O síndico em revista ed 21 jul ago 2017 by Lógica Comunicação

Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios: próxima turma em agosto

ANO 4 | Nº 21 | JUL/AGO 2017

Cobertura

Taxa de condomínio divide opiniões

Cisternas Processo de limpeza pode causar explosão

Capacitação Programa Porteiro Amigo do Idoso retorna a Juiz de Fora

Elevadores Modernização valoriza o edifício e reduz gastos com energia

Modernização e capacitação são duas palavras que refletem o momento. Temos visto no âmbito da cidade de Juiz de Fora, vários condomínios seguindo a tendência de modernizar seus processos, sejam eles administrativos ou operacionais. Um exemplo é a modernização dos elevadores, foco de uma de nossas matérias desta edição, que já deixou de ser um fato incomum. Prédios mais antigos estão executando este tipo de obra mesmo sendo altamente dispendiosa e relativamente complexa. Veja o relato de alguns condomínios e promova você também esta iniciativa, caso necessária. Capacitação é o tema da matéria sobre o programa Porteiro Amigo do Idoso que retorna a Juiz de Fora após o sucesso em 2016. Nossa cidade está inserida na rota dos municípios brasileiros contemplados pelo treinamento que é gratuito e promovido pelo Senac-RJ e Bradesco Seguros. Inscreva seu porteiro, ainda há vagas para as turmas de Agosto e Setembro. Não deixe para a última hora! Também é hora de você, síndico ou administrador, se inscrever no curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios que será realizado nos dias 21, 22 e 23 de Agosto no Auditório do Sindicomércio. Pela terceira vez, o professor Sérgio Craveiro, um dos maiores especialistas em treinamento para condomínios do Brasil, ministrará o curso que obteve aprovação máxima dos participantes das turmas do ano passado em nossa cidade. Cada vez mais, as pessoas ligadas ao segmento têm se mostrado conscientes da necessidade de buscar a profissionalização do seu trabalho e muitas visam a atender à demanda crescente do mercado de síndicos profissionais. Então garanta já a sua vaga. Saiba mais no nosso site SindicoJF. A matéria de capa sobre taxa de condomínio de cobertura e a matéria sobre fração ideal, ambas neste número, se complementam. Tratam de assuntos polêmicos e controversos, mas que valem a pena serem lidos. Com uma linguagem acessível, buscam esclarecer um pouco mais sobre o tema para que você possa conduzir com segurança o debate em seu condomínio e responder às dúvidas dos condôminos. Afinal, a cobrança mais justa é por fração ideal ou por unidade? E o que a lei diz sobre isso? Confira ainda a matéria sobre manutenção de cisternas, de quanto em quanto tempo deve ser feita e quais os riscos para os profissionais que executam o serviço de limpeza dos reservatórios. Por fim, temos duas novidades: na página 6 leia a matéria sobre a nova Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Administradoras de Imóveis, e a justificativa para o reajuste do salário da categoria deste ano. E na pagina 16, entrevistamos o vereador Pardal responsável pela tramitação na Câmara de Vereadores de um projeto de lei que trata de novos dispositivos de segurança para os loteamentos fechados (associações), uma antiga demanda dos moradores deste tipo de empreendimento mas que perpassa várias questões público-privadas. A todos uma boa leitura.

sumário

andrea castilho EDITORA

Fique por dentro da Fração Ideal

10 12

A polêmica sobre a taxa de cobertura

Condomínios optam pela modernização dos elevadores

Manutenção de cisternas pode causar explosão

Projeto de Lei Municipal trata da segurança nos loteamentos

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

modernização e capacitação

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2017) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.015,90 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.185,09 Garagista..............................................................R$ 1.273,11 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.315,00* Zelador..................................................................R$ 1.196,28 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Ticket Alimentação: R$ 13,65/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)

*O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.208,33 a R$ 1.315,00, de acordo com a convenção coletiva firmada em JAN/2017

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2017) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.040,63 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.102,11

25% (entre 22h e 05h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 110,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 30,00/mês > Adicional noturno:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado

telefones úteis

SINTEAC (Sindicato dos empregados em conservadoras) (32) 3218-7127 / 3212-0803 SINDEDIF – (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 SINDICON – (Sindicato dos Condomínios - Patronal) (32) 3082-7016 99158-3803

O Síndico em revista

Horas extras 80%

REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 / 98887-6125 98887-6126 Sindicomércio JF - (32) 3215-1317 CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio... Síndico X Assembleia III ferentes na AGO, para os quais então Conforme falamos no artigo da deve ser convocada a Assembleia edição 20 (Maio/Junho), vamos conGeral Extraordinária. Pautas extentinuar focando o assunto Assemsas tornam as assembleias cansableia, por tratar-se de um dos motivas e improdutivas, afastando a mentos mais importantes da vida participação dos condôminos, além do condomínio. A assembleia é a de prejudicar a análise das contas do oportunidade de reunir condôminos exercício de mandato do síndico. e moradores para debater os rumos Na Assembleia Geral Ordinária, do condomínio definindo sua trajetóo síndico esta impedido de presidiria, e não se deve confundi-la com -la, visto que está em jogo a transconfraternização. Para ser bem suceparência da sua administração. Nodida, uma assembleia deve ser platamos que um erro comum nas asnejada e sua convocação deve conter sembleias é o fato do presidente não informações suficientes para uma sentar-se à mesa, nem dirigir a reuprévia preparação dos participantes. nião, tendo outra pessoa no seu paCom base nas quase duzentas pel. O mesmo acontece com o cargo assembleias que de secretário(a) que assistimos em confica fora da mesa domínios, vamos dirigente da assemPautas extensas apresentar dicas bleia. Em determie tecer alguns co- tornam as assembleias nados condomínios, mentários a seguir. a assembleia parece cansativas e Convocação: São mais uma festa do feitas de forma im- improdutivas, afastando que uma reunião de própria de forma trabalho, não havena participação dos que os condôminos do espaço para o uso não possam se precondôminos, além de da palavra franca parar adequadae democrática para mente para partici- prejudicar a análise das expor sugestões e par e contribuir. contas do exercício de opiniões. Assembleia GeDeve o síndico mandato do síndico ral Ordinária: deve planejar a assemser realizada conbleia, fazendo um forme está descrito roteiro para que o na primeira lei de condomínio no presidente possa seguir, levando em Brasil, Lei 5.481 de 25.06.1928, que consideração a pauta. O início se dá criou a obrigatoriedade da Assemcom a leitura da ata da última assembleia Geral Ordinária com pauta debleia e o final é a colocação da palavra finida nos itens: a) Prestação de confranca (livre) para quem quiser usátas do exercício do período anual de -la. E se não houver pessoas a falar, mandato do síndico (que deve coinpode-se então encerrar a reunião, decidir com a data - mês - da assemvendo constar na ata este ato, que cableia de instalação do condomínio); racteriza ter sido a mesma realizada b) Aprovação do orçamento para o de forma democrática. ano seguinte; c) Eventualmente eleEncerramos informando aos síndiger o síndico quando assim for (uma cos que em breve poderão contar com vez que o mandato pode ser de dois um espaço para se reunir, bater papo, anos). tomar um cafezinho e obter informaÉ importante lembrar que não é ções sobre a complexa função do gesrecomendado incluir outros itens ditor condominial. Até o próximo! Edição 21 - Jul/Ago 2017

