Investir à Barcelone

INVESTIR À BARCELONE

LA SITUATION DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL SUR LA CÔTE

ESPAGNOLE

Le segment du logement côtier a connu un scénario dynamique l'année dernière, avec des niveaux d'activité moyens légèrement supérieurs à ceux de la période 2014-2019.

En 2022, les régions côtières ont affiché de fortes augmentations des ventes et des achats en glissement annuel, conformément au contexte général de canalisation de l'épargne vers le logement, tant national qu'étranger, ce qui a maintenu la demande résidentielle active

La construction neuve a également augmenté, mais plus modérément que la demande, limitée par l'incertitude économique et la hausse des coûts de construction dans un contexte d'inflation élevée et de hausse des taux d'intérêt

Les prix des logements à terre ont augmenté au cours de l'année 2022 et continuent d'afficher une tendance générale à la hausse au premier trimestre 2023 Il est encore trop tôt pour déceler sur ce marché les signes de stabilisation que l'on observe dans le prix moyen national.

Ce comportement des prix est cohérent avec la présence plus importante du segment des résidences secondaires dans les zones côtières, associée à une demande au pouvoir d'achat plus important, moins affectée par l'impact de l'inflation et des taux d'intérêt

L'analyse par versant révèle que la demande en 2022 est tirée par les îles (+19,6%) et la côte méditerranéenne (+11,4%), tandis que l'Atlantique et la côte nord restent à des taux de variation proches de zéro

Ce comportement se reflète dans l'activité de construction La côte atlantique a connu ne forte contraction de l'activité de promotion (-28% en 2022 par rapport à 2021), tout omme la côte nord qui a également réduit son nombre de permis de construire (-5%).

LA SITUATION DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL SUR LA CÔTE

ESPAGNOLE

Les prix résidentiels ont enregistré des augmentations annuelles comprises entre 4 et 5% dans toutes les régions.

Si l'on élargit l'horizon temporel, le prix moyen sur la côte au cours des 5 dernières années montre une croissance moyenne modérée d'environ 3%, plus intense dans les îles (+3,9%), où la concurrence pour l'espace est plus grande, et plus douce sur la côte nord (+1,8%), où la combinaison d'une faible activité des promoteurs reflète un stock suffisant pour répondre à l'augmentation de la demande, qui a été d'une intensité similaire de part et d'autre

Ventes et visas par littoral

LA SITUATION DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL SUR LA CÔTE

ESPAGNOLE

Les prix de l'ensemble des communes littorales enregistrent un glissement annuel de 4,1% au 2ème trimestre 2023, à comparer à la hausse de 3,5% observée dans cet agrégat à la même période en 2022 Ce rythme de croissance s'inscrit dans un contexte général de stabilisation des prix résidentiels au niveau national, après la période de forte hausse générée par la revalorisation de l'espace et la canalisation de l'épargne accumulée pendant la pandémie.

La croissance moyenne des prix au cours des 5 dernières années depuis le début de la pandémie dans l'ensemble des municipalités côtières a été de 2,8% (contre 4,3% au niveau national), tirée par les îles (+3,9%) et la côte méditerranéenne (+2,7%)

La situation aux Baléares est remarquable, de nature structurelle, où la forte concentration d'acheteurs et de vendeurs étrangers (avec des salaires moyens plus élevés que la moyenne locale) et le modèle de production axé sur le tourisme encouragent l'investissement dans les maisons de vacances, alors que dans le même temps, les limitations d'espace dues à la situation géographique de l'île restreignent l'offre et augmentent la concurrence, poussant les prix à la hausse.

Prix moyen dans les municipalités côtières

V e n d r e u n b i e n i m m o b i l i e r e n

E s p a g n e , c o m m e n t ç a s e p a s s e ?

Audrey Clémenceau, avocate à Barcelone vous accompagne en toute sécurité et de vous conseille de façon éthique dans vos projets immobiliers en Espagne.

Dans cet article, elle vous explique comment se passe le processus de vente d’un bien mmobilier en Espagne.

1 . P o u r q u o i u n e a v o c a t e ?

En Espagne, le notaire ne vérifie pas que le dossier de vente soit complet et ne participe pas non plus à la rédaction du compromis de vente C’est le rôle des avocats Si vous me confiez votre dossier de vente, je pourrai vous accompagner dans les démarches suivantes :

Estimer la valeur du bien, préparer les annonces de vente et organiser les visites pour essayer de trouver un acquéreur

Regrouper les documents juridiques nécessaires à fournir aux candidats acquéreurs.

