Revista O Síndico Ed. 34 Set/Out 2019

31 Out / 01 Nov - Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios. Inscreva-se!

Ano 06 | Nº 34 | SET/OUT 2019

obras em áreas privativas: somente com alvará

Festas comemorativas Confraternização promove integração no condomínio

Entrevista Sérgio Craveiro ministra curso para síndicos em JF

Conta de água Leitura de hidrômetros individualizados

EDITORA Andrea Castilho

O final do ano se aproxima e já estamos planejando, para o dia 30 de novembro, nosso encontro anual de confraternização que, em 2019, completa a sua décima edição. É um momento muito especial no qual revemos pessoas, trocamos experiências, obtemos novos conhecimentos e encontramos soluções para as necessidades dos condomínios. Acompanhe as novidades do Dia do Síndico de agora diante em nossa revista, site e redes sociais.

Queremos a sua presença lá!

Antes disso, teremos, nos dias 31 de outubro e 1º de novembro, a ilustre presença do presidente da Confederação Nacional dos Síndicos, Sérgio Craveiro, ministrando mais uma turma do Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios em Juiz de Fora. Confira na entrevista desta edição, mais informações sobre esta grande oportunidade de se preparar para atuar em um mercado em expansão ou para aprimorar suas habilidades e competências.

E para você se atualizar e aprender mais, trazemos neste exemplar assuntos importantes, a começar pela matéria de capa,cujo tema costuma trazer dores de cabeça e problemas para síndicos e condôminos. Como então proceder quando algum morador vai fazer uma obra em sua unidade? Precisa autorização do síndico? Quando exigir o alvará de reforma ou de pequena reforma da prefeitura? Esta e outras dúvidas você esclarece aqui, nas páginas 4 e 5.

A revista O Síndico traz também matéria sobre a polêmica da leitura individualizada de hidrômetros em nossa cidade. Conheça o que diz a lei e qual a justificativa da Cesama para deixar, a cargo do condomínio, a leitura dos hidrômetros internos e o rateio da conta global nos edifícios onde o consumo de água é separado por unidade. Administradores de condomínios dão dicas de como fazer esse processo e ainda revelam a esperança do sistema evoluir no sentido de ser possível cortar a água dos inadimplentes e receber a conta da Cesama, de cada unidade, separadamente.

Leia isto e muito mais nas nossas páginas.

A todos, uma boa leitura!

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O condomínio e a leitura de hidrômetros

Cuidados com obras em unidades privativas

DIVULGAÇÃO

SUMÁRIO

ANDREA CASTILHO EDITORA

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Arraiá Julino: integração entre vizinhos e respeito às regras

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Quem quer ser síndico profissional?

DIRIGIDO A Condomínios residenciais, comerciais, associações, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE Bimestral TIRAGEM 4.000 exemplares PÚBLICO LEITOR Síndicos, sub síndicos, conselheiros, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO Juiz de Fora / Minas Gerais JORNALISTA RESPONSÁVEL Andrea Castilho 98887-6126 MTB 5892 logica@logicavirtual.com COLABORADORES Joaquim A. de Castilho José Maria Braz Pereira Lena Sperandio Manu Almeida Thiago Stephan CONTATO PUBLICITÁRIO (32) 98887-6125 (32) 99133-4059 contato2@logicavirtual.com PRODUÇÃO

Rua Halfeld, 414 Sl. 807 Centro - Juiz de Fora, MG (32) 3212-3329 logica@logicavirtual.com www.sindicojf.com.br IMPRESSÃO OlpsGráfica A reprodução dos textos desta revista requer autorização prévia da editora, por escrito, estando os infratores sujeitos às penalidades legais.

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EXPEDIENTE

editorial

APRENDER SEMPRE!

indicadores

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM CONSERVADORAS (válido até 31/12/2019) - Sindicato dos Trabalhadores em Empresas de Asseio e Conservação e Limpeza Urbana de Juiz de Fora – SINTEAC

> > > > >

Database – janeiro de cada ano

Faxineiro/Serviços gerais ......................................R$ 1.093,22 Ascensorista (6 horas) ..........................................R$1.275,28 Garagista...............................................................R$ 1.370,00 Porteiro / Vigia de condomínio..........R$1.300,00 / R$ 1.415,08* Zelador...................................................................R$ 1.287,32

*Conforme a Convenção Coletiva, o piso salarial para porteiro/vigia que presta serviços em condomínio será de R$1.300,30 ou aquela empresa que conseguiu realizar a equiparação salarial, praticará o piso de R$1.415,08.