CAPACITAÇÃO

Programa “Porteiro Amigo do Idoso” inicia nova etapa em Juiz de Fora Lançada em 2010,iniciativa trará quatro turmas à cidade Entre maio deste ano e abril de 2018, pacabana – que apontou o porteiro como serão capacitados 975 profissionais de o “melhor amigo do idoso” –, o programa portaria que atuam em um dos quatro es“Porteiro Amigo do Idoso” já passou por tados da Região Sudeste – 100 deles, em mais de 1,5 mil condomínios de 11 muniJuiz de Fora. Esta é a expectativa para a cípios, incluindo as capitais São Paulo, Rio quinta fase do programa “Porteiro Amigo de Janeiro, Belo Horizonte e Vitória. do Idoso”, iniciativa pioneira do Grupo O “PorteiBradesco Sero Amigo do guros que Idoso” foi devisa a capacisenvolvido tar profissiopelo Grupo nais de porBradesco Setaria a ofereguros, sob a cer soluções orientação e cuidados do médico e adequados às pesquisador necessidades em saúde púde moradores blica Alexanidosos. dre Kalache, A metodoconselheiro logia de ensisênior sobre no, desenvolEnvelhecivida pelo Semento Global nac RJ, inclui da Academia uma vivência de Medicina para que os de Nova York e alunos aprendam a se colocar no lugar dos ex-coordenador de programas de envelheidosos. Óculos para dificultar a visão, pecimento da Organização Mundial da Saúde sos nos pés e aparelho auricular, entre ou(OMS). Considerado uma das maiores autros artifícios, são utilizados de forma que toridades internacionais em gerontologia, os porteiros sintam as limitações da idade Kalache é consultor do Grupo Segurador e reflitam sobre as dificuldades enfrentapara questões relacionadas à longevidade. das pelos mais velhos. Para participar do Em pesquisa realizada programa, que é inteirarecentemente, nas cidamente gratuito, o porteiro des de São Paulo e Rio de deve estar autorizado pelo Janeiro, o Grupo BradesO programa “Porteiro co Seguros apurou o imsíndico. A cidade de Juiz de Fora do programa “PorAmigo do Idoso” já pacto foi escolhida para integrar teiro Amigo do Idoso” o programa, na etapa an- passou por mais de sobre os moradores dos terior, por apresentar uma condomínios alcançados. das mais altas populações 1,5 mil condomínios Para metade dos morade idosos do estado de Midores idosos ouvidos, de 11 municípios nas Gerais – 14% do total, os porteiros passaram a de acordo com o Instituto brasileiros mostrar mais “respeito Brasileiro de Geografia e e atenção” no relacionaEstatística. Em 2017, semento com eles. Do total rão realizadas quatro turmas, entre junho de moradores em geral, 78% afirmaram e setembro. No ano passado, foram capacise sentir mais seguros sabendo que o contados aproximadamente 100 profissionais domínio possui profissionais preparados; de portaria. 74% percebem que os porteiros estão Idealizado em 2010, a partir de pesquimais cuidadosos com os idosos; e 72% sa realizada pelo Grupo Bradesco Seguros passaram a ver a função de profissionais com cidadãos longevos do bairro de Code portaria com mais importância.

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Convenção Coletiva

Sindedif e Sindicomércio celebram Convenção Coletiva 2017/2018

Trabalhadores das empresas de administração de imóveis receberam aumento de 4% ou 6%