Demander le renouvellement des certificats qui ne sont plus en vigueur

Préparer les documents contractuels nécessaires à la vente

2 . L a r é s e r v a t i o n “ r e s e r v a ”

C’est l’offre présentée par l’acquéreur avec le versement d’environ 1 % du prix. Si vous acceptez l’offre de l’acquéreur, la vente est conclue et les parties engagées à vendre et à acheter Si vous refusez son offre, vous pourrez alors faire une contre-offre Si aucun accord sur le prix n ’est trouvé entre les parties, l’agence ou le propriétaire devra alors rembourser l’acquéreur.

3 . C o m p r o m i s d e v e n t e « c o n t r a t o d e a r r a s »

Rédigé par l’agence et les avocats le contrat d’arrhes prévoit que les parties s ’engagent à acheter et à vendre le bien A partir de la signature du contrat d’arrhes, si l’acquéreur se désiste, il perdra alors les arrhes versées au vendeur Si le vendeur se désiste, il devra alors rembourser à l’acquéreur le double des arrhes. Le droit catalan prévoit que l’acquéreur peut se désister du compromis sans perdre ses arrhes s’il a besoin d’un financement et qu’il apporte un ou plusieurs refus de financement de la part des banques Dans ce cas, vous devrez alors lui rembourser les arrhes versées et retrouver un acquéreur Ce contrat est un document privé entre les parties et peut être signé à distance, sans besoin d’organiser une réunion présentielle

4 . M o n t a n t d e s a r r h e s

Au moment de la signature du contrat d’arrhes, l’acquéreur verse des arrhes de 10% du prix du bien (déduction du 1% de réservation). Cette somme n ’est pas déposée sur le compte séquestre d’un notaire en Espagne mais payée directement sur votre compte en votre qualité de vendeur

5 . S i g n a t u r e c h e z l e n o t a i r e

Une fois que le dossier de vente est complet et, le cas échéant, quand l’acquéreur a obtenu son financement, la signature de l’acte authentique de vente sera fixée chez le notaire En Espagne, il n ’ y a qu ’ un seul notaire et c ’est l’acquéreur qui le choisit Pour cette signature, il faudra vous déplacer physiquement en Espagne. Si vous ne pouvez pas vous déplacer pour la signature, vous devrez donner une procuration notariée, apostillée et traduite en espagnol à une personne de confiance située en Espagne (je peux être cette personne de confiance si vous le souhaitez)

6 . V e n d e u r n o n - r é s i d e n t f i s c a l

Si vous êtes résident fiscal en France, la loi fiscale espagnole prévoit que l’acquéreur devra retenir sur le prix de vente les montants suivants :

l’impôt de non-résident d’un montant forfaitaire de 3% du prix la taxe municipale (« plusvalía municipal ») les frais correspondants à la préparation et liquidation de ces 2 impôts.

Vous avez une obligation de double déclaration de cette vente (en France et en Espagne) mais il n ’ y aura pas de double imposition. En Espagne, les 3% sont retenus automatiquement. Vous disposez d’un délai de 4 mois à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente pour présenter la déclaration d’impôt de non-résident : si les 3% sont trop imposés, vous pourrez réclamer le remboursement du trop-payé, et si les 3% ne sont pas suffisamment imposés, vous devrez payer la différence aux impôts espagnols En France, vous devrez déclarer la vente et la plus-value éventuelle et indiquer le montant de l’impôt déjà payé en Espagne

Source : Audrey Clémenceau

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p ô t s u r l e s s u c c e s s i o n s : u n m o d è l e e n d é c l i n ?

Aujourd’hui, l’Impôt sur les Successions est devenu un sujet d’importance en Espagne et en Europe, suscitant des débats parlementaires et des analyses à l’échelle européenne. Historiquement, les droits de succession en Espagne ont été source de controverses, reflétant les préoccupations de divers secteurs Au fil des différentes époques politiques, cet impôt a été supprimé, rétabli ou réduit selon les orientations du pouvoir en place. Il est crucial de comprendre que 3 intérêts fondamentaux convergent dans toute succession : ceux de l’individu, de la famille et de l’État Cette convergence d’intérêts détermine principalement les réformes législatives dans ce domaine.

