O SÍNDICO em revista by Lógica Comunicação

ANO 08 | Nº 43 | MAR/ABRIL 2021

EM REVISTA

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O Síndico em revista

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EM REVISTA

ANO 08 | Nº 43 | MAR/ABRIL 2021

INDENIZAÇÃO DE SEGURO

DO AVISO À LIQUIDAÇÃO de sinistro

DIA DA MULHER

As rotinas de quatro síndicas à frente de seus condomínios

INFILTRAÇÕES

Especialista orienta sobre problemas em fachadas e telhados

REPRESENTATIVIDADE

A atuação dos sindicatos locais e as negociações coletivas O Síndico em revista

O Síndico em revista

EDITORA Andrea Castilho

SUMÁRIO

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE: Bimestral

12 e 14

TIRAGEM: 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR: Síndicos, subsíndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO: Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL: Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES: Aline Furtado Delman Santos José Maria Braz Pereira CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6126 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414, Sala 807, Centro - Juiz de Fora - MG (32) 98887-6126 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Olps Gráfica A reprodução dos textosdesta revista requerautorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

SEGURO

Conheça o passo a passo da regulação à liquidação de sinistro 07 ARTIGO Somos responsáveis por nós

mesmos, por isso, invista em si.

. MULHER Em homenagem às mulheres, trazemos histórias de síndicas de JF.

SINDEDIF/SINDICON 10 SINTEAC/SIEPS, Sindicatos dos trabalhadores e dos empregadores em condomínios.

ENTREVISTA As chuvas de verão e as Infiltrações em telhados e fachadas. O Síndico em revista

EDITORIAL

ATUAL e Virtual Vamos começar este editorial homenageando as mulheres pelo seu dia, comemorado internacionalmente em 08 de Março. Mais do que nunca, as mulheres estão demonstrando sua capacidade de atuar em qualquer segmento e profissão, e, nos condomínios, é impressionante o quanto elas avançaram nas últimas décadas.

volume do acionamento de seguro nos condomínios. Para esclarecer as maiores dúvidas dos síndicos quanto ao tema indenização de sinistro, ouvimos o gerente da Porto Seguros MG, Wesley Andrade, que, entre outras questões, explicou o que deve ser feito pra evitar insatisfação na hora de receber a indenização pelo dano sofrido.

Em Juiz de Fora, constatamos um aumento significativo do número de mulheres exercendo o cargo de síndicas, e, para saber como elas vêm lidando com esta função e com as demais atividades que desempenham na sociedade, preparamos uma matéria que relata a vivência de quatro síndicas, suas dificuldades e seus segredos ou dicas para uma boa administração.

Outros tipos de danos causados pelas chuvas também podem ser evitados se o síndico estiver atento aos problemas de infiltração nos telhados das coberturas e nos tetos dos subsolos das garagens. Quem traz informações sobre este tema é o renomado engenheiro paulista especialista em manutenção predial, e youtuber, Felipe Lima. Ele mantém um canal de internet com milhares de seguidores e uma revista que tratam exclusivamente deste assunto, já que, para ele, manutenção predial não deve ser coisa só de engenheiro, mas, sim, de todas as pessoas que atuam com gestão predial. Confira a excelente entrevista em que ele conta, de maneira acessível, quais as causas de infiltração em fachadas e nos telhados de condomínios, além de dicas de como manter os locais secos e livres de problemas de infiltração.

Interessante ver a consciência dos deveres e das responsabilidades assumidos por elas, e o senso de oportunidade de poder fazer o bem pelos outros. Quem também faz pelos outros são os sindicatos patronais e laborais relacionados aos condomínios de Juiz de Fora. Como a data base dos trabalhadores do segmento na cidade é primeiro de janeiro, aproveitamos para apresentar um pouco mais da importância e da atuação destas entidades neste início de ano. Muitos síndicos desconhecem que existem duas convenções coletivas diferentes que tratam dos salários e dos benefícios de quem trabalha em condomínio em JF. E que existem por isso, quatro sindicatos na cidade: SIEPS e SINDICON, representando as conservadoras e os condomínios, respectivamente; e SINTEAC e SINDEDIF, representando os trabalhadores terceirizados e orgânicos. Confira na matéria da pagina 10, as declarações dos dirigentes destas entidades a respeito das negociações coletivas de 2021, além de conferir dados quanto ao número de empregados indiretos, de demissões no ano passado, e de empresas de conservação atuantes na cidade. Também atual é a matéria de capa sobre regulação e liquidação de sinistro que, em função das chuvas, vendavais e queda de raios comuns no início do ano, trazem uma alta no 6

O Síndico em revista

Neste clima de inovação e comunicação via internet, anunciamos a você também as nossas redes sociais SindicoJF, que trazem mais conteúdo de seu interesse, mais agilidade e interatividade. Siga nosso perfil no Facebook e Instagram e nos acompanhe nesta caminhada virtual. Em breve, conte também com o novo site SindicoJF para se manter atualizado com as notícias de Juiz de Fora e do Brasil sobre condomínios. Aguarde! A todos, uma boa leitura e evitem sair de casa, se possível!