Ainda que estejamos vivendo em meio foi o reajuste de 6% para aqueles trabalhaa um cenário de dificuldades econômicas dores das empresas que não possuem o Ree crise política, que ainda não parecem es- gime de Piso Salarial Simplificado (Repis) e tar perto do fim no país, os sindicatos do 4% para aqueles que trabalham em micro e Comércio de Juiz de Fora (Sindicomércio- pequenas empresas que possuem o certifi-JF) e dos Empregados em Edifícios e nas cado para atuar no Repis”, explica. Empresas de Compra, Venda, Locação e Em campanha salarial desde abril, quanAdministração de Imóveis Comerciais e do ocorreu sua primeira Assembleia Geral, Residenciais de Juiz de Fora (SINDEDIF- o sindicato da categoria finalmente con-JF), reuniram forças e conseguiram uma seguiu fechar acordo com a classe patrogrande vitória para a classe trabalhadora nal na 8ª rodada de negociação, em 24 de que defendem. No final de junho, celebra- junho. Nessa reunião, o SINDEDIF-JF, que ram a Convenção Colerepresenta legalmente tiva de Trabalho (CCT) esses trabalhadores, e 2017/2018. Com todas as incertezas oqueSINDICOMÉRCIO-JF, De acordo com o legalmente reprepresidente do Sindicosenta as empresas de econômicas, fica mercio, Emerson Beloti, compra, venda, locaextremamente difícil ção e administração de os debates e discussões chegaram a uma nova imóveis comerciais e conceder cláusulas normatização que passa residenciais desta cidasociais diferentes a regular os direitos do de, concluíram o docutrabalhador e a obrigamento. ção das empresas, de- daquelas já previstas na Agora, o trabalho é finindo os deveres da reforçar a importância CCT do ano passado empresa e suas respondessa iniciativa e nada sabilidades para garantir o funcionamento melhor do que contar com a Revista O Síndo Banco de Horas (período 12h x 36h), dico, que é uma grande parceira´, nessa tadomingos e feriados tanto para os trabalha- refa, reforça Emerson Beloti. “A revista faz dores das categorias de imobiliárias e ad- a interação de empresas e trabalhadores ministradoras de imóveis em Juiz de Fora. para que possam ter acesso a informações A correção dos salários é retroativa e e conhecimento do cotidiano que cerca o as empresas devem pagar os novos valo- setor das imobiliárias e administradoras de res conforme o que está descrito na CCT imóveis e outros que também atuam como 2017/2018. “Este ano, com todas as in- nossos parceiros.” certezas econômicas, fica extremamente Confira mais detalhes sobre como ficam difícil à categoria que representamos con- os salários a partir dessa convenção na taceder cláusulas sociais diferentes daquelas bela publicada na página 02 desta edição. já previstas na CCT do ano passado. O que Para ler o conteúdo da CCT 2017/2018 na pudemos fazer e oferecer à classe laboral, íntegra acesse o site www.sindicojf.com.br

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Fração Ideal

Você sabe o que é Fração Ideal ? Termo deve servir além do rateio de despesas em condomínio

Um termo controvertido, pouco esclapassou-se a ser utilizado um critério misrecido e que tem um peso enorme na gesto definido no artigo 1.331 Parágrafo 3º: tão do condomínio é a Fração Ideal. Tam“A fração ideal no solo e nas outras partes bém conhecida por parte ideal ou quota comuns é proporcional ao valor da unidaideal representa a parte inseparável de de imobiliária, o qual se calcula em relacada unidade autônoma (apartamento, ção ao conjunto da edificação”. sala, garagem, loja, etc), em relação ao Sua forma de cálculo para o correto terreno e às partes comuns de um edifícoeficiente mais usual atualmente é a dicio. Ela surgiu para quantificar a quota de visão da área da unidade pela área total cada um nos direitos/deveres dentro do construída, mas pode ir além disso. Há condomínio e vem expressa na forma deedifícios cujo cálculo foi feito levando-se cimal ou ordinária na convenção do conem consideração outros fatores como por domínio, constando exemplo, se o apartaainda da matrícula de mento fica de frente ou cada imóvel. de fundos para a rua, o De acordo com a andar em que está situlei, a Fração Ideal é o Fração Ideal só pode ado, ou ainda ter acesso critério utilizado para a um terraço comum, ser alterada se tiver o rateio das despesas, por exemplo. sejam elas ordinárias, Essa medida, de acorunanimidade entre extraordinárias ou de do com o presidente do fundos diversos, tendo Sindicato da Construção condôminos também como função Civil, Aurélio Marangon definir o quorum para Sobrinho, deve ser utilivotações em assembleias. Isso vale para zada para definições de vendas das unidaquando a Convenção não determinar oudes. Isso porque, a definição do valor da tra modalidade de composição do rateio taxa do condomínio utiliza a Fração Ideal das despesas e votações. A Fração Ideal quando não há consenso por parte de todiz respeito ainda a situações de desaprodos os condôminos”, reforça. priação do condomínio, assim como partiNos lançamentos imobiliários, quem cipa do rateio do valor da indenização do faz o cálculo é o engenheiro da consseguro em caso de destruição do edifício trutora no momento da incorporação do por incêndio ou outro risco segurável. imóvel, tornando-se parte obrigatória Ao longo do tempo, o conceito de Fração da convenção do condomínio. Uma vez Ideal mudou. Em 1928, com a publicação estabelecida, a Fração Ideal somente podo Decreto 5.481, seu cálculo era feito derá ser alterada com a unanimidade dos de acordo com o valor da unidade. Em condôminos. O somatório dos índices das 1964, com a Lei 4.591 (Lei do CondomíFrações Ideais deverá totalizar sempre nio) passou-se a adotar o critério de área 100 ou 1, que corresponde a 100% da toconstruída. Com o Código Civil de 2002, talidade das unidades.