Au niveau européen, des études récentes de la Commission européenne ont souligné l’importance des impôts sur les successions comme moyen d’atténuer les inégalités patrimoniales et de promouvoir la mobilité sociale Cependant, malgré sa présence dans plusieurs États membres, les recettes perçues restent relativement faibles en raison de taux d’imposition plus bas et d’exemptions plus élevées pour les parents les plus proches. L’Espagne supporte l’un des taux d’imposition les plus élevés de l’UE, atteignant jusqu’à 34%, seulement dépassé par la France (45%)

L a c o n t r o v e r s e a u t o u r d e l ’ I m p ô t s u r l e s

S u c c e s s i o n s e t D o n a t i o n s : j u s t e o u c o n f i s c a t o i r e ?

L’Impôt sur les Successions et Donations a été au cœur de débats intenses en Espagne, suscitant la polémique en raison de son impact sur les contribuables Bien que délégué aux communautés autonomes, sa configuration et son application ont été l’objet de critiques et de controverses

Si l’on soutient généralement que la concurrence fiscale entre les régions est bénéfique car elle permet aux citoyens de comparer les politiques fiscales et de prendre des décisions éclairées, de nombreux observateurs estiment que cet impôt est devenu excessif et injuste.

Une des principales critiques réside dans le fait que cet impôt peut être perçu comme confiscatoire, taxant plusieurs fois le même bien tout au long de la vie du contribuable. Cela s ’ajoute à l’absence d’homogénéité entre les différentes communautés autonomes en ce qui concerne les taux d’imposition et les exonérations

Certaines régions ont supprimé les droits de succession pour certains héritiers (Îles Baléares ou Cantabrie) tandis que d’autres ont établi des déductions très importantes (Galice, Îles Canaries ou Andalusie).

En outre, des préoccupations ont été soulevées à maintes reprises quant à la discrimination potentielle engendrée par cet impôt.

En effet, ceux qui peuvent se permettre d’employer des stratégies d’optimisation fiscale peuvent contourner ou réduire considérablement le paiement de l’impôt, tandis que les contribuables moins avertis se retrouvent confrontés à une charge fiscale plus importante

Cette situation soulève également la question de savoir si la suppression de cet impôt s ’appliquerait également aux successions survenues avant son abolition, ce qui pourrait être improbable car cela pourrait entraîner des pertes pour le Trésor public

Enfin, il convient de se demander comment les communautés autonomes compenseraient la perte de revenus due à la suppression de cet impôt Cette compensation pourrait-elle se faire par le biais de l’augmentation d’autres impôts ou par une contribution de l’État central ?

En conclusion, certains argumentent en faveur de son abolition en raison de son caractère injuste et confiscatoire d’autres soutiennent sa maintien pour garantir l’équité fiscale et la redistribution de la richesse Il est clair que la diversité des pratiques entre les régions espagnoles soulève des défis d’harmonisation et de cohérence fiscale En définitive, trouver un équilibre entre la nécessité de financer les dépenses publiques et le souci de promouvoir la justice fiscale demeure un défi majeur pour les décideurs politiques et économiques en Espagne

Source : Adom Abogados

LES PRIX SUR LES CÔTES

Résumé des prix des logements sur la côte

L'évolution récente des prix montre une tendance à la hausse généralisée sur toutes les côtes, avec des variations annuelles comprises entre 3 et 9%, et des variations par rapport à 2019 comprises entre 4 et 16%, les îles affichant les plus fortes augmentations Avec tout cela, seules les îles sont au-dessus des augmentations moyennes nationales, ce qui dénote une augmentation généralisée des prix, étendue au-delà des marchés côtiers.

Avec un prix moyen de 1.570€/m2 sur le littoral national au premier trimestre 2022, la distribution reflète la grande asymétrie avec une concentration de 57% des prix dans les valeurs unitaires égales ou inférieures à 1 500€/m2, contre 2% des valeurs supérieures à 3 000€/m2 Dans le cas des résidences secondaires, dont le prix moyen est de 2.400€/m2, la répartition varie sensiblement, avec 60% des zones dont les prix se situent dans la fourchette 1 500-2.500€/m2, la plus forte concentration dans la tranche 2 000-2 500 €/m2 et jusqu'à 15% des zones dont les prix sont supérieurs à 3 000 €/m2

LES PRIX SUR LES CÔTES

Variation des prix dans les municipalités côtières

Distribution des prix dans les zones côtières (2022)

