O Síndico em Revista Ed 27 Jul Ago 2018

CIRCULE ESTE EXEMPLAR NO SEU CONDOMÍNIO OU ADMINISTRADORA

ANO 5 | Nº 27 | JUL/AGO 2018

Qual é a sua responsabilidade quanto à acessibilidade?

SEGURANÇA Como proteger o condomínio da ação de bandidos

ENERGIA ELÉTRICA Ações e equipamentos podem ajudar a economizar

GESTÃO Comissões de moradores auxiliam em várias frentes

O editorial desta edição destaca a afirmação do colunista José Maria Braz Pereira, consultor condominial. Em seu artigo, ele afirma que “é preciso enxergar o cargo de síndico com prazer”. Essa visão está acima de quase tudo o que vemos no dia a dia dos condomínios, onde prevalece a ideia de que o cargo é um fardo pesado demais.

Mas, conversando com alguns síndicos e síndicas, constatamos que há aqueles que exercem a função com satisfação, seriedade, paciência, e que fazem do seu exercício uma bela experiência de vida, conquistando respeito e até mesmo orgulho pelos trabalhos desenvolvidos.

Nada como ter sob o seu comando um condomínio bem administrado, saudável financeiramente, com uma população convivendo harmoniosamente, com funcionários eficientes e o patrimônio valorizado. Fácil não é, ainda mais hoje em dia, em que temos que selecionar tão bem os nossos parceiros, posto que há tantos maus prestadores de serviços, falta de profissionalismo, retrabalho e tantos outros desgostos e obstáculos.

Mas isso não se restringe aos mundo dos condomínios. Está presente também em outros setores da nossa vida, dos fabricantes de carro aos mecânicos, dos alimentos com agrotóxicos à corrupção, e, ainda há a desmoralização e a decadência de instituições “confiáveis”, tais como Petrobras, Correios e tantas outras. Como sobreviver em meio a tanta confusão?

Fica lançado aí o desafio que só alguns conseguirão atingir, mas que deve ser a meta: fazer o que precisa ser feito com amor, ver o lado positivo dos fatos, acreditar que vale a pena o sacrifício. Além disso, estar pronto para cair, levantar e recomeçar, ter atitudes nobres com todos, colocar o bem comum acima dos interesses particulares, aprender sempre...

Vamos, então, partir para um novo ideal, de superação dos obstáculos e valorização dos síndicos. Nossa revista está aqui para lhe auxiliar humildemente nesta missão. Que possamos ser uma luz na escuridão, um guia para ajudar a resolver as questões do seu condomínio. Portanto, não deixe nos sugerir temas, ler nossas matérias e também visitar o nosso site www.sindicojf.com.br, que traz notícias do seu interesse.

Nesta edição, confira o caso do condomínio Parque Itália, do bairro Granbery, veiculado nos principais jornais do país, que trata das modernas leis de acessibilidade em vigor e que precisam ser seguidas pelos condomínios. Sinal da evolução dos tempos e da necessidade de adequação prática.

Leia também sobre o desabamento de mais um edifício em São Paulo, motivado por incêndio causado possivelmente por um curto circuito. Falha que poderia ter sido evitada, à qual o síndico precisa estar atento para que não aconteçam mais tragédias como esta.

Prevenção também é palavra-chave quando o assunto é segurança. Isso é o que nos ensina o consultor paulista, Marcos Moreno, que esteve em Juiz de Fora ministrando palestra no Encontro Nacional de Síndicos, e que nos revela a importância, por exemplo, do treinamento e capacitação constantes dos funcionários de condomínios para evitar que sejam alvo de bandidos.

Confira isso e muito mais nesta edição. A todos, uma boa leitura!

SUMÁRIO

ANDREA CASTILHO EDITORA

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Alta na energia elétrica já é sentida nos bolsos

Incêndios: Lições que podemos tirar da tragédia em SP

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Acessibilidade – responsabilidades, obrigações e legislação

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Comissões de moradores promovem gestão participativa

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Segurança sob o ponto de vista do consultor Marcos Moreno

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho (32) 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Aline Furtado Cristiano F. Magri Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Ricardo Lovisi de Castilho CONTATO PUBLICITÁRIO Rafaela Oliveira da Silva (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais.

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O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

expediente

editorial

SÍNDICOS EXTRAORDINÁRIOS

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2018) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.036,22 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.208,79 Garagista..............................................................R$ 1.298,57 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.341,30* Zelador..................................................................R$ 1.220,20 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Auxílio Alimentação: R$ 13,92/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50%

* O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.232,50 a R$ 1.341,30, de acordo com a Convenção Coletiva firmada em JAN/18 e com a política de aumentos escalonados em vigor desde a CCT 2016.

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2018) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.061,44 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.124,15

25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 120,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

> Hora extra:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS

(válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30* > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00* REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras: 80%

* Até o fechamento desta edição, ainda não havia sido definido o índice do reajuste das categorias.

ERRATA A matéria “Portaria remota – Possibilidade de segurança e economia para seu condomínio”, publicada na 26ª edição, trouxe uma informação truncada na página 8. Além de parágrafos duplicados, com relação aos custos de implantação do sistema, é preciso que fique claro que os valores citados referem-se às informações repassadas pelo entrevistado Pablo Alves, da Castseg Portaria Inteligente. Roberto Kamil, da Porter Portaria Remota, ressalta que, como trabalha com equipamentos em regime de comodato, os valores tendem a ser inferiores do que os citados na matéria.

2 o síndico em revista

ARTIGO

ativacrcred@gmail.com

Cristiano Magri, graduado em Administração pela Faculdade Metodista Granbery e pós graduado em Finanças, Auditoria e Controladoria no MBA da Fundação Getúlio Vargas, sócio-diretor da Ativa Cobrança

Inadimplência Para driblá-la, é preciso planejar ferramentas assertivas A inadimplência é uma realidade que vem preocupando administradoras de condomínios e síndicos. Devido à situação econômica do Brasil, com 13,1 milhões de brasileiros desempregados e 60 milhões de brasileiros inadimplentes, a tendência é que ela aumente nos condomínios se não forem tomadas providências imediatas para combatê-la.