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capa

Taxa de cobertura divide opiniões Critério de rateio pode ser alterado desde que aprovado por 2/3 dos proprietários O proprietário de um condôminos do edifício. Dona Iraci de Almeida Barros Assis vive imóvel com espaço maior precisa pagar mais pelas isso de perto. Síndica do Edifício Le Parc de 20 despesas do condomínio apartamentos na Rua Benjamin Constant, diz que o dono de um imóvel que a argumentação é muito válida, mas não menor no mesmo edifício? o suficiente para justificar que as despesas do A resposta é polêmica e pro- condomínio sejam divididas igualmente entre v o ca discussões. Mas, qual seria a todos os condôminos. O valor da cota de conopção mais adequada de rateio das despesas domínio cobrada aos moradores da cobertura neste caso para proprietários de cobertura e é 40% maior que a dos outros apartamentos, os demais? Fração Ideal ou por unidade? exceto os do primeiro andar, que também têm A compra de um imóvel em condomínio valor diferenciado por conta de outros benefíimplica no direito de dois tipos de proprie- cios. “Isso até causa discussões, há moradores dade: uma que é de uso exclusivo – aquela aqui que querem igualdade de valores. Mas que é a parte privativa construída, ou seja, não temos quórum suficiente para aprovação a unidade habitacional. E a outra que é de dessa mudança na convenção do condomínio. uso comum a todos os condôminos – em que As discussões aparecem, mas não chegam a propriedade compartilhada é a exercida efetivamente a uma decisão final, porque não sobre aquelas partes indivisíveis (terreno e existe consenso. E sabemos que essa mudanconstruções para ça só pode existir se a uso em comum). convenção for alterada,” comenta. Segundo o Códi“Para mim o que go Civil, o condômivale é o que está na no deve contribuir Segundo o Código Civil, o convenção de condopara as despesas do condomínio na procondômino deve contribuir mínio”. É assim que a sócia-proprietária porção de sua fração da R&G Administraideal, salvo dispopara as despesas do ção de Condomínios sição em contrário condomínio na proporção Ltda, Ameliana Grana convenção. E tal vina Roque de Carvadivisão não cabe só de sua fração ideal, salvo lho, fundamenta sua para as verbas destiargumentação quannadas à conservação disposição em contrário do identifica problee manutenção do na convenção edifício, mas tammas sobre o assunto bém às designadas junto aos condômipara obras de emnos de edifícios que belezamento, inovações e outras que sejam administra. Ela conta que teve um propriedevidamente aprovadas em assembleia. tário de uma cobertura que solicitou que o A alegação principal daqueles que se sen- rateio das despesas das áreas comuns pastem prejudicados, se baseia no fato de que a sasse a ser pelo número de unidades e não quota-parte devida de cada condômino ser- por Fração Ideal. “Fizemos a convocação dos ve para cobrir os custos de manutenção das condôminos para uma assembleia para disáreas comuns do condomínio, que beneficia cutir o assunto, 95% dos condôminos compaa todos sem distinção. A Lei 10.406/2002 do receram e mais de 2/3 (dois terços) decidiram Código Civil define em seu art.1.336, inciso ratear apenas o consumo da água por Fração 1, que são deveres do condômino contribuir Ideal, já que no edifício não há hidrômetro inpara as despesas do condomínio, na propor- dividual. As demais despesas passaram a ser ção de suas frações ideais, salvo se houver rateadas pelo número de unidades. Este caso disposição em contrário prevista na con- foi relativamente fácil porque este edifício a venção. Já no art.1.331, parag. 1º também que me refiro possui apenas 12 unidades e a estabelece que se a convenção condominial discussão foi bem debatida. Mas, num condispor de forma contrária, deverá prevalecer domínio maior fica difícil, já que para alterar o que a convenção estipular. a convenção é necessária a concordância de Nada impede que se determine um cri- 2/3 (dois) terços dos condôminos, em assemtério diferente na convenção, desde que para bleia especialmente convocada para tal fim e isso seja realizada uma assembleia com a normalmente é difícil a presença deste quóaprovação da decisão por 2/3 do total dos rum”, explica.

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capa

DIVULGAÇÃO

Para os administradores, o que vale é o que está na convenção do condomínio que só pode ser alterada com a aprovação de 2/3 dos condôminos

Quando o assunto é levado aos tribunais Em 2013, uma decisão do portanto, mais cara para os moradores de Tribunal de Justiça de Mi- coberturas, foi vista pelo Tribunal como nas Gerais (TJMG) abriu oportunidade para um enriquecimento sem brecha para que pro- causa dos demais, podendo este até mesmo prietários de coberturas ser considerado como ilícito. Na decisão do contribuam com a taxa de TJMG, ficou registrado que tal fato (ser dono condomínio igual à dos de- de um imóvel com maior metragem), por si mais condôminos, fato que vem só não aumenta a despesa do condomínio, gerando discordância entre síndicos e donos não confere ao proprietário maior benefício de imóveis em condomínios de todo o país. do que os demais e finalmente, a área maior A questão se originou de um pedido de um não prejudica os demais condôminos. então proprietário de um Mas o condomíapartamento com área nio cometeu uma faprivativa, com um jardim lha, quando deixou de e um cômodo extra, em impugnar outro arguSTJ não afirmou se bairro nobre de Belo Homento apontado pelo rizonte. Na ação, do ano TJMG, o da vedação ao a cobrança baseada de 2003, ele pedia para enriquecimento sem na fração ideal é ou pagar ao condomínio o causa, ou ilícito. E isso, equivalente aos demais para o relator, já seria não possível, pois moradores, e após 10 suficiente para manter a sequer entrou nessa anos de tramitação, o redecisão do TJMG, indequerimento foi atendido. pendentemente da discontrovérsia O condomínio checussão sobre os artigos gou a recorrer da decique tratam da divisão de são no Superior Tribunal de Justiça (STJ), despesas condominiais. Assim, o recurso não mas teve o recurso negado, o que fez com poderia ser analisado. Dessa forma, o STJ que a decisão do TJMG fosse mantida. Como não confirmou, rechaçou ou mesmo debateu o STJ não julgou o mérito nesse processo, o acerto ou erro da decisão do TJMG, pela não há, então, nenhuma “força” vinculante, falta de ataque, no recurso, a um fundamenou seja, tem força apenas entre as duas par- to autônomo e suficiente para mantê-la. Em tes, o condomínio e aquele condômino. outras palavras: o STJ não afirmou se a coCom a decisão, a cobrança de uma taxa brança baseada na fração ideal é ou não posbaseada na metragem do apartamento e, sível, pois sequer entrou nessa controvérsia.

Não se pode generalizar A partir da divulgação da notícia nos jornais, muitas pessoas estão entendendo que teriam o direito adquirido com base em uma decisão isolada. Houve uma má interpretação dos fatos, é o que apontam os juristas. E com a recente decisão, novas ações começam a dar entrada nos tribunais, conta o advogado Ricardo Castilho. “Mas vale lembrar que cada caso é um caso, não podemos generalizar a decisão para todos. É certo que para obter a decisão favorável, o proprietário da cobertura deverá comprovar que as despesas rateadas são utilizadas igualmente por todos os condôminos. Os proprietários de coberturas alegam que não utilizam nada a mais dos porteiros, da faxina,

da energia elétrica, da área de lazer, da compra do tapete do hall, da planta do jardim, da troca do cabo do elevador e etc., em relação aos demais proprietários das unidades de menor fração ideal, pois os custos em regra, não são proporcionais ao tamanho das unidades,” explica Ricardo Castilho. A administradora de condomínios Ameliana Gravina afirma que quando aparece algum condômino questionando este assunto, ela explica detalhadamente e pacientemente para que haja entendimento. “Caso ele insista, comunico ao síndico e sempre oriento a fazer uma assembleia para saber a opinião dos demais condôminos. Sempre dá certo e não tenho muitos problemas quanto a isso,” comenta. Edição 21 - Jul/Ago 2017

elevadores

Modernização de elevadores é a grande saída Processo garante redução de gastos e maior valorização patrimonial

