O síndico em revista ed 17 nov dez 2016 by Lógica Comunicação

Programa Porteiro Amigo do Idoso: últimas turmas em Novembro e Dezembro

ANO 3 | Nº 17 | nov/dez 2016

Apertando o cinto Como fazer planejamento na crise

Natal e Réveillon dicas e tendências em decoração

Gás Natural combustível chega a condomínio de Jf

obras em condomínios Tipos, definições e quóruns

EDITORA Andrea Castilho

Estamos nos aproximando do término de mais um ano e como de costume, sempre paramos para olhar para trás e ver o que foi feito, o que deixamos de fazer e agradecer a Deus por todas as coisas. O ano de 2016 vai deixar marcas profundas, principalmente pelas mudanças políticas e econômicas ocorridas no âmbito do governo do nosso país e que chegaram até nós em efeito cascata. Sentimos os reflexos da crise econômica, por exemplo com o cancelamento do evento Dia do Síndico, que há sete anos vínhamos realizando anualmente. Se por um lado faltaram algumas poucas parcerias para realizá-lo, por outro, novas companhias surgiram em nossa caminhada neste período, que se destacou no plano de realizações de cursos e treinamentos. Pudemos perceber que os novos desafios relacionados à vida em condomínio passam pela capacitação de todos - síndicos, administradores, funcionários de condomínios e fornecedores. A busca por conhecimento e pelo desenvolvimento de habilidades está crescendo, afinal temos que ser competentes, ainda mais porque o setor imobiliário de Juiz de Fora continua em expansão. Somos gratos por fazer parte do universo dos condomínios em nossa cidade, e por termos visto, por exemplo, este ano, a criação da primeira Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Administradoras, a abertura da primeira empresa de consultoria voltada para condomínios, a chegada do gás natural (veja matéria na página 8), assim como a realização dos cursos de Síndico Profissional / Administração de Condomínios e Porteiro Amigo do Idoso - todas iniciativas inéditas (confira as coberturas nesta edição). Apesar de lamentarmos profundamente a falta que fará o nosso tradicional Dia do Síndico, onde nos reunimos e confraternizamos em torno de palestras, coquetéis, e negócios, não podíamos esquecer de parabenizar os síndicos, nossos leitores, pelo seu dia, comemorado em 30 de novembro. Queremos deixar registrado aqui, o parabéns de toda a nossa equipe e anunciantes de todas as edições deste ano a você, Síndico, por todo seu empenho e dedicação. Sabemos o quanto é difícil administrar um condomínio e por isso mesmo você é para nós, um herói, porque se coloca a serviço dos outros, muitas vezes sem ganhar nada por isso; porque se dispõe a ouvir reclamações sem perder a paciência; porque consegue fazer muito, com pouco; porque aceita ser cobrado e quase nunca elogiado; porque é honesto ao lidar com o dinheiro dos outros; porque procura ser transparente; e tem a humildade de buscar aprender a cada dia sempre um pouco mais... Desejamos que todos tenham um Feliz Natal (aproveite para ler a matéria na página 6 com dicas de decoração natalina), e um próspero Ano Novo (para ajudar na “prosperidade” confira a matéria sobre planejamento que preparamos para você). Que em 2017 continuemos nossa trilha lado a lado com você! E a todos uma boa leitura! andrea castilho EDITORA

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Cobertura do curso de Síndico Profissional

Dicas para decoração natalina Jardim Sapzio Real recebe gás natural

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Planejamento em tempos de crise

As obras e suas classificações

Consultor responde às dúvidas do “tira-teima”

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

sumário

BALANÇO DE 2016

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2016) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 932,02 Ascensorista e cabineiro (6 horas) ......................R$ 1.087,24 Garagista..............................................................R$ 1.167,99 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.206,42* Zelador..................................................................R$ 1.097,50 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Ticket Alimentação: R$ 13,00/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)

*O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.105,90 a R$ 1.206,42, de acordo com a convenção coletiva firmada em JAN/2016

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2016) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 964,44 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.021,42 > Adicional noturno

25% (entre 22h e 05h)

> Horas extras > Ticket alimentação

75%

R$ 100,00/mês

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2017) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.021,00 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 925,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

telefones úteis SINTEAC (Sindicato dos empregados em conservadoras) (32) 3218-7127 / 3212-0803

REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329/ 98887-6126/ 98887-6125

SINDEDIF – (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461

Sindicomércio JF - (32) 3215-1317

SINDICON – (Sindicato dos Condomínios - Patronal) (32) 3082-7016 / 99158-3803

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

Programa “Porteiro Amigo do Idoso” capacita profissionais em Juiz de Fora fotos DIVULGAÇÃO

