O síndico em revista ed 25 mar abr 2018 by Lógica Comunicação

PROCURAÇÃO IMPORTANTE INSTRUMENTO DE REPRESENTAÇÃO

LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL CONHEÇA O CONJUNTO DAS PRINCIPAIS LEIS

SINDICATO PATRONAL NOVA DIRETORIA DO SINDICON É ELEITA

ANO 5 | Nº 25 | MAR/ABR 2018

CONDÔMINOS ANTISSOCIAIS Quando o problema mora ao lado EM ABRIL, ENCONTRO NACIONAL DE SÍNDICOS E CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. PARTICIPE!

Vem aí mais uma novidade! Em abril, Juiz de Fora sediará o ENASIN, Encontro Nacional de Síndicos, promovido pela Confederação Nacional dos Síndicos em parceria com a Lógica Comunicação. O encontro reunirá especialistas de São Paulo, Belo Horizonte e JF num evento de qualificação voltado para quem quer executar da melhor maneira suas funções nos condomínios. A receptividade ao projeto está sendo muito positiva, numa clara demonstração de que é necessário investir em capacitação para atender a um segmento que enfrenta muitas oportunidades e desafios e que não para de crescer na nossa cidade e região. Vamos aproveitar então o feriado do sábado dia 21, para participarmos deste importante congresso. Convidamos síndicos, proprietários e funcionários de administradoras de condomínios de Juiz de Fora e cidades vizinhas para este encontro que certamente irá gerar resultados favoráveis para todos os envolvidos! Mas a ideia de promover capacitação não para por aí. Após a realização do ENASIN, teremos mais uma turma do Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios nos dias 23 a 25 de abril. Serão três dias de aulas com conteúdo teórico e prático ministradas pelo maior especialista em treinamento para síndicos do Brasil, o presidente da CONASI, professor Sérgio Craveiro. Os alunos das turmas anteriores, sem exceção, avaliaram como excelente ou ótimo o curso. Então vale a pena você participar! Saiba mais nesta revista e pelo site www.sindicojf.com.br Esta edição traz também muitos assuntos interessantes e que podem lhe ajudar a resolver questões importantes no dia a dia do condomínio. Na matéria de capa você encontrará os caminhos para solucionar os problemas causados por moradores que se enquadram nas características do condômino antissocial. Esta figura inconveniente, que gera incompatibilidade com quase todos, precisa ser contida, mas tudo deve ser feito dentro da lei a fim de resguardar o síndico e o próprio condomínio. Trouxemos também outra matéria de grande utilidade que apresenta o conjunto das principais leis que regem o condomínio. Você não pode deixar de conhecê-las a fundo, pois é a elas que você deve recorrer primeiramente diante de qualquer situação. Não vale resolver assuntos sérios do condomínio com base no achismo, mas sim com base nas leis, normas e regras que já existem e que foram criadas para dar suporte à resolução dos mais diversos tipos de conflitos. E por falar em conflito, parece que está chegando ao fim o impasse surgido no final do ano passado com a renúncia da diretoria do Sindicato dos Condomínios (Sindicon), que deixou sem representação a categoria patronal. Após eleições em fevereiro, o Sindicon aguarda o registro definitivo da chapa eleita para dar início às negociações da Convenção Coletiva dos Trabalhadores em Condomínios. Resta agora uma participação mais ativa de todos a fim de que as negociações caminhem a passos largos tendo em vista que uma demora ainda maior significa um entrave para empregados e empregadores, prejudicando o planejamento do orçamento do condomínio e familiar de porteiros, faxineiros, zeladores e ascensoristas. A todos uma boa leitura e até breve!

sumário

andrea castilho EDITORA

5 8 10

Fim da polêmica – Sindicon tem nova diretoria

Conheça as leis que regem o condomínio A problemática dos condôminos antissociais

Procuração - como o condomínio deve usá-la

Dicas sobre projetos de prevenção e combate a incêndio

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Cristiano F. Magri Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Telma Elisa S. Souza CONTATO PUBLICITÁRIO Rafaela Oliveira da Silva (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 (32) 98887-6126 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

ABRIL DE OPORTUNIDADES

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2018) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.036,22 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.208,79 Garagista..............................................................R$ 1.298,57 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.341,30* Zelador..................................................................R$ 1.220,20 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Ticket Alimentação: R$ 13,92/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas)

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2017) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.040,63 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.102,11

25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 110,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 30,00/mês > Adicional noturno:

> Hora extra:

OBS: Até o fechamento desta edição, ainda não havia sido definido o índice do reajuste da categoria.

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS

(válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00 REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

telefones úteis SINTEAC (Sindicato dos empregados em conservadoras) Novo endereço: Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803 Sindicomércio JF (32) 3215-1317

SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 98887-6125 98887-6126

EM ABRIL, ENCONTRO NACIONAL DE SÍNDICOS E CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. PARTICIPE!

CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

artigo

ativacrcred@gmail.com

Cristiano Magri, graduado em Administração pela Faculdade Metodista Granbery e pós graduado em Finanças, Auditoria e Controladoria no MBA da Fundação Getúlio Vargas, sócio-diretor da Ativa Cobrança

Inadimplência é desafio para condomínios Síndicos devem planejar cobrança assertiva O primeiro trimestre do ano é um to do condomínio. Tal cobrança pode momento complicado para quem ser realizada por uma empresa esnão possui planejamento financeiro. pecializada, que traçará um plano de Nele, a inadimplência atinge seus ação levando em conta a redução de maiores patamares devido ao comcustos e respeitando a legislação em portamento consumista e irresponvigor. sável da grande maioria dos brasiDeve ser levado em consideração leiros. É nesse período que chegam ainda que, na cobrança de débitos, as faturas do cartão de crédito com o inadimplente não será exposto ao as compras de fim de ano e as viaridículo, nem submetido a qualquer gens de férias e do carnaval. Essas tipo de constrangimento ou ameaça. despesas são, muitas vezes, feitas Ademais, em hipótese alguma devecom dinheiro que não se tem ou se divulgar em quadro de avisos que seria utilizado para outros fins, os nomes, apartamentos e valores como quitação do dos condôminos condomínio, IPTU, inadimplentes. IPVA, matrícula e O valor do concompra do matedomínio inadimQuanto mais tempo rial escolar, dentre plente deve ser outros. atualizado por o condomínio deixar Muitas pessoas uma tabela disnão aproveitam ponibilizada menpassar, maior a as vantagens de salmente no site chance de não ser um poupador do TJMG, (http:// quitando o IPTU www.tjmg.jus. receber de forma à vista, com desbr/portal-tjmg/ amigável conto de 11%, ou processos/indio IPVA, com descadores/fator-deconto de 3%. Pode parecer pouco, -atualizacao-monetaria.htm), que é mas se comparado ao rendimento baseada na variação da ORTN/OTN/ da poupança 0,5% a.m. mais TR, BTN/TR/IPC-R/INPC, índices inflaé uma grande vantagem. Enfim, é cionários mais taxa referencial, que a velha cultura que o ano só inicia trazem o valor passado para o valor após o carnaval. É nesse momento presente, mais 1% a.m. (juros legais) que as pessoas começam a tentar e 2% de multa. se organizar, só que o condomínio A cobrança administrativa é semcontinua tendo suas obrigações fipre vantajosa para ambas as partes. nanceiras e, com a inadimplência, A esfera judicial só deve ser consiele apresenta dificuldades para honderada como última hipótese, já que rar seus compromissos, tendo que é morosa e onera o condomínio com recorrer a empréstimos ou atrasar custas processuais. Analisar o mosuas contas, gerando mais ônus com tivo da inadimplência também nos juros do empréstimo e de mora. permite diagnosticar um plano mais A gestão da cobrança dos condoassertivo de cobrança. Às vezes, é mínios deve ser muito bem planejapreferível fazer um acordo mais esda e rigorosa. Quanto mais tempo tendido extrajudicialmente do que o condomínio deixar passar, maior ter uma grande demanda judicial. a chance de não receber de forma Ativa Cobrança - Av. Rio Branco, amigável. E o pior, a inadimplência 2001 Sala 1208, Edif. Century XXI vai aumentando, impactando cada (32) 3213-2008 ou 98848-5526 vez mais a capacidade de pagamenEdição 25 - Mar/Abr

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Ser Síndico ou estar Síndico? Conforme comentamos em nosso de criar normas e regras sem discuúltimo artigo, nosso trabalho comtir em assembleia, quando questioparecendo a todos os Dias do Síndinados respondem “ninguém nunca co, participando de assembleias, enreclamou”. Vimos síndicos que não contros e bate papos tem por base o seguem o que a lei estabelece soque nos ensina e orienta o escritor bre obras, e executam as mesmas José Irineu Nenevê. “Quem realem áreas comuns sem aprovação, mente quer encontrar, não fica esnão apresentando orçamentos que perando, vai buscar”. É muito mais deveriam ser analisados tanto pelo cômodo perguntar aos outros a resconselho consultivo quanto pelos posta do que pesquisar, mas correcondôminos. -se o risco de chegar apenas aonde Há também síndicos que formam os outros chegaram, pois faltam elepequenos grupos e discutem regras mentos para ultrapassar os limites que terão que ser cumpridas por de onde eles desistiram. todos os condôminos. Síndicos que Quem pesquisa vai além do trise queixam da ausência dos condôvial, busca suas fontes na origem. minos nas assembleias, mas nunQuando embasaca fizeram nada do, pode ter separa que eles gurança sobre o compareçam. que fala. Quem Há síndicos que apesar de Outros que não apenas repete o conhecem todos receberem essa revista, que dizem os ouos moradores e tros sem buscar que também são não se preocupam em seus fundamendesconhecidos fazê-la circular para que tos, se comporta por muitos deles. como “papagaio” Há aqueles sínos moradores tenham que sabe falar, dicos que tomam mas desconhece o partido de deteracesso a informações assunto. Onde só minados condôsobre condomínios tem “papagaio”, minos; os que quem pensa andesconhecem os tes de falar vai se seus limites e sentir deslocado. Assim, encontre suas autonomias; outros que não suas respostas pesquisando e prefira respeitam as leis que regulam as o silêncio no meio de “papagaios”. áreas comuns e fachadas; síndicos Como base em nosso trabalho de que não cuidam da manutenção do pesquisa, vamos elaborar uma série prédio, nem do sistema elétrico e de artigos que nos permitam levar hidráulico; síndicos que apesar de aos leitores uma visão do que seja receberem a revista O Síndico, não administrar um condomínio, onde a se preocupam em fazê-la circular pessoa terá que “ser síndico” e não para que os moradores tenham “estar síndico”. acesso a informações sobre condoO que observamos não se refere mínios; síndicos que não entendem a pessoas e sim a métodos usados e que na gestão é preciso planejar, que não produziram resultados poorganizar, controlar, além de prever sitivos aos condomínios. Ao longo e ter ações proativas. do tempo, atuando nessa área, nos Diante dessa realidade tão latente deparamos com síndicos que não em nosso cotidiano, vamos este ano conhecem, por exemplo, o que diz a abordar como administrar condomíconstituição do país no seu capítulo nios de forma transparente e eficaz. Garantias Individuais, e que, além É esperar para ler. Até o próximo!