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divulgação

O transtorno de portas travadas, falhas constantes no sistema do motor, paradas fora de nível são alguns dos problemas que prédios com elevadores antigos são submetidos constantemente. O desgaste é comum com o passar do tempo e chega um momento em que, mesmo contando com uma boa manutenção, o elevador precisa de uma modernização estrutural, que troque seus componentes, minimize seus gastos com energia e o deixe mais eficiente. O Brasil tem mais de 500 mil elevadores em funcionamento, sendo que a metade está concentrada em grandes centros como São Paulo e no Rio de Janeiro. Especialistas estimam que mais de 60% deste total precisa de modernização. Em Juiz de Fora, não existem dados sobre a quantidade de elevadores em funcionamento. O certo é que é grande o número de equipamentos que já perderam a qualidade devido ao tempo de uso. O Edifício Clube Juiz de Fora, situado no Calçadão de Juiz de Fora, por onde passam diariamente mais de três mil pessoas, é exemplo disso. Com mais de 60 anos de existência, o condomínio passou por dois processos de modernização parcial, sendo a mais recente em 2012. De acordo com o síndico do condomínio, Sebastião Oliveira, a grande frequência de paradas bruscas, gerar uma economia de energia elétrica desnivelamento da cabina com o piso do de até 40%. andar, maior consumo de energia e altos Foi pensando nisso que o Edifício Golgastos com manutenção devido a peças de den Center, localizado reposição fora de linha fona esquina das aveniram quesitos fundamendas Presidente Itamar tais para a decisão de reFranco com a Barão do alizar a modernização. “O Rio Branco, de salas coDepois dos 15 investimento foi alto, mas merciais e lojas, e que conseguimos parcelar o anos de uso, já tem 40 anos, realizou valor em 35 vezes. Assim, a sua modernização de equipamentos já não onerou o bolso dos elevadores. Segundo o proprietários. O resultado começam a ameaçar gerente da Lazuli Admifoi muito bom e agradou a nistradora, responsável a segurança de todos”, explica o síndico. pelo condomínio, Marcos Uma boa manutenção Paulo Owernei da Silva, usuários preventiva é fundamena opção pela obra foi de tal para garantir que os fácil aceitação por parte elevadores de um condodos condôminos. “isso mínio permaneçam confiáveis e seguros. porque os elevadores já estavam obsoMas a orientação de especialistas é de letos e também porque as seguradoras que a modernização dos equipamentos agora fazem cálculos de depreciação dos garante atualizações tecnológicas que equipamentos, tornando inviável pagar permitem melhorar o desempenho e auo contrato de manutenção e o seguro do mentar a vida útil dos mesmos, além de prédio”, explica.

elevadores

A modernização de elevadores é um investimento de alto valor sendo necessária a aprovação da benfeitoria pela maioria dos condôminos presentes a uma assembleia geral extraordinária devidamente convocada para este fim, e os orçamentos podem variar de R$ 160 mil a mais de R$ 1 milhão, em média. Diante disso, podem surgir resistências por parte de alguns quanto à decisão pela aprovação da obra. Nesta hora, é importante que o síndico e o presidente da assembleia contem com uma assessoria competente de uma administradora idônea, e tenham predisposição para a mediação das discussões, evitando debates estéreis. De acordo com o artigo 1.341 do Código Civil que versa sobre a realização de obras no condomínio, é preciso estar atento ao fato de que elas ocorrem sob duas formas: - voluptuárias, aquelas como definidas no art. 96, de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor, dependem de voto de dois terços dos condôminos para serem aprovadas. E as obras úteis, quer dizer, as que aumentam ou facilitam o uso do bem, que dependem do voto de maioria dos condôminos. Esse é o caso da modernização dos elevadores. Entre as principais razões que determinam a modernização, destacam-se a busca por melhor desempenho, maior conforto e segurança aos usuários, economia de energia, redução do número de paradas para manutenções, renovação visual das cabinas e valorização do imóvel. Com as obras a pleno vapor, o condomínio do Edifício das Clínicas, localizado

Marcos Paulo destaca o maior conforto e eficiência no transporte aos mais de 850 usuários diários do Edifício Golden Center

divulgação

A importância da aprovação da obra

na Avenida Rio Branco esquina com a Rua Américo Lobo, optou pelo serviço depois de contabilizar várias manutenções no decorrer dos anos, que sempre resultavam em investimentos altos e sem a eficácia esperada. “O movimento de pessoas aqui é muito grande e o prédio já tem mais de 50 anos. Com o passar do tempo, as manutenções e reparos se tornaram cada vez mais constantes, e estávamos gastando muito”, explica a administradora do condomínio Maria da Piedade de Souza Monteiro. Ainda que este tipo de obra não possa modificar a rotina do condomínio, porque ela é como “trocar o pneu com o carro andando”, Maria da Piedade se diz bastante satisfeita com os resultados que já são percebidos. “O investimento é alto, mas vale cada centavo. Tanto condôminos quanto frequentadores assíduos veem o trabalho de modernização como algo muito positivo. Sabem que é uma melhoria para o bem de todos e, compreendem os transtornos que a obra provoca na rotina de cada um”, completa.

