O Síndico em revista ed 26 mai jun 2018 by Lógica Comunicação

CIRCULE ESTE EXEMPLAR NO SEU CONDOMÍNIO OU ADMINISTRADORA

ANO 5 | Nº 26 | MAI/JUN 2018

Prestação de contas e previsão orçamentária a importância do planejamento e da transparência

$ NEGOCIAÇÃO Sindicon e Sindedif-JF definem CCT 2018

INOVAÇÃO Portaria remota: Sistema de monitoramento e gerenciamento

37º ENASIN Confira a cobertura do evento

Podemos dizer que Juiz de Fora está acompanhando as cidades de maior porte do país no que diz respeito à realização de grandes eventos para capacitação de síndicos com a presença de renomados palestrantes. Assim como São Paulo, Salvador, Florianópolis e Belo Horizonte nossa cidade marcou presença no cenário nacional com a realização do 37º Enasin e 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradores de Condomínios da Zona da Mata Mineira no dia 21 de abril no Edifício Le Quartier. Idealizado pela Confederação Nacional dos Síndicos e pela Lógica Comunicação, o evento reuniu expressivo público em busca de mais conhecimento, atualização e capacitação, além de ter contribuído para a geração de negócios e networking. O saldo da iniciativa, inédita na cidade, é bastante positivo e abre caminho para mais ações sempre visando qualificar os agentes atuantes à frente da gestão dos condomínios de nossa cidade e região. Afinal, a cidade vem crescendo e os desafios são inúmeros... Aliada nesta proposta de difusão de conhecimento, está a revista O Síndico, que tem por objetivo trazer assuntos atuais, esclarecimentos e novidades do mundo condominial para os síndicos e administradores de nossa cidade, gratuitamente. Cabe aqui ressaltar a importância dos nossos parceiros, empresas que tornam viáveis tanto a revista quanto os nossos eventos. A eles, o nosso muito obrigado! Falando em novidade, esta edição traz assuntos fresquinhos como a entrada em vigor do eSocial para condomínios, a partir de 1º de julho, e também a portaria remota, sistema de segurança que muito em breve será comum em nossa cidade, dados os benefícios e a economia que oferece. Informamos também sobre o reajuste salarial e as mudanças aprovadas na Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Condomínios, celebrada no final de abril e que chega com atraso de quatro meses, tendo efeito retroativo ao dia primeiro de janeiro deste ano. Fique atento! Na matéria de capa, fazemos um grande apanhado de tudo o que é mais importante na previsão orçamentária e na prestação de contas de um condomínio, afinal, o assunto é de suma relevância. Todo síndico é obrigado por lei a realizar estas duas ações, mas nem todos cumprem esta premissa, por incrível que pareça. Não é raro ouvirmos questionamentos sobre a falta de prestação de contas, por anos, do síndico eleito. Por isso, é bom ficar claro que este é um dever do síndico e um direito dos condôminos, que só têm a contribuir para a boa convivência de todos. Confira na página 09. Para finalizar, indicamos também a leitura da matéria das página 14 e 15 que explica o que é o Conselho Consultivo e o Conselho Fiscal, as diferenças entre eles, e as atribuições de cada um. O síndico pode ser auxiliado pelo conselho consultivo que deve ser instituído, conforme determina a lei, no condomínio. Além disso, o conselho fiscal deve cuidar para que as contas do condomínio sejam periodicamente conferidas, não deixando passar erros. O trabalho em equipe, neste caso, é fundamental. Confira tudo isso e muito mais nesta edição. A todos uma boa leitura!

Prestação de contas e previsão orçamentária – Planejamento é palavra de ordem

eSocial passa a valer em 1º de julho

sumário

andrea castilho EDITORA

Qual é a diferença entre o Conselho Fiscal e o Conselho Consultivo?

Saiba mais sobre Gestão de Contratos

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Aline Furtado Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Rafaela Oliveira da Silva (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

JUIZ DE FORA NA VANGUARDA

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2018) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.036,22 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.208,79 Garagista..............................................................R$ 1.298,57 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.341,30* Zelador..................................................................R$ 1.220,20 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Ticket Alimentação: R$ 13,92/dia trabalhado* (jornada acima de 6h/dia ou especial de 12x36h)

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2018) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais ................... .R$ 1.061,44 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.124,15

25% (entre 22h e 05h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 120,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS

(válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30* > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00* REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

*Até o fechamento desta edição, ainda não havia sido definido o índice do reajuste da categoria.

telefones úteis SINTEAC - (Sindicato dos empregados em conservadoras) Novo endereço: Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803 Sindicomércio JF - (32) 3215-1317 Sindicon (Sindicato dos Condomínios – Patronal) Novo telefone: (32) 3017-4545 Novo endereço: Av. dos Andradas, 547 Sl 915, Morro da Glória, Juiz de Fora

O Síndico em revista

SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 98887-6125 98887-6126

CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio O que é condomínio? os espaços de uso comum. Sendo Antes de responder à pergunta assim, o proprietário precisa ter em acima, vamos falar sobre o nº 25 da mente que é o dono de sua unidarevista “O Síndico”, que é uma excelente fonte de consulta para os sínde autônoma, ao mesmo tempo em dicos, principalmente em função das que não é o único dono das áreas comuns. matérias que abordaram as leis que Por ser, na prática, uma comunidaregem o condomínio, a problemática de, um condomínio demanda regras dos condôminos antissociais, o uso estipuladas, na forma de direitos e da procuração, além das dicas sobre deveres, para que o convívio seja projetos de prevenção e combate a harmonioso. Pelas leis que regulam incêndio. os condomínios, o proprietário pode Aproveitamos para parabenizar os exercer todos os direitos de proprieorganizadores do 37º ENASIN e 1º Encontro Regional de Síndicos e Admidade de sua unidade autônoma, como nistradoras de Condomínios da Zona vender, alugar, ceder e emprestar, da Mata Mineira, e, sem necessidade ainda, do Curso de de autorização dos Síndico Profissional demais proprietários. Por outro e Administração O proprietário precisa lado, o uso deve ser de Condomínios, ter em mente que é o dentro dos limites eventos que contribuíram para o previstos nas leis dono de sua unidade aumento de conhee na convenção e autônoma, ao mesmo cimentos. Nossos normas do condocumprimentos aos tempo em que não é o mínio. O morador não pode comproorganizadores, parúnico dono das áreas ceiros e palestranmeter a segurança, tes. a saúde e o sossego comuns Vamos iniciar a dos demais condôminos. Lembrando que até o direito nova fase de nossos artigos respondendo à pergunta título, visto que a de uso do apartamento é limitado. Se concepção de condomínio/propriedana convenção estiver estipulado que de, na visão dos condôminos, é baso imóvel é para fins residenciais, ele tante complexa. Em regra, a proprienão poderá ser usado com intuito codade é em comum, onde cada condômercial. mino pode exercer todos os direitos Para um melhor entendimento, vamos à lição do jurista e autor do livro compatíveis com a impossibilidade “Condomínio”, Carlos Maximiliano: de divisão. Cabe a cada proprietário, “condomínio é uma relação de igualcomo parte inseparável da sua unidade, uma fração ideal do terreno e dades que se limitam reciprocamente, sobre as coisas comuns na proporção uma situação de equilíbrio que torna possível a coexistência de direitos de sua cota-parte. Essa copropriedade das áreas é o que se denominou iguais sobre a mesma coisa, limitando condomínio. em cada um o poder de gozo e disposição da mesma, tanto quanto é exigido A propriedade de qualquer bem por igual direito dos outros”. Complepertence somente a uma pessoa. mentando com o pensamento de SanMas, em condomínio, existem duas to Agostinho: “Necessitamos uns dos espécies de propriedade: a individual, sobre o apartamento ou sala (que outros para sermos nós mesmos”. é uma unidade autônoma); e sobre Até o próximo! Edição 26 - Mai/Jun 2018

