O SÍNDICO em revista by Lógica Comunicação

EM REVISTA

ANO 08 | Nº 45 | JUL/AGO 2021

LGPD

COMO APLICAR A LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS NO CONDOMÍNIO

LEI DO STALKING

Perseguição reiterada é crime passível de multa e prisão

SEM TETO

População de rua se instala em frente aos prédios

DESVALORIZAÇÃO

Concorrência predatória ameaça administradoras O Síndico em revista

(32) 3213-2008 (32) 98848-5526

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O Síndico em revista

EDITORA Andrea Castilho

SUMÁRIO

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE: Bimestral TIRAGEM: 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR: Síndicos, subsíndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO: Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL: Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES: Daniel Amaro Delman Santos CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6126 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414, Sala 807, Centro - Juiz de Fora - MG (32) 98887-6126 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br @sindico.jf /sindicojf IMPRESSÃO Olps Gráfica A reprodução dos textosdesta revista requerautorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

PROTEÇÃO DE DADOS

Sanções da LGPD começam a valer em agosto 05 INFORME Conheça os benefícios

da individualização de água no condomínio

CALÇADAS 06 NAS População de rua em

frente aos prédios incomoda moradores

DESLEAL 08 CONCORRÊNCIA Preços muito baixos desvalorizam serviços de administração

DE PERSEGUIÇÃO 12 CRIME Como a Lei do Stalking impacta síndicos, funcionários e moradores

O Síndico em revista

EDITORIAL

Desafios e MAIS DESAFIOS

Desafio é uma constante na vida dos síndicos e isso o impulsiona a realizar mudanças. Ultimamente, tem chamado a nossa atenção os apelos para se mudar a forma de usar os recursos hídricos e energéticos nos nossos lares e condomínios. Há tempos, síndicos nos procuram em busca de indicação de empresas que ofereçam serviços de individualização de água na cidade, e é com satisfação que contamos, nesta edição, com a parceria da IouTility, trazendo soluções modernas para esta demanda.

Vale a pena procurar se informar mais e estudar a possibilidade de individualizar o consumo de água no seu condomínio, afinal, é papel do síndico propor mudanças e melhorias aos condôminos, ainda mais aquelas que geram economia e preservam os recursos naturais do nosso planeta. Outro desafio que bate, literalmente, à porta dos condomínios, é a presença da população de rua nas calçadas dos prédios. Fomos procurados por um síndico aflito diante da situação vivida em seu condomínio e preparamos uma matéria especial com esclarecimentos sobre o tema. Se por um lado, o síndico pode recorrer às equipes de abordagem da prefeitura, para orientação e encaminhamento dos moradores de rua aos abrigos públicos, por outro lado, eles podem se recusar a aceitar, e então o impasse acontece, chegando os mesmos a permanecerem por muito tempo no local, trazendo situações inconvenientes.

de mercado ocorrendo na cidade com base em baixar cada vez mais os preços dos serviços para “roubar” o cliente da concorrente.

Síndicos, além da guerra de preços ser antiética, ela representa um grande perigo para seu condomínio e para o mercado em geral. Sabemos que as responsabilidades de uma administradora são enormes e o trabalho, cada vez mais complexo, tendo em vista o desenvolvimento e as exigências da sociedade no mundo atual.

Vamos pensar em qualidade, sustentabilidade, ética, transparência, preço justo, idoneidade, como valores a serem defendidos" Para dar uma correta assessoria ao síndico e aos condôminos, é preciso que a administradora desempenhe uma série de atividades que exigem formação, conhecimento, técnica, estrutura, tempo e investimentos. Jogar esse jogo baixo pode até parecer vantajoso, a princípio, mas, ao longo do tempo, se os custos da empresa não forem cobertos ou a margem for mínima, certamente ela irá lhe atender mal, ou embutir taxas que não deveriam existir, e você acabará pagando a diferença. Isso se não acontecerem coisas piores.

Mas agir por conta própria, expulsando os moradores com meios violentos ou desumanos também não é a solução, sendo a saída, na maioria das vezes, a colocação de grades no passeio, desde que não ocupem o espaço para o trânsito de pedestres e contem com o aval da prefeitura, o que nem sempre é viável, a depender do caso.

Vamos pensar em qualidade, sustentabilidade, ética, transparência, confiança, idoneidade, como valores a serem levados em consideração na hora de contratar uma administradora, pois é isso que certamente lhe trará tranquilidade e satisfação, aliado a um preço justo. Não deixe de ler a matéria que publicamos nesta edição sobre o assunto e façam todos, síndicos e administradoras, uma reflexão sobre o tema.