As fases da vida útil do elevador Elevadores com mais de 15 anos de uso podem começar a apresentar deficiências e, consequentemente, colocar a segurança dos usuários em risco. No início do seu funcionamento, costumam ocorrer muitos defeitos, mas estes vão diminuindo no ritmo dos consertos de peças defeituosas, de erros advindos da mão de obra, ou pequenos problemas no equipamento. Aqui, a manutenção é corretiva, uma vez que o equipamento é novo. Essa fase pode durar até um ano. Quando a manutenção do elevador se estabiliza, chega a fase da maturidade do equipamento. É quando problemas acontecem devido a componentes externos, como acidentes (um funcionário que usa água para limpar o hall do elevador e a deixa cair), liberação excessiva de energia (problemas no quadro de luz, ou com a concessionária de energia), operação inadequada do equipamento, entre

outros. A pior fase acontece quando o equipamento sente o passar dos anos: há desgaste de componentes, corrosão e deterioração mecânica – ele não atende alguns andares, prende passageiros mais de uma vez por mês, e há desnível quando a porta abre. Esse é o momento. E fica aqui, uma ressalva, especialistas do setor imobiliário estimam que a modernização de elevadores valoriza o patrimônio em até 10% do seu preço. É importante reforçar a diferença entre modernização e melhora estética. Essa engloba apenas alterações na cabine, como a troca do piso, espelho e novo revestimento. A modernização propriamente dita refere-se à troca de equipamento mecânico por eletrônico, além da troca de diversas peças que, novas, permitirão uma melhora clara do serviço prestado pelo elevador e real economia de energia elétrica. Edição 21 - Jul/Ago 2017

manutenção predial

Qualidade da água no condomínio deve ser prioridade para síndicos

Segurança na manutenção das cisternas deve estar em primeiro lugar

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Cuidar da água ANTES que abastece o condomínio é mais uma das atribuições que o síndico deve se preocupar, uma vez que o recomendado é realizar a limpeza e manutenção dos reservatórios pelo menos uma vez por ano. Os reservatórios de água do condomínio podem ser do tipo superior (caixa d’água) e inferior (cisterna). Além da localização, o que os difere ainda são os DEPOIS tipos de materiais e a finalidade de cada um. A caixa d’água em geral é feita de fibra de vidro ou plástico e a cisterna de alvenaria, com revestimento interno. Em prédios maiores, em geral, a cisterna recebe a água que vem da CESAMA e por um sistema de bombas eleva a água até a caixa d’água superior, que a distribui para os apartamentos. Principalmente as cisternas podem acumular em seu interior bactérias, fru- A manutenção e limpeza da cisterna são vitais to da decomposição de matéria orgânica para a qualidade da água do condomínio que podem causar desordens gastrointestinais como diarréia, náuseas, vômi- orgânica, insetos e animais domésticos, tos e até doenças mais graves. Acumu- que podem contaminar a água.” lam ainda gases, sendo mais comum o Mesmo com todos esses cuidados, a gás metano. Esses elementos podem manutenção e limpeza da cisterna são causar cheiro e gosto na água, com- vitais para a saúde da água do condoprometendo sua qualidade. Além disso, mínio. Por isso, é importante a contradurante a manutenção ainda podem ser tação de uma empresa especializada, observadas rachaduras que observe as normas no reservatório, que pode segurança, já que o dem comprometer a próserviço é de risco para pria estrutura do prédio os trabalhadores que o e ainda contribuir para As cisternas podem realizam. a contaminação da água De acordo com Eracumular gases pela rede de esgoto. nandes de Oliveira, Fabiana Guedes, prosendo o mais proprietário da Isotech, prietária da Guedes empresa especializada comum o gás Administradora de Serem limpeza e manuviços, explica que as cistenção de cisternas, metano ternas geralmente são o profissional que faz construídas enterradas esse tipo de limpeza fica ou no nível do solo. Neste caso, “elas exposto a três tipos de riscos: de queda, sofrem a ação dos raios solares havendo inalação de gás e afogamento. “Por isso uma tendência ao aumento da tempera- temos capacitação nas normas regulatura da água armazenada, o que eleva o mentares 33 e 35 sobre trabalho em alpotencial para desenvolvimento de mi- tura e segurança em espaços confinados, croorganismos”. Ela orienta ainda que para garantir o máximo de segurança “as cisternas devem ser cobertas para para nossa equipe e para os síndicos que evitar a entrada de impurezas, matéria prestamos serviços.” O Síndico em revista

manutenção predial

Intervenção com segurança Segundo Ernandes, o trabalho todo dura no mínimo três semanas, na primeira semana é feito orçamento, com 15 dias de antecedência é afixado o aviso prévio de interrupção da água no condomínio com data e local e somente na terceira semana é realizada a intervenção. “O serviço é feito em no máximo 3 horas, trabalhamos sempre com dois funcionários, que utilizam os equipamentos de proteção (EPI´S), sendo essencial o cinto e a corda salva-vidas que garantem o resgate do profissional confinado caso ele desmaie no local, por exemplo. Meia hora antes, utilizamos um exaustor para retirar possíveis gases do ambiente e renovar o ar. Como é um espaço fechado, só pode entrar um funcionário de cada vez,

que permanece no máximo 30 minutos e reveza com o outro até finalizar o serviço. A limpeza é realizada com pulverização de hipoclorito 12% e escovação com escova de cerdas de naylon e finaliza-se com a secagem do reservatório com panos de algodão.” Após realizar o serviço, a empresa emite laudo técnico com garantia de seis meses da qualidade da água, com todos os passos do trabalho e fotos do estado do reservatório antes e depois. O profissional, também Técnico em Química, garante que todo cuidado é pouco. “É muito importante que o síndico tenha atenção a esses detalhes quando solicitar orçamento com alguma empresa, porque qualquer coisa que acontecer no condomínio com o prestador de serviço, o síndico ou o condomínio podem ser responsabilizados”, orienta Ernandes.

