O Síndico em Revista Ed 33 Jul/Ago 2019

Circule este exemplar no seu condomínio ou administradora

ANO 6 | Nº 33 | JUL/AGO 2019

Animais em condomínios é proibido proibir?

ENTREVISTA contabilidade após o eSocial e a reforma trabalhista

Brigada de incêndio situações em que ela deve ser formada

Jovens aprendizes Condomínios são obrigados a contratar?

Administrar condomínios não é tarefa fácil, tampouco deve ser feita sem planejamento. Isso é o que nos aponta o consultor condominial José Maria Braz Pereira que em seu artigo reforça a importância de Planejar, Prever, Provisionar, Organizar, Coordenar, Controlar e Comunicar - ações que devem nortear o trabalho dos síndicos e administradores.

Para tanto, é preciso que os agentes do segmento condominial busquem adquirir novos conhecimentos, tendo em vista a necessidade de atualização e de aprimoramento constantes.

Neste sentido, a revista O Síndico traz para vocês matérias que tratam de assuntos “frescos” como a recente decisão do STJ a respeito de animais em condomínios; a recente instrução normativa que determina que condomínios contratem jovens aprendizes; e a recente norma do Corpo de Bombeiros de MG que exige a formação de brigada de incêndio nas edificações. É incrível como em apenas um semestre tanta coisa mudou afetando o dia a dia do gestor de condomínios. Entrevistamos também o contador Lindomar Oliveira que analisou os efeitos do eSocial e da reforma trabalhista, discorrendo com detalhes as mudanças que afetam a gestão dos funcionários e a transmissão de informações para o governo.

Com tudo isso, concluímos que não dá mais pra ser amador, pra administrar condomínio cobrando barato, pra querer que o síndico exerça suas funcões sem ser remunerado ... a discussão hoje em dia é sobre a profissionalização do síndico, que já está sendo debatida em Brasília inclusive.

E eventos de capacitação em nossa cidade são sempre bem vindos, como o Café com Síndico, inciativa da Universal Imóveis e Condomínios, realizado em maio. Confira a cobertura do mesmo na pagina 15. Aproveitamos para anunciar que no final do ano, teremos o Dia do Síndico, uma promoção da Lógica Comunicação e desta revista que em 2019 chega a sua 10ª edição.

Fica ainda a dica de leitura do artigo do nosso novo colaborador Augusto José de Souza, o qual tivemos o prazer de conhecer. Ele abordou um quesito muito importante dos balancetes dos condomínios, propondo a universalização de suas rubricas. Como engenheiro com vasta experiência, Augusto entende que há de se ter uma padronização dos itens descritos nos balancetes, o que beneficiaria o entendimento dos condôminos e a possibilidade de comparação com balancetes de outros condomínios.

Por tudo, você não pode deixar de ler toda a revista! E fique ligado: nossos canais de contato estão todos disponíveis e abertos para receber sua sugestão de tema para as próximas edições. Aproveite e tire suas dúvidas!

A todos uma boa leitura!

ANDREA CASTILHO EDITORA

EDITORA Andrea Castilho DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Augusto José A. de Souza Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Lena Sperandio Manu Almeida Thiago Stephan CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6125 (32) 99133-4059 contato2@logicavirtual.com contato@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 807 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br

SUMÁRIO

IMPRESSÃO OlpsGráfica

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Entenda o que diz a legislação sobre jovens aprendizes

Decisão do STJ: novo olhar sobre animais em condomínios

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Cuidados na hora de acionar o seguro condominial

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Os impactos do eSocial e da reforma trabalhista na contabilidade

A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista.

O SÍNDICO em revista não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

EXPEDIENTE

editorial

Mudanças recentes

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2019) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ......................................R$ 1.093,22 Ascensorista (6 horas) ..........................................R$1.275,28 Garagista...............................................................R$ 1.370,00 Porteiro / Vigia de condomínio..........R$1.300,00 / R$ 1.415,08* Zelador...................................................................R$ 1.287,32

*Conforme a Convenção Coletiva, o piso salarial para porteiro/vigia que presta serviços em condomínio será de R$1.300,30 ou aquela empresa que conseguiu realizar a equiparação salarial, praticará o piso de R$1.415,08.

- Adicional noturno: 20% (entre 22h e 5h com hora noturna computada em 52 minutos e 30 segundos) - Hora extra: 60% - Auxílio alimentação: R$ 14,69/dia trabalhado (jornada diária de 6 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50% Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2019) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.114,51 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.180,35

25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 130,00/mês ( Valor mínimo) > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

> Hora extra:

Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM ADMInisTRADORAS (válido até 30/04/2019*) - Sindicomércio JF / Sindedif - JF Database - maio de cada ano > Empregados em empresas EPP, ME, MEI sem adesão ao REPIS ..............................................................R$ 1.104,00 > Empregados em empresas EPP, ME, MEI com adesão ao REPIS.................................................................R$ 981,25 REPIS - Regime de Piso Simplificado

Horas extras 80%

*Até o final desta edição, ainda não havia sido celebrada a CCT 2019/2020.

telefones úteis SINTEAC - (Sindicato dos empregados em conservadoras) Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803

2 O SÍNDICO em revista

Sindicomércio JF - (32) 3215-1317

SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461

SINDICON (Sindicato dos Condominios - Patronal) (32) 3017-4545 Av. dos Andradas, 547 - sala 915 Morro da Glória - Juiz de Fora

REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 98887-6125 98887-6126 99133-4059

CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Uma visão sobre gestão condominial II Este longo período de estudo no qual condômino, no caso de omissão do gesvenho desenvolvendo atividades na bus- tor (síndico). ca de novos conhecimentos, proporcioTemos observado que a falta de conou-me não só aprendizado, mas uma nhecimentos necessários a uma boa gesinteração e experiências extremamente tão leva a várias situações problemáticas gratificantes. Isto porque estudos de- como reuniões com pautas extensas de senvolvidos mostram que uma das prin- assuntos que possuem diferentes quócipais causas de conflitos e problemas runs, e que não condizem com o interesnos condomínios é a falta de um plane- se coletivo, chegando-se, por exemplo, a jamento adequado. Torna-se necessário discutir obras que, por si só, não deveentão o conhecimento de tarefas básicas riam constar da pauta como “embelezacomo: Planejamento, Previsão, Provisão, mento” ou outros termos que para aproOrganização, Coordenação, Controle e vação precisam de quóruns específicos.

