O SÍNDICO em revista by Lógica Comunicação

EM REVISTA

ANO 08 | Nº 44 | MAI/JUN 2021

ESPECIAL COVID-19

UM PANORAMA DOS EFEITOS DA PANDEMIA NOS CONDOMÍNIOS

PRESENCIAIS OU VIRTUAIS

Como ficam as assembleias?

INSEGURANÇA FINANCEIRA

Como driblar a inadimplência

COLABORADOR INFECTADO

Você sabe o que deve ser feito? O Síndico em revista

O Síndico em revista

EDITORA Andrea Castilho

SUMÁRIO • ESPECIAL COVID-19

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE: Bimestral TIRAGEM: 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR: Síndicos, subsíndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO: Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL: Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES: Aline Furtado Delman Santos CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6126 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414, Sala 807, Centro - Juiz de Fora - MG (32) 98887-6126 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br @sindico.jf /sindicojf IMPRESSÃO Olps Gráfica A reprodução dos textosdesta revista requerautorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

NO VERMELHO

Crise econômica leva insegurança financeira aos condomínios 05

LIVES Instagram Síndico JF promove lives para síndicos

14.010 07 LEI Fim da lei gera dúvidas quanto às assembleias virtuais

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. BUROCRACIA Fim do mandato de síndico na pandemia e suas implicações SEM ACESSO O uso das áreas de lazer X restrição de circulação POSITIVO O que fazer quando um colaborador testa positivo para a Covid O Síndico em revista

EDITORIAL

Todos À DERIVA A Covid-19 trouxe uma tempestade de mudanças e indefinições na vida de cada pessoa, cada condômino e cada síndico. Em meio a vários decretos com impactos diretos e indiretos dentro e fora dos condomínios, é natural que nos sintamos desorientados e confusos, e isso é uma realidade também aqui na revista O Síndico. Por mais que tentemos acompanhar as novas determinações, tudo é extremamente diferente do que estamos acostumados e isso nos dá uma sensação de falta de direção, ou pelo menos de dúvidas quanto ao que é direito ou não, quanto ao que é legal ou não, e seguimos caminhando trocando informações e ajuda por meio dos canais de comunicação. A edição 44 que você recebe agora desta revista é especial porque trata exclusivamente sobre a Covid-19, numa tentativa de montar um retrato de como estamos enfrentando localmente os vários dilemas trazidos pela pandemia. Como ficam as assembleias após o fim da lei 14.010 e durante lockdown? Como resolver a questão do bloqueio das contas bancárias devido ao fim do mandato do síndico? Existe alguma nova alternativa para enfrentar a inadimplência que assombra os condomínios? Essas e outras perguntas foram respondidas por síndicos e administradores que nos relataram as formas de driblar os problemas que, na verdade, são comuns a todos, mas ao mesmo tempo são peculiares, variando de condomínio para condomínio. E mais: restringir ou não as áreas comuns? O que fazer em caso de contágio de algum funcionário? Há algo específico que a Prefeitura de Juiz de Fora tenha determinado para os condomínios? Obras são permitidas? Como registrar atas? Em um momento de tantos desafios e obstáculos a superar, preparamos as matérias desta edição como uma pequena amostra da situação, diante da grande dimensão do tema. Já passamos por ondas verde, amarela, 4

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vermelha e roxa. Muito se perdeu e muito se aprendeu neste pequeno intervalo de tempo que tem trazido lições nos mais diversos âmbitos de nossas vidas. Que esta revista possa cumprir seu papel de lhe auxiliar na gestão do seu condomínio, o que é mais necessário do que nunca. Para ampliar nosso contato com você, estamos realizando lives no Instagram SíndicoJF sobre diferentes temas. Tudo para aumentar as possibilidades de informar, educar, entreter e anunciar fatos, notícias, negócios e personalidades de nossa cidade e do país ligados ao ramo condominial. Que possamos juntos, seguir em frente, sendo o alicerce dos condomínios, sempre buscando a superação. A todos uma boa leitura!

428.000 vidas perdidas para a Covid-19 no Brasil. Nosso respeito aos familiares.

