O síndico em revista ed 23 nov dez 2017 by Lógica Comunicação

CIRCULE ESTE EXEMPLAR NO SEU CONDOMÍNIO OU ADMINISTRADORA

ANO 4 | Nº 23 | Nov/Dez 2017

8º Dia do Síndico

Celebração reunirá síndicos de toda a cidade em novembro

Sustentabilidade Economia e consciência com foco no futuro

Inovação o uso de recursos audiovisuais em assembleias

Reforma Trabalhista o que muda com a nova lei

Muito em breve, nos encontraremos no 8º Dia do Síndico, que este ano será realizado no auditório do Edifício Le Quartier, prédio recém construído no bairro Granbery que é um verdadeiro espetáculo de construção. O evento é gratuito e todos estão convidados (então garanta já sua inscrição, pois as vagas são limitadas)! Na programação, constam palestras pela manhã e à tarde para que os síndicos e administradores de condomínios possam aproveitar bem o conteúdo informativo do evento e assim aprimorar cada vez mais a gestão dos condomínios de nossa cidade. Também teremos a participação mais de dez empresas de diferentes segmentos com exposição de produtos e serviços dos quais seu condomínio pode estar precisando, tudo num ambiente moderno e muito agradável (com uma linda vista da cobertura)! Desejamos que o nosso encontro seja uma recompensa àqueles que se dedicaram durante o ano às suas funções e agora merecem confraternizar e comemorar o Dia do Síndico! Para tanto, teremos coffee breaks, sorteios de brindes e prêmios e aquele batepapo gostoso, afinal nada melhor do que conhecer ou rever pessoas que estão em busca de objetivos semelhantes, para trocar experiências de trabalho e de vida. E a última edição do ano da revista está maior: contamos com mais páginas agora e muitos assuntos polêmicos. Voltamos a falar de garagens, desta vez mais especificamente sobre os danos causados em veículos estacionados no edifício, fato recorrente em condomínios. Leia a matéria da página 08 para entender melhor quando a responsabilidade é do condomínio e quando não é. Trazemos também uma entrevista muito interessante que mostra os principais pontos da reforma trabalhista no que refere à gestão dos funcionários do condomínio, lembrando que as novas regras começam a valer a partir de novembro, para os novos contratos. Importante também é o tema abordado nesta edição sobre sustentabilidade. Após verificar que pouca importância é dada ao assunto em nossa cidade, fazemos um apelo aos síndicos para que incluam em suas agendas para o próximo ano, dar início a ações que protejam o meio ambiente pois com um pouco de esforço de cada um, é possível fazer uma grande diferença. O foco é fazer uso consciente e econômico da água, energia elétrica e lixo. Confira as dicas na matéria das páginas 12 a 14. E em meio a tanta expectativa e alegria de ver mais um Dia do Síndico se aproximando, aproveitamos para propor uma reflexão: ser síndico sem buscar o conhecimento e as práticas corretas, sem seguir as leis, sem contar com bons profissionais e assessores administrativos, não dá certo. Infelizmente, a realidade nos mostra que ainda há muitos que exercem a função com base no “achismo”, causando inúmeros problemas para a comunidade condominial. Nossa luta é combater este tipo de pensamento. A todos que nos acompanharam e nos apoiaram no ano de 2017, nosso muito obrigado e um ótimo final de ano!

sumário

andrea castilho EDITORA

6 8 10

Curso Porteiro Amigo do Idoso forma quatro turmas

Como resolver problemas recorrentes na garagem Conheça melhor o papel do síndico

Gestão eficiente deve contar com ações sustentáveis

16 18

Uso da tecnologia nas assembleias otimiza reuniões

Advogado esclarece mudanças na lei trabalhista

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Cristiano F. Magri Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho Telma Elisa S. Souza CONTATO PUBLICITÁRIO Rafaela Oliveira da Silva (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

ESTÁ CHEGANDO O SEU DIA!

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2017) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.015,90 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.185,09 Garagista..............................................................R$ 1.273,11 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.315,00* Zelador..................................................................R$ 1.196,28 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Ticket Alimentação: R$ 13,65/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)

*O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.208,33 a R$ 1.315,00, de acordo com a convenção coletiva firmada em JAN/2017

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2017) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.040,63 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.102,11

25% (entre 22h e 05h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 110,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 30,00/mês > Adicional noturno:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado

telefones úteis

SINTEAC (Sindicato dos empregados em conservadoras) (32) 3218-7127 / 3212-0803 SINDEDIF – (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 SINDICON – (Sindicato dos Condomínios - Patronal) (32) 3082-7016 99158-3803

O Síndico em revista

Horas extras 80%

REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 / 98887-6125 98887-6126 Sindicomércio JF - (32) 3215-1317 CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

artigo

ativacrcred@gmail.com

Cristiano Magri, graduado em Administração pela Faculdade Metodista Granbery e pós graduado em Finanças, Auditoria e Controladoria no MBA da Fundação Getúlio Vargas, sócio-diretor da Ativa Cobrança

Cobrança humanizada Profissionais precisam ponderar motivos da inadimplência (9%), não arrumar emprego (9%) e Muitos “profissionais” de cobrannão poder mais fazer empréstimos ça, na ânsia pela busca de resulta(7%). Há ainda 5% de entrevistados dos, se esquecem de serem mais que temem ter de vender algum bem humanos. Agem de forma inconsepara cobrir a dívida contraída. quente, burlando a lei, coagindo o Já presenciei, em minha empresa, inadimplente, ameaçando, humirelatos de pessoas que foram cobralhando, para conseguir seu objetivo. Demonstram não ter o feeling da codas de forma abusiva e sentiram verbrança, diagnosticando o real motivo gonha de buscar seus direitos por se da inadimplência e propondo soluconsiderarem culpadas por estarem inadimplentes. Algumas cogitaram ções amigáveis para que a pendêncometer suicídio por não saber lidar cia seja resolvida de maneira legal e com a situação e demonstraram sindigna. Segundo pesquisa do Serviço de tomas de depressão. Proteção ao Crédito (SPC) Brasil e É importante que o cobrador teda Confederação nha a sensibilidaNacional dos Dide de perceber os reais motivos da rigentes Lojistas inadimplência, se (CNDL), 69% dos Nunca deve-se agir com ocorreu um desinadimplentes atitudes que possam sofrem de ansiecontrole financeidade por não conro, doença na facausar danos morais seguirem quitar mília, falecimento e psicológicos ao suas dívidas, 25% de algum parente. ficaram mais deÉ essencial soluinadimplente satentos no trabacionar o problema conjuntamente lho e 21% desencom o inadimvolveram algum vício, como tabagismo, comida ou plente. A cobrança deve ser rigoroálcool. sa sim, não deixando passar muito Na sequência, aparecem os sentempo para que seja efetuada, mas buscando sempre a solução amigátimentos de insegurança (65%), estresse (64%), angústia (61%), devel, que é interessante para ambas as partes, evitando demandas judisânimo (58%), sentimento de culpa (57%) e baixa auto-estima (56%). ciais, que geralmente são morosas. A pesquisa ainda revela que mais Entretanto, nunca deve-se agir com da metade dos inadimplentes (51%) atitudes que possam causar danos sente-se envergonhada diante da famorais e psicológicos ao inadimmília e amigos por se encontrarem plente. É interessante terceirizar a nessa situação. cobrança, mas antes procure refeAs dívidas deixam 52% dos rências da empresa contratada, seus inadimplentes mais irritados e 46% valores, sua missão, visão. Observe passaram a ter menos vontade de se se a cultura da empresa está de acorsociabilizar depois das contas atrasado com a cultura dos condôminos. Certifique-se de que ela respeita o das. De acordo com os dados, o maior Código de Defesa do Consumidor, já temor dos inadimplentes com relaque será esta empresa que represenção às pendências atrasadas é não conseguir pagar as dívidas (36%), tará o condomínio e esse poderá resser considerados desonestos (11%), ponder judicialmente por qualquer não conseguir parcelar suas compras cobrança indevida. Edição 23 - Nov/Dez 2017

