ANO 07 | Nยบ 40 | SET/OUT 2020
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ANO 07 | Nº 40 | SET/OUT 2020
era virtual assembleias são realizadas por meio de aplicativos e PLATAFORMAS
Covid-19 Sanitização é adotada em condomínios de Juiz de Fora
Entrevista Conheça a gestão de sucesso no Palazzo Catedral
Rotas de fuga Paredes devem apresentar textura não abrasiva
Artigo
Taxa condominial
em tempos de pandemia
É necessário um acompanhamento minucioso do pagamento, a fim de sustentar a saúde financeira Há cinco meses, estamos passando por vos devido à crise financeira, que foi acentuada uma situação pandêmica que mudou pela Covid-19, como dito. E, agora, se faz mais diretamente a rotina dos condomí- do que necessário um acompanhamento minunios, principalmente a convivência cioso do pagamento da taxa condominial para entre os condôminos. sustentar a saúde financeira, isso para não se Segundo a Associação das Admi- chegar ao ponto de impacto no fluxo de caixa. nistradoras de Bens Imóveis e ConDestarte, a frase de ordem é “usar o bom sendomínios (AABIC), as reclamações so na cobrança de taxa condominial”. É preciso aumentaram em até 300%. Entre os olhar de forma humanizada, mas é necessário motivos estão o barulho com crianças cuidar para que o condomínio consiga minimizar brincando, aulas de instrumento musical, a inadimplência. Entender os reais motivos que Por atividades físicas, som alto, obra em excesso, tornam o condômino inadimplente também é Cristiano pessoas circulando sem máscara e, o mais im- muito importante nesse momento. Deveras, o Magri, portante para a saúde financeira principal nesse período está sendo graduado em a perda do emprego e/ou de renda. Administração do condomínio, o aumento da pela Faculdade inadimplência. O valor da taxa condominial Metodista Por outro viés, o sistema firateio composto por gastos Quanto maior a éordinários, Granbery, nanceiro já se preocupa com incluindo os tributos, pós-graduado inadimplência, as manutenções etc., podendo o este crescimento da inadimem Finanças, plência. Na divulgação dos basíndico adotar um adicional exmais alta a taxa Auditoria e lanços trimestrais dos quatro tra para cumprir os custos, seja Controladoria maiores bancos do país, Itaú condominial será ele relativo à taxa ordinária ou no MBA da Unibanco, Bradesco, Santander extraordinária. Sob este prisma, Fundação e Banco do Brasil, foram desquanto maior a inadimplência, Getúlio Vargas e sócio-diretor tinados aproximadamente R$ 28 bilhões para mais alta a taxa condominial será, já que aquela cobrir possíveis inadimplementos de emprésti- é rateada entre os condôminos. da Ativa mos concedidos no passado, o que representa A cobrança, ainda que humanizada, deve Cobrança R$ 10 bilhões a mais se comparado com o mes- observar os parâmetros legais, a atualização mo período de 2019. monetária, os juros de 1% a.m e a multa de 2%. O Banco Central projeta um ‘calote’ de em- Carece ser promovida sempre de forma amispresas mais vulneráveis que respondem por tosa, por meio de acordos extrajudiciais, que 29% das dívidas de pessoas jurídicas. Juntas, são o meio mais rápido, e sempre com uma assessoria de cobrança que possua profissionais devem R$ 893 bilhões. A crise econômica gerada pelo novo corona- especializados, otimizando os resultados com vírus deve empurrar 15 milhões de brasileiros acompanhamento pormenorizado das cobranpara as classes D e E, até mesmo porque, entre ças por meio de relatórios e fluxo de caixa, para maio e julho de 2020, o desemprego cresceu que o condomínio possa proporcionar qualidade de vida para todos os moradores nesse mo20,9%, alcançando 12,2 milhões de brasileiros. A inadimplência deve atingir níveis expressi- mento incerto de nossa economia.
(32) 3213-2008 / 98848-5526 Agora em nova sala! Av. Rio Branco, 2001 Sala 1205, Edif. Century XXI, Centro, Juiz de Fora/MG
O momento atual é novo e confuso. Há aquela sensação de vida normal, mas, por outro lado, a consciência nos chama para sermos cautelosos ainda, e prudentes, não cedendo à tentação de abandonar os cuidados para evitar o contágio e disseminação do novo coronavírus. Aos poucos a vida vai voltando ao normal, ou melhor, ao novo normal, e neste sentido a nossa revista traz um assunto que ganhou força com a pandemia: a realização de assembleias virtuais nos condomínios. A matéria das páginas 11 e 13 apresenta informações sobre as plataformas e aplicativos de internet criados para este fim, desmistificando ideias equivocadas de que as assembleias virtuais, por exemplo, reproduzem o ambiente de reuniões presenciais. Como tudo é muito novo, é normal que várias dúvidas surjam e nosso objetivo foi trazer elementos que facilitem o seu entendimento sobre o assunto, a partir de conversas com especialistas e profissionais do ramo, afinal, é necessário explorar este novo universo que, ao que tudo indica, está só começando. Portanto, não fique de fora e nem deixe para depois, comece já a se utilizar das assembleias virtuais, com segurança, e acompanhe o seu progresso! Ainda em torno do assunto Covid-19, abordamos o tema referente à sanitização de ambientes, processo de desinfecção que elimina vírus, bactérias e microrganismos. Antes só usado em locais de saúde como hospitais e clínicas, este procedimento, até então desconhecido dos síndicos, tem se tornado bastante comum nos condomínios A sanitização é recomendada de ser feita principalmente nos condomínios onde há pessoas diagnosticadas com a doença, mas também é uma eficiente forma de prevenção. É importante lidar com o problema de forma inteligente, valorizando a saúde dos moradores e colaboradores, não se omitindo. Afinal, o síndico é o responsável por pensar no bem da coletividade, mesmo que tenha que fazer gastos para os quais não estava esperando. No artigo do nosso colaborador, José Maria Braz Pereira, ele cita: “novos tempos não comportarão omissões e consequentemente, irão exigir o uso da ética em toda sua plenitude, fazendo com que ela nos leve a refletir e a agir”. É este o princípio que deve nortear síndicos e administradores de condomínios diante de tantas responsabilidades para os quais foram designados. Na entrevista com a síndica e educadora Ana Paula Backx, ela nos dá uma aula de como conduzir a gestão de um condomínio, baseada no respeito e no diálogo. Ana Paula comenta como consegue fazer os moradores obedecerem às regras do seu condomínio e como a tarefa de ser síndica, por vezes árdua e mal vista, é importante e necessária, e pode ser reconhecida e conduzida com tranquilidade. O segredo dela? O uso da comunicação interpessoal e se necessário notificação, advertência e multa. Em resumo, equilíbrio emocional, compreensão do outro, uma pitada de criatividade e rigidez na disciplina. Confira nas paginas 13 e 14 seus importantes ensinamentos. A todos uma boa leitura!