ANDREA CASTILHO

EDITORA

EM TEMPOS DE PANDEMIA

LIVES PROMOVEM DEBATES e difundem conhecimento

esde o início da pandemia, em 2020, várias lives vêm sendo realizadas na internet. Esta é uma forma de levar, em tempos de isolamento social, informação e diversão por meio de ambiente digital. Em janeiro, no Instagram Síndico JF, foi realizada a primeira live, “CCT 2021 das Conservadoras”. “Por meio das lives, temos oportunidade de conversar com especialistas e gerar conteúdo que contribui para a ampliação do conhecimento das pessoas. Conseguimos isso de forma rápida, sem a demanda de organização dos eventos presenciais”, declara a editora da revista O Síndico e CEO Síndico JF, Andrea Castilho. De janeiro para cá, já foram realizadas mais duas lives, uma sobre o enfrentamento à Covid-19 feita em parceria com a 676 Administradora de Condomínios, e outra sobre portaria remota, em colaboração com a empresa Provid. Isso tem feito com que outras várias empresas procurem Andrea, a fim de, por meio da parceria, divulgarem seu trabalho a partir de temas de interesse e relevância para os gestores condominiais. O trabalho por trás dos eventos on-line envolve a curadoria de temas e fontes. “Minha formação em jornalismo ajuda na conduta das entrevistas ao vivo. É um formato novo e a responsabilidade é grande, exigindo preparo e estudo sobre os assuntos, mas estou me sentindo cada vez mais à vontade”, conta Andrea. Segundo ela, o público que acessa as lives no perfil @sindico.jf, em tempo real, ou no IGTV tem crescido. “Estou satisfeita com os resultados e destaco a facilidade de acesso. Para quem não conhece, basta seguir nossos canais – Instagram e Facebook Síndico JF - e acompanhar.” 1º ENCONTRO DE ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS Andrea conta que, desde que realizou, em fevereiro do ano passado, a Rodada Condominial de Negócios está com a ideia de reunir empresas administradoras de condomínios da cidade e região a

O trabalho por trás dos eventos on-line envolve a curadoria de temas e fontes" fim de que possam discutir os problemas que enfrentam e, juntas, apontarem soluções para o mercado local. Neste sentido, está sendo organizado para junho, o 1º Encontro de Administradoras de Condomínios de Juiz de Fora, no formato online. “Queremos promover a união do segmento, além do debate sobre a criação de um código de conduta que trate sobre a ética e a criação de parâmetros na forma de atuação destas empresas. É preciso trabalhar pela valorização dos profissionais, a fim de tornar o mercado mais qualificado”, explica Andrea. Entre as atrações do evento estão convidados de peso como a Profa. Rosely Schwartz, coordenadora do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios (GEAC) do Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA-SP); representante do Conselho Regional de Administração de Minas Gerais (CRA-MG), e representantes do SEBRAE. “Para acompanhar esta e outras novidades, convido os síndicos e administradores a seguirem as nossas redes sociais. Vem muita novidade por aí”, ressalta. O Síndico em revista

ESPECIAL COVID-19

Segundo a Prefeitura de Juiz de Fora, não há decreto específico para os condomínios, os quais devem seguir as orientações gerais de biossegurança

PANDEMIA

Juiz de Fora enfrenta a segunda onda DENTRO DOS CONDOMÍNIOS SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS DE JUIZ DE FORA E REGIÃO CONTAM COMO TÊM TRATADO SITUAÇÕES DO DIA A DIA A PARTIR DO AVANÇO DO NOVO CORONAVÍRUS.

ais de um ano após o registro do primeiro caso de Covid-19 em Juiz de Fora, que ocorreu em março de 2020, a cidade vem enfrentando, assim como o restante do país, a segunda onda da doença, que reforçou a necessidade de isolamento social, uso do álcool em gel e higienização das mãos, uso de máscaras, entre outras medidas. Diante desse cenário, uma das regras adotadas, em março de 2021, pelo Governo do Estado de Minas Gerais, foi a instituição do Protocolo Onda Roxa, que se sobrepôs às medidas implantadas pela Prefeitura de Juiz de Fora (PJF), desde janeiro deste ano, a partir da saída do programa Minas Consciente, quando de-