ANDREA CASTILHO

EDITORA

ARTIGO

INVISTA em você mesmo Nosso “eu”, que representa a liberdade e a capacidade de agir, pode, e muitas vezes deve, se reinventar. Pois quem se reinventa tem uma qualidade: reclama pouco e age muito. Outra virtude de quem se reinventa é a capacidade de atribuir menos carga aos demais, de assumir as responsabilidades e, consequentemente, tem mais capacidade para se superar, e maior êxito nos trabalhos compartilhados, pois tem sempre a disposição de ver o que é, onde está e aonde quer chegar.

POR JOSÉ MARIA BRAZ PEREIRA,

Consultor de empresas e de condomínios

inda sem saber quando termina a pandemia, vamos dar seguimento ao nosso artigo anterior pois, após esta fase, não seremos o que fomos, nem tão pouco o que somos. Sabemos que teremos que buscar nos adaptar aos novos tempos e a missão de gestor (síndico) nada mais será do que analisar as realidades. Aprendamos com Inácio Dantas que nos ensina: “invista em você mesmo, especialize-se numa profissão. Se há alguém que pode ser fiel e lhe dar retorno, esse alguém é você. Faça-se por si mesmo. Se os outros são “bons”, porque você não pode ser melhor”. Vamos falar um pouco do nosso “eu”, para que aprendamos a entender e fazer das informações, conhecimentos. O nosso “eu” pode e deve se inventar. A nossa tendência é encontrar culpados para nossos erros ou insucessos e até mesmo por nossa falta de atitude. É verdade que, desde os primórdios da civilização humana, culpamos pais, chefes, a sociedade e o ambiente. Ainda que fatores externos contribuam para nossos comportamentos, ninguém é mais responsável por eles do que nós mesmos. A verdade é que não escolhemos o passado, mas podemos escolher o futuro. Com base na Teoria da Inteligência Multifocal, vamos verificar estudos sobre os papéis fundamentais do “eu”, onde, a qualquer momento, podemos direcionar uma nova agenda, e sair de meros espectadores a protagonistas da nossa própria história.

Quem se reinventa tem uma qualidade: reclama pouco e age muito."

Não conhecer sua própria história é como ser um navegante sem rumo, conduzido pela vida, e não condutor dela. Reafirmamos que um gestor (síndico) de qualidade pilota sua mente e sabe que o destino frequentemente não é inevitável, mas uma questão de escolha. Sabe que não existe sorte, e que a capacidade de agir diante das oportunidades é que faz o sucesso acontecer. Outro aspecto de se reinventar está relacionado à capacidade de trabalhar em grupo, compartilhando o serviço, sem arrogância ou pré-julgamentos e reciclando sua autossuficiência na busca de habilidades de relacionamentos profissionais e sociais. Precisamos aprender a perder para que possamos sair da masmorra da mesmice. Daí a importância de aprender a dizer “não”, quando necessário, e também aprender a negociar quando preciso. Não podemos viver sem valores, cada um por si. Precisamos cultivar valores, convivendo, vivendo a justiça, respeitando as pessoas, caminhando juntos, valorizando e participando da comunidade, construindo um ambiente sempre melhor, onde a autoridade é conquistada e não imposta. Até o Próximo. O Síndico em revista

DIA INTERNACIONAL DA MULHER

SÍNDICAS DE JF RELATAM SOBRE O DIA A DIA à frente de seus condomínios

O Síndico em revista

DIÁLOGO E BUSCA DE CONHECIMENTO Há cinco anos, Cláudia Maria Nascimento Silva é síndica do Condomínio Residencial Araucárias, no bairro Sagrado Coração, que conta com 380 apartamentos. Para ela, o diálogo constante com os moradores é essencial para que o trabalho dê certo. “É por meio da conversa que consigo acabar com confusões entre vizinhos.” Síndica desde 2002, Maria Helena de Sá Nascimento, está à frente da gestão do Condomínio do Edifício Chardonnay, no bairro Bom Pastor, desde 2015. “Man-

DESAFIOS E DIFICULDADES Para Magda, o maior desafio, ao longo dos anos de sindicância, foi lidar com a pandemia, conseguindo manter áreas comuns abertas “com muita organização e higienização”. Já para Adriana, o maior desafio “é conseguir conciliar

A síndica Claudia Silva usa do diálogo para acabar com as confusões entre vizinhos no condomínio Araucárias

DIVULGAÇÃO

Lidar com a pandemia num condomínio com área de lazer está sendo o maior desafio da síndica Magda Castro Souza

ter um canal direto com os moradores é essencial. É importante também antever os possíveis problemas e tentar resolver rapidez, ainda que dependamos de terceiros. E mais: nunca deixar de responder a qualquer questionamento de morador. A atenção é fundamental.” Além da função de síndica no Chardonnay, que tem 16 unidades, ela é subsíndica em dois outros condomínios, totalizando, 45 unidades sob sua gestão. Uma forma encontrada pela síndica Magda para antecipar problemas é promover, periodicamente, a ronda. “Vou acompanhada da equipe. Isso permite observar pequenos detalhes e ainda serve para que estejamos próximos das pessoas que vivem no condomínio.” Além de lidarem com as tarefas inerentes à função, as quatro síndicas entrevistadas afirmam estar em constante busca de conhecimento, o que ocorre por meio de artigos, leis, regimentos, palestras e da revista O Síndico. “Para administrar um condomínio, é preciso ter conhecimento contábil, trabalhista, civil, e administrativo”, aponta Adriana.

