O síndico em revista edição 10 setembro outubro 2015 by Lógica Comunicação

circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ano 2 | Nº 10 | Set/Out 2015

manutenção predial Não deixe para depois o que pode ser feito hoje

Entrevista - Diretores da Cesama esclarecem dúvidas sobre fornecimento de água

Era virtual - Entenda para que serve o Certificado Digital do condomínio

Elevadores - Os benefícios da modernização técnica e de segurança

Inadimplência alta, problemas construtivos, elevadores enguiçados, falta d’água, ... é tanto problema que costuma acontecer no condomínio que só mesmo sendo um super-herói para resolver tudo. Não é à toa que as pessoas se admiram com a coragem de quem aceita ser síndico! Esta edição está dedicada a apontar caminhos para lhe ajudar a enfrentar esses desafios e encontrar soluções práticas que só irão enriquecer sua experiência à frente do condomínio. Não vale desanimar, afinal, você será recompensado, porque em novembro vem aí o 7º Dia do Síndico, um evento preparado para comemorar todas as conquistas do ano de 2015 e celebrar com um finíssimo coquetel e palestra sobre assuntos de seu interesse. Não perca esta oportunidade, em outubro as inscrições já poderão ser feitas pela internet. Parcerias para concretizar este grande evento são bem-vindas, temos espaço para empresas expositoras! Queremos agradecer ainda aos comentários sobre a matéria de capa da última edição “Mulheres que estão assaltando os condomínios”. E em virtude dos pedidos, lembramos que você também pode reproduzir as nossas reportagens fazendo-as circular em seu condomínio, a fim de que mais pessoas tenham acesso às informações. Ficamos muito satisfeitos também com a participação dos síndicos que nos enviaram dúvidas e sugestões de matérias. Nossas portas estão sempre abertas a você. A todos, uma boa leitura!

sumário

andrea castilho EDITORA

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Porteiro e vigia têm direito a adicional de periculosidade?

A importância e os benefícios de cuidar da edificação

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A hora certa de modernizar os elevadores

Crise hídrica, poços artesianos e cálculo tarifário são temas de entrevista

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Renata Rocha Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Paulo Cáscio (32) 8887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

FOCO NAS SOLUÇÕES

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2015) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

> Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos)

Database – janeiro de cada ano

Ascensorista e cabineiro (6 horas) .................................R$ 993,93 Faxineiro/Serviços gerais ...............................................R$ 843,86 Garagista.........................................................................R$ 1.258,50 Porteiro/vigia....................................................................R$ 978,69 Zelador.............................................................................R$ 993,21

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2015) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – 1º de janeiro

> Empregados em condomínios residenciais ...............................R$ 870,52 > Empregados em condomínios comerciais..................................R$ 921,95

Empregados e trabalhadores avulsos té R$ 1.399,12 A De R$ 1399,13 até R$ 2.331,88 De R$ 2331,89 até R$ 4.663,75

INSS (%) 8% 9% 11%

Para o contribuinte individual e facultativo, o valor da contribuição dever ser de 20% do Salário-base.

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário, antecipa para o primeiro dia útil anterior.

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> Ticket Alimentação:

R$ 10,00/dia trabalhado

(jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)

> Adicional noturno

25% (entre 22h e 05h) > Horas extras

75%

> Ticket alimentação

R$ 86,40/mês

Obrigações

CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (inSS) Salário de Contribuição (R$)

> Horas extras: 60%

> Admissão/Demissão (CAGED) – comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 05 do mês subsequente > Recolhimento do INSS – até o dia 20 do mês subsequente > Recolhimento do FGTS – 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. > Recolhimento do PIS – 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. > Recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços Prestados) – 5% sobre as notas fiscais, até o dia 5 do mês subsequente.

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio... COMUNIDADE CONDOMINIAL Inicialmente, vamos falar da visão de condomínio, segundo CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, Condomínio e Incorporação, 2ª Ed., Rio de Janeiro, Forense, 1969, p.63: “As faculdades dos condôminos do prédio dividido horizontalmente, e fracionado em apartamentos residenciais ou conjuntos comerciais, não traduzem um poder jurídico sobre a coisa toda, por quota ideal, mas implicam na utilização em comum apenas das partes necessárias à soldadura da comunhão, importando quanto mais no poder exercido sobre uma fração da coisa com exclusão de todos os participantes da copropriedade”. Portanto, há uma particularidade que deve ser de pronto assinalada: a cada condômino de um edifício guarda poder exclusivo sobre sua unidade, porém sujeitando-se à propriedade coletiva do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviços, dos elevadores, daquilo que, enfim, se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico-jurídico (art. 1.331 do Código Civil). Alguns dispositivos do condomínio geral têm repercussão direta no condomínio hoje chamado Edilício. O artigo 1.315 do atual Código Civil diz: “O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que

Em tempo de inflação crescente, com aumento das tarifas e outros custos, os síndicos têm que fazer um verdadeiro malabarismo para manter as contas em dia estiver sujeito”. Daí todos são parceiros e responsáveis pela ordem, segurança e uma saudável convivência para que possam ter uma ótima qualidade de vida.

