Avec ses 1000 hectares de parcs et jardins, cette métropole horticole ne pouvait se contenter d’effets d’annonce. Voici quelques dates ci-dessous qui témoignent 1992 : Adoption d’une charte par la ville pour l’écologie urbaine.

1996 : Adhésion à la charte d’Aalborg, charte européenne des villes durables.

1999 : Lancement du projet « Angers – Ville durable » et création d’une mission

développement durable dont l’objectif est l’application de ce projet par

l’ensemble des services municipaux.

Association avec l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maitrîse

de l’Energie) dont le siège est à Angers aujourd’hui.

2000 : Élaboration du premier Agenda 21 qui fixe des objectifs concrets d’actions

pour deux ans.

Adhésion pour la promotion du développement durable en France et

aux réseaux des collectivités dans les agendas 21 locaux.

2003 : Troisième plan d’actions. 47 actions sont mises en place pour 2004-2006.

2004 : Création de l’observatoire européen des bonnes pratiques.

2006 : L’ensemble de l’agglomération angevine s’engage dans un agenda 21 :

5 axes stratégiques et 40 actions.

L’ensemble de ces dates montre l’importance accordée par Angers et son équipe municipale à l’environnement. Il montre aussi que cet engagement est intégré depuis de nombreuses années dans le discours et les actions de la municipalité.

Ce n’est pas un effet de mode auxquelles de nombreuses villes se raccrochent actuellement mais une tendance de fond, une réflexion appliquée à chaque décision de la ville.

La ville porte la démarche de développement durable comme axe stratégique de son développement. La particularité d’Angers est d’avoir bâti une politique pragmatique qui se traduit par des actions concrètes de terrain, dans les services municipaux et à l’échelle de la ville, et inscrites dans des plans d’action annuels.

2000 : Prix National de l’Arbre (9000 arbres d’alignement le long

des rues d’Angers en 1980, plus de 16 000 en 2000) 2002 : La Ville d’Angers a organisé le colloque national

« Rio + 10, l’après Johannesburg » qui sera un succès

(100 intervenants et plus de 1000 participants).

Premier prix spécial collectivités territoriales lors du Festival

des acteurs de la construction et de l’environnement

Trophée Eco-Maires

Les Rubans du Développement Durable 2006 : Quatre fleurs au concours des villes et villages fleuries.

De plus, dans une démarche pédagogique et de communication de son implication dans une politique de développement durable, la ville d’Angers à lancer une collection d’ouvrages, la Revue Angers 21.

Végépolis, un autre témoignage de l’implication d’Angers et de sa région Végépolys, pôle végétal spécialisé Anjou-Loire, a été labellisé pôle de compétitivité à vocation mondiale en juillet 2005. Son ambition est de devenir un centre de référence européenne et internationale pour la création et l’innovation dans le végétal.

Le végétal spécialisé regroupe les filières suivantes : les semences, l’horticulture ornementale, l’arboriculture, le maraîchage, la viticulture, le champignon, les plantes médicinales et aromatiques, la cidriculture.

Végépolys représente une concentration territoriale unique en Europe par sa capacité et son expertise de production, par la représentation de toutes les filières du végétal spécialisé et par la présence d’un pôle de formation et de recherche de haut niveau.

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STRATÉGIE ET APPROCHE GÉNÉRALE DU PROJET

contexte commercial

Une zone de chalandise de plus de 516 000 habitants

161 000 en zone tertiaire

128 000 en zone secondaire Zone de chalandise

Beaucouzé

Au dernier recensement (1999), la zone de chalandise révélait la présence de 516 179 habitants contre 487 342 en 1990, soit une progression de 5,92 % (vs France : + 3,36 %).

227 000 en zone primaire

L’influence exercée par le projet ne sera pas uniforme sur toute l’étendue de la zone de chalandise ; celle-ci a été divisée en trois sous-zones.

Zone

Population RP90

Population RP99

Variation 90 / 99

Zone primaire (U.U. Angers)

211 770

226 843

7,2 %

Zone secondaire

118 519

127 967

7,97 %

Zone tertiaire

157 053

161 369

2,75 %

Zone de chalandise

487 342

516 179

5,92 %

Au vu des dernières enquêtes de recensement (2004, 2005 et 2006), on peut donc estimer la population de la zone de chalandise à 535 300 habitants au 1er janvier 2006.

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Développant une surface de 69 000 m² S.H.O.N., la futur zone commerciale d’Angers/Beaucouzé, essentiellement tournée sur la maison et son équipement, se dessinera de la manière suivante :

- Au nord, elle s’étire largement, via la N162, jusqu’à Villers-Charlemagne. Au-delà, Laval exerce son attraction.

- Au nord-ouest, elle atteint Craon et Armaillé puis Rennes vient entamer sa pénétration.

- Au nord-est, Souvigné-sur-Sarthe et Bazouges-sur-le-Loir marquent les limites de la zone, on pénètre ensuite dans l’aire d’influence de La Flèche et du Mans.

- À l’est, elle est limitée, au-delà des communes de Pontigné et Longué-Jumelles, par Saumur et Tours.

- Au sud, elle s’étend jusqu’à La Poitevinière et Trémont, en passant par Chemillé, puis Cholet vient la restreindre.

- À l’ouest, après Candé et Montrelais, elle est confrontée à l’influence de Nantes.

Les pôles commerciaux de l’agglomération angevine L’unité urbaine d’Angers compte dix pôles commerciaux, pour environ 1 250 emplacements, comme l’indique le tableau ci-dessous : Localisation Les pôles commerciaux, situés hors des limites de l’aire d’attraction du site étudié, mais susceptibles d’exercer une influence sur ses prospects, sont essentiellement localisés au sein des agglomérations de Nantes, Le Mans, Tours et Rennes.

Unité Urbaine

Nb total de pôles (centre-ville inclus)

Angers Centre ville

Nb total de commerces

Nom du pôle

Nb de commerces

Centre ville

± 700

C.C. Fleur d’Eau

> 10

Pôle Angers Est (Géant)

> 30

C.C. Espace Anjou

> 80

Nantes

17 (+ projet de création d’une zone)

> 2 500

Le Mans

11 (+ 2 extensions)

> 1 200

Géant

8 900 m2

Tours

10 (+ 3 extensions et 2 créations)

< 1 700

Pôle Angers Nord (Carrefour)

± 60

Rennes

10 (+ 4 extentions, 1 transfert et 1 création)

> 2 200

C.C. Carrefour Saint-Serge

< 30

Carrefour

9 500 m2

Pôle Angers Nord-Ouest (Leclerc)

< 5

Centre Leclerc Angers

± 10

Leclerc

5 200 m2

Pôle Angers Ouest (Carrefour)

± 30

C.C. Grand Maine

> 60

Carrefour

9 500 m2

Pôle Angers Sud (Géant)

< 50

Pôle Avrillé (Intermarché)

> 20

C.C. Intermarché Avrillé

> 10

Intermarché

4 990 m2

Beaucouzé Hoirie

Pôle Beaucouzé Hoirie

± 100

Saint-Sylvain-d’Anjou

Pôle Saint-Sylvain-d’Anjou

± 20

Pôle Mûrs-Erigné (Hyper U)

< 20

C.C. Hyper U Mûrs-Erigné

< 20

Hypermarché U

9 000 m2

Angers Est

Angers Nord

Les tableaux présentant les caractéristiques de chacun des pôles des unités urbaines citées ci-dessus sont joints en annexe.

Angers Nord-Ouest

Les pôles commerciaux de l’Unité Urbaine d’Angers sont ndiqués ci-après :

  Localisationdespôlescommerciauxdel’U.U.d’Angers:

Angers Ouest

Angers Sud

    Avrillé

Mûrs-Erigné

 Sources:Codata Sources : Codata

    

Sources : LSA et Codata

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STRATÉGIE ET APPROCHE GÉNÉRALE DU PROJET

L’offre commerciale : l’existant Nous déclinons ci-après la surface cumulée des commerces de 300 m² et plus de la zone d’influence, par famille de produits. Ce tableau permet également de comparer la densité commerciale, exprimée en m² pour 1 000 habitants, à la densité nationale.

Classe

Surface totale Z.I.

Commerces alimentaires généralistes

175 682

Densité

Surface totale, France

328,2

1 394

Commerces de bricolage / jardinage

158 179

295,5

16 121 789

267,2

Commerces de sport / loisirs / culture

31 025

58,0

3 816 748

63,3

Commerces d’équipement de la maison

62 389

116,5

8 574 595

142,1

Commerces d’équipement de la personne

35 134

65,6

4 097 919

67,9

380

0,7

94 509

3,6

1,6

Commerces et services automobiles

44 390

82,9

5 007 643

83,0

Magasins non spécialisés / non alimentaires

22 975

42,9

2 225 022

36,9

8 440

15,8

3 429 089

56,8

Autres surfaces du centre commercial Cumul

545 705

1 019,4

Sources : DDCCRF du Maine-et-Loire, de Loire Atlantique, de Mayenne et de Sarthe, MC2

12

215 062

311,3

Commerces alimentaires spécialisés

Commerces d’hygiène / beauté / santé

2,6

18 780 504

Densité

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63 165 619

1046,9

Comparer la densité commerciale de la zone de chalandise du projet « Beaucouzé-Buisson » à celle constatée au plan national permet de relever d’éventuels manques ou, au contraire, des secteurs surdensitaires.

Néanmoins, l’évasion commerciale, maintes fois constatée, de la population du Maine-et-Loire vers les pôles urbains concurrents (Nantes, Rennes, Tours et Le Mans) ne pourra être durablement enrayée qu’à la condition d’accepter que certains secteurs d’activités commerciales puissent, au regard du référent national, être considérés un temps comme surdensitaires. Ce qui à l’aune des besoins à pourvoir pour certaines familles de produits conforte la fiabilité d’une implantation commerciale novatrice et répondant aux attentes de la demande, tel qu’ambitionne de l’être le projet « Beaucouzé-Buisson ».

Ainsi, seul le « bricolage sans jardinerie » apparaît lourdement surdensitaire, encore ce déséquilibre est-il aussitôt compensé par la sous-représentation du « bricolage avec jardinerie ». En définitive, ce secteur ne met pas tant en évidence une offre surdensitaire qu’une offre spécialisée (pure player). En définitive, le bricolage et la jardinerie cumulés n’excèdent le référent national que de 10,5 %. Ce qui laisse place à des opérateurs présentant une gamme différenciée et/ou au transfert d’une enseigne d’ores et déjà implantée au sein de la zone de chalandise. Au surplus, le « brico matériaux sanitaires » et le « revêtements sols murs » sont éloignés, respectivement de 40 % et de 42 %, du taux national.

Le secteur commercialement le plus déficitaire demeure l’équipement de la maison, lequel s’inscrit près de 20 % en retrait du référent national, notamment sous l’effet de la forte carence au sein de l’offre « meubles ».

Classe

Zone de chalandise, densité en m2

Densité commerciale France

Déficit commercial en m2

Équipement de la maison

116,5

142,1

- 13 686

Sport / loisirs / culture

58,0

63,3

- 2 838

Équipement de la personne

65,6

67,9

- 1 223

Hygiène / beauté / santé

0,7

1,6

- 458

Nous avons exclu du tableau ci-dessus le commerce alimentaire et le secteur du bricolage et du jardinage, lequel répond d’une logique d’implantation et d’un traitement immobilier particulier évoqués supra, pour mettre en évidence les classes d’équipement structurellement déficitaires au sein de la zone de chalandise du projet « Beaucouzé-Buisson ».

Encore ce déficit est l’expression d’un rééquilibrage ; il ne pourrait suffire à créer un contrepoids à l’attraction des pôles régionaux concurrents. Ce constat ne peut en effet tenir compte que des projets commerciaux annoncés à Nantes, Tours, Rennes et Le Mans.

Aussi, le pôle « Beaucouzé-Buisson » permettra de constituer, à la périphérie d’Angers une réplique à l’agressivité commerciale des unités urbaines concurrentes.

Afin d’alléger cette étude, nous présentons en annexe le détail de la zone de chalandise et le relevé détaillé des surfaces de 300 m² et plus composant les pôles commerciaux de l’agglomération angevine, ainsi que l’offre commerciale des pôles urbains concurrents.

N.B.: vous retrouverez en annexe l’étude complète de MC2.

synthèse 2 angers agglomération : capitale européenne du végétal et du développement durable - Aucune offre de surface commerciale d’envergure depuis 1994 en périphérie d’Angers - Un équipement commercial insuffisant et ancien

Sources utilisées :

- Une évasion commerciale vers la métropole de Nantes

Mairie d’Angers, CCI d’Angers, Office du tourisme d’Angers, DDCCRF du Maine-et-Loire, CCIP, Codata, MC2.

- Une urgence certaine à agir

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Présentation dÉTAILLÉE DE L’OPÉRATEUR

Équipe Projet Icade et Oréas associent leurs compétences pour apporter à la consultation organisée par la SARA et Angers Loire Développement, une réponse complète et cohérente.

Elles s’entourent par ailleurs d’une équipe pluridisciplinaire de partenaires qualifiés.

ICADE

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d’Odysseum à Montpellier (75 000 m²), lance le quartier commercial du canal à Aubervilliers aux portes de Paris (75 000 m²) et développe le centre commercial de la Capelette à Marseille (55 000 m2).

Véritable chef d’orchestre, Icade Tertial fait converger les talents de ses collaborateurs pour toujours mieux répondre à la demande des clients finaux et partenaires : les utilisateurs ou les consommateurs, les collectivités locales.

Foncière-développeur immobilier, Icade, présidée par Serge Grzybowski, est un intervenant majeur du marché immobilier, dont les activités couvrent l’ensemble de la chaîne de valeur : l’investissement, la promotion et les prestations de services dans les secteurs du logement, du bureau, du commerce et du public-santé. Concevoir, développer, investir, détenir et arbitrer, exploiter et gérer sont les savoir-faire de la société. La maîtrise de ses différents métiers permet à Icade d’apporter des solutions adaptées aux besoins de ses clients et d’intervenir de manière globale sur les problématiques actuelles du secteur.

CA 2006 : 1.3 milliards d’euros.

Résultat net 2006 : 211 millions d’euros.

Le groupe Oréas est un acteur complet de l’immobilier commercial. Depuis quinze ans, il accompagne la réussite de projets sur mesure avec réactivité et réalisme et en assure leur pérénité. Recherche foncière, aménagement, promotion, construction, commercialisation, investissement et gestion : le groupe Oréas maîtrise les étapes clés. Ses projets sont les témoins d’un savoir faire reconnus dans la réalisation de parcs d’activités commerciales en partenariat avec les plus grandes enseignes nationales.

