O Síndico em Revista - Ed. 28 Set/Out 2018

CIRCULE ESTE EXEMPLAR NO SEU CONDOMÍNIO OU ADMINISTRADORA

ANO 5 | Nº 28 | SET/OUT 2018

antes

depois

Reforma de fachadas

Projetos conferem segurança e nova concepção visual a edifícios eSocial condomínios enfrentam dificuldades no sistema

PORTEIRO/VIGIA Entenda as diferenças nos pisos salariais das categorias

CALÇADAS De quem é a responsabilidade por manutenção e reforma?

editorial

TEMPOS DIFÍCEIS Não está fácil pra ninguém. Com o país em crise nos mais diversos setores da economia, política, ética e moral, a sensação de quase todos nós é que estamos à beira de um precipício. Isso afeta o dia a dia do cidadão, dos mais pobres principalmente, mas também afeta os condomínios.

Cortar gastos pode até parecer uma solução, mas administrar nos mínimos detalhes é o melhor caminho. A cobrança por resultados aumentou, o nível de exigência também e os recursos diminuíram. É preciso ser “cirúrgico” para não desperdiçar nada e ainda otimizar os gastos do condomínio.

Nesta edição, você confere o tema do momento: eSocial e a dor de cabeça que vem trazendo aos milhares de síndicos, administradores e contadores de todo país que precisam alimentar o sistema do governo com informações sobre os trabalhadores dos condomínios de forma a unificar a transmissão de dados de uma série de obrigações trabalhistas.

A boa notícia é que o primeiro prazo foi prorrogado, pois se de um lado o sistema do governo apresenta falhas e inconsistências, de outro a burocracia é tamanha que, só pra se ter uma ideia, até tirar carteira de identidade nova o síndico pode vir a ter que fazer. Idas e vindas a cartórios, Receita Federal, agências certificadoras fazem parte do processo, e isso é só o começo.

Mas como tudo tem um lado bom, os condomínios terão a oportunidade de ter melhor guardados os seus documentos essenciais, que muitos síndicos nem sequer sabiam existir. O momento pede atenção e também profissionalismo, aliás este parece ser um caminho sem volta.

Profissionalismo é o tema do artigo do nosso consultor José Maria Braz Pereira.

Profissionalismo tem de sobra o novo articulista da nossa revista, Marcos Moreno, especialista em segurança de condomínios. Confira seus artigos nas páginas 4 e 5 desta edição.

Profissionalismo também é o que retrata a excelente entrevista com o gerente da thyssenkrupp Elevadores, Anderson Maia. É preocupante a ideia comum hoje em dia de se trocar de prestador de serviços de manutenção de elevadores sem uma pesquisa mais apurada, baseando-se somente na intenção de cortar gastos.

No geral, tem-se ouvido muitas reclamações quanto ao atendimento e eficiência das empresas de elevadores. Então fique atento às informações contidas na entrevista, que podem lhe ajudar a resolver problemas e buscar soluções para o seu condomínio.

Pra fechar, falamos sobre a matéria de capa: reforma de fachadas, ilustrando dois casos de edifícios que fizeram obras para dar mais segurança aos pedestres, já que pedaços das fachadas estavam se desprendendo. O resultado foi a revitalização e a valorização dos edifícios. Saiba como foi o percurso que os síndicos trilharam e os obstáculos enfrentados na matéria de capa desta edição.

A todos uma boa leitura.

SUMÁRIO

ANDREA CASTILHO EDITORA

3 11

Pisos salariais diferentes para porteiros e vigias geram dúvidas

Manutenção e reforma de calçadas afastam risco à mobilidade

antes

6

eSocial muda rotina do departamento pessoal das administradoras

depois

13

Manutenção periódica é essencial para segurança em elevadores

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2018) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.036,22 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.208,79 Garagista..............................................................R$ 1.298,57 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.341,30* Zelador..................................................................R$ 1.220,20 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Auxílio Alimentação: R$ 13,92/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50%

* O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.232,50 a R$ 1.341,30, de acordo com a Convenção Coletiva firmada em JAN/18 e com a política de aumentos escalonados em vigor desde a CCT 2016.

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2018) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.061,44 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.124,15

25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 120,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

> Hora extra:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30* > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00* REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

* Até o fechamento desta edição, ainda não havia sido definido o índice do reajuste da categoria.

expediente

2 o síndico em revista

EDITORA Andrea Castilho

CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais

PRODUÇÃO

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings

JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com

Rua Halfeld, 414 Sl. 807 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br

PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares

COLABORADORES Aline Furtado Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Marcos Moreno

PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores

CONTATO PUBLICITÁRIO Rafaela Oliveira da Silva (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com

IMPRESSÃO Olps Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista.

convenção coletiva

Salário de porteiros Valores diferentes pagos a profissionais geram dúvidas Uma decisão que consta na Convenção Coletiva de Trabalho (CCT) 2016, firmada entre o Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação de Juiz de Fora (Sinteac) e o Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação, Prestação de Serviços e Mão de Obra Especializada e Não Especializada de Juiz de Fora (Sieps), vem causando dúvidas com relação ao piso salarial pago a porteiros e vigias.

O proprietário de uma conservadora conta que tomou conhecimento do pagamento de valores diferenciados ao participar de duas licitações em condomínios. “Há cerca de dois meses, recebemos o retorno de que havia propostas que apresentavam valores menores a serem pagos aos colaboradores por outras conservadoras. Nossa dúvida é: será prática ilegal ou isso ainda diz respeito ao piso diferenciado?”.

