Revista O Síndico ed 29 Nov Dez 2018 by Lógica Comunicação

CIRCULE ESTE EXEMPLAR NO SEU CONDOMÍNIO OU ADMINISTRADORA

ANO 5 | Nº 29 | NOV/DEZ 2018

08/DEZ

HOTEL GREEN HILL 13H ÀS 17H

9º dia do Síndico SEU DIA ESTÁ CHEGANDO! VENHA COMEMORAR CONOSCO! dúvidas Confira a entrevista sobre condomínios com Rodrigo Karpat

CONFLITOS Mediação é usada para solucionar impasses

CORRESPONDÊNCIAS Entrega e armazenamento exigem organização e estrutura

|dez 08 Sábado

Hotel Green Hill Uma programação especial para comemorarmos juntos

De 13 às 17h

Entra da fra Conv ites lim nca itado s Confraternização

. Almoço . Exposição de Empresas . Sorteios

Seu dia chegou! Vamos comemorar juntos! A Lógica Comunicação e a revista O Síndico convidam você para um evento especial. Será uma tarde descontraída com um delicioso almoço servido em um ambiente acolhedor em meio à natureza. Empresas do ramo também estarão presentes apresentando produtos e serviços voltados para condomínios, e sorteando brindes e prêmios! Entrada franca para síndicos, sub-síndicos, conselheiros e gestores de condomínios (Valor para acompanhantes: R$ 65,00)

Hotel Green Hill: Rua Deusdedit Salgado, 4351, Salvaterra - Juiz de Fora/MG (Estacionamento gratuito) Informações e inscrições: (32) 3212-3329 / 98887-6126 / 98887-6125 - www.sindicojf.com.br

Patrocínio Ouro:

Apoio:

Realização:

Promoção:

Seu dia está chegando, síndico! E com ele, muitas reflexões, balanços, e porque não, comemoração! Este ano vamos festejar juntos, mais uma vez. Você é nosso convidado especial para estar, dia 08 de dezembro, participando do almoço de confraternização dos síndicos de nossa cidade. Será uma tarde alegre no Hotel Green Hill, de muita troca de experiências e ainda uma excelente oportunidade para conhecer novidades do mercado condominial que podem ajudar a solucionar os problemas do seu dia a dia. Então, não perca tempo! Inscreva-se já, pois a entrada é franca e as vagas são limitadas! Outro convite especial que temos a lhe fazer é para participar do Café com Síndicos, dia 21 de novembro, no Hotel Serrano, com palestras de seu interesse. A revista O Síndico apoia a iniciativa da Universal Imóveis e Condomínios, realizadora do evento em parceria com a Anet Volt e, desde já, convocamos todos os síndicos a estarem presentes e, assim, ampliar seus conhecimentos e habilidades. Nesta edição, abordamos a mediação condominial, tema já presente em São Paulo e que vem chegando a Juiz de Fora como uma necessária alternativa no sentido de buscar soluções para os conflitos dos mais variados tipos que insistem em tirar o sono dos síndicos. Vale a pena conhecer os fundamentos desta nova técnica de gestão de conflitos e abrir a mente para uma nova visão dos caminhos possíveis. Tratamos também de um importante assunto: a entrega de correspondências e encomendas que, com o comércio eletrônico, tem dado uma nova dinâmica às portarias. Saiba mais, por exemplo, sobre as implicações no caso de extravio de mercadoria, lendo a matéria da página 6. Outra dica é para você conferir com toda a atenção a entrevista das páginas 12 e 13, com o expert em direito condominial, palestrante renomado em todo o Brasil, Rodrigo Karpat, de São Paulo. Seu apurado “feeling” e amplo domínio de diversos temas referentes a condomínios nos brindaram com uma esclarecedora entrevista. Desde já agradecemos ao Dr. Karpat pelo pronto atendimento a nossa solicitação e fica aqui o convite para nos visitar! Pra terminar, pedimos a todos os nossos leitores e patrocinadores a compreensão quanto aos limites de nossa atuação como veículo de informação, já que dependemos de nossas fontes para apresentar os fatos acontecidos nos condomínios, sempre pautados pela verdade. Estamos sempre tentando aprimorar o nosso trabalho e, para tanto, contamos com a participação de todos, síndicos, administradores e empresários do ramo. Sem vocês não há razão de existir para esta revista. Aproveitamos para agradecer a cada pessoa que nos prestigiou de alguma forma no ano de 2018 e desejamos um Feliz Natal, de muita paz e união, e um Ano Novo repleto de esperanças em nossos corações. A todos uma boa leitura!