“Aprendi muita coisa. Tenho 30 anos de carteira assinada como porteiro, mas adquiri conhecimentos que vou usar para o resto da vida. Compreendi que temos que cuidar mais dos idosos, e isso foi muito marcante para mim”, expôs o porteiro Josué Muniz, funcionário do condomínio residencial Santorini, ao final do primeiro curso do programa “Porteiro Amigo do Idoso” realizado em Juiz de Fora, cidade escolhida em razão de apresentar uma das mais altas taxas de população idosa de Minas Gerais. Ao todo, 44 porteiros concluíram o curso, que foi ministrado em duas turmas nos meses de setembro e outubro no Senac. Todos receberam cartilha explicando como deve ser o atendimento aos idosos. O porteiro José Maurício Carpanez, que trabalha no condomínio do edifício Júlia Scapin, demonstrava sentimento semelhante ao de Muniz no final do curso. “Foi muito bom. Ensinou-nos a lidar com os idosos e com todas as pessoas de uma maneira geral. Gostei muito. Pudemos sentir as dificuldades deles, por exemplo, ao andar e ouvir. Aprendi a ser mais paciente com os mais velhos”, comentou Carpanez. A fala de Carpanez revela a metodologia de ensino adotada no curso, que incluiu vivências para que os alunos se coloquem no lugar dos idosos. Eles usaram, por exemplo, óculos para dificultar a visão, pesos nos pés e aparelho para diminuir a audição. Outro ponto importante que foi destacado: a atenção com a saúde dessa faixa etária. “O idoso apresenta características do próprio envelhecimento que trazem complicações para as quais o porteiro deve ter a percepção, até mesmo para poder auxiliar fazendo o acionamento do Samu ou Resgate. Precisa conhecer as características de algumas doenças. Alguns idosos moram sozinhos ou ficam boa parte do dia sem a companhia de outras pessoas. Por isso, é muito importante essa capacitação”, explica a orientadora de curso do Senac, Ligia Brito. O instrutor de formação profissional do Senac, José Geraldo Nogueira, avalia de

Os três dias de curso foram fantásticos em razão do empenho de cada um” forma muito positiva a realização da primeira e segunda turmas do programa “Porteiro amigo do Idoso” em Juiz de Fora. “Traz satisfação para todos no prédio saber que o parteiro participou de um programa como esse. É uma grande alegria poder trabalhar esse elo entre o idoso e o porteiro. Deveríamos ter muito mais trabalhos voltados a esse público, e o Senac está visando isso, para que tenhamos essas oportunidades de

Instrutores e porteiros comemoram o fim da primeira edição do curso

Capacitação

Cada vez mais amigo do idoso

crescimento pessoal e profissional. Os três dias de curso foram fantásticos em razão do empenho de cada um. Participaram muito e expuseram questões. Foi muito legal”, revelou Nogueira. O programa “Porteiro Amigo do Idoso” foi lançado em 2010 pelo Grupo Bradesco Seguros visando a capacitação de profissionais de portaria que lidam diariamente com moradores longevos, oferecendo soluções e cuidados adequados às suas necessidades. Foi criado a partir de pesquisa realizada pelo Grupo Bradesco Seguros com idosos de Copacabana, no Rio de Janeiro, que apontou o porteiro como o “melhor amigo do idoso”. Ao todo, quatro cursos foram previstos para serem ministrados em Juiz de Fora, sendo os próximos entre os dias 16 e 18 de novembro e 05 e 07 de dezembro. A capacitação é gratuita e as inscrições podem ser feitas pelo telefone (32) 3212-3329.

30 DE NOVEMBRO - FELIZ DIA DO SÍNDICO!

capacitação

Curso de capacitação Treinamento para síndico e administradores foi ministrado pelo consultor Sérgio Craveiro, referência no país fFOTOS DIVULGAÇÃO

A tarefa de um síndico não é das mais fáceis. Além de ser um verdadeiro “para-raios” dos problemas que ocorrem dentro do condomínio, ele deve ter conhecimentos que vão além dos outros moradores. Não por acaso, tem crescido a procura por síndicos profissionais, pessoas que são remuneradas para desempenhar essa função. Um mercado novo e que exige muita qualificação. Pensando nessa nova área de atuação é que foi realizado, entre os dias 5 e 7 de outubro, o “Curso de Síndico Profissional e Administração de condomínios” em Juiz de Fora, no Victory Suítes Hotel, numa iniciativa da Lógica Comunicação e revista O Síndico em parceria com a Shadai Consultoria (SP) e patrocínio da Casa das Bombas, Confiança Administradora e Sindicon (Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira).

Alunos da segunda turma fizeram uma excelente avaliação do curso

O treinamento foi ministrado pelo consultor Sérgio Craveiro, que é presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), e abordou temas como a Lei do Condomínio, novo Código Civil para condomínios, despesas e fundos, recursos humanos, relação com empresas fornecedoras, análise de contrato, atribuições do síndico e balancetes condominiais. Craveiro é um dos maiores especialistas do Brasil em treinamento para condomínios. Foi a segunda vez que profissionais de Juiz de Fora tiveram essa oportunidade. Ao final das aulas, o curso recebeu excelente avaliação dos participantes. Entre os pontos mais destacados pelo cursistas estão a troca de experiência, o domínio do assunto pelo professor e a qualidade da apostila. Confira abaixo o depoimento de alguns dos participantes.