E tem mais desafio! Desta vez, vamos falar do problema que vem assombrando as administradoras de condomínios de Juiz de Fora. Pelos relatos colhidos em conversas e eventos como o 1º Encontro de Administradoras de Condomínios, realizado em junho passado no formato online, percebemos que há uma disputa

Para exemplificar as inovações às quais os condomínios estão sendo acometidos com frequência, podemos citar a Lei Geral de Proteção de Dados. Em vigor desde o ano passado, as sanções da lei começarão a valer partir de agosto de 2021. E o que precisa ser feito com relação a isso? Confira na matéria que

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preparamos para você e procure imediatamente sua administradora para traçar um plano de revisão das práticas de coleta, armazenamento e manuseio de dados pessoais em seu condomínio, para que as mesmas sejam adaptadas às novas regras. Para finalizar, uma boa notícia! A nova lei do stalking, criada recentemente, vem coibir uma ameaça que muitos síndicos sofrem, a da perseguição reiterada. Sabe aquela situação em que um condômino ou morador cria antipatia pelo síndico e começa, por diversos meios, a perseguilo, seja pessoalmente ou pelo celular, email, nas assembleias, em sua residência, tentando, a todo custo, intimidá-lo, a ponto de lhe tirar a liberdade? Pois bem, isso agora é crime. Para se defender deste tipo de situação, que pode ocorrer de maneira inversa também, partindo do síndico contra algum morador, ou com funcionário, é bom se informar. Sabemos que a convivência em condomínio é por vezes desgastante, mas comportamentos que extrapolam os limites como este não podem mais ser tolerados. Por tudo isso, convidamos você a usufruir das matérias desta edição. E fica aqui também um outro convite: neste mês, estaremos relançando o site SíndicoJF que está sendo totalmente reformulado. Investimos neste canal de comunicação para lhe proporcionar mais conforto, praticidade e agilidade na oferta de informações e serviços que lhe auxiliem a gerir o seu condomínio. Fique de olho nos nossos canais digitais e acompanhe as novidades!

ANDREA CASTILHO

EDITORA

INFORME PUBLICITÁRIO

INVESTIMENTO

5 BENEFÍCIOS DA INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA no seu condomínio CONFIRA AS VANTAGENS QUE ESSE INVESTIMENTO TRAZ PARA SEU LAR

o último ano, o isolamento social confirmou e acelerou a tendência de mercado ao trabalho home office. Assim, com mais gente em casa durante o dia, os condomínios registraram um aumento considerável no consumo de água. O grande desafio dos moradores é conseguir economizar enquanto a medição desse recurso é feita de maneira coletiva. Um método mais rápido e eficaz de reduzir os gastos e evitar desperdícios é adotar uma ferramenta de gestão primordial ao condomínio: a medição individualizada. CONFIRA COMO A INSTALAÇÃO DE HIDRÔMETROS INDIVIDUAIS CONTRIBUI COM A SUA CASA 1. Economia no seu bolso: a partir da individualização você só paga pelo que realmente consome. Assim, o inves-

timento na instalação retorna de forma gradual, ao longo dos meses. 2. Monitoramento de vazamentos: por meio de relatórios mensais, é possível acompanhar a variação do consumo, facilitando encontrar desvios que podem ser causados por vazamentos ou ligações clandestinas na rede. 3. Colaboração com o meio ambiente: além de ajudar nas contas da família, mudanças de hábitos de consumo e a adoção do uso racional de água combatem o desperdício de recursos hídricos, prevenindo também contra a falta d'água. 4. Valorização do patrimônio: a individualização é um investimento que agrega valor ao seu imóvel. 5. Segurança para o seu condomínio: por meio de um sistema de comunicação de tecnologia avançada, a medição pode ser realizada de maneira remota. Por meio de uma rede sem fio, os dados de consumo são enviados para uma central de monitoramento, sem a necessidade de acesso presencial às unidades, nem ao condomínio.

A IouTility desenvolve e executa projetos de individualização de água em todo Brasil, utilizando sistemas e equipamentos de última geração, trazendo conforto, economia e segurança para sua casa. Com soluções inteligentes de eficiência energética e hídrica, a empresa desenvolve projetos personalizados de acordo com as necessidades do seu condomínio, atendendo aos regulamentos técnicos de empresas de saneamento ou implementando a autogestão do consumo de água e gás. A IouTility preza pelo alto padrão de serviços e de qualidade das tecnologias que disponibiliza ao mercado, sendo uma empresa certificada pelo maior programa de individualização do país: o ProAcqua da Sabesp. ATENDIMENTO EM TODO BRASIL E-mails: comercial@ioutility.com.br e individualiza@ioutility.com.br Telefone: (31) 98658-5986 Site: www.ioutility.com.br O Síndico em revista