SUMÁRIO

ANDREA CASTILHO EDITORA

6 8

Cuidados com o recebimento e entrega de correspondências

Mediação é aliada na solução de conflitos

Revista presta homenagem aos síndicos da cidade

Rodrigo Karpat esclarece dúvidas comuns dos síndicos

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Aline Furtado Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Cristiano F. Magri CONTATO PUBLICITÁRIO Rafaela Oliveira da Silva (32) 98887-6125 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 710 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO Central Indústria Gráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista. O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

EXPEDIENTE

editorial

convites especiais

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2018) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ....................................R$ 1.036,22 Ascensorista (6 horas) ........................................R$ 1.208,79 Garagista..............................................................R$ 1.298,57 Porteiro/vigia de condomínio................................R$ 1.341,30* Zelador..................................................................R$ 1.220,20 > Adicional noturno: 20% (entre 22h e 05h com hora noturna computada em 52 minutos) > Horas extras: 60% > Auxílio Alimentação: R$ 13,92/dia trabalhado* (jornada diária de 8 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50%

* O piso salarial de porteiro/vigia de condomínio varia de R$ 1.232,50 a R$ 1.341,30, de acordo com a Convenção Coletiva firmada em JAN/18 e com a política de aumentos escalonados em vigor desde a CCT 2016.

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios (válido até 31/12/2018) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.061,44 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.124,15

25% (entre 22h e 05h) > Hora extra: 75% > Auxílio alimentação: R$ 120,00/mês > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2018) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.082,30* > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS........................................................................R$ 962,00* REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

* Até o fechamento desta edição, ainda não havia sido definido o índice do reajuste da categoria.

Errata

Após a divulgação, na 28ª edição da revista O Síndico, da matéria de título “Fachada de condomínio – Segurança e paciência devem estar presentes durante todo o processo de reforma”, recebemos um e-mail do diretor da CT&G Projetos e Construções, o engenheiro Ricardo Guerrero, alegando ser o responsável técnico pela reforma no Edifício São Lucas apresentando inclusive, cópia da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Segundo Guerrero, “a empresa contratada para cuidar do planejamento técnico da obra foi a CT&G. A Norton Engenharia foi contratada para fiscalizar a obra no local, atuan-

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do como ponte entre a CT&G e os condôminos”, destacou Guerrero. Pedimos desculpas ao Sr. Ricardo pela omissão da informação mas destacamos que o trabalho de apuração da matéria citada foi feito com base nos relatos dos envolvidos (síndico e outra empresa contratada) conforme informações repassadas à jornalista durante entrevistas. Cabe acrescentar que confiamos em nossas fontes, por isso, destacamos a importância de serem passadas todas as informações durante a apuração, a fim de que todos os lados sejam ouvidos.

artigo

ativacrcred@gmail.com

Cristiano Magri, graduado em Administração pela Faculdade Metodista Granbery e pós graduado em Finanças, Auditoria e Controladoria no MBA da Fundação Getúlio Vargas, sócio-diretor da Ativa Cobrança

Inadimplência Condômino inadimplente pode usar salão de festas? A inadimplência é uma realidade que miniais. Sendo assim, sugerem o paatinge a grande maioria dos condomí- gamento antecipado ao uso para que o nios, mas deve-se tomar cuidado para condomínio tenha a garantia de receber evitar que uma cobrança indevida possa o valor da locação do salão de festas e ao ocasionar ações de danos morais contra devedor o direito de usar o espaço. os mesmos. De fato, nada impede que o condômiUma das principais indagações dos no devedor troque seu veículo, faça viasíndicos é a respeito de como proceder gens, participe de festas e efetue todo e à cobrança amigável e quais sansões le- qualquer tipo de gasto, deixando como gais podem ser aplicadas aos condômi- secundário o pagamento do condomínio. nos inadimplentes. Eles questionam, por Infelizmente, faz parte da nossa cultura exemplo, se podem restringir o acesso a a falta de consciência sobre a importânáreas comuns e salões de festas. Neste cia do pagamento em dia da cota conúltimo caso, o argumento é de que o ina- dominial. dimplente que não está pagando a cota Então, para evitar situações desgostosas ou encondominial, certamente também tendidas como não irá pagar pela injustas, o taxa de uso do samais recomenlão de festas. dado seria o Nada impede que o Ainda que condomínio, ao válidas as preperceber inacondômino devedor ocupações e indimplemento dignações, é im- troque seu veículo, faça superior a 30 portante saber dias, procurar viagens, participe de que começa a ser assessoria esem formado entenfestas e efetue todo e pecializada dimento, no Tricobrança que bunal de Justiça qualquer tipo de gasto adote as medidas necessáMineiro, de que rias para comtal proibição ocasionaria o famipelir o devedor gerado bis in idem, ou seja, que haveria a quitar suas cotas. dupla penalidade ao devedor, uma vez Mais importante ainda é evitar a reque já existe a aplicação da multa, juros alização de acordos longos e com dese correção monetária pelo pagamento contos. A partir do momento em que se adota conduta de cobrança mais efiem atraso das cotas condominiais. Se o devedor tiver comemoração im- ciente, incisiva e menos tolerante com portante para realizar e não puder uti- devedores, fica mais fácil o recebimento lizar o salão de festas por proibição em do crédito, evitando-se assim discussões decorrência de sua inadimplência, o ato sobre o de uso de áreas comuns, afinal, poderá ser interpretado como dano mo- dentro do convívio social, atento aos ral passível de indenização. compromissos do condomínio, o coletivo Outra situação bastante comum é a deve prevalecer sobre o individual. não aceitação dos condôminos em ver que um inadimplente tenha condições Ativa Cobrança – Av. Rio Branco, de arcar com o custo de uma festa, mas 2001 Sala 1208. Edif. Century XXI, não tenha para pagar as cotas condo- Tels.: (32) 3213-2008 ou 98848-5526 Edição 29 | Nov/Dez 2018

