O síndico em revista ed 22 set out 2017 by Lógica Comunicação

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ANO 4 | Nº 22 | SET/OUT 2017

garagem

A maior causa de desavenças em condomínios

Alphaville Gestão inteligente e qualidade de vida

Convenção Como e por que alterar o documento

Ordinárias e extraordinárias O que são e quem paga estas despesas

Hoje em dia, muito se fala em redes de comunicação no mundo todo, inclusive no ambiente condominial. Grupos de whatsapp são criados para interligar síndicos e moradores, síndicos, funcionários e polícia, e síndicos de diferentes condomínios. Assim como em outras cidades, Juiz de Fora entrou nesta era, e por exemplo, já possui até o grupo de Síndicos de Juiz de Fora com o intuito de trocar experiências, tirar dúvidas, fazer contatos e ainda divulgar eventos voltados para este público. A iniciativa foi do professor Sérgio Craveiro (SP) que convidou alunos do curso ministrado em agosto deste ano (ver matéria na página 4) e em 2016, além de outros convidados. Quem também está se valendo do whatsapp é a Polícia Militar que desenvolveu o projeto Rede de Proteção Preventiva para coibir a ação de criminosos nas residências, no comércio e nos condomínios da cidade. Além do aplicativo administrado pelos policiais também são usados apitos, sirenes, placas de identificação e reuniões com líderes comunitários. Para saber mais sobre este assunto e integrar seu condomínio à RPP confira a matéria das páginas 8 e 9. Mas o uso das redes sociais também pode ter um lado muito ruim. E é o que vimos acontecer no Rio de Janeiro recentemente, após uma discussão entre vizinhos pelo whatsapp ter resultado em morte. A tragédia nos mostra o cuidado que devemos ter com a tecnologia em nossos condomínios, pois a mesma pode ser usada para o bem ou para o mal. O episódio lamentável nos remete também aos diversos desentendimentos gerados por causa da garagem do condomínio. O assunto é recorde de desavenças e por isso preparamos uma matéria que trata do uso indevido do espaço, carros mal estacionados, vagas presas e locação. Dentre as soluções apresentadas, está a criação de um regimento interno específico para a garagem com regras claras para orientar os moradores. Regras também são o ponto forte do empreendimento Alphaville, cujo presidente da associação, Ronaldo Thomaz, é o entrevistado da vez. Por tudo que vivenciamos durante a produção desta entrevista, o que mais chamou a nossa atenção é a questão do ordenamento e do alto nível de organização, o que faz parecer que estamos em outro mundo. Os números do Alphaville são superlativos em tudo e a experiência de geri-lo está sendo compartilhada com os nossos leitores. Portanto, não deixe de aproveitar para conhecer mais sobre este condomínio que inova em todos os quesitos. A todos uma boa leitura!

sumário

andrea castilho EDITORA

Curso capacita síndicos para o mercado

6 10

Como e por que alterar a Convenção

Falta de regras gera conflitos na garagem

12 16

O estilo de vida e gestão do Alphaville

O que são despesas ordinárias e extraordinárias

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho Telma Elisa S. Souza CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

Redes de comunicação e intrigas

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2017) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.015,90 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.185,09 Garagista..............................................................R$ 1.273,11 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.315,00* Zelador..................................................................R$ 1.196,28 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Ticket Alimentação: R$ 13,65/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)

*O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.208,33 a R$ 1.315,00, de acordo com a convenção coletiva firmada em JAN/2017

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2017) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.040,63 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.102,11

25% (entre 22h e 05h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 110,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 30,00/mês > Adicional noturno:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado

telefones úteis

SINTEAC (Sindicato dos Empregados em Conservadoras) (32) 3218-7127 / 3212-0803 SINDEDIF – (Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empresas de Administração) (32) 3215-9461 (12h às 17h30) SINDICON – (Sindicato dos Condomínios - Patronal) (32) 3082-7016 99158-3803

O Síndico em revista

Horas extras 80%

REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 / 98887-6125 98887-6126 Sindicomércio JF - (32) 3215-1317 CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

Artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio... Quando se trata de áreas comuns manutenção e modernização. e obras em condomínios, nota-se a preocupação dos legisladores, tanto Vejamos então os tipos de obras: na Lei 4.591/64 (Lei do CondomíI - Se voluptuárias, necessitam nio) quanto na Lei 10.406/02 (Códe voto de 2/3 de todos os condôdigo Civil), de preservar as partes minos (e não 2/3 dos presentes na comuns dos prédios, colocando-as assembleia). Estas são obras de a salvo de uso ou outros embaraços mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso do bem, ainda que o por parte de algum condômino ou tornem mais agradável, ou seja, de morador. elevado valor financeiro (art. 96 §1º Verificamos que os incisos I, II, e do Código Civil). O referido quórum IV do art. 10 da lei 4.591 estabelecem a proibição, a qualquer condôse justifica pela importância da obra mino, de alterar a forma externa da e custo elevado, considerada extraordinária para efeitos jurídicos. fachada ou decorar com tonalidades ou cores diversas das empregadas II - Se úteis, necessitam de voto no conjunto da edificação ou embaraçar o uso das partes comuns, da maioria dos condôminos. Estas sujeitando o transgressor ao pagaobras definidas no Código Civil são mento de multa e ao desfazimento aquelas que aumentam ou facilitam da obra. o uso do bem (art. 96 §2º). O art. 1.342 (CC) define que “a realização de obras Já o §1º do art. em partes comuns, em 1.341 e o §3º do art. acréscimo às já existen96 definem as obras tes, a fim de lhes faciliou reparações necesNota-se a tar ou aumentar a utilisárias como aquelas preocupação zação, depende da aproque têm por fim convação de dois terços dos dos legisladores servar o bem ou evitar votos dos condôminos, de preservar as que se deteriore, poser realizadas, não sendo permitidas partes comuns dendo independentemente construções, das partes dos prédios de autorização, pelo comuns, que possam síndico, ou, em caso prejudicar a utilização, de omissão ou impedipor qualquer dos condôminos, das partes próprias ou mento deste, por qualquer condômino. comuns. Vemos que a preocupação Por fim, ressaltamos que, para dos legisladores ao fixar um quórum específico de dois terços é dar haver transparência, o síndico deve ciência à coletividade e garantir que fazer pesquisa de preços com no a obra seja do interesse de todos. mínimo três empresas e buscar Podemos averiguar ainda que o informações junto aos síndicos de art. 1.341 (CC) classifica os tipos outros condomínios para os quais de obras e disciplina de forma clara firmas orçadas tenham feito obras. sobre os quoruns para aprovações, Outro aspecto relevante a ser estabelecendo ainda o direito de observado é quanto ao prejuízo que execução de uma obra necessária a obra possa vir a dar a um condômino, pois, se houver uma pessoa por qualquer condômino quando prejudicada, a obra não deve ser houver omissão do síndico, o que executada ainda que aprovada em demonstra a importância da participação e interesse de todos para gaassembleia. rantir um correto investimento de Até o próximo! Edição 22 - Set/Out 2017

