DI-STANZA. La casa a Milano in tempi di Covid 19

L’immagine di copertina e quelle in apertura dei singoli contributi sono di Mauro Fontana.

Mauro Fontana, laureato in Architettura è dottorando in Urban and Regional Development al Politecnico di Torino. I suoi interessi di ricerca riguardano i processi di disuguaglianza socio-spaziali contemporanei e azioni di contrasto ai processi di marginalizzazione attraverso politiche e progetti integrati. Lavora anche come fotografo, indagando il rapporto tra architettura, città, paesaggio e territorio.

INDICE

6 Introduzione

PRIMA PARTE di Margherita Bernardi, Francesca Cognetti e Anna Delera 15 Dinamiche di attrattività a Milano 22 L’affitto tra attrattività e accoglienza. Di quali patrimoni parliamo e disponiamo 25 Tra grandi e piccoli proprietari privati 30 Quale crisi? La casa in tempi di Covid 19 38 Casa accessibile. Tendenze e segnali di futuro

SECONDA PARTE 51 Gestione integrata e abitare giovane: una sperimentazione milanese di Valentina La Terza e Sara Travaglini 65 Milano: città esclusiva di Mattia Gatti e Ermanno Ronda 79 Le 4 “C”: cittadini e capitale nella città post Covid 19 di Francesco Floris

92 Riferimenti bibliografici

Milano. Porta Nuova,La Parco Alberi, 2018.

Di-stanza. casaBiblioteca a Milano indegli tempi di Covid 19

PRIMA PARTE

Introduzione

DINAMICHE DI ATTRATTIVITÀ A MILANO

La città di Milano, osservata alle diverse scale (cittadina, metropolitana, regionale e macro-regionale), è stata al centro negli ultimi anni di una importante ripresa, tanto che molti hanno parlato di una rinascita. Questo è esito di dinamiche relativamente recenti, messe fortemente in tensione dalla crisi pandemica, che richiederà di fare una valutazione sulla tenuta di questo modello, in parte rivedendo modi e tendenze di sviluppo.

Possiamo comunque, nonostante gli ultimi radicali riassetti del quadro, tracciare i principali elementi di questa crescita.

Molti parametri di medio periodo ci parlano infatti di una nuova forza attrattiva e propulsiva, che configura Milano come luogo che ha migliorato le proprie capacità di richiamare persone, iniziative e attività e che ha presentato negli ultimi anni segni positivi di crescita.

Un primo aspetto è relativo ai nuovi abitanti che la città ha saputo attrarre, legati a diverse componenti e flussi. La crisi e l’accresciuta precarizzazione dell’occupazione hanno contribuito a riattivare spostamenti all’interno dei confini nazionali, prevalentemente per ragioni di studio e di lavoro. Più in generale, gli episodi di mobilità lungo il ciclo di vita si sono moltiplicati, anche per raggi di spostamento più corti, soprattutto per quanti si sono trovati nella condizione di studente e nelle fasi iniziali del percorso professionale.

Inoltre, ulteriore fattore di grande cambiamento è rappresentato dall’intensificarsi dei flussi migratori internazionali, sempre più spesso legati ad esigenze di stabilizzazione e ricongiungimento familiare.

La crescita degli abitanti milanesi è quindi legata all’arrivo di numerosi lavoratori in cerca di opportunità: questo segmento di popolazione, costituito per lo più da giovani tra i 20 e i 40 anni, rappresenta oggi circa un quarto della popolazione totale

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residente. Milano può quindi essere descritta oggi come la città delle “attrazioni” (Padovani, 2019), luogo elettivo di molte giovani vite che la scelgono come territorio da cui partire, con un occhio all’Europa (Chiaretti, 2019).

Rispetto a questi “abitanti in movimento”, Milano esprime una particolare capacità attrattiva, anche come luogo di vita, oltre che di opportunità formative e lavorative (Cognetti, 2017).

L’area metropolitana milanese registrava infatti, nell’anno 2016, una rilevante estensione della popolazione con 11.684 residenti in più rispetto a inizio 2015, con una variazione del +0,4%, imputabile soprattutto a Milano città (che ha incrementato i residenti di 8.696 unità)1.

L’aumento di abitanti si accompagna ad altri elementi di crescita.

In termini di sviluppo economico, indicatori relativi al decennio 2006-16 mostrano un ciclo economico positivo se comparato con le altre città italiane, anche se legato a specifici segmenti della produzione e particolari profili di lavoratori (Briata P., Fedeli V., Pasqui G., 2017).