ARTIGO

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Gestão Condominial - O que é condomínio? Conforme artigo publicado na edi- sua grande maioria, vivem separadas ção anterior, vamos continuar nossa apenas por paredes, ao que cabe lemvisão de que gerir um condomínio brar da frase profetizada por Abner é diferente de gerir outros tipos de Muniz Telles: “Paredes que isolam empresa ou instituição. A gestão, unidades não são suficientes para em sentido geral, trata de um direi- isolar sentimentos”. Em razão disso, to exercido por mais de um indivíduo as informações do gestor precisam sobre o mesmo objeto, razão pela mostrar o direito envolvido, buscando qual lembramos da lição do jurista orientar sempre no sentido da via do Carlos Maximiliano, ao se referir à consenso, a fim de que sejam alcangestão condominial: “É uma relação çadas a harmonia e a paz social, que de igualdade que se limita recipro- contribuem diretamente para a qualicamente, uma situação de equilíbrio dade de vida. Vale destacar, aqui, que que torna possível a coexistência de o Código Civil de 1916 foi marcado direitos iguais sobre a mesma coisa, pelo individualismo, ao passo que o limitando em cada um o poder de documento de 2002 se destaca pela gozo e disposição da mesma tanto função social do direito. quanto é exigido por Precisamos igual direito dos ouentender que contros”. domínio significa Daí, definimos propriedade em que condomínio é comum, copropriecomunhão, copartiO síndico precisa dade ou comunhão, cipação, viver com, ou até mesmo proconviver, coope- ser um conciliador, priedade indivisa, rar, colaborar. Tudo regulamentada transmitindo isso demonstra que pelos artigos 623 gestão condomia 646 do Código informações nial deve ser gestão Civil de 1916, hoje objetivas sobre compartilhada, para regido pelos artigos 1.314 a 1.330 que prédios, casas, os problemas do Código Civil de loteamentos, casas 2002, dividindo em de campo, pela decomuns finição, constituamduas seções: o condomínio voluntáse em locais de paz, rio e o condomínio integração e tranquilidade. Para tanto, cabe ao gestor necessário (por meação de paredes, administrar o individualismo, que cercas, muros e valas). Já os autores em nossa sociedade está cada vez do livro Condomínio (Freitas Bastos mais arraigado nas pessoas. O síndi- Editora, 2003), Thelma Araújo Esteco precisa ser um conciliador, trans- ves Fraga e Cleyson de Morais Bello, mitindo informações objetivas sobre classificam condomínio em várias problemas comuns, não bastando só modalidades: legal, voluntário, tradia vontade de acertar e pensando que cional, de fato e especial. Falaremos apenas caixas de sugestões e quadros sobre cada um deles em nosso próxide avisos resolvam o processo de como artigo. municação no condomínio. Nos encontraremos no 9º Dia do Pessoas que antes viviam em casas Síndico. Feliz Natal e Próspero Ano distantes umas das outras, hoje, na Novo! 4 08 DE DEZEMBRO - 9º DIA DO SINDICO - PARTICIPE!