Depoimentos ALEXANDRE pompeiano FACIO Síndico do Condomínio Rossi 360 “Foi a extensão dos meus conhecimentos. O curso é básico e é completo. Se o síndico quer fazer um bom serviço pensando no bem-estar dos moradores e também no estabilidade financeira e jurídica do condomínio, ele deveria fazer esse curso”. ELISÂNGELA NOGUEIRA Diretora da Nogueira Imóveis “O curso foi excelente. Foi de grande valia, principalmente na parte legal. Foi muito bom trocar experiências com um profissional de fora. Esses conhecimentos vão nos ajudar muito. Colocá-los em prática não é tão fácil, já que existe uma questão cultural. A realidade de São Paulo é bem diferente da nossa”. MARCOS PAULO DA SILVA Gerente da Lazuli Administradora “São experiências novas, vindas de outras cidades, para aplicarmos na nossa cultura. Podemos renovar, atualizar e levar um serviço diferenciado. Com isso, apresentar um trabalho ainda mais profissional a síndicos e condomínios”. ELAINE MARIA DIAS Síndica do Condomínio Julia Scapim “Foi maravilhoso. Estou iniciando nesta área e pretendo conseguir novos clientes. Abriu muito a mente, o leque para eu tentar buscar novas parcerias. Com o curso, pessoas como eu, que estão começando, passam a saber, por exemplo, onde tirar dúvidas”.

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

Falando em condomínio... CONDOMÍNIO X EMPRESA II que é a maior delas. Quando comparamos gestão condoPortanto, é fundamental a observação minial e gestão empresarial explicamos do que dispõe o capítulo constitucional que a empresa do tipo familiar é a que das “GARANTIAS E DIREITOS INDIVImais se aproxima do nosso modelo, DUAIS”, onde se destaca o “DIREITO onde, às vezes, “o filho do dono” assuDE IR E VIR,” o “DIREITO DE FAZER OU me o cargo de gerência sem o devido DEIXAR DE FAZER SOMENTE EM VIRpreparo, com conhecimento que julga TUDE DE LEI.” Concluímos então que ser suficiente para proporcionar resulo síndico não pode criar, por sua conta, tados positivos. Fato semelhante aconregras que não estejam estabelecidas na tece nos condomínios, em que condôConvenção ou Regimento Interno. As reminos ou outros assumem o cargo de gras precisam ser discutidas e aprovadas síndico sem conhecer a complexidade em ASSEMBLEIA convocada pelo síndide administrar um condomínio que co, constantes de PAUTA ESPECÍFICA, chega a ser comparado à ADMINISde forma a que todos possam opinar e, TRAÇÃO PÚBLICA. por maioria, decidir. Todo síndico tem em mãos um conOs condomínios têm a seu dispor ainjunto de leis, normas, além da Convenda, de acordo com o que estabelecem ção e Regimento Interno que lhe peras leis, para que funcionem corretamite ter atitudes assertivas com foco no mente, AS ADMINISTRADORAS, OS interesse coletivo. Tanto os SÍNDICOS PROFISSIOgrandes quanto os pequeNAIS E ATUALMENTE AS nos condomínios se asseCONSULTORIAS que são melham em um ponto: “O No condomínio, há preparadas para planejar USO COLETIVO,” onde o e controlar de forma ética síndico será o representan- de se respeitar o e harmônica a qualidade te da coletividade e organivida nos condomínios. interesse coletivo de zador das rotinas multidisUsem desses auxílios nos ciplinares que o interesse em primeiro lugar quais as administradoras dos condôminos possa assumem funções durante exigir. Assim, as providências de arrecao mandato do síndico, já as consultodar receitas para cobrir despesas, além rias vão atuar na resolução de um prode regras administrativas, com questões blema ou necessidade específica como, abrangentes como segurança e garantia por exemplo, implantar um cadastro de do sossego da coletividade, são atribuimoradores, realizar uma assembleia ções do síndico que se igualam em todos com assunto complexo, fazer alteração os condomínios, não importando o tamade Convenção ou Regimento Interno, nho, tipo ou as diferenças arquitetônicas etc. Já os síndicos profissionais assude cada um, com exceção às particularimem um mandato que seria exercido dades de suas normas internas. por um condômino ou morador com a Uma significativa diferença entre vantagem de que, pressupomos, poscondomínio e empresa é que na empresuem formação e qualificação para sa é possível alterar qualquer coisa em exercer a complexa função de síndico. função do interesse de quem está no Ao finalizar, parabenizo a Lógica comando, seja um grupo ou indivíduo. Comunicação por mais um Curso de Já no condomínio, há de se respeitar o Síndico Profissional e Administração interesse coletivo em primeiro lugar. de Condomínios realizado em outubro Nesta análise, podemos até verificar que e desejo aos formandos da primeira e administrar um condomínio está mais segunda turmas sucesso na espinhosa, próximo da administração pública, pois mas honrosa missão. Até o próximo e necessita manter a ordem comum, não um FELIZ DIA DO SÍNDICO, UM NApodendo o síndico esquecer as leis, e TAL COM FARTURA E UM ANO NOVO principalmente a Constituição do país, DE GRANDES REALIZAÇÕES.