Para conter a inadimplência é necessário analisar, planejar e implementar ferramentas assertivas de recuperação de créditos. A primeira é a prática de uma cobrança rigorosa, com controle do índice de devedores que não deve chegar a mais de 10%. Sabese que existe a possibilidade de utilização do fundo de reserva para cobrir as despesas correntes, no entanto, se o síndico não arrecadar a taxa corretamente, com o tempo torna-se inviável o sustento da boa saúde financeira do condomínio.

Também devem ser traçadas ações de curto, médio e longo prazo, para definir e otimizar o processo de cobrança. O ideal é que em até 30 dias de vencimento da taxa de condomínio já se inicie uma cobrança amigável por meio de cartas de cobrança com e sem AR (aviso de recebimento), notificações extrajudiciais e ligações telefônicas. Posteriormente, há a possibilidade de se utilizar o protesto do boleto da taxa condominial, mas antes deve-se analisar, através de consulta do CPF, se o condômino já possui restrições no Serasa, pois, caso sim, diminui-se a eficácia dessa ferramenta. Por fim, esgotadas todas as tentativas extrajudiciais, o caminho é ingressar com ação judicial cabível.

Após a aprovação do novo Código de Processo Civil, que começou a valer em 2016, as ações judiciais de cobrança de cotas condominiais atrasadas tornaram-se

mais céleres. Isso porque o CPC deu às contribuições ordinárias ou extraordinárias dos condomínios o status de título executivo extrajudicial, fazendo com que os credores recebam com mais agilidade os pagamentos. Porém, propor ação ainda pode ser a alternativa mais morosa para solução da inadimplência.

O protesto é o ato formal e apto a provar a inadimplência de uma dívida. Quando o processo é formalizado, o devedor é intimado para efetuar o pagamento. Todos os custos ficam por conta do devedor.

O protesto de condôminos em Minas Gerais é permitido pela Lei Federal 9.492/97, que já dava entendimento sobre esta questão e foi complementada pela Lei Estadual 15.424 de 30/12/2004. Apesar de a cobrança ser legal, precisa ser lidada com cautela, respeitando os direitos e deveres dos moradores, para que o condomínio não corra o risco, por exemplo, de ser acusado de dano moral.

Os síndicos e as associações de moradores devem ficar atentos caso optem pelo protesto, mantendo um cadastro atualizado dos condôminos com CPF do responsável, avisando nos boletos que após o vencimento o título poderá ser protestado e respeitando a data de validade de lei, além de decidir sobre a utilização do protesto após aprovado pela convenção. É importante salientar que o acordo extrajudicial por meio de composições de dívidas é sempre vantajoso, para ambas as partes, além de ser a solução mais rápida e menos onerosa para o condomínio.

A primeira ferramenta é a prática de uma cobrança rigorosa, com controle do índice de devedores que não deve chegar a mais de 10%

Ativa Cobrança – Av. Rio Branco, 2001 Sala 1208, Edif. Century XXI, Tels.: (32) 3213-2008 ou 98848-5526 Edição 27| Jul/Ago 2018

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ARTIGO

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Reflexões sobre a gestão condominial Seguindo a nova fase, conforme ci- com as necessidades do condomínio à tamos no artigo anterior, vamos abor- frente, e não vontades pessoais. dar o assunto do título, uma vez que Vamos comentar, então, alguns miadministrar (gerenciar) um condomí- tos e verdades que afetam a gestão em nio é uma tarefa bastante complexa geral. “Errar é humano”... Não se pode que exige a aquisição de muitos conhe- ligar o erro à pessoa. Embora o trabacimentos. E para que possam atualizar lho seja uma atividade pessoal, precie ampliar seus saberes, os síndicos samos ver que uma ação refere-se a contam com este veículo que além de uma escolha. Uma obra desnecessária dicas práticas, traz ainda informações ou que não traz o resultado esperado sobre métodos adpode ser um moministrativos, litivo para aprenderança, seguros, dizado. “Caixa de comunicação etc. sugestões” não Enfim, tenham o funciona em gesdesafio de adquirir de condomíÉ preciso enxergar tão novos hábitos. nio, uma vez que Você já parou ser motivo o cargo de síndico pode para pensar a resde afastamento peito de como se condôminos com prazer, quer de comunica com as das assembleias. outras pessoas?

Mesmo que seseja síndico Já buscou analisar jam dadas sugesvoluntário ou quais são os sinais tões dessa forma, que você emite? elas precisam e profissional É preciso verificar devem ser disque, geralmente, cutidas em asquando nos comusembleias devinicamos, estamos atentos em organi- damente convocadas, para que todos zar o conteúdo, as nossas ideias e os os interessados no assunto possam nossos pensamentos. Nossas ações opinar. “Precisamos correr atrás” é tornam-se rapidamente um hábito, um mito porque quem corre atrás não sobre o qual, muitas vezes, não temos ganha a corrida. Um bom exemplo é a a menor consciência. Mudar um há- Fórmula 1, onde pilotos ganham por bito não é tão fácil, mas é preciso ser fração de segundos. O gestor precisa persistente. Precisamos ter coerência ser proativo, daí que a previsão antequanto ao que pensamos, falamos e cede o planejamento. “Ninguém reclafazemos. Portanto, para melhorar sua mou”. Isto é gestão apaga incêndio. É capacidade de comunicação e adotar preciso que o gestor faça, periodicao discurso de líder, é preciso começar. mente, um diagnóstico, mantendo-se Uma gestão condominial deve ser con- informado sobre a real situação. “Pauduzida com competência, transparên- tas com muitos assuntos” resultam em cia e integridade. assembleias cansativas e sem decisões.

Para que se possa exercer uma ges- Além disso, uma pauta mal elaborada tão condominial com eficiência e ética, não observa os quóruns exigidos para com foco em resultados positivos, além que as decisões sejam válidas. de não ter medo dos desafios, é preciso Deve o síndico observar que conadquirir conhecimentos e enxergar o domínio é uma palavra que indica um cargo de síndico com prazer, quer seja direito exercido sobre um mesmo bem síndico voluntário ou profissional. Pre- por várias pessoas, de forma simultâcisa o síndico, como qualquer gestor, nea. ver o seu cargo como ação impessoal, Até o próximo.