(32) 99987-2228

www.nortonengenharia.com.br

Revitalização de fachada Construções de casas Reformas em geral

Entrega e armazenamento exigem organização e estrutura física

divulgação

entrega de correspondência

Correspondências e mercadorias

Nos edifícios residenciais sem portaria, deve haver caixas individuais para correspondência. Mas se houver restrição de acesso e trânsito de pessoas, a entrega será feita por meio de caixa receptora única. Lidar com o dia a dia de condomínios envolve trabalhar, inclusive, com detalhes. Um deles é a entrega de correspondências e mercadorias. Isso porque a ação engloba não apenas a entrega em si, mas o armazenamento, a distribuição e até mesmo prazos. É fato que, com o passar do tempo, o número de cartas diminuiu, em função das novas tecnologias; por outro lado, cresceu o comércio online, aumentando, assim, o número de produtos enviados via Correios e transportadoras. Além disso, há boletos e faturas que precisam chegar a tempo de serem pagos dentro de prazos. Administrar esse processo de entrega de correspondências e mercadorias requer organização e estrutura física para comportar os produtos. De acordo com a Lei Postal nº 6.538/78, que trata do tema em seus artigos 20 a 23, nos edifícios residenciais sem portaria e com mais de um pavimento, deve haver caixas individuais para se colocar os objetos de correspondência. Já nos edifícios comerciais, em sua entrada, no andar térreo, deve ser instalado local específico destinado ao recebimento dos objetos. Já a Portaria nº 567, de 29 de dezembro de 2011, dispõe sobre a entrega de objetos dos serviços postais básicos, pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (ECT), no território nacional. Em seu artigo 5º, menciona que “a entrega postal dos objetos endereçados a coletividades residenciais com restrições de acesso e trânsito de pessoas, bem como a todas as coletividades não residenciais, será feita por meio de uma caixa receptora única de correspondências, instalada na área térrea de acesso à coletividade, ou entregue ao porteiro, administrador, zelador ou pessoa designada para esse fim”.

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Extravio e sistema de controle

Um dos grandes problemas verificados nesse processo é o extravio. Sobre isso, o artigo 22 da lei nº 6.538 aponta que “os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação”. Portanto, de for extraviada a mercadoria que estava na portaria, o condomínio poderá ser responsabilizado. Especialmente nos condomínios mais numerosos, é fundamental que exista a implantação de um sistema de controle, seja por meio de anotações em livros ou de um sistema informatizado, que permita que o condomínio tenha o registro do responsável pelo recebimento da correspondência, o tipo de correspondência, a data de seu recebimento e a data da retirada pelo condômino destinatário. “A criação de um livro de controle pode ser uma eficiente saída. É possível colocar regras nas entregas, entre elas, quais mercadorias podem ser recebidas pelo condomínio, tamanho máximo e valor do objeto recebido, comprovante de entrega ao destinatário, entre outros, para não gerar problemas aos porteiros e principalmente ao condomínio”, destaca o consultor jurídico e advogado da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Carlos Adolfo Junqueira de Castro.

Falta de espaço Ao síndico cabe, ainda, a adequação da rotina de distribuição de correspondências e até do local para armazenamento de mercadorias, isso porque recusar um produto por falta de espaço é ação irregular, que causa transtorno ao condômino, que pode ter o produto comprado devolvido. O porteiro de um edifício comercial localizado na região central de Juiz de Fora, que preferiu não ser identificado, destaca a dificuldade que é armazenar materiais recebidos. “O fluxo de correspondências e boletos é alto, mas o que complica são embalagens grandes. Isso porque o espaço aqui é pequeno. Quando chega algo que não cabe nos escaninhos, acabamos dando um jeitinho de colocar no chão, na parte interna da portaria, e entregando logo que surgir a oportunidade de um colaborador ir até a sala do destinatário.” A síndica do mesmo edifício reconhece o transtorno, mas defende que, por hora, não tem como alterar a estrutura física da portaria.

Tecnologia como aliada

“Para driblar o extravio, a criação de um livro de controle pode ser uma eficiente saída”

De acordo com o proprietário da Porter Portaria Remota unidade Juiz de Fora, Roberto Kamil, um dos benefícios trazidos pela implantação da portaria remota no condomínio é justamente o controle de encomendas. “As entregas são feitas mediante aviso, pela central, ao morador. Ou seja, por meio de ligação para seu celular, o morador é informado de que a mercadoria chegou ao condomínio e recebe. Caso não esteja em casa, pode autorizar um vizinho, por exemplo, a receber. Tudo fica gravado em áudio e vídeo, o que auxilia na identificação dos responsáveis pela entrega e recebimento da mercadoria ou correspondência.” Outra forma de assegurar que o extravio não ocorra é o equipamento denominado locker, uma caixa compartilhada alugada da Porter pelo condomínio. “No caso de o funcionário do condomínio não ser autorizado a receber mercadorias, o entregador repassa o produto para que o colaborador guarde no locker. O morador é avisado da entrega via aplicativo e faz a retirada do equipamento mediante abertura por meio do QR code. As imagens do locker também são feitas para aumentar a segurança”, explica Kamil.