gestão tributária

Seu condomínio está preparado? Mudanças entram em vigor no dia 1º de julho O eSocial entrará em vigor no dia 1º As informações que deverão ser presde julho. A novidade vale para empre- tadas via eSocial são: admissão, alterasas que tenham colaboradores e fatura- ções cadastrais e contratuais, afastamenmento abaixo de R$ 78 milhões anuais to temporário, Atestado de Saúde Ocupa(para empresas que faturam mais do cional (ASO), Comunicação de Acidente que esse valor, o eSocial vale desde 1º e Trabalho (CAT), Perfil Profissiográfico de janeiro). Previdenciário (PPP), FGTS, folha de paCondomínios que possuem colabo- gamento e RAIS. radores estão enquadrados na norma. Com isso, é de fundamental importânPlanejamento cia que o síndico esteja informado quanO condomínio passa a ter que fazer to às mudanças, a fim de seguir o que um planejamento, a fim de que as inforsugere a lei, evitando, assim, despesas mações passem a ser enviadas em temdesnecessárias, como pagamento de po, não mais de forma retroativa como multas que podem ocorre usualmente. “O variar de R$ 10,64 impacto inicial de adea R$ 181.284,63 quação à obrigação diz É de fundamental O eSocial é o respeito à utilização de Sistema de Escrisistemas que atendam às turação Digital das importância que o síndico exigências. Além disso, Obrigações Fiscais, esteja informado quanto será necessário realizar Previdenciárias e as qualificações cadastrais Trabalhistas, insti- às mudanças, a fim de para que não ocorram imtuído pelo decreto previstos na entrega das seguir o que sugere nº 8.373/2014. É o informações. Portanto, o instrumento de unia lei, evitando, assim, eSocial exigirá adaptação, ficação, por meio o que é normal em qualpagamento de multas quer mudança”, explica digital, da prestação das informao sócio-administrador da ções, por parte dos empresa WAA Soluções empregadores, referentes aos trabalha- Empresariais, Eduardo de Miranda. dores. A intenção é padronizar transDo planejamento deverá fazer parmissão, validação, armazenamento e te a obtenção da certificação digital, distribuição, agilizando a gestão das chave fundamental para acesso ao informações pelo governo, com envol- programa do eSocial. Trata-se de uma vimento da Receita Federal, do Minis- assinatura com validade jurídica que tério do Trabalho, do INSS e da Caixa garante proteção às operações eletrôEconômica Federal. nicas.

Contabilidade, administradoras, autogestão Tendo em vista as mudanças e o risco de notificações e até mesmo multas, no caso de descumprimento dos prazos, é primordial que escritórios de contabilidade e administradoras estejam preparados. Para os condomínios que contam com os serviços de uma administradora, vale acompanhar o processo, já que a prestadora de serviço que ficará responsável pela transmissão das informações. No caso de autogestão, os condomínios

O Síndico em revista

devem buscar informações com o contador responsável pelos registros. “O síndico tem que estar ciente da importância do seu diálogo com o contador ou com a administradora, afinal, estar preparado para as mudanças propostas pelo eSocial significa ter conhecimento quanto à gestão condominial. Qualquer informação imprecisa impactará de forma negativa” destaca o administrador.

Convenção Coletiva

Sindicon e Sindedif-JF celebram CCT 2018 A nova Convenção tem efeito retroativo a 1º de janeiro DIVULGAÇÃO

Após a renúncia da diretoria e presidência do Sindicato dos Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira (Sindicon) em novembro passado e reestruturação da entidade em fevereiro deste ano, está celebrada, após duas rodadas de negociação, a Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Condomínios de 2018, que vale de forma retroativa ao dia 1º de janeiro, data-base da categoria. De acordo com o presidente do Sindicon, Márcio Vinícius Tavares, a CTT, firmada junto ao Sindicato dos Empregados em Edifícios e nas Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora (Sindedif-JF), contempla o reajuste de 2% sobre o valor dos salários e tíquete alimentação no valor mínimo de R$ 120.

Márcio Vinícius Tavares, presidente do Sindicon

Auxílio odontológico e contribuições O auxílio odontológico, ou Programa de Assistência à Saúde Dental do Trabalhador – Prodente - foi revalidado. A novidade é a extensão do benefício aos familiares dos empregados. A prestação dos serviços será feita por meio de contrato firmado entre o Sindedif-JF e empresa do ramo ou por meio do Gabinete Dentário do próprio Sindedif-JF, podendo ainda ser realizada por outros prestadores de serviços desde que o benefício seja igual ou superior ao oferecido pela Prodente. Os empregadores deverão contribuir, mensalmente, com o valor de R$ 30 (por empregado), até o dia 31 de maio. A partir do dia 1º de junho, o valor passa para R$ 36 sendo o pagamento feito via boleto emitido pelo Sindedif-JF, com vencimento até o dia 10 de cada mês. Caso o empregador já venha concedendo, desde 1º de janeiro, via outro prestador de serviços, benefício odontológico igual ou superior ao oferecido pela Prodente, é possível solicitar, até o dia 15 de maio, a isenção da taxa. Para tanto são exigidos os documentos: cópia do contrato de prestação do serviço, documento contendo o rol de cobertura e rede de conveniados. Será necessário que o empregador comprove, até o último dia útil de cada mês, a adimplência do contrato. Tal isenção também poderá ser solicitada pelos empregadores que venham concedendo, via outro prestador de serviços, benefício odontológico inferior ao ofereci-