Icade Tertial

Pourquoi Icade / ORÉAS ?

Créée en 1999, Icade Tertial a réalisé en Ile-de-France et en région plus de 500.000 m² de grands projets tertiaires et commerciaux, dont notamment le siège d’Orange à Arcueil (45 000 m²). Tertial vient de poser la 1re pierre du centre régional de commerce et de loisirs

Icade / Oréas, c’est l’avantage d’un investisseur long-terme allié à la souplesse et la proximité d’un opérateur local.

Cette association en une équipe homogène et complémentaire, forte de nos expériences respectives, permettra de développer toutes les synergies et la cohérence nécessaires

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ORÉAS

au développement des « Jardins de Beaucouzé ».

Icade et Oréas sont réputées pour la qualité de leurs réalisations.

Basée sur le respect de valeurs communes, la collaboration entre les équipes s’appuie sur leur enthousiasme et leur plaisir à travailler de concert.

Cette alliance permet d’associer l’assise financière et l’expérience d’Icade, acteur majeur de l’immobilier commercial, à la souplesse d’Oréas, qui sera le relais du groupement auprès des acteurs locaux de l’immobilier commercial.

C’est aussi la garantie d’une présence « terrain » dans le suivi de l’opération et dans la gestion du site, notamment grâce à la proximité géographique des équipes d’Oréas.

Les deux sociétés mettent en place une équipe dédiée qui sera votre interlocuteur au quotidien.

Un groupement complémentaire Concrètement, Icade et Oréas ont établi leurs responsabilités comme suit : - l’investissement sera détenu à 100% par Icade - la promotion sera gérée conjointement : 70% Icade, 30% Oréas - la commercialisation sera répartie à 50 / 50 entre les deux groupes ; enseignes locale et nationale - la gestion et l’exploitation du site seront, quant à elles, gérées par les équipes d’Oréas.

Une architecture et un aménagement durables Le développement des « boîtes » commerciales en périphérie des villes est un phénomène qui, pendant de nombreuses années, n’a pas été maîtrisé. Ces boîtes se sont développées sans concertation et de manière totalement anarchique.

Leur architecture peu valorisante est, logiquement, mal perçue des consommateurs, des élus et par conséquent des enseignes.

A l’inverse, l’agglomération angevine a décidé d’avoir une entrée de ville de qualité. C’est pour répondre à cette volonté que nous avons choisi de travailler avec l’architecte Jacques Ferrier et son agence. La qualité architecturale de ses programmes et sa réflexion, depuis de nombreuses années, aux problématiques d’environnement et de développement durable nous ont semblé essentielles dans l’élaboration d’un tel projet.

A l’image d’Angers et de son agglomération, Jacques Ferrier est un précurseur, raison pour laquelle nous sommes convaincus d’avoir fait le bon choix.

Il est entouré d’une équipe pluridisciplinaire : - l’agence TRIBU, spécialisé dans le HQE et le Développement Durable ; - l’agence TER, pour le volet paysager ; - l’atelier Ruedi Baur, pour la signalétique de l’ensemble.

Promotion

Architectures & maîtrise d’œuvre

Rendre à Angers son attractivité commerciale en termes de bricolage et d’équipement de la maison Entourée de grandes villes à forte vocation commerciale telles que Nantes, Tours ou Rennes, l’agglomération angevine se doit de faire face à une forte évasion de clientèle dans les domaines du bricolage et de l’équipement de la maison. Pour remédier à une offre commerciale sous-densifiée par rapport à la moyenne nationale, un équipement de qualité d’une taille moderne et adaptée aux habitants de l’agglomération renforcera l’attractivité d’Angers face à ces concurrentes régionales, et fixera la population et répondant à ses attentes.

Bureau d’études environnentales

Paysagistes

Graphisme & signalétique

Integral Ruedi Baur

commercialisation

Gestion & animation

investisseur Odysseum Montpellier

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Présentation dÉTAILLÉE DE L’OPÉRATEUR

ICADE investisseur Avec un patrimoine estimé à plus de 5 135 millions d’euros, ICADE se positionne comme une foncière spécialisée dans les actifs immobiliers de logements, de bureaux et de surfaces commerciales.

Un patrimoine d’actifs immobiliers homogènes, de grande qualité ICADE est une foncière côtée qui détient des actifs immobiliers de logements, de bureaux et de commerces.

une Politique d’investissement ICADE entend désormais mener une politique de développement plus volontariste qui s’articule autour des axes suivants : - Se diversifier en recherchant des investissements en commerces et bureaux dans les capitales régionales et en première cou ronne parisienne, actifs à rendement plus élevés,

Située dans le quartier central des affaires de Paris, La Défense, Boulogne et IssyLes-Moulineaux, la surface totale des bureaux et commerces s’élève à 529 000 m² au 30 juin 2007. Sont privilégiés les quartiers tertiaires et dynamiques.

- Participer à des opérations d’externalisation d’actifs tertiaires et commerciaux dans le cadre du régime SIIC,

Toutefois, Icade cherche à diversifier son portefeuille, tant sur la nature des actifs que sur leur situation géographique. C’est le sens de l’accord conclu avec le groupe Mr Bricolage visant à accompagner le développement de la chaîne de magasins de ce distributeur spécialisé.

Icade possède ainsi une option d’achat sur les murs des magasins de la chaîne actuellement en exploitation et ceux à venir.

Une stratégie active

Millénaire 1, Paris

Siège d’Icade Réalisation Icade Tertial 28 900 m²

Icade se veut plus qu’un simple investisseur, elle est devenue un acteur incontournable de la ville, par la mobilisation de toutes ses compétences. Icade bénéficie d’atouts incontestables pour créer de la valeur tout au long du cycle de production immobilière, à savoir :

- Développer l’investissement de fonciers localisés dans des parcs d’activités commerciales, dans la ligne de l’opération Mr Bricolage.

actionnariat Flottant Salariés Caisse des dépôts

- de fortes emprises foncières pour ses développements futurs, - une capacité avérée de développements en promotion, et - une solide assise financière pour l’investissement

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icade tertial promoteur Crée en 1999, Icade Tertial a réalisé en Ile-de-France et en région plus de 500 000 m² de grands projets tertiaires et commerciaux, dont notamment le siège d’Orange à Arcueil (45 000 m²), le centre commercial Odyseum à Montpellier (75 000 m²). Pour chacun de ses projets, Icade Tertial privilégie : Une collaboration étroite avec l’ensemble des partenaires.

Un projet de centre commercial nécessite l’intervention de nombreux acteurs aux côtés des promoteurs : élus, enseignes, investisseurs, architectes. Icade Tertial considère ces acteurs comme de véritables partenaires auxquels elle accorde une écoute toute particulière.

Icade Tertial les implique dès la phase de conception du projet afin que l’expertise et les compétences de chacun viennent éclairer sa réflexion en amont. Cette collaboration étroite passe par un véritable dialogue avec l’ensemble des partenaires et contribue à la richesse de ses projets.

Véritable chef d’orchestre, Icade Tertial fait converger les talents de ses collaborateurs pour toujours mieux répondre à la demande des clients finaux : les consommateurs.

Une équipe dédiée Icade Tertial met à la disposition de ses partenaires une équipe pluridisciplinaire, garantissant une gestion efficace de la complexité des projets. L’équipe est composée de professionnels ayant développé des expertises dans de nombreux domaines de compétences (gestion, commercialisation, réalisation). Cette pluridisciplinarité permet à l’équipe d’aborder les projets dans leur globalité tout en étant capable de mettre en perspective des visions complémentaires.

La volonté d’Icade Tertial est de travailler avec l’ensemble de ses partenaires à la réalisation de projets ambitieux, pour lesquelles elle fait appel aux architectes les plus talentueux.

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Dames de France, Perpignan (66)

L’ancien grand magasin « Aux Dames de France » est un très beau bâtiment second empire du centre-ville. Sa réhabilitation a permis de déployer une nouvelle offre commerciale sur 5 000 m² et d’accueillir des enseignes prestigieuses telles que la Fnac, Hédiard, Natures&Découvertes, Geneviève Lethu…

Maître d’ouvrage et commercialisation : Icade Tertial et Ségécé Maître d’oeuvre : Antoine Grumbach Investisseurs : Icade Foncière des Pimonts et Klépierre Investissement : 250 millions d’euros environ Gestion : Icade.

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La Capelette, Marseille (13)

Odysseum, Montpellier (34)

Développé dans un quartier en pleine expansion où plus de 2000 logements sont en gestation, à proximité immédiate du Parc du 26ème Centenaire et dans la continuité du Palais de la glisse et de la glace, le pôle de loisirs de Capelette est un projet regroupant un espace commercial et un pôle ludique.

Projet majeur en France se caractérisant par son étendue et son originalité, Odysseum est un vaste programme d’aménagement associant 60 000 m² de loisirs et 75 000 m² de commerces, avec un concept architectural novateur.

Réalisation d’un pôle de loisirs > Un espace commercial de 20 000 m² comprenant : - une moyenne surface alimentaire de centre-ville - 5 moyennes surfaces et 40 boutiques - un pôle de restauration > Un pôle ludique avec notamment un multiplexe de 12 salles > Un parking de 1 200 places Promoteur et commercialisateur : Icade Tertial Calendrier : > Début des travaux : mi-2008 > Ouverture au public : 2010 Investissement : 160 millions d’euros environ

Réalisation d’un complexe de 135 000 m² 75 000 m² de commerces : > Un centre commercial de 45 000 m² - 1 grande surface alimentaire - 12 moyennes surfaces - 100 boutiques - un parking de 2050 places > Deux grandes surfaces IKEA et DECATHLON de 30 000 m² 60 000 m² de loisirs > Un complexe ludique de 26 000 m² comprenant bowling, karting, mur d’escalade, des restaurants…

> Un multiplexe Gaumont > Une patinoire > Un planétarium > Un aquarium Calendrier : > Livraison 2ème phase du pôle ludique : fin 2007 > Ouverture du centre commercial : automne 2009 Maître d’oeuvre : DGLA Maître d’ouvrage et commercialisation : Icade Tertial Investisseurs du pôle commercial et du pôle ludique: Icade Foncière des Pimonts et Klépierre Investissement : 200 millions d’euros environ Gestion : Icade

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oréas Depuis 1989, année de sa création, la Société ORÉAS développe, réalise et gère des projets immobiliers commerciaux.

- Libourne, 11 500 m² - Fresnes, 11 200 m² - Cholet, 13 000 m² - St Brice sous Forêt, Montigny-les-Cormeilles, Bourges, Rambouillet Sont autant d’exemples témoins du savoir faire d’ORÉAS dans la réalisation de Parcs d’Activités Commerciales en partenariat avec les plus grandes enseignes nationales.

La Ville du Bois, dernière réalisation d’ORÉAS, restructuration et extension de 30 000 m² d’un Centre Commercial CARREFOUR portant la galerie marchandeSIEGE SOCIAL : 32 RUE DE L’ANJOU - 49300 CHOLET TEL. 02 41 58 45 50 - FAX 02 41 58 33 15 - oreas@wanadoo.fr à 100 magasins, a ouvert ses portes en septembre 2006.

S.A. AU CAPITAL DE 300 000 € - SIREN 380 043 950 ORÉAS poursuit son développement et va réaliser, face au Centre commercial Carrefour de Cholet un « Retail Park » de 30 000 m², et au cœur de cette même ville un Hôtel 3*** et une surface culturelle dans le cadre de la restructuration du Théâtre.

ORÉAS, ce sont des m² commerciaux en périphérie et en centre ville, ORÉAS c’est aussi, dans un château des bords de Loire, près de Saumur, le développement d’un site oenotouristique.

OREAS assure la gestion locative et commerciale de l’ensemble de son patrimoine. Simplicité de son organisation, équipe dynamique et soudée, bénéficiant d’une autonomie financière, font d’ORÉAS une société réactive face à des projets toujours plus complexes, nécessitant une attention particulière, une imagination et un investissement humain permanent.

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Cholet centre-ville (49)

Création d’un magasin spécialisé Ouverture : 2009

La Ville du Bois (91)

Extension de la galerie marchande du centre commercial Carrefour. > 22 000 à 50 000 m² > 4 moyennes surfaces > 1 centre Auto > 100 boutiques Ouverture en septembre 2006

CHOLET (49) Création d’un retail park de 30 000 m² Ce projet comportera 30 magasins spécialisés dont 10 boutiques et 2 espaces restauration CHOLET (49)

Ouverture prévue en 2009

Création d’un retail park de 30 000 m²

Cholet (49)

Ce projet comportera 30 magasins spécialisés dont 10 boutiques et 2 espaces restauration Ouverture prévue en 2009

SIEGE SOCIAL : 32 RUE DE L’ANJOU - 49300 CHOLET de 30 m2 33 15 - oreas@wanadoo.fr TEL. 02 41 58 Retail 45 50Park - FAX 02000 41 58 S.A. AU CAPITAL DE 300 000 € - SIREN 380 043 950 > 30 magasins spécialisés

> 2 espaces de restauration > 10 boutiques Ouverture : 2009

SIEGE SOCIAL : 32 RUE DE L’ANJOU - 49300 CHOLET TEL. 02 41 58 45 50 - FAX 02 41 58 33 15 - oreas@wanadoo.fr S.A. AU CAPITAL DE 300 000 € - SIREN 380 043 950

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JACQUES FERRIER ARCHITECTurEs exemplaires du point de vue des énergies renouvelables, nous a particulièrement honorés car il distingue la conviction de notre agence à développer, et pas seulement dans ce projet, une architecture qui propose des solutions environnementales innovantes.

Fondée en 1990 et employant 30 collaborateurs, l’agence Jacques Ferrier Architectures compte à son actif des équipements publics, des bâtiments culturels, des bureaux, des bâtiments d’activité, des bâtiments universitaires, des centres de recherche, des logements, des études urbaines, etc. Un invariant apparaît dans tous ces projets : le souci environnemental, indissociable de l’architecture telle que la conçoit Jacques Ferrier.

En ce sens, en plus de ses réalisations, il élabore des projets de recherche, comme le projet Concept Office, prototype de bureaux environnementaux conçu en partenariat avec EDF en 2004, et la tour écologique Hypergreen développée en 2005 avec le groupe Lafarge. Jacques Ferrier est membre du Conseil d’Administration de la fondation Bâtiment Energie, créée en 2005 pour promouvoir les projets européens de recherche en développement durable. Parmi les projets en cours, la Cité de la Voile Eric Tabarly à Lorient et le Palais de Justice de Rouen répondent à la certification HQE. Jacques Ferrier a reçu différents prix et nominations, notamment le prix de la Première œuvre, trois nominations pour le prix de l’Equerre d’Argent et deux nominations pour le Grand Prix national d’Architecture (2004 et 2006). Il participe à de nombreux concours et plus récemment à celui de la tour Phare à la Défense.