O proprietário da conservadora referese ao que foi definido sobre o reajuste de 23,27% para porteiros/vigias de condomínios ANO

SALÁRIO PORTEIROS/VIGIAS DE CONSERVADORAS

2015

•R$ 978,69 (aumento de 16% sobre o piso de 2014).

2016

•R$ 1.206,42 (aumento integral de 23,27% sobre o piso de 2015); • R$ 1.108,56 (aumento escalonado de 13,27% sobre o piso de 2015, sendo que o restante seria aplicado da seguinte forma: 5% em 2017 e 5% em 2018, além dos reajustes normais definidos nesses anos).

2017

•R$ 1.315,00 (porteiros que tiveram reajuste integral de 23,27% em 2016, receberam aumento de 9%); •R$ 1.315,00 (porteiros que tiveram 13,27% de aumento em 2016, receberam aumento de 18,63%) ou; • R$ 1.208,33 (porteiros que receberam 13,27%, receberam aumento de 9%) –> exceção devido à crise financeira.

2018

•R$ 1.341,30 (porteiros com salários já equiparados - aumento de 2%); •R$ 1.232,50 (porteiros com salários não equiparados - aumento de 2%).

contratados por conservadoras, constante na CCT 2016. O documento previa a aplicação do reajuste por meio de duas opções: o percentual pago integralmente ou o índice dividido em 13,27% sobre o piso de 2015, 5% sobre o piso de 2016 e 5% sobre o piso de 2017.

A intenção do Sinteac era equiparar, até o ano de 2018, o salário de porteiros e vigias de condomínios ao dos colaboradores que desempenham a mesma função mas contratados por outras empresas e instituições. “A proposta era igualar, até o ano atual, o piso salarial de porteiros. Ainda não alcançamos a meta, mas vamos continuar trabalhando pela equiparação salarial”, explicou Félix.

Com a CCT 2018 em vigor, hoje, o piso salarial de porteiros/vigias, colaboradores de conservadoras, deveria ser de R$ 1.341,30, considerando o aumento referente aos anos de 2016 a 2018 e o total de 23,27% já aplicado. Entretanto, já na CCT 2017 foi aberta mais uma exceção, devido à crise econômica, o que fez com que, hoje, o piso varie de R$ 1.232,50 a R$ 1.341,30. Isso porque a pre-

Vamos continuar trabalhando pela equiparação salarial visão de pagamento de aumento de 5% em 2017 e 5% em 2018 aos trabalhadores que tiveram seu reajuste salarial escalonado não teve prosseguimento. Veja, no quadro acima, como foram repassados os reajustes.

O presidente do Sinteac, Sérgio Félix, destacou, por meio de sua assessoria, que “hoje, o sindicato registra apenas algumas dúvidas pontuais por parte dos trabalhadores quanto ao pagamento correto dos valores. Uma forma de identificar se o pagamento estava e está sendo feito de forma correta é analisar, de forma criteriosa, o contracheque.” Vale lembrar que todas as CCTS estão disponíveis para consulta no site sindicojf.com.br.

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ARTIGO

www.consultoriadeseguranca.com

Marcos Moreno - Consultor de Segurança Empresarial - MBS 103-1 moreno@consultoriadeseguranca.com

Segurança em condomínio Como aumentar a segurança de seu condomínio Quem mora em condomínio, normalmente classifica segurança como um item sem muita importância. Geralmente, consideram que sempre existirão outras prioridades, e quando o tema segurança entra na pauta da assembleia, logo se pensa em custos, não em investimentos. Contudo esta ideia vem mudando, gradativamente, devido ao aumento assustador de ocorrências em condomínios em todo o Brasil. Neste momento, concluímos que a segurança em nosso condomínio não está perfeita e atuante o tanto quanto gostaríamos e apenas percebemos esta fragilidade no dia em que sofremos um arrastão, uma invasão, uma tentativa de sequestro ou um sequestro propriamente dito.

Salientamos que o condomínio deve se preocupar cada vez mais com o treinamento das equipes de serviços, seja ela própria ou terceirizada. Temos observado, constantemente, equipes despreparadas e condôminos desprevenidos, por isso, para aumentar a segurança de seu condomínio, orientamos que há necessidade de que todos vistam a camisa e invistam cada vez mais na segurança como um todo, e não apenas na implantação de sistemas ultramodernos de segurança digital ou terceirizando os serviços, contratando empresas renomadas de segurança patrimonial.

O que se deve levar em conta é que nenhum sistema de segurança moderno funciona sozinho, havendo a necessidade da intervenção humana para operá-lo.

Portanto, se esse homem não estiver integrado ao sistema, todo o investimento vai por água abaixo.

Cada condomínio deve estudar as práticas de segurança que melhor lhe convém. Existem orientações que podem servir de base para o desenvolvimento e a implementação de uma conduta segura para as mais diversas situações. Para isso, faz-se necessário que o condomínio procure desenvolver e implementar gradativamente um SIS (Sistema Integrado de Segurança), onde quatro pontos básicos são responsáveis pela

redução dos riscos de ocorrências e arrastões.

Como um quebra-cabeças, funcionários treinados, manual de normas e procedimentos, equipamentos e colaboração dos condôminos são peças fundamentais, que visam ao bom andamento dos serviços e consequente redução dos riscos.

• Desenvolvimento e implantação de Sistema Integrado de Segurança (SIS); • Desenvolvimento de um Manual de Normas e Procedimentos (MNP);

• Treinamento da equipe de serviços de acordo com o MNP; • Que os condôminos se comprometam a cumprir e fazer cumprir o que rege o MNP.