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finiu normas e protocolos próprios para o enfrentamento à Covid-19 e o funcionamento de setores econômicos. No dia 17 de abril, a cidade retornou à Faixa Vermelha do programa municipal, o “Juiz de Fora pela Vida”. Com esta decisão, os municípios que não fazem parte do plano estadual, como é o caso de Juiz de Fora, e têm decretos próprios, passaram a atuar de forma autônoma no que se refere às ações de combate à pandemia, sem a interposição do Estado. Mesmo diante da mudança e ainda que algumas atividades tenham sido liberadas, estão proibidas, ainda, a circulação de pessoas sem o uso de máscara de proteção, em qualquer espaço público ou de uso coletivo, ainda que privado; e a realização de visitas sociais, eventos, encontros e reuniões de qualquer natureza, públicos ou privados. Tendo em vista que Juiz de Fora conta com 2.460 condomínios cadastrados no Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira (SINDICON-JF), número que pode chegar a quatro mil condomínios residenciais e entre 120 e 140 comerciais, incluindo os não cadastrados, como fica, então, a regulação desses espaços? Como devem

agir seus gestores diante do quadro de pandemia que se arrasta há mais de um ano? O síndico pode decidir sozinho pelos fechamentos de áreas? Como fica o direito de propriedade do condômino? E as responsabilidades do síndico? Com intenção de informar e apresentar medidas que vêm sendo adotadas em condomínios de Juiz de Fora, trazemos, nesta edição da revista O Síndico, o Especial Covid-19. Isso porque sabemos que os condomínios não podem parar diante das dificuldades excepcionalmente enfrentadas, prédios se deterioram, vazamentos e manutenções não esperam, pessoas precisam circular, mandatos de síndicos vencem e os bancos exigem a regularidade formal para o acesso ao dinheiro da coletividade condominial. Certo é que não existe, no município, orientação específica para os condomínios, conforme nota enviada pela Prefeitura de Juiz de Fora. “Não há decreto específico para os condomínios, os quais devem seguir as orientações gerais de biossegurança, estabelecidas na cidade, respeitando o distanciamento social e o uso de máscaras quando em circulação pelas áreas de convivência dos condomínios, como corredores, elevadores e recepção”.

FOTO 2018

A proprietária da Teccon Administradora, Ângela Galhardo de Freitas e o presidente da CONASI, Sérgio Craveiro defendem a realização de assembleias virtuais

ESPECIAL COVID-19 DILEMA

COMO FICAM AS ASSEMBLEIAS durante a pandemia? DESDE O TÉRMINO DA VIGÊNCIA DA LEI 14.010, SÍNDICOS E ADMINISTRADORAS ESTÃO DIVIDIDOS ENTRE A REALIZAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS PRESENCIAIS OU VIRTUAIS

artigo 1.350 do Código Civil, bem como o artigo 24 da Lei 4.591/64, conhecida como a Lei do Condomínio, apontam para a necessidade de realização, anualmente, de uma assembleia geral ordinária. Contudo, devido à proibição de encontros presenciais du-

rante a pandemia, não está permitida a realização de assembleias presenciais. A lei 14.010/2020, que instituiu normas de caráter transitório e emergencial, como a realização de assembleias virtuais e prorrogação do mandato do síndico, esteve em vigência até outubro do ano passado. O que fazer, então? O presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), professor Sérgio Craveiro, defende a realização de assembleias virtuais. “Acredito que este seja o caminho a ser seguido porque já sabemos que as assembleias presenciais não devem ocorrer devido ao distanciamento social. No meio virtual, as assembleias têm maior quórum justamente porque a participação fica facilitada. Contudo, é preciso estar atento à necessidade de uma assessoria jurídica, O Síndico em revista

ou advocacia preventiva, que tem como função dar assistência em tal realização, a fim de que não haja anulação da assembleia. Vale lembrar, ainda, que os passos seguidos no caso de assembleia presencial devem ser tomados nas assembleias virtuais, como, por exemplo, a convocação, onde deve constar o link do evento.” Por outro lado, o advogado, síndico profissional, síndico do Edifício Le Quartier, membro do Conselho Fiscal do Edifício Comercial Rossi Rio Branco e assessor jurídico da 676 Administradora de Condomínios e Associações, Diego Marques de Paula, defende cautela quanto à forma de realização de assembleias neste período de pandemia.