Inoltre, si sono moltiplicate e articolate le iniziative di carattere culturale e si è intensificata la produzione di eventi in vari campi di attività, dal più tradizionale settore della moda, al settore del mobile, alle iniziative nate attorno ai temi del cibo e della nutrizione, supportate da Expo 2015.

Grazie a queste spinte, sono aumentati i visitatori con le ricadute positive, ma anche le criticità, che ne possono derivare.

Un fenomeno relativamente nuovo per Milano, che da circa sette anni cresce a un tasso del +5% l’anno rispetto alla presenza di turisti. Questo si traduce in una maggiore presenza di 1. Una forza attrattiva inedita se accostata al trend precedente, che aveva portato a una radicale perdita di popolazione con conseguente redistribuzione degli abitanti nell’area metropolitana e accelerazione di alcuni mutamenti del profilo demografico quali invecchiamento, nuclei più piccoli, selezione socio-economica.

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Dinamiche di attrattività a Milano

privato non si ritrova altrettanta documentazione ed esiste una oggettiva difficoltà nel reperire dati e informazioni utili per la comprensione del tema nella sua complessità.

TRA GRANDI E PICCOLI PROPRIETARI PRIVATI Per proporre una sistematizzazione del patrimonio privato, dal punto di vista legale9 è possibile distinguere tra “grandi proprietari”, coloro che possiedono più di 100 unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso e frazionato sul territorio, e “medi e piccoli proprietari”, inscrivendo in questa seconda categoria tutti i soggetti restanti, con una necessaria precisazione. La banca dati del Catasto Edilizio Urbano gestita dall’Agenzia del Territorio include nel gruppo dei “piccoli proprietari” sia soggetti classificati come “persone fisiche” che afferenti a “persone non fisiche” (società immobiliari, imprese, fondi, enti pubblici, religiosi o privati). Queste due famiglie di soggetti da un punto di vista giuridico vengono considerate come distinte e separate mentre nella realtà spesso si intrecciano rendendo la lettura dei pochi dati disponibili ancora meno significativa e trasparente10. A partire da questi presupposti e

9. Il riferimento è al decreto interministeriale 30 dicembre 2002, attuativo della legge 9 dicembre 1998 n. 431 sulla disciplina delle locazioni ad uso abitativo.

10. Riportando un esempio, un proprietario privato di 10 unità immobiliari e iscritto come società immobiliare, afferisce alla categoria “persone non fisiche” per quanto la sua economia rientri nella scala della piccola e media proprietà, delle “persone fisiche”.

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con la volontà di costruire un capitale conoscitivo e relazionale della proprietà privata interessata dalla locazione, il lavoro di ricerca inserito all’interno del Progetto Milano 2035 ha avviato un’indagine strutturata in più parti e con diversi strumenti11: una prima fase, focalizzata sulla grande proprietà, ha censito 41 Grandi Proprietari immobiliari milanesi, delineando un quadro conoscitivo articolato e in parte già descritto con la precedente ricerca For Rent. A seguire, una seconda fase di ricognizione sulla piccola e media proprietà, ha ampliato l’indagine abbassando la soglia ai soggetti detentori di più di 30 unità immobiliari.

In questo caso, si è scelto di restringere l’indagine e concentrarsi sulla mappatura dei proprietari residenziali privati (escludendo quindi dalla ricerca le categorie in precedenza considerate: cooperative, enti assistenziali, aziende pubbliche, banche, fondi). La ricerca si è anche avvalsa dell’interlocuzione con alcuni rappresentati significativi delle grandi proprietà, utile ad approfondire aspetti di natura gestionale e di quadro complessivo. È importante la comprensione di come sia articolata oggi la categoria di coloro che sono ascrivibili tra i “grandi proprietari immobiliari privati”, tenendo in considerazione i cambiamenti che il patrimonio residenziale ha subito, a partire dagli anni ’90 del secolo scorso, attraverso una dinamica tuttora in corso di frazionamenti e cartolarizzazioni. Nell’attuale panorama urbano milanese sono stati mappati circa 18.000 alloggi destinati alla locazione, attribuibili solo alle grandi proprietà.

Questa tipologia di proprietario è ancora ben radicata in città malgrado la lunga stagione di vendita frazionata dei beni di enti e aziende e si presenta variegata: cooperative di abitanti (7.243 11. La ricerca si è avvalsa di strumenti variegati tra loro, scelti in base ai singoli obiettivi: consultazioni della banca dati catastale, ricerche su web di informazioni, presa di contatto diretta con soggetti selezionati, interviste, costruzioni di mappature e schede descrittive di proprietari e patrimonio mappati, elaborazione di dati e informazioni su ogni soggetto intercettato.