- Adicional noturno: 20% (entre 22h e 5h com hora noturna computada em 52 minutos e 30 segundos) - Hora extra: 60% - Auxílio alimentação: R$ 14,69/dia trabalhado (jornada diária de 6 horas ou especial de 12x36 horas) Hora extra intrajornada: 50% Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php

PISO SALARIAL DOS EMPREGADOS EM condomínios

(válido até 31/12/2019) – Sindicato dos Empregados em Edifícios e Empregados em Empresas de Compra e Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de Juiz de Fora – SINDEDIF-JF Database – janeiro de cada ano

> Empregados em condomínios residenciais .....................R$ 1.114,51 > Empregados em condomínios comerciais........................R$ 1.180,35

25% (entre 22h e 05h) 75% > Auxílio alimentação: R$ 130,00/mês ( Valor mínimo) > Auxílio odontológico: R$ 36,00/mês > Adicional noturno:

> Hora extra:

Confira a CCT completa na página http://sindicojf.com.br/legislacao.php

telefones úteis SINTEAC - (Sindicato dos empregados em conservadoras) Rua Barão de São Marcelino, 165, Alto dos Passos (32) 3218-7127 / 3212-0803 SINDICON (Sindicato dos Condomínios - Patronal) (32) 3017-4545 Av. dos Andradas, 547 - sala 915 Morro da Glória - Juiz de Fora

SINDEDIF (Sindicato dos empregados em edifícios e empresas de administração) (32) 3215-9461 REVISTA O SÍNDICO (32) 3212-3329 98887-6125 98887-6126 99133-4059

CORPO DE BOMBEIROS - 193 SAMU - 192 DEFESA CIVIL - (32) 3690-7102 POLÍCIA MILITAR - 190 CESAMA - 115 CEMIG - 116

Carta do leitor Como sempre, a Revista está excelente, e com temas interessantes e polêmicos, como é o caso do referente aos jovens aprendizes (edição 33 – Jul/Ago). Ainda não tive tempo de ler a legislação mencionada no artigo sobre os jovens aprendizes, mas acho uma obrigação totalmente desconectada com a realidade da vida dos condomínios. Acho que é mais uma dificuldade criada, custos adicionais desnecessários gerados e mais uma fonte de questões que vão

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entulhar mais ainda o judiciário, do jeito que os legisladores gostam. Avalio que, como obrigação, a medida somente se justificaria para condomínios grandes, ENORMES, e olhe lá.

Nós precisamos facilitar a vida das pessoas e, não, dificultar, assim acho.

Parabéns pela belíssima publicação!

Um grande abraço.

Augusto José Almeida de Souza

artigo

brazpereirajm@hotmail.com

José Maria Braz Pereira Consultor Condominial

Falando em condomínio Filosofia da lei 10.406/02 – Código Civil Para que possamos entender a fi- está definida a parte exclusiva, vinculosofia e as inovações do Código Ci- lando-a à sua fração ideal, podendo a vil em vigor desde 10 de janeiro de mesma ser gravada (sujeita a encargo 2002 (Lei 10.406/02), vamos comen- que a limita) e alienada (transferida, tar alguns de seus aspectos relacio- vendida) de forma livre. Em outras nados ao que o Código convencionou palavras, a parte exclusiva pode ser chamar de “Condomínio Edilício”, no doada, vendida, dada em caução ou qual busca caracterizar a participa- garantia, hipotecada, sem autorização ção de todos através da ação coleti- prévia de Assembleia, como qualquer va, bem como demonstra que as as- outra propriedade imobiliária que sembleias formam o órgão máximo e possa existir fora do condomínio. Enúnico para decidir as causas simples tretanto, existe exceção desta regra e as complexas dentro de um condo- quanto às áreas para abrigo de veícumínio. los (garagem), uma vez que estas parNa visão dos elaboradores do Có- tes possuem o direito de propriedade digo, o nome “Condomínio Edilício” restrito, ainda que conste de fração veio com a intenção de tornar genéri- ideal própria. co todos os condomínios constituídos Nosso objetivo é que se compreenpor edificações. A palavra “Edilício” da que morar em condomínio é viver e tem a origem do laconviver com regras tim “Aedilici”, cujo com definições às vesignificado remonta à zes não tão bem cofunção do Edil, fiscal nhecidas, mas exisde construções nas tentes. Lembramos A palavra cidades dominadas que o atual Código pelo Império Roma“Edilício” tem está convergente no, surgindo assim a com a visão Constia origem do ideia de que “Condotucional, que defimínio Edilício”, além ne propriedade em latim “Aedilici”, Condomínio Edilício, de ser uma edificação, é também constituído a mesma lei que cujo significado onde por pessoas que, além garante o caráter abde co-proprietárias, soluto de propriedatambém devem fisca- remonta à função de exclusiva ao dono, lizar o patrimônio. também em do Edil, fiscal de insere-o Assim, de forma uma co-propriedade efetiva, os condômicoletiva, cujo conjunconstruções nos devem participar to denomina-se Conde todas as deliberadomínio. ções condominiais que Sendo assim, o envolvam os seus bens (patrimônio), condômino e o condomínio devem se conforme está estabelecido no art. submeter a todas as regras existentes 1.331 que diz “pode haver, em edi- impostas pela coletividade, e pelas ficações, partes que são propriedade leis públicas. Lembramos aos gestoexclusiva e partes que são proprieda- res (síndicos), o perigo de incorrer na de comum dos condôminos”. Pode- prática de delito capitulado pelo Códimos concluir então que o condomínio go Penal em seu art. 345, se adotarem é um todo, formado por partes co- postura autônoma sem respaldo judimuns e partes exclusivas, sendo que cial (ou da assembleia), fazendo uso a nomenclatura se prende à estrutura de exercício arbitrário das próprias física (prédio). razões, devendo ter em mente buscar É importante esclarecer ainda que sempre agir de forma legítima e legal. no primeiro parágrafo do art. 1331, Até o próximo.

