6 minute read
Piața imobiliară s-a «născut» în 2015 Suntem la început, iar potențialul este uriaș
INTERVIU
LUCIAN AZOIȚEI Forty Management
Advertisement
Domnule Lucian Azoiței, știm că ați intrat pe piața dezvoltărilor imobiliare din anul 2004, timp în care ați dezvoltat multe proiecte și toate s-au dovedit a fi de succes. Cum ați reușit? Care a fost secretul și ce vă propuneți pe viitor?
În anul 2000, împreună cu asociatul meu, Cosmin Păun, am înființat grupul Pazo, un grup specializat pe comercializarea de materiale pentru finisarea construcțiilor, un grup cu care am făcut performanță în piața de real estate. Miile de clienți și sutele de proiecte de toate genurile, la care am participat ca furnizori, și, de multe ori, în calitate de consultant, m-au pus într-o poziție specială de a înțelege cerințele pieței imobiliare, nevoile și așteptările clienților, la un nivel foarte ridicat. Pasul firesc a fost să pun în piața imobiliară aceste resurse, și de aici demararea investițiilor imobiliare proprii.
Care sunt volumele investițiilor pe care intenționați să le faceți în următorii ani? Și unde vreți să dezvoltați viitoarele proiecte?
În acest moment dezvoltăm două proiecte, cu o valoare de investiție de 20 de milioane de euro și pregătim două proiecte mai speciale, cu o valoare de investiție de 120 de milioane de euro.
Cum s-a schimbat piața rezidențială din punct de vedere al nevoilor și cerințelor cumpărătorilor de locuințe față de momentul în care ați început să vindeți primele apartamente?
Clienții au devenit mai sofisticați și mai atenți la calitatea produselor imobiliare. Chiar dacă multă lume blamează dezvoltatorii imobiliari, această evoluție a venit din faptul că aceștia au livrat și dezvoltă produse din ce în ce mai bune, mai moderne și mai evoluate, pentru a se diferenția în piață, produse și concepte ce stabilesc noi repere în piața imobiliară, și indirect îi educă pe cumpărători. Avem din ce în ce mai multe proiecte premiate internațional începând din 2015-2017, ceea ce nu s-a mai întâmplat în România, se folosesc soluții tehnice și estetice inovative și moderne, facilități în premieră națională, toate pentru o calitate ridicată a locuirii. Evoluția este spectaculoasă, vă recunosc!
Care sunt principalele trei criterii după care românii iau decizia de a cumpăra o locuință? Cum apreciați evoluția cumpărătorilor locuințelor?
Dacă până acum principalul criteriu era prețul, astăzi se mai nuanțează un pic. Avem o piață rezidențială extrem de stabilă în ultimii ani (avem o variație de ±10% în ultimii 6 ani, ceea ce este sub indicele de inflație) așa că prețul devine un criteriu secundar. Toată lumea are aceleași prețuri. În acest caz, deciziile se iau în funcție de „pachetul“ oferit de un proiect imobiliar: accesibilitate, locație, facilitate, atenția la detalii, calitatea construcției, istoricul dezvoltatorului, facilități. Sunt atribute normale într-o piață imobiliară matură, la care noi încă nu am ajuns, dar datorită acestor circumstanțe extraordinare legate de prețurile stabile, clienții le iau în calcul.
Există investitori interesați care să cumpere pachete de locuințe pentru a le închiria ulterior? Când credeți că va exista o piață a închirierilor de locuințe în România?
Piața de rent&buy este la început de drum. Sunt absolut convins că va crește fulminant, pentru că noi, dezvoltatorii, vedem cum cresc costurile de construcție. S-a ajuns la paradoxul ca în momentul în care finalizezi un proiect, cu veniturile obținute să nu poți repeta un proiect similar. Totodată, Bucureștiul este un oraș mic ca suprafață, fără infrastructură urbană dezvoltată, iar lipsa terenurilor disponibile pentru construire în oraș va frâna dezvoltarea imobiliară. În acest moment, piața chiriilor va crește din cauza lipsei unor produse noi la vânzare. Investitorii imobiliari știu acest lucru, și încep să achiziționeze pachete de apartamente pentru închiriere sau nu mai vând integral proiectele. Văd în piață intenția de a dezvolta strict pentru închiriere, randamentele fiind solide.