A CCT contempla o reajuste de 2% sobre o valor dos salários e tíquete alimentação no valor mínimo de R$ 120 do pela Prodente. Para solicitar a isenção até o final do contrato, será necessário apresentar ao Sindicon a cópia de tal contrato até o dia 31 de maio. Outra mudança diz respeito à Contribuição Assistencial/Negocial (empregados). Conforme a CCT 2018, os empregadores ficam obrigados a descontar de cada empregado, sindicalizado ou não, no salário reajustado no mês de abril de 2018, o valor de R$ 25. E, mensalmente, a partir de maio de 2018 (sempre até o dia 10 de cada mês), a quantia de R$ 10. Já quanto à Contribuição Sindical Urbana (patronal), no valor de R$ 215, houve alteração na data do vencimento, passando para 31 de maio, sendo possível solicitar a emissão de novo boleto para quitação sem multas até 15 de junho de 2018. Consulte a CCT 2018 na íntegra em http://sindicojf.com.br/legislacao.php Edição 26 - Mai/Jun 2018

Portaria remota

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Portaria remota

Possiblidade de segurança e economia para seu condomínio Pensar em segurança para o condomínio, tos? “Tudo funciona como em uma guarita podendo aliar a isso a redução de custos é interessante e promissor. Esse é um dos obje- presencial, desde o momento do acionativos das portarias remotas, sistema de momento do interfone, interação com o atennitoramento e gerenciamento que substitui dente quando o visitante informa seu nome, apartamento aonde vai, porteiros presenciais, números de documento adotando agentes para cadastro, e espera a que abrem e fecham confirmação do morador portões e garagens à Uma das principais para o atendente remodistância, por 24 hoto liberar os portões”, ras, por meio de câvantagens de se ter explica o proprietário da meras, com imagens Porter Portaria Remota transmitidas por coa portaria remota é a unidade Juiz de Fora, nexão via link. As portarias reredução de custos com Roberto Kamil. Após a implantação motas conectam as folha de pagamento dos equipamentos neportas de entrada cessários, os moradores de um condomínio a dos porteiros e outros são cadastrados, receuma central de mobendo um controle renitoramento, elimiencargos trabalhistas moto anticlonagem para nando o risco de o acesso de veículos à gaporteiro ser rendido ragem. Além disso, receem caso de roubo, além de reduzir o risco de falhas humanas. bem tags (etiquetas de identificação) para Por se tratar de uma tecnologia recente, acesso de pedestres, o qual também pode muita gente ainda tem dúvidas quanto ao ser feito também por meio do uso de um seu desempenho. Como funciona? Contri- código, o QR code, disponível em aplicativo bui mesmo para a segurança? Reduz cus- para celular.

Benefícios “Uma das principais vantagens de se ter a portaria remota é a redução de custos com folha de pagamento dos porteiros e outros encargos trabalhistas”, destaca o consultor em segurança eletrônica, especialista em portaria remota e diretor comercial da Castseg Portaria Inteligente unidade Juiz de Fora, Pablo Alves. De acordo com dados da Castseg e da Porter, as despesas podem ser reduzidas entre 50% e 60%. Além disso, o controle de entradas e saídas estará garantido, visto que os profissionais da base de monitoramento trabalham em equipe, o que evita sonolência durante as madrugadas. Não há risco, ainda, de a guarita ficar vazia quando o porteiro se ausenta para usar banheiro ou fazer intervalos conforme previsto na legislação. “Um ponto que merece destaque é a discrição proporcionada pela portaria remota, já que acaba a fofoca na guarita, assim como há eliminação da possibili-

O Síndico em revista

dade de a portaria atender pedidos e favores pessoais de moradores, o que deixa a guarita vulnerável”, lembra Kamil. A segurança está, ainda, no fato de o visitante só entrar no condomínio se o morador for localizado, por meio de telefone fixo ou celular cadastrado para contato. Feito o contato, apenas o morador poderá autorizar a liberação da entrada. Por meio de aplicativos também é possível que o morador envie a visitantes, via SMS, convites QR code. O acesso é liberado via leitor do código instalado na portaria. Ao entrar, o morador ou visitante, tem acesso a uma eclusa intertravada, que faz com que uma das portas só se abra após a outra ser fechada, impedindo que alguém aproveite a oportunidade e entre. Tal medida de segurança pode incluir a necessidade de obras na portaria. Ao síndico, as empresas oferecem registros de acesso com áudio e vídeo, os quais são arquivados na central de operação.

SEGURANÃ&#x2021;A GARANTIDA DOS MORADORES, REDUZINDO OS CUSTOS ATUAIS.

Segundo Alves, a tecnologia pode ser implantada em condomínios de qualquer porte. “Todos são clientes em potencial, inclusive os condomínios horizontais. Em casos, por exemplo, de condomínios em que há um número elevado de idosos, é importante lembrar que eles passam por um treinamento para usar o sistema. Trata-se de um processo simples e de fácil assimilação.” Kamil lembra que é possível personalizar o sistema de abertura dos portões conforme necessidades individuais. “O sistema proporciona independência de ir e vir. É possível personalizar a abertura dos portões caso a pessoa tenha alguma necessidade especial, como um cadeirante, fazendo com que as portas se fechem de modo mais lento, a fim de haver tempo suficiente para passagem. Além disso, é possível personalizar a entrada e a saída dos prestadores de serviço, liberando os acessos apenas nos dias e em horários em que prestam serviços.” Segundo Alves e Kamil, os custos iniciais de implantação do sistema dependem da estrutura já disponível no condomínio. “É preciso fazer uma avaliação do que o condomínio possui (portão eletrônico, câmeras, interfones, controles de acesso etc.). Isso poderá aumentar ou reduzir os investimentos iniciais”, explica Alves. Após a implantação dos equipamentos ne-

Para Pablo Alves, da Castseg Portaria Inteligente, todos são clientes em potencial, inclusive condomínios horizontais fotos DIVULGAÇÃO

Portaria remota

Para todos os portes e públicos

Roberto Kamil, da Porter Portaria Remota, destaca que tudo em uma portaria remota funciona como em uma guarita presencial cessários, “o condomínio paga valores mensais, que equivalem à utilização do serviço e aos equipamentos instalados em regime de comodato”, aponta Kamil. Tal mensalidade inclui manutenção preventiva e corretiva ao cliente.