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consumo de água

Leitura individualizada de hidrômetros Sistema justo, mas complexo

thiago stephan

Maristela e Renato aconselham os síndicos a usarem simulador disponível no site da Cesama Existe número significativo de condomínios com hidrômetros individualizados, principalmente nos edifícios mais novos. Isso porque leis determinam que a construção de edificações deva estar condicionada à medição individual. Apesar disso, a Companhia de Saneamento Municipal (Cesama) realiza, na maioria dos casos, a leitura do consumo global do condomínio – de acordo com orientação da agência responsável por regular o abastecimento de água em Minas Gerais –, deixando para síndicos e administradoras a responsabilidade de fazer o rateio: cálculo que exige atenção e que tem levado condomínios e administradoras a adotar diferentes estratégias.

Em 2008, foi sancionada a Lei Municipal 11.636, que condicionou a aprovação e a concessão de licenças para projetos de edifícios à instalação de um hidrômetro por unidade. No mesmo ano, fora sancionada legislação estadual sobre o assunto. Em 2016, lei federal estabeleceu obrigatoriedade de hidrômetros individualizados em prédios novos a partir de 2021.

Em Minas Gerais, as diretrizes para os serviços de abastecimento são definidas pela Agência Reguladora de Serviços de Abastecimento de Água e de Esgotamento Sanitário (Arsae-MG).

autonomia para ir até a porta da residência para fazer a leitura do hidrômetro e emitir a conta. Nos condomínios verticais, a Cesama faz a leitura do macromedidor, hidrômetro que registra o consumo geral. Se existe a leitura individualizada, ela é interna, e a Cesama não tem autonomia para entrar nos condomínios”, explica. Perguntada se há previsão para que possa ser feita a leitura individualizada no interior dos condomínios, disse que, por enquanto, não há sinalização nesse sentido.

A fala de Maristela vai ao encontro da explicação feita pelo vereador José Márcio Garotinho (PV).

“A Cesama só pode fazer a medição no hidrômetro que estiver em via pública. Não pode entrar em área privada para instalar hidrômetro ou fazer leitura”, informa, acrescentando “que a Cesama só faz a leitura de medidor que ela coloca na rede que ela instala. Normalmente, os hidrômetros internos são instalados pela construtora.”

O vereador reconhece que a leitura global pode trazer transtornos, pois condôminos inadimplentes sobrecarregam o condomínio, situação que seria evitada no caso da cobrança individual. Segundo ele, há, na Câmara, comissão que trata da questão da leitura individualizada, mas relacionada, principalmente, aos condomínios “Minha Casa, Minha Vida”. Para esses casos, o caminho que está sendo apontado é a criação de servidões – que são áreas públicas – por onde os leituristas possam ter acesso aos hidrômetros individualizados. Para os demais condomínios, argumenta que o melhor caminho é disponibilizar os hidrômetros em via pública, mas reconhece a dificuldade técnica, principalmente naqueles com número maior de unidades.