Comunicação. É importante lembrar que “quórum” Não podemos esquecer que vivemos corresponde ao número legal mínimo num mundo que muda a cada instante, de votos e de condôminos que devem e que muitas vezes o conhecimento que estar presentes na assembleia para que temos pode não servir para nada no mo- sua realização e deliberações tenham mento seguinte. Mudança é a palavra de validade. O artigo 1.341 do Código Civil ordem, não esquecendo estabelece a exigência que qualquer mudança de um quórum especítraz riscos. Aguardar fico para a realização de que as mudanças veobras, classificando-as Mudança é nham de fora para denem graus de importântro é agir passivamente. cia e interesse, para a palavra de Precisamos ver que o que fique claro, ou seja exterior é o efeito e a transparente, e atenda ordem, não causa, somos nós. aos interesses da comuA mudança pressunidade condominial. esquecendo põe atitudes baseadas Este fato trouxe norem novos conhecimenmas que podemos clasque qualquer sificá-las tos. Por isso, devemos como uma aprender a definir objeinovação na vida dos mudança traz tivos e estabelecer mecondomínios, isto portas,tendo em vista o que que o quórum demonsriscos realmente é importante trará a importância de para que o condomínio participação e interesse possa manter e aumentar o seu valor, de todos os condôminos e consequenuma vez que o patrimônio pertence a temente a correta aplicação financeira várias pessoas. O espírito do direito re- no patrimônio através da manutenção side em normatizar o fato social, tornan- e conservação do prédio. A burla em do-o uma regra a ser seguida, gerando conseguir quórum através de outro reassim, bem-estar social. curso, se não a presença na assembleia, A partir de 2002, com a Lei 10.406 torna-se uma forma ilegal de adminis(Código Civil), caracterizou-se que a tração, bem como leva os condôminos a grande preocupação das gestões condo- cometerem uma falsidade uma vez que miniais deve ser a de que todas as ações agem como se não fosse preciso irem à administrativas e obras a serem realiza- assembleia.

Nos próximos artigos, iremos abordar das nos condomínios sejam levadas ao conhecimento da comunidade condomi- algumas regras que podem ser criadas nial e discutidas nas assembleias, com para facilitar a realização de assembleia exceção das de emergência que, inclu- que é a autoridade maior do condomínio. sive, podem ser realizadas por qualquer Até o próximo.

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artigo

augustojose@mohenybr.com mohenybr@yahoo.com

Augusto José Almeida de Souza, Síndico em vários condomínios residenciais

Uma visão sobre o papel dos balancetes condominiais

Parcela significativa da população brasileira, crescente a cada dia, está passando a morar em condomínios, quer por questões de segurança, quer por questões da própria concentração urbana, também crescente.

Sendo assim, surgiu a necessidade da constituição de entidades para administrar tais conjuntos de moradores, universalmente conhecidos como Condomínios residenciais, aqui já se falando de pessoas jurídicas.

Para administrar tais Condomínios, os seus participantes, em eleições democráticas, a cada dois ou um ano, regularmente elegem seus administradores, que são os seus síndicos, subsíndicos e membros dos conselhos consultivos.

Para ajudar nas administrações dos Condomínios, os condôminos geralmente nomeiam empresas conhecidas como Administradoras de Condomínios, que organizam as suas contas, emitem os boletos para os pagamentos pelos condôminos, fazem os recebimentos das cotas condominiais, fazem todos os pagamentos das despesas condominiais, emitem e distribuem os balancetes, etc. Há Condomínios, em pequeno percentual e de pequeno porte, que optam pela administração própria,feita pelos seus próprios condôminos que precisam dispor de tempo para tal.

Qualquer que seja a opção pela administração do Condomínio, há a necessidade da emissão dos balancetes, geralmente men-

sais, para distribuição a todos os condôminos, mostrando a situação econômico-financeira do Condomínio, com a discriminação das receitas recebidas e das despesas pagas.

O número crescente de Administradoras de Condomínios tem ensejado a implementação de muitas práticas administrativas próprias, naquilo que não seja mandatório pela legislação vigente. Entretanto, há um aspecto na prática das Administradoras de Condomínios que merece ser aperfeiçoado sobremaneira, em benefício (i) do melhor entendimento pelos condôminos; (ii) da transparência do uso dos recursos dos condomínios e (iii) da universalização das práticas condominiais, facilitando análises e comparações, visando ao aperfeiçoamento das administrações condominiais.

O aperfeiçoamento sugerido é a busca da universalização das rubricas dos balancetes, para que todos os Condomínios usem as mesmas rubricas textualmente e,se e onde cabível, com a distribuição prévia de glossários, para que qualquer pessoa possa claramente entender o que significam tais rubricas. À medida que tal prática vá sendo adotada, ficará cada vez mais fácil de serem feitas análises de cada uma das rubricas, não somente do próprio Condomínio, mas, também, de outros, podendo despesas e/ou receitas serem eventualmente comparadas e detectados eventuais valores extravagantes.

Fica a sugestão.