30 DE NOVEMBRO - FELIZ DIA DO SÍNDICO!

Dicas

Principal inspiração está relacionada ao uso de materiais naturais O final do ano se aproxima e, com ele, as tradicionais festas. É tempo de celebrar as realizações. Para dar tom especial ao período, nada melhor que uma boa decoração. As opções são muitas. Das tradicionais árvores e pisca-pisca a concepções mais modernas que fogem do vermelho/verde e acrescentam novos elementos. Tudo isso para criar uma atmosfera natalina capaz de contagiar os ambientes e as pessoas. Para as áreas internas, a dica é investir em peças menores e mais trabalhadas. Detalhes podem valorizar laços e árvores. Para as fachadas e ambientes abertos, melhor optar por festões e luzes, além de guirlandas. “A decoração dos condomínios aproxima as pessoas e dialoga com elas dentro de uma mesma temática. Quaisquer que sejam os perfis dos moradores há um sentimento comum de contemplação do momento que é tão especial”, explica a consultora em decoração e merchandising visual, Paula Bento. Para o Natal deste ano, as grandes inspirações em termos de decoração estão relacionadas à utilização de elementos naturais. “O uso de jutas, plantas e folhas favorece um estilo mais rústico, que traz sofisticação com simplicidade. E quando há possibilidade de trabalhar com mensagens, em adesivos, por exemplo, pode-se optar pelo “Boas Festas” ao invés de “Feliz Natal”,

Para a consultora Paula, no Natal há um sentimento comum de contemplação do momento que é tão especial

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

Os elementos devem estar dispostos de maneira segura, para não trazer riscos à circulação das pessoas estendendo a comemoração até o rèveillon.” Ainda de acordo com Paula, nos últimos anos as decorações natalinas têm sofrido a influência de novas tendências. “Há decorações mais tradicionais, tanto nos elementos quanto nas tonalidades usadas. Vermelho e verde são bastante comuns. No entanto, existe uma tendência recente mais moderna, com outras cores envolvidas e elementos que não faziam parte do tripé árvore-guirlanda-luzes”, explica. Para quem pretende investir na decoração, há a possibilidade de comprar os itens ou alugá-los. Para Paula, o aluguel é uma “opção mais viável, uma vez que produção e operacionalização estão inclusas no pacote. Além disso, a decoração mudaria de um ano para outro, para atrair a atenção das pessoas.” Quem optar pelo aluguel, o valor pode variar muito. Árvore, luzes, festões e enfeites menores podem sair a R$ 400. Para galerias, o valor começa a partir de R$1500. “Os preços variam de acordo com o estilo. Há opções mais baratas quando trabalhamos com elementos como bolas, luzes, laços e estrelas. E existe a possibilidade de produzir artesanalmente alguns elementos fazendo com que o custo fique mais enxuto e a decoração exclusiva”, explica a consultora. Mas para que o final de ano seja lembrado apenas por momentos felizes é preciso tomar alguns importantes cuidados. “ Os elementos devem estar dispostos de maneira segura, para não trazer riscos à circulação das pessoas. Luzes devem estar protegidas e com ligações corretas. Enfeites aéreos devidamente presos e itens menores não devem ficar disponíveis para o toque de uma criança”, finaliza.

Primeiros passos De acordo com a gerente da Monterrey Imóveis, Jamile Baêta, antes de promover a decoração natalina, o síndico deve buscar a aprovação dos condôminos. É preciso apresentar orçamentos e modelo de como ficará a decoração. Jamile explica como fica a questão dos custos: “O correto é fazer uma previsão no orçamento anual. Mas, caso isto não ocorra, poderá ser feito o levantamento de valores e profissionais que executarão este trabalho, fazer uma reunião e aprovar a taxa específica para este fim. Os custos devem ser rateados por todos, inclusive inquilinos”. Jamile considera ainda essa uma excelente oportunidade para envolver os moradores em um ambiente frate rno com a participação direta no desenvolvimento do trabalho. De acordo com a gerente, que alguns condomínios promovam confraternizações não apenas nesta época do ano, mas também no Dia das Mães, Dia das Crianças e Dia dos Pais.

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Decoração natalina: dicas e tendências

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Novidade

Gás natural chega a condomínio de Juiz de Fora Uso do combustível é mais seguro e gera economia mas requer adaptações Setembro pode ser considerado 40 metros cúbicos e R$ 33/mês. Atuum marco na história dos prédios almente, o preço de um botijão de residenciais de Juiz de Fora. A pargás liquefeito de petróleo (GLP), que tir deste mês, a Companhia de Gás é o gás de cozinha, passa de R$ 60. de Minas Gerais (Gasmig) passou a Sem falar na economia de energia, fornecer gás natural para o recémjá que um dos vilões das contas, o -construído Spazio Jardim Real, conchuveiro elétrico, sai de cena. Além domínio situado no bairro Mariano disso, o combustível ainda pode ser Procópio que conta com seis torres e utilizado no aquecimento de piscinas, 578 apartamentos. Quando todas as banheiras, lareiras, ar condicionado, unidades estiverem aquecedores e ocupadas, a populachurrasqueiras. ção aproximada será Mas também de 2.200 pessoas. existem pontos Como é coletivo, tenho negativos. Um Menos de dois meses dos após o início do forque cobrar de todos, principais é que os necimento, a revista fogões precisam mesmo de quem “O Síndico” visitou o passar por converlocal. De acordo com são. O pagamento não usa. É rateado o síndico Cláudio da de um profissioSilveira, os aspectos igualmente nal para efetuar o positivos têm prevaserviço e as peças lecido. a serem utilizadas Um dos pontos que ele destaca é custam, somados, de R$ 300 a R$ a economia. Segundo Silveira, estu400. Por isso, alguns moradores do do realizado em conjunto com engeSpazio Jardim Real, como o próprio nheiro da Gasmig apontou que um Silveira, optaram por comprar fogão apartamento com quatro moradores novo, já que os fabricantes efetuam a gasta 20 metros cúbicos de gás natuconversão gratuitamente. “Mas exisral somente com o fogão, resultando te certa demora, não é tão rápido. despesa de R$ 23. Se o gás natural Demora de 15 a 20 dias. Além disfor utilizado também para o aqueciso, as lojas não têm tanta disponibimento de água, o consumo sobe para lidade de peças. Às vezes, o próprio fFOTOS DIVULGAÇÃO