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Tra grandi e piccoli proprietari privati

delle politiche pubbliche, è stato negli anni svenduto e affidato unicamente al mercato privato che, senza vincoli di sorta, l’ha utilizzato come ha creduto.

D’altra parte, sappiamo che “siamo un paese di proprietari” (Filandri et al, 2020) e spesso, nonostante queste sperimentazioni locali, gli indirizzi nazionali vanno più decisamente a rafforzare il tema dell’acquisto. Ne è un esempio la recente misura del governo Draghi che, attraverso il decreto Sostegni bis approvato dal Consiglio dei Ministri all’inizio di maggio 2021, ha promosso per i giovani nuove agevolazioni per l’acquisto della prima casa, annullando l’imposta di registro e gli interessi sul mutuo, con la possibilità di garanzia fino all’80% per nuclei con Isee fino a 40mila euro.

L’idea è quella di offrire un sostegno per chi non ha ancora 36 anni e può trovare nell’acquisto della casa quella dimensione di stabilità individuale e famigliare che si fatica a raggiungere, invece, attraverso un mercato del lavoro sempre più precario.

La visione ci pare in parte desueta e comunque non diretta alle esigenze di vita dei giovani ai quali, in un’economia ormai globalizzata, si prospettano occasioni lavorative mutevoli e orientate verso la mobilità piuttosto che la stanzialità! Per loro l’opportunità dell’alloggio in affitto, naturalmente economicamente accessibile, è la condizione che maggiormente si declina favorevolmente verso le richieste di flessibilità e mobilità lavorativa che il mercato offre.

Come abbiamo provato a delineare i temi relativi alla casa, e nello specifico la presenza di un consistente mercato dell’affitto accessibile ai più, così urgente in particolare nei contesti metropolitani, rappresentano anche il motore verso opportunità di occupazione, formazione, relazioni che oggi devono essere inseriti in una visione più ampia legata alle qualità dell’abitare e del suo immediato intorno.

Il Comune di Milano, seguendo l’esempio di altre capitali europee come Barcellona e Parigi, per rispondere ai nuovi temi posti dallo scenario post pandemico e per indirizzarsi nella

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direzione di una visione ecologica della città, sta orientandosi verso una sua riorganizzazione policentrica, considerando la prossimità come nuovo perno del sistema della vita quotidiana.

“La città dei 15 minuti” è proiettata a generare sui territori una rete di funzioni e di servizi, ma anche di legami locali e di solidarietà tra vicini di casa, che i ripetuti lockdown hanno fatto riemerge e in parte rafforzato. Su tutto questo si basa molto di ciò che rappresenta la quotidianità delle persone e che è collegata alle reti lunghe, cittadine, regionali e globali che costruiscono l’ambiente urbano (Ferri, Manzini 2020). Si tratta di una visione coraggiosa e ambiziosa ma che è necessario considerare con la dovuta attenzione affinché la “prossimità” non si trasformi in merci e acquisti ordinati su piattaforme di e-commerce accelerando l’agonia dei piccoli commercianti finora sopravvissuti all’ingresso delle catene della grande distribuzione e soprattutto che non diventi, ancora una volta, un privilegio per i pochi territori e quartieri che, con una più che consolidata rete di servizi e di trasporti pubblici, una adeguata densità abitativa e una posizione centrale o semi centrale nella città, esprimono già questa tendenza, lasciando indietro i luoghi più marginali e periferici dove nel tempo sono stati costruiti quartieri residenziali ma molti servizi non sono ancora mai arrivati.

L’introduzione e questa prima parte sono state ampiamente condivise dalle tre autrici, tuttavia le parti possono essere così attribuite: Margherita Bernardi Tra grandi e piccoli roprietari privati e Quale crisi? La casa in tempi di Covid 19; Francesca Cognetti Dinamiche di attrattività a Milano e L’affitto tra attrattività e accoglienza.

Di quali patrimoni parliamo e disponiamo; Anna Delera Introduzione e Casa accessibile. Tendenze e segnali di futuro.

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Casa accessibile. Tendenze e segnali di futuro

Milano. Gloria e Riccardo, Via Giuseppe Ripamonti, 2021.

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La casa a Milano in tempi di Covid 19

SECONDA PARTE

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Introduzione

GESTIONE INTEGRATA E ABITARE GIOVANE. UNA SPERIMENTAZIONE MILANESE di Valentina La Terza e Sara Travaglini

Valentina La Terza, ha una formazione giuridica e ha sempre lavorato nel Terzo Settore, con particolare interesse per il protagonismo dei cittadini nei percorsi di inclusione e coesione sociale. Nella lunga esperienza all’Arci (2003-2015) si è occupata soprattutto di politiche giovanili. Dal 2014 ha coordinato la progettazione di BASE Milano come responsabile del programma (fino al 2019). Dal 2017 collabora con la Fondazione DAR nell’ideazione e poi nel coordinamento del progetto “Milano 2035 – Coalizione per l’abitare giovanile”. Dal 2020 è anche Program Manager di Refugees Welcome Italia Onlus.