SEM TETO

POPULAÇÃO DE RUA em frente aos prédios incomoda moradores PODER PÚBLICO E ESPECIALISTAS APONTAM SOLUÇÕES PARA RESOLVER A QUESTÃO

m dos problemas sociais mais urgentes da atualidade é a questão dos moradores de rua. Juiz de Fora não tem um relatório atualizado sobre o tema, visto que o último diagnóstico realizado em 2016 está ultrapassado. Na época, a cidade contabilizava 879 pessoas nessa situação. Porém, basta andar pelas ruas dos diversos bairros para comprovar que a população de rua vem aumentando, situação agravada ainda mais pela crise econômica e pela pandemia de Covid-19. Eles ocupam as calçadas e praças, inclusive em frente aos prédios residenciais e comerciais, trazendo transtornos para os condôminos. Conforme relato de Fátima Cavalieri, síndica do Condomínio Residencial Himalaia e Everest, na rua Padre Café - São Mateus, a população de rua fica abrigada debaixo da marquise do edifício, ao lado da portaria, principalmente, quando o tempo está chuvoso. “Passam o dia todo ali, sempre acompanhados de vários cachorros, que costumam avançar nos moradores ou até mesmo nos seus animais de estimação. Alguns fazem uso de droga e praticam sexo em plena luz do dia”, afirma. Ainda segundo a síndica, eles fazem barulho durante a madrugada e atrapalham toda a vizinhança. “Também intimidam os condôminos, pedem dinheiro e muitos acabam cedendo por medo do que podem fazer. Essa é uma situação difícil que estamos vivenciando e bastante complicada para resolver”. Fátima diz que já entrou em contato diversas vezes com a prefeitura na tentativa de resolver o problema. “A equipe de abordagem esteve aqui, mas não tem como obrigá-los a ir para um abrigo. Também já chamamos a polícia, mas não podem fazer nada. Conversam com eles e explicam a situação. Esse problema sempre aconteceu, mas ficou muito pior nos últimos meses por conta do agravamento da crise econômica. Isso implica também na venda e aluguel de apartamentos,

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População de rua fica abrigada na calçada debaixo da marquise e incomoda vizinhança

porque muitos têm receio da presença da população de rua na porta do prédio”. SITUAÇÃO RESOLVIDA Cenário semelhante acontecia na porta do Edifício Amadeus Mozart, na rua São Sebastião - Centro. Com receio, o síndico do local preferiu não se identificar, mas conta que a situação dos moradores de rua abrigados debaixo da marquise era terrível. “Eles dormiam na porta do prédio, faziam comida aqui, assim como as suas necessidades fisiológicas, o que deixava um cheiro horrível. Deixavam o local todo sujo e bagunçado, tinha colchão, saco plástico e papelão espalhados pelo chão. Os condôminos se queixavam todos os dias comigo”, salienta. O síndico afirma que tentava conversar com os moradores de rua. “Eram bem grosseiros e diziam que tinham o direito de permanecer onde quisessem. A equipe de abordagem social da prefeitura

A equipe de abordagem social da prefeitura queria levá-los para um abrigo, mas eles se recusavam a sair"

queria levá-los para um abrigo, mas eles se recusavam a sair”. A colocação de uma grade na frente do Edifício Amadeus Mozart resolveu o problema da presença de população de rua no local. “Eles ficavam na frente de onde funcionava uma academia de ginástica, mas o estabelecimento estava fechado há um bom tempo. “A estrutura foi instalada numa área do próprio condomínio, sem atrapalhar o fluxo de pedestres”, explica o síndico. Em contato com a Prefeitura de

Depois de várias reclamações dos condôminos, síndico mandou instalar grades para coibir a presença de moradores de rua

Juiz de Fora (PJF), a assessoria informou que não tem um diagnóstico atualizado sobre a população em situação de rua, porém está em contato com a Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF) para realização. Mas ainda não há previsão de nova pesquisa, pois a pandemia tem limitado essa ação, que envolve trabalho de campo. “Diariamente, os profissionais estão nas ruas, organizados em rotas para intervenção junto ao público alvo do serviço para conhecimento, escuta, orientações, oferta de serviços e encaminhamentos”. A PJF informa que há abrigos ou acolhimentos institucionais disponíveis e que o Serviço de Abordagem Social atua no sentido da oferta dos serviços. No entanto, cabe ao morador de rua aderir ou não. “As vagas disponibilizadas são dinâmicas, já que há movimentação contínua de pessoas inseridas. Muitos insistem em permanecer nas ruas por diversos motivos, entre eles, porque as regras desses locais os impedem de estarem com seus companheiros; não é permitida a presença de animais; ou simplesmente não querem sair das ruas”, salienta a assessoria. RESPONSABILIDADE DA PREFEITURA