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Administrar Condomínio I Baseado na experiência adquirida como consultor de empresas, aliada a uma participação efetiva em diversas ações e cursos promovidos pela Lógica Comunicação, como por exemplo, em todas as edições do Dia do Síndico, desde 2009, e em mais de 300 assembleias condominiais, hoje posso afirmar algumas certezas que adquiri sobre a administração de condomínios.

processo indispensável que leve à coesão orgânica de um conjunto econômico-jurídico. Essa visão demonstra que administrar um condomínio implica em aquisição de conhecimentos interdisciplinares, não somente de administração, mas também de finanças, contabilidade e legislação. Daí, verificamos que a gestão condominial demanda ainda conhecimento de gestão de processos, infraestrutura, A gestão de um condomínio, para psicologia, ética, treinamento, deque seja eficaz e profissional, deve senvolvimento, relações humanas e passar pelo caminho da conciliação comunicação. das diferenças, gostos Nessa nossa experie reais necessidades ência profissional, foi dos moradores dapossível perceber fatos A gestão de um quela edificação torque não deveriam aconnando-a harmoniosa condomínio, para tecer nos condomínios, e compatível com a lejá que leis deveriam que seja eficaz e gislação sobre condoser obedecidas, como profissional, deve nos casos referentes mínios. A propriedade é um direito subjetivo, passar pelo caminho a obras, por exemplo. relativo e limitado, Também constatamos que deve atender a da conciliação das situações em que não uma função social. Ao diferenças são respeitados os quómesmo tempo, tem a runs estabelecidos, não função individual de são apresentados os satisfazer a um interesse próprio, três orçamentos, no mínimo, convoainda que com a responsabilidade cações são feitas com pautas grandes social de atender ao interesse cole- e não condizentes com o que se devetivo. Por isso, há uma particularida- ria... Temos ainda a prestação de conde que devemos assinalar: a de que tas de obras que, em muitos casos, cada condômino tem poder exclusivo não são discutidas em assembleia, e sobre sua unidade, mas se sujeitan- obras em áreas comuns como assundo à propriedade coletiva do terreno, tos recorrentes. alicerces, partes externas, pórtico de Como o tema é importante, precientrada, áreas de serviços e comuns, samos estar atentos sobre onde vae dos elevadores. Ou seja, com base mos relatar um modelo de adminisno que estabelece o artigo 1331 da tração de condomínio para que ele Lei 10.406/02 do Código Civil, espe- possa ser aplicado a outros condomícialmente do seu parágrafo 1º, cada nios. Fica aqui a reflexão. Aguardo condômino deve se esforçar para ser vocês no 8º Dia do Síndico, dia 25 de submetido a tudo que garanta um novembro. Até logo.

O Síndico em revista

capacitação

Curso Porteiro Amigo do Idoso forma novas turmas Aulas reforçam valores e ideais de cidadania DIVULGAÇÃO

Os formandos receberam o certificado em solenidade no Anfiteatro do Sesc “Vi o quanto é importante ampliar o di- por profissionais que vêm de fora para a álogo com as pessoas. E descobri que um cerimônia. Os formandos recebem seus sorriso e a gentileza são dois poderosos diplomas, mochila com brindes, tiram instrumentos de trabalho que posso usar muitas fotos de recordação e ainda dessem medo de errar”. A afirmação é de José frutam do momento de confraternização Batista Ferreira Dias, 55 anos, um dos por- durante o coquetel”, relata Andrea de teiros que concluíCastilho Hallack, da ram o Curso Porteiro Lógica Comunicação, Amigo do Idoso, proempresa responsável movido pelo Grupo pela captação dos aluBradesco Seguros nos. Esta oportunidade em Juiz de Fora, em A síndica do Edifímudou minha visão parceria com o Secio Solar Belmiro Branac RJ. A iniciativa, ga, Regina Célia Masobre a pessoa idosa voltada a profissiochado Rocha, presente nais que trabalham ao evento, se disse encom a portaria de cantada com os refleedifícios, visa ampliar o nível de interação xos do curso na forma de atuação dos porentre porteiros e pessoas idosas que resi- teiros do seu prédio. “Além de um estímudem ou visitam condomínios. lo para a autoestima de cada um, já pude A solenidade de entrega dos certifi- perceber uma melhoria na qualidade do cados de conclusão das quatro turmas atendimento prestado aos moradores. Os do curso ocorreu no mês de outubro, no profissionais que trabalham conosco são Anfiteatro do Sesc, e contou a presença muito bons, mas era preciso um ajuste de familiares dos formandos, síndicos e aqui, outro ali, para a relação diária com convidados. “A formatura é um momento os condôminos ficar ainda melhor. E isso especial. Os porteiros são calorosamente aconteceu com a participação deles neste recebidos e tudo é muito bem organizado curso. Estou muito satisfeita,” reforça. DIVULGAÇÃO

O Síndico em revista

Última turma de 2017 teve o maior número de participantes

Adriel Heleno da Silva, um dos alunos do curso, funcionário da Conservadora Rocha há quatro anos, conta que viu com um olhar diferente coisas que achava que já sabia. “Esta oportunidade mudou minha visão sobre a pessoa idosa. O jeito de lidar e de pensar ficaram diferentes, porque aprendi a me colocar no lugar do outro”, relata. Totalmente gratuitas, as aulas do programa são realizadas durante três dias com carga horária de doze horas, e tratam do ensino de primeiros socorros e técnicas de segurança e prevenção de acidentes, dentre outros tópicos. Também são aplicadas dinâ-

José Batista Ferreira diz ter sido muito bom dividir suas dúvidas com colegas de profissão micas que promovem a reflexão sobre as dificuldades enfrentadas pelos mais velhos com foco na valorização do bom relacionamento. Cerca de 200 profissionais já foram capacitados em Juiz de Fora nos anos de 2016 e 2017 e a expectativa é de que novas turmas sejam formadas no próximo ano. “Isso depende ainda da renovação da parceria dos promotores do programa, mas estamos torcendo para que sejamos incluídos novamente no roteiro de cidades contempladas pelo projeto”, espera a empresária Andrea Castilho.

capacitação

fotos divulgação

Sndica Regina Célia esteve presente na formatura para prestigiar os porteiros do Solar Belmiro Braga

Ariel da Silva afirma que vai levar a experiência do curso para o resto de sua vida

Professores do Senac do Rio de Janeiro vieram a Juiz de Fora para ministrar o curso

Edição 23 - Nov/Dez 2017

garagem

Danos em carros dentro de garagem De quem é a responsabilidade?