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Representação sindical

Sindicato dos Condomínios elege nova diretoria Negociações acerca da CCT ainda não começaram DIVULGAÇÃO

O presidente da junta governativa provisória, Tiago Guilarducci e o presidente eleito do Sindicon, Márcio Vinicius dos Santos

A celebração de uma nova conven- tituída, sob a direção do advogado ção a ser firmada entre o Sindicato Tiago Guilarducci que convocou os dos Condomínios de Juiz de Fora e integrantes da categoria nas cidades Zona da Mata Mineira – Patronal (Sin- de Juiz de Fora (sede), Barbacena, dicon) e o Sindicato dos Empregados Santos Dumont, Bicas, Leopoldina, em Edifícios e nas Empresas de Com- Cataguases, Muriaé, Carangola, Além pra, Venda, Locação e Administração Paraíba, Rio Pomba, Viçosa, Visconde de Imóveis Comerciais e Residenciais do Rio Branco, Ponte Nova, Ubá, São de Juiz de Fora (Sindedif-JF) deve co- João Del Rei, São João Nepomuceno, locar um ponto final na polêmica que para uma assembleia geral de eleição se instalou sobre o Sindicon no final da nova diretoria realizada no dia 12 de fevereiro de 2018. A eleição foi de 2017. Com a decisão de renúncia coletiva processada por aclamação, já que foi composta por chatomada em novembro, pela então presidenpa única encabeçada por Márcio Vinícius te da entidade, Sheyla Rakauskas, em conjunto O índice de reajuste dos Santos, síndico do Edifício Lagrota. com a diretoria do Sinsalarial que será Segundo dicon, os empregados e o novo presidente, empregadores do segdeterminado pela a diretoria está de mento de condomínios arregaçaficaram na expectativa Convenção incidirá mangas sobre como seria a disdas para prestar um cussão do piso salarial sobre os salários dos serviço assertivo ao da categoria a partir de empregados a partir lado dos milhares de síndicos atuantes no 2018. de 1º de janeiro município e região. De acordo com o adEle explica que está vogado do Sindedif-JF, em andamento o proJoão Batista de Medeiros, e o síndico e administrador de cesso de registro da ata da assembleia empresas, Márcio Vinicius dos San- de eleição da chapa aclamada para tos, presidente eleito da nova direto- que depois se iniciem as negociações ria do Sindicon, o que parecia confuso da CCT que terá efeito retroativo a 1º aos poucos está sendo resolvido. Isso de janeiro. Ou seja, o índice de reaporque um grupo de síndicos se uniu juste salarial e de benefícios que será para somar esforços e manter a enti- determinado pela Convenção incidirá dade erguida. Segundo o presidente sobre os salários dos empregados a eleito, o registro sindical do Sindicon partir de 1º de janeiro de 2018, decontinua ativo no Ministério do Tra- vendo os condomínios pagarem aos trabalhadores as diferenças salariais balho. Primeiramente, uma junta gover- devidas do período em que a Convennativa de caráter provisório foi cons- ção ainda não havia sido firmada. Edição 25 - Mar/Abr

Capacitação

37º ENASIN

Encontro Nacional de Síndicos Juiz de Fora 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínios da Zona da Mata Mineira

O EVENTO

O ENASIN é um encontro que percorre várias cidades do Brasil promovendo o compartilhamento de ideias, traçando desafios, e levando novos conhecimentos aos síndicos e profissionais do segmento de condomínios. É uma iniciativa da Confederação Nacional dos Síndicos (CONASI) e em Juiz de Fora está sendo promovido em parceria com a Lógica Comunicação e revista O Síndico e acontecerá no dia 21 de abril. Simultaneamente ao 37º ENASIN, será realizado o 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínios da Zona da Mata Mineira.

PROPÓSITO

Oferecer aos participantes um aprendizado com profissionais experientes em gestão de condomínios. Isto porque o mercado local está cada vez mais exigente, as oportunidades aumentando e os desafios também. O evento trará uma abordagem atualizada de conteúdos relevantes e promoverá o debate sobre ações e rotinas em condomínios.

CAPACITAÇÃO

Grande oportunidade de acelerar o aprendizado e troca de experiências

QUEM DEVE PARTICIPAR

Síndicos residentes, síndicos profissionais, administradores de condomínios de Juiz de Fora e região e pessoas interessadas.

NETWORKING

Fomento à geração de negócios e formação de novas parcerias

QUER SER UM PATROCINADOR? (32) 3212-3329 98887-6126

INFORMAÇÕES E INSCRIÇÕES (32) 3212-3329 / 98887-6126 www.sindicojf.com.br - logica@logicavirtual.com 6

EM ABRIL, ENCONTRO NACIONAL DE SÍNDICOS E CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. PARTICIPE!