CONVICTION ENVIRONNEMENTALE (propos de Jacques Ferrier) « Le bâtiment réalisé pour Total Energie à La Tour de Salvagny, aux environs de Lyon, a reçu le prix européen Observer en 2000 dans la catégorie ‘Lieux de travail’. Ce prix, qui récompense les bâtiments

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Dès nos premiers projets, nous avons travaillé sur le thème des façades soit filtrantes soit des double-façades accessibles qui sont un atout du point de vue de la thermique, de l’usage et de la maintenance (Inria à Sophia-Antipolis, Isomer à Nantes, Ratp-Sedp à Paris…).

De même, en plus d’une réflexion approfondie sur l’installation dans le site, des fragments de paysage sont souvent insérés au cœur des bâtiments, qui allient les avantages d’une grande qualité d’usage à la possibilité d’ombrage et de rafraîchissement des façades. (Ecole des Mines à Evry, Renault à Guyancourt, Air France à Orly…).

Ces dispositifs alliés à l’usage de pompes à chaleur, voire de panneaux photovoltaïques, permettent d’obtenir des bâtiments très économes, et s’inscrivent donc de façon logique dans la démarche HQE qui est la notre sur la plupart des projets récents.

Par exemple pour l’Académie Tabarly, à Lorient, nous travaillons avec la maîtrise d’ouvrage, l’Ademe, EDF, dans une approche HQE globale. En plus de traiter diverses cibles liées au chantier et aux matériaux, nous avons prévu une façade sud entièrement doublée par des panneaux photovoltaïques servant de brise-soleil, et l’utilisation de l’eau de mer pour des pompes à chaleur…

Ce musée a l’ambition d’être une réalisation européenne exemplaire en terme environnemental. »

Soissons

Parking en silo

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3 siège social des champagnes piper & charles heidsiek, reims (52)

Projet lauréat en 2006 Client / Maître d’ouvrage : > Champagnes Piper & Charles Heidsiek Surface : 2 000 m² Calendrier : > Réalisation : 2008 Investissement : 4 millions d’euros

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cité de la voile éric tabarly, lorient

Projet lauréat en 2001 Client / Maître d’ouvrage : > Communauté d’Agglomération du Pays de Lorient - Cap l’Orient Surface : 6 700 m² Calendrier : > Livraison : 2007 Investissement : 12 millions d’euros

airbus delivery centre saurous, toulouse

Projet lauréat en 2005 Client / Maître d’ouvrage : > Airbus France Surface : 18 500 m² Calendrier : > Réalisation : 2006 Investissement : 30 millions d’euros

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hypergreen, une tour environnementale

Projet de recherche Client / Maître d’ouvrage : > Lafarge Surface : 99 000 m² 250 m de haut 60 étages Calendrier : > Réalisation : 2005

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Jacques Ferrier, Portrait

Secteurs d’activité

Architecte DPLG, diplômé de l’UPA 8 en architecture en 1985 et de l’École Centrale de Paris en 1981, Jacques Ferrier crée son agence d’architecture à Paris en 1990. Par ailleurs, il enseigne le projet à l’Ecole d’Architecture de Bretagne depuis 1996. Jacques Ferrier a reçu différents prix et nominations, notamment le prix de la Première œuvre, trois nominations pour le prix de l’Equerre d’Argent et deux nominations pour le Grand Prix national d’Architecture (2004 et 2006). Il est Chevalier dans l’Ordre des Arts et Lettres. Jacques Ferrier donne régulièrement des conférences en France et à l’étranger.

Les réalisations de l’agence comprennent des équipements publics, des bâtiments culturels, des bureaux, des bâtiments, des bâtiments universitaires, des centres de recherche, des logements, des études urbaines. En voici quelques références : - le Palais de Justice de Rouen, - la Cité de la voile Eric-Tabarly à Lorient, - le siège social des champagnes Piper & Charles Heidsieck à Reims, - l’Usine des eaux de la ville de Paris, - l’Airbus Delivery Centre à Toulouse, - la Phénix Concept House, - les laboratoires de l’INRIA à Sofia Antipolis, - le centre de maintenance pour Air France à Roissy-CDG, ...

L’agence Composée de 35 collaborateurs, l’agence Jacques Ferrier architectures compte : - 1 Directrice adjointe, - 5 architectes DPLG - Directeurs de projets, - 1 Directeur images et conception 3D, - 25 architectes DPLG, - 1 chargée de communication, - 1 Assistante de Direction et 1 secrétaire.

Développement à l’international Le développement de l’activité de l’agence Jacques Ferrier Architectures à l’international est amorcé avec la réalisation d’un groupe scolaire de 25 000 m2 à Shanghai en 2005.

Depuis, l’agence est régulièrement sollicitée pour intervenir en dehors des frontières françaises.

Chiffres d’affaires 2004 : 2 332 215 euros HT 2005 : 3 072 987 euros HT 2006 : 3 966 257 euros HT

siège social de total énergie, La-tour-de-salvagny

Commande : 1998 Client / Maître d’ouvrage : > Total Énergie Surface : 2 000 m² Calendrier : > Réalisation : 1999 Premier prix Architecture Solaire Industrielle 2000 Nomination pour l’Équerre d’argent 1999 Investissement : 1,4 million d’euros

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- Assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO)

- Programmation

Tribu

- Aide à la conception des bâtiments Palais de justice de Rouen

Se soucier de l’environnement dans la construction et la gestion des bâtiments, ou dans l’aménagement des villes, c’est : - Améliorer le confort des usagers (confort d’été, acoustique, visuel, qualité de l’air), à l’intérieur et dans les espaces publics, et minimiser les risques sur leur santé - Assurer le droit des riverains au soleil, au calme et à la vue - Économiser les ressources naturelles épuisables (énergie, eau, matériaux) - Réduire les pollutions générées par le projet (ordures ménagères, déchets, eaux usées, polluants aériens) - Peser sur les choix des modes de déplacements urbains (à pied, en deux roues, par transports collectifs...)

- Limiter les impacts du projet contribuant à détériorer les grands équilibres écologiques à l’échelle locale, régionale (stocks de déchets nucléaires, pluies acides, respect des écosystèmes) et planétaire (effet de serre, couche d’ozone)

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Projet lauréat en 2005 Architecte : > Jacques Ferrier Client / Maître d’ouvrage : > AMOTMJ Ministère de la justice Calendrier : > Réalisation : 2009 Investissement : 31,6 millions d’euros

- Étude de faisabilité de solutions techniques alternatives

- Évaluation de projets

- Évaluation de propositions de prestataires de services

- Estimation et audit du patrimoine

- Aménagement

Les Halles, PAris

Projet Architecte : > Jacques Ferrier Notre mission : aider les collectivités à intégrer l’environnement dans leurs choix dans le domaine du bâtiment et de l’aménagement urbain...

Conseil auprès de la collectivité, sur les projets de bâtiment ou d’urbanisme, et pour les phases de programmation, choix des concepteurs, conception...

Prise en compte des objectifs environnementaux lors de la programmation de bâtiments ou de projets urbains à Haute Qualité Environnementale

Mais c’est aussi, par voie de conséquence, mieux répondre aux préoccupations traditionnelles d’une collectivité maître d’ouvrage Assistance auprès des concepteurs sur les différents thèmes HQE : récupération des apports solaires, éclairage naturel, confort d’été, confort acoustique, économie d’énergie et d’eau, choix des matériaux... Évaluation technico-économique de solu­tions favorables à l’environnement: procédés constructifs, matériaux et produits, énergies renouvelables, cogénération, trigénération, économie d’eau, récupéra­tion des eaux pluviales...

Mise au point de grilles d’évaluation et d’indicateurs adaptés à la collectivité, évaluation de projets de bâtiment ou d’urbanisme sur cette base

Assistance à la collectivité pour le choix, sur critères environnementaux, de prestataires dans divers domaines (maintenance, énergie, eau, déchets)

- Réduire les coûts de consommation et de maintenance - Améliorer la qualité et allonger la durabilité des ouvrages - Favoriser le développement économique local de certaines filières

C’est enfin, dans un domaine où la préoccupation environnementale, aujourd’hui encore naissante, va rapidement s’imposer - Distinguer vos projets par leur exemplarité et leur intérêt collectif - Intégrer dans le choix des priorités des préoccupations à fort intérêt collectif

L’équipe TRIBU : des professionnels du bâtiment au service de l’environnement

Estimation de la valeur du patrimoine et audit-qualité léger sur critères de maintenance, de coût d’exploitation, de confort et de respect de l’environnement

Le bureau d’études TRIBU a été créé en 1986. D’abord spécialisé sur les questions d’économie d’énergie et de maintenance des bâtiments, il s’est construit, depuis quelques années, une notoriété dans le domaine de la qualité environnementale des bâtiments et des projets urbains. Il est sans doute un des rares cabinets à bénéficier d’une centaine de références dans le domaine, aussi bien en AMO, qu’en maîtrise d’œuvre et en urbanisme

Prise en compte de critères environnementaux dans l’élaboration des documents d’urbanisme.

TRIBU regroupe les compétences de 13 personnes, spécialistes du bâtiment, de l’environnement, et de la communication.

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Ter L’Agence TER est fondée en 1986 par trois paysagistes : Henri Bava, Michel Hœssler et Olivier Philippe.

La méthode de travail de l’Agence TER se fonde sur une approche conceptuelle : eaux, strates et horizons. Dans un objectif commun de fédérer et d’orienter le devenir du site, les espaces sont transformés en tenant compte des qualité intrinsèques du lieu et du contexte social, économique et politique qui l’entoure.

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Parc du Trapèze , Boulogne Billancourt La Nature amarrée

Concours, projet lauréat En cours d’étude Réalisation : 2008/2010 Client : SAEM Val de Seine Concepteurs : Agence Ter Bet : Setec TPI + Biotope Superficie : 7ha Cout: 13M€/HT La renaturation du site du parc du trapèze, comme issue de son passé d’industriel, s’inscrit dans la dualité nature / figure induite par la Seine et la ville. Paysage d’eau, de gravières, d’îles et de marais la nature donnée à vivre est celle d’une boire soumise aux aléas de l’eau alors que les rives en balcon à l’image d’une darse, s’inclinent en autant de plans nécessaires aux fonctions.

Il s’agit de réinventer le parc paysager du 19° siècle où les paysages sont donnés à voir, mais d’insuffler à ces paysages la part d’incertitude et de variations liée aux éléments naturels. Certains milieux revêtent un caractère pérenne, d’autres, de nature réversible, subissent des transformations continues liées aux variations du niveau d’eau qui redéfinit régulièrement la configuration du jardin. Le parc offre une nature libre aux transitions floues dont l’étendue est perçue dans la continuité de la Seine.

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« Floorworks », Genève Boissière

Jardin «floor works» client: spg concours projet laureat realisation 2004/2005 concepteurs : agence ter Le mot work, exprime simutanément le travail et l’oeuvre, floor le sol.

Floor Works serait donc l’oeuvre produite par le travail du sol, c’est à dire par l’action de manipulation, de jardinage, des matériaux minéraux ou vivants, mis à disposition. Il s’agit aussi d’inventer un support unique qui s’affranchit, en les recouvrant, des contraintes liées au multiples éléments fonctionnels émergeants ci et là.

Un seul matériau inerte , l’acier Corten, est choisi pour être manipulé, travaillé. Telle une vêture disposée en lés successifs, ce sol d’acierrouge se plie ou se déforme en fonction de la topographie ou des ouvrages à englober. Il recouvre la totalité de l’étendue du jardin et même, si possible le rez de chaussée du bâtiment de bureau. Chaque lé voit son bord découpé et plié, faisant apparaître des « figures »,

inégales dans leur dessin, leur posture mais égales par leur hauteur.

Ces « figures » sont de deux types : les « figures tuteurs », support de plantes grimpantes et les « figures chaises » permettant de s’installer dans le jardin. Entre les lés, aux bords devenus inégaux, se trouve la matière qui va faire vivre ce jardin.

- Terre végétale au droit des « figures tuteurs » - Eau bruissante et rafraîchissante ailleurs.

Le jeu des plantations est multiple, il s’agit bien sûr de conserver les arbres en bon état sanitaire à l’angle de la route de chêne et de l’avenue de l’Amandolier, mais aussi de compléter ce dispositif par quelques grands arbres en périphérie Est et Sud (chemin de la petite Boissière) du site de manière à conforter l’écrin vert préexistant. Les figures tuteurs alternes grimpantes permanentes très florifères (clématites) et plantes renouvelées chaque année selon une thématique à fixer. L’ipomée peut ainsi précéder les coloquintes.

Des éléments permettant l’accès au bâtiment (rampes) ou la traversée du jardin sont posés, comme flottants, par-dessus la vêture d’acier rouge.

Ces éléments sont revêtus d’ardoise grise.

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arrière plage du Verdon, Martigues

Situé sur la façade maritime de la commune de Martigues et bordé par des coteaux boisés et habités, le vallon du Verdon aboutit à une plage très fréquentée. À l’objectif de réorganisation des stationnements, initialement sauvages, s’est ajouté le besoin d’une régulation des eaux (éviter les inondations) et l’opportunité de la constitution d’une arrière-plage verte et ombragée, complément nécessaire à la plage.

Organisé en terrasses successives légèrement inversées, le projet permet de stocker et ralentir les eaux, d’en faciliter réglant ainsi la question des inondations. À ces terrasses/parking, largement plantées d’Albizzias, succède un vaste espace engazonné en creux que borde, coté constructions existantes (restaurants), un promenoir/deck en bois parsemé de palmiers des canaries.

Maïtre d’ouvrage Ville de Martigues Réalisation Avril 2000 Montant des travaux : 1.5 M€/HT

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Parc des Cormailles, Ivry-sur-Seine Des îles jardin

Ce parc dont la réalisation se fait en plusieurs phases offre une nouvelle centralité entre la gare de RER d’Ivry et le coeur de la ville. Il s’étend le long des voies de chemin de fer en offrant plusieurs échelles de perception : celle des vues lointaines, celle du parc urbain et celle du jardin plus privé, en rendant chacune lisible et autonome.