Edição 29 | Nov/Dez 2018

entrega de correspondência

divulgação

Medida auxilia na pacificação e evita a sobrecarga da Justiça divulgação

gestaõ de conflitos

Mediação como solução de conflitos em condomínios

Viver em condomínio significa dividir espaços com diferentes. Diferentes histórias de vida, necessidades, valores, rotinas, estilos, cultura, costumes. Tal convivência exige, portanto, bomsenso, respeito e tolerância. Contudo, quando a prática é diferente, é comum que haja conflitos. Qual é a definição de conflito? De acordo com a advogada, administradora de empresas, palestrante, professora de capacitação e aperfeiçoamento em Métodos Alternativos de Soluções de Conflitos por meio da Pretel Mediação e Arbitragem Condominial e Empresarial, Ana Luiza Pretel, “conflito é o resultado das diferenças humanas, das insatisfações das necessidades. O conflito surge de um embate de ideias”. Em condomínios, as fontes dos conflitos são diversas. Especialistas costumam chamá-las de cinco C’s: cachorro, crianças, calote, cano e carro. Mas essa lista pode abrigar também acessibilidade, barulho, drogas e cigarro, comércio e sustentabilidade. Pretel reforça que o barulho é o primeiro da lista. “Qualquer que seja o barulho, seja ele recorrente ou esporádico.” Ela destaca que o limite aos ruídos é pessoal e tem a ver com a sensibilidade de cada pessoa, ou seja, um tipo de barulho que não incomoda um, pode ser perturbador para outro. “Mesmo dormindo, escutamos os sons e isso pode interferir nas atividades cerebrais.” Outros dois causadores de conflitos são as crianças e os animais. “As crianças podem causar barulho, por exemplo. Já os animais podem acarretar transtornos devido a odores, doenças, raça e porte, sociabilidade.” Segundo o mediador, empresário, consultor jurídico da Excelência Mediação, com sedes em Juiz de Fora, Rio de Janeiro e Volta Redonda, e coordenador da Primeira Câmara Regional de Mediação, Guilherme de Castro, os conflitos que envolvem o uso abusivo ou irregular das áreas comuns dos prédios vêm aumentando consideravelmente. “Isso em função da nova estrutura dos condomínios, que, cada vez mais,

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oferecem aos seus condôminos uma verdadeira ‘cidade condominial’, desde academia até pequenos comércios.”Já os agentes envolvidos nos conflitos condominiais são vários: morador, visitante, construtora, administradora, prestador de serviço, funcionário etc. Para buscar a harmonia no condomínio, vem sendo praticada, principalmente em grandes centros, como São Paulo, por exemplo, a mediação de conflitos. “Condomínios começaram a descobrir a possibilidade de, por meio do diálogo e da vontade das partes, resolver conflitos sem necessidade de acionar meios judiciais. A mediação acarreta para o condomínio uma pacificação”, aponta Pretel. Mediação condominial define o conjunto de procedimentos que procura a solução pacífica para os conflitos gerados nas relações humanas e institucionais do condomínio. Juiz de Fora conta com três Câmaras de Mediação conveniadas a Tribunal de Justiça. “A mediação vem conseguindo mostrar, na prática, que é, de fato, uma ferramenta eficaz e acessível, ganhando mais visibilidade de 2015 para cá, ano em que a Lei da Mediação (Lei nº 13.140/2015) passou a vigorar definitivamente no Brasil”, aponta Castro. Segundo ele, a maior procura pela mediação se dá pelas administradoras de condomínio ou por indicação de condôminos que são sócios ou gerentes de empresas que participam ou já participaram de algum procedimento de mediação. A administradora e síndica profissional Grasielle de Oliveira Matos, à frente da GM Administradora de Condomínios e Imóveis, relata que diariamente a empresa lida com conflitos em condomínios. “Frequentemente enviamos uma cópia do Regimento Interno e circulares, a fim de lembrar e fazer cumprir os deveres. Nossa intenção é apaziguar a situação antes da necessidade de partir para uma medida mais severa. Vejo o regimento e a convenção como elementos fundamentais porque ditam regras.”

Uma das causas dos conflitos é a ideia de propriedade

gestão de conflitos

Muitos problemas verificados em condomínios são decorrentes de aspectos psicológicos, que precisam ser identificados. “Uma das causas dos conflitos é a ideia da propriedade. O que mais escutamos é ‘o meu prédio’, mas é preciso lembrar que há partes comuns. Não é permitido fazer o que eu quiser nem em áreas comuns nem em áreas exclusivas. É importante pensar em quem sou eu dentro do condomínio, qual é minha função social e quais são os meus deveres enquanto condômino. Fala-se muito em direitos, mas é preciso definir os deveres”, lembra Pretel. A advogada e mediadora judicial/privada Marselha Evangelista, sócia administradora da ANMA– Núcleo de Conciliação e Mediação de Juiz de Fora, explica que “a mediação, assim como a psicologia, se preocupa com as emoções e com a história de vida das pessoas que, identificadas, ajudam no processo de resolução dos conflitos. Ela informa que “os conflitos em que há uma relação continuada entre as partes, como conflitos familiares, de vizinhança, empresariais, são os mais indicados para o processo de mediação. Casos que envolvam violência devem ser olhados com mais cautela, pois amediação só poderá ocorrer quando não houve risco para nenhuma das partes”.