Temos entendimentos a favor e contrários à assembleia virtual

“Creio que as assembleias virtuais devam ser realizadas apenas em casos de extrema necessidade, como bloqueio de contas pelo banco devido ao término do mandato do síndico. Isso porque existe o risco de impugnação. Se fosse algo tacitamente permitido, a lei nº 14.010 não teria sido criada em 2020 para dar respaldo a tal realização. Acredito que seja o caminho, mas é preciso aprimorar este diálogo. Em casos polêmicos, o síndico deve contar com conselheiros, dividir a responsabilidade de decisões, convocando a assembleia assim que possível. O que não podemos é aproveitar o momento da pandemia adotando procedimentos e regras frágeis, a fim de ‘fugir’ das assembleias presenciais.” Diante do impasse, o síndico profissional e gestor na iNove Administradora de Condomínios de Visconde do Rio Branco, Guilherme Dutra Ferraz, afirma estar “em um beco sem saída”. “Com o fim da lei 14.010, ficamos sem respaldo. Quando a lei perdeu a validade, os bancos voltaram a cobrar a documentação, como a ata, no caso de fim de mandato dos síndicos. Conseguimos fazer assembleia em alguns condomínios. Nos menores, foi tranquilo porque havia permissão, naquela época, de reunião com até 30 pessoas. Mas, em condomínios maiores, como no caso de um com 763 unidades que administramos em Visconde do Rio Branco, não conseguimos realizar a assembleia. Isso porque temos entendimentos a favor e contrários à assembleia virtual. Como a maioria das convenções 8

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Especialistas defendem cautela quanto à forma de realização de assembleias durante a pandemia

não tem previsibilidade quanto a esta modalidade de assembleia e por não termos respaldo legal, resolvemos não arriscar, afinal existe a possibilidade de impugnação.” A síndica profissional Cláudia Millard relata ter contado com apoio da administradora de condomínios para solucionar problemas relacionados ao fim do mandato e à realização de assembleias. “A lei 14.010 previa a prorrogação dos mandatos de síndicos que venciam entre março e outubro do ano passado. Com o fim da sua vigência, optamos por buscar a prorrogação junto aos bancos, o que foi feito pela administradora diretamente com o banco, mas me deparei com a necessidade de realização de assembleia em alguns casos. Em março desse ano, organizei a primeira assembleia on-line, permitindo que as pessoas participem em tempo real. Ainda estou aprendendo, afinal, é tudo muito novo, mas fato é que nas assembleias on-line o quórum é maior do que nas presenciais. Destaco, aqui, a importância na escolha de administradoras de condomínios e bancos, que, neste momento de crise, tiveram que trabalhar com discricionariedade, ou seja, pautando-se na capacidade de decisão.” A proprietária da Teccon Administradora de Condomínios, Ângela Maria

Galhardo de Freitas, aponta que todas as assembleias que vêm sendo realizadas estão ocorrendo em ambiente virtual. “Não tivemos um caso sequer de anulação até hoje. Para isso, nos planejamos de forma a cumprir todos os trâmites, como atualização de cadastro dos condôminos, incluindo número de WhatsApp e e-mail; envio da convocação com o link da reunião; publicação do edital em jornal, no site e envio do mesmo por WhatsApp e e-mail. É uma forma de fazer com que todos sejam avisados. Para isso, o planejamento é fundamental.” Enquanto isso, o presidente do Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira (SINDICON-JF), Márcio Vinícius dos Santos Tavares, afirma que a realização de assembleias virtuais vem aumentando a cada dia. “Hoje, segundo acompanhamento do SINDICON-JF, 80% das assembleias são realizadas virtualmente. Mas é preciso estar atento aos trâmites previstos para tal realização, como preparação do edital, informação aos condôminos sobre a modalidade e sobre a necessidade de organização dos equipamentos necessários para participarem, atualização do cadastro de todos, atenção à participação dos idosos...”.

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ESPECIAL COVID-19 BUROCRACIA

O FIM DO MANDATO DO SÍNDICO e suas implicações COMO FICA A SITUAÇÃO DO CONDOMÍNIO PERANTE BANCOS DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE DE REALIZAÇÃO DE ASSEMBLEIAS