Para Fellipe Duarte, advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB/MG em Juiz de Fora, a abordagem a moradores de rua é exclusiva do poder público. “O ideal é que o síndico procure o órgão competente para lidar com essa situação, que é o respon-

sável por tomar as medidas cabíveis para encaminhar essas pessoas aos serviços de assistência social”. Ele reforça que a presença de moradores de rua na porta do prédio não desobriga o condômino de pagar a taxa condominial. Além disso, nenhuma ação deve ser tomada por conta própria. “Por exemplo, agredir, jogar objetos ou usar qualquer outro artifício com o intuito de espantá-los. Aquele que pratica essa conduta pode sofrer sanção na esfera civil, tendo de reparar o dano causado, ou na esfera penal, respondendo por contravenção penal e pagamento de multa”. Questionado sobre a possibilidade de colocar grades na entrada de prédios para coibir que pessoas em vulnerabilidade fiquem nas calçadas, o advogado explica que, “segundo legislação municipal, a área é destinada exclusivamente à circulação de pedestres e deve permanecer desobstruída de mobiliária e equipamentos urbanos e demais obstáculos, permanentes ou temporários. Qualquer alteração nos passeios, é necessário obter uma autorização do poder público municipal”. POSSÍVEIS SOLUÇÕES

De acordo com Ramon Speridião, consultor e membro da Federação dos Loteamentos da Cidade Alta (Falca), os moradores de rua têm o direito de ir e vir, mas é necessário avaliar se não estão ocupando uma área particular do condomínio. “Pode ser considerado invasão de propriedade. Nesse caso, encaminhar um ofício ao poder público, assim como acionar a Polícia Militar para que eles

Qualquer alteração nos passeios, é necessário obter uma autorização do poder público municipal"

possam agir e cumprir a lei. O decreto nº 11.342/12 prevê que 1,5 metro das calçadas do município precisam estar livres de obstáculos para os pedestres”, explica. Ramon também aponta para a questão do direito à saúde pública. “Os moradores de rua ficam aglomerados, não têm higiene adequada, juntam restos de alimento, fazem suas necessidades em qualquer lugar. É possível requisitar à vigilância sanitária uma vistoria, assim como também à equipe de zoonoses, pois muitos possuem animais”, conclui.

Qualquer pessoa que queira solicitar uma ação do Serviço de Abordagem Social pode entrar em contato pelo telefone (32) 3690-7770. O horário de funcionamento é de segunda a sexta-feira, de 7h às 23h, sendo sábado, domingo e feriado, de 7h às 19h. Ainda de acordo com a PJF, a autorização para instalação de grades na entrada de prédios residenciais ou comerciais, deve ser solicitada por meio da plataforma Prefeitura Ágil (www.pjf. mg.gov.br/secretarias/stda/prefeitura-agil) para avaliação da viabilidade técnica pelo setor responsável. O interessado deve apresentar um projeto arquitetônico, com Assinatura do Responsável Técnico (ART), no caso, engenheiro, arquiteto ou técnico de edificações, e outras documentações complementares. O Síndico em revista

DESVALORIZAÇÃO

CONCORRÊNCIA PREDATÓRIA AMEAÇA administradoras de condomínios EMPRESAS QUE BAIXAM CADA VEZ MAIS SEUS PREÇOS PREJUDICAM ATUAÇÃO PROFISSIONAL

perceptível o aumento na quantidade de condomínios construídos em Juiz de Fora na última década, seja pela falta de espaço na cidade, busca por conforto ou a necessidade de mais segurança. Por outro lado, a complexidade para administrá-los também cresceu. Isso porque é necessário estar atento às mudanças nas legislações, cumprir com as obrigações legais e gerir receitas muitas vezes maiores do que a de um pequeno município. E todas essas tarefas exigem uma empresa qualificada e com equipes capacitadas para executar o serviço de administração. No entanto, a realidade presente em Juiz de Fora e de constante reclamação de muitos proprietários de administradoras de condomínios é de uma concorrência predatória por parte de algumas empresas já consolidadas e, principalmente, por aquelas que estão começando no mercado e não têm nem mesmo uma estrutura adequada. Elas estão focadas mais no preço baixo para atrair clientes do que prestar um serviço satisfatório. Isso demonstra uma falta de ética por parte de alguns empresários do setor e que desvaloriza o trabalho dos profissionais. A proprietária da Teccon, Ângela Galhardo de Freitas, relata a questão da concorrência desleal. “Acontece conosco de representantes da administradora entrarem

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Silayne Viccini: “A ética para competir deve ser respeitada”