Mudança cultural Para Alves, a principal mudança será cul- temos a exposição do porteiro, além de sermos tural, sendo necessário que os condôminos avisados a qualquer movimento suspeito.” entendam que a tecnologia é uma aliada com Pensando em problemas que afetem o relação à segurança. “Já quanto aos visitantes, funcionamento do sistema, como quebra de é preciso que tenham paciência em se identifi- portões eletrônicos e/ou portarias de acesso, car, fazer seu cadastro para que tenham acesso queda de energia ou pane elétrica (sem susao condomínio.” tentação de nobreaks ou geradores), é de funMorador de um condomínio localizado no damental importância defender que cláusulas bairro Buritis, em Belo que abordem manuHorizonte, o empresário tenções preventiva e Eduardo Penna conta que corretiva, tempo de o edifício onde mora conresposta em caso de A principal mudança ta com a portaria remota incidente estejam predesde 2016. “Como um sentes no contrato firserá cultural, sendo dos primeiros moradores mado entre a empresa necessário que os do condomínio, fui contra prestadora do serviço e a instalação da portaria condôminos entendam o condomínio. remota porque, naquela Como a implantação época, em 2012, verifique a tecnologia é uma da portaria remota enquei alguns problemas. volve a demissão dos aliada com relação Pegamos, então, a portaporteiros e investiria tradicional. Em 2016, mento dos proprietáà segurança a síndica trouxe o assunto rios, cabe destacar que à tona, defendendo a reé preciso que tal decidução de custos. Resolvi quebrar minhas re- são seja levada à assembleia. “A portaria remosistências, visitando empresa e condomínios ta diz respeito a todos os condôminos, por isso que contavam com a tecnologia. Hoje, tenho não deve ser uma decisão centrada na figura certeza da decisão acertada. O atendimento é do síndico”, aponta o advogado da Suporte de imediato, a segurança aumentou porque não Condomínios, Flávio Almeida.

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Prestação de contas e previsão orçamentária Acompanhamento e planejamento são palavras de ordem DIVULGAÇÃO

Viver em condomínio significa viver em coletividade. Para que tal convivência seja harmônica é fundamental que seja pautada no planejamento e na transparência. Para tanto, alguns pontos devem ser respeitados. Entre eles, a prestação de contas, que é obrigatória segundo o Código Civil em seu artigo 1.348, inciso VII: “Compete ao síndico (...) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”, ou seja, é preciso que o síndico ordene e justifique todas as movimentações financeiras de sua gestão. E ainda, de acordo com o artigo 1.350, “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, (...)”. Caso o síndico não proceda conforme a legislação, a prestação de contas pode ser exigida judicialmente. Ainda que haja tal previsão de convocação de reunião anual, qualquer condômino pode, a qualquer tempo, exigir a prestação de contas pelo síndico. “A prestação de contas é um dos itens mais importantes quando falamos em condomínio. Ela precisa demonstrar clareza e transparência. É preciso que o síndico traga o condômino para perto dele, fazendo com que perceba que o que impacta em sua casa vai impactar o condomínio. Se o aumento na A síndica Marina Lins Ventura de Barros energia elétrica, por exemplo, pesa no bolso relata que faz a prestação de contas do condômino enquanto responsável por sua mensalmente, de forma simplificada unidade, a alta vai pesar também nas contas do condomínio”, destaca o presidente da Confederação Nacional dos Síndicos (Cona- defende Craveiro. É assim que procede a síndica do Edifísi), professor Sérgio Craveiro. A prestação de contas em assembleia cio Baependi, localizado na rua Halfeld, Marina Lins Ventura pode ser feita por meio de Barros, que está de uma apresentação há três ano à frente que contenha todas as da função. “Além da receitas, despesas e inQualquer condômino apresentação na asvestimentos feitos durante o ano. Dessa apre- pode, a qualquer tempo, sembleia realizada anualmente, fazemos sentação podem fazer exigir a prestação de a prestação de conparte amostras parciais tas mensalmente, por das contas, a fim de que contas pelo síndico meio de um demonshaja mais clareza e metrativo simplificado lhor compreensão. enviado junto com os “A dica importante é que o síndico preste informações ao longo boletos de cobrança. Ali o condômino vede todo o ano por meio de demonstrativo rifica dados como gastos e receitas do conenviado aos condôminos. Não há como in- domínio. E mais, os dados estão disponíveis formar o que ocorreu ao longo de todo um para consulta nos documentos arquivados ano em uma assembleia de duas horas”, em nossa administradora.”

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Quais são os documentos essenciais para a prestação de contas? “É imprescindível que a prestação de contas contenha todas as contas que o síndico fez. Se ele desembolsou R$ 3 em despesas com os Correios, por exemplo, é preciso que guarde o cupom fiscal, a fim de constar na prestação. Guardar cupons fiscais e recibos; pagar os impostos conforme determina a legislação, especialmente quanto à contratação de autônomos; relatório de despesas e receitas; relatório de cobrança, a fim de acompanhar adimplentes e inadimplentes por unidades; relatório de anomalias e falhas, apontando o grau de risco e a necessidade de intervenção. Esses são pontos que devem integrar a prestação de contas”, explica o presidente da Conasi.

Confira a lista dos documentos

O presidente do Conasi, Sérgio Craveiro, reforça que a prestação de contas é um dos itens mais importantes em um condomínio no mês anterior com o saldo do mês atual). Costuma-se identificar os valores referentes aos inadimplentes no demonstrativo financeiro (contudo, nunca expor nomes, apenas os números dos apartamentos). Além disso, devem constar: extratos bancários atualizados (conta corrente, poupança, aplicações financeiras etc.); certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal; Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e documentos do seguro do prédio; parecer dos conselheiros sobre as contas prestadas pelo síndico, com comentários. Aqui, além do papel do síndico, é importante destacar a função do Conselho Fiscal, responsável por “dar parecer sobre as contas do síndico”, conforme dita o Código Civil, em seu artigo 1.356.