SUMÁRIO
ANDREA CASTILHO EDITORA
3 4
Arion apresenta proposta de redução de custos com energia elétrica
Sanitização reduz risco de transmissão do novo coronavírus
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Paredes das rotas de fuga devem ser não abrasivas
10 13
Assembleias virtuais não reproduzem o ambiente real
Síndica Ana Paula Backx defende diálogo e respeito
EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, subsíndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Aline Furtado Cristiano F. Magri José Maria Braz Pereira Lena Sperandio CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6126 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO
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EXPEDIENTE
editorial
RETORNO GRADUAL e consciente
indicadores
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS
(válido até 31/12/2020) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio, Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC Data-base – janeiro de cada ano
>Faxineiro/Serviços gerais .....................................R$ 1.136,95 >Ascensorista (6 horas) .........................................R$ 1.326,29 >Garagista...............................................................R$ 1.424,80 >Porteiro / Vigia de condomínio.........R$1.352,31 / R$ 1.471,68* >Zelador...................................................................R$ 1.338,81 * Conforme a Convenção Coletiva, o piso salarial para porteiro/vigia que presta serviços em condomínio será de R$ 1.352,31. A empresa que conseguiu realizar a equiparação salarial praticará o piso de R$ 1.471,68.
- Adicional noturno: 20% (entre 22h e 5h, com hora noturna computada em 52 minutos e 30 segundos) - Hora extra: 60% - Auxílio alimentação: R$ 15,28/dia trabalhado (jornada diária de 6 horas ou mais, e especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50% Confira a CCT completa no site www.sindicojf.com.br/legislacao.php
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios
(válido até 31/12/2020) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Data-base – janeiro de cada ano
> Empregados em condomínios residenciais ................... R$ 1.170,23 > Empregados em condomínios comerciais.......................R$ 1.239,36 > Adicional noturno: 25% (entre 22h e 5h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 140,00/mês ( Valor mínimo) > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês Confira a CCT completa no site www.sindicojf.com.br/legislacao.php
IMPORTANTE COVID-19 SINDICON/SINDEDIF
CONFIRA O TERMO ADITIVO À CONVENÇÃO COLETIVA DOS TRABALHADORES EM CONDOMÍNIOS NO site: www.sindicojf.com.br/legislacao.php
PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2020*) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Data-base - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ........................................................................R$ 1.160,00 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS.........................................................................R$ 1.031,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado
Horas extras 80%
*Até o fechamento desta edição ainda não havia sido celebrada a nova CCT da categoria
telefones úteis SINTEAC - (Sindicato dos empregados em conservadoras) Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803 SINDICON (Sindicato dos Condomínios - Patronal) Av. dos Andradas, 547 - sala 915 Morro da Glória - Juiz de Fora (32) 3017-4545
2 O SÍNDICO em revista
SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 REVISTA O SÍNDICO (32) 3236-2303 98887-6126
CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116 Disque violência doméstica: 180
A conta de luz do seu condomínio ainda está cara? Economize sem investimento com o Geração sob Medida
Algumas sensações nos acometem de forma periódica. Uma delas, sem dúvida, é quando recebemos mensalmente a conta de luz e pensamos: como pagamos caro pela energia que consumimos! Mas, você sabia que seu condomínio pode ter uma economia de até 20% nesses valores, sem qualquer investimento? A Arion é uma empresa de Juiz de Fora que oferece, desde 2013, soluções para reduzir os gastos com energia elétrica, todas alinhadas com a sustentabilidade. Entre seus clientes estão o Bahamas, Grupo Walmart, Condomínio Minas Flat, Hospitais Monte Sinai e Albert Sabin, Lojas Marisa, dentre outros mais de 1.000 clientes em todas as cinco regiões do Brasil. Uma dessas soluções que a Arion oferece é a geração de energia através da fonte solar. Ela veio solucionar um desafio que muitos condomínios apontavam: o de não possuir fundo de reserva para fazer investimento no sistema ou a impossibilidade de acesso a linhas de financiamento atrativas. Por isso, a Arion ampliou suas linhas de negócio e criou o Geração Sob Medida: uma oportunidade para condomínios e empresas reduzirem seus gastos com energia elétrica em até 20%, sem qualquer investimento. Essa grande economia financeira é conquistada através de projeto de geração solar personalizado, cons-
truído de acordo com a necessidade de cada cliente. Além disso, o condomínio passa a utilizar energia gerada através da fonte solar, 100% limpa. Para o Diretor Comercial e de Marketing, Luiz Sigiliano, a Arion vem ao encontro de políticas socioambientais aliadas à economia: “O Geração Sob Medida oferece a oportunidade
Uma nova forma de se consumir energia, reduzindo os custos do seu condomínio do condomínio ou empresa reduzir seus custos com energia, sem precisar de qualquer investimento, e ainda contribuir de forma direta com a sustentabilidade do planeta”. O modelo parte de cinco pilares bem definidos e que vem conquistando cada vez mais adeptos: • Economia para o consumidor final de até
Mudança de hábitos Nos últimos meses, estamos todos sendo impactados pelo COVID-19 e, nesse período, passamos a dar mais atenção não só à saúde, mas também ao meio-ambiente e ao nosso espaço de convívio próximo - nosso lar e nosso condomínio. Nossos hábitos mudaram e estamos mais atentos na hora de escolhermos produtos e serviços. Hoje, focamos mais no bem coletivo e temos a oportunidade não só de ajudar o planeta, mas também o próximo. Além disso, buscamos reduzir e otimizar nossos gastos.