O Síndico em revista

DIVULGAÇÃO

Como prometido, a revista O Síndico volta ao assunto garagem nesta edição, isto por que nela são gerados impasses que causam inúmeras dúvidas e conflitos a serem resolvidos pelo síndico durante sua gestão. E o foco desta vez são os danos ocorridos em veículos causados por moradores, manobristas ou pelo condomínio. Esbarrões enquanto se tenta estacionar o carro, portão que se fecha sobre o veículo na entrada ou saída da garagem, manobrista que comete o incidente. Os casos são muitos, mas o problema é um só. Quando há casos de danos em veículos estacionados na garagem, como proceder? Chamar o síndico, ligar para a polícia, acionar o seguro? Quem deve arcar com os prejuízos? No Residencial Colina Sul, no Bairro Jardim Liu, o problema aconteceu com a própria A síndica Camila Paulino contou com o que síndica. Enquanto entrava com seu veículo regia a convenção para ter seu prejuízo no prédio, o sensor do portão automático ressarcido pelo condomínio estragou provocando a interrupção do sistema antiesmagamento. Resultado: o portão que danificou o carro por falha no equipamencaiu sobre o veículo danificado-o. “O susto to, tudo devidamente comprovado, fica bem foi grande, mas como o edifício tem circuito claro que o prejuízo deve ser pago pelo condointerno de TV e ainda tivemos o testemunho mínio, que pode vir a recorrer ao seguro caso de dois moradores e regra prevista na con- tenha contratado a cobertura específica para venção, o condomínio arcou com o conser- portões (há quem ache, erroneamente, que o to. Fiquei ainda mais preocupada, por ser a seguro obrigatório de condomínio cobre este síndica. Poderia haver dúvidas, mas tudo foi tipo de dano). Se o portão estiver com a manubem resolvido. Imprevistos assim acontecem tenção em dia, o seguro indenizará os custos com qualquer um”, conta aliviada a advo- com o conserto do carro e do próprio portão. Mais uma situação gada e síndica Camila de impasse aconteceu Paulino Barbosa Torres. com a advogada AriaAgora, ela lida com o ne Zaiden Miana, exproblema das pastilhas -moradora do Edifício que revestem a fachada Como o edifício tem Montparnasse, no São do prédio. Elas estão se circuito interno de TV e Mateus. Ela conta que soltando logo acima da garagem. Enquanto a tivemos o testemunho de tinha motivos de sobra para perder a calma, recuperação não é realizada, a saída encontradois moradores e regra mas conseguiu resolver de forma pacífica e da foi instalar uma rede de proteção para evitar prevista na convenção, o criativa o problema que que caiam sobre os car- condomínio arcou com o aconteceu devido a um vazamento no teto da ros e prejuízos ocorram conserto garagem de um líquido aos condôminos. “São branco que respingaexperiências do cotidiano nas quais procuramos manter os morado- va e acabou manchando o capô do seu carro. res resguardados para assim evitar proble- “Logo levei a situação ao conhecimento do mas futuros e dores de cabeça.” Nesta situ- condomínio, que providenciou o rápido conação, se não houvesse a devida providência serto do teto. Como gosto muito de carros e da síndica, e algum veículo fosse atingido, a procuro ler tudo sobre o assunto, lembrei de já solução seria o condomínio arcar com os da- ter visto casos como este que era uma espécie nos, ou acionar o seguro de responsabilidade de vazamento de uma mistura de água e cal. Meu carro, eu mesma recuperei com limão,” civil, se contratado, para indenizar a vítima. Já no caso relatado do portão eletrônico conta bem-humorada.

garagem

DIVULGAÇÃO

A tela foi instalada a para conter pastilhas que ameaçam cair sobre carros na entrada da garagem

Tudo depende da apuração dos fatos e da convenção

A síndica do condomínio Green Tower Bandeirantes, Alexandra Helena Saldanha, conta que o empreendimento de 152 apartamentos, em quatro anos de existência, registrou apenas um caso envolvendo um carro e uma motocicleta dentro da garagem. “Mas nem foi preciso que me acionassem. Os moradores foram muito cordiais entre si e o responsável pelo dano à moto arcou com o conserto, sem nenhum tipo de complicação” esclarece. O entendimento nessa situação é de que o condomínio não tem obrigação de pagar pelos prejuízos causados e melhor será se tudo for resolvido entre os dois moradores envolvidos. Mas nem sempre é assim. É o que nos relata José Maria Braz Pereira, consultor de empresas e de condomínios e ex-síndico. Ele se lembra de ter precisado intervir e agir firme para garantir que uma moradora que amassou um carro dentro da garagem assumisse a responsabilidade. Foi preciso chamar a polícia para fazer um boletim de ocorrência e contar com a perícia para a apuração fiel dos fatos. Ainda que tudo mostrasse que o choque no outro carro tivesse sido provocado por ela, foi difícil convencê-la a assumir os prejuízos. Na época, o edifício não tinha câmeras de segurança e a comprovação precisava vir dos fatos bem apurados. Por sorte, o condomínio contava com um sistema diário de conferência dos carros na garagem, criado pelo síndico e por uma comissão de moradores, que ajudou muito na solução do problema. “Uma orientação que sempre dou é que, nestes casos, é preciso o síndico agir com calma e diálogo, mas com pulso forte. Fique atento a todos os fatos, tenha conhecimento da lei, além de sempre consultar as câmeras, se o edifício as tiver.” A grande aliada nestes casos, é sempre a informação. Dentre as várias situações que podem ocorrer relativas a danos a veículos dentro

da garagem, o caminho também pode ser consultar um profissional especializado nesta área para se ter um parecer, “porque é bem intrigante e bem divergente até na jurisprudência”, afirma o advogado Douglas Simião, proprietário da SindService. A recomendação é que o assunto deva ser bem esclarecido na convenção condominial e tipificado em regimento interno. “Sempre que houver um caso do tipo, é preciso verificar os três requisitos da responsabilidade civil para a correta apuração do caso. São eles, o dano, a conduta culposa e o nexo de causalidade entre a conduta e o dano. Melhor dizendo, é o mesmo que se ter uma boa apuração para compreender quem é o culpado.” A opinião do advogado pode estar baseada num sem número de reclamações que chegam aos síndicos, de moradores que alegam que seu veículo sofreu algum tipo de dano enquanto estava estacionado na garagem. Há que se comprovar que o dano ocorreu dentro do condomínio, com o uso de imagens de CFTV, por exemplo. Caso contrário, não há como implicar a responsabilidade do condomínio. E mesmo assim, se o dano for causado pelo próprio morador, que, por exemplo, bateu no portão do condomínio danificando-o, ou no caso de um morador que danificou o carro de um vizinho, o condomínio continuará a não ter que pagar pelos prejuízos. Situação diferente ocorre quando há, na convenção, uma cláusula expressa responsabilizando o condomínio por danos a veículos na garagem e quando houver garagista, guarda ou vigilante trabalhando para manobrar ou zelar pelos veículos. Nestes casos, onde há o dever de manobra, guarda e vigilância, e cláusula específica expressa na convenção, esbarrões, amassados e até situações de furto podem vir a ser indenizadas pelo condomínio ou pela empresa terceirizada. Edição 23 - Nov/Dez 2017