O aperfeiçoamento sugerido é a busca da universalização das rubricas dos balancetes

4 O SÍNDICO em revista

Instrução Normativa do antigo Ministério do Trabalho estabelece novas regras para os programas de socioaprendizagem Um assunto que vem gerando muitas dúvidas entre síndicos, condôminos e administradoras é a necessidade de contratação de jovem aprendiz por parte dos condomínios. Um número significativo de condomínios de Juiz de Fora – com mais de sete funcionários – recebeu notificação, no primeiro semestre de 2019, da Secretaria de Previdência e Trabalho, com a orientação de buscar entidades que desenvolvem programas de socioaprendizagem a fim de empregarem essa mão de obra. A Lei 10.097, de 2000, estabeleceu critérios para a contratação de jovens aprendizes – com idades entre 14 e 24 anos – pelas empresas de médio e grande porte.

Mas, por que somente em 2019 os condomínios começaram a ser notificados? Isso ocorre em razão da publicação da Instrução Normativa 146/2018 pelo então Ministério do Trabalho, que entendeu que “os estabelecimentos condominiais, associações, sindicatos, igrejas, entidades filantrópicas, cartórios e afins, conselhos profissionais e outros, embora não exerçam atividades

O contrato para contratação de jovem aprendiz deve ser firmado em três partes: a empresa – ou condomínio – que tem que cumprir a cota, o jovem aprendiz que vai ser contratado e uma instituição formadora

econômicas, estão enquadrados no conceito de estabelecimento, uma vez que exercem atividades sociais e contratam empregados pelo regime da CLT”. Já a Portaria 634/18, também do Ministério do Trabalho, estabeleceu novas regras para a formação do Cadastro Nacional de Aprendizagem Profissional - CNAP, destinado ao registro das entidades qualificadas em formação técnico-profissional.

Uma das entidades que atuam em Juiz de Fora promovendo a inclusão de pessoas no mercado de trabalho é a Rede Cidadã, organização social sem fins lucrativos presente em 50 cidades brasileiras e que desenvolve, entre outras atividades, o programa de socioaprendizagem. O coordenador da Rede Cidadã em Juiz de Fora, Diego Santos, explica que a legislação determina que “o contrato para contratação de jovem aprendiz deve ser firmado em três partes: a empresa – ou condomínio – que tem que cumprir a cota, o jovem aprendiz que vai ser contratado e uma instituição formadora”.

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recursos humanos

Os condomínios e os jovens aprendizes

recursos humanos

divulgação

Jaqueline e Diego dedicam-se à capacitação dos jovens aprendizes

Ainda segundo Santos, a obrigatoriedade de uma instituição formadora se deve ao fato de o programa ser, ao mesmo tempo, teoria e prática. “Uma parte do contrato precisa ser desenvolvido em teoria, em cursos, e outra parte em atividades práticas. Essa nova atualização da lei fala que o aprendiz precisa cumprir, no mínimo, 10% do contrato em formação teórica no início.

Então, ele fica inicialmente 20 dias conosco, que é a ambientação. Isso porque, quando a gente faz o registro do programa, de 16 meses, é feito um cálculo em horas: são 1280 horas. A lei fala que, no início, tem que haver uma porcentagem de conteúdo técnico, profissional, uma parte de formação humana, que entra a parte de comunicação, sustentabilidade, relacionamento interpessoal”, explica, acrescentando que, após o fim do contrato, o condomínio deve empregar

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outro aprendiz, uma vez que não pode ser feita renovação ou prorrogação.

Esse fato de existir a parte teórica pode ser uma oportunidade que os condomínios devem aproveitar. Santos explica, por exemplo, que existem diversos programas de aprendizagem disponíveis na Rede Cidadã devidamente cadastrados junto à Secretaria de Previdência e Trabalho: administrativo, bancário, telesserviço, comércio, entre outros. Um programa bastante procurado pelos condomínios é o de zeladoria, que permite que o jovem aprendiz possa auxiliar, por exemplo, na recepção. Também existe para a área de limpeza, mas esse programa é específico para jovens com 18 anos ou mais em razão de ter contato com produtos químicos. Assim, a contratação pode ser feita de acordo com a necessidade do condomínio.

Após o fim do contrato, o condomínio deve empregar outro aprendiz, uma vez que não pode ser feita renovação ou prorrogação

recursos humanos

divulgação

De acordo com Rosilene, da 676 Administração de Condomínios, dos cinco condomínios notificados, três contrataram

Contratar ou recorrer à justiça?

A encarregada de Departamento Pessoal da 676 Administração de Condomínios, Rosilene Silveira, relata que cinco condomínios administrados pela empresa – entre residenciais e comerciais – receberam notificação em 2019. “O primeiro passo foi entrar em contato com os síndicos para explicar a situação. Depois, entramos em contato com a Guarda Mirim. Toda a contratação está sendo feita por lá”, revela, acrescentando que a Secretaria de Previdência e Trabalho disponibiliza uma série de entidades que atuam com programas de socio aprendizagem.

Ainda segundo Rosilene, dos cinco condomínios notificados, três já contrataram jovens aprendizes, mas os outros estão reticentes. “Nos outros dois, a situação ainda está em andamento, mas não sabemos se vão contratar.

O advogado está vendo se será feita a contratação ou não. Fui ao fiscal e ele deu um prazo maior para esses condomínios mudarem de ideia e contratar”, explica, ressaltando que, inicialmente, a ideia desses dois condomínios é recorrer à justiça para não fazer a contratação. O prazo dado pela fiscalização termina em 8 de julho. Passado o prazo e não havendo a contratação, “será emitido auto de infração, momento em que o condomínio apresentará a sua defesa e dará o andamento à situação, mas não tem nada decidido ainda.”

Ela explica que não há maiores dificuldades para contratar os jovens aprendizes. No caso da 676, foi feita a opção pela Guarda Mirim como instituição formadora.

Os condomínios assistidos pela empresa que fizeram a contratação viram os jovens aprendizes iniciando as atividades no início de junho. Rosilene revela que sempre tem

perguntado aos síndicos como está a performance dos aprendizes. “Os síndicos relataram que eles estão trabalhando bem”.