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ENERGIA ELÉTRICA

Energia elétrica está mais cara Adotar ações e equipamentos pode auxiliar na economia

Em três anos, após as mudanças, constatamos a economia de 30% em kw fotos divulgação

Desde o mês de maio, nós, mineiros, estamos pagando mais caro pela energia elétrica.

O reajuste médio das tarifas da Companhia Energética de Minas Gerais (Cemig) aprovado pela Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) foi de 23,19%.

Na prática, consumidores residenciais estão pagando 18,63% mais caro, enquanto consumidores conectados à alta tensão, como indústrias e shopping centers, sentem o acréscimo de 35,56%.

Diante do reajuste, que veio durante o outono, quando as luzes são acesas mais cedo do que no verão, é importante que condôminos pensem no condomínio conforme pensam dentro de suas casas: reduzir o consumo. Para as áreas comuns internas, o indicado é a utilização de lâmpadas frias – fluorescentes ou de led, principalmente pelo tempo que essas lâmpadas permanecem acesas. Uma dica para áreas de passagem, como garagem, corredores e ambientes onde as pessoas permanecem pouco tempo, é o uso de sensores, que detectam a presença humana, ou o uso de fotocélula, que aciona a lâmpada apenas à noite.

O síndico do condomínio Viena, localizado no bairro Granbery, Vitor Homem de Carvalho, relata que a implantação de lâmpadas led trouxe muita economia. “Pagamos hoje o mesmo que pagávamos em 2015. Em três anos após as mudanças, constatamos a economia de 30% em kW.” A mudança ocorreu em 18 andares, quatro garagens, playground, portaria e jardim. Ao todo, foram cerca de 220 lâmpadas led. “Além disso, implantamos sensores de presença no hall de entrada, no interior dos elevadores e quadra.

Nas garagens, continuamos com os sensores antigos, mas o sistema funciona apenas à noite.”

O síndico Vitor Homem de Carvalho conta que trocou cerca de 220 lâmpadas comuns por led no condomínio Viena

Elevadores

Dados da Agência Internacional de Energia (IEA) apontam que edifícios correspondem a 40% do consumo de energia do mundo. Os elevadores respondem por percentual entre 5% e 15% desse total. Pensando em redução de gastos, é preciso verificar o motor do equipamento, que demanda manutenção periódica, a fim de trabalhar de modo mais eficiente. Pode ser necessária uma modernização da máquina, o que acarretaria investimentos, mas também uma redução de gastos com energia em torno de 70%.

Equipamentos modernos apresentam características que contribuem com a sustentabilidade econômica e financeira, como ausência de engrenagem, uso de lâmpadas led modo stand by automático, que deixa o elevador em modo de espera se o mesmo está sem uso há mais de cinco minutos. Vale destacar ainda que é importante incentivar o uso das escadas, o que contribui para a economia. E mais, os elevadores devem ser desligados durante a madrugada, quando o uso cai, deixando apenas um em funcionamento.

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O diretor de Marketing e Comercial da Arion Otimização em Energia, Luiz Sigiliano, afirma que a economia financeira trazida pela geração solar fotovoltaica chega a 99%.

Além da alta no valor da energia elétrica, é importante que o consumidor fique atento às bandeiras tarifárias, o adicional na conta de luz definido de acordo com o volume de chuvas. Em julho, por exemplo, está em vigor a bandeira tarifária vermelha patamar 2.

Esse sistema foi criado em 2015 pela Aneel como forma de recompor os gastos extras com a utilização de energia gerada por meio de usinas termelétricas, que é mais cara do que a de hidrelétricas.

A cor da bandeira é impressa na conta de luz (vermelha, amarela ou verde) e indica o custo da energia em função das condições de geração de eletricidade.

Uma das fontes alternativas de energia mais utilizadas no Brasil é a energia solar ou fotovoltaica. Considerada a energia infinita, é possível instalar as placas para sua captação tanto em casas, empresas e edifícios.

De acordo com o diretor das áreas de Marketing e Comercial da Arion Otimização em

Bandeiras tarifárias

Verde

Adicional

Não há

Amarela

Vermelha

Vermelha 2

R$1 para cada 100 kw consumidos

R$3 para cada 100 kw consumidos

R$5 para cada 100 kw consumidos

Energia, dona da marca Solarion, Luiz Carlos Sigiliano, a economia financeira trazida pela geração solar fotovoltaica chega a 99%. Além disso, o investimento é recuperado de forma rápida, não se paga pelo uso do sistema de distribuição, não há incidência de bandeiras tarifárias e trata-se de uma energia sustentável, já que é limpa e renovável.

Pensando especificamente em condomínios, a modalidade de geração de energia prevê que esta possa ser dividida entre os moradores e as

áreas comuns, não sendo necessária, entretanto, a adesão de todos os condôminos. “Se, por exemplo, quatro moradores aderirem à geração de sua própria energia, o total gerado será distribuído igualmente entre eles”, explica Sigiliano.

A instalação de painéis solares tem início com o desenvolvimento do projeto. Em seguida, é feita a solicitação de acesso à distribuidora de energia.

Aprovada, pode-se efetuar a compra dos equipamentos e sua instalação. A distribuido-

O retorno médio do investimento em energia solar é de menos de quatro anos

ra verifica a instalação e efetiva a conexão. “A partir desse momento, você já está gerando sua própria energia e passará a sentir a economia em seu bolso”, aponta Sigiliano.

Segundo ele, o processo de instalação, de ponta a ponta, é rápido, durando cerca de dois meses.

O valor do investimento, de acordo com Sigiliano, “dependerá de algumas circunstâncias gerais e técnicas, que devem ser analisadas de acordo com cada projeto. Contudo, o retorno médio do investimento é de menos de quatro anos, se mostrando mais vantajoso do que uma série de outras aplicações financeiras”.

De acordo com informações da Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL), até 2024, cerca de 1,2 milhão de geradores de energia solar ou mais deverão ser instalados em casas e empresas em todo o Brasil, representando 15% da matriz energética brasileira. Até o ano 2030, o mercado de energia fotovoltaica deverá movimentar cerca de R$ 100 bilhões.