INADIMPLÊNCIA Temos observado a possibilidade de inadimplência nos condomínios, face ao reflexo danoso da crise econômica que o país enfrenta. O não pagamento da taxa mensal do condomínio pode ter um crescimento, uma vez que os juros do cartão de crédito, cheques especiais e outras contas estão nas alturas. Em contrapartida, a taxa condominial, cuja multa por atraso caiu de 20% para 2% na alteração do Código Civil de 2003, ficou por último quando o assunto for quitar dívidas. Daí que é preciso um trabalho do síndico em demonstrar a todos os moradores (proprietários ou inquilinos) que o não pagamento leva ao dese-

tira-teima

brazpereirajm@hotmail.com

quilíbrio financeiro do condomínio, e que pode-se ter que ratear o débito de quem não pagou entre os demais, para não descapitalizar o Fundo de Reserva que é para atender às emergências. Ainda lembrando que este fato passará a ser uma tragédia para os moradores que cumprem com suas obrigações. Em tempo de inflação crescente, com aumento das tarifas e outros custos, os síndicos têm que fazer um verdadeiro malabarismo para manter as contas em dia. Um condomínio pressupõe o rateamento das despesas com água, energia elétrica, gastos com limpeza, manutenção, segurança da edificação, além do salário dos empregados ou dos terceirizados. Concluindo, citamos que dentre os deveres que as leis atribuem aos condôminos ou inquilinos, inegavelmente, o de maior relevância é o de concorrer com a respectiva quota-parte (taxa mensal) no rateio das despesas condominiais, por se tratar de um fator diretamente ligado à garantia de sobrevivência do próprio condomínio. A obrigação de pagar a respectiva Taxa Mensal das despesas tem natureza proveniente da coisa, por causa da coisa, daí decorre importantes consequências para a identificação do sujeito passivo, o que constitui a preocupação central deste modesto comentário. Até o próximo, quando abordaremos o tema “Viver e Conviver em Condomínios”.

informe publicitário

Sindicato dos Condomínios Juiz de Fora e mais 15 cidades da Zona da Mata Mineira podem contar com a liderança de um sindicato patronal

O SINDICON JF- Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira foi fundado em 30 de dezembro de 1989, através da transformação da Associação dos Condomínios de Juiz de Fora, para ser o representante legal da categoria econômica patronal dos condomínios de toda sua base territorial. BASE TERRITORIAL

OBJETIVOS O SINDICON JF tem como objetivos desenvolver, coordenar, representar, promover e defender os interesses do segmento dos condomínios dentro de padrões reconhecidamente éticos e comprometidos com os anseios da coletividade, assim como: • Fornecer aos seus associados e categoria representada, com a máxima presteza, confiabilidade e qualidade, informações e subsídios pertinentes ao exercício de suas atividades; • Defender ativamente os interesses da categoria representada visando ao bem comum; • Valorizar e estimular o auto crescimento gerencial e profissional, por meio da modernização tecnológica do sindicato e do aperfeiçoamento contínuo de seus colabo-

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O SINDICON JF tem como objetivos desenvolver, coordenar, representar, promover e defender os interesses do segmento dos condomínios

FUNÇÃO PRIMORDIAL

divulgação

O SINDICON JF engloba em sua base territorial os municípios mineiros de Além Paraíba, Barbacena, Bicas, Carangola, Cataguases, Juiz de Fora (sede), Leopoldina, Muriaé, Ponte Nova, Rio Pomba, Santos Dumont, São João Del Rei, São João Nepomuceno, Ubá, Viçosa e Visconde do Rio Branco.

radores, promovendo a busca constante da eficácia e da qualidade; • Promover o espírito de união, por meio do esforço de seus colaboradores e diretores, no sentido de agilizar e harmonizar os trabalhos, visando ao alcance dos objetivos da entidade; • Realizar Assessoria e Consultoria Jurídica gratuita a seus associados.

FUNDAÇÃO

Uma das principais funções do Sindicato é exercer a coordenação mediante a celebração anual da Convenção Coletiva de Trabalho em face do Sindicato dos Empregados em Condomínios sendo eles comerciais ou residenciais e promover a conciliação nos dissídios coletivos. CONTRIBUIÇÃO SINDICAL URBANA – PATRONAL Objetivo: Custear as despesas do sindicato para o desempenho de suas funções constitucionais de representação. • Fundamentação: Prevista no art. 513, alínea “e”, da CLT. Possui natureza tributária; • Prazo de recolhimento: Vencimento dia 31 de Janeiro; • Valor da Contribuição: Conforme tabela progressiva estabelecida em assembleia geral dos associados e constante da Convenção Coletiva; • Penalidade pelo não recolhimento: Multa de 10% (dez por cento), juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária. O SINDICON JF aguarda o agendamento de sua visita para mais esclarecimentos.

Dra. Renata Rocha Advogada e Pós Graduada em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho

Condomínio e adicional de periculosidade

artigo

readvrocha@hotmail.com

Porteiro de condomínio tem direito a adicional de periculosidade? A Lei nº 12.740/12 incluiu na CLT o inciso II do art. 193 que estabeleceu como atividade perigosa, com direito a adicional de periculosidade, aquela que implique risco acentuado ao trabalhador em virtude da exposição permanente a roubos ou outras espécies de violência física nas atividades profissionais de segurança pessoal ou patrimonial. Surgiu assim, para muitos, a dúvida quanto à abrangência do referido adicional para os porteiros de condomínios edilícios e vigias em geral. Ocorre que os porteiros de condomínios edilícios e vigias em geral não foram contemplados pelo inciso II, do Art.193, da CLT, e isso por quê? Porque a função de porteiro difere da de vigilante/segurança. O trabalhador contratado como porteiro, vigia, guariteiro, atendente de portaria e similares é aquele que desempenha funções referentes ao controle de acesso, ao passo que vigilantes/segurança são aqueles profissionais que podem utilizar armamento,