LES CHANGEMENTS DE PRIX

EN ESPAGNE

DANS LES RÉGIONS

LES CHANGEMENTS DE PRIX

DANS LES PROVINCES LES CHANGEMENTS DE PRIX

LES CHANGEMENTS DE PRIX

DANS LES CAPITALES

BARCELONE

Prix moyen (€/m2)

Moyenne de la capitale : 3.714€/m2

Variation interannuelle de prix (%)

Moyenne de la capitale : 3.5%

BARCELONE

Rendement locatif brut (5 ans) Moyenne de la capitale : 2.1%

costa del maresme & del garraf

barcelone

Les municipalités comprises Malgrat de Mar, Santa Susanna, Pineda de Mar, Calella, Sant Pol de Mar, Canet de Mar, Arenys de Mar, Caldes d'Estrac, Sant Vicenç de Montalt, Sant Andreu de Llavaneres, Mataró, Cabrera de Mar, Vilassar de Mar, Premià de Mar, Masnou, El, Montgat, Badalona, Sant Adrià de Besòs, Barcelona, Prat de Llobregat, El, Viladecans, Gavà

ituation générale e prix des maisons de vacances sur la côte reste élevé et supérieur au prix moyen En moyenne, il s'élève à 2 500€/m2 dans le Maresme et à 3 000€/m2 sur la Costa del Garraf, alors que la valeur moyenne globale des logements dans les communes ôtières de Barcelone est de 2.242€/m2 et que la valeur moyenne pour l'ensemble de a province est de 2.446€/m2.

e marché des municipalités côtières de Barcelone représente moins de la moitié du marché de la province et 44% des ventes et des approbations

costa del maresme & del garraf

La côte autour de la ville de Barcelone est considérée comme une aire métropolitaine, de sorte que dans la province de Barcelone, le poids du marché des premières résidences dans la capitale et son aire métropolitaine est plus élevé et les résidences secondaires sur la côte représentent un pourcentage plus faible de la demande globale En 2022, elle a été légèrement plus dynamique en termes de ventes et d'achats et nettement plus active en termes de visas que l'ensemble de la province.

costa del maresme & del garraf

es ventes et les achats ont enregistré une importante réactivation, s'établissant en 2022 des niveaux légèrement supérieurs à ceux de 2017. 2022 à des niveaux légèrement upérieurs à ceux de 2017. L'activité de développement a également a également nregistré une réactivation C'est le deuxième littoral de la province avec le plus grand nombre de visas après Malaga de visas après Malaga

e profil de la demande est très varié, avec un poids important d'acheteurs nternationaux européens, d'acheteurs nationaux de l'Espagne et de l'Italie. acheteurs nternationaux européens, acheteurs nationaux de la Communauté autonome d'Espagne, ainsi que de l'Ukraine Communauté autonome d'Espagne, ainsi que des Ukrainiens et des Russes La demande porte à la fois sur l'usage personnel que pour investissement locatif

costa del maresme & del garraf

Barcelona Global demande un plan d’accélération pour lutter contre la crise du logement

Le lobby de Barcelone a demandé au gouvernement d’agir davantage pour remédier au manque de logements abordables dans la région métropolitaine de Barcelone et de promouvoir la construction de 25 000 appartements

Barcelona Global demande à l’administration de faire preuve de plus d’initiative L’association privée de Barcelone a exhorté le secteur public à s’attaquer à la crise du logement dans la région métropolitaine de Barcelone par le biais d’un plan d’accélération qui parviendrait à mobiliser plus de 25 000 nouveaux logements

L’association a publié mercredi les conclusions de son rapport “Défis et solutions pour générer des logements abordables dans la région métropolitaine de Barcelone”, qui a recueilli pendant six mois les opinions de 56 experts du secteur afin d’identifier des formules permettant de répondre au besoin de logements abordables Le projet a été coordonné par Jaume Oliu, PDG de Reset Ventures, avec Enric Batlle (Batlle i Roig), Lluís Cases (Garrigues), Anna Gener (Savills), Pau Pérez de Acha (Sareb), Marcel Prunera (Guinot Prunera), Manel Rodríguez (Sales) et Carme Trilla (Fundació Habitat 3)

Le rapport a centré son analyse sur la nécessité de créer des logements abordables, en considérant comme tels ceux qui nécessitent moins de 30% du revenu disponible du ménage. Selon les données de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, plus de 39 % de la population de la région métropolitaine de Barcelone consacre plus de 40% de ses revenus au paiement de sa résidence principale.