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ENERGIA ELÉTRICA

Bandeiras tarifárias

PREDIAL PREVENÇÃO EMANUTENÇÃO COMBATE A INCÊNDIO

Incêndio e desabamento em São Paulo Quais lições podemos tirar dessa tragédia? divulgação

O dia 1º de maio ainda era madrugada e já começaram a circular as primeiras notícias sobre mais uma tragédia registrada em São Paulo. Um incêndio de grandes proporções atingiu um prédio de 24 andares, localizado no Largo do Paissandu, centro da capital paulista. Abaladas pelas chamas, as estruturas do Edifício Wilton Paes de Almeida foram ao chão. Sete vítimas foram identificadas pela Polícia Civil.

Laudos apontam que o incêndio teve início devido a uma sobrecarga na precária instalação elétrica do edifício. Inaugurado em 1968, o imóvel foi tombado em 1992 por ser considerado “bem de interesse histórico, arquitetônico e paisagístico”, o que garantia “a preservação de suas características externas”. Foi sede de várias empresas, além da Polícia Federal e do INSS. Em função de dívidas, o Estado tomou posse do prédio. Desde 2002, pertencia à União. Seus 24 andares eram ocupados irregularmente desde 2003.

Vale lembrar que o caso recente entrou para as estatísticas das quais fazem parte o incêndio no Edifício Andraus, em 1972, provocado por sobrecarga no sistema elétrico, registrando 16 mortes e 330 feridos; o incêndio no Edifício Joelma, em 1974, contabilizando 187 mortos e mais de 300 feridos. Ambas as tragédias também foram registradas em São Paulo. Na capital paulista, incêndios acometeram, ainda, espaços públicos como o Museu da Língua Portuguesa, em 2015, e o auditório do Memorial da América Latina, em 2013, entre outros.

Nos dois casos, o fogo teve início nas instalações elétricas.

Diante dessas tragédias, quais lições podemos tirar, a fim de afastar riscos? O primeiro passo é ter em mente que um projeto de engenharia desenvolvido com foco na segurança e na qualidade não corre risco de falhar. “A primeira vistoria é de entrega de obra, quando a construtora deve fornecer toda a documentação do prédio, incluindo minuta da Convenção de Condomínio; Manual de Uso, Operação e Manutenção das Unidades e do Condomínio; projetos executados na obra com as devidas revisões etc. Todo o sistema deve ser vistoriado”, explica o diretor da CT & G Projetos e Construções Ltda., Ricardo Guerrero.

Tal vistoria deve ser executada por pro-

fissionais que tenham conhecimento técnico.

“As vistorias devem envolver profissionais de engenharia, que irão avaliar as instalações elétricas, as condições estruturais e as instalações de prevenção e combate a incêndio e pânico da edificação”, destaca o proprietário da Engscip, o engenheiro civil Sérgio Luiz de Giácomo.

Além da vistoria inicial, devem ser realizadas manutenções periódicas, a fim de afastar riscos. “O ideal é que sejam feitas anualmente, e que sejam realizadas por profissional técnico e habilitado para esse tipo de inspeção”, lembra Guerrero.

Entre os itens básicos que devem estar instalados nos condomínios, segundo Giácomo, estão sinalização de orientação e salvamento, corrimão / guarda corpo, extintores, iluminação de emergência, além das rotas de fuga totalmente desobstruídas. Os hidrantes são outro ponto a ser observado, quando necessários. “Além disso, é preciso que as pessoas passem por treinamentos periódicos sobre como utilizar os equipamentos de segurança e como proceder para abandono da edificação. E quando falo em capacitar, estou me referindo à necessidade de saber como agir, quais são as primeiras medidas a serem tomadas em um princípio de incêndio e determinar quais as responsabilidades de cada pessoa envolvida. Não dá para tentar ser herói.”

Guerrero lembra que, ao adquirir ou alugar um imóvel, é necessário que o futuro morador observe as questões de segurança do edifício.

“Verificar se há equipamentos necessários, além de solicitar ao síndico ou administradora a informação se o condomínio possui o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e se está em dia.”

Em alguns casos, a causa pode ser negligência, já que os envolvidos sabem da necessidade de manutenções, mas, por questões econômicas, postergam e não as realizam

8 o síndico em revista

O diretor da CT & G Projetos e Construções Ltda., Ricardo Guerrero, destaca que as manutenções devem ser feitas por profissional técnico e habilitado para esse tipo de inspeção

PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

fotos divulgação

Incêndio e desabamento do Edifício Wilton Paes de Almeida, no Largo do Paissandu, em São Paulo

Curto circuito De acordo com levantamentos estatísticos realizados anualmente pela Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel), especificamente com relação aos incêndios gerados por curtos circuitos, os dados aumentaram nos últimos cinco anos.

Se em 2013 tínhamos um total de 200 incêndios; em 2014, o número subiu para 295; e, nos anos seguintes, o cenário ficou ainda pior: em 2015 foram 441; em 2016, foram 448; e, em 2017, subiram para 451. As mortes também apresentaram aumento, porém, nos últimos três anos de levantamento, têm se mantido com números muito próximos: 2015: 33; 2016: 33; e 2017: 30 mortes. Segundo a Abracopel, tais números representam uma parcela da realidade brasileira. Estima-se que o número real esteja entre três a cinco vezes acima do total levantado.

As pesquisas apontam que as causas dos incêndios gerados por eletricidade são, em quase 100% dos casos, devido a instalações elétricas fora de normatização, excesso de equipamentos em uma mesma tomada e falta de manutenção. “Rede elétrica e instalações que utilizam GLP são as principais causas de incêndio e devem passar por vistorias e manutenções constantes”, lembra Giácomo.

No caso do edifício Wilton Paes de Almeida, a perícia apontou que o incêndio teve início em uma saída de energia onde estava ligada uma geladeira, um micro-ondas e uma televisão. Tal sobrecarga pode ter causado aquecimento dos fios, curto circuito, evoluindo para o incêndio, que se alastrou rapidamente devido ao sistema elétrico e à própria estrutura do imóvel, que facilitava a propagação vertical do fogo, além de grande quantidade de materiais inflamáveis e do lixo que ocupava o fosso do elevador.