Os síndicos também têm o seu papel no combate a essa guerra de preços"

em contato com os síndicos de condomínios geridos pela nossa empresa para oferecer o serviço por um valor mais barato. Tentam participar também de assembleias on-line. Isso é um total desrespeito e desvalorização do nosso trabalho. É importante reforçar que a responsabilidade e complexidade na gestão são grandes. O momento exige união da classe em vez de um querer tomar o espaço do outro”. Já o supervisor geral da Contato, Apoliano Lopes,

diz que não é possível pensar em administração de condomínios de forma amadora. “É preciso uma empresa com profissionais capacitados. Temos uma estrutura grande para prestar todo suporte ao cliente, acompanhar as mudanças nas legislações, decretos e normas. Isso tem um custo elevado e em Juiz de Fora, se você cobrar um valor à altura, acaba perdendo o cliente para outra empresa com preço mais barato e na maioria das vezes sem qualidade”, desabafa. Ele salienta ainda que, durante a pandemia, percebeu o surgimento de muitas administradoras oferecendo o serviço com um valor muito aquém do que deveria ser cobrado. “É importante que os síndicos entendam o trabalho e a importância de uma administradora para que saibam que o preço baixo não deve ser o principal requisito na hora de escolher a empresa

que fará a gestão do condomínio junto ao síndico. A qualidade, eficiência, experiência no mercado devem ser levadas em consideração”. Para Silayne Viccini, proprietária da Lázuli, essas pequenas empresas que estão começando agora possuem um custo mais baixo, porque muitas vezes não têm a qualificação necessária. “Entendo que a concorrência deve existir e o mercado tem espaço para todos. No entanto, a ética para competir deve ser respeitada. Quando o síndico contrata uma empresa sem experiência, por um pequeno valor, pode estar até colocando em risco o patrimônio de todos”. Diante desse cenário, cabe fazer uma discussão urgente de como valorizar o trabalho das administradoras de condomínios, promover a qualidade nos serviços prestados e apontar caminhos para que o empresário possa crescer de forma ética. Os síndicos também têm o seu papel no combate a essa guerra de preços. “Há mercado para todos, mas é importante ter clareza nos serviços que serão prestados pelo preço informado para que o síndico faça a escolha da empresa de forma consciente. Muitos também não têm conhecimento de como funciona a administração de um condomínio e a complexidade do trabalho. Acham que é só fazer a emissão de boletos. É preciso saber se valorizar e transmitir isso aos seus clientes para que eles percebam a sua relevância.”, afirma Rosely Schwartz, administradora e coordenadora do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios ligado ao Conselho Regional de Administração de São Paulo.

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COMO VALORIZAR O TRABALHO DAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS? Rosely explica que ética e transparência precisam estar enraizadas nas ações, afinal, a administradora tem uma grande responsabilidade na gestão. “É necessário prestação de contas aos clientes, com clareza e fácil entendimento das informações contidas no relatório demonstrativo financeiro. Também é exigido um conhecimento diverso sobre questões tributárias, legislações, sejam federais, estaduais ou municipais, Código Civil, demandas trabalhistas, normas do Corpo de Bombeiros e as NBRs. É imprescindível que a empresa tenha uma parceria afinada com o síndico”. Ainda de acordo com ela, se destacam aquelas que possuem atendimento rápido, entregam atas dentro do prazo, demonstrativos mais claros, orçamentos confiáveis. “Tudo isso precisa de um bom profissional preparado para executar esse trabalho. É necessário gostar de ter contato com as pessoas e adorar desafios, pois cada dia é um aprendizado diferente”. É ainda importante que a administradora tenha registro no Conselho Regional de Administração. “Isso é um diferencial no mercado condominial e garante a apresentação de um profissional para atuar como Responsável Técnico, que desempenhará suas atividades de gestão baseado numa ciência com métodos e técnicas específicas para garantir a plena efetivação dos serviços prestados”, destaca Jehu Pinto de Aguilar Filho, presidente do CRA-MG. Rosely orienta que, durante as assembleias, agora realizadas de forma virtual por conta da pandemia, que ocorre uma boa oportunidade de a administradora mostrar o diferencial do seu trabalho para o cliente. “Explicar os benefícios da empresa, os serviços prestados, conhecimentos necessários para gerir o condomínio, entre outros. Ser organizado conta pontos, assim como pre10

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Apoliano Lopes: “O preço não deve ser o principal requisito na hora de escolher a empresa administradora”

Rosely Schwartz: "É preciso saber se valorizar e transmitir isso aos clientes para que percebam a sua relevância"

Ângela Galhardo de Freitas: “O momento exige união da classe em vez de um querer tomar o espaço do outro”