fotos divulgação

Aspectos psicológicos

De acordo com Marselha, a mediação, com suas técnicas, pode ajudar nas assembleias e no cotidiano dos condomínios

Para Ana Luiza Pretel, o conflito é resultante das insatisfações das necessidades humanas

Segundo Guilherme de Castro, os conflitos que envolvem o uso abusivo ou irregular das áreas comuns vêm aumentando consideravelmente

Edição 29 | Nov/Dez 2018

gestão de conflitos

Síndico como mediador interno Pretel aponta que é possível e até muito vantajoso que o síndico atue como mediador em um primeiro momento. “O síndico pode ser conciliador, basta que seja isento no momento da mediação. Para isso, é preciso usar técnicas adequadas para atuar de forma preventiva. Tais técnicas envolvem respostas corretas a diferentes interlocutores e condução correta do diálogo, por exemplo. A ele não caberia a formalização do termo de mediação, mas é possível que conduza internamente, desde que tenha o perfil para isso.” Marselha acrescenta que técnicas de mediação podem ser aplicadas nas assembleias. “A mediação, com suas técnicas, pode ajudar nas assembleias e no cotidiano dos condomínios.” O mediador,seja ele interno ou externo, deve ter em mente que não pode agir com preconceito. “É preciso olhar para o contexto daquela comunidade, seus valores, sua cultura e, assim, ver como irá se colocar. Isso pode ser feito conhecendo a convenção, o regimento, as atas de assembleias. Quando temos segurança, busca correta de participação e uma boa gestão de conflitos, temos uma valorização patrimonial”,

lembra Pretel. Para Grasielle, a função do síndico, com o auxílio da administradora, é “prevenir e focar nas soluções dos conflitos, agindo de forma imparcial e prezando pela harmonia. Mas se as situações são contínuas e não têm previsão de fim, buscamos a conciliação e mediação. Em Juiz de Fora, o Centro Judiciário de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc) vem criando oportunidade de diálogo nas fases pré-processual e processual”.

A mediação acarreta para o condomínio uma pacificação

Arbitragem

Diferentemente da mediação, que é asolução de conflitos por meio do consenso, quando as partes encontram uma solução para o problema, auxiliadas pelo mediador, a arbitragem envolve a atuação de um terceiro, que irá dizer quem está certo, o juiz arbitral, que atua apenas na esfera privada, ouvindo as partes e decidindo qual está certa. A mediação pode ocorrer tanto na esfera pública quanto na privada. Enquanto a mediação não está prevista em convenção condominial, a arbitragem deve constar no documento, devendo ser aprovada em assembleia específica para isso.

Administrando com harmonia Cabe ao síndico:

Algumas técnicas de mediação:

•Liderar e comunicar– clareza e transparência

Escuta ativa – ouvir as Rapport – cria empatia entre 1buscando partes com atenção, 4 as partes e maior vínculo compreender com o mediador, fazendo

•Flexibilizar e dividir reponsabilidades – descentralização de ideias e decisões, estimulando a participação •Nunca revidar e prevenir conflitos – tentar ser neutro •Amparar-se em documentos – organizarse e planejar

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as necessidades e os interesses implícitos na fala;

de propostas 2falaOitiva implícitas – buscar, na do outro, as soluções

com que os participantes confiem nele para guiar a mediação. Nesse caso, o mediador é visto como um canal de comunicação que as partes utilizam para trocar informações;

Brainstorming – usada 5mediador quando há impasse. O pede que as partes

para o conflito vivenciado; Parafraseamento – auxilia que uma parte entenda o que a outra quis dizer;

ofereçam sugestões para resolverem o impasse.

dia do síndico

Dia do Síndico Para celebrar a data, ouvimos síndicos, que apontaram dores e alegrias trazidas pela função O dia do síndico, comemorado em 30 de novembro, está chegando. Uma forma de homenageá-los foi ouvir alguns representantes dessa categoria, a fim de saber quais são as dificuldades e desafios e também as alegrias de exercer essa função. Com orgulho, por sermos um veículo de comunicação dedicado, inclusive, a assuntos e ações que estão diretamente ligadas a esses profissionais, aproveitamos para parabenizá-los, desejando sucesso e êxito quanto ao bem comum. “Estou síndico há quase um ano. Antes disso, percebia que não havia muita abertura ao diálogo com os moradores, e sentia que podia ajudar. Para mim, ser síndico é como governar. Tento inovar com as redes sociais, que facilitam a comunicação. Além disso, como policial militar, tento auxiliar na segurança, apontando ações contra possíveis furtos e arrombamentos.” Tiago Dornelles, síndico do Edifício Acapulco, no bairro Alto dos Passos