Na maioria dos casos registrados, os acidentes foram provocados pela negligência em relação à engenharia, optando-se por soluções paliativas ou até mesmo pelo não acompanhamento das instalações. “No geral, a causa está ligada ao desconhecimento

Rede elétrica e instalações que utilizam GLP são as principais causas de incêndio e devem passar por vistorias e manutenções constantes por parte de síndicos, administradores e condôminos, e, em alguns casos, negligência, já que os envolvidos sabem da necessidade de manutenções, mas, por questões econômicas, postergam e não realizam as intervenções necessárias. Os síndicos se esquecem da enorme responsabilidade que possuem quando acontece um sinistro”, destaca Guerrero.

O proprietário da Engscip, Sérgio Luiz de Giácomo, indica que as pessoas passem por treinamentos periódicos sobre como utilizar os equipamentos de segurança e como proceder o abandono da edificação Edição 27| Jul/Ago 2018

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capa

Acessibilidade abrange direitos e responsabilidades Caso da cadeirante Ana Tereza traz à tona discussão que envolve, diretamente, condomínios Arquivo pessoal

A funcionária pública Ana Tereza Baêta Campomizzi afirma que tudo o que viveu e ainda vive demonstra a incapacidade das pessoas de conviver com o diferente O caso ocorrido em Juiz de Fora ganhou mídia nacional. A funcionária pública Ana Tereza Baêta Campomizzi, cadeirante, procurou a Justiça após ser impedida, em decisão tomada pela grande maioria da assembleia, de ser ajudada pelos porteiros do Condomínio Parque Itália, onde mora, no bairro Granbery.

Devido à necessidade de Ana Tereza, o edifício chegou a construir uma rampa para acesso ao elevador, na garagem do subsolo, onde está localizada a vaga da moradora.

Contudo, a obra parece estar fora das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). “Eu consigo descer a rampa, mas não consigo subi-la porque a inclinação está acima do previsto.

Com isso, dependo de alguém para empurrar a cadeira de rodas”, aponta Ana Tereza.

Segundo ela, os moradores alegaram que para auxiliá-la o porteiro colocava em risco a segurança de todo o condomínio, visto que era necessário ausentar-se da cabine por alguns instantes. “O tempo é mínimo e a portaria não fica desguarnecida. Quando chego, o porteiro me vê pela câmera e vai me auxiliar. Durante esse curto período, a portaria não fica aberta, o que não representa risco.”

Moradora do condomínio há 15 anos, ela se respaldou no Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, que consta na Constituição Federal, e buscou a Justiça. O pro-

cesso, que durou oito anos, terminou em fevereiro, quando foi anunciada a decisão (publicada em março) de que o condomínio deverá construir uma plataforma elevatória, a fim de que Ana Tereza não demande ajuda. Até que a implantação da plataforma seja concluída, ela tem direito a receber auxílio dos porteiros.

A decisão da Justiça aponta, ainda, para a indenização a Ana Tereza, paga pelo condomínio, no valor de R$ 46 mil. Pela decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), a atitude do condomínio “violou o princípio da dignidade humana, de valor supremo na ordem constitucional vigente, como fundamento da República”. Sobre a plataforma elevatória, Ana Tereza aponta que “o tempo está passando, mas não vi nada físico quanto à colocação da mesma”. A reportagem da revista O Síndico fez contato com a administradora do condomínio, que não foi autorizada a se manifestar, conforme orientação da síndica. Tentamos também contato com o advogado do condomínio, Ricardo Gorgulho Cunningham, mas não obtivemos retorno.

A funcionária pública revela que viveu toda a situação com muita tristeza. “Tudo o que vivi e ainda vivo, porque há moradores que deixaram de falar comigo, demonstra a incapacidade de as pessoas se colocarem no lugar do outro, de conviver com o diferente.”

A decisão da Justiça aponta para a indenização a Ana Tereza, paga pelo condomínio, no valor de R$ 46 mil

10 o síndico em revista

Divulgação/Sinteac

O jornal O Síndico, que deu origem à revista, já havia noticiado a situação enfrentada por Ana Tereza na edição de número 33 (março e abril de 2011). À época, ano seguinte ao que a funcionária pública acionou a Justiça, ela explicou que a justificativa do condomínio é de que os porteiros estariam enquadrados em desvio de função caso a auxiliassem.

O caso é polêmico e um dos primeiros pontos a serem analisados a respeito dele é que o síndico deve tratar com cautela os assuntos que leva para a assembleia deliberar, sendo imprescindível considerar todos os lados. Dois outros pontos dizem respeito às atribuições do porteiro e à acessibilidade.

Antes de falar em desvio de função, é preciso abordar quais são as funções dos porteiros e como são definidas. De acordo com informações do presidente do Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação de Juiz de Fora (Sinteac), Sérgio Félix, que informou por meio de sua assessoria, “há uma definição geral para a discriminação de atividades do porteiro, prevista pela Classificação Brasileira de Ocupação (CBO). Porém, cada caso e

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Atribuições do porteiro O presidente do Sinteac, Sérgio Félix, destaca que há casos limítrofes e tênues entre o desvio da função e a proatividade de um bom profissional

local de prestação de serviços merece uma atenção desse profissional tão importante.

O profissional deve usar sempre do bom senso e atitudes proativas para que o serviço venha a ser prestado de maneira efetiva”.

Segundo a CBO 5174, os porteiros “recepcionam e orientam visitantes e hóspedes. Zelam pela guarda do patrimônio, observando o comportamento e movimentação de pessoas para prevenir perdas, evitar incêndios, acidentes e outras anomalias.

Controlam o fluxo de pessoas e veículos, identificando-os e encaminhando-os aos locais desejados.

Recebem mercadorias, volumes diversos e correspondências.

Fazem manutenções simples nos locais de trabalho”.

Questionado sobre o que pode ser caracterizado como desvio de função, o presidente do Sinteac explicou: “Atribuições acima ou diferentes daquelas propostas pelo contrato de trabalho. Deixando claro que existem casos limítrofes e tênues entre o desvio da função e a proatividade de um bom profissional”.

Antes de falar em desvio de função, é preciso abordar quais são as funções dos porteiros e como são definidas

Leis de acessibilidade A lei nº 10.098/2000 ou Lei de Acessibilidade trata, em seu capítulo V, artigo 13, da acessibilidade nos edifícios de uso privado, destacando como requisitos mínimos: “I – percurso acessível que una as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum; II – percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos; III – cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou

com mobilidade reduzida.”