Il est conçu sur le principe d’une grande pelouse avec des îles jardins : un système cohérent qui autorise une évolution ultérieure. L’horizontalité recherchée est liée à la géographie de la vallée de la Seine, portant la mémoire des crues. De cette horizontalité, seules émergent les pavillons le long de la ligne d’eau ou quelques évènements singuliers comme le « grain de beauté » du parc : la butte. Le projet de parc propose trois entités principales : - La pelouse plane, arborée, multifonctionnelle. Socle du projet de parc, elle s’étire d’une limite à l’autre en contenant les autres entités.

- Les « îles jardins » sont des espaces délimités aux ambiances végétales particulières. Ce sont des lieux d’étonnement, qui offrent une certaine intimité, des sortes d’îles artificielles.

Il y en a quatre, mais leur nombre pourrait augmenter au gré de l’évolution du parc et dans le respect de la dimension nécessaire de la grande pelouse.

- La ligne active, à la frontière Est le long des voies SNCF, est une ligne d’eau continue, ponctuée de « mâts arroseurs qui sépare la grande pelouse de la « terrasse » qui accueille les différentes constructions du parc (accueil, restaurant, maison des enfants, locaux jardiniers).

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Intégral ruedi baur Dirigé par le graphiste Ruedi Baur, l’atelier intervient depuis sa création en 1989 sur des projets bi- et tridimensionnels dans différents domaines du design (programmes d’identité visuelle, systèmes d’orientation et d’information, design d’exposition, design urbain...) : programmes globaux d’identité visuelle pour des insitutions (Ministère de l’éducation nationale, Scérén), des collectivités locales (villes de Nancy, Saumur, Chambéry, Grenoble), des territoires (Cité internationale de Lyon, Ile Seguin-Rives de Seine), des institutions ou manifestations culturelles (Centre Pompidou, Cinémathèque française, Exposition internationale 2004, Ecole des beaux-arts de Paris), des entreprises (aéroport de Cologne Bonn) ; conception d’expositions et graphisme muséographique (plusieurs expositions à la Cité des sciences et de l’industrie, Parc et musée archéologique de Kalkriese, Pavillon français à la biennale d’architecture de Venise en 2004) ; programmes signalétiques (domaine national de Chambord, Ville et Communauté urbaine de Lyon, Cité internationale universitaire de Paris, Exposition nationale suisse expo.02, Hôpital de l’Ile à Berne, mac/val musée d’art contemporain du Val de Marne, aéroport de Vienne) ; missions de design urbain (villes de Lyon et de Tourcoing).

Intégral Ruedi Baur Paris participe d’un réseau d’ateliers situés à Berlin et Zurich, également composé d’un lieu de recherches Laboratoire irb situé à Paris.

Biographie de Ruedi Baur Ruedi Baur, designer, né en 1956, apprentissage du métier de graphiste chez Michael Baviera, 1979 formé en design graphique à la Schule für Gestaltung de Zürich. Après avoir créé bbv (Lyon-Milan-Zürich) en 1983 avec Michael Baviera et Peter Vetter, il fonde en 1989 Intégral concept, réseau pluridisciplinaire actuellement constitué de sept structures partenaires couvrant un large champs du design (graphisme, architecture, scénographie, design produit, édition). Depuis 1989 à Paris, 2002 à Zürich, 2007 à Berlin, les ateliers Intégral Ruedi Baur conçoivent et développent des projets bi- et tridimensionnels dans les différents domaines du design. Il enseigne régulièrement depuis 1987. De 1989 à 1994, il coordonne le département design de l’Ecole des Beaux-Arts de Lyon puis de 1993 à 1996 le post-diplôme « espaces civiques et design ». En 1995 il est nommé professeur (corporate design) à la Hochschule für Grafik und Buchkunst de Leipzig, dont il a assumé le rectorat de 1997 à 2000. En 1999 il y crée l’Institut de Design Interdisciplinaire (2id). Ruedi Baur est membre de l’Alliance Graphique Internationale (agi) depuis 1992. Depuis fin 2003 il participe comme conseil au « cafa - Art Research Centre for Olympic Games » pour les jeux olympiques de 2008. Depuis avril 2004 il est responsable de l’Institut de Design qu’il a créé à la Hochschule für Gestaltung und Kunst der Stadt Zürich (hgkz).

Biographie de Denis Coueignoux Denis Coueignoux, né en juin 1963, diplômé en 1984 de l’école des Beaux Arts de Saint-Etienne. Entre 1985 et 1989 apprentissage du graphisme chez BBV où il travaille sur différents projets d’identités visuelles et d’éditions. En 1993 il devient associé de l’atelier Intégral Ruedi Baur et associés et particpe aux projets suivants : les identités visuelles des expositions SOMMER produites par Christian Ghion pour le salon du meuble de Paris, signalétique et identité visuelle du Centre Pompidou à Paris pour la réouverture en janvier 2000, la signalétique de la Cité Internationale Universitaire de Paris, l’identité visuelle et signalétique de la Cité de l’Architecture et du Patrimoine, programme d’identité visuelle de l’école nationale supérieure des Beaux-arts de Paris, de l’espace culturel Les Champs Libres à Rennes, identité visuelle pour le nouveau tramway de la ville de Reims, etc...

Depuis avril 2007, en collaboration avec Ruedi Baur, il dirige le Laboratoire IRB, structure qui a pour but de développer des projets expérimentaux, des concours, des collaborations particulières, des analyses critiques et des petits projets.

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Moyens humains et techniques Intégral Ruedi Baur Paris réunit en son sein une équipe de deux designers et six graphistes. L’équipe dispose des moyens matériels suivants : 12 unités centrales Macintosh, 1 unité centrale pc, 5 portables Titanium g4. Périphériques de transmission de fichiers (lecteurs et graveurs cd et dvd, connexion e-mail et internet), de numérisation de visuels pour maquettes et d’impression en noir et blanc et couleur. Appareil photo et caméra numériques. Logiciels : x-Press, InDesign, Illustrator, Freehand, Photoshop, Minicad, Amapi 3d, Final cut pro.

Chiffres d’affaires des six dernières années : 2001 807 980 € 2004 1 142 240 €

2002 915 250 € 2005 886 232 €

2003 1 092 250 € 2006 894 977 €

signalétique de l’aéroport köln Bonn

Réalisation : 2003 > 2005

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Présentation dÉTAILLÉE DE L’OPÉRATEUR

cité internationale de lyon

Réalisation : 1995 > 2006

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synthèse 3 - la force d’un grand groupe national et la proximité d’un opérateur local - un investisseur long-terme unique fondamentalement proche des élus locaux - un architecte de notoriété internationale, précurseur en développement durable, entouré des meilleurs spécialistes

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PrOPOSITION D’INTÉGRATION URBAINE ARCHITECTURALE & PAYSAGÈRE D’ENSEMBLE

PROJET ARCHITECTURAL L’implantation d’un équipement commercial de cette ampleur dans un tissu jusqu’alors essentiellement agricole invite à reconsidérer la question de l’insertion du programme dans le grand paysage. La topographie singulière du site, contraignante à priori, se révèle, à condition de l’apprivoiser, un élément de fabrication du parti général d’aménagement. Le souhait de l’équipe est de réussir l’aménagement du futur centre commercial à toutes les échelles de perception, du grand paysage au jardin de proximité.

Depuis la future autoroute en surplomb, il laisse apparaître le grand jardin central depuis les abords proches, sa silhouette émerge d’un socle végétal périphérique, et enfin son cœur, un jardin inattendu, offre des lieux de détente, mais aussi des parcours et liaisons singulières.

Les Jardins de Beaucouzé sont un parc d’activités commerciales respecteux de l’environnement, traversé par une « coulée verte » qui renvoit aux principes d’aménagement paysagers et urbains en lanières vertes des plateaux de la Mayenne et des Capucins.

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PrOPOSITION D’INTÉGRATION URBAINE ARCHITECTURALE & PAYSAGÈRE D’ENSEMBLE

Un éco-parc commercial Notre projet propose une image nouvelle du centre commercial, tant du point de vue de son rôle urbain que des usages qu’il offre aux visiteurs. C’est un dispositif inédit qui s’articule autour d’un parc protégé et animé : il donne un rôle majeur au développement durable et met sur le même plan bâtiments et paysage. La vocation commerciale et toutes les servitudes de fonctionnement — du publicitaire au technique en passant par les parkings — sont parfaitement traitées ; mais le projet va au-delà et aborde aussi le centre commercial comme un élément majeur de la vie urbaine contemporaine, comme un lieu d’échanges, de rencontres et de vie sociale.

La consommation n’exclut ni le plaisir — jardin, restaurant, activités, jeux d’enfants-, ni la pédagogie — maison de l’environnement, expositions de plein air.

Un ensemble aussi important mérite donc une prise de position urbaine et architecturale riche et diverse. Le centre commercial n’est plus dans le non-dit urbain, il n’est pas le laissé-pour-compte de la « grande architecture ». Nous avons conçu le parc commercial du Buisson d’Angers comme un projet complet et ambitieux, traitant avec le même soin toutes les échelles, du territoire au design. Cette réalisation pionnière, s’inscrivant de façon exemplaire dans la politique de ville durable d’Angers, marquera l’entrée de l’agglomération depuis l’autoroute A11 et la RD106.

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Le site comme une clairière Le projet s’installe dans la boucle routière prévue comme un fragment de paysage, un parc délimité par une lisière végétale. La lisière crée une façade verte et multifonctionnelle qui accueille les accès et le stationnement des périodes de pointe du week-end.

Les parkings sont divisés en deux couronnes : l’une, proche, est au cœur du parc et au plus près des bâtiments, correspond à la fréquentation de la semaine ; l’autre, en lisière, sous une couverture végétale dense, permet de s’adapter aux périodes de pointe du week-end. L’ensemble joue un rôle prépondérant dans le cycle de gestion de l’eau du site. Ainsi, le parc commercial du Buisson n’est pas perçu comme une vaste étendue de bitume mais comme une clairière au centre de laquelle sont construits les bâtiments.

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Selon que l’on stationne au nord ou au sud, les ambiances végétales sont différentes (couleur et textures). Le parti de plantation recourt à l’utilisation de quelques grands sujets qui viennent rompre l’ordonnancement classique des voies de circulation et des places de stationnement qu’elles desservent. Le projet offre un séquençage en « codes barres » de places de parkings entrecoupées de bandes plus ou moins étroites de graminées et de saules pour rompre la monotonie sans en affecter le fonctionnement rationnel.

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La chaudière à bois, qui est une des clés des performances énergétiques du projet, est conçue comme un signal bien visible des accès depuis Angers ou depuis l’autoroute. C’est une silhouette singulière qui s’élève à plus de 30 mètres de hauteur, revêtue sur sa face sud de panneaux solaires photovoltaïques et servant de support à la signalétique du parc commercial. C’est un repère et un symbole fort, à la fois support de l’identité des marques présentes mais aussi de l’exemplarité environnementale de la réalisation. Ce repère est situé au nord, au plus près de l’entrée principale.

Dès le parc de stationnement on a une vision claire et panoramique de l’ensemble des bâtiments et des enseignes, ainsi que des grands principes de circulation.

la chaudière, repère et symbole

entrée sur le site

parc de stationnement

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La signalétique au sol, imaginée par Ruedi Baur et son équipe, fait du parc de stationnement un lieu coloré où il est facile de s’orienter. Les luminaires sont conçus comme des abat-jour géants et servent de repérage pour les allées. Une fois garés, les utilisateurs sont guidés vers les bâtiments et le jardin central par des galeries, antennes colorées abritées sous des panneaux translucides chatoyants, dont une bonne partie sont des panneaux solaires photovoltaïques. L’électricité produite sert, entre autres, à l’illumination la nuit de ces antennes colorées et, de façon générale, à tout l’éclairage extérieur du parc commercial.

signalétique au sol

Imaginée par Ruedi Baur

nuancier

Imaginée par Ruedi Baur

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Les traverses et les salons Les cheminements clairs et ludiques des piétons convergent vers les traverses, espaces d’accueil vivement colorés du parc commercial.

Abritées par le prolongement des galeries, protégées entre deux bâtiments, les traverses accueillent du mobilier urbain continu avec le sol, des expositions des kiosques, mais aussi informations, animations et étalages occasionnels des commerces présents sur le site. Nous les avons imaginés comme des salons, des espaces inédits entre cour et jardin.

Le parti végétal retenu est celui d’un espace domestique, où les plantes sont en pot, soit surgissent au travers un sol souple coloré. Le choix des végétaux recourt à des espèces précieuses, aux feuillages et aux floraisons raffinés (camélias, magnolias, bambous noirs).

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Chaque traverse s’identifie aisément par sa couleur spécifique. Elles sont aussi un repère depuis le jardin central — le jardin plissé — pour situer les enseignes et faire le lien avec le parking.

principe d’identification couleur

un espace qui respecte les différences Côté jardin, une navette électrique sert aussi à transporter les personnes ayant des difficultés à se déplacer, la navette s’arrête au droit de chaque traverse. À l’entrée de celles-ci, un numéro de téléphone « accueil handicap » est mis à disposition. Les places de parking qui leurs sont dévolues sont rehaussées au niveau de la traverse. Le traitement en relief du sol facilite la circulation des non-voyants, tandis que des bornes sonores leurs permettent de se repérer dans le parc, de relayer leur circuit depuis leur arrivée, d’avoir connaissance des informations relatives aux divers annimations, de signaler les enseignes présentes, lesquelles sont toutes sensibilisées à l’accueil des handicapés.

Transition code couleur

confier ses achats au service «handicap»

Transport pmr

orientations sonores

orientations tactiles : traitement au sol

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La résille de bois Les différents bâtiments du parc commercial sont réunis par une façade-clôture constituée d’éléments verticaux en bois rétifié fixés sur une structure très simple en acier galvanisé. Ce rideau de bois sert de filtre visuel pour toute la desserte camion et les aires de livraison abritées par un auvent périphérique. Il est conçu pour servir de support à une végétation verticale -ne demandant qu’un faible entretien- qui se prolonge en plate-bande de façon à tenir à distance le parking et la circulation automobile. Cet écran de bois et de végétation ajouré est un dispositif dont nous avons l’expérience avec l’agence Ter. Il sert également de clôture pour les façades est et ouest du jardin plissé.

Ce filtre en bois donne une image forte et unitaire à l’ensemble du parc commercial. Il est mis en valeur la nuit par un éclairage subtil, dont la consommation est entièrement équilibrée par la production photovoltaïque.

Cette résille de bois est un véritable dispositif de clôture rendant le centre commercial totalement à étanche et protégé. Aux heures de fermeture, de grands portails coulisseront en travers des traverses.