Desta forma, restou sacramentada a não incidência do adicional de periculosidade aos porteiros e vigias em geral que são habilitados por escolas de formação de vigilantes, permanente e periodicamente fiscalizadas por órgão competente, e contratados por empresas autorizadas pelo Departamento de Polícia Federal. Assim, os destinatários do adicional de periculosidade incluídos pela Lei 12.740/12 são os profissionais de segurança pessoal ou patrimonial cuja função se destina a resguardar

a vida e o patrimônio das pessoas ou empresas, exigindo porte de arma e requisitos de treinamento específicos. O que foi inclusive regulamentado pelo Ministério do Trabalho e Emprego através da sua Portaria 1.885, de 02/12/2013, a qual aprovou o Anexo 03 da Norma Regulamentadora nº 16, que veio a definir o que seriam atividades e operações perigosas, e ainda quem seria considerado profissional de segurança pessoal ou patrimonial, não abrangendo, neste caso, os porteiros e vigias em geral. Desta forma, restou sacramentada a não incidência do adicional de periculosidade aos porteiros e vigias em geral, mas apenas e tão somente para os seguranças pessoal ou patrimonial que têm que enfrentar a agressão, atuando como agentes inibidores e de proteção da segurança.

capa

Prevenir é melhor do que remediar Manutenção do condomínio requer observação e postura preventiva do síndico além de reparos imediatos O síndico, como responsável bilidade nas esferas cível e criminal, não pelo condomínio, é encarregado podendo se omitir e a questão da manutende uma série de tarefas, dentre ção predial é uma de suas obrigações. Não as quais destaca-se a manutenexiste nenhuma regra de conduta, mas se ção das áreas comuns, dos maele vier providenciando o conserto de tudo quinários e da estrutura predial aquilo que danificar, o condomínio estará do condomínio. Para não deixar sempre arrumado, limpo e sem problemas. o condomínio se desvalorizar, O que não pode acontecer é as coisas irem paredes descascadas, rachaduestragando e ele esperando para resolver. ras, infiltrações, rejuntes soltos e Nosso direcionamento é: deu problema de demais situações dessa natureza devem infiltração, vamos arrumar, recompor a ser observadas com regularidade e repaparede que foi danificada, senão é aquela radas, assim como deve ser providenciada roda - não se preserva hoje, e quando o oucom frequência a limpeza de caixa d’água tro for fazer, vai ter que gastar muito mais, e verificado o estado de conservação dos onerando o bolso dos condôminos.” reservatórios, telhados e Agindo dessa maneidos equipamentos exigira, como afirma Dina, o dos pelo Corpo de Bomsíndico evita cobrança de Acho muito importante taxas extras. Isso porque beiros. Esses cuidados são imas intervenções corrio síndico ter essa portantes porque evitam queiras no prédio, como que os problemas virem consciência de preservar pintura interna e pequebolas de neve, compronos reparos, assim como metendo o patrimônio e e manter o condomínio manutenção dos equipaonerando o condomínio, podem ser autoarrumado, assim o prédio mentos, que terá que arcar com rizadas pelo síndico sem um custo muito maior do aprovação de assemfica valorizado que se tivesse observado bleia, utilizando como e feitos os reparos quando recurso a taxa de condoo problema ainda não era tão grave. “Acho mínio (orçamento ordinário), se houver muito importante o síndico ter essa conscaixa. Dina orienta ainda que é sempre ciência de preservar e manter o condomírelevante o síndico buscar a participação nio arrumado, assim o prédio fica valorino trabalho do subsíndico e dos consezado”, opina a gerente de condomínios da lheiros. “É mais democrático e dá mais 676 Administradora, Dina Amaral. transparência, por isso sempre orienEla explica que essas orientações são tamos que, na realização dos serviços e repassadas aos síndicos dos condomínios obras, o síndico coloque essas pessoas a que administra. “O síndico tem responsapar do que está acontecendo.”