Além da Lei de Acessibilidade, o país conta, desde 2015, com a lei nº 13.146 ou Lei Brasileira de Inclusão. Em seu capítulo I, artigo 53, a lei expõe: “A acessibilidade é direito que garante à pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida viver de forma independente e exercer seus direitos de cidadania e de participação social”, destacando que condomínios devem oferecer totais condições de ir e vir, em todas as dependências, conforme as normas vigentes.

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Normas para construção de rampas A norma constante na ABNT, que cuida, entre outros assuntos, de rampas acessíveis aos pedestres é a Norma de Acessibilidade (NBR 9050), que aponta que onde existir desnível ou escada deverá ser prevista rampa, que é definida como qualquer superfície com inclinação igual ou superior a 5%. O cálculo de inclinação deve ser feito conforme cada caso.

O engenheiro civil, diretor da CT & G Projetos e Construções Ltda., Ricardo Guerrero, sugere que o cálculo tenha sido feito de maneira errada no Condomínio Parque Itália.

“Por isso, reforçamos a importância de se contratar profissionais habilitados.”

Juiz de Fora conta com a lei nº 10.410/2003 e com o decreto 11.342/2012, que trazem pre-

visões quanto à acessibilidade conforme a lei federal. Especificamente sobre rampas, o artigo 21 do decreto aponta dimensões e características mínimas: “ I - largura mínima entre 1,20m e 1,50m quando retilínea, sendo observada a mesma largura em rampas curvilíneas, garantindo-se, neste caso, um raio interno de 3,00m; II - Inclinação máxima admitida de 8,33%; III - inclinação transversal de 2%; IV - piso regular, firme, contínuo e antiderrapante, sob qualquer condição climática; V - colocação de piso tátil de alerta com largura de 0,40m localizado até 0,40m do início e do término da rampa; VI - colocação de guarda-corpo e corrimãos, obedecendo a NBR 9050”.

Vaga na garagem - prédios comerciais Outra questão que precisa ser verificada quando se fala em acessibilidade é a vaga na garagem. Isso porque quem tem dificuldades para se movimentar ou usa cadeira de rodas precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.

Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo o artigo 25 do decreto nº 5.296 de 2 de dezembro de 2004, que regulamenta as leis 10.048 e 10.098. “Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo (...), serão reservados, pelo menos, 2% do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual (...), sendo assegurada, no mínimo, uma

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vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.” Neste caso, edificações de uso público ou de uso coletivo referem-se, inclusive, a condomínio comerciais.

Quando o assunto é acessibilidade, é normal encontrar edifícios antigos que não se enquadram nas normas, sendo necessárias, portanto, adaptações e busca de soluções. “Por isso, novos edifícios já estão sendo construídos com base na legislação”, informa o engenheiro civil Ricardo Guerrero. Mais uma vez ele reforça que quaisquer análises, mudanças estruturais ou adaptações devem ser efetuadas por profissional competente para isso.

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Leonardo Albergaria de campos

gestão participativa

Comissões de moradores Gestão participativa envolve o auxílio de condôminos em diversas frentes Muito tem se falado, e esse é realmente o caminho, do condomínio funcionando como uma empresa, que precisa ser gerido como tal. Dentro desse preceito, muitos condomínios, que apresentam gestão moderna e participativa, contam com comissões, definidas para tratar de assuntos internos.

Muito comum em grandes condomínios, as comissões são um auxílio e tanto ao síndico, que, muitas vezes, não consegue acompanhar de perto o grande volume de demandas. Entre os assuntos que mais geram a criação de comissões estão festas e eventos, obras, convívio social, fiscalização de limpeza, fiscalização de segurança, de jardim, entre outros.

“A criação de comissões é uma forma de chamar os condôminos à participação.

Além disso, seus integrantes auxiliam, de modo importante, ao síndico e ao Conselho Consultivo, visto que ficam responsáveis por buscar dados e fazer contatos referentes ao assunto tratado pela comissão”, explica o consultor condominial José Maria Braz Pereira. É, portanto, uma forma de incentivar e envolver moradores nas decisões, considerando as necessidades do coletivo, sem tirar do síndico a responsabilidade, que passa, com a criação das comissões, a delegar funções, acompanhando as ações, aprovando ou não sugestões apresentadas.

Vale lembrar, aqui, que o poder de decisão continua sendo da assembleia.

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O subsíndico no Condomínio Neo Residencial Leonardo Albergaria informa que as comissões recebem as demandas, analisam e apresentam O subsíndico do Condomínio Neo Residencial, localizado no bairro Serra D’Água, Leonardo Albergaria de Campos, destaca que “é preciso que as pessoas andem juntas para que as ações deem certo. Para isso, envolver os moradores tornase muito fundamental”. Para ele, que está na administração do condomínio há quatro anos - tendo passado pelos conselhos Consultivo e Fiscal, além de ter sido síndico por um ano, o papel de cada um é importante.

A criação de comissões é uma forma de chamar os condôminos à participação

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gestão participativa

O Condomínio Neo Residencial, que contabiliza 1.214 casas e quase cinco mil moradores, conta com duas comissões: de obras e de convívio social

Comissões independentes O Neo Residencial, que contabiliza 1.214 casas e quase cinco mil moradores, conta com um síndico e quatro subsíndicos, além dos conselhos Fiscal e Consultivo e das comissões de obras e de convívio social. “As comissões são independentes, estando abaixo apenas do síndico. Cada uma tem o seu presidente.

Elas recebem as demandas, analisam e apresentam. Havendo necessidade de tomada de preços para alguma ação, acionamos nossa administradora, que faz a licitação.”

A comissão de obras é formada por cinco membros, sendo três titulares e dois suplentes. “Essa comissão é res-

ponsável por acompanhar a padronização no condomínio, o que é uma dificuldade, verificando, aprovando ou negando alterações demandadas pelos condôminos.”

Já a comissão de convívio social tem como objetivo a preservação das áreas comuns do condomínio, sendo constituída por quatro condôminos.