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o dia 8 de março, no mundo inteiro, é comemorado o dia da mulher. Como forma de homenagear essas mulheres, conversamos com quatro síndicas de Juiz de Fora, que lidam com diversas funções em seu dia a dia, além de cuidar do bem-estar e do patrimônio coletivos. Uma dessas mulheres é Magda Castro Souza, síndica do Condomínio Jardim Spazio Soberano, localizado no bairro São Pedro, que conta com 296 unidades. À frente da função há um ano e cinco meses, Magda, que é professora, afirma que a sindicância ocorre a todo tempo. “O desafio é grande. Assim como sou mãe, sou síndica o dia todo, ainda que tenha horários organizados para atendimentos pessoais no condomínio.” Para dar conta, ela é auxiliada por uma equipe composta por subsíndicas, membro do Conselho Fiscal e colaboradores da conservadora, como zelador, porteiro e de limpeza. “Dividir tarefas, compartilhar opiniões... tudo o que pode ser feito junto a uma equipe participativa e colaborativa é bem-vindo.” Síndica há cinco anos do Residencial Cristo Redentor, condomínio de 149 unidades localizado no Paineiras, Adriana de Araújo Fernandes de Almeida, também estabeleceu horários para atendimento, caso a demanda não seja urgente. “O segredo para não deixar a gestão condominial atrapalhar a vida pessoal e profissional é delegar funções de acordo com a gravidade da demanda, além de ter conhecimento de tudo o que acontece, a fim de não ser pega de surpresa.”

DIVULGAÇÃO

AO LONGO DA EXISTÊNCIA DA REVISTA O SÍNDICO, PERCEBE-SE O AUMENTO DO NÚMERO DE MULHERES OCUPANDO O POSTO MAIS ALTO NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS.

Para a síndica Maria Helena, o tempo de resposta de profissionais, e a coleta de orçamentos para obras é um problema

as necessidades e interesses em relação às questões do condomínio. Em muitos momentos, em benefício da maioria, me vejo em situações onde é preciso tomar decisões que farão com que alguns fiquem frustrados. Sem falar no desáfio de cumprir todas as obrigações impostas pelas diversas legislações, principalmente em relação ao cumprimento das leis trabalhistas e ao pagamento de impostos e tributos”. Para Maria Helena, os pontos mais desafiadores são a manutenção da segurança, a redução de custos e fazer cumprir o regimento interno e a convenção. Entre as dificuldades, para ela, está o tempo de resposta de profissionais, e a coleta de orçamentos para obras. “A inadimplência é uma grande dificuldade porque impacta diretamente no bom funcionamento do condomínio. Por esse motivo, agilidade e eficiência na cobrança são fundamentais para garantir que o pagamento seja efetuado pelos condôminos inadimplentes”, aponta Adriana. Sobre a importância da gestão, Adriana destaca: “As consequências de uma má gestão são inúmeras e podem colocar em risco o patrimônio no que se refere à desvalorização do imóvel e ao comprometimento da segurança dos moradores pela falta de uma rotina de manutenção”.

Já a síndica Maria Helena conta: “certa vez, por volta de 3h, recebi um telefonema da minha filha, que retornava de uma festa trazida pelos pais de uma amiga. Ela pedia para eu abrir a porta do prédio porque o porteiro não ouvia o seu chamado. Desci dez andares de escada para não fazer barulho com o uso do elevador. Acessei o hall e vi o porteiro deitado no sofá, sem os sapatos, todo encolhido, com a cabeça coberta pelo capuz do agasalho, dormindo. Foi um misto de susto e raiva”.

As quatro síndicas entrevistadas afirmam estar em constante busca de conhecimento."

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FATOS INUSITADOS Uma curiosidade relatada pela síndica Magda diz respeito ao entupimento da rede de esgoto. “Fui chamada pela empresa de manutenção, que me mostrou que havia 16 preservativos boiando na caixa. Não sabia onde esconder meu rosto! Isso mostra a dificuldade de entendimento quanto às regras do condomínio. Muitos moram em prédios, mas ‘não sabem’ que esse tipo de convivência exige o cumprimento de regras. O individualismo é grande. Lidar com pessoas que não aceitam decisões tomadas pelo coletivo é muito desgastante.”