dificuldade de realização de assembleias para eleição de síndico durante a pandemia foi relatada pelo síndico profissional e gestor na iNove Administradora de Condomínios, Guilherme Dutra Ferraz, mesmo quando Visconde do Rio Branco se encontrava na Onda Verde do Programa Minas Consciente, quando eram permitidas reuniões com até 250 pessoas, desde que respeitados os critérios de saúde e segurança. “Partindo do pressuposto de que eu preciso convocar todos os condôminos, e se 50% aderissem à convocação, no caso do condomínio com mais de 760 unidades? Eu não atenderia ao decreto que estava em vigor.” Uma alternativa encontrada por ele, que resolveu o problema em curto prazo, foi realizar uma reunião com os membros do Conselho do condomínio. “Conseguimos que o Conselho prorrogasse o mandato do síndico até que existisse condição de realizar a assembleia. Enviamos a documentação sobre a autorização de prorrogação ao banco, que conseguiu prorrogar por 30 dias. Venceu e prorrogamos por mais 30 dias. Mas já tivemos a informação de que não conseguiremos prorrogar mais. Assim, estamos pensando em entrar com uma liminar na Justiça, afinal, se houver bloqueio da conta, não conseguiremos pagar fornecedores, colaboradores e não vamos conseguir gerar boletos, fazer prestação de contas...”. Um dos bancos que atendem a muitas contas de condomínios na cidade é o Bradesco. Sobre a situação, em nota, o banco afirmou que “de forma excepcional, efetuará a prorrogação de poderes de representantes cujos vencimentos ocorram entre 01 de março a 31 de maio de 2021, especificamente para os condomínios 10

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Condomínios impossibilitados de realizar assembleia recorreram ao conselho para prorrogar o mandato do síndico

que não conseguiram realizar as assembleias de forma virtual. Tais prorrogações só serão realizadas para representantes já eleitos, cujos mandatos venceram entre 01 de março a 31 de maio de 2021. A prorrogação será concedida por 90 dias a partir da data da solicitação do cliente descrita na carta enviada ao banco”. Já o Sicredi Vale do Jaguari e Zona da Mata RS/MG informou, por meio da assessoria de comunicação, que vem tratando caso a caso, não deixando associados sem apoio neste momento. Para o presidente do Sindicon, Márcio Tavares, o cenário ideal indicado para que os condomínios não tenham as contas bancárias bloqueadas em função do término do mandato do síndico é entrar com uma liminar na Justiça. “Assim, ganha-se tempo até que a pandemia acabe ou que todas as pessoas sejam vacinadas.” CARTÓRIOS FECHADOS E REGISTRO DE ATA Um dos fatores que impuseram ainda mais dificuldade às questões condominiais tratadas pelos gestores foi o fato de alguns cartórios terem ficado fechados durante a Onda Roxa e outros permanecerem, na Faixa Vermelha, com atendimento reduzido, feito por hora marcada. A situação resulta na dificuldade de registro de ata, mesmo com o avanço para a Faixa

Vermelha. Como alguns cartórios estão em funcionamento especial, Ângela Freitas destaca a importância do planejamento. “Quando convocamos uma assembleia (virtual) para eleição do síndico, precisamos prever, inclusive, a necessidade de agendamento no cartório, a fim de não termos qualquer problema. Estamos passando por um período difícil, burocrático e estressante, mas o planejamento nos auxilia inclusive nisso.” Uma das saídas para tais dificuldades são os cartórios on-line ou as plataformas digitais para registro de documentos eletrônicos em cartórios. “Por meio da plataforma, é possível registrar atas, certificados, certidões negativas de débito, entre outros documentos. O passo a passo é feito por meio de um site, onde é efetuado um cadastro e por onde são enviados documentos como edital de convocação, a lista de presenças e a ata devidamente assinada. A empresa encaminha os arquivos para registro em cartório. Assim que o cartório registrar a Ata, será enviado um e-mail ao solicitante e seu documento registrado estará disponível para download. O uso da plataforma é gratuito, o usuário paga pelo que registrar, para isso, deve comprar créditos para efetuar o registro”, explica o CEO da Uniproof, de São Paulo, Flávio Eduardo Siviero.