geral

Síndicos despreparados Falta de consciência no exercício da função é realidade “Hoje em dia, com a função de síndico crescendo, bem como o desemprego aumentando, várias pessoas estão vislumbrando, no cargo, uma alternativa de trabalho com remuneração já que não é exigida nenhuma formação técnica. E, com isso, infelizmente, não se preparam para a função”. O desabafo da diretora de Lázuli Administração de Condomínios, Sylaine Viccini, não é o único, quando se fala de amadorismo na gestão condominial. A vida em condomínio é uma experiência de compartilhamento de um espaço comum entre dezenas, centenas e até milhares de pessoas, que, juntas, tornam-se responsáveis pela manutenção e administração da área residencial onde moram. Por isso, a figura do síndico precisa ser bem representada. A definição de síndico mais conhecida no meio jurídico partiu do advogado renomado na área do Direito Imobiliário, João Franco Nascimento, conhecido como J. Franco Nascimento, autor de vários livros sobre o direito. Segundo ele, “síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício”. E vai adiante, reforçando que o síndico é Para Sylaine Viccini, a inércia pode levar como um mandatário, “já que investido da um condomínio ao total descontrole administração do edifício, por eleição realizada em Assembleia Geral Ordinária dos rante a bancos, Receita Federal e outros órcondôminos, representa ativa e passiva- gãos”. De acordo com a Lei 10.406 do Códimente o condomínio, em juízo ou fora dele, go Civil, Art. 1.347 “A assembleia escolherá respondendo pelos atos necessários à defesa um síndico, que poderá não ser condômino, dos interesses comuns”. para administrar o condomínio, por prazo O advogado especianão superior a dois anos, lizado em administração o qual poderá renovarcondominial, Douglas -se.” O síndico também Mendes Simião, explica pode passar parte de que o síndico tem que suas responsabilidades O síndico tem que ter ter, mesmo que não espara uma empresa, com teja numa previsão lehabilidade para lidar autorização da assemgal, habilidade para lidar bleia: “Art. 1.348 § 1o com conflitos com os conflitos exisPoderá a assembleia intentes num condomínio. vestir outra pessoa, em “O síndico não pode ser lugar do síndico, em poresponsável pelo proderes de representação. blema, mas tem que ser profissional para § 2o O síndico pode transferir a outrem, tratar com distanciamento os litígios que total ou parcialmente, os poderes de reocorrerem dentro com o condomínio. Por presentação ou as funções administrativas, exemplo, ele tem que ser firme para garan- mediante aprovação da assembleia, salvo tir a aplicação de advertências e multas para disposição em contrário da convenção.” aquele condômino que esteja extrapolando Quando ninguém do condomínio se seus direitos previstos em convenção ou no habilita ou se candidata ao cargo de síndiregimento interno.” co, uma administradora pode ser contrataDe acordo com a diretora da Administra- da para desempenhar a função, ou pode-se dora de Condomínios Teccon, Ângela Maria contratar ainda um síndico profissional. Em Galhardo de Freitas, “um condomínio sem último caso, se os condôminos não aceitasíndico torna-se irregular, ou seja, sem re- rem a solução de contratar uma administrapresentatividade legal, o que pode acarretar dora ou um síndico profissional, o caso pode inúmeros problemas, tanto para o imóvel, ser levado a juízo, e um juiz escolherá um como também para o síndico anterior, pe- representante legal para o condomínio.

O Síndico em revista

geral

Função precisa ser bem feita A administradora Sylaine esclarece ainda que é dever dos moradores de um condomínio estar atentos ao desempenho do síndico, pois o bom funcionamento do prédio refletirá diretamente na valorização ou não de seu patrimônio. Portanto, os condôminos não devem ficar de braços cruzados. “A inércia pode levar um condomínio ao total descontrole. É obrigação do síndico cumprir a lei e gerenciar bem o prédio. É obrigação dos condôminos exigir isso do síndico, não se omitindo”. Ângela Galhardo viveu uma experiência, que traduz bem a falta de profissionalismo na gestão de um condomínio. Ela conta que uma síndica em exercício fazia as manutenções de um edifício sem coletar três orçamentos, além de não repassar informações a sua administradora e aos membros do conselho, nem mesmo encaminhava os Ângela Maria Galhardo de Freitas pagamentos efetuados a tempo hábil para explica que um condomínio sem fechar o balancete. “Realizamos, por vá- síndico torna-se irregular, ou seja, sem rias vezes, orientações e cobranças a ela, representatividade legal mas não recebíamos retorno de seus atos. Por quatro meses, não conseguimos fechar balancete e nem ter o controle contábil do omissão ou má gerência, quando houver condomínio. No final deste período, na data algum dano comprovado. A realização de exata da assembleia convocada, recebemos cursos como os promovidos pela Lógica através da síndica uma correspondência de Comunicação em parceria com O Síndico cobrança de uma empresa já com protes- em Revista, como o último ministrado em agosto pelo consultor Sérgio Craveiro, são to do título de compra úteis e indispensárealizada e não paga. veis para a capaciFoi a gota d’água”, retação destes profislembra dizendo que ao sionais. “A meu ver, abrir os trabalhos da É dever dos moradores deveria ser obrigaassembleia, solicitou a palavra, expôs os aconde um condomínio estar tório como critério para que se exerça tecimentos e renuna função. Porque, atentos ao desempenho ciou aos serviços adminos dias atuais, nistrativos. No entando síndico está cada vez mais to, diante do exposto, frequente a figura a situação tomou outro do síndico profisrumo. Os condôminos sional, que, mais presentes, destituíram a síndica imediatamente e mantiveram os serviços da empre- que qualquer outro, deve ser capacitado, possuir conhecimentos técnicos mínimos sa administradora. Sylaine Viccini reforça que em vários para exercício da função para a qual está casos, os síndicos agem de forma amado- sendo contratado e remunerado, já que é ra, com anuência de todos que o elegeram, uma responsabilidade que envolve o bemo que acaba refletindo no cotidiano de um -estar de uma coletividade’, finaliza. Para Ângela, o sindico e a administralugar que pode acabar cheio de problemas. “Sabemos que muitas vezes, por falta de dora precisam caminhar juntos na adminiscandidatos ou mesmo por economia da tração condominial nas orientações admitaxa mensal, escolhe-se quem aparecer, nistrativas, financeiras e no cumprimento sem se preocupar se o candidato tem ou da convenção e do código civil. “É preciso não qualificação para exercer o cargo. E, que o síndico administre também em parentão colhem-se os frutos do amadorismo, ceria com os membros do conselho, pasalgumas vezes por desconhecimento, ou- sando-lhes orçamentos de manutenções e emergências para avaliarem e ajudar nas tras, por ausência de boa-fé. Portanto, é imprescindível que o síndico decisões finais. As gestões que cumprem seja assessorado por quem tem conheci- seus mandatos com este trabalho coletivo, mento e seja de confiança, já que tem uma de um modo geral, são indicadas a permarotina de muitas responsabilidades e pode necerem no cargo, porque não cometem ser cobrado civil e criminalmente por sua falhas na gestão, afirma. Edição 23 - Nov/Dez 2017

sustentabilidade

Ações sustentáveis reduzem custos Sustentabilidade é sinônimo de economia e qualidade de vida para condomínios DIVULGAÇÃO

Na I9, os sócios Lucas Gabriel adotaram arquitetura que usa madeira certificada no mobiliário e decoração da sala

A sustentabilidade é uma realidade em sa ser mais discutido e aplicado. Há uma evidência no mundo e, aos poucos, vem nova cultura surgindo em condomínios se tornando uma prática cada vez mais a partir da consciência de cada morador. utilizada em condomínios comerciais e Eles sabem que seus pequenos atos isoresidenciais. Sinônimo de economia, qualados podem trazer um grande resultado lidade de vida e consciência ecológica, para a coletividade, explica Lucas Scapim, ser sustentável é, como definido na Consócio-diretor da Inove Administradora de ferência Mundial para o Meio AmbienCondomínios. Especializada em sustente e Desenvolvimento tabilidade condominial, (ECO92), “atender às a empresa trabalha com necessidades das geprojetos que vão desde a rações presentes sem conscientização de cliencomprometer a capacites por meio de palestras A maioria das dade das gerações fue distribuição de materiais pessoas não reflete informativos, como cartituras de suprirem suas próprias necessidades”. muito sobre quanto lhas com dicas para que Condomínios sustenos condomínios possam seu cotidiano táveis são aqueles que aplicar em suas unidades, promovem o uso correto até projetos mais robustos impacta na e racional de recursos desenvolvidos por profisnaturais cada vez mais sionais especializados no natureza escassos e caros. Geranassunto, como arquitetos, do economia para seus engenheiros, paisagistas e moradores e garantindo outros. ao planeta a possibilidade de recuperar-se Ainda que digam que é caro adotar de forma adequada, estes espaços fazem o certas medidas que diminuiriam o imuso correto uso da água e sua reciclagem, pacto ambiental individual, “há provas reduzem o consumo da energia elétrica; de que, a longo prazo, o investimento além de garantir destinação correta para traz benefícios também financeiros. Com os resíduos desses condomínios, entre medidas relativamente simples, como muitas outras práticas. coleta seletiva de lixo, reutilização de A maioria das pessoas não reflete muiágua da chuva - para irrigação de jardins, to sobre quanto seu cotidiano impacta na lavagem de garagens e áreas comuns, natureza. Quanto lixo produz e o que faz economia de energia elétrica com uso de desse lixo. Quanto seu consumo de energia lâmpadas de Led, muito mais econômielétrica e água prejudicam não só o meio cas, é possível fazer mais pelo planeta e ambiente, mas também o próprio bolso. também para o seu bolso”, explica Lucas “Por isso, o tema sustentabilidade preciScapim.