Tomar decisões e frustrar alguns condôminos é uma preocupação da síndica Adriana Araújo de Almeida

DEDICAÇÃO Uma coisa é certa. Embora três das quatro entrevistadas recebam pró-labore, todas afirmam serem síndicas por gostarem de desempenhar as funções. “Gosto do que faço, embora me sinta impotente diante da falta de recursos para realizar todas as melhorias necessárias”, relata a síndica do Chardonnay. Demonstrando o gosto pelo que faz, Cláudia aponta uma de suas realizações. “Um dos maiores feitos da minha gestão é fazer o que amo de paixão: celebrar datas comemorativas. Para isso, temos um quiosque, onde reunimos crianças e adultos em datas como Dia das Crianças e Natal. Me sinto bem por poder fazer algo pelas pessoas. Eu gosto de ser síndica, gosto de conviver com o ser humano.” Já Magda traça um paralelo entre a sindicância e sua carreira como professora. “Acho que a função me caiu bem, apesar de, antes de assumi-la, não ter conhecimento sobre. Mas meu aprendizado pedagógico ajuda muito porque várias situações em um condomínio dependem da organização e do manejo de uma professora”, pondera sorrindo. Ao serem questionadas sobre características que auxiliam na execução das atividades à frente dos condomínios, surgiram palavras que definem qualidades como transparência, tranquilidade, disposição, calma, bom senso, cooperação, além da capacidade de mediar conflitos e promover a conciliação. Diante de tanta dedicação, você, leitor, não se esqueça de parabenizar a síndica do seu condomínio, pelo dia, pelo mês e pelo trabalho. E não vale esquecer que as mulheres merecem nosso respeito todos os dias do ano! O Síndico em revista

REPRESENTATIVIDADE

SINDICATOS e negociações coletivas SINTEAC, SIEPS, SINDEDIF E SINDICON SÃO SIGLAS QUE REPRESENTAM OS QUATRO SINDICATOS ENVOLVIDOS COM OS TRABALHADORES EM CONDOMÍNIOS DE JF

uiz de Fora conta com número significativo de condomínios. Segundo o presidente do Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira (SINDICON-JF), Márcio Vinícius dos Santos Tavares, são 2.460 condomínios cadastrados, mas o total dos não cadastrados estima-se chegar a 4 mil, sendo 120 a 140 o número de condomínios comerciais. Diante desse cenário, os sindicatos patronais e laborais ligados ao segmento têm grande importância. Representando os empregados que prestam serviços em condomínios por meio das conservadoras, temos na cidade o Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio, Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora e Região (SINTEAC). Já o representante dos trabalhadores contratados diretamente (empregados orgânicos) pelos condomínios comerciais, residenciais e mistos, é o Sindicato dos Empregados em Edifícios e nas Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora (SINDEDIF-JF). Pelo lado patronal, representando os condomínios e as conservadoras, temos o SINDICON-JF e o Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Prestação de Serviços e Mão de Obra Especializada e Não Especializada (SIEPS). Segundo dados do SINTEAC, na cidade, são cerca de 1.400 funcionários terceirizados que prestam serviços em condomínios por meio de aproximadamente 40 conservadoras, havendo, de acordo com o SIEPS no total, em média, 120 conservadoras com CNPJ ativo. O SINDEDIF não soube informar o número de administradoras nem o número de trabalhadores contratados diretamente (empregados orgânicos) pelos condomínios. NEGOCIAÇÃO COLETIVA A negociação coletiva é a principal forma de ajuste dos interesses entre sin10

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CONFIRA OS PONTOS PRINCIPAIS NAS CONVENÇÕES COLETIVAS DE TRABALHO EM VIGOR EM JUIZ DE FORA CCT 2021 SINTEAC – SIEPS

CCT 2021 SINDEDIF-JF SINDICON-JF – TERMO ADITIVO

• Reajuste de 4% nos salários | contratos de prestação de serviços para os condomínios serão reajustados em 7%;

• Reajuste de 5,45% nos salários;

• Auxílio alimentação: R$ 9,50 (colaboradores com carga horária de 6h) e R$ 16 (colaboradores com carga horária de 8h ou mais, incluindo a jornada de 12 x 36 horas).

• Ticket alimentação: R$ 148 (antes: R$ 140);

dicato de trabalhadores e sindicato de empregadores sendo uma ferramenta necessária para a modernização das relações do trabalho e para o aumento da competitividade. A Contribuição Negocial diz respeito à negociação coletiva, visto que custeia as despesas jurídicas, técnicas e administrativas. Já contribuição associativa é obrigação do representado do sindicato enquanto este se mantiver associado. Aos trabalhadores, incide o imposto sindical ou contribuição sindical, descontada da remuneração uma vez por ano, no caso de não haver negativa ao pagamento por parte do colaborador. “Apesar da crise econômica que o Brasil vem enfrentando há anos, agravada pela pandemia, conseguimos importantes vitórias na nossa luta sindical em benefício dos trabalhadores, tais como o índice de reajuste salarial superior ao índice da inflação oficial”, aponta o presidente do SINDEDIF-JF, Luiz José da Silva. A campanha entre o SINDICON-JF e o SINDEDIF-JF teve início em outubro de 2020, se encerrando em fevereiro de 2021. “Nossa data-base é janeiro. Por isso, é preciso esperar o mês de fevereiro para fechar a CCT, visto que nos baseamos no INPC de janeiro. A negociação é um processo lento porque, após recebermos a proposta do sindicato laboral, marcamos uma assembleia para definirmos uma contraproposta, que é apresentada ao SINDEDIF-JF, que, por sua vez, apresenta a contraproposta aos trabalhadores”, declara o presidente do SINDICON-JF. Sobre o prazo de fechamento da CCT das conservadoras, o presidente