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

O síndico Cláudio da Silveira confere um dos registros de gás natural do condomínio Spazio Jardim Real

estágio abastece 24 apartamentos. Por fim, Silveira mostrou-se orgulhoso pelo fato de o Spazio Jardim Real ser o primeiro condomínio da ci-

novidade

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morador quer fazer a conversão, o que não é difícil, mas não acha as peças para comprar”, explica. Outro aspecto que o síndico considera negativo é o fato de a medição do volume gasto ser feita de forma coletiva. “Como é coletivo, tenho que cobrar de todos, mesmo de quem não usa. É rateado igualmente, inclusive para quem não está morando aqui ainda. Desde a entrega das chaves, o morador já está responsável por pagar o condomínio”, argumenta Silveira. Por outro lado, como o consumo do condomínio é grande, consegue-se um valor mais baixo pelo metro cúbico. O gás natural distribuído pela Gasmig chega por meio de tubulação, inicialmente, a uma primeira central de distribuição, onde é feita a leitura. É um registro pequeno e que ocupa pouco espaço. Depois, é transferido para os registros de segundo estágio, de onde sobem para os apartamentos. Cada registro de segundo

dade a contar com gás natural. “O gás de cozinha sempre acaba na hora do almoço. Não temos mais esse problema”, brinca.

Planos de ampliação da oferta do gás natural De acordo com o coordenador do Centro de Distribuição Mantiqueira da Gasmig, Sidney Resende, mais 900 unidades domiciliares situadas em dois novos condomínios também contarão com gás natural, sendo 440 a partir de novembro e 460 em janeiro de 2017. A proposta é ampliar a oferta em Juiz de Fora: “Poderemos atender nas proximidades de nossas redes, desde que haja viabilidade. Da Zona Norte passando até o bairro Poço Rico.” Ainda segundo Resende, a utilização do gás natural tem outros pontos positivos além da economia: é mais segura (menos inflamável que os outros combustíveis; mais leve que o ar, se dissipa rapidamente em caso de vazamento, o que diminui o risco de explosões; e o gasoduto é subterrâneo, o que reduz o risco de acidentes e dispensa estocagem em recipientes de alta pressão, com ganho de es

É importante consultar a Gasmig para saber se há oferta de gás na região é importante consultar a Gasmig para saber se há oferta de gás naquela região paço). Também é mais prática, já que não há a necessidade de reabastecimento ou controle de estoque. Outro ponto positivo que ele destaca envolve a questão ambiental. O gás natural tem queima mais limpa (sem fuligem e com menor geração de gás carbônico). Resende destaca que condomínios que já contam com central de gás têm a possibilidade de utilizar a mesma rede para o

gás natural. “A tubulação pode ser aproveitada após a realização de testes por profissionais qualificados. As instalações internas também devem ser adequadas às normas técnicas em vigor na Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)”, explica. Os prédios que não contam com tubulação para gás também podem fazer a instalação. Mas antes, é importante consultar a Gasmig para saber se há oferta de gás naquela região. Para isso, basta acessar o endereço //www.gasmig.com.br/HS0001/, informar a rua e observar o mapa que surgiu. Se aparecer uma linha azul sobre a rua, já tem gás natural disponível. Se não visualizar o traço azul, preencha o formulário, que fica abaixo do mapa, para ser avisado assim que o gás natural estiver disponível na sua região. Informações também pelo telefone 117.

30 DE NOVEMBRO - FELIZ DIA DO SÍNDICO!

PLANEJAMENTO 10

Custo é igual unha, tem que cortar sempre Administradores dão dicas de como fazer planejamento na crise O momento econômico vivido no país exige austeridade em vários setores. Na gestão dos condomínios não é diferente. Existe uma máxima na administração de empresas que também pode ser aplicada nos prédios residenciais: custo é igual unha, tem que cortar sempre. A receita se faz ainda mais necessária em tempos de crise. Ao se cortar uma pequena despesa diária, ao final de um ano a economia pode ser grande. Mas só é possível enxergar esses gastos com um planejamento orçamentário bem feito, que seja baseado

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

Sem planejamento é muito difícil realizar qualquer coisa. Ele te dá um norte. É preciso fazer a curto, médio e longo prazo” sobre números bem coletados. Na hora de fazer o planejamento orçamentário, é preciso ter na ponta do lápis os custos totais do condomínio, sejam eles fixos ou variáveis. Quanto mais dados fidedignos o síndico tiver em mãos, mais confiável será a análise financeira e a consequente percepção do que será melhor para o condomínio em termos orçamentários. São quatro os pilares da administração clássica: planejamento, organização, liderança e controle. Mas o ponto de partida é um planejamento bem feito. Neste sentido, a equipe de “O Síndico” conversou com dois administradores para buscar dicas para ajudar os síndicos na hora de realizar o planejamento financeiro para o próximo ano. “Sem planejamento é muito difícil realizar qualquer coisa. Ele te dá um norte. É preciso fazer a curto, médio

Watyla Moreira acredita que a crise pode ser uma excelente oportunidade de aprendizado

e longo prazo. O planejamento financeiro é primordial, já que sem dinheiro não se consegue fazer nada”, afirma o administrador especialista em Finanças, Auditoria e Controladoria Cristiano Magri, da Ativa Cobrança e Recuperação de Crédito, ressaltando, ainda, que o planejamento evita a “administração-bombeiro”, que fica apenas apagando “fogo”. O administrador especialista em Gestão Estratégica e Finanças empresariais, Watyla Moreira, que também é conselheiro do condomínio do edifício Green Park Life, no bairro São Pedro, destaca que para o síndico administrar com sabedoria, precisa ter em mãos informações transparentes e corretas, o que possibilitará a tomada de decisão de maneira precisa.