Relatório do orçamento – é a previsão de receitas e despesas definida no início do período. Este deve ser revisado para uma comparação com o que foi feito, analisando o que foi gasto a mais e o que foi gasto a menos. Relatório de receitas – refere-se a, basicamente, duas receitas: condôminos adimplentes e condôminos inadimplentes (com o acréscimo de multas por atraso no pagamento). Outras possíveis receitas são o valor de aluguéis de espaços comuns do condomínio e as cotas extras ou fundos. Relatório de despesas – dividido em três A dica importante é contas. Fixas – conInadimplência – tratos de valor fixo: que o síndico preste assunto delicado folha de pagamento, “Inadimplência é um contratos fixos, segu- informações ao longo de assunto delicado porque ros, administradora, todo o ano por meio de envolve a instabilidaentre outros. Variáveis – manutenções demonstrativo enviado de financeira, a falta de recursos. Apesar disso, programadas ou outros aos condôminos o assunto deve ser tragastos que tenham tado”, aponta Craveiuma variação de varo. A dica é abordar a lor mensal, como luz, água, gás etc. Extras ou fundos – obras ou inadimplência de forma a mostrar quanto está consertos extraordinários. “Costumo usar o custando ao condomínio, sem entrar em detatermo ‘fundo’ seguido da ação a que ele se lhes sobre situações particulares, a fim de não destina, ‘fundo pintura’, por exemplo. É uma expor condôminos. Além disso, é importante forma de ser transparente, não chamando de tratar sobre o percentual, a quantidade de cotas, o valor por unidade e as ações tomadas ‘taxa extra’”, explica Craveiro. Demonstrativo financeiro – equivocada- (cartas de cobrança, cobranças amigáveis e mente chamado de balancete, trata-se do re- ações judiciais). Segundo o presidente da Conasi, no caso sumo das despesas e receitas do condomínio, bem como o saldo do mês (diferença entre de inadimplência, o síndico deve fazer acoras receitas e as despesas do mês vigente) e dos que não ultrapassem seis parcelas. “Isso o saldo atual (total que o condomínio tem prolonga demais e aumenta o risco do inadimem caixa. Para calcular este valor, basta so- plente não efetuar o pagamento de todas as mar o quanto o condomínio tinha em caixa parcelas.”

O Síndico em revista

Previsão orçamentária é planejamento a longo prazo

Pensada a prestação de contas, é hora de abordar a previsão orçamentária, que está prevista na maioria das convenções de condomínio e amparada pela Lei de Condomínio (Lei 4.591/64 em seu Capítulo VII, parágrafo 2º). “A previsão orçamentária, de responsabilidade do síndico, deve incluir todas as contas previstas, inclusive possíveis aumentos. Isso se refere a todo o ano. Não dá para pensar apenas no mês seguinte”, lembra o presidente do Conasi. “É definindo a previsão orçamentária para o ano seguinte que aprovamos em assembleia, as possíveis melhorias e como será arrecadado dinheiro para a realização de tais melhorias”, explica a síndica Marina.

Passo a passo A previsão orçamentária deve considerar o que foi gasto no ano anterior, considerando ainda itens como inflação do período, inadimplência, gastos com colaboradores (dissídio, férias, décimo terceiro salário) e contratos que serão negociados. “É importante que a previsão considere o reajuste de cada item que faz parte das despesas, visto que as altas podem ser muito distintas”, destaca Craveiro. Deve ser calculada, ainda, uma pequena folga para que qualquer possível aumento da inadimplência ou sazonalidade na receita não comprometa o fluxo de caixa. Mesmo diante de um quadro de inflação, é possível não aumentar muito a taxa mensal de um ano para o outro, tendo em vista a possibilidade de melhoria dos serviços prestados e redução de custos. Outra forma de auxiliar a redução de gastos é readequar os contratos por meio de pesquisa de preços com mais empresas, analisando, claro, o custo-benefício. Deve constar na previsão orçamentária um levantamento de obras que poderão ser realizadas ao longo do ano. Uma dica interessante é separar as obras em urgentes, emergentes e de benfeitorias e por relevância. Os investimentos devem ser separados por ordem de prioridade e essa prioridade deve aprovada na assembleia. Depois de tudo somado, o síndico deve considerar uma margem de sobra, entre 5% e 10% do total do orçamento, para imprevistos, como vazamentos ou substituição de equipamentos, por exemplo.

Caso a prestação de contas não seja aprovada pelos condôminos, como praxe, deve-se oferecer ao síndico um prazo de 30 dias para que ele verifique possíveis erros e corrija. Se não aprovada pela segunda vez, será necessário prestar contas judicialmente. “O condomínio cobra o síndico na justiça pelo prejuízo”, aponta Craveiro.

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Depois de tudo somado, o síndico deve considerar uma margem de sobra, entre 5% e 10% do total do orçamento, para imprevistos

Prestação de conta não aprovada. O que fazer?

Dicas para a previsão orçamentária • O padrão do prédio influencia diretamente na contabilidade. Ou seja, em edifícios de alto padrão, as despesas costumam ser maiores em virtude dos equipamentos e produtos utilizados. Além disso, em edifícios em que as pessoas costumam viajar durante as férias, despesas com luz e água são reduzidas; • É importante fazer uma escala de prioridades para as despesas extraordinárias (paga pelos proprietários, sendo separadas do valor da taxa condominial, ganhando a denominação “Fundo xxx”); • Promova ações de combate à inadimplência; • Reajuste o valor da taxa o mais rápido possível, evitando, assim, a evasão dos recursos de reserva; • Faça análise de consumos e inclua ações para redução de custos. Edição 26 - Mai/Jun 2018

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37º Encontro Nacional de Síndicos

Evento foi realizado junto ao 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínios da ZM DIVULGAÇÃO

Público lotou o auditório do Edifício Le Quartier ao longo de todo o dia

Juiz de Fora sediou, no dia 21 de abril, o 37º Encontro Nacional de Síndicos (Enasin) e 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínio da Zona da Mata mineira. O evento, realizado no auditório do Edifício Le Quartier reuniu cerca de 140 participantes, entre síndicos, representantes de administradoras, empresários e estudantes. Foram cerca de oito horas de palestras que abordaram temas diversos, além da possibilidade de visita aos expositores e de networking. O Enasin é um encontro da Confederação Nacional dos Síndicos (Conasi) que percorre várias cidades do Brasil, promovendo o compartilhamento de ideias, traçando desafios e levando novos conhecimentos. Em Juiz de Fora, o evento foi aberto com a temática “Prestação de contas e previsão orçamentária”, conduzida pelo presidente da Conasi, Sérgio Craveiro (SP). A segunda palestra – “Elevador: segurança, economia e tecnologia”, foi proferida pelo gerente em Minas Gerais da Thyssenkrupp Elevadores, Anderson Maia (BH). O terceiro tema do dia “Segurança condominial” foi tratado pelo consultor, Marcos Moreno (SP). No período da tarde, o 37º Enasin contou com as palestras “Mediação condominial e a convivência intergeracional”, conduzida pela mediadora e conciliadora no Centro Judiciário de Soluções de Conflitos em Segunda Instância e Cidadania, Alessandra Martins Negrão (SP); e “Gestão de contra-