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divulgação

Para se resguardar no cuidado com a manutenção do prédio, o síndico pode contratar os serviços de empresas especializadas que fazem a checagem de todos os itens do condomínio, como é o caso da CW Manutenção Preventiva e Corretiva. Seu sócio, Carlos Roberto da Silva, atua nos condomínios em que presta serviços, uma vez por semana, testando bombas, verificando equipamentos de incêndio, rachaduras em telhas e paredes, problemas nas calhas, nas boias, fazendo um trabalho preventivo como um todo. “Desde a reunião de entrega do condomínio, quando é escolhido o síndico, já estamos presentes nos preocupando em passar para os proprietários, principalmente o síndico, como funciona o edifício”, relata Carlos. De acordo com sua experiência, o que mais se vê nos prédios são rachaduras nas paredes. “Isso significa que alguma coisa está acontecendo com a estrutura Para o técnico em manutenção Carlos do prédio. Na maioria das vezes, a Roberto, o problema mais comum nos fenda não vai adiante, porque quanprédios são as rachaduras nas paredes do o prédio é muito novo, ele passa por acomodação e nesse processo é normal que apareçam algumas feito através de uma planilha de verachaduras. De qualquer forma, o rificação em que são marcados todos mais aconselhável é procurar um os itens que já foram checados e a engenheiro para fazer uma vistoria data.” e dar as orientações necessárias”, Esse auxílio foi essencial para indica. o síndico do Condomínio ResidenEsses são apenas alguns itens cial Cidade Universitária, localizaque Carlos Roberto acompanha, já do em São Pedro. Síndico novato que seu serviço consiste na verifide um prédio de 16 apartamentos, cação de um extenso rol como bomFernando Diniz pouco entendia ba de incêndio, quadro de circuitos, do funcionamento de um edifício caixa de escorva, hidrantes internos e, com a orientação da empresa, e de recalque, teve o direcionaalarme de inmento adequado cêndio, lâmpapara a compredas de emerensão de suas O controle do serviço gência, rotas tarefas. “Esse de fuga, sinalisuporte foi muié feito através de uma zação de oriento importante, tação e salva- planilha de verificação em com a assismento, dutos de deles fui que são marcados todos tência ventilação, exentender o funtintores de incionamento dos os itens que já foram cêndio, reserva reservatórios, checados e a data técnica de inprojeto de comcêndio e vários bate a incêndio, outros que o equipamentos síndico costuma de segurança, etc. Alguns itens nem conhecer. “Vou ao condomínio não estavam corretamente instauma vez por semana, testo tudo, lados de acordo com o projeto da indico profissionais, se preciso, e construtora e agora estamos corainda explico ao síndico coisas que rendo atrás para conseguir reguele não sabe. O controle do serviço é larizar tudo”, comenta.

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Check list ajuda no controle

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divulgação

Eduardo Barbosa, diretor do Sindicato dos Engenheiros (acima), e Ricardo Guerrero, diretor da CT&G Projetos e Construções reforçam a importância do síndico ter sempre orientação de um profissional habilitado

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Planejamento e orientação profissional O engenheiro civil Eduardo Baração para cada item encontrado, bosa Monteiro de Castro, membro como base para um estudo técnico da diretoria do Sindicato dos Engede prioridade. Assim, identifica-se nheiros de Juiz de Fora explica que, o que é urgente, o que traz maioem linhas gerais, os principais itens res riscos e o que pode esperar. Ele que devem ser observados no conafirma que, com um orçamento domínio são as instalações elétricompleto, fica mais fácil planejar cas, hidráulicas, elevadores, esgoto a execução dos serviços, cada qual e incêndio sendo que a dimensão a seu tempo. Despois de colocar do trabalho varia de acordo com o tudo em dia, basta manter. “Todo porte de cada condomínio. este cuidado preventivo e correOutra dica importante é que o tivo visa minimizar os custos de síndico deva sempre buscar ajuda grandes intervenções ou reforma profissional. “Nós baque estão muitemos muito na imto mais altos, portância do síndico dependendo ter sempre orientação Todo este cuidado do estágio de de um profissional hadegradação”, preventivo e bilitado. Quando houinforma. ver alguma situação Ainda secorretivo visa anômala no prédio, ele gundo Gerredeve contatar um proro, “síndicos minimizar os fissional para lhe dar e as adminiscustos de grandes tradoras preorientações: na parte de estrutura o engecisam ter mais intervenções ou nheiro civil, na parte consciência e elétrica o engenheiro reforma que estão entender que eletricista, na parte do a edificação é muito mais altos corpo de bombeiros o semelhante ao engenheiro de seguser humano. rança. Essa é a diretriz Se não tratar, primeira”, afirma Eduardo. não vai durar muito tempo”. E dá Ricardo Guerrero, diretor da uma ideia para driblar a velha desCT&G Projetos e Construçõesreculpa de que o condomínio não tem afirma essa visão e ressalta que verba para ter o suporte de um protambém é essencial planejar todo fissional adequado: “As adminiso trabalho de manutenção a ser tradoras e os síndicos profissionais realizado. Ele recomenda que um poderiam contratar profissional engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado para fazer atendimento em edificações qualificado analise a vários condomínios e o custo ser detalhadamente os problemas das rateado entre eles, como se fosse áreas comuns, incluindo, se preciuma compra conjunta. Com um so, áreas individuais, pois às vezes leque de atuação maior, é possível elas trazem problemas para o conotimizar o trabalho e conseguir um junto. Deve ser dada uma pontubom desconto”, recomenda.

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Certificado digital tornou-se obrigatório para os condomínios Para se adequar aos novos tempos e cumprir o que determina a legislação em vigor, os condomínios atualmente devem contar com a Certificação Digital (e-CNPJ) que, na prática, funciona como uma “carteira de identidade” virtual que comprova a autenticidade de documentos transmitidos em rede. A adoção do Certificado Digital no Brasil ocorreu com a medida provisória 2200-2 de 24 de agosto de 2001 e a partir de 2013, tornou-se obrigatório. Os condomínios que possuem funcionários precisam do certificado digital para acessar o canal “Conectividade Social” da Caixa Econômica Federal e assim enviar dados referentes a sua folha de pagamento como o FGTS, RAIS, INSS, dentre outros. Condomínios que não têm funcionários também precisam adquirir o seu certificado digital, porque serve para transmissão de dados relativos a RPA (recibo de pagamento de autônomos) e informações sobre imposto de renda. Há no mercado, diversos tipos de certificados, sendo o tipo A1 o mais indicado para condomínios, como revela Rodrigo Sales, da Resolution, empresa Certificadora Digital. “Esse certificado pode ser usado em vários computadores e é válido por um ano. Ele é mais vantajoso porque, se o condomínio eleger novo síndico no período, seu certificado é revogado (para de funcionar), pois é vinculado ao CPF.” Atuando há cerca de três anos em Juiz de Fora e com pontos de atendimento distribuídos por Minas Gerias, Rio de Janeiro e Espírito Santo, a Resolution é uma Autoridade de Registro vinculada à Certisign, Autoridade Cer-