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Só para se ter uma ideia, é possível reduzir custos com energia elétrica em muito pouco tempo com ações como trocar lâmpadas incandescentes por lâmpadas de Led que conseguem converter em mais de 75% da energia em luminosidade garantindo uma economia de aproximadamente 85% no final do mês. Neste período de altas temperaturas em que já estamos vivendo neste final de ano, a mudança de posição do seletor do chuveiro para “verão” garante uma redução de até 30% em um mês. “Outra dica valiosa é limpar com frequência as saídas de água do chuveiro. Se chegou a hora de trocá-lo, escolha modelos com menor potência (2 a 6Kw),” orienta o outro sócio da Inove, Gabriel Augusto Neves. De acordo com o presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), Sérgio Craveiro, a prática de ações sustentáveis em condomínio garante a redução de cerca de 40% nos custos de energia e água, entre outros benefícios. “Em São Paulo, há condomínios em que a redu-

sustentabilidade

Ações sustentáveis ção dos gastos com energia chega a 90% com a implantação do sistema de captação de energia solar. A conta de energia era em torno de R$ 5 mil reais, hoje eles gastam em torno de R$ 500”, explica. Desde a realização da ECO92, realizada no Rio de Janeiro em 1992, atitudes mais concretas passaram a fazer parte do cotidiano das pessoas, inclusive na vida em condomínio. A legislação mudou, passando a contemplar regras que obrigam as novas edificações a adotarem iniciativas de sustentabilidade para garantir, por exemplo, a redução do consumo de energia e água, além de provocar menos impactos na vizinhança. Com isso, aos poucos os empreendimentos imobiliários passaram a se diferenciar. Aqueles que optaram por adotar a bandeira da sustentabilidade passaram a ostentar o título de “construções ecologicamente corretas”. A partir daí, há no Brasil mais de 100 condomínios com certificações oficiais de condomínios sustentáveis.

Gestão consciente Em Juiz de Fora, o condomínio Le Quar- res de presença no hall de entrada e nos eletier, com mais de 300 unidades habitacio- vadores, além de um sistema de iluminação nais, comerciais e executivas, localizado nas garagens apenas a noite. Assim, os senna esquina das ruas Sampaio e Batista de sores que por serem antigos, têm um preço Oliveira, no Bairro Granbery, é um exem- elevado para trocas, são ligados e desligados plo de um empreendimento que optou pela conforme cai a luz do dia e chega o escuresustentabilidade em vários aspectos. Os cer da noite”, explica. condôminos são estimulados ao uso de coJuiz de Fora está ainda começando neste leta seletiva, medidores individuais de ener- caminho da sustentabilidade em condomígia, torneiras economizadoras de água nas nio, muitas iniciativas isoladas acontecem copas e sanitários das áreas comuns, caixa em diversos condomínios espalhados pela de descarga com racionalização de consu- cidade, que já demonstram práticas assermo de água, com duas vazões de descarga, tivas. Um exemplo é a preocupação com o nas áreas comuns e nas descarte incorreto do óleo unidades residenciais, de cozinha. A destinação iluminação com sensor errada de 1 litro do produto de presença nas áreas pelo ralo pode contaminar técnicas e de serviços cerca de 1 milhão de litros Um gestor como lixeiras e halls de de água. No condomínio serviço e madeira legaSão Lucas, uma campanha consciente lizada. permanente de coleta de Para o síndico do óleo vegetal inutilizável já trabalha para o condomínio Viena, tamacontece há mais de cinco bém no Bairro Granuso inteligente dos anos. Por meio de avisos na bery, Vítor Homem de portaria e circulares aos conrecursos naturais Carvalho, o tema susdôminos, informações sobre tentabilidade abrange a forma correta de descarte todos dos segmentos da em garrafas pet são repassasociedade. Por isso, um das aos moradores. Eles fagestor consciente trabalha para que o uso zem a entrega do material nas duas guaritas inteligente dos recursos naturais traga be- do condomínio e, a partir daí as embalagens nefícios a médio e longo prazo para o meio com óleo inservível seguem para cooperaambiente e, a curto prazo, na redução dos tivas de reciclagem que produzem sabão e custos fixos do condomínio. “Conseguimos detergentes artesanais. “É uma forma de grandes avanços na redução de gastos com evitar que o óleo usado se misture à rede de energia elétrica, modificando todo o sistema esgoto do condomínio e siga poluindo tamde iluminação para Led. São 18 andares, bém o resto da cidade. Porque muitas vezes, quatro garagens, playground, portaria e jar- acabamos deixando isso acontecer, jogando dim. Foram cerca de 220 lâmpadas mudan- o óleo direto na pia da cozinha,” explica o do de forma mais consciente a luminosidade empresário, Marcos Junqueira, um dos modos espaços. Também implantamos senso- radores do local. Edição 23 - Nov/Dez 2017

sustentabilidade

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DICAS DE SUSTENTABILIDADE Confira as dicas de sustentabilidade que podem ser facilmente utilizadas em seu condomínio

Evite o alto consumo de energia elétrica

• Usando lâmpadas de LED ou fluorescentes

• Optando por luminárias abertas que evitam o acúmulo de sujeira e aumentam o nível de iluminação

• Instalando timer para controlar a No Edifício Viena, houve grande avanço na redução de gastos com energia elétrica, modificando o sistema de iluminação para led

Juiz de Fora recolhe 3 toneladas de lixo reciclável por dia Além de consultorias que ajudam a repensar práticas de sustentabilidade, o Departamento Municipal de Limpeza Urbana (Demlurb) da Prefeitura de Juiz de Fora, também ajuda condomínios que buscam modelos de ações para serem mais sustentáveis. “É preciso disseminar mais para a população a importância da consciência ecológica, do que pode ser sustentável e fazer bem para o planeta,’ explica a engenheira civil e ambiental do Demlurb, Gisele Pereira Teixeira. Juiz de Fora recolhe cerca de três toneladas por dia de lixo reciclável, mas é preciso mais adesão da população a essas práticas que contribuem para um mundo mais sustentável, segundo ela. Uma parceria que está sendo realizada com condomínios é o trabalho de conscientização sobre a separação de lixo. Sempre que acionado, o Demlurb envia uma equipe de funcionários do setor de Educação Ambiental até os condomínios. Lá, explicam aos moradores sobre quais materiais são recicláveis e quais não são. Em seguida, um questionário é aplicado para que seja traçado o perfil do condômino, o que ele entende sobre os resíduos sólidos, líquidos e outros. Com a ajuda de folders, também são repassadas informações sobre coleta seletiva, forma de reciclagem e separação de materiais. O condomínio que quiser mais informações pode entrar em contato com o setor de Educação Sanitária e Ambiental do DEMLURB, de segunda a sexta-feira, das 8h às 17h pelo telefone 3690-3571.

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iluminação externa e fachadas.

• Usando a iluminação artificial

somente quando a iluminação natural não for suficiente para execução das atividades.