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ANTES

DEPOIS

O trabalho de limpeza deve ser feito por mais de um profissional e exige cuidados como o uso de EPI’s e corda salva-vidas

Melhor prevenir do que remediar Muitas vezes, a boa intenção não poupa tínhamos a menor ideia que dentro da alguns síndicos novatos de enfrentar pro- cisterna tinha gás represado, porque ela blemas que poderiam ser evitados. Foi o estava cheia, com mais de 1/3 da água. que aconteceu com um síndico, que não Depois descobrimos que era esse gás que quis se identificar. No final do ano passa- estava dando gosto na água, fruto de mado um susto o pegou de surpresa. Tudo terial em decomposição.” começou com um gosto e cheiro ruim na O acidente fez quatro vítimas, duas água do prédio, consem estado mais grave, o tituído de oito apartabombeiro e o porteiro do mentos, um por andar. prédio, que ficaram inAntes de realizar o ternados por cerca de 15 A boa intenção serviço de manutendias, com queimaduras, não poupa alguns ção da cisterna, consegundo o próprio síntratou-se um bombeiinformou. O condosíndicos de enfrentar dico ro para instalar uma mínio por enquanto não caixa d’água auxiliar responde a nenhum proproblemas que para que o prédio não cesso e o síndico mantém ficasse sem água du- poderiam ser evitados discrição sobre o assunto. rante a limpeza do Ainda de acordo com reservatório. Ao acender um fósforo para ele, o condomínio posteriormente fez a aquecer um cano para realizar o serviço, limpeza da cisterna, sendo identificado houve uma explosão, ocasionada pelos que a mesma estava com vazamento, gases provenientes da cisterna. que também poderia ter contribuído para O síndico, com apenas dois anos à fren- causar o gosto ruim na água. Foi feita a te do condomínio, explicou para a Revista impermeabilização e pelo menos uma O Síndico a situação. “Não tinha como o boa notícia, a conta de água reduziu em bombeiro usar equipamento de proteção 2/3, gerando uma grande economia para para lidar com a água, na verdade não o condomínio. Edição 21 - Jul/Ago 2017

entrevista

Entrada somente com autorização Projeto de Lei 74/2017 busca maior segurança a loteamentos oneroso e precário do Poder Executivo”. O inciso I do Artigo 2º condiciona o acesso de qualquer cidadão à identificação e à autorização por parte de morador ou proprietário, enquanto o inciso V do mesmo artigo autoriza a construção de muro sobre o perímetro do loteamento, excluindo a possibilidade de utilização de cerca. Já a nova alínea “a” do parágrafo 1º do Artigo 2º cria a possibilidade de utilização de vigilância armada ao retirar do texto original o trecho “não sendo permitido o uso de qualquer armamento”. Confira, abaixo, entrevista com o vereador Pardal, na qual ele deixa claro que o objetivo da iniciativa é proporcionar mecanismos para frear a crescente criminalidade no município.

Aumentar a segurança nos loteamentos de Juiz de Fora. É com esse objetivo que tramita na Câmara Municipal o Projeto de Lei 74/2017, de autoria do vereador Luiz Otávio Coelho (Pardal, PTC). Se aprovada e sancionada, a matéria vai alterar dispositivos da Lei 10.318/2002, que “dispõe sobre a autorização para a instalação de equipamentos urbanos para a preservação da segurança em vias públicas que deem acesso a loteamentos regulares”. São quatro as mudanças mais significativas. Na nova redação proposta para o parágrafo 5º do artigo 1º, é “ressalvada a possibilidade de instalação de portões de acesso com controle automatizado em cujo solo exista permissão de uso a título

Humberto Nicoline/CMJF

O Síndico: Inicialmente, Pardal, gostaríamos que explicasse o Projeto de Lei 74/2017. Pardal: Nosso objetivo é alterar uma lei já existente que trata da questão da segurança em loteamentos. Por meio desse projeto de lei, estamos propondo a alteração de alguns dispositivos. As propostas de mudança são relativas aos artigos 1º e 2º dessa lei vigente. Em relação ao novo inciso I do artigo 2º, ficaria estabelecido o “livre trânsito de veículos, máquinas e agentes ou servidores da Administração Pública Municipal devidamente identificados, bem como a qualquer cidadão devidamente identificado e autorizado por morador ou proprietário do loteamento/associação regular”. O Síndico: Em relação ao visitante, apesar de serem situações diferentes, se as-

O Síndico em revista

Projeto de lei do vereador Pardal propõe vigilância armada e autorização para entrar nos loteamentos fechados (associações)

semelharia ao procedimento adotado nos prédios no que diz respeito à identificação e autorização para entrar? Pardal: Sim, essa é a proposta. São alterações visando dar um pouco mais de segurança, o que também pode ser observado no inciso V do artigo 2º. A lei atual permite a instalação de cerca ou muro no contorno de todo loteamento. Para proporcionar maior segurança, estamos fazendo alteração para que o condomínio possa delimitar as divisas por muro. Ao passar na guarida, a pessoa será identificada. Mas como garantiremos que, fora do setor da guarita, uma pessoa totalmente desconhecida e não autorizada não tenha acesso ao interior do condomínio se esse estiver fechado por cerca? O muro dificulta o acesso. Além disso, quem pular já estará demonstrando que não está com boas intenções.

O Síndico: Quanto ao direito de ir e vir do cidadão, ele não é ferido? Pardal: Está preservado conforme garante a Constituição Federal. Na nossa vida, atualmente, não temos mais aquela segurança que tínhamos. Não estamos impedindo ninguém de ter acesso, mas é natural, diante da insegurança que vivemos atualmente, que a pessoa passe pela guarita, se identifique e informe onde está indo. Nosso objetivo é dar maior segurança aos moradores que residem nessas áreas, mas sem tirar qualquer tipo de direito previsto na Constituição Federal.

entrevista

O Síndico: A obrigatoriedade de identificação e autorização para o cidadão ter acesso ao interior do loteamento somente acontecerá após a área estar totalmente murada? Pardal: As duas propostas podem ser realizadas concomitantemente. É para darmos mais eficácia à segurança que estamos retirando a possibilidade de cerca. Mas independentemente de o muro estar pronto ou não, a pessoa, ao passar pela guarita, será identificada e informará o que vai fazer dentro daquele loteamento.

projeto de lei, como sou o proponente, não participo. Ou seja, existe isenção total. A própria Procuradoria, que atua sempre de forma isenta e observando os direitos constitucionais, já deu parecer favorável a essa matéria. O projeto de lei já passou a outras comissões que, normalmente, seguem as orientações da Procuradoria e da própria Comissão Legislação, Justiça e Redação. Respeitando a independência entre os poderes, e a Casa Legislativa entendendo que se trata de um projeto legal e constitucional, nossa expectativa é obter a aprovação no Plenário. Posteriormente, vai para o Executivo sancionar, quando o prefeito também terá a oportunidade de avaliar a legalidade e a constitucionalidade. Sendo sancionada, estaremos atendendo uma demanda muito grande da população.