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PrOPOSITION D’INTÉGRATION URBAINE ARCHITECTURALE & PAYSAGÈRE D’ENSEMBLE Le jardin plissé et la marquise : un paysage urbain généreux et animé Le jardin plissé est le cœur du projet, espace paysager généreux et fédérateur autour duquel s’implantent toutes les enseignes. Le jardin s’anime des différences de niveau de la topographie et accueille des activités de plein air, un restaurant et la maison de l’environnement. A chaque pli correspondent une texture (minérale ou végétale) et une « couleur » particulière.

Ainsi chaque plaque est soit un jardin avec sa végétation propre (accessible ou non) dont la hauteur est variable ( de 0,50m et 1,20m) soit un passage entre les deux fronts commerciaux. Quelques grands végétaux (pins, chênes) viennent ponctuer çà et là cette grande étendue.

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le pli

Imaginé par l’agence TER

Il est entouré des auvents de chacun des bâtiments, auvents réunis en une seule marquise portée par une double colonnade de poteaux en bois massif. Cette marquise court de chaque côté du jardin d’est en ouest, desservant toutes les entrées des commerces sans croisement avec les voitures.

La marquise et le jardin plissé sont les espaces offerts à la vie collective, aux rencontres, à la flânerie. Ils donnent au parc commercial la dignité et l’animation d’un espace urbain véritable.

En étant le support de fonctions multiples –abri, circulation, détente, vitrine ils enrichissent l’attrait et les performances du centre commercial, tout en y ajoutant une dimension sociale et citoyenne.

Les commerces ont leur entrée et leur vitrine qui donnent sur la marquise qui fonctionne comme un mail de centre commercial. Un bandeau en relief court en pied de façade et marque les entrées : il prend les couleurs et les marques de chacun des magasins.

l’épaisseur

Imaginé par l’agence TER

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Développement durable et architecture commerciale Notre projet concilie la flexibilité de l’architecture des bâtiments et la prise en compte de dispositifs environnementaux réalistes. Toitures engazonnées, citernes de récupération des eaux de pluie situées en toiture, auvents au sud et au nord sont des éléments qui répondent à la qualité environnementale tout en donnant une cohérence et une image singulière à l’architecture par ailleurs économe de chacun des bâtiments. Les réservoirs d’eau sont également supports de la signalétique du parc commercial ou des enseignes.

Nous avons également voulu privilégier la lumière naturelle à l’intérieur des bâtiments en utilisant des parois translucides pour les façades nord et sud : l’éclairement artificiel sera très sensiblement réduit. Les façades sud sont protégées du soleil et de tout risque thermique par les auvents. Cette enveloppe translucide, qui s’illumine le soir, sert de fond changeant au rideau de bois et aux portiques des marquises. Elles deviennent vitrines en partie basse côté marquise.

Traverses et tour signal font la part belle aux panneaux photovoltaïques, élément producteur d’énergie gratuite, mais aussi vitrail coloré qui sert de couverture à ces ouvrages.

citerne en toiture Réservoir d’eau et support des enseignes

Imaginé par Ruedi Baur

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Confort d’hiver

Chauffage : Chaufferie bois Renouvellement d’air : Ventilation

Confort d’été

Ventilation naturelle diurne et nocturne, ouvrants motorisés en façade basse et en toiture Rafraîchissement : récupération fraîcheur des eaux des citernes, groupe froid

lumière

Apport de lumière naturelle Lanterneaux 10 % de surface de toiture Façade laissant passer la lumière Système permettant de filtrer la lumière venant du sud, Installation de panneaux photovoltaïques, production d’énergie

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volet paysager Notice environnementale Le Plan Climat, approuvé par le Parlement en 2005, prévoit une division par 4 (« facteur 4 ») des consommations énergétiques des bâtiments en 2050 (mesurées par rapport aux consommations courantes en 2000).

C’est pourquoi nous avons privilégié sur ce projet les économies d’énergies (chauffage, éclairage, ventilation…), et par là, la limitation des émissions de CO2 en travaillant sur la diminution des besoins énergétiques du parc d’activités commerciales du Buisson.

Notre objectif est atteint grâce à une conception bioclimatique des bâtiments (choix de plan masse favorisant la solarisation en hiver et le confort thermique en été, l’éclairage naturel, la ventilation naturelle…), grâce à des choix de systèmes et produits performants et à l’utilisation d’énergies re-

Volumétrie et façades La volumétrie des bâtiments permet d’assurer une ventilation naturelle traversante diurne et nocturne dès la mi-saison grâce à des grilles en partie basse disposées sous les bancs des façades sur le jardin intérieur et aux ouvrants en toiture.

Seules les façades nord et sud ,et la toiture, sont vitrées afin de limiter les déperditions thermiques tout en assurant le confort visuel dans les bâtiments.

Qualité des espaces extérieurs – déplacements doux Le plan masse choisi permet de créer un espace central végétalisé « propre », c’est-à-dire sans accès à l’automobile, déplacée en périphérie du terrain.

Ce jardin intérieur est agréable car la majeure partie de l’année il est à la fois ensoleillé et ombragé (cf. héliodon ci-après) afin d‘offrir un maximum d’ambiances aux usagers.

Les vents dominants provenant de l’Ouest Sud Ouest seront brisés par de la végétation sur l’ensemble du site.

nouvelables (bois énergie, solaire photovoltaïque, solaire thermique et éolien).

Nous avons également traité les autres thèmes associés à une démarche de qualité environnementale (gestion de l’eau, des déchets, chantier à faibles nuisances…), et en particulier le choix des matériaux et la qualité de l’air.

L’approche bioclimatique d’hiver incite à solariser au maximum les bâtiments afin de limiter fortement les besoins de chauffage. L’approche bioclimatique d’été vise à assurer par des dispositifs passifs les conditions de confort thermique de la mi-saison.

9h légales

Mois de mars 12h légales

16h légales

9h légales

Mois de juin 12h légales

16h légales

Mois de décembre 12h légales

16h légales

Ainsi, l’implantation Nord/Sud des bâtiments permet la récupération d’apports solaires gratuits en hiver sur les façades sud (principalement sur les bâtiments en partie nord du terrain, la partie sud ayant des façades sud opaques) et est optimale pour assurer le confort thermique d’été tout en conservant le confort visuel dans le bâtiment.

En effet, les façades nord n’ont pas besoin d’être protégées, l’apport de lumière naturelle est donc maximal, et les façades sud sont facilement protégeables des rayons hauts d’été sans avoir à occulter totalement les vitrages, optimisant ainsi l’apport en lumière naturelle. Les façades sud sont protégées dans ce projet par de larges débords de couvertures protégeant les vitrages des rayons hauts d’été (supérieurs à 45°).

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10h30 légales

Des modes de déplacement doux au sein du projet ont été travaillés : piétons (accès direct, sécurisé et protégé des intempéries et des vents depuis l’arrêt du TCSP sur la RD56), vélos, petites voitures électriques (alimentées par capteurs photovoltaïques autonomes).

Tous ces cheminements seront clairement signalés sur le site (signalétique, traitements de sols différenciés, végétalisation…).

Les parkings, en périphérie du site, sont arborés afin de créer une atmosphère agréable en été.

Gestion des eaux d’orages à la parcelle Nous avons recherché à limiter l’imperméabilisation du site. Ainsi les toitures des bâtiments sont végétalisées (végétalisation extensive avec systèmes précultivés type ECOSEDUM de ECOVEGETAL).

Les parkings situés le plus en périphérie de la parcelle, c’est-à-dire ceux qui sont le moins fréquentés, possèdent un revêtement de sol semi-perméable type stabilisé. Le jardin intérieur est végétalisé en pleine terre.

Cette perméabilisation du site permet de limiter le volume d’eaux d’orage à retenir sur le site.

Il était demandé par la SARA de prévoir la rétention des eaux pour un orage centennal et pour un débit de fuite de rejet au réseau de 6l/s.Ha. Ainsi nous avons dimensionné le volume d’eau à retenir sur le site à 6500m3.

Nous avons décidé d’intégrer la rétention de ces eaux pluviales au site par l’intermédiaire d’un travail paysager et la création de noues végétales en partie basse du terrain (limite nord et est).

Principe de phytorestauration

La végétation plantée dans ces noues servira de filtres afin de dépolluer l’eau avant rejet au réseau (phytorestauration).

Le terrain étant peu infiltrable d’après l’étude géotechnique (argile, schiste), et afin de respecter la nappe peu profonde, les noues de rétention seront étanchées et l’eau rejetée au réseau avant dépollution par les plantes.

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Confort visuel En matière d’éclairage, l’objectif consiste à assurer la couverture du maximum de besoins par de la lumière naturelle afin de limiter les consommations d’éclairage artificiel. Ainsi, nous avons dimensionné des surfaces vitrées en toiture pour atteindre un niveau d’éclairage naturel dans les bâtiments de l’ordre de 300 lux par un temps couvert clair (soit un facteur de lumière du jour de 2 % sur la totalité de la surface du local).

En commerce non alimentaire, les consommations d’éclairage artificiel sont très importantes, elles représentent environ 70 % des consommations globales du bâtiment. L’apport en lumière naturelle prévu sur le projet permettrait de réduire d’environ 35 % les consommations d’éclairage, et d’éviter ainsi l’émission de 275 tonnes par an de CO2.

Isolation et maîtrise des consommations énergétiques (système constructif, installation de chauffage, ventilation et ECS, énergies renouvelables) Il s’agit là d’un enjeu fondamental dans une démarche de développement durable : répondre à l’urgence, pour la planète, de la maîtrise du changement climatique.

niveau d’isolation L’enveloppe est l’ouvrage le plus durable du bâtiment ; elle est construite pour 60 ans et plus.

C’est donc avant tout sur l’isolation de l’enveloppe que doit porter l’effort d’économie d’énergie.La structure légère permet d’isoler fortement le bâtiment et de limiter les ponts thermiques grâce à des épaisseurs d’isolants importantes.

Confort thermique d’été L’approche bioclimatique d’été est complétée par des choix de systèmes et procédés constructifs passifs participant au confort thermique d’été.

L’inertie des bâtiments est moyenne grâce à la dalle béton et aux pignons maçonnés isolés par l’extérieur, des protections solaires extérieures adaptées aux orientations sont mises en place : les vitrages orientés sud sont protégés par des débords de couverture et les ouvertures en toiture sont protégées par des structures composées de capteurs solaires photovoltaïques.

Ces dispositifs, complétés par une surventilation naturelle nocturne devront permettre d’assurer des températures intérieures confortables en journée dès la mi-saison.

Afin de compléter l’action de la surventilation naturelle nocturne, nous prévoyons la possibilité de rafraîchir les locaux grâce au réseau de plafonds rayonnants (pouvant être réversibles) dans lequel pourrait passer un circuit d’eau refroidie, soit par l’eau provenant des citernes de récupération des eaux pluviales, soit par des groupes froid prévus en complément si le besoin de froid est trop important.

Nous réaliserons en phase ultérieure des simulations thermiques dynamiques afin d’analyser le comportement thermique précis des bâtiments (apports internes, inertie…) et ainsi optimiser les éléments décrits précédemment (réduction des apports internes, principalement d’éclairage, définition des débits de ventilation naturelle nocturne et diurne, dimensionnement des ouvrants et grilles de ventilation…) afin d’assurer le confort thermique d’été le plus passivement possible (recours à la climatisation minimisé).

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Paroi

Isolation

U (W/m2.K)

Murs opaques

Isolation laine minérale 20 cm de résistance thermique R ≥ 5,6m2.K/W

0.17

Murs translucides

Éléments verriers avec remplissage Nanogel® type Kallwall (facteur de transmission lumineuse 20 %, facteur solaire 20 %)

0.30

Toitures

Isolation 20 cm laine minérale ou 14 cm polyuréthane de résistance thermique R ≥ 5,6m2.K/W + complexe végétalisé

0.17

Plancher bas

Sur terre-plein : isolation périphérique horizontale ou verticale de 6 cm de PSE R ≥ 1,7m².K/W

Ue = 0,17

Vitrages

Double vitrage à isolation renforcée à couche faiblement émissive Ug ≤ 1,1W/m².K (intercalaire isolant Warm Edge) + menuiserie alu à rpt

Uw ≤ 1,9

Lanternaux

Polycarbonate clair performant thermiquement type Danpalon DP616 Multicell Ug = 1,53W/m².K

Uw ≤ 2,5

Nous visons, grâce à ces performances d’isolation, un niveau de déperditions du bâtiment Ubât inférieur à 0.35W/m².K (un calcul estimatif du Ubât sera fait en phase ultérieure).

ventilation

Comparatif entre une solution chaufferie bois/gaz et une chaufferie tout gaz : Les besoins de chauffage ont été estimés à 2136MWh/an.

En période de chauffe : Les bâtiments sont ventilés grâce à une VMC double flux avec récupération de chaleur, afin d’autoriser des débits hygiéniques importants tout en limitant les consommations de chauffage. Les échangeurs de chaleur auront tous un rendement minimum de 70%.

Hors période de chauffe : Afin de limiter les consommations électriques de ventilation, nous avons privilégié la ventilation naturelle des la fin de la saison de chauffe pour assurer la ventilation hygiénique dans les commerces.

Cette ventilation est réalisable grâce aux dispositifs décrits plus haut tels que les ouvrants en partie basse des façades sur jardin intérieur et les ouvrants en toiture. Tous ces dispositifs sont motorisés et gérés de manière centralisée.

La ventilation naturelle permettra également d’assurer le confort thermique d’été dans les commerces.

Des études plus poussées seront entreprises en phases ultérieures afin de déterminer précisément les dimensions des ouvrants pour assurer débits hygiéniques et confort thermique d’été.

chauffage La production de chaud se fait à partir d’une chaufferie bois.

Une chaufferie bois est généralement composée d’une chaudière bois (dimensionnée à 50% de la puissance totale utile) et une chaudière gaz (dimensionnée à 70% de la puissance totale) qui sert de relais en cas de non fonctionnement de la chaudière bois (c’est-à-dire en cas de froid extrême, de panne d’approvisionnement…).

La puissance totale utile a été estimée à 3MW. Ainsi la chaufferie est composée d’une chaudière bois d’une puissance de l’ordre de 1.5MW et d’une chaudière gaz de l’ordre de 2.5MW. Le bois utilisé sera à priori des plaquettes forestières ou industrielles provenant de la région d’Angers.

Nous avons dimensionné un silo de 350m3.