• Instalando sensores de presença em locais de circulação e garagens, dentro das normas de segurança

• Mantendo ambientes claros por

meio da limpeza de paredes e tetos e também escolhendo pintura em cores claras

Otimize o uso dos elevadores

• Garantindo o uso alternadamente em horários de menor movimento.

• Mantendo um dos elevadores

desligado durante o período de menor movimento no dia.

• Respeitando o limite de carga do elevador. • Conscientizando os condôminos a

utilizar as escadas nos dois primeiros andares (afinal, também faz bem para a saúde).

Evite o desperdício de água

• Realizando campanhas de conscientização para o uso correto e economia no consumo de água. • Verificando, periodicamente, se existem vazamentos. • Limpando de forma consciente,

quando possível sem a utilização de grande quantidade de água.

• Promovendo o reuso da água, com

a instalação de cisternas para acumular a água da chuva para limpeza de pisos, lavagem de garagens e cuidados com os jardin

inovação

Recursos tecnológicos otimizam assembleias de condomínio Com uso de telões e até filmagens em alta definição, reuniões ampliam interação com condôminos DIVULGAÇÃO

No condomínio Alphaville, as projeções no telão e a boa acústica tornam as reuniões mais atraentes

pessoas naquele Já não se fazem asambiente. “Numa sembleias de condomínio mesma assembleia como antigamente. AqueO uso da tecnologia realizada recentelas reuniões com assuntos complexos, polêmicos e mente, conseguimos facilita a compreensão por vezes cansativos, com entrar na discussão o uso de recursos audiosobre a ampliação do do que está sendo visuais, agora já não paclube de lazer. Mas, recem tão monótonas. A para isso precisávatratado pelas pessoas utilização, cada vez mais mos mostrar a planta frequente, da tecnologia baixa do que foi denaquele ambiente em assembleias condomibatido, apresentar as niais como telões, projesugestões propostas tores digitais, microfones pelos associados, insem fios, aparelhagem de som, tvs de Led, clusive relembrar ações que fizemos no ano notebooks tornam os encontros mais atra- passado. Como poderíamos fazer isso tudo entes e ainda ampliam a chance de mais num encontro só, e sem os recursos audioparticipação do público-alvo. Ponto para os visuais?” questiona reforçando que adotará condôminos que ganham mais conforto e cada vez mais recursos tecnológicos nas asconfiança no esclarecimento de informações. sembleias. “Usamos sempre as redes sociais Ponto para os síndicos e administradoras de e os aplicativos de mensagens instantâneas condomínios, que tornam sua gestão mais como WhatsApp para facilitar a compreensão moderna, eficaz e transparente. das pessoas. Mas, acredito que daremos um O proprietário da Videosol Produções, passo ainda maior dentro de pouco tempo, uma produtora de vídeo da cidade, Cássio quando conseguirmos usar a transmissão ao Elízio, trabalha com a oferta deste tipo de vivo para os associados com a possibilidade serviço há quase 15 anos. Ele conta que a de votação em tempo real”, promete. gestão de condomínios que opta pelo uso da Na JSL Soluções - outra empresa prestatecnologia obtém retornos efetivos com a dora deste tipo de serviço em Juiz de Fora, o participação mais dinâmica dos condôminos. proprietário Jeferson Oliveira reforça que as “Já fizemos assembleias para 15 pessoas e pessoas se sentem mais atraídas e motivadas também para 300. Mas, independentemente a participarem das discussões, tornando a da quantidade de participantes, todos que- gestão do condomínio mais dinâmica e tamrem a mesma coisa: que o encontro tenha a bém mais próxima dos condôminos. “Perseriedade que lhe é peculiar, garanta sempre cebemos as discussões menos acaloradas. mais lisura no processo de discussão de pro- O microfone sem fio anda por muitas mãos blemas e tomada de decisões, além de mais durante o tempo de apresentação de inforesclarecimentos na prestação de contas”. mações no telão. O público interage muito Para o presidente da Associação de Mo- mais, tem a oportunidade de esclarecer as radores Alphaville de Juiz de Fora, Ronaldo dúvidas com mais exatidão, porque acomTomaz, o uso da tecnologia facilita a com- panha ponto a ponto através da projeção na preensão do que está sendo tratado pelas grande tela,” comenta.

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O advogado e síndico profissional, proprietário da SindService e integrante do corpo diretivo do condomínio do Edifício Le Quartier, no bairro Granbery, Douglas Simião, é adepto dos recursos tecnológicos para assembleias condominiais. Segundo ele, é uma opção bastante viável que se ajusta bem à atualidade das cidades do porte de Juiz de Fora assim como dos grandes centros, porque acompanha as dificuldades de mobilidade e de tempo das pessoas nos dias atuais, além de conseguir aumentar a presença dos condôminos nas reuniões. Na primeira assembleia do Le Quartier foram mais de 500 condôminos entre proprietários de salas, apartamentos e lojas, reunidos num salão de convenções do Victory Hotel. “Foi algo grandioso e, apesar do número elevado de participantes, a tomada de decisões foi assertiva e eficaz. O telão instalado para ajudar no repasse de informações, também serviu como painel para o registro de votos. Cada participante, recebeu um token, uma espécie de controle de acesso que tinha numerações de 1 a 9. E, à medida que íamos debatendo os temas, a votação foi sendo registrada através do token. No telão, foi gerado um gráfico de votação e, assim, conseguimos escolher os representantes da gestão do condomínio. Foi muito mais fácil e com um tempo de duração de pouco mais de

Douglas Simião adota os recursos tecnológicos, mas não abandona uma boa conversa olho no olho com seus clientes

Um dos aliados da palavra administrar que o síndico deve usar é comunicar. A tecnologia é uma grande aliada nesse processo uma hora”, relembra. Omar Cordeiro Ulhoa, proprietário da Contato Administração de Condomínios, há mais de 20 anos no mercado, já faz uso de

recursos audiovisuais como caixa de som, notebook e telas de projeção há bastante tempo. “Ali, otimizamos a redação da ata, o esclarecimento ordenado de dúvidas. Nosso serviço já inclui este tipo de assembleia em todos os condomínios que administramos. Não há como voltar no tempo e realizar aquelas reuniões estáticas”, explica. Segundo ele, é preciso agir com assertividade, segurança e passar confiança aos condôminos. E isso fica bem mais fácil ao seu utilizar desde a tela de um notebook a uma projeção em grandes telões para apresentar um balancete, uma prestação de contas. “Os condôminos não discutem se estão investindo ou gastando para ter o apoio de recursos tecnológicos nas assembleias. Eles sentem a importância desse tipo de recurso. Os equipamentos só não são usados em locais onde não há como ligar um fio na tomada”, reforça. Em reuniões de maior porte do que se já está acostumado, a Contato contrata equipamentos e suporte de produtoras de vídeo para ampliar o alcance e para garantir a mesma qualidade no atendimento. Para o presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), Sérgio Craveiro, o uso da tecnologia em assembleias de condomínio tem um investimento baixo, não tem restrições e o importante é que amplia o nível de entendimento entre os condôminos e o síndico. Eu recomendo muito aos meus clientes esses recursos. E um dos aliados da palavra administrar que o síndico deve usar, e usar muito, é comunicar. A tecnologia é uma grande aliada nesse processo”, finaliza.