21/04/18 sábado Local: Edifício Le Quartier Rua Batista de Oliveira, 1164 (em frente ao colégio Granbery)

INGRESSOS R$ 70,00

Thyssenkrupp Elevadores, Ativa Cobrança, Iung & Assis Corretora de Seguros, Brasil Pipe Lining, Teccon Administradora, Embalart Descartáveis e Material de Limpeza, Suporte de Condomínios.

APOIO

(até dia 30/03)

R$ 80,00

(até dia 15/04)

R$ 90,00

(até dia 21/04)

JSL Soluções, Nobile Express Hotel, Olps Gráfica, ANMA Núcleo de Mediação, Prefeitura de Juiz de Fora

Capacitação

PATROCINADORES/EXPOSITORES

PROGRAMAÇÃO (sujeita a alterações) 8h30 – Credenciamento 9h – Abertura

Tema 1:

9h10 - PRESTAÇÃO DE CONTAS E PREVISÃO

Tema 3:

11h30 – SEGURANÇA CONDOMINIAL – Marcos Moreno (SP), consultor de segurança sênior formado no Master Business Security

ORÇAMENTÁRIA – Sérgio Craveiro, presidente da CONASI (SP)

12h30 – Intervalo livre

10h – Coffee break e visita aos expositores

14h - MEDIAÇÃO CONDOMINIAL E

Tema 2:

10h45 – ELEVADORES: SEGURANÇA,

ECONOMIA E TECNOLOGIA, O MELHOR PARA SUA GESTÃO – Anderson Maia (BH), gerente Minas Gerais Thyssenkrupp Elevadores

Tema 4:

A CONVIVÊNCIA INTERGERACIONAL – Alessandra Negrão Martins (SP), mediadora judicial e extrajudicial e conciliadora no Centro Judiciário de Soluções de Conflitos em Segunda Instância e Cidadania

Tema 5:

14h45 – GESTÃO DE CONTRATOS: TÉCNICAS

PARA CONTRATAR E AVALIAR FORNECEDORES – Vitor José Homem (JF), coaching e mentoring pela Professional Self Coaching do Instituto Brasileiro de Coaching

15h30 – Coffee break e visita aos expositores

tema 6:

16h15 – ASSEMBLEIA GERAL: REUNIÃO SEM CONFUSÃO – Sérgio Craveiro (SP), presidente da CONASI

17h20 – Sorteio de brindes e encerramento

Edição 25 - Mar/Abr

Legislação

Compreensão da hierarquia das leis facilita gestão de condomínios Para o advogado Cristiano de Souza, as leis abrangem as ações do condomínio perante terceiros, perante ele mesmo, perante funcionários e perante a segurança A tranquilidade dos condôminos e o suces- nio como instituição, perante terceiros, perante so da gestão do síndico dependem muito do ele mesmo, perante funcionários e perante a conhecimento do conjunto de leis que regem segurança. a vida em condomínio e, principalmente, do Na ordem federal, é a questão das relações cumprimento delas. Contudo, diante da varie- de trabalho que são a CLT e as normas cordade de questões envolvendo quem convive relatas, a questão de segurança do trabalho, em um mesmo espaço, entender a hierarquia as questões de segurança em obras e manudestas regras é um passo fundamental para tor- tenções, as Normas Regulamentares (NRs), nar mais fácil e segura a gestão condominial. as questões relativas à segurança elétrica, ao Há dois pontos principais que devem ser cuidado da manutenção em si. Da esfera estasempre lembrados. Os princípios da Constitui- dual, explica Cristiano, “são aquelas relativas ção Federal de 1988, que devem ser aplicados à convivência com a segurança pessoal. Então em todas as normas infra-constitucionais, in- teremos normas que podem trabalhar o efeito clusive entrando na questão da convenção. E do proibido fumar, normas que são relativas à o Código Civil de 2002 que tem um capítulo segurança da edificação, de combate a incênpróprio para condomínios, mas que preserva a dio, que também podem ser municipalizadas. possibilidade dos mesmos se auto-regulamen- Na verdade, temos uma gama de legislações tarem. A lei 4591/64, chamada Lei do Condo- de todas as esferas, das quais o síndico deve mínio também é muito importante. Anterior fazer uso para garantir a sobrevivência do conao Código Civil, esta lei já teve superioridade domínio em sociedade”. em comparação às outras medidas. EntretanPor exemplo, na esfera municipal, a Lei to, tornou-se secundária após a publicação dos 11.309/2007 estabelece critérios para con44 artigos do Código Civil aprovados em 2002. servação de elementos de fachadas dos A Lei do Condomínio prédios e trata especifiainda abrange direitos, camente sobre manutendeveres e condutas a ção de marquises. Já a lei serem respeitadas, mas É certo que a base ou 10.410/2003 trata da acesem sua maioria, o Códisibilidade e define normas a saída final de tudo go Civil também abarca, gerais e crité rios básicos e quando há conflitos, o para a promoção da acesé a Constituição Código predomina. sibilidade das pessoas porDe acordo com o adtadoras de deficiência ou vogado e consultor concom mobilidade reduzida. dominial paulista, Cristiano de Souza, quando Em meio a tantas leis, a saída é pensar na se fala sobre legislação aplicável a condomínio, coletividade. Conheça sua convenção e seu rese pode pensar em hierarquia, mas é certo que gimento, verifique se suas bases não afrontam a base ou a saída final de tudo é a Constituição. a Constituição, em seguida pesquise o Código “Temos uma Constituição, um Código Civil, Civil, a Lei do Condomínio, além das leis muuma convenção e um regimento interno para nicipais já citadas anteriormente. Nas questões as questões administrativas e, também para as mais técnicas procure se aconselhar com proquestões de convivência dentro do condomí- fissionais capacitados, regulamentados, que nio. As legislações que são aplicadas a condo- darão suporte numa contratação, numa presmínios são de ordem federal, estadual e muni- tação de serviço e outras normas que vão surcipal”, explica. gindo no meio do caminho, como por exemplo Tanto faz se é portaria, norma regulamen- as de obras internas no condomínio ou nas áretadora ou outro tipo, são estas determinações as comuns que precisam ter um responsável que vão abranger todas as ações do condomí- técnico.