“Ser síndico não é tarefa fácil. O síndico deve demonstrar conhecimento sobre o condomínio e suas necessidades, além de ter noções básicas de administração geral, empatia e tolerância para lidar com os moradores. Aquela figura carrancuda e autoritária ficou no passado, com isso, está se tornando mais comum a contratação do síndico profissional. Ser síndica sem ser moradora permite uma visão diferenciada, sendo mais fácil apontar os erros e apresentar soluções aos moradores.” Grasielle de Oliveira Mota, administradora de condomínios há 22 anos e síndica profissional

“Sou síndica aqui há 12 anos. Cheguei a esse prédio para trabalhar em sala comercial. Via problemas sérios que me incomodavam, e queria mudar, contribuindo com melhorias. Comecei no Conselho Fiscal e acabei assumindo como síndica. Costumo dizer que minha grande missão nesse condomínio foi moralizar. Minha primeira ação foi instalar interfone. De lá para cá, foram várias ações e melhorias, como instalação de câmeras, pintura, reforma dos telhados etc.” Anna Mary Dutra Gotelipe, síndica do Edifício Sangiorgi

“Ser síndico é colocar o bem comum acima dos interesses pessoais dos indivíduos. Criamos um grupo de Whatsapp e, por meio dele, colhemos críticas, elogios e sugestões, mantendo os condôminos informados quanto aos problemas e soluções. O maior desafio é que todos aceitem seguir na mesma direção, visando o melhor para a comunidade.” Geraldo Sérgio, síndico da Associação de Moradores do Bairro Jardim L’Ermitage

Uma outra forma de comemorar a data é realizar mais uma edição, a nona, do Dia do Síndico. O evento será realizado no dia 8 de dezembro, no Hotel Green Hill, de 13 às 17h, contando com atividades que propõem confraternização e interação entre os participantes. Mais informações na contra capa desta revista. Edição 29 | Nov/Dez 2018 11

Conversa com Rodrigo Karpat busca esclarecer dúvidas que fazem parte da vida em condomínio Dúvidas a respeito de legislação, de novas tecnologias, porte de animais... Esses temas fazem parte da vida condominial. Pensando nisso, a equipe da revista O Síndico conversou com o advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial, e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, Rodrigo Karpat, a fim de trazer esclarecimentos e novidades. Karpat é de São Paulo, conhecido em todo o país por seu trabalho como palestrante e fonte para importantes veículos de comunicação em assuntos relacionados à legislação condominial.

divulgação

entrevista

Legislação de condomínio

Entre outros pontos, Karpat destaca o contexto do surgimento do síndico profissional

O Síndico: Fale sobre as recentes mudanças no papel do síndico. Rodrigo Karpat: O perfil do síndico vem mudando. O síndico era, costumeiramente, um morador que tinha disponibilidade de tempo. Com a entrada em vigor do Código Civil, em 2003, a função passou a ser desempenhada também por pessoas estranhas ao condomínio. Antes do Novo Código, estava em vigor o artigo 22 da lei 4.591/64, o qual estabelecia que o síndico seria eleito na forma da convenção, sem qualquer menção de que poderia ser pessoa estranha ao condomínio. E somente no parágrafo 4º mencionava que o mesmo poderia ser um estranho, porém elencava, ainda, que prevalecia o que estivesse estabelecido na convenção. As convenções não traziam a opção de síndico não condômino, e, nas exceções, quando traziam a opção da eleição de pessoa estranha ao condomínio, a situação gerava conflitos de entendimento. O síndico estranho ao prédio ficou popularmente conhecido como síndico profissional, mesmo inexistindo, por ora, a regulamentação da profissão. O crescimento da atuação do síndico profissional se deve a três fatores: a imparcialidade do profissional, já que ele não mora no prédio; a qualificação, já que se propõe a fazer deste trabalho a sua profissão; além de o profissional ficar atrela-

12 08 DE DEZEMBRO - 9º DIA DO SINDICO - PARTICIPE!