Perguntada se a contratação aumenta as despesas do condomínio, Rosilene respondeu afirmativamente. Todavia, expressou sua opinião ao falar que, se dividido para todos os condôminos, o impacto é pequeno. “É uma oportunidade para tirar os jovens da rua e ajudar a família. Além disso, ao final do contrato, eles têm a chance de continuar na empresa. Então, acredito que quem recebe a notificação deve, sim, contratar, pois faz muito bem para a juventude de hoje”, pondera.

A empresa Traine – Treinamento e Seleção atua, em Juiz de Fora, para inserir pessoas no mercado de trabalho, sejam jovens aprendizes ou não. É parceira da Rede Cidadã neste sentido. De acordo com a supervisora comercial da empresa, Jaqueline Fontes, o que é muito cobrado atualmente de quem está iniciando a vida profissional é capacitação. E essa também é uma preocupação dos pais, que geralmente acompanham seus filhos nos primeiros contatos com a Traine. Diante da responsabilidade de inserir esses jovens no mercado de trabalho, ela explica que “temos que analisar qual é a qualificação dele, a questão do perfil, se tem a maturidade para ir para o mercado de trabalho. Por isso, fazemos várias palestras sobre empregabilidade, sobre como se comportar em uma entrevista de emprego.

Temos vários temas que trabalhamos com os jovens para que, quando cheguem ao mercado, tenham essa maturidade”, revela, destacando que os feedbacks têm sido muito positivos por parte das contratantes.

Nos outros dois condomínios, a situação ainda está em andamento, mas não sabemos se vão contratar. O advogado está vendo se será feita a contratação ou não

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capa

Animais em condomínios: proibição em xeque Decisão do STJ dá ganho de causa a proprietária de gata em edifício com convenção que proibia presença de animais divulgação

Para a advogada do Sindicon Larissa, as convenções dos condomínios são antigas e precisam ser atualizadas

De acordo com Alessandra Ribeiro, é possível resolver os conflitos internamente nos condomínios

Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em maio, abriu caminho para que condôminos não sejam proibidos, de forma genérica, de ter animais de estimação em suas unidades. A decisão poderá servir de embasamento para outros julgamentos envolvendo pets. E tudo começou com Nina, uma gata que vive em um apartamento no Distrito Federal, onde havia proibição da permanência dos bichos. Ao descobrir a presença do animal, a administração do condomínio notificou a proprietária com base na convenção. Caso não cumprisse a orientação para retirar o animal da unidade em dois dias, deveria pagar multa de um salário mínimo. Mas, a proprietária do pet resolveu buscar outro caminho: entrou na justiça.

Matéria veiculada no Fantástico, da Rede Globo, contou essa disputa judicial, que durou dois anos e meio, até que o STJ deu ganho de causa à dona da Nina.

A decisão poderá ter um grande impacto na sociedade. Para se ter uma ideia, dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) divulgados em 2015 apontam que já é maior o número de famílias que têm animais de estimação do que têm crianças. “Os animais deixaram de ser o tomador de conta da casa para ser quase um ente da família. E isso vem mudando o posicionamento do Direito”, observa a advogada do Sindicato dos

Condomínios de Juiz de Fora e Zona da Mata Mineira (Sindicon), Larissa Barata.

A advogada do Sindicon destaca que a decisão do STJ “não é uma lei, é um entendimento jurisprudencial”. O assunto sempre foi polêmico e, ao criar essa jurisprudência, o STJ possibilitou que outros julgamentos utilizem a decisão da Corte como base. Larissa explica que, para tomar a decisão de que Nina poderia continuar vivendo com a dona dela, “o ministro apresentou diferentes ponderações, que é uma das formas da resolução de conflitos quando existem dois direitos fundamentais – e aí tem o da propriedade e o da convenção do condomínio – envolvidos”.

Assim, ela explica: “O ministro entendeu que quando, no condomínio, não há, na convenção, norma que regule a existência de animais, ela é livre.

Quando há uma norma que tenha limitações parciais, por exemplo, animais não são permitidos em áreas comuns ou em área de lazer, é válida, porque não está limitando totalmente o acesso do animal e está ponderando os direitos dos moradores. Agora, quando o condomínio coloca na convenção ou no regulamento uma norma que impede todo e qualquer animal dentro do condomínio, de uma forma genérica, o ministro entende que isso fere normas e princípios constitucionais.”

Não é uma lei, não é uma determinação da Constituição, é um entendimento jurisprudencial

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capa

DIVULGAÇÃO

Para Rildo Martins, os síndicos devem ter muito tato nos conflitos causados pela presença de animais

Caminhos para solucionar o problema E como fica daqui para frente? Larissa acredita que o melhor caminho a ser tomado é buscar a solução dentro do condomínio. Ao fazer essa orientação, ela revela um aspecto que precisa ser levado em consideração: “Na maioria dos condomínios de Juiz de Fora que tenho acesso, as convenções são muito antigas e não levam em consideração muitas coisas que foram atualizadas na vida em sociedade.

E isso tem que ser levado em conta. Se antes o cachorro ficava na casinha da casa que tinha quintal, hoje ele é um membro da família. A pessoa tem o direito de ter um pet em sua unidade, como bem entender. Quando esse uso afeta o direito do outro, como quando o animal é agressivo, causa odores ou atrapalha a saúde e o bem-estar de outros moradores, é essa barreira que deve ser discutida”.

Para isso, entretanto, é preciso certificar-se de que a crítica tem fundamento. Se sim, “faz uma assembleia, olha a convenção, analisa e expõe para os moradores. O condomínio é como se fosse uma sociedade, que tem regras de comum acordo. Às vezes, a necessidade é de atualizar a convenção. Não se trata simplesmente de olhar ‘tem um animal’ e pronto”.