capacitação

Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios Mercado exige cada vez mais profissionais qualificados De empreendimentos grandiosos a condomínios com pouquíssimas unidades, muitos edifícios e associações vivem momentos de preocupação com relação à gestão condominial. A falta de tempo, de conhecimento ou até de interesse por parte dos moradores para ocupar a vaga de síndico coloca em risco a sobrevivência do condomínio. A grande saída pode ser a contratação de um síndico profissional que garanta eficiência e isenção no processo de gestão atuando de forma competente e adequada aos interesses maiores do condomínio. Foi pensando nesta realidade, vivenciada diariamente por milhares de pessoas em todo o país e cada vez mais presente em Juiz de Fora, que a Lógica Comunicação, a revista O Síndico e a Shadai Consultoria, empresa de São Paulo, se uniram para trazer à cidade, pela terceira vez, o Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios, no final do mês de agosto. Com patrocínio dos parceiros Sindicomércio, 676 Administradora de Condomínios, Casa das Bombas JF, Alterdata Software e Imperial Hotel, o curso que teve

As aulas abordaram temáticas variadas sempre aliadas a exemplos práticos duração de três dias, reuniu profissionais de diversas partes da cidade e de diferentes áreas como advogados, corretores de imóveis, contadores, analistas de sistema, engenheiros e administradores. Ministradas pzelo presidente da Confederação Nacional dos Síndicos do Brasil (Conasi), professor Sérgio Craveiro, atualmente o maior multiplicador da atividade de síndico profissional no país, as aulas abordaram temáticas variadas sempre aliadas a exemplos práticos. Entre os assuntos, a importância do conhecimento profundo sobre a Lei de Condomínio- a Lei 4591 e também o Código Civil. Segundo Sérgio, Juiz de Fora está tomando consciência de que o síndico profissional é uma nova realidade, e por estar neste período inicial, vive uma fase embrionária. “Nossa missão neste curso é envolver o pessoal com o que diz a legislação, e as regras válidas para condomínios. Mercado não falta, porque Juiz de Fora é uma cidade em crescimento, de grande importância não só para o estado, mas para o país. A cidade possui muitos condomínios, alguns com centenas de unidades, outros bem pequenos, mas todos precisam de um bom síndico. O curso é bem prático, discutimos aqui o que vivenciam. Vamos retornar pessoas mais capacitadas para atuar no mercado” finalizou.

O Síndico em revista

DEPOIMENTOS “Vi este curso como um divisor de águas em termos de conhecimento que eu precisava para ter respaldo para a tomada de decisões. Esse curso agrega valor porque trouxe um profissional que tem um grande conhecimento de mercado.” Lívia Ferreira Goyatá Lopes, advogada e síndica profissional de quatro condomínios

“Sou síndico há seis anos e esperava por um curso dessa qualidade desde o início. As aulas mostraram o caminho certo da profissionalização dessa função de síndico, cada vez mais necessária.” Dilson de Souza Mattos, empresário e síndico do Edifício Dédalo, em São Mateus

“O conteúdo do curso foi muito interessante, com exemplos de vivência bem realistas. Aprendi sobre os pilares que sustentam a gestão: a organização financeira, operacional e de pessoas. Tive uma visão bem profissional sobre a gestão de condomínios.” Ramon Dias, gestor de Recursos Humanos e consultor, representante da Federação de Loteamentos da Cidade Alta (FALCA)