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Os condomínios que possuem funcionários precisam do certificado digital para acessar o canal “Conectividade Social” da CEF e assim enviar dados da folha de pagamento divulgação

Novas exigências para condomínios

Rodrigo Sales ressalta que os condomínios sem funcionários usam o Certificado Digital para envio de dados relativos a Recibo de Pagamento de Autônomos

tificadora de referência nacional. Com preços competitivos e equipe qualificada, está pronta para atender aos síndicos e administradores de condomínios oferecendo comodidade e agilidade naprestação do serviço. Dentre seus clientes na cidade, há administradoras de grande porte como Invest, MMAdcom, R&G, dentre outras. Com agendamento prévio, o atendimento pode ser realizada no Ponto de Atendimento da empresa no Centro de Juiz de Fora, ou no próprio cliente, caso seja solicitado. Como vantagem, a Resolution simplifica o trabalho permitindo a inicialização do processo e, caso algum documento fique pendente, o síndico pode retornar posteriormente para finalização. “A intenção é não criar barreiras, e sim facilitar”, explica Rodrigo. Os documentos necessários são a convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis e a ata de eleição do síndico registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Também é necessário um documento de identificação do síndico com foto, e comprovante de residência, além do número do CNPJ do condomínio. É importante lembrar que só o síndico pode retirar o Certificado Digital do seu condomínio e ele precisa estar cadastrado na Receita Federal. A Resolution oferece ainda todo suporte para auxiliar síndicos e administradoras sobre como validar o certificado, assim como orientar nos casos em que os documentos estão incompletos. Em caso de dúvidas, os síndicos podem contatar a Resolution através do telefone (32) 3082- 5808 ou pelo email rodrigosales@resolutionconsultoria.com.br

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QUE MODERNIZAM A CIDADE

elevadores

Elevadores: eles também precisam de atenção Após o décimo quinto ano de uso equipamentos passam a apresentar problemas com maior frequência

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Trancos, solavancos, paradas fora de nível e gastos constantes com manutenção. Se o elevador do seu condomínio apresenta problemas desse tipo, talvez seja a hora dele passar por modernização técnica e de segurança. Geralmente, entre o décimo quinto e décimo oitavo ano de uso, os elevadores costumam apresentar problemas com maior frequência. As peças ficam desgastadas e, muitas vezes, precisam ser substituídas. Mas passados tantos anos desde a sua fabricação, pode ser difícil encontrar essas peças. Segundo quem entende do assunto, esse é o momento exato para fazer a modernização, principalmente com a adoção de quadro computadorizado eletrônico, um novo “cérebro” do elevador. Os elevadores do Edifício Banco Mineiro da Produção passam por modernização. Segundo o síndico, Joaquim Augusto de Castilho, os equipamentos tinham 60 anos de uso e apresentavam sérios problemas de funcionamento. “Mesmo com as dificuldades para a aprovação da despesa, os condôminos tinham consciência da urgência dessa intervenção para não trazer caos ao funcionamento do edifício. Foi a nossa terceira tentativa de fazer esse serviço. Finalmente, conseguimos contratar a modernização de nossos três elevadores com a empresa Otis, líder mundial no segmento”, comemora Castilho. Segundo o síndico, além de maior

Castilho só conseguiu aprovar a modernização dos elevadores na terceira tentativa

conforto e seguZona da Mata e rança, os novos Vertentes, com equipamentos serviços de insvão proporcio- Mesmo com as dificuldades talação e manunar economia, tenção de elevapara a aprovação da cobrindo parte dores. Segundo o despesa, os condôminos do investimento. engenheiro resAinda de acorponsável técnico tinham consciência da do com Castilho, da empresa, Wilpor ser uma obra urgência dessa intervenção son Guilarduci, de custo elevado, “a modernização para não trazer caos ao exige realização técnica e de sefuncionamento do edifício gurança envolve de assembleia geral com pauta troca total de caespecífica. bos de comando, da fiação em toda A Mantiqueira Elevadores é uma extensão do poço, troca das botoeiempresa que atua há 13 anos na ras de cabines e de andar, e o mais

elevadores

divulgação

Diretores da Mantiqueira Elevadores explicam sobre o processo de modernização dos elevadores