EM ABRIL, ENCONTRO NACIONAL DE SÍNDICOS E CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. PARTICIPE!

Paulo Mujano

Legislação condominial

Legislação

Saiba mais sobre as principais leis:

A Constituição Federal. É a nossa lei maior, porém não trata diretamente da matéria condomínio, mas aborda temas como propriedade privada, dignidade da pessoa humana, direito à moradia, os quais estão intimamente ligados ao condomínio.

O Código Civil/2002, nos seus artigos 1331 a 1358. É a nossa principal fonte de lei em relação ao Condomínio Edilício, ou seja, ao conceito usado na legislação brasileira para definir os direitos e deveres dos condôminos no uso da propriedade exclusiva e dos espaços comuns.

A Lei nº 4.591/64, que é a conhecida Lei de Condomínios e Incorporações. Como ainda não foi revogada, muitos de seus artigos ainda se aplicam

A Lei nº 8.245/91, que é a Lei de Locação de Imóveis Urbanos, também deve ser considerada, já que determina as questões que envolvem o contrato e os papéis do locador e do locatário, bem como diferencia as despesas ordinárias das despesas extraordinárias do condomínio. Há que se atentar para o que versa a Lei 12.112, a Lei do Inquilinato.

Há também as normas internas de condomínio Convenção de condomínio

É particular de cada condomínio e define regras internas, regulamenta a administração e as relações entre os condôminos. Deve dispor de temas como: as unidades autônomas, as frações ideais, os direitos e deveres dos condôminos, a administração do condomí-

nio, o mandato do síndico, suas competências e a realização das assembleias. É a “lei” máxima interna do Condomínio.

é permitido ou proibido aos moradores e empregados do Condomínio.

Regimento interno

São decisões com força de regra para os moradores, desde que seja respeitado o quórum necessário para o assunto votado em reunião.

São as regras de uso do condomínio que englobam as questões diárias e regras de convivência. Neste documento, deve constar o que

Deliberações das assembleias

Código Civil – Do Condomínio Edilício Tema

Capítulo VII

Nº do Artigo

Definição 1331 Registro do Condomínio 1332 Assembleias 1350- 1355 Eleição de Síndico e Conselho Fiscal 1347 -1356 Destituição 1349 Prestação de contas 1350 Aprovação de obras e benfeitorias 1341-1342-1343 Multas 1336- 1337 Regras, Convenção e Regimento Interno 1333-1334 Contratação da Administradora e Síndico Profissional 1348 Alteração da fachada 1336 inciso III Barulho 1336 inciso IV Condômino Antissocial 1337 Funções e deveres do Síndico 1348 Direitos e deveres dos condôminos 1335 - 1336 Vagas de garagem e áreas comuns 1338 - 1340 Animais em condomínios Assunto tratado no Regulamento interno Dívida de condomínio 1345 Realização de seguro 1346 – 1348 Inciso IX Extinção do condomínio 1357 - 1358 Acesse as principais leis que regem os condomínios no link http://sindicojf.com.br/legislacao.php

Edição 25 - Mar/Abr

capa

Condômino antissocial Quando o problema mora ao lado

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Todo mundo conhece ou já ouviu falar sobre aquele morador que sempre causa transtornos, viola as regras do condomínio, não tem respeito às normas de civilidade e vive como se nada pudesse mudar seu comportamento. Provoca barulho fora de hora, convive em situação de conflito verbal ou até mesmo age de forma agressiva com os vizinhos e, de várias maneiras, desrespeita o regulamento interno ou a convenção condominial. Ele é o chamado condômino antissocial. Segundo o artigo 1337 do Código Civil, o condômino antissocial é aquela pessoa “que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio” e que “por seu reiterado comportamento antissocial gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores.” Para tentar conter suas ações, o artigo define que o condomínio poderá aplicar multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial, por decisão de ¾ dos condôminos dico que prefere não ser identificado. Situações como esta e outras ainda e, caso os mesmos problemas persistam, este valor poderá chegar a dez vezes o va- mais graves precisam e devem ter solulor da contribuição para as despesas con- ção antes que se tornem uma tragédia como a ocorrida em Belo Horizonte em dominiais. O síndico de um condomínio de 12 apar- 2017, na qual a síndica foi morta a facatamentos na região central de Juiz de Fora das por uma moradora. Segundo veicujá não acredita que vá ficar livre dos cons- lado na imprensa, moradores disseram que a vizinha acusada pelo crime fazia tantes incômodos causados uso de bebida alcoólica dentro e fora do prédio por e acabava deixando sua um casal de vizinhos. “O criança de dois anos comportamento dos dois gera grande perturbação. Síndica teve a morte sozinha causando comoção entre os condôEles implicam com quem como resposta minos que por sua vez passa na rua, jogam água acionavam a síndica pee xingam as pessoas na ao seu pedido dindo providências. No calçada. Fui procurado por de moderação dia após o Natal do ano moradores de prédios vizinhos pedindo para que to- quanto às regras de passado, a síndica teve a morte como resposta masse providência, já que ao seu pedido de modea conduta deles ultrapassa convivência ração e atenção quanto os limites de nosso condoàs regras da convivênmínio”, relata. Segundo o síndico, outro problema são as brigas con- cia no condomínio. Para a diretora do setor de condomínios jugais que já chegaram às vias de fato. Frequentemente ouvíamos gritos e sons da Universal Imóveis, Alessandra Ribeiro, de agressão contra a mulher. Boletins de problemas de relacionamento recorrentes ocorrência policial foram feitos, mas a víti- com condôminos que parecem sem soluma não assume que sofreu violência. “Con- ção, são mais comuns do que se imagina. segui adverti-la de que ficar omissa a estes “O que se vê é que algumas pessoas não casos de violência doméstica também pode estão preparadas para o convívio em coser considerado crime. Preciso fazer o meu munidade, onde deve-se levar em consipapel de cidadão consciente, além de sín- deração o bem-estar, a segurança e a trandico. Avisei que a Polícia Militar seria acio- quilidade de todos. Muitas vezes, esses nada da próxima vez e que o marido não “vizinhos problemáticos” deixam de lado teria como escapar. Desde então, as brigas a empatia, pensando apenas em seu praparecem ter sido silenciadas”, conta o sín- zer e conforto,” adverte.