Convenção 6

Convenção de Condomínio Alteração é necessária para tornar documento atual e prático Mudar as regras que ditam os direitos e os deveres de todos no condomínio e a forma de fazer sua gestão nem sempre é fácil. Ajustar as normas às particularidades de cada comunidade é estressante em muitos casos, mas é necessária. Conforme determina o Código Civil, todo condomínio deve ter sua Convenção. O texto define as regras da vida em comum, além de ajudar o síndico a garantir o respeito ao regimento interno. Em muitos casos, não reflete o cotidiano do local para o qual foi criado. Por isso, acaba dando brecha para muitas discussões entre moradores. A Convenção é um conjunto de leis que regem o funcionamento e a convivência dos moradores de um condomínio. Para ser válida, deve ser aprovada em assembleia por 2/3 terços de todos os condôminos e registrada em Cartório de Registro de Imóveis. Embora seja a “lei” maior do condomínio, não pode por isso contrariar leis municipais, estaduais ou federais. A advogada e síndica do Edifício Alfredo e quórum exigido para as deliberações; o Bernardo, localizado no Bairu, Sueli Miran- modo de usar as coisas e serviços comuns; as da, que também trabalha com administração sanções a que estão sujeitos os condôminos de imóveis há mais de 10 anos, diz que, ao ou possuidores, etc. Vale também registrar longo desse tempo, viu crescer a quantidade a possibilidade de definição das atribuições de pessoas que buscam a alteração do texto do síndico e do conselho consultivo, além das da convenção. Principalmente quando o as- legais, e a natureza gratuita ou remunerada sunto é a proibição de animais nas depende suas funções. dências do condomínio. “Vivenciei um caso O presidente da Confederação Nacional de um prédio que proibia a presença de anidos Síndicos do Brasil mais domésticos, até (Conasi), Sérgio Craque, com a chegada veiro, explica que, ao de novos condôminos, fazer uma nova Conalgumas definições Há convenções muito venção, é recomendáforam questionadas e vel separá-la do Reantigas, precisando viraram pauta de reugimento Interno. Isso urgentemente de um por que, desde 2004, niões frequentes. O caminho mais assera Lei 10.931 alterou o novo texto para se tivo foi então discutir artigo 1.351 do Código ajustar às alterações o assunto com um Civil, retirando o quóadvogado especialisrum de 2/3 dos votos da legislação ta que nos orientou dos condôminos para quanto aos procediaprovação de alteramentos para a modição do Regimento Interno. A partir de então, ficação da convenção”, explica. basta a maioria dos votos dos presentes à Numa Convenção, é necessário que assembleia geral para aprovar o regimento. alguns itens venham descritos obrigatoria- “Essa nova lei veio para facilitar a adminismente, como discriminação e individualiza- tração condominial a fim de que o gestor ção das unidades de propriedade exclusiva; possa criar novas regras ou alterar regras ana fração ideal atribuída a cada unidade, re- tigas que não funcionam mais. Com a redalativamente ao terreno e partes comuns; o ção da nova lei, ficou mais fácil mudar, mas fim a que as unidades se destinam; o critério para isso é preciso que o Regimento Interno do rateio das despesas ordinárias e extraor- não faça parte do texto da Convenção, que dinárias; os juros por atraso; a forma de ad- permanece com o quorum de 2/3. Antes de ministração do condomínio; a competência tomar a decisão de separar os dois documendas assembleias, forma de sua convocação tos, sempre consulto a assembleia”, relata.

O Síndico em revista

Convenção

Ajuda de especialistas é fundamental A professora Maria Helena Gomes San“Devido a sua importância e complexitiago, síndica do Condomínio São Félix, no dade, a Convenção deve ser elaborada com Bairro São Mateus, está na fase inicial do muito cuidado e atenção, para não refletir processo para garantir que seu condomínio algo que não seja de interesse da sociedade altere pontos que causam desajustes no re- que ela representa. É necessário ouvir todos lacionamento diário entre os condôminos. os moradores e proprietários, e o documen“Percebemos que a convenção atual já está to deve ser feito ou alterado por alguém que bem ultrapassada. Por isso, buscamos a conheça o ordenamento jurídico vigente, orientação de profissiopara que não seja efênais especializados para mero e ineficaz, legítialterá-la, já que este tipo mo, mas ilegal, e que, de assunto sempre gera de tempos em tempos, O documento deve precise ser alterado ou, conflito. Estou organizando todos os documentos, mesmo, caia em deser feito ou conforme orientação de suso”, aconselha a adalterado por alguém vogada e sócia da Imuma especialista, para dar início à modificação pacto Contabilidade e que conheça o da convenção”, conta MaAdministração de Conordenamento ria Helena. domínios, Cristiane da Sérgio Craveiro reSilva Ferraz Teixeira. jurídico vigente Em um dos casos força que há convenções em que ela atuou para muito antigas, precisana modificação da condo urgentemente de um novo texto para se ajustar às alterações da venção, no Edifício Lagos, no Bairro Vale do legislação. Caso contrário, correm o risco de Ipê, a mudança foi necessária já que o prédio perderem até o sentido de existir. “Os gran- contabilizava inúmeras reclamações porque des instrumentos para uma boa administra- tinha um número de regras de convivência ção são a Convenção e o Regimento Interno bastante reduzido. “O cenário deixava uma modernos e ajustados às alterações da legis- atmosfera de insegurança para que o síndilação.” Há até um ditado que diz um condo- co pudesse exercer suas funções, por isso a mínio sem convenção é como um navio sem decisão dos moradores pela modificação”, bússola. explica.

Passo a Passo Chegada a hora de renovar a Convenção, saiba como proceder para dar andamento ao processo que pode levar um certo tempo e que por isso demanda perserverança. Acompanhe abaixo uma lista de procedimentos para lhe auxiliar e conte sempre com a ajuda de um advogado ou outro profissional especializado, indispensável nessa empreitada!

• Saber quem são os proprietários (para tanto é preciso consultar a escritura do imóvel, contrato inicial de inventário ou pedir o Relatório Busca no Cartório)

• Enviar carta para

os condôminos solicitando sugestões com prazo para retorno

•

Redigir uma minuta do novo texto e enviar cópia para os condôminos com prazo para que ocorram manifestações sobre a redação do texto

• Elaborar o texto final, de preferência com a ajuda de um advogado ou especialista no assunto

• Convocar assembleia

específica para aprovar a Convenção cujo quorum é de 2/3 de todos os condôminos.

• Convenção aprovada, antes de requerer o registro, o documento deverá ser deixado no cartório para análise com o intuito de averiguar se existe algum vício e se as informações relacionadas às unidades autônomas estão de acordo com os registros constantes no cartório. • Registrar no Cartório de Registro de Imóveis Edição 22 - Set/Out 2017