Entretanto, é possível que tenha mais membros porque permite a criação de subcomissões que cuidam de áreas específicas, como melhor idade (necessidades de moradores e aproveitamento do espaço), verde (paisagismo, plantas ornamentais, horta e pomar), promoção à cultura, meio ambiente (sustentabilidade), desporto.

É preciso que as pessoas andem juntas para que as ações deem certo

Como criar?

Mas como criar tais comissões? Convenções atuais já trazem a previsão de criação de comissões (não obrigatória), formadas por condôminos voluntários.

Quando não há previsão, as comissões devem ser criadas e aprovadas em assembleia.

Entre os membros da comissão deve haver um coordenador, que poderá ser indicado pelo síndico, pelos demais membros ou, ainda, em votação na assembleia. Embora não tenham autonomia para aprovar a execução de obras que necessitem de quórum específico, as comissões têm como atividades a coleta de orçamentos, visitas a obras já executadas por empresas que podem ser prestadoras de serviços, contato com fornecedores, entrega de relatórios e orçamentos.

Para que a atuação de uma comissão seja, de fato, benéfica ao condomínio, é fundamental que as formalidades sejam respeitadas, como o registro em ata de todas as reuniões, com assinatura de todos os membros; definição de prazo de início e término das atividades; descrição e formalização da relação de membros e suas atribuições.

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O consultor condominial José Maria destaca que a criação de comissões é uma forma de auxiliar o trabalho do síndico e do Conselho Consultivo Edição 27| Jul/Ago 2018 15

ENTREVISTA

Segurança condominial Ações que minimizam riscos devem ser adotadas pelo síndico, condôminos, visitantes e colaboradores Divulgação

Quem pensa que violência é coisa de grandes cidades está enganado.

Infelizmente, manchetes de jornais mostram o aumento de crimes como roubos e assaltos. E tais crimes atingem, inclusive, condomínios. Aqui, vale a reflexão: proteger o condomínio da ação de bandidos será tarefa fácil?

Para responder a tal pergunta (e outras também), a equipe da revista O Síndico conversou com o consultor em segurança da Nova Estratégia Consultoria de Serviços, Marcos Moreno. De São Paulo, ele esteve em Juiz de Fora no mês de abril, quando participou da 37ª edição do Encontro Nacional de Síndicos (Enasin) e 1º Encontro Regional de Síndicos e Administradoras de Condomínio da Zona da Mata mineira, proferindo palestra com o tema “Segurança condominial”. Confira a entrevista.

Para o consultor em segurança, Marcos Moreno, não é possível eliminar riscos, mas sim minimizá-los

O Síndico: Durante sua palestra no popular. Costuma-se pensar que a se37º Enasin, você comentou que não gurança é perfeita e ela até passa desexiste condomínio seguro. Por quê? percebida até o dia em que falha.

Marcos Moreno: Risco tem a ver com insegurança. Ao adotar atitudes Qual seria, então, a saída para a seque visam à segurança em congurança, não domínios? conseguimos eliSegurança em minar o risco por condomínio vai completo. Não além da instalação Costuma-se pensar de equipamentos se elimina risco, consegue-se mitecnológicos. É que a segurança é nimizar riscos. preciso aliar tecPor isso a afirnologia à preparaperfeita e ela até mação. É precição humana para so agir de forma o uso dessa tecnopassa despercebida preventiva, delogia, ou seja, torsenvolvendo a até o dia em que falha na-se fundamental Análise Prelimitreinar as pessoas nar de Risco. envolvidas. Tais treinamentos devem considerar, ainda, Mesmo condomínios que investem práticas a serem adotadas no dia a dia. em tecnologia como aliada da seguranCabe lembrar, aqui, as duas modaça não são considerados 100% seguros? lidades de ocorrências em condomínios: Não são. Segurança é baseada em registro em unidade específica ou em vácomportamento, e nosso comportamen- rias unidades, conhecido como arrastão. to não é seguro. Ao lidar com pessoas, por exemplo, é preciso pensar que, até Como preparar as pessoas para que que se prove o contrário, todos são sus- colaborem nesse processo? Existe resispeitos, e não inocentes, conforme o dito tência quanto à aceitação de normas?

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exposição do que é dito e ouvido. Outro ponto é chamar o interlocutor por um codinome, nunca pelo nome de verdade.

ENTREVISTA

É necessário melhorar a comunicação entre os envolvidos. A alternativa que recomendamos é o desenvolvimento de um projeto de segurança, com a implementação de sistemas de controle de acesso, mas, caso o empreendimento não tenha interesse, existe a possibilidade de se utilizar outros meios para o controle de quem acessa o condomínio, como livro de registro ou caderno de anotações, que podem trazer lista de autorizados, por exemplo. Não deve haver resistência à segurança, e é fundamental que haja colaboração de todos os moradores, visitantes, familiares, equipe de serviços etc.

As redes sociais são muito utilizadas nos dias atuais. Elas podem auxiliar ou atrapalhar a segurança condominial?

As redes sociais não devem ser usadas como meio de publicar vida pessoal. Divulgar locais que frequenta, fotos que expõem artigos como joias, celulares etc representa um risco. Exposição na internet é sempre perigoso. Sites de busca possibilitam “entregar” dados que podem, por sua vez, auxiliar a ação de bandidos. Além disso, é preciso ter cuidado com a exposição de informações pessoais por outros meios, conforme ocorre com o uso de pingentes que indicam número de filhos e sexo das crianças, e o uso de adesivo em carros, onde aparecem os integrantes da família.

Qual seria o papel do síndico?

O síndico tem um papel fundamental. É ele quem deve despertar a consciência de moradores, colaboradores e visitantes sobre a importância de se buscar a segurança. O síndico deve comunicar as normas e os procedimentos (que devem constar no regimento interno), Quais são os pontos ou as oportunialém de estar sempre atento às novi- dades que despertam a atenção de bandades. Deve, ainda, didos? definir responsaAs ações de bilidades, treinar criminosos esfuncionários, dispor tão baseadas de serviços especiaem pontos como lizados. atratividade e É preciso aliar vulnerabilidade.

E o papel de mo- tecnologia à preparação Eles agem conradores, visitantes, forme a oportuprestadores de sernidade. humana para o uso viços, colaboradodessa tecnologia res etc.?