Sara Travaglini, laureata in Sociologia presso l’Università degli Studi Milano Bicocca, è Presidente dal 2017 della cooperativa DAR=CASA, dove lavora dal 2005.

Come responsabile del gruppo Rapporto Sociale prima e poi come Responsabile del Gruppo Progetti, svolge attività di pianificazione, programmazione e gestione di interventi abitativi complessi nel campo dell’abitare sociale. Per “Milano 2035 – Coalizione per l’abitare giovanile”, è referente della Fondazione DAR, capofila del progetto.

La gestione del patrimonio residenziale ha assunto negli ultimi anni una nuova accezione legata alle politiche di edilizia residenziale sociale e in Lombardia questo elemento ha trovato una sua legittimazione con la legge Regionale 16/2016 che, in ambito di ERS, riconosce centrale il ruolo di un nuovo sistema di attori privati in grado di sperimentare soluzioni innovative con approcci inediti.

La legge, tra le altre cose, sposta l’attenzione dalla produzione edilizia alla gestione, ridefinita secondo un nuovo modello che include nell’attività la dimensione sociale oltre ai servizi tecnici e amministrativi: la gestione dei servizi abitativi diventa un servizio di natura multidimensionale, che richiede capacità diversificate per rispondere a una domanda composita e in grado di promuovere inclusione e coesione sociale.

Si configura così un nuovo protagonismo del gestore del patrimonio residenziale che oggi viene ricondotto a un’attività (anche) sociale. In relazione al rischio di fraintendimento della natura sociale delle attività di gestione, in Lombardia è emersa l’esigenza da parte di alcuni operatori “storici” del settore di definire la gestione come “integrata”1. Il (pre)giudizio circa la natura sociale della gestione è dato infatti dalla sovrapposizione con attività di natura educativa e animativa o, nel migliore dei casi, di community making. Tuttavia, benché importanti, le attività che connotano la dimensione sociale nel campo della gestione immobiliare sono più che altro riconducibili a forme di presidio e accompagnamento alla persona.

1. Le riflessioni qui esposte sono il risultato di un lavoro di confronto e collaborazione fra alcune realtà del terzo settore abitativo lombardo, sviluppato in occasione dei tavoli di consultazione relativi alla definizione della legge Regionale 16/2016. Nello specifico hanno collaborato Fondazione Casa Amica (BG), La Cordata cooperativa sociale (MI), K-service Impresa Sociale (MI), ASM (MI), Fondazione San Carlo (MI) e DAR=CASA Società Cooperativa (MI).

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Gestione integrata e abitare giovanile. Una sperimentazione milanese

MILANO: CITTÀ ESCLUSIVA di Mattia Gatti e Ermanno Ronda

Mattia Gatti, Dottore in Storia, componente della Segreteria del Sicet di Milano (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) con delega all’emergenza abitativa e alle locazioni nel settore immobiliare privato, è componente dell’Esecutivo regionale e nazionale della stessa organizzazione sindacale. Ha organizzato manifestazioni, conferenze stampa, ricerche, seminari e convegni sull’emergenza Casa per conto del Sicet. Ha pubblicato diversi articoli sul mercato degli affitti a Milano e l’emergenza abitativa.

Ermanno Ronda, Architetto, Segretario generale del Sicet di Milano (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) e componente dell’Esecutivo regionale e nazionale della stessa organizzazione sindacale, ha organizzato manifestazioni, conferenze stampa, seminari e convegni sul diritto alla Casa per conto del Sicet. Ha partecipato, in qualità di invitato, a diversi convegni, seminari di studio e trasmissioni radio/televisive locali e nazionali sui temi inerenti le politiche abitative. Ha pubblicato e curato articoli e pubblicazioni sulla riqualificazione e sostenibilità nell’E.R.P.

Riprendendo il testo della Costituzione italiana per quanto riguarda l’accesso al diritto della casa in affitto appare ancora oggi evidente che gli artt. 42 e 120 trovano grandi difficoltà a essere assunti e garantiti dalla politica e dalla legislazione dello Stato e delle Regioni.