tos: técnicas para contratar e avaliar fornecedores”, proferida pelo coach pelo Professional Self Coaching do Instituto Brasileiro de Coaching, Vitor Homem (JF). A programação foi fechada com a abordagem de temas diversos referentes às assembleias condominiais, durante a palestra “Assembleia Geral – reunião sem confusão”, conduzida pelo professor Sérgio Craveiro. Durante o dia, foram servidos dois deliciosos coffee-breaks. E mais, durante o sorteio, os participantes foram contemplados com diversos brindes, como livros, cafeteira, batedeira, convites para shows, curso de mediação, kit churrasco, entre outros. Realizado pela Lógica Comunicação, pela Revista O Síndico e pela Conasi, o evento teve como patrocinadores a Thyssenkrup Elevadores (patrocínio master), e Brasil Pipe Lining Reabilitação de Tubulação (patrocínio ouro), Teccon Administradora (patrocínio ouro), American System Segurança Eletrônica (patrocínio ouro), Ativa Cobrança (patrocínio ouro), Bahamas Card (patrocínio ouro), Embalart Descartáveis e Material de Limpeza (patrocínio ouro), Iung&Assis Corretora de Seguros (patrocínio ouro), Suporte de Condomínios (patrocínio ouro) e Powerline (patrocínio ouro). O 37º Enasin teve apoio da ANMA Núcleo de Mediação, JSL Soluções, Nobile Express, Olps Gráfica, Prefeitura de Juiz de Fora e Tropical Flores e Plantas. DIVULGAÇÃO

O Síndico em revista

Depoimentos “Eventos como esse agregam conhecimento e vivências. Saímos da nossa rotina e abrimos nossos olhos para o novo, para outras opiniões. E conhecimento para nós é fundamental.”

“Vim ao evento em busca de mais aprendizado porque é importante saber lidar com situações e problemas da associação.”

Marcos Antônio, presidente da Hípico Residencial Caracol

“Evento desse nível só tem a acrescentar, porque recebemos muitas informações. Palestrantes convidados surpreenderam minhas expectativas. Estou encantada!”

Joelma Bernardino dos Reis, síndica edifícios Ouro Fino, Damasco e Belciam

capacitação

Nathália Fernandes, Confiança Administradora

“O interesse é pelo foco do evento. Nosso material é voltado para esse tipo de público. Então, é de suma importância estarmos juntos.”

Rafael Mota, expositor, Brasil Pipe Lining

“Evento excelente. Nós viemos buscar novos conhecimentos porque saber não ocupa espaço. Adquirimos informações que vão nos ajudar no dia a dia. Patrocinar é importante devido à visibilidade para nossa empresa aliada a um evento de tamanha grandeza. ”Ângela Maria Galhardo de Freitas, expositora, Teccon Administradora de Condomínios

“Parabenizamos pela iniciativa e organização do evento e agradecemos a oportunidade de despertar nos presentes a consciência de que segurança em elevadores passa pela decisão assertiva dos gestores de condomínio” Vinícius Duarte, expositor, Thyssenkrupp Elevadores

Curso reúne quem busca qualificação

O curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios, promovido pela Lógica Comunicação, Revista O Síndico e Shadai Consultoria, empresa de São Paulo, formou mais uma turma em Juiz de Fora, com aulas ministradas durante os dias 23, 24 e 25 de abril. Contando com o apoio da Câmara de Dirigentes Lojistas de Juiz de Fora (CDL/JF), o curso foi ministrado pelo presidente da Confederação Nacional

dos Síndicos (Conasi), professor Sérgio Craveiro. “O objetivo do curso é formar síndicos profissionais, para atuação em um mercado que está em ascensão. É importante estar preparado para ser síndico, devido aos vários desafios e contratempos com os quais o profissional se depara, como analisar e gerenciar contratos, receber fornecedores, administrar o orçamento, entre outros”, explica Craveiro. DIVULGAÇÃO

Depoimentos Fernando Nery, síndico do Edifício Sulacap e do Edifício São Joaquim

“O curso foi excelente. É comum vermos síndicos sem qualquer tipo de preparação. Essas pessoas acabam se comprometendo porque querem ajudar o condomínio, mas não sabem como agir. Diante disso, o curso é um importante diferencial. Agora, estou munido de informações para ir ao mercado de trabalho com mais uma profissão.” Gislene Moraes, da administradora GMS

“Tenho buscado cursos na área, na qual é preciso saber de tudo um pouco. Essa oportunidade de troca de experiências está agregando conhecimento mútuo.”

Vanessa Dias Leite Venâncio, advogada

“Juiz de Fora tem muitos edifícios em construção. E a área é carente de pessoas que possam orientar construtoras, administradoras, síndicos etc. Por isso busquei a qualificação, a fim de aprimorar meu conhecimento e direcionar meu trabalho à área de síndico profissional.” João José da Silva, porteiro do Green Trade Center

“Busquei o curso pela oportunidade de mudar de profissão e colaborar para adoção de atitudes corretas. A partir de agora, é tentar entrar no mercado de trabalho e atuar como síndico profissional. Muito proveitoso o curso.” Edição 26 - Mai/Jun 2018

Gestão participativa

Auxílio à administração condominial Saiba mais sobre as atribuições dos Conselhos Consultivo e Fiscal A rotina do síndico inclui a administração não apenas do condomínio, mas também de colaboradores, fornecedores e prestadores de serviços terceirizados. A fim de que tais tarefas não fiquem apenas sob responsabilidade do síndico, há meios de colaboração em prol da gestão condominial. Para tanto, as convenções condominiais

costumam trazer a previsão quanto à criação de conselhos de caráter fiscal e/ou consultivo. Sua constituição é de fundamental importância para a vida e a saúde do condomínio, gerando parceria e transparência. Mas você sabe o que caracteriza cada um dos conselhos? Quais são suas atribuições? São remunerados?

Conselho Consultivo

O conselho consultivo, obrigatório por lei, tem como função assessorar e auxiliar o síndico na solução de problemas

O advento do novo Código Civil de 2002 que passou a vigorar em 2003 não traz nenhuma novidade a respeito do Conselho Consultivo, mas também não revoga o que está previsto na legislação anterior. Ou seja, de acordo com a Lei nº 4.591/64, Lei do Condomínio, em seu Art. 23 - “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.” Obrigatório, portanto, segundo a Lei do Condomínio, o Conselho Consultivo tem como função assessorar e auxiliar o síndico na solução de problemas, podendo ser consultado periodicamente pelo síndico quanto às decisões a serem tomadas e que serão, posteriormente, discutidas em assembleia. Não tem, então, poder de decisão ou administrativo. Possíveis atribuições específicas devem constar em convenção ou regimento interno. Em algumas convenções, inclusive, está previsto que membros do Conselho Consultivo analisam as contas do síndico para serem aprovadas em assembleia. Apesar de pouco comum, os membros do Conselho Consultivo podem receber remuneração (por meio de isenção de cota condominial ou outra, conforme aprovação da assembleia), se não houver proibição na convenção.