importante, que é a troca do quadro sem prever a troca da fiação que faz de comando.” Ainda de acordo com a ligação do quadro de comando com Guilarduci, também é possível realias botoeiras e dispositivos de seguzar modernização estética, mais relarança. O quadro de comando é o cécionada com o design interno da carebro, o motor é o coração e o cabo bine. Para isso, a empresa conta com elétrico é a veia. Se você não tem linha de crédito para ajudar na hora uma circulação elétrica, você não do financiamento. tem um perfeito processamento de Uma variável que pode influendados. Com isso, mesmo modernizaciar na vida útil dos componentes é do, o equipamento pode apresentar a qualidade com a manutenção do algumas falhas, podendo compromeequipamento. O diretor comercial da ter até a segurança”, explica. Mantiqueira Elevadores, Vinícius PeOutra questão que deve ser obreira, argumenservada está relata que a realizacionada ao respeito ção de testes e às normas de seajustes na magurança. GuilarO quadro de comando é nutenção preduci é taxativo ao o cérebro, o motor é o ventiva prolonalertar: “A empresa ga a vida útil do coração e o cabo elétrico que tem a responequipamento e sabilidade de fazer é a veia. Se você não tem a conservação do garante menos tempo de elevaequipamento ou a uma circulação elétrica, dor parado. Sesua modernização gundo Pereira, você não tem um perfeito deve ser idônea e a verticalização processamento de dados ter experiência. O dos imóveis é condomínio deve inevitável, prinprocurar informacipalmente em cidades como Juiz de ções e não escolher apenas levando Fora. Pensando assim, os elevadores em consideração o orçamento mais podem ser incluídos como itens para em conta”, orienta. garantir acessibilidade. Ele explica Por fim, o engenheiro ressalta que que o avanço da tecnologia nas úlseria importante que a conscientitimas décadas também impactou o zação dos condôminos em relação à transporte vertical. “Trouxe para o necessidade de modernizar os elesetor a tecnologia microprocessada”. vadores: “Temos equipamentos em Para explicar melhor como funcioJuiz de Fora que precisam passar na a modernização, Pereira faz anapor modernização, mas os condôlogia com o corpo humano. Segundo minos vão protelando. Arrumam a ele, na hora de buscar orçamentos, frente do prédio, pintam, fazem jaré preciso ter atenção também com dinagem, investem na portaria, na as “veias”. “Algumas empresas, para piscina e, muitas vezes o elevador baratear o custo, dão o orçamento fica por último”, expõe.

entrevista

Sem previsão para o fim do rodízio Diretor Operacional e Gerente Comercial da Cesama tiram dúvidas sobre o fornecimento de água em Juiz de Fora Os gastos com água estão entre os custos fixos do condomínio, impactando diretamente no bolso dos condôminos. Nesta edição, a equipe da Revista “O Síndico” entrevista o diretor Técnico-Operacional da Cesama, Márcio Augusto Azevedo, e a gerente comercial da companhia, Maristela Soranço. Uma conversa que abordou aspectos que estão na ponta da língua de muitos síndicos, como reajuste tarifário, rodízio de abastecimento, válvula de ar, aproveitamento de água da chuva, poços artesianos e cálculo tarifário. A dupla entrevista você confere agora. divulgação

Para Maristela, síndicos podem ajudar desenvolvendo campanhas de conscientização

O Síndico em revista - Set/Out 2015

O Síndico: Inicialmente, gostaria que explitivemos o reajuste anual, que ficou em 10,04%. cassem como é feito o reajuste tarifário das Estava programada para 2016, uma revisão contas da Cesama. tarifária pela Arsae pelo fato de a nossa tarifa Maristela Soranço: Hoje em dia, a Cesama é estar defasada. Em razão da crise hídrica pela regulada pela Arsae (Agência Reguladora de qual estamos passando, a Arsae resolveu anServiços de Abastecimento de Água e de Esgotecipar parte disso em razão de uma obra. Intamento Sanitário de Minas Gerais). O reajuste formamos as intervenções importantes para o é uma recomposição dos custos município e a Arsae, juntamente que a companhia tem para fornecom a Cesama, optou pela intercer água, como o tratamento e os ligação da Adutora D’Uvas com a investimentos. A Arsae analisa ETA (Estação de Tratamento de A situação os gastos e define o percentual a Água) Castelo Branco. Esse novo (hídrica) não ser aplicado. Esse reajuste é feito aumento, que começou a vigorar uma vez por ano. 1º de agosto, é de 10,12% e é confortável em Márcio Augusto Azevedo: A Arestá dentro desse planejamento. sae faz uma análise baseada no Os recursos vão ser aplicados exe justifica o ano anterior. Encaminhamos clusivamente nessa obra. todos os nossos balancetes com rodízio. Se for o Maristela Soranço: É uma anteos dados financeiros para serem cipação tarifária, uma vez que já examinados. O cálculo do reajus- caso, poderá ser tivemos o reajuste anual. É voltate não é feito olhando apenas o intensificado da para a melhoria do sistema de INPC ou IPCA. Leva em consideabastecimento. ração critérios relevantes como a Como a Cesama vê a questão inflação sobre a energia elétrica, do reaproveitamento das águas das chuvas custo muito significativo no caso da Cesama, e pelos condomínios? E em relação aos poços o aumento no valor de produtos químicos, por artesianos? exemplo. A partir de 2011, a Prefeitura de Juiz Márcio Augusto Azevedo: A Cesama não vê de Fora e a Cesama não têm mais autonomia problema algum em relação ao reaproveitaem relação ao reajuste tarifário. mento da água de chuva. A gente até incentiE como ficou o reajuste em 2015? va, desde que sejam tomados os devidos cuiMárcio Augusto Azevedo: No início de 2015, dados com relação ao uso. As concessionárias

de abastecimento são regulamentadas por uma portaria que estabelece padrões e critérios de potabilidade para consumo humano. Com relação ao uso para fins não nobres, como lavagem de carros, de áreas comuns e rega de jardins, não vemos problema algum. Mas tem que ter o cuidado de não se misturar essa água com a água da concessionária. Em relação aos poços artesianos, qualquer retirada de água dentro de Minas Gerais tem que ter outorga do Instituto Mineiro de Gestão das Águas. Se não for feito esse procedimento, a retirada é considerada ilegal. Vale a mesma coisa em relação à água de chuva no que diz respeito aos padrões de potabilidade. A Cesama já está trabalhando essa economia de consumo por outras fontes, no que diz respeito à coleta de esgoto. Vamos implementar uma maneira de medir esse esgoto, já que ele é tarifado de acordo com o

