Viitorul nivel al pieței va fi perioada de boom al rezidențialelor

Diana Zuican

Piața rezidențială cunoaște o dezvoltare accelerată, în special în orașele mari, datorită numărului din ce în ce mai mare a investitorilor imobiliari. Real estate-ul românesc s-a transformat și a evoluat în același timp cu societatea românească și cu economia națională și globală. Cu două momente de vârf, în perioadele 2006-2008 și 2015–2017, și o cădere spectaculoasă în perioada crizei, printre principalele realizări cu care industria de real estate se poate mândri astăzi se numără apariția dezvoltărilor imobiliare cu standarde ridicate de calitate ce respectă normele internaționale și tehnologiile de ultimă generație și revitalizarea unor foste platforme industriale în zone de birouri, comerciale ori rezidențiale.

La ora actuală, piața imobiliară trece printr-un proces de maturizare, caracterizat prin evoluții fără mari fluctuații (în sus sau în jos) ale numărului de tranzacții din piață, dar și ale prețurilor.

Există jucători care au făcut lucruri bune pentru dezvoltarea pieței imobiliare și se vede: firme de construcții importante, contractori de specialitate și dezvoltatori cu experiență care se adaptează la cerințele pieței.

Sectorul construcțiilor rezidențiale pare să aibă perspective bune de creștere și în anul 2020, cel puțin potrivit numărului mare al proiectelor rezidențiale aflate în dezvoltare, autorizare sau la nivel de documentații.

Este foarte adevărat că există mulți factori ce pot influența semnificativ evoluția pieței imobiliare pe parcursul anului 2020, dar interesul pentru investițiile imobiliare cel puțin din Capitală va rămâne.

Dacă în prezent în România principala piață este pe vânzare, peste 96% din apartamente fiind deținute de proprietari, cel mai probabil peste câțiva ani vom asista la scăderea procentajului. Câștigurile pe care le oferă investițiile imobiliare din România atrag tot mai multe persoane, iar această tendință capătă amploare datorită avantajelor pe care le oferă țara noastră.

Printre acestea amintim randamentele chirie/preț de achiziție, amortizarea mult mai rapidă a investiției comparativ cu alte țări, dar și avantajele fiscale. De exemplu, în România impozitul este de 6% din chirie, iar în alte țări din Europa, cum ar fi Franța sau Germania, impozitul ajunge la 45%.

Drept urmare, segmentul reprezentat de investitori de acest tip va ajunge la un procentaj semnificativ din volumul tranzacțiilor imobiliare. Este adevărat că în ultimii ani prețurile chiriilor au crescut mai lent comparativ cu prețurile de vânzare, fapt ce a dus la scăderea randamentului, însă investitorii rămân interesați de achiziția locuințelor în scop investițional.

Bucureștiul este unul dintre cele mai atractive orașe pentru cei care investesc în imobiliare pentru că oferă un randament bun, aflându-se pe locul 3, după Sofia și Bruxelles, din cele 17 capitale europene analizate din punct de vedere al randamentului obținut în urma închirierii locuințelor.

În general, în București randamentele din chirii variază de la 5% la 7%, dar sunt proiecte care au randamente chiar mai bune în funcție de calitatea lucrării, facilități, proximitate sau alte beneficii aduse locatarilor.

Încurajați de randamentul excelent al investitțiilor făcute, mulți dintre investitori au devenit acum dezvoltatori de proiecte rezidențiale. Iar viitorul nivel pe piața imobiliară va fi reprezentat de acea perioadă în care apartamentele noi vor fi închiriate și nu vândute, mai ales în cazul în care costurile de construcție vor avea aceeași tendință de creștere din ultimii doi ani.

Un alt factor ce va impulsiona dezvoltatorii să proiecteze locuințele pentru a fi închiriate și nu vândute va fi reprezentat de cererea tot mai mare de închiriere a apartamentelor în proximitatea zonelor de birouri.

În ceea ce privește randamentul obținut în urma dezvoltării unui proiect imobiliar, partea rezidențială este cea mai profitabilă dintre toate ariile domeniului, cum ar fi cel hotelier, office sau comercial, fiindcă randamentul acestora din urmă este calculat la 10-15 ani, pe când rezidențialul este calculat la circa trei-patru ani.

CEREREA, OFERTA ȘI TRANZACȚIILE

În ciuda evoluției ascendente din anul 2019, raportat la tot parcursul lui 2018 poate fi observată o ușoară scădere a activității de tranzacționare din piața imobiliară.

Chiar dacă piața rezidențială a cunoscut un avânt considerabil în anul 2019, numărul total al tranzacțiilor de locuințe a scăzut, pe măsură ce prețurile s-au majorat.

Această situație este de natură să ducă la majorarea stocurilor de locuințe disponibile la vânzare, iar scăderea vânzărilor să pună presiune asupra prețurilor de vânzare.

Pe de altă parte, dacă prețurile materialelor și costurile forței de muncă vor avea aceeași tendință de creștere, aceste creșteri se vor regăsi în majorarea prețurilor apartamentelor.

Având în vedere că prețurile apartamentelor au crescut, dezvoltatorii au găsit modalitatea de a micșora suprafețele acestora pentru a oferi prețuri favorabile cumpărătorilor. Anul trecut, de exemplu, s-a înregistrat cel mai mic nivel al suprafeței medii utile per locuință din clădirile autorizate și cel mai mare număr mediu de locuinț e per clădire autorizată din 2008 încoace.

Așadar, numărul locuințelor a crescut față de 2018, chiar dacă s-a diminuat numărul clădirilor rezidențiale, iar câțiva dintre dezvoltatori deja susțin faptul că în cazul în care piața imobiliară va scădea, vor începe să construiască clădiri de locuințe cu scopul de a le închiria, și nu vinde.

Acest aspect ar putea împinge în sus chiriile, urmând ca peste 5-10 ani prețurile apartamentelor din România să ajungă aproape la același nivel cu cel al țărilor învecinate precum Polonia, Cehia etc.

Astăzi discutăm de o piață în care există cerere și ofertă, vorbim de conturarea unei tendințe pe piață, după ce pe parcursul anului 2019 au fost consemnate scăderi ale numărului autorizațiilor pentru construirea de clădiri rezidențiale.

Ritmul de scădere a numărului autorizațiilor emise în anul 2019 a fost cuprins între 2% și 8,5%. Această scădere survine după ce în anii 2018 și 2017 au fost înregistrate creșteri de 5% și 6%. Acest nivel este departe de a fi unul de criză, fiindcă este mai mare cu circa 12% față de cel mai mic număr de autorizații emise în perioada de după boom-ul imobiliar, și anume în anul 2014.

Având în vedere că economia este ciclică și orice creștere este urmată de o perioadă de corecții, la un moment dat vom asista la un nou boom imobiliar. Iar viitorul în real estate pe termen scurt și mediu va fi marcat de costuri reduse de finanțare, de situația economică generală și de infrastructura publică, iar pe termen lung în mod sigur tehnologia va reuși să schimbe o serie de paradigme. „