Cabe ao Conselho Consultivo • Auxiliar e acompanhar a administração e as medidas tomadas pelo síndico; • Participar de reuniões periódicas; • Recomendar eventuais mudanças de postura administrativa e política por parte do síndico frente aos condôminos; • Deliberar e analisar algumas atitudes e decisões do síndico.

O Síndico em revista

A função do conselho fiscal, que é facultativo, é analisar e dar parecer sobre as contas do síndico

Cabe ao Conselho Fiscal • Auditar e fiscalizar as contas do condomínio; • Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades; • Dar pareceres, questionando, aprovando ou reprovando as contas do síndico. Tais pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral; • Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio, assim como a seguradora.

Gestão participativa

Conselho Fiscal O novo Código Civil, Lei nº 10.406/02, em seu artigo 1.356, complementou a Lei do Condomínio que já tratava do conselho consultivo, criando também a possibilidade de eleição de um conselho fiscal. Seu texto cita que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. O termo “poderá” traz o caráter de não obrigatoriedade. Sua função é analisar e dar parecer sobre as contas do síndico. Sua atribuição vai desde a apreciação dos atos do síndico relacionados à utilização dos recursos arrecadados até a análise das cobranças, receitas, despesas e pagamentos. Cabe ainda ao Conselho Fiscal fiscalizar o cumprimento do planejamento orçamentário, analisar os demonstrativos condominiais e elaborar parecer sobre as contas do condomínio, as quais deverão ser aprovadas ou não pela assembleia. Não cabe ao conselho fiscal aprovar sozinho tais contas. Caso exista, o conselho fiscal deverá ser composto por três membros e seus respectivos suplentes – todos eleitos em assembleia, que poderão ser remunerados, desde que não haja proibição na convenção. Tal remuneração pode ocorrer por meio da isenção da cota condominial ou de outra, conforme discussão e aprovação por parte da assembleia. Os membros não poderão ter mandatos superiores ao prazo de dois anos, havendo a possibilidade de reeleição. Diferentemente do que prevê a Lei do Condomínio para o conselho consultivo, segundo o Código Civil, os conselheiros fiscais eleitos não necessariamente devem ser condôminos, podendo ser inquilino, procurador ou outra pessoa com alguma relação com a comunidade condominial. Entretanto, é importante que os conselheiros tenham alguma experiência em controle de contas, como contadores, contabilistas, administradores e advogados ligados à área.

Não cabe ao Conselho Fiscal • Fazer compras ou contrair dívidas em nome do condomínio; • Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem a autorização do síndico; • Deixar de registrar em livro próprio as atas de suas reuniões. Edição 26 - Mai/Jun 2018

entrevista

Gestão de contratos Sócios-proprietários da Suporte de Condomínios esclarecem pontos sobre redação e planejamento de contratos Gestão de contrato é cuidar para que tudo ocorra conforme ou melhor do que o previsto. Para tanto, é importante haver planejamento. Para esclarecer pontos sobre essa questão, o gestor de RH, coach e síndico profissional, Vitor Homem, falou com a equipe da Revista O Síndico. Vitor foi um dos palestrantes do 37º Encontro Nacional de Síndicos (Enasin) e 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínio da Zona da Mata mineira, realizado no dia 21 de abril em Juiz de Fora. Além dele, com base em dúvidas comuns relativas à área jurídica, ouvimos o advogado Flávio Almeida. Confira. O Síndico: Inicialmente, como o condomínio deve ser visto hoje em dia? Vitor Homem: O condomínio passou a ser uma empresa, que tem demandas, que geram processos com início, meio e fim. É importante que o síndico esteja ciente disso e faça a sua parte. A ele cabe escolher ser um síndico operacional, que realiza as tarefas práticas e necessárias ao dia a dia do condomínio; ou um gestor condominial, que gerencia equipes, acompanha as demandas dos moradores, antecipa-se aos problemas e toma decisões. O que é gestão? Gestão é gerenciamento, é administração, seja de uma instituição, de uma empresa, de uma entidade ou de um condomínio.

do condomínio. Ainda tomando a demanda das câmeras como exemplo, quais processos estão envolvidos? Tudo, desde a busca pelas empresas que podem prestar esse tipo de serviço até a instalação em si. Onde entra a gestão de contratos? A gestão de contratos está dentro dos processos, devendo ser uma ação continuada, que precisa ser mapeada, monitorada e melhorada. Aqui, adotamos o PDCA: planejar, fazer, checar e agir de novo.

Como funciona a gestão de contratos? A gestão de contrato envolve o gerenciamento de todas as variáveis envolvidas no documento. Começa com uma demanda, a contratação de um prestador O condomínio de serviços, por exemplo. É administrar e planepassou a ser uma preciso jar, o que envolve análise fiempresa, que tem nanceira, análise de mercado, preparo de um caderno de endemandas, que cargos, confecção do contrato.

Como é feita essa gestão? Aqui lembro dos cinco Ps da estratégia organizageram processos cional: plan (plano), ploy Fale mais sobre o caderno (pretexto), pattern (pade encargos. com início, drão), position (posição) Trata-se de um documenmeio e fim e perspectiv (perspectito padronizado, que facilita va). Contudo, costumo a comunicação, aumenta a trabalhar com três Ps: propósito, pessoas transparência, informa sobre possibilidade e processos. O propósito surge de uma de- de não pagamento em caso de o serviço não manda, como, por exemplo, a necessidade de ser realizado conforme acordado. Lá você instalação de câmeras. O segundo P refere- descreve o que quer que o prestador faça. -se às pessoas. O síndico deve ter em mente São orientações e referências que devem ser que o condômino é acionista, mas também obedecidas na concepção e na execução da é cliente interno. É preciso lidar com essas obra ou do serviço. duas vertentes, ou seja, é preciso se preocupar com as pessoas envolvidas. Pensando na O que deve ser observado antes de condemanda quanto à instalação das câmeras, tratar um serviço? por exemplo, é necessário ver a necessidaÉ necessário fazer a análise documental de dos condôminos sobre a segurança, que do contratado: se tem empresa, se recolhe culminou na ideia de instalar câmeras, mas INSS, se cumpre com outras obrigações traé preciso, também, lembrar que esses mes- balhistas, se tem seguro... Além, claro, de mos condôminos são acionistas nesta ação. procurar saber se trata-se de uma empresa Já o terceiro P diz respeito aos processos, que idônea, se oferece capacidade profissional e envolvem todos os pontos que fazem parte técnica.