O Geração Sob Medida é perfeito para este momento: é uma nova forma de se consumir energia, reduzindo os custos do seu condomínio e, estando na vanguarda, ao usar uma energia limpa e de fonte renovável. Tudo isso sem a necessidade de qualquer investimento. Depois de tudo isso, fica uma pergunta: por que seu condomínio ainda não aderiu ao Geração Sob Medida? Entre em contato com a Arion e tenha até 20% de economia na conta de luz com zero investimento!
20%: o consumidor final é beneficiado com descontos que variam de 15% a 20% no valor total da energia consumida; • Zero investimento: toda parte financeira será de responsabilidade de investidores conscientes; • Energia 100% renovável: os painéis fotovoltaicos não poluem o meio ambiente e não geram resíduos; • Usinas construídas na região: as usinas são construídas próximas a áreas urbanas e não é necessário qualquer impacto ambiental nas construções deste modelo; • Projetos personalizados: tratamos cada projeto com a mesma dedicação e paixão que nos trouxe até aqui. O Geração Sob Medida apresenta, com isso, mais vantagens do que as chamadas Fazendas Solares: “Nas Fazendas Solares, os consumidores precisam criar um consórcio para poderem compartilhar a energia. Além disso, grandes áreas precisam ser mobilizadas, o que fere a ideia de sustentabilidade. O modelo da Arion utiliza pequenos espaços e, o que é melhor, constrói uma usina para cada cliente, de acordo com suas necessidades, sem precisar do condomínio se unir com outros para receber os créditos na sua conta de luz”, afirma Carlos Montovani, Diretor de Operações da Arion.
Em resumo, o Geração Sob Medida atende aos condomínios da seguinte forma: 1. A Arion, após estudo do histórico de consumo do condomínio, constrói uma usina solar do tamanho necessário para gerar toda energia utilizada ao longo do ano; 2. Os repasses dessa energia são feitos através de créditos gerados na usina e repassados diretamente para a fatura do condomínio, abatendo no consumo mensal; 3. Ao invés do condomínio pagar o valor integral cobrado pela Distribuidora, ele passa a pagar um valor até 20% menor através da Geração Distribuída.
pandemia coronavírus
Sanitização de ambientes é aliada no combate ao novo coronavírus Método de limpeza evita risco e vem sendo aplicado em condomínios de Juiz de Fora
A sanitização de ambientes ganhou foco no mundo inteiro depois de ter sido usada, na China, como estratégia de combate ao novo coronavírus. O procedimento de controle microbiológico auxilia na eliminação de vírus, bactérias, fungos e ácaros. A nova realidade trazida pela pandemia da Covid-19 impactou diretamente os condomínios, e manter as áreas comuns desinfetadas se tornou uma importante medida de prevenção, já que superfícies e locais de circulação de pessoas nos prédios fazem dos elevadores, corrimãos, maçanetas, interfones, corredores, pisos e halls de acesso itens que demandam uma especial atenção. Para resolver este problema, a sanitização vem sendo um recurso cada vez mais utilizado em condomínios de Juiz de Fora. Até então um procedimento quase desconhecido, atualmente vem sendo requerido como forma de se combater o avanço do novo coronavírus, evitando a transmissão do vírus entre moradores e colaboradores de condomínios. A sanitização de ambientes remove agentes patógenos, desinfetando superfícies, utensílios e equipamentos, devendo ser realizada por empresas com licença emitida pela Vigilância Sanitária. Tal limpeza, amplamente empregada em ambientes de assistência à saúde, agora também é empregada em escritórios, escolas, shoppings center e condomínios. “Os acessórios e produtos comuns de limpeza, como vassoura, pano e detergentes, não são totalmente eficazes na eliminação dessas ameaças. A sanitização produz uma película que protege o ambiente da proliferação de microrganismos. O produto não é inflamável e nem corrosivo, sendo assim, não causa perigos ao local da aplicação”, explica a responsável técnica do Grupo Q-Limpo Saúde Ambiental, a bióloga Glauce Rios. Ela explica que o processo de sanitização é realizado com o uso do quaternário de amônia. “Trata-se de um produto registrado no Ministério da Saúde, que apresenta propriedade germicida de baixa toxicidade. Para a aplicação, utilizamos nebulizadores, atomizadores e pulverizadores elétricos.”