L’association propose de construire davantage d’appartements en activant les développements fonciers qui ont déjà fait l’objet d’un permis de construire

Barcelona Global insiste sur le fait que la pénurie actuelle sera amplifiée à l’avenir en raison de la poursuite de la croissance des changements dans les modes de cohabitation, malgré le ralentissement de la croissance démographique. Le rapport conclut que, jusqu’en 2050, la demande de nouvelles constructions de résidences principales dans la région de Barcelone s’élèvera à 470.000, selon les dernières données du rapport

C’est pourquoi l’association propose de construire davantage d’appartements en activant les projets de développement foncier qui ont déjà fait l’objet d’un permis de construire Selon cette formule, le document indique que 25 000 nouveaux logements pourraient être créés en cinq ans, dont la moitié à des prix abordables, mais il insiste sur le fait qu ’ une plus grande “coordination et des moyens matériels” sont nécessaires pour y parvenir à la vitesse voulue.

“La collaboration public-privé, en promouvant des formules telles que les concessions foncières et les droits de superficie, permettrait également d’accélérer la construction de logements abordables en propriété publique”, ajoute l’organisation.

Pour illustrer l’existence de ces terrains résidentiels, le rapport détaille cinq zones de Barcelone : Tres Xemeneies, avec 1 783 logements ; Baix Llobregat, 15 924 logements ; Cerdanyola del Vallès, avec 5.377 logements ; Badalona, avec 176 logements, et Montcada i Reixach, avec 2.000 logements.

Source : Le Courrier d’Espagne (Ejeprime)

Barcelone, 5ème ville européenne où l’investissement immobilier étranger a été le plus élevé au premier semestre

Barcelone occupe cette position avec 882,9 millions d’euros d’investissements immobiliers en provenance d’autres pays, selon CBRE

Barcelone a été classée parmi les cinq premiers marchés européens où les investissements immobiliers étrangers ont été les plus importants au cours du premier semestre de l’année en cours, selon le rapport Global Real Estate capital flows H1 2023 préparé par CBRE, une société internationale spécialisée dans le conseil et les services immobiliers.

Plus précisément, Barcelone est la cinquième ville européenne avec le plus grand volume d’investissements immobiliers en provenance d’autres pays, avec 882,9 millions d’euros Elle est devancée par Londres, Berlin, Manchester et Munich

Au total, le marché européen a reçu 14,7 milliards de dollars d’investissements étrangers, soit 68% de moins que les 45,9 milliards de dollars enregistrés au cours de la même période en 2022. Le rapport note que, malgré les taux de change attractifs de l’euro, les entrées de capitaux en provenance d’autres régions vers l’Europe au cours du premier semestre ont été les plus faibles depuis 2010

Ce marché, qui reçoit généralement environ trois quarts du total des investissements transfrontaliers, a vu sa part de marché tomber à 48% au cours du premier semestre de l’année Cela est principalement dû au resserrement des marchés de la dette et à la rareté des transactions en raison de l’incertitude des prix.

Le rapport note également que les capitaux investis en Europe au cours du premier semestre provenaient principalement d’Amérique du Nord avec 10,14 milliards de dollars, suivie de l’Asie-Pacifique avec 3,46 milliards de dollars et du Moyen-Orient avec 1,07 milliard de dollars

Dans l’ensemble, le Royaume-Uni, l’Allemagne, la France et l’Espagne sont les pays européens qui ont reçu le plus d’investissements immobiliers étrangers en raison de la solidité de leurs fondamentaux En termes de type d’actifs, c ’est le secteur industriel qui a attiré le plus de capitaux transfrontaliers, suivi par l’immobilier collectif

Xavier Güell, directeur de CBRE Barcelona, a déclaré que “les bons fondamentaux de Barcelone ont contribué à attirer les capitaux étrangers. D’une manière générale, l’investissement immobilier à Barcelone a chuté de 34% au cours du premier semestre par rapport à la même période en 2022, une baisse bien inférieure à la moyenne européenne, avec des réductions comprises entre 40% et 70%”

Enfin, le rapport indique que les investissements immobiliers de l’Europe vers d’autres régions se sont élevés à 2,07 milliards de dollars, soit 60,8% de moins qu ’ au cours de la même période de l’année précédente Les pays où les volumes d’investissement en provenance de l’Europe sont les plus élevés sont l’Amérique du Nord, avec 1,81 milliard de dollars, et la région Asie-Pacifique, avec 260 millions de dollars.

Source : Le Courrier d’Espagne (Brainsre)

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