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ESPECIAL COVID-19 ACESSO E OBRAS

O USO DAS ÁREAS DE LAZER x restrição de circulação EMBORA HAJA O PRINCÍPIO DA LIBERDADE DE IR E VIR, NÃO DEVE-SE COLOCAR O QUERER INDIVIDUAL ACIMA DO INTERESSE DA COLETIVIDADE

“E

stá sendo muito difícil. O que aliviou com o retorno à Faixa Vermelha, foi só o acesso a algumas áreas comuns. Quando estávamos na Onda Roxa, fomos questionados sobre a restrição do direito de ir e vir”, relata Guilherme Ferraz, que administra um condomínio horizontal que conta com áreas verdes, lago, pista de caminhada, academia, loja de conveniência, salão de jogos, salão de festas, quiosques para churrascos e playground. “Foi muito complicado porque há pessoas que não moram no local, mas que, por terem lote, utilizavam o espaço para caminhada. Foi muito difícil convencê-las e fazê-las entender que as restrições não partiam da administração, mas sim da deliberação estadual que impunha a Onda Roxa. Restringimos e deixamos os colaboradores orientando. Caso não fosse respeitada, a instrução era acionar a PM, que tem poder de fiscalização. Emitimos uma circular em que ficava claro que, caso a fiscalização autuasse o condomínio pela negligência de tal condômino, este seria cobrado.” Sobre a questão do di-

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Áreas comuns foram fechadas para evitar aglomerações que poderiam resultar em surto de Covid no condomínio

reito de ir e vir, a advogada Silayne lembra que “tivemos decretos municipais e estaduais, como a Onda Roxa, que proibiam o uso de áreas comuns . Mesmo que não estejamos em período restritivo, devemos lembrar que estamos em período pandêmico. Temos liberdade de ir e vir, mas, acima disso, existe o princípio da supremacia do interesse público, que sugere que não posso colocar meu querer acima do interesse da coletividade”. Ela lembra o artigo 1.348 do Código Civil, que aponta que a obrigação do síndico é diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns . “Assim, tem, por bem, analisar o seu condomínio e, se não tiver condições, fechar áreas comuns, preservando a coletividade. Afinal, o isolamento social ainda continua sendo o meio mais eficaz de conter a doença. Então, tem que ha-

ver restrições no condomínio pelo menos enquanto não conseguirmos atravessar essa fase de alto número de mortes no país.” De acordo com a Prefeitura de Juiz de Fora, “o uso de piscinas e quadras está proibido para atividades recreativas, de acordo com o programa Juiz de Fora Pela Vida. A intenção é evitar aglomerações, que podem resultar em um surto de Covid no condomínio. Em caso de denúncias do não cumprimento das normas, e de eventos irregulares que promovem aglomeração, a Prefeitura vai até o local para restabelecer a ordem e o cumprimento dos protocolos sanitários no combate ao coronavírus”. OBRAS E REFORMAS Em um cenário em que todos devem redobrar os cuidados, executar obras virou

assunto de debate, não apenas no que se refere às áreas externas dos condomínios, mas também às unidades. Isso porque obras e reformas costumam aumentar a circulação de pessoas, o que é um passivo para aglomeração. De modo geral, a orientação é que sejam paralisadas as obras consideradas não essenciais para o funcionamento do condomínio ou da unidade. A proprietária da Teccon Administradora de Condomínios aponta que o retorno à Faixa Vermelha permite que as obras de caráter emergencial em áreas externas sejam realizadas. “Mas é imprescindível que os protocolos estabelecidos pela Vigilância Sanitária sejam cumpridos, como, por exemplo, o uso de máscaras e o distanciamento social. Quanto às unidades, a orientação é que sejam realizadas apenas obras de manutenção, como vazamento, por exemplo. No caso de reforma, que envolve, por exemplo, troca de piso, é necessário um alvará que prevê essas pequenas reformas, documento emitido pela Prefeitura de Juiz de Fora. Mas o processo para obtenção tem sido bastante lento aqui na cidade.” Para o advogado Diego Marques de Paula, no caso de reformas em unidades, é preciso avaliar, com bom senso, cada caso. “Deve-se avaliar caso a caso. Havendo necessidade de obras ou reformas, no caso de obra emergencial, por exemplo, deve estar clara a necessidade de que o número de trabalhadores seja pequeno, além do uso de máscara e de evitar a circulação em áreas comuns.”

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ESPECIAL COVID-19 INSEGURANÇA FINANCEIRA

As formas de lidar com a INADIMPLÊNCIA NA PANDEMIA ESTE É UM PERÍODO DE INCERTEZAS E DE INSEGURANÇA FINANCEIRA, GERADA PELA CRISE ECONÔMICA, QUE, POR SUA VEZ, É CONSEQUÊNCIA DA CRISE NA SAÚDE CAUSADA PELA PANDEMIA

ara tentar driblar o sinal vermelho, alguns síndicos buscam empréstimos, outros, recorrem a empresas garantidoras. “O trabalho consiste em fazer a cobrança dos moradores. A empresa é responsável por emitir os boletos bancários, sendo que as informações que constam no boleto são enviadas pelo admi-

nistrador do condomínio. Fazemos o repasse da receita total ao condomínio. Caso o morador não pague, a cobrança vem para a empresa”, explica o CEO da BV Garantia, Rodrigo Paes .