segurança

Rede de Proteção Preventiva “Eu faço parte e faço a minha parte dentro da Rede de Proteção Preventiva. Sempre que chego em minha rua e observo algum portão aberto, carro suspeito ou situação que cause desconfiança, aciono nosso grupo via aplicativo de mensagens instantâneas. Já conseguimos garantir a prisão de ladrões que entraram numa casa próxima ao prédio onde moro. E evitamos muitos outros crimes, participando ativamente do projeto.” O depoimento do técnico de informática Daniel Gregole, morador do Bairro Jardim de Laranjeiras, reflete bem o que significa a ferramenta utilizada pela Polícia Militar Para o Tenente Coronel Oterson, em parceria com o cidadão para garantir a o sucesso da rede está ligado ao redução e a prevenção de crimes. Antiga- envolvimento dos participantes mente conhecida como Rede de Vizinhos reduzir a criminalidade da região. “No Protegidos, a Rede de Proteção Preventi- meu prédio, como síndica, sou a responva (RPP) é uma importante ferramenta de sável por acionar a PM. Em minha rua, ouprevenção ao crime. tras pessoas tomaram conhecimento e se De acordo com o comandante do 27º aproximaram. Estamos indo bem, afinal Batalhão de Polícia Militar (27º BPM), Te- queremos a mesma coisa, a tranquilidade nente Coronel Oterson Luis Nocelli, a rede que precisamos para viver e criar nossos de proteção é uma estratégia adotada pela filhos em segurança”, resume. Polícia Militar que está inserida no conceito Uma placa instalada em fachadas e posde polícia comunitária. Pressupõe a ligação tes sinaliza os participantes da região. Reudos integrantes entre si e todos com a Po- niões, apitos, sirenes, troca de mensagens lícia Militar. “E o suinstantâneas e até um cesso desta rede está dispositivo manual de diretamente ligado ao alarme fazem parte das envolvimento dos parformas de comunicação ticipantes com os propara evitar os crimes. Na prática, é um blemas de segurança De acordo com o capitão tomando conta do do público a que se Vilaça, a RPP estimula a destina. Na prática, é seu vizinho e todos modificação dos hábitos um tomando conta do das pessoas e até uma tomando conta seu vizinho e todos toreeducação sobre o pamando conta do coledo coletivo pel da polícia. “Com a tivo, sendo, nos casos aproximaç]ao da popumais graves, acionada lação, além de repassar a Polícia Militar, que, por sua vez, monitora medidas de autoproteção, conseguimos a rede e reúne-se periodicamente com os explicar que toda vez que as pessoas nos integrantes para ajustes,” explica. acionam para um evento que não é típico Na Zona Leste, o comandante da 70ª de atendimento presencial da polícia, atraCompanhia de Polícia Militar, Capitão José palham o registro de outras ocorrências que Magno Vilaça, que atua na implantação do podem resultar em crimes.” projeto em várias regiões da cidade, exPara viabilizar essa interação entre polícia plica que a proposta é usar a interação de e comunidade, os aplicativos como WhatsAmoradores e comerciantes de uma mesma pp e Telegram são muito utilizados. A coregião aliada à tecnologia de prevenção cri- munidade se comunica por meio de grupos, minal de baixo custo e, assim tendo resul- e os militares são os administradores desses tados a curto prazo. “A mobilização e o en- grupos. Por meio das informações que circugajamento são fundamentais. A comunida- lam em tempo real, a PM consegue saber o de é a nossa principal parceira. O cidadão é que está acontecendo naquele momento e, como uma câmera viva, como os olhos da assim estabelecer diretrizes de trabalho. As Polícia Militar naquela localidade.” reuniões servem para avaliar as estratégias No Bairro Santa Paula, a professora Flá- adotadas e os resultados da implantação de via Bernardes, buscou ajuda da PM para novos modelos de gestão.

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divulgação

Parceria entre condomínios e PM atua na redução de crimes

segurança

divulgação

Portal da Torre aderiu ao projeto de segurança da PM após convite

Rede de Proteção a Condomínios

No caso dos condomínios, estão in- também o fluxo de pessoas, o número terligados síndicos e porteiros que co- de moradores e comerciantes. Precisámunicam a presença de veículos e pes- vamos nos organizar para nos ajudarsoas suspeitas, acionam a PM em caso mos mutuamente. E, ao sermos conde necessidade e trocam informações vidados pela polícia para participar do importantes que ajudam na segurança projeto, nossa realidade se alterou para dos mesmos. “Na Cidade Alta, mui- melhor, porque estamos todos focados tos condomínios horizontais e associa- num mesmo objetivo”, conta Daldegan. ções fazem parte da rede. A adesão foi A PM orienta que é importante que através de convocação de reunião com o síndico mantenha atualizada a relao comando da 99ª Cia PM, sediada em ção dos participantes (funcionários), São Pedro, que cadastrou e inseriu os pois pode ser que haja rotatividade. As pessoas que estão na rede interessados. “Estamos devem ser plenamente sempre monitorando as identificadas e de confianestatísticas criminais, ça. Importante lembrar contudo, no momento A parceria com que nesse tipo de rede não não temos estatísticas específicas dos locais, a Polícia Militar participam os moradores, apenas os síndicos e pormas temos o feedback muito positivo quando é fundamental, teiros. Caso haja interesse em da realização de reuni- ela é símbolo de ões comunitárias,” exmontar uma rede de vicooperação plica o comandante do zinhos no condomínio, o 27º BPM. síndico ou seu represenO diretor de segurança da Associa- tante deve procurar o comandante ção de Moradores do Portal da Torre, no da 99ª Cia. O contato lá é o Capitão Bairro São Pedro, região da Cidade Alta, Flávio através do telefone 3690-7701. Claudio Daldegan, vê a parceria como o Já na Zona Leste, os interessados em grande caminho para aumentar a sen- participar do projeto devem entrar sação de segurança e a ajuda mútua em contato com o Capitão Vilaça pelo entre os moradores. “A parceria com a 3690-7233. E, em qualquer ponto da Polícia Militar é fundamental, ela é sím- cidade, os interessados devem procubolo de cooperação. A região cresceu rar a unidade de polícia mais próxima com o passar do tempo, aumentando de sua residência.