Cristiano Magri afirma que um dos pontos mais importantes na hora de se fazer o planejamento orçamentário é ter em mãos um preciso fluxo de caixa. “Se você não tiver a parte financeira muito bem estruturada, não se desenvolve nada. É preciso ter um controle muito grande do fluxo de caixa. Analisar o que entra, o que sai e o que pode ser cortado. É importantíssimo ter esses dados com exatidão para poder fazer a previsão orçamentária assertiva”, afirma. Watyla Moreira ressalta a importância de se fazer o lançamento dos números de maneira precisa. Afinal, será com base nessas informações que o planejamento será elaborado. “Através do fluxo de caixa consegue-se identificar qual o real status financeiro do condomínio e prever a necessidade de receitas em determinado momento para cobrir todas as despesas. A eficácia e a eficiência da gestão financeira dependem desta ferramenta e da veracidade dos dados informados”, comenta. Ainda de acordo com Watila, “o fluxo de caixa é constituído pelo registro de todas as entradas e saídas de caixa, tendo como resultado o somatório de ingressos (recebimentos) e desembolsos (pagamentos) monetários de um tempo determinado”, explica, destacando, ainda, que

“planejamentos poderão ser traçados para retirada dos números do vermelho. Os excedentes não mais precisarão ficar estagnados e perdendo seu real valor devido à inflação e, ao invés disso, trazer ainda mais receitas com retornos de aplicações sérias.” A fim de facilitar a vida dos síndicos na hora de registrar o fluxo de caixa, Watila orienta que eles sepa-

rem as receitas e despesas em fixas (água, energia, despesas com funcionários...) e variáveis em planilhas que podem ser feitas em programas como o Microsoft Excel. Além disso, ele explica que a análise do balancete já traz boas informações. “A primeira coisa que faço é esmiuçar o balancete entregue a todos que compõem a gestão do condomínio. Assim, identifico quais são as contas utilizadas e suas características, o que mais tarde me permitirá opinar com maior precisão sobre lançamentos incorretos. Possibilitará ajustes que trarão uma visão ainda mais concisa na análise do fluxo de caixa”, argumenta, ressaltando, ainda, a importância da “separação das contas de receitas que não devem ser utilizadas para pagamento com destinos diferentes dos autorizados, como é o caso das taxas extras e fundos de reserva. Estas receitas devem estar separadas, pois são criadas com objetivos específicos e só a estes devem atender.”

PLANEJAMENTO

Projeções levam em conta o fluxo de caixa

“Através do fluxo de caixa consegue-se identificar qual o real status financeiro do condomínio”

30 DE NOVEMBRO - FELIZ DIA DO SÍNDICO!

PLANEJAMENTO 12

Combate à inadimplência Para Cristiano Magri, um pla- centando que a inadimplência nejamento orçamentário bem “deve ser combatida de forma feito permite até legal, sempre mesmo remediar respeitando o situações indesejaCódigo de Defesa das como a inadimdo Consumidor, Através do plência. “Através evitando cobrando planejamento ças indevidas planejamento você se antecipa a que futuramente você se antecipa problemas.” Prova possam ocasiodisso é a questão nar demandas a problemas da inadimplência. judiciais.” Além de combatêTais medidas -la, seja por meio se fazem ainda da conscientização dos condô- mais necessárias se levarmos minos ou mesmo por cobranças, em consideração a análise feita deverá ser observada na hora de pela Agência Nacional dos Bicalcular o valor da taxa de con- rôs de Crédito (ANBC) de que domínio. a inadimplência do consumidor “Se a taxa de inadimplência geral deve começar a recuar está em 5%, por exemplo, ela somente em 2018 em razão da deverá ser rateada pelos con- crise econômica. A previsão inidôminos. Cria um reserva para cial era que o número de pessosegurar a inadimplência e evitar as com dificuldades para pagar que ela comprometa as contas suas contas começaria a cair já do condomínio”, explica, acres- no ano que vem. A estimativa é que o número de inadimplentes atualmente no país ultrapasse 60 milhões de pessoas de acordo com a Serasa. Diante dessa situação, Magri reforça que a cobrança, para dar resultado, “deve ser iniciada a partir do inadimplemento da taxa de condomínio, evitando assim que vários meses se acumulem e a situação comprometa a liquidez do condomínio. O combate à inadimplência é de suma importância para manter a saúde financeira das contas do condomínio.”