Como vimos, parte de suma importância para o funcionamento do sistema é o desenvolvimento do MNP, que tem como objetivo apresentar para a equipe de serviços, alternativas para ação em caso de ocorrência. Isto é, saber como agir em determinadas situações, pois de acordo com as últimas invasões, notamos que o acesso dos meliantes (invasores, ladrões ou bandidos) aos condomínios deu-se devido ao despreparo do funcionário, que não sabe o que fazer quando um veículo parecido com o de um morador se aproxima do portão sem se identificar, por exemplo. Essa situação descrita no Manual de Normas e Procedimentos apresentaria qual atitude o mesmo deveria tomar.

O meliante atua de acordo com a oportunidade, nas falhas do sistema de segurança ou na inexistência do mesmo, ou seja, ele procura facilidades. Portanto, faz-se necessário que os condôminos mudem alguns hábitos e adotem novos procedimentos, a fim de minimizar os riscos, diminuindo as oportunidades de invasão.

Nenhum sistema de segurança moderno funciona sozinho, havendo a necessidade da intervenção humana para operá-lo

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ARTIGO

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Gestão Condominial: um novo conceito Vamos, a partir deste artigo, falar da a nenhuma outra, embora possa sobre um novo conceito de gestão parecer, uma vez que é um tipo de condominial. Gerir um condomínio gestão. não se equipara a nenhum outro Existem diferenciais fundamentipo de gestão. Quando falamos em tais entre gerir um condomínio e gerenciar qualquer tipo de organi- outros tipos de empresa ou instização ou até mesmos nossas vidas tuição. Isso porque, além da propessoais, temos que usar técnicas, ximidade vivida no dia a dia, as métodos e sistemas iguais: provi- pessoas que compõem o condomísão, previsão, planejamento, orga- nio precisam respeitar umas às ounização, coordenação, comando, tras, cumprindo regras e leis, em treinamento e controle, além de uma convivência onde as diferenças se afloram criatividade, proatividade, foco e e precisam ser inovação. administradas, Em 1983, na onde a ética é saudosa Livraria a teoria e/ou Viviane, comprei Existem diferenciais ciência do comortamento um livro sobre fundamentais entre pmoral das pescondomínio e comecei a estudar, gerir um condomínio soas. o que faço até Sentimos e outros tipos hoje, frequentana necessidado cursos, palesde urgente de empresa ou tras, encontros. da humanização em granFui síndico por instituição de número de três mandatos alternados em meu condomínios, prédio, em prédio residencial e co- entre os condôminos, moradores mercial, e em um prédio comercial, e prestadores de serviços, mas além de prestar consultorias e ser isso só será possível se aqueles interventor em outros condomí- que estão praticando a gestão nios. Neste mesmo período, passei condominial adotarem um coma colaborar no jornal O Síndico, portamento ético, como prática e desejo de ter um ambiente hoje a revista.

Quando comecei a participar, acolhedor e harmônico, usando, como palestrante, de eventos re- além do exemplo, uma eficiente ferentes ao Dia do Síndico, senti a comunicação. necessidade de ter uma visão mais Nos próximos artigos vamos ampla, um estudo profundo, fazen- continuar nossa visão, face ao que do uma auditoria sobre as ações do constatamos nos condomínios focos síndico, de forma pedagógica. Ana- de estudos realizados entre 2009 e lisei desde convocação, assembleia, 2017, quando percebemos a falta pautas e atas, verificando presta- de ética, uso exagerado de poder, ções de contas, realizações de obras uso de achismo, falta de foco nas e obediência às leis. necessidades reais da edificação e Diante desse estudo, é possível desconhecimento sobre o que é paafirmar que a gestão condominial é trimônio condominial.

Até o próximo. complexa e não pode ser compara-

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e-social

Em vigor desde julho, programa do eSocial apresenta falhas Síndicos devem ficar atentos para não sofrerem multas por entregas fora do prazo

divulgação

Com as mudanças que entraram em vigor no dia 1º de julho, advindas do Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas, o eSocial, aplicadas a empresas que têm colaboradores e faturamento abaixo de R$ 78 milhões anuais (o que inclui condomínios), algumas dificuldades vêm sendo enfrentadas.

De acordo com a diretora da Universal Imóveis, Alessandra Ribeiro, um dos problemas encontrados diz respeito ao programa. “Além de ser algo novo, falhas no programa acabam fazendo com que o trabalho de cadastramento de dadosatrase. Além disso, penso que houve pouca divulgação, por parte do governo.Uma forma de reduzir os transtornos tem sido oferecer cursos e treinamentos a nossa equipe.”Além da plataforma do eSocial, é preciso que a administradora ou contador do condomínio conte com o sistema da folha de pagamento, sendo esse software que irá gerar as informações ao programa do governo, por meio da importação de arquivos.

Outro problema relatado por Alessandra refere-se à resistência por parte de representantes dos condomínios, já que é necessário reunir o histórico trabalhista dos colaboradores, evitando qualquer tipo de inconsistência.

“Ainda há certa resistência com relação à obrigatoriedade dos novos procedimentos, já que o condomínio é visto, muitas vezes, como uma extensão de casa. Assim, algumaspessoas ainda insistem em ficar na informalidade, o que será cada vez mais difícil e arriscado.” Ela re-

Alessandra Ribeiro relata que uma forma de evitar transtornos é promover treinamentos sobre o eSocial fere-se às multas pelo não repasse de informações, que podem variar de R$ 10,64 a R$ 181.284,63.

A Receita Federal informou, por meio de nota, que está ciente dos problemas e vem tomando providências para saná-los. Embora o uso da plataforma esteja liberado desde julho, a obrigatoriedade tem início em novembro, quando começam a valer as multas. Recentemente, o governo divulgou a prorrogação do prazo da 1ª fase do eSocialque antes terminaria em 31 de agosto, passando a valer até setembro.