divulgação
A síndica Magda Castro Souza contratou o serviço após casos positivos para Covid-19 O gerente-proprietário da Saniway Saúde Ambiental, o engenheiro Carlos Alberto Ramos Júnior, explica que é o objeto de higienização que vai determinar o produto, o equipamento e o EPI necessários. Ou seja, se a superfície a ser higienizada é rugosa, o produto para limpeza é um desincrustante à base de ácidos; se superfícies lisas, alguns detergentes podem ser utilizados. A amônia quaternária e hipoclorito de sódio estão entre os produtos indicados pela Anvisa e pelo Centers for Disease Control and Prevention dos Estados Unidos da América (CDC). A aplicação é feita por um processo de atomização, que transforma uma calda sanitizante em micropartículas, ou seja, gotas microscópicas aplicadas por meio de corrente de ar de alta velocidade em superfícies como paredes, pisos, móveis, estofados (exceto couro ou napa), maçanetas, portas, corrimãos, escadas, elevadores, balcões etc. A sócia-administradora da Alfa Minas Conservadora, Simone Medina, acrescenta que a sanitização pode ser feita, ainda, com o peróxido de hidrogênio. Ela explica que, no caso de ambientes internos, a aplicação ocorre por meio de nebulizador. “O hidrojateamento consiste no processo de limpeza de calçadas, ruas e demais ambientes externos.”
Manter as áreas comuns desinfetadas se tornou uma importante medida de prevenção
4 O SÍNDICO em revista
pandemia coronavírus
Para Carlos Alberto Ramos Júnior, o processo de desinfecção deve estar aliado ao de limpeza
fotos divulgação
Simone Medina defende sanitização como processo contínuo e periódico
Demanda após caso confirmado A síndica do Condomínio Jardim Soberano, no bairro São Pedro, Magda Castro Souza, conta que a necessidade de contratar o serviço de sanitização veio após a identificação de casos positivos para a Covid-19. “Rapidamente fiz contato com a administradora do condomínio e fui orientada a contratar o serviço. Peguei orçamentos com três empresas e decidi juntamente com o Conselho. Para definir a contratação, levei em consideração os materiais usados durante a sanitização e os possíveis riscos para as pessoas e animais.” Ela acrescenta que, como se trata de serviço de manutenção, o valor destinado ao trabalho de sanitização foi incluído nas despesas ordinárias. O tempo de efeito das substâncias utilizadas na sanitização varia conforme a circulação de pessoas no ambiente, já que essas carregam os microrganismos, podendo durar mais, ou menos. Além disso, leva-se em consideração também a vida útil da substância sanitizante, que é limitada, podendo perder o efeito depois de algumas semanas. Por isso, recomenda-se a reaplicação do produto periódica e continuamente. “Cada ambiente tem características e necessidades de reaplicação específicas”, explica Simone. Glauce completa: “É importante destacar que baratas e formigas também carregam agentes patógenos de um lado para outro, assim, para assegurar a proteção, recomenda-se, também, o controle preventivo de pragas”. Ela afirma que o processo de sanitização não é nocivo para seres humanos ou animais, e seu custo varia em função do tamanho do ambiente. “Todo serviço que envolve substâncias químicas possui um grau de periculosidade. Como os produtos são concentrados, a forma correta de diluição indicada pelo fabricante reduz riscos a níveis toleráveis pelo seres humanos e animais. Por isso, é importante uma empresa especializada realizar o serviço, para avaliar e dimensionar a quantidade e a diluição correta dos produtos, assim como o horário e a técnica a serem empregados. O quaternário de amônia pode, na hora da aplicação, produzir um odor característico,
mas, respeitando-se o tempo de reentrada de pessoas e animais, o risco de provocar reações sintomáticas de intoxicação é eliminado”, explica Carlos Alberto.
Redução de riscos
A síndica geral do Condomínio Residencial Himalaia e Everest, Maria de Fátima Cavalieri, conta que a prevenção foi o foco da contratação do serviço de sanitização. “Como entendemos que os condomínios são possíveis focos, devido ao grande fluxo de pessoas, optamos por contratar o serviço a fim de proteger moradores e colaboradores. No nosso caso, são 200 apartamentos, por isso, buscamos minimizar os riscos.” Preocupado não apenas com o novo coronavírus, o Conselho discutiu, em conversas com a síndica pelo interfone e Whatsapp, sem contato presencial, a contratação, assim como a forma de pagamento – por meio do fundo de reserva. “Como se tratava de um fato novo, não mexemos nas despesas ordinárias, de onde saem valores para outros serviços de limpeza e higienização.” A síndica destaca, ainda, que para a contratação do serviço considerou a proteção contra outras doenças. “O risco de outras enfermidades, que podem ter sintomas semelhantes aos da Covid-19, foi reduzido.” Para o gerente-proprietário da Saniway Saúde Ambiental, o processo de desinfecção deve estar aliado ao processo de limpeza. “Trabalhamos com o Programa Integrado de Higienização, que inclui a investigação de pontos críticos e não críticos de transmissão de doenças, o desenvolvimento de um manual de boas práticas de higienização, o monitoramento dos trabalhos de higienização com as auditorias externas e internas, dentre outras práticas.” Simone destaca que a alta procura pelo serviço demonstra a preocupação das pessoas. “Temos recebido diversas solicitações de condomínios, restaurantes, escritórios e residências, que buscam uma limpeza mais direcionada à prevenção da Covid-19. Isso mostra que todos estão empenhados em minimizar os riscos.” fotos divulgação