Existe alguma Aos condômiestatística que nos cabe colaborar apresenta númesempre, participar das reuniões, agir ro de acessos a condomínios, ou seja, com discrição e evitar a exposição. Ao como ocorrem tais acessos pelos bansíndico cabe a busca pela mudança de didos? comportamento por parte de visitantes, Sim. Dados nos revelam que apenas funcionários e prestadores de serviços, 3% das invasões a condomínios acono que pode ser alcançado por meio de tecem por muros e grades. Assim, 97% das invasões ocorrem por acesso de petreinamentos, capacitação constante.

Um exemplo do que é usualmente destre ou veículos. feito, mas não é indicado, é segurar a Pensando na atuação de bandidos, é porta para outra pessoa ao entrar em um condomínio. É uma atitude solícita, possível traçar um perfil daqueles que mas nem sempre se sabe quem está en- agem em condomínios? trando junto com você. Já uma conduta Podemos identificar o bandido evenque precisa ser adotada é a lista de con- tual, que tem personalidade impulsiva, vidados em casos de festas. Tal práti- não planeja a ação, mostra-se nervoso e ca permite o controle de quem acessa com medo da vítima, além de não aceio condomínio, só entrando, portanto, tar resposta negativa. Geralmente o pessoas autorizadas. bandido eventual está sob efeito de alguma droga. Temos também o bandido Como os meios eletrônicos devem profissional, que programa a ação, traça ser usados a fim de que sejam aliados? o perfil do condomínio tempos antes da É importante que haja cautela por ação, tem noção exata do que quer, está parte de quem utiliza meios eletrôni- preparado para o caso de o assalto se cos. Um exemplo são os radiocomu- prolongar, tem autocontrole e, no caso nicadores. É preciso cuidado com a de algo dar errado durante a ação, agrifrequência aberta, que permite que a de a vítima.

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JURISPRUDÊNCIA

ricardolovisi@hotmail.com

Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho advogado

Jurisprudência é o termo jurídico que designa o conjunto das decisões sobre interpretações das leis feitas pelos tribunais de uma determinada jurisdição. O advogado e administrador de condomínios Ricardo Lovisi Corrêa de Castilho selecionou para a revista “O Síndico” algumas decisões judiciais relevantes para os condomínios.

TJMG – Agravo de instrumento Cv AL 10024122281363001 MG (TJ-MG).

Data de Publicação: 26/04/2013 Ementa:AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE REFORMA DA CALÇADA - PROJETO SUBMETIDO A BHTRANS - APROVADO - LIMINAR PARA IMPEDIR MEDIDAS QUE IMPOSSIBILITEM A REALIZAÇÃO DA OBRA - DEFERIDA. A reforma da calçada pode ser executada, desde que atendidas as determinações impostas pela legislação aplicável. O Código de Edificações do Município de Belo Horizonte, regula as normas e as condições para execução, por agente particular ou público, de toda e qualquer construção, modificação ou demolição de edificações, e prevê no inciso VI, do artigo 12, que “estão dispensados da aprovação de projeto e do licenciamento as seguintes obras: [...]

VI - serviços de manutenção e construção de passeios, nos termos do Código de Posturas do Município [...]”. O Código de Posturas do Município de Belo Horizonte (Lei nº 8.616 /03), prevê no artigo 15 que “o passeio não poderá ser usado como espaço de manobra, estacionamento ou parada de veículo, mas somente como acesso a imóvel”. No parágrafo único do artigo 20 informa que “para a construção de acesso de veículo poderão ser admitidos parâmetros diferentes dos definidos neste artigo ou no seu regulamento, devendo, para tanto, ser apresentado projeto específico, que será avaliado e, se for o caso, aprovado pelo órgão municipal responsável pelo trânsito”. Se o projeto arquitetônico de reforma da calçada estiver de acordo com a legislação condominial disposta no Código Civil de 2002 , no Regimento Interno do Edifício e na Convenção de Condomínio, e tendo sido submetido e aprovado pelo órgão fiscalizador, no caso em análise a BHTRANS, não há que se falar em ilegalidade do projeto, ou impedimento para realização da obra. Recurso provido.

TJRJ – APELAÇÃO APL 00963755120068190001 – RIO DE JANEIRO CAPITAL 31 (VARA CIVEL (TJ-RJ).

DATA DE PUBLICAÇÃO: 09/07/2016.

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍ-

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NIO. FALTA DO DEVER DE CUIDADO. INCÊNDIO. INEXISTÊNCIA DE ITENS DE SEGURANÇA. CULPA CONCORRENTE. FUNÇÃO PUNITIVO-PEDAGÓGICA. O Condomínio tem o dever de providenciar a manutenção adequada dos itens relativos à segurança e prevenção de incêndio, a inobservância de tais regras gera responsabilidade por omissão, impondo o dever de indenizar quando da existência de dano. Havendo culpa concorrente da vítima, deve-se aplicar o disposto no art.

945 do C.C./2002. O dano moral deve revestir-se de caráter punitivo-pedagógico, a fim de se evitar omissões desse talante.

Necessidade de observação dos princípios da razoabilidade-proporcionalidade a fim de se evitar enriquecimento sem causa de uma parte e a inexpressividade para a outra. Valor indenizatório corretamente fixado. Conhecimento do recurso e seu desprovimento, nos termos do art.

557, caput do C.P.C. RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO - EXECUÇÃO - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPROVAÇÃO. A prova de constituição do condomínio e a existência de Ata de Assembleia Geral, na qual foi aprovada a previsão orçamentária para as despesas ordinárias e do fundo de reserva, são suficientes para a comprovação do crédito condominial e para embasar a ação de execução, nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Hipótese em que há presunção de liquidez do título.

Entendimento contrário inviabilizaria a execução direta das despesas condominiais, pois boa parte delas tem natureza variável, cabendo ao condomínio fazer a previsão das despesas extraordinárias, além de outras ocorrências. Decisão mantida. Recurso de agravo não provido.

(TJ-SP - AI: 20139513720178260000 SP 2013951-37.2017.8.26.0000, Relator: Marcondes D’Angelo, Data de Julgamento: 20/04/2017, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/04/2017)

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