consumo de água. Mas, a partir do momento em que se utiliza uma água de outra fonte de abastecimento, a rede de esgoto é usada para fazer o despejo, o que contribui com o volume a ser tratado. Maristela Soranço: A Arsae também trata desse assunto. Tem uma resolução específica que fala do uso presumido e uma tabela que estabelece qual a litragem por unidade. Por meio da resolução da Arsae já estamos fazendo essa cobrança nos hotéis. A agência prevê também a instalação de hidrômetro na saída da fonte alternativa de água para se calcular o impacto no esgoto. Existe muita reclamação em relação ao rodízio de abastecimento no que diz respeito à entrada de ar na tubulação. Isso acontece em Juiz de Fora? Márcio Augusto Azevedo: Isso pode vir a

Segundo Azevedo, rodízio ainda está longe do fim

entrevista

divulgação

A partir do momento em que se utiliza uma água de outra fonte de abastecimento, a rede de esgoto é usada para fazer o despejo, o que contribui com o volume a ser tratado

acontecer em regiões de cota muito elevada. A tendência do ar é sempre buscar o ponto mais alto. Mas a Cesama dispõe, em toda a sua rede de distribuição, de dispositivos próprios para a retirada desse ar. São as ventosas. Esses dispositivos permitem a saída do ar muito mais facilmente do que pelo hidrômetro. Então, essa situação não é comum. Os condomínios podem instalar válvulas reguladoras de ar na saída do hidrômetro? Márcio Augusto Azevedo: Já foi feito estudo em relação à presença de ar na água de Juiz de Fora e a conclusão do estudo é que é irrelevante. O usuário pode instalar qualquer dispositivo desde que não seja no ramal predial, antes do hidrômetro ou dentro da caixa do hidrômetro. A partir desse ponto é uma instalação interna e o usuário pode instalar o dispositivo que bem entender.

entrevista

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Perspectiva é conseguir vencer o período de estiagem com a represa João Penido chegando próximo dos 15% do seu volume útil acumulado Existe alguma previsão para o fim do rodízio? Márcio Augusto Azevedo: Tudo vai depender de como as coisas vão acontecer daqui para frente em relação a um volume maior de chuva. Estamos mantendo o rodízio desde outubro do ano passado ininterruptamente, só paralisando no Natal e no réveillon. Não temos previsão para o fim do rodízio. Essa avaliação deverá ser feita ao longo do próximo verão. Estamos fazendo algumas obras para amenizar essa situação já para o ano que vem, mas não temos como avaliar o fim do rodízio ainda. Se o volume de chuva ficar acima da média pode ser que a gente interrompa. Mas, a princípio, não existe essa possibilidade. Qual a situação hídrica de Juiz de Fora? Márcio Augusto Azevedo: Contamos hoje com quatro grandes mananciais: o Sistema João Penido, onde temos a ETA Castelo Branco; o Ribeirão Espírito Santo, no Distrito Industrial; Chapéu D’Uvas; e a Represa de São Pedro. Desses três, o que está em pior situação é a Represa João Penido, que tem 25% do seu volume útil acumulado. A perspectiva nossa é conseguir vencer esse período de estiagem com ela chegando próximo aos 15%. A situação não é confortável e justifica o rodízio. Se for o caso, poderá ser intensificado. Existe legislação específica para regular o uso da água em lavagem de calçada, de carro ou limpeza de piscina? Márcio Augusto Azevedo: O município não dispõe de regulamentação a respeito disso. É

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até difícil a nossa atuação junto às pessoas que fazem o uso da água de forma não consciente. O que temos feito são campanhas de conscientização. Infelizmente, o município não dispõe de legislação neste sentido.

se houver algum tipo de vazamento, não vai ser possível identificá-lo.

Os síndicos questionam também a questão da cobrança da tarifa mínima quando o consumo fica abaixo do mínimo. Como é feito esse cálQue medidas os síndicos de Juiz de Fora poculo? dem tomar no sentido da economia de água? Maristela Soranço: A política tarifária da CesaMárcio Augusto Azevedo: A questão de como ma também é feita pela Arsae. Hoje, trabalhaa Cesama pode atuar junto aos condomínios mos com faixas de consumo. Na categoria refoi discutida recentemente. Nessa intensificasidencial, temos a unifamiliar e a plurifamiliar. ção de rodízio, percebeO consumo mínimo é de 5 mos uma diferença muito metros cúbicos por unidade. grande na economia regisNo comércio, são dez metrada nas regiões centrais, A cultura da economia tros cúbicos. Se você tem que têm número elevado um consumo de oito metros não consegue ser de condomínios verticais. cúbicos, tem que enquadrar A economia que temos nessas faixas. É cobrado implantada uma vez primeiro o valor dos cinco percebido nessas regiões está em torno de 5%, enprimeiros metros cúbicos e, que as pessoas se quanto em outras regiões depois, os outros três mepercebemos até 20%. É o baseiam muito mais tros cúbicos entram na seproblema da medição não gunda faixa. Tudo isso vem individualizada. A cultura no comportamento do discriminado e tem o objetida economia não conse- vizinho do que no dele vo de inibir o consumo. gue ser implantada uma E como que é feita a cobranvez que as pessoas se baça de tarifas residenciais e seiam muito mais no comcomerciais? portamento do vizinho do que no dele. Maristela Soranço: É mesma política das faixas. Maristela Soranço: Em relação a como o conSe tem dez residências e dois comércios, dez fidomínio pode ajudar, acho que poderiam facam dentro da tabela residencial e dois dentro zer campanhas internas, por exemplo, para da tabela comercial. A metodologia da tabela é identificar vazamentos. Acontece muito. Uma a mesma, só os valores que são diferentes. simples descarga pode causar grande perda de água. Outra ajuda que o síndico pode dar é Denúncias relativas ao mau uso da água em razão do fato de muitos hidrômetros serem podem ser feitas pelo telefone 115 ou via internos. Se o medidor não conseguir fazer a e-mail: desperdicio@cesama.com.br leitura, vai acabar usando a média. Com isso,