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inovação

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Mais agilidade na discussão da pauta

entrevista

Reforma Trabalhista passa a valer a partir de novembro Advogado comenta pontos que afetam os condomínios DIVULGAÇÃO

A partir de novembro entram em vigor as modificações inseridas pela reforma trabalhista (Lei 13.467/2017). A nova regulamentação traz redefinições para questões como férias, jornada de trabalho, contribuição sindical e até mesmo rescisões. Essas mudanças devem afetar, diretamente, a rotina da administração de condomínios. Para Mário Albino Martins, advogado da Martins & Martins Advocacia e Consultoria Jurídica, profissional atuante nas áreas cível, trabalhista e previdenciária e especialista em terceiro setor, o mais importante é saber que a Reforma Trabalhista vai diminuir a insegurança jurídica do síndico e do condomínio com seus funcionários. Ele falou sobre o assunto ao Síndico em Revista, numa entrevista exclusiva. Confira a seguir:

Mário Albino recomenda aos síndicos que fiquem atentos às negociações coletivas

Quais os pontos principais da reforma Há que se deixar claro que, apesar das trabalhista que valem destacar no universo inúmeras modificações na legislação, os direitos básicos, tais como, aviso prévio, férias da administração de condomínios? Mário Albino Martins: A reforma altera mais um terço, 13º salário, FGTS e adicional mais de 100 pontos da legislação trabalhis- de insalubridade, previstos pela Constituição ta, trazendo mais flexibilidade para as re- Federal, serão mantidos, bem como, haverá lações de trabalho, afetando, diretamente, mais rigor quanto ao descumprimento de a rotina da administração de condomínios. regras mínimas, tais como, as devidas anoMas, ao contrário do que se propaga, não tações em carteira, sob pena do empregador será concedido ao empregador e emprega- ser obrigado ao pagamento de multa de R$3 do poder geral de negociação sobre direitos mil. É importante registrar também que o trabalhistas, uma vez que Ministério do Trabalho muitas questões ainda tem entendimento de continuarão a depender que as novas regras redas negociações coletivas gem apenas contratos entre sindicatos patronal assinados após o mês Novas regras regem e profissional, requerende novembro. O que contratos assinados do assim, que os síndicos significa que atuais contratos de trabalho fiquem mais informados após o mês de não poderão ter temas sobre as negociações coletivas. negociados que podem novembro Uma das principais ser ajustados pela realterações é a jornada de forma, como parcelatrabalho. A partir da remento de férias, orgaforma, será possível fazer acordos diretos. nização da jornada de trabalho, banco de hoOu seja, sem interferência dos sindicatos, ras, intervalo para almoço, plano de cargos será possível estabelecer modelos de escalas e salários, troca de dia de feriado e remunede trabalho diferenciados, desmembramento ração por produtividade, entre outros pontos do período de férias, intervalos para alimen- que passarão a contar com o princípio de que tação e até mesmo definir as rescisões. Car- o acordado se sobrepõe ao legislado. gos como o de zelador, porteiro e faxineiro poderão ter regimes de jornada 12 x 36, por O contrato intermitente agora é possível. exemplo. Os acordos diretos ainda devem Quando deve ser feito? afetar as formatações para férias, intervalos A Consolidação das Leis Trabalhistas e até mesmo rescisões. (CLT) não tinha essa previsão. O contrato

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Fale sobre o novo acordo de demissão. Antes da Reforma, quando o trabalhador pedisse demissão ou se fosse demitido por justa causa, não teria direito à multa de 40% sobre o saldo do FGTS nem à retirada do fundo. Em relação ao aviso prévio, a empresa deveria avisar o trabalhador sobre a demissão com 30 dias de antecedência ou pagar o salário referente ao mês sem que o funcionário precisasse trabalhar. Agora, o contrato de trabalho poderá ser extinto de comum acordo, com pagamento de metade do aviso prévio e metade da multa de 40% sobre o saldo do FGTS. O empregado poderá ainda movimentar até 80% do valor depositado pela empresa na conta do FGTS, mas não terá direito ao seguro-desemprego. Isso é um modo de acabar com aquele jeitinho de ser fazer um acordo informal, que geralmente envolvia a devolução da multa de 40% do saldo do FGTS e só trazia problemas para o empregador.

entrevista

intermitente veio resolver boa parte dos problemas que a maioria dos condomínios tem, tais como, cobrir férias ou afastamento por motivo de doença de algum funcionário, realizar algum serviço extra e de emergência, dentre outros. No caso, o trabalhador poderá ser pago por período trabalhado, recebendo pelas horas ou diária. Ele terá direito a férias, FGTS, previdência e 13º salário proporcionais. No contrato, deverá estar estabelecido o valor da hora de trabalho, que não pode ser inferior ao valor do salário mínimo por hora ou à remuneração dos demais empregados que exerçam a mesma função. O empregado deverá ser convocado com, no mínimo, três dias corridos de antecedência. No período de inatividade, o trabalhador poderá prestar serviços a outros contratantes.

Como fica o processo de finalização do contrato de trabalho, a partir de agora? Antes, apenas eram permitidas demissões por justa causa, sem justa causa ou pedido de demissão, o que tornava ilegal qualquer Prêmios e abonos não se incorporam mais acordo de interesse mútuo. Diante da refor- ao salário do colaborador? ma, se as partes estiverem de acordo, podeIsso mesmo, os bônus no contracheque rão rescindir o contrato por vontade mútua, não serão considerados parte do salário, asrecebendo o empregado, nesse caso, metade sim como ajuda de custo, vale-refeição, diádo valor do aviso prévio rias de viagem, prêmios e da multa do FGTS. Já, e abonos. Além de não a homologação da resse integrarem à remunecisão contratual deveria ração do empregado, não Haverá maior ser feita em sindicatos, se incorporam ao contrato rigor quanto ao com as novas regras, a de trabalho e não podem rescisão pode ser feita ser base para incidência descumprimento de na empresa, apenas com de encargo trabalhista e a presença de um repreprevidenciário. regras mínimas sentante do empregador As mudanças advine o funcionário. A presença de representantes das com a reforma trados sindicatos é opcional, e poderá ser aciona- balhista poderão gerar mais custos para os condomínios? da conforme interesse das partes. Não penso assim. Muito pelo contrário, Com relação ao banco de horas, o que mu- uma vez que flexibiliza as negociações, tais como, a possibilidade de rescisão do contrato dou? Quanto ao banco de horas, anteriormen- por vontade mútua. Só vai gerar mais despete, o excesso de horas em um dia de trabalho sas se o empregador cometer ilicitudes, pois poderia ser compensado em outro dia, desde as multas serão mais pesadas, como a da falque não excedesse, no período máximo de um ta de registro em carteira, que antes era de ano, à soma das jornadas semanais de traba- um salário mínimo regional por empregado lho previstas. Agora, o banco de horas pode não registrado e agora passa a R$3 mil por ser pactuado por acordo individual escrito, empregado, sendo que cai para R$800,00 desde que a compensação de jornada ocorra pra microempresas ou empresas de pequeno no período máximo de seis meses ou ainda no porte. mesmo mês. Por exemplo, se um dia o empregado da limpeza terminar suas atividades A seu ver, quais são os principais pontos mais cedo, ele poderá ir para casa antes do que o síndico deve ter total atenção para encerramento da jornada. Com isso, o condo- evitar problemas na condução da gestão do mínio fica com um crédito de horas não traba- condomínio? lhadas e poderá usar o saldo quando houver Como mencionado no início, haverá maior necessidade de um trabalho extraordinário. rigor quanto ao descumprimento de regras mínimas, bem como, que as negociações coAs contribuições sindicais serão extintas? letivas terão mais força do que a legislação, Antes, a contribuição sindical era desconto o que leva os síndicos precisarem ter mais obrigatório, independente do empregado ser conhecimento das negociações coletivas e ter sindicalizado ou não. Agora, passa a ser facul- um controle muito mais rigoroso sobre toda a tativa, paga quem quiser. escala dos funcionários do prédio. Edição 23 - Nov/Dez 2017