No Santa Paula, policial da 70a Cia faz a entrega da placa a moradores Edição 22 - Set/Out 2017

capa

Garagem: líder no ranking de discussões entre vizinhos Regulamento que cria regras para ordenar o uso das vagas pode minimizar conflitos

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divulgação

Considerada a maior fonte geradora de discussões de um condomínio, a garagem pode provocar muitas ocorrências graves de ordem moral, material, de higiene, de segurança e de disciplina entre os moradores. Carros mal estacionados ocupando mais espaço do que têm direito, acúmulo de entulhos no lugar de automóveis, vagas compartilhadas, amassados ou arranhões causados por vizinhos e até furtos, locação de vagas e carros estacionados na vaga de outro morador estão entre as queixas mais comuns. A origem dos problemas remonta às construtoras e incorporadoras que, no geral, destinaram número de vagas ou metragem insuficientes para a guarda de veículos gerando inúmeros problemas causadores de tanto desassossego. Se por um lado falham as construtoras, por outro lado, poucos edifícios possuem um Regulamento de Garagem, difícil de ser elaborado, mas que seria crucial para ordenação do uso do espaço e orientação dos moradores a fim de se evitar conflitos. No Condomínio Itatiaia, no Bairro Pai- A síndica Cláudia Eiterer notifica os neiras, a síndica Claudia Eiterer conta que moradores que agem em desacordo com são muitos os transtornos registrados pelo a convenção uso indevido da garagem, mas que nem por isso se acomodou. São espaços que, além do plementa Claudia, que também é advogada e carro, recebem restos de construção, entu- lembra que há que se respeitar a força da lei. lhos e outros objetos que tumultuam o fluxo. A utilização de vagas nas garagens por “É uma prática que pode gerar até mesmo terceiros que não são moradores do cono aparecimento de pragas, como ratos e ba- domínio é outra grande fonte discussões ratas. Por isso, fiz uma circular solicitando a vivenciadas pelo síndico e por condôminos. retirada sob pena de multa ao infrator. Os Desde 2012, com a Lei 12.607, foi alterado moradores que não cumpriram já receberam o artigo 1.331 do Código Civil, que perminotificação com multia a comercialização das vata prevista em congas a estranhos ao condomívenção condominial. nio se a convenção não deAli não é espaço para terminasse o contrário. Agooutras coisas, senão Os abrigos só ra, os abrigos só podem ser carros ou motos, conalugados ou vendidos quanforme descrito na con- podem ser alugados do existir previsão expressa venção”, explica. ou vendidos quando nas convenções, o que deixa A garagem do alguns proprietários satisexistir previsão edifício de 60 apartafeitos e outros descontenmentos também já foi expressa nas tes. Na opinião da síndica cenário para uso de Claudia, “além de infringir convenções aspirador de pó e oua lei, coloca-se a segurança tros aparelhos de hido condomínio em risco. São gienização que puxam pessoas que entram e saem a energia do condomínio. “Conversei pesso- do prédio com a mesma facilidade de quem almente com as pessoas que desrespeitaram realmente é condômino, mas não têm a a norma, expliquei a proibição e distribuí mesma preocupação com a segurança dos uma circular bem explicativa a todos os mo- que aqui residem. A conduta é expressaradores. Os casos registrados e identificados mente proibida aqui e o respeito tem imforam advertidos sob a pena de multa”, com- perado,” relata.

capa

Na compra do imóvel, garagem deve ser avaliada A vaga de garagem é fator de valorização do imóvel, sendo um importante elemento de seleção e decisão tanto no aluguel quanto na compra do apartamento. Muitos corretores evitam mostrar a realidade e nem todas as pessoas interessadas a avaliam com cuidado neste momento e depois que se mudam deparam-se com problemas como o carro que não cabe na vaga ou que fica preso por outro.

Em condomínios que possuem garagem com vagas “presas” é muito importante que o seu uso seja regulamentado, devendo as regras e as conseqüências em caso de infração virem bem explicadas no Regimento Interno, reiterando aqui a necessidade de um regulamento específico só para garagem. Se é necessário deixar a chave na portaria ou se o morador será acionado quando tiver que mover o carro são alguns dos pontos que devem estar claros no documento.

O diálogo e o respeito ainda são a melhor solução divulgação

Flagrantes de desrespeito às normas de boa convivência

Outro motivo de conflitos entre vizi- é necessário trabalhar juntos por uma solunhos é a invasão do espaço. Um carro mal ção, o que deve ser feito amigavelmente. estacionado, que ocupa parte da garagem do O melhor é tentar um diálogo entre outro, que dificulta a manobra ou impede o as partes. Segundo José Braz, o condomínio abrir de uma porta pode gerar reclamações. é formado por um grupo social espontâneo, Para lidar bem com isso, o ideal é que, em portanto todos devem atuar. “Costumo dium primeiro momento, o morador tente re- zer que é preciso usar a liderança amorosa, clamar de forma amigável, diretamente com aquela pautada pelo respeito. Eu respeito o o envolvido. Se não for sumeu próximo e ele me ficiente, é necessário rerespeita, assim é poscorrer ao síndico que posível garantir a dissoderá tentar o diálogo para lução de conflitos num corrigir o problema ou, ambiente onde todos O síndico poderá em último caso, aplicar as buscam a mesma coipenalidades previstas na tentar o diálogo para sa: a paz e o aconcheconvenção. lar. corrigir o problema go deOseu Uma prática comum tema garagem, nos condomínios é usar pelo que se vê, apreou, em último a vaga de garagem para senta muitas situacaso, aplicar as guardar mais de um veíções conflituosas, e culo. Muitas pessoas que penalidades previstas por isso merece ser têm moto além de um carabordado também na convenção ro, por exemplo, colocam em outras edições da os dois na mesma vaga revista. Os problemas que, a princípio, serve que surgem no conpara acomodar apenas um. Cada condomínio domínio acerca de garagem são inúmeros, lida de uma forma diferente com essa ques- e necessitam ser discutidos e acordados até tão. Se não atrapalhar ninguém, é possível que sejam solucionados. Afinal, a garagem é manter dois veículos em uma vaga ou resol- ambiente que exige bastante atenção já que ver da forma que melhor convier aos mora- o objetivo de quem vive em condomínio é dores. Mas, se alguém se sentir prejudicado, uma convivência pacífica. Edição 22 - Set/Out 2017

entrevista

Um conceito de ocupação que supera a busca pelo bem-estar Juiz de Fora entrou para o rol de cidades que abrigam a marca Alphaville, de empreendimentos horizontais de grande porte e alto padrão. Entregue em 2014, o loteamento fechado que ocupa uma área de 2 milhões de metros quadrados, coloca a cidade como destaque entre os municípios do Brasil que prezam por qualidade de vida, aliada a um padrão racional de ocupação, que garanta harmonia entre o espaço urbanizado e o meio ambiente. A revista O Síndico conversou com o presidente da Associação Alphaville Juiz de Fora, Ronaldo Tomaz. Confira a entrevista a seguir:

Para Ronaldo Tomaz, gestão preza em fazer o máximo possível com o menor custo, sem colocar em risco a qualidade do empreendimento. O Síndico - Qual a importância da chega- para a captação da luz do sol e a ventilação. da de um empreendimento como o Alphavil- Nós temos as nossas regras de construção le para Juiz de Fora? que não somente criam uma norma organizaRonaldo Thomaz - O Alphaville colocou da para a associação, mas também facilitam a nossa cidade no cenário dos grandes empre- vida do nosso próximo. endimentos. Ela foi escolhida porque possui mais de 600 mil habitantes e tem, como o E como fica a adaptação dos moradores às Alphaville, valores que perpassam o concei- normas peculiares do Alphaville? to de sustentabilidade, respeito, excelência e As obras começaram aqui em 2011, e o desenvolvimento contínuo. Sua concepção de loteamento foi entregue em 2014. No início, qualidade de vida se ajusta o novo sempre causa uma perfeitamente ao conceiatmosfera de dúvidas, mas to do Alphaville para seu ela foi logo dissipada, porpúblico que é sinônimo de que a marca Alphaville O Alphaville bem viver. se apresenta sozinha. Até tem valores que agosto, temos registrados Explique melhor sobre perpassam o conceito seis moradores, 22 obras o conceito de bem viver execução e 70 projetos de sustentabilidade, em do Alphaville. que já passaram ou estão Refere-se à criação de respeito, excelência passando por análise da espaços onde vizinhos forA expectativa e desenvolvimento associação. mem verdadeiras comunié a de que tenhamos cem contínuo dades que zelam pelo meio moradores até o final do ambiente. Aqui, a soma de ano que vem. Quem proesforços resulta na aproxicura um espaço aqui já comação de pessoas e ideias para garantir esse nhece os nossos conceitos de organização de bem viver que se almeja. Como diferencial, construções, ocupação ordenada do solo e a temos uma grande preocupação com as re- preocupação com a segurança. gras de construção. O Alphaville busca uma construção ordenada que promova a integraQual a forma de gestão do Alphaville? ção entre os vizinhos. A ideia é a que cada O conceito primordial é o da autogestão, associado reflita “o que eu construo para a em que os próprios moradores fiscalizam o minha felicidade não pode ser um motivo de cumprimento das orientações, através da Asinfelicidade para o meu vizinho.” Em outros sociação de Proprietários. Somos uma equipe condomínios e loteamentos, notam-se as com vários núcleos gestores como o núcleo pessoas construindo residências sem se pre- responsável pelo Clube, pela Segurança, Maocupar com o impacto que vai causar na vida nutenção. Há o núcleo Financeiro e também do vizinho quanto à ocupação do solo, espaço o de Projetos. Este, por exemplo, conta com

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Alphaville

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uma comissão formada por arquitetos para que possam dirimir quaisquer dúvidas ou propor algum tipo de solução para algum impasse que possa existir em obras. Há também o núcleo responsável pelos Funcionários, que entre efetivos e terceirizados já somam mais de 50 pessoas. Todos com um único objetivo: fazer o máximo possível com o menor custo possível sem colocar em risco a qualidade do empreendimento.

que há de mais moderno na área. Fazem uso de arma de choque e têm um grande rigor para permitir o acesso de pessoas estranhas ao loteamento. Para se ter uma ideia há, por exemplo, um controle dos profissionais que trabalham nas obras de residências sendo feita, ao final do expediente, uma contagem e checagem de cada um dos registrados pela equipe de segurança. Já a manutenção é realizada por uma equipe do próprio loteamento que garante o trabalho contínuo e para os casos específicos em maior necessidade contratamos serviços de terceirizados.

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Como funciona a gestão financeira e como anda a inadimplência? A administração financeira é feita por um coordenador que conta com uma funcionáO paisagismo é um dos pontos marcanria no desempenho das tarefas. O índice de tes do empreendimento, cercado por áreas inadimplência é muito de preservação ambienbaixo. Conseguimos na tal. Como são mantidas atual gestão criar rubrias áreas verdes do emcas de despesas. E todas preendimento? Somos uma equipe as nossas despesas têm O loteamento tem 2 que passar pela aprocom vários núcleos milhões de metros quavação de cada rubrica, drados. Metade é desgestores assim garantimos total tinada à área verde. Os controle de gastos e inlotes estão na parte alta. vestimentos. Na parte baixa, estão as áreas verdes e nascentes. Um princípio do Como é feita a segurança e a manuten- Alphaville é fazer a retirada da primeira ção do loteamento? camada do solo que é a camada mais fértil O trabalho de segurança é realizado por assim que se inicia o loteamento. Então se uma empresa terceirizada e especializada no começa a trabalhar o local, deixando essa faixa separada. Depois do loteamento organizado, ela volta e é recomposta ao solo. Por isso, que temos uma grande área verde. Não é à toa que dizem que no Alphaville parece que as árvores crescem mais rápido. O potencial de água das nascentes aumentou muito. E nossa preocupação com a sustentabilidade não para por aí. A gestão da água e do lixo também são foco de ações constantes. Os moradores são orientados a separar corretamente seu lixo, que segue para um depósito do Alphaville antes de ser coletado pelo Demlurb em dias específicos. Já toda a água que sai de obras é direcionada para um sistema de filtragem, havendo também um sistema de separação de água e óleo de onde a água resultante passa a ser reaproveitada na irrigação de nossa grande área verde.