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista “O Síndico” algumas decisões judiciais envolvendo os temas abordados nas matérias desta edição. OBRIGAÇÃO DE FAZER POÇO ARTESIANO IRREGULAR, CONSTRUÍDO SEM A OBSERVAÇÃO DA LEGISLAÇÃO VIGENTE LAUDOS CONFLITANTES - A IRREGULARIDADE DA OBRA, O RISCO DE CONTAMINAÇÃO E O PERIGO À SAÚDE DOS MORADORES, POR SI SÓ, AUTORIZAM A MEDIDA JUDICIAL, DE FORMA QUE, SEM A OBSERVÂNCIA DA LEGISLAÇÃO E AUTORIZAÇÃO NÃO POSSA O CONDOMÍNIO SE SERVIR DA ÁGUA DO POÇO ARTESIANO, SOB PENA DA MULTA COMINADA - PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 1196734620078260000 SP 011967346.2007.8.26.0000, RELATOR: ALCIDES LEOPOLDO E SILVA JÚNIOR, DATA DE JULGAMENTO: 04/12/2012, 1ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 05/12/2012) PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, MANUTENÇÃO DE ELEVADORES - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, COM PLEITOS CUMULADOS DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, MORAIS E DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - MANUTENÇÃO DO JULGADO - SERVIÇOS DE MODERNIZAÇÃO DE ELEVADORES QUE NÃO FORAM REALIZADOS NOS EXATOS TERMOS DO CONTRATO FIRMADO, NEM NO PRAZO AJUSTADO - RÉ QUE SE LIMITOU A AFIRMAR

QUE CONCLUIU O SERVIÇO - INCONSISTÊNCIA FÁTICA - PROVA PERICIAL QUE ATESTOU A INEXECUÇÃO PARCIAL DOS SERVIÇOS - CORRETA APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL - REQUERIDA QUE NÃO CUMPRIU O DEVER LEGAL DE PRESTAR INFORMAÇÕES CLARAS E ADEQUADAS AO CONSUMIDOR - MULTA DIÁRIA - VALOR ARBITRADO JUSTO E MÓDICO.APELO DA RÉ DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 46588720068260477 SP 0004658-87.2006.8.26.0477, RELATOR: MARCOS RAMOS, DATA DE JULGAMENTO: 09/05/2012, 30ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 10/05/2012) COPASA - SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA - APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - CONSUMO - COBRANÇA - REGIME DE ECONOMIA - DESCABIMENTO - OFENSA AO CDC - A RELAÇÃO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA ENTRE A COPASA E SEUS CLIENTES É UMA RELAÇÃO DE CONSUMO, APLICA-SE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. É DESCABIDA A COBRANÇA PELO CONSUMO MÍNIMO, VEZ QUE,O CONSUMIDOR NÃO PODE SER PENALIZADO,PAGANDO PELO QUE NÃO GASTOU. FLAGRANTE É A OFENSA AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (APELAÇÃO CÍVEL Nº.65.989/6 –TJMG.

RELATOR DES. FRANCISCO FIGUEIREDO. 24/04/2013).

jurisprudência

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APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO, ANULAÇÃO DE COBRANÇA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COPASA-MG. SERVIÇO DE ÁGUA E ESGOTO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. HIDRÔMETRO ÚNICO. TARIFA MÍNIMA X NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS. ILEGALIDADE. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES INDEVIDAMENTE PAGOS. CABIMENTO. I. A COBRANÇA DE TARIFA DE ÁGUA E ESGOTO A CONDOMÍNIO RESIDENCIAL, CONSIDERANDO A MULTIPLICAÇÃO DA TARIFA MÍNIMA FIXADA COM O NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS, É ILEGAL, QUANDO HOUVER APENAS UM HIDRÔMETRO, POIS DEVE SER OBSERVADO O REAL VOLUME AFERIDO PELA CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO PÚBLICO. PRECEDENTES DO COLENDO STJ E DO TJMG. II. DEVEM SER RESTITUÍDOS EM DOBRO OS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE A TÍTULO DE TARIFA DE ÁGUA E ESGOTO QUANDO NÃO DEMONSTRADO ERRO JUSTIFICÁVEL DA FORNECEDORA DO SERVIÇO. (TJ-MG , RELATOR: WASHINGTON FERREIRA, DATA DE JULGAMENTO: 28/01/2014, CÂMARAS CÍVEIS / 7ª CÂMARA CÍVEL)

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