do SINTEAC, Sérgio Félix, afirma: “Prezamos por fechar a CCT em tempo hábil. No ano passado, realizamos entre seis e oito reuniões de negociação com o SIEPS e conseguimos fechar uma CCT enxuta. A negociação buscou proteger emprego e geração de trabalho para o futuro em um momento de tanta insegurança. A pandemia impactou muito. Tivemos, em 2020, 270 demissões de funcionários terceirizados que prestam serviços em condomínios em Juiz de Fora”.

Na cidade, são cerca de 1.400 funcionários terceirizados que prestam serviços em condomínios." MUDANÇA NO SIEPS Após mais de dez anos de permanência da antiga diretoria, o sindicato das empresas de conservação tem novos diretores desde outubro do ano passado. “Temos trabalhado em busca da organização da entidade, da valorização do mercado e da união para driblar as dificuldades atuais, tendo em vista os impactos da pandemia e os altos custos das severas obrigações trabalhistas. Queremos trazer as conservadoras para junto do sindicato e aprimorar a negociação intersindical, visando à melhoria das condições de trabalho e a valorização das empresas sérias e idôneas”, declara o novo presidente eleito Philipe Machado Amorim.

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SEGURO

DA REGULAÇÃO À LIQUIDAÇÃO de sinistros A OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR SE MATERIALIZA NÃO QUANDO O SINISTRO ACONTECE, MAS QUANDO SE APURA QUE O DANO TEM COBERTURA EM UMA DETERMINADA GARANTIA DO CONTRATO

odo início de ano é comum que haja um incremento no número de sinistros em condomínios por chuvas intensas, que costumam vir acompanhadas por vendavais e raios. Além de alagamentos, é comum o registro de queima de equipamentos de segurança, danos a equipamentos eletrônicos de portaria e de componentes de elevadores, além de quedas de árvores, destelhamentos, entre outros. “Queima de interfone e outros equipamentos eletrônicos, problemas de infiltração em coberturas, rompimento de tubulações, todos esses são danos muito registrados em períodos de chuvas fortes”, declara o sócio proprietário da Vital Administradora de Condomínios, Rildo Martins de Souza. Segundo ele, nos condomínios atendidos, já registraram, ainda, entrada de água em elevadores e, para ele, o pior: queda de árvores. Com a alta no volume de sinistros, recai-se sobre o tema indenização de seguro. Antes mesmo de tal indeni-

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Wesley Andrade, gerente da Porto Seguro MG, explica que o processo de regulação de sinistro apura se a ocorrência está coberta ou não pela apólice

zação, tem-se a regulação de sinistro. “Trata-se do processo de apuração da ocorrência ou fato diante das exclusões, ou seja, aquilo que está amparado ou não. Na sequência, apuramos os valores para indenização (prejuízo)”, informa o gerente da Porto Seguro em Minas Gerais, Wesley Andrade. Ele explica que a regulação pode ser feita de forma presencial ou de forma remota, com participação e apoio do segurado. É importante lembrar que o seguro condominial é obrigatório, conforme previsto no artigo 1.346 do Código Civil. A previsão da lei é que o seguro cubra a estrutura do prédio e as áreas comuns pertencentes ao condomínio, sejam eles comerciais, residenciais ou mistos. Andrade ressalta que, para o seguro seja bem feito e atenda às necessidades do condomínio, evitando prejuízos na contratação, é fundamental que haja atenção às coberturas adicionais que mais têm sinergia às necessidades do empreendimento.

A regulação pode ser feita de forma presencial ou remota, com participação e apoio do segurado."

AVALIAÇÃO DO RISCO No momento da contratação do seguro, é fundamental estar atento à avaliação do risco, visto que a mesma tem a importância de prevenir uma contratação errada para uma determinada ocorrência. No caso de o síndico contratar o valor inferior ao necessário, isso impactará em um custo de prêmio menor porém, no momento do sinistro, ocorrerá a sensação de insatisfação e indignação . “Indicamos a contratação de forma correta e coerente com os bens, móveis e estruturas do condomínio”, aponta Wesley. Souza completa: “As dicas que repassamos aos síndicos com os quais trabalhamos