É importante que a administradora tenha registro no Conselho Regional de Administração”

parar uma boa apresentação de slides. Eu recomendo en-

viar anexos junto à convocação para assembleia, como resumo de orçamentos e pesquisa de prioridades. Quando puder ser presencial novamente, use equipamentos de áudio e vídeo de qualidade”, conclui. LIVE REÚNE ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS DE JUIZ DE FORA E REGIÃO Com a finalidade de de-

bater sobre os rumos do mercado, valorização do segmento, assim como a melhora na qualidade dos serviços prestados, Juiz de Fora promoveu o 1º Encontro de Administradoras de Condomínios. Com duração de três horas, o evento foi uma realização do SíndicoJF Mídias Digitais, com apoio do Sebrae e patrocínio da BV Garantia e Alfa Minas Conservação. O encontro virtual e inédito, apresentado pela jornalista e editora da revista O Síndico, Andrea Castilho, e direcionado a sócios, proprietários e representantes de administradoras de condomínios prioritariamente de Juiz de Fora e região, teve como tema “Inovação e Valorização das Administradoras de Condomínios e contou com palestra da professora Rosely Benevides e apresentações do CRA-MG, Sebrae e da BV Garantia. Ao final, as administradoras tiveram a oportunidade de se apresentar e compartilhar suas experiências. O conteúdo está disponível no Instagram @sindico.jf e também no canal no YouTube Síndico JF.

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LEI DO STALKING

PERSEGUIÇÃO REITERADA é crime passível de multa e prisão SAIBA OS CUIDADOS QUE SÍNDICOS, FUNCIONÁRIOS E MORADORES VÃO PRECISAR TER COM A PUBLICAÇÃO DA LEI 14.132/21

s regras de convivência em condomínio são importantes para manter o respeito e a tolerância. No entanto, a relação entre síndicos e moradores pode ser bem intensa algumas vezes, inclusive, ultrapassando os limites da insatisfação por alguma medida ou decisão tomada e se transformando em uma perseguição reiterada. É preciso ficar atento, visto que, desde março, a Lei 14.132/21, também conhecida por Lei do Stalking, está em vigor e quem comete a prática pode ser penalizado. Segundo o advogado Fernando Guedes Querino (OAB/MG 190.982), especialista em direito condominial, a Lei é recente e insere no Código Penal o art. 147-A para tipificar o crime. “Ela define que perseguir alguém, reiteradamente e por qualquer meio, ameaçando-lhe a integridade física ou psicológica, restringindo-lhe a capacidade de locomoção ou, de qualquer forma, invadindo ou perturbando sua esfera de liberdade ou privacidade, será passível de multa e prisão”, salienta. Um exemplo hipotético que caracteriza crime de stalking no condomínio é quando, por exemplo, um morador liga para o síndico para cobrar obras de melho12

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Advogado Fernando Guedes Querino fala sobre as características que configuram o crime de perseguição

A Lei vai ajudar a combater os excessos que acabam gerando o crime de perseguição" ria dos espaços comuns. Mais tarde, interfona no apartamento do gestor e questiona a mesma coisa. Tarde da noite, ainda envia e-mails para tratar exatamente da referida questão. Não satisfeito, fica de olho nas câmeras do condômino e quando vê o síndico, se dirige até ele para falar do mesmo assunto. Ou seja, essas são algumas práticas que deixam o gestor constrangido e intimidado. A prática de stalking é mais comum do que se imagina, atingindo não somente os síndicos e moradores, mas também funcionários e até mesmo colaboradores das

administradoras. “Apesar de não ser específica para a área condominial, a Lei vai ajudar a combater os excessos que acabam gerando o crime de perseguição. O morador tem o direito de reclamar, desde que faça no momento oportuno, sem que haja abusos para não reunir as características previstas na Lei e passar para a tipificação penal”, explica. O especialista esclarece que é uma linha muito tênue o crime de perseguição e lembra que o comportamento precisa ser reiterado para ser enquadrado pela Lei, seja presencialmente por meio de abordagens, mensagens, ligações, redes sociais, WhatsApp, interfone, e-mail. “Se houver uma agressão, assédio moral, injúria, difamação e calúnia, estamos falando de outras situações que não são atendidas pela Lei do Stalking”. Para comprovar o crime

de perseguição, as provas documentais que demonstram a prática repetida precisam ser reunidas. “É necessário guardar todos os registros com as datas das ocorrências para atestar que houve continuidade e não foi um fato isolado. Também podem ser usadas imagens das câmeras de segurança e provas testemunhais. A autoridade policial deve ser procurada e comunicada”. Fernando diz ainda que inserir a questão da perseguição na Convenção é importante para prevenir e como um modo de alertar os envolvidos. “Acrescentar sanções, como advertências e multas para que isso seja resolvido no condomínio de forma administrativa. É necessário, no mínimo, 2/3 para aprovação e por ser um tema novo, um advogado especializado poderá auxiliar nessa alteração. Mas é importante lembrar que essa medida não exclui a possibilidade de ingresso com ação judicial por parte da vítima”. As sanções previstas para o crime de stalking é de reclusão de seis meses a dois anos e multa, cujo valor será arbitrado pelo juiz dentro do processo. Segundo o advogado, a pena pode ser aumentada quando cometido contra crianças, idosos, mulheres ou mediante a participação de duas ou mais pessoas ou com uso de arma. “É importante que síndicos e moradores saibam debater os problemas de forma respeitosa para evitar esse tipo de situação. Um dos meios legais para expor aquilo que o incomoda é nas assembleias, mesmo realizadas de forma virtual”, conclui. SITUAÇÃO DE STALKING A diretora da 676 Administradora de Condomínios,