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Há itens do regimento interno que tra- um empreendimento tão grandioso? Sempre, desde a minha adolescência, me tam do regramento da ocupação do solo, um dos diferenciais do Alphaville. Fale um pou- envolvi em atuações em Organizações Nãoco sobre eles. -Governamentais (ONGs) e associações de Há um conjunto de normas de uso e ocu- moradores. O trabalho aqui, como presidenpação do solo que funciona como uma espé- te, além de ser uma honra por ter merecido cie de lei de zoneamento particular. Aplica- a confiança dos associados, é especial porque das às construções, essas regras estabelecem gerencio o espaço como uma empresa. Soparâmetros e limites como o número máxi- mos a primeira associação de moradores de mo de pavimentos, a meJuiz de Fora com a qualitragem mínima de recuos dade e modo de gestão de e o limite de impermeabiliuma empresa. zação do solo, entre outros Trabalho com prazer Essa rigidez nos itens. Isso garante a qualie orgulho para garantir o ajuda a manter dade urbanística e a ocupacumprimento do objetivo as características desta administração que ção de forma ordenada. Todo projeto de consuma diretoria muito e a qualidade do tem trução, antes de ser encaparticipativa. Reunimo-nos empreendimento às primeiras terças-feiras do minhado à Prefeitura, tem que passar pelo crivo do mês. Há sempre uma granAlphaville. A nossa norma é mais rígida que de frequência de moradores opinando abertaa da Prefeitura. Aqui, por exemplo, se exige mente. Todas as decisões são tomadas às claras que o recuo lateral deva ser de um metro e e conjuntamente. Afinal, somos uma grande meio dos dois lados da construção. Temos família que trabalha focada na melhoria da um limite máximo de altura de 12 metros, condição do bem estar e qualidade de vida de que é o ponto mais alto possível para uma outras centenas de famílias que estão cheganconstrução. Isso tudo para possibilitar que do até aqui. Além de continuar gerando valor o sol fique mais tempo na sua residência e para clientes, colaboradores e acionistas, deitambém na residência do vizinho. O recuo xando um legado para futuras gerações. frontal deve ser de cinco metros. Sabemos que essa rigidez nos ajuda a manter as características e a qualidade do empreendimento. Que exemplos o Alphaville pode dar a outros condomínios e associações que existem na cidade? O mais importante é a rigidez na condução das normas. Não se pode criar exceções. Aqui as regras são para todos. Não permitimos, em hipótese alguma, que um associado dê início às obras sem ter o alvará de construção em mãos. Para morar, a autorização só é registrada mediante a apresentação do Habite-se. Além de qualidade de vida, garantimos a valorização progressiva do empreendimento. O que é ser presidente do Alphaville para você? Como lidar com os desafios de gerir

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Finanças

Gestão financeira O que são despesas ordinárias e extraordinárias? A previsão orçamentária é uma tarefa tas vezes se confundem. Basicamente, as que demanda grande atenção do síndico e despesas ordinárias são todos os gastos da administradora. Para executá-la, é pre- habituais e necessários ao funcionamento ciso conhecer bem a situação do edifício e do condomínio no dia a dia. Estas despesaber quais são as dessas de rotina são muitas pesas indispensáveis ao e variadas, devendo ser seu bom funcionamenpagas pelo morador, to. Mas também é imque, no caso de imóvel As despesas portante entender um alugado, trata-se do inassunto que gera muiquilino ou locatário. Já ordinárias e tas dúvidas e polêmicas, o proprietário do imóvel principalmente quando extraordinárias estão ou locador paga as desse trata de condomínio pesas extraordinárias, exemplificadas com imóveis alugados. que são aquelas que foresumidamente na gem à conservação orAfinal, quem paga as chamadas despesas ordinária do prédio, norLei do Inquilinato dinárias e extraordinámalmente relacionadas rias do condomínio: o a melhorias ou benfeiproprietário ou o inquitorias no condomínio. lino? As despesas ordinárias e extraordináPra esclarecer a questão é preciso, pri- rias estão exemplificadas resumidamente meiro, saber diferenciar as despesas ordi- na Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) nos arnárias das extraordinárias, pois elas mui- tigos 22 e 23. Confira abaixo:

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

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Fonte: Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), artigos 22 e 23

DESPESAS ORDINÁRIAS

Novidade

Painel digital em halls de prédios comerciais Novidade alia comunicação moderna e geração de renda

TVs foram usadas para inovar e dar funcionalidade ao painel do hall de entrada do Edifício Rossi Rio Branco

Como identificar os 288 condôminos do edi- ou para qualquer outro fim) vão além da vontafício Rossi Rio Branco, num painel do hall de de do síndico, devendo sempre ser discutidas entrada de forma a facilitar a leitura dos cerca e aprovadas em assembleia respeitando-se o de 3 mil usuários que transitam pelo local dia- quórum determinado pela Convenção ou pela riamente? Para que coubessem todas as logo- lei. Além disso, toda a renda resultante das marcas e suas localizações, as letras do painel ações deve constar no orçamento do condode adesivo sobre vidro ou metal seriam peque- mínio e ser demonstrada na prestação de connas demais. A tarefa parecia difícil e também tas que o síndico é obrigado a apresentar pelo pedia cautela para não prejudicar o visual do menos uma vez ao ano ou sempre que alguém prédio, respeitando seu projeto de arquitetu- solicitar. Vale lembrar ainda que os rendimenra de interior. Mas em pouco tempo, o síndico tos auferidos pelo condomínio/condôminos Thiago de Aragão e a administradora Adriana deverão ser declarados à Receita Federal e David encontraram uma solução moderna e estarão sujeitos a recolhimento de Imposto de inovadora. Renda. Em julho de 2016, A iniciativa dos gescom investimento de R$ tores do Rossi Rio Branco 9,3 mil, instalaram um surtiu efeito positivo tanto Renda obtida com painel composto por quaque, em junho deste ano, tro aparelhos de TVs de foi replicada em TVs de ações deve constar Led de 49 polegadas, dis14 polegadas dentro dos no orçamento do postos na vertical dentro seis elevadores, que incondomínio e ser de um móvel de madeira formam mais que somente a localização de cada que ocupa toda a parede demonstrada na sala, mas também fazem na recepção. Neste espaço prestação de contas publicidade a baixo custo atraente e dinâmico, são daqueles clientes internos disponibilizadas informafeita pelo síndico ções sobre andar, número e ainda do público exterde sala, horário de funciono, que enxergou ali uma namento e a logomarca de cada um dos con- oportunidade de divulgar sua marca. “A maior dôminos, num display eletrônico que funciona prova disso está na alta procura registrada de em sistema randômico continuamente. Das clientes externos querendo anunciar em nosquatro TVs, uma serve de painel de anúncios, sas telas,” explica Adriana David. comercializados mensalmente, e cuja receita O projeto também é um elemento de desobtida entra na prestação de contas feita regu- taque neste cenário de instabilidade econômica larmente. vivenciada hoje pela população brasileira. “Na O caso relatado chama a atenção dos síndi- crise é que prosperamos, já que precisamos cos que querem encampar a ideia e desenvol- agir com criatividade para driblar as incertevê-la em seu condomínio. Especialistas expli- zas. Nossa administração tem um conceito inocam que a adoção de uma ou mais alternativas vador e, assim conseguimos criar um cenário de geração de renda e a destinação das mesmas positivo para os condôminos agregando valor (se serão usadas na composição do fundo de re- ao empreendimento,” finaliza o síndico Thiago serva, na redução da contribuição condominial, de Aragão. Edição 22 - Set/Out 2017