Todavia, o dono do animal também precisa ter o discernimento para perceber se o pet está incomodando. De acordo com Rildo Martins, sócio-proprietário da Vital Administradora, são muitos os conflitos nos condomínios em razão de “latido durante o dia e a noite, tendo em vista que por vezes o animal é deixado sozinho no apartamento. Problemas com urina e fezes em elevadores e áreas comuns. Cachorros andando nas áreas comuns sem coleira e sem estar acompanhado do dono.” Segundo ele, uma boa dica para alertar o condômino de que o animal dele está começando a incomodar os demais moradores é “enviar uma notificação ou circular, de forma genérica, apontando como problema o ‘som’ elevado incomodando os demais moradores, e não o animal em si”.

Entretanto, se houver uma reclamação formal, deverá ser feita a notificação, mas sempre destacando que o problema são os ruídos, e não o animal. Rildo destaca que os síndicos devem ter muito tato ao lidar com esse tipo de situa-

ção, mas não podem ser omissos. Além disso, os condomínios devem estabelecer regras para a boa convivência.

“Acredito que os animais, se bem cuidados e com regras, podem viver em perfeita harmonia com os moradores. Entretanto, os donos de animais devem se atentar às regras. Caso o animal fique sozinho a maior parte do dia, o proprietário deve procurar uma solução para evitar os latidos intermitentes, além de andar com seu animal de estimação na coleira e se atentar para limpeza da urina e fezes do animal nas áreas comuns. Passeios com o animal devem ser feitos do lado de fora do condomínio, e não nas garagens, playground e jardins”, orienta.

Por fim, a diretora do setor de Condomínios da Universal Imóveis e síndica profissional, Alessandra Ribeiro, dá um exemplo de como conflitos envolvendo problemas ocasionados por animais de estimação nos condomínios podem ser resolvidos sem a necessidade de se acionar o judiciário: “Em um prédio em que sou síndica, tem uma moradora com dois cachorros pequenos. Comecei a ter reclamações diariamente de latido. Eles ficavam na área de serviço e estavam incomodando os moradores daquele lado. Às vezes, eram duas, três reclamações diárias. Fui tentando conversar, mas a proprietária informava que havia tomado medidas. E as reclamações continuavam. Assim, marquei uma assembleia para tratar especificamente desse assunto. Fiz a convocação para que todos que tivessem interesse fossem para debater”, conta, para depois acrescentar: “Ficou estipulado que a proprietária dos animais faria uma cobertura na área de serviço, pois animais ao verem alguém nas janelas ficavam nervosos e latiam mais, que ela continuaria o tratamento de homeopatia que já estava fazendo com os animais e contrataria adestrador. Depois da reunião, já passaram uns três meses e foram apenas duas reclamações neste período. Na reunião, também frisei que é uma questão de bom senso. Cachorro late. O que não pode é ser acima do razoável”, relata a síndica profissional.

Acredito que os animais, se bem cuidados e com regras, podem viver em perfeita harmonia com os moradores

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Segurança contra incêndio

A importância da brigada de incêndio nos condomínios De acordo com a lei, edificações residenciais com mais de 54 metros de altura têm que ter brigada divulgação

Situações de risco, como incêndios em residências coletivas, requerem calma e uma decisão imediata. Por mais que o fogo traga riscos iminentes, muitos síndicos e condôminos não sabem da necessidade de criação de uma brigada de incêndio, o que está previsto no Decreto Estadual 44.764/08 (posteriormente, teve sua redação alterada pelo Decreto Estadual n.º 46.595/2014). Mas, mais do que simplesmente cumprir a lei, trata-se de uma questão de segurança.

A implementação de brigada de incêndio em condomínios residenciais é obrigatória para edificações com altura acima de 54 metros, o que é equivalente, aproximadamente, a 18 andares, e é composta de acordo com o percentual de residentes, tendo variações de acordo com as determinações da Instrução Normativa nº 12 do Corpo de Bombeiros. Caso a edificação seja mista, isto é, além do condomínio residencial existam outras ocupações, como lojas comerciais, a obrigatoriedade da brigada será estendida a toda edificação. “A brigada de incêndio tem como finalidade principal combater o fogo ainda na sua fase inicial, evitando grandes perdas”, orienta o 4º Batalhão de Bombeiros Militar através de assessoria de comunicação. Já condomínios exclusivamente comerciais são regidos por normas diferentes das aplicáveis aos residenciais.

A composição da brigada é determinada de acordo com tabela disponível na IT 12. De acordo com a assessoria de comunicação do 4º Batalhão, é feito um cálculo de acordo com o número de pessoas residentes e com o risco da área. Para que haja a implementação da brigada, é necessário que os condôminos e/ou funcionários passem por um treinamento que estabelece condições mínimas de formação e reciclagem.

O curso abrange ações práticas e conteúdo teórico, com validade de, no máximo, dois anos.

A formação de uma brigada ocorre em três níveis, dependendo do risco a ser protegido. O curso de nível básico tem duração de 8 horas; o de nível intermediário conta com 20 horas de treinamento; já o de nível avançado prevê 34 horas de capacitação.

Os cursos podem ser ministrados por empresas que atuam diretamente com a aquisição do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

Rogério Paschoalino destaca os cursos oferecidos pela sua empresa, a Ampla Resgates (AVCB). Os participantes precisam, obrigatoriamente, ter capacidade civil plena, e possuir boa condição física e boa saúde. Os autorizados a ministrar o curso são: • Instrutor de brigadistas credenciado no Corpo de Bombeiros Militar de Minas Gerais (como consta na Portaria 33/2018); • Técnico em Segurança do Trabalho com formação compatível; • Engenheiro de Segurança do Trabalho ou engenheiro ou arquiteto com especialização em Segurança do Trabalho; • Profissional da área da Saúde – médico, técnico de enfermagem ou enfermeiro, todos com especialização em Atendimento Pré-Hospitalar (APH) ou Medicina ou Enfermagem do Trabalho; • Militares das Forças Armadas e auxiliares (da ativa ou reserva) que possuam curso de formação/capacitação ou especialização.