Se existe a leitura individualizada, ela é interna, e a Cesama não tem autonomia para entrar nos condomínios

Macromedidor

De acordo com a gerente Comercial da Cesama, Maristela Miranda, que concedeu entrevista juntamente com o chefe do Departamento de Faturamento e Corte, Renato Meyer, a Resolução 40/2013 da Arsae-MG embasa a forma de agir da companhia. “A Cesama tem

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consumo de água

thiago stephan

thiago stephan

Liliane e Sérgio argumentam que a leitura individualizada pela Cesama aliviaria o caixa dos condomínios

Vereador José Márcio reconhece que a leitura global pode trazer transtornos

Atenção à leitura Proprietários da Ângelo e Ferrari Administração de Condomínios, Liliane Bassoli Ângelo e Sérgio Mazzeu Ferrari explicam que a empresa conta com um sistema que faz o cálculo da conta de água automaticamente ao inserir os dados apurados na leitura dos hidrômetros. A exemplo do que expôs o vereador, eles também acreditam que uma das maiores dificuldades da leitura global é que a inadimplência pode comprometer as contas do condomínio.

De acordo com Liliane, a administradora realiza o cálculo por unidade para os condomínios, desde que o síndico ou alguém designado faça a leitura, registre em planilha e encaminhe. “É trabalhoso para quem faz a leitura e a planilha. A gente recebe os dados e coloca no sistema, que faz o cálculo”, explica Liliane, destacando a importância de o trabalho ser preciso.

“Qualquer vírgula fora do lugar pode fazer uma conta de R$ 20 virar R$ 200.”

Diante da importância da etapa, Sérgio explica que há a possibilidade de contratar um leiturista, o que diminui a chance de erro. Ainda de acordo com o empresário, se a Cesama fizesse a leitura individualizada no interior dos condomínios facili-

taria, principalmente, em dois pontos.

“Primeiro, a parte operacional, tanto para quem faz a leitura quanto para a administradora. O outro ponto é que geraria um desafogo ao caixa do condomínio, pois, no caso do condômino que não paga a água,esse valor acaba saindo do caixa do condomínio, já que, se a fatura não for paga, a Cesama corta a água. Se a leitura fosse individual, não haveria esse problema. A Cesama poderia cortar a água dele. Já o condomínio não tem uma legislação forte que permita isso”, argumenta Sérgio.

Mobilização

De acordo Rildo Martins, sócio-proprietário da Vital Administradora, a leitura individualizada, além de ser justa, permite identificar vazamentos com maior facilidade. Ele aconselha os condomínios a fazerem a leitura individualizada próximo à data da leitura do macromedidor pela Cesama para evitar distorções. Rildo defende a ideia de que a companhia deveria fazer a leitura individualizada, a exemplo do que ocorre com as contas de energia.

Para que isso vire realidade, faz um chamamento a síndicos e administradoras. “Acredito que nós, como administradoras e síndicos, devemos nos unir para que a Cesama cobre em boletos individualizados, assim como a Cemig”, afirma.

Acredito que nós, como administradoras e síndicos, devemos nos unir para que a Cesama cobre em boletos individualizados, assim como a Cemig

Facilitando a vida Alternativa que pode facilitar a vida de síndicos e administradoras é o simulador disponibilizado no site cesama.com.br. “No nosso site tem disponível a tabela de faixa de consumo e tem também o simulador. Se o síndico pegar o consumo de cada apartamento ou sala e jogar na planilha, vai saber quanto o morador deve pagar sem ter que fazer muita conta”, explica Maristela. Para isso, é preciso acessar a aba “A Cesama” e, em seguida, “Tarifas”. Por fim, basta clicar em “Simulador de Tarifas após o Reajuste Tarifário de 2019” para baixar a planilha que calcula o valor da conta.

Uma alternativa que tem sido adotada é a contratação de leiturista particular, como Rô-

mulo Pereira. Segundo ele, são várias as vantagens de contar com alguém especializado para fazer o serviço, principalmente o controle mais preciso do consumo – inclusive para a identificação de vazamentos – e o fato de apontar o real consumo de cada unidade.

Ele explica, ainda, que utiliza formulário padronizado e digital, e que serviço é prestado às administradoras, a quem repassa os dados coletados. Por fim, destaca que “é desejável que o leiturista tenha conhecimento de instalações hidráulicas e do mecanismo de funcionamento do hidrômetro, na medida em que a visualização dos medidores é a principal forma de detectar fraudes.”