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

Fechando as torneiras Outro ponto que Magri destaca é evitar desperdícios e, consequentemente, diminuir os gastos. “A economia deve ser sempre pensada em longo prazo. Se você consegue uma economia de R$ 1000 ao mês, isso equivale R$ 12.000 ao ano. Se você economiza R$ 1 por dia, são R$ 30 no mês e R$ 360 ao ano. São nas pequenas coisas que fazemos um montante: na taxa de cesta de serviços que pagamos ao banco, que podemos negociar, na impressão de uma folha de papel, na negociação de taxas de juros caso o condomínio necessite de uma alavancagem, na negociação com fornecedores e prestadores de serviços”, aconselha o administrador financeiro. A crise torna tudo mais difícil, mas segundo Watyla, ela também pode trazer aprendizado. “A crise só existe onde não há planejamento e gestão séria e participativa, pois dificuldades existem a todo instante. Como passaremos por ela dependerá de nós. É uma excelente oportunidade de aprendizado e de demonstrar que brasileiro pode, sim, ser honesto e criativo sem jeitinhos.”

obras

As obras e suas classificações

As intervenções podem ser voluptuárias, úteis e ou necessárias Tipo de obra

Definição

Quórum

Voluptuária

São as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável

> Dois terços de todos

Útil

São as que aumentam ou facilitam o uso do bem

> Maioria de todos os

Necessária

São as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore

> Se urgentes e as despesas forem pequenas, a obra não precisa de aprovação em assembleia. > Se urgentes e as despesas forem grandes, a obra pode ser providenciada, porém deve-se convocar a assembleia para dar ciência > Se não urgentes, maioria de todos os condôminos (50%+1)

Antes de iniciar obras em um condomínio, na maioria dos casos o síndico precisa ter a aprovação em assembleia. Segundo o artigo 1.341 do Novo Código Civil, obras voluptuárias, que são aquelas dedicadas mais ao embelezamento do edifício, precisam ter quórum de dois terços dos condôminos. Já para as obras classificadas como úteis, o quórum é de maioria simples. Por outro lado, intervenções urgentes, que são classificadas como necessárias, podem ser realizadas independentemente de autorização dos condôminos. Mas, quando se tratar de alto investimento, o síndico deverá dar ciência à assembleia convocada imediatamente. De acordo com o que está previsto no artigo 1342 do Novo Código Civil, obras que importem em mudanças nas áreas comuns, como as construções em “acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização” depende da aprovação de dois terços dos votos de todos os condôminos. Já o artigo 1.343

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

os condôminos

condôminos (50% + 1)

determina que a construção de um novo pavimento, subsolo ou edifício depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.” De acordo com especialistas do tema, a parte mais difícil não é saber o quorum mas sim identificar a obra de acordo com a sua natureza, já que são possíveis diferentes interpretações. Por isso, uma orientação que pode evitar transtornos é a Convenção ou o Regimento do condomínio classificar as intervenções. Assim, ficará mais fácil determinar o tipo de quórum para cada tipo de obra. O artigo 96 do Código ajuda a compreender os diferentes tipos de obras que podem ser realizadas em um condomínio. As voluptuárias “são as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável.” Ainda segundo a legislação, “são úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.” Por fim, consideram-se necessárias “as que têm por objetivo conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

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ENTREVISTA: “TIRA TEIMA” COM SÉRGIO CRAVEIRO

Nesta edição, o professor e consultor Sérgio Craveiro, presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil e especialista em formação de profissionais para o mercado de trabalho em condomínios, respondeu a uma série de perguntas que a Lógica Comunicação / revista “O Síndico” selecionou de participantes das palestras que promoveu ao longo dos anos passados em Juiz de Fora. Desta forma, várias dúvidas foram sanadas e uma delas também pode ser a sua. Confira abaixo.

Professor Sérgio Craveiro (SP) é especialista em formação de profissionais para o mercado de condomínios

O Síndico - Quando ocorre a substitui- quem é feito o acordo, do inquilino ou ção do síndico, por término de manda- do proprietário? Jamais o acordo deve to, o banco pode exigir que a Ata que ser feito em nome do inquilino. Semo elegeu tenha que ser registrada em pre em nome do proprietário que tem cartório? a responsabilidade pelo pagamento do Sérgio Craveiro Condomínio. Sim, pode e irá exigir, pois para ter validade Caso um antenista, perante terceiros e prestando serviços O síndico tem órgãos públicos a Ata para o condomínio deve ter registro. obrigação de comunicar sofra um acidente e caia do telhado, de aos condôminos Meu condomínio não quem é a responsabitem CNPJ. É possível lidade? a existência de abrir uma conta no De quem o contratou. banco para ele? Se o contratante for uma república no Não é possível. Soo condomínio, será condomínio? mente abrindo um sua responsabilidade, CNPJ para o condopor isso é importante mínio na Receita Fefazer seguro de vida deral. para os contratados de qualquer natureza. Se o contratante for algum conUm imóvel está com condomínio atra- dômino, para arrumar uma antena do sado, o inquilino quer fazer um acor- respectivo apartamento, o condômino do, e o sindico autoriza. Em nome de se responsabiliza.