Luiz Roberto Gerrhim, que atuou durante 25 anos na prevenção e combate a incêndio e pânico e na gestão do risco de desastre como bombeiro militar, atualmente na reserva, aconselha que, mesmo não existindo a obrigatoriedade da formação de brigada no condomínio, é importante que pelo menos um residente ou funcionário faça o curso, pois a formação é, também, uma medida de segurança.

Muitos síndicos e condôminos não sabem da necessidade de criação de uma brigada de incêndio

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Segurança contra incêndio

Segurança que vai além da obrigação “Mesmo que a brigada não seja obrigatória para o condomínio, meu conselho é que seja ministrado um curso básico de manuseio de extintores e de evacuação da área em caso de sinistro. Desta forma, é garantido aos moradores um ambiente mais seguro, pois, por mais tranquila que seja a edificação, eles estão sujeitos a incêndios. Portanto, meu conselho é que pelo menos um morador por pavimento, funcionários ou até mesmo o síndico, tenham, no mínimo, conhecimento do manuseio do extintor”, aconselha Luiz Roberto.

Os brigadistas precisam, necessariamente, seguir alguns critérios básicos, como permanecer na edificação durante o turno estabelecido, possuir condições físicas para atender imediatamente ações de risco, além de ter conhecimento das vias de escape e dos locais das instalações de equipamentos de proteção, como alarmes, hidrantes e extintores. “Suponhamos que haja um fogo no sexto andar, e o Corpo de Bombeiros não tenha um carro para chegar lá imediatamente.

A brigada neste caso é fundamental, pois a equipe brigadista tem o conhecimento necessário para organizar a descida das pessoas e procurar um local de fuga, além de realizar o primeiro combate ao fogo até que os bombeiros possam chegar e atuar na situação”, explica o administrador da Ampla Resgate e

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A equipe brigadista tem o conhecimento para organizar a descida e procurar um local de fuga

Luiz Roberto aconselha que funcionários e moradores do condomínio façam os cursos, mesmo que não exista obrigatoriedade

Treinamento, Rogério Paschoalino.

Mesmo com todo o treinamento para erradicar as chamas, a melhor opção ainda é a prevenção. E para evitar o aparecimento do fogo, algumas ações devem ser seguidas de acordo com orientações feitas por profissionais da área. Cabe ressaltar que muitos condôminos não possuem conhecimento em relação à prevenção ou não se preocupam com a formação da brigada.

“O que falta é uma cultura de prevenção.

Com isso, muitos síndicos contam com a sorte, achando que o sinistro acontece sempre com o outro, e nunca no seu condomínio. Geralmente, são mal orientados a respeito da formação da brigada, bem como sua função no condomínio. Muitas vezes, esquecem que a falta de prevenção pode causar enormes danos ao patrimônio e perda de vidas em caso de sinistro”, alerta Luiz Roberto.

Todas as construções que abrigam famílias coletivamente, como é o caso de condomínios residenciais, devem, por lei, ter condições necessárias para a segurança de cada condômino, atendendo todos os itens do Regulamento de Segurança contra Incêndio e Pânico no Estado de Minas Gerais, conforme o artigo 4º no Decreto 46.595/2014, que define a exigência de acordo com o risco ou área. O não cumprimento das normas poderá implicar em sanções administrativas.

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seguro

Seguro nos condomínios Como evitar erros na hora do sinistro?

DIVULGAÇÃO

Você sabia que é obrigatório que os condomínios contratem seguro? É o que preveem a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64) e o Código Civil (Lei 10.406/02). Apesar de a contratação ser determinada por legislações antigas, ainda é comum observar erros de síndicos e condôminos em relação ao seguro condominial, principalmente na hora em que ocorre sinistro.

Os síndicos devem ler com atenção as “Condições Gerais” do contrato firmado com a seguradora para evitar transtornos, conforme explica o corretor e proprietário da J A Castilho Corretora de Seguros & Serviços, Joaquim Castilho: “É importante que os síndicos e administradores estejam atentos na hora de escolher a corretora e a seguradora, optando por empresas que têm referência, são conhecidas no mercado e que vão auxiliá-los sobre como agir no momento do sinistro”.

Alguns dos erros mais comuns observados estão relacionados a desconhecimento. De acordo com Arnaldo Bechara, diretor de Precificação e Riscos Diversos Massificados da Tokio Marine Seguradora, “ao identificar algum evento que tenha causado dano ao condomínio e que esteja coberto pelo seguro, o síndico ou a administradora deve notificar a seguradora ou corretor, fornecendo as informações do evento: data e hora, causa do evento, bens danificados e dados dos moradores envolvidos, caso se aplique. Também será necessária a apresentação dos documentos solicitados pela seguradora”.

Ainda de acordo com Bechara, “o condomínio não deve reparar o bem sem antes notificar a seguradora, caso contrário pode perder o direito à indenização. Também deverá preservar os vestígios e indícios deixados no local.” Intervenções sem autorização da seguradora podem até ser cobertas, desde que sejam feitas visando reduzir os danos.

Erros também ocorrem em razão da tentativa de burlar o que está previsto no contrato. Essa situação pode ser exemplificada com a tentativa de jogar à seguradora despesa não prevista na cobertura, como defeitos em equipamentos em razão da vida útil ou da falta de manutenção.

Atualmente, os seguros vão além da cobertura obrigatória de incêndio, queda de raio ou

Joaquim e Andrea Castilho recomendam aos síndicos lerem com atenção as “Condições Gerais” do contrato firmado com a seguradora

explosão. Responsabilidade civil dos síndicos e condomínios, vendavais e danos elétricos, por exemplo, também podem ser cobertos pelas apólices. Em caso de responsabilidade civil, é comum que seja usado dinheiro do condomínio para resolver a situação, mas, por vezes, ela é prevista na cobertura. Também é corriqueiro que síndicos tentem receber recursos gastos em razão de chuvas fortes, mas somente vendaval e granizo são previstos no contrato.