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capa

Obras em unidades privativas Alvará e responsável técnico são indispensáveis para evitar riscos para o imóvel e multas Quem não gostaria de viver no apartamento que sempre sonhou? Muitas vezes, para chegar lá é preciso fazer uma reforma para trocar o acabamento a fim de dar uma repaginada no visual ou mesmo fazer uma intervenção maior, por exemplo, para integrar cozinha e sala. Para que o desejo não vire pesadelo, é importante o proprietário tomar uma série de cautelas para evitar desgastes com o condomínio, com vizinhos e também para garantir a própria integridade do imóvel. A principal delas é contar com a orientação técnica de um profissional capacitado para avaliar se as alterações são viáveis e também percorrer todos os caminhos legais para que a intervenção ocorra conforme manda a legislação.

De acordo com o subsecretário de Assuntos Ambientais e Urbanos da Secretaria de Meio Ambiente e Ordenamento Urbano (Semaur), Adair Elpes, que é engenheiro, o primeiro passo de quem pretende realizar obra em sua unidade é contratar um engenheiro ou arquiteto.

Dessa forma, não haverá risco à estrutura da edificação. O subsecretário explica, ainda, que não havendo alteração de área

A pequena reforma é uma intervenção mais simples envolvendo apenas acabamento. Já a reforma envolve alteração de layout interno construída, como no caso de remoção de parede, há a flexibilidade de não precisar apresentar projeto arquitetônico ou de engenharia para obter alvará de pequena reforma ou de reforma. Ele explica os documentos necessários para conseguir a autorização.

(32) 99987-2228

www.nortonengenharia.com.br

Revitalização de fachada Construções de casas Reformas em geral

6 O SÍNDICO em revista

“É necessário protocolar a solicitação em um formulário específico de serviços diversos com a documentação mínima necessária: a anotação de responsabilidade técnica do profissional (ART ou RRT), registro da unidade atualizada em cartório, certidões negativas de débito do imóvel e do profissional, que deve estar devidamente cadastrado na Prefeitura para trabalhar como autônomo, ou da empresa, que deve estar em dia com a Prefeitura também. Precisa, no caso do ambiente de condomínio, de um documento que ateste a ciência do síndico sobre a reforma e uma ata do condomínio que comprove que aquela pessoa é de fato o síndico”, orienta Elpes.

Caso o proprietário do imóvel não tenha o título de propriedade em nome dele, são aceitos o registro atualizado e o contrato de compra e venda. “A documentação chegando ao Departamento de Licenciamento de Obras e Parcelamentos Urbanos será analisada pelo setor que cuida de pequenas intervenções. É uma liberação rápida: em torno de uma semana ou até menos se todos os documentos estiverem corretos”, explica o subsecretário.

capa

divulgação

Norton Garcia afirma que é preciso ter atenção especial com intervenções em edifícios com alvenaria estrutural

Reforma x pequena reforma Para evitar transtornos e até mesmo pesadas multas, o pedido de alvará deve ser fidedigno ao que será feito.

A pequena reforma é uma intervenção mais simples, “envolvendo apenas acabamento”, diz Elpes. Já a reforma, ainda segundo o subsecretário, “envolve alteração de layout interno. No formulário que deve ser preenchido, há espaço para uma breve descrição daquilo que se pretende fazer, e no alvará a gente amarra colocando aquilo que a pessoa solicitou”, destaca, afirmando que a Prefeitura faz uma autorização administrativa, mas é o responsável técnico quem tem a incumbência de fazer a análise se a estrutura suporta aquele tipo de intervenção. Por fim, o subsecretário deixa uma

orientação aos síndicos: “Os síndicos não devem permitir obras sem o alvará da Prefeitura. Nele, cobramos essa documentação tão importante e que atribui ao profissional que vai assinar, a obrigação legal, inclusive de acompanhar a obra.

Fica o alerta aos síndicos: não sejam coniventes com obras irregulares, sejam em prédios residenciais ou comerciais, mesmo porque o síndico responde judicialmente também por isso.” Se todo esse procedimento for desrespeitado, a multa pode ser pesada. Dependendo do local e se houver desrespeito a um possível embargo, pode chegar a mais de R$ 45 mil. “Às vezes, o mais barato, que é não contratar um profissional, vai ficar mais caro”, afirma.