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

Fale sobre a necessidade da instalação de corrimãos e de atualizações nos prédios de construções antigas, assim como da contratação de firmas especializadas neste tipo de projeto. São os projetos de AVCB ( Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) que vencem normalmente de ano em ano. Este procedimento é de segurança para os condôminos e o Corpo de Bombeiros de cada cidade tem uma norma diferente. Deve-se adequar às normas, sempre que houver alteração, principalmente condomínios antigos. Em assembleia ordinária, os condôminos solicitaram algumas modificações (instalação de grades, borrachas para evitar que carros desgastem a pintura, etc.) que são obras úteis. Porém, em reuniões posteriores, não foi aprovada a taxa extra para sua execução. Há ainda necessidade de realizarmos outras obras necessárias como troca de portão eletrônico de garagem que vive com problemas, como resolver? Pode ter sido aprovada a instalação de

nistração, apesar de tentativas? Conforme o artigo 1.349 do Código Civil, ele pode ser destituído em Assembleia Geral convocada especificamente para isso, por ¼ (um quarto) dos condôminos que devem assinar um termo de abaixo assinado. Faço reuniões no condomínio, mas participam poucos moradores. O que fazer? O pode ser feito é uma campanha de conscientização.

É possível abrir uma conta no banco para condomínio sem CNPJ? grades, borrachas etc, mas se os condôminos não aprovarem o valor para a aquisição dessas instalações somente resta ao síndico não realizá-las. Para obras necessárias, deve-se sempre usar o Fundo de Reserva, e caso não tenha o recurso financeiro, realizar uma assembleia para arrecadação do valor, conforme determina o artigo 1.341 do Código Civil. O que fazer quando o síndico, há muito tempo, não presta contas de sua admi-

O que se procede antes da multa, ou seja, o que leva o condomínio a aplicar uma multa? Normalmente, uma advertência e anexo a esta advertência, enviar o Regulamento Interno e a Convenção do Condomínio para que o infrator não alegue desconhecimento. O síndico pode ter acesso ao interior dos apartamentos para verificar a parte hidráulica do mesmo já que o consumo de água está aumentando e os moradores, principalmente inquilinos, não dão importância a vazamentos e etc? Pode sim, desde que avisado com antecedência, conforme determina o artigo 1.331 do Código Civil.

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entrevista

O síndico tem obrigação de comunicar aos condôminos a existência de uma república no condomínio? Não tem obrigação.

jurisprudência

ricardolovisi@hotmail.com

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista “O Síndico” algumas decisões judiciais relevantes para os condomínios. APELAÇÃO CÍVEL - DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO - CONDÔMINO - ILEGITIMIDADE ATIVA. - Somente a assembleia de condôminos tem legitimidade para requerer a destituição do síndico, não cabendo a providência, isoladamente, a um dos condôminos. (TJ-MG - AC: 10647130022328001 MG, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 03/12/2015, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/12/2015) RECURSO DE APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA. VEDAÇÃO DE PERMANÊNCIA DE ANIMAL EM APARTAMENTO. REGRA EXISTENTE NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. Cabível relativização, sendo inválida a vedação absoluta. Interpretação em consonância à vista do artigo 19 da lei 4.591. Caso em que não há prova de que o animal de estimação da autora ocasione incômodos aos demais condôminos. Inválida, ainda, a incidência da multa por infração à referida cláusula, devendo os valores cobrados a esse título serem devolvidos à autora. Recurso provido. (Apelação Cível Nº 70029933611, Décima... (TJ-RS AC: 70029933611 RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Data de Julgamento: 09/06/2011, Décima Sétima

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

O Síndico em revista - Nov/Dez 2016

Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/06/2011) RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. VEICULOS. Não se configura a responsabilidade de condomínio, por danos ou furto causados a veículos estacionados na garagem do edifício, se inexistente previsão condominial relativa ao dever de guarda e vigilância. Mormente, se não resta demonstrada culpa do síndico. Recurso conhecido, mas não provido. (STJ - REsp: 31541 SP 1993/0001488-9, Relator: MIN. CLÁUDIO SANTOS, Data de Julgamento: 23/03/1993, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 21.06.1993 p. 12368</br> LEXSTJ vol. 51 p. 282</br> RTJE vol. 123 p. 133) DISPENSA POR JUSTA CAUSA. PAGAMENTO DO 13º SALÁRIO PROPORCIONAL. INDEVIDO. A dispensa por justa causa exime o empregador do pagamento do 13º salário proporcional. Decisão alicerçada na jurisprudência atual e iterativa do Tribunal Superior do Trabalho. Recurso da reclamada provido para absolvê-la da condenação ao pagamento de décimo terceiro salário proporcional do ano de 2012.(TRT-4

- RO: 00003588420125040461 RS 0000358-84.2012.5.04.0461, Relator: Flavio Portinho Sirangelo, Data de Julgamento: 05/07/2013, Vara do Trabalho de Vacaria) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - REALIZAÇÃO DE OBRA EM CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO POR UNANIMIDADE - INEXISTÊNCIA - DANOS MATERIAIS - PRESSUPOSTOS NÃO DEMONSTRADOS - ÔNUS DA PROVA DO AUTOR - IMPROCEDÊNCIA. Existindo previsão na Convenção de Condomínio instituindo que para realização de benfeitorias voluptuárias seria necessária a aprovação por unanimidade dos condôminos e inexistindo tal aprovação, as obras realizadas devem ser consideradas irregulares. Não havendo nos autos dados concretos e completos a convencer da existência dos supostos danos materiais experimentados pela parte, impõe-se a improcedência do pedido indenizatório. (TJ-MG - 200000045211640001 MG 2.0000.00.452116-4/000(1) (TJ-MG) Data de publicação: 17/12/2007

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