Hypothèse pour le dimensionnement du silo : PCI du bois : 3.1MWh/tonne Réserve : 5 jours de bois par grand froid toute la journée (-7°C extérieur) (puissance maxi chaudière) Masse volumique des plaquettes : 0.25 tonne /m3 Vide dans le silo : 25%

Unité

Solution tout gaz (2 chaudières)

Solution Bois Énergie Plaquettes industrielles

gaz (1 chaudière)

Puissance de la chaufferie

MW

3

1,5

2,5

Besoins prévisionnels (hors rendement de chaudière)

MWh

2 136

1 815,6

320,4

Couverture des besoins

%

100%

85%

15%

Pouvoir énergétique du bois

MWh/t

Rendement chaudière

%

85%

75%

85%

Consommations énergie

MWh/an

2 513

2 421

377

Tonnage de bois

t/an

781

Coût du bois livré

€TTC/t

52

Coût du gaz

€TTC/kWh

0,05

0,017

0,05

Coût combustible

€TTC/an

125 647

40 607

18 847

Ratio auxiliaires électriques

kWh/MWh

10

15

10

MWh/an

25,13

36,31

3,77

Coût électricité

€TTC/kWh

0,1

0,1

0,1

Coût électricité

€TTC/an

2 512,9

3 631,2

376,9

Coût de consommation énergie

€TTC/an

128 160

44 238

19 224

Coût de maintenance

€TTC/an

8 000

24 000

Coût d’exploitation total

€TTC/an

136 160

87 462

Investissement (Hors taxes)

€HT

142 500

730 000

Investissement (TTC)

€TTC

170 430

873 080

Consommation auxiliaires électriques

3,1

Nous visons grâce à ces performances d’isolation un niveau de déperditions du bâtiment Ubât inférieur à 0.35W/m².K (un calcul estimatif du Ubât sera fait en phase ultérieure).

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PrOPOSITION D’INTÉGRATION URBAINE ARCHITECTURALE & PAYSAGÈRE D’ENSEMBLE

L’économie en exploitation est d’environ 50000€/an, ce qui correspond à un retour sur investissement de l’ordre de 14 ans, sans prendre en considération l’évolution des coûts des différentes énergies.

Les émissions de CO2 évitées grâce à l’utilisation d’une chaufferie bois sont d’environ 567 tonnes par an.

Les émetteurs de chauffage dans les grands volumes sont des plafonds rayonnants et des radiateurs dans les bureaux.

La chaufferie bois est située dans la centrale énergie à l’entrée nord-est du projet afin de faciliter les livraisons de bois.

ECS Les besoins en ECS du projet sont faibles, excepté sur les zones de restauration se situant au cœur du jardin intérieur.

Nous proposons, pour cette zone, une production d’ECS solaire à partir de capteurs solaires thermiques implantés en toiture du bâtiment.

Les autres points d’eau chaude à priori ponctuels seront alimentés par une production décentralisée par ballon électrique afin de limiter es longueurs de réseau et les risques de contamination de l’eau.

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Une gestion de l’éclairage permettra des économies d’énergies non négligeables : - gestion de l’éclairage intérieur en fonction du niveau d’éclairage naturel - détecteurs de présence, - rangées de luminaires à commandes séparées, - programmation de l’éclairage extérieur (sonde crépusculaire, horloge…).

L’éclairage extérieur sera également performant (LED, projecteur fluorescent…).

énergies renouvelables Au-delà des solutions proposées jusqu’ici, c’est-à-dire la chaufferie bois et l’ECS solaire, nous avons mis en place sur le projet de nombreux capteurs photovoltaïques ayant des fonctions précises sur le bâti : protection solaire des vitrages en toiture, couverture des venelles entre bâtiments, bardage de la centrale énergie.

Au total, cela représente une surface d’environ 30 000m² de capteurs photovoltaïques sur l’ensemble du projet, soit une production annuelle d’électricité de l’ordre de 3000MWh (100kWh/ m² de capteur), ce qui équivaut à éviter l’émission de 250 tonnes par an de CO2 dans l’atmosphère.

Cette électricité produite serait revendue au réseau national afin de profiter des coûts de rachat intéressant (0.55€/kWh ou 0.30€/kWh selon que les capteurs soient intégrés ou non au bâtiment).

froid

L’investissement d’une telle surface de capteurs avoisinerait les 21M€ (soit environ 320€/ m²SHON).

Nous essaierons de limiter les besoins de froid grâce au rafraîchissement passif des locaux des la mi-saison. Cependant, en attendant les résultats des études en phases ultérieures, nous prévoyons au stade de l’esquisse des groupes froids pour compléter l’action du rafraîchissement passif.

Nous avons conclu un accord de principe avec IBC Solae SAS selon lequel, contre payement d’un loyer venant diminuer les charges du site, cette société prendra en charge l’investissement total et revendra l’énergie générée à EDF.

éclairage

Le retour sur investissement serait compris entre 13 et 23 ans, selon le coût de rachat du kWh.

Comme indiqué ci-avant, l’éclairage artificiel représente la plus grande part des consommations dans les commerces non-alimentaires. Ainsi, nous limiterons son utilisation grâce à l’apport en éclairage naturel, mais également au choix des luminaires et lampes et à la gestion de l’éclairage artificiel des bâtiments.

Ainsi, les luminaires seront équipés de lampes à haut rendement, à faible consommation et à haute efficacité lumineuse.

Des éoliennes sont également mises en place en signal du projet sur la centrale énergie.

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Gestion Technique Centralisée Une GTC par commerce est prévue pour assurer , outre la gestion et régulation des divers systèmes du projet, le suivi des consommations de chauffage, de ventilation, d’éclairage et d’eau.

Autres préoccupations, économie de ressources, déchets, pollution, chantier à faibles nuisances choix des matériaux Les critères que nous mettrons en œuvre, dans le choix des matériaux, sont prioritairement la maîtrise des risques sur la santé : limiter les émissions de COV, éviter la propagation et le stockage de particules allergisantes éviter les produits de traitement des bois nocifs pour l’environnement et la santé, éviter les risques d’exposition aux produits toxiques en situation normale et accidentelle (incendie).

Puis, interviennent des critères strictement environnementaux et notamment d’économie de ressources renouvelables.

gestion des déchets Les déchets présents sur le site seront principalement des cartons, emballages et papiers.

Afin de faciliter leur collecte, nous avons prévu un local de collecte terminale au niveau de la centrale énergie, à proximité de l’entrée nord du site, pour faciliter la collecte et la revalorisation par les prestataires privés.

Chaque commerce devra entreposer ses propres déchets dans cette centrale déchets avant la collecte par les prestataires privés (VEOLIA, BRANGEON, SITA).

chantier à faibles nuisances C’est sur la base de cette batterie de critères que nous avons privilégié une structure mixte béton/bois dans les bâtiments, des revêtements de sols linoléum dans les zones bureaux (pas de PVC), les sols des zones de vente sont bruts ou recouverts d’une peinture de sol , les peintures sont sans solvants organiques, à faible émission de COV (type OXYGEN de chez TOLLENS, INOTEX de chez La Seigneurie…)

économies d’ eau Les dispositions classiques d’économie d’eau potable seront mises en œuvre (réducteur de pression à 3 bars, chasses 3/6 l, robinets à mousseur).

Un chantier respectueux de l’environnement est le prolongement naturel des efforts de qualité environnementale mis en place lors de la conception d’un bâtiment. Tout chantier de construction génère des nuisances sur l’environnement proche, l’enjeu d’un chantier à faibles nuisances est de limiter ces nuisances au bénéfice des riverains, des ouvriers et de l’environnement, et de valoriser un maximum de déchets de chantier. Tous ces éléments seront développés des la phase APD. La charte « chantier à faibles nuisances » constituera l’outil de mise en place des objectifs du chantier. Elle sera rédigée par l’équipe de conception à l’intention des entreprises et fera partie des pièces contractuelle du DCE.

Nous proposons également la récupération des eaux pluviales pour l’arrosage du jardin intérieur.

Les besoins d’arrosage ont été estimés à 9120 m3. Un volume de cuve de 2000m3 sur l’ensemble du projet permet de couvrir environ 60% des besoins d’arrosage. Grâce à cette récupération d’eaux pluviales, 5400m3 d’eau potable sont économisés par an.

Le volume total de cuve de 2000 m3 est réparti en toiture des bâtiments à raison d’une cuve de 160m3 environ par bâtiment de 5000m².

Avant tout, nous préconiserons le choix d’essences végétales faiblement consommatrices d’eau.

L’engazonnement sera majoritairement de type prairie.

synthèse 4 - un éco parc commercial : une nouvelle façon de concevoir le commerce - la même exigence à chaque étape du projet : efficacité économique, qualité esthétique, respect de l’environnement - un parti pris fort d’une rare qualité

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analyse et validation des Trafics

trafic & desserte Des circulations respectueuses des piétons On se rendra à « Beaucouzé Buisson » en voiture, bien entendu. Néanmoins, chacun redevenant à son tour un piéton, c’est centré sur le bien-être, le confort et la sécurité de ce dernier que le plan de circulation a été établi.

Au surplus, les parkings seront positionnés à l’arrière des commerces, ainsi, les visiteurs ne seront importunés par aucun flux routier.

Les véhicules de livraison utiliseront un circuit périphérique, ils ne pénétreront jamais dans l’enceinte réservée au public, ni ne croiseront les flux des utilisateurs, une signalétique élégante indiquera clairement leurs cheminements aux piétons, lesquels déambuleront le plus souvent à l’abri des intempéries sans pour autant qu’ils aient le sentiment d’être confinés. Les Angevins profiteront, à leur arrivée d’une déambulation sécurisée, libre de tout obstacle et immédiatement connectée à l’offre marchande.

Dans le cadre de l’aménagement du P.A.C., la RD56 voit son tracé légèrement modifié avec une chaussée à 2 x 2 voies au droit du projet. Un échangeur complet assure les liaisons avec la RD106.

Il est à noter que, fin 1er trimestre 2008, la déviation de l’A11 sera ouverte à la circulation. La RD106 vers le nord sera raccordée à l’autoroute par un demi diffuseur.

Une voie primaire à 2 voies bordera le P.A.C. au nord et à l’ouest. Les carrefours de liaison seront de type giratoire.

Dans le cadre du projet du P.A.C., un giratoire sur la voie primaire nord permettra l’accès à la zone d’activités, de même qu’une bretelle le long de la RD56 pour les usagers venant de la RD106 nord.

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Le giratoire situé sur la RD56 côté BEAUCOUZÉ permettra les sorties du P.A.C. du Buisson.

Le giratoire situé sur la RD56 côté BEAUCOUZÉ permettra les sorties du P.A.C. du Buisson.

OBJET DE L’ETUDE

Dans le cadre du projet de l’aménagement du Parc d’Activités du Buisson sur le territoire de la commune de BEAUCOUZÉ, une étude prospective de circulation est réalisée afin, d’une part, de quantifier les trafics générés par les activités du P.A.C. et d’autre part, de présenter l‘impact du trafic au réseau routier de proximité.

PRESENTATION DU P.A.C. DU BUISSON Le P.A.C. du Buisson est situé au nord-ouest de l’agglomération angevine et au nord de la commune de BEAUCOUZÉ.

Il est bordé, au sud, par la RD56 qui relie Angers à Saint Clément de la Place, et à l’est, la RD106, section à 2 x 2 voies qui relie Angers à Montreuil- Joigne.

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3 – LE PROJET D’AMENAGEMENT DU P.A.C. DU BUISSON PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

Le projet comprend la réalisation de surfaces commerciales liées à la maison. Celles-ci représentent une surface de 66.200m², répartie en 15.000m² pour le bricolage (10.000m²

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LE PROJET D’AMENAGEMENT DU P.A.C. DU BUISSON Le projet comprend la réalisation de surfaces commerciales liées à la maison. Celles-ci représentent une surface de 66 200 m2, répartie en 15 000 m2 pour le bricolage (10 000 m2 couvert + 5 000 m2 extérieur) et 51 200 m2 pour les commerces liés à la maison (décoration, jardinerie, ameublement...), ainsi qu’un restaurant de 1 800 m2.

La distribution se fait par une voie double sens qui forme une boucle autour des surfaces bâties et permet aussi la distribution des différents parkings. Deux carrefours giratoires assureront l’ensemble des mouvements tournants ainsi que les liaisons vers les accès et sorties du P.A.C. du Buisson.

LE STATIONNEMENT Pour assurer l’activité commerciale du P.A.C. du Buisson, le projet doit prévoir au minimum 3 000 places de parking dont le détail est présenté dans le tableau ci-dessous : Estimation du nombre de places :

Surface

Bricolage Décoration Jardinerie Ammeublement

SHON

Vente

Ration place /

Nombre de places

10 000 m2 + 5 000 (extérieur)

12 000 m2

1 place / 20 m2

600

51 200 m2

40 960 m2

1 place / 18 m2

2 275 2 875

Le besoin en stationnement minimum est de 3 000 places, sans la restauration pour laquelle la fréquentation est faible aux heures de pointes du samedi après-midi. On prend pour base d’heure de pointe de la semaine, une heure du samedi après-midi (entre 15h. et 18h.30).

L’organisation de l’aménagement du P.A.C. du Buisson permet de prévoir environ 3 400 places de stationnement, ce qui est bien au-delà des ratios minimums de 2 875 places.

LE TRAFIC L’aménagement du P.A.C. du Buisson présente 3 400 places de stationnement.

Le taux d’occupation du parking à l’heure de pointe d’un samedi après-midi moyen est de 80 % pour un temps de stationnement de 1h.30.

Le trafic de l’heure de pointe d’un samedi après-midi, heure de pointe la plus chargée de la semaine est de 3 400 places de parking x 80 % de taux d’occupation x 2/3 du temps de stationnement (soit 1 heure) = 1 813 uvp/h.

Une étude réalisée par SCE en juillet 2007 appelée « P.A.C. du Buisson – Etude de Circulation indice A » donne l’heure de pointe la plus chargée d’un samedi après-midi à 1 700 uvp/h. Il sera retenu, en terme de trafic, notre hypothèse haute de 1 813 uvp/h d’un samedi après- midi.

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analyse et validation des Trafics

ÉTUDE DE CAPACITE L’étude de capacité de SCE de juillet 2007 montre un fonctionnement satisfaisant pour les flux générés par le P.A.C. du Buisson zone 1a (le projet de la présente étude) et la zone 1b, zone située le long de la voie primaire nord et ouest.

Pour la présentation de l’étude de capacité, nous prendrons en compte le trafic généré par notre projet ainsi que l’estimation du trafic de la zone 1b estimé par SCE en juillet 2007. Cette simulation prend en compte un trafic heure de pointe la plus chargée de 800 uvp/h.