jurisprudência

ricardolovisi@hotmail.com

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e gestor de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista O Síndico algumas decisões judiciais relevantes para os condomínios. Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. VAGAS DE GARAGEM. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. LIMITAÇÃO DE UM VEÍCULO POR VAGA. ESPAÇO CAPAZ DE COMPORTAR DOIS VEÍCULOS. POSSIBILIDADE. ÁREA DE GARAGEM. PROPRIEDADE EXCLUSIVA. AUSÊNCIA DE OCUPAÇÃO IRREGULAR DE ESPAÇO COMUM DO EDIFÍCIO. APELAÇÃO PROVIDA. - As vagas de garagem de propriedade exclusiva das apelantes comportam o parqueamento de dois veículos sem extrapolar os limites demarcados. - Nos termos do art. 2º , § 1º da Lei 4.591 /64 c/c o art. 1.331 do CC , a garagem consubstancia-se como propriedade exclusiva do condômino titular da respectiva unidade habitacional, tratando-se de uma extensão desta. - Na hipótese em apreço, não há prova da ocupação irregular da área comum do edifício. - Provimento da apelação. Data de publicação: 11/11/2013 – TJ-PE Apelação APL 3008784 PE (TJ-PE) Ementa: CONDOMÍNIO. Convenção condominial que regulamenta a utilização das vagas de garagem do edifício. Regra expressa no sentido que a cada unidade condominial correspondem duas vagas de garagem. Ré que utiliza uma terceira vaga a título precário e por mera liberalidade de um antigo condômino. Correta a deliberação a que a ré desocupe a terceira vaga. Honorários advocatícios fixados em valor razoável, de acordo com os parâmetros do artigo 20 , parágrafo quarto, do CPC . Sentença mantida. Recurso desprovido. Data de publicação: 19/06/2015 – TJ-SP – Apelação APL 0125753-41.2012.8.26.0100 (TJ-SP) Data de publicação: 11/01/2010 Ementa: AGRAVO INOMINADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA. 1. A inexistência de registro das Alterações da Convenção e Regimento Interno não desonera os condôminos do cumprimento das regras e normas estabelecidas. Precedentes do STJ e TJ/RJ. 2. A convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade autônoma. 3. O regimento interno não se confunde com a convenção do condomínio, cujo registro, desta sim, é previsto na Lei 6.015/73. 4. Inteligência

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

O Síndico em revista

do art. 1333, caput, do Código Civil, segundo o qual não só os titulares de direitos sobre as unidades, mas, também, os possuidores e detentores devem cumprir as disposições constantes da Convenção. O referido dispositivo prevê, ainda, que a convenção torna-se, desde logo, obrigatória, produzindo efeitos imediatos. 5. Ausência da verossimilhança das alegações autorais a justificar a antecipação dos efeitos da tutela.AGRAVO INOMINADO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. TJ-RJ-Agravo de instrumento AI 00366088020098190000 (TJ-RJ) Data de publicação: 17/03/2016 Ementa: Condomínio. Assembleia. Convocação. Nulidade. Alteração da convenção. Quorum mínimo. Danos morais. 1 - Decisão contrária à pretensão da parte não é o mesmo que negativa de prestação jurisdicional. O que a Constituição Federal exige no art. 93, IX, é que a decisão seja fundamentada, não que seja correta na sua fundamentação e na solução das questões de fato e de direito. 2 - É válida a convocação para a assembléia de condomínio, se essa atinge a finalidade de dar ciência a todos os condôminos de realização da assembleia. 3 É nula assembleia de condomínio que altera a convenção sem respeitar o quorum mínimo nela estabelecido, sendo, nulas, portanto, suas deliberações. 4 - Se não houve ato ilícito, não há dever de indenizar a título de danos morais. 5 - Apelação não provida. TJ-DF Apelação Cível APC 20140710400735 (TJ-DF) Data de publicação: 15/09/2011 Ementa: Condomínio edilício - Obrigação de fazer Ação ajuizada pelo condomínio contra condômina que fazia uso da vaga de garagem de outros moradores Vagas determinadas Ocupação indevida, pois feita em desacordo com o regulamento interno Decisão mantida Recurso improvido. O fato da vaga da autora supostamente servir de passagem para outros condôminos e funcionários não justifica a conduta da ré. A alegação de que está preservando o seu patrimônio não merece prevalecer, pois no exercício dessa atividade não pode atingir o direito dos outros. TJ-SP – Apelação APL 9191660862007826 SP 9191660-86.2007.8.26.0000 (TJ-SP)

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