Che lo Stato, come si legge, debba intervenire nell’assicurare la funzione sociale della proprietà della casa e renderla accessibile a tutti i cittadini e in secondo luogo tutelare i livelli delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali a prescindere dai confini territoriali dei governi locali, quando questi siano negati dalle Regioni e dai Comuni, è ancora vero e riconoscibile nella legislazione e nelle politiche del nostro Paese a tutti i livelli?

Il primato della rendita urbana Tre sono state a nostro giudizio le scelte dello Stato centrale che hanno definitivamente chiuso la stagione riformistica sulla Casa (legge di Riforma per la Casa n.865/71 – Piano decennale per la Casa L.n.457/78) nel nostro Paese: la soppressione nel 1998 dell’unica fonte di finanziamento per l’Edilizia Residenziale Pubblica derivante da una tassa di scopo denominata “trattenute Gescal” (L.n.60/63); la soppressione della Legge di Equo canone (L.n.392/78) con l’introduzione del canone libero nelle case private (L.n.431/98); il trasferimento delle competenze dallo Stato alle Regioni in materia di abitazione e territorio (leggi Bassanini) senza il trasferimento di alcun finanziamento nazionale strutturale previsto all’interno della fiscalità generale.

L’esperienza che facciamo attraverso il lavoro capillare del SICeT di Milano con gli inquilini delle case popolari che ci chiedono assistenza, con le famiglie che ogni giorno vengono sfrattate, con chi è senza fissa dimora o vive in situazioni precarie o di sovraffollamento, ci conferma l’immagine che anche altri soggetti/osservatori hanno raccolto in diversi rapporti usciti fra il 2020 e il 2021 (Caritas, 2020; IDOS, 2020; Nomisma, 2021): le maggiori

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Milano: città esclusiva

LE 4 “C”: CITTADINI E CAPITALE NELLA CITTÀ POST COVID 19 di Francesco Floris

Francesco Floris, classe 1989, è giornalista freelance, collabora con True-News, Fatto Quotidiano, Affartitaliani.it Milano. Già corrispondente da Milano per l’agenzia stampa Redattore sociale, ha iniziato occupandosi di immigrazione e soccorsi in mare, realizzando come co-autore il libro “Immigrazione oltre i luoghi comuni”.

Oggi lavora sui processi di finanziarizzazione dell’housing e il loro legame con la dimensione della povertà abitativa. È co-autore dell’inchiesta internazionale “Cities for rent” pubblicata in Italia da IrpiMedia.

Cosa è stata la pandemia? Una crisi sanitaria, ma anche una crisi abitativa, “domestica”, non fosse altro per i luoghi in cui ha costretto in modo coatto milioni di italiani a rinchiudersi per mesi. Di fronte alle mutazioni della “nuova” quotidianità ci sono almeno due tipi di atteggiamento: da una parte gli “apocalittici”, coloro per cui “nulla sarà più lo stesso”, declinando a loro volta tale rivoluzione in ottica negativa (“morte della socialità”) o positiva (“una grande opportunità”). Dall’altra i “normalizzatori”: chi pensa che il 2020-2021 rappresenti una parentesi contingente che nulla modificherà delle nostre abitudini non appena il contesto permetterà un ritorno – per l’appunto – alla “normalità”.

A questa divisione non è immune il settore immobiliare, il real estate e i suoi alfieri che avevano trainato nel secondo decennio del secolo una supposta rinascita della città di Milano, epicentro della regione più colpita dalla crisi sanitaria nella penisola. I portatori di interesse e di capitali finanziari da investire nel settore immobiliare hanno reagito alla crisi con la rapidità che contraddistingue chi sa e vuole cogliere occasioni dove non se ne vedono schierandosi, dopo le iniziali settimane di spaesamento di febbraio-marzo 2020, dentro al primo gruppo degli “apocalittici” ottimisti. «Non abbiate paura» titola il 20 marzo il think tank Scenari Immobiliari, un post1 a firma del fondatore e presidente dell’Istituto indipendente di studi e ricerche, Mario Breglia.

“C’è stata un’accelerazione dello smart working, scrive Breglia, che porterà un cambiamento culturale e nel modo di lavorare nel terziario a più lungo termine. Si è avviato un processo di diversificazione e innovazione della catena logistica. Aumenterà la competizione nella grande distribuzione. Crescerà la domanda di immobili di alta qualità per offrire un ambiente di lavoro sicuro e salubre. Gli investimenti nella sanità e nelle cliniche diventeranno un asset class primario per gli investitori.

1. Breglia M., Non abbiate paura!, Scenari Immobiliari, Scenari immobiliari, 20 marzo 2020.

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Le 4 “C”: cittadini e capitale nella città post Covid 19

Milano. Cortile in Via Francesco Viganò, 2021.