Les hypothèses de répartition de trafic de l’étude SCE sont au nombre de deux, liées principalement à la création d’un échangeur complet A11 x RD106 assurant le mouvement Angers vers Nantes puis la RD106 et retournement.

On retiendra comme hypothèses : o 1 - Fonctionnement avec un demi diffuseur sur A11 dont 30 % des usagers arrivent par le nord et 70 % par le sud. o 2 – Fonctionnement avec un diffuseur complet sur A11 dont 40 % des usagers arrivent par le nord et 60 % par le sud.

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A.E.D. – Chartres – 5, place du Marché 28700 AUNEAU – 02 37 31 83 54

L’étude SCE présente le trafic actuel sur le tissu routier à proximité du futur P.A.C. du Buisson.

Ce trafic est celui d’une heure de pointe la plus chargée d’un samedi après-midi. (voir Annexe Atelier d’Études des Déplacements, page 8, croquis n°5)

L’étude prospective du projet d’aménagement du P.A.C. du Buisson présente un trafic de 1 813 véhicules. (voir Annexe Atelier d’Études des Déplacements, page 5, croquis n°2) La répartition du trafic, conformément aux croquis 2 et 3, est présentée sur les deux hypothèses sur les croquis 6 et 7 (voir Annexe Atelier d’Études des Déplacements, page 9)

Le tableau ci-dessous présente la réserve de capacité mini et maxi de chaque carrefour :

Le trafic réparti prend en compte : o Le trafic existant (voir Annexe Atelier d’Études des Déplacements, page 8, croquis n°5) ; o Le trafic prospectif de la zone 1b. Hypothèse haute : 800 uvp/h. o Le trafic prospectif de l’aménagement de la zone 10 1a du présent projet (page 5).

L’étude de capacité des carrefours giratoires a été réalisée avec le logiciel Girabase 4. CeluiL’étude capacité de descapacité carrefoursd’un giratoires a été réalisée avec logiciel 4. Celuici définit ci défini lesde réserves carrefour giratoire à le partir desGirabase données géométriques simples (nombre voies,d’un largeur desgiratoire chaussées, largeur de la géométriques chaussée annulaire) et des les réserves de de capacité carrefour à partir des données simples (nombre mouvements tournants. de voies, largeur des chaussées, largeur de la chaussée annulaire) et des mouvements tournants.

Le schéma ci-dessous présente aussi les réserves de stockage en amont des carrefours Le schéma ci-dessous présente aussi les réserves de stockage en amont des carrefours internes du P.A.C. du Buisson. Ces stockages permettent principalement d’éviter une internes du P.A.C. Buisson.

Ces permettent principalement d’éviter une remontée de trafic sur ledu tissus routier destockages la commune. remontée de trafic sur le tissu routier de la commune.

Giratoire A

Giratoire B

Giratoire C

Hypothèse 1 Demi diffuseur sur A11

Réserve de capacité de 21 à 58 % suivant les branches

Réserve de capacité de 7 à 73 % suivant les branches

Réserve de capacité de 39 à 100 % suivant les branches

Hypothèse 2 Diffuseur complet sur A11

Réserve de capacité de 27 à 47 % suivant les branches

Réserve de capacité de 25 à 69 % suivant les branches

Réserve de capacité de 45 à 100 % suivant les branches

La capacité du giratoire B sur l’hypothèse 1 présente une réserve de capacité faible, 7% sur la voie venant de BEAUCOUZÉ.

Il suffit de créer une voie « Tourne à Droite » BEAUCOUZÉ – RD56 pour que la capacité de cette voie passe à 100 %.

La capacité de ce giratoire sera alors de 22 à 100 %.

La présente étude montre que l’organisation du réseau interne au P.A.C. du Buisson n’a pas d’incidence sur le réseau routier de la commune de BEAUCOUZÉ en termes de fluidité de trafic.

Au giratoire RD56 x route de BEAUCOUZÉ, une voie « Tourne à Droite » devra être aménagée afin d’améliorer la capacité.

L’apport de trafic dû à la réalisation du P.A.C. du Buisson permet de garder un fonctionnement correct du réseau. Malgré tout, celui-ci restera important. Les voies d’accès au P.A.C. du Buisson sont à deux voies, ce qui permet de réduire les risques de retenue sur le réseau public en cas de panne ou d’accident.

synthèse 5 - des parcs de stationnement paysager bien dimensionnés - une fluidité du trafic maintenue même en période d’affluence

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concept commercial Le concept commercial se base sur l’évolution des comportements de consommation

Les Français sont maintenant 80 % à bricoler, aménager ou décorer leur intérieur.

Ils revendiquent aujourd’hui un mode de vie plus équilibré entre travail, famille et loisirs. De profondes mutations sociologiques et technologiques expliquent et facilitent leur retour durable à la maison : la réduction du temps de travail, la recomposition de la cellule familiale, l’allongement de l’espérance de vie, le départ plus tardif des enfants,… d’une part, le télétravail, le home cinéma, Internet et ses livraisons à domicile,… d’autre part.

Les Français ont fait de l’aménagement intérieur et de la décoration une affaire personnelle.

Les magasins spécialisés bénéficient d’une affluence record, s’y rendre devenant le prétexte à une sortie en famille. Par ailleurs, la création de centres commerciaux spécialisés sur la maison va dans le sens de l’attente des visiteurs qui trouvent, en un seul lieu, toute l’offre concernant l’aménagement d’intérieur et la décoration, mobilier et jardinerie compris, ainsi que des possibilités de restauration ; de quoi passer une journée entière sur place.

Autre fait significatif, la décoration, l’aménagement d’intérieur, le bricolage et le jardinage envahissent avec succès les plateaux de télévision et les magazines.

Le loisir préféré des Français, le bricolage, représente aujourd’hui un marché important estimé à 17 milliards d’euros, en croissance moyenne de 4% chaque année depuis plus de dix ans. Lorsque les ménages hésitent à se lancer dans des projets immobiliers ou à voyager, ce sont les dépenses liées à l’aménagement de la maison ou du jardin qui prennent le plus d’importance.

Tendance habitat environnemental Le consommateur évolue et devient responsable. Il s’interroge sur les packagings inutiles, le bien fondé de la nouveauté pour la nouveauté et sur les valeurs éthiques des entreprises. Dans un contexte de mondialisation, il commence à prendre conscience des risques globaux que le mouvement de croissance actuel fait peser sur l’environnement et les conditions de vie des hommes.

Aujourd’hui, les principales motivations du consommateur français dans le domaine de la maison sont la Sécurité, le Respect de l’environnement, les Produits naturels, les Labels de qualité.

Surenchère du coût de l’énergie, prise de conscience écologique…

L’idée de la maison verte fait son chemin avec un engouement du public de plus en plus fort. Sur un marché en pleine émergence, des solutions innovantes pour « l’environnement » de l’habitat sont mises en avant : chauffe-eau solaires, pompes à chaleur, équipements très basse consommation, éco matériaux pour la construction et l’isolation…

Source : Observatoire Cetelem.

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Le Concept de l’éco parc commercial (EPC) Véritable synthèse des réflexions et analyses de tous les acteurs, l’éco parc commercial « Jardins de Beaucouzé » se doit d’être un ensemble précurseur dans l’ère de « l’achat plaisir » sur le thème de la maison et du respect de l’environnement.

Dans le cadre d’une recherche de qualité urbaine et architecturale, il a été élaboré comme un « passage » assurant l’alliance subtile entre intériorité, sécurité, accessibilité, visibilité et convivialité, dans le respect d’un schéma global de desserte et de circulation.

Il se différencie radicalement des autres pôles commerciaux de l’agglomération en jouant sur le « temps libre » et « l’achat plaisir ».

Le projet regroupe un ensemble de commerces et de restaurants autour d’un mail végétal, de chemins marchants couverts qui permettent la transition entre différents pôles de l’Espace Commercial.

L’objectif de cette opération est de proposer aux consommateurs angevins un lieu agréable, convivial, exclusivement dédié à la maison, la décoration, au jardinage et au bricolage, en connexion avec des espaces naturels de divertissement et de détente.

Les « Jardins de Beaucouzé » doivent devenir une destination tout autant qu’un lieu de rencontre.

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thématiques commerciales Le Programme de l’éco parc commercial

Il est essentiel que ce projet commercial constitue une offre suffisamment attrayante pour que les consommateurs s’y déplacent et y reviennent régulièrement.

Organisé en 4 pôles, autour d’une place animée par des restaurants bordés de terrasses, le projet propose :

Un thème Bricolage Un espace Jardinage Un thème Décoration Un autre dédié à l’équipement et à l’aménagement intérieur

La Grande Place assure la parfaite transition entre les différentes offres thématiques.

C’est le point de rencontre des « Jardins de Beaucouzé », on s’y retrouve pour boire un verre, déjeuner ou dîner, avant et après les moments shopping.

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400 m.

m2 SHON

Activité

Enseignes types pressenties

10 000

Bricolage

CASTORAMA

10 000

Décoration

ALINÉA

5 000

Jardinage

JARDILAND, JARDINERIE CLAUSSE

4 100

Electroménager

3 350

Mobilier

3340

Mobilier

Le Programme commercial

3000

Carrelage

Il se compose des éléments suivants :

2775

Décoration

2475

Meubles

2280

Équipement de la maison

1850

Carrelage / Salle-de-bain / Cuisine

1800

Meubles enfants

1720

Carrelage

1650

Décoration

1600

Décoration

1500

Luminaire

1500

Équipement de la maison

1200

Mobilier

1200

Cheminées & Cuisines

1120

Meubles

1100

Meubles & Décoration

650

Cuisine

640

Literie

600

Cadres

600

Literie

580

Meubles & Décoration

530

Meubles & Décoration

400

Équipement de la maison & Déco

350

Décoration

215

Restaurant

1800

Restaurant

L’ensemble de l’éco parc commercial regroupe une quarantaine de commerces et restaurants, totalisant 69 000 m² de surface, apportant la diversité d’offres recherchée par les consommateurs et assurant leur venue répétée tout au long de l’année.

- Une grande surface de bricolage : CASTORAMA sur une surface couverte de 10 000 m² ainsi qu’une surface extérieure de 5 000 m² - Une grande surface de jardinage : JARDILAND, d’une surface totale de 10 000 m², dont 5 000 m² en extérieur

- Une grande surface de décoration : ALINEA sur une surface de 10 000 m² - 7 grandes moyennes surfaces de 2300 m² à 4100 m² : DARTY, BOULANGER,…

- 11 moyennes surfaces développant des surfaces de 1100 m² à 1800 m² - 8 Magasins avec des surfaces comprises entres 350 m² à 650 m² - 4 restaurants de 215 m² à 600 m² autour de la Grande Place qui bénéficieront de terrasses. Ces restaurants apporteront la convivialité au projet et pourront fonctionner le midi comme le soir : une brasserie, une pizzeria, ainsi qu’un restaurant bio - 6 kiosques situés sous les venelles, d’environ 100 m², qui pourront proposer des boissons, des glaces et de la restauration légère.

Lettres d’intérêt des enseignes en annexes.

50

Snacking

50

Snacking

50

Snacking

50

Snacking

50

Snacking

50

Snacking

BOULANGER, ANJOU CARRELAGE, FLY, DARTY,…

PORCELANOSA, MA MAISON À MOI, MAISON REFLET, 4 MURS, CARRELAGE ORNAIS, BAZAR AVENUE, BOIS ET CHIFFON, KERIA LUMINAIRE, CÔTÉ BOIS SALON, BO CONCEPT, L’ESPRIT HEXA, GAUTIER, INTERIOR’S,…

VOGICA, SWEELIT, CADREA, ANJOU LITERIE, LE JARDIN D’EDEN, CUISINES SHMIDT, LITTLE EXTRA, AQUAMONDO, CAPTAIN OLIVIER, AU BOUT DU QUAI, HEYTENS,…

BRASSERIE, PIZZERIA, RESTAURANT BIO…

BAR À FRUITS, GLACIERS, POMME DE PAIN, MI DO RE, LA CROISSANTERIE,…

69 225

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thématiques d’animations Le programme d’animations du projet se compose d’espaces réservés à la flânerie, la découverte, l’échange, la pédagogie, les rencontres ou le ressourcement, le tout en sécurité et à l’abri de la circulation, autour d’espaces de restauration.

À l’Est des « Jardins de Beaucouzé » La Maison de l’environnement : un site de recherche et d’expérimentation Située au centre de l’esplanade, à proximité de la grande surface de jardinage, elle sera animée par des associations locales, en collaboration avec les enseignes de distribution présentes sur le site. Ses objectifs sont de :

- favoriser les échanges entre associations, écoles régionales (INH, ESA,…) et visiteurs ;

- tester de nouvelles variétés de fruits et légumes, de nouveaux engrais ou de moyens de lutter contre les maladies ;

- faire la promotion des savoir-faire liés à la culture locale ;

- réaliser des expositions sur le thème de l’environnement…

La Maison écologique En partenariat avec la grande surface de bricolage, des animations ainsi que des stages thématiques seront organisés au sein de la maison pilote.

- Consommer moins d’énergie, en produire, recycler l’eau de pluie ;

- Les matériaux renouvelables, naturels, à faible impact sur l’environnement : les connaître et les utiliser ;

- Qu’est-ce qu’une maison saine, sans volatils ou fibres nocives ;

- La maison traditionnelle : fabriquer et tester des techniques nouvelles de construction, avec les conseils de professionnels ;

- Le bois : son utilisation dans le chauffage (chaudière ou poêle) ;

-…

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À l’Ouest des « Jardins de Beaucouzé » À proximité des restaurants, une esplanade de plus de 5 000 m² permettant diverses animations suivant les saisons.

Le Pique-nique bio

- Un espace ouvert les week-ends, jours fériés et ponts en basse saison et tous les jours en juillet et août, où profiter : - D’une formule restauration bio à emporter et à déguster sur des espaces

pique-nique ou en terrasse - Faire découvrir une cuisine saine, savoureuse et inventive réalisée à partir de produits bio, de saison, cultivés localement dans le respect des équilibres biologiques.

Le parc d’activités physiques pour tous (enfants, adultes et seniors) Pendant ou après les instants shopping, seul ou en famille :

- Bénéficier d’équipements de fitness conçus pour l’extérieur, afin de

s’entraîner ou se détendre, avec plus ou moins d’intensité ;

- En nombre suffisant pour une utilisation simultanée par plusieurs personnes Contacts pris avec DREI-PARK

Cinéma en plein air Les grands espaces permettent d’organiser des séances de cinéma, pour se détendre en plein air, après une après-midi Shopping.