Segundo ele, a procura por esse tipo de serviço vem crescendo. “Em condomínios onde há inadimplência, quem mais se prejudica são os adimplentes porque o síndico costuma usar o dinheiro do fundo de reserva, por exemplo. A garantidora entra com a função de garantir a segurança financeira, o que traz tranquilidade para planejar obras e melhorias.” O síndico do Condomínio Unique Fontesville, em 240 unidades, Rodrigo Procópio, relata que, um mês após assumir a função, contratou uma empresa garantidora. “Como morador, foi muito interessante porque o condomínio foi entregue pela construtora da forma como foi vendido, ‘cru’, ou seja, faltavam melhorias que julgávamos importantes. Pude perceber que os síndicos que

me antecederam não conseguiam efetuá-las porque faltava caixa. Como gestor, via a necessidade de ter uma renda fixa para que pudéssemos fazer um planejamento e implantar tais melhorias. Ao contratar a garantidora, conseguimos ver o benefício de forma imediata. O dinheiro entra por uma porta e sai por outra em forma de benfeitorias. A empresa me permite gerir sem déficit porque paga de forma antecipada o valor referente a todas as unidades. Caso alguém fique sem pagar, não é preocupação para o condomínio porque a empresa irá cuidar da cobrança.” Segundo Rodrigo, quando ele assumiu, a taxa de inadimplência era de 42%, hoje é zero. “Afirmo que não trabalharia em outro condomínio caso não houvesse uma empresa garantidora .”

Dicas para enfrentar a crise O sócio-diretor da Ativa Cobrança, Cristiano Magri, elencou algumas dicas sobre o que deve ou não ser feito para enfrentar a crise. Confira: • Não deixe a cobrança acumular, a fim de não impactar o fluxo de caixa. • Com 30 dias de atraso, passe a situação para uma empresa de cobrança que trate de forma humanizada; • Com 60 dias: protesto da taxa condominial, ainda na esfera administrativa (necessário aprovação da assembleia ou alteração da convenção); • Com 90 dias, sem êxito, proponha uma ação na Justiça; • Busque sempre orientação profissional; • Se optar por uma empresa garantidora, observe as taxas cobradas; • Se recorrer a empréstimo (em último caso), esteja atento às taxas. Saiba o que está pagando em taxa efetiva.

Crescimento do home office é realidade Com a necessidade de manter o distanciamento social e contando com o suporte da tecnologia, muitos brasileiros migraram suas estações de trabalho para o ambiente doméstico. Segundo dados do IBGE, o número de pessoas trabalhando em home office no país, durante a quarentena, chegou a 8,4 14

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milhões de pessoas, contra apenas 3,8 milhões em 2018. Apartamentos se transformaram em ambiente de trabalho e de estudo e essa é uma das principais heranças deixadas pela pandemia aos condomínios. “Não podemos desrespeitar a Convenção de Condomínio, que aponta que a

finalidade da unidade é estritamente residencial, estritamente comercial ou mista. Não posso alterar a finalidade da unidade sem alterar a convenção . Mas é importante lembrar que, quando estou na minha casa, trabalhando em home office, não a transformei em escritório. Se recebesse clientes, se tivesse

um giro de pessoas no local, aí sim teria alteração da finalidade. Cabe, então, destacar que é preciso sempre respeitar o direito do próximo, não colocando a segurança do outro em risco, não fazendo barulho”, aponta a advogada da Lázuli Administradora, especialista em Direito Condominial, Silayne Viccini.

