România este o alternativă atractivă pentru dezvoltarea de investiții imobiliare, cu prețuri mai mici și randamente mai bune decât țările din restul Europei

INTERVIU

DRAGOȘ APOSTOL Partener al Ţuca Zbârcea & Asociaţii, specializat în Real Estate

Cum simțiți piața de real-estate din România, respectiv evoluția acesteia, și ce perspective vedeți pentru anii 2020-2021?

Piața imobiliară din România se află, de o bună perioadă de timp, într-o fază de creștere stabilă și de maturitate. Există în continuare potențial de dezvoltare, iar clădirile de birouri, proiectele industriale/logistice, achizițiile de terenuri construibile/agricole și de centre comerciale vor rămâne țintele preferate de investitori. Totuși, probabil că ritmul de dezvoltare în 2020 și 2021 nu va fi la fel de alert precum în ultimii ani.

Există semne că ar urma o nouă criză economică?

În măsura în care eventuale fenomene imobiliare sau economice extreme s-ar declanșa la nivel mondial (cum ar fi adâncirea războiului comercial SUA–China, efectele Brexit, tensiunile geopolitice, incertitudinile din zona euro ș.a.m.d.), este de așteptat ca ele să afecteze și piața locală, dar n-aș vedea o criză de proporțiile celei din 2008-2009.

Cum a fost anul 2019 pentru Țuca Zbârcea & Asociații? Ce tip de proiecte v-au ținut ocupați și cum apreciați că va fi anul 2020 din acest punct de vedere?

Anul trecut ne-am implicat într-un număr însemnat de proiecte, atât tranzacții clasice de real estate (achiziția unor clădiri de birouri, vânzări sau achiziții de terenuri construibile/agricole, închirierea unor clădiri de birouri sau a unor centre comerciale), cât și tranzacții complexe de M&A sau finanțări cu o componentă importantă de real estate (în special partea de audit juridic).

Printre aceste mandate se numără cel încredințat de Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI), divizia globală de gestionare a investițiilor imobiliare private ale Morgan Stanley, și partenerul lor local, Add Value Management, în legătură cu achiziția clădirii de birouri reper localizată în centrul Bucureștiului – America House – de la AEW Europe. Tranzacția marchează intrarea oficială a Morgan Stanley pe piața imobiliară din România.

Alte proiecte în care am fost implicați sunt diverse achiziții sau înstrăinări de terenuri, dezvoltări de proiecte rezidențiale și de birouri, închirieri (birouri, retail, logistic) etc.

Am atras în portofoliul firmei și clienți noi, precum Morgan Stanley, dar lucrăm în continuare pentru un număr considerabil dintre clienții istorici.

Care este profilul clienților asistați de departamentul de real estate din cadrul firmei Țuca Zbârcea & Asociații? Ce schimbări ați observat în profilul investitorilor în ultimul an?

Clienții noștri sunt extrem de diverși, de la antreprenori locali, fonduri de investiții, o mare rețea de retail, bănci etc. Salutăm intrarea oficială în 2019 a Morgan Stanley pe piața imobiliară din România prin achiziția clădirii de birouri America House și așteptăm cu interes și eventuale alte proiecte pe care fondul de investiții va dori să le analizeze în viitor. De asemenea, monitorizăm modul în care evoluează piețele din zona CEE (Ungaria, Polonia, Cehia) și suntem prezenți în mod constant la evenimente de profil (conferințe, târguri etc.), atât pentru a fi în permanentă legătură cu clienții existenți și pentru a le cunoaște planurile de dezvoltare, dar și pentru a stabili contacte cu investitori noi, care au plasat România pe harta investițiilor.

Care sunt principalele provocări pe care le întâmpină avocații implicați în tranzacții real estate?

Fiecare tranzacție are specificul ei, dar există, negreșit, și multe similitudini. De exemplu, pot apărea probleme în ceea ce privește titlul de proprietate (în special în cazul titlurilor emise în baza legilor de restituire a proprietății) sau se pot ivi aspecte sensibile pe partea de autorizare (atât în ceea ce privește planurile de urbanism sau autorizațiile de construire, cât și autorizațiile privind securitatea la incendiu).

Legat de riscurile identificate în legătură cu titlurile de proprietate în cadrul procedurilor de audit juridic, asigurarea de titlu este o soluție la care se recurge din ce în ce mai des în tranzacții (mai ales în cazul cumpărătorilor instituționali).

S-au schimbat tranzacțiile din real estate în ultimii ani? Dacă da, ce este diferit în prezent față de anii anteriori?

Numărul și complexitatea tranzacțiilor imobiliare au cunoscut o traiectorie ascendentă în ultimii ani, conducând spre formarea unei piețe relativ mature și sofisticate. Segmentele de office, proiectele logistice și centrele comerciale au condus piața de investiții în acest răstimp.

Creșterea graduală a investițiilor din real estate din ultimii ani a fost susținută și de interesul noilor investitori pentru piața imobiliară din România, interes care însă nu este încă pe deplin manifestat, din motive precum problemele legate de predictibilitatea legislativă și transparența/vizibilitatea proiectului de autorizare. Din experiența noastră, investitorii din real estate sunt prudenți în alegerea afacerilor pe care le dezvoltă, analizează atent calitatea proiectelor în care investesc, adoptă decizii strategice și analizează efectele investițiilor selectate pe termen mediu și lung.

De ce rămâne România o piață atractivă pentru investitori?

Fundamentele pentru dezvoltarea de investiții în România rămân puternice, România fiind o alternativă atractivă și cu prețuri mai mici și randamente mai bune decât țările din restul Europei. Apreciem că domeniile precum proiectele office, retail, proiectele logistice, precum și agricultura și proiectele rezidențiale vor continua să atragă cele mai multe investiții.

Recrutați avocați în anul 2020? După ce criterii îi selectați?

Echipa specializată de real estate (fără a include avocații de la litigii care intervin în dispute imobiliare) este formată din aproximativ 15 avocați. Avem doi parteneri coordonatori – Răzvan Gheorghiu-Testa și Dan Borbely, cărora li se adaugă alți doi parteneri cu experiență – Oana Ureche și Dragoș Apostol. Alături de ei lucrează și 4-5 avocați din cadrul departamentului de litigii, specializați în dispute imobiliare (atât acțiuni ce vizează validitatea titlului de proprietate, cât și acțiuni izvorâte din sau în legătură cu procedura de autorizare). Nu în ultimul rând, echipa noastră colaborează îndeaproape cu avocații departamentului de achiziții publice/concesiuni pentru consultanță specifică în cadrul unor proiecte de infrastructură, precum și cu cel de banking, în contextul unor proiecte de finanțare vizând active imobiliare.

În 2020 nu avem în vedere în mod activ extinderea echipei de real estate, însă ușa noastră este mereu deschisă pentru tineri convingători, care demonstrează fie în stagiul de practică efectuat în cadrul firmei, fie în cadrul etapelor de selecție, calitățile de bază pe care le căutăm în fiecare nou coechipier: pregătire juridică teoretică temeinică, abordare practică prin care să pună în valoare ceea ce a învățat, creativitate și interes pentru dezvoltarea proprie și pentru domeniul în care va lucra. „