Cronograma de implantação do e-Social Até o fim do mês de setembro de 2018 Cadastro do empregador e tabelas A partir de 10/10/2018 Cadastro de dados dos funcionários e vínculos com empresas (eventos não periódicos, como admissões, afastamentos e desligamentos) Novembro/2018 Cadastro da folha de pagamento Janeiro/2019 Substituição da GFIP e dados de saúde e segurança do trabalho

Obrigações e multas por descumprimento Admissão – Informações sobre admissão devem ser enviadas até um dia antes do início do trabalho do novo colaborador. Envio fora do prazo: multa de R$ 402,53 a R$ 805,06 por empregado. O valor irá dobrar quando ocorrer reincidência.

Alterações cadastrais e contratuais – O condomínio será obrigado a informar toda alteração nos dados cadastrais e no contrato de trabalho do colaborador. Se não fizer, multa de R$ 201,27 a R$ 402,54.

Afastamento temporário – Caso não seja comunicado o afastamento do colaborador (férias, auxílio-doença, licença-maternidade etc.), multa de R$ 1.812,87 a R$ 181.284,63.

Atestado de Saúde Ocupacional (ASO) - A não realização de exames médicos (admissional, periódico, retorno ao trabalho, mudança de função e demissional) pode gerar multa de R$ 402,53 a R$ 4.025,33, chegando ao valor máximo na reincidência, resistência ou simulação por parte da empresa.

Comunicação de Acidente e Trabalho (CAT)

– O prazo de envio é até o primeiro dia útil seguinte à ocorrência do acidente ou imediatamente em caso de falecimento do trabalhador. Caso não ocorra, a multa pode variar entre o limite mínimo e o máximo do salá-

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rio de contribuição, podendo dobrar de valor em caso de reincidência.

Perfil Profissiográfico Previdenciário (PPP)

- As empresas são obrigadas a fornecer informações aos empregados expostos a agente nocivos químicos, físicos e biológicos ou associação de agentes prejudiciais à saúde ou à integridade física. Em caso de descumprimento, multa entre R$ 1.812,87 a R$ 181.284,63.

Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) - Empresas que não efetuaram o depósito, dei-

xarem de computar parcela de remuneração ou efetuaram após notificação estarão sujeitas a multas que variam de R$ 10,64 a R$ 106,41 por empregado, podendo ser dobrado em caso de reincidência ou fraude.

Folha de pagamento - As empresas que deixarem de preparar e enviar o documento de acordo com os padrões e normas estabelecidas poderão ser penalizadas com multas a partir de R$ 1.812,87.

RAIS - A RAIS será substituída pelo eSocial. Entretanto, caso as empresas não enviem esses dados ou façam a entrega fora do prazo poderão ser penalizadas com multa no valor mínimo de R$ 425,64, acrescido de R$ 106,40 por bimestre de atraso. O valor máximo pode chegar a R$ 42.564,00.

certificado digital

Para obtenção do certificado digital, é necessário providenciar os seguintes documentos (originais ou suas cópias registradas):

•

Certificado digital Para o acesso à plataforma do eSocial, é necessária a obtenção, por parte dos condomínios que tenham funcionários próprios, do certificado digital, que permite ações como transações financeiras, comerciais e bancárias pela internet.

Emitido por uma Autoridade Certificadora (AC), o certificado digital dá validade jurídica a documentos eletrônicos. Especificamente no caso do eSocial, a certificação digital tem como principal objetivo eliminar o envio ao Fisco, de forma separada, de diversas obrigações.

A solicitação tem início no site da AC, onde é possível agendar um horário. Na data marcada, o síndico (e só ele) vai até o posto de atendimento, munido de documentos, para fazer o pedido do certificado digital.

Escritura da Convenção de Condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI);

•

Cartão CNPJ do condomínio;

•

Ata de eleição do síndico registrada no Cartório de Registro de Documentos e Títulos;

•

RG e CPF do síndico, além do comprovante de residência. É imprescindível que o cadastro do síndico esteja atualizado na Receita Federal.

No caso de o condomínio não contar com a convenção, é

Ainda há certa resistência com relação à obrigatoriedade dos novos procedimentos preciso comprovar sua inexistência por meio da apresentação de uma Certidão de Inexistência, obtida no CRI. Caso o condomínio não tenha convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis após a entrada em vigor do novo Código Civil (10 de Janeiro de 2003), é preciso apresentar a certidão da Matrícula - Mãe do imóvel que também é

e-social

Como obter? obtida no CRI. Trata-se da matrícula que engloba o empreendimento no seu todo (incorporações e/ou especificações de condomínio, loteamentos), antes da abertura das matrículas das frações ideais destinadas às unidades futuras ou respectivos lotes. Estes documentos podem levar até uma semana para serem obtidos.

Caso o síndico não saiba em qual cartório estão as informações do condomínio, basta se dirigir a qualquer cartório porque, por meio do endereço, é possível localizar em qual o condomínio está registrado.

Vale lembrar que o certificado digital tem validade, que pode ser de um ou três anos, variando conforme o tipo. Antes do vencimento, cabe ao condomínio entrar em contato com a AC para solicitar sua renovação.

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Capa

Fachada de condomínio

Segurança e paciência devem estar presentes durante todo o processo de reforma tendo começado em 2015 e terminado no fim de 2017. O edifício recebeu janelas de alumínio, além de terem sido instalados brises, que são conjuntos de lâminas que servem como anteparo para a incidência direta do sol, além de funcionarem como uma espécie de disfarce em prédios antigos, que contam com aparelhos de ar condicionado instalados sem padronização. “Antes da fachada, mexemos na tubulação, Agora estamos finalizando o trabalho na fiação.”