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ESPECIAL COVID-19 DOENÇA

QUE MEDIDAS TOMAR no caso de síndico ou colaborador infectado? CONDOMÍNIOS DEVEM ESTAR PREPARADOS PARA CONTORNAR A SITUAÇÃO QUANDO UM FUNCIONÁRIO FOR INFECTADO

esmo que essa situação não tenha batido à porta do seu condomínio, é importante ter um plano de contingência para saber como agir se o coronavírus atingir um colaborador, seja ele orgânico ou terceirizado. Cabe lembrar que a lei 14.128, de 26 de março de 2021, acrescentou, no artigo 6º da lei 605, de 05 de janeiro de 1949, os parágrafos 4º e 5º: “§ 4º Durante período de emergência em saúde pública decorrente da Covid-19, a imposição de isolamento dispensará o empregado da comprovação de doença por 7 (sete) dias. § 5º No caso de imposição de isolamento em razão da Covid-19, o trabalhador poderá apresentar como justificativa válida, no oitavo dia de afastamento, além do disposto neste artigo, documento de unidade de saúde do Sistema Único de Saúde (SUS) ou documento eletrônico regulamentado pelo Ministério da Saúde.”(NR).” E SE A COVID-19 ACOMETE O SÍNDICO? De acordo com a proprietária da Teccon Admi-

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Colaboradores orgânicos

Colaboradores terceirizados

• Alinhe com os funcionários a

• Revisar o plano de reposição de mão

cobertura de colegas em caso de baixa pela doença;

• Folguista pode ficar alocado no

posto que sofreu a baixa, com todos fazendo folgas trabalhadas;

• Zelador ou outro funcionário pode

ser alocado para cobrir o posto temporariamente (verificar se é direito o recebimento de acúmulo de função);

• Fazer nova escala entre porteiros; • Contratação de um temporário

de obra;

• Combinar um acordo de nível de

serviço (o que é oferecido e o que pode ser esperado);

• Checar o que as ações de prevenção

à Covid-19 da empresa incluem, como por exemplo aferição de temperatura no posto de trabalho, fornecimento de álcool em gel; modificações na rotina de higienização do ambiente de trabalho; campanhas de conscientização; revisão periódica dos protocolos sanitários.

para cobertura do posto durante afastamento;

• Adotar os cuidados médicos

necessários referentes ao risco de infecção de outros funcionários e/ou moradores, como aguardar o prazo para passar pelo exame de detecção do vírus e promover o afastamento conforme orientação médica.

nistradora de Condomínios, no caso de o síndico contrair a doença, a administradora pode dar prosseguimento ao trabalho. “Nós cuidamos de todos os

trâmites, ocupando o mínimo possível o síndico. Mas, no caso de alguma sequela que o impeça de continuar, é preciso buscar um substituto.” Buscar um substituto

significa convocar uma assembleia extraordinária, a fim de eleger novo síndico. Isso se aplica também a casos de morte do síndico em função da doença.

LIÇÕES TRAZIDAS PELA PANDEMIA A atual situação evidencia a necessidade de atualização das convenções condominiais. Um dos pontos importantes a serem revistos é que as mesmas devem passar a conter a possibilidade das assembleias condominiais ocorrerem pelos meios virtuais, já regulamentando sobre seu funcionamento. Outro ponto trazido pela pandemia que merece atenção é a previsão de que determinadas deliberações ocorram com quórum de maioria simples, o que dá fluidez e mobilidade à administração. Até que tais mudanças sejam propostas em convenção, cabe ao síndico tomar as suas decisões pautadas nas regras do condomínio, sendo permitida e aconselhável a criação de um conselho extraordinário de combate à Covid-19, a fim de alcançar decisões democráticas, enérgicas e legítimas em prol da saúde e da segurança dos condôminos.

Ações preventivas para colaboradores • Uso de máscaras obrigatório durante toda jornada; • Higienização antes de iniciar a jornada de trabalho; • Vestir o uniforme ao chegar ao condomínio; • Na guarita: interfone, telefone, maçaneta, portas, superfícies e todos os demais itens de uso compartilhado devem ser higienizados com álcool líquido 70% e papel toalha pelo menos na troca de turno. Manter a área o mais ventilada possível; • Cuidado especial com pertences de uso pessoal; • Auxiliar de serviços gerais e faxineiros devem usar EPIs (luvas, óculos, botas, máscara), especialmente no manuseio de lixo; • Manobristas devem usar luvas e abrir os vidros todos dos carros ao estacionar; • Copa ou cozinha: cada um deve usar seus próprios talheres e copos; • Higienização do vaso sanitário com água sanitária; • Manter distanciamento social dos colegas e dos moradores; • Funcionário com suspeita deve comunicar sua situação e ser afastado até se recuperar.

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