são: primeiramente, contar com um bom corretor de seguros, escolher bem a seguradora; depois, verificar se apólice é completa e se condiz com a realidade do edifício.” No caso do Edifício Marajó, composto por 18 apartamentos distribuídos em seis andares, no bairro Santa Cecília, após um sinistro provocado por vendaval registrado em janeiro, a síndica, Joana Maria Salles Portes, constatou que o valor da cobertura do seguro contratado não foi suficiente para cobrir os prejuízos. Uma árvore que ficava no terreno localizado acima do edifício caiu devido às fortes chuvas registradas no início do ano em Juiz de Fora. “A queda danificou fortemente os fundos do prédio, quebrando vidros de janelas, cobertura de garagens e sacadas. Foi um grande susto. Ouvi o barulho e, quando corri, me deparei com a antena de TV no chão. Pedi à administradora que acionasse o corretor do seguro. Contudo, o valor era de R$ 30 mil e com a franquia de 10% caiu para R$ 27 mil. O orçamento apontou que as obras ficarão em R$ 53 mil. Com isso, teremos que ratear o valor que falta para dar início às obras. Sendo assim, já pensamos em aumentar a apólice.” Importante destacar que a obrigação de indenizar se materializa não quando o sinistro acontece, mas quando se apura que o dano tem cobertura em uma determinada garantia do contrato de seguro. COBERTURAS ACESSÓRIAS As coberturas acessórias são adicionais, que podem ser incluídas na apólice de acordo com a necessida-

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pal erro ocorre na notificação do sinistro. “A comunicação chega sem informações básicas suficientes ou as pessoas não se atentam ao enquadramento do sinistro no seguro, trazendo causas não compatíveis com as coberturas existentes na apólice.” No caso do aviso, Andrade explica que cada sinistro tem sua documentação necessária, mas, inicialmente, para o aviso, solicita-se a comunicação por meio do relato das causas. “Aí daremos início aos documentos necessários.” Comumente, são exigidos itens como a cópia da ata de eleição do síndico; o cartão CNPJ do condomínio; a cópia da carteira de identidade, do CPF e o comprovante de endereço do síndico; entre outros.

de de cada condomínio. São exemplos de coberturas adicionais: • Alagamento: garante os danos materiais no caso de o condomínio sofrer com a entrada de água proveniente de enchentes ou chuvas fortes. • Portões: ampara os prejuízos aos portões e cancelas que, por um fechamento brusco ou uma queda, sofrerem danos. Garante também falhas mecânicas de abertura/ fechamento do portão ou da cancela. • Vendaval: garante danos materiais provocados por ventos fortes nas áreas comuns do condomínio e tudo que faça parte da estrutura do prédio. • Danos elétricos: cobre danos decorrentes de queima provocada por sobrecarga na rede elétrica, que provoque avarias nos componentes eletrônicos dos equipamentos pertencentes ao condomínio e instalados nas áreas comuns. COBERTURA COM DEPRECIAÇÃO Um dos casos que devem ser avaliados ao se contratar um seguro diz respeito à cobertura de danos elétricos com depreciação. Neste caso, se ocorrer o sinistro, por exemplo, ao invés de o condomínio receber o valor de equipamentos novos, recebe conforme a tabela de depreciação. Diante disso, há relatos de caso em que a seguradora chegou a um percentual de depreciação de 65%, dando direito ao condomínio de receber apenas 35% do valor dos bens. “Para que não ocorra a insatisfação do segurado, o corretor deve ser contatado para orientar a melhor forma de contratação mediante a análise do tempo de vida útil dos bens móveis e estruturais”, explica Andrade. O que se vê, em alguns casos, é que a contratação é feita por conta do síndico ou devido a uma má assessoria, e ele acaba se deparando com tais particularidades somente quando o dano acontece. É o caso, por 14

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Sinistro ocorrido após fortes chuvas e vendaval no início do ano no Edifício Marajó.

Para o aviso, solicita-se a comunicação por meio do relato das causas."

exemplo, de quando ocorre a queima de uma peça do elevador devido a uma descarga elétrica, e, ao acionar o seguro, o síndico percebe que havia contratado cobertura de danos elétricos com depreciação, ou seja, o prejuízo não estava completamente resguardado. No caso de condomí-

nios que contam com muitos equipamentos eletrônicos, cabe avaliar se compensa contratar a cobertura com depreciação. AVISO DE SINISTRO E ERROS MAIS COMUNS De acordo com o gerente da Porto Seguro, o princi-

PASSO A PASSO PARA REGULAÇÃO DE SINISTRO 1 - Comunicação do sinistro à seguradora por meio do corretor ou do segurado (síndico); 2 – Registro do aviso; 3 - Análise da ocorrência (solicita e examina detalhadamente os laudos de vistoria e outros documentos, bem como a apólice, para verificar o que está coberto e se há riscos não cobertos); 4 - Apuração dos prejuízos ou danos (busca a comprovação dos danos e as circunstâncias de sua ocorrência, para que se possa levantar as causas, a natureza e a extensão); 5 - Liquidação do sinistro ou indenização (pagamento da indenização ao segurado ou negativa de indenização, cabendo à seguradora fazê-lo de forma justificada.).