O Síndico em revista

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Qual é o meio de conseguirmos retirar certidões negativas dos prestadores de serviços? Com os dados da empresa, como CNPJ, é possível ter acesso, via site da Receita federal, à Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, ou Certidão de Regularidade Fiscal. A Certidão Negativa de Débito Estadual pode ser emitida pelo site da Secretaria de Estado da Fazenda. A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas é emitida pelo site Tribunal Superior do Trabalho. Já a Certidão Negativa de Tributos Mobiliários e Imobiliários é expedida pela prefeitura de cada município. No caso de continuação do contrato, finda a primeira data, o que devemos fazer? Um adendo, um novo contrato ou não é necessário fazer nada? Aconselho às partes a renovarem o contrato, podendo ser o mesmo, reajustando apenas a data e, quem sabe, algum valor. Se for o caso, é possível acrescentar algo que ocorreu durante a execução da primeira parte, mas que não havia sido inclusa.

Em quais casos de pequenas reformas e/ou serviços deve-se redigir um contrato? Quem formula este contrato? O contratado ou o contratante? É sempre importante a formulação de Quais são as preocupações durante a exe- contrato, devendo ser assinado por duas cução? testemunhas, seja para uma reforma pequeÉ preciso conferir, acomna ou grande. Só assim, panhar de perto e ter preoprincipalmente o contracupações com a segurança tante, fica mais seguro de do trabalho, o uso de equique o trabalho será reaO contrato pode pamentos de proteção inlizado com qualidade. E, dividuais. Por fim, vem a caso isso não ocorra, pode ser formulado por avaliação/aprovação, que ser que não haja solução traz tópicos como seguran- qualquer das partes, verbal. Nesse caso, pode ça, qualidade, atendimento, ser necessário recorrer às sendo que a parte apresentação profissional, vias judiciais. custo. Isso auxilia no caso de contrária tem o direito O contrato pode ser uma demanda posterior, ou formulado por qualquer e o dever de lê-lo seja, vale a pena contratar das partes, sendo que novamente aquele mesmo a parte contrária tem o antes de assinar prestador de serviços? Por direito e o dever de lêisso, a necessidade de não -lo antes de assinar. Se haver lacuna no processo que envolve contra- não estiver de acordo, negociá-lo até chetado e contratante, desde o que deve constar garem a um consenso para que ocorra a no contrato até o acompanhamento do serviço. contratação.

O advogado Flávio Almeida defende a formulação de contratos para qualquer tipo de prestação de serviço

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entrevista

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O Síndico: Quais cláusulas são imprescindíveis em contratos redigidos no caso de pequenas reformas e serviços? Flávio Almeida: Não há uma cláusula imprescindível para o contrato. É preciso observar as especificações do serviço/produto e fazer as cláusulas baseadas nelas, resguardando a devida prestação do serviço, assim como os direitos e deveres das partes envolvidas.

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Para Vitor Homem, a gestão de contrato é uma ação continuada que precisa ser mapeada, monitorada e melhorada

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Edição 26 - Mai/Jun 2018

jurisprudência

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Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista “O Síndico” algumas decisões judiciais relevantes para os condomínios. APELAÇÃO. AÇÃO PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONDOMÍNIO. DESORGANIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. A ação de prestação de contas só pode ser intentada por aquele que tem direito a exigi-la contra aquele que tem o dever de prestar contas. Inteligência do artigo 914, I e II, CPC. A desorganização da administração do ente condominial não é motivo suficiente para que o síndico se exima da responsabilidade em prestar contas, ainda mais se for levado em conta que o mesmo tem obrigação de manter as contas do condomínio de forma escorreita para que não haja nenhuma dúvida sobre a lisura de sua administração. (TJ-MG - AC: 10313092988960001 MG, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 20/03/2014, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/04/2014) APELAÇÃO - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - CONDOMÍNIO - DEVER DO SÍNDICO EM RELAÇÃO AO PERÍODO DO SEU MANDATO - PRESTAÇÃO INCOMPLETA. A ex-síndica do condomínio tem o dever de prestar contas acerca de sua administração, sendo que, uma vez não comprovada a prestação e respectiva aprovação das contas em relação a determinado período dentro do seu mandato, deve ser compelida a fazê-lo. (TJ-MG - AC: 10024102189719001 MG, Relator: João Cancio, Data de Julgamento: 09/04/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/04/2013) APELAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESTITUIÇÃO. CARGO DE CONSELHEIRO. CONDOMÍNIO. DELIBERAÇÃO DO SÍNDICO. DECISÃO UNÂNIME DA ASSEMBLÉIA GERAL PARA RECONDUZIR OS MEMBROS DO CONSELHO FISCAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Compete ao síndico

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

O Síndico em revista

cumprir e fazer cumprir a convenção de condomínio. Todavia, para a destituição de membros do conselho fiscal, órgão fiscalizador e consultivo do condomínio, devem ser observadas as regras específicas para o assunto. 2. Adestituição dos conselheiros fiscais deve se dar por meio de deliberação em Assembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada para tal fim, nos termos do que dispõe a Convenção do Condomínio, e não por ato unilateral do síndico. 3. AConvenção ainda estabelece a competência da assembléia geral decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico. Assim, uma vez provido o recurso apresentado pelos conselheiros, há que prevalecer referida decisão. 4. Há que se respeitar a decisão da assembléia geral que restabelece todas as competências aos conselheiros fiscais destituídos, por se constituir em órgão soberano do condomínio, cabendo ao síndico respeitar e cumprir as deliberações nela tomadas. 5. Recurso conhecido e não provido. TJ-DF - APC: 20140110454434, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 06/05/2015, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/05/2015 . Pág.: 228) CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA. PRESCINDIBILIDADE, UMA VEZ APROVADAS, EM ASSEMBLÉIA GERAL, AS CONTAS APRESENTADAS PELO SÍNDICO. - Desde que a coletividade condominial, em assembléia regularmente convocada, tenha aprovado as contas prestadas pelo síndico, legítima é a cobrança das cotas condominiais. Prescindibilidade, por essa razão, da exigência oposta pelo devedor, relativa à aprovação da previsão orçamentária. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 331305 MG 2001/0081453-7, Relator: Ministro BARROS MONTEIRO, Data de Julgamento: 04/10/2001, T4

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