Une occasion de plus pour se retrouver entre amis ou en famille

synthèse 6 - un programme complétant le dispositif commercial de l’agglomération et répondant aux nouvelles tendances et attentes des consommateurs - 1 200 emplois directs créés

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Conditions d’exploitation

conditions d’exploitation

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La gestion et l’exploitation de l’éco parc commercial (EPC) Afin de préserver l’unicité de gestion, il est prévu un seul gestionnaire pour l’ensemble du site : Une filiale d’Oréas spécialisée en gestion locative (Carte de gestion n° 2006-49-243-TG délivrée par la préfecture de Maine-et-Loire)

Les différents exploitants du l’EPC seront soumis contractuellement à un cahier des charges et à un règlement intérieur, édictant les règles communes à respecter sur le site en matière d’horaires d’ouverture, d’accueil des visiteurs, de sécurité, d’entretien des points de vente, d’assortiment, d’entretien des parties communes…

Ils seront également soumis à une communication et une animation commune, à travers un fond marketing, ayant pour objet d’assurer la promotion de l’EPC sur le département. Aucun exploitant ne pourra y déroger.

Pour coordonner l’ensemble, OREAS assurera la mission de gestion immobilière, consistant à :

- Mettre en place une équipe de Direction de l’EPC, présente au quotidien sur le site pour, notamment, assurer le respect du règlement intérieur, coordonner et gérer les actions de communication et d’animation, diriger les équipes de prestataires (sécurité, nettoyage, collecte des déchets, maintenance technique, espaces verts…), vérifier le suivi des budgets de charges et de publicité…

- Élaborer le budget des charges prévisionnelles d’exploitation du site, - Consulter, signer et assurer le suivi des contrats de prestations, - Gérer la comptabilité ainsi que les règlements - Procéder aux appels de charges auprès de locataires, au recouvrement, - …

Le budget prévisionnel de charges est estimé entre 10 € et 15 € / m² par an, hors taxes et impôts locaux.

synthèse 7 - un gestionnaire unique expértimenté et proche des enseignes - des charges d’exploitation maîtrisées

ICADE OREAS JACQUES FERRIER

ARCHITECTURES

AGENCE TER

PAYSAGE

TRIBU

HQE

INTEGRAL RUEDI BAUR

GRAPHISTES

8

Montage juridique patrimonial & financier

montage juridique patrimonial & financier Présentation du détail des montages suivants

Nature et caractéristiques des baux à conclure

Structure d’investissement

Bail commercial dans le respect des dispositions du décret du 30 septembre 53 codifié :

Icade, filiale à 65 % de la Caisse des Dépôts, sera investisseur à 100%.

Structure de la maîtrise d’ouvrage La répartition de la structure pour l’ensemble de la maîtrise d’ouvrage s’organise de la manière suivante : - 70% Icade Tertial - 30% Oréas

- durée de 10 ans assortie le cas échéant, pour les enseignes structurantes, d’une période ferme de 6 ans - loyer binaire (loyer de base + % du Chiffre d’affaires) - cession du bail seul interdite - cession du fond de commerce encadrée, afin de maitriser la commercialité et le positionnement du site - règlement intérieur imposé - cahier des charges architecturales et cahier des charges vitrines imposés - animation et promotion du site commune

Valeur locatives prévisionnelles Taille de l’unité commerciale

Moyens généraux du groupement mobilisé pour la mise en œuvre de l’opération Comme en témoignent les lettres d’intention de la Société Générale et du Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine, respectivement banque d’Icade et d’Oréas, notre groupement dispose des moyens et des garanties financières pour mener à bien le projet des Jardins de Beaucouzé (cf. lettres ci jointes).

Nous vous proposons comme garantie de bonne fin apportée au projet une garantie financière d’achèvement de banque européenne de premier rang, comme nous le propose la Société Générale dans sa lettre d’intention.

80

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

Valeurs locatives

De 2 000 à 10 000 m2

70 à 110 € / m2 / an

De 1 000 à 2 000 m2

130 à 150 € / m2 / an

De 300 à 1 000 m2

170 à 220 € / m2 / an

Restauration

180 à 200 € / m2 / an

Snacking

200 à 240 € / m2 / an

Pour rappel, le niveau des charges prévisionnelles se situera entre 10 € et 15€ / m² / an

Structure de commercialisation La commercialisation des surfaces des Jardins de Beaucouzé se fera à 50/50 entre Icade Tertial et Oréas afin d’attirer les enseignes locales et nationales.

Personnes en charge de la commercialisation : Sonia Daisay (Icade) Marc Feillard (Oréas)

Structure de gestion et d’animation du centre Afin de préserver l’unicité de gestion, il est prévu un seul gestionnaire pour l’ensemble du site qui sera une filiale d’Oréas spécialisée dans la gestion.

Bilan prévisionnel K€ HT Dépenses

Prix de revient total

150 000

dont Travaux totaux

92 000

Travaux équipement commercial

77 000

Parkings + VRD

7 000

Espaces verts + aménagements

8 000

Charge foncière

20 768

Recettes locatives

8 731

La promesse de vente sera signée sous les conditions suspensives habituelles de permis de construire purgé de tout recours ou retrait ainsi que celles relatives à l’obtention des autorisations d’exploitation devenues définitives (permis de construire et CDEC).

Offre de charge foncière Compte tenu de la prise en charge dans l’opération des coûts de réalisation des voiries intérieures et du surcoût d’investissement lié à la conception architecturale et environnementale de l’opération, notre offre de charge foncière s’établit à 300 € HT / m² / SHON.

Clause de retour à meilleure fortune Par ailleurs, nous vous proposons de vous intéresser concrètement au succès de l’opération en vous versant un complément de charge foncière correspondant à 30% de la différence entre le loyer cible de 8 731 M€ et le loyer réellement constaté à l’ouverture.

Cette proposition sera soumise à la validation définitive du comité d’engagement Icade dans les quinze jours de notre désignation.

synthèse 8 - une charge foncière proposée de 300 €/ m2 shon (20,8 millions d’euros) - un intéressement au profit de la sara sur les loyers constatés à l’ouverture.

ICADE OREAS JACQUES FERRIER

ARCHITECTURES

AGENCE TER

PAYSAGE

TRIBU

HQE

INTEGRAL RUEDI BAUR

GRAPHISTES

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Moyens humains

L’architecte paysagiste : Agence TER, Michel HOESSLER concevra l’ensemble des espaces non construits.

Le graphiste : Intégral Ruedi BAUR, Denis Coueignoux élaborera le cahier des charges d’intégration des enseignes et la signalétique du site.

moyens humains

Le Bureau d’Etudes HQE TRIBU, Alain BORNAREL vérifiera la pertinence des installations mises en place en vue d’une certification haute qualité environnementale.

maîtrise d’ouvrage Icade et Oreas Barbara KORENIOUGUINE Directeur Général

la maîtrise d’œuvre Une Équipe pluridisciplinaire L’équipe de maîtrise d’œuvre est constituée d’un groupement de 3 concepteurs associé à un bureau d’études spécialisé dans le développement durable et à un économiste.

L’équipe aura pour objectif commun de concevoir un projet de qualité et homogène, où les dimensions paysagères et environnementales sont des priorités.

L’architecte : Agence Jacques Ferrier Architectures aura la responsabilité du projet. Il sera maître d’œuvre de l’ensemble des bâtiments. Le suivi architectural sera dirigé par Delphine Migeon, assistée par un chef de projet, Pauline et des architectes assistants de l’agence.

- Diplômée de l’ESSCA d’Angers (promotion 88) et titulaire d’un DESS d’Urbanisme et d’Aménagement (IEP de Paris).

- Directeur Général d’Icade Tertial depuis 2004.

- A exercé différentes fonctions depuis 1998 au sein d’Icade : Directeur de développement d’ICADE Capri Résidences, puis Directeur Commercial et Marketing et enfin Directeur Régional Ile-de-France.

Sonia DAISAY Directeur de la Commercialisation

Antoine NOUGAREDE Directeur Général Adjoint en charge de l’Immobilier Commercial - Ingénieur agronome - Secrétaire Général d’un syndicat de communes pendant 7 ans.

- Directeur de projets en restructuration (Bercy 2, Place d’Arc Orléans, Quatre Temps La Défense) chez Espace Expansion (Unibail) pendant 10 ans.

- Directeur Général Apsys Pologne : gestion et développement de 15 centres commerciaux et directeur des Grands Projets Apsys France pendant 6 ans (restructuration du Centre Commercial de Beaugrenelle, Paris 15°)

Frédric POLLET Directeur des opérations Centres Commerciaux

jacques Ferrier

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Delphine Migeon directeur de projet

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

Pauline Marchetti chef de projet

- DESS de droit immobilier et de la construction et Institut de Droit des Affaires (Paris II).

- Espace Expansion (Unibail) pendant 10 ans : restructuration et gestion de centres commerciaux, notamment Bercy 2 et Quatre Temps.

- Apsys pendant 3 ans : négociation des transferts et de baux des centres commerciaux de Beaugrenelle, Caserne de Bonne à Grenoble, Fleur d’Eau à Angers,…

- École Supérieure de Commerce, master maîtrise d’ouvrage et gestion immobilière, ESTP - Depuis 2000 dans le groupe Icade, ayant participé depuis la création d’Icade Tertial au développement et à la réalisation des grands projets : Cancéropole de Toulouse et Centre Commercial Odysseum à Montpellier.

Georges ATAMIAN Directeur du développement des Centres Commerciaux Une expérience pluridisciplinaire de la distribution spécialisée et de l’immobilier commercial depuis plus de 17 ans : - Dans des enseignes aussi variées que Nature & découvertes, Résonances, Tati et plus récemment Salviati en tant que DGA Opérationnel - Chez APSYS, opérateur en immobilier commercial, en tant que Directeur Commercial en 2003 et 2004

Amaury DE WAZIERES Responsable du développement des Centres Commerciaux Diplômé de l’ESC Lille 2007 Diverses expériences en tant que Commercialisateur : Jones Lang Lasalle et DTZ Depuis juin, responsable de développement

création d’emplois locaux

heures travaillées pour l’ensemble des chantiers,

- demander aux entreprises du chantier ainsi qu’aux

Afin de favoriser l’insertion sociale et les retombées de l’emploi pour les populations locales, l’équipe s’engage à :

futurs exploitants et utilisateurs de l’immeuble de

Nationale Pour l’Emploi (A.N.P.E.) locale.

- collaborer avec l’Etat et le service public de l’emploi,

les collectivités territoriales, les partenaires écono-

Sur leurs opérations respectives, les promoteurs sont

proposer prioritairement les emplois crées aux personnes présentés par le PLIE ainsi que par l’Agence

miques et les partenaires sociaux,

particulièrement engagés pour la contribution des

projets immobiliers à la création d’emplois locaux.

- insérer dans les marchés de travaux qui seront conclus

À titre d’exemple, ci-contre l’attestation de réalisation

avec les entreprises, des obligations d’employer des

de la clause d’insertion délivrée à ICADE sur le projet

personnes en insertion, à hauteur minimum de 5 % des

« Parc du Millénaire II ».

Régis VINCENOT Président Directeur Général - Actionnaire majoritaire des sociétés IDC et IDC BRETAGNE, sociétés de commercialisation et gestion d’immobilier commercial.

- Président Directeur Général de la société ORÉAS IMMO Foncière du groupe regroupant plusieurs actifs immobiliers Marc FEILLARD Responsable de Projet - Chargé d’Affaires chez Blot Immobilier - Ancien directeur du Centre Commercial Espace Anjou - Gérant de la société IDC Bretagne

Laurent GAFFET Responsable de Projet - Responsable de l’extension du Centre Commercial Carrefour à la Ville du Bois - Responsable de la création d’un parc commercial à Cholet.

- Création d’un centre culturel à Cholet

synthèse 9 - une équipe dédiée et accessible à taille humaine - des professionnels expérimentés - une garantie de créations d’emplois locaux

ICADE OREAS JACQUES FERRIER

ARCHITECTURES

AGENCE TER

PAYSAGE

TRIBU

HQE

INTEGRAL RUEDI BAUR

GRAPHISTES

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Planning prévisionnel détaillé des phasages juridique, administratif et technique du projet

planning prévisionnel détaillé Choix du promoteur Signature du compromis

Mars 2008

Début de commercialisation

Avril 2008

Dépôt de CDEC / PC

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE

Novembre 2008

Enquête publique

Mars 2009

Instruction CDEC

Juillet 2009

CDEC définitive

Septembre 2009

Dépôt de PC

Novembre 2009

PC définitif

84

Décembre 2007

Juillet 2010

Début des travaux

Septembre 2010

Ouverture des Jardins de Beaucouzé

Septembre 2012

2007 4T

2008 1T

2T

2009 3T

4T

1T

2T

2010 3T

4T

1T

2T

2011 3T

4T

1T

2T

2012 3T

4T

1T

2T

3T

4T

synthèse 10 - un planning conforme aux délais souhaités dans le dossier de consultation

ICADE OREAS JACQUES FERRIER

ARCHITECTURES

AGENCE TER

PAYSAGE

TRIBU

HQE

INTEGRAL RUEDI BAUR

GRAPHISTES

angers agglomération : capitale européenne du végétal et du développement durable - Aucune offre de surface commerciale d’envergure depuis 1994 en périphérie d’Angers - Un équipement commercial insuffisant et ancien - Une évasion commerciale vers la métropole de Nantes - Une urgence certaine à agir

- la force d’un grand groupe national et la proximité d’un opérateur local - un investisseur long-terme unique fondamentalement proche des élus locaux - un architecte de notoriété internationale, précurseur en développement durable, entouré des meilleurs spécialistes

- un éco parc commercial : une nouvelle façon de concevoir le commerce - la même exigence à chaque étape du projet : efficacité économique, qualité esthétique, respect de l’environnement - un parti pris fort d’une rare qualité

- des parcs de stationnement paysager bien dimensionnés - une fluidité du trafic maintenue même en période d’affluence

- un programme complétant le dispositif commercial de l’agglomération et répondant aux nouvelles tendances et attentes des consommateurs - 1 200 emplois directs créés

- un gestionnaire unique expértimenté et proche des enseignes - des charges d’exploitation maîtrisées

- une charge foncière proposée de 300 €/ m2 shon (20,8 millions d’euros) - un intéressement au profit de la sara sur les loyers constatés à l’ouverture.

- une équipe dédiée et accessible à taille humaine - des professionnels expérimentés - une garantie de créations d’emplois locaux

- un planning conforme aux délais souhaités dans le dossier de consultation

Conception Graphique Laurent Bourcellier

PARC D’ACTIVITÉS COMMUNAUTAIRE DU BUISSON ANGERS BEAUCOUZE