Os síndicos não devem permitir obras sem o alvará da Prefeitura

Engenharia estrutural O engenheiro civil Norton Garcia é proprietário da empresa Norton Engenharia Construções e Reformas. Assim como Elpes, ele reforça que é primordial que as pessoas contratem um profissional qualificado quando fizer esse tipo de intervenção. Também destaca a importância de se buscar o alvará junto à Prefeitura para iniciar a obra “100% legal”, algo que não abre mão. Em relação à intervenção em si, ele explica que há, basicamente, para facilitar o entendimento, dois tipos de construção: a que usa alvenaria estrutural e os prédios estruturados, sustentados por pilares, vigas e lajes.

“Antes de iniciar a obra, fazemos uma visita ao imóvel. Muitas vezes, o projeto já chega pronto para nós, mas é em uma unidade com alvenaria estrutural, e o próprio

arquiteto não observou isso. Nessas unidades, só é permitida a troca de revestimento, ou seja, uma reforma mais simples. Por outro lado, tem as reformas que são mais audaciosas. Atualmente, está muito em moda a integração da sala com a cozinha, criando ambientes maiores. Esse tipo de intervenção só pode ser feito em prédios estruturados. As alvenarias são retiradas mantendo a estrutura. Mesmo assim, em hipótese nenhuma a gente faz sequer um furo em pilar ou viga”, comenta o engenheiro, ressaltando que, apesar de o assunto envolver muita responsabilidade, ainda é comum ver profissionais sem a devida responsabilidade técnica executando esses serviços, o que deve ser evitado. Segundo ele, até mesmo a instalação de ar-condicionado necessita de orientação técnica.

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capa

divulgação

Adair Elpes alerta que os síndicos não devem ser coniventes com obras sem alvará

Atenção total A síndica profissional Elaine Dias tem de grande volume de poeira no elevador atenção redobrada quando o assunto é pode criar um ambiente insalubre para o obra nas unidades. Inicialmente, ela leva equipamento e até danificar seus compoao conhecimento dos condôminos, via nentes elétricos e eletrônicos. É imporcircular, o conteúdo da NBR 16.280, que tante que o responsável pela obra ententrata das reformas nos apartamentos e da que o equipamento foi projetado para nas áreas comuns de edificações brasi- atender à demanda de passageiros, e não leiras. Nessa circular, ela ressalta que, de cargas. É imprescindível transportar antes de fazer qualquer intervenção, o esses materiais respeitando a capacidade condômino precisa comunicar ao sín- do elevador”, pondera Elaine. dico e ter a autorização É papel do síndico da Prefeitura, bem como observar que o Regimento e a Convenção responsável técnico, entre outros pontos, como sejam cumpridos, bem descrição do trabalho a tudo aquilo que Antes de fazer como ser realizado, cronografoi devidamente esma e identificação dos tabelecido no alvará qualquer prestadores de serviço. e na autorização de intervenção, Após ser notificada da reforma, o que deve obra e estando tudo corser compreendido por o condômino reto, ela emite uma autodos, principalmente torização de reforma, na precisa comunicar pelo dono do imóvel qual reforça os pontos onde está sendo realidestacados na circular ao síndico e ter zada a reforma. “Tem proprietário que não e acrescenta outros, por exemplo, a responsabi- a autorização da entende que tantas lidade de o proprietário exigências fazem parte Prefeitura do imóvel em reforma da função do síndico, manter hall e elevador de que responde civil e serviço em perfeitas concriminalmente sobre dições de limpeza sempre que terminar tudo que for relativo ao condomínio. Acaba levando a situação para o lado pessoal, o expediente de trabalho.

“A reforma de uma unidade é muito mas cabe a mim tentar amenizar e solumais complexa do que se imagina. Ela cionar todos os problemas no decorrer pode trazer sérios problemas de conví- da obra a fim de manter a integridade do vio com moradores em decorrência de edifício e dos moradores, o bom relaciobarulho ou da sujeira causada pela obra namento e um ambiente saudável entre nas áreas comuns. Inclusive, a presença todos”, finaliza a síndica profissional.

8 O SÍNDICO em revista

confraternização

divulgação

Bandeirinhas, comidas típicas e sanfona fazem a festa dos moradores e ex-moradores no “Arraiá” do Condomínio Dilermando Cruz

Moradores celebram festa julina em condomínio Organização e atenção às normas internas são quesitos para realização de festas Confraternizações de fim de ano e festas temáticas fazem parte do cronograma de alguns condomínios que buscam promover a socialização entre os vizinhos que, muitas vezes, passam despercebidos pelas áreas comuns devido à correria do dia a dia. Para mudar um pouco esse cenário, um grupo de moradores do Condomínio Dilermando Cruz, situado no bairro Santa Helena, organiza, desde o final de 2017, confraternizações com a finalidade de aproximar a vizinhança.