Serviço de sanitização Edição 40 | Set/out 2020
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manutenção predial
Diga não às texturas abrasivas nas rotas de fuga Acabamento das paredes deve seguir as exigências do Corpo de Bombeiros divulgação
Para a síndica profissional Luciana Borges, o assunto é levado à assembleia mas o entendimento é dificultado por se tratar de antecipar riscos Como são as paredes do hall de entrada, corredores e das escadas do seu condomínio? Você já parou para pensar se as mesmas estão de acordo com as normas de segurança? A Instrução Técnica 08 do Corpo de Bombeiros Militar de Minas Gerais (CBMMG), de 2017, aponta, em seu item 5.7.4.1, que “as paredes das caixas de escadas (componentes da saída de emergência), das guardas, dos acessos e das descargas devem ter acabamento liso ou com texturas que não sejam abrasivas”. Segundo o CBMMG, o objetivo é estabelecer critérios mínimos necessários para o dimensionamento das saídas de emergência em edificações, a fim de que sua população possa abandoná-las, em caso de incêndio ou pânico, protegida em sua integridade física e permitir o acesso de guarnições de bombeiros para o combate ao fogo ou retirada de pessoas. Por isso, o tema merece atenção. De acordo com a engenheira civil e de segurança do trabalho da M&G Engenharia, Cynthia Roberta de Melo Mendes Gerrhim, “alguns condomínios aplicaram a textura no hall de entrada e nas escadas. Entretanto, durante a vistoria do Corpo de Bombeiros para a liberação de AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), muitos estão sendo obrigados a removê-las, uma vez que as mesmas vão contra a norma citada”. A síndica profissional Luciana Borges, que trabalha com a gestão de oito condomínios, relata que mesmo condomínios que já têm o AVCB
têm sido orientados a efetuar mudanças nas paredes das rotas de fuga, de modo a se adequarem às normas. “Os bombeiros retornam e acrescentam a questão da textura entre os itens a serem adequados, ou seja, encontram divergência e sugerem a alteração.” Segundo a síndica, o que ela tem orientado é que aqueles condomínios que já têm textura não façam alteração até que recebam novas visitas do Corpo de Bombeiros. “Indico que, se não há descrição do item em relatório, não se deve mexer, afinal, precisamos saber exatamente qual é o tipo de revestimento exigido, a fim de evitar gastos desnecessários. Isso porque são áreas grandes já que estamos nos referindo a rotas de fuga que abrangem todos os andares de edifícios. Teve condomínio em que lixamos a textura aplicada para reduzir a abrasividade, mas os bombeiros ainda assim disseram que não estava de acordo.” “Apresento a questão aos moradores, em assembleia, mas, por se tratar de antecipar os riscos em caso de sinistro, o entendimento é dificultado. Por isso, em vários casos, aguardamos a visita dos bombeiros para, em seguida, efetuarmos as alterações”, aponta Luciana. As dúvidas apresentadas por Luciana quanto ao que deve ser aplicado nas paredes explica a demanda crescente por vistoria de profissionais com conhecimento técnico. “Antes de qualquer tipo de reforma ou obra, o síndico precisa chamar um profissional habilitado que possa lhe dar orientações e diretrizes”, explica Cynthia.
Precisamos saber exatamente qual é o tipo de revestimento exigido, a fim de evitar gastos desnecessários
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A textura não abrasiva pode ser aplicada em qualquer local do condomínio, sendo que a abrasividade deve ser verificada por profissional habilitado, a fim de atestar a segurança. “Quando chegamos a um condomínio e verificamos a existência de textura abrasiva, o que orientamos é que ela seja removida pelo menos em dois metros de altura, contados a partir do piso. Esta remoção da abrasividade pode ser por meio de lixamento e com demãos de massa corrida ou gesso”, explica Cynthia. A engenheira acrescenta que uma forma de descobrir se uma textura é abrasiva ou não é esfregando o braço contra a parede. “Se machucar ou arranhar, a textura é abrasiva.” Por se tratar de um ponto diretamente ligado à segurança, ainda
que as alterações de texturas representem gastos e até prejuízos, síndicos precisam estar atentos. “Todas as vezes em que há indicativo de remoção da textura, ocorrem reclamações por parte dos condomínios, ao ponto de alguns se recusarem a remover a textura, o que faz com que fiquem sem o AVCB, o que é negativo, pois o AVCB é o único documento que atesta que todos os sistemas preventivos previstos pelas normas foram inseridos na edificação”, defende Cynthia. Ainda que o condomínio que tenha o AVCB seja acometido por um sinistro, seja fogo ou pânico, o documento atesta que houve realmente um acidente, já que todas as providências para garantir a segurança das vidas e dos bens materiais da edificação foram cumpridas.