Para o síndico, uma das dificuldades enfrentadas ocorreu durante a execução da obra.

“Tínhamos um Fundo de Obras, que foi destinado aos custos da reforma, então, esse não foi um problema. Mas tivemos muita dificuldade quanto ao entendimento por parte das pessoas, que reclamavam de poeira, barulho etc.

Nosso papel era, então, explicar que a reforma havia sido planejada e traria benefícios. Não dá para fazer obra sem que haja inconvenientes.”

Sobre o planejamento, aliás, ele afirma que o Condomínio Edifício São Lucas já contou com diversas Comissões de Obras, que não trouxeram resultados. “Elas eram formadas, mas se desfaziam sem que as coisas evoluíssem. Por isso, destaco a importância do papel do síndico, que precisa enxergar as necessidades e colocar as ações em prática.”

DIVULGAÇÃO

Morar ou trabalhar em um edifício que tem a fachada conservada faz toda a diferença. Contudo, definir as prioridades em um condomínio é uma das grandes dificuldades enfrentadas pelos síndicos. Quando se fala em manutenção, que pode abranger diferentes espaços em um condomínio, a fachada é um item que merece atenção, já que, muito além da apresentação, sua aparência influi diretamente na valorização dos imóveis quando se trata da ação de investidores. As interferências podem ocorrer por embelezamento ou por necessidade.

A necessidade foi o que moveu a grande reforma pela qual passou o Edifício São Lucas, localizado na avenida Rio Branco, entre as ruas Santa Rita e São João.

“O prédio tem mais de 60 anos e, ao longo desse tempo, a fachada foi se deteriorando. Os vidros das janelas estavam se soltando, o que representava um risco, não apenas para quem trabalha aqui, como também para quem passava pela calçada. Chegamos a ser autuados pela Prefeitura de Juiz de Fora, o que nos forçou a colocar em prática a reforma, que já vinha sido planejada e falada há algum tempo”, explica o síndico Ricardo Tarcísio Poggiali de Souza. Antes mesmo que a intervenção tivesse início, foi necessário instalar um aparalixo.

A reforma teve duração de cerca de dois anos,

Não dá pra fazer obra sem que haja inconvenientes

(32) 99987-2228

www.nortonengenharia.com.br

Revitalização de fachada Construções de casas Reformas em geral

8 o síndico em revista

O Edifício São Lucas recebeu brises que servem como anteparo da luz solar e escondem aparelhos de ar condicionado

O síndico do Edifício Raquel, localizado na rua Marechal Deodoro, Afrânio Baptista Júnior, salienta a importância da participação de todos os condôminos nas ações de um condomínio. “Durante o processo de reforma, sempre busquei compartilhar tudo, buscando a confiança dos representantes das 25 unidades.”

No início do ano de 2016, a queda de uma grande placa, que se desprendeu da fachada do edifício, fez com que a reforma passasse a ser uma necessidade, a fim de garantir a segurança das pessoas. “O edifício passou por uma avaliação, uma vistoria de três dias para que fossem apontadas as ações necessárias. Trata-se de um prédio antigo, com convenção que data de 1962, por isso, era natural que as pastilhas começassem a se soltar, sendo necessária a troca”, explica o síndico, que cumpre seu sexto mandato. Ele conta que foram realizadas várias assembleias. “Convocava para tomar decisões em conjunto.”

O primeiro passo foi realizar uma manutenção corretiva, com foco nas pastilhas que estavam prestes a cair. “Levantei vários orçamentos e optamos por criar um Fundo de Obras, pago em 20 parcelas pelos proprietários. Mesmo contando com um Fundo de Reserva Emergencial, optamos por não usá-lo.” A reforma teve início em fevereiro de 2017, prosseguindo até o mês de novem-

bro. “Para se ter uma ideia, a previsão era de 90 dias, mas obra não se realiza sem que haja imprevistos. Em outubro, foi encerrada a reforma, e os arremates, realizados dentro das unidades, seguiram até novembro. Isso porque é normal que a ação externa acarrete algo nos apartamentos.”

Entre as intercorrências, Afrânio relata o corte da rede que envolveu o edifício. “Os trabalhadores usaram martelete para retirar as pastilhas antigas. Quando essas se soltavam, batiam na rede, cortando a proteção.

Chegamos a usar duas redes, uma sobre a outra, para garantir a integridade das pessoas que passavam pela rua, sempre tão movimentada. Outro problema enfrentado foi o descolamento da rede, provocado pelo vento.” A cada imprevisto, a reforma era paralisada até que o problema fosse resolvido.

“Nossa preocupação era com a segurança dos envolvidos.” O síndico conta, ainda, que para reduzir a poeira, por exemplo, foi comprada uma mangueira para realizar a limpeza com água.

Além de usar o espaço cedido pela moradora da cobertura, que foi ocupado por equipamentos da empresa que realizou os serviços, uma saída encontrada por Afrânio foi alugar um apartamento que estava vazio. “O imóvel serviu como ponto base para a equipe de trabalhadores e para estoque de materiais.”

NBR 16280

capa

“O síndico não trabalha sozinho”

A fim de garantir a qualidade e a segurança em reformas, entrou em vigor, em abril de 2014, a NBR 16280, norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que passou por uma atualização em 2015.

Segundo o engenheiro Norton Cid Garcia Pinho, proprietário da Norton Engenharia, a norma traz orientações como a necessidade de aprovação de um projeto; licença arquitetônica; liberação de um alvará por parte da prefeitura e licença do Corpo de Bombeiros, em caso de fachadas com vidraças; colocação do aparalixo; colocação da cortina ou rede de proteção; além das obrigações referentes aos equipamentos, que devem ser certificados, e funcionários (exames específicos para aqueles que trabalham interna e externamente e treinamentos, por exemplo).