DICAS IMPORTANTES • Comunicar o sinistro inexistente apenas para receber a indenização é considerado fraude. • Em caso de reclamações do síndico por insatisfação, deve-se acionar o corretor para que ele possa acionar o Fale com o Analista.

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ENTREVISTA INFILTRAÇÕES

Causas, tipos e formas de prevenir ou corrigir INFILTRAÇÕES EM FACHADAS E TELHADOS YOUTUBER EXPERT EM MANUTENÇÃO PREDIAL ORIENTA SOBRE DANOS CAUSADOS PELAS CHUVAS DE VERÃO Fim de ano e início de ano são épocas marcadas pelas chuvas de verão. O volume e a frequência das precipitações costumam causar muitos problemas em edifícios, como infiltração em fachadas e telhados. Uma forma de antecipar aos problemas e evitar transtornos é agir de forma preventiva. A fim de esclarecer sobre questões técnicas referentes a infiltrações em condomínios, entrevistamos o engenheiro especialista em manutenção predial, Felipe Lima, de São Paulo. Graduado e mestre em Engenharia Mecânica, ele é fundador do Portal e Revista da Manutenção Predial. Felipe aborda o tema Manutenção Predial em canais digitais como o Instagram e o Youtube, somando milhares de seguidores. Revista O Síndico: Quais são os principais tipos e causas de infiltração em edifícios? Felipe Lima: Há dois exemplos clássicos de infiltrações: na cobertura e no subsolo. Ambas são decorrentes de falhas na impermeabilização das lajes, que podem ser causadas por diversos fatores, como, por exemplo, furo nas lajes para instalação de antenas e brinquedos, o que danifica a impermeabilização; ralos e grelhas entupidos (o excesso de sujeira faz com que a água não tenha vazão suficiente e “procure” outro caminho para escoar); falhas nas juntas de dilatação (com o tempo, esse material perde a sua vida útil e precisa ser substituído, o que, se não for feito, a junta começa a “dar passagem” para a água, que, por sua vez, vai infiltrar pelas estruturas). Resumindo, os principais tipos de infiltração que en16

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Segundo engenheiro especialista em manutenção predial, Felipe Lima, síndicos devem fazer rondas de inspeção para verificar se há manchas em paredes e tetos.

contro nos empreendimentos estão nos tetos. Teto das coberturas e teto das garagens do subsolo. A quais sinais o síndico deve ficar atento? O primeiro ponto é visual. Ele precisa realizar rondas de inspeção para verificar se há manchas nas paredes e tetos, que indicam infiltrações. Se necessário, o gestor precisa contratar uma empresa especializada em inspeção predial para lhe auxiliar nesta atividade. Outro ponto de atenção é o tempo de vida da edificação. Prédios mais antigos tendem a ter mais problemas de infiltração. Com o passar do tempo, todos os componentes da edificação chegam ao fim de sua vida útil, o que não é diferente para as impermeabilizações. Apesar de ser um sistema resistente e de grande durabilidade, com o tempo, precisará passar por manutenções para continuar exercendo sua função e mantendo todos os locais secos e livres de infiltrações. No caso de infiltração em fachadas

Os principais tipos de infiltração estão nos tetos das coberturas e tetos das garagens do subsolo."

decorrente de chuvas, de quem é a responsabilidade pelos reparos? Esse é um caso complicado. Eu não me envolvo em questões não técnicas porque pode variar muito. Em primeira instância, a responsabilidade é do condomínio. Contudo, se a unidade privativa passou por reformas e alterou a fachada, instalou condensadoras de ar condicionado, instalou vidros, fechou a sacada, colocou grades de proteção, tudo isso modifica a edificação e, consequentemente, pode mudar as responsabilidades. Assim, algo que era de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário.

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E no telhado do condomínio? De quem é a responsabilidade? É o mesmo caso da fachada. É preciso uma avaliação a fundo para definir de quem é a responsabilidade. Há casos em que os usuários instalam antenas nas coberturas, máquinas de ar condicionado (condensadoras) e furam a impermeabilização, então algo que deveria ser de responsabilidade do condomínio passa a ser do usuário. Mas, a princípio, a responsabilidade é do condomínio. Se a infiltração for registrada no telhado da unidade de cobertura, como proceder? Telhado da cobertura é considerado área comum? Com relação à infiltração propriamente dita, primeiro é preciso entender como é composto o empreendimento. Existem três possibilidades básicas, que são: • Laje impermeabilizada e sem telhado; • Laje impermeabilizada e com telhado; • Laje não impermeabilizada com telhado. Se a laje tem cobertura por telhado, o primeiro passo é verificar como estão as telhas. Se a laje não tem telhado, é preciso contratar uma empresa especializada em impermeabilização para verificar o que está ocasionando a infiltração. Agora, quanto ao telhado ser considerado área comum ou não, isso vai depender do empreendimento e de quem construiu esse telhado. Há casos em que sim, o telhado é área comum e a responsabilidade de corrigir é do condomínio. Mas há casos em que o telhado é da unidade privativa, e quem deve arcar com os custos e consertos é o usuário. Não há uma regra clara e definida de quem seja a responsabilidade. É preciso avaliar. Fale um pouco sobre prevenção e tratamento para infiltração. A fim de evitar problemas com a chegada das chuvas, quais cuidados devem ser adotados e qual a periodicidade? O primeiro ponto que precisa ficar claro para todos os gestores prediais é que existem diversos tipos de impermeabilização. A impermeabilização de um reservatório de água é totalmente diferente de uma impermeabilização de laje. Produtos usados e técnicas são diferentes, e, consequentemente, os cuidados são diferentes. Mas, independentemente do sistema em questão, todos precisam de manutenção preventiva. Mesmo com a manutenção preventiva, vai chegar uma hora em que os componentes precisarão 18