Cristina Zamagna Bouhid Bara é uma das quatro integrantes da comissão organizadora da festa realizada no condomínio. Ela comenta que eventos como esse são fundamentais para exercitar o espírito de coletividade, e reforçar a união e a integração entre os moradores. “Essa festa surgiu porque sentimos vontade de conversar mais e melhorar nossa convivência, já que, no dia a dia, cada um tem suas obrigações”, explica Cristina.

Os comes e bebes tradicionais da época, como caldos, pipocas, refrigerantes e doces variados, marcaram presença na festa que foi decorada com varas de bambus e toalhas floridas. Sem usar o orçamento condominial, a comissão conseguiu todos os recursos e itens necessários através de grupo de WhatsApp. O combinado era que cada participante deixasse uma quantia de dinheiro com o tesoureiro, além de levar de sua própria casa itens que pudessem acrescentar à decoração.

“Para custear a festa, fizemos uma lista dos participantes e vimos o custo do sanfoneiro, do pipoqueiro e de um cozinheiro responsável pelos caldos, todos indicados por conhecidos nossos. Dividimos tudo isso no grupo. Além das peças de decoração e utensílios trazidos de casa, alguns participantes também levaram comidas típicas. A festa só foi possível porque

combinamos tudo pelo WhatsApp”, acrescenta Cristina.

Por ser um condomínio relativamente grande, com dois blocos de 14 andares e com áreas verdes, a moradora Vilma Ferreira, que reside há 27 anos nesse endereço, considera que o espaço de lazer do condomínio é um diferencial para a realização das festas. “Sou uma das primeiras a morar aqui e gosto bastante da área que temos, já que podemos colocar muitas mesas e nos movimentar com liberdade”, celebra Vilma.

Com aval da Assembleia

Festas comemorativas exigem, também, um cuidado com os vizinhos que decidem não participar do evento, tanto em relação ao barulho quanto à circulação de pessoas no condomínio. Para que o evento não se transforme num transtorno, o síndico Pedro Gattás Bara Filho faz um alerta sobre os cuidados que devem ser tomados.

“A festa tem o aval dos condôminos, já que foi combinada entre eles. Alerto sempre para a questão do horário de realização, mas tudo foi planejado pela comissão organizadora e passado aos participantes. É algo proveitoso, mas sempre tomando os cuidados necessários”, comenta o síndico.

Todas as comemorações que acontecem em condomínios precisam seguir normas. “Temos que nos basear na convenção e no regimento interno de cada condomínio. Se eles não proíbem eventos festivos, o síndico pode permitir a festa.

Normalmente, os condomínios já possuem um histórico festivo, com local apropriado. O ideal é que, caso seja a primeira vez, a ideia seja levada a uma assembleia, para que todos possam expressar sua opinião, favorável ou não, e votar”, aconselha o supervisor da Contato Administração de Condomínios, Apoliano Lopes.

O ideal é que, caso seja a primeira vez, a ideia seja levada para uma assembleia

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entrevista

ENTREVISTA

Juiz de Fora recebe curso para síndico profissional Conteúdo será ministrado pelo presidente da Conasi, Sérgio Craveiro divulgação

Juiz de Fora vai receber mais uma vez, nos dias 31 de outubro e 1º de novembro, o Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional, que será ministrado pelo presidente da Confederação Nacional dos Síndicos (Conasi), Sérgio Craveiro. A promoção do curso é da Lógica Comunicação e da revista O Síndico, com o patrocínio da Universal Imóveis e Condomínios. A fim de aguçar o interesse de síndicos e administradoras, publicamos, nesta edição, entrevista com Craveiro, uma das principais autoridades nacionais em gestão de condomínios.

Para Craveiro, o síndico profissional precisa ter paciência e orientação

O Síndico: Quais a principais vanta- bons resultados, inclusive de valorização gens de o condomínio contar com um sín- imobiliária. E não tem como ser síndico dico profissional? profissional sem fazer um curso.

