Orașele sunt viitorul Tendințe globale pe piața de real estate

Andrei Stoian

În lumea viitorului cu peste opt miliarde de locuitori, evoluțiile demografice vor determina dezvoltarea sectorului de real estate: îmbătrânirea populației, migrația și accesul la beneficiile urbanizării vor fi factori de luat în seamă pentru jucătorii importanți din real estate. 2020 ne-a înCORONAt cu un virus care sfidează lumea medicală și se răspândește cât ai clipi. Covid-19 intră în ecuația incertitudinii propagând frică, reconfigurând planurile de afaceri și blocând fluxurile comerciale. Societatea noastră globalizată permite unui virus să ajungă dintr-un sat îndepărtat într-o metropolă dinamică din celălalt colț al lumii în numai 36 de ore. World Economic Forum arată faptul că în anul 2018 au existat 4,2 miliarde de călători care au folosit avionul ca mijloc de transport, în comparație cu 310 milioane în anul 1970. Această dinamică a mobilității a ajutat la răspândirea rapidă a coronavirusului din China în peste 60 de țări, în decurs de doar două luni. Încă nu putem cunoaște, la nivel macro, impactul epidemiei de Covid-19 asupra pieței de real estate – cu toate acestea, în sectorul hotelier se estimează că se vor înregistra scăderi considerabile, fiind extrem de vulnerabil din cauza diminuării fluxului de turiști din Asia. Mai mult, minusurile înregistrate de principalele Burse oferă un scenariu îngrijorător pentru economia mondială extrem de interconectată.

În prezent, trăim din ce în ce mai aproape unul de celălalt, pe măsură ce populația globală crește și pune presiune asupra spațiilor de locuit. ONU estimează că până în anul 2050, 68% din populația lumii va locui în zone urbane. Urbanizarea reprezintă o tendință firească în țările în curs de dezvoltare, iar valurile de migrație către orașe reconfigurează paradigma spațiului de locuit. Aglomerările urbane reunesc oameni și piețe în spații dense. Tendința de urbanizare favorizează construcțiile, estimările vorbind despre un total construction output de 15.000 miliarde dolari până în 2025. Acest fenomen antrenează și o competiție serioasă pentru talente, pentru resurse urmane care pot genera plus valoare în dinamica urbană. Orașele atractive din punct de vedere investițional, transformate în hub-uri și ecosisteme antreprenoriale, orașe ale cunoașterii cu centre universitare puternice generează pe piața de real estate noi nișe precum student housing și micro living – construcții din prefabricate, utilizarea printării 3d în construcție. În 2018, experții de la Cushman & Wakefield au contabilizat 1,5 miliarde de euro în tranzacții în segmentul microapartamentelor, comparativ cu 810 milioane de euro în anul precedent, aceasta reprezentând o creștere de 85%.

Astfel, investitorii se îndreaptă spre clase de active a căror apreciere este susținută de factori demografici și care asigură fluxuri de venituri sigure. Un raport realizat de Colliers International și CMS arată că Europa Centrală și de Est se va confrunta cu un deficit semnificativ în ceea ce privește locuințele studențești în următorii 10 ani. Există o serie de motive ce au împiedicat dezvoltarea locuințelor studențești private: lipsa accesibilității din punct de vedere financiar, disponibilitatea unor locuințe particulare foarte ieftine (dar de calitate scăzută) și a căminelor de stat, precum și bugetele universitare mici. Actuala ofertă de cămine studențești private din 7 orașe-cheie din cele 6 piețe CEE este limitată la 20 de active, iar alte 8 sunt în construcție în Varșovia, Cracovia și București. O schimbare demografică marcată de o creștere puternică a numărului studenților internaționali modifică așteptările și, eventual, accesibilitatea, către normele internaționale. Folosind modelul cerere/ofertă, care corespunde unei ipoteze ce calculează numărul de studenți străini din oraș comparativ cu numărul de paturi disponibile, datele arată că Varșovia va avea cel mai mare deficit de locuințe în 2028 (-8.399 deficit în numărul de paturi), urmat de Budapesta (-3.679), Cracovia (-1.227) Praga (-1.795) și Bratislava (-298). Bucureștiul este singurul oraș care ar fi pe plus. Totuși, specialiștii spun că un randament constant de investiții de 5-7% în întreaga Europă și cu o cerere mare din partea studenților străini pentru activele din Europa Centrală și de Est, potențialul de dezvoltare este enorm, deși costurile de închiriere rămân o problemă. Traversând Canalul Mânecii, Brexit nu a împiedicat piața britanică să înregistreze investiții majore în domeniul locuințelor studențești – cu 4,59 mld. euro pe an fiind investite în acest sector, potrivit furnizorului de date Real Capital Analytics. Nicio altă țară europeană nu s-a apropiat de același interes pentru astfel de investiții ca Regatul Unit.

Studiile arată că până în anul 2050 procentul de persoane cu vârsta de peste 60 de ani va depăși, pentru prima dată la nivel global, persoanele sub 15 ani. Îmbătrânirea populației din economiile avansate va avea un efect demn de luat în seamnă asupra sectorului imobiliar, generând o altă nișă în curs de dezvoltare – senior housing / nursing homes. Desigur, unele state – aici includ și România – vor trebui să configureze o arhitectură legislativă care să încurajeze dezvoltarea acestui sector.

Pe de altă parte, filozofia „build it and they will come” nu va avea conotație universală, deoarece numeroase orașe ale lumii distrug factorii care generează creștere economică, bunăstare materială, fenomen cauzat de infrastructura precară și de continua creștere a flagelului corupției. Astfel, sentimentul investitorilor este din ce în ce mai negativ în orașele și țările care se confruntă cu riscuri care generează incertitudini. Mai mult, densitatea orașelor importante poate genera un fenomen de migrație a populației către zonele rurale și orașele-satelit.

Urbanizarea în Europa este un fenomen continuu, atât din punct de vedere al expansiunii terenului urban, cât și din punct de vedere al creșterii procentului de populație urbană. Aproximativ 75% din populația acesteia locuiește în zonele urbane; în consecință, cererea de pământ în interiorul și în împrejurimile orașelor devine acută; extinderea urbană reconturează peisajele și afectează calitatea vieții oamenilor și mediul mai mult ca niciodată. Planificarea și gestionarea urbană au ajuns pe prima pagină a agendei politice, transportul și locuințele fiind provocări cruciale. Acest fenomen generează necesitatea dezvoltării unui sector imobiliar eco-friendly. Tot mai mulți dezvoltatori își configurează proiectele având la bază o strategie verde care include tehnologii cu energie regenerabilă și diminuarea deșeurilor. În Asia și în Orientul Mijlociu se construiesc noi orașe folosindu-se tehnologii ecologice pentru a reduce impactul asupra mediului: Masdar City în Abu Dhabi, Jaypee Sports City în India și Sejong City în Coreea de Sud.

Orașele reprezintă viitorul pentru sectorul imobiliar, însă antreprenorii din acest domeniu vor trebui să gândească global, holistic, atunci când demarează construcția unui proiect. O gândire care trebuie să țină cont de fenomenul demografic, al urbanizării, rezilienței și, evident, de cea de-a patra revoluție industrială. „