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ser trocados. A manutenção preventiva prolonga o tempo de vida útil, mas componentes não são eternos. A sugestão é contratar uma empresa especializada para avaliar os sistemas de impermeabilização, que auxilie com a periodicidade de manutenção preventiva, isso porque varia conforme local, utilização, exposição, clima etc. As manutenções preventivas básicas são: • Juntas de Dilatação: nos condomínios, esse componente também é chamado de mastique. A manutenção preventiva nesse componente é simples, basta limpar corretamente e tomar cuidado com o produto utilizado para que ele não seja corrosivo e/ou abrasivo e danifique a junta. • Jardineiras: aqui, o cuidado deve ser com relação às plantas que serão utilizadas, para que as raízes não prejudiquem a impermeabilização. Na remoção de plantas, tomar o mesmo cuidado, para não danificar a manta nem mesmo a proteção.

A manutenção preventiva prolonga o tempo de vida útil, mas componentes não são eternos."

• Reservatório de água: semestralmente, esses reservatórios precisam ser lavados para garantir a assepsia do local e a potabilidade da água que será distribuída para a edificação. Os cuidados são os mesmos que com a junta de dilatação. Na hora de lavar as caixas d’água, o produto utilizado não pode ser abrasivo e/ou corrosivo, a fim de não danificar a impermeabilização. • Piscinas e áreas molhadas: a manutenção preventiva aconselhada para esses locais é apenas rejuntar os revestimentos todos os anos, minimizando a possibilidade de a água penetrar e alcançar a manta asfáltica. Aqui vale um alerta: se a sua piscina já está com problemas de infiltração, apenas rejuntar os pisos não será a solução. Essa é uma medida preventiva, mas não corretiva. Em caso de infiltração em piscinas, na grande maioria dos casos, a manta asfáltica já foi da-

nificada e precisará passar por manutenção corretiva. • Lajes do térreo e cobertura: cuidado com as instalações de brinquedos, máquinas, equipamentos. Antes de instalar, verifique se o ponto onde será instalado tem impermeabilização, se sim, não podem ser posicionados diretamente no piso, é preciso que sejam feitas bases, isso para evitar que os parafusos de fixação furem as mantas. Essas áreas possuem ralos e grelhas, que devem ser limpos no mínimo uma vez por semana. Se for uma área com plantas que perdem folhas, de descarte de pontas de cigarro e copos plásticos, esse intervalo deve ser reduzido a fim de evitar entupimentos. No caso de reparos em fachadas, quais os cuidados o síndico deve ter na contratação de pessoal ou de empresa para realizar o serviço? Qual a norma a respeito de serviços em altura? Todos os serviços realizados em fachadas de condomínio possuem um valor expressivo. É importantíssimo que o gestor saiba exatamente quem ele está contratando e a idoneidade da empresa, para não “comprar gato por lebre”. A NR35 trata sobre o trabalho em altura e deve ser premissa básica para a contratação desse serviço. O gestor não pode liberar a entrada de profissionais que não possuam o treinamento nessa Norma Regulamentadora. E mais, acompanhar o serviço para ter certeza de que todos os procedimentos que serão realizados não colocam em risco a saúde e/ou segurança dos operários. Mesmo sendo algo que a empresa prestadora deve se preocupar, o síndico também precisa olhar com muita atenção para esse ponto. Fale um pouco sobre o seu trabalho em ambiente digital. Qual é o objetivo? Hoje, todo o trabalho que realizo tem como objetivo principal conscientizar gestores prediais, síndicos, gerentes prediais, coordenadores técnicos, pessoas que atuam diretamente em condomínios. O foco é entregar conteúdo de qualidade, de uma forma acessível e que todos entendam. Havia um estigma de que manutenção predial era apenas “coisa de engenheiro” e que somente esse grupo de profissionais poderia saber sobre a área técnica. Atuo há mais de dez anos e não concordo com isso. Acredito veementemente que todas as pessoas que atuam com gestão predial precisam saber sobre manutenção predial. Então, assim surgiu o Portal e a Revista da Manutenção Predial, meios de comunicação que foram criados para propagar esse conhecimento.

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