Edição 25 - Mar/Abr 2018

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Solucionando o conflito com o condômino antissocial O limiar que separa o relata o caso de um morador que aparentava condômino antissocial de uma ter problemas psicológicos e fazia uso de pessoa capaz de agredir ou até drogas. “Ele realizava festas até a madrugada provocar um homicídio é difícil constantemente, permitindo o acesso de de prever. De acordo com a pessoas estranhas ao prédio, inclusive sócia-diretora da ANMA – Núcleo de fornecendo a senha de entrada, danificando Ação e Mediação de Juiz de Fora, Marselha as coisas comuns propositalmente. A saída foi Evangelista, a busca do diálogo com o infrator a aplicação de multa com ameaça de novas é sempre o primeiro recurso a ser usado, e o punições caso o problema persistisse e uma síndico deve, como gestor de conflitos, estar posição firme, até que o mesmo se mudou atento ao tipo de discórdia para que possa do prédio,” conta. A administradora também escolher o melhor caminho para administrá- ressalta que nos casos de inquilinos, um lo. A advogada relata que a mediação é um caminho é solicitar ao proprietário do imóvel recurso interessante, pois através de suas que o advirta o morador sob pena de despejo técnicas pode-se chegar ao por não atender às normas real motivo do problema. do condomínio (art. 23, X Ela explica ainda que da Lei 8.245/91). as etapas para a solução A legislação orienta que Há pessoas que de um conflito dependem para haver uma punição do momento em que a ao condômino antissocial, mesmo sofrendo abordagem será feita. devem ser também Na mediação, há a figura prejuízos financeiros respeitados os trâmites da espiral do conflito: se para um procedimento continuam a espiral está muito alta regular, ou seja, advertência a ponto das partes se escrita, conduta reiterada incorrigíveis agredirem fisicamente, o do condômino infrator, Poder Judiciário mostra-se deliberação em assembleia como a melhor alternativa com quórum de 2/3 inicialmente; caso as partes estejam em para aplicação de multa, direito de defesa condições de se comunicarem diretamente, do condômino infrator, deliberação em pode haver uma mediação. assembleia com quórum de ¾ dos condôminos É importante ressaltar que a mediação não para aplicação de multa de 5 a 10 vezes o valor obsta a aplicação de multas ou penalidades, da taxa condominial, ação judicial. mas visa buscar uma solução sustentável que Antes de tudo, é preciso consultar a evite recorrências e desgastes no ambiente convenção condominial e regimento interno condominial. O que acontece, por vezes, é que para conhecer as regras para a correta há pessoas que mesmo sofrendo prejuízos aplicação de multas e notificações, que, financeiros continuam incorrigíveis, e a se não seguidas, podem dar brecha para o recorrência do conflito sempre retorna com infrator deixar de pagar a pena e ainda entrar a espiral mais elevada, trazendo novamente com ação judicial contra o condomínio. os problemas, sendo justamente isso o que a O segundo passo é consultar a assembleia medição quer evitar. para que delibere pela multa citada no Pela experiência da administradora artigo. Vale dizer que o condômino tem Alessandra Ribeiro, a cobrança de multas direito de se defender e pedir anulação da previstas tem resolvido o problema em multa, o que deve ser analisado também em diversos condomínios nos quais atua. Ela assembleia.

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É muito difícil se falar em expulsão/exclusão de morador, principalmente em se tratando de proprietário. A legislação brasileira ainda não regulamentou especificamente essa questão, porém, isso não impede que o condômino proprietário que esteja tendo um comportamento incompatível com a vida em condomínio, sofra todas as demais sanções possíveis. Verifica-se que a lei não prevê expressamente ação do condomínio contra condômino para expulsá-lo do prédio, mas se o condômino estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, é possível uma ação judicial contra o malfeitor. Neste caso, “é preciso que sua infração seja grave o suficiente, sendo necessário também que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor”, explica Alessandra. O síndico deve estar muito bem orientado por uma assessoria jurídica, de forma a não se envolver pessoalmente com o conflito e recolher todas as provas necessárias. “Diante disso, cabe ao síndico conhecer todas as ferramentas que estão ao seu dispor em casos de conflitos, para se sentir seguro na hora de definir o melhor caminho a seguir”, orienta a mediadora Marselha. O principal ponto do síndico é não se omitir nessas situações, tomando uma posição firme e assertiva.