O Síndico: Você já teve algum feedback das pessoas responO inciso I do Artigo 2º sáveis pela segurança pública no município condiciona o acesso em relação à importânde qualquer cidadão cia desse projeto? Pardal: Não estive à identificação e à com o setor de seguautorização por parte de rança pública. Ninguém faz apologia ao morador ou proprietário crime ou a situações que tragam insegurança. Mas é óbvio que, com a insegurança que vivemos hoje em dia, não somente O Síndico: Como que a Prefeitura de em Juiz de Fora, mas em todo o país, é Juiz de Fora avalia esse projeto? inadmissível que uma pessoa que cuida da Pardal: Fui líder do governo na Câma- segurança de tantas outras, como é o caso ra durante três anos. Mas, como Poder do vigilante, não tenha o mínimo de seguLegislativo, temos a prerrogativa de não rança até mesmo para resguardar a próficar procurando a administração em re- pria integridade física, como também para lação aos projetos que são apresentados. ter uma reação firme caso seja necessário. Já existe uma legislação que trata desse assunto. Existem pessoas que vivem esse O Síndico: Esse é outro ponto que o dia a dia e nos procuram solicitando alte- projeto de lei propõe: a possibilidade de o rações na lei para proporcionar maior se- vigilante usar arma de fogo... gurança, que é o objetivo dessa proposta. Pardal: É um desejo dos moradores para que a pessoa possa se defender e deO Síndico: Como é a tramitação na Câ- fender a todos. Se ele não tem meios para mara Municipal? se proteger, como dará segurança a outras Pardal: Na Câmara, inicialmente o pro- pessoas? É uma proposta que não vem jeto passa pela Comissão Legislação, Jus- para criar mais insegurança. Nada disso. tiça e Redação, da qual sou presidente. Apenas dar condição para as pessoas traAo chegar qualquer matéria, enviamos à balharem com dignidade e desempenhaProcuradoria para analisar a constitucio- rem seu papel em segurança, e proporcionalidade e a legalidade. Em relação a esse nando segurança a outras pessoas. Edição 21 - Jul/Ago 2017

jurisprudência

ricardolovisi@hotmail.com

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista “O Síndico” algumas decisões judiciais relevantes para os condomínios. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO CONSTITUTIVA C/C CONDENATÓRIA - RATEIO - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBERTURA - FRAÇÃO IDEAL. - Tratando-se de cobrança de taxas condominiais e havendo diferentes metragens dos imóveis, a cobrança das despesas do condomínio deve ser feita na proporção da sua fração ideal, constante da matrícula em que foi registrada a propriedade do imóvel, salvo disposição em contrário na convenção” (e-STJ fl. 229). (TJ-MG 2015/0116871-2, Data de Julgamento: 08/09/2015) AÇÃO DECLARATÓRIA - PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC - CONFIGURAÇÃO - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - CRITÉRIO DAS FRAÇÕES IDEAIS - INADEQUAÇÃO. (...). Considerando-se taxa de condomínio a obrigação resultante de despesas como manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, taxas de água e esgoto, salários, dentre outras, não se deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. Tratando-se de áreas que possuem um uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar em proporcionalidade às frações ideais.” (TJMG - AI 1.0024.08.248868-5/001 - Rel. Des. Elpídio Donizetti - 18ª C. Cív. - J. 09.06.09 - DJ 30.06.09); AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. Condomínio, Loteamentos fechados e “condomínios de casas”, criados e incorporados irregularmente sem o devido exercício do poder-dever de polícia municipal. Decisão que obriga o ente federado a exercer efetivamente tal poder, bem como abster-se de regularizar edificações que desrespeitem a Lei de Parcelamento do Solo Urbano e normas correlatas. Acerto. Alegada impossibilidade de incidência da Lei n. 6.766/79 aos denominados “condomínios de casas” ante a existência de regramento próprio (Lei 4.591/64). Inocorrência. Distinção necessária entre os insti-

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

O Síndico em revista

tutos do condomínio (horizontal ou edilício), do loteamento fechado ou de condomínios de casas, estes dois últimos submetidos à Lei 6.766/79. Recurso desprovido. Não há que confundir os institutos do condomínio e do loteamento fechado ou condomínio de casas. No primeiro, há um todo, um único imóvel dividido em frações ideais entre os co-proprietários. Não há vias ou logradouros públicos, pois tudo o que nele consta pertence aos co-titulares do domínio. No loteamento fechado ou condomínio de casas, há o cercamento de vários imóveis entrecortados por vias e logradouros públicos, controlando-se, porém o acesso público, mediante concessão onerosa do Poder Público a particulares. Os loteamentos, fechados ou não, submetem-se aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo Urbano. A judicialização de políticas públicas impõe ao Judiciário o poder de agir, quando provocado, se a Administração, conhecedora de irregularidades no âmbito do Município, nada faz para corrigi-las ou evitá-las. O Judiciário não desenha, constrói ou administra cidades, o que não quer dizer que nada possa fazer em seu favor. Nenhum juiz, por maior que seja seu interesse, conhecimento ou habilidade nas artes do planejamento urbano, da arquitetura e do paisagismo, reservará para si algo além do que o simples papel de engenheiro do discurso jurídico. E, sabemos, cidades não se erguem, nem evoluem, à custa de pa [...] (TJ-SC - AG: 20110624086 SC 2011.062408-6 (Acórdão), Relator: Pedro Manoel Abreu, Data de Julgamento: 03/09/2012, Terceira Câmara de Direito Público Julgado) PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO EM ELEVADORES. Ação declaratória de nulidade de cláusula de cobrança de aviso prévio e de cláusula penal. Aviso prévio de 30 dias não respeitado pelo contratante. Cabimento de multa por rescisão unilateral sem justa causa, que não se mostra abusiva. Recurso improvido. (TJ-SP-APL:02298379820098260100 SP 0229837-98.2009.8.26.0100, Relator: Flávio Cunha da Silva, Data de julgamento: 24/04/2013, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2013)

Edição 21 - Jul/Ago 2017

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