informe publicitário

Instalação pode gerar economia de até 95% na fatura de energia Reduzir os gastos com energia elétrica é um desafio para você e para o seu condomínio? Se a resposta a essa pergunta for “sim”, a energia solar pode ser a melhor solução para conquistar esse objetivo. Desde 2012, foi criada a possibilidade de o consumidor gerar sua própria energia. Naquele momento, existiam duas modalidades de consumo: o autoconsumo, que diz respeito à geração de energia no próprio local de consumo, e o autoconsumo remoto, que permite a geração de energia em um determinado local e o consumo do excedente em outro, desde que a fatura de energia esteja no mesmo CPF e na mesma Distribuidora de Energia. Posteriormente, outras duas modalidades foram criadas: uma para que diferentes CPFs e CNPJs se juntassem para compartilhar a energia, e uma especial para condomínios. Nessa última modalidade, a energia gerada pode ser dividida entre os moradores de um condomínio e pela área em comum. O interessante nesse processo é que a aderência de todos os condôminos não é necessária: se quatro moradores de um condomínio - seja vertical ou horizontal - decidirem gerar sua própria energia, 25% do montante gerado vai para cada um deles, ou seja, a divisão é feita igualmente entre os participantes. Dentre as formas alternativas de produção de energia, a geração solar se apresenta como uma das melhores no quesito economia: não tem incidência de ICMS, não se paga pelo uso do sistema e não conta com a incidência das caras bandeiras tarifárias, gerando uma economia de até 95% nas faturas! As placas utilizadas no sistema possuem garantia de performance de 25 anos, o que permite segurança no investimento. Além dos ganhos econômicos, a tecnologia empregada é totalmente sustentável e limpa, contribuindo com a preservação ambiental e com a redução do consumo de recursos naturais, como a água, visto que a energia proveniente do sol é infinita. Para Rafael Dávila, um dos condôminos do edifício Vecchio Sogno, em O Síndico em revista

A Arion é responsável pela instalação de projetos de energia solar em Juiz de Fora, um investimento que vem se tornando cada vez mais acessível para os consumidores

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Energia solar para condomínios

Nosso prédio já nascerá com a geração solar para todos os condôminos e a área comum, gerando economia para todos

fase final de construção, no bairro Bom Pastor, a instalação do sistema é ainda mais vantajosa quando feita em condomínios. “Nosso prédio já nascerá com a geração solar para todos os condôminos e a área comum, gerando economia para todos. Conseguimos negociar em conjunto melhores condições, o que viabilizou ainda mais o projeto”, afirma. Situada em Juiz de Fora, a empresa Arion Otimização em Energia possui diversos projetos solares em funcionamento e, inclusive, está lançando uma nova marca, devido ao crescimento do setor: a Solarion. Segundo o diretor das áreas de Marketing e Comercial da empresa, Luiz Sigiliano, “a instalação do sistema solar vem barateando com o passar do tempo e se tornando cada vez mais acessível para os consumidores. Com todos os benefícios apresentados pela tecnologia, quando colocamos o custo-benefício na mesa, a taxa de retorno supera os investimentos existentes no mercado”. A Arion será uma das empresas presentes no 8º Dia do Síndico, em que será possível entender mais sobre os benefícios da energia solar. Para ter um orçamento personalizado e conhecer as condições especiais oferecidas, você também pode acessar energiasolarion.com.br ou entrar em contato pelos números: (32) 984664599 (32) 4141-2625

jurisprudência

ricardolovisi@hotmail.com

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista “O Síndico” algumas decisões judiciais relevantes para os condomínios. Data de publicação: 09/09/2008 Ementa: CONDOMÍNIO - Danos causados a veículo estacionado na garagem do edifício - Hipótese em que não existe expressa previsão na convenção responsabilizando o condomínio em tais situações - Inexistência, ademais, de guarda ou vigilante para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio - Ação improcedente - Sentença mantida - Recurso improvido . TJ-SP - Apelação Com Revisão CR 2775254700 SP (TJ-SP) Data de publicação: 19/08/2014 Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL Recurso tirado em ação ajuizada em 2007 e que distribuído em 30.03.2010 para a 05ª Câmara de Direito Privado, com redistribuição para a Câmara Extraordinária. Entrada no gabinete do relator em 13.05.2014. Juntada aos autos petição assinada por ambas as partes transigindo quanto ao objeto da demanda secundária com o fim de extinguir o feito. Acordo homologado e que deve ser remetido ao Juízo de Primeiro Grau para que aguarde prova de pagamento ou continuidade em caso de não cumprimento. Condomínios edifícios não são responsáveis pelos danos causados aos veículos estacionados em sua garagem, salvo se constar expressamente na Convenção de Condomínio, que é a norma regulamentadora das relações entre os condôminos. Não havendo tal norma não há que se falar em responsabilidade, já que não existe dever de guarda e vigilância por parte dos condomínios edifícios. Recurso não provido TJ-SP - Apelação APL 00979324220108260000 SP 0097932-42.2010.8.26.0000 (TJ-SP) Data de publicação: 14/09/2015 Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. RESPONSABILIDADE CIVIL DE SÍNDICO. IRREGULARIDADE NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. DEVER DE RESSARCIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Aquele que administra bens ou interesses alheios tem o dever de prestar contas de sua gestão em favor de quem se deu a referida administração. 2. É ônus do réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme artigo 333 , inciso II , do Código de Processo Civil . 3. Não demonstrando o demandado (ex-síndico) que executou os serviços contratados conforme as notas fiscais, bem como restan-

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

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do caracterizado que não obedeceu às normas legais e da convenção de condomínio, deve ser responsabilizado pessoalmente pelas irregularidades na administração dos recursos do condomínio. 4. Recurso conhecido e desprovido TJ-DF - Apelação Cível APC 20130111009823 (TJ-DF) Data de publicação: 05/05/1993 Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. DANOS CAUSADOS A VEÍCULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM DE EDIFÍCIO. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA INCUMBIDA DA VIGILÂNCIA. AÇÃO PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO. A INICIAL INDICA OS FATOS E FUNDAMENTOS JURÍDICOS DO PEDIDO, NÃO SE ESQUECENDO DE INDICAR O INCISO LEGAL EM QUE SE APÓIA. A EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇO EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL, QUE ASSUME A OBRIGAÇÃO PELA VIGILÂNCIA, É RESPONSÁVEL PELOS DANOS CAUSADOS AOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM. TJ-DF - APELAÇÃO CÍVEL AC 2951893 DF (TJ-DF) Data de publicação: 26/08/2015 Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS.RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO. APROVAÇÃO DAS CONTAS EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS, POR UNANIMIDADE. ANULAÇÃO EXTRAJUDICIAL DA DELIBERAÇÃO TOMADA EM ASSEMBLEIA. ATO DECLARADO NULO EM SENTENÇA AINDA NÃO TRANSITADA EM JULGADO. CONTAS APROVADAS. DESNECESSIDADE DE PRESTAR NOVAS CONTAS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apresentadas as contas pelo síndico e aprovadas à unanimidade em assembleia geral extraordinária, a convocação de nova assembleia na atual gestão, com o fim de anular as contas aprovadas em assembleia anterior revela-se descabida, impondo-se a anulação do que foi deliberado. 2. O Condomínio não tem a prerrogativa de desconsiderar as contas soberanamente aprovadas em assembleia de condôminos. 3. Não é válida a assembleia realizada pelo atual síndico que anulou as deliberações anteriores do Condomínio, pelas quais as contas do síndico precedente foram aprovadas. 4. Apelação conhecida, mas não provida. Unânime. TJ-DF - Apelação Cível APC 20130610081982 (TJ-DF)

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administradoras, conservadoras, extintores, manutenção predial e residencial

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esportes, limpeza de caixa d’água, segurança do trabalho, segurança eletrônica, síndico profissional

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