A abrasividade deve ser verificada por profissional habilitado
manutenção predial
Abrasiva X Não abrasiva
Uma forma de descobrir se uma textura é abrasiva ou não é esfregando o braço contra a parede. Se machucar ou arranhar, a textura é abrasiva
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Assembleias por meio de aplicativos e plataformas Embora substituam reuniões presenciais, as assembleias virtuais não reproduzem o ambiente real Até o dia 30 de outubro está em vigor a Lei 14.010, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas do Direito Privado no período da pandemia do coronavírus. Uma das mudanças previstas é a possibilidade de realização de assembleias condominiais por meios virtuais. Na edição anterior da revista O Síndico, o advogado especialista em Direito Condominial e palestrante, Thiago Badaró, afirma acreditar que as assembleias virtuais vieram para ficar. Mas como funcionam as assembleias virtuais? “A Lei 14.010 não aboliu os ritos de uma assembleia e isso quer dizer que temos que fazer a convocação conforme estipulado na convenção, manter o quórum mínimo para decisões importantes etc. Caso os ritos não sejam cumpridos, a assembleia virtual pode ser impugnada. Por isso, sempre ressaltamos a importância do apoio jurídico nesse momento”, explica o CEO do aplicativo Vote Condomínio, Marcos Miguel. Para a realização, há inúmeros aplicativos ou plataformas, que oferecem funções como gestão da unidade, do condomínio, do proprietário ou procurador; lista de presença; ata automática; relatório do chat; convocação digital (e-mail e push no aplicativo); envio de tokens de acesso; gráficos, entre outras. Antes mesmo da realização da assembleia virtual, o síndico ou a administradora deve lançar os dados na plataforma. Tais informações abrangem fração ideal, inadimplências, entre outras. Além disso, é preciso que os condôminos utilizem recursos, como tutoriais, manuais e suporte, sobre o uso das plataformas. Por isso, a importância de o síndico contar com empresa capacitada a oferecer suporte técnico e que assegure o direito de todos votarem e emitirem sua opinião. “O cadastro dos usuários é extremamente importante. É preciso ter certeza de que quem está acessando realmente tem direito ao voto e à participação. Nossa plataforma permite cadastrar todos os itens e, somente quando estiver tudo validado, o síndico abre a assembleia e libera a participação. Como somos uma empresa de tecnologia, podemos auditar todo o processo de forma constante”, ressalta o proprietário da PorterGroup Unidade Juiz de Fora, Roberto Kamil.
Algumas pessoas têm ideia de que a assembleia virtual reproduz o ambiente presencial, mas sua forma de realização é distinta. Nos aplicativos, em sua maioria, há a área para realização de votação, registro e chat para conversas, ou seja, há espaço para mensagens. No caso de interação, são criadas salas virtuais com auxílio de plataformas como Zoom, Meeting, Teams ou Youtube. “Apesar da suspensão das assembleias convencionais e da prorrogação do mandato dos síndicos até 30 de outubro, alguns condomínios possuem situações que impossibilitam aguardar a normalização. Desta forma, a assembleia virtual permite que assuntos urgentes sejam tratados seguindo os requisitos legais, sem risco de contaminação pela Covid-19. Lógico que, como qualquer atividade que está sendo incorporada, ela ainda é vista com certo receio, principalmente com questões legais. Assim, é importantíssimo que os síndicos sejam bem assessorados, inclusive juridicamente”, destaca a sócia da Águila Administração de Condomínios, Adriana David.
Caso os ritos não sejam cumpridos, a assembleia pode ser impugnada
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Soluções à distância Uma das vantagens da realização da assembleia em meio virtual é a praticidade. “O condômino consegue participar da votação de qualquer lugar, tornando seu desejo (voto) válido”, afirma Marcos Miguel. Em alguns casos, a assembleia virtual deve ser realizada via celular, enquanto a criação e a administração ocorrem pelo computador. Segundo o CEO da Vote Condomínio, canais como WhatsApp e Zoom não devem ser usados exclusivamente para a realização das assembleias virtuais. Isso porque os mesmos não foram projetados para este fim, não gerando lista de presença, ata, além de envolverem riscos de exposição de dados. Ainda sobre a segurança, ele explica que é preciso que o aplicativo tenha um conjunto de normas e procedimentos que tornam possíveis a auditoria dos dados. “Os dados precisam estar criptografados e seguros contra invasão e alteração de resultados da votação, além de estar em servidores protegidos.” Outro ponto positivo é o aumento do quórum, que fica, em média, na faixa dos 50%, chegando, em alguns casos, a 80%. “As reuniões virtuais conseguem envolver, inclusive, pessoas que não conseguiriam participar das assembleias presenciais. Com isso, aumenta-se o quórum”, destaca Kamil. De acordo com Marcos Miguel, as assembleias virtuais são indicadas para pequenos, médios e grandes condomínios, se bem organizada. Kamil aponta outra vantagem. “Grandes condomínios têm ainda mais dificuldade em conseguir um bom quórum de participação. Por isso, as assembleias virtuais são indicadas.” Contudo, há quem acredite que a complexidade aumente, por isso, no caso de condomínios grandes, é importante que a necessidade e a urgência sejam avaliadas.
Embora ainda haja muitos síndicos com dúvidas, é fato que a grande procura pelos aplicativos e plataformas demonstra que há uma convergência para o uso constante dos meios. Uma das preocupações diz respeito aos condôminos idosos, que, em sua maioria, têm dificuldades para lidar com questões tecnológicas. Mas Kamil afirma que “o sistema é simples e intuitivo. O objetivo é tornar o processo mais prático e rápido do que o modelo tradicional”. “Creio que seja um conceito para o futuro. Sinto que na assembleia virtual os condôminos não podem discutir o assunto em pauta. Ela só tem a opção de aprovar, não aprovar ou abster. A experiência da assembleia virtual resolve um problema imediatista. No caso de uma assembleia extraordinária, são muitos assuntos a serem tratados”, ressalta Owernei, que participou de duas assembleias virtuais. “Foram eficientes para o que estava precisando naquele momento devido à pandemia.” Quem realizou uma assembleia virtual em um condomínio com 568 unidades foi o gerente administrativo da TECCON Administradora, Rodrigo Albino Campos. “Realizamos uma assembleia virtual no Condomínio Residencial Spazio Jardim Real, considerado uma ‘mini-cidade’. A mesma transcorreu em total segurança e organização. Ficamos satisfeitos com o resultado. Vamos, cada vez mais, nos aprimorar na realização das mesmas”. Já a sócia da Águila Administração de Condomínios, defende que, no caso de condomínios grandes, “é muito importante manter a ordem, para que a mesma flua em harmonia”. Ela realizou uma assembleia virtual em um condomínio de oito unidades. “Utilizamos a plataforma do Google Meet. Por ser um condomínio pequeno, foi muito tranquila.”