Outro ponto importante diz respeito ao Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) que, de acordo com a legislação do estado de Minas Gerais, é um documento obrigatório para toda edificação de uso coletivo.

Segundo Bechara, “geralmente as seguradoras não negam sinistros meramente pela inexistência do AVCB. O que pode levar a uma negativa é a falta da documentação somada a irregularidades no imóvel.” Por tudo isso, é preciso avaliar com a seguradora essa situação antes de contratar o seguro.

Para a sócia-gerente da J A Castilho, Andrea Castilho, “é importante fazer uma análise criteriosa para contratar um seguro que cubra todos os eventos que possam ocorrer, de acordo com os objetivos do condomínio. Além disso, o mercado de condomínios está se profissionalizando cada vez mais. É preciso evitar erros para que o momento tão difícil como o de um sinistro seja lembrado apenas em razão do problema, e não devido a problemas com a seguradora”.

O condomínio não deve reparar o bem sem antes notificar a seguradora

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Arnaldo Bechara, diretor de Precificação e Riscos Diversos Massificados da Tokio Marine Seguradora

Evento busca integrar e capacitar pessoal que atua no mercado de condomínios “O evento foi pensado visando trazer ao mercado de condomínios de Juiz de Fora e região integração entre os profissionais da área, sejam síndicos, administradores, prestadores de serviço ou quaisquer pessoas envolvidas com o assunto”. Foi assim que a diretora do setor de Condomínios da Universal Imóveis, Alessandra Ribeiro, resumiu o objetivo da segunda edição do “Café com Síndico”, encontro promovido pela empresa no dia 7 maio deste ano, no Hotel Serrano.

A programação foi enriquecida com a realização de duas palestras. A primeira, ministrada por Pablo Alves, da empresa Castseg, abordou o tema “Novas tecnologias em segurança condominial”. Posteriormente, coube

às mediadoras de conflitos Marselha Evangelista e Andrea Horta conversarem com o público presente ao evento sobre “Conflitos no condomínio: como agir”.

Cinco empresas montaram estandes a fim de poderem interagir com o público, as quais, juntamente com o empenho da equipe da Universal, foram decisivas para a realização do evento, o qual foi bem avaliado pelo público presente, conforme explica Alessandra. “O evento foi muito bem recebido pelo público, com adesão e notória satisfação de todos que participaram. Nosso desejo é que o evento seja anual, sempre ocorrendo na primeira semana de maio”. Na primeira edição do evento, foram abordados os temas eSocial e dicas para economia de energia.

divulgação

O evento foi muito bem recebido pelo público, com adesão e notória satisfação de todos que participaram

A ideia dos promotores do evento é realizar anualmente uma edição do encontro

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evento

‘Café com Síndico’ aborda segurança condominial e mediação de conflitos

ENTREVISTA

A contabilidade dos condomínios depois do eSocial e da reforma trabalhista Diante do volume de informações que o condomínio deve lidar, cresceu a importância do contador Nos últimos anos, mudanças alteraram de forma significativa tanto as relações de trabalho como a forma de comunicar as informações relativas aos trabalhadores.

Diante desse cenário, síndicos e administradoras precisam ficar atentos às mudanças para evitarem problemas maiores, como multas. A fim de buscar respostas que pudessem enriquecer o conhecimento em relação a esses termos, a revista O Síndico entrevista, nesta edição, o diretor da Prime Consultoria & Contabilidade, Lindomar Oliveira. divulgação

Lindomar acredita que a contabilidade é uma ferramenta cada vez mais importante para síndicos e administradoras

O Síndico: Inicialmente, gostaria que mínio ativa e passivamente, entendemos você avaliasse a importância da contabi- que ele deve ter informações para aprelidade para o condomínio. sentar demonstrativos, como a situação Lindomar - Cabe ressaltar, inicial- patrimonial do condomínio, contas a pamente, que não há, gar, contas a receber, valores que o nas normas contábeis, condomínio tem no nada que determine que os condomínios O eSocial passou seu imobilizado, o que tem na sua resejam obrigados a a ser um fiscal serva para contincontratar um contador ou empresa de gência. O síndico só das operações contabilidade. Porém, teria relatórios mais de acordo com o Códielaborados com a da empresa ou go Civil, compete aos ajuda do profissiocondomínio nal da contabilidasíndicos, entre outras de. A contabilidade obrigações, representar o condomínio ativa é uma ferramenta e passivamente, prestar contas à assem- imprescindível para que o síndico conbleia anualmente e elaborar o orçamento siga, através dos relatórios contábeis, das receitas e despesas. Quando falamos demonstrar a real situação do condomíque o síndico deve representar o condo- nio. A princípio, entendemos que essa 16 O SÍNDICO em revista

O Síndico: O que o eSocial trouxe de mudança para os condomínios?

Primeiramente, impactou a contratação de funcionários. Também proporcionou alterações cadastrais e contratuais, bem como nos exames médicos periódicos e nas comunicações de acidente de trabalho. No caso da contratação de funcionários, não se pode mais fazer admissão anterior ou posterior à data do exame médico. Quando o funcionário faz o exame médico, a empresa de medicina do trabalho comunica, no eSocial, que aquele funcionário realizou o exame admissional, demissional, de mudança de função ou de retorno ao trabalho. Assim, não há possibilidade de fazer contratação com data diferente da que foi realizado o exame médico. Se o condomínio faz con-

Com a reforma trabalhista, as férias podem ser divididas em até três partes, sendo obrigatório que uma delas seja de, no mínimo, 14 dias tratação fora da data do exame, ele está sujeito à multa. Em relação às alterações cadastrais e contratuais, que é o segundo ponto que mais gera problema no eSocial, toda vez que houver uma mudança no cadastro do empregador ou qualquer alteração contratual, isso tem que ser informado no eSocial. Se não for informado, o empregador também está sujeito às penalidades previstas em lei.