Cum faceți față lipsei muncitorilor calificați?
Avem o reală problemă cu forța de muncă, de orice fel. Noi, la Forty Management, încercăm să inovăm, să folosim cât mai mult mecanizarea, repetitivitatea, folosim soluții tehnice scumpe pentru a micșora impactul forței de muncă. De exemplu, în proiectul Central District 4 Elemente, chiar dacă avem în grup cea mai mare firmă de montaj ceramică din România și unul dintre cei mai mari distribuitori de ceramică din România, folosim tapet rezistent la apă în băi (foarte scump!) pentru că nu avem cu cine să montăm ceramica și productivitatea este mult mai înceată la ceramică decât la tapet. Sunt mulți factori pe care îi aplicăm pentru a ne putea încadra în costuri, timp și contrabalansa forța de muncă deficitară.
Care sunt factorii care îi încurajează pe dezvoltatori să lanseze noi proiecte?
Există o cerere solidă în ultimul timp. Începe să se dezvolte și gradul de intermediere bancară și au început să apară și fondurile de investiții mari, ce nu au fost prezente în România până acum. Societatea economică se dezvoltă accentual în orașele mari, iar toate acestea generează o presiune pentru dezvoltarea și livrarea unor proiecte imobiliare moderne.
Care este strategia de finanțare a proiectelor pentru 2020-2021?
Noi ne finanțăm de la bănci, prin credite bancare, nu ne finanțăm de la client. Acum au început să apară și investitori, fonduri de investiții sau de pensii care pot pune la dispoziție finanțări mari, peste nivelul plafoanelor băncilor din România care sunt foarte jos, rămânând tributare crizei imobiliare de acum 12 ani. În 12 ani, piața a evoluat enorm, nu mai există nici măcar un factor negativ ce era prezent la criza din 2008, acum avem o creștere sustenabilă a pieței imobiliare și cerințe pentru proiecte de mari dimensiuni ce nu pot fi finanțate integral de băncile locale.
Cum credeți că vor evolua prețurile și vânzările locuințelor?
Produsele imobiliare sunt produse investiționale pe termen lung și foarte lung. Analizele asupra prețurilor se fac în cicluri de 10-30 de ani, cât se utilizează un astfel de produs. În București, fiind un oraș foarte concentrat, lipsa terenurilor, lipsa forței de muncă, costurile în creștere permanentă, inflația, nu pot duce decât la creșteri de preț. Nu cred că vom avea creșteri majore, galopante, de preț, dar sunt sigur că o creștere de 3-5% pe an este normală. Dacă ne uităm în cicluri de 10-30 de ani, toate prețurile, pe toate categoriile de produse imobiliare au crescut comparativ.
Sunteți în căutarea unor terenuri în anumite zone?
Pentru următorii trei ani avem securizate terenurile aferente dezvoltărilor. Evident, dacă apare o oportunitate, nu o vom rata!
Cum ați reușit să vă diferențiați de ceilalți dezvoltatori?
Noi, la Forty Management, nu ne dorim să facem produse imobiliare. Noi ne dorim să creem concepte, să dezvoltăm zone de dezvoltare sustenabilă, comunități și clădiri speciale. Când tot ceea ce construim are aceste valori la bază, deja ne diferențiem de foarte mulți dezvoltatori. Pe lângă acestea, înțelegând foarte bine nevoile clienților, poziționăm foarte bine proiectele noastre, iar până acum, aceste concepte de dezvoltare sustenabilă au fost validate de către clienții noștri.
Câte apartamente mai aveți la vânzare?
Proiectul Central District 4 Elemente este complet vândut, cu 7 luni înainte de finalizare. Proiectul Central District Viitorului 134 este vândut în proporție de 70%, iar lucrările vor demara luna viitoare.
Care credeți că este potențialul pieței imobiliare din țara noastră?
Sunt multe produse ce nu sunt prezente în piața din România. Eu cred că de-abia începând cu anul 2015 putem vorbi de o piață imobiliară sănătoasă, în care marii dezvoltatori construiesc serios. Perioada de „haiducie“ s-a încheiat, de acum înainte produsele imobiliare vor fi din ce în ce mai sofisticate, spre binele clienților. Dar totuși, piața aceasta s-a „născut“ în 2015. Suntem la început, iar potențialul este uriaș.