Sérgio Craveiro: A principal vantagem é trazer a visão do condomínio como emQuais os assuntos que os participantes presa. Poucos condôminos sabem que terão contato no curso? existem leis relacionaSão dez módulos das aos condomínios, abordando pontos que como a Lei 4.591/64, considero principais. que é a Lei do CondoO primeiro é de leTemos 1.140.000 mínio, o Código Civil gislação, convenção e condomínios no Brasileiro, o novo CPC, regimentos internos de 2016, leis relacioa base para tudo. Na Brasil, e apenas nadas à garagem, a sequência, falamos de animais domésticos, manutenções, gestão 5% têm síndico normas e leis de engede contratos e como nharia, dentre outras. profissional. É muito devem ser feitas as E o síndico precisa coatividades dentro do pouco. Por isso, a condomínio. A terceira nhecer isso tudo. Em abril de 2005, comecei perspectiva é grande parte é sobre os inquilinos: o que eles têm a ministrar cursos de de direito, o que poNorte a Sul do país. O de crescimento dem e não podem. Na foco é a profissionalização, o entendimento quarta etapa, falamos da legislação e a facilidade que o síndico das manutenções e inspeções periódicas: profissional traz para o condomínio. A pes- PPRA, PCMSO, para-raios, extintores, ou soa, quando compra um imóvel, quer ter seja, tudo que o síndico é obrigado a fazer paz dentro de casa. Às vezes, ela tem um de acordo com o Código Civil Brasileiro. O dia difícil e, quando chega em casa, ainda quinto módulo é sobre funcionários, legisprecisa cuidar de questões do condomínio. lações trabalhistas, como tratá-los, regulaFalo para todos os moradores: contratem mento interno de funcionários, de portaria, um síndico profissional. Isso tem trazido de condutas, da limpeza.

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entrevista

Na sexta parte, a gente fala sobre investimentos no condomínio, como fazer fundo de obra propriamente dito, quem paga e quem não paga. No item sete, falamos sobre balancete, demonstrativo financeiro, previsão orçamentária. No oito, como elaborar demonstrativo financeiro condominial. No nono módulo, falamos de mercado condominial. E o módulo dez é sobre valores, pois é importante saber cobrar.

O síndico profissional é o futuro dos condomínios?

Temos 1.140.000 condomínios no Brasil, e apenas 5% têm síndico profissional. É muito pouco. Por isso, a perspectiva é grande de crescimento.

Como deve ser a atuação do síndico profissional junto aos condomínios?

Primeira coisa: ele deve ter paciência.

Entender que os condôminos não conhecem legislação e pensam que, pagando o condomínio, podem tudo dentro do edifício. Não é assim. Outro ponto importante é a orientação. Comparando com médico e hospital, quando um condomínio é passado para um síndico profissional, normalmente ele já está na UTI ou perto de estar. No condomínio, quando se cogita um

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Eu falo para todos os moradores: contratem um síndico profissional.

Isso tem trazido bons resultados, inclusive de valorização imobiliária síndico profissional é porque já existe um sintoma que precisa ser sanado. Então, a dica que dou para o síndico profissional que está entrando no mercado agora é ir nesta dor e curá-la. Para isso, paciência e orientação.

Quanto tempo o síndico profissional deve dedicar ao condomínio?

Tenho uma grande base de dados dos síndicos profissionais do Brasil. Em uma pesquisa que fiz, encontrei uma hora por semana a cada 20 apartamentos. Ou seja, se o condomínio tem 200 apartamentos, o síndico deve ficar lá dez horas por semana. Mas é importante, no momento inicial que assumir o condomínio, quando esti-

ver atuando diretamente naquela dor que citei, que passe, nos primeiros dois meses, um dia inteiro no prédio ou, pelo menos, uma manhã inteira. Isso é para ele entender como é a rotina.

Como é feito o contrato entre o condomínio e o síndico profissional?

Esse assunto gera muitas dúvidas, principalmente em relação a quem vai assinar.

Na verdade, quem assina pelo condomínio é o subsíndico e os membros do conselho.

Se eu tenho um síndico profissional, o subsíndico deve ser morador, assim como os três membros do conselho, para fiscalizar, cobrar, exigir do síndico profissional.

Então, a assinatura do contrato será feita dessa maneira e tem validade jurídica, pois a própria ata já é um documento. No contrato, deve ter especificações de horários, de conduta, do tempo de resposta a um morador que faz um questionamento, entre outros pontos. O fato é que o síndico é como o médico. Pode ter que chegar ao condomínio às 5h da manhã. Não tem horário para ocorrer vazamento na caixa d’água. Quanto às férias, eu coloco no contrato, mas aviso com antecedência.

Nesse período, normalmente é o subsíndico quem responde.

Edição 34 | Set/Out 2019 15

Administradoras de condomínios

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