“Mesmo diante de todos esses cuidados, é essencial que seja feito o acompanhamento em todo momento. Cada obra é uma obra, mas é preciso lidar com todas com paciência e responsabilidade.”

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capa

1

Ações prevista pela NBR 16280 sobre obras

Alterações, dentro das unidades autônomas ou em áreas comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros sistemas da área privativa ou da edificação, deverão possuir um responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

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O síndico, antes do início da obra em área comum ou privativa, deverá estar de posse do plano de reforma e da documentação pertinente. Nas áreas privativas, o síndico deverá fazer a análise ou encaminhá-la a um responsável técnico e somente depois poderá autorizar a obra no condomínio ou rejeitá-la justificadamente;

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Durante o andamento da obra, o proprietário deverá diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança, atendendo a todos os regulamentos.

O projeto deve ser devidamente assinado por profissional qualificado e aprovado pelo condomínio;

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O síndico é o responsável por autorizar ou não a entrada de materiais e pessoas contratadas para a execução da obra;

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O síndico deverá arquivar a documentação oriunda de qualquer tipo de reforma, incluindo o termo de encerramento da obra, emitido pelo executante, transferindo a seu sucessor.

Sempre busquei compartilhar tudo, buscando a confiança dos representantes das 25 unidades fotos DIVULGAÇÃO

O Edifício Raquel passou por reforma após a queda de uma grande placa que se desprendeu da fachada

Materiais em alta Norton, que esteve à frente de reformas das fachadas dos edifícios São Lucas, das Clínicas, Fidelidade Mineira e Comendador Pedro Procópio Rodrigues Valle, destaca que o uso do alumínio em fachadas está em alta.

“Há, no mercado, várias cores do material. A dificuldade é que é um produto caro.”

Em se tratando de materiais, o engenheiro explica que as pastilhas, muito comuns em fachadas, podem sofrer a ação do tempo, caso instaladas há muitos anos. “Um produto muito usado antigamente era o saibro, material instável. Como Juiz de Fora é uma cidade bastante úmida, a água penetra nas microfissuras presentes nos rejuntes,

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provocando o apodrecimento e as possíveis quedas. E mais, é preciso entender que as pastilhas sofrem dilatação térmica com a insolação e, consequentemente, movimentam-se. Quanto mais escura, maior retenção de calor.”

Por outro lado, ele explica que o mercado se especializou, lançando produtos para acabar com esses transtornos, como argamassas específicas para cada tipo de material. No caso de mármore e granito, por exemplo, a implantação se dá por meio de parafusos. Há, ainda, produtos que auxiliam na impermeabilização do revestimento colocado em fachadas.

Manutenção predial

Manutenção e reforma de calçadas Áreas são de uso público, mas a responsabilidade é do imóvel de referência

O uso do piso intertravado representa o futuro fotos divulgação

Não é preciso andar muito pelas ruas de Juiz de Fora para verificar calçadas que precisam de manutenção e reformas, além de não haver uma homogeneidade quanto à forma e aos materiais utilizados.

Grande parte das calçadas da região central da cidade foi construída com pedras portuguesas, que formam mosaicos com calcitas brancas e basaltos negros. Entretanto, desde 2010, algumas calçadas, praças e pontos de ônibus passaram por reformas, visando à padronização e à acessibilidade. O projeto previa a mudança em diversas vias, mas apenas a rua Santo Antônio foi contemplada.

Os passeios receberam uma faixa de serviço, construída próxima ao meio-fio. A faixa, com cerca de 60 centímetros de largura, é utilizada para a instalação de postes, placas, caixas de serviços, lixeiras e árvores. Ali, são utilizados blocos intertravados ou bloquetes, pequenas placas de concreto. As calçadas contam, ainda, com piso direcional tátil de 40 centímetros de largura, com listras horizontais, o que garante segurança e acessibilidade. Outra faixa é a livre, construída com piso de concreto vassourado, que contém ranhuras, evitando escorregões. As esquinas ganharam rampas em sequência da calçada e rampas ampliadas. Próximo a elas, foi instalado o piso de alerta para pessoas portadoras de deficiência, idosos e crianças.

O Código de Posturas do município (lei nº 11.197/2006) é pouco direto e instrutivo quando o assunto é acessibilidade em calçadas, ditando apenas: “(...) em todas as obras, construções ou reformas de vias, passeios ou edificações, deverão ser utilizadas as normas universais da acessibilidade.”

Mas a padronização é restrita na cidade. A maioria das calçadas, de imóveis de referência públicos ou privados, são constituídas de pedras portuguesas, representando um risco à mobilidade. Isso porque costumam apresentar desnível, o que aumenta o perigo de quedas e torções. “Se instaladas em local que tenha alguma inclinação, o risco é ainda maior porque escorregam muito”, aponta o proprietário da UBR Engenharia e Projetos, o engenheiro civil e analista ambiental José Marcos Couri Monteiro.

Já os bloquetes precisam ser instalados em base perfeita, sem ondulação, e bem próximos uns dos outros, evitando falhas, que expõem o pedestre ao risco. O proprietário da Manilhas Milho Branco, Wagner Fagundes, destaca que a procura pelos bloquetes é constante. “O uso do piso intertravado representa o futuro. Para sua instalação, não é preciso usar cimento, o que faz com que a colocação seja simples, embora seja necessário cuidar de detalhes, como a base. É um tipo de piso que não retém calor, não trinca, além de ser ecologicamente correto.”