Os dados precisam estar criptografados e seguros contra invasão e alteração de resultados da votação
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entrevista
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Gestão de sucesso inclui trabalho diferenciado e diálogo divulgação
Síndica do Palazzo Catedral, Ana Paula Backx defende gestão baseada no respeito e no equilíbrio emocional Revista O Síndico: De que forma sua profissão colabora com o trabalho de síndica? Ana Paula Backx: A educação é a ferramenta para todos os desafios da vida. Por meio dela, podemos trocar experiências e conhecer a essência das pessoas, pelo uso da comunicação. Considerando essa vertente, faço da comunicação entre as pessoas o caminho para dirimir questões particulares e que venham a interferir na boa convivência do grupo.
O Dicionário Aurélio define o substantivo “síndico” de forma objetiva e sintética: “Nos edifícios em que há condomínio, pessoa escolhida pelos condôminos para tratar dos interesses e de administração do imóvel”. O termo vem do grego “syndikós”, que, assim como do latim “syndicu”, significando advogado, defensor. Muitos síndicos, porém, acabam por se tornar representantes diferenciados, por ir além do que aponta a tradução. É o caso da síndica do Condomínio Residencial Palazzo Catedral, Ana Paula Backx, entrevistada dessa edição da revista O Síndico. Professora há 25 anos, palestrante e comunicadora, Ana Paula apresenta um programa de entrevistas na RCWTV e atua como diretora de comunicação em um clube social de Juiz de Fora. No condomínio, foi síndica da obra por seis anos, tendo assumindo, posteriormente, a gestão por dois anos e reassumindo em 2019. Sua gestão abrange 56 unidades e colaboradores terceirizados.
de outro. Todas essas situações foram conversadas e praticamente sanadas. As festas ocorrem e são previamente avisadas ao condomínio e vizinhos; e, quanto às vagas da garagem, fiz um mapeamento com as placas dos carros que correspondem às vagas. Os próprios condôminos fiscalizam uns aos outros. No caso de infração, envio notificação; posteriormente, advertência passível de multa. Então, não há reincidência porque sou rígida na disciplina.
Não sou uma ‘síndica chata’, o que faço é zelar pela boa convivência
Quais os principais problemas enfrentados e como você os soluciona? As bases são a convenção e o regimento. As pessoas precisam obedecer ao que está previsto nos artigos. É uma questão de responsabilidade. As infrações são apontadas e conversadas. Não sou uma “síndica chata”, o que faço é zelar pela boa convivência. Com isso, os problemas não são constantes. O que muitas vezes ocorre é barulho de festas sociais e pessoas usando a vaga da garagem
Qual é o perfil dos moradores e como você lida com essa realidade? Temos moradores desde bebês até idosos, mas a maioria é formada por jovens. Jovens esses que me respeitam porque eu os respeito. Lido com atenção, entendendo a fase deles. Alguns têm a família em outra cidade, pois são estudantes, então, sei da “carência” deles e, às vezes, é comigo que alguns conversam. Coloco-me à disposição para emergências e, assim como eles podem contar comigo, eu conto com eles. Edição 40 | Set/out 2020 13
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Como define seu estilo de gestão? Quais são suas características? Gosto de gerir pelo exemplo. Não dou margem para falarem do meu comportamento, de uma voz alterada, de uma falta de atenção... Sempre dou retorno com relação àquilo que me solicitam. Assim, há respeito, o que faz diferença em uma convivência diária. Qual seria um dos diferenciais do seu trabalho no condomínio? Fazer a ronda noturna. Como tenho o hábito de ficar estudando até tarde, antes de me recolher, dou uma volta pelo prédio. Pelas escadas, caminho pelos andares para perceber barulhos ou cheiros estranhos. Certa vez, senti cheiro de queimado. Interfonei para a unidade e acordei a moradora que estava dormindo e havia deixado uma água fervendo. Foi Deus! Como é a inadimplência no condomínio e como a controla? Todos somos responsáveis pelo condomínio. Os condôminos possuem seus problemas particulares e, às vezes, precisam comprometer o pagamento do condomínio para sanar outras questões. Entendo o lado deles, mas não posso esquecer que o condomínio tem seus compromissos também. Dessa forma, o morador, antes mesmo de deixar de pagar o condomínio, me procura e já me deixa ciente de que haverá um atraso. Sempre que possível, adoto a política da boa vizinhança. Quanto à prestação de contas, eu olho os balancetes e confiro tudo. Envio aos conselheiros para visto. Coloco-me à disposição para esclarecimentos. Depois coloco no arquivo.
administradora tem colaboradores que resolvem as situações quase instantaneamente, além da própria diretora que sempre retorna mensagens ou telefonemas. O trabalho da administradora é muito eficiente e sempre atende possíveis demandas ou esclarece alguma dúvida. Comente sobre campanhas desenvolvidas, como a de combate à violência contra a mulher e decoração de Natal. Certa vez, ouvimos um casal discutindo no prédio. Ficamos atentos para ver se se tratava só de uma discussão ou de uma briga mais séria. Se eu percebesse uma situação de violência, eu acionaria a polícia. Durou cerca de 20 minutos e cessou. No dia seguinte, enviei panfleto de violência contra mulher a todos os apartamentos. Na outra semana, colei no mural de comunicados do hall um panfleto sobre paz no lar. Assim fui fazendo e estou fazendo. Nunca mais ouvimos discussões entre o casal. Se eles se acertaram ou a campanha ajudou, não sei, mas torço para estar tudo bem. Quanto à decoração de Natal, foi muito legal porque foi personalizada. Usei EVA vermelho decorado com glitter e recortei estrelas. No meio das estrelas coloquei o número do apartamento. Espalhei essas estrelas pela portaria, junto a uma árvore de Natal e pisca-pisca. Os moradores ficavam procurando a estrela correspondente ao seu apartamento e na noite de Natal as estrelas subiram para suas portas. Foi muito envolvente!