Dina Amaral, diretora da 676, relata um caso de stalking ocorrido em um dos condomínios gerenciados pela empresa

Dina Amaral, relata um caso de stalking ocorrido em um dos condomínios gerenciados pela empresa. “Entendo que o stalker é aquela pessoa que

tem verdadeira obsessão por alguém, a ponto de cercar e, literalmente, perseguir de todas as formas possíveis. Nos condomínios o que ocorre são

síndicos que não se entendem com moradores e vice-versa ou moradores com funcionários. Esses desentendimentos terminam causando antipatia e conflitos entre os envolvidos”. Ela conta que a situação envolve uma síndica e um morador. “Eles se desentenderam há cerca de 5 anos por conta de obras que foram feitas no condomínio. Recentemente, a situação está pior, pois ambos disputaram a eleição para síndico e ele perdeu. Desde então, o morador vem tendo uma postura combativa, sempre contra as realizações da síndica e não faz questão de esconder isso. Tem a incomodado de várias formas, seja interfonando para o apartamento dela em horários distintos para fazer cobranças ou perguntas consideradas sem urgência, mandando sua esposa tocar no apartamento dela com questionamentos sem propósito. Além disso, quando esse morador encontra a síndica

na portaria, sempre a aborda com piadinhas e insinuações quanto à gestão do edifício. As atitudes têm causado um extremo desconforto mental tanto na síndica quanto nos funcionários, que se sentem intimidados”.

Stalker é aquela pessoa que tem verdadeira obsessão por alguém"

Nessa situação, Dina sugeriu que uma advertência ou notificação fosse enviada para que haja um registro. “Também orientamos quem se sentiu lesado a se municiar com provas da conduta do vizinho, síndico ou funcionário, seja por meio de gravações, testemunhas do fato, entre outras. Trabalhamos para mediar esses conflitos internamente, mas em alguns casos eles acabam indo parar na Justiça”, finaliza.

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ENTREVISTA

Especialista esclarece informações de COMO APLICAR A LGPD NOS CONDOMÍNIOS dência, números de telefone para contato, entre outros. O condomínio precisa exercer o papel de gerenciar isso de maneira adequada. Com a Lei, os dados pessoais devem, via de regra, ter o consentimento do seu titular e exclusivamente para a finalidade informada. O termo de consentimento é apenas uma das bases legais existentes. Existem ainda outras 9.

LEGISLAÇÃO É UM MARCO IMPORTANTE E GARANTE AINDA MAIS A PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS

Lei 13.709/18, popularmente conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), está em vigor desde 18 de setembro de 2020 e trouxe mudanças na forma como informações pessoais são gerenciadas pelas empresas públicas e privadas ou até mesmo por pessoa física. A finalidade da norma é dar mais transparência sobre quais dados foram coletados, como são armazenados e com qual finalidade. E isso impacta também os síndicos e administradoras de condomínios, que deverão se adequar às novas regras. A partir de 1º de agosto deste ano, a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD), entidade responsável por fiscalizar o cumprimento da legislação, poderá aplicar sanções em quem não estiver em conformidade. Visando um melhor entendimento da Lei e o que fazer para se adequar, entrevistamos Rogério Brum, que é Consultor de Projetos e Especialista em Agilidade e Privacidade de Dados. O Síndico: O que é a LGPD e como ela afeta os condomínios? Rogério Brum: É a Lei 14

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Rogerio Brum explica que, para manipular dados que identifiquem uma pessoa, é preciso ter o consentimento do titular

13.709, sancionada no dia 14 de agosto de 2018, depois de anos de discussão no Legislativo. A General Data Protection Regulation (GDPR), norma vigente na Europa, serviu de inspiração para embasamento e criação da LGPD no Brasil. Vivemos um momento em que a quantidade de dados pessoais coletados, processados e armazenados vem crescendo a cada dia. O objetivo da Lei é regulamentar como essas informações são gerenciadas pelas empresas ou pessoa física, garantindo mais segurança aos cidadãos, impedindo o vazamento e preservando seu direito à

A LGPD impacta os condomínios, pois eles manipulam dados pessoais dos proprietários ou inquilinos"

privacidade. Ela veio para complementar o Marco Civil da internet. A LGPD impacta os condomínios, pois eles manipulam dados pessoais dos proprietários ou inquilinos. Por exemplo, nome e endereço para envio de correspon-