O engenheiro José Marcos lembra que o uso do cimento queimado também é uma indicação.

“Trata-se de uma argamassa produzida com cimento, areia e água, que tem baixo custo.”

Calçada na rua Santo Antônio, com faixa de serviço, piso intertravado, piso tátil e piso de concreto vassourado

Calçada de pedras portuguesas na rua Fernando Lobo Edição 28 | Set/Out 2018 11

Manutenção predial

A legislação determina que “proprietários ou possuidores de imóveis, edificados ou não, servidos por vias públicas pavimentadas e dotadas de guias ou sarjetas, são obrigados a construir e conservar os respectivos passeios, mantendo-os em perfeito estado de conservação em toda a extensão de testada, respeitando-se as características originais do solo em caso de declive e normas das legislações específicas”. Além disso, “as dimensões e características dos passeios e meio-fio serão disciplinadas em regulamento, atendendo as particularidades de cada bairro ou região”.

Portanto, é importante que síndicos tenham muito claro que a responsabilidade pela conservação da calçada é do condomínio, que pode, inclusive, ser responsabilizado em caso de acidente que ocorra em função da má conservação da calçada. Portanto, havendo necessidade de reforma, o condomínio arcará com as despesas.

Sobre a natureza da obra, o Código Civil, Lei 10.406/02, art. 96, aponta que as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias: “1° – São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor.

2° – São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

3° – São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.”

Logo, no caso de obras em calçadas, essas podem ser consideradas necessárias, indispensáveis à manutenção das áreas comuns para evitar a deterioração patrimonial. A necessidade ou não de aprovação pela assembleia, por maioria simples, vai depender dos valores a serem gastos e da urgência em realizar as obras.

Ainda quanto ao estado dos passeios, em casos de irregularidades, o local está passível de fiscalização pelo Departamento e Fiscalização da Secretaria de Atividades Urbanas (SAU), seja rotineira ou por meio de denúncia. No caso de identificada irregularidade, é dada uma advertência e apresentado um prazo para a resolução do problema. Caso não ocorra, pode ser aplicada multa, que atualmente está no valor de R$ 1.880,75 (infração grave).

Árvores

Calçada na rua Antônio Carlos, Centro Empresarial Dr. Alberto Vieira Lima, parte em pedras portuguesas e parte em piso vassourado

O engenheiro civil José Marcos chama atenção para o risco de quedas ocasionado pela instalação de pedras portuguesas “Estetica e ambientalmente, o plantio de árvores nas calçadas é interessante, mas é preciso que a circulação se dê sem risco. As raízes, por exemplo, tendem a penetrar e levantar as calçadas. O ideal é optar pelas árvores de raiz pivotante, que crescem em direção ao fundo do solo, não apresentando raízes superficiais”, explica o engenheiro José Marcos. Outra dica dele é construir um canteiro em volta da árvore, a fim de que a raiz receba água, o que evita que ela busque, espalhando-se por baixo da calçada.

O síndico do Centro Empresarial Dr. Alberto Vieira Lima, localizado na avenida Rio Branco esquina com a rua Antônio Carlos, Sérgio Ricardo Resende, reformou parte da calçada recentemente em decorrência da raízes de árvores.

“As raízes quebraram a calçada, deixando o piso irregular, o que dificultava a passagem de pedestres. A reforma tornouse necessária em função da segurança e da estética do prédio. Optamos pelo cimento vassourado, que evita escorregões e quedas.”

Entre as espécies de árvores sugeridas estão: Marinheiro (Trichilia cathartica), Ipê-Mirim (Stenolobium stans), Candelabro (Erytrina speciosa), Flanboyant Mirim (Caesalpinia pulcherrima), Quaresmeira (Tibouchina granulosa), Cambuci (Campomanesia phaea), Pitangueira (Eugenia uniflora), Jabuticabeira (Eugenia cauliflora).

O condomínio pode ser responsabilizado em caso de acidente que ocorra em função da má conservação da calçada

Prática comum, mas que requer atenção, é o plantio de árvores nas calçadas. É uma maneira de contribuir para a manutenção ambiental da cidade e para a biodiversidade, mas é preciso pensar no tipo de raiz, no porte da árvore, na origem e se a espécie é frutífera ou não.

Isso porque raízes podem danificar as calçadas, assim como árvores de grande porte e que dão frutos grandes podem prejudicar a iluminação pública e representar um risco aos pedestres, respectivamente.

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Fiscalização do estado das calçadas

ENTREVISTA

Segurança em elevadores Manutenção é uma das medidas essenciais para garantir vida útil do equipamento

O Síndico: Quando o condomínio deve pensar em modernizar os elevadores?

Anderson Maia: Os elevadores, que são equipamentos eletromecânicos, não possuem uma vida útil ilimitada. Tudo depende de uma especificação adequada e de uma manutenção ativa, contudo, o fator tecnologia se incumbiu de “condenar” os elevadores com vida superior a 25 anos. Os equipamentos dos anos 80 e décadas inferiores apresentam vários componentes e partes que os tornaram obsoletos. Além de terem cabinas de madeira, os equipamentos eram pesados, a tecnologia aplicada consumia muita energia e a performance era comprometida.

A partir de 1990, as empresas começaram a fabricar elevadores eletrônicos e a tecnologia de materiais permitiu a construção de cabinas mais leves, operadores de portas controlados e sistemas eletromecânicos. Em 2008, foi editada a NBR 15.597, que estabelece requisitos para priorizar as adequações aos elevadores já instalados, cujo nível de segurança era compatível ao seu tempo, como os modelos mais recentes, que possuem nível avançado de conforto, acessibilidade e segurança.