O Síndico: E como ficam os exames e as Comunicações de Acidentes de Trabalho, as CATs? A questão dos exames períodos está

na mesma situação. A empresa, de acordo com a sua atividade, pode ter exames semestrais ou anuais. Se ela deixar de fazer os exames, de acordo com a sua natureza jurídica e a sua atividade, o próprio eSocial já vai ser um instrumento capaz de identificar que houve falta de realização deles. No caso de acidentes de trabalho e necessidade de afastamento do trabalhador, toda empresa ou condomínio tem que emitir a CAT [Comunicação de Acidente de Trabalho]. Então, esse documento deve ser feito com o prazo de, no máximo, até um dia útil a contar da data do acidente. No caso de falecimento, a comunicação deverá ser feita imediatamente. Resumindo, tudo isso deverá ser informado no eSocial. Então, o eSocial passou a ser um fiscal das operações da empresa ou condomínio.

O Síndico: Todas essas novidades exigem uma agilidade maior por parte dos condomínios e administradoras?

Por isso que colocamos que o profissional de contabilidade passa a ser ainda mais importante nessa relação. Os escritórios de contabilidade ou os profissionais autônomos possuem sistemas de gestão de pessoal nos quais essas informações são controladas. Entendemos que as ad-

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ENTREVISTA

importância também se estende para as empresas administradoras, visto que elas não fazem contabilidade. O relatório das administradoras é composto por contas a pagar, contas a receber e o saldo.

Além dos relatórios imprescindíveis para a prestação de contas, com o advento do eSocial e da reforma trabalhista, a contratação de um contador ou empresa de contabilidade torna-se de suma importância para síndicos e administradoras.

possibilidade de acordo entre empregado e empregador. A reforma trouxe essa possibilidade. Nesse acordo, o empregador tem que pagar, pelo menos, 50% do aviso prévio e da multa rescisória. Já o O Síndico: E quanto às mudanças empregado receberá 80% do saldo do proporcionadas pela reforma trabalhis- fundo de garantia e 20% permanecerá ta? depositado na conta. Com relação à jorA reforma trabalhista é uma questão nada 12x36, foi um avanço, pois zeladoainda mais técnica e que depende de res, porteiros e faxineiros, por exemplo, adequação. Os condomínios que contra- poderão trabalhar nessa jornada, desde tam diretamente os seus funcionários, que totalizem 44 horas semanais ou, no aqueles que não terceirizam por meio caso de horas extras, 48 semanais. Com de conservadoras, devem estar mui- relação a descanso, horário de almoço e to atentos às mudanças que a reforma banco de horas, a reforma trouxe mutrouxe. No caso de autônomo, existem danças bastante significativas. O funvárias formas de contratação. Se essa cionário e o condomínio podem chegar contração não estiver dentro da legisla- a um acordo ao negociar horário de alção, que a reforma flexibilizou, o con- moço de 30 minutos, por exemplo. Andomínio pode vir a ter problemas com tes da reforma, era vedado horário para a fiscalização. Foram alimentação menor inúmeras mudanças, que uma hora. Mas além da contratação todas essas adequatêm que obde autônomo, tamAdministradoras e ções bém parcelamento servar a legislação de férias, negocia- síndicos, sem ajuda pertinente. No caso ção dos termos de das mulheres grárescisão, jornada de de um profissional vidas ou lactantes, era trabalho 12x36, desde contabilidade, anteriormente canso, horário de alproibido que elas moço e banco de hotrabalhassem em vão ter muita ras e a situação em locais insalubres. caso de gravidez.

A reforma trouxe dificuldade para a possibilidade de fazer com que o permissão para que O Síndico: Poderia explicar o que em loeSocial funcione trabalhem cal insalubre desde mudou em cada um que resta comprodesses pontos?

No caso da contratação de autônomo, vado que elas não correm risco, nem ela ficou mais flexível. O condomínio para elas próprias nem para seus filhos. pode fazer a contratação diretamente São essas as mudanças mais impactancom o profissional, independentemen- tes em relação à reforma trabalhista. te da área, que trabalhará sem vínculo empregatício. Não há a necessidade da O Síndico: Qual o conselho que você interveniência de uma conservadora, daria para síndicos e administradoras por exemplo. O condomínio pode con- em relação à contabilidade dos condotratar diretamente com o próprio profis- mínios? sional, desde que obedeça às exigências No meu entendimento, diante das legais, como o recolhimento previden- exigências que os condomínios têm ciário. Outro pondo a ser destacado é o hoje, com as mudanças que o eSocial e parcelamento das férias, o que não era a reforma trabalhista trouxeram, a preadmitido. Com a reforma trabalhista, as sença de um profissional de contabiliférias podem ser divididas em até três dade atuando junto ao condomínio e à partes, sendo obrigatório que uma de- administradora se torna cada vez mais las seja de, no mínimo, 14 dias. Antes importante. O volume de informações, da reforma, isso era vedado. O enten- de obrigações está aumentando cada dimento era que o fracionamento não vez mais. Observamos que, sem um atendia ao objetivo de descanso. A re- sistema, sem uma equipe bem treinaforma trabalhista resolveu esse proble- da, sem um profissional atualizado, os ma. Em relação à negociação dos termos problemas que podem ocorrer para os de rescisão, antes da reforma não havia condomínios são cada vez maiores.

ENTREVISTA

ministradoras e os síndicos, sem a ajuda de um profissional de contabilidade, vão ter muita dificuldade para fazer com que o eSocial funcione adequadamente.

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