Como ficam os dados dos visitantes? Como fazer nos casos em que há funcionário próprio ou terceirizado na portaria? O condomínio continuará colhendo dados de visitantes, mas apenas e tão somente aqueles estritamente necessários, sem ultrapassar o que é fundamental para a finalidade de sua administração e segurança. O visitante assina que está ciente de que a utilização se trata apenas para o fim informado. O síndico deve alinhar os procedimentos de segurança dos dados com a empresa responsável pela portaria e segurança ou porteiro próprio, que em razão de seus serviços utilizam os dados pessoais de visitantes. Quais dados estão protegidos pela LGPD? Qualquer dado que identifique ou torne identificável uma pessoa viva. Pode ser nome completo, CPF, RG, e-mail, telefone, endereço, imagens de câmeras de videomonitoramento, entre outros. Placas de carro são dados pessoais indiretos, aqueles onde não se consegue identificar uma pessoa natu-

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ral diretamente sem o uso de informações adicionais. Mas, por exemplo, quando você a cruza com outros dados (placa + nome + unidade), torna a pessoa identificável. Por isso, exige o controle. Também tem os Dados Sensíveis, que são aqueles relacionados à etnia, posição política, orientação sexual e dados de saúde. Esses exigem maior controle para que não haja nenhum vazamento. Na pandemia, por exemplo, a identidade de uma pessoa infectada pelo coronavírus é um Dado Sensível que não pode ser divulgado, uma vez que ela poderia ser exposta e sofrer preconceito. Como os síndicos e administradoras de condomínios podem se adequar? Antes pensar em se adequar é importante ter em mente papeis e responsabilidades. Temos o titular dos dados, o controlador (condomínio) e o operador (administradora). Há um terceiro papel, que é o DPO (Data Professional Officer) ou Encarregado de Proteção de Dados, o qual sugere-se que seja contratado como um “DPO As a Service”, uma espécie de consultoria especializada em adaptação. Voltando à adequação, o primeiro passo é fazer um levantamento dos trâmites que usam dados pessoais dos usuários. Ou seja, pegar todos os contratos e verificar também no dia a dia quais informações são processadas na gestão do condomínio. Chamamos esta fase de Inventário de Dados, onde olhamos, no detalhe, o fluxo de dados. Com isto em mãos, sugere-se a Análise de Impacto de Proteção de Dados (AIPD) para estudar o risco das informações e buscar a melhor maneira de se adequar. No geral, existe a necessidade de reformular documentos internos, autorizações e políticas que envolvam o tratamento de dados para adequação à Lei. Isso engloba os contratos com as administradoras e gestoras dos condomínios, contadores, 16

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empresas de monitoramento, conservação, prestação de serviços, entre outras. É fundamental verificar se a empresa contratada possui uma política de privacidade e regras de confidencialidade de acordo com a nova Lei. E as empresas que prestam serviços para os condomínios? Sugere-se que o síndico, junto a sua administradora, promova uma reunião de alinhamento com os prestadores de serviços, onde será explicado o impacto da LGPD e assim sejam feitas as adequações na documentação (contratos, formulários e etc.) de modo a preservar a privacidade do titular de dados. É necessário incluir na convenção ou convocar uma assembleia? Se o condomínio não tem uma convenção ainda, sugere-se que passe a ter. Isto ocorrendo, deixá-la em conformidade com a LGPD é primordial e recomendado. Isso fortalece, visto que nela estarão contidos todos os tó-

picos necessários, tais como a forma do gerenciamento de dados pessoais do condomínio, ações tomadas em caso de vazamento. No entanto, tem custos ao condomínio, além de ser necessário o quórum de 2/3 dos condôminos que é difícil de se obter. Então, caso já exista a convenção e nela o tema não esteja abordado, o assunto LGPD pode ser formalizado via ata em assembleia. É importante lembrar que os dados só podem ser utilizados para a finalidade informada. Caso mude o propósito, será necessário fazer atualização e um novo termo. Quem vai fiscalizar o cumprimento da Lei? A ANPD é a responsável por fiscalizar e multar. Acredito que esse ano, a entidade terá um papel mais orientativo do que punitivo. O foco dos condomínios agora é buscar adequação o quanto antes. Isso deixa o processo de utilização dos dados mais transparente e seguro, além de valorizar o trabalho do síndico ou da administradora

O foco dos condomínios agora é buscar adequação o quanto antes" de condomínios, que estarão cumprindo uma Lei. Quais as sanções previstas para quem desobedecer? Quem desobedecer pode receber as mais variadas sanções, levando em consideração a gravidade da infração e a lesão causada ao titular dos dados. Pode ser uma advertência e o estabelecimento de um prazo para que as medidas corretivas sejam adotadas pelo condomínio. Também é possível bloqueio ou eliminação dos dados pessoais relacionados à irregularidade, suspensão parcial do funcionamento do banco de dados, proibição parcial ou total da atividade de tratamento. As penalidades podem chegar a alcançar até R$ 50 milhões, dependendo do caso.

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