DIVULGAÇÃO

Os elevadores estão presentes em grande número de edifícios, residenciais ou comerciais. Sem eles, é impraticável subir e descer de prédios cada vez mais altos, que ganham espaço nas cidades.

Mas, para que ofereçam segurança total, é preciso que passem por manutenções periódicas, as quais devem ser realizadas por empresas capacitadas.

Para tratar sobre este assunto, a equipe da revista O Síndico conversou com o gerente da Filial Minas Gerais/ Interior da thyssenkrupp Elevadores, Anderson Maia, que esteve em Juiz de Fora no mês de abril, quando participou da 37ª edição do Encontro Nacional de Síndicos (Enasin) e 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínio da Zona da Mata mineira, proferindo palestra “Elevadores: segurança, economia e tecnologia “ “- o melhor para sua gestão”.

Maia explica que a tecnologia se incumbiu de “condenar” elevadores antigos Quanto representa o gasto de eletricidade do elevador em relação ao do condomínio?

Atualmente, os edifícios respondem por 40% do consumo de energia do mundo, segundo dados da Agência Internacional de Energia (IEA) e o elevador responde por 5% a 15% da energia consumida pelos edifícios.

O que pode ser substituído para gerar economia no consumo de energia elétrica dos elevadores?

As novas tecnologias podem reduzir o consumo de energia, além de ampliar a capacidade de tráfego.

Em média, as novas soluções podem economizar até 40% de energia, quando comparadas com as que estão em operação em construções antigas. Para obter este ganho, o condomínio pode modernizar o elevador antigo. O upgrade permite atualizar componentes como o quadro de comando, a máquina de tração e o motor. A instalação de lâmpadas LED na cabina também representa ganho significativo podendo chegar a 75% de redução no consumo se comparado com as lâmpadas comuns.

O elevador responde por 5% a 15% da energia consumida pelos edifícios

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ENTREVISTA

Quem pode resgatar passageiros no caso de problemas em um elevador?

De acordo com a NBR 16.083 da ABNT, o resgate de passageiros em elevador deve ser realizado somente por técnicos habilitados ou pelo Corpo de Bombeiros. Em caso de pane no equipamento, a empresa também disponibiliza algumas recomendações: • O passageiro deve pedir ajuda acionando o botão de alarme ou o interfone; • O zelador, porteiro ou quem estiver por perto deve contatar o passageiro e tranquilizá-lo, enquanto o técnico está a caminho; • O condomínio deve orientar os moradores sobre os riscos ao tentar sair sozinho do elevador ou ao aceitar a ajuda de pessoas não capacitadas; • Somente o técnico de manutenção deve resgatar as pessoas do elevador; • Em situações graves, fora de controle, acione também o Corpo de Bombeiros.

Devido a tais recomendações, não é indicado deixar a chave de segurança dos elevadores (também denominada chave de emergência) na portaria.

thyssenkrupp elevadores

Manutenção é sinônimo de segurança.

Como deve ser feita a manutenção dos elevadores?

O funcionamento dos elevadores está diretamente relacionado à manutenção preventiva e ao uso dos equipamentos. Os técnicos de manutenção seguem um check-list de ações quando visitam o cliente. O critério está relacionado às características técnicas do elevador. Alguns componentes precisam ser verificados todos os meses, outros, a cada seis meses ou uma vez por ano. O importante é que ao final de um ano, todos os componentes do elevador tenham passado pela manutenção preventiva. Caso haja a necessidade de ações corretivas, o cliente registra a solicitação no call center e o técnico faz a ação corretiva. A empresa mantenedora do equipamento deverá fazer anualmente uma RIA (Relatório de Inspeção Anual) do equipamento, com o objetivo de preventivamente avaliar a necessidade de realizar algum serviço no equipamento.

técnicos dos elevadores, além de mantê-la limpa; manter os poços do elevador isentos de água; expor o relatório de inspeção anual dos elevadores em quadros de aviso e manter a placa de identificação do elevador em local visível da cabina. Lembramos que a responsabilização civil e até mesmo criminal por qualquer acidente envolvendo equipamentos será compartilhada entre a empresa que presta manutenção, o condomínio e o síndico.

Quais pontos devem ser observados ao se contratar uma empresa de elevadores?

Para se prevenir e garantir a contratação de um serviço de assistência técnica de qualidade, o síndico do condomínio deve se certificar de que a empresa e seus engenheiros e técnicos estão registrados no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), além de obter referências dos serviços prestados. E mais: • Visite a empresa a ser contratada e avalie as instalações e os equipamentos, o estoque de peças, bem como a qualificação da equipe técnica; • Verifique o certificado de registro da empresa junto à prefeitura; • Solicite o alvará de localização e funcionamento da empresa; • Informe-se sobre o capital social da empresa e seu registro na Junta Comercial; • Peça um histórico de atuação e referências pelos serviços prestados; • Exija a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, instrumento legal e obrigatório; • Verifique se a empresa oferece atendimento 24 horas/dia; • Exija peças originais de fábrica, com certificado de origem e nota fiscal; • Solicite o seguro de responsabilidade civil.

Ao final de um ano todos os componentes do elevador devem ter passado pela manutenção preventiva

Qual a responsabilidade do síndico com relação à manutenção dos elevadores?

O síndico é o responsável legal pelo condomínio, por isso, além de contratar a empresa que dará manutenção, deve ter conhecimento de seus deveres, tais como: aprovar os serviços de reparo e substituição de peças; manter o acesso à casa de máquinas restrito aos

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Administradoras, Análise de água, Engenharia/Sindicato

16 o síndico em revista

Conservadoras, Extintores, Higienização, manutenção predial, síndico profissional