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A mediadora Marselha Evangelista indica a mediação para se chegar ao real motivo do problema

Quando o caso parece ser de expulsão

Para a administradora Alessandra Ribeiro, a cobrança de multas é uma medida que traz bons resultados

Edição 25 - Mar/Abr

Gestão condominial 14

Procurações em assembleias Lei permite seu uso e convenção mas regimento interno podem limitá-lo A função de um síndico é desafiadora, te nas reuniões, consegue assim mesmo desgastante em alguns momentos, in- garantir que seu direito e poder de voto teressante na maioria das vezes e, para possa ser respeitado e tenha valor. O camuitos pode ser até mesmo uma obses- minho para isso é ter um representante são. Há casos de síndicos que cumprem de sua confiança como procurador que sucessivos mandatos, quase como se es- deverá ser constituído por meio de instivessem ocupando um cargo vitalício. trumento próprio. E um dos principais motivos é a falta de Conforme prevê o Código Civil, a proparticipação dos condôminos em assem- curação pode ser por instrumento parbleias ou o uso abusivo das procurações. ticular (texto de próprio punho), sem a A ausência frequente de condôminos obrigatoriedade de firma reconhecida em assembleias ordinárias ou extraor- (arts. 654 e 657). É importante ressaltar dinárias pode, em muitos casos, ser um que a utilização das procurações em asempecilho e prejudicar o desempenho sembleias deverá obedecer aos critérios das funções exercidas por um síndico. da convenção ou regulamento interno do Isso porque sem o quórum necessá- condomínio em questão, caso disponham rio exigido por lei que sobre o assunto. garanta a tomada de A legislação do decisões em diversas nosso país não veta ações relacionadas ao a utilização de procondomínio, muitas É possível restringir, por curação em reuniões deliberações ficam pa- exemplo, a quantidade condominiais logo, radas, atrasam ou até qualquer condômino de procurações que mesmo deixam até de pode ser representado por outra pessoa. acontecer. uma mesma pessoa Mas é importante reEmbora essa seja uma tarefa estressante, pode apresentar com forçar que a convenção do condomínio a gestão de um condoo objetivo de evitar mínio pode ser exceou regimento interlente e o síndico obter no pode estipular reo monopólio nas gras específicas para êxito em suas atribuições se conhecer meseu uso, que devem decisões canismos e instrumenser cumpridas pelas tos que podem ajudápartes. É possível -lo no seu dia-a-dia. Uma das soluções restringir, por exemplo, a quantidade eficazes é a utilização da procuração em de procurações que uma mesma pessoa assembleias de condomínio. O problema pode apresentar com o objetivo de evitar é quando esta alternativa se torna uma o monopólio nas decisões. “arma” e a concentração de poderes pasEspecialistas defendem também que sa a servir para atender a interesses ex- pode ocorrer a vedação de alguém ser clusivos do síndico ou de pequenos gru- representado pelo síndico ou ser exigido pos e não mais aos desejos da comunida- o reconhecimento de firma. Nos casos de de condominial. O Código Civil des- condomínios em que a convenção não taca em seu texto que é um direito do tenha previsto cláusulas sobre o uso de condômino, desde que esteja em dia com procurações, os condôminos que queisuas contribuições ao condomínio, votar ram estabelecer regras devem fazê-lo e participar das assembleias (art. 1.335, por meio de convocação de uma asseminciso III). E, quando por algum motivo bleia geral com esse tema específico preele não tenha condições de estar presen- visto no edital de convocação. EM ABRIL, ENCONTRO NACIONAL DE SÍNDICOS E CURSO DE SÍNDICO PROFISSIONAL. PARTICIPE!

Funções de uma procuração

Gestão condominial

A procuração é um documento em que al- de carro e moto, além da data de validade, guém (outorgante) autoriza um terceiro (ou- caso a procuração seja específica para uma torgado) a agir em seu nome. Esse recurso ou outra reunião. Nos casos em que se não está previsto no Código Civil brasileiro, em tem previsão de até quando fará uso do seu artigo 653. Ela tem como função princi- mandato, é importante especificar a utilizapal resolver quase toda questão na qual não ção por período permanente (por exemplo: se possa estar presente. No caso de condo- “procuração válida enquanto durar contrato mínios, é muito útil, por exemplo, nos casos de locação residencial”). E não se deve esde locação, para que o inquilino possa parti- quecer da assinatura do outorgante. cipar das assembleias e E como fica a assiter poder de voto e veto. natura na lista de preTambém é comum que sença? A orientação constituam represende especialistas é que Para que uma tantes para reuniões primeiro venha escrito de condomínio os proclaramente o nome do procuração tenha prietários de imóveis condômino e depois o validade é preciso que viajam, passando do seu procurador. Por longos meses longe de Carlos Meque sejam cumpridos exemplo: casa, investidores que deiros é o procurador possuem diversos imóde Maria Amélia dos alguns requisitos veis e pouco tempo para Santos. Então será escomparecer às assemcrito Maria Amélia dos bleias, pessoas que traSantos pp (por procurabalham e não conseguem conciliar a agenda ção) de Carlos Medeiros. com os horários das reuniões. O Código Civil legitima o uso de procuraPara que uma procuração tenha validade, ções em assembleias, seja qual for o seu é preciso que sejam cumpridos alguns re- propósito: eleições, aprovação de contas, quisitos como nome do procurador (aquele aumento da taxa condominial, por exemplo. que receberá os poderes descritos na procu- O importante é que o síndico tenha consciração), a finalidade da outorga e a designa- ência de seu papel no uso deste documenção dos poderes. Por exemplo, informar que to e garanta sempre a lisura nos processos a procuração deve ser utilizada na assem- em que se utiliza deste instrumento para o bleia X, para deliberar a respeito das vagas bem-estar de todos os condôminos.