Sempre que possível, adoto a política da boa vizinhança
Como é a participação dos condôminos nas assembleias? Temos cerca de 10 a 15% de presença. Dependendo da pauta, a presença é até menor. Sempre digo que quando houver uma pauta realmente importante, que as pessoas não venham reclamar depois do que foi deliberado. Eu coloco a responsabilidade do silêncio para aqueles que tiverem objeções das ações tomadas. Como é a relação com o conselho, com a administradora, com a conservadora e com os prestadores de serviços? Meus conselheiros são ótimos! Troco ideia mais frequentemente com uma delas, muito atenciosa e prestativa. Isso é bom porque permite visões diferentes sobre uma determinada situação. Nossa
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Como o condomínio foi afetado pela pandemia do novo coronavírus? Colocamos álcool gel na portaria e nas garagens. Os elevadores são constantemente higienizados e é proibida a entrada de delivery. Os moradores vão até a portaria retirar seu lanche, visto que entregadores não podem circular pelo prédio. As pessoas estão mais recolhidas e não há muita circulação de moradores. Todos os colaboradores usam máscara. Deixe, por favor, um recado para os síndicos de Juiz de Fora. O estereótipo de que todo síndico é chato pode ser mudado. Há necessidade de se fazer cumprir as regras e que o primeiro a obedecê-las deve ser o próprio síndico, para dar o exemplo. Entenda que os moradores são pessoas, cada qual com particularidades, e que o respeito deve ocorrer de ambas as partes. O equilíbrio emocional é o segredo da boa convivência, além de um bom diálogo.
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Artigo
Falando em condomínio Relações pessoais nos condomínios Por José Maria Braz Pereira Consultor de empresas e de condomínios
Sem sabermos, com pro- comportarão omissões e, consequentemenfundidade, como estaremos te, irão exigir o uso da ética em toda sua ao final desta pandemia, que plenitude, fazendo com que ela nos leve a nos levou ao isolamento social, refletir e a agir. Daí entendermos que a ética podemos analisar que precisaremos é uma capacidade humana que deve ser culreestudar pensamentos sobre pessoas e pro- tivada, pois, antes de mais nada, representa cessos. Espera-se que iremos viver e conviver um dom, que precisamos nos empenhar em em diversos momentos com distintas situa- incluí-lo como uma obrigação, uma vez que ções em que as pessoas canalizarão suas as- deve ser um compromisso construído com pirações a partir da espera de felicidade, paz base no diálogo, a fim de que estejam vivas, e harmonia, entre outras necessidades. realmente, a liberdade e a responsabilidade, Algumas mudanças, como o trabalho remo- levando-nos à honestidade e à transparência. to, o uso da tecnologia e outras técnicas, deCom ética e junto às demais pessoas que verão fazer parte definitivamente das nossas compõem a comunidade condominial, buscaremos o bem-estar de quem vive covidas. Razão porque podemos letivamente conosco, uma vez que a dizer que deverão prevalecer a ética nos põe face a face com as ética, o respeito e a confiança, pessoas, respeitando suas dignipassando a ser a hora da calNovos ma, pois vamos entrar na era dades humanas. Só assim podetempos não remos sair do nosso individualisdo “RE”. Isto porque o recomeçar terá que ser acompanhado comportarão mo, que nos leva à indiferença e do reeducar, reaprender, rever à insensibilidade, muitas vezes faomissões zendo-nos sentir autossuficientes nossas ações, nossas visões sobre o trabalho e a vida em coe faltar com a solidariedade, tão munidade, reconhecer nossos necessária a quem vive em comuerros, renovar energias, nossas estratégias, nidade e até mesmo na família, esquecendo nossas realidades, revitalizar estratégias pas- que as demais pessoas têm importância em sadas, rever inovações, reviver conceitos e até nossas próprias vidas. mesmo ressuscitar. É preciso que deixemos de lado nosso Isto porque, ao reabastecermos as nossas modo de pensar nas nossas satisfações pesenergias, precisaremos analisar as importân- soais, passando a sentir as necessidades das cias do outro em nossas vidas, e isso irá exi- outras pessoas. Devemos partilhar viver e gir atitudes positivas de respeito, como ética conviver com os outros, como em uma pare confiança em nós e nas demais pessoas da ceria, fazendo do condomínio um ambiente comunidade. Afinal, a vida em condomínio de harmonia e paz. Daí cresce a responsabié coletiva, onde todos os condôminos terão lidade do síndico (como gestor), que deve dar que cumprir suas responsabilidades pelo o exemplo de ética, quando as informações, o diálogo e a transparência se tornaram uma bem comum. Acredito que vamos precisar repensar e necessidade da vida na comunidade condorefletir nossas atitudes. Novos tempos não minial. brazpereirajm@hotmail.com José Maria Braz Pereira - Consultor Condominial