do a um contrato de prestação de serviços. Não quer dizer que não existam excelentes síndicos moradores, mas, em tese, o profissional tem ser preparado cada vez mais. Da profissionalização para a regulamentação da profissão, há um caminho longo, além de ser preciso avaliar se é realmente necessário. O Supremo Tribunal Federal entende que a regulamentação de profissões é legítima quando houver “potencial lesivo” na atividade exercida e o inequívoco interesse público. Ou seja, o exercício de uma atividade econômica como a de síndico profissional não requer necessariamente a regulamentação, o que não afeta reconhecimento da profissão e garantia de direitos. A sindicância é um cargo/função, sendo que nos termos do art. 1.347 do Código Civil requer eleição. Então, sobre a sindicância profissional, não se trata apenas de contratar um síndico e sim de elegê-lo. Nesse sentido questiono: os requisitos para ser síndico profissional regulamentado vão trazer síndicos profissionais mais qualificados ou apenas criar uma barreira para o exercício do cargo de síndico? Quais pontos devem ser observados ao escolher uma administradora? A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente influência

Temos ainda limitadores no mesmo sentido agasalhados pelo direito de vizinhança, Art. 1.277 do Código Civil. Em resumo, permite-se a manutenção de animal no interior de uma unidade, seja ele qual for, independente do seu tamanho, desde que não represente qualquer risco à saúde, à segurança e ao sossego.

ENTREVISTA

política ou encubra irregularidades na gestão, uma vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico (mediante aprovação da assembleia) para auxiliar nas questões administrativas. Pelo fato de o síndico, segundo o art. 1.348 do Código Civil, ser o responsável direto pela gestão, discute-se, inclusive, se ele poderia trocar a administradora e depois ratificar a escolha em assembleia. Situação que, particularmente, entendemos viável, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E, como ele responde, nada mais justo que escolha para quem delegar responsabilidades que são dele. Como sabemos das inúmeras funções/ obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio administrativo, pois, legalmente, os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico diretamente. Em princípio, o síndico ou o condomínio responde pelos erros praticados inclusive pela administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar o prejuízo à administradora em um segundo momento. Por estes motivos, nada mais justo de que o síndico possa escolher a administradora de sua confiança. Escolha esta que pode e deve ser dividida com o conselho e, posteriormente, referendada em assembleia.

A adoção da portaria remota é um caminho que vem sendo seguido? A portaria virtual, remota ou digital consiste em um sistema onde o prédio opera com uma portaria 24 horas à distância, porém com as mesmas funcionalidades de uma portaria local, sem o porteiro fisicamente no prédio. Quando um visitante ou morador acessa o interfone entre andares ou na portaria principal, a ligação é atendida por uma central. No início, parece assustador e inseguro a portaria não estar lá quando precisarmos. No entanto, questões práticas mostram que há deficiência nas portarias físicas, seja com porteiros que abrem indiscriminadamente o portão ou com porteiros que cochilam muitas vezes a noite inteira. Então, a falsa sensação de segurança não pode impedir a evolução do condomínio. E a evolução nesse caso se chama portaria digital. Temos mais variantes que precisam ser analisadas: questões físicas do prédio e perfil e cultura dos moradores. A maior barreira para implantação da portaria virtual é a cultura dos condôminos. Em grande parte dos condomínios, há o hábito de o porteiro abrir a porta para pegar as compras, guardar as chaves, bater papo, e isso parece fundamental para alguns condôminos. Porém, custa caro, uma vez que a mão de obra chega a custar 80% do custo em condomínios pequenos. O que parece benefício e conforto representa custo. Vale lembrar que a implantação da portaria virtual requer aprovação em assembleia com convocação específica. Na escolha da empresa, é fundamental estar atento ao fato de haver link dedicado, gerador, contrato sem fidelização, pesquisa em condomínios que a empresa atende, três orçamentos. A implantação requer, muitas vezes, aquisições de equipamentos (quórum de maioria simples), pequenas adequações, como subir o gradil, colocar insulfilm na portaria (quórum de maioria simples) e, algumas vezes, obras físicas (quórum de 50% mais um do todo quando se tratar de obras úteis).

O síndico ou o condomínio respondem pelos erros praticados inclusive pela administradora

Sobre ter animais nas unidades, a Constituição Federal aponta ser um direito. Contudo, o Código Civil faz algumas ponderações a respeito. Como proceder? O direito de manutenção de animais de estimação dentro de unidades é garantido pela Constituição Federal, Art. 5º, XXII, e pelo Artigo 1.228 do Código Civil, ambos inerentes ao exercício regular do direito de propriedade. Além dos artigos citados, encontramos no artigo 1.335 do Código Civil, menção ao direito de usufruir e dispor livremente de sua unidade, o que inclui o direito de manter um animal de estimação no interior dela. Porém, a manutenção dos animais não é absoluta, encontra limitantes no Art. 1.336, IV, do Código Civil, que impõe aos condôminos o direito de usar da sua unidade de forma a não prejudicar o sossego (latidos intermitentes a ponto de prejudicar o descanso), a saúde (animal doente que ofereça risco de contaminação a demais animais ou humanos) e a segurança (animal com temperamento bravio) dos demais condôminos.

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