Veja o que diz o Código Civil “Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrém poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. § 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Edição 25 - Mar/Abr

entrevista

entrevista Projeto de prevenção a incêndios é grande aliado da segurança condominial O que é bom precisa ser repetido. O sucesso da 8ª edição do Dia do Síndico 2017 foi tanto, e os temas abordados tão bem recebidos pelos convidados, que a revista O Síndico dá sequência à discussão dos assuntos de forma mais aprofundada na Entrevista Especial. As perguntas elaboradas para esclarecimentos da palestra “Torne sua edificação segura – descomplicando projetos de prevenção e combate a incêndio”, que não puderam ser esclarecidas na hora, por falta de tempo, estão descritas aqui e foram respondidas pontualmente pelo palestrante e engenheiro civil, especialista em trabalhos na área de prevenção e combate a incêndio e proprietário da Engscip, Sérgio Luiz de Giácomo. Confira abaixo os questionamentos. DIVULGAÇÃO

Especialista apresentou o fluxo de ação que existe em torno do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)

O Síndico - É possível um pré- nivel de dificuldade e da realidade hoje dio construído em 1975 obter o Auto das análises no Corpo de Bombeiros. de Vistoria do Corpo de Bombeiros Quanto à liberação do AVCB, em torno (AVCB)? Qual o tempo de 30 dias (se não forem necessário para obtenconstatadas inconformição do documento nesdades na edificação pelo te caso? Qual o prazo vistoriador), acrescentenecessário de renova- Cada edificação tem -se a este prazo, o temção? po necessário para os uma classificação Sérgio Luiz de Giácondomínios fazerem as como - Sim, é possivel adequações. específica no que uma edificação tocante às medidas contruída em 1975 obQuais as principais ter o AVCB. Quanto ao medidas para garantir de segurança tempo, depende muique um prédio tenha to da disponibilidade um sistema eficaz de necessárias do profissional e das prevenção contra incêninconformidades que dios? por ventura possam Cada edificação tem existir. Já para aprovação do projeto, uma classificação específica no tocante 120 dias é um prazo compatível com o às medidas de segurança necessárias.

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entrevista As mesmas devem ser analisadas, aprovadas e liberadas através de um projeto técnico junto ao Corpo de Bombeiros. Como orientação, e para descaracterizar o “risco eminente”, a edificação deve possuir em um primeiro momento rotas de fugas desobstruídas, sinalizadas e compatíveis com a sua população. Iluminação de emergência e unidades extintoras também são fundamentais, lembrando que necessariamente deve haver o acompanhamento de um profissional habilitado para não haver retrabalho.

Qual a obrigatoriedade da criação de uma brigada de incêndio em um condomínio? A obrigadoriedade da criação de um brigada de incêndio se dá em função da classificação da edificação na Instrução Técnica 01 – Procedimentos Administrativos. Como profissional, oriento a todos um treinamento de parte dos moradores para o uso dos equipamentos de segurança e os procedimentos a serem adotados em caso de sinistro.

Se um condomínio que contratou um seguro contra incêndios sofre um Como funciona o sistema de alarme sinistro (incêndio) mas não tem o direcionado a todos os AVCB, ele corre risco condôminos? de perder o direito à O sistema de alarme indenização? de incêndio funciona, Esta é uma questão Oriento a todos na maioria dos casos, jurídica, porém oriento com acionadores maum treinamento de os síndicos a analisanuais acompanhados de rem nos contratos ceavisadores (sonoro / vi- parte dos moradores lebrados entre as parsual) em cada pavimentes para verificar o que para uso dos to. Estes acionadores se diz a respeito. enviam uma “mensaequipamentos e gem” à central de alarPara que tipos de procedimentos me (projetada em local edificações é obrigatócom supervisão consrio o AVCB? tante). A central indica Todas as edificações, o andar que está acontecendo o sinistro exceto edificações residenciais unifamie no instante em que o alarme for dis- liares. parado, todos os avisadores da edificação são acionados automaticamente. O Corpo de Bombeiros de Minas Gerais promove algum treinamento para É uma obrigação legal a existência combate a incêndio e evacuação de de mangueira contra incêndios dentro prédios? do condomínio? Sim, o Corpo de Bombeiro disponiA mangueira deve estar instalada em biliza o treinamento de Brigada de Inedificações novas (construção após julho cêndio. de 2005) com área superior a 750 m² ou com mais de 12 metros de altura ou em Onde é possível obter as principais edificações existentes (construção com informações sobre prevenção de incêncomprovação de existência anterior a ju- dios em condomínios? lho de 2005) com área superior a 1.200 No site do Corpo de Bombeiros: m² ou altura superior a 12,00 m. www.bombeiros.mg.gov.br Edição 25 - Mar/Abr

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